Enrique Damin Vogler. Resumen para aprobar el final de Administracin de Propiedades 201 . !

ni"ersidad #las Pascal

Administracin de Propiedades.
Caso N0 1.

Es el caso de una administradora, a la que no se le renov el mandato. Administr el edificio desde el 2005 con normalidad hasta el ao 2007. En los aos 2008 200! decidi enviar a cada uno de los propietarios la liquidacin de "astos de manera mensual. En el ao 20#0, se produce su remocin, pero este reclama un dinero que ha$%a aportado de &#000. El consorcio no esta$a enterado de tal situacin "ener'ndose un conflicto entre ellos por el reclamo del cr(dito. El administrador inicia un )uicio a cada uno de los propietarios en forma individual. *esponda los si"uientes interro"antes+ 1) Est bien la actuacin del administrador? ,o, no est' $ien el actuar del Administrador, porque revistiendo el administrador el car'cter de representante o mandatario, de$e aplicarse el Articulo #!0! del cdi"o civil, que e-presa que el .andatario est' o$li"ado a dar cuentas de sus operaciones a entre"ar al mandante cuanto ha a reci$ido en virtud del mandato. El administrador, solo cumpli con el e)ercicio de las funciones para la cual fue contratado durante los primeros aos /2005 a 20070, no haci(ndolo en el transcurso que va desde el 2008 al 200!, por ende no cumpli con la o$li"acin que sus funciones le e-i"%an, por todo ello puede decirse que su actuar no fue el correcto o$li"atorio. 1a rendicin de cuentas de$er' ser instruida documentada, como lo dispone el Art%culo 70 del cdi"o de comercio. 2) La liquidacin de gastos administrador, es lo que e ige la le!" mensual que lleva el

1a rendicin de cuentas puede ser peridica, como lo podemos ver en cada rendicin mensual, que se conoce como el detalle de las e-pensas o "astos comunes en donde el administrador env%a un detalle de in"resos e"resos de cada uno de esos per%odos, para lue"o, terminar estipulando, cual es la e-pensa o "asto com2n que tiene que
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afrontar cada una de tales unidades. Pero esa presentacin peridica a cada propietario no la e-ime de la presentacin en una asam$lea ordinaria, al menos una ve3 al ao, que corresponde con el cierre de cada e)ercicio donde de$er' rendir las cuentas del periodo actual, un presupuesto, para el ao si"uiente, donde de$er' acompaar todo de$idamente documentado, en donde se refle)e el super'vit o d(ficit que puede tener el consorcio.

#)$ado que el consorcio nada dice, se entiende que tcitamente %a ace&tado" ,o, es o$li"acin del administrador, rendir cuentas al consorcio, quienes reunidos en Asam$lea, reci$ir'n por parte del Administrador un estado detallado de su "estin, otor"ara a los mismos los compro$antes que resulten necesarios para la de$ida rendicin de cuentas ')El (dministrador &uede adelantar una suma de dinero &ara &agar obligaciones del consorcio ! reclamar la devolucin"

4omo la relacin )ur%dica civil, que vincula al administrador con el consorcio, es la fi"ura del mandato, si nos remitimos al Art%culo #!5! del cdi"o civil, podemos decir, que el mandatario est' autori3ado a desem$olsar dinero anticipadamente, por ello el consorcio /mandante0 de$e reinte"rar ese dinero, m's los intereses, desde la fecha en que se hicieron los adelantos, que fue el momento en que ese dinero sali de su patrimonio para favorecer el desarrollo de la vida consorcial, pues trat'ndose de un acto relacionado con la representacin le"al, el reinte"ro de lo adeudado de$e considerarse desde el momento en que fue afectado, resultando a)eno a ello el pro$lema de la mora en rendir cuentas. Empero, todo lo e-puesto, esos #000 que declara la administradora de$er' ser de$idamente documentado.

))El silencio de los consorcistas durante el &eriodo en que el administrador reali*o liquidaciones mensuales &uede considerarse como una ace&tacin tcita"

,o, es o$li"acin del administrador rendir cuentas al consorcio, quienes reunidos en Asam$lea, reci$ir'n por parte del Administrador un estado detallado de su "estin otor"ara a los mismos los
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compro$antes que resulten necesarios para la de$ida rendicin de cuentas.

+)Est bien dirigida la demanda contra cada uno de los &ro&ietarios &orque? ,o, no est' $ien diri"ida, pues, consideramos al consorcio, como un ente ideal, que posee personalidad )ur%dica, con un patrimonio diferente al de cada uno de los copropietarios, por lo que la demanda de$e hacerse so$re el consorcio.

Caso N0 2.

