Universidad Nacional del Litoral

Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales

Secretara de posgrado

GUSTAVO EN !"UE #!STONE

$El %uicio de desalo%o&

Carrera de especiali'aci(n en )erec*o #rocesal Civil

San Francisco +#rov, de C-a,. / Co*orte 012230120

EL JU!C!O )E )ESALOJO Cuando llegue la inspiracin, que me encuentre trabajando Pablo Picasso

!ntroducci(n Hemos elegido para este trabajo, dentro de los procesos especiales, el juicio de desalojo, porque adems de tener caractersticas particulares, sumamente interesantes para su anlisis, tiene una profunda trascendencia socioeconmica y a travs de tiempo ha sido objeto de transformaciones por dems cambiantes. El estudio pretende abarcar el anlisis de su regulacin en los cdigos procesales de las provincias de anta !e "arts. #$% a #&'( y )rdoba "arts. %#* a %'+( y en el de la ,acin "arts. '%- a '++(, se.alando sus coincidencias y diferencias de tratamiento y dando alguna opinin sobre lo que creemos ms acertado o apropiado a la realidad actual de la problemtica conflictual que apunta a resolver. ,o pretendemos ser originales ni novedosos, sino que hemos querido darle al presente estudio, la profundidad y e/tensin cientficas necesarias para el conocimiento integral y completo de este particular proceso, agregndole el anlisis comparativo de los tres ordenamientos referidos, el cordobs, el santafecino y el nacional. Esperamos humildemente haber logrado ese objetivo.

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Generalidades
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2, O-%eto El juicio de desalojo es tratado en los tres cdigos bajo anlisis como un procedimiento especial, sencillo y breve, por la simplicidad de su pretensin y la necesidad de una rpida solucin de los conflictos que resuelve. ,o se trata de un proceso de ejecucin for0ada, sino de un proceso declarativo$, pero con m1ltiples caractersticas propias, como la de que no requiere de un juicio previo de resolucin de la locacin, sino que importa por parte de quien as procede substituirse a los jueces y declarar de propia autoridad, sin forma ni figura de juicio, la anticipada terminacin del contrato2. Es aplicable tanto a inmuebles urbanos como rurales. 2a regulacin de este proceso especial, reconoce como fuente la ley patria de 2 de agosto de !"2# para la pro$incia de %uenos &ires sobre inquilinato de casas y la doctrina de 'ste$es (agu, en su )*ratado elemental de procedimientos ci$iles en el foro de %uenos aires+, publicado en !"#,3 y la 2ey de Enjuiciamiento )ivil espa.ola de $+##, que le impona trmite de juicio $erbal y nos decan 4anresa y 5eus que la $entaja de -aber dado a estos procedimientos frmula legal, y bre$e en la mayor parte de los casos, de que antes carecan, y por lo que se originaban pleitos costosos y depresi$os del derec-o de propiedad, pues bastaba que se opusiera el desauciado para que en todo caso se diera al juicio la tramitacin ordinaria, siguiendo mientras tanto el arrendatario o inquilino en el goce y detentacin de la finca.. u objeto es la proteccin del uso y goce de los bienes inmuebles y 6lsina lo defini acertadamente diciendo que es aquel cuya pretensin consiste en dejar libre el uso de los bienes materia del litigio, sustray/ndolos, con el au0ilio de la fuer1a p2blica si fuese necesario, a la accin de sus detentadores#. 7alacio nos da un concepto similar, aunque un poco ms preciso y completo dicindonos que es aquel que tiene por objeto una pretensin tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de ttulo

5E849,:;,, 5icardo< 3erec-o Procesal Ci$il, Ed. =iracocha, t. 88, pg. $##, >s. 6s., $-#%, nos dice? (e trata de un juicio declarati$o, sumario y de tr4mite especial5 pero en modo alguno puede sostenerse que la sumariedad y especialidad del procedimiento confieran a dic-o juicio la naturale1a de proceso ejecuti$o6 es decir, que constituye un proceso de conocimiento y no un medio de ejecucin for1ada 2 62 8,6, Hugo< *ratado terico pr4ctico de 3erec-o Procesal Ci$il y Comercial6 Ediar, , t. =8, pg. #%, >s. 6s., $-'#. 3 5E849,:;,, op. cit., pgs. $#+ y $#-. 4 5E9 , @os, 8gnacio 48A9E2 y @os 4ara 46,5E 6 y ,6=655B, 7ey de enjuiciamiento ci$il, 8mprenta de la 5ev. de 2egislacin< t.888, pg. #$C, 4adrid, $+#%. 5 62 8,6, op. cit., pg. '*.

para ello, sea por tener una obligacin e0igible de restituirlo o por re$estir el car4cter de simple intruso aunque sin pretensiones a la posesin!. u trmite en el )7)),, luego de la reforma de la ley &#.C++ es el del proceso ordinario "art. 3$-(, con lo que parecera desvirtuar aquella brevedad y sencille0 que lo caracteri0 de anta.o, no obstante lo cual !alcn sostiene que, (in embargo tal $e1 no se -a comprendido que el sistema del proceso de conocimiento puede ser el4stico y adaptarse a di$ersas situaciones permitiendo en muc-os casos no slo la sumariedad, eliminando por ejemplo la recusacin sin causa, sino que se llega a sistemas de procesos urgentes o medidas de anticipacin de la tutela, conforme la causal esgrimida2 y completa la idea afirmando que 3e todos modos puede decirse que el proceso de desalojo no est4 circunscripto a un proceso determinado, sino que tiene notables $ariantes conforme las causales de que se trate, lo que lo -ace un proceso especial con base en el proceso ordinario8. Btro sector de la doctrina critica acrrimamente la reforma, e/presando? Por ello sostenemos que la $a normal de tramitacin del proceso de desalojo es la ordinaria. (in embargo admitimos que dic-a $a no se compadece con las necesidades del litigio, que si bien debe ser de plena cognicin por parte del jue1, sus pla1os deberan ser m4s acotados y su tr4mite m4s e0pedito.. En el mismo sentido 6ra0i sostiene? &l -aberse eliminado el proceso sumario, el juicio, como se dijo, debe tramitar por el procedimiento del juicio ordinario 9art. 8!:, Cod. Proc. ;ac.<6 esta situacin no se compadece con la necesidad de obtener una sentencia r4pida y con la sencille1 de los temas que se plantean, pues las cuestiones $inculadas con la posesin y con los derec-os reales se deben discutir en otro proceso. Por ello algunos jueces, apart4ndose de la letra de la ley, ordenan que los desalojos tramiten por la $a del proceso sumarsimo# i bien es cierto que el desalojo como proceso especial tiene tan slo la base en el proceso ordinario, una reduccin de sus pla0os, asegurara de manera ms eficiente sus objetivos.
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7626)8B, 2ino Enrique< 3erec-o Procesal Ci$il, Ed. 6beledo 7errot, t. =88, pgs. %% y %+, >s. 6s., $-+&. !62)D,, Enrique 4., *ratado de 3erec-o Procesal Ci$il y Comercial, Ed. 5ubin0alE)ul0oni, t. =8, pg. 3-$, ta. !e, &**%. 3 8bdem, pg. 3-C. 4 62A6:B, @os 4ara, &lgunas refle0iones a propsito de la demanda de desalojo , en =e$ista de 3erec-o Procesal, Ed. 5ubin0alE)ul0oni< t. &**C F &, pg.&&*, ta. !e. 5 656G8, 5oland< 3erec-o Procesal Ci$il y Comercial, Ed. 5ubin0alE)ul0oni, t. 88, pgs. 3%* y 3%$, ta. !e, &**C.

