EDJ 2004/218432, SAP Valencia de 3 noviembre 2004

EL DERECHO
EDJ 2004/218432
Audiencia Provincial de Valencia, sec. 8, S 3-11-2004, n 616/2004, rec. 605/2004. Pte: Ortega Mifsud, Mara Fe

Resuelto el recurso interpuesto en su contra por STS Sala 1 de 21 octubre 2009 (J2009/234626)

RESUMEN

La AP confirma la sentencia de primera instancia que desestim la demanda por caducidad de la accin de retracto
tras analizar la jurisprudencia, concluyendo que el actor tuvo conocimiento de los otorgantes del contrato en la
fecha de recepcin del envo notarial, siendo a partir de la inscripcin cuando definitivamente tuvo conocimiento
cabal de la transmisin sealando que dejar el da inicial a la solicitud de la certificacin registral es dejar en
manos del demandante el dies a quo .

-NORMATIVA ESTUDIADA
Ley 83/1980 de 31 diciembre 1980. Arrendamientos Rsticos
art.88

+NDICE
+CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+FICHA TCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La Sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1. Instancia nm. 2 de Onteniente, en fecha 30 de
marzo de 2004, contiene el siguiente: Fallo:

"Desestimar totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Calatayud en nombre y representacin de D.
Manuel contra D Mara Rosa y Absuelvo libremente a las demandadas de las peticiones en su contra. Todo ello con
expresa imposicin de las costas procesales a la parte demandante."
SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelacin por D. Manuel, admitido en
ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, se tramit la alzada, sealando el da 27 de octubre del
presente, para la deliberacin, votacin y fallo.
TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que desestim la demanda por caducidad de la accin de retracto
formulada por D. Manuel contra D Mara Rosa y D Amelia, formula recurso de apelacin el demandante.
SEGUNDO.- El demandante invoca como motivos de su recurso que la accin de retracto no est caducada y la
incongruencia omisiva por lo que razones de orden sistemtico hacen necesario el examen en primer lugar de la
incongruencia omisiva.
Entiende el recurrente que esta se da al no resolver los puntos sometidos a litigio y entre ellos el primer punto del
suplico cual era declarar la condicin de aparcero del demandante, sin embargo, la Sala no advierte esa incongruencia
por omisin, por cuanto el acogimiento de la excepcin de caducidad en que se traduce el razonamiento de la
sentencia, ha de conducir a la desestimacin de la demanda sin que, al estimarse este obstculo, deba realizarse
consideracin alguna acerca de si el demandante tiene o no la condicin de aparcero, lo que incide ya en la cuestin
de fondo que slo cabra enjuiciar si la accin se hubiera interpuesto en debido tiempo.
TERCERO.- La vigente Ley de Arrendamientos Rsticos 83/1980 de 31 de diciembre EDL1980/4693 permite que
el arrendatario o aparcero de una finca rstica pueda acceder a la propiedad de la misma, esta posibilidad de acceso a
la propiedad es un dato de enorme carga social que merece toda clase de elogios, dndose con ello cumplimiento al
mandato constitucional del artculo 33 de la Constitucin Espaola EDL1978/3879 . Por ello el captulo IX, bajo el
epgrafe " Forma de acceso a la Propiedad", reconoce a favor de los arrendatarios los derechos de tanteo y retracto y
el de adquisicin preferente.
El artculo 87 de la ley de Arrendamientos Rsticos, establece igualmente la obligacin de transmitente de notificar al
arrendatario su propsito de enajenar, indicndole las condiciones de la enajenacin, as como el precio y nombre y
circunstancias del adquirente.
As mismo el artculo 88 de la referida Ley dice que el arrendatario tendr un plazo de 60 das hbiles desde que
hubiese recibido al notificacin para ejercitar sus derechos de adquisicin de la finca en el mismo precio y
condiciones, notificndoselo as al enajenante tambin de un modo fehaciente. En defecto de notificacin del
arrendador, el arrendatario tendr derecho al retracto dentro de los sesenta das hbiles siguientes a partir de la fecha
en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisin. Los artculos reseados no tienen otra
finalidad que tratar de evitar que en arrendatario pueda ignorar la realidad y las condiciones de la venta
posibilitndole el derecho que la Ley le concede de colocarse preferentemente en el lugar del comprador

