A Importncia do Asset Manager no Mercado Hoteleiro

A IMPORTNCIA DO ASSET MANAGER NO MERCADO HOTELEIRO Ser investidor hoteleiro uma tarefa complicada. necessrio ter conhecimentos de operao hoteleira, gesto de receitas e custos, contabilidade, marketing, economia, mercado, manuteno, entre outros. Nesse ambiente, o Hotel Asset Management, uma metodologia de anlise e gesto estratgica, surge como um servio de assessoria a proprietrios de flats para que seus objetivos de rentabilidade sejam atendidos. O gestor age como seu representante junto operadora do hotel para assegurar que o empreendimento tenha o melhor rendimento possvel e, ao mesmo tempo, mantenha o patrimnio conservado e competitivo, aumentando o valor do ativo. Os flats ou condo-hotis, como so chamados atualmente, so empreendimentos de propriedade pulverizada; cada flat possui tipicamente centenas de proprietrios. Esses investidores so usualmente representados por um sndico e por um Conselho Consultivo, ambos eleitos regularmente em assembleia. Em pesquisa feita com 100 flats na cidade de So Paulo, mostrou-se que os Conselhos Consultivos podem ser classificados em 3 tipos: Conselhos Organizados: constitudos por grupos de pessoas dedicadas e altrustas, que, em mdia, dedicam de 2 a 4 dias do ms em benefcio do seu flat. Essa situao muito favorvel ao empreendimento, ainda que seja prejudicada pelo fato desses membros no serem especialistas em gesto de hotis e por terem pouco poder de argumentao e barganha junto s operadoras hoteleiras; Conselhos Ausentes: formados por grupos no atuantes, que deixam as operadoras hoteleiras totalmente livres de cobranas, diminuindo o potencial desempenho do empreendimento; Conselhos Conturbados: so desorganizados e confusos, frequentemente entram em conflito com a operadora e se desentendem internamente. Alm do evidente prejuzo gesto do empreendimento, esse tipo de conselho uma oportunidade para infiltrao de pessoas desonestas que tentam aproveitar da situao conturbada para conseguir benefcios para si.

Pesquisa com 100 flats na cidade de So Paulo

29% 33%

38% Conselhos Conturbados Conselhos Ausentes

Conselhos Organizados

Fonte: HVS

A Importncia do Asset Manager no Mercado Hoteleiro

TRABALHOS DO ASSET MANAGEMENT E RESULTADOS GERADOS Os benefcios trazidos pelo trabalho de Asset Management podem variar bastante, dependendo do tipo de conselho do flat. No caso dos Conselhos Organizados, a gesto do empreendimento totalmente otimizada, pois se soma a expertise e metodologia de trabalho a um conselho totalmente pr-ativo, realmente interessado em melhorar o desempenho do condo-hotel. Com o processo de Asset desenvolvido pela HVS, o trabalho do Conselho, que antes era de 2 a 4 dias por ms, passa a ser de aproximadamente 5 horas mensais. Em flats com Conselhos Ausentes ou Conturbados, o trabalho de gesto traz um aumento de rentabilidade imediato. No grfico a seguir, fica evidente a expressiva melhora de desempenho de um condo-hotel com Conselho Ausente a partir do momento em que se fez a contratao dos trabalhos de Asset Management. Como exemplo tem-se que em 2007, antes da contratao do servio de Asset, um empreendimento nos quatro primeiros meses do ano fez em relao ao mercado uma distribuio aos proprietrios 20% mais baixa. Em 2008, aps a implantao dos trabalhos de gesto, esta diferena caiu para 12%. E no ano de 2009, trabalhando ativamente com a operadora hoteleira e com os proprietrios de uma maneira profissional e transparente, o flat conseguiu performar apenas 7% abaixo dos seus competidores diretos.

Distribuio de jan a abr de um flat aps os servios de Asset Diminuio da diferena (%) de desempenho em relao ao mercado

1.500 1.250 1.000 R$ 750 500 250 0

-20%

-12%

-7%

2007

2008
M ercado Hotel

2009
Fonte: HVS

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MTODO DE TRABALHO Para atingir o objetivo do servio de Asset, foi criada uma sistemtica de trabalho dividida em 8 etapas estratgicas, todas fundamentais para o sucesso de um flat.

Resultado Financeiro x Oramento

2 3

Ambiente e Mercado Competitivo

Cumprimento de Metas Estabelecidas

ise Anl ua n Cont

Despesas Operacionais

Qualidade do Produto

7 6 5

Programas de Reinvestimento

8

Acompanhamento das Aes Estratgicas Relatrios ao Investidor Subsdios para a Tomada de Deciso

Nvel de Manuteno

1: Ambiente e Mercado Competitivo: A HVS detm o maior banco de dados de desempenho dos hotis no Brasil e no mundo, o que permite a anlise da performance do empreendimento com o seu mercado competitivo. 2: Cumprimento de Metas Estabelecidas: Comparao dos resultados obtidos com os esperados, a fim de verificar se as estratgias estabelecidas esto de acordo com as necessidades do mercado. 3: Resultado Financeiro X Oramento: Anlise e eventual solicitao de alterao no oramento anual elaborado pelas operadoras hoteleiras com base no potencial de desempenho do empreendimento no mercado. 4: Despesas Operacionais: Avaliao do montante de despesas mensais ligadas operao do flat, com base em seu desempenho e na estrutura de custo de empreendimentos semelhantes. 5: Qualidade do Produto: Anlise feita por meio de visitas regulares, inspeo das instalaes, avaliaes de hospedagem e de verificao da aplicao efetiva dos treinamentos dos colaboradores do flat pela operadora hoteleira.

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6: Nvel de Manuteno: Acompanhamento sistemtico do estado de manuteno e conservao do empreendimento, bem como da implementao de eventuais reformas e melhorias programadas. 7: Programa de Reinvestimento: Avaliao dos programas de reinvestimento e do uso do fundo de reposio de ativos com base no estabelecimento de prioridades de investimento. 8: Acompanhamento das Aes Estratgicas: Acompanhamento, de forma transparente e em parceria com a operadora hoteleira, da execuo de um plano de ao estratgico para garantir seu xito e sua continuidade. Por fim, um quesito de suma importncia que se soma as etapas descritas transmisso da informao de forma clara e peridica ao investidor, para que ele esteja apto a tomar qualquer deciso sobre o seu investimento.

Hoje, a HVS Brasil presta servios de Asset Management a 13 condo-hotis (3.723 quartos), nas cidades de So Paulo, So Jos dos Campos, Rio de Janeiro e Salvador, representando mais de 2.000 investidores.