LEGISLAO DE TERRA

Loteamento e parcelamento de imveis rurais, como proceder

* Roberto Tadeu Teixeira Engenheiro Agrimensor - Especialista em Georreferenciamento de Imveis Rurais, formado pela FEAP - Pirassununga - SP Professor do Curso de Ps Graduao em Georreferenciamento de Imveis Rurais disciplina de Normas e Legislao aplicada ao Georrreferenciamento de Imveis das Universidades : FURB- Universidade Regional de Blumenau, SC; FEF- Fundao Educacional de Fernandpolis, Fernandpolis, SP ; UNINORTE - Unio Educacional do Norte , Rio Branco, AC. Integrante da equipe tcnica que elaborou a Norma de Georreferenciamento de Imveis Rurais do INCRA. Ministra o Curso LEGEO na Universidade Santiago & Cintra. Para mais informaes acesse: www.unisantiagoecintra.com.br. e-mail- robertotadeuteixeira@gmail.com

Para que seja feito qualquer desmembramento de lote urbano, o registro imobilirio deve exigir o alvar municipal, devido competncia constitucional do Municpio no ordenamento das cidades. A competncia cadastral dos imveis rurais, em que pesem algumas excelentes teses contrrias de parte da doutrina, hoje exercida pelo Incra, autarquia federal ligada ao Ministrio do Desenvolvimento Agrrio. Portanto, aplicado o mesmo raciocnio, todo desmembramento rural, por mais simples que seja, deveria ser precedido de autorizao do Incra, em decorrncia de sua competncia legal para o cadastramento e fiscalizao dos imveis rurais. Entretanto, o artigo 8 da Lei n 5.868/72 criou uma anuncia automtica quando da transmisso de parcela desmembrada de imvel rural, sem necessidade de autorizao estatal, desde que respeitada a frao mnima de parcelamento. Art. 8 - Para fins de transmisso, a qualquer ttulo, na forma do artigo 65 da Lei n 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imvel rural poder ser desmembrado ou dividido em rea de tamanho inferior do mdulo calculado para o imvel ou da frao mnima de parcelamento fixado no pargrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor rea. O conceito de transmisso a qualquer ttulo engloba a diviso amigvel, em que um imvel parcelado em glebas para extinguir o condomnio, atribuindo-se cada parcela com exclusividade a cada um dos ex-condminos. Ou seja, no pode o proprietrio rural requerer, no registro imobilirio, o parcelamento de seu imvel rural em vrias glebas sem o concomitante registro da alienao que justifique o parcelamento. Nessa hiptese, somente ser possvel o parcelamento com a prvia autorizao do Incra. No configurando empreendimento rural, bastaria uma simples autorizao do Incra. No entanto, como no h clara definio legal distinguindo empreendimento imobilirio de simples desmembramento, o Incra poder negar tal autorizao pela total falta de interesse do proprietrio em efetuar o parcelamento. Isso porque, se for para alienar as glebas resultantes, basta que se requeira isso diretamente no registro imobilirio quando da efetiva alienao (hiptese que a autorizao do Incra dispensada pela lei); se for para manter as glebas em nome prprio, no h porque autorizar seu desmembramento no registro imobilirio, uma vez que o cadastro rural no poder ser desmembrado, haja vista continuarem as glebas em poder do mesmo titular. Mas, h casos em que tal parcelamento se justifica, como no interesse de se hipotecar apenas uma parte do imvel, deixando a outra livre de nus. Apesar de no configurar transmisso,

o pedido de desmembramento com o concomitante registro da escritura de hipoteca parece atender bem o esprito da lei, o que dispensaria a autorizao do Incra. Mas, como hipoteca no uma forma de alienao (diferentemente de alienao fiduciria em garantia), talvez a melhor opo seja exigir a autorizao do Incra. No entanto, se a pretenso configurar empreendimento imobilirio, o proprietrio dever cumprir uma srie de exigncias legais, constantes do Estatuto da Terra (artigos 60 e seguintes), do Decreto-Lei n 58/37 e da Instruo Especial do Incra n 17-B/1980 (de um rigor bem acentuado). Sero necessrios inmeros levantamentos, projetos, certides, autorizaes e outras exigncias tcnicas voltadas para a finalidade socioeconmica do imvel rural. Alm disso, ao contrrio do que muitos pensam, no loteamento rural no pode haver lotes com rea inferior frao mnima de parcelamento (FMP que, no Estado de So Paulo, varia de 2 a 3 ha). Portanto, no esse o caminho para a criao de chcaras de recreio, tanto pela diminuta rea dos lotes como pela finalidade (lazer) incompatvel com as exigncias legais (finalidade rural). Diante do exposto, ser necessria autorizao do Incra para o parcelamento do imvel rural nas seguintes hipteses: Para os empreendimentos imobilirios rurais (desmembramento ou loteamento rural); 1. Para desmembramento de parcela de imvel rural sem que haja ttulo de transmisso que justifique o parcelamento; e 2. Para desmembramento que resulte em rea inferior FMP (hipteses especiais permitidas pela lei). Para aprovao de um loteamento rural para fins agrcolas, conforme j mencionado deve ser seguida a Instruo Normativa do INCRA 17-B de 1980 conforme abaixo:

