Vous êtes sur la page 1sur 116

GUIDE DU SYNDIC

DE COPROPRIETE
DIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

3
SOMMAIRE
Prambule ............................................................................................ 5
PREMIERE PARTIE - LA COPROPRIETE : DEFINITION, REGIME
JURIDIQUE ET ORGANES DADMINISTRATION ..... 7
Chapitre 1 La coproprit dans le droit marocain :
Lgislation sur la coproprit ................................. 9
Chapitre 2 Organes dadministration de la coproprit . 15
Chapitre 3 Rgles juridiques applicables aux transactions
immobilires relatives la coproprit ............. 23
SECONDE PARTIE - LE SYNDIC ET SA MISSION DE GESTION
DE LA COPROPRIETE .......................................... 31
Chapitre 1 Le syndic ......................................................... 33
Chapitre 2 Les outils juridiques du syndic - Le rglement
de coproprit ................................................. 39
Chapitre 3 Les finances du syndic ................................... 41
Chapitre 4 La comptabilit du syndic ............................. 49
Chapitre 5 Gestion et tenue des documents et archives
du syndic .......................................................... 55
Chapitre 6 Organisation et conduite des assemble
gnrales .......................................................... 65
Chapitre 7 Entretien des biens de la coproprit ........... 71
TROISIEME PARTIE - LE SYNDIC DANS SES RELATIONS AVEC
LES COPROPRIETAIRES ET LES TIERS .................. 79
Chapitre 1 Relations du syndic avec les copropritaires 81
Chapitre 2 Relations du syndic avec le concierge et le
personnel dentretien ....................................... 85
Chapitre 3 Relations du syndic avec les tiers ................ 105

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

5
PREAMBULE
Le syndic de coproprit se trouve quotidiennement confront
des problmes ardus relatifs la gestion de la coproprit.
Pour faire face ces problmes, il est appel disposer de
connaissances dans divers domaines : juridiques, nancires,
comptables, administratives, techniques ...
Partant de ces considrations, le prsent guide a pour
objectifs de permettre aux personnes sadonnant cette
activit de :
- matriser le cadre lgislatif et rglementaire rgissant la
coproprit ;
- connatre les rgles et les procdures de cration et de
gestion du syndicat des copropritaires ;
- connatre ltendue, les limites et les consquences des
responsabilits du syndic ;
- se familiariser avec les techniques de gestion de la
coproprit (comptabilit, gestion des fonds, gestion
des documents) ;
- matriser les techniques de communication et de con-
duite des runions ;
- se familiariser avec certains aspects techniques relatifs
la maintenance et lentretien des installations et
quipements de la coproprit (lectricit, eau,
assainissement) ;
- connatre les voies de recours existantes en matire
de rglement des litiges inhrents la gestion de la
coproprit.
Ce guide est articul autour de 3 parties intitules comme
suit :
- Premire partie : la coproprit : dfinition, rgime
juridique et organes dadministration ;
- Seconde partie : le syndic et sa mission de gestion de la
coproprit ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

6
- Troisime partie : Le syndic dans ses relations avec les
copropritaires et les tiers.
Ces trois parties seront constitues de 14 chapitres couvrant
lensemble des domaines intressant lexercice de lactivit
de syndic de coproprit.
PPEMlEPE PAP7lE
|A COPPOPPlETE . DEFINl7lON,
PEQlME JUPIDlQUE ET ORQANE$
DADMINI$TPA7lON

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

9
Chapitre 1 La coproprit dans le droit
marocain : Lgislation sur la coproprit
La gestion de la coproprit ncessite la mise en place
dun cadre juridique et de structures appropries de nature
prenniser ce patrimoine immobilier et encourager les
promoteurs immobiliers y investir.
A cet effet, la loi 18-00 relative au statut de la coproprit
des immeubles btis entre en vigueur le 7 Novembre 2003 a
apport le cadre et les outils juridiques permettant datteindre
ces objectifs, en dnissant avec prcision les composantes
de la coproprit ainsi que les droits et obligations des
copropritaires, et en dotant cette institution des organes
adquats, dont le syndicat et le syndic de coproprit
constituent des composantes fondamentales.
1 Champs dapplication de la loi sur la coproprit
Selon larticle premier de la loi 18-00, les dispositions de ladite
loi sappliquent la proprit des immeubles btis diviss
par appartements, tages ou locaux et dont la proprit
appartenant plusieurs personnes est rpartie par lots
comprenant chacun une partie privative et une quote-part
des parties communes.
Elles sont applicables galement aux ensembles
immobiliers btis et aux diffrentes rsidences constitues
dhabitations contigus ou spares ayant des parties
communes appartenant dans lindivision lensemble des
copropritaires.
Ces dispositions sappliquent aussi bien aux immeubles
immatriculs ou en cours dimmatriculation qu ceux non
immatriculs.
Par ailleurs, selon larticle 46 de la loi 18-00, les dispositions
de cette loi sappliquent aux coopratives et associations
dhabitat. Celles-ci sont tenues, cet effet, dlaborer un
rglement de coproprit.
En cas de dissolution de la cooprative ou de lassociation,
un syndicat compos des membres de la cooprative ou de
lassociation est cr de plein droit, en raison de lexistence
des parties communes affectes lusage commun.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

10
2 Composantes de la coproprit
2.1 Parties privatives
Sont considres comme parties privatives des immeubles,
les parties bties ou non bties appartenant chaque
copropritaire dans le but den jouir individuellement et
personnellement.
Elles sont la proprit exclusive de chaque copropritaire.
2.2 Parties communes
Sont considres comme parties communes des immeubles,
les parties bties ou non bties destines lusage et la
jouissance de lensemble des copropritaires ou de certains
dentre eux.
Sont rputes parties communes:
- le sol ;
- les gros oeuvres de limmeuble, les fondations, les murs
porteurs et les caves quelque soit leur profondeur ;
- la faade de limmeuble ;
- les toits destins lusage commun ;
- les escaliers, les passages et les corridors destins lusa-
ge commun ;
- les loges des gardiens et des concierges ;
- les entres, les sous-sols et les ascenseurs destins lusa-
ge commun ;
- les murs et cloisons sparant deux appartements ou lo-
caux ;
- les quipements communs, y compris les parties y aff-
rentes qui traversent les parties privatives ;
- les coffres, ttes de chemine et les bouches daration
destins lusage commun.
Sont considres galement comme parties communes,
sauf stipulation dans les titres de proprit ou en cas de
contradiction entre ces titres :
- les toitures et les balcons non affects initialement
lusage individuel ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

11
- les cours et jardins;
- les locaux destins lusage commun.
Et dune manire gnrale, toute partie considre comme
telle ou que la nature de limmeuble exige quelle soit destine
lusage commun.
Sont considrs comme droits accessoires aux parties
communes :
- le droit de surlvation de limmeuble ;
- le droit ddier de nouvelles constructions dans les cours
ou dans les jardins et dans leurs sous-sols ;
- le droit dexcavation.
3 Droits et obligations des copropritaires
3.1 Droits des copropritaires
3.1.1 Droits individuels
Tout copropritaire a le droit de :
- disposer librement et pleinement de sa partie divise de
limmeuble ainsi que des parties indivises qui y sont ratta-
ches selon son affectation, quil sagisse de vente, de
legs ou autres ;
- accder aux archives, registres du syndicat, notamment
ceux relatifs la situation de la trsorerie ;
- dester en justice pour prserver ses droits dans limmeu-
ble en coproprit.
3.1.2 Droits collectifs
- Droit de prfrence : les copropritaires peuvent, la
majorit des trois quarts des voix instituer entre eux un
droit de prfrence en ce qui concerne tous les actes
de transfert de proprit et prvoir les modalits dexer-
cice dudit droit et ses dlais dans le rglement de co-
proprit.
- Droit de surlvation, dexcavation et reconstruction de
limmeuble : la condition dtre autoris par la rgle-
mentation en vigueur, lexercice de ce droit doit tre
approuv lunanimit par les copropritaires.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

12
Lorsquil sagit dune destruction partielle, la dcision de
la remise en tat de la partie endommage est prise la
majorit des trois quarts des voix des copropritaires.
3.1.3 Droits des locataires
Le copropritaire ayant mis en location sa fraction divise est
tenu de remettre au locataire une copie du rglement de
coproprit. Le locataire sengage respecter le rglement
dont il a pris connaissance et les dcisions prises par le syndicat
des copropritaires. Un article portant sur ces stipulations doit
tre insr dans le contrat de location.
Il y a lieu de prciser cet effet que le copropritaire rpond
personnellement du paiement des cotisations aux charges
en cas de location.
3.2 Obligations des copropritaires
3.2.1 Participation aux charges
Chacun des copropritaires est tenu de participer aux
charges relatives la conservation, lentretien et la gestion
des parties communes.
Sauf dispositions contraires dans le rglement de coproprit,
les charges relatives la conservation, lentretien et la gestion
des parties communes sont xes en fonction de la quote-
part de la partie divise de chaque copropritaire par rapport
limmeuble.
La modication de la rpartition des charges communes ne
peut tre dcide que par lassemble gnrale la majorit
des trois quart des voix des copropritaires.
Au cas o un copropritaire considre que sa participation
aux charges est suprieure son d, il peut porter le litige
devant le tribunal comptent pour en demander la rvision.
Dans ce cas, le procs est intent contre le syndicat des
copropritaires en prsence, le cas chant, du syndic.
En cas de cession dune partie divise, le cessionnaire est
solidairement responsable avec le cdant lgard du
syndicat pour garantir le paiement des crances du syndicat
dus par membre cdant.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

13
Les crances du syndicat relatives aux charges communes
lencontre des copropritaires sont prescrites, si elles ne
sont pas rclames, dans les deux ans compter de leur
approbation par lassemble gnrale.
3.2.2 - Excution de travaux sur les parties indivises
Le copropritaire, ses ayants droit ou loccupant ne doivent
pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises dcids
par lassemble gnrale, mme sils se ralisent lintrieur
des parties divises.
Le syndic est tenu dinformer le copropritaire ou, ses ayants
droit ou loccupant, de la nature des travaux huit jours avant
leur dmarrage, moins quil ne sagisse de travaux revtant
un caractre durgence visant prserver la scurit de
limmeuble en coproprit et celle de ses occupants.
En cas de refus par lun des copropritaires, le litige peut
tre port devant le juge des rfrs qui peut ordonner la
ralisation des travaux ncessaires, levant ainsi le prjudice.

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

15
Chapitre 2 Organes dadministration
de la coproprit
La coproprit comporte 4 organes :
- Le syndicat des copropritaires ;
- Le conseil syndical ;
- Lassemble gnrale des copropritaires ;
- Le syndic
1
.
1 Le syndicat des copropritaires
1.1 Cadre juridique du Syndicat des copropritaires
Selon larticle 13 de la Loi 18-00, tous les copropritaires dun
immeuble divis par appartements, tages et locaux tel que
stipul larticle premier de ladite loi, se trouvent de plein
droit groups dans un syndicat reprsentant lensemble des
copropritaires et ayant une personnalit morale et une
autonomie nancire.
Ce syndicat a pour objet la conservation de limmeuble et
ladministration des parties communes de la coproprit.
Le syndicat est administr par une assemble gnrale et
gr par un syndic.
1.2 Adhsion au syndicat
Larticle 14 de la loi stipule que tout copropritaire est, de
plein droit, membre du syndicat des copropritaires. Il est
tenu de participer aux activits du syndicat notamment aux
dcisions prises par lassemble gnrale par voie de vote.
Chaque copropritaire dispose dun nombre de voix
correspondant limportance de ses droits sur sa partie divise
dans limmeuble.
Le rglement de coproprit prcise le nombre de voix pour
chaque partie divise.
1. Le syndic de coproprit sera examin part dans la seconde partie
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

16
1.3 Constitution du syndicat
1.3.1 Lassemble gnrale constitutive
En rfrence larticle 16, lassemble gnrale des
copropritaires tient sa premire runion linitiative de lun
ou plusieurs copropritaires.
Elle procde, lors de cette premire runion, :
- ltablissement du rglement de coproprit sil nest
pas labor, ou son amendement le cas chant
- et, llection de lorgane de gestion de limmeuble.
1.3.2 Procdure administrative de la dclaration
de cration
Cette procdure est rglemente par les articles 2 et 5 de la loi
n75-00 promulgue par le Dahir n 1-02-206 du 23 juillet 2002,
modiant et compltant le Dahir n 1-58-376 du 3 joumada I
1378 (15 novembre 1958) rglementant le droit dassociation
(BO n 5048 du 17/10/2002).
IMPORTANT
Selon larticle 2 de la loi 75-00 rglementant le droit
dassociation, les associations de personnes peuvent
se former librement sans autorisation, sous rserve
de la dclaration lautorit locale stipule par les
dispositions de larticle 5 de ladite loi telles quexposes
ci-dessous.
1.3.2.1 Dclaration lautorit locale
En application de larticle 5 de la loi prcite, toute association
doit faire lobjet dune dclaration au sige de lautorit
administrative locale dans le ressort duquel se trouve le sige
de lassociation, directement ou par lintermdiaire dun
huissier de justice.
II en sera donn rcpiss provisoire, cachet et dat sur le
champ.
1.3.2.2 Forme et contenu de la dclaration
Selon larticle 5 prcit, la dclaration doit faire connatre :
- Le nom et lobjet de lassociation ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

17
- La liste des prnoms, noms, nationalit, ge, date et lieu
de naissance, profession et domicile des membres du
bureau dirigeant;
- La qualit dont ces membres disposent pour reprsenter
lassociation sous quelque dnomination que ce soit ;
- Copies de leurs cartes didentit nationale ou pour les
trangers de leurs cartes de sjour et des copies de leur
casier judiciaire ;
- Le sige de lassociation ;
- Le nombre et les siges de ses succursales, liales ou ta-
blissements dtachs, par elle crs, fonctionnant sous
sa direction ou en relation constante avec elle et dans
un but daction commune.
Les statuts seront joints la dclaration.
Trois exemplaires de ces pices seront dposs au sige
de lautorit administrative locale qui en transmettra un
exemplaire au secrtariat gnral du gouvernement.
La dclaration et les pices y annexes devront tre signes
et certies conformes par lauteur de la dclaration. Elles
seront assujetties au timbre de dimension, lexception de
deux exemplaires.
Eu gard ces dispositions, les documents ci-aprs devront
tre joints la dclaration de cration du syndicat des
copropritaires :
- Rglement de coproprit en 3 exemplaires sign et cer-
ti conforme loriginal par le syndic, dont un exem-
plaire est timbr ;
- Procs verbal de lassemble gnrale constitutive ayant
approuv le rglement de coproprit et nomm le syn-
dic et son adjoint ;
- Photocopies des cartes didentit et extraits de casier
judiciaire du syndic et son adjoint.
1.3.2.3 Avis du Parquet
Un exemplaire de la dclaration ainsi que des pices qui
lui sont annexes, sont adresss par lautorit locale, au
parquet du tribunal de premire instance comptent an
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

18
de lui permettre de formuler, le cas chant, un avis sur la
demande.
1.3.2.4 Dlivrance du rcpiss dnitif
Aprs que la dclaration ait satisfait aux formalits ci-dessus,
le rcpiss dnitif est dlivr obligatoirement dans un dlai
maximum de 60 jours ; dfaut, lassociation peut exercer
son activit conformment lobjet prvu dans ses statuts.
1.3.2.5 Dclaration des changements intervenus
dans ladministration du syndicat
Tout changement survenu dans ladministration ou la direction
ainsi que toute modication apporte aux statuts (rglement
de la coproprit) doivent, dans le mois de survenance, faire
lobjet dune dclaration dans les mmes formes que ci-
dessus.
Ces modications et changements ne sont opposables aux
tiers qu partir du jour o ils ont t dclars.
Dans le cas o aucun changement nest intervenu, une
dclaration doit en tre faite lpoque prvue par le
rglement de coproprit pour le renouvellement du
bureau.
Un rcpiss cachet et dat sur-le-champ est dlivr pour
toute dclaration de modication ou de non modication.
2 Le conseil syndical
Lorsquil sagit dun ensemble immobilier gr par plusieurs
syndicats de copropritaires, il est cr un conseil dnomm
conseil syndical qui a pour mission dassurer la gestion des
parties communes.
Le conseil syndical est compos dun ou de plusieurs
reprsentants de chaque syndicat des copropritaires. Ils sont
lus lors de la runion de lassemble gnrale de chacun
des syndicats membres du conseil syndical.
Le conseil syndical procde, lors de sa premire runion,
llection de son prsident parmi ses membres pour une
dure de deux ans et tient ses runions la demande de
son prsident ou linitiative de deux membres, toutes les
fois quil est jug ncessaire et, au moins une fois tous les six
mois.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

19
Le conseil syndical assume les taches qui lui sont cones en
vertu du rglement de coproprit ou des dcisions prises
par lassemble gnrale.
3 Lassemble gnrale
3.1 Rle de lassemble gnrale
Les dcisions relatives la gestion de la coproprit sont
prises par un organe juridique appel lassemble gnrale
des copropritaires.
A cet effet, larticle 15 de la Loi 18-00 stipule que lassemble
gnrale procde la gestion de limmeuble en coproprit
conformment la loi et au rglement de coproprit et
prend des dcisions dont lexcution est cone un syndic
ou, le cas chant, au conseil syndical.
Larticle 20 de la mme loi prcise que lassemble gnrale
est charge de :
- prendre les dcisions et de mettre en place des mesures,
devant assurer la scurit, la maintenance, la conserva-
tion et la jouissance de limmeuble ainsi que la scurit
et la quitude de ses habitants ;
- grer les parties communes en prenant les mesures ap-
propries en vue de prserver la scurit des usagers,
dassurer leur bonne jouissance et prserver lesthtique
et lagencement de limmeuble;
- dsigner et rvoquer le syndic et son adjoint ;
- dsigner le reprsentant du syndicat auprs du conseil
syndical prvu larticle 31 ci-aprs ;
- autoriser le syndic ou les tiers dester en justice ;
- mandater le syndic ou les tiers prendre certaines me-
sures;
- approuver le budget du syndicat, et xer les charges et
le plafond des dpenses ainsi quune rserve pour la pri-
se en charge des grands travaux dentretien.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

20
3.2 Diffrents types dassemble gnrale
3.2.1 Lassemble gnrale constitutive
Daprs larticle 16 de la Loi 18-00, lassemble gnrale
tient sa premire runion linitiative de lun ou plusieurs
copropritaires. Elle procde, lors de sa premire runion,
ltablissement du rglement de coproprit sil nest pas
labor, ou son amendement le cas chant et, llection
de lorgane de gestion de limmeuble conformment aux
dispositions de la prsente loi et des textes lgislatifs en
vigueur.
3.2.2 Lassemble gnrale ordinaire
Il ressort de larticle 16 de la Loi 18-00 que lassemble gnrale
ordinaire se runit au moins une fois par an.
3.2.3 Lassemble gnrale extraordinaire
Selon larticle 16 prcit, il peut tre tenu chaque fois quil est
ncessaire, une assemble gnrale extraordinaire laquelle
sont convoqus tous les copropritaires.
3.3 Convocation de lassemble gnrale
Le syndic convoque lassemble gnrale ordinaire ou
extraordinaire. (art. 16 de la Loi 18-00).
La convocation lassemble gnrale doit prciser :
- la date, lheure et le lieu de la runion ;
- les points inscrits lordre du jour ;
- l a possi bi l i t aux copropri tai res de consul ter l es
documents comptables avant la runion.
Les convocations doivent tre adresses aux copropritaires
au moins 15 jours lavance par courrier recommand avec
accus de rception.
Un avis prcisant les lments prcits doit galement tre
afch dans limmeuble.
3.4 Prsidence de lassemble gnrale
Selon larticle 17, lassemble gnrale lit parmi ses membres,
lors de chaque runion, son prsident pour en diriger les
travaux et dsigne un secrtaire pour dresser le procs verbal
de la runion.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

21
3.5 Quorum
Selon larticle 18 de la Loi 18-00, le quorum ncessaire pour
la tenue de lassemble gnrale est x la moiti des voix
des copropritaires.
Si le quorum de la moiti des voix des copropritaires nest
pas obtenu, une deuxime runion de lassemble gnrale
se tient dans un dlai de 30 jours et prendra les dcisions
la majorit des voix des copropritaires prsents ou
reprsents.
3.6 Reprsentation des copropritaires
Les personnes charges par les copropritaires pour les
reprsenter la runion de lassemble gnrale doivent
dtenir une procuration crite cet effet, quil y a lieu de
prsenter au prsident de la runion au dbut de la sance.
Larticle 14 prcise ce sujet que :
- le copropritaire peut mandater un tiers pour voter en
son nom condition que le mandataire ne reprsente
quun seul copropritaire. Ce mandat doit tre fait par
crit ;
- Si plusieurs copropritaires possdent une seule partie, ils
doivent dsigner leur reprsentant auprs du syndicat.

