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ANALISIS DE PRE INVERSION TECNICO Y FINANACIERO PARA LA CONSTRUCCIN DE UN COMPLEJO DE OFICINAS EL BARRIO LA CASTELLANA, BOGOT D.C.

YOLIMA, BABATIVA GUZMAN * CARLOS ANDRES, BALLESTAS BARANDICA** STELLA, VELASQUE RAMIREZ*** RESUMEN: El objetivo de este trabajo es realizar el anlisis de un proyecto en su fase de pre inversin para la construccin de un complejo de oficinas en un predio ubicado en la carrera 49 No. 91 62 del barrio La Castellana, Bogot D.C.; en este documento se realizara el anlisis tcnico y financiero, que permita identificar las ventajas y desventajas para la toma de la decisin ms acertada por parte de los inversionistas. Actualmente en el inmueble se encuentra construida una casa adecuada para oficinas, donde funciona la compaa Analtica Ltda, el propietario del predio, viendo la necesidad de expandir su planta fsica, quiere realizar el anlisis de la rentabilidad que puede generar la construccin de un complejo de oficinas, as mismo suplir su necesidad propia y colocar en el mercado oficinas a otras compaas que buscan en el sector lugares de negocios ya que La Castellana ha tenido una transformacin de un sector residencial, a un sector de negocios atractivo. Dentro del anlisis tcnico se evaluara la norma de uso del predio, para establecer los requerimientos y el potencial constructivo, establecer si dentro de la normatividad vigente se permite la construccin del complejo de oficinas, as como el nmero de pisos permitidos y dems parmetros a tener en cuenta. En el anlisis de un modelo financiero, se establecer el monto de inversin de los accionistas, la forma de apalancamiento del proyecto y la rentabilidad esperada, de igual forma ver la forma cmo influye el plan de ventas y una fiducia, con el propsito de tomar la decisin de llevar el proyecto a la fase de factibilidad, o por el contrario desechar esta opcin. Como resultado del anlisis, se establece que es viable tanto tcnica como financieramente la construccin del proyecto, ya que la rentabilidad es del 28% calculada

PALABRAS CLAVES: Anlisis, Pre inversin, factibilidad, modelo financiero, fiducia, complejo de oficinas.

Ingeniera Industrial, Directora de Proyectos, Analtica Ltda., Bogot D.C., Colombia, yolima49@hotmail.com

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Ingeniero Civil, Gerente Tcnico, GAB Ingenieria, Bogot D.C., Colombia, ballestas79@hotmail.com Ingeniera Topogrfica, Directora de Proyectos, GEVEL SAS, Bogot D.C., Colombia, stellavelasquez@gmail.com
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INTRODUCCION Bogot D.C., es la cuarta ciudad con mayor construccin de oficinas en Latinoamrica, la capital colombiana ocupa el lugar nmero 34 en el mundo por este concepto; y en el continente slo la superan Ciudad de Mxico, Sao Paulo y Ro de Janeiro; sin embargo no existen muchos centros de negocios que cubran la demanda de los empresarios; la construccin de centros empresariales es limitada, razn por la cual surge la necesidad y oportunidad de desarrollar proyectos de oficina. La ciudad ha presentado en los ltimos aos un gran crecimiento en materia de infraestructura, vivienda y transporte urbano; instrumentos como la Ley 388 de 1997 y el Decreto 4002 de 2004, por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), han permitido dar directrices claras sobre la organizacin del uso y aprovechamiento del suelo [1] [2]. La Castellana pertenece a la localidad de Barrios Unidos; un barrio de tradicin residencial pero que se potencializa como un sector para la construccin de oficinas. Aprovechando las dimensiones de los lotes y la norma de uso del sector, que permite la aglomeracin de comercio y la prestacin de servicios empresariales; se ubica geogrficamente entre la Calle 100 y la Calle 86 y entre la Autopista Norte y la Avenida Suba; lo cual facilita el acceso por cualquiera de las vas que lo delimitan, cuenta con rutas aledaas del Sistema Metropolitano de Transporte Masivo (TRANSMILENIO), por la Autopista Norte y la Avenida Suba, rutas de transporte pblico por la Avenida 68, la Carrera 30 y la Calle 80, calles circundantes de este sector de la ciudad, adems, estas posibilitan la movilidad estratgicas hacia el Aeropuerto Internacional (EL DORADO), la Terminal de Transportes de la Avenida Boyac, las diferentes salidas de la ciudad a pueblos y municipios cercanos, y en general a cualquier punto de la Ciudad. [3] [4]. Finalmente, este trabajo realiza el anlisis tcnico y financiero de la construccin de un complejo de oficinas en el barrio La Castellana, mediante dos secciones, en la primera se analizara la viabilidad tcnica y en la segunda la viabilidad financiera. 1. ANALISIS TECNICO Dentro de este captulo se analizaran los aspectos legales y de normatividad, para la construccin del complejo de oficinas; adems de los aspectos tcnicos de los propios del proyecto. 1.1 Aspecto Legal 1.1.1 Plan de ordenamiento territorial De acuerdo a la Ley 388 de 1997 y los Decretos nacionales 879 de 1998 y 4002 de 2004, se determina el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) como un instrumento para facilitar el desarrollo de las reas urbanas y rurales, teniendo como parmetros la sostenibilidad ambiental, humana, econmica y equidad social, en el que interacten el correcto manejo de los recursos naturales, recursos fsicos, econmicos y financieros pblicos y privados que actan en la dinmica del territorio, permitiendo