6sted es el administrador del 4onsorcio de 4opropietarios 74ielito 1indo8, donde tra$a)a$a desde hace 5 aos el 9r. :uan *odr%"ue3, como encar"ado, quien vive en el mismo edificio con su mu)er sus dos hi)os ma ores de edad. 6no de los hi)os del encar"ado, que se ha "raduado recientemente como ;inesilo"o, decide instalar su consultorio en la vivienda familiar, que, como a sa$e, es la que le provee el consorcio a su padre en su car'cter de encar"ado. 6na de las copropietarias, enterada de tal situacin, comien3a una campaa de recoleccin de firmas entre todos los copropietarios para e-i"ir el cese de tal situacin ar"umentando que es demasiada la "ente que entra sale del edificio en $usca de los servicios del profesional. <inalmente el pedido lle"a a sus manos, pero solo con la firma de tres de los 20 consorcistas propietarios. 6sted le solicita e-plicaciones al encar"ado, que le contesta que dentro de su casa, (l puede hacer lo que le pla3ca sin molestar a los vecinos, por lo que usted se encuentra en la encruci)ada entre satisfacer a los consorcistas o darle la ra3n al encar"ado. *esponda los si"uientes interro"ntes+

1) ,ienen en todos los casos los consorcios obligacin de &roveer vivienda a los encargados"

E-iste la distincin entre los edificios que tienen encar"ados con viviendas, de los edificios que tienen encar"ados sin vivienda. 1a le esta$lece en sus re"lamentaciones, que cualquier edificio, que como m%nimo ten"a 25 unidades, de$e o$li"atoriamente tener un encar"ado con vivienda. 1a realidad nos muestra otra cosa, pues, cada ve3 ha
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menos encar"ados con vivienda dentro de los edificios, pero de todas maneras, el encar"ado con vivienda o el encar"ado sin vivienda cumplen $'sicamente las mismas funciones, , por supuesto, tienen las mismas "arant%as la$orales el uno que el otro. 2) En el caso de que se le &rovea vivienda a un encargado, $ic%a vivienda integra el rubro salario? En el caso de que se le provea vivienda al encar"ado, la misma inte"ra el ru$ro salario, esta$leci(ndose un porcenta)e ideal del mismo como formando parte del salario. #) $ebe de-arse constancia de esta situacin en alguna &arte" Al formar parte del salario del encar"ado, de$er' fi)arse en el reci$o de ha$eres del mismo. ') .ueden los encargados darle un destino distinto que el de vivienda &ara s/, ! &ara su gru&o 0amiliar? ,o, no pueden utili3ar la vivienda que le provee el consorcio para otro destino que no sea el de la vivienda familiar. 4ualquier otra actividad que se realice dentro de ella puede ser causal de despido desalo)o del mismo por in)uria la$oral. )) Es correcta la &eticin de los consorcistas o le asiste ra*n al encargado" 1e &uede e igir el cese de las actividades &ro0esionales del %i-o del encargado? 2unde su res&uesta" Es totalmente correcta la peticin del consorcio, no le asiste ra3n al"una al encar"ado que permita al hi)o utili3ar la vivienda como consultorio. 9i, se puede e-i"ir el cese de las actividades profesionales del hi)o del encar"ado, a que como $ien e-presa el 4onvenio 4olectivo de >ra$a)o ,0 =78 del ao 2005, dice que de$e estar ha$itada con su familia inte"rada por esposa e hi)os, estando prohi$ido cualquier otro destino. 9i el encar"ado no respeta esta situacin, puede ser desalo)ado $a)o causal de in)uria la$oral, es decir ser' despedido por e-clusiva causa del mismo.

Caso N0 #.

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6na empresa constru un edificio se qued con el local de la planta $a)a, en el re"lamento de administracin dec%a, que no pa"ar%a e-pensas ni servicios por el uso del ascensor cocheras, por lo que los dem's consorcistas esta$an en desacuerdo. *esponda las si"uientes pre"untas+

1) .ueden los &ro&ietarios modi0icar el reglamento?

En este caso los copropietarios, como consorcistas podr%an modificar el *e"lamento de 4opropiedad, siempre cuando lo realicen respetando las formalidades que la le e-i"e. Estas modificaciones no pueden ni contradecir a la 4onstitucin ,acional, ni al cdi"o civil, ni tampoco a la le de propiedad hori3ontal #=5#2 ni a su ?ecreto *e"lamentario en cuanto a que se refieran a cl'usulas de rdenes p2$licos o sustanciales que hacen a la naturale3a del mismo. 1a le #=5#2, en su Art%culo ! e-presa, dicho re"lamento solo podr' modificarse por resolucin de los propietarios mediante una ma or%a no menor a 2@=, de$er' tam$i(n consi"narse en Escritura P2$lica e inscri$irse en el *e"istro de Propiedad.

2) 3u4 rgano del consorcio debe %acerlo? En este caso, tienen capacidad para hacerlo, la Asam$lea de Propietarios, estas Asam$leas, sur"en de una *eunin de 4opropietarios o 4onsorcistas en donde se re2nen, para deli$erar, decidir so$re un tema en particular, o so$re temas que por le , se e-i"en que sean tratados como m%nimo una ve3 al ao. En el caso planteado, se llevara a ca$o mediante lo que se llama Asam$lea E-traordinaria. #) Como se instrumenta dic%a modi0icacin"

9e convocara a asam$lea e-traordinaria diri"ida a cada uno de los copropietarios.