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

23
Chapitre 3 Rgles juridiques applicables
aux transactions immobilires
relatives la coproprit
1 - Rgles applicables aux ventes et locations des biens
immobiliers en coproprit
1.1 - Vente dun bien immobilier en coproprit
1.1.1 - Conditions de forme et de fond du contrat
de vente
Selon larticle 12 de la loi 18-00, tout acte relatif au transfert
de la coproprit ou de la constitution, du transfert, de la
modication dun droit rel ou de lextinction dudit droit, doit
tre tabli, sous peine de nullit, par acte authentique ou par
acte date certaine dress par un professionnel appartenant
une profession lgale et rglemente, autoris dresser
ces actes par la loi rgissant ladite profession.
Un exemplaire du rglement de coproprit et des pices y
annexes sont obligatoirement joints lacte dachat. Il est
fait mention dans lacte dacquisition que lacheteur a pris
connaissance du rglement de coproprit et des pices y
jointes.
1.1.2 - Personnes habilites rdiger le contrat
de vente
La liste nominative des professionnels agrs pour dresser les
actes prcits relatifs la coproprit est xe annuellement
par le ministre de la justice.
Sont inscrits sur cette liste les avocats agrs prs de la cour
suprme conformment larticle 33 du dahir portant loi
n1.93-162 du 22 rabii I 1414 (10 septembre 1993) organisant
la profession davocat.n 108, 101 portant promulgation de
loi n 28.08 du 20 chaoul 1429 (20 ctobre 2008) relatif
l'ameublement de la loi organisant la profession d'avocat.
Les conditions dinscription des autres professionnels agrs
dresser ces actes sont xes par voie rglementaire.
Lacte doit tre sign et paraph en toutes ses pages par les
parties et par celui qui la dress.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

24
Les signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises
par le chef du secrtariat greffe du tribunal de premire
instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat.
1.2 - Location dun bien immobilier en coproprit
Selon larticle 31 de la loi 18-00, le copropritaire ayant mis en
location sa fraction divise est tenu de remettre au locataire
une copie du rglement de coproprit.
Le locataire sengage respecter le rglement dont il a
pris connaissance et les dcisions prises par le syndicat des
copropritaires.
2 - Rgles applicables aux transactions sous le rgime
de la vente en ltat futur dachvement (VEFA)
La vente en ltat futur dachvement est rglemente par la
Loi n44.00 compltant le Dahir du 9 Ramadan 1331 (12 Aot
1913) formant code des obligations et des contrats (BO du
7 Novembre 2002) entre en vigueur depuis le 7 Novembre
2003.
2.1 Dnition de la VEFA
Larticle 618-1 de la loi en question dnit comme vente
dimmeuble en ltat futur dachvement, toute convention
par laquelle le vendeur soblige dier un immeuble dans
un dlai dtermin et lacqureur sengage en payer le prix
au fur et mesure de lavancement des travaux. Le vendeur
conserve ses droits et attributions de matre de louvrage
jusqu lachvement des travaux de limmeuble.
Larticle 618-2 prcise quant lui que la vente dimmeuble en
ltat futur dachvement, usage dhabitation, ou usage
professionnel, commercial, industriel ou artisanal par toute
personne de droit public ou de droit priv doit tre effectue
conformment aux dispositions de la loi en question.
2.2 Le contrat de vente prliminaire
2.2.1 Forme du contrat
La vente dimmeuble en ltat futur dachvement fait lobjet
dun contrat prliminaire qui doit tre conclu, sous peine de
nullit, soit par acte authentique, soit par acte ayant date
certaine dress par un professionnel appartenant une
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

25
profession lgale et rglemente autorise dresser ces
actes, par la loi rgissant ladite profession.
La liste nominative des professionnels agrs pour dresser
lesdits actes est xe annuellement par le ministre de la
justice.
Sont inscrits sur cette liste les avocats agrs prs la cour
suprme conformment larticle 33 du dahir n1.08.101
du promulgation de la n28.08 du 20 chaoual 1429 (20
octobre 2008) relatif l'ameublement de la loi Organisation
la Profession d'avocat.
Les conditions dinscriptions des autres professionnels agrs
pour dresser lesdits actes sont xes par voie rglementaire.
Lacte doit tre sign et paraph en toutes les pages par les
parties et par celui qui la dress.
Les signatures des actes dresss par lavocat sont lgalises
par le chef du secrtariat greffe du tribunal de premire
instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat
2.2.2. Conditions de la conclusion du contrat
prliminaire
Le contrat prliminaire de vente de limmeuble en ltat futur
dachvement ne peut tre conclu quaprs achvement
des fondations de la construction au niveau du rez-de-
chausse.
2.2.3 Contenu du contrat
Lacte de vente prliminaire doit comporter notamment les
lments suivants :
- Lidentit des parties contractantes ;
- Le titre de la proprit de limmeuble immatricul, objet
de la construction, ou les rfrences de la proprit de
limmeuble non immatricul, prcisant, le cas chant,
les droits rels et les servitudes foncires et toutes autres
servitudes;
- Le numro et la date de lautorisation de construire ;
- La description de limmeuble, objet de la vente ;
- Le pr i x de vente df i ni ti f et l es modal i ts de son
paiement;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

26
- Le dlai de livraison ;
- Les rfrences de la caution bancaire ou toute autre
caution ou assurance, le cas chant.
2.2.4 Documents joindre au contrat prliminaire
Doivent tre joints au contrat prliminaire les documents ci-
aprs :
- Les copies conformes des plans darchitecture ne varietur,
du bton arm et du cahier des charges ;
- Le certicat dlivr par lingnieur spcialis attestant
lachvement des fondations de la construction au
niveau du rez-de-chausse.
2.3 Le cahier des charges
Le vendeur doit tablir un cahier des charges de construction
prcisant :
- la consistance du projet ;
- sa dsignation ;
- l a nature des prestati ons et des qui pements de
limmeuble raliser ;
- et les dlais de ralisation et de livraison.
Le vendeur et lacqureur apposent leurs signatures au cahier
des charges.
Une copie certie conforme portant la signature lgalise
de lacqureur est dlivre ce dernier.
Lorsque limmeuble est immatricul, des copies du cahier des
charges, du plan darchitecture ne varietur et du rglement
de coproprit, le cas chant, doivent tre dposes la
conservation foncire.
Lorsque limmeuble est non immatricul, ces copies doivent
tre inscrites sur un registre spcial tenu au greffe du tribunal
de premire instance de la circonscription o se trouve
limmeuble et dposes auprs dudit greffe.
2.4 Versement du prix de vente
Sauf stipulation contraire des parties, lacqureur est tenu de
payer une partie du prix de la construction selon les phases
suivantes :
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

27
- achvement des travaux relatifs aux fondations de la
construction au niveau du rez-de-chausse ;
- achvement des gros uvres de lensemble de lim-
meuble;
- achvement des travaux de nition.
Est considre comme nulle et non avenue, toute demande
ou acceptation dun versement de quelque nature que ce
soit, avant la signature du contrat prliminaire de vente.
En cas de retard dans les paiements tels que prvus pour
chaque phase, lacqureur est passible dune indemnit
qui ne peut excder 1% par mois de la somme exigible, sans
toutefois dpasser 10% par an.
En cas de retard dans la ralisation des travaux de construction
dans les dlais impartis, le vendeur est passible dune
indemnit de 1% par mois de la somme due, sans toutefois
dpasser 10% par an.
Toutefois, lindemnit de retard ne sera applique quun
mois aprs la date de la rception de la partie dfaillante
dune mise en demeure adresse par lautre partie, par lune
des voies prvues par larticle 37 et suivants du code de
procdure civile.
2.5 Obligations du vendeur
Le vendeur sengage respecter :
- les plans darchitecture ;
- les dlais de ralisation des constructions ;
- et de manire gnrale, les conditions du cahier des
charges.
Toutefois et, aprs accord pralable de lacqureur, un dlai
supplmentaire de ralisation peut tre octroy au vendeur.
2.6 Garanties fournies lacqureur
Le vendeur doit constituer au prot de lacqureur une
caution bancaire ou toute autre caution similaire et, le cas
chant, une assurance an de permettre lacqureur
de rcuprer les versements en cas de non application du
contrat.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

28
Cette garantie prend n ltablissement du contrat dnitif
de vente et, lorsquil sagit dun immeuble immatricul
elle prend n linscription de ladite vente sur les registres
fonciers.
De mme, lorsque limmeuble est immatricul, et aprs
accord du vendeur, lacqureur peut, pour la conservation
de son droit, requrir du conservateur de la proprit foncire
la mention dune prnotation et ce sur production du contrat
prliminaire de vente.
La prnotation demeure valable jusqu linscription du
contrat dnitif de vente sur le titre foncier de limmeuble,
objet de la vente.
Ds la mention de la prnotation, il est interdit au conservateur
de dlivrer au vendeur le duplicata du titre foncier.
Le contrat dnitif prend rang la date de la mention de la
prnotation.
2.7 Le contrat de vente dnitif
Aprs rglement intgral du prix de limmeuble ou de la
fraction de limmeuble, objet du contrat prliminaire de la
vente, et achvement de la construction, le contrat dnitif
est conclu dans les mmes conditions que celles relatives au
contrat de vente prliminaire.
Limmeuble vendu nest rput achev, bien que les travaux
de sa construction soient termins, quaprs lobtention
du permis dhabiter, ou du certicat de conformit, ou le
cas chant, lorsque le vendeur prsente la demande
de lacqureur un certicat attestant que limmeuble est
conforme au cahier des charges.
A cet effet, Le vendeur est tenu, ds lobtention du permis
dhabiter ou du certicat de conformit, dans un dlai
nexcdant pas trente jours compter de la date de leur
dlivrance, den informer lacqureur, par lettre recom-
mande avec accus de rception, et requrir lclatement
du titre foncier, objet de la proprit sur laquelle est di
limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie
divise lorsque limmeuble est immatricul.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

29
2.8 Autres dispositions concernant la VEFA
Lacqureur ne peut cder les droits quil tient dune vente
dimmeuble en ltat futur dachvement une tierce
personne quaprs en avoir noti le vendeur par lettre
recommande avec accus de rception et condition
que cette cession soit effectue dans les mmes formes et
conditions que lacte prliminaire.
Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire dans les
droits et obligations de lacqureur envers le vendeur :
- En cas de rsiliation du contrat par lune des parties, la
partie lse droit une indemnit ne dpassant pas
10% du prix de vente ;
- Au cas o lune des parties refuse de conclure le contrat
de vente dnitif dans un dlai de trente jours comp-
ter de la date de la notication vise ci-dessus, la partie
lse peut intenter une action en justice pour la conclu-
sion du contrat dnitif ou de la rsiliation du contrat de
vente prliminaire.
Le jugement dnitif ordonnant la conclusion de la vente
vaut contrat dnitif.

$ECONDE PAP7lE
LE $YNDlC ET SA MI$SlON DE
QE$7lON DE |A COPPOPPlETE

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

33
Chapitre 1 Le syndic
1 Rle du syndic
Le syndic gre pour le compte des copropritaires les biens
qui leur sont communs, et excute lensemble des dispositions
du rglement de coproprit dont il a la charge.
Ainsi, sa fonction revt divers aspects, savoir :
1.1 - Aspects juridiques et organisationnels :
Le syndic convoque et organise lassemble gnrale
des copropritaires,
Il excute les dcisions prises dans ce cadre,
Il fait respecter le rglement de coproprit,
Il peut engager une procdure judiciaire lencontre
dun copropritaire ou dun tiers (avec lautorisation
de lassemble gnrale),
Il est le reprsentant permanent du syndicat des
copropritaires,
Il tient les archives de la coproprit.
1.2 - Aspects nanciers :
Le syndic gre les ressources nancires de la
coproprit,
Il rpartit les charges entre copropritaires
Il peroit les provisions pour charges,
Il rgle les fournisseurs,
Il soccupe des problmes de trsorerie et de la
comptabilit.
Il prsente le budget prvisionnel lassemble
gnrale.
1.3 - Aspects techniques :
Le syndic est responsable, pour les parties communes :
de la maintenance des locaux ;
de lentretien prventif et des rparations ;
Il ngocie les interventions avec les diffrents corps
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

34
dtat et contrle lexcution des travaux. Il soumet les
devis lassemble gnrale ;
Il gre le personnel de gardiennage ou dentretien
(concierge).
Il est noter ce sujet que la profession de syndic de
coproprit est rglemente dans plusieurs pays.
Ainsi, pour le cas de la France, le syndic de coproprit doit
possder une carte professionnelle renouveler annuellement
et pour cela, il doit :
justier de son aptitude professionnelle exercer cette
profession ;
fournir une garantie nancire destine assurer les
fonds dtenus ;
tre assur en responsabilit civile professionnelle
contre les risques pcuniaires encourus ;
tre inscrit au registre du commerce ;
ne pas tre frapp dune interdiction dexercice
dnie par la loi.
Pour ce qui est de notre pays, la fonction est exerce dans la
plupart des cas par des syndics copropritaires.
Des syndics professionnels voient le jour de plus en plus, mais il
nexiste aucune obligation lgale de faire appel ces syndics
et le recours leurs services demeure assez limit.
Compte tenu du cadre lgal introduit par la Loi 18-00, du
rle accord par cette Loi au syndic de coproprit et de
la ncessit dune mise niveau professionnelle de cette
catgorie dintervenants pour leur permettre de remplir
convenablement ce rle, le Ministre de lHabitat, de
lUrbanisme et de lAmnagement de lEspace a organis
un cycle de formation en faveur de cette catgorie
dintervenant.
2 Dsignation du syndic
Le syndic et son adjoint sont dsigns par lassemble
gnrale, parmi les copropritaires prsents ou reprsents,
la majorit des voix.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

35
Il peut tre dsign, la mme majorit, parmi les tiers et
peut tre une personne physique ou morale exerant titre
libral la profession de gestion des immeubles.
A dfaut de la dsignation dun syndic et de son adjoint, ils
sont dsigns la demande dun ou plusieurs copropritaires
par le prsident du tribunal de premire instance aprs
avoir inform lensemble des copropritaires et entendu les
prsents parmi eux.
Le syndic et son adjoint sont nomms pour une dure de
deux ans renouvelable.
3 Attributions du syndic
Le syndic est charg notamment :
- dexcuter les dispositions du rglement de coproprit
dont il est assign ;
- de concrtiser les dcisions de lassemble gnrale,
moins quelles ne soient cones au conseil syndical,
aux propritaires ou au tiers ;
- de veiller au bon usage des parties communes en assu-
rant leur entretien, la garde des principales entres de
limmeuble et les quipements communs;
- deffectuer les rparations urgentes mme dofce ;
- de prparer le projet du budget du syndicat en vue de
son examen et de son approbation par lassemble g-
nrale ;
- de collecter les participations des copropritaires aux
charges contre rcpiss ;
- de dlivrer un rcpiss au copropritaire en cas de
vente sil nest pas dbiteur lgard du syndicat ;
- dtablir de manire rgulire le budget du syndicat et la
tenue dune comptabilit faisant apparatre la situation
de trsorerie du syndicat et de chaque copropritaire ;
- de communiquer la situation de la trsorerie du syndicat
aux copropritaires, au moins tous les trois mois ;
- de tenir les archives et les registres relatifs limmeuble
et au syndicat et faciliter tous les copropritaires
laccs ces documents et notamment avant la tenue
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

36
de lassemble gnrale dont lordre du jour porte sur
lexamen de la comptabilit du syndicat ;
- dentreprendre les dmarches administratives qui lui sont
reconnues et celles qui lui sont dlgues ;
- de reprsenter le syndicat en justice sur ordre spcial de
lassemble gnrale.
4 Le syndic adjoint
En cas de dcs du syndic, de sa rvocation ou de sa
dmission, le syndic adjoint exerce les mmes attributions
que le syndic.
Le syndic adjoint exerce provisoirement les mmes attributions
en cas de refus du syndic de remplir son rle ou lorsquil
linforme de son absence ou de sa volont de cesser ses
fonctions.
En cas de litige, le syndic et son adjoint doivent se rfrer
une assemble gnrale qui se runit durgence.
Le syndic ou son adjoint est tenu responsable du non
accomplissement de ses tches.
5 Fin de la mission du syndic`
IMPORTANT
A lexpiration de sa mission, le syndic ou son adjoint
est tenu, dans un dlai maximum de 15 jours partir
de la nomination du nouveau syndic, de remettre
celui-ci tous les documents, archives, registres du
syndicat, et de limmeuble, la situation de trsorerie
et tous les biens du syndicat y compris les liquidits.
Aprs expiration du dlai de 15 jours prcit, et sans que la
passation des consignes ne soit effectue, le nouveau syndic
demande au prsident du tribunal de 1re instance statuant
en rfr, dordonner lancien syndic de sy plier sous
astreinte.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

37
6 Rmunration du syndic
Lassemble gnrale xe les honoraires du syndic et, le
cas chant, sa rmunration. A dfaut, ils sont xs par
lordonnance judiciaire de nomination du syndic.

