VENDEDOR. POR MARI ANO R. ZURUETA (*) SUMARl O! l . l NTRODUCCl ON. l l . AM8l TO DE APLl CACl ON. l l l . PRO8LEMA5 OUE 5E 5U5Cl TAN ENTRE LA PU8Ll Cl DAD RECl 5TRAL Y LA PU8Ll Cl DAD PO5E5ORl A. l V. LA5 Dl 5Tl NTA5 PO5TURA5 OUE 5E E58OZARON RE5PECTO DEL TEMA. V. Ml OPl Nl ON. Vl . LA j URl 5PRUDENCl A EN LA PROVl NCl A DE j Uj UY. Vl l . EL 8OLETO DE COMPRAVENTA Y EL j U5TO Tl TULO. Vl l l . TERCERl A A l MPETRAR. l X. PROPUE5TA5. I.lNTRODUCCl ON.- La pr mac a de a pub c dad posesor a sobre a pub c dad reg stra , o v ceversa, v ene generando una preocupac n tan ntensa en e mb to de os operadores de derecho, que resu ta d f c encontrar una so uc n pac f ca, s n que uno de os sectores se vea ser amente compromet do. E tema se ecc onado, adems de su arga trayector a como uno de os tp cos de mayor debate en e derecho nac ona , seguramente va a ser uno de os temas a ser tratados en a Com s n de Derechos Rea es dentro de as XXII I |ornadas Nac ona es de Derecho C v a ce ebrarse en a c udad de Tucumn 2011. E tp co de referenc a es sumamente comp e| o en su reso uc n, porque e a va a depender de a concepc n de derecho que tenga e ntrprete, de os ntereses en | uego defend dos (muchas de as veces d f c es de conc ar), de a natura eza | ur d ca que se ad| ud que a bo eto de compraventa, de as c rcunstanc as de caso a reso ver, de una adecuada nterpretac n de as normas sobre const tuc n y transferenc a de derechos rea es, as como de aque as que regu an as nscr pc ones reg stra es, o b en, de adoptar una postura que def enda a a equ dad, o, por e contrar o, de dar preferenc a a a segur dad | ur d ca (en sus fases estt ca o d nm ca). Como es sab do, ex sten dos (2) posturas fuertemente marcadas, y que se contraponen; Una que ntenta hacer preva ecer a as constanc as reg stra es (forma - art. 1184 nc. 1 Cd. C v ) sobre a convenc n que pud ere ex st r (normat va de fondo), y a otra que ntenta que se de preva enc a a conven o pr vado ex stente entre as partes (autonom a de a vo untad - art. 1197 Cd. C v ), y a sus ntereses, presc nd endo de a forma prescr pta en a ey. Nuestra doctr na nac ona en modo grf co respecto a a confrontac n ex stente respecto a a temt ca en cuest n sostuvo: "l a opci n entre l os derechos adqui ri dos por un poseedor con bol eto y l os de un acreedor embargante (sal vo l a exi stenci a de prueba acabada sobre l a mal a fe de uno de el l os), es si empre desgarradora para el j uez que no se conforma con una apl i caci n fr a de l a l ey y busca, ms al l de l a postura acadmi ca, conformar su conci enci a en l a convi cci n de haber arri bado a una deci si n j usta" 1 "Oui n puede afi rmar que no se si ente sobrecogi do (sorprendi do) frente a l as di screpanci as rei nantes en nuestra doctri na y j uri sprudenci a acerca de l a natural eza j ur di ca del bol eto de compraventa i nmobi l i ari a y de sus efectos entre partes, as como de su grado de oponi bi l i dad a terceros" 2 E | uez P ner expuso en sus sentenc as que a reforma eg s at va de 1968 provoc una de as ms borrascosas 1 (*) M embro de I nst tuto Reg n Noroeste, Sede | u| uy, Academ a Nac ona de Derecho y C enc as Soc a es de Crdoba. d PALMI ERI , | orge, "E poseedor con bo eto en a tercer a de dom n o", ED, 135- 307, c tado por Keme ma| er de Car ucc en P enar o "Ongaro de M nn ". 2 ALSI NA ATI ENZA, Da m ro, "En torno de as nqu etantes d screpanc as sobre os ef ectos de bo eto de compraventa nmob ar a. Una nueva nterpretac n de derecho v gente", RDCO, ao 11, 1978, p. 325. po m cas doctr nar as que a n ve r gurosamente | ur d co se haya conoc do entre nosotros. 3 ll. AMBl TO DE APLl CACl ON. La confrontac n de ntereses ex stente entre a pub c dad posesor a y pub c dad reg stra puede presentarse en d versos procesos | ud c a es, as : |u c o e| ecut vo, abora , de fam a, ord nar o por daos y per| u c os, etc. La s tuac n de cada genera mente ocurr r cuando e actor trabe embargo prevent vo (acreedor embargante) sobre un b en nmueb e de demandado, y a obtener sentenc a favorab e, aque pretender e| ecutar a m sma, sacar a subasta e nmueb e, y en esa oportun dad se presenta e poseedor, adqu rente por bo eto de compraventa, qu en nterpone un nc dente de tercer a (me| or derecho, poses n o de dom n o), que suspende a cont nuac n de a e| ecuc n de a sentenc a, hasta tanto sea resue ta a pr or dad de ntereses en conf cto. III. PROBLEMAS UE SE SUSCl TAN ENTRE LA PUBLl Cl DAD REGl STRAL Y LA PUBLl Cl DAD POSESORl A. Segu damente se expondrn c s cos supuestos de co s n de derechos persona es que son ncompat b es sobre un m smo nmueb e, surg endo en toda su ntens dad a confrontac n ex stente entre a pub c dad posesor a y a pub c dad reg stra , s n per| u c o de destacarse que e presente traba| o tendr como meta pr nc pa e abocam ento a estud o de acreedor embargante de un b en nmueb e vs. comprador por bo eto de compraventa. lll.1. Conflicto de prioridad entre el comprador por boleto de compraventa que cuenta con posesion VS. Acreedor embargante. 3 CC Bah a B anca, sa a I , 1/ 3/ 89 "A mar Gu ermo tercer a de dom n o en autos Lorea, Roberto c. Tap a, Norberto", ED, 135- 307. Dentro de este tp co se pueden observar tres (3) h ptes s que no se muestran demas ado comp e| as en su reso uc n para e ntrprete, y uego un cuarto (4) caso po m co, que ser e aspecto a desarro ar en e presente. As vemos: Comprador por bo eto de compraventa que cuenta con poses n vs. Acreedor que traba embargo con fecha anter or a aque a compraventa y se encuentra deb damente reg strado : En este supuesto pr ma a pub c dad reg stra por cuanto e adqu rente por bo eto no ser a de buena fe a tener que haber consu tado as constanc as reg stra es (art. 4007 y conc. Cd. C v , y arts. 2 nc. b), 19 y conc. Ley 17.801). 4 Comprador por bo eto de compraventa que cuenta con poses n, y adems obt ene una med da caute ar (anotac n de t s, embargo, proh b c n de contratar, etc.) en e | u c o de re v nd cac n segu do vs. Acreedor que traba embargo con poster or dad a aque a caute ar . En este caso preva ece e comprador, pero no por a pub c dad posesor a, s no en v rtud de os efectos de opon b dad de a pub c dad reg stra otorgada por a caute ar obten da con anter or dad a embargo trabado por e acreedor de vendedor, y en consecuenc a, este acreedor conoc , o deb haber conoc do, esa nscr pc n reg stra a momento de consu tar a f cha parce ar a. Bo eto de compraventa nscr pto en e Reg stro nmob ar o vs. Acreedor que traba embargo en fecha poster or . A gua que en e caso anter or, en as |ur sd cc ones que adm ten a reg strac n de os bo etos de compraventa 5 , e comprador por bo eto nscr pto ser prefer do a acreedor embargante poster or en mr to a a pub c dad reg stra 4 ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 208. "La f a ta de buena f e de adqu rente por bo eto de compravent a de f echa c erta poster or por e conoc m ento prev o, ya sea de embargo (art. 2 nc. b) Ley 17. 801- como de a anotac n de t s -art. 229 CPCC-, hace que preva ezca e acreedor embargante". 5 Vgr. : Prov nc as de Santa Fe, Tucumn, Sa ta, y | u| uy. obten da por ese nstrumento pr vado que fue anter or a a caute ar trabada por e acreedor embargante (art. 19 y conc. Ley 17.801), y por o tanto se presume que e acreedor en cuest n conoc esa nscr pc n a momento de consu tar a f cha parce ar a. Comprador por bo eto de compraventa que cuenta con poses n vs. Acreedor con embargo poster or : Es e gran prob ema a reso ver a o argo de presente. lll.2. Conflicto de prioridad entre el comprador por boleto de compraventa que cuenta con posesion VS. Acreedor hipotecario. En forma s m ar a caso de supuesto de conf cto entre e comprador por bo eto de compraventa y acreedor embargante, s os acreedores h potecar os pretenden ser prefer dos en su cobro, debern hacer va er su pub c dad reg stra anter or a a fecha de a compraventa a os f nes de ser prefer dos en su cobro, an con poses n de estos t mos, y con e o, resu tar opon b e a comprador en cuest n a h poteca deb damente anotada en e Reg stro de a Prop edad Inmueb e. 6 La d f cu tad se presenta cuando a h poteca es reg strada con poster or dad a a fecha de ce ebrac n de a compraventa, y que se encuentra nstrumentada en un bo eto. A respecto a doctr na mayor tar a ent ende que de demostrarse a pub c dad posesor a con nstrumento pr vado de fecha c erta anter or (art. 1035 Cd. C v ) a a reg strac n de a h poteca, e | uez confer r preferenc a a a tercer a de poses n mpetrada, y ordenar e evantam ento de a h poteca const tu da con poster or dad a a compra, y a o sumo e acreedor h potecar o podr rec amar e prec o adeudado por e comprador por bo eto. 7
6 Conf. art. 4007 y conc. Cd. C v , y art. 19 y conc. Ley 17. 801. 7 GATTI , Edmundo - ALTERI NI , | orge H. , "Prehor zonta dad y bo eto de compraventa", Bs. As. , La Ley, 1973, pg. 57/ 8; BORDA, Gu ermo, "Tratado de Derecho C v ", Contratos, Abe edo Perrot, Tomo I , pg. 317/ 8. E Dr. Lorenzett af rma sobre e punto: En el confl i cto entre el comprador por bol eto y el acreedor hi potecari o debe estarse a l a posesi n: si sta fue dada con anteri ori dad a l a hi poteca tri unfa el comprador; en cambi o, si l a hi poteca fue anteri or a l a posesi n preval ece el acreedor, quedndol e al comprador l as acci ones contractual es contra el vendedor y l as penal es. 5i el acreedor hi potecari o ej ecuta el bi en, el comprador por bol eto con posesi n anteri or a l a hi poteca puede deduci r l a tercer a de domi ni o." 8 De a vereda de enfrente se encuentra aque a tes s 9 que ent ende que preva ece a h poteca porque este derecho rea no se e| erce por a poses n, por o que e acreedor h potecar o no t ene que estar aver guando cua es a s tuac n fct ca de nmueb e, s no que debe corroborar que qu en a const tuya sea su dueo y se nscr ba en e Reg stro, por cuanto t ene e i us persequendi . Agrega e autor t mamente c tado que e bo eto, a d ferenc a de a h poteca, no cuenta con pub c dad de n ngn t po, por o que debe protegerse a segur dad d nm ca de crd to. Lo rat f can as eyes 14005 y 19724 en donde 8 S guen este cr ter o: LORENZETTI , R cardo, en "Tratado de os Contratos" Tomo 1, p. 345 a 347, Rub nza - Cu zon ed tores, ed c n 1999, Santa Fe). Pr meras | ornadas de Derecho C v " ce ebradas en Mendoza en 1983, WAYAR, Ernesto "Compraventa y Permuta", Astrea, 1984 pg. 604. ANDORNO L. O. "Conf cto de ntereses sobre e nmueb e vend do por bo eto", Rev sta de Derecho Pr vado y Comun tar o - Bo eto de compraventa, 2. 000 - 3, Rub nza - Cu zon , ed c n 2001, Santa Fe; Corte Suprema de | ust c a de a Nac n n re: "Banco de Crd to Argent no c. German er, Car os A. y otros", 26/ 9/ 96 (D| , 29/ 11/ 06, 954, La Ley 29/ 11/ 06, 9), Suprema Corte de | ust c a de a Prov nc a de Buenos A res en autos "Rad Lpez, | a me c. Cane as de N castr , A c a y otro", 1995/ 06/ 13, LLBA, 1995- 909 - D| BA, 149- 4311; Super or Tr buna de | ust c a de a Prov nc a de Entre R os, sa a I I en o c v y comerc a en autos "D az de G mnez, Ce a R. y otro", 1994/ 05/ 17, | A, 1995- I I -108. Cmara Nac ona C v Sa a C en "Rey, Ra O. c. F s car o, D. S. y otro", sentenc a de 17- 6- 88; Suprema Corte de Buenos A res en "Nocet , A. c. Zorz , H. y otro" (12/ 3/ 74, ED, 55- 203; Cmara Nac ona de Ape ac ones en o C v , sa a B, en sentenc a de 24/ 04/ 97 en "Va n koff , Lu s C. c. E Em ano S. A. " pub cado en: LA LEY 1997- F, 226. 