Legislao - Instruo
INSTRUO N 17-b DE 22 DE DEZEMBRO DE 1980. Boletim de Servio n 51,de 22/12/80. Dispe sobre o parcelamento de imveis rurais. 1 - Disposies preliminares 1.1 - So formas de parcelamento do solo, o loteamento e o desmembramento. 1.2 - Considera-se loteamento a diviso de gleba em lotes, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes. 1.3 - Considera-se desmembramento a diviso de gleba em lotes, com

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aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes. 2 - Parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado em zona urbana ou de expanso urbana 2.1 - O parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado em zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies da Lei n 6.766, de 19/12/79, e das legislaes estaduais e municipais pertinentes. 2.2 - Em tal hiptese de parcelamento, caber ao INCRA, unicamente, proceder, a requerimento do interessado, atualizao do cadastro rural, desde que aprovado o parcelamento pela Prefeitura Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imveis. 2.3 - A atualizao cadastral ser: a) do tipo "CANCELAMENTO", quando o parcelamento abranger a totalidade da rea cadastrada; b) do tipo "RETIFICAO", quando o parcelamento, para fins urbanos, abranger parcialmente a rea cadastrada e permanecer como imvel rural uma rea remanescente. 3 - Parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora da zona urbana ou de expanso urbana 3.1 - O parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies do art. 96, do Decreto n 59.428, de 27/l0/66, e do art. 53, da Lei n 6.766, de 19/12/79. 3.2 - Em tal hiptese de parcelamento, caber, quanto ao INCRA, unicamente sua prvia audincia. 3.3 - Os parcelamentos com vistas formao de ncleos urbanos, ou formao de stios de recreio, ou industrializao, somente podero ser executados em rea que: a) por suas caractersticas e situao, seja prpria para a localizao de servios comunitrios das reas rurais circunvizinhas; b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estncia hidromineral ou balnearia; c) comprovadamente tenha perdido suas caractersticas produtivas, tornando antieconmico o seu aproveitamento. 3.4 - A comprovao ser feita pelo proprietrio, atravs de declarao da Municipalidade e/ou atravs de circunstanciado laudo assinado por tcnico habilitado. 3.5 - Verificada uma das condies especificadas no item 33, o INCRA, em atendimento a requerimento do interessado, declarar nada ter a opor ao parcelamento. 3.6 - Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imveis, o INCRA, a requerimento do interessado, proceder atualizao cadastral, conforme o disposto no item 2.3. 4 - Parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana 4.1 - O parcelamento, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies do art.6l da Lei n. 4.504, de 30/11/64, do art. 10 da Lei n. 4.947, de 06/04/66, dos arts. 93 e seguintes do Decreto n 59.428, de 27/10/66 e do art. 8 da Lei n 5.868, de 12/12/72. 4.2 - Em tal hiptese de parcelamento, caber ao INCRA a prvia aprovao do projeto. 4.3 - A aprovao de projeto de desmembramento sujeita-se, no que couber, s normas seguintes. 4.4 - Para a aprovao de projeto de loteamento, o interessado dever apresentar requerimento, instrudo com os documentos seguintes: a) ttulo de propriedade; b) cadeia dominial; c) quitao fiscal; d) memorial descritivo de todo o imvel e do loteamento; e) planta de todo o imvel; f) planta do loteamento; g) planilha de clculos; h) plano de aproveitamento. 4.4.1 - O requerimento. 4.4.1.1 - Quando formulado por pessoa fsica, dever conter o nome por extenso do requerente, nacionalidade, estado civil, profisso, domiclio e residncia, CPF, documento de identidade, cdigo de cadastramento do imvel e finalidade do projeto de parcelamento.