una distribucin equitativa de oportunidades para las personas, en trminos de habitabilidad y mejoramiento del entorno natural y en su desarrollo urbanstico. El POT define una serie de objetivos entre los que se tiene: Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y ocupacin del suelo. Desestimular y controlar la expansin sobre suelos rurales, promoviendo el crecimiento vertical a travs de diferentes instrumentos y estmulos.

1.1.2 Normas Urbansticas Bogot, Mediante Decreto Distrital 190, reglamento y clasifico el uso del suelo, y en este propsito delimito las diferentes zonas de Bogot en 117 Unidades de Planeacin Zonal (UPZ) El proyecto de la construccin de este complejo de oficinas se encuentra reglamentado por la UPZ 21 Los Andes- Barrios Unidos, la cual define reas de actividad y tratamientos, que son la base para la definicin del uso que se puede dar los predios [5]. En las figuras No.1 y 2, se muestra la delimitacin geogrfica de la UPZ 21, con lo que se evidencia que el predio efectivamente est localizado en el Barrio la Castellana, el cual pertenece a dicha UPZ.

Figura No.1 Delimitacin UPZ 21 Cartilla UPZ 21 3

Figura No. 2 Localizacin especifica del predio.

1.1.3 Reglamentacin Del Aprovechamiento Del Suelo Segn el UPZ 21 Los Andes, el aprovechamiento del suelo ser expresado en forma de densidad, altura e ndices, ellos expresan una entre las edificaciones y el rea de los predios a desarrollar. Tambin se especifican las caractersticas en cuanto a obligaciones urbansticas que establecen condiciones de desarrollo como zonas verdes privadas y a ceder, equipamientos, cantidad de parqueaderos, como se observa en la figura N.03