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

39
Chapitre 2 - Les outils juridiques du syndic :
Le rglement de coproprit
1 Rle du rglement de coproprit
Le rglement de coproprit reprsente les statuts du syndicat
de coproprit. Larticle 8 de la Loi 18 - 00 stipule cet effet
que tout immeuble en coproprit soumis aux dispositions de
ladite loi est rgi par un rglement de coproprit.
Le propritaire initial ou les copropritaires dun commun
accord sont tenus dlaborer un rglement de coproprit
dans le respect des dispositions de ladite loi. Une copie doit
en tre remise tout copropritaire.
En cas dabsence du rglement de coproprit, un rglement
type de coproprit leur est applicable, le rglement est
labor par voie rglementaire.
Les copropritaires peuvent prescrire des conditions spciales
ou des obligations dtermines dans le rglement de
coproprit sous rserve des dispositions de la loi.
2 Elaboration du rglement de coproprit
Larticle 21 stipule de son ct qu la majorit des trois quart
des voix des copropritaires, lassemble gnrale statue
sur llaboration du rglement de coproprit sil nest pas
tabli ou son amendement, le cas chant, notamment
pour les parties communes, les conditions de leur usage et
jouissance.
3 Contenu du rglement de coproprit
Daprs les dispositions de larticle 9 de la loi 18 - 00, le
rglement de coproprit comporte obligatoirement les
lments suivants :
- la destination des parties privatives et communes et les
conditions de leur usage ;
- la dnition des rgles relatives ladministration des
parties communes et le droit de jouissance y affrent ;
- la dnition des rgles de gestion du syndicat et de la
tenue de lassemble gnrale ainsi que les critres de
dsignation du syndic et de son adjoint et, le cas chant,
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

40
du conseil syndical. Toutefois, cette dernire disposition
nest pas obligatoire si le nombre des copropritaires est
infrieur huit ;
- la rpartition des quotes-parts dindivisions relatives aux
parties communes chaque fraction divise.
4 Documents annexs au rglement de coproprit
Larticle 10 de la loi 18 - 00 stipule que les documents ci-aprs
sont accompagns au rglement de coproprit :
- les plans darchitecture ne varietur ;
- les plans topographiques approuvs dnissant les parties
individuelles et communes.
5 Dpt et publicit du rglement de coproprit
Selon larticle 11, le rglement de coproprit auquel sont
annexes les pices jointes et les modications ventuelles
faites conformment la loi doit faire lobjet, pour les
immeubles immatriculs, dun dpt et dun enregistrement
la conservation foncire du lieu de situation de limmeuble.
Si limmeuble est non immatricul, le rglement de coproprit
avec les modications portes ventuellement sur lui est
dpos au secrtariat-greffe du tribunal de premire instance
de la circonscription dont relve limmeuble.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

41
Chapitre 3 Les nances du syndic
Ce chapitre sera consacr certains aspects qui sont en
relation avec la gestion nancire du syndic, savoir :
- les comptes bancaires ;
- la rglementation des chques.
1 Les comptes bancaires
1.1 Nature des comptes bancaires
Les comptes de dpt comprennent 3 catgories :
- les comptes de dpt vue : les fonds qui y sont d-
poss peuvent tre mouvements principalement au
moyen de chques, dordres de virement bancaires et
de domiciliations bancaires ;
- les comptes sur carnet : seul le titulaire du compte (ou
son mandataire) peut disposer des fonds qui y sont d-
poss, au moyen du carnet qui lui est remis par sa ban-
que et qui sert de support de ce compte ;
- le compte de dpt terme : le titulaire du compte
ne peut disposer des fonds qui y sont dposs qu
lchance convenue lors de son ouverture. Il est pos-
sible dobtenir de sa banque une avance sur les fonds
dposs, en payant des intrts dun taux suprieur
celui peru.
1.2 Ouverture de compte bancaire
Les conditions douverture diffrent selon quil sagisse dune
personne physique ou dune personne morale.
En ce qui concerne le Syndicat des copropritaires, personne
morale, les documents ncessaires pour louverture de
compte bancaire se prsentent comme suit :
- copie du Rglement de coproprit certie conforme
loriginal ;
- copie du procs-verbal de lassemble gnrale ayant
lu le syndic et son adjoint;
- copies des cartes didentit nationale du syndic et de
son adjoint ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

42
- rcpiss de la dclaration lautorit locale de la
constitution du syndicat.
2 Rglementation des chques bancaires
Les chques bancaires sont rgis par les articles 239 328 du
code de commerce.
2.1 Forme du chque
Le chque doit contenir obligatoirement les mentions
suivantes :
- le nom du tir (la banque charge du paiement du ch-
que);
- lindication du lieu o le paiement doit seffectuer;
- lindication de la date et du lieu o le chque est cr;
- le nom et la signature du tireur (le titulaire du compte sur
lequel le chque est tir).
Un chque non conforme aux formules dlivres par
ltablissement bancaire ou dans lequel lune des
nonciations obligatoires fait dfaut est rput non valable
comme chque.
2.2 Paiement du chque
Le chque est payable vue. Toute mention contraire est
rpute non crite.
Le chque prsent au paiement avant le jour indiqu comme
date dmission est payable le jour de la prsentation.
Le chque sans indication du bnciaire vaut comme
chque au porteur.
Le chque dont le montant est crit la fois en toutes lettres
et en chiffres vaut, en cas de diffrence, pour la somme
crite en toutes lettres.
Le chque dont le montant est crit plusieurs fois soit en
toutes lettres, soit en chiffres, ne vaut, en cas de diffrence,
que pour la moindre somme.
Dans ces deux cas, la banque est tenue au paiement du
chque conformment aux dispositions prcites.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

43
Si la provision est infrieure au montant du chque,
ltablissement bancaire tir est tenu de proposer le paiement
jusqu concurrence de la provision disponible.
Le tir ne peut refuser ce paiement partiel.
Toute personne qui remet un chque en paiement doit
justier, son identit au moyen dun document ofciel portant
sa photographie:
- Pour les personnes physiques:
La carte didentit nationale ;
La carte dimmatriculation pour les trangers rsidents ;
Le passeport ou tout autre pice didentit en tenant
lieu pour les trangers non-rsidents.
- Pour les personnes morales:
Lidentit de la ou des personnes physiques habilites
effectuer lopration prcite ;
Ainsi que le numro dinscription limpt sur les
socits, au registre du commerce ou limpt des
patentes.
2.3 Transmission du chque
Le chque stipul payable au profit dune personne
dnomme avec ou sans clause expresse ordre est
transmissible par la voie de lendossement.
Lendossement transmet tous les droits rsultant du chque
et notamment, la proprit de la provision.
2.4 Prsentation du chque
Le chque mis et payable au Maroc, doit tre prsent au
paiement dans le dlai de vingt jours.
Le chque mis hors du Maroc et payable au Maroc doit
tre prsent dans un dlai de soixante jours.
La banque doit payer le chque mme aprs lexpiration du
dlai de prsentation.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

44
2.5 Certication du chque
Tout chque pour lequel la provision correspondante existe
la disposition du tireur doit tre certi par le tir si le tireur ou
le porteur le demande.
La provision du chque certi reste, sous la responsabilit du
tir, bloque au prot du porteur jusquau terme du dlai de
prsentation.
La certication rsulte de la signature du tir au recto du
chque. Elle ne peut tre refuse que pour insufsance de
la provision.
2.6 Barrement du chque
Le tireur ou le porteur dun chque peut le barrer avec les
effets indiqus ci-dessous.
Le barrement seffectue au moyen de deux barres parallles
apposes au recto. Il peut tre gnral ou spcial.
Le barrement est gnral sil ne porte entre les barres aucune
dsignation ou la mention dun tablissement bancaire ou
un terme quivalent. Un tel chque ne peut tre pay par
la banque qu lun de ses clients ou un tablissement
bancaire.
Il est spcial si le nom dun tablissement bancaire est inscrit
entre les deux barres. Un tel chque ne peut tre pay par
le tir qu ltablissement bancaire dsign ou, si celui-ci
est le tir, qu son client. Toutefois, ltablissement bancaire
dsign peut recourir pour lencaissement un autre
tablissement bancaire.
2.7 Opposition au paiement dun chque
Il nest admis dopposition au paiement du chque quen cas
de perte, de vol, dutilisation frauduleuse ou de falsication
du chque, de redressement ou de liquidation judiciaire du
porteur.
Le tireur doit immdiatement conrmer son opposition par
crit quel que soit le support de cet crit et appuyer cette
opposition par tout document utile.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

45
2.8 - Recours faute de paiement du chque : Le
prott
Le porteur peut exercer ses recours contre les endosseurs, le
tireur et les autres obligs, si le chque, prsent en temps
utile, nest pas pay et si le refus de paiement est constat
par un prott.
Le prott doit tre fait avant lexpiration du dlai de
prsentation. Il doit tre fait par les agents du secrtariat-
greffe du tribunal au domicile de celui sur qui le chque tait
payable ou son dernier domicile connu.
Nul acte de la part du porteur du chque ne peut suppler
lacte du prott, hors les cas de perte ou de vol du chque.
La notication faite au tireur du prott vaut commandement
de payer.
Le porteur du chque protest peut solliciter une ordonnance
sur requte lautorisant faire procder toute saisie
conservatoire contre les signataires du chque.
A dfaut de paiement lexpiration dun dlai de trente jours
aprs la saisie, le porteur du chque peut faire procder la
vente des objets saisis.
Toutes les personnes obliges en vertu dun chque sont
tenues solidairement envers le porteur.
Le porteur peut rclamer celui contre lequel il exerce son
recours:
- le montant du chque non pay ;
- les intrts partir du jour de la prsentation dus au taux
lgal pour les chques mis et payables au Maroc; ce
taux tant major de 1% pour les autres chques ;
- les frais de prott, ceux des avis donns ainsi que les
autres frais.
Celui qui a rembours le chque peut rclamer ses
garants:
- la somme intgrale quil a paye ;
- les intrts de ladite somme partir du jour o il la d-
bourse, calculs au taux lgal pour les chques mis et
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

46
payables au Maroc, ce taux tant major de 1% pour
les autres chques;
- les frais supports.
2.9 Prescriptions
Les actions en recours du porteur contre les endosseurs, le
tireur et les autres obligs se prescrivent par six mois partir
de lexpiration du dlai de prsentation.
Les actions en recours des divers obligs au paiement dun
chque les uns contre les autres se prescrivent par six mois
partir du jour o loblig a rembours le chque ou du jour o
il a t lui-mme actionn.
Laction du porteur du chque contre le tir se prescrit par un
an partir de lexpiration du dlai de prsentation.
Toutefois en cas de dchance ou de prescription, il subsiste
une action contre le tireur qui na pas fait provision ou les
autres obligs qui se seraient enrichis injustement.
2.10 Dispositions gnrales et pnales
Entre commerants et pour faits de commerce, tout
paiement d'une valeur suprieure dix mille dirhams doit
avoir lieu par chque barr ou par virement.
Les inobservations de ces dispositions sont passibles dune
amende dont le montant ne peut tre infrieur 6% de la
valeur paye.
Le crancier et le dbiteur sont solidairement responsables
du paiement de cette amende.
Une amende de six pour cent du montant du chque,
avec un minimum de 100 dirhams, est applicable dans les
cas suivants :
- Le tireur qui met un chque ne portant pas lindication
du lieu de lmission ou sans date ;
- celui qui revt un chque dune fausse date ;
- celui qui tire un chque sur une personne autre quun
tablissement bancaire.
La mme amende est due personnellement et sans recours
par le premier endosseur ou le porteur et par celui qui paie
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

47
ou reoit en compensation un chque sans indication du lieu
dmission ou sans date.
Le tireur du chque qui omet de maintenir ou de constituer la
provision du chque en vue de son paiement prsentation
est passible de la mme amende.
Tout tablissement bancaire qui refuse le paiement d'un
chque tir sur ses caisses est tenu de dlivrer au porteur ou
son mandataire un certicat de refus de paiement.
L'tablissement bancaire tir qui a refus le paiement d'un
chque pour dfaut de provision sufsante doit enjoindre
au titulaire du compte de restituer tous les tablissements
bancaires dont il est le client, les formules en sa possession et
en celle de ses mandataires et de ne plus mettre, pendant
une dure de dix ans, des chques autres que ceux qui
permettent le retrait de fonds par le tireur auprs du tir ou
ceux qui sont certis.
Toutefois, condition de ne pas encourir une interdiction
pnale, le titulaire du compte recouvre la possibilit dmettre
des chques lorsquil justie:
- quil a rgl le montant du chque impay ou a consti-
tu une provision sufsante et disponible pour son rgle-
ment par les soins du tir;
- quil sest acquitt de lamende scale xe comme
suit :
5% du montant du ou des chques impays faisant
lobjet de la premire injonction ;
10% du montant du ou des chques faisant lobjet de
la deuxime injonction ;
20% du montant du ou des chques faisant lobjet de
la troisime injonction et des injonctions suivantes.
Est passible d'un emprisonnement d'un cinq ans et d'une
amende de 2.000 10.000 dirhams sans que cette amende
puisse tre infrieure 25% du montant du chque ou de
linsufsance de provision:
- le tireur dun chque qui omet de maintenir ou de consti-
tuer la provision du chque en vue de son paiement
la prsentation;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

48
- le tireur du chque qui fait irrgulirement dfense au
tir de payer ;
- toute personne qui contrefait ou falsie un chque ;
- toute personne qui, en connaissance de cause, accepte
de recevoir, dendosser ou davaliser un chque falsi
ou contrefait ;
- toute personne qui, en connaissance de cause, fait usa-
ge ou tente de faire usage dun chque contrefait ou
falsi ;
- toute personne qui, en connaissance de cause, accep-
te de recevoir ou dendosser un chque la condition
quil ne soit pas encaiss immdiatement et quil soit
conserv titre de garantie.
Les chques contrefaits ou falsis sont consqus et
dtruits. La conscation des matires, machines, appareils
ou instruments qui ont servi ou taient destins servir la
fabrication des dits chques sera prononce par dcision de
justice, sauf lorsquils ont t utiliss linsu du propritaire.
- Lorsque le tireur dun chque sans provision aura consti-
tu ou complt la provision dans les vingt jours de la
prsentation, la peine demprisonnement pourra tre
rduite ou entirement supprime, tant son gard
qu celui de tous co-auteurs ou complices.
- En outre, le tribunal peut prononcer lencontre des
condamns au titre des dlits prcits, linterdiction
pour une dure de un cinq ans dmettre des ch-
ques autres que ceux qui permettent exclusivement le
retrait de fonds par le tireur auprs du tir ou ceux qui
sont certis.
Est passible de l'emprisonnement d'un mois deux ans et
d'une amende de 1.000 10.000 dirhams celui qui met des
chques au mpris de l'injonction qui lui a t adresse par
la banque ou en violation de l'interdiction prononce son
encontre par la justice.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

49
Chapitre 4 La comptabilit du syndic
La comptabilit est une technique quantitative de gestion
utile et indispensable pour tout agent conomique quelque
soit sa taille, son activit et le domaine dans lequel il opre.
La tenue dune comptabilit est une obligation lgale pour
les commerants.
Pour ce qui est du syndic, le cadre juridique de la tenue de
la comptabilit de la coproprit est x par la Loi 18-00
rglementant la coproprit des immeubles btis.
1 Notions gnrales sur la comptabilit
1.1 - Dnition et rle de la comptabilit
La comptabilit est une technique quantitative de gestion
utile et indispensable pour tout agent conomique quelque
soit sa taille, son activit et le domaine dans lequel il opre.
La tenue dune comptabilit est dabord une obligation
lgale. Tel est le cas, par exemple, pour les commerants.
Larticle 1 du Dahir n 1-92 du 25 Dcembre 1992 portant
promulgation de la Loi n 9-88 relative aux obligations
comptables des commerants, stipule que toute personne
physique ou morale ayant la qualit de commerant au sens
du code de commerce est tenue de tenir une comptabilit
dans les formes prescrites par la prsente loi .
Par ailleurs, la loi n 15-95 formant code du commerce stipule
dans son article 19 que Le commerant tient une compta-
bilit conformment aux dispositions de la loi n 9-88 relative
aux obligations comptables des commerants promulgue
par le Dahir n 1-92-138 du 30 joumada II 1413 (25 dcembre
1992) en ajoutant que Si elle est rgulirement tenue, cette
comptabilit est admise par le juge pour faire preuve entre
commerants raison des faits de commerce .
Pour sa part, larticle 18 du mme texte stipule que Tout
commerant, pour les besoins de son commerce, a lobligation
douvrir un compte dans un tablissement bancaire ou dans
un centre de chques postaux .
Enn, il est utile de rappeler les termes de larticle 20 du code
de commerce qui stipule que Les tiers peuvent opposer
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

50
au commerant le contenu de sa comptabilit mme
irrgulirement tenue .
Les syndics de coproprit professionnels sont des
commerants et sont de ce fait tenus par ces dispositions
lgales dans la gestion de leurs entreprises.
Pour les oprations de gestion de la coproprit effectues
tant par les syndics professionnels que bnvoles (choisis
parmi les copropritaires), les rgles comptables applicables
sont celles xes par la loi 18-00 et seront tudies dans le
second paragraphe de ce chapitre.
La comptabilit est galement un outil de gestion qui permet
aux dirigeants de lentreprise ainsi quaux tiers (fournisseurs,
clients, actionnaires, relations bancaires et nancires) de
connatre la situation de laffaire et dapprcier sa gestion.
1.2 La tenue de la comptabilit
La tenue de la comptabilit doit satisfaire aux rgles suivantes :
- Tenir la comptabilit en monnaie nationale ;
- Adopter la technique de la partie double garantissant
lgalit arithmtique des mouvements dbit et crdit
des comptes et des quilibres qui en dcoulent ;
- Sappuyer sur des pices justicatives dates, conser-
ves, classes dans un ordre dni, susceptibles de servir
comme moyen de preuve et portant les rfrences de
leur enregistrement en comptabilit ;
- Respecter lenregistrement chronologique des oprations ;
- Tenir des livres supports permettant dtablir les tats de
synthse de n dexercice prvus par la rglementation
en vigueur ;
- Permettre un contrle comptable able contribuant pr-
venir les erreurs et fraudes et la protection du patrimoine ;
- Contrler par inventaire lexistence et la valeur des l-
ments actifs et passifs ;
- Permettre pour chaque enregistrement comptable den
connatre lorigine, le contenu, limputation par nature,
la qualication sommaire ainsi que la rfrence de la
pice justicative qui lappuie.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