9 As : KI PER, C aud o, "Cd go C v y eyes comp ementar as", ZANNONI , Eduardo (D rector) - KEMELMA| ER DE CARLUCCI , A da (Coord nadora), Ed. Astrea, Tomo 10, pg. 229. Corte Suprema de | ust c a de a Prov nc a de Tucumn, Sa a C v y Pena en "Me gare| o, Adr n y otro c. Guerra Mndez, Adn y otro", 03/ 12/ 2004; dem: "Manzar S. R. L. s/ Concurso prevent vo. I nc dent e de rev s n promov do por e Banco de Tucumn S. A. ". preva ecern os bo etos nscr ptos en e reg stro frente a h potecas poster ores. 10 lll.3. Conflicto de prioridad entre el comprador por boleto de Compraventa VS. acreedores de otras promesas de venta. En pr mer ugar as normas de cd go c v resue ven a cuest n a otorgar pr or dad a aque acreedor de buena fe 11 a que e vendedor e haya efectuado a trad c n (art. 594 Cd. C v ), y con e o cuenta con a poses n. 12 S a ambos compradores se es h zo trad c n ser prefer do aque que pr mero haya s do puesto en poses n de a cosa de parte de vendedor, en tanto y en cuanto fuere de buena fe (arts. 594, 3269 y 2453 de Cd. C v ). Por t mo, en a h ptes s de que n nguno de os compradores cuente con a poses n, ser prefer do aque acreedor que pr mero obtenga fecha c erta en e nstrumento (arg. Art. 596 Cd. C v ). 10 I nteresante resu ta comentar en esta nstanc a o resue to por a Sa a C de a Cmara Nac ona de Ape ac ones en autos: "Todros, | os R. y otros c. Todros Fraser, | orge", 21/ 11/ 1978, en donde os mag strados nterv n entes man f estaron que a h poteca f ue const tu da por una soc edad que nunca pudo ser duea, porque s b en ten a escr tura pb ca, nunca cont con a poses n que era e| erc da por os actores que contaban con bo eto. Agregaron que os acreedores h potecar os no eran de buena f e como o requ ere e art. 1051 CC, pues a buena f e no es compat b e con a neg genc a de qu enes parecer an haberse contentado con esas man f estac ones nopon b es a terceros (trad c n nstrumenta que no se ver f ca en os hechos). La neg genc a menc onada cons ste en no haber requer do una certera constatac n de estado de ocupac n de nmueb e, que hub era demostrado a mpos b dad de a adqu s c n posesor a por a const tuyent e de a h poteca. 11 Es dec r que gnora a ex stenc a de un bo eto precedente. 12 S gu endo as a as mx mas romanas: i n pari causa mel i or est condi ti o possedenti s (en gua dad de causa es me| or a cond c n de poseedor), y beatus qui possi det (me| or qu en posee), y pri or i n tempore poti or i n i ure (pr mero en e t empo pr mero en e derecho ref e| ado en e art. 3269 y 3270 de Cd. C v ), segn nos ensea ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 193/ 4. lll.4. Conflicto de prioridad entre el comprador por boleto de compraventa que cuenta con posesion VS. acreedor con escritura publica. E comprador por escr tura pb ca no cuenta con poses n, y por e o s n trad c n, por o que preva ece e poseedor de buena fe que cuente con bo eto, por cuanto entre a cont enda entre dos derechos persona es tr unfa aque que cuenta con poses n (arg. Art. 594, 2789, 2791, 3269 de Cd. C v ). 13
Destquese que e comprador por escr tura pub ca todav a no es dueo a no habrse e rea zado a trad c n de nmueb e (modo), por o que s mp emente es acreedor de una ob gac n de dar de parte de dueo, y que en os hechos se traduce en una ob gac n cuya prestac n es de cump m ento mpos b e por cuanto a poses n de nmueb e a ostenta un tercero de buena fe. Ante e o o n co que resta es una ob gac n de ndemn zar e dao causado (art. 889 de Cd. C v ). lll.5. Conflicto de prioridad entre el comprador por boleto de compraventa sin posesion VS. Acreedor con escritura publica. En este caso nuestro ordenam ento c v resue ve a cuest n a estab ecer que entre nstrumentos pb cos preva ece aque de fecha anter or (art. 596 de Cd. C v ). En forma an oga puede ser extend da d cha norma en su ap cac n a supuesto de marras, en que co s ona un nstrumento pb co con otro pr vado de fecha c erta (art. 1035 CC), ya que o que a ey ha quer do con a ex genc a de nstrumento pub co es a autent c dad de a fecha, y a fecha de nstrumento pr vado hace fe en as cond c ones de art. 1035 de Cd. C v 14 ; es dec r que e va or 13 CNC v. Sa a C, "B tz Katz, Herman c/ Tormo, Ramn", LL 1977- A-517; y CNC v. , Sa a C, 17/ 5/ 77, "Perrone de G amp etro, Leon da en Arcur , Oscar P. c/ Ba baran , Romua do", LL 1978- A-79. | ur sprudenc a c tada por ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 198. 14 LLERENA, Ba domero, Concordanc as y comentar os de Cd go C v Argent no, 2 ed c n, Bs. As. , 1900, Tomo I I I , pg. 69, segn c ta de ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 195 y sgtes. de a fecha c erta es p eno en cuanto a terceros 15 , por o que aque nstrumento (pub co o pr vado con fecha c erta) de fecha anter or ser e preferente. Caso contrar o en que e nstrumento carezca de fecha c erta preva ecer e nstrumento pb co, s empre que su adqu rente fuere de buena fe. IV. LAS Dl STl NTAS POSTURAS UE SE ESBOZARON RESPECTO DEL TEMA. E conf cto de pr or dad deta ado ut-supra, respecto a comprador por bo eto vs. acreedor embargante t ene v e| a data, y su gran prob ema rad ca en que e mag strado so o podr dec arar procedente uno (1) so o de os dos (2) derechos en d sputa, quedando as en desamparo e venc do. Sobre a temt ca en cuest n se expus eron d st ntas tes s, a saber: lV.1. Postura aformalista. Fundamentos. 16 15 GALLI en SALVAT, Tratado de Derecho C v , Ob gac ones, 6 ed c n, 1952, tomo I , pg. 321; dem: LLAMBI AS, | orge | oaqu n, Tratado de as ob gac ones, Bs. As. Abe edo Perrot, 1970, Tomo I I , pg. 118 y sgtes. , c tado por ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 196. 16 Esta tes s es segu da en nuestro pa s por: BORDA, Gu ermo, "Tratado de Derecho C v ", Contratos, Abe edo Perrot, Tomo I , pg. 339; BUSTAMANTE ALSI NA, | orge, "E bo eto de compravent a nmob ar a y su opon b dad a concurso o qu ebra de vendedor, LL 131- 1275; dem: "Derechos rea es, La Poses n, Ef cac a de Bo eto de compraventa. Las def ensas posesor as en mater a de mueb es y extens n a a tenenc a", E. D. 25- 833 y ss. ; CABALLERO DE AGUI AR, Mar a Rosa - GHERSI , Car os A. , "Prescr pc n berator a y adqu s t va (C v - Comerc a - Pena ), Caduc dad". Ed. Cathedra | ur d ca, 2006, pg. 141; GARRI DO, Roque, "Bo eto de compravent a y poses n", en | . A. 1976- I I I -675; GATTI , Edmundo - ALTERI NI , | orge H. , "Prehor zonta dad y bo eto de compraventa", Bs. As. , La Ley, 1973; HERNANDEZ, Car os A. - SOZZO, Gonza o, "Adqu rente por bo eto de compraventa y acreedor embargante" (ba ance de conf cto en a doctr na y | ur sprudenc a argent na), pub cado en a pg na de a Academ a Nac ona de Derecho y C enc as Soc a es de Crdoba; www. acaderc. org. ar . ; LORENZETTI , R cardo Lu s, "Tratado de os Contratos", 2 Ed c n, Tomo I , pg. 351; LOUTAYF RANEA, Roberto G. , "La Protecc n posesor a a adqu rente de un nmueb e por bo eto", pub cado en a pg na de a Academ a Nac ona de Derecho y C enc as Soc a es de Crdoba; www. acaderc. org. ar . ; MORELLO, "E bo eto", Tomo I , pg. 43; MOSSET I TURRASPE, | orge, "Compraventa nmob ar a", Bs. As. , Ed ar, 1976, pg. 305; ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 198 y sgtes. SPOTA, A berto G. "Contratos. I nst tuc ones de Derecho C v " LEI VA FERNANDEZ, Lu s F. P. (actua zador), Tomo I V (Parte Espec a ), 2 ed c n, La Ley, pg. 86 y sgtes. SPOTA, A berto "Art. 2355 de Cd go C v y poses n eg t ma de comprador de buena f e con bo eto de compraventa nmob ar a", E. E. 98- 821 y ss; VAZOUEZ, Gabr e a A. , "Poseedor de bo eto y embargo", LA LEY, 2007- F, 499; dem: "Pr or dad Esta corr ente autora t ene como ob| et vo a | ust c a de caso concreto, an en contra de a etra de a ey, y por e o es que cons dera que e bo eto de compraventa es un contrato def n t vo, y un una mera promesa de venta. Aducen que resu ta necesar o recurr r a a rea dad extra reg stra , y a as c rcunstanc as econm cas y soc a es que a enmarcan, puesto que es ncorrecto ce rnos a a etra de cd go, e cua fue d ctado cuando no se conoc a e bo eto de compraventa, y e reformador de ao 1968, con a sanc n de a Ley 17.711, v no a reconocer as bondades de d cho nstrumento pr vado. Aducen que e derecho reg a os ntereses en | uego y trata de amparar os sobre a base de as man festac ones rea es de a v da. Ref eren que todo f rmante de un bo eto de compraventa ent ende ce ebrar una compraventa verdadera aun a costa de a ey, por cuanto se trata de encontrar so uc ones | ustas a un prob ema soc a grave como es e trf co de derecho rea de prop edad sobre b enes nmueb es. Cr t can a postura forma sta que se apega a a ey o a os conceptos que de e a resu tan s n observar os hechos. Para | ust f car su postura os aforma stas argumentan que a ex genc a de a escr tura pb ca es un requ s to forma que hace a modo de adqu s c n de dom n o (en e caso: a TRADICION como contrato rea de art. 2377 de Cd. C v ), y nunca a t tu o. 17 La trad c n es un contrato rea que t ene por ob| eto a tras ac n de derecho rea de vendedor a comprador, y es en este aspecto donde segn esta tes s resu ta ex g b e a escr tura pb ca, y nunca en e t tu o (arts. 2378 y 1184 de Cd. C v ). Segn e Dr. WAYAR e contrato de compraventa no t ene como ob| eto nmed ato a transferenc a de b enes nmueb es s no a exc uyent e y embargo trabado en e | u c o de escr turac n", Pub cado en: LA LEY 22/ 09/ 2010, 8; WAYAR, Ernesto C. , "Compraventa y permuta", Ed. Astrea, 1984, pg. 541 y sgtes. 17 WAYAR, Ernesto C. , "Compraventa y permuta", Ed. Astrea, 1984, pg. 548 y sgtes. adqu s c n para os contratantes de derechos y ob gac ones, s endo a transm s n una consecuenc a med ata, con o cua e art. 1.184 nc. 1 de Cd. C v no se ap car a a contrato de compraventa. Cons deran estos autores que a forma zac n de a escr tura pb ca corre con c ertas desventa| as respecto a bo eto de compraventa como ser: a) La escr tura pb ca nsume ms t empo que e bo eto; b) En as ventas a p azo e vendedor qu ere postergar a escr turac n hasta e momento de pago de a t ma cuota, por o que en un pr mer momento recurre a bo eto; y c) Se posterga a escr turac n para a v ar a comprador de gastos y honorar os que mporta a compraventa. Dentro de a postura aforma sta a m modo de ver ex sten dos (2) vert entes, a saber: lV.1.1. Aplicacion extensiva del art. 1185 bis CC - Se Protege al adquirente en virtud del boleto de compraventa. La postura de la Corte Suprema de la ]usticia de la Nacion. Esta corr ente nterpretat va ap ca en forma ana g ca a norma de art. 1185 b s de Cd. C v , s n requer r poses n, s no mas b en fecha c erta, pago de 25% de prec o, y buena fe de adqu rente. S conforme a a norma en cuest n resu ta opon b e e bo eto de compraventa a concurso prevent vo o a a qu ebra, tamb n o es para as e| ecuc ones nd v dua es. 18 Se sost ene a respecto que a so uc n restr ct va conduce a un verdadero desprops to, cua es e de ob gar a adqu rente a pet c onar a 18 SPOTA, A berto, "Sobre as ref ormas a Cd go C v ", pg. 75; LOPEZ DE ZAVALI A, Fernando, "Derechos Rea es", Tomo I , pg. 437; BORDA, Gu ermo, "Tratado de Derecho C v , Contratos", Abe edo Perrot, Tomo I , pg. 316/ 7; - | ur sprudenc a: Suprema Corte de Buenos A res n re: Penas R cardo A. en Auzmend a, Rubn P. c/ Urban Ra , La Ley 1986- E- 426; a Suprema Corte de Mendoza, n re: "Ongaro de M nn ", 06/ 12/ 91; Suprema Corte de Buenos A res, 09/ 2/ 93, n re: "C ub Persona Banco R o Negro y Neuqun Bah a B anca, tercer a en Gaucc , Roberto v. Graetz, Rodo f o", | A, 1994- I V-181; dem: 26/ 10/ 93, | A, 1994- I I I -245. Cmara 3a de Ape ac ones en o C v y Comerc a de Crdoba, "Hadad, N co s Lu s c. Rapp, Hctor A berto, 06/ 08/ 2009, Pub cado en: LLC 2010 (marzo), 195, C ta On ne: AR/ | UR/ 31107/ 2009. qu ebra de vendedor, para poder oponer su derecho a os otros acreedores. S e eg s ador d spone a opon b dad de bo eto en e concurso, a fort or o dec de para a e| ecuc n nd v dua . Se asever que e acreedor embargante, a momento de anotar su traba de embargo, so amente ha pod do tomar os b enes que ex st eren en e patr mon o de su deudor (transm tente -"vendedor"-) y en e estado en que se ha aban. Por o tanto, s categr camente se demuestra que ya hab an s do compromet dos en venta anter ormente -a a traba de embargo deben tras adarse a sa do de prec o s o hub ere. 19 E Super or Tr buna de |ust c a de a Prov nc a de Mendoza, con voto de a Dra. A da Keme ma| er de Car ucc , d ct dos (2) fa os p enar os que fueron segu dos por abundante | ur sprudenc a a n ve nac ona . As , en un pr mer momento, se reso v a causa: "Ongaro de Mi nni y otros en j : J339 Mi nni Mi guel A. y otro en j : 37 Cmez H. c/j.C. Crzona p/Ord. p/ Tercer a s/Casaci n", de fecha 6 de d c embre de 1991. 20