garantizndole prioritariamente la posibilidad de adquirir la finca, pero tal derecho no puede tener aplicacin cuando
el arrendatario tenga conocimiento cabal, por cualquier forma de las condiciones de la enajenacin y dejase pasar el
tiempo de sesenta das hbiles con el objeto de retraer la finca.
Esta disposicin habr de interpretarse con arreglo a la consolidada doctrina jurisprudencial expresiva de que para
que se inicie el cmputo del plazo para retraer es preciso que el retrayente conozca en momento oportuno, de modo
cabal y completo, no slo la venta, sino todas sus condiciones, sin que baste la mera noticia de haberse efectuado
(sentencias, entre otras muchas, de 21 de marzo de 1990 EDJ1990/3151 , 20 de mayo de 1991, 24 de septiembre de
1997 EDJ1997/5773 y 3 de marzo de 1998 EDJ1998/1124 ). El conocimiento de la transmisin es una cuestin de
hecho, que la sentencia apelada fija en la fecha de inscripcin en el Registro de la Propiedad, momento en que debe
tenerse por consumada la enajenacin.
Este es el criterio seguido por esta Sala segn sentencia de 24 de enero de 2000 y la doctrina jurisprudencial es
conforme a esta interpretacin que otorga al Registro la publicidad suficiente para completar el conocimiento cabal
de las condiciones de la transmisin, y esta posibilidad se constituye en inicio del cmputo del plazo en los supuestos
en que la transmisin tenga acceso al Registro. En este sentido debe interpretarse el artculo 88 de la Ley de
Arrendamientos Rsticos, con fundamento en el artculo 1.524 del Cdigo Civil EDL1889/1 , que respecto del
retracto legal, con carcter general seala que "No podr ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve
das contados desde la inscripcin en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido
conocimiento de la venta"; Y no hay que olvidar que aunque es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que "el
retrayente debe conocer en momento oportuno, cabal, y completo, no solo la venta, sino todas sus condiciones, sin
que baste la mera noticia de haberse sta efectuado" (STS de fechas 30-10-1953, 6-5-1961 y 18-11-1971
EDJ1971/459 ), ello no obsta a que a tenor del artculo 1.524 del Cdigo Civil EDL1889/1 , tales requisitos por su
naturaleza se entienden cumplimentados, en cuanto al acceso o conocimiento del hecho, por la inscripcin en el
Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa.
En este sentido se pronuncian Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 3-12-1955, 30-11-1957, 16-5-1996, etc.,
que vienen a establecer que la inscripcin de la compraventa en el Registro de la Propiedad supone una presuncin
"iuris et de iure" de posibilidad de conocimiento por parte del retrayente.
Sostiene el demandante que slo conoci los trminos exactos de la compraventa el da 8 de mayo de 2002, al
solicitar del Registro de la Propiedad la correspondiente certificacin y figurar all inscrita desde el da 16 de febrero
del mismo ao. Sin embargo, en la compraventa celebrada entre otros y que se advierte que est pendiente de
inscripcin, la que es objeto de retracto tiene conocimiento de los otorgantes el actor en fecha 25 de febrero de 2002
fecha de recepcin del envo notarial.
Por ello, a partir de dicho momento tena conocimiento de que se haba transmitido la finca siendo a partir de la
inscripcin cuando definitivamente tiene conocimiento cabal de la transmisin pues dejar el da inicial a la solicitud
de la certificacin registral es tanto como dejar en manos del demandante el momento del "dies a quo ", pues en este
caso se daba la circunstancia de que haba tenido conocimiento de que la transmisin se haba efectuado por lo que en
caso de duda la publicidad que da la inscripcin marca el momento a partir del cual empieza a correr el plazo de los
sesenta das y como la demanda se interpone el 11 de julio de 2002, sta se plantea cuando la accin estaba caducada,
procediendo por lo expuesto, desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.
CUARTO.- De conformidad con lo establecido en el artculo 398.de la Ley de Enjuiciamiento Civil
EDL2000/77463 la desestimacin del recurso de apelacin motiva la imposicin de las costas de esta alzada a la
parte apelante.
Vistos los artculos citados y dems de general aplicacin.