51
1.3 - Les supports comptables
Les supports de base de la comptabilit sont les suivants :
- Le livre-journal tenu dans les conditions prescrites par la
loi dans lequel sont enregistres les oprations jour par
jour et opration par opration ;
- Le grand-livre form de lensemble des comptes indivi-
duels et collectifs qui permet le suivi de ces comptes.
Chaque compte fait apparatre distinctement le solde
de dbut dexercice, le cumul des mouvements dbit
et crdit depuis le dbut dexercice ainsi que son solde
en n de priode ;
- La balance faisant apparatre pour chaque compte le
solde au dbut dexercice, le cumul des mouvements
dbit et crdit depuis le dbut dexercice, et le solde en
n de priode ;
- Le livre dinventaire dans lequel sont transcrits le bilan et
le compte de produits et charges de chaque exercice.
1.4 - Procdures denregistrement Principe de la
comptabilit partie double
Toute opration comptable est traduite par une criture
affectant au moins deux comptes dont lun est crdit et
lautre est dbit.
Lorsquune opration est enregistre, les totaux des sommes
inscrites au crdit et au dbit doivent tre strictement gaux.
Les critures sont enregistres sur le journal dans un ordre
chronologique, et reportes sur le grand livre. Les totaux des
mouvements des deux documents doivent tre gaux.
Le journal doit tre tenu sans blanc ni altration daucune sorte.
Les critures sont passes dans le journal opration par
opration et jour par jour. Toutefois, les oprations de mme
nature ralises en un mme lieu et au cours dune mme
journe peuvent tre regroupes et enregistres en une
mme criture.
Toute correction derreur doit laisser lisible lenregistrement
initial erron. La comptabilit doit tre organise de telle sorte
que les corrections soient effectues par nombre ngatif
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

52
ou par contre-passation. La comptabilisation par montant
ngatif nest admise que pour la correction derreur.
2 Tenue de la comptabilit du syndicat des coprop-
ritaires
2.1 Cadre juridique de la tenue de la comptabilit
de la coproprit
Larticle 24 de la Loi 18-00 stipule que :
- Les comptes du syndicat comprenant le budget prvi-
sionnel, les charges et produits de lexercice, la situation
de trsorerie, ainsi que les annexes au budget prvision-
nel sont tablis conformment des rgles comptables
spciques xes par voie rglementaire.
- Les comptes sont prsents avec comparatif des comp-
tes de lexercice prcdent approuv ;
- Les charges et les produits du syndicat, prvus au plan
comptable, sont enregistrs ds leur engagement par
le syndicat indpendamment de leur rglement ou ds
rception par lui des produits. Lengagement est sold
par le rglement.
Larticle 26 de la mme loi prcise de son ct, que parmi les
missions dvolues au syndic gurent celles ci-aprs :
- de prparer le projet du budget du syndicat en vue de son
examen et de son approbation par lassemble gnrale;
- de collecter les participations des copropritaires aux
charges contre rcpiss ;
- de dlivrer un rcpiss au copropritaire en cas de
vente sil nest pas dbiteur lgard du syndicat ;
- dtablir de manire rgulire le budget du syndicat et la
tenue dune comptabilit faisant apparatre la situation
de trsorerie du syndicat et de chaque copropritaire ;
- de communiquer la situation de la trsorerie du syndicat
aux copropritaires, au moins tous les trois mois ;
- de tenir les archives et les registres relatifs limmeuble et
au syndicat et faciliter tous les copropritaires laccs
ces documents et notamment avant la tenue de las-
semble gnrale dont lordre du jour porte sur lexa-
men de la comptabilit du syndicat.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

53
Il y a lieu de rappeler ce sujet les dispositions de larticle 32
de la mme Loi qui stipulent que tout copropritaire a droit
daccs aux archives, registres du syndicat, notamment ceux
relatifs la situation de la trsorerie.
2.2 Nature des oprations comptables relatives
au syndicat des copropritaires
Les comptes du syndicat des copropritaires sont constitus
de deux catgories :
- Les comptes relatifs la gestion et ladministration de la
coproprit ;
- Les comptes relatifs la situation nancire du syndicat.
2.2.1 Les comptes relatifs la gestion et
ladministration de la coproprit
La gestion et ladministration de la coproprit ncessitent :
- lengagement de dpenses appeles charges ;
- la perception de recettes appeles produits.
2.2.1.1 Les charges
Les charges comprennent toutes les dpenses ralises pour
le compte de la gestion de la coproprit. Elles comprennent
notamment :
- les charges de consommation deau et dlectricit ;
- les charges du personnel (concierge, jardinier, femme
de mnage, ) ;
- les indemnits verses au syndic de coproprit ;
- les frais de maintenance et dentretien des parties com-
munes ;
- les charges dadministration du syndicat ;
- autres frais et charges.
2.2.1.2 Les produits
Les produits comprennent les recettes gnres par la
gestion de la coproprit. Elles sont constitues notamment
des rubriques suivantes :
- Participation des copropritaires aux charges ;
- Produits locatifs ;
- Produits nanciers ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

54
- Produits gnrs par lutilisation des parties communes
par des tiers ;
- autres produits.
2.2.2 Comptes de la situation nancire du
syndicat
Ces comptes comprennent :
- Les comptes gnraux du syndicat, composs de la si-
tuation des fonds en caisse, de la situation du compte
bancaire, ainsi que de la situation des crances et des
dettes ;
- Les comptes individuels de chaque copropritaire repr-
sentant sa situation nancire vis--vis du syndicat.
2.3 Aspects techniques de la tenue de la
comptabilit
2.3.1 Rgles observer
La tenue de la comptabilit doit satisfaire aux rgles
suivantes:
- Enregistrement des oprations au jour le jour sur les sup-
ports comptables
- Les oprations doivent tre enregistres au plus tard
la n de la journe, o elles ont t effectues, sur les
supports comptables appropris prvus cet effet,
savoir :
Le livre journal ;
Le grand livre ;
Adopter la technique de la comptabilit partie
double.
Cette technique garantit lgalit arithmtique des
mouvements dbit et crdit des comptes et des quilibres
qui en dcoulent.
Ainsi, la comptabilisation dune dpense se fera de la manire
suivante :
- au dbit : le compte de charge concern par la d-
pense;
- au crdit : le compte de trsorerie mouvement pour le
rglement de cette dpense.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

55
Chapitre 5 Gestion et tenue
des documents et archives du syndic
Lorsque lon connat limportance des archives pour une
institution ou une organisation dtermine, on comprend bien
que cette proccupation devrait tre aussi fondamentale
pour le syndic de coproprit.
En effet, maillon fondamental de la gestion de la coproprit,
le syndic fonctionne comme une entreprise. A ce titre,
il envoie et reoit un certain nombre de documents et
correspondances dont la gestion lui incombe.
Il est constat que de nombreux syndics de coproprit perdent
ou dtruisent, par ngligence ou par mconnaissance de leur
importance, les documents qui devraient tre conservs.
Par ailleurs, la documentation que reoit ou met le syndic
de coproprit lui cause souvent des difcults de gestion.
Les objectifs de ce chapitre sont de permettre aux syndics de
coproprit de :
- dnir ce quest un document darchives ;
- comprendre limportance et la fonction des archives ;
- mettre en place et grer convenablement un systme
darchivage efcace.
Partant de ces objectifs, le prsent chapitre comportera deux
parties :
- Principes gnraux de la gestion des archives ;
- Tenue des archives de la coproprit.
1 - Principes gnraux de la gestion des archives
1.1 Fonction des archives
1.1.1. Dnition
Les archives sont constitues par lensemble des documents
produits par une entreprise ou une organisation relatifs
lexercice de son activit professionnelle.
Archiver, cest rassembler, classer et conserver ces documents.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

56
Tout document ancien ou qui vient dtre produit est en
principe un document darchives comme par exemple :
- Textes rglementaires et lgislatifs rgissant la copro-pri-
t ;
- Registres, divers cahiers de gestion ou inventaire, listes
diverses, ches, etc
- la correspondance ou collection du courrier ;
- Contrats,.
- Documents comptables, etc
1.1.2. Importance des archives
Les archives sont une source inestimable de renseignements
sur lactivit dune personne, dune entreprise ou dune
institution.
Considrant le cas prcis du syndicat de coproprit, nous
dirons que les archives sont un outil de gestion, de planication
des activits et un outil de mmoire et de conservation des
affaires traites et des textes ofciels.
Les archives permettent de :
- retracer lorigine, lhistoire des affaires traites ;
- fournir rapidement une information demande ;
- mieux grer le fonctionnement de la coproprit.
Les archives servent de preuve pour justier les actions ralises
et les dcisions prises. Elles ont une valeur probante.
1.1.3. Les diffrentes archives
On distingue trois types darchives :
- Les archives du premier ge ou archives vivantes :
appeles aussi archives administratives ou archives
courantes, ce sont les documents ayant moins de cinq
(05) ans dge, et sont frquemment utilises.
- Les archives du second ge ou archives intermdiaires : On
classe dans cette catgorie les documents ayant 5 10
ans dexistence. Elles sont peu utilises et leur rfrence
est moindre.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

57
- Les archives du troisime ge ou archives mortes :
aprs une dure de 10 ans, les documents deviennent
des archives mortes ou encore archives historiques ou
dnitives.
Par ailleurs, il est important de signaler que certains documents,
ouvrages ou textes lgislatifs ou rglementaires peuvent
dater de plus de cinq ans et nanmoins tre classs dans les
archives vivantes du fait de leur porte toujours actuelle.
1.2. La gestion des archives
Grer, au sens le plus large, cest mettre en oeuvre les moyens
qui permettent de raliser les objectifs assigns.
Grer, cest aussi prvoir. Pour grer les archives de la
coproprit, le syndic devra donc mettre en oeuvre une
stratgie efcace lui permettant :
- dvaluer limportance des documents archiver ;
- de savoir les trier ;
- de trouver un systme de classement et de conservation
de ces archives.
1.2.1. La cration des archives
Pour crer des archives dans un syndicat de coproprit, il
faut commencer par tudier et comprendre son fonction-
nement.
Cette comprhension passe par ltude du cadre cono-
mique et rglementaire rgissant la coproprit.
Elle permet alors de crer un cadre de classement en fonction
des diffrentes contraintes de gestion.
Chaque syndicat de copropritaires laborant des
documents pour lexcution de sa mission, ces documents
peuvent tre archivs : cest le fonds darchives.
Le fonds darchives est lensemble des documents provenant
de lactivit dune personne, dune entreprise ou dune
organisation.
La cration des archives est base sur un traitement intellectuel
se droulant en plusieurs tapes qui sont : le tri, le classement,
lanalyse et la rdaction du rpertoire, la conservation.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

58
Le tri et le classement sont deux oprations qui ont un triple
but :
- liminer les documents inutiles ou prims ;
- savoir ce que lon possde ;
- pouvoir le retrouver rapidement.
En outre, le classement est labor en tenant compte
de ltude fondamentale des fonctions de lagence
immobilire.
1.2.2. Le tri des archives
Le tri est une opration dlicate qui engage la responsabilit
du responsable de lagence immobilire puisquelle pose le
problme des liminations.
Il faut donc savoir dtruire . Le tri est une opration slective
qui permet de rpartir les documents en trois catgories :
- les documents ayant perdu toute valeur et pouvant tre
supprims sans dlais ;
- les documents prsentant un intrt pour le syndicat de
coproprit pendant une dure variable ;
- les documents conserver dune faon illimite.
Dans les dossiers retenus, on ne gardera que le document
original.
Certains documents seront conservs titre de spcimens.
1.2.3. Le classement des archives
Il ne faut pas confondre classement et classication.
Le classement est dordre matriel, cest lopration physique
de rangement.
La classication est dordre intellectuel, cest la dtermination
du thme de rangement.
Le classement est lopration qui aboutit au rangement
des documents, selon un ordre prtabli que lon dcrira
prcisment par la suite. Les documents sont classs selon
leur origine par dossier.
Lunit de base du classement est donc le dossier, les
documents le constituant tant les pices (ex : une lettre, un
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

59
procs-verbal, un registre, etc.) qui se rangent lintrieur du
dossier.
Dans le cas o lon se retrouve avec un nombre important
de pices isoles, sans dossier dorigine, il faut constituer un
dossier divers avec un inventaire pice pice. Cest une
solution de dernier recours qui doit tre vite le plus souvent
possible.
Les qualits dun bon classement sont :
- la simplicit ;
- la prcision ;
- la facilit dutilisation ;
- la bonne conservation.
Le classement par dossier peut tre complt avec des sous-
dossiers. Le dossier, de cette manire, peut tre prolong
par autant de sous-dossiers quil faut sans perturber le
classement. Les sous-dossiers ainsi classs et le nombre de
pices indiqu sont gards dans des chemises ou dans des
cartons darchives.
1.2.4. Lanalyse des documents
Il sagit didentier chaque dossier et sous-dossier aprs
une analyse minutieuse du contenu des documents. Cette
analyse consiste dcrire le contenu du dossier qui sera
inscrit sur sa couverture.
Ce rsum peut se faire soit directement sur la couverture du
dossier soit sur un papillon que lon collera sur la couverture,
ce qui vitera des ratures ou surcharges et permettra donc
une meilleure prsentation.
La couverture comportera ainsi les renseignements suivants :
- le numro dordre et titre du dossier ;
- lanne ;
- les titres des sous-dossiers.
Le dossier se prsente donc matriellement sous la forme
dune chemise cartonne contenant les sous-dossiers
pouvant tre des sous-chemises. Notons que lon peut aussi
inscrire sur la couverture des sous-dossiers linventaire des
documents quils contiennent.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

60
Dans le souci de faciliter la recherche de documents par
tous les utilisateurs potentiels, il est recommand de crer un
rpertoire de classement.
Le rpertoire de classement peut tre un simple cahier
dcolier. Le responsable recopiera pour chaque dossier les
lments qui le composent, cest--dire les titres de ses sous-
dossiers.
Dans ce cahier, le responsable prendra soin de rserver deux
pages vis--vis pour dcrire un seul et mme dossier. En effet,
un dossier ouvert peut, au l des annes, tre toff par de
nouveaux sous-dossiers et il est important de garder une vision
globale de tous les lments constitutifs dun mme dossier.
Ainsi, ce cahier permettra nimporte quelle personne que
le responsable de mieux comprendre le systme darchivage
adopt sans avoir manipuler et dplacer tous les documents
dj classs.
1.2.5. La conservation des archives
Les archives tant la mmoire de lentreprise et un outil de
gestion du syndicat de coproprit, le responsable doit veiller
leur protection et leur bonne conservation.
Certaines archives ayant un caractre condentiel, il importe
de prendre toutes les mesures ncessaires pour leur prserver
ce caractre.
Les documents darchives doivent tre protgs contre les
rats, lhumidit qui favorise les moisissures et les champignons,
les termites, la poussire, le feu.
Les actions entreprendre sont : la dratisation et la
dsinsectisation des salles, ltanchit des murs et du toit,
le nettoyage et lentretien rgulier des locaux et une bonne
aration.
La meilleure conservation des documents est celle qui se
fait dans des armoires mtalliques ou sur des rayonnages
mtalliques. Ce matriau est prfrer au bois.
Les archives peuvent tre ranges dans des botes archives
ou des chemises cartonnes.
Larmoire et le local o elles sont conserves doivent tre
ferms clef. Par ailleurs, le responsable veillera ce que
personne ne mange ni ne fume dans ce local.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

61
2 Tenue des archives de la coproprit
2.1 Cadre juridique
2.1.1 Responsabilit du syndic en matire de
tenue des archives
Parmi les taches qui incombent au syndic, telles qunumres
par larticle 26 de la Loi 18-00 rglementant la coproprit,
gure la tenue des archives et des registres relatifs limmeuble
et au syndicat en facilitant tous les copropritaires laccs
ces documents et notamment avant la tenue de lassemble
gnrale dont lordre du jour porte sur lexamen de la
comptabilit du syndicat.
2.1.2 Obligations du syndic concernant
la remise des documents au syndic
nouvellement lu
Il ressort de larticle 28 de la Loi 18-00 qu lexpiration de
sa mission, le syndic ou son adjoint est tenu, dans un dlai
maximum de 15 jours partir de la nomination du nouveau
syndic, de remettre celui-ci tous les documents, archives,
registres du syndicat, et de limmeuble, la situation de
trsorerie et tous les biens du syndicat y compris les liquidits.
Aprs expiration de ce dlai et sans que la passation des
consignes ne soit effectue, le nouveau syndic peut demander
au prsident du tribunal de 1re instance statuant en rfr,
dordonner lancien syndic de sy plier sous astreinte.
2.2 Nature des documents et archives de la
coproprit
2.2.1 Textes juridiques
- Loi 18-00 relative au statut de la coproprit des immeu-
bles btis ;
- Dahir n 1.76.258 du 8 octobre 1977 relatif lentretien
des immeubles btis et l'instalation de conciergerie
dans les immeubles d'habitation ;
- Dcret du 8 octobre 1977 pris en charge application du
dahir n 1.76.258 ;
- Code du travail (loi n 65.99 du 11 septembre 2003 ) ;
- Code du commerce (loi n 65.99 du 11 septembre 2003) ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

62
- autres textes en relation avec lactivit du syndicat des
copropritaires.
2.2.2 Documents relatifs la constitution du
syndicat
Ils sont constitus essensiellement de :
- Rglement de coproprit ;
- Dclaration de constitution du syndicat adresse
lautorit locale ;
- P.V de lassemble gnrale constitutive ;
- Liste des copropritaires membres du syndicat.
2.2.3 Documents et archives relatifs aux
assembles gnrales
On peut citer :
- Convocations aux assembles gnrales et accuss de
rception ;
- Procs-verbaux ;
- Registre des procs-verbaux ;
- Justicatifs de notication des procs-verbaux aux co-
propritaires ;
2.2.4 Dossier technique de limmeuble
Ce dossier est compos de :
- Autorisation de construire ;
- Permis dhabiter ;
- Plans darchitecture ;
- Contrat darchitecte ;
- Plan du bton arm ;
- Contrat du bureau dtudes techniques ;
- Contrats de travaux ;
- Etc
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

63
2.2.5 Documents relatifs lentretien de
limmeuble
Il s'agit de :
- Contrats dentretien des installations et quipements
relatifs aux parties communes : ascenseurs, extincteurs
dincendie,
- Contrats dassurance ;
- Contrats dabonnement eau et lectricit.
2.2.6 Dossiers du personnel (concierge, femme
de mnage, jardinier, )
Ce dossier peut tre constitu de :
- Copie de la Carte didentit nationale ;
- Contrat de travail ;
- Dossier CNSS.
2.2.7 Documents nanciers et comptables
On peut citer dans ce cadre :
- Carnets de chques
- Livre de caisse ;
- Relevs de comptes ;
- Reus de versements la banque ;
- Reus de remises de chques ;
- Budgets annuels
- Factures et documents justicatifs des dpenses ;
- Talons des reus dencaissement des participations aux
charges ;
- Situations comptables.
2.2.8 Autres documents et archives
Il s'agit de :
- Conventions et contrats relatifs lutilisation des parties
communes par les tiers ;
- correspondances mises ou reues ;
- etc.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

