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Leyprop.horizontal,condominio y su reglamento, bis

LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Ley No. 7933 de 28 de octubre de 1999 Publicado en La Gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999
LTIMAS REFORMAS: 2002 Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. La Gaceta No. 108 de 6 de junio del

Captulo I.

Disposiciones generales

Artculo 1.El rgimen de propiedad en condominio puede aplicarse: a) A los diversos pisos, los locales, las oficinas, los estacionamientos o los departamentos en que se dividan uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca o en diversas, ya sea que pertenezcan estos a uno o varios propietarios o concesionarios. Al inscribirse la afectacin de varias fincas, se reunirn de modo que resulte una sola finca matriz. b) A las distintas edificaciones que se construyan en una sola finca, si habrn de pertenecer a propietarios diferentes. c) A los bienes inmuebles aptos para la construccin, tanto para los lotes o las fincas rurales en que se divida el terreno, como para las construcciones que se levanten en ellos. d) Cuando el propietario de un edificio o un desarrollo habitacional, comercial, turstico, industrial o agrcola, ya construido, decida someterlo al rgimen de propiedad en condominio, siempre que existan elementos independientes y comunes indivisibles y cumplan todos los requisitos tcnicos exigidos por esta ley. e) Cuando el titular de un derecho de concesin que recaiga sobre un bien inmueble y se destine a ser explotado turstica o comercialmente, decida someter su proyecto a las disposiciones de esta ley. En este caso, deber contar con la autorizacin expresa y previa de las autoridades que hayan otorgado la concesin. f) A los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanizacin o civiles sean sometidas al rgimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas

2 en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razn, su condicin de filial del condominio original; lo anterior, de conformidad con lo dispuesto en el proyecto y los planos originales debidamente aprobados, as como en el reglamento del condominio. Artculo 2.Para acogerse al rgimen establecido en esta ley, el propietario, los copropietarios o los concesionarios de un inmueble deben declarar su voluntad en escritura pblica, en la que se har constar: a) La naturaleza, la situacin, la medida y los linderos de la finca matriz; una descripcin general del edificio, el desarrollo habitacional, comercial, turstico, industrial o agrcola, as como la descripcin de cada filial resultante, con su situacin, medidas, linderos y la proporcin que a cada una de estas filiales le corresponda en relacin con el rea total del condominio y los dems detalles necesarios para su correcta identificacin. Esta informacin se aportar con base en los planos de construccin y topogrficos. b) El destino general del condominio y el particular de cada filial. c) Los bienes comunes, su destino y las caractersticas necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos correctamente. d) Que el notario ha tenido a la vista los planos de construccin debidamente aprobados por las instituciones competentes. e) La escritura de afectacin al rgimen de propiedad en condominio establecer las reglas que permitan reunir y dividir las fincas filiales, con indicacin de las reas mnimas y el frente a la salida pblica o al rea comn que la permita. f) El valor total del condominio, el valor de cada piso, departamento, local, oficina o estacionamiento en que este se divida, as como el porcentaje o la proporcin correspondiente a cada uno en el valor total del condominio. Artculo 3.El propietario de un inmueble o un derecho de concesin que se proponga construir o desarrollar un condominio habitacional, comercial, turstico, industrial o agrcola, puede lograr, mediante declaracin en escritura pblica, que el condominio proyectado se regule por el rgimen establecido en esta ley. Para dicho efecto, la finca matriz y las filiales sern descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el Instituto Nacional de Vivienda y

3 Urbanismo (INVU), el Ministerio de Salud y la municipalidad respectiva. Artculo 4.En las escrituras referidas en los artculos 2 y 3, se incluir el reglamento de condominio y administracin mencionado en el captulo V de esta ley. Artculo 5.La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio deber ser inscrita en la seccin respectiva del Registro Pblico. Al inscribirse el primer asiento de la finca matriz, se cancelar la inscripcin del inmueble en la Seccin General de la Propiedad. La escritura constitutiva que se presente al Registro para la inscripcin, debe ir acompaada del plano debidamente aprobado por las instituciones respectivas, en el que constarn todos los datos pertinentes a la finca matriz, las fincas filiales o reas privativas, las reas comunes y las tablas de reas y distribucin. Artculo 6.Las fincas filiales se originarn a partir de la inscripcin de la escritura constitutiva con la descripcin de la finca matriz y de dichas fincas filiales, el respectivo reglamento y los planos debidamente aprobados. Captulo II. Bienes propios y comunes Artculo 7.Cada finca filial constituye una porcin autnoma y debe estar acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la va pblica o con determinado espacio comn que conduzca a ella. Artculo 8.Cada finca filial, sus accesorios y los espacios necesarios para su cabal aprovechamiento, pertenecen exclusivamente a su propietario, quien, segn sus necesidades como condmino tendr el derecho de aprovechar las cosas comunes conforme a su destino.

4 Artculo 9.Las cosas comunes son de uso general o restringido, independientemente de si estn construidas o no y segn se destinen al uso y aprovechamiento de todas las filiales o solo a algunas de ellas. Las cosas comunes pertenecen a todos los titulares del condominio, quienes tendrn en ellas un derecho proporcional al porcentaje que represente el rea fijada para su finca filial dentro del condominio. No obstante, ningn propietario podr ser limitado en el uso y goce racionales de las cosas comunes, ni podr alegar que tiene un derecho mayor al disfrute de esas cosas porque su porcentaje en ellas supere el de otros propietarios. Los bienes comunes no podrn ser objeto de divisin, salvo en los casos exceptuados en esta ley. Artculo 10.Debern ser comunes: a) El terreno donde se asienta el edificio, cuando se trate de construcciones verticales, lo cual da como resultado que dos filiales o ms descansen sobre el mismo suelo, o cuando, por requerirse as, deba considerarse comn el suelo. b) Los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galeras, los vestbulos y las escaleras, adems las vas de acceso, salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales, por el tipo de construccin o desarrollo. c) Los locales destinados al alojamiento del personal encargado de la administracin o seguridad del condominio. d) Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminacin, telefona, gas, agua, refrigeracin, tanques, bombas de agua, pozos y otros. e)Los ascensores, los incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio comn. f) Otras que indique expresamente el reglamento. La enumeracin anterior no es taxativa, pues tambin son comunes las cosas necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservacin, acceso y ornato del condominio, aparte de las que

5 expresamente se indiquen en la escritura constitutiva o en el reglamento del condominio. Artculo 11.Las cosas comunes de uso y disfrute podrn ser objeto de arrendamiento, previo acuerdo de la Asamblea de Condminos. El producto de este arrendamiento se incorporar al ingreso comn. Artculo 12.Los derechos de cada condmino en las cosas comunes no podrn enajenarse, gravarse, embargarse ni trasmitirse independientemente, por ser inherentes a la propiedad de la respectiva finca filial y, en consecuencia, inseparables de dicha propiedad. Artculo 13.Los propietarios estarn obligados a sufragar los gastos de administracin, conservacin y operacin de los servicios y bienes comunes. La renuncia, expresa o tcita, al uso y goce de las cosas comunes, no relevar al condmino de sus obligaciones en cuanto a la conservacin, la reconstruccin de dichos bienes o el pago de cuotas de mantenimiento, ni de ninguna obligacin derivada del rgimen. Artculo 14.En las cosas comunes, las mejoras sern aprobadas en Asamblea de Condminos, mediante la siguiente votacin: a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayora del valor del condominio. b) Las mejoras tiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.

Captulo III. Derechos y obligaciones de los propietarios Artculo 15.Los propietarios de fincas filiales podrn establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los dems. Usarn su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Podrn segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley para las fincas filiales. No podrn destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. No podrn efectuar acto ni incurrir en omisin que perturbe la tranquilidad de los dems propietarios o

6 comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio. A peticin del administrador del condominio o de un propietario, la autoridad judicial aplicar, al infractor de lo dispuesto en este artculo, una multa equivalente a un salario base, conforme se define en la Ley N 7337, de 5 de mayo de 1993. Las sumas se destinarn a mejoras del condominio; todo sin perjuicio de las indemnizaciones que en derecho correspondan. La reclamacin se sustanciar mediante el procedimiento sumario estatuido en el Cdigo Procesal Civil. Artculo 16.Cada propietario podr efectuar obras y reparaciones en el interior de su finca filial; pero le estar prohibida toda innovacin o modificacin que afecte la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio. En cuanto a los servicios comunes y las instalaciones generales, los propietarios debern abstenerse de todo acto, aun en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz la operacin o el aprovechamiento. Artculo 17.Los propietarios del piso bajo o primero y los del superior o ltimo no tendrn por esta circunstancia, ms derechos que los propietarios restantes. Artculo 18.Corrern por cuenta de los propietarios de las filiales afectadas, las obras de conservacin que requieran los entrepisos, los pisos, las paredes u otras divisiones medianeras. Cada propietario costear las obras de conservacin que necesiten los suelos o pavimentos de su finca filial. Artculo 19.Son gastos comunes: a) Los impuestos y tasas nacionales y municipales que afecten la propiedad comn, as como los cnones correspondientes a los derechos administrativos de concesin, en su caso, y cualquier otra carga obligatoria. Sin embargo, las oficinas nacionales o municipales encargadas del cobro de impuestos o tasas, debern llevar una cuenta independiente para cada filial. b) El monto de las primas y el tipo de seguro que el reglamento del condominio establezca.

