MARITHA ELENA ESCOBAR LINO ABOGADA GERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLE ZONA REGISTRAL N IX-SEDE LIMA

El reglamento es el acto constitutivo del rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn La Directiva N 009-2008- !N"#$% N se&ala 'ue ( )El reglamento interno viene a ser un acto *ur+dico en el cual la declaraci,n de voluntad est- dirigida a producir una mixtura de e.ectos *ur+dicos reales y o/ligacionales 0 "s+ pues la e.icacia real se aprecia claramente del 1ec1o 'ue el acto constitutivo a.ecta el dominio de los propietarios2 trans.ormando una situaci,n dominical normalmente independiente2 en otra compartida en cuanto al o/*eto mismo de la propiedad2 pues vincula indivisi/lemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes03

4on.orme a lo previsto por el art+culo 52 de la Ley 267862 el reglamento interno de/er- de contener la descripci,n de las secciones de propiedad exclusiva2 los /ienes de propiedad comn y los servicios comunes9 los derec1os y o/ligaciones de los propietarios9 los porcenta*es 'ue a cada propietario corresponde en la propiedad de los /ienes comunes2 de acuerdo al criterio adoptado por #eglamento :nterno2 a .in de atender los gastos 'ue demanden los servicios comunes2 la conservaci,n2 mantenimiento y administraci,n de la edi.icaci,n2 y en las votaciones para adoptar acuerdos en las ;untas de $ropietarios9 todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias2 'u,rum2 votaciones2 acuerdos2 .unciones y dem-s2 de la *unta de propietarios0

CONVOCATORIA( "rt0 85 del #eglamento de :nscripciones del #egistro de $redios y art0 75< del #eglamento de la Ley 267862 la convocatoria puede reali=arla( -la persona autori=ada en el reglamento interno inscrito0 - El propietario constructor - El propietario o propietarios 'ue representen cuando menos el 28> de las participaciones en las -reas y /ienes comunes0 -El presidente inscrito de la ;unta de $ropietarios0 El art+culo 75< del reglamento de la Ley 26786 esta/lece 'ue3 salvo disposici,n distinta del reglamento interno2 la ;unta de $ropietarios de/er- de ser convocada a sesi,n ?2 con una anticipacin no menor de 5 das naturales2 mediante aviso contenido en carta2 es'uela2 .acs+mil2 correo electr,nico o cual'uier otro medio 'ue permita de*ar constancia de su entrega o recepci,n2 y carteles pu/licados en la vitrinas o pi=arras 'ue al e.ecto de/e mantener la administraci,n en uno o varios sitios visi/les de la edi.icaci,n03

4a/e resaltar 'ue cuando se acredita la convocatoria mediante declaraci,n *urada2 la misma de/e ser reali=ada por la persona o personas .acultadas para reali=ar la misma0 La declaraci,n *urada no la puede reali=ar el $residente electo en la asam/lea cuya convocatoria se pretende acreditar0 La declaraci,n *urada de convocatoria2 de/er- contener la reproducci,n de los trminos de la convocatoria0 De acuerdo a lo indicado en el numeral 8070 de la Directiva so/re el #gimen de $ropiedad Exclusiva y 4omn y el art+culo 8@ del #eglamento de :nscripciones de $ersonas ;ur+dicas0

QURUM Y MAYORIA ( $recedente de o/servancia o/ligatoria apro/ado en el dcimo pleno del Ari/unal #egistral( ) $ara la determinaci,n del 'u,rum de sesi,n de ;unta de $ropietarios2 de/er- considerarse nicamente a los propietarios con dominio inscrito03 El primer p-rra.o del art+culo 758 del reglamento de la Ley 267862 prescri/e 'ue la ;unta de $ropietarios est- constituida por todos los propietarios de las secciones de $ropiedad Exclusiva de la edi.icaci,n0 i /ien la precitada norma no exige 'ue los propietarios cuenten con derec1o inscrito como presupuesto para con.ormar la ;unta de $ropietarios2 no es menos cierto 'ue trat-ndose de un t+tulo 'ue pretende su acceso al #egistro2 la condici,n de propietario de/e ser cali.icada so/re la /ase de la in.ormaci,n contenida en los asientos de inscripci,n 2 a los cuales de/e adecuarse0 B#esoluci,n N 780-2005- !N"#$-A#-LC