64
2.3 Exemple de classement darchives de la
coproprit
Dossier
principal
Sous-dossiers Documents
Assemble
gnrale de
l'anne ....
Convocations
- Copies des Convocations
- Accuss de rception
Procs-verbal
- Feuille de prsence
- Procurations des
copropritaires reprsents
- Procs-verbal
Notication du
P.V
- Copies des lettres de
notication ;
- Accuss de rception
Dossiers des

copropritaires
Copropritaire
lot 1
- Fiche synoptique
- Copie CIN
- Situation comptable
Copropritaire
lot 2
Idem
Etc. Idem
Comptabilit
de l'exercice
....
Budget Anne....
- budget vot par
lassemble gnrale ;
- Situation comptables
mensuelles relatives
lexcution du budget
Janvier ....
- Factures et reus
- Relevs de comptes
bancaires ;
- Situations comptables
mensuelles
- Autres documents
comptables.
Fvrier .... Idem
Etc.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

65
Chapitre 6 Organisation et conduite
des assembles gnrales
1 Aspects techniques du droulement de lassemble
gnrale
1.1 Feuille de prsence
La feuille de prsence est un document revtant un caractre
fondamental. Elle est prsente aux membres prsents
la runion de lassemble gnrale pour y enregistrer leurs
noms, les parts quils dtiennent et leurs signatures.
La feuille de prsence prend la forme dun tableau
comportant les colonnes suivantes :
- Nom des membres prsents ;,
- Leur qualit (copropritaire ou le nom du copropritaire
quils reprsentent) ;
- Les rfrences et ladresse du lot dont ils ont la proprit
au sein de limmeuble ;
- Leur adresse personnelle dans le cas ou elle diffrente
de ladresse prcite ;
- Le nombre de voix que leur confrent leurs parts dans la
coproprit ;
- Leur signature.
La feuille de prsence fait partie intgrante du procs-verbal
de la runion.
1.2 Prsidence de la runion
Le prsident de la runion joue un rle essentiel dans le
droulement de lassemble gnrale. A cet effet, il est
charg :
- dassurer lordre de la runion ;
- de donner et de retirer la parole aux participants ;
- de veiller au bon droulement des dlibrations et des
votes.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

66
1.3 Ordre du jour
Lordre du jour ne doit pas tre surcharg de questions de
dtail. Il doit tre assorti de tous les documents ncessaires
prsents sous une forme lisible, concise et correctement
dupliqus.
Lordre du jour doit galement tre accompagn de projets
de rsolution pour toutes les questions inscrites donnant lieu
vote, de faon ce que les copropritaires aient lavance
une ide claire de ce quon veut leur faire voter.
1.4 Salle de runion
La salle de runion doit runir autant que possible le
minimum de conditions de confort requises pour de telles
circonstances.
Il est conseill de recourir une sonorisation ds quon
dpasse 30 personnes. Cela aura lavantage dobliger les
participants parler tour de rle.
1.5 Animation des dbats
Pour assurer le succs de la runion, le prsident doit faire
animer nergiquement les dbats en suivant strictement
lordre du jour.
Il faut rappeler constamment quune assemble est faite
pour se prononcer sur des rsolutions prtablies.
1.6 Oprations de vote
Les projets de rsolution mis au vote doivent tre bien rdigs,
les plus proches possibles de ceux diffuss pralablement
avec lordre du jour.
Les oprations de vote doivent se drouler dans la
transparence et la clart.
2 Le procs-verbal
2.1 Rle du procs verbal
2.1.1 Le procs-verbal : un moyen efcace
pour reconstituer les faits
La consignation crite permet de restituer 100% des faits.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

67
2.1.2 Le procs-verbal : un document
caractre juridique
Le procs-verbal est un document juridique trs important
qui permet de consigner toutes les dcisions prises par les
copropritaires dans le cadre de leur assemble gnrale,
et les rend opposables.
Linexistence de ce document rend ces dcisions nulles et
non avenues.
2.2 Caractristiques du procs-verbal
Pour lui permettre de remplir les rles dcrits ci-dessus ; le
procs-verbal doit se caractriser par :
- son exhaustivit : il doit traiter tous les sujets dbattus lors
de la runion ;
- sa pertinence : il doit se concentrer sur les sujets essen-
tiels;
- la rapidit de son tablissement : sa rdaction doit tre
acheve dans les 48 heures aprs la n de la runion.
2.3 Structure du procs-verbal
Le procs-verbal doit comporter les lments suivants :
2.3.1 Description des conditions du droule-
ment de la runion
- Runion ordinaire ou extraordinaire ;
- Date, heure et lieu de la runion ;
- Ordre du jour tel que prsent dans la convocation
adresse aux copropritaires ;
- Nombre de copropritaires ou de leurs reprsentants
prsents et pourcentage des parts (voix) quils dtien-
nent dans la coproprit ;
- Liste des copropritaires absents et pourcentage des
parts (des voix) quils dtiennent ;
- Feuille de prsence approuve par le prsident de la
runion ;
- Nom du prsident de la runion et du secrtaire (rappor-
teur) et conditions de leur dsignation.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

68
2.3.2 Description du droulement des dbats
Le procs-verbal doit prciser les points suivants :
- Nature des interventions (personnes ayant intervenu, r-
sum de leurs interventions) ;
- Dcisions prises et pourcentage des voix favorables ;
- Noms des copropritaires qui ont vot contre ces dci-
sions ou qui se sont abstenus de voter et nature de leurs
rserves ventuelles.
2.3.3 Description des conditions de clture de
la runion
Il s'agit de :
- Heure de la clture de la runion ;
- Rsum des conditions gnrales dans lesquelles la ru-
nion sest droule.
2.3.4 Signature du procs-verbal
Le procs-verbal sera sign dune part par le prsident
et le secrtaire (rapporteur) de la runion pour attester
lauthenticit du P.V, et dautre part par le syndic lu titre
de notication du document.
2.4 Notication du procs-verbal
Pour devenir opposable et pour permettre lexcution des
dcisions prises, le procs-verbal doit tre noti tous les
copropritaires, aussi bien ceux qui ont assist la runion
que ceux qui se sont absents.
A cet effet, le syndic, aprs la runion, est appel prendre
les mesures suivantes :
- Afchage du procs-verbal lintrieur de limmeuble,
dans le lieu rserv lafchage ;
- Notication dune copie du P.V par courrier recomman-
d avec accus de rception tous les copropritaires,
ou remise en mains propres contre dcharge.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

69
2.5 Enregistrement du procs-verbal
Les procs-verbaux des runions successives de lassemble
gnrale sont enregistrs dans un registre spcial tenu par le
syndic de coproprit.
Lassemble gnrale des copropritaires se charge de la
gestion de limmeuble en coproprit conformment la loi
et au rglement de coproprit et prend des dcisions dont
lexcution est cone un syndic ou, le cas chant, au
conseil syndical.
Lassemble gnrale tient sa premire runion linitiative
de lun ou plusieurs copropritaires. Elle procde, lors de
sa premire runion, ltablissement du rglement de
coproprit sil nest pas labor, ou son amendement
le cas chant et, llection de lorgane de gestion de
limmeuble.
Lassemble gnrale ordinaire se runit au moins une fois
par an.
En outre, il peut tre tenu chaque fois quil est ncessaire, une
assemble gnrale extraordinaire laquelle sont convoqus
tous les copropritaires.
Sauf stipulation contraire prvue dans le rglement de
coproprit, lassemble gnrale prend, la majorit
absolue des voix des copropritaires prsents ou reprsents,
les dcisions et mesures relatives lapplication du rglement
de coproprit et, en gnral, celles relatives la gestion de
limmeuble en coproprit.
Lassemble gnrale ne doit, en aucun cas, obliger un
copropritaire changer la destination ou les conditions
dusage et de jouissance de sa partie individuelle.

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

71
Chapitre 7 Entretien des biens
de la coproprit
Parmi les attributions du syndic prvues par la loi 18-00 relative
la coproprit, gurent celles de :
- veiller au bon usage des parties communes en assurant
leur entretien, la garde des principales entres de lim-
meuble et les quipements communs ;
- effectuer les rparations urgentes mme dofce.
A cet effet, le syndic de coproprit est appel disposer dun
minimum de connaissances techniques pour lui permettre de
faire face ces prrogatives.
Ce chapitre porte sur quelques notions de base en matire
dlectricit et dentretien des installations de plomberie,
sanitaire et dassainissement.
1 Notions gnrales dlectricit
Prliminaire - Mesures de scurit
Avant tous travaux sur le circuit lectrique, il est absolument
ncessaire de couper le courant lectrique du circuit sur lequel
on travaille. Dans les anciennes installations, les protections
ne permettant pas disoler un circuit spcique, il est alors
impratif de couper le courant au disjoncteur.
1- Le circuit de terre
1.1 La prise de terre
Dans les installations lectriques, le circuit de mise la terre
est trs important pour la scurit des habitants de la maison
et surtout pour celle des enfants.
Le circuit de terre commence par le contact avec la terre
relle. Ce contact est assur par un piquet de terre. On le
trouve de diffrentes longueurs, le choix de la longueur
dpend du type de terrain o il est enfonc. Pour un terrain
lourd (argileux) on peut se contenter dune longueur de
1m20, mais pour des terrains constitus de remblais, il faudra
prendre une longueur suprieure de manire augmenter la
surface de contact. Il est reli la barrette de coupure par
un l de cuivre nu dune section de 25 mm.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

72
1.2 La distribution de la terre dans lhabitation
De la barrette de coupure, on rejoint le tableau de rpartition
par un l isol vert/jaune de la mme section que les ls
dalimentation du branchement extrieur.
partir du tableau, on envoie un l vert/jaune de 2,5 mm
vers toutes les masses mtalliques.
Du tableau part aussi la liaison quipotentielle principale.
Cest la ligne qui relie les tuyaux darrive deau.
Du tableau dabonn partent tous les circuits. Ils comportent
tous un l de terre de la mme section que le circuit
correspondant.
2 Le tableau dabonn
Le tableau dabonn ou tableau de fusibles sert sparer les
diffrents circuits.
Il est constitu dun support en plastique, sur lequel on pose
des protections constitues de disjoncteurs ou de fusibles.
Il est prfrable dutiliser des disjoncteurs, car si un problme
survient, il suft de relever le levier de commande pour
remettre le courant, alors quon na pas toujours le bon fusible
sous la main.
On y trouve aussi une barrette o sont branchs tous les ls
de terre. On alimente les disjoncteurs grce des peignes de
contact et des bornes darrive.
Il existe diffrents types de disjoncteurs et diffrents Amprages
(puissance).
Le disjoncteur diffrentiel limite les surcharges de courant et
assure la protection des personnes.
Le disjoncteur simple ne fait que limiter les surcharges de
courant.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

73
3 - Linstallation lectrique
3.1 Les diffrents circuits de linstallation
3.1.1 Les lignes spcialises
Ce sont les lignes qui alimentent des prises o lon branche
des appareils bien prcis. Ces circuits sont continus du tableau
aux points dutilisation.
- Circuit 32 A : pour le four ou la cuisinire lectrique ;
- Circuit 20 A : pour le lave-linge, le lave-vaisselle, et le
chauffe-eau.
3.1.2 - Les lignes normales.
Ces lignes peuvent alimenter plusieurs points et donc tre
coupes. On les regroupent dans des boites de drivation.
- Circuit 16 A : pour les prises de courant normales
- Circuit 10 A : pour les circuits dclairage
- Circuit 2 A : pour les circuits annexes (sonnette, protec-
tion du circuit de commande du chauffe-
eau lectrique, etc.).
3.2 Quelques rgles suivre
Dans linstallation lectrique, il y a 2 couleurs respecter: le
BLEU qui ne sert que pour le NEUTRE, et le VERT/JAUNE qui est
rserv au circuit de TERRE.
Dans les bornes des disjoncteurs, on ne peut mettre que deux
ls au maximum.
La section des conducteurs correspond la surface du l de
cuivre. Il existe des sections de l qui correspondent des
puissances dutilisation bien dnies.
- 1,5 mm circuit dclairage, sonnette et tout ce qui ne
demande pas une grande puissance ;
- 2,5 mm circuit prise de courant, prise normale, lave-lin-
ge, sche-linge ;
- 6 mm circuit cuisinire lectrique ;
- 10 mm alimentation jusqu 60 Ampres (12 KW) ;
- 16 mm alimentation jusqu 90 Ampres (18 KW)
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

74
LE SIMPLE ALLUMAGE
Le simple allumage est linstallation dclairage la plus
courante.
LE VA ET VIENT
Le va et vient permet dallumer et dteindre de 2 endroits
diffrents ( pice avec 2 portes, couloir )
LE PERMUTATEUR
Le VA ET VIENT peut remplacer le tlrupteur en intercalant
des permutateurs sur le circuit des navettes.
Le nombre de permutateurs dpend des besoins.
LE TELERUPTEUR
Le tlrupteur permet dallumer et dteindre de plusieurs
endroits diffrents (utilis surtout dans les couloirs ou les cages
descalier).
LES CIRCUITS PRISES DE COURANT
Dans chacun des circuits, on se limite 5 prises. On va de
prises en prises sinon, on peut faire les drivations dans une
boite.
2 - Problmes des installations de plomberie et das-
sainissement dans les immeubles en coproprit
Les fuites deaux et leurs consquences accaparent une
bonne partie de lnergie de tous ceux qui soccupent de
la gestion dun immeuble. Certes, une part importante vient
des installations sanitaires privatives, et pour cet aspect
on se reportera sur les problmes relatifs ltanchit
et la conformit des installations sanitaires privatives.
Les problmes lis aux rseaux des immeubles anciens sont
souvent sans n ni solution, sauf entreprendre des travaux
lourds de restructuration et cration de nouveaux rseaux.
2.1- Pathologie des rseaux dalimentation deau
On peut citer les cas suivants :
- '' Lchage de joints '' du une surpression : cela arrive
lorsque limmeuble est quip de surpresseurs inadapts
ou dfectueux, ou lorsque la pression du rseau urbain
est excessive; dans ce cas, il convient dinstaller des d-
tendeurs
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

75
- Corrosion due lassemblage de mtaux ou au contact
avec des matriaux incompatibles : la responsabilit de
lentreprise qui a ralis linstallation est dans ce cas
engage. Elle a lobligation de rparer le dfaut et ses
consquences (prjudice) ;
- Humidit permanente et suintements de condensation
entranant une corrosion externe : elle est due une in-
sufsance de ventilation des locaux par lesquels passent
les canalisations ; il convient soit damliorer substan-
tiellement la ventilation, soit de calorifuger les canalisa-
tions.
2.2- Pathologie des rseaux dvacuation des eaux
uses et eaux pluviales
Il s'agit de :
- Fuites aux joints et aux assemblages : cela rsulte du
vieillissement des matriaux et leur dgradation, des
dsembotages dus des chocs, des descellements de
support ou des mouvements du btiment ou des cana-
lisations ;
- Entartrage, notamment dans les parties horizontales
faible pente ou aux coudes : on y remdie en rem-
plaant les parties dtriores mais aussi en modiant
autant que peut se faire le trac et la xation des cana-
lisations ;
- Pathologie particulire des canalisations dvacuation
des eaux pluviales : les calcites cres par des eaux
ayant ruissel sur certains ciments utiliss pour la pose
de carrelage (revtements de terrasses accessibles no-
tamment).
La cause doit en tre recherche en procdant des analyses
des ciments sur lesquels ont pu ruisseler les eaux passant dans
ces canalisations.
Il ny a pas de moyen connu dliminer ces calcites une fois
quelles sont dposes ; pour viter la poursuite des dpts, il
faut supprimer la cause (sil sagit de terrasses en carrelage,
en remplaant le carrelage par un autre type de revtement
et dtanchit).
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

76
Les dpts peuvent prendre de telles proportions que les
canalisations peuvent se boucher totalement et devoir tre
remplaces de haut en bas.
2.3 - Pathologies des installations sanitaires privatives
Les installations sanitaires privatives sont le cauchemar des
immeubles anciens, notamment ceux dont lossature souffre
gravement des inltrations. Les propritaires dappartements
dans ces immeubles ne peuvent imaginer les risques
de responsabilit quils encourent avec des installations
non conformes: en cas de dcouverte de pourrissement
des structures porteuses de limmeuble, et de possibilit
dimputation de ce pourrissement des inltrations en
provenance de lappartement, ils seront considrs comme
responsables des dommages limmeuble et devront
supporter - au pire seuls, au mieux solidairement avec
dautres propritaires - le cot des rparations ncessaires,
qui peuvent se chiffrer en millions.
Peu importe si ce pourrissement a mis des dcennies
se produire et si les propritaires viennent dacqurir
les logements : ils nauront qu se retourner contre leurs
prdcesseurs. De manire gnrale, la conformit est aussi
requise en cas de location du logement.
2.4 Problmes lis lassainissement
Le rseau dassainissement se compose des collecteurs
recueillant les eaux uses ou les eaux pluviales au pied des
descentes dans les btiments, et les conduisant jusquau(x)
branchement(s) au rseau dassainissement urbain en cas de
tout--lgout , ou jusqu la fosse ou aux fosses sceptiques
au cas o limmeuble ou ensemble immobilier nest pas
encore raccord.
Lassainissement est le type mme des quipements
dimmeuble qui se rappellent au bon souvenir lorsquon ne
sen proccupe pas de temps autre.
Linspection rgulire et lentretien sont une ncessit pour
viter les fuites en terre qui peuvent avoir des consquences
importantes sur lenvironnement et provoquer des affais-
sements et fontis aux consquences incalculables.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

77
2.4.1 La surveillance
Le rseau dassainissement fait partie des composantes de
limmeuble qui doivent faire lobjet de diagnostics priodiques
an de dtecter les dtriorations, dsembotements
ou crasements de canalisations entranant des fuites,
entartrages susceptibles dentraner un bouchage, etc.
La priodicit optimale est de dix ans, mais dans certains
contextes de fragilit particulire, on y procdera tous les
cinq ans.
Rappelons que les fuites en terre sont susceptibles dentraner
une pollution du sol et des nappes phratiques, et constituent
des infractions aux rglementations relatives la protection de
lenvironnement, et par ailleurs elles entranent des dsordres
en sous-sol (affaissements, fontis etc.) susceptibles de mettre
en danger la stabilit des btiments et des ouvrages de
circulation et de voirie.
2.4.2- Lentretien
Laction dentretien prventif par excellence est le curage
priodique (annuel autant que possible) des collecteurs
depuis les chutes jusquau branchement au rseau
dassainissement public.
Par ailleurs, pour les immeubles non raccords un rseau
dassainissement public ( tout lgout ), la visite et
lentretien des fosses doit seffectuer au moins une fois tous
les six mois.