El )digo cordobs, impone para el desalojo el trmite del juicio abreviado "art. %#$( y el santafesino, el del juicio sumario "art. #$+(, es decir, en ambos casos se ha adoptado un trmite ms breve que el que impone el )digo nacional. 0, Su%etos En el juicio de desalojo pueden aparecer diversos sujetos activos y pasivos. Hanto el )digo nacional, como el cordobs y el santafesino, hacen una enumeracin de los sujetos pasivos, pero omiten enumerar a los sujetos activos. :e todas maneras, todas las enumeraciones, son meramente enunciativas o ejemplificativas. Entre los legitimados acti$os encontramos, en primer lugar, al propietario, pues el uso y goce de la cosa es la forma primaria de ejercicio del dominio !< pero adems al locatario, que puede subarrendar, prestar o ceder el inmueble en los trminos de los arts. $#+3 y $'** del ). )ivil y en ese caso se con$ierte en sublocador respecto del subinquilino y tiene contra /ste accin de desalojo, independientemente de sus relaciones con el propietario 2< el usufructuario, a quien &+%* del ). )ivil lo autori0a a dar en arriendo el usufructo o ceder el ejercicio de su derecho de uso y goce a ttulo oneroso o gratuito, siendo su situacin an4loga a la del locatario principal, ya que sus relaciones con el inquilino se rigen por los t/rminos del contrato, independientemente de las que resulten de su calidad de usufructuario frente al due>o8< el usuario, en los trminos del art. &-+C del ). )ivil, a quien le son aplicables los principios que rigen la situacin del locatario principal ., el poseedor, ya que la posesin suponeel uso y goce del bien que puede ser cedido o arrendado en las mismas condiciones que pudiera -acerlo el propietario6 en consecuencia, el poseedor tendr4 en los mismos casos la accin de desalojo# y finalmente los condminos y los herederos mientras dure el estado de indivisin, conjunta o individualmente.

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62 8,6, op. cit., pg. '3. 8bdem, pg. 'C. 3 8bdem, pg. 'C. 4 8bdem, pg. '#. 5 8bdem, pg. '#.

5esulta de particular inters el anlisis de estas dos 1ltimas situaciones, en particular la del condmino y el de la indivisin hereditaria. En el caso del condominio, antiago y Hctor !assi sostienen que hay que discernir dos situaciones? (i el condmino -a alquilado, asumiendo la calidad de locador, dispone de la accin de desalojo, pues el inquilino no le puede oponer defensas que se funden en derec-os que slo incumben a los dem4s condminos. (i la locacin -a sido consentida por todos los condminos, ninguno de ellos puede actuar indi$idualmente contra el locatario, sal$o cuando -a concluido la locacin 9art. ! !8 C. Ci$il<!. En el caso de la indivisin hereditaria (e e0tiende a esta situacin lo que acabamos de e0presar, no obstante que la indi$isin -ereditaria no es un condominio. Por lo tanto, no -abiendo concluido el t/rmino de la locacin slo es admisible la accin de desalojo si la piden todos los sucesores uni$ersales2. 'n general, la tienen todos aquellos que tengan derec-o a recuperar total o parcialmente la detentacin de un bien inmueble. ;o -ay pues una enumeracin ta0ati$a en tal sentido,8 6hora bien, en relacin a los legitimados pasi$os, el )digo nacional dispone que proceder4 contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea e0igible "art. '+*(. Histricamente, el supuesto normal en que proceda el desalojo, era la e0istencia de un contrato de locacin6 por eso tradicionalmente la accin se acordaba contra el inquilino, cualquiera que fuera la situacin jurdica del locador, es decir, que mediando un con$enio de arrendamiento no interesaba establecer si el locador era propietario, usufructuario, usuario,

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8, antiago ). y Hctor 7., 'l juicio de desalojo, Ed. Brbir, pg. &', 5osario, $-'-.

Ibdem, pg. 27.

656G8, op. cit., pg. 3'C.

etc., pero tal regulacin dejaba fuera una gran cantidad de casos en los que, quien tena el derecho de uso del inmueble, lo daba por una causa diferente a la locacin. 6s se ampli el espectro de legitimados pasivos, incorporndose, adems del sublocatario, a los tenedores precarios, a los intrusos y a cualquier ocupante con obligacin e/igible de restituir. El )digo santafesino transcribe te/tualmente en su art. #$%, el art. '+* del )digo nacional, pero el cordobs no lo hace, complicndose, tras incluir al locatario y sublocatario, con una referencia a los ocupantes enumerados en el art. &C'& del ). )ivil, que contempla la tenencia, omitiendo al intruso, para quin adems no tiene disposicin anticipatoria alguna, a diferencia de los otros dos. 4, 5arco legal sustancial 2as locaciones urbanas y rurales han sido desde siempre un punto de conflicto socioeconmico que tuvo, seg1n las pocas, una mayor o menor intensidad y mereci la intervencin del Estado en el mbito de la voluntad individual del contrato, con medidas que no resultaron, a la lu0 de la historia, demasiado afortunadas, provocando en muchos casos, resultados inversos a los buscados. ,uestro 7as se caracteri0a por los estados de emergencia, que han pasado a ser, en el devenir de los sucesivos gobiernos, nuestra situacin normal, natural y ordinaria, de manera que las leyes de emergencia, en todos los temas de incidencia social, han sido de abundante gama, mientras que sus consecuencias, en casi todos los aspectos en que se adoptaron, fueron siempre o casi siempre, por ser piadosos con las dudosas buenas intenciones que pudieron haberlas orientado, desastrosas. Es el resultado de atender lo urgente antes que lo importante y de la falta de programacin crnica de un pas que hoy, lamentablemente, hasta comien0a a diferenciarse por ello, con los dems pases latinoamericanos, principalmente con >rasil, )hile y hasta 9ruguay.

62 8,6, op. cit., pg. '%.

:esarrollaremos brevemente el estudio de la normativa de fondo de las locaciones urbanas, distinguiendo tres perodos, pasado, presente y futuro, es decir, la etapa de las leyes de emergencia, la situacin actual y la locacin en el proyecto de nuevo )digo )ivil y )omercial de la ,acin. a< 7as leyes de emergencia En $-C3, ante el agravamiento circunstancial de un problema habitacional crnico, que enfrenta los intereses de los inquilinos con los propietarios, el gobierno dicta el decretoEley ,I $#+*, que como todos los sistemas emergenciales en la &rgentina, se prorrog por numerosas leyes -asta la sancin de la 7ey de ;ormali1acin de 7ocaciones de !:? !. 2as leyes de emergencia sustituan la voluntad individual de los contratantes imponiendo soluciones te.idas de un orden p1blico de dudosa constitucionalidad, prorrogando el trmino de los contratos vigentes y congelando los montos de los alquileres, a pesar del proceso inflacionario, desfigurando as el mercado de alquileres y provocando una crisis mayor que la que se pretenda paliar, ya que desde los peque.os y medianos inversores, a las grandes corporaciones, dejaron de ver en la inversin inmobiliaria y en la construccin de unidades habitacionales, un destino de ahorro, capitali0acin o renta, buscando otros hori0ontes. ituacin similar ocurri con los arrendamientos agrarios, con resultados similares a los provocados con las leyes de emergencia de los arrendamientos urbanos. !alcn describe la situacin con su acostumbrada claridad y sencille0 e/presando? @rente a la $oluntad de las partes manifestada en el contrato originario, $ena, a-ora, la autoridad del 'stado, suplantando la $oluntad de una de ellas a fa$or de otra. )for1oso+2. ,o podemos desconocer que en este tema socialmente tan importante y donde, como dice 2uigi !errajoli, la indiferencia por las diferencias provocaran una relacin contractual severamente desigual, es necesario que el Estado imponga algunas normas de orden p1blico que
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A esta

inter$encin aparece como un contrato )necesario+, que tambi/n se llama )impuesto+ o