FALLO

Desestimamos el recurso de apelacin interpuesto por la representacin de D. Manuel contra la sentencia de 30 marzo
de 2004, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nm.2 de Onteniente, en autos de juicio ordinario seguidos con
el nm. 303/02, que se confirma ntegramente, y con imposicin a la parte apelante de las costas de esta alzada.
Notifquese esta resolucin a las partes y, a su tiempo, devulvanse los autos principales al Juzgado de Primera
Instancia de origen, con oficio y certificacin literal del presente para su ejecucin. Contra la presente resolucin no
cabe recurso alguno, sin perjuicio de lo establecido en el artculo 477. 2 nm. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1/00 de 7 de enero EDL2000/77463 , para en cuyo supuesto habr de prepararse el recurso por escrito ante esta Sala
en el trmino de los 5 das siguientes a la notificacin de la presente.
As por esta nuestra sentencia, de la que se unir certificacin al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
Eugenio Snchez Alcaraz.- Enrique Emilio Vives Reus.- Mara Fe Ortega Mifsud.
Publicacin: La anterior Sentencia ha sido leda y publicada por la Ilma. Sra. Magistrada D Mara Fe Ortega Mifsud,
de la Seccin Octava de esta Audiencia Provincial.

Nmero CENDOJ:46250370082004100590
EDJ 2009/234626, STS Sala 1 de 21 octubre 2009

EL DERECHO
EDJ 2009/234626
Tribunal Supremo Sala 1, S 21-10-2009, n 671/2009, rec. 153/2005. Pte: Garca Varela, Romn

RESUMEN

Desestima la Sala del TS el recurso de casacin deducido por el actor contra la sentencia que decret la caducidad
de la accin de retracto. Interesando el recurrente que se declare su condicin de aparcero y se proceda al retracto
de la venta de la finca rstica que vena explotando, la Sala confirma el fallo de la AP al considerar que la accin

deducida haba, efectivamente, caducado. Seala el TS que el "dies a quo" para el ejercicio de la accin da
comienzo cuando se tiene un conocimiento cabal de la transmisin. En este caso el recurrente tuvo conocimiento de
tal hecho y, si bien dicho conocimiento era mnimo, pudo y debi desplegar una mayor diligencia en orden a conocer
los particulares de la venta. No habindose producido de este modo, debe considerarse caducado su derecho.

-NORMATIVA ESTUDIADA
Ley 83/1980 de 31 diciembre 1980. Arrendamientos Rsticos
art.87, art.88