4.4.1.1.1 - Se o proprietrio for casado, o respectivo cnjuge tambm dever assinar o requerimento. 4.4.1.1.2 - O proprietrio e, se for o caso, o respectivo cnjuge podero ser representados por procurador, desde que juntado ao requerimento o instrumento do mandato. 4.4.1.2 Quando formulado por pessoa jurdica, dever conter a denominao ou razo social do requerente, lugar onde tem sua sede, CGC, cdigo de cadastramento do imvel, finalidade do projeto de parcelamento e dever ser ainda instrudo com comprovantes:

a) de que os seus atos constitutivos, e eventuais alteraes, esto registrados na competente Junta Comercial; b) de que o signatrio do requerimento representa efetivamente a pessoa jurdica e tem poderes suficientes para o ato. 4.4.1.2.1 - O requerente poder ser representado por procurador, desde que juntado ao requerimento o instrumento do mandato. 4.4.2 - O ttulo de propriedade dever estar devidamente registrado no competente Registro de Imveis e ser acompanhado do comprovante do registro de re-ratificao da rea, quando a constante do ttulo divergir da que figura na planta geral do imvel. 4.4.3 - A cadeia dominial consistir em certido do Registro de Imveis, em ordem inversa, dos ttulos de domnio at vinte anos, mencionando, quanto a cada um deles: a) natureza e data de cada um dos ttulos; b) data, livro, folha e nmero de ordem, do registro de cada um deles. 4.4.4 - A quitao fiscal consistir no comprovante de quitao do lti-

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mo lanamento do ITR. 4.4.5 - Os memoriais descritivos. 4.4.5.1 - No caso do imvel como um todo, dever abranger: a) denominao do imvel e denominao do loteamento; b) localizao (Distrito, Municpio e Estado) e distncia do imvel ao permetro urbano da sede do Municpio; c) roteiro perimtrico, contendo o ponto de partida, rumos ou azimutes seguidos e orientao dos antigos marcos, com os respectivos clculos, distncias, indicao dos atuais marcos, limites e confrontaes; d) rea total do imvel, rea a ser loteada e rea remanescente, se for o caso, e) acidentes geogrficos encontrados, como valos, crregos, rios, lagoas, elevaes e marcos antigos; f) indicao das culturas existentes, dos campos, matas, capoeiras e reas no aproveitveis, g) vias de acesso e de comunicao interna, j existentes e as que sero abertas, h) informaes sobre o clima, vegetao e relevo; i) informaes sobre os solos do imvel e o seu potencial agrcola; j) assinatura dos tcnicos responsveis pelos servios, mencionando os nomes, qualificao profissional e respectivos nmeros de registro no CREA. 4.4.5.2 - No caso de loteamento dever ser apresentado em quatro vias, abrangendo: a) denominao do imvel e denominao do loteamento; b) nome do proprietrio; c) nmero de cada lote e respectiva rea; d) marcos ou estaes; e) rumos ou azimutes; f) dimenses das reas (frente, fundo, lado direito e lado esquerdo); g) limites e confrontaes; h) assinatura dos tcnicos responsveis pelo projeto, mencionando os nomes, qualificao profissional e respectivos nmeros de registro no CREA. 4.4.6 - A planta geral do imvel dever ser apresentada em cpia heliogrfica, contendo todas as especificaes tcnicas e legais exigidas, bem como: a) laterais do permetro, devidamente demarcadas; b) distncias de um marco a outro e permetro de todo o imvel; c) rea total do imvel, rea a ser loteada e rea remanescente, se for o caso; d) delimitao e indicao, conforme ttulo de propriedade, dos limites e confrontantes; e) altitudes relativas de cada estao do instrumento e a conformao altimtrica ou orogrfica aproximada dos terrenos, f) construes existentes, com indicao dos seus fins, bem como os marcos, valos, cercas, muros divisrios e outros quaisquer vestgios que sirvam ou que tenham servido de base demarcao; g) cursos d'gua existentes; h) indicao, por cores convencionais, das culturas existentes, pastos, campos, matas, capoeiras e outros; i) indicao, no ttulo da planta, de: nome do imvel; Distrito, Municpio e Estado de situao do imvel; data de confeco dos trabalhos; j) legenda, com a discriminao das reas; l) indicao, na parte superior e direita da planta, do Norte verdadeiro, bem como da declinao magntica do lugar; m) assinatura do responsvel pela planta, mencionando o nome, qualificao profissional e respectivo nmero de registro no CREA. 4.4.7 - A planta do loteamento dever ser apresentada em quatro cpias heliogrficas, elaboradas segundo as especificaes tcnicas exigidas para a planta geral do imvel, e contendo os seguintes elementos: a) denominao do loteamento; b) indicao de rumos ou azimutes e distncias em todo o permetro a ser loteado; c) distncias, reas e numerao dos lotes, dimenses e nomenclatura das vias de comunicao; d) marcos, rumos ou azimutes e distncias para cada rea constante do plano do loteamento; e) legenda completa, localizada direita e abaixo da planta, contendo: nmero e somatrio das reas dos lotes, somatrio das reas das estradas (especificando largura e comprimento), somatrio das reas de reserva florestal, somatrio das demais reas, e a rea total do loteamento e a do imvel (que devero conferir com as que constam da planta geral do imvel e dos memoriais descritivos); f) assinaturas do proprietrio (ou do procurador devidamente constitudo) e dos tcnicos responsveis pelo projeto, mencionando os nomes, qualificao profissional e respectivos nmeros de registro no CREA. 4.4.8 - A planilha de clculos analticos dever acompanhar a planta geral do imvel. 4.4.9 - O plano de aproveitamento dever: a) indicar se no imvel ser aplicada a explorao agrcola, pecuria, agro-industrial, extrativa ou mista; b) apresentar, quando se tratar de imvel destinado a explorao agrcola, programao consubstanciada nos seguintes critrios: I - comprovao da viabilidade tcnica e econmica das culturas selecionadas; II - uso adequado dos recursos naturais; III - especificao das tcnicas de manejo do solo e dos tratos culturais a serem empregados; IV - plano de explorao ajustado ao calendrio agrcola determinado