!62)D,, op. cit., pg. C$$. 8bdem, pg. C$&.

pongan en ella el necesario equilibrio, por ejemplo a travs del tiempo mnimo de la locacin y el establecimiento de condiciones temporales de valide0 para los convenios de desocupacin, pero su e/cesiva intervencin a favor de la parte ms dbil de la relacin, provoc el efecto inverso al buscado, esto es, agrav la crisis habitacional nacional. b< 'l estado actual de la legislacin En $-%' se dict la ley ,I &$.3C& llamada de ,ormali0acin de las 2ocaciones, que fij lineamientos tanto en materia sustancial como procesal para salir de la crisis, siendo luego derogada por la ley ,I &&.C3C, que incorpor la mayora de sus novedades procesales al )7)),, pero algunos de sus artculos, mantienen vigencia hasta la actualidad. !inalmente, se dict una nueva ley de locaciones urbanas, la ,I &3.*-$, llamada 7ey de promocin de las locaciones urbanas destinadas a $i$ienda, que estableci una serie de disposiciones de orden p1blico para la locacin en su normativa de fondo. 6 continuacin anali0aremos la vigencia residual de aquella y las normas establecidas por sta. 2a cuestin sustancial que la ley de normali0acin pretenda resolver, agot su objetivo el 3* de noviembre de $-%-, fecha en la que concluyeron las sucesivas prrrogas y el congelamiento de los alquileres, pero sus disposiciones procesales "arts. 3& al C-(, continuaron vigentes hasta el dictado de la ley ,I &&.C3C, que los derog casi en su totalidad. 'l Cdigo nacional adopt para el desalojo pr4cticamente el sistema de la ley 2!.8.2, pero no el artculo .! que impeda la recon$encin en el desalojo, y estableca que la consignacin, a2n iniciada antes, se agregara al desalojo en el estado en que se encontrase con car4cter de prueba documental Para que los con$enios de desocupacin tengan plena $alide1 es preciso que se -ayan celebrado con posterioridad a la iniciacin del contrato de locacin, o sea cuando el inquilino se encuentre en uso del bien, encontrando su ra1n de ser esta regla en la pro-ibicin legal contenida en los artculos !: y 2! del Cdigo Ci$il, en funcin de los cuales deber4n reputarse in$4lidas las renuncias anticipadas o gen/ricas de las normas de orden p2blico!.

8bdem, pg. C$3 y C$C.

9na de las nuevas causales del desalojo incorporada por la ley &$.3C&, refiere al abandono del inmueble por el locatario. El art. C- de la citada ley, establece que deber promoverse una sumaria informacin que acredite tal circunstancia, salvo que el abandono surgiera de un instrumento p1blico, y en caso el jue1 mandar4 a -acer entrega definiti$a del inmueble al locador. El dictado de la ley ,I &3.*-$, trajo aparejadas algunas novedades. En primer lugar se impuso la forma escrita para los contratos de locaciones urbanas, forma que el artculo C*I de la ley $3.&C' de arrendamientos y aparceras rurales, haba impuesto para los contratos por ella regulados. En ambos casos la forma est impuesta tanto para el contrato nuevo, como para las prrrogas o continuaciones, e/cepcin hecha de aqul si ha e/istido principio de ejecucin, pero no para stas, ya que ha quedado e/cluida en ambos casos la tcita reconduccin y si no hay instrumento que fije un nuevo pla0o, se considera continuacin en trminos idnticos con facultad de ambas partes para dar por concluida la relacin contractual en cualquier momento. En cuanto a los pla0os mnimos para las locaciones, establecidos en el art. $#*% del ). )ivil "seg1n 2ey ,I $$.$#'(, de dos a.os, cuando su fin fuera comercial o industrial, y un a.o y medio, cuando su fin fuere vivienda< fueron modificados por el art. &I de aquella, que llev al primero a tres a.os y el segundo a dos, con el agregado que rige a1n para casas con muebles, que estaban e/cluidas de los mnimos legales. 2a referida ley dispuso un requisito ms para la conformacin de la causal del desalojo por falta de pago de alquileres, que es la intimacin fehaciente de la cantidad debida, que debe reali0ar el locador al locatario otorgndole un pla0o de die0 das corridos desde la recepcin de la intimacin, en la que deber indicar el lugar de pago "art. #I(. Esta intimacin previa al locatario no es novedad de esta ley, sino que encuentra antecedente en las leyes de locaciones urbanas ,os $C.+&$$, $#.%%#, &*.'&# "art. $3I( y &$.3C& "art. $%I( que ya la imponan, pero a ella nos referiremos al tratar en particular la causal de falta de pago.

62 8,6, op. cit., pg. -3, sostiene que Bna no$edad de la ley !.."2! 9art. !?<, que reproduce el ordenamiento $igente, es esta de que el locador deba requerir pre$iamente el pago de un modo formal, indicando monto adeudado, pla1o y lugar donde debe ser efectuado.

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6dems limita en las locaciones con fines habitacionales los pagos anticipados a slo un mes y los depsitos en garanta al equivalente a un mes de alquiler por a.o de duracin del contrato, prohibiendo el pago de valor llave o equivalentes y autori0a la resolucin anticipada por parte del locatario tras seis meses de vigencia de la relacin locativa, previa notificacin fehaciente de tal decisin al locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que se reintegrar el inmueble, imponindole una indemni0acin a favor del locador, equivalente a un mes y medio de alquiler, si se produce en el primer a.o del contrato y de un mes, si es posterior y antes del vencimiento del trmino contractual, ya que si lo hace despus, no corresponde indemni0acin alguna por tal resolucin "art. $.'&& ). )ivil, a contrario sensu(. !inalmente, la ley ,I &#.C++, ordinari0 el proceso de desalojo y le incorpor el reconocimiento judicial previo y la desocupacin inmediata del inmueble. 2a primera cuestin ya ha sido anali0ada. obre las dos restantes, volveremos ms adelante.