7 c) Los gastos por administracin, mantenimiento, reparacin y limpieza de las cosas comunes, los que se regularn en el reglamento. d) El costo de las mejoras realizadas en las cosas comunes, debidamente autorizadas por la Asamblea de Condminos. e) Los autorizados por la Asamblea de Condminos y aquellos a los que se les confiera el carcter de comunes en el reglamento del condominio.
Artculo 20.- (*) La finca filial quedar afecta, como garanta, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio. Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, as como las multas y los intereses que generen, constituirn un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador pblico autorizado expedir la certificacin de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificacin constituir ttulo ejecutivo hipotecario. (*) El presente artculo ha sido reformado mediante Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. LG# 108 de 6 de junio del 2002

Artculo 21.En la venta o el traspaso por cualquier ttulo de una finca filial, el trasmitente estar obligado a presentar al notario una certificacin, expedida por el administrador del condominio de que se encuentra al da en el pago de sus cuotas para gastos comunes. De estar en mora, el adquirente de la filial se considerar deudor solidario por el monto certificado, sin perjuicio de poder cobrar del trasmitente lo que por este motivo deba pagar. Artculo 22.Las obligaciones a cargo del propietario lo exigirn en forma directa, aunque no ocupe personalmente el inmueble. En este caso, cuando el propietario no lo habite, utilice ni ocupe, quienes lo habiten, utilicen u ocupen respondern de las infracciones, sin perjuicio de la responsabilidad civil solidaria del propietario. La administracin del condominio, previo otorgamiento de poder por parte del condmino respectivo, podr ejercer accin de desahucio en contra del ocupante no propietario, que en forma reiterada infrinja el reglamento del condominio o altere la convivencia normal de todos los condminos.

8 Artculo 23.Si un propietario infringe las prohibiciones y limitaciones contenidas en esta ley o las acordadas en el reglamento del condominio o en las asambleas de condminos, se impondrn las siguientes sanciones, que desarrollar y determinar el reglamento del condominio, previo cumplimiento del debido proceso, por la Asamblea de Condminos: a) Prevencin por escrito. b) Sancin o multa. c) Obligacin de desalojo por parte del condmino. El reglamento del condominio contemplar el rgimen especfico de multas. Su reclamacin se sustanciar mediante el proceso sumario dispuesto en el Cdigo Procesal Civil.

Captulo IV. Asamblea de condminos y adminstracin del condominio Artculo 24.Sern de competencia de la Asamblea de Condminos las resoluciones sobre asuntos de inters comn, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrar segn el reglamento de condominio y administracin y en la presente ley. Deber realizarse como mnimo una vez al ao. El qurum para la Asamblea de Condminos estar formado por los votos que representen un mnimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el qurum se alcanzar con cualquier nmero de asistentes. Cada propietario tendr derecho a un nmero de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio. Artculo 25.El administrador del condominio convocar a la Asamblea de Condminos. Tambin podrn convocar los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio.

Artculo 26.La Asamblea anual, entre otros asuntos, deber conocer el informe del administrador y las cuentas que l rendir; aprobar el presupuesto de gastos para el ao e indicar los medios de aportar los fondos necesarios para cubrirlo. Lo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios. Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podr establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciar mediante el procedimiento sumario estatuido en el Cdigo Procesal Civil. Artculo 27.La Asamblea actuar con base en los siguientes acuerdos: a) Solo por el acuerdo unnime de todos los propietarios se podr: 1.- Modificar el destino general del condominio. 2.- Variar el rea proporcional de las filiales, en relacin con el rea total del condominio o el rea de los bienes comunes. 3.- Renunciar al rgimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. 4.- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. 5.- Variar las clusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administracin. b) Slo por el acuerdo de un nmero de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podr: 1.- Variar el destino especial de una finca filial. 2.- Construir nuevos pisos o stanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efecte estos trabajos. 3.- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse. 4.- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes.

10 5.- Aprobar la reconstruccin parcial o total del condominio. En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerir, adems, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea. c) Cualquier otro acuerdo o determinacin ser aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayora del valor del edificio
Artculo 28.- (*) Los acuerdos de la Asamblea de Condminios se consignarn en un libro de actas. (*) El presente artculo ha sido reformado mediante Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. LG# 108 de 6 de junio del 2002

Artculo 29.La administracin de los condominios sujetos al rgimen creado en esta ley, estar a cargo de un administrador que puede ser una persona fsica o jurdica. Ser designado conforme al reglamento de condominio y administracin, por la Asamblea de Condminos, la cual deber aprobar la remuneracin correspondiente por estos servicios. Salvo que este reglamento disponga otra medida, el administrador tendr la facultad de apoderado general, con respecto al condominio y los bienes comunes. Artculo 30.Correspondern a la administracin el cuidado y la vigilancia de los bienes y servicios comunes, la atencin y operacin de las instalaciones y los servicios generales, todos los actos de administracin y conservacin del condominio y la ejecucin de los acuerdos de la Asamblea de Condminos. Recaudar de cada propietario la cuota que le corresponda para los gastos comunes. Velar por el cumplimiento de las disposiciones de esta ley y el reglamento; asimismo tendr las dems facultades y obligaciones que la ley y el reglamento le fijen. Artculo 31.Las medidas y disposiciones tomadas por la administracin dentro de sus facultades sern obligatorias para todos los propietarios, a menos que la Asamblea las modifique o revoque. Artculo 32.Si no existe administrador o este no acta, o bien, si el administrador est incapacitado, cualquiera de los propietarios podr ejecutar por s solo los actos impostergables de conservacin y administracin. Adems, tendr derecho a cobrarles a los dems propietarios mediante la debida demostracin, el pago proporcional de los gastos

11 y el tiempo dedicado. El refrendo de dichos gastos por parte de un contador pblico autorizado ser prueba suficiente de que existen. Artculo 32 bis.- (*) Para la administracin de los condominios deber contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, en el cual consten los acuerdos de ese rgano, y un libro de caja, en el que el administrador consignar, diariamente, tanto los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o los originados por cualquier otro concepto. La legalizacin de los libros citados, su reposicin por prdida o deterioro, as como cualquier trmite relativo a estos, estar a cargo de la Seccin de Propiedad en Condominio del Registro Pblico de la Propiedad. (*) El presente artculo 32 bis ha sido adicionado mediante Ley No. 8278 de 2 de mayo del 2002. LG# 108 de 6 de junio del 2002

Captulo V. Reglamento de condominio y administracin Artculo 33.El reglamento de condominio y administracin deber contener, como mnimo, disposiciones sobre los siguientes puntos: a) Las maneras de designar, contratar o sustituir al administrador, sus atribuciones y obligaciones, el perodo del nombramiento o la contratacin y las causas para removerlo. b) Las aportaciones de los propietarios para gastos comunes. c) La frecuencia con que se reunir la Asamblea de Propietarios, la forma de convocarla, la persona que presidir las reuniones y el procedimiento para designarla. d) El uso de las cosas comunes, las limitaciones y las condiciones en que se ejercer y, en general, los derechos y las obligaciones de cada propietario. e) El rgimen de sanciones del condominio y los mecanismos para la resolucin de disputas. f) Las reglas necesarias para afectar las fincas filiales al rgimen de propiedad en condominio, las cuales se convertirn en fincas matrices, sin perder por ello su condicin original.

12 g) La posibilidad, conjunta o individual, de cambiar la forma externa de las fachadas, decorar las paredes, puertas o ventanas exteriores en formas o colores distintos de los del conjunto. Artculo 34.Quien adquiera derechos en un condominio quedar sujeto al reglamento existente. Al inicio el reglamento debe ser establecido por el propietario de la finca matriz y podr ser modificado por la Asamblea de Condminos, por votacin unnime del total de los propietarios del condominio. Toda modificacin del reglamento deber ser inscrita en el Registro Pblico.

Captulo VI. Condiciones funcionales y estructurales de los condominios Artculo 35.Todo condominio, segn su tipo, deber llenar al menos los siguientes requisitos: a) Toda la estructura principal, las paredes maestras y divisorias as como las separaciones entre pisos, debern construirse con materiales no inflamables. b) Estar provisto de un conducto, a travs de todos los pisos, que permita el paso de las instalaciones de agua potable, aguas servidas, aguas pluviales y aguas negras, electricidad y otras. Este conducto ser parte de las reas comunes. c) Estar provisto de un conducto, a travs de todos los pisos, que permita desalojar basura y desechos, los cuales se recogern en la planta baja para ser incinerados o sometidos a algn otro tratamiento. Este conducto ser parte de las reas comunes. d) Todas las edificaciones, ya sean de desarrollo horizontal o vertical, debern construirse segn las normas que exijan las leyes respectivas. Captulo VII. Extencin del condominio: Destruccin y reconstruccin de las edificaciones Artculo 36.El rgimen establecido en esta ley podr extinguirse por acuerdo de los condminos reunidos en Asamblea General, mediante votacin unnime de los propietarios, siempre y cuando esto no se oponga a

13 otras legislaciones relacionadas con la materia, sobre todo en lo referente a los posibles lotes o unidades resultantes. La extincin surtir efecto a partir de la inscripcin en el Registro Pblico. En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarn en la Seccin de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirn en la Seccin General de Propiedad. Quedarn a salvo los derechos adquiridos por terceros. Artculo 37.Si se destruye total o parcialmente el condominio y la mayora de los propietarios decide reconstruirlo, el monto del seguro se destinar a este fin, y si es insuficiente, todos los propietarios debern contribuir en la proporcin fijada segn la escritura constitutiva. Quienes se nieguen crearn, en favor de los otros propietarios, el derecho de comprarles su propiedad a justa tasacin de peritos, en un plazo mximo de quince das hbiles. Vencido este plazo el propietario queda en libertad de ofrecer a terceros la venta de su filial. Artculo 38.El Instituto Nacional de Seguros, la Caja Costarricense de Seguro Social, las instituciones del Sistema Bancario Nacional, las instituciones del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda y el INVU adaptarn sus reglamentos a esta ley, a fin de conceder prstamos para construir desarrollos habitacionales u otros sometidos al rgimen de propiedad en condominio.