19 Cmara C v y Comerc a de Sa ta en p eno n re: "Mo na Aguado Anton a y otra c/ C rcunva ac n S. A. y otra", La Ley 1996- D- 615, D| 1996- 2- 998, LLNOA, 1998- 52, c tado por ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 202. 20 En esta oportun dad se sent a s gu ente doctri na l egal : a) E embargo trabado sobre un nmueb e con anter or dad a a ena| enac n med ando bo eto de compraventa es opon b e a "adqu rente". b) E bo eto que ha ten do acceso reg stra , sea por su anotac n o por a traba de una caute ar que o presupone, es opon b e a embargante poster or, a travs de a tercer a de me| or derecho o de a acc n de opon b dad. c) E ordenam ento | ur d co, nterpretado s stemt cament e, d st ngue segn cu sea e dest no de nmueb e adqu r do med ando bo eto de compraventa (v v enda persona de adqu rente o cua qu er otro dest no). d) E "adqu rente" de un nmueb e con dest no v v enda med ando bo eto, tenga o no poses n, haya o no nscr pto ese nstrumento, tr unf a en a tercer a de me| or derecho o en a acc n de opon b dad, s se cump en os s gu entes recaudos: d. 1. ) Oue e bo eto tenga f echa c erta o ex sta cert dumbre f ct ca de su ex stenc a anter or a embargo. La poses n pb ca y pac f ca es un e emento trascendente para acred tar ta cert dumbre f ct ca. d. 2. ) Oue e tercer sta haya adqu r do de qu en es e t tu ar reg stra , o que est en cond c ones de subrogarse en su pos c n | ur d ca med ante un perf ecto es abonam ento entre os suces vos adqu rentes. d. 3. ) Oue e tercer sta sea de buena f e y haya pagado e 25% de prec o con anter or dad a a traba de embargo; d. 4. ) E embargante de buena f e, aqu que no conoc a a rea dad extrarreg stra , puede oponer su
Con poster or dad, e mx mo tr buna mendoc no ntroduce a gunos camb os en e p enar o anter or a no ex g r ya que e dest no de nmueb e sea de v v enda. Esto ocurr e 30 de mayo de ao 1996 en Expte. N 156353 Fernndez Angel en j : J8687/20996 Fernndez A. en j :J7405 c/Covi ram Ltda. s/lnc.Rev. s/Casaci n i n re: "Covi ram Ltda", donde se d | o: "#$ El embargo trabado sobre un i nmuebl e o el proceso concursal abi erto con anteri ori dad a l a enaj enaci n medi ando bol eto de compraventa es oponi bl e al adqui rente. %$ El adqui rente de un i nmuebl e medi ando bol eto tri unfa en l a tercer a de mej or derecho, o en l a acci n de oponi bi l i dad, ej erci da en el proceso i ndi vi dual o concursal si se cumpl en l os si gui entes requi si tos: %$#$ El bol eto ti ene fecha ci erta o exi ste certi dumbre fcti ca de su exi stenci a anteri or al embargo o a l a apertura del concurso; %$%$ El bol eto ti ene publ i ci dad (regi stral o posesori a); %$&$ El terceri sta o peti ci onari o en el concurso ha adqui ri do de qui en es el ti tul ar regi stral o est en condi ci ones de subrogarse en su posi ci n j ur di ca medi ante un perfecto esl abonami ento entre l os sucesi vos adqui rentes; %$'$ El terceri sta o peti ci onari o en el concurso es de buena fe y ha pagado el 25% del preci o con anteri ori dad a l a traba del embargo o a l a apertura del proceso uni versal . &$ En el proceso concursal , l as regl as anteri ores no i mpedi rn l a apl i caci n de l a normati va rel ati va a l a acci n revocatori a y el adqui rente deber cumpl i r con l os otros recaudos expresamente previ stos en el art. J46 de l a l ey 24.522". derecho a poseedor, y a "adqu rente" s n poses n, de un nmueb e que no t ene por dest no su v v enda persona . e) E poseedor puede oponer a embargante, todos os ef ectos que der van de a poses n m sma (rest tuc n de me| oras, derecho de retenc n, adqu s c n de f rutos, etc. ) y de su carcter de acreedor (art. 1196 Cd. C v y concs. ) Como coro ar o de e o se puede conc u r que s no se pag e 25% de prec o, n med entrega de a poses n anter or a embargo, n traba de med da caute ar a guna sobre e nmueb e por parte de adqu rente, preva ecer e acreedor embargante, y e comprador deber rec amar eventua mente a rest tuc n de o pagado de vendedor o en su concurso. En estos fa os creo que resu ta cr t cab e que no se ex | a a comprador a poses n, s se t ene en cuenta que e ob| et vo f na es que e adqu rente no p erda a ocupac n de nmueb e. En fecha 26 de sept embre de 2006 a mayor a de os m embros de a Corte Suprema de ]usticia de la Nacion 21 h c eron suyos os fundamentos vert dos por a Procuradora Genera de d cho organ smo, a rechazar a que| a, y con e o rat f car a sentenc a d ctada por e Tr buna Super or de |ust c a de Corr entes (exc uyendo as a tacha de arb trar edad end gada a esta t ma reso uc n), y segn a cua se h zo ugar a a tercer a de dom n o ncoada por e comprador de un nmueb e, qu en oportunamente ce ebr un bo eto de compraventa con e vendedor (t tu ar de nmueb e que uego resu tara h potecado), cuyas f rmas estaban cert f cadas por notar o (fecha c erta) con anter or dad a a h poteca trabada por e banco actor, y se hab a abonado e setenta por c ento (70%) de prec o. A respecto a Procuradora nterv n ente d o a razn a os argumentos expuestos por e mx mo tr buna corrent no a sostener: . l a oponi bi l i dad del bol eto no surge de consi derarl o un derecho real regi do por el art cul o 2505 del Cdi go Ci vi l , si no de l a protecci n especi al que el ordenami ento ci vi l l e da a travs 21 "Banco de Crd to Argent no c. German er, Car os A. y otros", 26/ 9/ 96 (D| , 29/ 11/ 06, 954, La Ley 29/ 11/ 06, 9), Dres. PETRACCHI , HI GHTON DE NOLASCO, FAYT, ZAFFARONI , y LORENZETTI . Los Dres. ARGI BAY y MAOUEDA rechazaron e recurso extraord nar o por nadm s b e (art. 280 de CPCN). del art cul o JJ85 bi s del mi smo cuerpo l egal . aunque l a l ey no l o menci one en forma expresa, crea una especi e de pri vi l egi o a favor del comprador de buena fe que haya cel ebrado el bol eto y pagado el porcentaj e de preci o menci onado. 5i endo el l o as , habi ndose arbi trado por l a l ey una sol uci n especi fi ca al probl ema de l os bol etos de compraventa de i nmuebl es, para l a oponi bi l i dad de estos no cuadra exi gi r su i nscri pci n en el regi stro, pues tal requi si to no ha si do menci onado por l a l ey. no obstante que el art cul o JJ85 bi s del Cdi go Ci vi l se refi ere al caso de concurso o qui ebra del vendedor, no se advi erte razn al guna que i mpi da que l o mi smo pueda ocurri r frente al acreedor en un proceso ej ecuti vo, en tanto queden acredi tados l os extremos de l a norma y el crdi to del comprador sea anteri or al del embargante. el l egi sl ador qui so otorgarl e a esta norma una i nequ voca mi si n tutel adora, en aras de abastecer en su pri vi l egi ada oponi bi l i dad l a si gni fi cati va necesi dad de protecci n que l a soci edad requi ere en consi deraci n a l a i mportanci a j ur di ca que porta el bol eto en el mercado i nmobi l i ari o." lV.1.2. Se Protege al adquirente en virtud de la posesion. Segn esta segunda tes s resu ta fundamenta a poses n, porque es esta s tuac n fct ca a que es opon b e a acreedor embargante, por o que preva ecer qu en pr mero, y de buena fe, haya hecho pub c tar o (posesor a o reg stra ) su derecho. Preva ece e poseedor porque os crd tos que e acreedor qu ere hacer va er no tuv eron acceso reg stra a momento de efect v zarse a poses n en cuest n, por o que e comprador por bo eto no os conoc a, n deb a conocer os, sa vo que e acreedor cuente con embargo reg stra con anter or dad a a trad c n. En sent do concordante en e seno de as VIII |ORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL se aprob e s gu ente despacho: Cuando entran en col i si n l a publ i ci dad posesori a y l a publ i ci dad regi stral i nmobi l i ari a tri unfa l a pri mera en el ti empo, si empre que sea de buena fe". 22 En el confl i cto entre comprador por bol eto y acreedor embargante, tri unfa el pri mero si el bol eto ti ene fecha ci erta anteri or al embargo y l a posesi n l e ha si do entregada al comprador tambi n con anteri ori dad al embargo; en caso contrari o, preval ece el embargo que ha si do publ i ci tado regi stral mente y cuya exi stenci a el comprador debi conocer actuando con di l i genci a. En otras pal abras, tri unfa el pri mero en el ti empo, si cuenta con buena fe y ha publ i ci tado su derecho rel ati vo al i nmuebl e por l os canal es que l egal mente correspondan (posesi n o regi stro)". 23
lV.2. Postura Formalista. 24
22 BELLOTI , M rta L. "Son opon b es a acreedor embargante os derechos der vados de bo eto de compraventa?" | A-2001- I I - 1086; CORNE| O, Amr co At o, "Derecho Reg stra ", Ed. Astrea, 1994, pg. 46. 23 CNCom. , sa a A, 15. 06. 1999, LA LEY, 2000- A, 166; d. , 08. 03. 2002, | A, 2002- I I I - 93; sa a C, 10. 05. 2005, LA LEY, 2005- D, 636; CNC v, sa a B, 08. 11. 1999, | A, sup . D ar o de 12. 07. 2000, n 6202, p. 59; sa a C, 11. 09. 2002, ED. , f . 51. 301, sup . d ar o de 28. 02. 2002; CFed Bah a B anca, sa a 1, "Rodr guez, | . c. D recc n Nac ona de Recaudac n Prev s ona ", | A, 07. 04. 1999, n 6136, p. 46; GATTI , Edmundo - ALTERI NI , | orge H. , "Prehor zonta dad y bo eto de compraventa", Bs. As. , La Ley, 1973, p. 60/ 61; VAZOUEZ, G. , Poseedor de bo eto y embargo, LA LEY, 2007- F, 499; BELLOTTI , M. , Son opon b es a acreedor embargante os derechos der vados de bo eto de compravent a?, | A, 20. 06. 2001, n 6251. EN CONTRA: ADROGUE, M. , S tuac n | ur d ca de comprador de nmueb e por nstrumento pr vado, Doctr na | ur d ca, La P ata, 13. 11. 1970, p. 3, para qu en preva ece s empre e embargante, c tado por MARI ANI DE VI DAL, Mar na - VI DAL CLAYPOLE, Pab o, "E bo eto de compraventa de nmueb es, e acreedor embargante y e art. 1185 b s de Cd go C v ", LA LEY 04/ 05/ 2011, 5. 24 ADROGUE, M. , S tuac n | ur d ca de comprador de nmueb e por nstrumento pr vado, Doctr na | ur d ca, La P ata, 13. 11. 1970, p. 3; ALSI NA ATI ENZA, Da m ro, "En torno de as nqu etantes d screpanc as sobre os ef ectos de bo eto de compraventa nmob ar a. Una nueva nterpretac n de derecho v gente. RDCO, 1978- 325 y sgtes; BONO, Gustavo A. "Ena| enac n de un nmueb e embargado: s tuac n | ur d ca de adqu rente", LLC 2006 (| u o), 645; FERRER, Adn, "Embargante versus adqu rent e por bo eto: un conf cto cot d ano", LLC, 1989- 481; FOGNI NI , Ar e - RODR GUEZ, | uan Pab o - Art cu o 1185 b s de Cd go C v : se puede ap car a as e| ecuc ones nd v dua es? Pub cado en: LA LEY 2007- E, 1065- Ob gac ones y Contratos Doctr nas Esenc a es Tomo V, 443; HI GHTON, E ena, "Derechos Rea es", Ed. Ar e , Bs. As. , 1979, Vo . 