c. 7a locacin en el proyecto de nue$o Cdigo Ci$il y Comercial de la ;acin ,o obstante e/ceder qui0s el lmite de este trabajo, por su actualidad, no podemos dejar de referirnos, aunque sea brevemente, a la locacin en el proyecto de nuevo )digo )ivil y )omercial de la ,acin. 7odemos afirmar que en relacin a la locacin, el proyecto de nuevo cdigo no trae demasiadas novedades sobre la legislacin hoy vigente y en particular, en relacin al proceso de desalojo, no producir mayores modificaciones. El proyecto establece un pla0o m/imo de las locaciones con destino habitacional, de veinte a.os y para los dems destinos, de cincuenta a.os "art. $$-%(, lo que modifica lo hasta hoy dispuesto, que era de hasta die0 a.os, cualquiera fuese el destino. *anto por una ra1n de economa social, como para no impedir la transferencia o enajenacin de las cosas, o por no embara1ar la di$isin en las -erencias, -emos ju1gado que no deban permitirse los arrendamientos que pasen de die1 a>os, nos justificaba =le0 arsfield en la nota del art. $#*# del ). )ivil, el te/to del artculo. ,os parece realmente innecesaria la modificacin y fundamentalmente poco prctica, ya que con la normativa de hoy, prohibida la inde/acin y el uso de moneda e/tranjera, no hay manera de convenir un alquiler que se mantenga acorde a los
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valores del mercado inmobiliario y la inestabilidad crnica de nuestra economa, con su viejo vicio inflacionario, infaliblemente recurrente, har que ese pla0o no se utilice en la prctica. En relacin al los mnimos legales, el proyecto unifica los pla0os cualquiera sea su destino, en dos a.os "art. $$-+(. 7or otra parte se incorporan al te/to codificado algunas de las disposiciones de la ley ,I &3.*-$, tales como la forma escrita del contrato "art. $$++(, la resolucin anticipada por el locatario con cargo de indemni0ar al locador "art.$&&$( y la intimacin previa y fehaciente al pago, por die0 das corridos, antes de la iniciacin de la demanda de desalojo, tambin contados desde su recepcin y con indicacin del lugar de pago "art. $&&&(. ,ada dice de la limitacin de pagos adelantados ni de topes a los depsitos en garanta, pero como el proyecto no se contrapone con aquellas disposiciones de la ley &3.*-$, ni la deroga, continuarn, a nuestro entender, vigentes. !!, El proceso 26, Las causales El desalojo es un proceso que se habilita slo por las causales previstas en la ley, las cuales son tipos legales, es decir, un hecho o conjunto de hechos tipificados por la ley y que, acreditada su e/istencia, habilitan la pretensin del desahucio. 2as causales pueden provenir de las formas establecidas como e/tintivas de la relacin locativa, o de relaciones o circunstancias ajenas a ella. A. Causales provenientes de una relacin locativa 2as causales previstas por la ley, que tienen como presupuesto una relacin contractual locativa, son las siguientes? a. Falta de pago 2as dos obligaciones principales que contraen las partes en un contrato de locacin son la concesin del uso y goce, dada por una y el pago del precio por ese uso y goce, debido por la otra
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"art. $C-3 ).).(, de manera que esta causal se habilita, en principio, ante la falta de pago del locatario o arrendatario de por lo menos dos perodos consecutivos de alquiler "art. $#*%, Cto. 7rr., ap. $, ).).(. 6nali0aremos aqu la particularidad que le impone a esta causal, el requisito de la previa intimacin fehaciente dispuesta por el art. #I de la ley &3.*-$, que ha sido incluido, como hemos visto, en el proyecto del nuevo )digo )ivil y )omercial de la ,acin. El mismo dispone que Pre$iamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deber4 intimar fe-acientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un pla1o que nunca ser4 inferior a !, das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago. Es decir que para que se configure la causal, deben haberse vencido por lo menos dos perodos consecutivos del alquiler sin que el locatario pague los mismos e intimado en los trminos del art. #I de aquella ley, ste no haya pagado dentro del pla0o otorgado "mnimo $* das corridos desde la intimacin(, aquellos alquileres. 6hora? J5equiere entonces el locatario que lo constituyamos en moraK, JEst la obligacin de pago del alquiler fuera de la normativa general de las obligaciones a pla0o, en las que la mora se produce por su slo $encimiento "art. #*- del ). )ivil(K. :e ninguna manera. 5ecordemos primeramente que debe entenderse por mora. Layar nos dice que la mora es la situacin anormal de retraso en el cumplimiento por la que atra$iesa una obligacin e0igible, cuando por una causa imputable, el deudor no satisface oportunamente la e0pectati$a del acreedor o /ste rec-a1a las ofertas reales que se le formulan, y que subsiste mientras la ejecucin de la especfica prestacin, aunque tarda, sea posible y 2til !. 2a mora del locatario se produce entonces al slo vencimiento de cada uno de los perodos, de manera que si el locatario resolviera iniciar el juicio de cobro de los mismos, no sera necesaria la intimacin

L6M65, Ernesto )lemente< *ratado de la mora, pg. $&+, Ediar, >s. 6s., $-+$.

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referida y para redimir su estado de mora, debe ofrecer no slo el capital, sino tambi/n los da>os moratorios 9art. #," y #22 Cd. Ci$.<!. 6hora bien, para que se conforme la causal de desalojo por falta de pago, debe cumplirse el acto fehaciente de la intimacin al locatario en los trminos referidos, y recin ante la falta de pago, vencido el pla0o otorgado, queda habilitada la accin de desalojo por esa causal. 9na cuestin es la habilitacin de la accin de cobro de lo adeudado, que tampoco requiere de la falta de pago de dos perodos consecutivos y puede iniciarse tras el solo vencimiento del primero ya que all se produce la mora automtica del deudor "locatario o arrendatario(, y otra es la habilitacin de la accin de desalojo fundado en la causal de falta de pago, para la cual es necesario que se hayan producido la totalidad de los hechos de los que la causal est conformada. )ierto sector de la doctrina sostiene que 7a intimacin tiene un car4cter prima facie necesario pero, como todas las normas procesales, no puede asign4rsele en la actualidad el car4cter sacramental tal como lo -acan los ritos de los pueblos de la antigCedad, no constituyendo un fin en s mismos, sino el instrumento para que en el proceso cumpla el ju1gador su funcin tutelar de los derec-os2. En primer trmino, la norma que impone la intimacin, carece del carcter de procesal, pues impone la obligacin de intimar al deudor, con ciertas condiciones, para dar por conformada la causal y as habilitar la accin de desalojo cuyo ejercicio da inicio al proceso. Es entonces, a nuestro criterio, una norma de fondo y por ello, ha sido incluida en el proyecto del nuevo )digo )ivil y )omercial "art. $&&&(. 5esulta errneo, a nuestro criterio, sostener que la falta de intimacin pre$ia o su deficiencia cobrara rele$ancia cuando el deudor se presente en el juicio y ofre1ca el pago de lo adeudado8, porque la demanda de desalojo, sin acompa.ar la constancia de haber cumplido con la intimacin fehaciente en los trminos establecidos por la ley, debera ser recha0ada por improponible. 2a imposicin de la intimacin es irrenunciable, ya que la norma que la establece

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62A6:B, op. cit., pg. &&$. 8bdem, pg. &&$. 3 8bdem, pg. &&$.