Captulo VIII. Disposiciones finales Artculo 39.Establcese la figura del condominio de inters social, bajo declaratoria expresa del Banco Hipotecario de la Vivienda. En los condominios de inters social, los complejos habitacionales disfrutarn de todos los derechos especiales, los programas, las normas especficas, las facilidades crediticias, las subvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de inters social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la propiedad en condominio. Artculo 40.Refrmase el Cdigo Civil en las siguientes disposiciones: a) El segundo prrafo del artculo 265, cuyo texto dir: "Artculo 265. [...]

14 De acuerdo con las disposiciones del rgimen de propiedad en condominio, podrn pertenecer a distintos propietarios, los pisos, locales, las oficinas, los estacionamientos o departamentos en que se dividan uno o varios edificios, cuando se trate de construcciones verticales en varios pisos o niveles, o las casas, locales, oficinas y estacionamientos, cuando el desarrollo no sea vertical sino horizontal y, en los casos de urbanizaciones privadas, tanto los lotes en que se divida el terreno como las construcciones que sobre ellos se levanten. En estos casos, cada propietario ser el dueo exclusivo de su piso, local, oficina, estacionamiento, casa o lote y ser condmino de los bienes afectos al uso comn; adems, las diferentes figuras podrn combinarse. Los bienes sometidos a este rgimen se conocern como condominios." b) El inciso 4) del artculo 411, cuyo texto dir: "Artculo 411.[...] 4) En los edificios y desarrollos sometidos al rgimen de propiedad en condominio, el derecho que sobre los bienes comunes corresponda al propietario de una finca filial." c) El ltimo prrafo del artculo 505, cuyo texto dir: "Artculo 505. [...] En los casos de propiedad en condominio, lo anterior solo ser aplicable con las limitaciones establecidas en la respectiva ley." Artculo 41.Dergase la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, de 22 de marzo de 1966, y sus reformas. Artculo 42.El Poder Ejecutivo reglamentar esta ley. Rige a partir de su publicacin. Comuncase al Poder Ejecutivo Asamblea Legislativa.San Jos, a los doce das del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve.-

15 Carlos Vargas Pagn, Presidente.- Manuel Antonio Bolaos Salas, Primer Secretario.- Rafael Angel Villalta Loaiza, Segundo Secretario. Dado en la Presidencia de la Repblica.San Jos, a los veintiocho das del mes de octubre de mil novecientos noventa y nueve. Ejectese y publquese MIGUEL ANGEL RODRIGUEZ ECHEVERRIA.Los Ministros de Vivienda y Asentamientos Humanos, Donald Monroe Herrera y de la Presidencia, Danilo Chaverri Soto.- 1 vez.- (Solicitud No. 20738).- C- 49000.- (75909).

REGLAMENTO A LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Decreto Ejecutivo No. 32303-MIVAH-MEIC-TUR del 2 de Marzo del 2005 Publicado en La Gaceta No. 74 del 19 de Abril del 2005 EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA, EL MINISTRO DE VIVIENDA Y ASENTAMIENTOS HUMANOS, EL MINISTRO DE ECONOMA, INDUSTRIA Y COMERCIO, Y EL MINISTRO DE TURISMO En uso de las atribuciones constitucionales previstas en el artculo 140 incisos 3), 18), 45) y el artculo 146 de la Constitucin Poltica y de conformidad con lo dispuesto en las siguientes leyes: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley No. 7933 de 28 de octubre de 1999; en apego a lo dispuesto Ley de Planificacin Urbana, Ley No. 4240 del 15 de noviembre de 1968, los artculos 10 inciso 2), 33, 34, 38, 56, 58 inciso 2) y 70; la Ley de Proteccin al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trmites Administrativos, Ley No. 8220 de 4 de marzo del 2002; y la Ley Orgnica del Instituto Costarricense de Turismo, Ley No. 1917 de 30 de julio de 1955 y Ley de Creacin del Proyecto Turstico de Papagallo, Ley No. 6758 del 4 de junio de 1982. Considerando: 1.- Que el 28 de octubre de 1999, fue emitida la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Ley No. 7933 de 28 de octubre de 1999, publicada en La Gaceta No. 229 de 25 de noviembre de 1999, la que derog la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670 de fecha 22 de marzo de 1966.

16 2.- Que la Ley No. 7933 igualmente derog de manera tcita el Decreto Ejecutivo No. 26259-MIVAH-MP, que regulaba el artculo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, Ley No. 3670 de fecha 22 de marzo de 1966. 3.- Que es obligacin del Poder Ejecutivo reglamentar la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de manera que se emita normativa tcnica especial para este rgimen propietario. 4.- Que en atencin a lo dispuesto en la Ley de Proteccin al Ciudadano del Exceso de Requisitos y Trmites Administrativos, en el sentido de brindar seguridad jurdica a los administrados en relacin con los trmites y requisitos que deban realizar ante las instituciones pblicas, se torna necesaria la regulacin expresa de los requisitos que deba cumplirse para someter un inmueble al rgimen de propiedad en condominio. 5.- Que de la seguridad jurdica, depende en gran medida la competitividad del pas y por ende su desarrollo econmico y social. 6.- Que de acuerdo con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, todo proyecto debe contener las facilidades para que las personas con alguna discapacidad tengan libre acceso a las edificaciones que se construyen en el pas. 7.- Que tanto la Ley de la Zona Martimo Terrestre y sus reformas como su Reglamento, establecen que slo cuando se haya obtenido e inscrito el contrato de concesin, puede gestionarse ante el resto de autoridades administrativas la construccin de edificaciones. Por tanto: DECRETAN: Reglamento a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio Captulo I.- Definiciones iniciales Artculo 1.Para los efectos de interpretacin y aplicacin del presente reglamento, los trminos siguientes tienen el significado que se indica: 1. Administrador: es la persona fsica o jurdica que es nombrada por la asamblea de condminos para realizar las tareas de administracin del condominio.

17 2. Anteproyecto: es el plano general preliminar que muestra mediante un diseo de sitio como se propone desarrollar el condominio, pudiendo contener la descripcin de cada etapa como una finca filial, que puede ser matriz de un nuevo condominio. 3. rea comn: cosas y bienes de uso general o restringido, independientemente de si estn construidas o no y segn se destinen al uso y aprovechamiento de todas las fincas filiales o de slo algunas de ellas. Se compone para efectos de este reglamento del rea comn libre y del rea comn construida. 4. rea comn libre: es la parte de terreno que pasa a ser propiedad de todos los condminos y se destina a uso general y no soportan ninguna construccin. 5. rea comn construida: corresponde a las construcciones que quedan en copropiedad, son reas indivisibles y de uso general y comn. 6. rea privativa construida: rea construida de cada finca filial, que excluye los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. 7. rea privativa no construida: superficie privada descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos. 8. Asamblea de condminos: es el rgano supremo del condominio en donde conforme a su competencia, se tratan, discuten y resuelven, en su caso, asuntos de inters comn. 9. Cobertura: proyeccin horizontal de una estructura o el rea de terreno cubierta por tal estructura. 10. Coeficiente de copropiedad: ndice que establece la participacin porcentual en los bienes comunes del condominio de cada uno de los propietarios de fincas filiales. 11. Condominio: inmueble susceptible de aprovechamiento independiente por parte de distintos propietarios, con elementos comunes de carcter indivisible. 12. Condominio vertical: modalidad mediante la cual cada condmino es propietario exclusivo de parte de la edificacin conformada por varios pisos y en comn de todo el terreno y edificaciones o instalaciones de uso general. 13. Condominio horizontal: la modalidad donde cada condmino es propietario exclusivo de un terreno propio y de la edificacin construida sobre l y copropietario de las reas comunes.

18 14. Condominio mixto: son aquellos donde pueden presentarse en una misma finca matriz, condominios verticales y horizontales. 15. Condominio combinado: es un proyecto donde se combinan diferentes usos y tipos de edificaciones, deben ser compatibles entre s y deben ajustarse a la normativa que regula la zona donde se localicen. 16. Condominio de condominios: proyecto donde las fincas filiales se conforman a partir de la subdivisin de una finca filial matriz. Lo anterior debe permitirse en los Reglamentos de Condominio y Administracin, tanto de la finca matriz inicial como de la finca filial matriz; debiendo contener ambos reglamentos las normas que regulen la relacin entre los condominios y de cmo se ejercern los derechos y obligaciones de los propietarios y/o condminos. 17. Condominios de lotes: son aquellos donde las fincas filiales corresponden a predios horizontales, que pueden ser destinados a uso agrcola, industrial, pecuario, turstico, comercial, habitacional, de recreo y/o cualquier otro propsito lcito. Pueden estar destinados a la prestacin de servicios o para construir edificaciones. En los condominios horizontales de lotes cada finca filial ser denominada finca filial primaria individualizada (FFPI). 18. Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes, que comparten reas y servicios de uso y utilidad general, como las vas internas, los estacionamientos, las zonas verdes, los muros de cerramiento, y otras reas. Puede conformarse tambin por varias edificaciones de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. 19. Condohotel: modalidad de operacin de hospedaje en que la propiedad del inmueble esta acogida a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, o aplica principios contenidos en sta y en el que la explotacin hotelera est garantizada mediante un contrato de administracin, con una empresa operadora hotelera que asume las funciones correspondientes a los administradores segn la Ley y las que se derivan del carcter hotelero de la operacin. El 70% del tiempo al ao debe dedicarse el establecimiento como mnimo al servicio de hospedaje, y el 30% puede ser utilizado por los condminos. 20. Concesin: acto unilateral de la Administracin Pblica que concede, durante un plazo determinado, a un particular el uso privativo sobre un bien de dominio pblico.