Esta convocatoria de$er' comunicarse fehacientemente, con determinados d%as de anticipacin, que pueden variar entre 5, #0 #5
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d%as o en su defecto como lo esta$le3ca el *e"lamento, siempre cuando lle"ue a manos del interesado con el tiempo suficiente como para que pueda tomar conocimiento de la convocatoria.

1a comunicacin de la Asam$lea de$e contener la orden del d%a, es decir, el tema por el cual se convoca a la misma fecha, lu"ar hora.

*eunir la ma or%a que estipula el *e"lamento de 4opropiedad, que de$e respetar lo estipulado en el Art%culo ! de la le #=5#2 /para poder apro$arse la modificacin del re"lamento, se de$er' contar como m%nimo con la apro$acin de las 2@= partes de los consorcistas.

1a apro$acin de lo decidido, ser' redactada, en el acta de Asam$lea, la que ser' firmada por los 4opropietarios ser' asentada en el li$ro de actas ru$ricado.

6na ve3 cumplidos todos estos requisitos, el Acta de Asam$lea se elevara a escritura p2$lica se reali3ara la respectiva inscripcin en el *e"istro de la propiedad donde se reali3 la primera inscripcin del *e"lamento. ') 3ue requisitos deben cum&lirse &ara la o&onibilidad de las modi0icaciones a las &artes ! a los terceros interesados" 4on respecto a la oponi$ilidad a terceros, la le #=5#2, esta$lece que para las modificaciones sean oponi$les a terceros, de$er' elevarse el Acta de Asam$lea, a escritura p2$lica ser inscripto en el *e"istro de la Propiedad. <rente a las partes, las decisiones tomadas en Asam$lea de$er'n ser re"istradas en el Acta de Asam$lea, donde quedar' re"istrado todo lo acontecido con motivo de la convocatoria de la Asam$lea lo deli$erado decidido en ella, de$iendo asentarse la misma en el li$ro de Actas ru$ricado todo propietario tiene derecho a hacerse e-pedir una copia del Acta certificada por el representante de los copropietarios. 1os propietarios que han estado ausentes de$er'n ser notificados de la resolucin mediante carta de documento.

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Caso N0 '.

6na empresa constru o un edificio lo someti al *("imen de la le #=5#2. *edact el *e"lamento de copropiedad administracin nom$ro en forma vitalicia como administrador a :acinto P(re3, una ve3 vendidas las unidades funcionales, los copropietarios convocan a una Asam$lea que resuelve remover a la 9ociedad administradora ele"ir a un nuevo administrador, a la ve3 que modifica el *e"lamento esta$leciendo que en cada Asam$lea Brdinaria se de$er' renovar o ele"ir al administrador

1) ,iene el .ro&ietario vendedor la 0acultad &ara nombrar administrador al redactar el 5eglamento de Co&ro&iedad" 9i, el propietario vendedor, tiene la facultad para nom$rar administrador al redactar el *e"lamento de 4opropiedad Administracin. El Art%culo ! de la le , esta$lece como clausulas o$li"atorias, que todo *e"lamento de 4opropiedad Administracin de$e contener la desi"nacin de un representante, que es su administrador. 2) .uede establecerse la irrevocabilidad del mandato otorgado al administrador" ,o, no se puede, a que los propietarios e inte"rantes del consorcio, no pueden quedar su)etos a las 4lausulas del *e"lamento de 4opropiedad que puedan lle"ar a per)udicarlos o afectar sus derechos. El administrador es un mandatario de los consorciastas, como todo mandato, es naturalmente revoca$le. #) ,ienen los adquirientes de las distintas unidades 0acultad &ara remover al administrador como lo %icieron" 9i los adquirientes de las distintas unidades tienen facultad de remover al administrador el procedimiento en este caso fue el correcto, a que fue reali3ado mediante una Asam$lea cumpliendo todos los requisitos que e-i"e el Articulo ! de la le #=5#2 /mediante una ma or%a, de por lo menos 2@= partes, de)'ndolo consi"nado por escritura p2$lica, en el Acto de la Asam$lea re"istr'ndose tal escritura en el *e"istro de la Propiedad del inmue$le. ') Cules son los &asos a seguir &ara que la decisin sea vlida?
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Para que la decisin de remocin del administrador del consorcio sea v'lida, se de$en se"uir los si"uientes pasos+ 4onvocar a una Asam$lea E-traordinaria. Especificar dentro de los temas a tratar en el orden del d%a, el de la remocin del administrador. *eali3ar la comunicacin a cada propietario en forma fehaciente indicando el d%a, hora lu"ar a reali3arse la Asam$lea E-traordinaria. ?e$er'n estar presente en la misma 2@= partes de los propietarios, o$teni(ndose de este modo el quorum necesario. ?e no reunirse el n2mero necesario de propietarios en esta convocatoria, se puede reali3ar un se"undo llamado para una se"unda Asam$lea, pero en esta oportunidad a no ser%a requisito contar con la presencia de las 2@= partes. 1os propietarios podr'n presentar propuestas mismas. deli$erar so$re las