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como condicin habilitante de la accin, es de orden p1blico, por ser en defensa de la parte ms dbil de la contratacin. Esa es nuestra opinin, no obstante la que afirma algado y tambin lo que sostiene 6ra0i, que dice? &2n sin la pre$ia intimacin, el jue1 debe correr traslado a la demanda, ya que no se trata de un requisito de admisibilidad. (i al contestar la demanda el locatario no desconoce estar en mora y no cancela su deuda en ese momento, no puede oponer como defensa la falta de intimacin. *ampoco puede alegar defectos de esa intimacin si no da en pago la suma que estima adeudar!. Es que anali0ando el verdadero sentido de esta intimacin, no puede ser otro que el de otorgarle una nueva y 1ltima oportunidad ms al locatario, de evitar la resolucin contractual, con un pla0o NadicionalO para el pago. algado, no obstante lo que afirma, reconoce aqul carcter de la disposicin comentada, e/presando que 7a Corte (uprema de Dusticia de la ;acin -a establecido que est4 $edado ob$iar la e0igencia del requisito de la intimacin de pago pre$io a la demanda, dado el carcter de orden pblico de la disposicin que lo exige de esa manera2.

b. Vencimiento de trmino Esta, en conjunto con la anterior, son las dos causales ms comunes del juicio de desalojo que tienen origen en una relacin locativa. e configura con el vencimiento del trmino del contrato y la actitud del locatario remisa o morosa en devolver el inmueble "$##' in fine y $'&& ).).(. 7ara ambos procesos, en virtud de acreditarse con relativa facilidad la causal, el ).7.).).,. dispone en su art. '+C bis que el actor podr4 tambi/n, bajo caucin real, obtener la desocupacin inmediata de acuerdo al procedimiento pre$isto en el art. ", bis . Esta
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656G8, op. cit., pg. 8 #. 62A6:B, op. cit., pg. &&$, con cita de la ) @,, $3E+E+$, 5ep. E.:. $'E#%&E-C.

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medida es considerada por parte de la doctrina como de anticipacin tutelar, mientras que otro sector, la considera simplemente como una medida cautelar. 7a posibilidad de incluir en una u otra categora a la medida -a -ec-o decir a Eo1aini, que la desocupacin inmediata obra como medida cautelar, tendiendo a asegurar la sentencia futura que se dictare en el desalojo!. El procedimiento a aplicar en el caso, es el mismo que el de la intrusin, por lo que a pesar de que el te/to indica la posibilidad de obtener la desocupacin inmediata, por la remisin al art. '+* bis, for0osamente deber previamente trabarse la litis. volveremos al comentar esta causal. c. Cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o des onesto del inmueble. Entre las obligaciones que la normativa impone al locatario en relacin al inmueble, se encuentran el uso conforme al destino para el que fue alquilado "art. $##C y $### ). ).(, el deterioro del inmueble por accin del locatario o la omisin de reali0ar el debido mantenimiento "art. $#'$ y $#'&, inc. $I ). ).(, la construccin de obras nocivas al inmueble "art. $#'& inc. &I y $#'' ). ).( y el uso abusivo o deshonesto del inmueble "art. $#*%, Cto. prr., ap. &(. Hodas ellas conforman causales que habilitan la accin del desalojo. 7ara estas causales, la ley $#.C++ agreg al ).7.).).,., el art. '+* ter., que dispone el reconocimiento judicial, medida que, como veremos, se hace e/tensiva a las causales vistas anteriormente, por remisin del mismo a ellas y adems a los casos de intrusin. obre el tema volveremos ms adelante. d. !l abandono 6bandonar&, seg1n la 5eal 6cademia de la 2engua Espa.ola en su primera acepcin significa dejar, desamparar a alguien o algo y en la segunda, dejar una ocupacin, un intento o un obre el tema

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!62)D,, op. cit., pg. CC&. 5.6.E., :iccionario de de la 2engua Espa.ola, vigsima segunda edicin, en PPP.rae.es o

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derecho< y seg1n el :iccionario Enciclopdico Espasa )alpe, significa desamparar, dejar sin recursos, no cuidar, apartarse, retirarse3. 7uede ocurrir y de hecho ocurre, que relaciones provenientes de una contratacin locativa, de otro tipo de vinculacin contractual o a1n de una situaciQn nacida por va de hecho, como la intrusin, sean abandonadas iniciado o no un juicio de desalojo. El art. $#'C del ). )ivil, prev para los casos de pree/istencia de una relacin locativa que &bandonando el locatario la cosa arrendada sin dejar persona que -aga sus $eces, el locador tendr4 derec-o para tomar cuenta del estado de ella, requiriendo las correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias, quedando desde entonces disuelto el contrato. 6hora bien, producida la resolucin contractual locativa, se habilita para recuperar el uso y el goce del inmueble, la accin de desalojo. El cdigo procesal cordobs, en su artculo %'%, establece que 'n el supuesto del art. !# . del Cdigo Ci$il, el tribunal reali1ar4 una informacin sumaria y ordenar4 la $erificacin del estado del inmueble por medio del oficial de justicia, quien deber4 inquirir a los $ecinos acerca de la e0istencia y paradero del locatario. (i no obtu$iera ra1n de su paradero se entregar4 pro$isoriamente el inmueble al locador pre$io in$entario de los bienes que -ubiere, los que quedar4n depositados judicialmente a cargo del locatario. Cuando en el contrato el locatario -ubiere fijado un domicilio distinto al del inmueble, se lo citar4 en /l para que compare1ca a estar a derec-o y ejercite su defensa en la forma pre$ista en el art. #,". *ranscurridos die1 das desde la entrega pro$isoria o $encido, en su caso, el pla1o de la citacin sin que el locatario -ubiere comparecido o negado el abandono, el tribunal dictar4 sentencia dentro del pla1o de cinco das declarando, si correspondiera, disuelto el contrato y disponiendo la entrega definiti$a del inmueble al locador. (i el locatario compareciera y en el mismo acto dedujera oposicin negando el abandono, se seguir4 el tr4mite pre$isto en el art. ?#! y, si lo pidiere el demandado, se le restituir4 la tenencia del inmueble. ,i el )digo nacional ni el santafecino, tienen una disposicin anloga o similar. )omo puede observarse, el )digo cordobs ha regulado para el caso de abandono, una medida cautelar anticipatoria, sin contracautela o fian0a por los da.os y perjuicios que pudiera sufrir el locatario por todo el resultado de la misma
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Enciclopedia 9niversal 8lustrada Europeo 6maricana, Ed. Espasa )alpe .6., 4adrid, $-#+(, H. $, pg. $3'.

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7ero en este sentido, 7alacio sostiene que aunque el CP; no contiene una norma semejante a la transcripta, no es dudoso, a nuestro juicio, que el jue1 puede decretar, a pedido del locador, la medida de que se trata, cualquiera -ubiese sido la causal en que se funda la demanda de desalojo!. 7or otra parte y al referirnos al marco legal hoy vigente, decamos que una de las nuevas causales del desalojo incorporada por la ley &$.3C&, refiere justamente al abandono del inmueble por el locatario. El art. C- de la citada ley, establece que deber promoverse una sumaria informacin que acredite tal circunstancia, salvo que el abandono surgiera de un instrumento p1blico, y en caso el jue1 mandar4 a -acer entrega definiti$a del inmueble al locador . )on la aplicacin de esta norma, queda salvada la omisin incurrida en aquellos cdigos, ya que por tratarse de una norma contenida en ley nacional de fondo, aunque procesal y como tal de dudosa constitucionalidad por utili0ar el )ongreso en su dictado, facultades no delegadas por las provincias, es de aplicacin en los procesos provinciales y en el regulado por el )digo nacional. 6ra0i sostiene en tal sentido que 3ebe recordarse que la ley 2!.8.2 rige slo para los juicios que tramiten ante los tribunales nacionales, pero en las pro$incias donde no se -a reglamentado el artculo !#. del Cdigo Ci$il, el jue1 puede ordenar los mismos recaudos que se>ala la ley. 7o importante es que en caso de abandono, el juicio no es contradictorio sino que se trata de una mera constatacin judicial y que la entrega al locador es definiti$a2. ". Causales a#enas a una relacin locativa 6nali0aremos ahora las causales ajenas a una relacin contractual locativa, las que pueden provenir de otra relacin contractual o inclusive, de una situacin de hecho, ajena a la voluntad de quien tiene el derecho de disponer del uso y goce del inmueble. En caso de que la vinculacin contractual sea diferente, pero en definitiva la parte que dispone del uso y goce del inmueble lo cede a la otra, los motivos de resolucin del contrato, que
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7626)8B, op. cit., pg. $$*. 656G8, op. cit., pg. 3%*.