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para a regio e para as culturas programadas; c) incluir demonstrativo da viabilidade econmica da explorao, com apresentao dos clculos de investimentos necessrios, despesas, receitas e lucros; d) apresentar informaes sobre o nvel tecnolgico da explorao, assistncia tcnica aos agricultores compradores dos lotes e comercializao da produo. 4.5 - O requerimento previsto no item 4.4 dever ser apresentado, com a respectiva documentao, correspondente Coordenadoria, que far as vistorias e avaliaes necessrias, nos termos da Portaria n. 783, de 30/05/75, cabendo ao Departamento de Projetos e Operaes - DP as verificaes finais e sua aprovao. 4.6 - Poder o INCRA, a qualquer tempo, promover vistorias, a fim de comprovar: a) a veracidade das informaes prestadas quando do requerimento; b) a exata execuo de quanto proposto. 4.7 - Nos projetos de loteamento devero ser observados os seguintes preceitos: 4.7.1 - Os estabelecidos na Lei 4.771, de 15/09/65 (Cdigo Florestal). 4.7.2 - Nenhum lote poder ser colocado venda sem a prvia aprovao do projeto pelo INCRA e sem o respectivo registro no Registro de Imveis. 4.7.3 - A rea mnima a ser loteada no poder ser inferior a cinco vezes o mdulo da explorao prevista, da respectiva zona tpica. 4.7.4 - A rea mnima de cada lote, no poder ser inferior ao mdulo da explorao prevista ou frao mnima de parcelamento, da respectiva zona tpica. 4.8 - Os loteamentos da espcie devero estar localizados prximos a ncleos urbanos, que lhes sirvam de apoio, ou neles dever estar prevista a formao de ncleos urbanos. 5 - Disposies finais 5.1 - Os casos omissos sero resolvidos pelo Departamento de Projetos e Operaes - DP. 5.2 - A presente Instruo se aplica aos processos em curso e entrar em vigor na data de sua publicao no Boletim de Servio do INCRA. 5.3 - Revogam-se as disposies em contrrio, em especial a Instruo n. 17-a e as Normas DPC nos. 1L, 2L, 3L e 4L, todas do INCRA. PAULO YOKOTA Presidente Colaborou neste artigo: * Dr. Eduardo Augusto Oficial do Cartrio de Registro de Imveis de Conchas- SP Doutorando em Direito Civil pela Fadisp Mestre em Direito Civil pela Fadisp Diretor de Assuntos Agrrios do IRIB - Instituto de Registro Imobilirio do Brasil Oficial de Registro de Imveis de Conchas, SP eduardoaugusto-irib.blogspot.com.