RD de 24 julio 1889. Cdigo Civil

art.1524

+NDICE
+CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+FICHA TCNICA

JUAN ANTONIO XIOL RIOS

ROMAN GARCIA VARELA
FRANCISCO MARIN CASTAN
JOS ANTONIO SEIJAS QUINTANA
ENCARNACION ROCA TRIAS
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veintiuno de octubre de dos mil nueve
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, el presente
recurso de casacin interpuesto por D. Patricio, representado por Procuradora D Roco Marsal Alonso, contra la
sentencia dictada, en fecha 3 de noviembre de 2004, por la Seccin Octava de la Audiencia Provincial de Valencia
-rollo de apelacin nm. 605/2004- EDJ2004/218432 , dimanante de autos de juicio ordinario sobre retracto,
seguidos con el nm. 303/2002 ante el Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de Onteniente.
Han sido parte recurrida D Mara Angeles, representada por la Procuradora D Cayetana de Zulueta Luchsinger.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- 1.- La Procuradora Sra. Calatayud, en nombre y representacin de D. Patricio, promovi demanda de
juicio ordinario ejercitando la accin de retracto, turnada al Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de Onteniente,
contra D Erica y D Mara Angeles, en la que, tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estim de
aplicacin, suplic al Juzgado: " (...) Que se dictara sentencia por la que estimando la demanda se efecten los
siguientes pronunciamientos: 1.- Declarar la condicin de aparcero de la Heredad de Santa Brbara de D. Patricio, en
virtud del contrato de fecha 15 de enero de 1981. 2.- Declarar que asiste al actor D. Patricio el derecho de retracto
sobre la cuota indivisa de la rstica descrita en el cuerpo de esta demanda, objeto de compraventa. 3.- Declarar al
actor D. Patricio en la venta efectuada por la codemandada D Erica a la codemandada D Mara Angeles, en fecha 18
de diciembre de 2001 y por precio de cincuenta y nueve mil sesenta y siete euros con cuarenta y siete cntimos, en la
forma de pago establecida en la escritura de compraventa, asumiendo el importe de los gastos debidos devengados
por la compraventa entre las codemandadas. 4.- Se condene a ambas codemandadas a estar y pasar por dichas
declaraciones, y a la entrega de la cuota indivisa de la rstica litigiosa al actor. 5.- Declarar el derecho de la
codemandada D Mara Angeles a percibir, adems del precio, los gastos debidos que haya acreditado. 6.- Acordar
librar Mandamientos al Registro de la Propiedad para inscripcin del derecho del actor. 7.- Acordar la devolucin con
cargo a la cuenta de consignaciones del Juzgado a D Mara Angeles, de la cantidad de seis mil quinientos sesenta y
tres euros con cero cinco cntimos, en concepto del precio hasta la fecha satisfecho. 8.- Imponer las costas del litigio
a las codemandadas".
2.- Admitida a trmite la demanda y emplazada la demandada, la Procuradora Sra. Pascual, en su representacin, se
opuso a la misma y, suplic al Juzgado, que se dictase sentencia por la que se desestime la demanda por no concurrir
en el actor la condicin de aparcero de la finca conocida como Heredad Santa Brbara al tiempo en que se produjo la
transmisin de la cuota indivisa de su propiedad entre las codemandadas; ni tampoco ostentar la condicin de
cultivador personal ni profesional de la agricultura en la citada heredad; declarando tambin que sta por
circunstancias ajenas al destino agrario teniendo un valor en venta muy superior al precio que normalmente pueda
corresponder en esta comarca a las de su misma calidad o cultivo rstico, queda excluida de la vigente Ley de
Arrendamientos Rsticos. Y subsidiariamente y por el Juzgador no se estimaren suficientes estas razones, deber
declararse que el retracto instado slo actuar en la cuota transmitida respecto a los campos que el actor pruebe que
estaba labrando y cultivando al tiempo en que se produjo la compraventa, pero en ningn caso sobre el conjunto de la
Heredad de Santa Brbara, con su casa solariega y su entorno. Y declarando tambin la caducidad de la accin
planteada de contrario por hallarse fuera de plazo, y con expresa imposicin de las costas a la parte actora.
3.- El Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de Onteniente dict sentencia, en fecha 30 de marzo de 2004, cuya parte
dispositiva dice literalmente: "Desestimar totalmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Calatayud en
nombre y representacin de D. Patricio contra D Erica y D Mara Angeles y absuelvo libremente a las demandadas
de las peticiones en su contra. Todo ello con expresa imposicin de las costas procesales a la parte demandante".
4.- Apelada la sentencia de primera instancia, y, sustanciada la alzada la Seccin Octava de la Audiencia Provincial
de Valencia dict sentencia, en fecha 3 de noviembre de 2004, cuyo fallo se transcribe textualmente: "Desestimamos
el recurso de apelacin interpuesto por la representacin de D. Patricio contra la sentencia de 30 de marzo de 2004,
dictada por el Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de Onteniente, en autos de juicio ordinario seguidos con el nm.
303/2002, que se confirma ntegramente, y con imposicin a la parte apelante de las costas de esta alzada".
SEGUNDO.- 1.- La representacin procesal de D. Patricio present en fecha 30 de diciembre de 2004, escrito de
interposicin de recurso de casacin, contra la sentencia dictada, con fecha 3 de noviembre de 2004, por la Seccin

Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, en el rollo de apelacin nm. 605/2004, dimanante de autos de juicio
ordinario seguidos con el nm. 303/2002 ante el Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de Onteniente.
2.- Motivos del recurso de casacin . Con cobertura en el artculo 477.3 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
EDL2000/77463 : 1) Por el cauce del artculo 477.2.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 en
relacin con el apartado 3 del propio artculo 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , por
inaplicacin de los artculos 87, 88 y 91 de la Ley de Arrendamientos Rsticos 83/1980 de 31 de diciembre
EDL 1980/4693 ; 2) por infraccin del artculo 88 de la Ley de Arrendamientos Rsticos 83/1980 de 31 de
diciembre EDL1980/4693 , por aplicacin indebida del artculo 1524 del Cdigo Civil EDL1889/1 , reseando las
SSTS de 27 de marzo de 2002, 21 de marzo de 1996 y 29 de abril de 1986; 3) por inaplicacin de los artculos 87 y
88 de la Ley de Arrendamientos Rsticos 83/1980 de 31 de diciembre EDL 1980/4693 y cita las SSTS de 25 de
mayo de 2001, 27 de julio de 1996, 6 de febrero de 1996 y 17 de marzo de 1989; 4) por el cauce del artculo 477.2.3
de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , al concurrir inters casacional en la impugnacin de la
sentencia de la Audiencia Provincial que se formaliza que se opone a la doctrina jurisprudencial contenida en SSTS
de 26 de abril de 2000, 21 de julio de 2001 y 21 de marzo de 1996, y, termin suplicando a la Sala: " (...) Dicte
sentencia por la que estimando el recurso de casacin interpuesto, por los motivos casacionales alegados, casando la
sentencia dictada en fecha 3 de noviembre de 2004 por la Seccin Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, y,
revocando la misma se desestime la excepcin de caducidad planteada de contrario y se estime ntegramente la
demanda, con expresa imposicin de costas de primera y segunda instancia a la parte demandante y sin efectuar
imposicin de costas del presente recurso, con lo dems a que haya lugar".
3.- Mediante Providencia de 17 de enero de 2005 se tuvo por interpuesto el recurso, acordndose la remisin de las
actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, previo emplazamiento de las partes ante esta Sala, apareciendo
notificada dicha resolucin a los Procuradores de los litigantes el da 20 de enero de 2005.
4.- La Procuradora D Roco Marsal Alonso, designada por el turno de oficio para la representacin de D. Patricio,
fue tenida por personada, en calidad de parte recurrente, mediante Diligencia de Ordenacin de fecha 11 de diciembre
de 2008. La Procuradora D Cayetana de Zulueta Luchsinger, en nombre y representacin de D Mara Angeles,
present escrito ante esta Sala con fecha 2 de marzo de 2005, personndose en calidad de parte recurrida. La parte
recurrida, D Erica, no ha comparecido ante esta Sala.
5.- Por Providencia de fecha 17 de febrero de 2009 se pusieron de manifiesto las posibles causas de inadmisin del
recurso en relacin con los motivos primero y cuarto del escrito de interposicin, a las partes personadas.
6.- Mediante escrito presentado el da 9 de marzo de 2009 la parte recurrente se manifest en contra de la posible
causa de inadmisin de los motivos primero y cuarto del recurso de casacin por entender que los mismos cumplen
todos los requisitos para acceder a la casacin, mientras que la parte recurrida mediante escrito de fecha 5 de marzo
de 2009 se ha manifestado conforme con las posibles causas de inadmisin de los motivos anteriormente sealados.
7.- La Sala dict auto de fecha 24 de marzo de 2009, cuya parte dispositiva dice literalmente: "1) No admitir el
recurso de casacin interpuesto por la representacin procesal de D. Patricio, contra la sentencia dictada, con fecha 3
de noviembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Valencia (Seccin Octava), en el rollo de apelacin nm.
605/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nm. 303/2002 del Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de
Onteniente, respecto de las infracciones contenidas en los motivos primero y cuarto del escrito de interposicin del
recurso de casacin. 2) Admitir el recurso de casacin interpuesto por la representacin procesal de D. Patricio,
contra la sentencia dictada, con fecha 3 de noviembre de 2004, por la Audiencia Provincial de Valencia (Seccin
Octava), en el rollo de apelacin nm. 605/2004, dimanante de los autos de juicio ordinario nm. 303/2002 del
Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de Onteniente, respecto de las infracciones contenidas en los motivos segundo y
tercero del escrito de interposicin del recurso de casacin. 3) Y entrguese copia del escrito de interposicin del