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dan derecho a la accin de desalojo, por analoga con la locacin, sern de corte similar. Ellas son las siguientes? a. Comodato, leasing, etc. Habr desalojo por falta de pago del alquiler en el leasing, o por vencimiento del pla0o del mismo, sin que se haya hecho uso de la opcin de compra mediante el pago del valor remanente, o por vencimiento del trmino del comodato o prstamo gratuito en el contrato a pla0o determinado, o la simple manifestacin de la voluntad del comodante en el de pla0o indeterminado o cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto del inmueble, en cualquiera de ellos. b. $a intrusin El intruso es aqul que se ha introducido en un inmueble, sin derecho alguno. Esta causal tiende a resolver una problemtica de innegable realidad, principalmente en los centros altamente poblados. 'l constante aumento de intrusos que ocupan $i$iendas ajenas -a impulsado al legislador a autori1ar un medio r4pido para que los propietarios, poseedores o tenedores legtimos recuperen el bien, a la $e1 que aument la pena del delito de usurpacin, que de un mes a dos a>os se estableci en seis meses a tres a>os, tipific4ndolo en forma m4s amplia, abarcati$o del despojo total o parcial de la posesin, tenencia, o del ejercicio de un derec-o real constituido sobre un inmueble, por $iolencia, amena1as, enga>os, abuso de confian1a o clandestinidad, sea que el despojo se produ1ca in$adiendo el inmueble, manteni/ndose en /l o e0pulsando a los ocupantes. 'n cuanto a la turbacin se incluy adem4s de la posesin, a la tenencia de un inmueble 9art. !"!, Cd. Penal, te0to seg2n ley 2...#.<!. 2a ley &C.C#C ha establecido un procedimiento especialmente breve agregado el art. '+* bis, que establece que? 'n los casos que la accin de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio despu/s de trabada la litis y a pedido del actor, el jue1 podr4

8bdem, pg. 3'-.

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disponer la inmediata entrega del inmueble si el derec-o in$ocado fuese $erosmil y pre$ia caucin de los e$entuales da>os y perjuicios que se puedan irrogar. Este artculo, ha resuelto el problema en parte, pero por la remisin que hace a l, el art. '+C bis del )digo, tiene derivaciones para otros supuestos, con consecuencias poco felices. :ispone un proceso cautelar en el que el actor debe demostrar la verosimilitud de su derecho y prestar caucin. ,o le es necesario acreditar el periculum in mora en funcin de que se presume en la pretensin insinuada. El artculo tiene un error en la oportunidad desde la cual habilita la posibilidad de introducir la pretensin, ya que lo ubica en cualquier estado del juicio, despus de trabada la litis, cuando, por su carcter cautelar, debi ser posible desde el inicio del juicio, a1n inaudita pars, ms a1n cuando no requiere otro conocimiento que el que aporta y debe probar quien pide la medida!. 7or otra parte, la problemtica descripta, se hace e/tensiva a los casos de desalojo por falta de pago y vencimiento de contrato, por la remisin al mismo que reali0a el art. '+C bis, por lo que sera muy conveniente su revisin y modificacin para armoni0arlo con la teora cautelar clsica, a fin de hacerla ms efectiva a1n, de como hoy est formulada. El )digo santafecino, en el segundo prrafo de su artculo #$%, modificado por ley $$.&+*, dispone idntica medida para cuando la accin de desalojo se dirija contra intruso9s<,, estableciendo que en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actor, el Due1 podr4 disponer la inmediata entrega del inmueble si el derec-o in$ocado fuere $erosmil y pre$ia fian1a por los e$entuales da>os y perjuicios que se puedan ocasionar, pero no la hace e/tensiva a los desalojos por falta de pago y vencimiento de trmino, como el )digo nacional. En el caso de intrusin, que es cuando puede plantearse, se ha dispuesto con los mismos defectos que se.alramos en aqul cuerpo ritual. 7or su parte, el )digo cordobs, para los casos de intrusin, carece de medida cautelar anticipatoria alguna.
1

!62)D,, op. cit., pg. C3'.

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06, La de7anda 7a demanda de desalojo, atento a lo preceptuado en el citado artculo ?: y en el artculo 8!: del Cdigo Procesal de la ;acin, est4 regulada por las disposiciones del proceso ordinario 9arts. ." y ss., Cd. Proc. ;ac.< y, por ende, debe presentarse con sujecin a los artculos !!" y 88, del Cdigo Procesal de la ;acin y artculos . y .? del reglamento para la justicia nacional 9ac. sFn, a>o !:#2, C(D;<! 6dems de esos requisitos, deber cumplir con uno especfico impuesto tambin para la contestacin por el art. '+$ del mismo, que dispone?'n la demanda y en la contestacin las partes deber4n e0presar si e0isten o no sublocatarios u ocupantes terceros. 'l actor, si lo ignora, podr4 remitirse a lo que resulte de la diligencia de notificacin, de la contestacin a la demanda, o de ambas. En la locacin, salvo prohibicin contractual o legal e/presa, es posible su cesin y la sublocacin "art. $#+3 y sigtes. ).).(, por lo que el )digo nacional atiende a tal situacin, pero advirtase que ste utili0a una denominacin ms amplia. 'llo es as pues el juicio de desalojo tiende a restituir el uso y goce de un bien inmueble contra una uni$ersalidad de personas que lo detentan, quienes in$istan otro car4cter, y a quienes el artculo "! del Cdigo Procesal engloba en el calificati$o de )terceros ocupantes+, sobre todo por los efectos que a la sentencia le asigna el artculo legal2. En el )digo cordobs, su art. %#&, impone a actor y demandado idntica carga, pero no dispone que aqul pueda remitirse a lo que resulte de la notificacin, de la contestacin o de ambas, as que simplemente manifestar en relacin a ello, lo que conoce. El )digo santafecino, tambin impone la carga referida al actor y al demandado en la demanda y contestacin "art. #&*(, no previendo remisin alguna, al igual que el cordobs.
1

"? del citado cuerpo

656G8, op. cit., pg. 3'C. 656G8, 5onald y 5B@6 , @orge 6.< Cdigo Procesal Ci$il y Comercial de la ;acin < Ed. 5ubin0alE)ul0oni< H. 888, pg. 3%*, ta. !e, &**%.