#esoluci,n ND 298-2077- !N"#$-A#-L de .ec1a 28%02%2077( )" la ;unta de/en asistir los propietarios con derec1o inscrito vigente a la .ec1a de cele/raci,n de la ;unta2 de/iendo de veri.icar el #egistrador 'ue no se 1ayan inscrito con posterioridad a la .ec1a de la *unta2 trans.erencias de secciones de propiedad exclusiva2 pues de 1a/erse inscrito dic1as trans.erencias2 stas constituir-n un o/st-culo Bsalva/leC a la inscripci,n de los acuerdos0 #esoluci,n N 775<-2070- !N"#$-A#-L de .ec1a 09%08%2070( ) $ara la inscripci,n de acuerdos adoptados por la ;unta de $ropietarios 'ue importen

Disposici,n o limitaci,n de uso de los /ienes comunes suscepti/les de ser trans.eridos2 se re'uerir- la rati.icaci,n de los titulares 'ue no acudieron a la ;unta2 an cuando stos 1ayan ad'uirido la titularidad con posterioridad a dic1a ;unta0 En este caso2 estamos ante un o/st-culo en la partida por .alta de adecuaci,n respecto a la titularidad de las unidades inmo/iliarias03

La mayor+a re'uerida para adoptar el acuerdo de modi.icaci,n de reglamento interno2 dependerde 'ue aspecto del reglamento interno se pretenda modi.icar0 $ara el caso de una modi.icaci,n de reglamento interno 'ue no impli'ue modi.icaci,n de los porcenta*es de participaci,n o de las =onas comunes2 /astar- para la apro/aci,n de dic1o acuerdo se adopte con el voto .avora/le de los propietarios 'ue representen m-s del 80> de los porcenta*es de participaci,n en los /ienes comunes0

De con.ormidad con lo dispuesto por el art+culo 7@8 del A!E del #eglamento de la Ley 26786 apro/ado por D0 N 0@8200<-F:F:END"2 para los casos de modi.icaci,n del porcenta*e de participaci,n2 desa.ectaci,n de los /ienes comunes2 venta2 gravamen2 cesi,n en uso o a.ectaci,n permanente de =onas comunes2 se re'uiere un acuerdo por mayoria cali.icada de las 2%@ partes de las participaciones En estos casos de/er- acreditarse la comunicaci,n notarial de los acuerdos adoptados2 a los propietarios 'ue no asistieron a la asam/lea2 asi como el transcurso del pla=o de 20 d+as tiles contados a partir de dic1a noti.icaci,n Bltimo p-rra.o del numeral 80@ de la Directiva N009-2008!N"#$% NC0

De con.ormidad con lo dispuesto por el art+culo 502 inciso 1C2 de la Ley 267862 los aires se reputan =onas comunes2 salvo disposici,n en contrario0 i en el reglamento interno se 1a omitido indicar si los aires son comunes o exclusivos2 mediante acuerdo de la *unta de propietarios adoptado con las 2%@ de los porcenta*es de participaci,n2 se puede reconocer la propiedad preexistente de los aires0 i el reglamento interno atri/uye expresamente la condici,n de =ona comn a los aires ser- aplica/le el art+culo 7@8 del D0 0 N0@8-200<-F:F:END"2 salvo 'ue el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios0

En el caso de acumulaci,n2 su/divisi,n e independi=aci,n de las secciones de dominio exclusivo2 para .ormali=ar la modi.icaci,n de reglamento interno se re'uiere acuerdo de la *unta de propietarios a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva o/*eto de modi.icaci,n .+sica Bart+culo 55 de la Ley 26786C i el reglamento interno contiene cl-usulas especiales de consentimiento previo2 el propietario o el presidente de la ;unta pueden modi.icar de manera unilateral el reglament0 interno0Bnumeral 805 de la Directiva N 009-2008- !N"#$% NC0

T!TU"O QU# $A M%RITO A "A IN CRI&CIN' "rt0 8@ del #eglamento de :nscripciones del #egistro de $redios9 Decimosegunda disposici,n del A!E del #eglamento de la Ley 267862 apro/ado por D0 0 N 0@8-200<-F:F:END"0 Los documentos 'ue constituyen el t+tulo inscri/i/le son( -4opia certi.icada del acta de asam/lea de ;unta de $ropietarios en la 'ue se adopt, el acuerdo 0 El acta de/e contener como m+nimo los re'uisitos indicados en el art+culo 759 del A!E del #eglamento de la Ley 267860 -Documento privado con .irmas certi.icadas por Notario o Escritura $/lica2 'ue contenga el texto de las modi.icaciones del reglamento interno apro/ado por la ;unta de $ropietarios0