recurso de casacin formalizado, con sus documentos adjuntos, a la parte recurrida personada ante esta Sala para que
formalice su oposicin por escrito en el plazo de veinte das, durante los cuales estarn de manifiesto las actuaciones
en la Secretara.
TERCERO.- Evacuando el traslado conferido, la Procuradora D Cayetana de Zulueta Luchsinger, en nombre y
representacin de D Mara Angeles, mediante escrito de fecha 7 de mayo de 2009, formul oposicin al recurso de
casacin interpuesto de contrario, suplicando a la Sala: " (...) Dicte sentencia por la que se desestime ntegramente el
recurso de casacin formulado de adverso, declarando la firmeza de la sentencia recurrida, con expresa condena en
costas a la parte recurrente, y cuanto dems proceda en Derecho".
CUARTO.- La Sala seal para votacin y fallo del presente recurso, el da 1 de octubre de 2009, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Roman Garcia Varela,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- D. Patricio demand por los trmites del juicio ordinario a D Erica y D Mara Angeles, y solicit que
se dictara sentencia donde se hicieran los siguientes pronunciamientos: 1, la declaracin de la condicin de aparcero
en el demandante de la "Heredad de Santa Brbara", en virtud de contrato de 15 de enero de 1981; 2, la declaracin
de que asiste al actor el derecho de retracto sobre la cuota indivisa de la finca rstica descrita en el cuerpo del escrito
inicial, objeto de compraventa; 3, la declaracin de D. Patricio como subrogado en la venta efectuada por D Erica a
D Mara Angeles, en fecha de 18 de diciembre de 2001, por precio de 59.067 euros con 47 cntimos, en la forma de
pago establecida en la escritura de compraventa, con asuncin del importe de los gastos debidos y devengados por la
compraventa entre las codemandadas; 4, la condena a las litigantes pasivas a estar y pasar por dichas declaraciones, y
a la entrega de la cuota indivisa de la finca litigiosa al actor; 5, la declaracin del derecho de D Mara Angeles a
percibir, adems del precio, los gastos debidos que haya acreditado; 6, el libramiento de mandamientos al Registro
de la Propiedad para la inscripcin del derecho del actor; 7, la devolucin con cargo a la cuenta de consignaciones
del Juzgado a D Mara Angeles de la cantidad de 6.563 euros con 5 cntimos, en concepto de precio satisfecho hasta
la presentacin de la demanda; y 8, la imposicin de las costas del litigio a las codemandadas.
El Juzgado rechaz ntegramente la demanda, al entender que la accin de retracto estaba caducada por ejercitarse
fuera del plazo de sesenta das hbiles marcados por la Ley; y su sentencia fue confirmada en grado de apelacin por
la de la Audiencia, con fundamento en que la fecha de recepcin por el demandante del envo notarial, que
participaba la fecha de inscripcin de la compraventa en el Registro de la Propiedad, constituye el plazo de inicio de
los sesenta das para el ejercicio de la accin, por cuanto que ha permitido al retrayente la posibilidad de enterarse de
la venta y, por consiguiente, constituye, un presuncin "iuris et de iure" de que en tal momento la misma fue conocida
por el retrayente.
El demandante interpuso recurso de casacin contra la sentencia de segunda instancia, con cobertura en el artculo
477.3 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil EDL2000/77463 , y esta Sala, mediante auto de 24 de marzo de 2009, lo
admiti slo respecto a los motivos segundo y tercero del escrito de interposicin, en atencin a que si bien no se
acredita la existencia de inters casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, si se efecta
en lo tocante a la oposicin a la jurisprudencia de Tribunal Supremo.