*eali3ar la votacin correspondiente en la que se de$er' o$tener la ma or%a de votos para lo"rar la remocin. 4oncluida la asam$lea E-traordinaria, se de$er' redactar un Acta por escritura p2$lica con el resultado de la votacin la firma de todo los votantes. )) 3u4 ma!or/a es necesaria reunir designacin sea vlida? &ara que la nueva

Para que la nueva desi"nacin sea v'lida, se de$er' contar con la ma or%a de los votos de los propietarios presentes, si"nificando esto que la mitad m's uno de los propietarios est'n de acuerdo con la nueva desi"nacin. As% lo esta$lece el art%culo #0 de la le #=5#2. +) Como debe administrador instrumentarse la designacin del nuevo

El nuevo administrador de$er' nom$rarse, por asam$lea, con su respectiva Acta de Asam$lea, escritura P2$lica, se inscri$ir' para su oportunidad frente a terceros en el *e"istro de la Propiedad del inmue$le /Art%culo ! de la le #=5#20 6) 3ue ma!or/a es necesaria reunir &ara que la modi0icacin del reglamento sea vlida"

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El *e"lamento de copropiedad, solo podr' modificarse por resolucin de los propietarios mediante una ma or%a no menor de 2@=, conforme el Articulo ! de la le #=5#2, estos de$er%a reali3arse mediante la Asam$lea de Propietarios. 7) ,iene el ladrillo mgico 1"( 0undamento &ara reclamar un resarcimiento con causa en la remocin" ,o, el administrador no tiene fundamento para reclamar un resarcimiento con causa en la remocin. El administrador act2a por mandato, perci$e honorarios por su >ra$a)o, pero no posee v%nculo la$oral con el consorcio, no puede reclamar indemni3aciones ni ha$eres por concepto al"uno, solo podr' reclamar su 2ltimo sueldo, si a2n, no ha sido a$onado.

Caso N0 ).

6n propietario tiene filtraciones en la a3otea despu(s de varios reclamos al consorcio, reali3a la demanda tiene sentencia firme definitiva pide la quie$ra. *esponda las si"uientes pre"untas+ 1)( qui4n le corres&onden los arreglos? El arre"lo, le corresponde al consorcio, a que el dao proviene de un $ien de uso com2n, es un $ien que pertenece al consorcio en s%. Para ello la propietaria de$er' presentar su reclamo al administrador este de$er' plantearle al consorcio, si es necesario, llamando a asam$lea E-traordinaria, los daos que le est' produciendo la filtracin de la A3otea en su propiedad. 9i tanto el administrador como el 4onsorcio, hace caso omiso a su peticin, podr' iniciar una demanda contra el consorcio de propietarios, por daos per)uicios. Es una de las responsa$ilidades que tiene el 4onsorcio, que es la *esponsa$ilidad 4ontractual, es decir, que la demanda ser' hacia el consorcio de propietarios ordenando que le realice las reparaciones correspondientes, reem$olse las que a fueron reali3adas a la propietaria e indemnice los daos materiales morales.

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2) (nte la sentencia a&robada, el consorcio sigue sin res&onder, la &ro&ietaria &ide la quiebra, es &asible de concursar un consorcio" ?ado, que el consorcio, es una persona )ur%dica, con un nom$re, domicilio, patrimonio, diferente al patrimonio de quienes lo componen, el consorcio es un su)eto concursa$le, frente a una eventual insolvencia del mismo, la accin se diri"ir' eventualmente contra los consortes, en ra3n de la responsa$ilidad su$sidiaria que asumen por las deudas contra%das por el consorcio del que forman parte. Pero su patrimonio no podr' ser a"redido sin previa e-cusin de los $ienes consorciales, primero de$er'n ir contra el patrimonio del consorcio, si, con este no se cu$re el monto, se ira contra la propiedad del copropietario, en ra3n de su porcenta)e, lle"ado el caso e-tremo, se ira contra todo su patrimonio. #) 3ue &artes &ertenecen al consorcio ! cuales son &rivativas de cada &ro&iedad" En un edificio, nos encontramos con que ha partes comunes partes privativas. El Articulo 2 de la le #=5#2, se ocupa de diferenciar cuales son las partes comunes, como por e)emplo, ascensores, cimientos, muros maestros, techos, patios, solares, prticos, "aler%as, escaleras, puertas de entradas, )ardines, todos los artefactos o instalaciones e-istentes para el servicio del Cien com2n. Esta enumeracin no es ta-ativa. 1os stanos a3oteas revestir'n el car'cter com2n, salvo convencin en contrario. 1as partes privativas del copropietario, son las unidades funcionales o departamentos, se entiende que son desde la puerta de entrada hasta adentro del mismo.