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46, El reconoci7iento %udicial previo al traslado de la de7anda 2a reforma de la ley &#.CC+ introdujo el art. '+* ter, que dispone que Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras noci$as o uso abusi$o o des-onesto, el jue1 deber4 reali1ar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial dentro de los cinco das de dictada la primera pro$idencia, con asistencia del 3efensor Gficial. 2a medida, que tiene la calidad de una prueba anticipada, es e/tensiva a los desalojos fundados en otras causales, adems de las descriptas, ya que en su parte final, el artculo mencionado impone que Hgual pre$isin deber4 tomarse cuando se diera la causal pre$ista en los artculos ", bis y ". bis . :e tal forma, a las enumeradas en su primera parte, debemos agregar la accin de desalojo dirigida contra un intruso y las causadas en falta de pago y en el vencimiento del contrato, con lo que prcticamente quedan alcan0adas por la medida, casi la totalidad de las causales posibles. Hratndose de una prueba anticipada dispuesta inaudita pars, para resguardar el principio de bilateralidad del proceso, se integra en su reali0acin, en representacin del demandado, al defensor oficial. !alcn sostiene que a dicho funcionario se lo cita para la defensa de los derec-os del perjudicado por la medida!. Humildemente, y sin perder de vista la calidad intelectual del autor del concepto, nos parece que no hay perjudicado por la medida ya que la misma es simplemente de carcter probatorio y la citacin obedece ms a aqul concepto, para garanti0ar la regularidad de su produccin y evitar planteos nulidificantes. Hanto )olerio como !alcn entienden que no debi -aberse impuesto el reconocimiento judicial imperati$amente y con la presencia del defensor oficial, desde que un mandamiento de constatacin o un acta notarial, en muc-os casos -ubiera sido suficiente, por lo que en definiti$a, debiera ser el jue1 quien estimare cuando el reconocimiento es el medio de prueba apropiado, atento las caractersticas de la situacin de -ec-o y las constancias que el locador -ubiere acreditado en el e0pediente,2.

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!62)D,, op. cit., pg. C3%. 8bdem.

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)oincidimos con los autores citados en que el reconocimiento judicial no debi ser impuesto de manera imperativa y menos a1n hacerla e/tensiva, con ese carcter, a los desalojos por vencimiento de trmino y por falta de pago, donde, como medida probatoria que es, ninguna relacin tiene con la pretensin de la demanda, pero, nuevamente con el necesario respeto de la opinin transcripta, atento a quienes la brindan, nos parece que en funcin de ser nuestro sistema procesal de carcter preeminentemente dispositivo y ms all de la legitimidad que le reconocemos a las medidas para mejor proveer, utili0adas dentro de sus debidas limitaciones, nos parece que son las partes quienes ordinariamente debieran requerir el reconocimiento judicial como medida de prueba, esencialmente cuando lo crean apropiado a su pretensin, y para ello, no haca falta agregar nada a lo ya dispuesto en el )digo para las pruebas anticipadas, plenamente aplicables al proceso de desalojo. i repasamos el inc. &I del art. 3&' del ).7.).).,., advertiremos que en l se encuentra previsto el =econocimiento judicial para -acer constar el estado, o condicin de cosas o de lugares y en el artculo siguiente, la intervencin del defensor oficial cuando resultare imposible en ra1n de la urgencia la citacin de la contraria, tambin, entendemos, en resguardo del principio de bilateralidad. 7or ello el artculo comentado "'+* ter(, agregado por la reforma, resulta, a nuestro entender, injustificado y sobreabundante. El )digo cordobs no tiene especficamente en el desalojo, ninguna norma similar, pero en sus arts. C+' y C+%, que regulan en general y para todos los procesos, la prueba anticipada, s se encuentra regulado. En el inc. &I del primero de los artculos citados, se establece como una de las posibles pruebas anticipadas a requerir, el =econocimiento judicial, para -acer constatar el estado, o condicin de cosas o lugares y en el segundo, dispone que para practicar la medida se citar4 a la contraria, sal$o cuando resultare imposible por ra1ones de urgencia, en cuyo caso inter$endr4 el asesor letrado, que en el sistema de ese )digo, es de ordinario el Rdefensor de ausentesS. )omo se advierte, sin disposicin especial para el desalojo, el reconocimiento judicial es perfectamente posible, cuando las partes dispongan o quieran disponer del mismo como medida probatoria anticipada.

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El )digo santafecino, tampoco trae entre las normas que regulan el desalojo, disposicin semejante, pero al igual que el cordobs, va prueba anticipada "art. $C'(, es perfectamente posible. 86, La noti9icaci(n de la de7anda )on respecto a la notificacin de la demanda, el ).7.).).,. trae varias normas que adems de modificar el sistema general de notificaciones, imponen una serie de derechos y facultades al notificador, que son especficas para este solo proceso. 'l legislador -a tratado, a fin de e$itar abusos por parte del demandado, de rodear el acto de notificacin de la demanda de desalojo de las mayores seguridades de eficacia posible! En primer lugar "art. '+&(, se regula la situacin de que en el contrato no se -ubiere constituido domicilio especial y el demandado no tu$iese su domicilio real dentro de la jurisdiccin, disponindose que en tal caso la notificacin de la demanda podr4 practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que en /l -ubiese alg2n edificio -abitado. En el artculo siguiente "art. '+3(, se dispone que en caso de hacerse la notificacin en el inmueble alquilado, el notificador, de ser necesario, realice una peque.a investigacin a fin de determinar con certe0a que se trata de l. Este artculo fue completado mediante los arts. $#+ y siguientes de la 6cordada ) @, $-T+* y sus modificatorias, que establece el 5eglamento para la Brgani0acin y !uncionamiento de ,otificaciones para la @usticia ,acional y !ederal, a cuyo te/to, en honor a la brevedad, nos remitimos. 9na ve0 ubicado el inmueble, cuando la notificacin deba reali0arse en l, el notificador debe cumplir con una serie de deberes y facultades, cuyo incumplimiento constituye una falta grave, a saber? !. 3eber4 -acer saber la e0istencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u ocupantes presentes en el acto, aunque no -ubiesen sido denunciados, pre$ini/ndoles que la sentencia que se pronuncie producir4 efectos contra todos ellos y que, dentro del pla1o fijado para contestar la demanda, podr4n ejercer los derec-os que estimen corresponderles , pero
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656G8, op. cit. 7g. 3''.