19 21. Concesin filial: filial resultante de la particin de la concesin original, cuando se somete a las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. 22. Derecho de va: el ancho total de la calle, callejuela, sendero o servidumbre, que corresponde a la distancia entre lneas de propiedad, incluyendo la calzada, con la posibilidad que contenga franjas verdes y aceras. 23. Edificio: construccin de uno o varios pisos levantados sobre un terreno, cuya estructura comprende un nmero plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con el uso establecido, para la zona donde se ubique de conformidad con el Plan Regulador respectivo o la clasificacin de uso dado por la Direccin de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, adems de reas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al rgimen de propiedad en condominio, queda conformado por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. 24. Finca filial: unidad privativa de propiedad dentro de un condominio, que constituye una porcin autnoma acondicionada para el uso y goce independientes, comunicada directamente con la va pblica o con determinado espacio comn que conduzca a ella. 25. Finca filial matriz: es toda finca filial que por sus caractersticas propias en cuanto a tamao, disponibilidad de accesos y servicios, permite constituir un nuevo condominio dentro del condominio inicial. 26. Finca matriz: inmueble que da origen al condominio, constituido por dos o ms fincas filiales y sus correspondientes reas comunes. 27. Mayora simple: el 50% ms uno del total de votos o condminos, segn sea el caso. 28. Rgimen de propiedad en condominio: rgimen especial de propiedad constituido por lotes y/o edificaciones, susceptibles de aprovechamiento independiente, que atribuye al titular de cada uno de ellos adems de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble. 29. Reglamento de Condominio y Administracin: es el instrumento jurdico que complementa y especifica las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del presente Reglamento de acuerdo a las caractersticas de cada condominio. Es el estatuto que regula los derechos y obligaciones especficas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad en condominio.

20 30. Vas internas: calles colectoras que sirven para canalizar el flujo vehicular dentro del condominio. 31. Unidad habitacional: vivienda unifamiliar.

Captulo II.- Disposiciones Generales Artculo 2.Las disposiciones de este Reglamento se aplicarn a todo inmueble que sea sometido al rgimen de propiedad en condominio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y sus reformas. Artculo 3.Los condominios podrn ser de tipo horizontal, vertical, combinado y mixto. De acuerdo con su uso, podrn ser habitacionales, agrcolas, industriales, comerciales, tursticos, pecuarios, estacionamientos, de servicios y, en general, destinados a cualquier propsito que sea lcito. Artculo 4.Los proyectos en condominio podrn desarrollarse por etapas conforme lo establece el inciso f) del artculo uno de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Artculo 5.Cuando se quiera desarrollar un condominio por etapas, stas podrn ser desarrolladas individualmente y los planos constructivos de cada una de ellas pueden tramitarse por separado para su aprobacin. Artculo 6.Para obtener la aprobacin de los planos de un condominio que se vaya a desarrollar en etapas, es necesario realizar el trmite del Anteproyecto del proyecto ante el INVU, el Ministerio de Salud y la Municipalidad respectiva, segn corresponda a las competencias de cada institucin. Artculo 7.Aquellos bienes inmuebles en donde existan construcciones, podrn ser objeto de una transformacin al rgimen de propiedad en condominio, para lo cual debern contar con elementos comunes indivisibles y que la construccin permita la divisin material de la edificacin en reas de explotacin independientes para conformar fincas filiales, segn lo establecido en el artculo 1, incisos a) y d) de la Ley 7933.

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Artculo 8.Los condominios horizontales con edificaciones podrn incluir reas destinadas a patios de luz, patios de tendido o similares, que pueden ser parte del rea privativa de la finca filial o reas comunes de uso restringido a la filial que corresponda. Artculo 9.Las reas comunes incluirn los espacios de circulacin, aquellas reas destinadas para la administracin, a la infraestructura de servicios pblicos, almacenamiento, proceso, esparcimiento y cualquier otro uso necesario para su adecuado o mejor aprovechamiento. Artculo 10.En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados, cuando haya fincas filiales que pueden estar techadas o no y destinadas a estacionamientos pblicos o privados, se aplicar para el clculo de espacios de estacionamiento, las reas que al respecto seala el Captulo XVIII del Reglamento de Construcciones relativo a esa materia o lo que indique el Plan regulador cuando exista este instrumento legal. Artculo 11.En los condominios con ms de treinta viviendas o de tres mil quinientos metros cuadrados incluyendo rea de estacionamiento, destinados a comercio, oficinas, bodegas o afines, deber incrementarse la capacidad de estacionamiento en un diez por ciento, exceso que debe ser asignado al uso exclusivo de visitantes, cumplindose a su vez con lo estipulado al efecto en la Ley 7600, de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad. Lo dispuesto en el presente artculo sobre el exceso no aplicar para condominios de lotes. Artculo 12.En los condominios horizontales las fincas filiales podrn convertirse en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder por esta razn su condicin de filiales del condominio original. Lo anterior siempre y cuando el Reglamento de Condominio y Administracin, no prohba expresamente dicha situacin y contenga normas que regulen la relacin entre ambos condominios y de cmo se ejercern los derechos y obligaciones de los propietarios o condminos en tal caso. Artculo 13.En caso de que sea posible, conforme al inciso e) del artculo 2 y el artculo 15 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, reunir, dividir o segregar las fincas filiales, y siempre y cuando stas no afecten reas comunes ni impliquen cambios en las dems fincas filiales, se harn sin necesidad de acuerdo de la asamblea de propietarios.

22 Los planos constructivos de dichas reuniones, divisiones o segregaciones, se debern presentar ante la Ventanilla nica de la Direccin de Urbanismo del INVU, para su correspondiente trmite de aprobacin del INVU y el Ministerio de Salud los planos, para luego el visado de la Municipalidad respectiva, con el cuadro de reas que refleje la nueva conformacin del condominio, y los coeficientes a que se refieren los incisos c) y g) del artculo 14 de este reglamento, de las fincas resultantes de la reunin, divisin o segregacin, se exigir plano inscrito en el Catastro Nacional en los casos que as lo indique la legislacin.

Captulo III.- Procedimientos y Documentos Necesarios para Someter un Inmueble al Rgimen de Propiedad en Condominio

Artculo 14.Conforme a lo establecido en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, para poder someter un inmueble al rgimen de propiedad en condominio, el propietario, propietarios o concesionarios debern manifestarlo mediante escritura pblica, en la que se har constar: 1. Una descripcin completa de la finca que se somete al rgimen de propiedad en condominio, la cual deber indicar la naturaleza, situacin, medida y linderos, as como el nmero de plano catastrado que le corresponde. 2. Una descripcin general del condominio que se pretende llevar a cabo, ya sea habitacional, comercial, turstico, industrial, agrcola, pecuario o cualquier otro uso que sea lcito; con indicacin del nombre del condominio, de conformidad con los planos constructivos; nombre que debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurdica, inscritos en el Registro Nacional. 3. Una descripcin de cada una de las fincas filiales resultantes en las que se indicar la naturaleza, situacin, medida, linderos y la proporcin que a cada una de ellas le corresponde en relacin con el rea total del condominio, as como cualquier otro detalle necesario para su correcta identificacin. Esta descripcin e informacin se aportar con base en los planos constructivos y topogrficos. 4. El destino general del condominio y el particular de cada finca filial. 5. Los bienes comunes, su destino y las caractersticas necesarias para identificarlos, ubicarlos y delimitarlos. 6. Indicacin de las reglas o requisitos a que queda sometido al reunir, dividir o segregar las fincas filiales, con indicacin de las reas

23 mnimas, el frente a la salida pblica o al rea comn que permitan dicha reunin, divisin o segregacin. 7. El valor total del condominio, el valor de cada finca filial, as como la proporcin o porcentaje correspondiente a cada una de ellas en el valor total del condominio. 8. El Reglamento de Condominio y Administracin respectivo. Artculo 15.Los planos de un proyecto que se quiera someter al rgimen de condominio deben contener: 1. Plano de ubicacin: Consiste en una planta de conjunto que indica las diferentes reas del condominio con los datos y dimensiones que identifican sus partes, as como la localizacin y naturaleza de las edificaciones dentro del terreno. Estos planos debern contener los siguientes datos o requisitos: a. Nombre del condominio y nombre del propietario con su nmero de cdula de identidad, si es persona fsica o cdula de personera jurdica, si es persona jurdica, que debe ser diferente de cualquier otro condominio o persona jurdica inscritos en el Registro Nacional. b. Indicar que se trata de propiedad en condominio, as como el tipo y el uso. c. Firma del profesional responsable, con indicacin de su nombre completo, ttulo y grado profesional y su nmero de registro ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. d. Nmero de inscripcin del plano de la finca madre o concesin ante el Catastro Nacional y citas del Registro Pblico de la Propiedad del Inmueble que se somete al rgimen de propiedad en condominio. e. Ubicacin administrativa del condominio indicando lugar, distrito, cantn y provincia de acuerdo con la Divisin Territorial Administrativa de la Repblica. f. Ubicacin geogrfica del condominio con base en los mapas del Instituto Geogrfico Nacional con la escala indicada en el mismo, con sus valores de coordenadas y detalles. 2. Planos de distribucin: Corresponde al detalle de los diferentes pisos, mostrando un esquema de las fincas filiales con su correspondiente numeracin, as como el desglose de las reas de uso comn, necesarias para uso y aprovechamiento del condominio en cuanto a: circulacin, localizacin de servicios generales y otros.

