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direction gnrale de lUrbanisme de lHabitat et de la Construction

les repres

35 conseils pour russir un lotissement

Janvier 2006

35 conseils pour russir un lotissement 35 conseils

35 conseils

pour russir un lotissement

pour russir un lotissement

Cette fiche traite du lotissement de maisons : quipement d'un terrain puis sa division en lots vendus un par un des matres d'ouvrage diffrents qui y construiront des maisons diffrentes des moments diffrents. Elle s'adresse toutes les personnes amenes intervenir dans la production de ces lotissements : amnageurs, architectes de l'administration, des conseils darchitecture urbanisme environnement (CAUE), du secteur priv, constructeurs, entrepreneurs, gomtres, ingnieurs de VRD, instructeurs des autorisations de lotir et de construire, lotisseurs, paysagistes. Les lotissements accueillent un gros quart de la production franaise de logements neufs, soit environ 100 000 maisons en 1998 par exemple. Ils rvlent, du nord au sud, de grandes similitudes : localisation nettement rurbaine , sur des territoires distendus o rgne le tout-automobile ; densit brute tournant autour de douze maisons par hectare ; sites souvent inadquats ; alignements, en fort recul 35 conseils pour d'une large rue, de constructions assez strotypes, d'architecture mdiocre, rgulirement espaces. La procdure dite opration groupe , c'est--dire l'ensemble dans lequel amnagement et constructions sont conus et autoriss ensemble, raliss par un promoteur et les maisons vendues cls en main , apporte-t-elle a priori plus de qualit que celle du lotissement ? Rien jusqu'ici n'a permis de le dmontrer. En lotissement la varit du paysage produit est le plus souvent suprieure. Et surtout pouvoir faire construire sa maison correspond une trs forte attente. Cette fiche tente de dresser une liste dtaille des critiques le plus souvent adresses aux lotissements de maisons et des rponses qui peuvent leur tre apportes au cours des phases de la conception et du contrle administratif. Elle indique quelques exemples de lotissements russis et quelques publications ventuellement utiles. Deux pralables dcisifs Avant tout projet de raliser un lotissement, choisir la bonne localisation. Ce qui oblige examiner soigneusement : le march immobilier : y aura-t-il des clients cet endroit ? les finances communales : quels seront les cots d'quipement et ceux de fonctionnement ? Le budget pourra-t-il les supporter ? la relation aux services quotidiens indispensables : quelle distance chacun d'eux se trouve-t-il ? La loi solidarit et renouvellement urbains (SRU) de 2000 a pour but, entre autres, de freiner la dispersion de l'habitat en milieu rural priurbain et d'encourager la cration d'ensembles de maisons plus denses en milieu urbain. Ce sont souvent les Plans doccupation des sols (POS) qui, en fixant des surfaces minimales de parcelles, empchent la ralisation de lotissements de caractre plus urbain. Le passage du POS au Plan local durbanisme (PLU) sera l'occasion de convaincre les lus et les services de l'tat d'abandonner ces prescriptions anti-dveloppement tenable.
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russir un lotissement

la qualit du site : n'y a-t-il pas d'obstacles naturels (pente excessive, zone inondable, sol instable,)

ou culturels (vestiges archologiques, boisement de grande qualit,) l'urbanisation ? Une visite sur place est indispensable. La dcision de localisation ayant t prise, la seconde question se poser est : choisir la bonne quipe de conception. Qui serait le plus qualifi pour prendre en charge le plan d'ensemble ? La mise en espace ? Le respect du patrimoine paysager ? Le respect de l'environnement ? Le rglement du lotissement ? La conception technique ? Pratiquement, cela signifie que pour tout lotissement d'au moins dix lots, il est indispensable de constituer ds le dpart (et pas seulement pour un habillage final) un quintette architecte + urbaniste + paysagiste + ingnieur VRD + cologue (certains peuvent videmment cumuler plusieurs casquettes). Le gomtre intervient en amont de la conception pour le plan topographique, en aval pour la mesure des longueurs et surfaces et leur inscription sur le sol. La localisation retenue et l'quipe constitue, on peut alors aborder, dans l'ordre, les questions de conception proprement dites : contexte urbain, contexte paysager, plan d'ensemble, amnagement des lots, amnagement des espaces publics, amnagement des parcelles, mise en uvre du projet.

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Contexte urbain
Risque 1 : lotissements sous forme d'impasses, accols successivement sans liaison d'ensemble. Solution : tude de l'ensemble du secteur d'urbanisation prvue (ex-zone NA des POS) pralable toute autorisation de lotir ; organiser l'ensemble et le lotissement lui-mme en rseau maill, sans impasses de plus de cinq six maisons.