SEGUNDO.- Los motivos segundo y tercero del recurso -uno, acusa la infraccin del artculo 88 de la Ley 83/1980,
de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rsticos EDL1980/4693 , y del artculo 1524 del Cdigo Civil EDL1889/1
en materia de caducidad de los retractos en los arrendamientos urbanos, sin que la inscripcin en el Registro de la
Propiedad constituya el "dies a quo" para el inicio de los sesenta das de ejercicio de la accin de retracto en los
arrendamientos rsticos, sino aquel momento en que se tiene un conocimiento cabal y completo de la compraventa,
tanto de las condiciones esenciales como no esenciales, y cita sobre este particular las SSTS de 27 de marzo de 2002
EDJ2002/7485 , 21 de marzo de 1996 EDJ1996/901 y 29 de abril de 1986 EDJ1986/2869 ; en definitiva,
argumenta que la resolucin de instancia vulnera la mentada doctrina jurisprudencial al considerar aplicable el
artculo 1524 del Cdigo Civil EDL1889/1 en materia de caducidad de la accin de retracto de los arrendamientos
rsticos; y otro, denuncia la transgresin de los artculos 87 y 88 de la indicada Ley de Arrendamientos Rsticos, en
relacin con la posicin jurisprudencial segn la cual, el "dies a quo", con relacin a la caducidad en materia de
arrendamientos urbanos, para el inicio de los sesenta das hbiles para el ejercicio de la accin de retracto viene
condicionado por el momento en que se tiene un conocimiento cabal y completo de la compraventa, tanto de las
condiciones esenciales como no esenciales, y cita las SSTS de 25 de mayo de 2001 EDJ2001/6621 , 27 de julio de
1996 EDJ1996/5748 , 6 de febrero de 1996 y 17 de marzo de 1989 EDJ1989/3093 , e, igualmente, considera que
tal doctrina ha sido vulnerada por la resolucin recurrida al sealar como plazo de inicio de los sesenta das para
ejercitar la accin de retracto la fecha de inscripcin en el Registro de la Propiedad; tambin, aade que, al haberse
notificado en el mes de febrero de 2002 la escritura de otra compraventa suscrita entre dos copropietarios,
acompaando nota simple, tal notificacin no supone el conocimiento por el recurrente de la compraventa celebrada
entre las hoy codemandadas- se examinan conjuntamente por su unidad de planteamiento y se desestiman.
El artculo 87 de la Ley de Arrendamientos Urbanos EDL1994/18384 establece la obligacin del transmitente de
notificar al arrendatario su propsito de enajenar, con la indicacin de las condiciones de la enajenacin, as como el
precio y el nombre y circunstancias del adquirente; el artculo 88 de dicha Ley seala que el arrendatario tendr un
plazo de sesenta das hbiles desde que hubiera recibido la notificacin para ejercitar sus derechos de adquisicin de
la finca en el mismo precio y condiciones, lo que notificar as al enajenante tambin de un modo fehaciente, y, en
defecto de notificacin del arrendador, el arrendatario tendr derecho al retracto dentro de los sesenta das hbiles
siguientes a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisin.
La sentencia recurrida contiene la siguiente argumentacin:
"Sin embargo, en la compraventa celebrada entre otros y que se advierte que est pendiente de inscripcin, la que es
objeto de retracto tiene conocimiento de los otorgantes el actor en fecha 25 de febrero de 2002 fecha de recepcin del
envo notarial. Por ello, a partir de dicho momento tena conocimiento de que se haba transmitido la finca siendo a
partir de la inscripcin cuando definitivamente tiene conocimiento cabal de la transmisin pues dejar el da inicial a la
solicitud de la certificacin registral es tanto como dejar en manos del demandante el momento del dies a quo, pues
en este caso se daba la circunstancia de que haba tenido conocimiento de que la transmisin se haba efectuado por
lo que en caso de duda la publicidad que da la inscripcin marca el momento a partir del cual empieza a correr el
plazo de los sesenta das y como la demanda se interpone el 11 de julio de 2002, sta se plantea cuando la accin
estaba caducada, procediendo por lo expuesto, desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia". (Sic).
Segn obra como hecho probado en la sentencia impugnada, el recurrente ha sabido la existencia de la compraventa
de la finca litigiosa el da 25 de febrero de 2002, fecha en la que recibi por conducto notarial la certificacin del
Registro de la Propiedad, donde figuraba inscrita la transmisin en el da 16 de febrero del mismo ao, no obstante
procedi a deducir la demanda de retracto el 11 de julio de 2002, cuando ya haba transcurrido un plazo muy superior
a los sesenta das hbiles desde que tuvo conocimiento de la transmisin.
La demora recin expresada significa que el recurrente ha actuado con negligencia para conseguir los datos
concernientes a las condiciones de la enajenacin, su precio, el nombre y circunstancias del adquirente y cualesquiera