Figura No. 3 Normatividad uso suelo

1.1.4 Poltica Ambiental En el desarrollo urbano y especialmente en el rea de proyectos inmobiliarios no ha existido una cultura ambiental que permita lograr un desarrollo equilibrado entre los recursos naturales existentes y la construccin de edificaciones. En el desarrollo de un proyecto urbanstico o inmobiliario las autoridades de control vienen haciendo especial nfasis a los impactos que tanto en la construccin como en la operacin un proyecto se puede generar. Es por eso que se requiere de la aprobacin de la licencia ambiental como elemento de evaluacin, seguimiento y monitoreo de todo desarrollo urbanstico. Antes de la expedicin del Decreto 1753 de 1994. Las firmas promotoras de proyectos solo se preocupaban por la obtencin de la licencia de urbanismo y construccin, hoy en da bajo el Decreto 1120 de 2005 Se requieren estudios de impacto ambiental que tienen la misma o mayor importancia e involucran no solo variables tcnicas, sino sociales y ambientales. Un estudio de impacto ambiental debe contemplar por los menos cuatro (4) elementos bsicos: Evaluacin del entorno: Es una descripcin de las caractersticas fsicas y socio-econmicas de la zona o sector en donde se desarrolla la obra o construccin y su rea de influencia. Descripcin del proyecto: Descripcin clara de cada uno de los componentes del proyecto inmobiliario, reas construidas, zonas verdes, servicios colectivos, parqueaderos, planteamiento vial y urbanstico. Impacto del proyecto: identificacin de los impactos ambientales, generados por la construccin y operacin, sobre la zona donde se desarrolla el mismo y su rea de influencia. Mitigacin de los impactos: una vez identificados los impactos a generarse por el proyecto, realizar un propuesto para mitigar cada uno de ello. [6]

1.1.5 Plan de manejo ambiental Es el mtodo que de manera detallada, establece las acciones que se requieren para prevenir, mitigar, controlar, compensar y corregir los posibles efectos o impactos ambientales negativos causados en el desarrollo de un proyecto, obra o actividad; incluye tambin el seguimiento, evaluacin, monitoreo y la contingencia. Adems de las medidas de control el plan de manejo ambiental debe contemplar: El programa de seguimiento y monitoreo ambiental en el cual se debern especificar los indicadores ambientales, la metodologa y el procedimiento utilizado. 6

1.2 Normatividad 1.2.1 Aspecto Normativo de Predio El sector normativo, donde se identifican los tratamientos orientan la forma cmo se puede construir; En la UPZ Los Andes los que se pueden aplicar son: desarrollo, consolidacin y renovacin urbana. Algunos de los tratamientos tienen diferentes modalidades o tipos ms especficos de intervenir en el territorio, dependiendo de las caractersticas de las edificaciones, predios y urbanizaciones que contienen. En esta UPZ hay cuatro modalidades para el tratamiento de consolidacin: urbanstica, con densificacin moderada, con cambio de patrn y de sectores urbanos especiales. Para el tratamiento de renovacin urbana, existe slo la modalidad de reactivacin. Para el caso particular, el predio se encuentra en el sector normativo 11. Como se observa en la figura 4

Figura No. 4. Sector Normativo del Predio. 1.2.2. Manejo de escombros Durante la construccin del complejo de oficinas en la localidad de Barrios Unidos, el cual actuar como generador de escombros, se debe acreditar la legalidad del sitio de disposicin final mediante resolucin o auto del concepto de viabilidad ambiental y certificacin de los volmenes dispuestos en dicho sitio; Estos documentos deben permanecer en todo momento en el sitio de obra y sern solicitados en cualquier momento por la autoridad ambiental competente [5]

1.3 Aspectos Tcnicos Se realiz una visita al lugar donde se llevar a cabo el proyecto, para determinar sus dimensiones y proyectar la edificacin desde el punto de vista de actividades a desarrollar y tiempos a ejecutar. Para determinar los aspectos tcnicos, el proyecto se llevara a cabo en dos lotes ubicados en la Carrera 49 No 91 - 42, los cuales se encuentran con viviendas de dos pisos, despus de la verificacin de los aspectos legales, se encontr que cumplen con los parmetros legales-urbansticos. 1.3.1 Situacin actual La casa se encuentra en la localidad de la Castellana, y actualmente estn siendo utilizadas como Oficina de la empresa Analitica Ltda. El costo del predio es de COP $ 800.000.000,00 En la situacin actual se debe contemplar . Limites con Edificaciones Existentes En el costado norte se encuentra una edificacin de dos pisos con uso residencial, sobre el costado sur se encuentra una edificacin de dos pisos cuyo uso es para oficinas, sobre el costado oriental, se encuentra una edificacin de un piso cuyo uso es comercial, sobre el costado occidental se encuentra la carrera 49. Especificaciones del Proyecto Las caractersticas fsicas del predio, que para el proyecto se denominara Castellana Office, son acordes a los requerimientos legales y urbansticos expuestos en el tem de Aspecto Legal y Normativo, las especificaciones de diseo propuestas son: Dimensiones Lote.- 20 m * 28 m rea Bruta.- 560 m2 Aislamiento Posterior.- 3 m Antejardn.- 3 m rea til.- 440 m2 ndice de Ocupacin.- 0,7 Pisos a Construir.- 7 Pisos rea total a Construir.- 3080 m2 rea Vendible.-2864,4 m2 Castellana Office contara con siete pisos, del cual el primer piso es no habitable este se dispondr para parqueaderos, saln de conductores y dos sala de juntas de uso comn; en los restantes seis pisos se contara con seis oficinas de 70 m2 cada una. Dentro del proyecto y para su posterior anlisis financiero de deben tener en cuenta las siguientes actividades 8