24 Adems, se debe incluir dentro de estos planos, los cortes y las tablas con la informacin de las reas de las fincas filiales y reas comunes, indicando medida en metros cuadrados y los porcentajes correspondientes con respecto al rea del condominio. La tabla de reas deber contener necesariamente las reas de las fincas filiales, rea privativa construida (APC), rea privativa no construida (AP no C) (jardines y patios), rea privativa construidas no cubiertas restringidas (APC no CR), (patios de luz y tendido), rea de uso comn construidas (ACC), y de uso comn libre (ACL). Adems se deber indicar el coeficiente de copropiedad, as como el porcentaje de cada una de las otras categoras referidas. En el caso de condominio de lotes, el cuadro de reas deber indicar el rea, frente y fondo de cada FFPI, as como la cobertura permitida, nmero de pisos, retiros, rea mxima de construccin, segn la zona donde se proponga y finalmente el coeficiente de copropiedad. 3. Planos constructivos: Este conjunto de planos deber contener lo siguiente: a. Plantas de distribucin a nivel de terreno: acceso comn al conjunto, ancho de calle, accesos particulares, rea de estacionamiento, lnea de construccin, acotamiento de aceras, rampa de acceso vehicular, rampas de acceso para personas con discapacidad, en caso de que proceda segn el presente reglamento, caseta de vigilancia, espacio cubierto para depsito de basura, zonas verdes, zonas recreativas, zonas de juegos infantiles, zonas de parque, reas verdes y recreativas, iluminacin especial exterior, verjas, rejas y tapias de cerramiento externo entre unidades que garanticen la privacidad y seguridad del condominio, y en general cualquier otra afectacin a la propiedad. b. Cuando proceda, planta de distribucin de otros pisos: indicando la distribucin del piso tipo, distribucin de los diferentes pisos, distribucin de mezanines, distribucin de stanos y semistanos, distribucin de techos y cubiertas, plantas de acceso, escaleras y ascensores, planta de circulaciones y reas comunes y localizacin de servicios generales. c. Planos estructurales: Estos debern ajustarse a lo estipulado en el Cdigo Ssmico vigente. Adems, en estos planos se indicar el tipo de materiales a utilizar, que deben tener propiedades resistentes al fuego, que servirn para construir los muros divisorios, tapicheles y entrepisos. d. Planos mecnicos y elctricos: Deben cumplir con lo estipulado en los cdigos de instalaciones mecnicas y elctricas vigentes, adems indicar los sistemas completos para el suministro de agua potable, evacuacin de aguas servidas, de aguas pluviales y aguas residuales,

25 de electricidad, telefnicos y cualquier otro servicio que se quiera instalar. Artculo 16.Con los planos debidamente visados por el INVU, el Ministerio de Salud, y la Municipalidad respectiva, y una vez obtenido el permiso de construccin ante la Municipalidad respectiva, el Notario Pblico deber dar fe de haber tenido a la vista dichos planos, que servirn para redactar la escritura pblica a que se refieren los artculos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Artculo 17.Para el caso de inmuebles sujetos a un derecho de concesin que vayan a ser sometidos al rgimen de propiedad en condominio, el notario pblico a travs de la escritura pblica en la que se somete la concesin al rgimen de propiedad en condominio, dar fe pblica de los siguientes aspectos: a. Que se han obtenido las autorizaciones y aprobaciones indicadas en el presente Reglamento. b. Que el contrato de concesin se encuentra vigente, con vista de los registros correspondientes, segn el tipo de concesin. c. Que se cumpli con lo dispuesto en los artculos 2, 3 y 4 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Artculo 18.La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio se inscribir en el Registro Pblico de Bienes Inmuebles, en la Seccin de Propiedad en Condominio, de conformidad con el artculo 5 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y de acuerdo con lo estipulado en el Reglamento del Registro Pblico y a las disposiciones generales que emita la Direccin de ese Registro.

Captulo IV.- Acerca de la Afectacin al Rgimen de Propiedad en Condominio de un Inmueble Sujeto a un Derecho de Concesin Artculo 19.El titular de un derecho de concesin puede someterlo a un rgimen condominal, bajo las disposiciones de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y del respectivo plan regulador.

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Artculo 20.El concesionario que pretenda someter su concesin al rgimen de propiedad en condominio deber obtener de previo la autorizacin de la Municipalidad que le otorg la concesin, del Instituto Costarricense de Turismo, de conformidad con el artculo 45 de la Ley Zona Martimo Terrestre; o bien, del Instituto de Desarrollo Agrario, cuando se trate de terrenos o inmuebles a nombre del Estado sometidos al rgimen de posesin de la Propiedad Rural Inmueble, propiedad agrcola del Estado, parcelacin o colonizacin de tierras, concretamente a nombre del IDA, tal y como lo dispone la Ley de Tierras y Colonizacin, Ley No. 2825 de 14 de octubre de 1961, segn sea el caso. Las autorizaciones sern otorgadas si el destino previsto para las fincas filiales es consistente con el plan regulador vigente y aplicable a la concesin relacionada. En el caso de que no exista plan regulador se requerir la autorizacin de la Municipalidad y que sea aplicable a la concesin relacionada. En el caso de concesiones otorgadas por el Instituto Costarricense de Turismo dentro del Polo Golfo Turstico Papagayo, el concesionario deber obtener nicamente la autorizacin previa de la Junta Directiva del Instituto Costarricense de Turismo. Artculo 21.Una vez obtenidas las autorizaciones previstas en el artculo anterior, el concesionario deber someter a trmite los planos ante las entidades respectivas, presentando los planos del anteproyecto o proyecto del condominio ante la ventanilla nica ubicada en la Direccin de Urbanismo del INVU, a fin de obtener su aprobacin. Artculo 22.El Reglamento de condominio y administracin al que se someta la creacin del condominio, deber ser consistente con el plan regulador vigente, con la normativa jurdica aplicable a las concesiones en la zona martimo terrestre, y en su caso, a las concesiones del Polo Turstico Golfo Papagayo. En particular, la creacin del rgimen condominal en la concesin no afectar cualesquiera obligaciones del concesionario de conceder acceso a la zona pblica, y todos aquellos que se establezcan con arreglo al ordenamiento jurdico vigente. Artculo 23.La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio cuando se trate de proyectos en la Zona Martimo Terrestre, se debe inscribir ante el Registro de Concesiones de Derecho de Uso de la Zona Martimo Terrestre y del Polo Turstico Golfo Papagayo, previa calificacin de la Seccin de Propiedad en Condominio del Registro Pblico de la Propiedad, en lo de su competencia, el cual se encargar del trmite de su revisin.

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Artculo 24.La Autoridad otorgante de una concesin sometida al rgimen de propiedad en condominio, deber emitir a favor de su titular un nuevo contrato de concesin para cada concesin filial, el que incluir un derecho proporcional de uso sobre los bienes de uso comn, y sobre cualquier bien comn ajeno a la concesin, extinguindose en tal caso el contrato de concesin anterior. Artculo 25.Cuando se otorguen nuevos contratos de concesin se suscribirn en los mismos trminos y condiciones que el contrato de concesin que les anteceda, salvo: a) en cuanto al plazo, que ser el que reste para el trmino del plazo originalmente concedido; y, b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la particin de la concesin original, todo lo cual deber ser transcrito en la constitucin de cada concesin filial. Artculo 26.Los titulares de concesiones filiales podrn cederlas, transmitirlas, gravarlas o disponer de ellas, previa autorizacin de la autoridad que otorg la concesin, conforme a los procedimientos establecidos al efecto en las disposiciones de la Ley sobre la Zona Martimo Terrestre, No. 6043 del 2 de marzo de 1977, la Ley Reguladora del Desarrollo y Ejecucin del Proyecto Turstico Golfo Papagayo, No. 6758 del 4 de junio de 1982, y sus respectivos reglamentos. Artculo 27.Cada concesionario de una concesin filial ser individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesin, incluyendo el pago del canon que corresponda sobre el rea privativa. El canon correspondiente al rea comn del condominio ser considerado como un gasto comn condominal. Si la Autoridad otorgante de la concesin inicia un procedimiento administrativo para cancelar una concesin por incumplimientos asociados con el rea comn del condominio, todos los condminos debern ser parte del respectivo procedimiento de cancelacin. Artculo 28.En el caso de terminacin de una concesin filial, la autoridad que haya otorgado la concesin asumir en forma plena los derechos y obligaciones que corresponden al respectivo condmino. Si todos los derechos de concesiones filiales revierten en la autoridad que los ha otorgado, dicha autoridad podr extinguir el rgimen de propiedad en condominio.