Caso N0 +.

#0

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6na administradora renuncia, se lleva los li$ros, de)a sin pa"ar a"uas previsionales, se desi"na un nuevo administrador, que re2ne al consorcio plantea el aumento de las e-pensas para cu$rir las deudas, pero el consorcio, lo recha3a. *esponda las si"uientes pre"untas+ 1)$e quien es la res&onsabilidad" 1a responsa$ilidad del pa"o de lo adeudado frente a terceros es del consorcio de propietarios, el consorcio de$er' responder por las deudas, que aquel administrador ha a contra%do no cumplido. 2) 8asta donde tiene el nuevo administrador res&onsabilidad res&ecto a la decisin de la asamblea" alguna

En cuanto a la situacin del nuevo administrador, el propuso, una solucin al pro$lema, pero si la asam$lea de Propietarios, que es el m'-imo r"ano dentro del consorcio, no aprue$a su propuesta, el administrador de$er' respetar la decisin del consorcio de propietarios, quienes decidieron por ma or%a , no incrementar las e-pensas e iniciar )uicio al anterior administrador. ,o por ello tendr'n que hacer frente a la deuda en tiempo forma. #) Cree usted que &ros&erar/a la demanda 9i, efectivamente la demanda prosperara, se le podr' iniciar un )uicio por el incumplimiento de las o$li"aciones como mandatario, ha$iendo, adem's incurrido en falta "raves, como ser la administracin fraudulenta. ') Cual es el tiem&o &ara iniciar una &resentacin econmica 9i ha$lamos de tiempo para presentar la rendicin de cuentas, es de # ao, ahora $ien, si ha$lamos de prescripciones de las acciones personales, la re"la "eneral, es que es de #0 aos, la o$li"acin de rendir cuentas al no tener determinado un pla3o especial in"resa dentro de esta re"la "eneral.

Caso N0 6.
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9e reali3a una Asam$lea Brdinaria, en la que la primer convocatoria, solo se presenta el #2 D en la se"unda el 20 D. 9e cit a la totalidad de los propietarios en forma fehaciente . 9e toma i"ualmente decisiones por unanimidad de los presentes. 6n copropietario ausente solicita la nulidad por no cumplimentarse con el quorum esta$lecido por la le . *esponda las si"uientes pre"untas+ 1) Cul es la 0recuencia de las sesiones ordinarias? 1as 4esiones ordinarias, como m%nimo, por le de$en instrumentarse una ve3 al ao. 2) 3u4 debe contener como m/nimo la orden del d/a? 1a orden del d%a, de$e contener lu"ar fecha de emisin, car'cter del llamado/ordinario o e-traordinario0, la direccin del consorcio a que corresponde el llamado a asam$lea, fecha, lu"ar horario de la asam$lea en Primer llamado se"undo llamado, con diferencia de media hora, los temas a tratar, siendo recomenda$le tam$i(n incluir la desi"nacin del presidente de la asam$lea /quien diri"ir' el de$ate0, el de )u3"amiento de le"alidad de la asam$lea, persona encar"ada de redactar firmar el Acta. #) Cules son los medios &ara considerar que se %a noti0icado 0e%acientemente?" Contenido 9sico" 9er notificado fehacientemente si"nifica que la convocatoria a la Asam$lea, ha a lle"ado o podido lle"ar a conocimiento del copropietario entre los 5, #0 o #5 d%as de antelacin de la misma, los distintos re"lamentos pueden preveer distinta cantidad de d%as, pero todas las notificaciones tienen que lle"ar a manos del interesado con tiempo necesario o suficiente para que pueda tomar conocimiento de la convocatoria a asam$lea. Es normalmente en forma escrita, actualmente, se reali3a por una cuestin econmica, entre"'ndola en mano, siendo firmada la recepcin de la misma por el copropietario, o tam$i(n por 4arta de documento o tele"rama.

#2

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') 3u4 quorum convocatoria? se necesita &ara le &rimera ! segunda

4omo es sa$ido, que la asistencia e propietarios a las asam$leas se suele complicar, se prev( que para que se pueda llevar a ca$o el de$ate su posterior toma de decisin, las convocatorias sean llevadas a ca$o en dos instancias, una primera convocatoria en el horario estipulado, con el quorum le"al correspondiente a la mitad m's uno del porcentual del edificio, una se"unda convocatoria, media hora m's tarde, con cualquier quorum , es decir, cualquier cantidad de asistentes. )) En este caso en &articular que acciones tiene el ausente res&ecto de la decisin" ?ado que se notific fe$acientemente% se trata de una Asamblea &rdinaria % que $ace a la $abitualidad de la "ida del consorcio% mientras las decisiones de la asamblea% sean a'ustadas a derec$o% no tendr ninguna accin al respecto. +) La ausencia de un co&ro&ietario, signi0ica el asentimiento de lo decidido en la (samblea" .ientras la Asamblea% no $a(a sido impugnada lo decidido en ella se tendr como "lido ( oponible para todos los copropietarios.