Preliminares Cimentacin Estructura Mampostera Instalaciones hidrulicas y gas Instalacin elctrica Paete Pisos Enchapes Impermeabilizacin cubierta Cielorrasos Carpintera metlica Carpintera madera Iluminacin Cielorrasos Zona de Alimentacin Dotacin baos Iluminacin Cerraduras Pintura Equipos especiales Obras exteriores Sealizacin Limpieza Entrega 2. ANALISIS FINANCIERO:

En este captulo se lleva a cabo una etapa fundamental del anlisis del proyecto, basado en los anteriores captulos, se recopila y se analiza toda la informacin de inversin y costos necesarios para evaluar la viabilidad financiera del proyecto. El desarrollo de ste captulo se har de la siguiente forma: 2.1 Inversin inicial 2.2 Costos 2.3 Proyeccin de ventas e ingresos. 2.4 Flujo de caja. 2.5 Financiamiento del proyecto. 2.6 Anlisis financiero. 9

2.7 Anlisis de Sensibilidad. 2.8 Comparacin de escenarios. El desarrollo de cada uno de los puntos mencionados, se llevara a cabo teniendo en cuenta los siguientes supuestos. Tabla No. 1 Aspectos Financieros Generales DATOS DEL MERCADO Inflacin Anual Esperada 2013 Incremento Precios de Oficinas esperada ndice de Precios Construccin de Oficinas (IPCO) esperada 2013 UTILIDAD ESPERADA Utilidad Esperada IMPUESTOS Impuesto de Industria y Comercio Impuesto de Renta Impuesto de Avisos y Tableros CREDITO Tasa de Inters Pago de Inters Mensual Plazo TIO 14% EA 1,098% Mensual 24 meses TASA INTERNA DE OPORTUNIDAD 20% EA Fuente: Los Autores 2.1 Inversin Inicial Para llevar a cabo el proyecto se debe tener en cuenta que es necesario hacer una inversin inicial elevada, la cual ser financiada por parte de los inversionistas del proyecto. Se recurre a un inversionista, no solo para financiar parte del proyecto, sino sobre todo para aprovechar su experiencia y conocimiento del mercado. Con el cual se creara una unin temporal, en la cual Analtica Ltda., actuara como administrador y ejecutor de la obra; para ello los aportes de capital al proyecto se distribuyen de la siguiente manera: 10 6,9*1000 3,5% EA 6,9*1000*15% 44% EA

3,5% EA 9,5% EA

4,0% EA

Inversionistas El total de la inversin para iniciar el proyecto es de (COP $) 908.000.000,0; como se observa en la tabla No. 2 Valor total Inversin Inicial; la desagregacin de la inversin inicial la cual consta de la compra del lote, estudios previos, construccin sala de ventas, gastos legales; esto es aportado en su totalidad por Analitica Ltda. Analtica Ltda. (COP $) $) 908.000.000,0 La inversin inicial se compone de los siguientes tems: Tabla No. 2 Valor total Inversin Inicial DETALLE LOTE Lote 1 ESTUDIOS Estudios y Diseos CONSTRUCCION SALA DE VENTAS Construccin GASTOS LEGALES Escrituracin Tramite Curadura VALOR TOTAL DE LA INVERSION INICIAL 24.000.000,0 23.400.000,0 908.000.000,0 50.000.000,0 10.000.000,0 800.000.000,0 VALOR (COP $)