Contexte paysager
Risque 2.1 : forme urbaine en rupture non traite avec ses alentours, que ce soit la campagne ou un ensemble bti dj existant. Solution : produire avant de tracer le plan d'ensemble un vritable volet paysager comprenant : l'analyse du site dans son tat actuel, des schmas arguments justifiant les options possibles et celle retenue, des esquisses perspectives de loin et de prs. Par rapport un noyau bti prexistant, deux solutions : soit continuit et mimtisme (illustrations I et II), soit rupture marque traite par un dispositif fortement plant (illustrations III et IV).

Island

Road type 5 leads to Arcadian lowdensity housing Ramped narrows Garage court

Table junction

Road type 4 4.8m wide with 1.5m min. footways. Carriage way widened by 2m each side where on-street parking required. Speed restraint every 60m

Chicane

Table junction

Parking court

Table junction

Illustration I - En milieu rural 35 conseils pour russir un lotissement


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Vehicular aera of circus paved in setts

Private drives serve detached houses in circus Speed restraint bend

Road type 4 4.8m wide with 1.5m min. footpath.

All garaging between and to rear of houses

Vehicular aera paved in sets

Vehicular aera of square paved in sets independent adopted perimeter footpaths Houses linked by gateways Track of road marked in channels of granite sets 50 mm upstand to pavement at perimeter of private parking area Rright-angle bend and change of surface act as speed restraint Private parking area

Illustration II - En milieu urbain

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Illustration III - Aix-en-Provence: le cours Mirabeau spare visuellement et relie socialement le tissu
urbain mdival et le nouveau quartier construit au XVIIIme sicle.

Illustration IV - mme solution Angoulme : la place de New York.

Risque 2.2 : forme urbaine visuellement pauvre, le lotissement n'tant structur ni par le vgtal ni par le bti. Solution : viter les densits brutes comprises entre dix et vingt maisons par hectare ; ne raliser que des densits infrieures dix (le lotissementparc o le vgtal domine) (ill.V et VI) ou suprieures vingt (la rue de bourg o le construit domine) (ill.VII et VIII) ; ces deux types peuvent coexister dans une opration importante.

Varied alignment of houses

Type 5 minor Access Way

Cars turn within plots and agress in foward gear Tree and hedge rear boundaries give high standard of privacy Parking and garaging incospicuously sited within plots

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Space for trees between houses

Trees and hedges on front boundaries with houses set back behind

Illustration V - Source the Essex Design Guide for residential and mixed use areas, 1997.

Illustration VI - Londres - faubourg-jardin de Hampstead.

Garages and parking spaces to rear

Carriage arches to maintain continuity of street frantage

Parking square as speed restraint

Parking court

Road type 4 4.8m wide with 1.5m

Parking square as speed restraint

Illustration VII - Source Essex design guide 1997.

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Illustration VIII - Brentwood (Angleterre) - Brentwood Place.

Risque 2.3 : projet oublieux de la topographie (rappel : c'est aux maisons de s'y adapter et non l'inverse) ainsi que des particularits potentiellement riches du site (parcellaire existant, grands arbres et haies arbustives, vieux murs, rochers, mares). Solution : ne pas commencer concevoir sans un plan topographique comportant des courbes de niveau ou des points en nombre suffisant + un parcellaire existant + un relev des arbres, haies arbustives, vieux murs, etc.

Plan densemble
Risque 3.1 : des placettes qui ne sont que des palettes de retournement, des chemins pitons doublant des rues trs peu frquentes et ne menant nulle part, des pelouses microscopiques semes travers le lotissement, d'entretien coteux pour la collectivit mais n'apportant aucun avantage. Solution : pas d'espaces publics qui n'aient une (des) fonction(s) clairement identifiable(s) (cf. aussi 5.3) ; pas de chemins pitons en plus des rues. Risque 3.2 : de longues rues rectilignes dans la perspective desquelles il n'y a absolument rien d'intressant voir. Solution : pas de longues lignes droites qui n'ouvrent sur une vue pense (une belle maison en fond de perspective (ill.IX), un arbre majestueux, un clocher, le sommet d'une montagne, la mer).
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Illustration IX - Strasbourg - quartier Ungemach.

Risque 3.3 : une mme largeur de voie, un seul profil en travers mme si le lotissement est vaste. Solution : assurer la diversit du paysage cr par des largissements, des rtrcissements, des irrgularits dans la largeur d'une mme rue, par plusieurs types de profils en travers ; dans les lotissements importants, par des rues droites et des rues courbes. Rtrcissements et virages marqus sont en outre d'efficaces casse-vitesse (ill.X).