1, pg, 48 y sgtes. ; KI PER, C aud o, "Cd go C v y eyes comp ementar as", ZANNONI , Eduardo (D rector) - KEMELMA| ER DE CARLUCCI , A da (Coord nadora), Ed. Astrea, Tomo 10, pg. 232. LOPEZ DE ZAVALI A, Fernando, "Teor a de os Contratos", Ed. Zava a, Parte Espec a , Tomo I , pg. 290 y sgtes; MARI ANI DE VI DAL, Mar na, "E Para a postura forma sta e bo eto de compraventa es una promesa de venta y no una venta def n t va porque carece de uno de os e ementos esenc a es para a compraventa nmob ar a, cua es a forma ex g da por a ey (conf. arts. 1140, 1182, 1183, 1184 nc. 1, 1185, 1188, 2355, 2505 de Cd. C v , art. 2 y conc. Ley 17.801). La compraventa nmob ar a es un contrato forma que debe ser redactado en escr tura pb ca ba| o pena de nu dad, caso contrar o se v o entar a a segur dad | ur d ca. Para | ust f car esta tes s os autores se apoyan esenc a mente en as s gu entes normas: En e art. 2505 de Cd. C v que estab ece que a adqu s c n o transm s n de derechos rea es sobre nmueb es, so amente se | uzgar perfecc onada med ante a nscr pc n de os respect vos t tu os en os reg stros nmob ar os de a | ur sd cc n que corresponda. Esas adqu s c ones o transm s ones no sern opon b es a terceros m entras no estn reg stradas. En e art. 2355 de Cd. C v que a c as f car a poses n prescr be que ser eg t ma cuando sea e e| erc c o de un derecho rea , const tu do en conform dad con as d spos c ones de este cd go, por o que con e o hecho y derecho concuerdan, t ene os derechos der vados de a poses n (i us posessi oni s), y e derecho de poseer (i us possi dendi ). Agregan que ser eg t ma a poses n cuando a poses n es consecuenc a de a poseedor en v rtud de bo eto de compravent a", LL 141- 941 y sgtes. ; MARI ANI DE VI DAL, Mar na - VI DAL CLAYPOLE, Pab o, "E bo eto de compraventa de nmueb es, e acreedor embargante y e art. 1185 b s de Cd go C v ", LA LEY 04/ 05/ 2011, 5; PAPANO, R cardo | . ; KI PER, C aud o; DI LLON, Gregor o A. , y CAUSSE, "Derechos Rea es", 2 Ed c n, Astrea, 2004; RI VERA, | u o, "Conf cto entre acreedor embargante y poseedor con bo eto de compraventa", ED, 159- 246. ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 179 y sgtes. VENTURA, Gabr e , "E bo eto de compravent a", pub cado en a pg na de a Academ a Nac ona de Derecho y C enc as Soc a es de Crdoba; www. acaderc. org. ar . | ur sprudenc a: Cmara Nac ona de Ape ac ones en o C v , Sa a E, Fa o L gn n , | uan Mart n s/ tercer a de dom n o promov da en: De Campo, A ba c. A varez y otros s/ e| ecut vo, 21/ 10/ 2010). Cmara Nac ona en o Comerc a , Sa a B, 30/ 11/ 06 "Va e| o, Gustavo c M ret, | os"; entre muchos otros precedentes. adqu s c n de un derecho rea con rregu ar dades, s n su| etarse a as forma dades para su const tuc n, por e| emp o cuando se forma za por nstrumento pr vado a compraventa de nmueb es que ex ge escr tura pb ca. Para a canzar a poses n eg t ma debe ex st r t tu o suf c ente y modo suf c ente, en base a e o se conc uye que a poses n der vada de bo eto de compraventa es eg t ma. E poseedor por bo eto es poseedor eg t mo porque no t ene e e| erc c o de un derecho rea . 25 En e art. 2 de a Ley 17.801 que prescr be que para a pub c dad, opon b dad a terceros y dems prev s ones de esta ey, en e Reg stro de a Prop edad Inmueb e se nscr b rn o anotarn os documentos que const tuyan, transm tan, dec aren, mod f quen o ext ngan derechos rea es sobre nmueb es. Adems cons deran ap cab es os s gu entes argumentos: Los acreedores no estn ob gados a ver f car e estado fact co de nmueb e, no hay norma que se o mponga; en a prct ca os acreedores ver f can a t tu ar dad reg stra de os b enes de deudor para otorgar e crd to (Reg stro Inmob ar o y de Automotores), y nada mas podr a ser es ex g b e. E acreedor no podr a saber s e poseedor cuenta o no con bo eto, tampoco sabr s e ocupante es tenedor o poseedor, con mot vo que a poses n es sumamente equi voca y d f c de caracter zar e t po de re ac n rea que se presenta con a s mp e observac n de a comun dad. (aunque o h c era, se d ce, no podr a saber s se trata de un poseedor o de un tenedor, y sobre qu causa reposa su ocupac n). Los actos que reve an a vo untad de acto | ur d co ce ebrado entre as partes (usufructo, arrendam ento, prenda con desp azam ento) no d f eren en o ms m n mo de os que se cump en para transm t r e dom n o o a poses n, por o que es nadm s b e que por e so o hecho de 25 SALVAT, Raymundo, "Derechos Rea es", 4 ed c n actua zada por NOVI I LLO CERVALAN, Bs. As. , TEA, 1951, pg. 73, c tado por ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compravent a", 2 ed c n, La Ley, pg. 179 y sgtes. que terceros extraos os presenc en se conozca a c ase de derechos transm t dos. La trad c n es n camente ef caz entre qu enes ce ebraron e acto. E acreedor embargante de buena fe que con poster or dad a a poses n der vada de bo eto, o a a f rma de bo eto, trabar embargo, debe ser proteg do en su crd to a haber conf ado en as constanc as reg stra es, y no resu ta suf c ente para end gar ma a fe a acreedor embargante a pub c dad posesor a, s no que debe acred tarse esa ma a fe por un conoc m ento c erto y probado de acreedor. M entras no haya escr tura e nscr pc n e n co prop etar o es e vendedor aunque hub ere efectuado trad c n, y aun cuando ex sta condena | ud c a de escr turac n, por cuanto para adqu r r e dom n o sobre nmueb es se requ ere t tu o, modo e nscr pc n. 26
E art. 1185 CC no resu ta de ap cac n en e| ecuc ones nd v dua es. En as e| ecuc ones nd v dua es se ap ca e pr nc p o pri or i n tempore pri or i n i ure, en camb o en as e| ecuc ones co ect vas | uega e pr nc p o pars condi ti o credi torum. Una postura contrar a mp ca de| ar s n efecto e art. 2505 de Cd go C v que su| eta a adqu s c n de dom n o a a nscr pc n reg stra de t tu o. La ap cac n de art. 1185 b s CC resu ta mprocedente puesto que d cha norma es espec a , poco armn ca con as restantes de cd go por presc nd r de todo t po de pub c dad, resu tando ap cab e exc us vamente en e concurso o qu ebra de vendedor. Las excepc ones son nterpretac n restr ng da, y por 26 Cmara Nac ona de Ape ac ones en o C v , Sa a E, Fa o L gn n , | uan Mart n s/ tercer a de dom n o promov da en: De Campo, A ba c. A varez y otros s/ e| ecut vo, 21/ 10/ 2010) ; Cmara Nac ona en o Comerc a , Sa a B, 30/ 11/ 06 "Va e| o, Gustavo c M ret, | os"; ser una norma concursa deben ser e ap cados sus pr nc p os part cu ares, no pud endo ser extend da a os supuestos de e| ecuc ones nd v dua es. De art. 3876 CC se nf ere a proh b c n de ap car ana g camente una norma que estab ece un pr v eg o, por o que ap car e art. 1185 b s y e art. 146 de a ey 24.522 a a e| ecuc n nd v dua de vendedor es ap car una norma que estab ece un pr v eg o por ana og a, v o ando as e art. 3876 de Cd. C v . 27 Resu tar a ns to que una norma de Cd go C v (art. 2355 CC) derogue otra de m smo ordenam ento ega (art. 2505 CC), tanto ms cuanto ambas fueron ntroduc das por a ey 17.711. Se ncurr r a en autocontrad cc n o autoderogac on parc a . La cert f cac n de f rmas no camb a a natura eza pr vada de bo eto, s no que ser nstrumento pb co a cert f cac n de a f rma en donde e notar o da fe de a dent dad de os f rmantes y de a fecha cons gnada en e m smo, pero e documento en o restante s gue s endo pr vado. La poses n engendrada por e bo eto es eg t ma de ma a fe no v c osa segn arts. 2355, 2356, 2364 CC. E poseedor por bo eto carece de t tu o por cuanto su bo eto no cump e con os recaudos forma es que e m smo art. 2355 CC ex ge para cons derar o eg t mo, por cuanto e fa ta e t tu o suf c ente. No podr a ser de buena fe por cuanto e error debe ser de hecho para excusar su conducta, s tuac n que en o que se ref ere a art. 1184 mp ca error de derecho, y por o tanto nexcusab e (arts. 923, 2356 y 4007 CC). 27 Cmara Nac ona de Ape ac ones en o Comerc a , sa a A, 08/ 04/ 2010 "D as Machado, Mar a | os c. Cano, Mar a Esther y L oyds Bank (B sa) Ltd. ). Voto de os Dres. M guez, Uza y Ko ker Frers. dem: CNCom. , Sa a E, 4/ 9/ 97, LL- 1998- B- 459, y D| , 1998- 2- 134; CNCom. , Sa a A, 30/ 12/ 98, ED, 185- 370; CNCom. , Sa a B, 8/ 3/ 99, ED 185- 372. Cuando a ey qu so dar e una espec a pub c dad para os efectos de opon b dad a terceros o h zo a travs de a ey 19724, 14005, art. 1185 b s, y a gunas eyes prov nc a es. E poseedor, tenga o no bo eto, no es prop etar o, y so o podr ser o cuando cuente con t tu o suf c ente, o se cump a e p azo de ve nte aos de usucap n. Cmo es pos b e que tr unfe ante un comprador con escr tura antes de os ve nte aos? S es as , a prescr pc n arga, modo de adqu r r e derecho rea , no tendr a sent do, ya que en a pract ca e poseedor con bo eto, s n ser t tu ar de derecho rea , se mpondr a a cua qu er otro comprador que se nterponga en su cam no. La usucap n se reduc r a a una nst tuc n nt para regu ar zar e dom n o, e que en a prct ca ya estar a adqu r do, o que resu ta naceptab e. 28 En forma concordante con a tes s forma sta, e Super or Tr buna de Crdoba sent hace unos aos a s gu ente doctr na | ud c a : "... El bol eto de compraventa es un contrato por el cual l as partes se obl i gan a escri turar, por l o que j ams podr ser t tul o sufi ci ente para transmi ti r el domi ni o de un bi en i nmuebl e, pues para que el l o ocurra, debe cumpl i rse con l o di spuesto por el art. JJ84 del cuerpo l egal ci tado. En nuestro derecho posi ti vo para l a adqui si ci n del domi ni o se exi ge escri tura pbl i ca, tradi ci n e i nscri pci n de di cha escri tura en el Regi stro Ceneral de l a Propi edad; al fal tar uno de el l os, l os terceri stas con bol etos de compraventa no pueden ser consi derados como ' ti tul ares domi ni al es' , porque l a cosa no ha sal i do del patri moni o del deudor" (del voto de l os Dres. Moi sset de Espans y 5es n). En funci n de tal es argumentos, resul ta cl aro que es i mprocedente 28 KI PER, C aud o, "Cd go C v y eyes comp ementar as", ZANNONI , Eduardo (D rector) - KEMELMA| ER DE CARLUCCI , A da (Coord nadora), Ed. Astrea, Tomo 10, pg. 230 y sgtes. una tercer a de domi ni o promovi da por qui en no resul ta ti tul ar regi stral del i nmuebl e"! 29 E PROYECTO DEL AO 1998 recepta a postura forma sta en e art. 1843 n f ne 30 , a dec r que a pub c dad posesor a no ser opon b e a os t tu ares cuyo derecho rea u otra s tuac n | ur d ca reg strada no se e| erza por a poses n (Vgr.: H potecas, Embargos), sa vo que a poses n exter or ce una prescr pc n adqu s t va de p azo cump do. En os fundamentos de Proyecto de ao 1998 sus autores sostuv eron que e o era para compag nar esa ncontrovert b e rea dad (poses n) con as neces dades de crd to. Rat f ca tamb n d cha d spos c n e art. 699 n f ne 31 de Proyecto en cuest n. 29 Tr buna Super or de | ust c a de a Prov nc a de Crdoba, sa a c v y comerc a , "Av a Vzquez, H p to A. c. Reynaf e, Hctor H. ", 02/ 02/ 2005, Pub cado en: LLC 2005(mayo), 408. dem: "Tercer a de Aramburu Nemes o y otros en I nc dent e de regu ac n de honorar os de doctor M. en: Lpez Hugo Sant ago y otros c. V rg n a Cava ett de Ab b - Ord nar o - Recurso D recto - Hoy Rev s n" 30 ARTlCULO 1843.