Fuente: Los Autores 2.2. Costos Los costos del proyecto se obtuvieron a partir del anlisis de costos unitarios y las cantidades de obra del futuro edificio, estos costos de materiales actualizados se obtuvieron de la pgina Construdata 23, de igual forma se estimo el costo de diferentes rubros determinantes para llevar a cabo dicho proyecto, dentro de ellos: Costos directos de construccin Costos y gastos Administrativo Costos de venta y publicidad Costos Bancarios Impuestos 11

Costos directos de construccin:

Los costos directos de construccin equivalen a (COP $) 4.363.000.000,0; como se observa en la Tabla No. 3 Costos Directos de Construccin, se establece que estos se relacionan con; costos directos de obra, costos directos de personal, servicios de obra e imprevistos; estos representan aproximadamente el 83,1% del total de los costos del proyecto. Tabla No. 3 Costos Directos de Construccin
VALOR TOTAL (COP $) 3.450.000.000,0 240.000.000,0 28.000.000,0 750.000.000,0 PARTICIPACION PARTICIPACION DEL COSTO TO(%) TAL (%) 77,2% 5,4% 0,6% 16,8% 64,2% 4,5% 0,5% 14,0%

DETALLE Costos Directos de Obra Costos Directos de Personal Servicios Pblicos de Obra Imprevistos

TOTAL

4.468.000.000,0
Fuente: Los Autores

100,0%

83,1%

Costos y Gastos Administrativos:

Estos se generan a lo largo del proyecto y son de vital importancia para el funcionamiento del mismo, dentro del presupuesto se tiene (Ver Tabla 3. Gastos Administrativo), en esta tabla se observan costos y gastos de papelera, Combustible, sealizacin y seguridad industrial, plan de manejo de trfico, seguros entre otros

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Tabla 4. Gastos Administrativo

DESCRIPCION

CANTIDAD

UNIDAD

VALOR UNITARIO (COP $)

VALOR TOTAL (COP $)

Papelera Combustible Sealizacin y Seguridad Industrial Plan de Manejo de Trafico Primeros Auxilios Seguros Asesoras Jurdicas y Contable Gastos Varios Celadura Fiducia

18 12 1 1 1 1

Mes Mes Global Global Global Global

100.000,0 100.000,0 1.500.000,0 550.000,0 800.000,0 12.000.000,0 600.000,0 1.300.000,0 2.500.000,0 2.000.000,0

1.800.000,0 1.200.000,0 1.500.000,0 550.000,0 800.000,0 12.000.000,0 10.200.000,0 23.400.000,0 45.000.000,0 36.000.000,0 132.450.000,0

17 Mes 18 Mes 18 Mes 18 Mes TOTAL GASTOS DE OFICINA Fuente: Los Autores

Costos de Venta y Publicidad:

Los costos de venta y publicidad se calculan sobre el 0,5% del total de los ingresos asciende a (COP $) 37.665.056, se debe aclarar que estos costos se generan solo durante los 10 primeros meses del proyecto, dado que en este periodo se proyecta realizar la venta de las Oficinas, de este costo el 65% est representado por comisiones de venta y el restante 35% para publicidad y mercadeo del proyecto. Gastos Bancarios:

Estos se componen del impuesto al gravamen financiero (4 x 1000), gastos financieros los cuales se calculan como el 0,5% de los egresos. (Ver Tabla No. 5 Gastos Bancarios)

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Tabla No. 5 Gastos Bancarios ITEM Impuestos de gravmenes Banca Gastos Financieros VALOR (COP $) 21.504.000,0 26.880.000,0

