IV

Aplicacin Prctica

Aplicacin Prctica

Revisando las NIIF: NIC 40 Propiedades de inversin

Ficha Tcnica
Autor : C.P.C.C. Alejandro Ferrer Quea Ttulo : Revisando las NIIF: NIC 40 Propiedades de inversin Fuente : Actualidad Empresarial N 282 - Primera Quincena de Julio 2013

Se pueden vender o alquilar las partes separadamente. Ejemplo:

Empresa tiene un edificio de su propiedad en el cual: En el primer piso posee la tienda En el segundo piso funciona la administracin Los pisos restantes han sido alquilados Tratamiento contable por separado NIC 16 NIC 16 NIC 40

1. Objetivos y alcance
Reconocimiento INVERSIN INMOBILIARIA (Aplicacin) Medicin Revelacin

No se puede vender o alquilar las partes separadamente

Contabilizar de acuerdo con S Es significativa la parte destinada al uso de la empresa? NIC 16

No trata Asuntos revelados por Arrendamiento Financiero NIC 17 Bosques y Recursos Naturales NIC 41 Derechos mineros, exploracin y desarrollo minero petrleo, gas y recursos naturales similares NIIF 6

No

NIC 40

No se pueden vender o alquilar las partes separadamente. Ejemplo 1: Empresa tiene un edificio de su propiedad el cual ha sido alquilado para oficinas. Asimismo, por condiciones del contrato de arrendamiento posee un espacio fsico en el local para brindar a los inquilinos servicio de seguridad, limpieza y mantenimiento. Tratamiento Contable: NIC 40 No se pueden vender o alquilar las partes separadamente. Ejemplo 2: Empresa es propietaria y administra un hotel para huspedes nacionales y extranjeros; del cual, adems, con frecuencia alquila su sala de conferencias para eventos de capacitacin a ejecutivos. Asimismo, el contrato puede incluir alquiler de equipos audiovisuales y servicio de coffee break. Tratamiento Contable: NIC 16 Reconocimiento Desembolso inicial La propiedad de inversin (inmobiliaria) debe ser registrada inicialmente a su costo: Comprada: Comprende su valor de compra y cualquier desembolso atribuible directamente. Construida: Edificada por la propia empresa es el costo a la fecha en la cual la construccin se completa. Desembolso posterior El desembolso posterior relacionado con propiedades de inversin que ya ha sido reconocida debe ser agregado al valor contable cuando es probable que genere beneficios econmicos futuros en exceso del rendimiento previsto originalmente. Ejemplo: Adquisicin de un edificio que requiere remodelacin. Todo otro desembolso debe ser reconocido como gasto en el ejercicio econmico incurrido.
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2. Definicin
Propiedad inmueble cuya tenencia es mantenida por el propietario o arrendatario con contrato de arrendamiento financiero con el objeto de obtener renta, aumentar el valor del capital o ambas situaciones, en lugar de utilizarlo la empresa.

3. Inversin inmobiliaria
Terreno o edificio (total o parte) no utilizado en actividades ordinarias u operativas

Ganar alquileres Aumentar el valor del capital Ambas situaciones

Posedo por

Propietario o por el arrendatario segn NIC 17 para lograr.

4. Inversiones para doble propsito

Se puede vender o alquilar las partes separadamente.
Contabilizar de acuerdo con NIC 40

Parte para alquilar o aumentar el valor del capital Parte para uso de la empresa

NIC 16

IV-4

Instituto Pacco

rea Contabilidad (NIIF) y Costos

Medicin
Medicin inicial Propiedades de inversin Medicin posterior Al costo de adquisicin Modelo de valor razonable Modelo del costo

IV

la opinin de perito tasador que efecte la tasacin de la fbrica, resultando un valor de S/.405,000 el terreno; y S/.968,000 la edificacin. Cul es el tratamiento contable aplicable a la planta industrial? Solucin 1. Determinacin de nuevo valor (31 Dic. Ao 3)
Concepto Terreno Edificacin Deprec, Acumulada Valor contable 300,000 900,000 ( 135,000) 1065,000 Valor razonable 405,000 968,000 -.1373,000 Ajuste por efectuar 105,000 68,000 135,000 308,000