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Artculo 29.El otorgamiento de un nuevo contrato sobre la concesin filial cancelada o no prorrogada, deber otorgarse en los mismos trminos y condiciones de los dems contratos de concesin filial del respectivo condominio, salvo el plazo, que ser el que falte para la terminacin del resto de las concesiones filiales. La solicitud de prrroga de cada concesin filial deber ser realizada individualmente por cada 13 condmino. El otorgamiento de nuevas concesiones y la prrroga de las concesiones existentes debern realizarse de manera que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento o trmino. Captulo V.- Afectacin al Rgimen de Propiedad en Condominio de Instalaciones Hoteleras o de Condohotel Artculo 30.En el caso de inmuebles destinados a la actividad turstica de hospedaje de conformidad con lo que establece el Reglamento de las empresas de hospedaje turstico, Decreto Ejecutivo No. 11217-MEIC del 7 de marzo de 1980 y sus reformas, y siempre que cumplan con lo establecido por este Reglamento, las unidades resultantes debidamente acondicionadas para su uso, goce y disfrute en forma independiente, podrn someterse al rgimen de propiedad en condominio, as como los moteles y albergues transitorios. Se exceptan las habitaciones de las pensiones y de las casas de huspedes. En todo caso, los propietarios de las fincas filiales resultantes estn obligados a cumplir con la normativa vigente que regulan la actividad turstica. Artculo 31.Cuando se constituyan condohoteles bajo el rgimen de concesin, las densidades establecidas en los planes reguladores para los lotes hoteleros, se aplicarn a la finca matriz respectiva, en el caso del condominio construido. Para condominio de lotes, a falta de regulacin especfica, se aplicar a cada finca filial las reas y dimensiones mnimas para lotes, que establezca el plan regulador respectivo. Artculo 32.No se permite cambiar el uso de condohotel al de vivienda permanente, excepcionalmente se permitir siempre y cuando se obtenga la autorizacin por parte de las autoridades competentes (Municipalidad respectiva; o el Ministerio de Agricultura y Ganadera, en el caso de que se trate de uso de suelo agropecuario; o el Instituto de Vivienda y Urbanismo, cuando se trate de uso urbanstico), as como la respectiva modificacin de la afectacin ante el Registro Pblico. En caso de no obtener la autorizacin de las

29 autoridades competentes, previo a un procedimiento administrativo en donde se observe plenamente la garanta constitucional del debido proceso y los principios que la integran, en el que se demuestre que se ha cambiado de hecho el uso a vivienda permanente, la respectiva municipalidad proceder a solicitar ante el Registro la desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad bajo condominio. Lo anterior, independientemente de las responsabilidades tributarias, penales, civiles y administrativas que correspondan a quienes incumplan. Captulo VI.- Acerca de las Unidades Privativas y los Bienes Comunes que Conforman el Condominio Artculo 33.De acuerdo con el destino general del condominio, y el particular de cada finca filial, las unidades privativas podrn estar o no construidas en todo o en parte. Los retiros de los ros o quebradas podrn ser reas privativas no construidas o podrn ser parte del rea comn exigida en este reglamento excepto las que tengan pendientes mayores al 25%, las cuales sern consideradas rea comn libre en demasa, respetando lo dispuesto en los artculos 33 y 34 de la Ley Forestal, No. 7575 del 13 de febrero de 1996 y sus reformas. Artculo 34.Las vas internas que habiliten un condominio habitacional, deben cumplir como el ancho mnimo que se estipula a continuacin: a. Para dos y hasta cuatro viviendas en un condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho del derecho de va debe ser de cuatro metros y de seis metros cuando se propongan de cinco a seis unidades habitacionales. b. Para ms de seis viviendas en condominio horizontal, vertical, o mixto, el ancho mnimo del derecho vial ser de siete metros, siempre y cuando no sobrepase las cincuenta y nueve viviendas. c. Para derechos viales en desarrollos que contengan desde sesenta y hasta cien viviendas, el tramo de acceso tendr un ancho de ocho metros y medio y en el resto de la red interna del desarrollo el ancho de los derechos viales quedar sujeto a la cantidad de viviendas que habilite cada va interna, de conformidad con los incisos anteriores. d. Para ms de cien y hasta ciento cincuenta viviendas, el derecho vial mnimo ser de diez metros. e. Para ms de ciento cincuenta y hasta quinientas viviendas el ancho del derecho vial ser de once metros.

30 f. Para ms de quinientas viviendas, el ancho del derecho vial ser de catorce metros. g. En los condominios de lotes (FFPI), las vas internas se regirn por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones, y el plan regulador que corresponda. En todos aquellos casos que el uso propuesto no sea de tipo habitacional, el diseo deber ajustarse a la normativa vigente en la materia, cumpliendo adems con la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad y su Reglamento. Artculo 35.Salvo excepcin expresa de ley o de la escritura constitutiva, los elementos, pertenencias o servicios comunes podrn ser susceptibles de divisin o transformacin. Igualmente, parte de las reas comunes podrn convertirse en reas privativas, siempre y cuando sean reas en exceso y sea aprobado por unanimidad por la Asamblea de Condminos, para lo cual debern realizar el trmite de modificacin y obtener el visado del INVU, el Ministerio de Salud y de la Municipalidad respectiva. Artculo 36.Los derechos de cada condmino sobre los bienes comunes, as como sus obligaciones para con el condominio, se transmitirn automticamente con la enajenacin que haga de la finca filial respectiva. Artculo 37.Tanto en los condominios horizontales y/o verticales con edificaciones, las fincas filiales podrn tener, al mismo tiempo, rea privativa construida (APC) y rea privativa no construida (APNC). Para el caso de fincas filiales en lotes, deber definirse el rea de cobertura mxima de acuerdo con el Plan regulador aprobado, de no existir dicho instrumento, se proceder segn la normativa dictada por el Reglamento de Construcciones y el Reglamento de Condominio y Administracin. Artculo 38.En todos los condominios las reas comunes pueden ser restringidas o de uso general. Asimismo, dentro de esas reas comunes se podrn asignar espacios o instalaciones a determinadas fincas filiales, siempre y cuando las reas comunes excedan el rea indicada en este Reglamento. Artculo 39.La finca matriz de cada condominio deber respetar los retiros frontales que estipulen la Ley y el Reglamento de Construcciones o el Plan regulador Vigente. En cuanto a las fincas filiales o unidades privativas en condominios horizontales debern respetar los retiros

31 laterales y posteriores que estipulen el Reglamento del Condominio y Administracin y el Plan regulador del cantn.

Captulo VII.- Acerca de los Derechos y Obligaciones de los Condminos Artculo 40.En el Reglamento de Condominio y Administracin de cada condominio, podrn establecerse derechos y obligaciones adicionales para los condminos a las establecidas en la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento, en el entendido que stas no pueden ser violatorias a dichas disposiciones legales o de alguna otra que sea aplicable y no se desnaturalice la posibilidad de uso y goce independiente de cada unidad privativa por parte de su propietario. Cuando se transmita la titularidad de las unidades, se debe entender siempre, conforme al artculo 34 de dicha Ley, que el adquirente conoce el Reglamento de Condominio y Administracin propio de cada condominio sin que deba el notario dar fe de lo anterior. Artculo 41.No se requerir acuerdo de la asamblea ni la comparecencia de los propietarios de las fincas filiales para la constitucin a favor de las instituciones del Estado o de empresas de servicios pblicos, de las servidumbres sobre reas comunes del condominio que se requieran para la obtencin y operacin de los servicios pblicos bsicos a favor de los condminos, lo anterior siempre y cuando en el respectivo Reglamento de Condominio y Administracin se le otorgue al administrador del condominio poderes suficientes para tales actos.

Captulo VIII.- Acerca de las Condiciones Funcionales y Estructurales de los Condominios Artculo 42.En el diseo y construccin de condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados de edificaciones, debern observarse en lo conducente, de acuerdo con la naturaleza de la propiedad en condominio, las disposiciones del Plan regulador de la Municipalidad respectiva, cuando exista, las del Plan Regional Metropolitano (GAM), la Ley de Construcciones y su Reglamento, la Ley General de Salud, la Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, la Ley Orgnica del Ambiente, la Ley de Aguas, la Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.

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Artculo 43.Toda unidad privativa o finca filial, necesariamente, debe tener salida a la va pblica o a un determinado acceso comn que le comunique con aquella. En el caso de propiedades en donde se ingrese a travs de servidumbre, se permitir el sometimiento al Rgimen de Propiedad en Condominio, siempre que cumpla con los siguientes requisitos: a. Para proyectos de dos a tres viviendas, el acceso comn deber tener como mnimo tres metros de ancho. b. Para condominios de ms de tres y hasta seis viviendas, el ancho de va ser de siete metros. c. Para condominios de ms de seis fincas filiales, el ancho de va ser el que para efectos seala el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. d. La servidumbre deber contener adems el derecho de paso, de al menos los servicios de conduccin de energa elctrica, telecomunicaciones, abastecimiento de agua potable y evacuacin de aguas residuales y pluviales, cuando en el lugar exista el sistema en funcionamiento. e. Que la servidumbre se encuentre legalmente constituida o que se constituya en la escritura de sometimiento al Rgimen de Propiedad en Condominio. Artculo 44.Cuando se propongan fincas filiales frente a calles pblicas, los retiros de antejardn deben ajustarse a lo requerido en el Plan regulador de cada cantn, o en su defecto a lo que exija el Reglamento de Construcciones; en cualquier caso, no podr ser menor de dos metros. Cuando se trate de una edificacin propuesta sobre una de las vas internas del condominio, no ser necesario el retiro de antejardn. Artculo 45.En los condominios verticales, horizontales, mixtos y combinados con edificaciones y cuando las construcciones son contiguas, los muros divisorios entre unidades privativas, independientemente de su destino, as como los que separen stas de los bienes y reas comunes, debern construirse con materiales no inflamables hasta por encima de la cubierta, acorde a la normativa que establece el Reglamento de Construcciones sobre la materia.