48.384.000,0
Fuente: Los Autores Impuestos Se debe tener muy en cuenta el proyecto son los impuestos que se generan durante el periodo de vida del proyecto. Dichos impuestos estn representados por: Impuesto de renta que equivale al 33% de la utilidad antes de impuesto. Impuesto al gravamen financiero que equivale al 4X1000 del total de egresos del proyecto. Del cual el 25% es deducible del impuesto de renta. Impuesto de industria y comercio que est gravado con el 0.69% del total de los ingresos, ms un 15% del valor de este impuesto, que corresponde al impuesto de avisos y tableros. Impuesto predial que equivale al 7 x 1000 del valor del predio y es deducible del impuesto de renta.

Resumen Total de Costos En la Tabla No. 6. Resumen Total de Costos, se observa el valor total del proyecto contemplando todos los tems discriminados anteriormente.

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Tabla No.6. Resumen Total de costos


RESUMEN TOTAL ITEM INVERSION INICIAL COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCION VALOR (COP $) 908.000.000 4.468.000.000

COSTOS Y GASTOS ADMINISTRATIVOS

132.450.000

COSTOS DE VENTA Y PUBLICIDAD COSTOS BANCARIOS TOTAL PROYECTO

37.665.056 48.384.000 5.594.499.056

Fuente: Los Autores 2.3 Proyeccin de Ventas e Ingresos Los ingresos del proyecto se encuentran determinados por el valor de venta de las oficinas. El tiempo de pre-venta se determin realizarlo 4 meses antes del inicio del proceso de construccin y terminar las ventas en el mes 3 de duracin del proyecto, es importante anotar que en proyectos actuales las ventas del 100% de las oficinas se estn realizando entre el primer y septimo mes despus de la salida a ventas. Para calcular los ingresos se tuvo en cuenta el cronograma de ventas de las oficinas y el ajuste por inflacin al momento de la venta, el total de ingresos por ventas es de (COP $) 10.024.000.000,0 Los ingresos de la fase de construccin se muestran a continuacin en la Figura No. 5 Ventas Oficinas por Mes, all se observa que despus del segundo mes las ventas se comportan estables, siendo el mes sexto, el que ms esfuerzo requiere en ventas.

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Figura No. 5 Ventas Oficinas por Mes

Ventas Oficinas Por Mes


9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 6 7 Ventas Oficinas Por Mes

Fuente: Los Autores Forma pago de las Oficinas:

El pago de las Oficinas ser de contado y se consignara el dinero a la fiducia del proyecto

Determinacin del precio

Para determinar el precio de venta se tienen en cuenta diferentes factores, entre ellos el principal que es el costo total del proyecto y los precios del mercado. Para determinar el precio del metro cuadrado de construccin se tomo el costo total de la construccin del proyecto y se dividi entre los m2 reales de construccin en venta, por lo cual el valor del m2 para el constructor es de (COP $) 1.714.070 Para calcular el precio de venta se multiplicaron estos precios por la utilidad esperada, que en el caso de este proyecto es del 35%, en la cual es el porcentaje promedio del sector; con esta utilidad se espera un precio de venta de (COP $) 2.637.032,0; al observar el precio del m2 en el mercado para el sector se establece que este precio de venta es inferior al precio de venta del sector, por cual se decide ajustar la utilidad en 6 puntos y obtener el 44% y al calcular el precio real de venta de cada oficina teniendo en cuenta los factores de localizacin este se establece en (COP $) 3.500.000,0;

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2.4 Flujo De Caja Del Proyecto El flujo de caja del proyecto es una herramienta que permite visualizar los diferentes momentos en los cuales se realiza un ingreso o egreso de efectivo, durante la vida del proyecto. El proyecto tiene un horizonte de 12 meses contados a partir del momento de la aprobacin de la licencia de construccin (Mes 1), se presenta por meses e incluye el periodo de preventas (4 meses), la construccin (8 meses) y la entrega de las oficinas (4 meses).