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Illustration X - Essex Design Guide - 1997.

Risque 3.4 : des bassins de retenue des eaux pluviales rectangulaires, aux berges btonnes, entours d'un grillage. Solution : a) examiner si un seul bassin au niveau de l'ensemble de la zone d'urbanisation prvue ntait pas prfrable ; b) laborer des bassins de forme tudie ( naturelle ou rgle) intgrs dans un espace vivre.

Risque 3.5 : plus gnralement, une absence d' art urbain dans la conception du lotissement. Solution : constituer une documentation sur de bons exemples (ill.XI et XII) et s'inspirer des procds de mise en valeur de l'espace bti utiliss par leurs concepteurs.

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Fig. 262 - Mme tude que dans la figure prcdente, mais avec des maisons isoles ; les difices sont groups pour former le motif terminal des deux rues obliques et aussi pour encadrer le dbouch de toutes les rues.

Illustration XI - Source : R UNWIN - L'tude pratique des plans de ville, 1909.

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Illustration XII - Source : R UNWIN - L'tude pratique des plans de ville, 1909

Risque 3.6 : des lots de forme plutt carre, trs larges mais peu profonds. Solution : inciter la conception de lots plus troits et plus profonds, assurant notamment une distance entre la faade arrire (ct jardin) et la limite sparative du fond de parcelle d'au moins quinze mtres.

Risque 3.7 : un parcellaire dcoup sans souci de l'orientation. Solution : vrifier qu'aucune maison n'aura, du fait d'un dcoupage des lots mal conu, sa faade sud sur rue et sa faade nord sur jardin (ill.XIII).

Illustration XIII - Source EPAVN de Cergy Pontoise - Guide l'habitat individuel 1995.

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Risque 3.8 : le long d'une rue, des alignements de lots de largeur identique, d'o un paysage morne. Solution : faire voisiner plusieurs largeurs diffrentes de lots.

Amnagement des lots


Risque 4.1 : les voitures en stationnement, notamment l'heure de midi, envahissent le paysage. Solution : en plus du garage sur la parcelle (souvent transform par la suite en autre chose), des cours collectives de stationnement et garages en cur d'lot : elles dbarrassent les rues des voitures, les voitures sont vues depuis les maisons concernes, les arrires des maisons se trouvent automatiquement loigns les uns des autres par la cour commune (ill.XIV).

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Illustration XIV - Braintree (Angleterre), Black Notley.

Risque 4.2 : la maison est positionne sur sa parcelle indpendamment de sa situation dans la composition d'ensemble. De ce fait le paysage est banalis encore davantage. Solution : marquage des lieux importants du lotissement (angles de rues, fonds de perspective, placettes) par des implantations obliges (ill.XV) ou, mieux encore, par de petits groupements raliss par un promoteur, permettant une architecture plus coordonne (ill.XVI).

Fig 251. - Croisement de rues avec quatre maisons places sur les diagonales
Illustration XV- Source : R UNWIN, l'tude pratique des plans de ville, 1909.

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Illustration XVI - Louvain la Neuve (Belgique) : quelques parcelles plus grandes sont rserves pour des petits groupements qui viennent structurer le lotissement.

Amnagement des espaces publics


Risque 5.1 : profil en travers presque toujours strotyp (cinq mtres de chausse + deux trottoirs d'un mtre cinquante) alors que sur la voirie tertiaire la circulation est si faible que les pitons marchent et les enfants jouent sur la chausse, les trottoirs ne servant en fait que de stationnement sauvage . Solution : des voies mixtes, c'est--dire sans sparation pitons-voitures) de cinq mtres + une (ou deux) banquette(s) en herbe (ill.XVII) - cf. ci-aprs pour l'vacuation des eaux pluviales et les arbres - ou, dans les lotissements denses, un (ou deux) largissements plants pour le stationnement (ill.XVIII).

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Special suface to encourge slow speeds

Turning spaces within curtilages

3.7m vehicle way

1.1m verge with services unde Passing bays at intervals

Illustration XVII - Source Essex design guide 1997.

Illustration XVIII - Brentwood (Angleterre), Brentwood Place.

Risque 5.3 : des espaces publics trs malaisment utilisables pour d'autres fonctions que le passage. Solution : une partie de l'espace public doit permettre, par sa localisation, sa taille, sa forme et son amnagement (ombre, protection contre le vent, possibilit de s'asseoir, terrain peu prs horizontal, sans obstacles) des activits : jeux des enfants, surveillance des parents, conversations prolonges, repas de voisinage(ill.XIX).