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Artculo 46.En proyectos que se desarrollen en lotes y bajo el Rgimen de la Propiedad en Condominio, las fincas filiales deben ajustarse en rea segn el tamao mnimo permitido por el reglamento del plan regulador cuando exista este instrumento en la zona. De no existir plan regulador, el rea de cada finca filial se establecer en funcin a lo especificado en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Para definir el tamao del lote se debe tomar en consideracin la disponibilidad, en el sector, de red de alcantarillado sanitario para la recoleccin de aguas residuales o con planta de tratamiento propia; o por medio de prueba de infiltracin para determinar la capacidad de absorcin del terreno, siguiendo las regulaciones sobre drenajes que establece el Ministerio de Salud. Artculo 47.La estructura de las escaleras comunes, los pasillos y los vestbulos de acceso o distribucin deben ser de concreto armado o con materiales resistentes al fuego de dos horas como mnimo. Dichos elementos no podrn revestirse con materiales combustibles. Artculo 48.No se podrn colocar muros, verjas o setos que segreguen una porcin del rea comn para el uso exclusivo de algn propietario, salvo cuando el proyecto del complejo contemple espacios de terreno para uso exclusivo de uno o ms propietarios. Estas reas mantendrn su calidad de bienes comunes de uso restringido. Artculo 49.Todas las obras que se vayan a realizar en las reas comunes, debern indicarse en forma clara y explcita en los planos que se tramitan para la aprobacin oficial. Artculo 50.Para condominios mayores de treinta o ms filiales, o de ms de tres mil quinientos metros cuadrados, incluyendo el rea de estacionamientos, se requerir una caseta o local de vigilancia con un rea mnima de seis metros cuadrados que incluya servicio sanitario y un rea para la preparacin de alimentos. Artculo 51.Se contar con un espacio cubierto con fcil acceso desde la va pblica destinado al depsito temporal de desechos domsticos, con el tamao requerido segn la normativa vigente y con las debidas provisiones de lavado, ventilacin y aseo en general. De acuerdo con el desarrollo del condominio, se deben prever otros recolectores permanentes para el mismo fin. El rea del espacio requerido para la concentracin de depsitos de desechos domsticos se calcular pensando en un tiempo mximo de almacenamiento de una semana, considerando que la produccin diaria total por habitante es de dos litros. (aproximadamente 0,11 metros cbicos por unidad

34 habitacional). Los colectores comunes de desechos domsticos deben reunir las caractersticas siguientes: a. Ubicados a cubierto de la lluvia y de manera que los usuarios no recorran ms de cien metros para depositar en ellos sus desechos domsticos. En casos de distancias mayores, se debern instalar colectores comunes de transferencia, salvo que se cuente con un contrato privado o pblico de recoleccin de desechos. b. De fcil limpieza y desinfeccin, y diseados de tal manera que limiten el acceso de animales y insectos. c. Situados en sitios de fcil acceso para los camiones recolectores. d. En los condominios verticales, cuando el colector comn sea un lugar cerrado, ste deber disearse, en lo aplicable, de acuerdo con las normas del Reglamento de Construcciones. Artculo 52.En condominios mayores de sesenta fincas filiales o de tres mil quinientos metros cuadrados incluyendo el rea de estacionamientos, que estn destinados a vivienda, comercio, oficinas, bodegas o cualquier otro uso lcito, se deber construir un espacio comn de diecisis metros cuadrados como mnimo, que servir como taller de mantenimiento que incluya un servicio sanitario. Artculo 53.Todo condominio deber identificarse con un nombre, letra o nmero. En caso de estar compuesto por varios complejos, edificios, locales o unidades, stos tambin debern identificarse con un nombre, letra o nmero. La nomenclatura propuesta debe incorporarse a los planos. El diseador y el constructor debern tomar en consideracin la adecuada sealizacin que requiere el condominio para la identificacin de los edificios, veredas, caminos, fincas filiales de lotes o unidades que se trate. Artculo 54.Todo Condominio habitacional situado fuera del cuadrante de las ciudades o que no se ubique en reas previamente urbanizadas, con seis o menos unidades deber destinar como mnimo el diez por ciento (10%) del rea urbanizable de la finca, o 10 m2/unidad habitacional, cualquiera que resulte mayor, a zona verde, juegos infantiles, parques y reas recreativas. En todo Condominio vertical u horizontal de edificaciones de uso habitacional, con ms de seis unidades habitacionales, debe destinar dentro del rea comn un mnimo de veinte metros cuadrados por vivienda para zona verde, o juegos infantiles o reas recreativas, o el 10% del rea urbanizable, lo que resulte mayor. En el caso de los condominios de lotes de uso habitacional con ms de seis lotes o fincas filiales se deber destinar

35 a este mismo fin un mnimo de 20 metros cuadrados por cada finca filial, o el 10% del rea urbanizable, cualquiera que sea mayor. El equipamiento y diseo del ncleo de juegos infantiles y otras rea comunes considerar lo tradicionalmente establecido en el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Esta rea deber estar ubicada en un sector de topografa similar al promedio donde se propone el Condominio Artculo 55.En los condominios a desarrollarse por etapas, el rea destinada a zona verde, juegos infantiles, parques y reas recreativas se calcular independientemente para cada etapa, de tal forma que no podr exigirse que la misma sea mayor al 10% de la superficie de cada una de ellas, o veinte metros cuadrados por cada lote, cualquiera que sea mayor. Artculo 56.En el condominio de condominios, el porcentaje para reas verdes, parques, zonas recreativa y juegos infantiles, se calcular de manera global, considerando tanto el rea del condominio matriz inicial como el rea de los condominios filiales matrices. De tal forma que la suma de los porcentajes de los condominios filiales matrices aunada a la del condominio matriz inicial, cumplan con el 10% o los veinte metros cuadrados por finca filial del rea total urbanizable, cualquiera que sea mayor. Artculo 57.Las instalaciones mecnicas como ascensores, bombas elevadoras de agua y afines, que produzcan ruidos que sean molestos para los moradores de la edificacin, debern contar con el aislamiento acstico necesario para que el ruido quede confinado y se instalarn en condiciones que impidan la transmisin de trepidaciones. Su ubicacin e instalacin deber hacerse en reas comunes. Artculo 58.Los sistemas de agua potable, aguas residuales, aguas pluviales, instalaciones elctricas y telecomunicaciones, debern conducirse, cuando se trate de edificaciones a nivel de terreno, a travs de reas comunes; cuando se trate de condominios verticales debern instalarse en ductos horizontales y/o verticales que puedan ser registrables desde reas comunes. Artculo 59.Las tuberas para cualquier tipo de servicios deben ser impermeables y las paredes de los ductos deben ser recubiertas con materiales impermeabilizantes. Las tuberas podrn colocarse dentro de conductos comunes, pero no dentro de los elementos estructurales comunes.

36 En las lozas de entrepisos comunes slo se admitirn tuberas ocultas en rellenos superficiales, registrables desde reas comunes. Cuando las tuberas se coloquen por el exterior, pueden quedar de manera expuesta. Artculo 60.Los planos mecnicos referidos en el Captulo III de este Reglamento debern ajustarse a lo siguiente: a. Sistemas de agua potable: El agua potable deber acceder al condominio por medio de acometidas generales. Hacia el interior de la propiedad, debern hacerse las derivaciones necesarias para que cada finca filial, cuente con la suya propia y otra para las reas de uso comn. En el caso de condominios verticales, debern instalarse en ductos horizontales y verticales, o en forma area dentro del espacio propio de cada unidad del condominio. b. Sistemas de aguas residuales: Cuando existan sistemas de colectores sanitarios generales en funcionamiento, la conexin desde el condominio a dicho sistema podr ser nica. La salida de cada finca filial del condominio deber conectarse a un colector general interno, con registros individuales. En el caso de unidades de condominios con frente a la va pblica, la salida podr realizarse directamente al colector pblico. Cuando no exista un sistema de colector pblico en funcionamiento, las salidas se conectarn a sistemas de tratamientos de aguas, ya sea individuales o colectivos para dos o ms unidades del condominio. Dichos sistemas de tratamiento de aguas sern obligatorios y debern cumplir con los requerimientos y caractersticas exigidas por el ordenamiento jurdico, incluyendo las regulaciones del Ministerio de Salud. c. Sistemas de aguas pluviales: En el caso de condominios horizontales de edificaciones, se podrn instalar tuberas para evacuar aguas pluviales bajo el piso de la misma finca filial. En el caso de condominios verticales, cuando existan patios internos, terrazas o azoteas en niveles superiores al terreno, los mismos debern estar ubicados contiguos a espacios comunes, de modo que la evacuacin de las aguas se realice por medio de reas comunes. d. Cumplir con la normativa referente a sistemas contra incendio. Artculo 61.Todo inmueble que se encuentre amparado a este reglamento y a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, deber contar con redes para los servicios de telecomunicaciones y electricidad.

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Artculo 62.Los sistemas elctricos en un condominio, debern tener tableros de control independiente, tanto para las reas de uso comn y de los servicios generales, como para cada unidad del condominio. De ser necesaria una subestacin elctrica, sta deber ubicarse en un rea comn, y su diseo, caractersticas y dimensiones debern cumplir con la normativa vigente en la materia. Artculo 63.Los medidores y tableros de control elctrico y de telecomunicaciones, deben ubicarse en un rea comn y en sitios de fcil acceso, con el propsito de que el Instituto Costarricense de Electricidad, la Compaa Nacional de Fuerza y Luz o la Empresa que brinde el servicio en el lugar, pueda proveer esos servicios. Artculo 64.Las redes de telecomunicaciones y distribucin elctrica, podrn ser colocadas de forma area o mediante ductos subterrneos. En el caso de las redes elctricas, stas deben tener las respectivas cajas de registro, conforme al Cdigo Nacional Elctrico. Artculo 65.Los ductos horizontales o verticales, deben ser registrables desde reas comunes y su ubicacin ser independiente de aquellos destinados al paso de instalaciones sanitarias. Artculo 66.Las redes de telecomunicaciones y elctricas antes mencionadas, deben ser construidas, de conformidad con las normas vigentes sobre la materia.