TPOISlEME PAP7lE
LE $YNDlC DAN$ $E$
PE|A7lON$ AVEC
LE$ COPPOPPlE7AlPE$,
LE CONClERQE,
LE PERSONNEL D'ENTPE7lEN
ET LE$ 7lER$

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

81
Chapitre 1 Relations du syndic avec les
copropritaires
1 Responsabilit du syndic
1.1 Responsabilit du fait de la gestion du syndicat
Le syndic rpond de sa gestion devant le syndicat des
copropritaires.
Il est tenu dans ce cadre de prsenter toutes les explications
ncessaires appuyes des justicatifs relatifs ses actes de
gestion.
Larticle 32 de la Loi 18-00 prcise ce sujet que tout
copropritaire a droit daccs aux archives, registres du
syndicat, notamment ceux relatifs la situation de la
trsorerie.
1.2 Responsabilit du fait de la gestion des parties
communes
Larticle 13 de la Loi 18-00 rglementant la coproprit des
immeubles btis, stipule que le syndicat des copropritaires
est tenu responsable de tout prjudice d la ngligence
dans la gestion et lentretien des parties communes. Il est
tenu responsable galement des rparations de limmeuble
et des travaux effectus pour sa maintenance.
Par ailleurs, il ressort de larticle 26 de la mme Loi que
parmi les missions dvolues au syndic, celui-ci est charg
notamment de :
- veiller au bon usage des parties communes en assurant
leur entretien, la garde des principales entres de
limmeuble et les quipements communs ;
- effectuer les rparations urgentes mme dofce.
Il rsulte de ce qui prcde que le syndicat des copropri-
taires reprsent par le syndic, est responsable vis--vis des
copropritaires et des tiers de tous dommages rsultat de
la ngligence dans lentretien ou la mauvaise gestion des
parties communes. Cette responsabilit concerne tant les
dommages affectant les parties communes et privatives que
ceux affectant les tiers.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

82
Le syndicat peut se retourner contre lauteur du prjudice.
De mme, le syndicat des copropritaires peut se retourner
contre la personne du syndic sil apparat que la ngligence
ou la mauvaise gestion ayant caus le dommage objet du
conit incombent ce dernier.
2 Moyens de recours du syndic
2.1- Moyens de recours pour lapplication des
dcisions prises par lassemble gnrale des
copropritaires
Larticle 30 de la Loi 18-00 stipule que dans un dlai maximum
de huit jours suivant la date de prise des dcisions par
lassemble gnrale, le syndic ou le syndic du conseil
syndical doit notier tous les copropritaires les dcisions
accompagnes des procs verbaux de runions.
La notication est effectue, soit par lettre recommande
avec accus de rception, soit par un huissier de justice.
Toute personne lse peut avoir recours au prsident
du tribunal de 1re instance du lieu de limmeuble pour
contester les dcisions prcites si elles sont contraires aux
textes lgislatifs et rglementaires en vigueur. Il est statu sur
le recours en rfr.
Le syndicat et le syndic peuvent, le cas chant, demander au
prsident du tribunal de 1re instance dordonner lexcution
des dcisions de lassemble gnrale en les faisant assortir
de la formule excutoire.
2.2 Moyens de recours concernant le paiement
des charges
Selon larticle 25 de la loi 18-00, dfaut du versement sa
date dexigibilit dune provision relative la participation
aux charges de la coproprit, les autres provisions prvues
et non encore chues deviennent immdiatement exigibles
aprs mise en demeure par lettre recommande, avec
accus de rception reste infructueuse pendant plus de
trente jours compter du lendemain du jour de la premire
prsentation de la lettre recommande au domicile de son
destinataire.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

83
Aprs avoir constat le vote du budget prvisionnel par
lassemble gnrale des copropritaires ainsi que la
dchance du terme, le prsident du tribunal de premire
instance peut ordonner le versement des provisions exigibles.
Lordonnance est assortie de lexcution provisoire malgr
lappel.
Larticle 38 de la loi 18-00 ajoute de son ct quau cas o
lun des copropritaires ne sacquitte pas du paiement des
charges et dpenses dcides par le syndicat dans un dlai
dtermin, le prsident du tribunal de 1re instance prononce
une ordonnance dinjonction de payer conformment
larticle 25 prcit.
Il est signaler ce sujet que daprs larticle 40 de la Loi
18 - 00, les crances du syndicat lgard de lun de ses
membres bncient de lhypothque force prvue
larticle 163 du dahir du 19 rejeb 1933 (02 juin 1915) xant la
l'gislation applicable aux immeubles immatruculs.
Lhypothque est leve et radie par ordonnance du prsident
du tribunal sil constate que le copropritaire dbiteur sest
acquitt de sa dette et la dpose la caisse du tribunal
comptent en faveur du crancier hypothcaire.
Celui qui a constitu lhypothque peut la lever.
De son ct, larticle 41 stipule que les crances du syndicat
bncient dun privilge sur les meubles se trouvant
dans lappartement ou le local et sur la valeur locative
conformment larticle 1250 du dahir du 9 ramadan 1331
(12 aot 1913) formant code des obligations et contrats.
2.3 Moyens de recours pour paiement de la parti-
cipation aux charges en cas de cession dune
partie privative
Selon larticle 42, en cas de cession dune partie divise, le
cessionnaire est solidairement responsable avec le cdant
lgard du syndicat pour garantir le paiement des crances
du syndicat dus par le membre cdant.
Le syndicat peut intenter une action en remboursement
des crances exigibles au cessionnaire conformment aux
procdures prvues aux articles 25 et 38 prcits.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

84
2.4 Moyens de recours pour lexcution des
travaux dans les parties communes
Larticle 33 stipule que le copropritaire, ses ayants droit ou
loccupant ne doivent pas interdire les travaux relatifs aux
parties indivises dcids par lassemble gnrale mme sils
se ralisent lintrieur des parties divises.
Le syndic est tenu dinformer le copropritaire ou, ses ayants
droit ou loccupant, de la nature des travaux huit jours avant
leur dmarrage, moins quil ne sagisse de travaux revtant
un caractre durgence visant prserver la scurit de
limmeuble en coproprit et celle de ses occupants.
En cas de refus par lun des copropritaires, le litige peut
tre port devant le juge des rfrs qui peut ordonner la
ralisation des travaux ncessaires levant le prjudice.
Larticle 34 prcise de son ct que le copropritaire ayant
subi un prjudice par suite dexcution des travaux prcits
a droit dtre indemnis par le syndicat des copropritaires.
Ce dernier a le droit de se retourner contre lauteur du
prjudice.
Larticle 35 stipule par ailleurs que chaque copropritaire
a droit dester en justice pour prserver ses droits dans
limmeuble en coproprit ou rparer le prjudice caus
limmeuble ou aux parties communes par un des membres
du syndicat ou par un tiers.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

85
Chapitre 2 - Relations du syndic avec le
concierge et le personnel dentretien
Les relations avec les concierges et les prposs lentretien
des immeubles usage dhabitation sont rgies par :
- les textes organisant la conciergerie et lentretien des im-
meubles ;
- le Code du Travail.
1 Textes de 1977 organisant la conciergerie et
lentretien des immeubles
La conciergerie et lentretien des immeubles sont rgis par :
- Le Dahir portant loi n 1-76-258 du 24 chaoual 1397
(8 octobre 1977) relatif lentretien des immeu-
bles et linstallation des conciergeries dans
les immeubles dhabitation ;
- Le Dcret no 2-76-69 du 24 chaoual 1397 (8 octobre
1977) pris pour lapplication du dahir portant loi n 1-76-
258 du 24 chaoual 1397 (8 octobre 1977) relatif lentre-
tien des immeubles et linstallation des conciergeries
dans les immeubles dhabitation.
1.1 Dnition du concierge
Au regard de larticle 3 du Dahir n 1-76-258 prcit, est
considre comme concierge toute personne salarie
employe par le propritaire ou, le cas chant, par le
responsable de la gestion de limmeuble et loge dans ledit
immeuble ou dans ses cours et annexes, pour en assurer la
surveillance et lentretien.
1.2 Obligation du recrutement dun concierge et
de son logement
Larticle 3 prcit stipule que tout immeuble ou groupe
dimmeubles usage dhabitation comprenant au moins
dix appartements doit comporter un local usage de
conciergerie soit dans limmeuble, soit dans ses cours ou
annexes, et tre pourvu dun concierge pour en assurer la
garde et lentretien.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

86
Lamnagement dun nouveau local usage de conciergerie
et le recours un autre concierge sont obligatoires chaque
fois que le nombre dappartements dpasse un multiple de
dix.
Cependant, larticle 5 du mme Dahir prcise que sont
dispenss de lobligation prvue par larticle 3 les immeubles
ou groupes dimmeubles dans lesquels lamnagement dune
conciergerie est techniquement impossible ou entranerait
pour lanne qui suit la date de publication du Dahir en
question une rduction du montant annuel brut des loyers de
plus de 33 %.
La valeur locative des locaux, prise en considration, est celle
qui est dtermine par le service des impts urbains.
En ce qui concerne lhabitat conomique, larticle 9 du
Dahir en question a prcis que tout immeuble ou groupe
dimmeubles dhabitat conomique comprenant de vingt
quarante appartements, situ dans le champ dapplication
du dahir en question, doit comporter un local usage de
conciergerie soit dans limmeuble soit dans ses cours ou
annexes et tre pourvu dun concierge, pour en assurer la
garde et lentretien.
Si le nombre dappartements de limmeuble ou du groupe
dimmeubles dpasse quarante, lamnagement dun
nouveau local usage de conciergerie et le recours un
autre concierge sont obligatoires.
Il en est de mme chaque fois que le nombre dappartements
dpasse un multiple de quarante.
Larticle 7 du mme Dahir prcise que la charge dembaucher
le concierge ou le prpos lentretien incombe au
propritaire ou, le cas chant, au responsable de gestion
de limmeuble.
1.3 Conditions fixes pour les logements de
concierges
Il ressort de larticle 6 du Dahir prcit que les logements
de concierge doivent satisfaire aux normes dtermines
par la rglementation en vigueur en matire durbanisme
et dhabitat et toutes autres prescriptions xes, le cas
chant, par dcret.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

87
Larticle 10 du mme Dahir stipule que la surface utile du local
usage de conciergerie ne doit pas tre infrieure :
- 30 m
2
pour une consistance dune pice, cuisine et salle
deau, dans tout immeuble au groupe dimmeubles ne
comportant pas plus de trente appartements ;
- 45 m
2
pour une consistance de deux pices, cuisine et
salle deau, dans tout immeuble ou groupe dimmeubles
comportant de trente et un quarante appartements.
Pour toute tranche supplmentaire au-del de quarante et
comportant soit moins de trente appartements, soit de trente
quarante appartements, la surface utile du local doit
tre celle dnie ci-dessus pour le nombre dappartements
correspondant.
1.4 Conditions dvacuation du logement du
concierge
Selon larticle 15 du Dahir 1-76-258 prcit, le concierge
congdi par lemployeur ne peut tre oblig de quitter son
logement avant un dlai de trois mois ou sans le paiement
dune indemnit gale au prix de la location trimestrielle dun
logement quivalent celui quil occupe.
En cas de faute grave commise par le concierge dans
lexercice de ses fonctions, son renvoi immdiat ainsi que
lvacuation du logement peuvent tre ordonns, sur
demande de lemployeur, par le juge des rfrs.
1.5 Rpartition des charges dentretien
Selon larticle 8 du Dahir, nonobstant toutes dispositions
lgales ou contractuelles contraires ou tout usage contraire,
le montant des salaires et des charges sociales rsultant
de lapplication dudit dahir est support pour un tiers par
le propritaire de limmeuble et, pour les deux tiers, par
les occupants de celui-ci par incorporation aux charges
locatives.
Dans les immeubles en coproprit, la totalit des salaires et
des charges rsultant de linstallation de la conciergerie et
de lentretien est rpartie entre les copropritaires au prorata
de leurs droits.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

88
1.6 Travaux dentretien imputables au concierge
En plus de la surveillance, le concierge se charge galement
de lentretien. Larticle 2 du Dcret dapplication du Dahir
n 1-76-258 stipule que lentretien des immeubles soumis
lapplication dudit dahir doit satisfaire aux prescriptions ci-
aprs :
- Le nettoyage humide des passages communs notam-
ment, escaliers, couloirs, cours, halls, cages descaliers,
doit tre opr quotidiennement. Il devra tre procd
dsinfection de ces lieux et, le cas chant, leur d-
ratisation ;
- Les fentres de cages descaliers doivent tre laves au
moins une fois par quinzaine ;
- Les mesures ncessaires doivent tre prises pour viter,
dans les cours et sur terrasses, la formation de collec-
tion deau stagnante provenant, notamment, des eaux
de pluie, de lavage ou darrosage et pouvant donner
lieu au dveloppement de moustiques. De mme, des
mesures doivent tre prises pour la suppression de toute
cause dexhalaisons nuisibles.
- Les vide-ordures et, en particulier, les pices rserves
la collecte des ordures mnagres doivent tre tenus
constamment en tat de propret. Les rcipients or-
dures doivent tre munis de couvercles. Aprs lvacua-
tion des ordures, ces rcipients doivent tre lavs, dsin-
fects ou dsinsectiss quotidiennement.
- Lobligation de nettoiement et de balayage est tendue
aux trottoirs sis au regard de limmeuble.
Les autorits municipales prendront, dans le cadre du
rglement sanitaire, des arrts dterminant les mesures
complmentaires propres assurer lhygine et la salubrit
publiques.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

89
1.7 Statut des concierges
1.7.1 Cadre juridique de lemploi des concierges
Larticle 12 du Dahir n 1-76-258 stipule que les dispositions
de la lgislation du travail et de la scurit sociale sont
applicables aux concierges, sous rserve des dispositions de
larticle 13 (logement).
Larticle 8 du dcret dapplication prcise de son ct que les
conditions de travail sont discutes librement entre les parties
conformment la lgislation en vigueur. Leur accord doit
tre constat par contrat crit dont la copie est adresse
lautorit locale.
1.7.2 Conditions du recrutement des concierges
1.7.2.1 Personnes prioritaires pour lembauche
des concierges
Il ressort de larticle 3 du dcret dapplication du Dahir n
1-76-258 que les candidats ayant la qualit dancien rsistant
ou ancien membre de larme de libration ainsi que leurs
ayants droit bncient de la priorit pour lembauchage
dans les emplois de concierge et de prpos lentretien.
Sont considrs comme ayants droit des anciens rsistants et
anciens membres de larme de libration nationale, pour
lapplication du dahir portant loi prcit :
- les descendants directs au premier degr, le conjoint
survivant et les ascendants de lancien rsistant ou de
lancien membre de larme de libration dcd au
cours de la lutte pour lindpendance ;
- les descendants directs au premier degr, le conjoint
survivant et les ascendants de lancien rsistant ou de
lancien membre de larme de libration invalide d-
cd ;
- les descendants directs au premier degr ou le conjoint
de lancien rsistant ou de lancien membre de larme
de libration invalide ou inapte exercer toute activit
lucrative.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

90
1.7.2.2 Dclaration lautorit locale
Selon larticle 5 du dcret dapplication, les employeurs soumis
aux obligations prvues par le dahir portant loi n 1-76-258
sont tenus de dclarer lautorit locale les emplois vacants
et de les pourvoir en priorit par les candidats prsents par
cette autorit conformment aux dispositions de larticle 3
dudit dcret.
Larticle 6 du dcret dapplication prcise ce sujet que
les offres demploi doivent tre adresses lautorit locale
dans un dlai nexcdant pas quinze jours compter de la
date de cration ou de vacance de lemploi.
Ces offres doivent prciser la nature de lemploi (conciergerie
ou entretien), le salaire offert, les conditions particulires de
travail et la consistance de limmeuble et de la loge de
conciergerie.
Larticle 7 du dcret dapplication stipule de son ct
que lautorit locale dispose dun dlai dun mois pour
communiquer lemployeur les noms des candidats au
poste.
A dfaut de rponse lexpiration de ce dlai, lemployeur
peut embaucher toute personne de son choix ou une
entreprise spcialiste sans tre tenu par les dispositions de
larticle 3.
Larticle 9 du dcret dapplication ajoute que sans prjudice,
le cas chant, des poursuites qui peuvent tre engages
contre lemployeur, tout licenciement avant lexpiration
du contrat en cours doit tre signal dans les quarante-
huit heures lautorit locale qui proposera dans le dlai
prvu larticle 7, les noms dautres ressortissants, candidats
lembauchage.
1.7.3 Salaire du concierge
Selon larticle 13 du Dahir n 1-76-258, le salaire du concierge
est librement x par entente entre les parties. Le logement
constitue une partie de sa rmunration.
Les avantages en nature accords aux concierges entrent en
ligne de compte pour la dtermination du salaire. En aucun
cas, ils ne peuvent, eux seuls, tenir lieu de salaire. La part
du salaire en nature, reprsente, notamment, par la valeur
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

91
locative de la conciergerie ne peut, en aucun cas, dpasser
les 33 % du salaire brut du concierge.
La valeur locative prise en considration est celle qui est
dtermine par le service des impts urbains.
1.7.4 Cong annuel du concierge
Larticle 14 du Dahir n 1-76-258 stipule que le cong
annuel pay dont bncient les concierges est soumis aux
dispositions du chapitre XIV du dahir du 5 safar 1365 (9 janvier
1946) relatif aux congs annuels pays, tel quil a t modi
et complt.
1.7.5 Sanctions
Les articles 17 19 du Dahir n 1-76-258 ont prvu les sanctions
ci-aprs lencontre des contrevenants aux dispositions dudit
Dahir :
- Quiconque, tenu damnager ou de construire un lo-
gement de concierge, na pas excut ces obligations
dans les dlais prvus larticle 4, est puni dune amen-
de de 500 2 000 Dh.
- Quiconque, tenu dengager un concierge ou un prpo-
s lentretien, commet lune des infractions ci-aprs,
est puni dune amende de 2 000 5 000 Dh :
. Dfaut de dclaration de lemploi vacant dans les d-
lais prescrits ;
. Vacance de lemploi pendant une dure suprieure
deux mois, sauf cas de force majeure prouv ;
. Embauchage dune personne en infraction aux dispo-
si-tions du dcret dapplication prvu larticle 21.
Lautorit locale, dans le cas vis au paragraphe 2, peut
pourvoir dofce lemploi aux frais des personnes tenues
de lobligation dengager un concierge ou un prpos
lentretien.
Les infractions aux dispositions du dahir sont constates,
suivant le cas, par les ofciers de police judiciaire ainsi que
par les inspecteurs et contrleurs du travail et le personnel
des communes urbaines commissionn cet effet.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