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Back fame Type 7 shared surface mews 5.8m including pedestrian margin

Ramp

Garaging and parking belonging to market square houses Back lane Type 6 minor access way 4.1m wide with 1.35m overrunnable footways Market square Parking square adopted up to face of buildings - no front gardens. Square paved in setts and vehicle way marked by channels.

Ramp

Illustration XIX- Source Essex design guide 1997.

Risque 5.4 : aprs quelques annes on se rend compte que presque tous les lotissements sont dpourvus (ont parfois t dbarrasss) de grands arbres. Solution : rserver dans quelques emplacements bien choisis (placette, fond de perspective) l'espace suffisant et obliger l'amnageur y planter un ou deux arbres croissance importante tels que chne, htre, marronnier, platane, tilleul) ( ill.XX).

Illustration XX - Essen (Allemagne), la Margarethenhhe. 35 conseils pour russir un lotissement


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Risque 5.5 : on voit encore des voies tertiaires quipes d'un clairage public de caractre routier . Solution : vrifier que le dossier d'autorisation de lotir prvoit un modle d'clairage bas adapt. Risque 5.6 : les ventuels transfos et stockage des poubelles arrivent la dernire minute, comme des cheveux sur la soupe . Solution : vrifier que le dossier d'autorisation de lotir en prvoit l'emplacement et le dessin prcis. Risque 5.7 : ni les concepteurs ni, a fortiori, les services chargs d'valuer la demande d'autorisation de lotir ne disposent de documents suffisamment clairs et prcis pour se faire une opinion argumente sur toutes les questions nonces ci-dessus. Solution : a. tablir, pour vrifier la qualit du projet, et inclure dans la demande d'autorisation des simulations en trois dimensions, c'est--dire faire figurer des volumes btis ressemblant ceux qui seront rellement difis ; b. faute d'obligation lgale de les fournir dans le volet paysager, convaincre les collectivits locales (communauts de communes, dpartements), qu'elles auraient intrt publier des chartes ou des directives locales plus contraignantes.

Amnagement de la parcelle
Risque 6.1 : toutes les maisons sont la mme distance de la rue et des limites latrales, ce qui accentue encore la monotonie du paysage. Solution : a. laisser toute libert d'implantation sauf aux points-cls du lotissement (cf. 4.2), ne rendre ventuellement obligatoire qu'un recul d'au moins six mtres devant le garage afin de mnager une seconde place de stationnement ; b. autoriser le recul sur limite latrale jusqu' un mtre cinquante (passage de brouette). Risque 6.2 : trop souvent les parcelles sont dvastes par d'affreux dblais et remblais. Solution : a) n'accepter, ni au rglement ni au permis de construire, aucun dblai ou remblai de plus de cinquante centimtres en dehors de l'emprise de la construction elle-mme et des terrasses associes ; b) exiger que ces dernires soient bordes de murs de soutnement et non de talus ; dissuader notamment les garages enterrs qui ncessitent des rampes d'accs dvastatrices (soit, ce qui est presque toujours le cas, la parcelle offre suffisamment de place pour un garage rez-de-chausse, soit le stationnement est situer en-dehors). Risque 6.3 : des jardinets de devant non clos, laisss en friche ou transforms en dpotoirs. Solution : n'utiliser cette possibilit l'amricaine que s'il est assur que le lotissement sera habit par des propritaires-occupants, auquel cas les jardinets seront certainement entretenus.

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Illustration XXI - Le Vsinet (Yvelines).

Risque 6.5 : dans une mme rue, des alignements de cltures disparates (hautes, basses, haies, grilles, bois, plastique, blanc, vert, brun). Solution : dans le rglement et le cahier des charges, un dessin-type n'offrant que des possibilits limites de variations ou, mieux, des cltures sur rue fournies par le lotisseur. Risque 6.6 : des coffrets techniques (eau, lectricit) qui se promnent l'alignement. Solution : une clause du rglement et des schmas de principe obligeant les intgrer dans un dispositif pens l'avance. Risque 6.7 : sur rue la sempiternelle haie de thuyas derrire un grillage. Solution : a. prescrire des haies rustiques d'essences mlanges. b. demander que le grillage soit implant soixante centimtres en arrire de la limite de proprit, de manire que la haie soit devant et le cache.

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Mise en uvre
Risque 7 : la ralisation des plans d'excution et la mise en uvre du lotissement sont suivies par une quipe, de laquelle les concepteurs du projet restent absents, ce qui entrane des distorsions parfois srieuses entre projet et rsultat. Solution : contractualiser la participation de l'quipe de mise en uvre ds l'Avant projet sommaire (APS) et celle de l'quipe de conception jusqu' l'achvement des travaux.