otras que considerara oportunas, para cuyo conocimiento slo era necesario acudir al Registro de la Propiedad en
tiempo correcto y el mismo indic que ha sabido los trminos exactos de la compraventa el 8 de mayo de 2002, al
solicitar la correspondiente certificacin registral.
La sentencia de la Audiencia no ha vulnerado la doctrina jurisprudencial de esta Sala, ni se opone a lo ordenado sobre
de caducidad en materia de arrendamientos rsticos y tampoco ha violado el cmputo del inicio del plazo respecto al
"dies a quo" .
La transmisin de la propiedad es una cuestin de hecho, que la sentencia de apelacin ha fijado en la fecha del
conocimiento por el recurrente de la inscripcin en el Registro de la Propiedad, pues bastaba que se enterase de la
compraventa por cualquier medio para el comienzo del plazo de sesenta das hbiles para el ejercicio de la accin de
retracto, y en nada obsta prestar conformidad con este criterio, que otorga al medio registral la publicidad suficiente
para completar el conocimiento cabal de las condiciones de la transmisin.
Esta Sala considera, atendidos los hechos declarados probados, que la mencin del artculo 1524 del Cdigo Civil
EDL1889/1 y la interpretacin de este precepto por la sentencia recurrida respecto al plazo de caducidad de la accin
de retracto en materia de arrendamientos rsticos, constituye un razonamiento "obiter" o a mayor abundamiento, con
la calificacin de complementario, de los que no es consecuencia directa la parte resolutiva de la resolucin.
TERCERO.- En consecuencia, procede la desestimacin del recurso de casacin con la imposicin de las costas
causadas en el mismo a la parte recurrente (artculos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
EDL 2000/77463 ).
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol.

FALLO

Que debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casacin interpuesto por D. Patricio contra la
sentencia dictada por la Seccin Octava de la Audiencia Provincial de Valencia en fecha de tres de noviembre de dos
mil cuatro EDJ2004/218432 , con imposicin a la parte recurrente de las costas causadas en el presente recurso.
Comunquese esta sentencia a la referida Audiencia con devolucin de los autos y rollo en su da remitidos.
As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN LEGISLATIVA pasndose al efecto las copias
necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos . Juan Antonio Xiol Rios; Roman Garcia Varela; Francisco
Marin Castan; Jos Antonio Seijas Quintana; Encarnacion Roca Trias. Firmado y rubricado. Publicacin.- Leda y
publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Roman Garcia Varela, Ponente que ha sido en el trmite
de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da de hoy;
de lo que como Secretario de la misma, certifico.

Nmero CENDOJ:28079110012009100631