Medicin posterior al reconocimiento inicial de una inversin inmobiliaria La entidad podr elegir alternativa entre:
Modelo de valor razonable

Poltica contable sobre propiedades de inversin

2. Reconocimiento del ajuste de valor (31 Dic. Ao 3)

1
33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 331 Terrenos 33112 Revaluacin 332 Edificaciones 33232 Revaluacin 39 DEPRECIACIN, AMORTIZACIN Y AGOTAMIENTO ACUMULADOS 391 Depreciacin acumulada 39131 Edificaciones Costo (para saldar la cuenta) 57 EXCEDENTE DE REVALUACIN 571 Excedente de revaluacin 5712 Inmueb., maq. y equipos

DEBE HABER

Modelo del costo

105,000 68,000

Modelo valor razonable El valor razonable estar basado en tasacin a valor de mercado inmobiliario. En el modelo valor razonable la depreciacin es sustituida por tasacin peridica. Modelo del costo El modelo del costo est previsto en la NIC 16 Propiedad planta y equipo. En el modelo del costo el inmueble ser depreciado menos prdida por deterioro acumulado. Cambio de modelo Proceder un cambio de modelo cuando posibilite una adecuada presentacin de estados financieros. Improbable cambio de valor razonable a del costo. Modelo de valor razonable

135,000

________ 308,000

308,000 308,000

3. Transferencia del valor razonable (1 Ene. Ao 4)

DEBE HABER

Caso N 1
Planta industrial utilizada y alquilada La empresa Textil Alexandra dedicada a la confeccin de camisas y blusas adquiri para su uso hace tres aos un inmueble donde funciona la Planta Industrial, cuyo valor en libros al 31 de diciembre de Ao 3 es de S/.1065,000 segn la informacin siguiente:
Planta Industrial Cuenta (33111) (33231) (39131) Terreno Edificacin para produccin Deprec. acumulada, 5 % Concepto Valor 300,000 900,000 (135,000) 1065,000

31 INVERSIONES INMOBILIARIAS 311 Terrenos 31111 Valor razonable 105,000 31112 Costo 300,000 312 Edificaciones 31211 Valor razonable 68,000 31212 Costo 900,000 33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 331 Terrenos 33111 Costo 300,000 33112 Revaluacin 105,000 332 Edificaciones 33231 Costo de adquisic.o construcc. 900,000 33232 Revaluacin _________ 68,000 (para saldar las cuentas) 1373,000 1373,000

4. Reconocimiento del efecto del impuesto a la renta (NIC 12)

Excedente de revaluacin Impuesto a la Renta diferido, 30 % S/.308,000 (92,400)

DEBE HABER

Sin embargo, en octubre de Ao 3, se decidi desocupar el inmueble a fin del periodo para alquilarlo a terceros a partir del 1 de enero de Ao 4. Textil Alexandra ha considerado reconocer la inversin inmobiliaria a su valor razonable a partir del Ao 4; por lo que solicit
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57 EXCEDENTE DE REVALUACIN 571 Excedente de revaluacin 5712 Inmuebles, maq. y equipo 92,4000 49 PASIVO DIFERIDO 491 Impuesto a la renta diferido 4911 Impuesto a la renta diferido patrimonio

92,400

Actualidad Empresarial

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IV

Aplicacin Prctica
Medicin posterior 3. Traslado a inversin inmobiliaria (31 Dic. Ao1)

Comentarios a) Al decidir por el alquiler del inmueble a terceros cambio de uso ser reclasificada en la cuenta 31 Inversiones inmobiliarias por todo el tiempo de la vigencia del contrato de arrendamiento; y su tratativa contable se ceir a los requisitos estipulados en la NIC 40 Propiedades de inversin. b) Si un inmueble utilizado por el propietario de acuerdo a la NIC 16 Propiedad, planta y equipo cambia de uso para convertirse en inversin inmobiliaria, en aplicacin de la citada NIC 16; el incremento de valor del activo inmovilizado ser reconocido en el patrimonio como excedente de revaluacin.