Captulo IX.- Acerca de la Extincin del Condominio Artculo 67.En el caso de los condominios horizontales, ya sea por acuerdo unnime de condminos, orden judicial o cualquier otro mecanismo legal, la desafectacin del rgimen de condominio deber especificar claramente la nueva distribucin y propiedad de la totalidad del inmueble, con fundamento en los planos individuales de las nuevas fincas, as como en el plano general confeccionado al efecto. Artculo 68.Los planos que se elaboren para la desafectacin debern ser confeccionados y firmados por un profesional en agrimensura y ser presentados al INVU, Ministerio de Salud y Municipalidad respectiva, a fin de obtener la aprobacin de estas instituciones, conforme a sus respectivas competencias.

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Artculo 69.Para la inscripcin de una desafectacin ante el Registro de la Propiedad, el notario debe dar fe de que tuvo a la vista, tanto la lmina de distribucin como los planos catastrados individuales que cuentan con el respectivo visado municipal y de las Instituciones que otorgan el visado. Artculo 70.Una desafectacin slo proceder, si tanto las fincas filiales resultantes los derechos viales, reas verdes, comunales y otras, cumplen con lo que al efecto establece el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones, o bien, de existir Plan regulador vigente deber ajustarse a la normativa definida para la zona donde se localiza la propuesta. La entrega y conversin de las vas internas a calles pblicas deben ser expresamente aceptadas por la municipalidad que corresponde, previamente a la desafectacin. Artculo 71.En el caso de condominios verticales, horizontales, mixtos y/o combinados, que no cumplan con lo que seala el artculo anterior, la desafectacin implicar la conversin de la totalidad del inmueble al rgimen de propiedad tradicional. En estos casos la cabida del nuevo inmueble ser la que seale el respectivo plano catastrado del terreno. Artculo 72.Una vez cumplido con lo establecido para las reas a ceder a la Municipalidad respectiva, segn el Reglamento Para el Control Nacional de Fraccionamiento y Urbanizaciones y en caso de que no exista acuerdo respecto de quien adquiera la propiedad de las restantes reas comunes o en caso de que la escritura de desafectacin sea omisa, el Registro proceder a inscribir la finca matriz en derechos a nombre de todos los propietarios de las unidades privativas al momento de desafectar el inmueble de acuerdo a la proporcin que su unidad privativa representaba durante la vigencia del rgimen de propiedad en condominio. Artculo 73.En el caso de los bienes de dominio pblico otorgados en concesin y sometidos al rgimen de propiedad en condominio, para su desafectacin del rgimen, deber contarse adems con la aprobacin expresa del ente, institucin y/o autoridad que autoriz la concesin. Artculo 74.La aprobacin mencionada en el artculo anterior debe indicar adems a nombre de quin o quienes se inscribir la o las concesiones resultantes, as como cualquier modificacin al contrato original de otorgamiento. Para su plena validez, dicho acuerdo deber protocolizarse e inscribirse en la Seccin de Concesiones del Registro Pblico.

39 Artculo 75.En caso de que se destruya total o parcialmente un condominio, y que no exista voluntad por parte de los propietarios de reconstruirlo, la Asamblea de Propietarios deber solicitar bajo el procedimiento de desafectacin sealado en el artculo 36 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio su extincin. La extincin surtir efecto a partir de la inscripcin en el Registro Pblico. En tal caso los asientos de la finca matriz y de las filiales se cancelarn en la Seccin de Propiedad en Condominio y los nuevos inmuebles se inscribirn en la Seccin General de Propiedad.

Captulo X.- Inscripcin de Documentos en el Registro Nacional Artculo 76.Tanto para la inscripcin de la finca matriz y de las filiales, as como para su desafectacin en el Registro Pblico de la Propiedad, el notario debe dar fe de que ha tenido a la vista los planos visados lo que implica que el condominio o en su caso la desafectacin cumple con los requisitos a que se refieren la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio y este Reglamento. Artculo 77.La modificacin de la cabida de una finca filial o de la totalidad de las fincas filiales que implique cambios sobre los porcentajes o en sus reas comunes, deber contar con la aprobacin unnime de todos los condminos y consignarse as en el libro respectivo de actas. Lo anterior deber constar en un plano general que contenga el nuevo diseo as como las tablas de distribucin y porcentajes, para lo cual debern contar con el visado de las entidades competentes en los planos catastrados de cada finca filial. Artculo 78.En el caso de bienes en concesin, deber contarse adems, con la aprobacin expresa del ente, institucin y/o autoridad que le otorg la concesin. Captulo XI.- Trmite de Visado de Planos Artculo 79.Para el trmite de visado de planos de condominios se emplearn los planos exigidos en el presente reglamento. Los interesados debern presentar en la Ventanilla nica de la Direccin de Urbanismo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), lo siguiente: a. Un juego de planos para la revisin por parte de la Direccin de Urbanismo del INVU, la cual revisar, de conformidad con lo

40 establecido en el presente reglamento y en el Reglamento de Construcciones, segn acuerdo de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesin No. 4290 celebrada el 4 de marzo de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 y sus reformas. b. Un juego de planos para su revisin por parte del Ministerio de Salud, el cual revisar su conformidad con las disposiciones de sanidad e higiene. c. Dos juegos de planos adicionales: uno para el propietario y otro para su presentacin a la Municipalidad respectiva. La Direccin de Urbanismo actuar como receptora de los planos y los entregar inmediatamente al Ministerio de Salud para su correspondiente visado. La Direccin de Urbanismo del INVU entregar las resoluciones de ambos entes, en un plazo mximo de dos meses calendario contado a partir de la fecha de presentacin de todos los requisitos legales exigidos, en el presente decreto, para su gestin. Vencido el mes sin que se hayan pronunciado, se tendrn por aprobados, sin trmite alguno ni requisitos adicionales para el interesado. Ambas instituciones podrn hacer observaciones, por escrito, sobre dichos requisitos por una nica vez y dentro del plazo sealado. En este caso, el interesado deber presentar los documentos con las correcciones u observaciones sealadas y la institucin correspondiente, deber resolver esta presentacin dentro del plazo mximo de 10 das hbiles, contados a partir de la presentacin de los documentos corregidos. Transcurrido el plazo sin que el INVU haya resuelto la gestin operar el silencio positivo de conformidad con los artculos 330 y 331 de la Ley General de la Administracin Pblica. Una vez aprobados los planos, los interesados, debern presentarlos ante la municipalidad correspondiente, cumpliendo previamente con lo establecido en el artculo 2 del Decreto Ejecutivo No. 27967-MPMIVAHS- MEIC del 01 de julio de 1999, "Reglamento para el trmite de visado de planos para la construccin", publicado en el Alcance No. 49 a La Gaceta No. 130 del 6 de julio de 1999. Los planos constructivos finales debern estar a disposicin de los inspectores, en el sitio de realizacin de la obra. Artculo 80.Para todos aquellos casos de edificaciones en la zona martimo terrestre, se aplicar lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo No. 29307MP-J-MIVAH-S-MEIC-TUR de 26 de enero del 2001, publicado en La Gaceta No. 36 del 20 de febrero del 2001.

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Captulo XII.- De las Sanciones Administrativas Artculo 81.Al incumplimiento a lo dispuesto en el captulo octavo del presente reglamento, se le aplicarn, dependiendo del caso en particular, las sanciones correspondientes contenidas en la Ley de Construcciones, Ley General de Salud, Ley de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad, Ley Orgnica del Ambiente, Ley de Aguas, Ley Forestal y cualesquiera otra normativa sobre la materia.

Captulo XIII.- Disposiciones Finales Artculo 82.El presente reglamento deroga las siguientes disposiciones legales: 1. El captulo VII, titulado "Edificaciones bajo el Rgimen de Propiedad Horizontal o en Condominio", del Reglamento de Construcciones, reglamento otorgado segn acuerdo de la Junta Directiva del INVU tomando en la sesin No. 4290 celebrada el 4 de marzo de 1993, publicado en La Gaceta 56, Alcance 17 del 22 de marzo de 1983 y sus reformas. 2. El Decreto Ejecutivo No. 26259-MIVAH-MP publicado en el Alcance No. 44 a La Gaceta No. 168 del 2 de setiembre de 1997, que contiene el Reglamento al artculo 8 de la Ley de la Propiedad Horizontal. 3. El captulo III titulado "De los condominios en propiedad horizontal", del Decreto Ejecutivo No. 27967-MP-MIVAH-S-MEIC, "Reglamento para el trmite de visado de planos para la construccin". Artculo 83.La aplicacin de los requisitos establecidos en este Reglamento para la debida inscripcin en el Registro Pblico de escrituras referentes a la constitucin, extincin o traspaso de un bien sometido al rgimen de propiedad en condominio, se dar siempre y cuando el otorgamiento de la escritura o de la solicitud sean posteriores a la entrada en vigencia del mismo. Artculo 84.Rige a partir de su publicacin. Dado en la Presidencia de la Repblica.- San Jos, a los dos das del mes de marzo del ao dos mil cinco.

42 Publquese.- ABEL PACHECO DE LA ESPRIELLA.- El Ministro de Vivienda y Asentamientos Humanos, Helio Fallas Venegas; el Ministro de Economa, Industria y Comercio, Gilberto Barrantes Rodrguez y el Ministro de Turismo, Rodrigo Castro Fonseca.- 1 vez.- (Solicitud No. 14369).- C-381325.- (D32303-27539).