- Publ i ci dad. Sat sf echos os requ s tos de t tu o y modo, segn os casos, e derecho rea es opon b e a todos, sa vo a os terceros nteresados de buena f e, con re ac n a os cua es se requ ere pub c dad suf c ente. Se cons dera pub c dad suf c ente, a poses n, o a nscr pc n reg stra s mp emente dec arat va, a os ef ectos prev stos en as normas espec a es. No pueden preva erse de a f a ta de pub c dad as partes y qu enes conoc an o hub eran de haber conoc do a ex stenc a de t tu o de derecho rea . S e modo cons ste en una nscr pc n const tut va, a reg strac n es presupuesto necesar o y suf c ente para a opon b dad de derecho rea . En a co s n entre a opon b dad otorgada por a pub c dad reg stra y por a posesor a, preva ece a pr mera en e t empo s ha s do obten da de buena f e. S n embargo, a pub c dad posesor a, sa vo que exter or ce una prescr pc n adqu s t va de p azo cump do, no es opon b e a os t tu ares cuyo derecho rea u otra s tuac n | ur d ca reg strada no se e| erza por a poses n. 31 ARTlCULO 699.- Concurrenci a de vari os acreedores. Cosa i nmuebl e. En e conf cto de me| or derecho resu tante de a concurrenc a de var os acreedores de a ob gac n de dar para const tu r derechos rea es sobre una m sma cosa nmueb e, r ge e s gu ente orden de pr or dad: a) Preva ece e derecho de acreedor de buena f e y a t tu o oneroso que rec b a trad c n de a cosa y obtuvo emp azam ento reg stra , con ndependenc a de a f echa de su t tu o. b) S n nguno de os acreedores a t tu o oneroso obtuvo emp azam ento reg stra , preva ece e derecho de acreedor de buena f e que rec b a trad c n de a cosa, con ndependenc a de a f echa de su t tu o. c) S n nguno de os acreedores a t tu o oneroso y de buena f e rec b a trad c n de a cosa, preva ece e derecho de acreedor cuyo t tu o f ue otorgado con a f orma dad correspond ente y en a f echa ms ant gua; o, en su def ecto, de acreedor cuyo t tu o f ue otorgado por nstrumento pr vado que tenga a f echa c erta ms ant gua. Pero esta t ma pr or dad no se lV.3. Postura lntermedia. Ex ste tamb n una tercera (3) postura que podr amos denom nar ntermed a, y que t ene sus or genes en e p enar o d ctado por a Sa a Cr m na y Pena de a Corte Suprema de |ust c a de Tucumn, con voto de Dr. Ren Pad a, en autos Rubi o, Nl i da V. c. Fi l i pi ni , Hugo y otros", de fecha 23 de abr de 1992, en e cua se d ctaron as s gu entes conc us ones: E bo eto es un contrato de compraventa va do pero mpotente para generar os efectos prop os de este t po contractua espec a por ado ecer de un v c o de forma a no haberse emp eado a escr tura pb ca (En este aspecto e fa o adh ere a a tes s forma sta). No es dueo este poseedor, pero se e d spensar a e trato de dueo. E adqu rente por bo eto cuenta con un i us ad rem porque t ene un derecho a a cosa que no es n rea n persona . La norma que resue ve e caso es e art. 594 CC que pref ere a acreedor que cuenta con poses n. Para ograr pre ac n e poseedor con bo eto frente a embargante no prec sa otra cosa que a trad c n rec b da de buena fe, extremo que se presume y que e demandado embargante no ha destru do n s qu era puesto en duda. La opon b dad ograda por e bo eto (pub c dad posesor a) no neces ta n a escr tura pb ca n a pub c dad reg stra . V. Ml OPl Nl ON. ap ca s a ex stenc a de crd to depende de a extens n de un t tu o de f orma dad so emne abso uta. Estas d spos c ones no af ectan a o estab ec do en e art cu o 1843 en cuanto a a opon b dad de derecho rea u otra s tuac n | ur d ca reg strada que no se e| ercen por a poses n. L m narmente debo dec r que ser a un arduo prob ema para e operador de derecho aferrarse a una n ca postura, cerrada y un versa para todos os casos que se presentaren, puesto que ambos ntereses en pugna (prop edad y crd to) resu tan d gnos de tute a | ur d ca. S n per| u c o de e o, y como reg a genera , a m modo de ver a pub c dad reg stra t ene preem nenc a sobre a posesor a 32 , ya que e med o estab ec do por a ey argent na para determ nar a s tuac n | ur d ca de os nmueb es son as constanc as reg stra es (Ley 17.801 y conc.) 33
Obsrvese que cuando a ey qu so dar e una pub c dad espec f ca a bo eto de compraventa o h zo expresamente (Leyes 14.005, 19.724, art. 1185 b s de Cd. C v , y eyes prov nc a es que o adm ten). Caso contrar o, se ex g r a a acreedor ver f car, | unto a un escr bano, e estado en que se encuentra e nmueb e prev o a embargar, o cua no resu ta aconse| ab e n seguro, en tanto puede que no encuentre a nad e, o as personas que hab ten e m smo pueden no reve ar e nada, o ms an, ment r e sobre su verdadera re ac n rea sobre e nmueb e (tenedor - nteresado o no-, poseedor, cuas -poseedor). En o at nente a bo eto de compraventa, nad e, creo, se encontrar a en cond c ones de desconocer as venta| as que reporta a mercado nmob ar o de hoy en d a, pero d cho extremo no podr a estar a expensas de terceros acreedores que 32 En f orma tota mente at nada sobre a cuest n se d | o: "La pub c dad reg stra es un pr nc p o muy caro a nuestro s stema ega , que prop c a por esta v a a segur dad de crd to y e trf co | ur d co. Reconocer a poseedor de un nmueb e s n t tu o reg strado, e derecho a oponer su s tuac n a qu en conf en as constanc as de reg stro, const tuye un duro embate contra os b enes que e s stema procura resguardar con carct er pr or tar o. " FERRER, Adn, "Embargante versus adqu rente por bo eto: un conf cto cot d ano", LLC 1987- E, 170; MOI SSET DE ESPANS, Lu s, "Dom n o de automotores y pub c dad reg stra ", pg. 195. 33 S deb do a a nsuf c enc a y precar edad de a poses n como med o de pub c dad e eg s ador adopto a pub c dad reg stra para c ertos supuestos, sumado a a trad c n, no se s gue que a pub c dad posesor a tenga una ef cac a super or que perm ta presc nd r de a reg stra . no part c paron de contrato de marras (res i nter al i os acta - arts. 503, 1195 n f ne, 1199 y conc. CC). S a cosa es nmueb e y se enfrentan dos (2) t tu ares con un derecho persona con pretens ones ncompat b es sobre a m sma cosa 34 , tendr preferenc a e derecho que pr mero ha obten do pub c dad reg stra . 35 Se def ende a segur dad | ur d ca (estt ca y d nm ca) confer da por e s stema reg stra . Conforme nuestro rg men c v os derechos rea es nacen por a compos c n de dos e ementos, a saber: a) T tu o 36 y b) Modo 37 , y en caso de os nmueb es, para su opon b dad a terceros, e t tu o suf c ente debe ser nscr pto en e Reg stro Inmob ar o 38 As es como sostengo que e bo eto de 34 Uno de crd to pertenec ente a acreedor, y otro traduc do en una ob gac n de hacer (otorgar a escr tura pb ca), que es de natura eza f ung b e, desde e momento en que e | uez puede otorgar a s e demandado f uese rem so (conf . arts. 505 nc. 2 y 630 CC). 35 En contra ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compravent a", 2 ed c n, La Ley, pg. 204, qu en sost ene que n e art. 2505 de cd go c v n os reg stros oca es aparecen dest nados a conf er r pub c dad a os derechos persona es -como o son os der vados de un bo eto de compraventa- o a so a poses n, y agrega que nuestro s stema ega no ex ge a pub c dad reg stra para os derechos persona es, en consecuenc a, es a f echa c erta a que va a d r m r e conf cto entre e adqu rente por bo eto de buena f e y e acreedor embargante de transm tente -vendedor- . dem: Cmara 2 C v y Comerc a de Paran en autos: Esp ndo a Grac e a c/ Banco Francs de R o de a P ata y otro, La Ley L tora , 1997- 939. 36 (causa ef c ente de derecho o negoc o | ur d co que or g na a mutac n rea , Vgr. : compraventa, donac n, permuta, etc. ) 37 (acto exter or zant e que produce e desp azam ento patr mon a determ nado en e t tu o , Vgr. : trad c n de art. 2377 CC ), conf orme o prescr pto en e art. 577 de cd go c v (y su nota) que estab ece que: "Antes de a trad c n de a cosa, e acreedor no adqu ere sobre e a n ngn derecho rea ". 38 Arts. 2. 505 CC, y 3 nc. a) de a ey reg stra 17. 801. Cmara 5a de Ape ac ones en o C v y Comerc a de Crdoba, "De gado, Pedro M. y otro c. Ma ss a, Franc sco y otros", 19/ 08/ 2005, Pub cado en: LLC 2006, 64, en donde se d | o: "A margen de o expuesto, cons deramos que e nc dente no puede prosperar, ya que e adqu rente por bo eto pr vado, aunque tenga a poses n y haya obten do sentenc a favorab e en e | u c o de escr turac n, no es prop etar o, por o que no es t tu ar de dom n o, y por o tanto no puede ped r a cance ac n de embargo trabado por un acreedor qu rograf ar o, n oponerse a a subasta de b en. Y esto es as , porque en e s stema de nuestro Cd go C v , e derecho rea de prop edad s o se adqu ere med ante t tu o y trad c n y n camente puede oponerse a terceros s est deb damente nscr pto en e reg stro nmob ar o. E bo eto de compraventa s o genera una ob gac n de hacer: a de otorgar a escr tura pb ca, pero en modo a guno puede d cho nstrumento pr vado ser compraventa no es t tu o, por cuanto segn nuestro ordenam ento c v os contratos que tuv eren por ob| eto a transm s n de b enes nmueb es, deben ser hechos en escr tura pb ca 39 . E bo eto de compraventa no puede reputarse como contrato def n t vo de compraventa, s endo un contrato perfecto desde e punto de v sta de consent m ento def n t vo, pero que or g na a ob gac n de dar e a forma que ex ge a ey ( a escr tura), conforme e texto de art cu o 1.185 de cd go c v . No se conc be que terceros a| enos a una re ac n persona se encuentren ob gados a respetar un derecho que no tuv eron pos b dad de conocer. Oue un nstrumento pr vado tenga fecha c erta no s gn f ca que haya pod do ser conoc do por terceros a| enos a as partes. La func n de a fecha c erta es ver f car a ex stenc a de documento en un momento determ nado, pero como med o de pub c dad es nef caz, ya que es ev dente que a cert f cac n de f rmas, o e t mbrado en un ente de recaudac n pb ca, no resu tan efect vos por s en o que se ref ere a a pub c dad de hecho posesor o en s 40, por o que tengo para m cons derado como t tu o hb para transf er r e dom n o de nmueb e, e cua se mant ene en cabeza de prom tente. La sentenc a que hace ugar a a escr turac n, en modo a guno mod f ca a conc us n precedent e, pues, no obstante e a, a escr tura debe rea zarse o m smo, ya sea por e vendedor o por e | uez en su def ecto (art. 1185 y 1185 b s, Cd. C v ). Es dec r, que s se p anteara a tercer a como "dueo", a m sma no podr a prosperar, ya que tratndose de un nmueb e, e dom n o no se acred ta con un bo eto de compraventa, s no med ante a escr tura pb ca ex g da por e art. 1184, nc. 1 de c tado cd go, y, adems por a nscr pc n en e Reg stro de a Prop edad (art. 2505 de Cd go C v y arts. 2; 20 y 22 de a ey 17. 801). En cuanto a a poses n que se nvoca, s b en es c erto que e benef c ar o de una promesa de venta de un nmueb e a qu en se ha hecho trad c n de ste antes de otorgarse a escr tura tras at va de dom n o rev ste a ca dad de poseedor an mus dom n (proteg do por a ey con abstracc n de t tu o); tamb n es c erto que d cha poses n s o puede hacerse va er cuando se trata de cuest ones susc tadas entre comprador y vendedor, carec endo de va dez y ef cac a f rente a terceros". 39 Conf . arts. 1. 184 nc. 1, 2609 de Cd. C v , y art. 2 nc. a) Ley 17. 801. En gua sent do: ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compravent a", 2 ed c n, La Ley, pg. 185 y sgtes. 40 KI PER, C aud o, "Cd go C v y eyes comp ementar as", ZANNONI , Eduardo (D rector) - KEMELMA| ER DE CARLUCCI , A da (Coord nadora), Ed. Astrea, Tomo 10, pg. 230 y sgtes. "A a vez es coherente con e s stema de pub c dad nstaurado por a ey 17. 801, a que en caso de conf cto otorga pr or dad a a pr mera nscr pc n (arts. 19, 40 y concordantes); dem: BONO, Gustavo A. "Ena| enac n de un nmueb e embargado: s tuac n | ur d ca de adqu rente", LLC 2006 (| u o), 645; que d f c mente e comprador por bo eto pueda egar a desv rtuar os as entos reg stra es con un nstrumento pr vado con cert f cac n de f rmas que no t ene acceso a reg stro, n tampoco rene a forma ex g da por nuestra ey c v . 41 S se adm t ese a protecc n m tada de bo etos de compraventa se fac tar a a e| ecuc n de man obras fraudu entas en e desenvo v m ento cot d ano, con escaso costo econm co y una s mp c dad en forma amat va. Se s mu ar a una venta para de| ar a sa vo os b enes nmueb es frente a os nfortun os comerc a es. A ped rse un crd to, y s endo e n co nmueb e, se s mu a a venta y queda exonerado de pago a guno, puesto que e art. 1185 b s de Cd. C v no ex ge a trad c n. Es ms, con sumo ac erto a doctr na espec a sta en a mater a destaco que muchas veces os compradores por bo eto de compraventa no t enen ntenc n de escr turar, e nscr b r d cho nstrumento en e Reg stro Inmob ar o, a f n de ocu tar su dom n o frente a sus acreedores. 42