Formation et information des intervenants


Risque 8 : la mauvaise qualit urbanistique, paysagre, architecturale des lotissements est souvent due, au moins en partie, une insuffisante comptence des concepteurs comme des instructeurs, accompagne d'un faible niveau d'exigence qualitative de la part des lus locaux, beaucoup n'ayant jamais eu l'occasion de visiter des lotissements de qualit. Solution : a. La formation des tudiants, futurs concepteurs de lotissements : les ministres de l'quipement et de la Culture, les corps des architectes-conseils et des paysagistes-conseils devraient inciter les coles d'architecture, du paysage et des travaux publics programmer au moins un exercice de lotissement : plan de composition, rglement, cahier des charges. b. La formation des instructeurs application droit des sols (ADS) : les directions dpartementales de lquipement (DDE) et les conseils darchitecture, durbanisme et de lenvironnement (CAUE), peut-tre en association avec les agences et services d'urbanisme municipaux ou d'agglomrations, pourraient organiser des runions de discussion et de sensibilisation autour de cette fiche, ainsi que des visites de terrain. c. Linformation des lus locaux : avec les CAUE, les conseils gnraux devraient organiser, aprs chaque lection municipale, des voyages d'tude (en France et l'tranger) et diffuser cette fiche ainsi qu'ventuellement des plaquettes plus locales.

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Des sources dinspirations


Quelques illustres anctres : Paxton (paysagiste) : Edensor - Devon, Angleterre - 1838 ; de Choulot (paysagiste) : Le Vsinet - Yvelines - 1860 ; Olmsted (paysagiste) : Riverside - Chicago - 1870 et Forest Hill Gardens New-York - 1910 ; Norman Shaw (architecte) : Bedford Park - Londres - 1877 ; Unwin (architecte) : faubourg-jardin de Hampstead - Londres - 1907 (notamment, une insertion trs convaincante de groupements au sein de lotissements ) ; Walter (architecte) : Paris-Jardins - Draveil, Essonne- 1912.

Quelques ralisations rcentes :


Bois-Guillaume (Seine-Maritime) : Les Portes de la Fort (environ trente

hectares), amnageur-lotisseur : Foncier-Conseil Rouen (M. Zaknoun), architecte : M. Hulack (Rouen), paysagiste : M. Larue (Lille), cologue : M. Chab (Rouen), b.e.t. : Infra-Service (Mont-St-Aignan), Montfort-l'Amaury (Yvelines) : La Moutire (35 lots), amnageur-lotisseur : Loticis Pontchartrain (M. Roch), architecte : M. Tetreau (Levallois-Perret), b.e.t. : Gemoc (Plaisir), et surtout Louvain-la-Neuve (Belgique, trente kilomtres au sud-est de Bruxelles) : 750 lots crs depuis 1972, plusieurs oprations en cours ; l, comme Hampstead, des groupements aux lieux marquants des lotissements, amnageur-lotisseur : UCL (Universit catholique de Louvain), administration des domaines, architecture, paysagisme, voirie, assainissement : UCL, service du plan urbain, eau, lectricit, tlcommunications : rgies intercommunales.

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Bibliographie
Monographies : BAUER, G. BAUDEZ, G. ROUX, J-M. Banlieues de charme. Pandora. 1980 BAUER, G.valuation de la qualit des espaces extrieurs des lotissements (ralises entre 1971 et 1990) de la ville nouvelle de Cergy-Pontoise. 1993 BAUER, G (Codra). De LATAULADE, B. Vers des lotissements denses. PUCA 2000 CAUE 77. Les six temps du lotissement, charte pour la qualit.1995 CHAIB, J. THOREZ, J.P. Les eaux pluviales, gestion intgre. Le quotidien du maire et Foncier -Conseil. 1993 CORPS DES ARCHITECTES-CONSEILS. La maison individuelleson agglomration. 1997 ESSEX PLANNING OFFICERS ASSOCIATION. The Essex Design Guide For Residential and Mixed use Areas. 1997 KATZ, P. The New Urbanism. Mc Graw Hill. 1994
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LAJUS, P. RAGOT, G. L'architecture absente de la maison individuelle. PUCA 1997

La voirie mixte. La Prvention Routire et Foncier-Conseil. 1994

Priodique : BAUER, G. Une maison en lotissement. Architecture-Cr n280. 1998

Fiche tablie par Grard Bauer, architecte

direction gnrale de lUrbanisme de lHabitat et de la Construction


Arche sud 92055 La Dfense cedex tlphone : 33 (0) 1 40 81 21 22 tlcopie : 33 (0) 1 40 81 91 40 Internet : www.urbanisme. equipement.gouv.fr