Caso N0 7.
?os ami"os compran un terreno con la idea de edificar sus casas e irse a vivir con sus familias. <inalmente lo hicieron, pero al tiempo uno de ellos se va a tra$a)ar al e-tran)ero le dice al otro que quiere vender la casa. Entonces re"istran las me)oras en catastro. 1ue"o aparece una seora que quiere comprar la casa del que se va. *esponda las si"uientes pre"untas+ 1) 3u4 %a! que %acer seg:n la le! 1#)12 &ara someter una &ro&iedad al 54gimen de .8? Para someter una propiedad al r("imen de PE tiene que ha$er una reunin de copropietarios que de$er'n acordar redactar un re"lamento de copropiedad administracin, por acto de escritura p2$lica que se inscri$ir' en el *e"istro de la Propiedad.
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2) 3u4 caracteri*a a la &ro&iedad %ori*ontal? 1o que caracteri3a a la propiedad hori3ontal es que cada propietario es dueo seor a$soluto de su departamento o local, pero a la ve3 es condmino, coFpropietario con otros de cosas comunes tales como terreno, pasillos, escaleras, terra3as, medianeras, ascensores, etc. #) Es correcto, que en este caso se a&lique la le! 1#)12 9i, a que la le de Propiedad Eori3ontal es tam$i(n una solucin cuando no se puede su$dividir el terreno en dos o m's unidades, por e). si la .unicipalidad no lo permite de$ido al ancho del frente. 1os .unicipios determinan cuantas viviendas o unidades funcionales se pueden su$dividir en propiedad hori3ontal se"2n el tamao del terreno la 3ona en que est( el terreno, verifican que ha a independencia, funcionalidad salida directa e indirecta a la v%a p2$lica de cada una de las unidades a dividir. 1o que se divide no es la tierra, sino los edificios construidos lo que se llama 6nidades <uncionales. 9e crean as% unidades funcionales, espacios comunes superficies comunes. >odo esto convive en lo que se llama *e"lamento de 4opropiedad, que se inscri$e en el *e"istro de la Propiedad Gnmue$le )unto con el plano de Propiedad Eori3ontal. Por lo tanto cada propietario es dueo de su departamento coFpropietario so$re las partes comunes. El terreno, los muros, escaleras, ascensores, etc. son partes comunes. )) 1i no lo es, en que se encuadra este caso 9i no se afecta el inmue$le al r("imen de propiedad hori3ontal lo que tienen los 9eores es un condominio, o sea un derecho real de propiedad que pertenece a los dos, por una parte indivisa del inmue$le. Pero en este caso lo que le corresponde a cada uno es la mitad o la porcin que fuere se"2n el t%tulo del terreno pero no una me)ora determinada. +) 3ue %abr/a que %acer &ara que la 1ra" adquiera la &ro&iedad" 9e de$e reali3ar la su$divisin que estar' a car"o de un A"rimensor un Gn"eniero /con competencia en mensura0. 1o representado en el plano de PE de$e coincidir con lo consi"nado en el plano .unicipal, a sea un edificio construido /le #=5#20 o a construir, en cu o caso se llama HPrehori3ontalidadI /le #!.7250. 4on los dos planos la ?ireccin de 4atastro Provincial procede a la apro$acin del plano de P.E., a posteriori (ste 2ltimo / a con los porcenta)es que le corresponden a

#5

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cada propietario0 se inscri$e en el *e"istro de la Propiedad Gnmue$le )unto con el *e"lamento de 4opropiedad del 4ondominio formado. 1os impuestos vendr'n en funcin de los porcenta)es de cada propietario. Al mismo tiempo se prorratean las superficies comunes a las unidades funcionales en proporcin a los porcenta)es que resulten de cada una. ?e esta forma, cada uno puede vender independiente su casa, cosa imposi$le de hacer si no es por P.E.

Caso N0 ;.
1os seores :uan 1ascano 1uis Al$erti, en sus caracteres de sucesores de :or"e .art%ne3, pretenden am$os vivir )unto a sus respectivas familias en un lote de terreno situado en la ciudad de 4rdo$a, inmue$le (ste que inte"ra el ha$er sucesorio. En defecto de un acuerdo, deciden su$dividirlo venderlo en propiedad hori3ontalJ inscri$en el plano en la ?ireccin de 4atastro territorial concretan la venta de una unidad funcional a :uan Echenique. *esponda las pre"untas fundamente+ 1" 1e cum&len en la realidad descri&ta todos los requisitos e igidos &or la le! 1#")12 &ara someter un inmueble al r4gimen de &ro&iedad %ori*ontal? ,o se cumplen los requisitos e-i"idos por la le #=.5#2, dado que dicha le se aplica 2nicamente a inmue$les edificados aqu% se menciona un lote de terreno. )o correcto ser*a someterlo a la le( 1+.,2- de Pre$ori.ontalidad% la que se aplica a inmuebles aun no edificados. 2) Cules son las caracter/sticas que %acen a la esencia de la &ro&iedad %ori*ontal? 1a esencia de la propiedad hori3ontal es que cada propietario es dueo de su departamento o piso /propiedad individual0, mientras que es copropietario de la superficie de terreno espacios comunes /propiedad colectiva0 que posea dicha propiedad. 1a unin de la propiedad individual colectiva da lu"ar a la 7unidad funcional8. #) 3u4 naturale*a tiene la cosa ob-eto del caso a resolver? En este caso, :uan 1ascano 1uis Al$erti tienen la copropiedad so$re una cosa reci$ida en concepto de herencia, dando lu"ar al nacimiento del ?erecho *eal de 4ondominio.

