EDJ 2004/200438, SAP Barcelona de 30 septiembre 2004

EL DERECHO
EDJ 2004/200438
Audiencia Provincial de Barcelona, sec. 4, S 30-9-2004, n 563/2004, rec. 910/2003. Pte: Riera Fiol, Amparo

RESUMEN

Frente a la sentencia de instancia, que estim la demanda, la AP desestima el recurso de apelacin interpuesto por
la parte demandada, y confirma dicha resolucin. La accin de retracto no ha caducado, dado que se ha ejercitado
antes de los sesenta das. La transmisin se ha realizado por auto de adjudicacin en subasta pblica, la perfeccin,
pero la consumacin se ha producido por la entrega del testimonio del auto. No es defectuosa la consignacin
efectuada por el arrendatario actor, al no constar la parte del precio, que del total importe, corresponde a la
porcin de la finca.

-NORMATIVA ESTUDIADA
Ley 83/1980 de 31 diciembre 1980. Arrendamientos Rsticos
art.88, art.91, art.96

+NDICE
+CLASIFICACIN POR CONCEPTOS JURDICOS
+FICHA TCNICA

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMO la
demanda interpuesta por D. Juan Pablo contra la entidad URBA ALMI, S.L. y, en consecuencia, DECLARO haber
lugar al derecho de retracto sobre "34 Hectreas de boscos i terres de conreu" de la finca inscrita en el Registro de la
Propiedad de Berga tomo NUM000 , libro NUM001 de Llu, folio NUM002 , inscripcin NUM003 (proviniente del
tomo NUM004 , libro NUM005 de Llu, folio NUM006 ) y CONDENO la demandada a estar y pasar por dicha
declaracin y a que otorgue escritura de segregacin y retroventa a favor del actor respecto de la porcin arrendada,
por el precio proporcional que se consign, o que, en su caso pudiese resultar, conforme a lo razonado en el
Fundamento Jurdico Sexto, con el apercibimiento de ser otorgada de oficio.
No procede hacer especial pronunciamiento sobre las costas."
SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelacin la parte demandada mediante su escrito
motivado, dndose traslado a la contraria; elevndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
TERCERO.- Se seal para votacin y fallo el da 13 de mayo de 2004.
CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo
para dictar sentencia.
VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado D AMPARO RIERA FIOL.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en primera instancia, que estima la demanda origen de las actuaciones, se
alza la sociedad demandada y alega, en primer lugar, caducidad del trmino para formalizar demanda de retracto, con
vulneracin del artculo 88 de la Ley de Arrendamientos Rsticos, al haber transcurrido ms de 60 das naturales
desde que el actor tuvo conocimiento de la transmisin de la finca; en segundo lugar, indica que existe una
presuncin "iuris tantum" de que el actor conoca las condiciones de la adjudicacin en pblica subasta; en tercer
lugar, que no cabe retracto, por tratarse de una subasta judicial dimanante de proceso de divisin de cosa comn
conocido por el actor; en cuarto lugar, la improcedencia del retracto por falta de identidad entre lo que es objeto de
arriendo y lo realmente enajenado; en quinto lugar, vulneracin del artculo 1518 del Cdigo Civil EDL1889/1 , al
consignarse una cantidad que no responde al valor de la cosa retrada, en relacin con el artculo 89 L.A.R., tambin
infringido; en sexto lugar, errnea remisin de la sentencia al trmite de ejecucin de sentencia, para la fijacin del
precio, mxime cuando tampoco se fijan en el fallo las bases o premisas para llevar a cumplimiento dicho trmite,
con infraccin del artculo 209.5 LEC EDL2000/77463 ; y, en sptimo lugar, infraccin de los artculos 86 y 89
L.A.R. en la forma en que son invocados en el Fundamento de Derecho Sexto de la sentencia.
SEGUNDO.- El primer motivo del recurso no puede prosperar, ya que, las pruebas de interrogatorio de parte y
testifical practicadas ponen de manifiesto de forma clara que los titulares anteriores de la finca litigiosa no
comunicaron al actor arrendatario las condiciones de la transmisin, ni el precio, ni el nombre y circunstancias del
adquirente, sin que tampoco ste ltimo pusiera en su conocimiento los datos necesarios, hasta que le remiti por
conducto notarial un requerimiento a fin de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 1982.