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2.5 Capital De Trabajo El capital de trabajo se calculo teniendo en cuenta que los ingresos del proyecto sern administrados por una fiducia y esta desembolsara mensualmente los ingresos de acuerdo a los costos generados despus de alcanzar el punto de equilibrio de construccin, por lo cual se necesita el dinero necesario para cubrir los costos y gastos totales que se generan hasta el cuarto mes del proyecto, el valor de capital de trabajo es de (COP $) 2.797.249.528 2.6 Anlisis Financiero Se realiza a partir de un escenario esperado o con mayor probabilidad de ocurrencia, el cual est mayoritariamente influenciado por el tiempo de venta de las oficinas; el proyecto inicia con los estudios y diseos, construccin de la sala de ventas, inicio del proceso de obtencin de licencias, permisos y posterior demolicin de la casa actual. Bajo el escenario esperado se tiene que al 4 mes se ha superado el 50% valor total del proyecto, el cual es el punto de equilibrio que requiere la fiducia para desembolsar recursos y para que el proyecto de inicio a la construccin. La totalidad de las oficinas se terminan de vender en el mes 7. Tasa Interna De Oportunidad Partiendo de la necesidad que tienen los inversionistas de obtener rentabilidad por su inversin, se estableci para el proyecto una tasa interna de oportunidad (TIO), del 20% efectiva anual. Periodo De Recuperacin Para el proyecto, el perodo de recuperacin de la inversin es de 12 meses. Valor Presente Neto (VPN) Para el anlisis del VPN, se tuvo en cuenta que: la tasa de oportunidad del inversionista TIO es del 20% anual, Al hacer el clculo del VPN, se obtiene un valor de (COP $) 2.370.425.605,0; lo que en primera instancia demuestra que el valor del dinero en el tiempo se logra maximizar, ya que la rentabilidad esperada por los accionistas es cubierta satisfactoriamente y adems el proyecto genera mayor utilidad. Tasa Interna De Retorno Cuando un proyecto tiene varios ingresos y varios egresos entreverados y con el objeto de eliminar los problemas de la TIR mltiple, los ingresos se trasladan a valor final a la tasa de reinversin y los egresos se trasladan a valor presente con la tasa de financiacin. Para este proyecto la TIR es de 28%; lo que indica que el proyecto es rentable a la TIO del inversionista y adicionalmente genera ingresos 8% superiores a los esperados por los inversionistas.

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Anlisis beneficio costo Despus de identificar todos los beneficios y los costos del proyecto se planteo una relacin beneficio/costo que permite evaluar si el proyecto est en la capacidad de cubrir todos los costos generados. Para el caso del proyecto la relacin beneficio costo nos indica que por cada peso invertido, el proyecto est en la capacidad de generar (COP $) 2,6; lo cual evidencia como en las dems razones financieras, que el proyecto inicialmente es rentable. Fiducia El encargo fiduciario de preventas va ligado usualmente al crdito constructor; es decir, en el caso del proyecto se analiz con el Banco AV Villas, los costos generados por la administracin de los recursos por parte de la fiducia son del 0.5% (en el mercado se ofrecen tasas entre el 0.3% y 0.7%) de los ingresos por ventas mensuales, el cobro de la administracin de esta inicia desde el primer mes de preventas. La Fiducia Inmobiliaria es una herramienta diseada para comercializar y gestionar proyectos inmobiliarios; as mismo, brindar a los compradores plena confianza en la administracin de los recursos en el estado de preventas y su posterior destinacin en cada una de las actividades del proyecto. El constructor suscribe un contrato de Encargo Fiduciario y carta de instruccin, en virtud del cual se vinculan los interesados en el proyecto inmobiliario (optantes), para que una vez cumplidas las condiciones pactadas en el contrato de fiducia (punto de equilibrio de construccin), los recursos recibidos sean entregados al promotor o a quien se determine en el contrato, para ser destinados al desarrollo del proyecto. La Fiducia entregar dinero para la fase de construccin, en el momento que se logre el punto de equilibrio estipulado, en el caso del proyecto es cuando se realice la venta de 12 unidades que equivalen al 50% del costo del proyecto. A partir del momento que se cumplen los requisitos, la fiducia desembolsa el dinero recogido hasta ese momento, en los meses siguientes los costos directos de la obra sern cubiertos por la fiducia ya sea por los aportes de los optantes o por prstamo bancario.