#5

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4) Es correcta la a&licacin de la le! 1#")12 en el caso descri&to? ,o corresponde la aplicacin de la 1e #=.5#2 de Propiedad Eori3ontal, sino que de$er%a aplicarse la 1e #!.725 de Prehori3ontalidad, dado que estamos ha$lando de una superficie de tierra no de un $ien inmue$le edificado.

Caso N0 10.

En el edificio de la calle ! de :ulio ,K == se produce una acefal%a por muerte del administrador del 4onsorcio de 4opropietarios. 1a falta de previsin en el re"lamento de copropiedad respecto de qui(n e)erce temporariamente la administracin en dicha circunstancia la ine-istencia de 4onse)o de Administracin o$li"an a los copropietarios a reunirse en forma ur"ente a fin de desi"nar un nuevo administrador. 1a reunin se reali3a en el hall del edificio, citando a cada copropietario a trav(s del portero el(ctrico. 1a eleccin se lleva a ca$o por ma or%a simple se hace constar en el li$ro de actas del consorcio. *esponda las si"uientes pre"untas fundamente+ 1) Es correcto el &rocedimiento &ara elegir al administrador? ,o es correcto a que toda comunicacin de citacin a Asam$lea E-traordinaria de$e reali3arse en forma fehaciente, as% lo esta$lece la 1e #=.5#2 de Propiedad Eori3ontal. ,o o$stante, los propietarios que asistan a dicha Asam$lea ser'n considerados fehacientemente notificados podr'n votar en la misma para la eleccin del nuevo administrador, siempre cuando se cumpla con la asistencia de m's del 5#D de los propietarios la votacin o$ten"a al menos las 2@= partes de los asistentes. Pero, todo lo actuado puede lle"ar a ser impu"nado o anulado por aquel propietario que no ha a asistido a dicha Asam$lea por no ha$er sido notificado en forma fehaciente. 2) .odr/a considerarse que el edi0icio de ; de <ulio N= ## &osee rgano e-ecutivo o administrador? <allecido el administrador, ocupa su lu"ar temporalmente el 7consorcio de propietarios8 hasta tanto, mediante el llamado a asam$lea e-traordinaria, se eli)a a un nuevo administrador.

#A

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#) .odr/a considerarse que las circunstancias autori*an el &rocedimiento em&leado? del caso

,o, a que de manera provisoria hasta tanto se eli)a al nuevo administrador, la administracin estar%a siendo llevada adelante por el r"ano e)ecutivo, o sea, por el consorcio de propietarios. 1ue"o, reunidos en asam$lea e-traordinaria todo de conforme con la le #=.5#2, podr'n ele"ir al nuevo administrador. ') 3u4 &rocedimiento deber/a seguir un co&ro&ietario que est4 en desacuerdo con el administrador designado a 0in de lograr que cese en sus 0unciones? 9i un copropietario no estuviese de acuerdo con el administrador desi"nado mediante asam$lea e-traordinaria, notificada fehacientemente, en presencia de m's del 5#D de los propietarios aceptada por al menos el AAD de los presentes en la misma, puede solicitar al administrador en funciones que convoque a una nueva asam$lea e-traordinaria para tratar su remocin. ?e no contar con el qurum necesario se podr' procurar su remocin v%a )udicial tal se especifica en el Art.#0 de la le #=.5#2 de Propiedad Eori3ontal 7L 4uando no fuere posi$le lo"rar la reunin de la ma or%a necesaria de propietarios, se solicitar' al )ue3 que convoque a la reunin, que se llevar' a ca$o en presencia su a quedar' autori3ado a tomar medidas ur"entes. El )ue3 de$er' resolver en forma sumar%sima, sin m's procedimiento que una audiencia de$er' citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.8

Caso N0 11.
:osefina 1arreta, propietaria del departamento quinto 7C8, unidad funcional #5, del 2ltimo piso del edificio sito en la calle 4atamarca ,K 5A, desde hace unos tres aos viene sufriendo los per)uicios ocasionados por una filtracin proveniente de la terra3a del mismo. 1ue"o de innumera$les reclamos ver$ales efectuados en asam$lea por carta documento sin o$tener una respuesta positiva, inicia una accin le"al contra todos cada uno de los copropietarios del edificio. El o$)eto del )uicio consiste en que se esta$le3ca la causa que ocasiona la filtracin, su posterior reparacin el resarcimiento de los daos per)uicios ocasionados por la demora en reparar el dao. *eclama a cada propietario en la proporcin que sur"e de la cl'usula se"unda del re"lamento de copropiedad administracin que ri"e al consorcio correspondiente al porcentual de cada unidad.
#7