E gravamen const tu do sobre a cosa vend da, tornan mpos b e para e vendedor e cump m ento de a prestac n asum da a favor de comprador, o que causa, med ando cu pa de vendedor, a convers n i pso i ure de su ob gac n, en a de pagar daos e ntereses (art. 889 CC) E n co caso en donde deb era pr mar e poseedor con bo eto ser a e caso de que demuestre (extremo a su cargo) que 41 Conf . arts. 976, 977, 978, 1183, 1184 nc. 1, 1185, 2505, 2602, 2609 de Cd go C v , 2 y 3 Ley 17. 801). En contra : ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compravent a", 2 ed c n, La Ley, pg. 201. : qu en sost ene que a f echa c erta se er ge en e| e para d r m r os conf ctos en os derechos persona es aqu d sputados: por un ado e adqu rente por bo eto qu en es t tu ar de un derecho cred tor o a a escr turac n y que emerge de a re ac n | ur d ca contractua ; y por e otro ado e acreedor embargante qu rograf ar o de un crd to comn. 42 SPOTA, A berto G. "Contratos. I nst tuc ones de Derecho C v " LEI VA FERNANDEZ, Lu s F. P. (actua zador), ARI AS CAU, Esteban | av er, BI TAR, | uan I gnac o, LOPEZ DE ZAVALI A, Fernando | os D. , LOPEZ DE ZAVALI A, | av er Esteban, MI RANDA, Marta Susana, PADI LLA, Rodr go (co aboradores), Tomo I I I (Parte Genera ), 2 ed c n, La Ley, pg. 52. e acreedor conoc a que e comprador era e poseedor de nmueb e, ad| ud cando con e o a ma a fe en e actuar de acreedor (arg. Arts. 594 CC y 20 Ley 17801) 43 E caso estud ado no es e caso de art. 1185 b s Cd. C v porque e fa ta una prop edad, e concurso o qu ebra de vendedor; De art. 3876 Cd. C v se nf ere a proh b c n de ap car ana g camente una norma que estab ece un pr v eg o, por o que ap car e art. 1185 b s de Cd. C v y e art. 146 de a ey 24.522 a a e| ecuc n nd v dua de vendedor es ap car una norma que estab ece un pr v eg o por ana og a, v o ando as e art. 3876 de Cd. C v . 44 E pr nc p o genera en a mater a es a gua dad de os acreedores frente a patr mon o de deudor (pars condi ti o credi torum), s endo as excepc ones de nterpretac n restr ct va, por o que e pr mer embargante obt ene preferenc a en re ac n a resto (arts. 19 y 40 Ley 17.801, 3876 y conc. CC; y 218 Cd go Procesa C v y Comerc a de a Nac n 45 ). E adqu rente por bo eto opta, y con e o van os r esgos prop os de cam no e eg do. Cabe descartar, por ende, que e otorgam ento de bo eto pueda afectar a os acreedores anter ores a su ce ebrac n. 43 BONO, Gustavo A. "Ena| enac n de un nmueb e embargado: s tuac n | ur d ca de adqu rente", LLC 2006 (| u o), 645; KI PER, C aud o, "Cd go C v y eyes comp ementar as", ZANNONI , Eduardo (D rector) - KEMELMA| ER DE CARLUCCI , A da (Coord nadora), Ed. Astrea, Tomo 10, pg. 233. 44 As : CNCom. , Sa a E, 4/ 9/ 97, LL- 1998- B- 459, y D| , 1998- 2-134; CNCom. , Sa a A, 30/ 12/ 98, ED, 185- 370; CNCom. , Sa a B, 8/ 3/ 99, ED 185- 372. 45 En e cd go procesa de | u| uy se recepta una norma s m ar a 218 CPCN, en cuanto e 2 prraf o de art. 272 CPC af rma: "E embargante de b enes no af ectados a crd tos pr v eg ados, tendr derecho a cobrar ntegramente su crd to, ntereses y costas, con pref erenc a a otros embargantes poster ores, sa vo en e caso de concurso. Los embargos poster ores af ectarn n camente e sobrante que quedare despus de pagados os crd tos que hayan obten do embargos anter ores". S n per| u c o de a dea asum da en e presente traba| o, cons dero at nados os var os proyectos de ey nac ona que ex st eron, desafortunadamente s n x to a guno, y que persegu an prec samente br ndar protecc n a adqu rente por bo eto, ya sea mpon endo a nscr pc n de os bo etos de compraventa en os Reg stros Inmob ar os 46 ; o b en reformando e art. 1185 b s CC, a f n de que abarque a as e| ecuc ones nd v dua es 47 . VI. LA ] URl SPRUDENCl A EN LA PROVl NCl A DE ]U] UY. En nuestra prov nc a, en sent do muy s m ar a o ocurr do a n ve nac ona , os mag strados fueron vac antes entre una y otra postura a momento de fa ar, s n per| u c o de que en su gran mayor a se adopt una doctr na aforma sta m xta, por cuanto se observa en as sentenc as que a momento de adm t r a tercer a de poses n se fundan tanto en aque a tes s que ap ca ana g camente e art. 1185 b s, como as tamb n se requ ere contar con poses n. E Tr buna Super or de |ust c a de |u| uy, en fecha 16 de | u o de 1997, n re: Expte. N 5631/97 caratu ado: "Recurso de nconst tuc ona dad.: Dam n Mora es y otro c/ Hugo Horac o C ares y otro", con voto de Dr. Va decantos, se pregunto s resu tan opon b es a acreedor embargante os derechos der vados de bo eto de compraventa nmob ar a no nscr pto, pero ce ebrado con anter or dad a a fecha de aque a caute ar, pronunc ndose por a af rmat va (postura aforma sta), a dec r: 46 Proyect o de ey e aborado por A f redo N. Atanasof , trm te Par amentar o 069 de f echa 12/ 06/ 2006, segn nos cuentan os Dres. FOGNI NI , Ar e - RODR GUEZ, | uan Pab o - Art cu o 1185 b s de Cd go C v : se puede ap car a as e| ecuc ones nd v dua es? Pub cado en: LA LEY 2007- E, 1065- Ob gac ones y Contratos Doctr nas Esenc a es Tomo V, 443; 47 Proyect o de ey presentado por Hermes | . B nner, Laura Sesma, Pab o Zancada y S v a Augsburger, trm te par amentar o 011 de f echa 15/ 03/ 97. FOGNI NI , Ar e - RODR GUEZ, | uan Pab o - Art cu o 1185 b s de Cd go C v : se puede ap car a as e| ecuc ones nd v dua es? Pub cado en: LA LEY 2007- E, 1065- Ob gac ones y Contratos Doctr nas Esenc a es Tomo V, 443; Esti mo entonces, que previ amente corresponde referi rme sobre l a procedenci a formal de l a tercer a de posesi n i ncoada en autos, esto es, sobre cuesti ones de ti po procesal , y sobre el parti cul ar di r que no otra cosa cabe si no concl ui r por l a afi rmati va, el l o a tenor de l as cl aras di sposi ci ones de nuestro Cdi go Procesal Ci vi l , el cual admi te en su art. 83 una nueva y di sti nta categor a de tercer a, cual es l a de posesi n. Resul ta i ncuesti onabl e que cuando el art cul o ci tado ha establ eci do l a tercer a de posesi n, l o ha si do con mi ras a proteger o amparar una posesi n l eg ti ma, a t tul o de dueo. Este Cuerpo en su anteri or i ntegraci n, (5al a Pri mera del 5uperi or Tri bunal de justi ci a), se enrol en l a tesi s aformal i sta, consi derando al bol eto un contrato acabado de compraventa, tesi s sta que comparto. (Conf. L.A. N 39, F 200/2J6, N 52). a tenor de l o di spuesto por el art. 2355 del Cdi go Ci vi l , segn el cual se consi dera l eg ti ma l a adqui si ci n de l a posesi n de i nmuebl es de buena fe medi ante bol eto de compraventa, concl uyo que l a posesi n debe reputarse l eg ti ma. Y esto adems porque l a posesi n se ha adqui ri do con un t tul o sufi ci ente para el l o, aunque fal te el i nstrumento pbl i co necesari o para l a transmi si n del domi ni o. Ahora bi en, prrafos ms arri ba di j e que nuestro Cdi go Procesal Ci vi l , en su art. 83, bri nda l a posi bi l i dad al poseedor l eg ti mo de defender sus derechos medi ante l a tercer a", y es l gi co que as sea, pues el adqui rente de un i nmuebl e por bol eto de compraventa que ha reci bi do l a posesi n, ti ene el derecho de poseer l a cosa, el de servi rse, usar y gozar de l a cosa, el derecho de di sponer materi al y j ur di camente de el l a, pudi endo ej ercer l as acci ones posesori as, contra qui en l o desposee, si endo su derecho oponi bl e a terceros que estn obl i gados a respetarl o (Conf. 8ustamante Al si na, ob. ci t. pg. 839). En resumen, est j usti fi cado que pueda enfrentar con su bol eto a l os acreedores del vendedor" (8ustamente Al si na, ob. ci t. pg. 84J). Es que no puede ser de otro modo, ya que de darse una sol uci n contrari a, y ante l a hi ptesi s de un futuro comprador por subasta (por vi rtud del embargo trabado) ser a i mposi bl e l a tradi ci n, porque l a posesi n l a detenta un tercero. Esto resul ta determi nante para acordarse al comprador por bol eto de fecha anteri or, l a preferenci a en el enfrentami ento de i ntereses con el embargante posteri or". En fecha ms rec ente, e mx mo tr buna | u| eo en autos: Expte. N 3118/04, "Recurso de nconst tuc ona dad nterpuesto en Expte. N B- 86885/02 (Sa a II Cmara C v y Comerc a ): Inc dente de Tercer a... Pereyra, Fanny Amr ca c/ Razn Soc a Cerm nara y otros", 07/06/2006, L. A. N 49, F 1132/1134, N 380, agreg a a doctr na anter or que: Debe resol verse -como se sabe- a favor del pri mero (agregamos adqui rente por bol eto), si empre y cuando el terceri sta acredi te el cumpl i mi ento de l as exi genci as establ eci das por el art. JJ85 bi s del Cdi go Ci vi l . Esto as , puesto que si bi en el art cul o ci tado hace referenci a al mbi to concursal , tambi n resul ta apl i cabl e frente a un embargo decretado en una ej ecuci n i ndi vi dual ". S gu eron e m smo cr ter o a n ve prov nc a e |uzgado C v y Comerc a N 1 - Secretar a 2 48 ; a Cmara de Ape ac ones en 48 Expte Nro B-156. 200/ 06, caratu ado I nc dente de Tercer a de Poses n en e Expte Nro B-93. 219/ 02, Gut rrez Ren y Guerrero de Gut rrez Yo anda c/ C t bank NA y Scheure Augusto, 23/ 02/ 2008. o C v y Comerc a - Sa a I 49 y Sa a II 50 , entre otros precedentes a n ve prov nc a . S n per| u c o de o ut-supra expuesto, ex sten rec entes reso uc ones | ud c a es en a Prov nc a de |u| uy que proteg eron a acreedor embargante. As me perm to transcr b r a sentenc a d ctada en fecha rec ente por a Sa a II de a Cmara C v y Comerc a de |u| uy: Para promover l a tercer a que moti va el i nci dente a fi n de obtener el l evantami ento del embargo trabado sobre el i nmuebl e se exi ge l a presentaci n de l a escri tura pbl i ca con el domi ni o debi damente i nscri pto en el Regi stro de l a Propi edad (Art. 2.505 Cd. Ci vi l ). El ti tul ar de un bol eto de compraventa, en pri nci pi o, NO est l egi ti mado para promover una tercer a de domi ni o. An con fecha ci erta, no aprovecha ni perj udi ca a terceros (Arts. J.J95 y J.J99). Esta afi rmaci n es consecuenci a l gi ca del hecho que no consti tuye t tul o sufi ci ente para l a adqui si ci n del derecho real , ni co que puede tener acceso a l a publ i ci dad regi stral . Es oponi bl e erga omnes, pero aqu no hay derecho real , de modo que no puede haber oponi bi l i dad absol uta. En suma, como regl a, se trata de un derecho personal , que sl o produce efectos entre l os contratantes. El l o as porque el comprador debe actuar con di l i genci a, real i zando l as averi guaci ones necesari as. En estos casos, l a omi si n del 49 Expte. N 10205/ 08 caratu ado "I nc dente por tercer a y me| or derecho deduc do en Expte. A-11609/ 01: Mar a I sabe Ou spe c/ Hugo Reyna do Castro L erena y Nstor Edmundo Campos". Expte. A-28454/ 05, | uzg. C v. y Com. N8, Secret. N15. 