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3. CONCLUSIONES La viabilidad del proyecto y el correcto desarrollo del mismo dependen del flujo de caja ya que si los recursos no ingresan antes de los cuatro (4) meses iniciales esto generara grandes atrasos en la obra que repercutiran directamente en los costos, dado que la fiducia no desembolsara el dinero hasta que se llegue al 50% del costo; de ser as esto impactara en el desarrollo y ejecucin del proyecto Se debe contemplar el impacto que generar la ejecucin del proyecto, por consiguiente es muy importante tomar en cuenta las medidas que eviten que la comunidad se vea afectada por mismo, se debe tener en cuenta que est ubicado en una zona tradicional de Bogot. El proyecto de pre-factibilidad se formula con base en datos reales que permiten hacer un estudio sensato; sin embargo como no contamos con informacin histrica, que permita realizar un anlisis comparativo de la eficiencia de proyectos anteriores. Recurrimos a datos obtenidos de personas vinculadas al sector de la construccin. El proyecto de construccin del edificio de oficinas Castellana Office, no soluciona el dficit de oficinas que se presenta en la ciudad de Bogot, pero brinda una alternativa a cierto nmero de personas que busca tener trayectos ms cortos entre su zona de residencia y zonas especficas de la ciudad, permitiendo que disfruten de ms tiempo libre y menores tiempos de desplazamiento. En este momento los proyectos de oficina tienen en la ciudad de Bogot gran demanda, dad ala proyeccin de la ciudad, pero de acuerdo a la gestin del proyecto se pueden maximizar las utilidades, teniendo en cuenta la construccin y ejecucin de un plan de ventas que permita la obtencin del punto de equilibrio en un menor tiempo, permitiendo reducir costos y maximizar beneficios, es necesario profundizar en estudios tcnicos y de mercado, que permitan aprovechar al mximo las condiciones de un mercado en continuo crecimiento. Existen diferentes riesgos que pueden afectar el proyecto, que se deben tener en cuenta, en la etapa de inversin con el fin de cuantificar sus efectos en el flujo del proyecto. Se emplea la figura de fiducia de pre-ventas, esta genera un costo adicional para el proyecto, pero se ve compensado con las ventajas que genera en los optantes, al hacerlo ms atractivo y permitiendo que los compradores tengan una mayor seguridad sobre su inversin; la fiducia de pre-ventas cobra importancia en la medida que se generaliza su uso en otros proyectos y los compradores la identifican como garanta; en caso de no existir puede modificar la decisin de compra. La pre-factibilidad en primera instancia muestra que el proyecto es una muy buena inversin y garantiza la generacin de valor para el inversionista, posteriormente es conveniente realizar un estudio detallado que permita evaluar la variabilidad de todos los agentes que intervienen en el proyecto. 20

Parte del xito del proyecto, radica en lo atractivo que puede llegar a ser gracias a las obras que se estn realizando en la zona de influencia del mismo, por lo cual el impacto de la terminacin de estas obras, puede convertirse en la principal ventaja competitiva del proyecto. Se debe tener en cuenta todos los requerimientos legales, ambientales y sociales los cuales se deben conocer claramente, antes de iniciar el proceso de construccin ya que en determinado momento pueden afectar el cronograma del proyecto. La finalizacin del proyecto dentro del tiempo estipulado en el cronograma, es de vital importancia tanto en costos como en beneficios, por lo cual se debe tener claro el control de cada proceso que se realiza y la ejecucin adecuada de cada tarea. Los riesgos asociados al proyecto estn presentes dentro de todas las fases del mismo, por lo cual es necesario actualizar y evaluar continuamente el estudio de los mismos.

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