Enrique Damin Vogler. Resumen para aprobar el final de Administracin de Propiedades 201 . !ni"ersidad #las Pascal
>omando como $ase la teor%a que acepta la personalidad )ur%dica del consorcio la teor%a que nie"a dicha personalidad, responda las si"uientes pre"untas fundamente+ 1) En cualquiera de dirigida la demanda? esas &osturas> se encuentra bien

>omando la >eor%a ,e"atoria de la Personalidad :ur%dica del 4onsorcio estar%a $ien diri"ida la demanda. Esta teor%a, apo 'ndose en el art. == del 4di"o 4ivil, el cual no lo enumera como persona )ur%dica, sostiene que el consorcio carece de capacidad )ur%dica, no es un ente con capacidad para adquirir derechos contraer o$li"aciones, a que son los propietarios quienes soportan las o$li"aciones que contraen en proporcin con la titularidad de sus unidades funcionales. ?i i"ual manera, la 1e #=.5#2 no lo dota de personalidad )ur%dica. Por otro lado los art%culos ! Gnc. #0, ## #2 ha$lan del administrador como representante de los propietarios no como representante del consorcio. Ahora $ien, si nos $asamos en la teor%a que reconoce la Personalidad :ur%dica del 4onsorcio, la demanda est' mal diri"ida, pues se de$er%a ha$er diri"ido al 4onsorcio no a cada uno de los copropietarios. Esta teor%a tiene su sustento en la determinacin de un patrimonio diferenciado del de los copropietarios, quienes responder'n su$sidiariamente de que el monto sea insuficiente para hacer frente a una o$li"acin determinada. 2) 3u4 requisitos debe reunir ! &robar la 1ra" Larreta &ara tener legitimacin activa en el -uicio? 1a 9ra. 1arreta de$e reunir los si"uientes requisitos+ #0 ?emostrar en forma fehaciente que es la propietaria de la unidad en cuestin presentando el t%tulo de propiedad. 20 ?e$er' pro$ar que est' sufriendo un dao. =0 ?e$er' demostrar que ha reali3ado los reclamos formales al administrador. En este caso es mu importante el ha$er reclamado ver$almente por carta documento durante = aos, lue"o de ha$er a"otado la instancia interna, la 9ra. 1arreta decide acudir a la )usticia. 50 ?emostrar que tiene las e-pensas pa"as. 50 ?e$e demostrar que no hu$o culpa de su parteJ para ello solicitar' la revisin de la filtracin por parte de una persona especiali3ada en la reparacin de estos pro$lemas quien emitir' un informe so$re la misma, la cual puede ad)untar foto"raf%as de los daos para una ma or profundi3acin en el pro$lema. >am$i(n puede le"itimar ante escri$ano p2$lico el dao provocado.

#8

Enrique Damin Vogler. Resumen para aprobar el final de Administracin de Propiedades 201 . !ni"ersidad #las Pascal
Esto tam$i(n la puede e-imir de responsa$ilidad por daos que pueda ha$er causado la filtracin a otros copropietarios. A0 Puede, una ve3 hechas las certificaciones correspondientes, enviar un 4? al consorcio a su administrador reali3ando el reclamo , de no o$tener respuesta, iniciar entonces s% las acciones le"ales. #) Cree usted que en el estado actual de la doctrina ! la -uris&rudencia &ros&erar la demanda entablada? ,o creo que prospere a que actualmente, tanto la doctrina como la )urisprudencia se han manifestado partidarias de la personalidad )ur%dica del consorcio, considerando que el mismo es capa3 de adquirir derechos contraer o$li"aciones. 9e ha resuelto que el consorcio de propietarios es un su)eto de derecho con capacidad limitada a ciertos actos, de acuerdo al fin de su creacin, teniendo capacidad para promover un )uicio donde se e)ercen derechos en inter(s de la su$sistencia, conservacin funcionamiento del propio consorcio. A su ve3 los actos cele$rados por el consorcio como tal, no relaciona con la otra parte a las personas individualmente consideradas de los copropietarios, sea dicha parte uno de ellos o un tercero. Mue el consorcio de copropietarios tiene un representante le"al, que es el administrador, que contrata en nom$re de aqu(l la provisin de materiales o art%culos, las reparaciones, los servicios etc., no lo hace a nom$re de los copropietarios ni representa a estos. >am$i(n se ha resuelto que el consorcio de propietarios tiene un patrimonio distinto del de los copropietarios que lo constitu en, etc. Por todo esto, creo que la demanda enta$lada no podr' prosperar.

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