El hecho de que el arrendatario se hallara en las dependencias del Juzgado el da en que se celebr la subasta pblica,
como consecuencia de la peticin de divisin de cosa comn ejercitada por los anteriores propietarios, no significa
que conociera el resultado de la misma, ni siquiera puede desprenderse con certeza que conociera la celebracin de la
subasta, acto en el que ha quedado acreditado a travs de la prueba testifical, no estuvo presente, coincidiendo en tal
extremo los asistentes a dicha subasta, quienes indicaron que le vieron fuera pero no dentro de la sala donde se
celebr dicha subasta.
No ha quedado acreditada la intervencin del arrendatario en actuacin alguna de la que pueda desprenderse el
conocimiento necesario para que se inicie el transcurso del plazo de caducidad, y si bien el actor indica que acudan a
la finca distintas personas, en ningn momento la sociedad adjudicataria se present o se identific claramente como
nueva propietaria.
Cuando la transmisin se hace por escritura pblica, la perfeccin y consumacin de la compraventa coinciden en tal
acto, pero si se hace por auto de adjudicacin en subasta judicial, sta es la perfeccin pero la consumacin se
produce por la entrega a la parte del testimonio del auto, por lo que no se han infringido los artculos 88 y 118 L.A.R.
porque el retracto se ha ejercitado antes de los sesenta das hbiles desde la entrega del testimonio del Auto de la
adjudicacin.
Adems, para asegurar que el arrendatario pueda ejercitar este derecho, la propia Ley adopta una serie de medidas
principalmente en el artculo 91, obligando bajo pena de falsedad al transmitente a declarar que la finca no se
encuentra arrendada, y si lo estuviese previene una notificacin hecha en forma fehaciente para que pueda tener
conocimiento el arrendatario de la venta, y ejercitar, en su caso, el correspondiente derecho, no pudindose practicar
la inscripcin del ttulo de adquisicin en el Registro de la Propiedad en tanto no se justifique que tal notificacin se
ha practicado.
No puede olvidarse la reiterada doctrina jurisprudencial segn la cual, al no ser conocido el precio fijado, a efectos
del retracto, por la Sala de Instancia, no pudo el mismo ser consignado, por lo que el ofrecimiento que figura en la
demanda de dar fianza de consignar el precio de la venta tan pronto como fuere conocido, debe ser reputado
suficiente para el cumplimiento del precepto del artculo 1618 LEC EDL2000/77463 ; por lo que, procede la
desestimacin de los motivos primero y quinto del recurso.
TERCERO.- Por otra parte, no existe obstculo al ejercicio del derecho de retracto por la circunstancia de que la
enajenacin se produzca en subasta judicial, habiendo declarado la jurisprudencia que no est justificado entender
limitado el retracto a las adquisiciones derivadas del contrato de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el
curso de una subasta judicial, no slo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino
debido, principalmente, a la correlacin substancias que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones
verificadas por uno y otro mecanismo. As, la venta judicial debe entenderse como enajenacin, y el tercer motivo del
recurso debe decaer.
El artculo 96 de la LAR prev los supuestos en que el propietario no ha cedido en arrendamiento la totalidad de la
finca, sino slo una parte, reservndose la posesin y explotacin del resto, en cuyo caso no sera justo que se
ejercitara el retracto por la totalidad de la finca, de forma que se limita al mbito de lo que constituye la titularidad de
su explotacin. Por ello, el precepto exige que en el documento en que se formalice la transmisin se especifique la
cantidad que del total importe corresponde a la porcin arrendada, y, en consecuencia, tampoco puede prosperar el
cuarto motivo del recurso.
Finalmente, debe sealarse que, como antes se ha indicado, no puede considerarse defectuosa la consignacin
efectuada por el arrendatario, y que fue el propio incumplimiento de las obligaciones previstas en el citado artculo
96, al no hacerse constar la parte del precio que del total importe corresponda a la porcin de la finca objeto de

arrendamiento, lo que impidi una consignacin exacta, y el desconocimiento del valor de dicha porcin. La parte
demandada se opuso a la prctica de la prueba pericial propuesta a tal efecto por el actor, y el Juzgador de instancia
decidi posponer este extremo para el trmite de ejecucin de sentencia, no siendo admisibles los argumentos de la
parte apelante, sin que pueda entenderse vulnerado el artculo citado de la LEC EDL2000/77463 al estar claros los
puntos que debern ser objeto de valoracin, mxime cuando todo ello no es sino consecuencia de la propia actuacin
de la parte demandada.
CUARTO.- Lo anterior lleva a la conclusin de que procede mantener la sentencia impugnada, por sus propios y
acertados fundamentos, lo cual implica la imposicin a la parte apelante de las costas ocasionadas en esta alzada.

FALLO

Que desestimando el recurso de apelacin interpuesto por la representacin procesal de URBA ALMI, S.L. contra la
sentencia dictada por el Juzgado de 1 Instancia nm. 1 de Vic en los autos de Procedimiento Ordinario de retracto
nm. 418/02 de fecha 28 de mayo de 2003, debemos confirmar y confirmamos ntegramente dicha sentencia, con
imposicin a la parte apelante de las costas de este recurso.
Notifquese, y firme que sea esta resolucin devulvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con
testimonio de la misma para su cumplimiento.
As por esta nuestra sentencia, de la que se unir certificacin al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Nmero CENDOJ:08019370042004100542