29/ 10/ 2008. 50 Expte. N 10591/ 09: I nc dente de evantam ento de embargo con tercer a deduc do por: | os R. Casas, Hector H. Casas, E zabeth L an Casas, en Expte. N 21160/ 03: Caute ar de aseguram ento de b enes: D as Santos B as y otros c/ Ru z Horac o Hector", 15/ 09/ 2009, aqu se d | o: "Es que, a poses n, e| erc da y pro ongada en e t empo, const tuye a exter or zac n de una s tuac n | ur d ca rea , de nnegab e trascendenc a pub c tar a (Conc us ones de Segundo Encuentro de Abogados C v stas, Santa Fe 1988, c tadas por Lu s O. Adorno en Conf cto entre e adqu rente por bo eto de compraventa nmob ar a y os acreedores embargantes, Lex s 1013/ 005977), por o que debe ser proteg da, no s o entre as partes ce ebrantes de bo eto, s no f rente a os acreedores embargantes de transm tente". estudi o de t tul os, o sea, el examen i dneo de l os antecedentes del derecho transmi ti do, puede hacer presumi r l a mal a fe del adqui rente de un i nmuebl e, dado que hay que i mputarl e una negl i genci a cul pabl e en caso de tratarse de vi ci os suscepti bl es de ser conoci dos medi ante esa i dnea i nvesti gaci n. Tampoco este ti po de t tul o puede ser apto para l a usucapi n corta o breve (Art. 4.0JJ lb dem) pues no se l o consi dera j usto t tul o. El l o as porque debe ser verdadero. Esto es, el que tenga vi rtual i dad i ntr nseca para transferi r el derecho real de que se trate, pero emanado de una persona i ncapaz o no l egi ti mada al efecto (Art. 4.0J0 lb dem). Por no haberse observado l as formas l egal es (Art. J.J84) no consti tuye j usto t tul o l a venta de un i nmuebl e hecha por i nstrumento pri vado (Art. 2.602) l a que sl o ti ene el val or de una promesa de venta (Arts. J.J85 y J.J87) y tampoco l o ti ene esta l ti ma aunque se haya hecho en escri tura pbl i ca, pues no ti ene otro efecto que el obl i gar a l as partes a otorgar l a escri tura de domi ni o". 5J En trm nos s m ares se exp d eron e |uzgado C v y Comerc a N 8 - Secretar a 15 de a c udad de San Pedro 52 , e Tr buna de Traba| o - Sa a II 53 , y a Sa a III de a Cmara C v y Comerc a 54 VII. EL BOLETO DE COMPRAVENTA Y EL ] USTO Tl TULO. 51 Cmara C v y Comerc a , Sa a 2, 30/ 11/ 10, "Expte. 105. 887/ 03 "I nc dente de tercer a. | os Sa vador Burgos c/ Mar a de Va e Agu ar, Rubn Nappa y Cr st an Rubn Nappa". 52 Expte. N A-24534/ 04, caratu ado. "I NCI DENTE DE LEVANTAMI ENTO DE EMBARGO CON TERCERI A DEDUCI DO POR | OSE R. CASAS, HECTOR RUFI NO CASAS Y ELI ZABETH LI LI AN CASAS EN EXPTE. N A-1160/ 03, CAUTELAR DE ASEGURAMI ENTO DE BI ENES: DI AZ SANTOS BLAS Y OTROS C/ RUI Z HORACI O HECTOR", 18/ 3/ 2008. 53 Expte. N B-164. 319/ 06 I nc dente de tercer a de poses n y nu dad: Donato Estan s ao Maman c/ Luc a Mdena y Sodas Ca s na S. R. L. " 54 24/ 11/ 08, Expte. N B-165. 086/ 06, caratu ado "I nc dente de Tercer a de Poses n en B-96. 230/ 02 L ana Leonor Etcheverry" dem: Cmara de Ape ac ones en o C v y Comerc a , Sa a I , 12/ 12/ 2007, Expte. N 9828/ 07 caratu ado "I nc dente de tercer a de me| or derecho en B-55796/ 00: Reng po R vero, Anastac a c/ Zor c c, Franc sco Barto ome (Ou ebra)". A gunos autores cons deran que e bo eto de compraventa es | usto t tu o (art. 4010 CC 55 ), y por o tanto, sumado a a buena fe creenc a, resu ta hb para a prescr pc n decena (art. 3.999 de Cd. C v ). 56 Segn esta tes tura, uego de a reforma ey 17711, a prescr pc n decena puede nvocarse para e caso de sanear e t tu o de bo eto de compraventa por parte de verdadero prop etar o. Posesi n l eg ti ma qui ere deci r que se funda en un ti tul o apto para poseer. Oui en ha entrado a poseer en vi rtud de un bol eto de compraventa y ha pagado el preci o debe benefi ci arse con l a prescri pci n de J0 aos". 57 Modestamente creemos que d cha af rmac n resu ta errada, por cuanto a normat va v gente descarta d cha pos b dad. As se aprec a que a norma en cuest n requ ere para se conf gure aque nst tuto que sea un t tu o que transm ta un derecho de prop edad, y que este revest do de as so emn dades ex g das para su va dez (art. 3.999 de Cd. C v ). Segn a nota a art. 4012 CC e bo eto no podr a ser nunca | usto t tu o 58 por cuanto e fa tan os requ s tos de forma. La nota a art. 4.012 CC n f ne prescr be que a fa ta de forma "es un obstcu o nvenc b e para que sea un | usto t tu o; ta ser a a 55 El j usto ti tul o para l a prescri pci n es todo ti tul o que ti ene por obj eto transmi ti r un derecho de propi edad, estando revesti do de l as sol emni dades exi gi das para su val i dez, si n consi deraci n a l a condi ci n de l a persona de qui en emana" 56 BORDA, Gu ermo, "Tratado de Derecho C v ", Derechos Rea es, Abe edo Perrot, 1978, Tomo I , pg. 319/ 320; CABALLERO DE AGUI AR, Mar a Rosa - GHERSI , Car os A. , "Prescr pc n berator a y adqu s t va (C v - Comerc a - Pena ), Caduc dad". Ed. Cathedra | ur d ca, 2006, pg. 144; WAYAR, Ernesto C. , "Compraventa y permuta", Ed. Astrea, 1984, pg. 570 y sgtes. 57 BORDA, Gu ermo, "Tratado de Derecho C v ", Derechos Rea es, Abe edo Perrot, 1978, Tomo I , pg. 319/ 320; WAYAR, Ernesto C. , "Compraventa y permuta", Ed. Astrea, 1984, pg. 571 y sgtes. 58 Segn Ve ez Sarsf e d: l a nul i dad del acto por l a forma es un obstcul o i nvenci bl e para que sea un j usto ti tul o, tal seri a l a venta de un i nmuebl e por un documento pri vado") venta de un nmueb e por un documento pr vado". 59 E bo eto no es | usto t tu o n s rve de base para a prescr pc n de 10 aos. La mayor a de a doctr na, y | ur sprudenc a, ent ende, que e bo eto de compraventa, uego de a reforma a 2 parrafo de art 2355 CC, NO podr a ser | usto t tu o. 60 N s qu era e Dr. MORELLO (autor p onero en e pensam ento aforma sta a n ve nac ona ) o adm te, por cuanto este t mo sost ene que se trata de un t tu o suf c ente e bo eto de compraventa. 61 E | usto t tu o es cuando e transm tente no cuenta con t tu o suf c ente, aunque concurran as formas y os dems e ementos de una transm s n va da, y e o por cuanto e em tente de | usto t tu o no es su verdadero prop etar o, y es prec samente este v c o o que a prescr pc n t ene por ob| eto cubr r. S endo as se ent ende que a prescr pc n decena (o corta) corre en contra de verdadero prop etar o. 62 S e autor de | usto t tu o fuere e verdadero t tu ar, como ocurre con e vendedor en e bo eto de compraventa, no habr a neces dad de adqu r r por prescr pc n. 63 Es ms se aprec a c erta contrad cc n en as af rmac ones de a postura contrar a, a dec r que e bo eto de compraventa es verdadera venta def n t va su| eta a as d spos c ones de contrato de compraventa, por cuanto s e o fuera as estar amos en presenc a de un t tu o suf c ente y nunca de un | usto t tu o. E bo eto de compraventa no podr a ser as dos (2) cosas a a vez 59 ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 251. 60 MARI ANI DE VI DAL, Mar na, "E poseedor en v rtud de bo eto de compraventa", La Ley, 141- 955; MOI SSET DE ESPANES, Lu s, "La prescr pc n adqu s t va decena : | usto t tu o y bo eto de compraventa", pub cado en Rev sta Notar a de Crdoba, 1978, N 36, pg. 15, y | . A. 1979- I I -4. BUSTAMANTE ALSI NA, Bustamante A s na, | orge, "E bo eto de compraventa nmob ar a y su opon b dad a concurso o qu ebra de vendedor, LL 131- 1275; GATTI , Edmundo - ALTERI NI , | orge H. , "Rg men | ur d co de Bo eto de compraventa", La Ley 143- 1170. 61 MORELLO, Augusto, "E bo eto de compravent a nmob ar a en a Ley 17. 711", | . A. Doctr na 1969, pg. 508. 62 Nota a art. 4.010 CC 2 prrafo. 63 LAFAI LLE, Hctor, - ALTERI NI , | orge H. -Tratado de os Derechos Rea es", La Ley, 2010, pg. 157. (t tu o suf c ente y | usto t tu o), ya que s se adm t era que e bo eto es venta def n t va no vemos a razn para sostener que es | usto t tu o; y en aque caso ya no ser a necesar a arg r a prescr pc n breve. La | ur sprudenc a tamb n rechaz e carcter de | usto t tu o de bo eto de compraventa a dec r: La cesi n de derechos respecto de un i nmuebl e no es j usto ti tul o a efectos de l a prescri pci n adqui si ti va por no ser aquel l a trasl ati va de domi ni o. El adqui rente que ti ene l a posesi n y ha abonado l a total i dad del preci o no es ti tul ar de un mej or derecho que el acreedor embargante". 64
VIII. TERCERl A A l MPETRAR. En e Cd go Procesa C v de a Prov nc a de |u| uy contamos con una norma que recepta a tercer a de poses n (adm t da por os Cd gos Procesa es de Santa Fe y Sant ago de Estero), en donde se e ad| ud ca e m smo efecto que a tercer a de dom n o. Art. 83 CPC: Las tercer as debern fundarse en el domi ni o o en l a posesi n, o en el derecho que el tercero tenga de ser pagado con preferenci a. La tercer a de posesi n deber ser i nterpuesta antes de que se entregue l a posesi n al comprador. Con l a tercer a de posesi n se suspende el remate". En sent do coherente e mx mo tr buna |u| eo asever que: Resul ta i ncuesti onabl e que cuando el art cul o ci tado ha establ eci do l a tercer a de posesi n, l o ha si do con mi ras a proteger o amparar una posesi n l eg ti ma, a t tul o de dueo". 65 64 Cmara Nac ona en o Comerc a , Sa a B, 30/ 11/ 06 "Va e| o, Gustavo c M ret, | os"; dem: Cmara C v y Comerc a , Sa a 2, 30/ 11/ 10, "Expte. 105. 887/ 03 "I nc dente de tercer a. | os Sa vador Burgos c/ Mar a de Va e Agu ar, Rubn Nappa y Cr st an Rubn Nappa". CN Com. , Sa a B, 30/ 11/ 06. 65 Tr buna Super or de | ust c a de | u| uy, en f echa 16 de | u o de 1997, n re: Expte. N 5631/ 97 caratu ado: "Recurso de nconst tuc ona dad.: Dam n En v rtud de o expuesto, en nuestro foro no ser a v ab e a nterpos c n de una tercer a de dom n o o de me| or derecho 66 , por cuanto e poseedor no es dueo, y e | uez, ba| o e pr nc p o de i uri s novi t curi a, no podr a sa var a neg genc a de tercer sta. Para e caso que se haya ncoado a tercer a de me| or derecho e efecto no podr ser a suspens n de a subasta | ud c a , s no e pago en preferenc a de o produc do en e remate. S n per| u c o de e o, se adm t a nterpos c n de tercer as de dom n o, o de poses n, y de me| or derecho en forma con| unta 67 , por cuanto as m smas no se exc uyen, y e o en mr to a pr nc p o de eventua dad procesa (art. 51 de CPC de |u| uy). 68 IX. PROPUESTAS. En pr mer ugar, y a f n de encontrar a guna so uc n a prob ema p anteado, propongo que os compradores por bo eto de compraventa f na cen a operac n de transferenc a en un p azo razonab e. D cho comet do puede ser ogrado por med o de a reserva de pr or dad nd recta en e Reg stro Inmob ar o que conf ere a exped c n de cert f cado de dom n o (b oqueo reg stra ), y que en a Prov nc a de |u| uy dura ve nte (20), ve nt c nco (25) o tre nta (30) d as desde a fecha de su exped c n 69 (o sea, desde a fecha de presentac n de a Mora es y otro c/ Hugo Horac o C ares y otro". 66 A n ve nac ona creemos que a v a adecuada es a tercer a de me| or derecho para que e adqu rente por bo eto de f echa c erta anter or haga va er su derecho en re ac n a embargante de su transm tente. As ROCCO, Emma Ade a da, "Bo eto de compraventa", 2 ed c n, La Ley, pg. 203/ 4. 67 ALSI NA, Hugo, "Tratado Ter co Prct co de Derecho Procesa ", Tomo I I I , pg. 340; SNOPEK, Gu ermo, "Notas a Cd go Procesa C v de a Prov nc a de | u| uy", Ed. Noroeste Argent no, Tomo I , pg. 140. 