DEBE HABER

Caso N 2
Cambio de uso de inmueble mtodo del valor razonable Empresa de servicios dedicada a la consultora de negocios adquiere el 1 de enero de Ao 1 una oficina en el segundo piso de edificio El Ejecutivo, ubicado en importante zona comercial de San Isidro al costo de S/.350,000, cuya vida til estimada es de 25 aos. En el mes de agosto del mismo ao, en el primer piso del citado inmueble se instal un negocio de terceros dedicado a discoteca y karaoke, lo cual ha perturbado severamente las actividades de la firma consultora y de otros propietarios establecidos en el edificio. Por lo que la Gerencia de la consultora ha decidido desocupar el piso a fin de ao, para alquilarlo a la empresa de seguridad Ojo de guila a partir del 1 de enero de Ao 2, segn contrato de arrendamiento. Por consiguiente, teniendo en cuenta la existencia de un mercado inmobiliario activo se decidi medir el inmueble en el modelo del valor razonable. Para ello, el 31 de diciembre de Ao 1 se solicit el correspondiente valor razonable de la oficina en el mercado de inmuebles siendo de S/.280,000. Cul es el tratamiento contable? Solucin Medicin inicial 1. Costo de adquisicin (Ene. Ao 1)

31 INVERSIONES INMOBILIARIAS 312 Edificaciones 31212 Costo 336,000 39 DEPRECIACIN, AMORTIZACIN Y AGOTAMIENTO ACUMULADOs 391 Depreciacin Acumulada 3913 Inmb., maquinaria y equipo - Costo 14,000 (para saldar la cuenta ) 33 Inmuebles, Maquinarias y Equipo 3321 Edificaciones administrativas 33211Costo de adquisicin o construccin

350,000

4. Tratamiento del valor razonable (31 Dic. Ao 1)

Inmueble: oficina Costo neto en libros Valor razonable Disminucin de valor: S/. 336,000 280,000 56,000

5. Reconocimiento de desvalorizacin (31 Dic. Ao 1)

DEBE HABER 66 PRDIDA POR MEDICIN DE ACTIVOS NO FINANCIEROS AL VALOR RAZONABLE 662 Activo inmovilizado 6621 Inversiones inmobiliarias 56,000 31 INVERSIONES INMOBILIARIAS 312 Edificaciones 31211Valor razonable

56,000

6. Exposicin en el estado de situacin financiera (31 Dic. Ao 1)

Cuenta 31211 31212 Concepto Valor razonable Costo Valor razonable Valor (56,000) 336,000 280,000

DEBE HABER

33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 3321 Edificaciones administrativas 33211Costo de adquisicin o construccin 350,000 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS-TERCEROS 465 Pasivos por compra de activo inmovilizado 4654 Inmuebles, maquinaria y equipo

350,000

2. Depreciacin del periodo (Dic. Ao 1) (4 % de S/.350,000 = S/.14,000)

DEBE HABER

68 VALUACIN Y DETERIORO DE ACTIVOS Y PROVISIONES 681 Depreciacin 6814 Depreciacin de inmuebles, maquinaria y equipo - Costo 14,000 39 DEPRECIACIN, AMORTIZACIN Y AGOTAMIENTO ACUMULADOs 391 Depreciacin acumulada. 3913 Inmuebles, maquinaria y equipo - Costo

14,000

Comentarios a) Al inicio la adquisicin del inmueble fue reconocida y medida con los criterios sealados por la NIC 16 Propiedad, planta y equipo, en razn de ser un activo inmovilizado para uso de la empresa. b) Cuando se decide alquilar a terceros la oficina, se est cambiando el uso original del bien, por lo que su tratativa contable debe tener en consideracin los requisitos sealados por la NIC 40 Propiedades de Inversin, dado que su nuevo objetivo es obtener renta de su arrendamiento. c) Efectuada la transferencia del activo fijo, por cambio de uso de la cuenta 33 Inmuebles, maquinaria y equipo a la cuenta 31 Inversin inmobiliaria, se suspende su depreciacin por todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento o su renovacin. d) La medicin posterior del citado activo ser sobre la base de su valor razonable; por lo que la variacin ganancia o prdida ser reconocida en resultados del periodo.
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