92
2 Dispositions du Code de Travail
Il est rappel que selon larticle 12 du Dahir n 1-76-258, les
dispositions de la lgislation du travail et de la scurit sociale
sont applicables aux concierges,
La lgislation du travail est rgie par la loi n 65-99 relative
au Code du travail, promulgue par Dahir n 1-03-194 du 14
rajeb 1424 (11 septembre 2003), publi au Bulletin Ofciel n
5210 du Jeudi 6 Mai 2004.
Les dispositions ci-aprs concernent les concierges.
2.1 Le contrat de travail
2.1.1 Priode dessai
Selon larticle 13 du Code de Travail, la priode dessai
est la priode pendant laquelle chacune des parties peut
rompre volontairement le contrat de travail, sans pravis ni
indemnit.
Toutefois, aprs au moins une semaine de travail, la rupture
de la priode dessai non motive par la faute grave du
salari, ne peut avoir lieu quen donnant lun des dlais de
pravis suivants :
- deux jours avant la rupture sil est pay la journe, la
semaine ou la quinzaine ;
- huit jours avant la rupture sil est pay au mois.
Si, aprs lexpiration de la priode dessai, le salari vient
tre licenci sans quil ait commis de faute grave, celui-ci
doit bncier dun dlai de pravis qui ne peut tre infrieur
huit jours.
Larticle 14 du Code a x la dure de la priode dessai
comme suit :
- En cas de contrat de travail dure indtermine :
. Trois mois pour les cadres et assimils ;
. Un mois et demi pour les employs ;
. Quinze jours pour les ouvriers.
La priode dessai peut tre renouvele une seule fois.
- En cas de contrat de travail dure dtermine, la p-
riode dessai ne peut dpasser :
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

93
. Une journe au titre de chaque semaine de tra-
vail dans la limite de deux semaines lorsquil sagit
de contrats dune dure infrieure six mois ;
. Un mois lorsquil sagit de contrats dune dure
suprieure six mois.
Des priodes dessai infrieures celles mentionnes ci-dessus
peuvent tre prvues par le contrat de travail, la convention
collective ou le rglement intrieur.
2.1.2 Formalit du contrat de travail
Selon larticle 18 du Code, la preuve de lexistence du
contrat de travail peut tre rapporte par tous les moyens.
Le contrat de travail tabli par crit est exonr des droits
denregistrement
Larticle 15 du Code prcise de son ct que la validit du
contrat de travail est subordonne aux conditions relatives
au consentement et la capacit des parties contracter
ainsi qu lobjet et la cause du contrat, telles quelles sont
xes par le code des obligations et contrats.
En cas de conclusion par crit, le contrat de travail doit tre
tabli en deux exemplaires revtus des signatures du salari
et de lemployeur lgalises par lautorit comptente. Le
salari conserve lun des deux exemplaires.
Dun autre ct, larticle 16 du Code stipule que le contrat
de travail est conclu pour une dure indtermine, pour une
dure dtermine ou pour accomplir un travail dtermin.
Le contrat de travail dure dtermine peut tre conclu
dans les cas o la relation de travail ne pourrait avoir une
dure indtermine.
Le contrat de travail dure dtermine ne peut tre conclu
que dans les cas suivants :
- le remplacement dun salari par un autre dans le cas
de suspension du contrat de travail de ce dernier, sauf si
la suspension rsulte dun tat de grve ;
- laccroissement temporaire de lactivit de lentreprise;
- si le travail a un caractre saisonnier.
Le contrat de travail dure dtermine peut tre conclu
dans certains secteurs et dans certains cas exceptionnels
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

94
xs par voie rglementaire aprs avis des organisations
professionnelles des employeurs et des organisations
syndicales des salaris les plus reprsentatives ou en vertu
dune convention collective de travail.
Il y a lieu de relever galement les stipulations de larticle
17 prcisant que lors de louverture dune entreprise pour
la premire fois ou dun nouvel tablissement au sein de
lentreprise ou lors du lancement dun nouveau produit pour la
premire fois, dans les secteurs autres que le secteur agricole,
il peut tre conclu un contrat de travail dure dtermine
pour une priode maximum dune anne renouvelable une
seule fois. Passe cette priode, le contrat devient dans tous
les cas dure indtermine.
2.2 Obligations du salari
Selon larticle 20 du Code, le salari est responsable dans le
cadre de son travail de son acte, de sa ngligence, de son
impritie ou de son imprudence.
Pour sa part, larticle 21 du Code stipule que le salari est soumis
lautorit de lemployeur dans le cadre des dispositions
lgislatives ou rglementaires, du contrat de travail, de la
convention collective du travail ou du rglement intrieur.
Le salari est galement soumis aux dispositions des textes
rglementant la dontologie de la profession.
Larticle 22 du Code stipule de son ct que le salari doit
veiller la conservation des choses et des moyens qui lui
ont t remis pour laccomplissement du travail dont il a t
charg ; il doit les restituer la n de son travail.
Il rpond de la perte ou de la dtrioration des choses et
des moyens prcits sil savre au juge, de par le pouvoir
discrtionnaire dont il dispose, que cette perte ou cette
dtrioration sont imputables la faute du salari, notamment
par lusage desdits choses et moyens en dehors de leur
destination ou en dehors du temps de travail.
Le salari ne rpond pas de la dtrioration et de la perte
rsultant dun cas fortuit ou de force majeure.
2.3 Obligations de lemployeur
Selon larticle 24 du Code, de manire gnrale, lemployeur
est tenu de prendre toutes les mesures ncessaires an
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

95
de prserver la scurit, la sant et la dignit des salaris
dans laccomplissement des tches quils excutent sous
sa direction et de veiller au maintien des rgles de bonne
conduite, de bonnes moeurs et de bonne moralit dans son
entreprise.
2.4 Dure normale du travail
Selon larticle 184 du Code, la dure normale de travail des
salaris est xe 2288 heures par anne ou 44 heures par
semaine.
La dure annuelle globale de travail peut tre rpartie sur
lanne selon les besoins de lentreprise condition que la
dure normale du travail nexcde pas dix heures par jour,
sous rserve de certaines drogations vises aux articles 189,
190 et 192.
2.5 Congs et autorisations dabsence
2.5.1 Repos hebdomadaire
Larticle 205 du Code stipule quil doit tre accord
obligatoirement aux salaris un repos hebdomadaire dau
moins vingt-quatre heures allant de minuit minuit.
Larticle 206 prcise que le repos hebdomadaire doit tre
accord soit le vendredi, soit le samedi, soit le dimanche, soit
le jour du march hebdomadaire.
2.5.2 - Repos des jours de ftes pays et jours
fris
Il ressort de larticle 217 du Code quil est interdit aux
employeurs doccuper les salaris pendant les jours de ftes
pays dont la liste est dtermine par voie rglementaire et
pendant les jours fris.
2.5.3 Cong annuel pay
Selon larticle 231 du Code, sauf dispositions plus favorables
du contrat de travail, de la convention collective de travail,
du rglement intrieur ou des usages, tout salari a droit,
aprs six mois de service continu dans la mme entreprise ou
chez le mme employeur, un cong annuel pay dont la
dure est xe comme suit :
- un jour et demi de travail effectif par mois de service ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

96
- deux jours de travail effectif par mois de service pour les
salaris gs de moins de dix-huit ans.
Larticle 232 ajoute que la dure du cong annuel pay est
augmente raison dun jour et demi de travail effectif par
priode entire, continue ou non, de cinq annes de service,
sans toutefois que cette augmentation puisse porter la dure
totale du cong plus de trente jours de travail effectif.
Il y a lieu de prciser ce sujet que larticle 263 interdit tout
salari bnciaire dun cong annuel pay dexcuter des
travaux rmunrs pendant son cong.
2.5.4 Absence pour maladie
Selon larticle 271, tout salari qui ne peut se rendre son
travail pour cause de maladie ou daccident, doit le justier et
en aviser lemployeur dans les quarante-huit heures suivantes,
sauf cas de force majeure.
Si labsence se prolonge plus de quatre jours, le salari
doit faire connatre lemployeur la dure probable de
son absence et lui fournir, sauf en cas dempchement, un
certicat mdical justiant son absence.
Lemployeur peut faire procder une contre-visite du
salari par un mdecin de son choix et ses frais pendant
la dure de labsence xe par le certicat mdical produit
par le salari.
Larticle 272 prcise pour sa part que lorsque labsence pour
maladie ou accident, autre quune maladie professionnelle
ou accident du travail, est suprieure cent quatre-vingts
jours conscutifs au cours dune priode de trois cent
soixante-cinq jours, ou lorsque le salari est devenu inapte
continuer lexercice de son travail, lemployeur peut le
considrer comme dmissionnaire de son emploi.
Larticle 273 prcise de son ct que sauf disposition contraire
du contrat de travail, dune convention collective de travail
ou du rglement intrieur, les absences pour maladie
ou accident, autres quune maladie professionnelle ou
accident du travail, ne sont pas rmunres, quelle que soit
la priodicit de la paie.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

97
2.5.5 Cong de maternit
Larticle 152 du Code stipule que la salarie en tat de
grossesse attest par certicat mdical dispose dun cong
de maternit de quatorze semaines, sauf stipulations plus
favorables dans le contrat de travail, la convention collective
de travail ou le rglement intrieur.
Larticle 153 ajoute ce sujet que les salaries en couches ne
peuvent tre occupes pendant la priode de sept semaines
conscutives qui suivent laccouchement.
Lemployeur veille allger les travaux cons la
salarie pendant la priode qui prcde et celle qui suit
immdiatement laccouchement.
2.5.6 Permissions spciales dabsence
- Naissance : 3 jours pays (art. 269) ;
- Mariage du salari : 4 jours dont 2 jours pays (art. 274
et 276) ;
- Mariage dun enfant du salari ou dun enfant issu dun
prcdent mariage du conjoint du salari : 2 jours non
pays (art. 274) ;
- Dcs dun conjoint, dun enfant, dun petit-enfant,
dun ascendant du salari ou dun enfant issu dun pr-
cdent mariage du conjoint du salari : 3 jours dont une
journe payable pour le dcs du conjoint, du pre, de
la mre ou dun enfant du salari (art. 274 et 276) ;
- Dcs dun frre, dune soeur du salari, dun frre ou
dune soeur du conjoint de celui-ci ou dun ascendant
du conjoint : 2 jours non pays (art. 274) ;
- Circoncision : deux jours non pays (art. 274) ;
- Opration chirurgicale du conjoint ou dun enfant
charge : deux jours non pays (art. 274).
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

98
2.6 Suspension et cessation du contrat de travail
2.6.1 Suspension provisoire
Larticle 32 du Code du Travail xe les cas dans lesquels le
contrat de travail peut tre suspendu provisoirement.
Toutefois, nonobstant les cas expressment prvus, le
contrat de travail dure dtermine prend n sa date
dchance.
2.6.2 Cessation volontaire du contrat de travail
2.6.2.1 Cessation de la part du salari
Selon larticle 34 du Code, le contrat de travail dure
indtermine peut cesser par la volont du salari au moyen
dune dmission portant la signature lgalise par lautorit
comptente. Le salari nest tenu cet effet que par les
dispositions relatives au dlai de pravis.
Dun autre ct, larticle 42 stipule que lorsquun salari,
ayant rompu abusivement son contrat de travail, engage
nouveau ses services, le nouvel employeur est solidairement
responsable du dommage caus lemployeur prcdent
dans les cas suivants :
- quand il est tabli quil est intervenu ce que l'employ
quitte son emploi ;
- quand il a embauch un salari quil savait dj qu'il est
li par un contrat de travail ;
- quand il a continu occuper un salari aprs avoir appris
que ce salari tait encore li un autre employeur par
un contrat de travail.
Dans ce dernier cas, la responsabilit du nouvel employeur
cesse dexister si, au moment o il a t averti, le contrat
de travail abusivement rompu par le salari tait venu
expiration par larrive du terme pour un contrat dure
dtermine ou par lexpiration du dlai de pravis pour un
contrat dure indtermine.
2.6.2.2 Cessation de la part de lemployeur
Larticle 34 stipule que le contrat de travail dure
indtermine peut cesser par la volont de lemployeur, sous
rserve des dispositions suivantes :
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

99
- Respect des dispositions lgales relatives au dlai de
pravis. Il y a lieu de prciser ce sujet que larticle 43
considre comme nulle, dans tous les cas, toute clause
xant le dlai de pravis moins de huit jours.
- Il est interdit le licenciement dun salari sans motif valable
sauf si celui-ci est li son aptitude ou sa conduite dans
le cadre des dispositions prvues au dernier alina de
larticle 37 (sanctions disciplinaires) et larticle 39 (faute
grave) ou fond sur les ncessits de fonctionnement
de lentreprise dans le cadre des dispositions des articles
66 et 67 (licenciement pour motifs technologiques,
structurelles ou conomiques).
2.6.3 Licenciement abusif
Selon larticle 36, ne constituent pas des motifs valables de
prise de sanctions disciplinaires ou de licenciement :
- lafliation syndicale ou lexercice dun mandat du
reprsentant syndical ;
- la participation des activits syndicales en dehors
des heures de travail ou, avec le consentement de
lemployeur ou conformment la convention collective
de travail ou au rglement intrieur, durant les heures de
travail ;
- le fait de se porter candidat un mandat de dlgu
des salaris, de lexercer ou de lavoir exerc ;
- le fait davoir dpos une plainte ou particip des
actions judiciaires contre lemployeur dans le cadre des
dispositions de la prsente loi ;
- la race, la couleur, le sexe, la situation conjugale, les res-
ponsabilits familiales, la religion, lopinion politique, las-
cendance nationale ou lorigine sociale ;
- le handicap dans la mesure o il ne fait pas obstacle
lexercice par le salari handicap dune fonction ad-
quate au sein de lentreprise.
Larticle 40 prcise de son ct que sont considres comme
fautes graves commises par lemployeur, le chef de lentreprise
ou de ltablissement lencontre du salari :
- linsulte grave ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

100
- la pratique de toute forme de violence ou dagression
dirige contre le salari ;
- le harclement sexuel ;
- lincitation la dbauche.
Est assimil un licenciement abusif, le fait pour le salari
de quitter son travail en raison de lune des fautes prcites,
lorsquil est tabli que lemployeur a commis lune de ces
fautes.
De son ct, larticle 41 stipule quen cas de rupture abusive
du contrat de travail par lune des parties, la partie lse a le
droit de demander des dommages-intrts.
Les parties ne peuvent renoncer lavance au droit ventuel
de demander des dommages-intrts rsultant de la rupture
du contrat quelle soit abusive ou non.
Le salari licenci pour un motif quil juge abusif peut avoir
recours la procdure de conciliation prliminaire aux ns de
rintgrer son poste ou dobtenir des dommages-intrts.
En cas de versement de dommages-intrts, le rcpiss
de remise du montant est sign par le salari et lemployeur
ou son reprsentant, les signatures dment lgalises par
lautorit comptente. Il est galement contresign par
lagent charg de linspection du travail.
Laccord obtenu dans le cadre de la conciliation prliminaire
est rput dnitif et non susceptible de recours devant les
tribunaux.
A dfaut daccord intervenu au moyen de la conciliation
prliminaire, le salari est en droit de saisir le tribunal
comptent qui peut statuer, dans le cas dun licenciement
abusif du salari, soit par la rintgration du salari dans son
poste ou par des dommages-intrts dont le montant est x
sur la base du salaire dun mois et demi par anne ou fraction
danne de travail sans toutefois dpasser le plafond de 36
mois.
2.6.4 Licenciement pour fautes non graves
Daprs larticle 37, lemployeur peut prendre lune des
sanctions disciplinaires suivantes lencontre du salari pour
faute non grave:
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

101
- lavertissement ;
- le blme ;
- un deuxime blme ou la mise pied pour une dure
nexcdant pas huit jours;
- un troisime blme ou le transfert un autre service ou,
le cas chant, un autre tablissement, le lieu de rsi-
dence du salari tant pris en considration.
Larticle 38 ajoute que lemployeur applique les sanctions
disciplinaires graduellement. Lorsque les sanctions discipli-
naires sont puises dans lanne, lemployeur peut procder
au licenciement du salari. Dans ce cas, le licenciement est
considr comme justi.
Larticle 62 prcise ce sujet quavant le licenciement
du salari, il doit pouvoir se dfendre et tre entendu par
lemployeur ou le reprsentant de celui-ci en prsence
du dlgu des salaris ou le reprsentant syndical dans
lentreprise quil choisit lui-mme dans un dlai ne dpassant
pas huit jours compter de la date de constatation de lacte
qui lui est imput.
Il est dress un procs-verbal ce propos par ladministration
de lentreprise, sign par les deux parties, dont copie est
dlivre au salari.
Si lune des parties refuse dentreprendre ou de poursuivre la
procdure, il est fait recours linspecteur de travail.
Larticle 52 stipule par ailleurs que le salari li par un contrat
de travail dure indtermine a droit une indemnit,
en cas de licenciement aprs six mois de travail dans la
mme entreprise quelque soit le mode de rmunration et la
priodicit du paiement du salaire.
Le montant de cette indemnit a t x par larticle 53
comme suit, pour chaque anne ou fraction danne de
travail effectif :
- 96 heures de salaire pour les cinq premires annes dan-
ciennet;
- 144 heures de salaire pour la priode danciennet al-
lant de 6 10 ans ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

102
- 192 heures de salaire pour la priode danciennet al-
lant de 11 15 ans ;
- 240 heures de salaire pour la priode danciennet d-
passant 15 ans.
2.6.5 Licenciement pour faute grave
Selon larticle 39 du Code, sont considres comme fautes
graves pouvant provoquer le licenciement du salari :
- le dlit portant atteinte lhonneur, la conance ou
aux bonnes moeurs ayant donn lieu un jugement d-
nitif privatif de libert ;
- la divulgation dun secret professionnel ayant caus un
prjudice lentreprise;
- le fait de commettre les actes suivants lintrieur de
ltablissement ou pendant le travail :
- le vol ;
- labus de conance ;
- livresse publique ;
- la consommation de stupants ;
- lagression corporelle ;
- linsulte grave ;
- le refus dlibr et injusti du salari dexcuter un tra-
vail de sa comptence ;
- labsence non justie du salari pour plus de quatre
jours ou de huit demi-journes pendant une priode de
douze mois ;
- la dtrioration grave des quipements, des machines
ou des matires premires cause dlibrment par le
salari ou la suite dune ngligence grave de sa part;
- la faute du salari occasionnant un dommage matriel
considrable lemployeur ;
- linobservation par le salari des instructions suivre pour
garantir la scurit du travail ou de ltablissement ayant
caus un dommage considrable ;
- lincitation la dbauche ;
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

103
- toute forme de violence ou dagression dirige contre
un salari, lemployeur ou son reprsentant portant at-
teinte au fonctionnement de lentreprise.
Dans ce cas, linspecteur du travail constate latteinte au
fonctionnement de ltablissement et en dresse un procs-
verbal.
Larticle 61 a prcis cet effet quen cas de faute grave,
le salari peut tre licenci sans pravis ni indemnit ni
versement de dommages-intrts.
Pour sa part, larticle 65 stipule que sous peine de dchance,
laction en justice concernant le licenciement doit tre
porte devant le tribunal comptent dans un dlai de 90
jours compter de la date de rception par le salari de la
dcision de licenciement.

GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

105
Chapitre 3 Relations du syndic
avec les tiers
Les relations avec les tiers sont rgies par le Dahir formant
code des obligations et contrats du 12 Aot 1913.
Ltude de ces relations se fera sous deux angles :
- Les conditions de validit des obligations contractuelles
- Les obligations relatives la responsabilit des actes et
des paroles
1 Conditions de validit des obligations contractuelles
Tout contrat souscrit par des parties sans aucune intervention
dun ofcier public est appel un acte ou un contrat sous
seing priv.
Par opposition, un acte authentique est rdig par un notaire
ou un adoul selon les cas, lesquels conservent les actes dans
leurs archives.
Larticle 2 du DOC prcise que Les lments ncessaires
pour la validit des obligations qui drivent dune dclaration
de volont sont :
- La capacit de sobliger ;
- Une dclaration valable de volont portant sur les l-
ments essentiels de lobligation ;
- Un objet certain pouvant former objet dobligation ;
- Une cause licite de sobliger .
1.1- La capacit
Selon larticle 3 du DOC, la capacit civile de lindividu est
rgle par la loi qui rgit son statut personnel.
Le mme article ajoute que toute personne est capable
dobliger et de sobliger, si elle nen est pas dclare
incapable par cette loi.
Le statut personnel des musulmans est rgi par la Loi n 70.03
portant Code de la Famille promulgue par le Dahir n 22.04.1
du 3 Fvrier 2004.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

106
Larticle 2 du Code de la Famille stipule que les dispositions
de ce Code sappliquent :
- Tous les marocains, mme ceux portant une autre natio-
nalit ;
- Les rfugis, y compris les apatrides, conformment la
Convention de Genve du 28 Juillet 1951, relative la
situation des rfugis ;
- Les couples dont lun des poux est marocain ;
- La relation entre deux personnes marocaines dont une
est musulmane.
Le statut personnel des Marocains isralites demeure
dtermin par les rgles religieuses hbraques.
Le statut personnel des trangers est dtermin par leur loi
nationale, conformment au dahir du 12 aot 1913 sur la
condition civile des Franais et des trangers.
1.1.1 Dnition de la capacit
Selon larticle 206 du Code de la Famille, il y a deux sortes
de capacits : la capacit de jouissance et la capacit
dexercice.
La capacit de jouissance est dnie comme tant la facult
qua la personne dacqurir des droits et dassumer des
devoirs tels que xs par la loi. Cette capacit est attache
la personne durant toute sa vie et ne peut lui tre enleve.
La capacit dexercice est la facult qua une personne
dexercer ses droits personnels et patrimoniaux et qui rend
ses actes valides.
La loi xe les conditions dacquisition de la capacit
dexercice, les motifs dterminant la limitation de cette
capacit ou sa perte.
1.1.2 Majorit lgale
Selon larticle 209 du Code de la Famille, lage de la majorit
lgale est x 18 ans rvolus.
1.1.3 Reprsentation lgale des incapables
Selon larticle 230 du Code de la Famille, est entendu par
reprsentant lgal :
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

107
- le tuteur lgal, qui est le pre, la mre et le juge, en cas
dabsence des deux parents ;
- le tuteur testamentaire, qui est dsign par le pre ou la
mre ;
- le tuteur datif, qui est nomm par le tribunal.
Larticle 231 prcise quant lui que la reprsentation lgale
est assure par :
- le pre majeur,
- la mre majeure, en cas de dcs du pre ou de son
incapacit ;
- le tuteur testamentaire dsign par le pre ;
- le tuteur testamentaire dsign par la mre ;
- le juge ;
- le tuteur datif.
Larticle 238 ajoute que la mre peut assurer la tutelle de ses
enfants condition :
- quelle soit majeure ;
- que le pre soit dcd, absent, incapable dassurer la
tutelle ou tout autre motif.
Si le pre dfunt a dsign un tuteur testamentaire auprs de
la mre, les prrogatives du tuteur testamentaire se limitent
superviser la gestion par la mre des affaires de lenfant sous
tutelle, avec recours la justice le cas chant.
La mre peut dsigner un tuteur testamentaire son ls sous
tutelle. Elle peut rvoquer cette tutelle testamentaire. La tutelle
testamentaire est soumise au juge aux ns dhomologation
ds le dcs de la mre.
1.1.4 Limites des prrogatives du tuteur
Les actes de gestion ci-aprs ne peuvent tre exercs par
le tuteur testamentaire ou datif quaprs obtention de
lautorisation du juge charg des affaires des mineurs :
- vendre un bien de lincapable dune valeur suprieure
dix mille dirhams, ou crer un droit rel sur ces biens,
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

108
- fructier une partie des biens de lincapable dans une
socit ou commerce, ou linvestir dans une transaction
ou dans des enchres ;
- renoncer un droit de lincapable ou se dsister dans
une action ou transiger ou compromettre dans des do-
maines du genre ;
- donner bail les immeubles du mineur pour une dure
pouvant dpasser la date de sa majorit ;
- accepter ou refuser les libralits faites sous condition ;
- rembourser les dettes qui nont pas fait lobjet de juge-
ment excutoire ;
- servir, sur les biens de lincapable, la pension due celui-
ci sauf jugement excutoire.
La dcision du juge de permettre lun de ces actes doit tre
justie.
1.1.5 Fin de la tutelle
Selon larticle 218 du Code de la Famille, la tutelle prend n
une fois que le mineur atteint lage de la majorit, moins
que la tutelle ne soit due dautres motifs parmi ceux qui la
justient.
Lorsque le mineur atteint lge de 16 ans, il peut demander
au tribunal de lui accorder la majorit.
De son ct, le reprsentant lgal peut demander au tribunal
daccorder la majorit au mineur ayant atteint lge prcit,
sil peroit chez lui des signes de majorit.
Loctroi de la majorit implique que le bnciaire peroit
ses biens et obtient la pleine capacit de les grer et den
disposer. Les droits autres que nanciers demeurent rgis par
les textes juridiques y affrents.
Dans tous les cas, la majorit ne peut tre accorde que
lorsquelle est dment constate par le tribunal aprs que les
mesures juridiques ncessaires aient t prises.
Dun autre ct, il est du droit de la personne sous tutelle en
raison dun handicap mental ou de prodigalit, de demander
ou tribunal de lever la tutelle si elle peroit chez elle des signes
de maturit. Ce mme droit appartient au tuteur lgal.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

109
1.2 La dclaration de volont
Selon larticle 19 du DOC, la convention nest parfaite que par
laccord des parties sur les lments essentiels de lobligation,
ainsi que sur toutes les autres clauses licites que les parties
considrent comme essentielles.
Par ailleurs, larticle 33 du DOC stipule que nul ne peut engager
autrui, ni stipuler pour lui, sil na pouvoir de le reprsenter en
vertu dun mandat ou de la loi.
Il est utile de rappeler ce sujet que selon larticle 38 du
DOC, le consentement ou la ratication peuvent rsulter du
silence, lorsque la partie des droits de laquelle on dispose est
prsente, ou en est dment informe, et quelle ny contredit
point sans quaucun motif lgitime ne justie son silence.
Larticle 39 prcise par ailleurs que est annulable le
consentement donn par erreur, surpris par dol, ou extorqu
par violence .
1.3 Lobjet des contrats
Larticle 57 du DOC stipule que les choses, les faits et les
droits incorporels qui sont dans le commerce peuvent seuls
former objet dobligation . Le mme article ajoute que sont
dans le commerce toutes les choses au sujet desquelles la loi
ne dfend pas expressment de contracter .
1.4 La cause des contrats
Larticle 62 du DOC stipule que lobligation sans cause ou
fonde sur une cause illicite est non avenue .
2 Obligations rsultant de la responsabilit des actes
et paroles
2.1 Lenrichissement sans cause
Daprs larticle 66 du D.O.C, celui qui a reu ou se trouve
possder une chose ou autre valeur appartenant autrui,
sans une cause qui justie cet enrichissement, est tenu de la
restituer celui aux dpens duquel il sest enrichi.
De mme, larticle 67 stipule que celui qui, de bonne foi, a
retir un prot du travail ou de la chose dautrui, sans une
cause qui justie ce prot, est tenu dindemniser celui aux
dpens duquel il sest enrichi dans la mesure o il a prot de
son fait ou de sa chose
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

110
Larticle 75 ajoute que celui qui sest indment enrichi au
prjudice dautrui est tenu de lui restituer identiquement ce
quil a reu, si cela existe encore, ou sa valeur au jour o il la
reu, si cela a pri ou a t dtrior par son fait ou sa faute;
il est mme tenu de la perte ou de la dtrioration par cas
fortuit, depuis le moment o la chose lui est parvenue, sil la
reue de mauvaise foi.
Le dtenteur de mauvaise foi doit, en outre, restituer les fruits,
accroissements et bnces quil a perus partir du jour du
payement ou de lindue rception, et ceux quil aurait d
percevoir sil avait bien administr. Il ne rpond que jusqu
concurrence de ce dont il a prot, et partir du jour de la
demande sil tait de bonne foi.
Par ailleurs, larticle 76 prcise que si celui qui a reu de
bonne foi a vendu la chose, il nest tenu qu restituer le prix
de vente ou cder les actions quil a contre lacheteur, sil
tait encore de bonne foi au moment de la vente.
2.2 Paiement dune dette par erreur
Larticle 68 du D.O.C stipule que celui qui, se croyant dbiteur,
par une erreur de droit ou de fait, a pay ce quil ne devait
pas, a le droit de rptition (restitution) contre celui auquel il
a pay. Mais celui-ci ne doit aucune restitution si, de bonne
foi et en consquence de ce payement, il a dtruit ou annul
le titre, sest priv des garanties de sa crance, ou a laiss
son action se prescrire contre le vritable dbiteur. Dans ce
cas, celui qui a pay na recours que contre le vritable
dbiteur.
Par ailleurs, selon larticle 69, il ny a pas lieu rptition,
lorsquon a acquitt volontairement et en connaissance de
cause ce quon savait ne pas tre tenu de payer.
2.3 Responsabilit des dommages causs autrui
2.3.1 Responsabilit personnelle
Selon larticle 77, tout fait quelconque de lhomme qui, sans
lautorit de la loi, cause sciemment et volontairement
autrui un dommage matriel ou moral, oblige son auteur
rparer ledit dommage, lorsquil est tabli que ce fait en est
la cause directe. Toute stipulation contraire est sans effet.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

111
Larticle 78 ajoute que chacun est responsable du dommage
moral ou matriel quil a caus, non seulement par son fait,
mais par sa faute, lorsquil est tabli que cette faute en est la
cause directe. Toute stipulation contraire est sans effet.
La faute consiste, soit omettre ce quon tait tenu de faire,
soit faire ce dont on tait tenu de sabstenir, sans intention
de causer un dommage.
2.3.2 Responsabilit du fait des personnes
Selon larticle 85, on est responsable non seulement du
dommage que lon cause par son propre fait, mais encore
de celui qui est caus par le fait des personnes dont on doit
rpondre.
- Le pre et la mre aprs le dcs du mari, sont respon-
sables du dommage caus par leurs enfants mineurs ha-
bitant avec eux ;
- Les matres et les commettants, du dommage caus par
leurs domestiques et prposs dans les fonctions aux-
quelles ils les ont employs ;
- Les artisans, du dommage caus par leurs apprentis pen-
dant le temps quils sont sous leur surveillance ;
La responsabilit ci-dessus a lieu moins que les pre et mre
et artisans ne prouvent quils nont pu empcher le fait qui
donne lieu cette responsabilit.
Le pre, la mre, les autres parents ou conjoints rpondent
des dommages causs par les insenss, et autres inrmes
desprit, mme majeurs habitant avec eux, sils ne prouvent:
- Quils ont exerc sur ces personnes toute la surveillance
ncessaire ;
- Ou quils ignoraient le caractre dangereux de la mala-
die de linsens ;
- Ou que laccident a eu lieu par la faute de celui qui en
a t la victime.
La mme rgle sapplique ceux qui se chargent, par contrat,
de lentretien ou de la surveillance de ces personnes.
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

112
2.3.3 Responsabilit du fait des animaux
Selon larticle 86, chacun doit rpondre du dommage caus
par lanimal quil a sous sa garde, mme si ce dernier sest
gar ou chapp, sil ne prouve :
- Quil a pris les prcautions ncessaires pour lempcher
de nuire ou pour le surveiller ;
- Ou que laccident provient dun cas fortuit ou de force
majeure, ou de la faute de celui qui en a t victime.
2.3.4 Responsabilit du fait des choses
Daprs larticle 88, chacun doit rpondre du dommage
caus par les choses quil a sous sa garde, lorsquil est justi
que ces choses sont la cause directe du dommage, sil ne
dmontre :
- Quil a fait tout ce qui tait ncessaire an dempcher
le dommage ;
- Et que le dommage dpend, soit dun cas fortuit, soit
dune force majeure, soit de la faute de celui qui en est
victime.
Larticle 89 ajoute que le propritaire dun dice ou autre
construction est responsable du dommage caus par son
croulement ou par sa ruine partielle, lorsque lun ou lautre
est arriv par suite de vtust, par dfaut dentretien, ou par
le vice de la construction. La mme rgle sapplique au cas
de chute ou ruine partielle de ce qui fait partie dun immeuble
tel que les arbres, les machines incorpores ldice et
autres accessoires rputs immeubles par destination.
Cette responsabilit pse sur le propritaire de la supercie,
lorsque la proprit de celle-ci est spare de celle du sol.
Lorsquun autre que le propritaire est tenu de pourvoir
lentretien de ldice, soit en vertu dun contrat, soit en vertu
dun usufruit ou autre droit rel, cest cette personne qui est
responsable.
Lorsquil y a litige sur la proprit, la responsabilit incombe
au possesseur actuel.
Par ailleurs, larticle 90 stipule que le propritaire dun immeuble
qui a de justes raisons de craindre lcroulement ou la ruine
partielle dun dice voisin, peut exiger du propritaire de
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

113
ldice, ou de celui qui serait tenu den rpondre, aux
termes de larticle 89, quil prenne les mesures ncessaires
an de prvenir la ruine.
Il y a lieu de noter dun autre ct les stipulations de larticle 91
qui prcisent que les voisins ont action contre les propritaires
dtablissements insalubres ou incommodes pour demander,
soit la suppression de ces tablissements, soit ladoption
des changements ncessaires pour faire disparatre les
inconvnients dont ils se plaignent ; lautorisation des pouvoirs
comptents ne saurait faire obstacle lexercice de cette
action.
Larticle 92 prcise que toutefois, les voisins ne sont pas
fonds rclamer la suppression des dommages qui drivent
des obligations ordinaires du voisinage, tels que la fume
qui schappe des chemines et autres incommodits qui
ne peuvent tre vites et ne dpassent pas la mesure
ordinaire.
2.3.5 Responsabilit de lEtat et des
municipalits
Selon larticle 79, lEtat et les municipalits sont responsables
des dommages causs directement par le fonctionnement
de leurs administrations et par les fautes de service de leurs
agents.
Larticle 80 ajoute que les agents de lEtat et des municipalits
sont personnellement responsables des dommages causs
par leur dol ou par des fautes lourdes dans lexercice de leurs
fonctions.
LEtat et les municipalits ne peuvent tre poursuivis raison
de ces dommages quen cas dinsolvabilit des fonctionnaires
responsables.
2.3.6 Cas dexonration de la responsabilit
Daprs larticle 94, il ny a pas lieu responsabilit civile,
lorsquune personne, sans intention de nuire, a fait ce quelle
avait le droit de faire.
Cependant, lorsque lexercice de ce droit est de nature
causer un dommage notable autrui et que ce dommage
peut tre vit ou supprim, sans inconvnient grave pour
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

114
layant droit, il y a lieu responsabilit civile, si on na pas fait
ce quil fallait pour le prvenir ou pour le faire cesser.
Larticle 95 ajoute quil ny a pas lieu responsabilit civile
dans le cas de lgitime dfense, ou lorsque le dommage
a t produit par une cause purement fortuite ou de force
majeure, qui na t ni prcde, ni accompagne, dun
fait imputable au dfendeur.
2.4 Responsabilit du fait des informations et
renseignements fournis
Daprs larticle 82, celui qui, de bonne foi, et sans quil y
ait faute lourde ou imprudence grave de sa part, donne
des renseignements dont il ignore la fausset, nest tenu
daucune responsabilit envers la personne qui est lobjet de
ces renseignements :
- Lorsquil y avait pour lui ou pour celui qui a reu les ren-
seignements un intrt lgitime les obtenir;
- Lorsquil tait tenu, par suite de ses rapports daffaires ou
dune obligation lgale, de communiquer les informa-
tions qui taient sa connaissance.
Larticle 83 ajoute pour sa part quun simple conseil ou une
recommandation nengage pas la responsabilit de son
auteur, si ce nest dans les cas suivants :
- Sil a donn ce conseil dans le but de tromper lautre
partie;
- Lorsque tant intervenu dans laffaire raison de ses
fonctions, il a commis une faute lourde, cest--dire une
faute quune personne dans sa position naurait pas d
commettre, et quil en est rsult un dommage pour
lautre;
- Lorsquil a garanti les rsultats de laffaire.
2.5 La concurrence dloyale
Selon larticle 84, peuvent donner lieu des dommages-
intrts les faits constituant une concurrence dloyale et, par
exemple:
- Le fait duser dun nom ou dune marque peu prs
similaire ceux appartenant lgalement une maison
ou fabrique dj connue, ou une localit ayant une
GUIDE DU SYNDIC DE COPROPRIETE

115
rputation collective, de manire induire le public en
erreur sur lindividualit du fabricant et la provenance
du produit ;
- Le fait duser dune enseigne, tableau, inscription, cri-
teau, ou autre emblme quelconque, identique ou
semblable ceux dj adopts lgalement par un n-
gociant, ou fabricant, ou tablissement du mme lieu,
faisant le commerce de produits semblables, de mani-
re dtourner la clientle de lun au prot de lautre ;
- Le fait dajouter au nom dun produit les mots: faon de
daprs la recette de ou autres expressions analogues,
tendant induire le public en erreur sur la nature ou lori-
gine du produit ;
- Le fait de faire croire, par des publications ou autres
moyens, que lon est le cessionnaire ou le reprsentant
dune autre maison ou tablissement dj connu.

Conception et impression
Macsup sarl
Tl / Fax : 05 37 88 35 80