68 Art cu o 51. - EVENTUALI DAD. "Sa vo d spos c n en contrar o, as partes estn en a ob gac n de hacer va er o aportar en cada oportun dad, con| untamente y de una so a vez, todos os med os de ataque y def ensa de que tuv eren conoc m ento o se encuentre a su a cance. S no o h c eren, se tendr por renunc ado e derecho que no se e| erc t, correspond endo desest mar toda pet c n que se pudo f ormu ar con anter or dad". 69 ARTlCULO 1.- LEY 4733 - Mod f case e Art cu o 38 de a Ley Prov nc a N 3327/ 76 e que quedar redactado de a s gu ente manera: "E p azo de va dez de a cert f cac n comenzar contarse desde a 0 hs. de d a de su so c tud), segn se trate respect vamente de documentos autor zados por escr banos o func onar os pb cos con dom c o ega en a c udad de San Sa vador de |u| uy, en e nter or de a Prov nc a o fuera de e a; y uego de e o e notar o cuenta con cuarenta y c nco (45) d as para a tomar de razn de a escr tura en Inmueb es. 70 Para e caso de efect v zarse e b oqueo reg stra con a presentac n de cert f cado sobre e nmueb e comprado, toda mod f cac n reg stra o med da caute ar que ntente efect v zarse sobre e nmueb e con poster or dad, se ver cond c onada a a rea zac n de a escr tura pb ca y su toma de razn por e reg stro nmob ar o en os p azos prec tados, caso contrar o as caute ares ngresaran en forma pr or tar a (art. 19 Ley 17.801). Otra propuesta nteresante podr a ser a nscr pc n de os bo etos de compraventa por e p azo de se s (6) meses, con pos b dad de prorroga excepc ona , y ante determ nadas c rcunstanc as | ust f cadas ante e Reg stro de Inmueb es, por otro p azo de se s (6) meses ms, que ya ser a mprorrogab e. 71 exped c n en a f orma estab ec da por e Art. 28 de Cd go C v y ser de 20, 25 o 30 d as segn se trate respect vamente de documentos autor zados por escr banos o f unc onar os pb cos con dom c o ega en a c udad de San Sa vador de | u| uy, en e nter or de a Prov nc a o f uera de e a; y ser de 30 d as cuando a so c tud sea f ormu ada por Escr ban a de Gob erno de a Prov nc a. - 70 En e art. 24 de a Ley Nac ona N 17. 801 os p azos son de 15, 25 o 30 d as, segn que e escr bano tenga su dom c o en e as ento de reg stro, en e nter or de a Prov nc a, o f uera de mb to de a Prov nc a o Cap ta f edera , respect vament e. 71 En gua sent do se d | o que: La ey 17801 ha de egado en as prov nc as a f acu tad de nscr b r os bo etos de compraventa. BARI LARI , A e| andro; BOOU, Roberto; SANCHEZ TORRES, | u o C. "Adqu rente por bo eto de compraventa: tercer a de dom n o o tercer a de me| or derecho?", Pub cado en: LA LEY 1994- B, 55, nota a fa o. EN CONTRA : Dr. Rene Pad a en autos: Corte Suprema de | ust c a de Tucumn - 23/ 4/ 92 "Rub o c/ F p n ". "E p azo de caduc dad estab ec do en a norma prov nc a (1 ao) no resu ta ap cab e en tanto ex sta una precept va de grado super or como es a Ley 17801 (arts. 37 y 43), que no f acu ta a a prov nc a a estab ecer caduc dades donde e p azo de durac n de a reg strac n de un bo eto sea por normat va nac ona ". La caduc dad automt ca de a nscr pc n de bo eto se compadece con a natura eza prov sor a de este nstrumento que mpone una ob gac n de hacer (forma zac n de a escr tura pb ca). Concordantemente con as deas expuestas, s a anotac n caduco, e acreedor embargante no es de ma a fe s nscr be su embargo, y uego pretende su e| ecuc n. Con esta f na dad se pers gue a favor de poseedor: sanear os t tu os, ev tar a n c ac n de | u c os de escr turac n que a d a de hoy abruman en nuestros tr buna es, y que os compradores cuenten con un t tu o suf c ente y perfecto, caso contrar o re nar a a nsegur dad, a c andest n dad de as t tu ar dades dom n a es, y fa ta de | ust c a para os acreedores que descreer an de os b enes en garant a que es pud eren ofrecer. A favor de acreedor embargante, se aprec a que esta s tuac n pos b tara embargar e eventua sa do de prec o adeudado por e comprador a favor de vendedor. En m op n n a nscr pc n de bo eto de compraventa se encuentra adm t da en nuestro rg men ega , as se observa que a Ley Reg stra N 17.801, en su Art. 2. prescr be: para su publ i ci dad, oponi bi l i dad a terceros y dems previ si ones de esta l ey, se i nscri bi rn o anotaran l os si gui entes documentos:. c) l os establ eci dos por otras l eyes naci onal es o provi nci al es. para l os casos de excepci n que establ ezcan l as l eyes, podrn ser i nscri ptos o anotados l os i nstrumentos pri vados, si empre que l a fi rma de sus otorgantes este certi fi cada por escri bano publ i co, j uez de paz o funci onari o competente". A gunas prov nc as adm ten a reg strac n de os bo etos de compraventa (Vgr.: Sa ta, Tucumn, Santa Fe. En a Prov nc a de |u| uy tamb n se encuentra prev sta a nscr pc n de os bo etos de compraventa, as os arts. 2 y 3 de a Ley 3327/76 72 perm ten a nscr pc n de os bo etos de venta, o promesa de venta de nmueb es, s empre y cuando en os m smos constare a entrega de a poses n a adqu rente, y as f rmas de os contratantes estuv ere cert f cada por escr bano pb co. La ex genc a de que a cert f cac n sea exc us vamente por notar o surge de art. 80 Ley 24.441. Para e caso que e bo eto de compraventa se encontrare nscr pto en e Reg stro Inmob ar o a preferenc a exc uyente a obtendr a no porque se haya const tu do e derecho rea de dom n o a favor de adqu rente, s no por e pr nc p o de pr or dad reg stra . 73
Nuestra | ur sprudenc a y doctr na se pronunc aron de gua manera a dec r: Es LOClCO exi gi r que se encuentre i nscri pto el bol eto para que se apl i que el art cul o. Lpez de Zaval a se expi de en forma posi ti va al respecto argumentando que si para que una escri tura pbl i ca sea oponi bl e a terceros se requi ere su i nscri pci n, ser a contrari o a todos l os pri nci pi os que el bol eto pudi era tener una fuerza probatori a superi or (conf. Teor a de l os contratos. Parte Ceneral , p. 2JJ)". 74
72 LEY 3327/ 76 - CAPI TULO I I DE LA I NSCRI PCI ON Art cu o 2- Documentos a nscr b rse. - En e Reg stro I nmob ar o, se nscr b rn o anotaran todos os documentos prev stos en a Ley 17801 con os requ s tos estab ec dos en e art cu o 3, as reso uc ones | ud c a es que estab ezcan e carcter t g oso de os b enes, os bo etos de venta o promesas de venta de nmueb es cuando en e os constaren a entrega de a poses n a comprador, y todo otro documento cuya nscr pc n f uera prescr pta como ob gator a por a Leg s ac n Nac ona o Prov nc a pert nent e. Art cu o 3- I nstrumentos pr vados. - Cuando segn as eyes, un acto otorgado en nstrumento pr vado sea reg strab e, para su toma de razn ser necesar o que a f rma de sus otorgantes se encuentre cert f cada por Escr bano Pb co o f unc onar o competente. 73 Conf . arts. 2 Ley 17. 801 y 2505 Cd. C v . 74 Cmara C v y comerc a Sa a 2, 30/ 11/ 10, "Expte. 105. 887/ 03 "I nc dente de tercer a. | os Sa vador Burgos c/ Mar a de Va e Agu ar, Rubn Nappa y Cr st an Rubn Nappa". En fecha rec ente e Tr buna Super or de |ust c a de |u| uy adh r a fa o de a Sa a I de a Cmara C v y Comerc a que se hab a pronunc ado en os s gu entes trm nos: Para que l a posesi n l eg ti ma deri vada de un bol eto de compraventa, sea oponi bl e a l os terceros acreedores del vendedor (art. 2505 el Cdi go Ci vi l ), es menester que el bol eto haya si do i nscri pto en el regi stro i nmobi l i ari o; una vez i nscri pto l os terceros acreedores no podrn al egar i gnoranci a sobre l a exi stenci a de una posesi n, cuyo ti tul ar no es el vendedor- deudor, que obstar l a real i zaci n del bi en." (conf. Ernesto Wayar, Compraventa y Permuta", Ed. Astrea-8uenos Ai res J984, p. 58J). 75 S m ar cr ter o adoptaron e Tr buna de Traba| o - Sa a II 76 , y e |uzgado C v y Comerc a N 8 - Secretar a 15 - San Pedro 77
75 TS| , Expte. N 7203/ 09, caratu ado: "Recurso de I nconst tuc ona dad nterpuesto en e Expte. N B-126244/ 04 (Sa a I - Cmara C v y Comerc a ) I nc dent e de Tercer a de Poses n: Ort z, Ne son R cardo c/ Aragn, Leonardo y otros. " 10/ 03/ 2011. E d ctamen de M n ster o Pb co F sca que nterv no con carcter prev o a a Sentenc a de TS| sostuvo: "A o d cho agrego que, en mater a de nmueb es y en re ac n a a opon b dad de os derechos respecto de terceros, a ey sustanc a ha estab ec do un s stema de pub c dad der vado de a reg strac n de os t tu os respect vos, que desp azan en mportanc a, a a pub c dad posesor a. Categr cas resu tan as normas que s entan as bases de un s stema reg stra que ha pr or zado a protecc n de segur dad en e trf co nmob ar o en su fase estt ca y d nm ca (conf . Bono, Gustavo A. , "E adqu rente por bo eto de compraventa y os acreedores de vendedor", LL 1995- E, 743). Y s b en e bo eto no es cons derado un t tu o dneo para | ust f car a transm s n de derechos rea es sobre nmueb es, e adqu rente en ta es cond c ones puede nscr b r d cho nstrumento a f n de poner en conoc m ento de os terceros a s tuac n | ur d ca respecto de b en en cuest n. La om s n en a nscr pc n de bo eto, pr va a adqu rente de os benef c os der vados de a pub c dad reg stra que e conf ere a toma de razn de acto en cuest n; esto es, que os terceros a| enos a a promesa de venta, tomaran conoc m ento de a ob gac n de escr turar que pesaba sobre e t tu ar reg stra . Por o tanto, e adqu rente por bo eto debe soportar as consecuenc as de haber om t do a nscr pc n de nstrumento menc onado". - 76 Expte. N B-164. 319/ 06 (Sa a I I - Tr buna de Traba| o) I nc dente de tercer a de poses n y nu dad: Donato Estan s ao Maman c/ Luc a Mdena y Sodas Ca s na S. R. L. " 77 Expte. N A-24534/ 04, caratu ado. "I NCI DENTE DE LEVANTAMI ENTO DE EMBARGO CON TERCERI A DEDUCI DO POR | OSE R. CASAS, HECTOR RUFI NO CASAS Y ELI ZABETH LI LI AN CASAS EN EXPTE. N A-1160/ 03, CAUTELAR DE ASEGURAMI ENTO DE BI ENES: DI AZ SANTOS BLAS Y OTROS C/ RUI Z HORACI O HECTOR", 18/ 3/ 2008. "Oue e no haberse reg strado e t mo bo eto e nteresado no cump e o d spuesto por e Art. 2505 de Cd go C v pues no se perf ecc ona a menc onada venta y, por tanto, e t tu o que se esgr me es E Dr. WAYAR cons dera a nscr pc n de bo eto de compraventa como cond c n para a nterpos c n de a tercer a de me| or derecho, o ms b en deb era ser para a tercer a de poses n (art. 83 CPC). 78 Oue a propuesta en cuest n no mp car camb ar e statu quo ex stente, por cuanto, segn consu ta rec ente efectuada a D rector de a D recc n Prov nc a de Inmueb es de a Prov nc a de |u| uy, se pudo conocer que muchas personas acuden a Reg stro de a Prop edad Inmueb e de a Prov nc a de |u| uy a f n de nscr b r su bo eto de compraventa ( os cua es a d a de hoy cuentan con un p azo de caduc dad de 5 aos - arts. 36 y 37 Ley N 17801), por cuanto a d os ncras a de hombre de norte t ene a frrea creenc a que con ese nstrumento ya se es dueo. Nuestra m s n ser, como operadores de derecho, correg r esa creenc a a f n de que os verdaderos dueos de as t erras cuentan con un t tu o saneado que es perm ta acceder a crd to, que e nmueb e en cuest n e d a de maana resu te transm s b e a sus herederos, y por sobre todo que e reg stro nmob ar o ref e| e con exact tud a rea dad extra-reg stra para que os terceros nteresados conozcan con certeza d chas c rcunstanc as y no se vean vu nerados sus derechos. Oue as sea. I NOPONI BLE a terceros, y mucho ms a embargante de autos que, como ya d | mos, ha obrado de buena f e a a v sta de as constanc as reg stra es. Debe estarse por a nsuf c enc a de menc onado bo eto e que no posee va or a guno de ey para oponrse e en estos obrados a os ntereses de acreedor". - 78 WAYAR, Ernesto C. , "Compraventa y permuta", Ed. Astrea, 1984, pg. 581, qu en s gue en este punto a op n n de GARRI DO - CORDOBERA GONZALEZ DE GARRI DO, "Compraventa" pg. 187.