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adems 2. Hdentificar4 a los presentes e informar4 al jue1 sobre el car4cter que in$oquen y acerca de otro sublocatarios u ocupantes cuya presunta e0istencia surja de las manifestaciones de aquellos, pudiendo requerir au/ilio de la fuer0a p1blica, allanar domicilios y e/igir la e/hibicin de documentos de identidad, todo ello en cumplimiento de su tarea. El )digo cordobs, en sus arts. %#3 y %#C, contiene condiciones para la notificacin del demandado y la prevencin a subinquilinos, imponindosele tambin deberes y facultades especiales al oficial notificador, para asegurar su funcin, de corte similar a aqul. El )digo santafesino, tambin reglamenta detalladamente la forma y condiciones en que se debe reali0ar la primera notificacin al demandado, a los subinquilinos y a los terceros ocupantes "arts. #&* y #&$(, tambin en consonancia con el )digo nacional. Hodas estas disposiciones, tratan de asegurar el ejercicio del derecho de defensa, tanto por parte del locatario, como de los subinquilinos y terceros ocupantes, en primer lugar para garanti0ar el ejercicio de los derechos constitucionales al debido proceso y al ejercicio del derecho de defensa de todos ellos y adems por la trascendencia e impacto socioeconmico que tiene el desalojo. :6, La contestaci(n de la de7anda 2a contestacin de la demanda debe cumplir los requisitos generales establecidos por el )digo para cualquier contestacin "art. 3#'(, pero adems deber e/presar, si e/isten o no sublocatarios o terceros ocupantes "art. '+$( y ofrecer la prueba, con la limitacin dispuesta por el art. '+# que anali0aremos oportunamente. i el demandado comparece pero no contesta la demanda, se crea en relacin a la ella una presuncin de verdad, salvo prueba en contrario "juris tantum(, pero en relacin a la documental acompa.ada a aquella, queda reconocida por preclusin de la 1nica oportunidad de cuestionar su autenticidad o valide0 y crea una presuncin de verdad que no admite prueba en contrario " jure et de jure(. En cuanto a la reconvencin cone/a, hoy es posible en el sistema del ).7.).).,., ya que al no estar e/presamente prohibida queda comprendido el proceso de desalojo en el rgimen
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general de ella. En el sistema del )digo santafecino, ya hemos dicho que el desalojo tramita como juicio sumario con las limitaciones establecidas en el ttulo especfico, que como no prohben e/presamente la reconvencin y ella es posible en aqul tipo de juicio "arts. C*- y C$*(, tambin es posible en el desalojo. En cambio en el sistema del )digo cordobs, que tramita por trmite abreviado, si bien resulta posible en el mismo "art. #*+(, est e/presamente prohibido en la especie "art. %#$, &do. prr.(. En relacin a las e/cepciones previas, e/isten en doctrina dos posiciones opuestas. !alcn sostiene que en el )digo actual no e/iste limitacin, pues sta fue e/cluida al derogarse el artculo 3C de la ley &$.3C& y no imponerse por ninguna otra norma. Por ello se aplica la totalidad de las e0cepciones de los artculos 8. F8."!. 7alacio por su parte, sostiene que el criterio adecuado consistira en admitir que se decidieran como artculos de pre$io y especial pronunciamiento las e0cepciones de incompetencia, falta de personera y defecto legal, sin perjuicio, naturalmente, de que la e0istencia de litispendencia y de cosa ju1gada pueda ser declarada de oficio en cualquier estado de la causa, tal como lo dispone el art. 8.?, in fine, del CP;, en su actual $ersin 2. para una futura reforma, hoy, carece de fundamento legal. ;6, La alegaci(n de9ensiva a prop(sito de la posesi(n i en la contestacin de la demanda el demandado alega tener la posesin, no descalifica automticamente al actor, ya que en el trmite del desalojo, deber probar su alegacin y slo as podr bloquear la accin. ;o procede la demanda de desalojo contra el poseedor, si no se lo reconoce como tal, cualquiera sea el $icio de la posesin, pues otras son las acciones posesorias o reales que corresponde ejercitar. Pero si el actor demanda el desalojo atribuyendo al demandado la calidad de locatario, tenedor precario o intruso, no es suficiente que el demandado alegue ser poseedor para que se paralice la accin. 'l juicio proseguir4 y la demanda ser4 admitida, si el
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i bien el

criterio puesto de manifiesto es por dems ra0onable y sera interesante que se lo tenga en cuenta

!62)D,, op. cit., pg. C#+ M C#-. 7626)8B, op. cit. pgs.. $*$ y $*&.

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demandado no prueba su posesin, aunque sea prima facie, pre$ia inclusin de tal defensa en la relacin procesal, mediante su alegacin al contestar la demanda! <6, La prue-a En el juicio de desalojo, en general, la prueba de la causal constituye el objeto de la misma y para ello se podr ofrecer toda la prueba que las partes crean importante a tal fin, pero cuando la causal es la falta de pago del alquiler o el vencimiento del pla0o de la locacin, el )digo ,acional impone una severa limitacin. 'n los casos de desalojo por falta de pago o por $encimiento del pla1o slo se admitir4 la prueba documental, la de confesin y la pericial 9art. "#, Cd. Proc. ;ac.<. 'sta limitacin de los medios de prueba no $ulnera la garanta de defensa en juicio puesto que los -ec-os contro$ertidos en esos procesos pueden ser debidamente acreditados con la prueba admisible2. En todos los dems procesos de desalojo, por cualquiera de las otras causales, regir el principio procesal de la libertad probatoria, con la limitacin establecida por el artculo 3'C del ).7.).).,., referida a su procedencia. =6, La sentencia 2a sentencia del juicio de desalojo deber contener, como toda sentencia definitiva de primera instancia, los elementos indicados en el art. $'3 del ).7.).).,., ya que de otra manera, sera nula. 'l artculo "? del Cdigo Procesal de la ;acin establece que la sentencia se -ar4 efecti$a contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no -ayan sido mencionados en la diligencia de la notificacin o no se -ubieren presentado en juicio8. 6dems, por supuesto, debe resolver si hace lugar a la accin de desalojo o no, por ser sta la cuestin principal.
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!6 8, op. cit., pg. 3$. 656G8, op. cit., pg. 3'%. 3 8bdem.

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3ada la finalidad perseguida, y sin perjuicio de la que recaiga sobre cuestiones cone0as, la sentencia debe disponer el desalojo, o rec-a1ar esa pretensin!. 6hora bien, en caso de hacer lugar a la pretensin, debe adems otorgar un pla0o para su cumplimiento, una ve0 que haya quedado firme. En tal sentido, el art. '+', establece tres pla0os distintos para proceder al lan0amiento, seg1n se trate de demandados que entraron en la tenencia u ocupacin con ttulo legtimo, pero que, por alg1n motivo, ha caducado por los motivos imputables al locatario, que enumera ejemplificativamente "$encimiento del pla1o, falta de pago de los alquileres o resolucin del contrato por uso abusi$o u otra causa imputable al locatario (, que tienen die0 das para desalojar< los de las causales no imputables al locatario, a quienes otorga noventa das y aquellos que no tuvieron ttulo legtimo para el uso y goce, cuyo pla0o es de cinco das. El art. $#*- del ). )ivil dispone que 'n los arrendamientos de casas, pie1as o departamentos, el locatario que, por -aber $encido el pla1o legal que reconoce a su fa$or el artculo !#,?, fuese demandado por desalojo y acreditare -aber pagado el alquiler correspondiente al mes anterior, tendr4 no$enta das para el desalojo, contados desde aquel en que se intime el desa-ucio por el jue1 competente para conocer de la demanda . En una primera apro/imacin al tema, pareciera que esta norma de fondo, se contrapondra con lo dispuesto por la norma procesal en el art. '+' del ).7.).).,., pero veremos que esto no es as. Hanto la doctrina como la jurisprudencia son contestes en que el pla0o de noventa das, es slo para el caso de desalojo al vencimiento del pla0o legal que reconoce a favor del inquilino el art. $#*% del ). )ivil, mientras que si se trata de un pla0o mayor o de ste ya prorrogado, rige la norma del )digo 7rocesal y no e/iste contradiccin alguna.& !inalmente anali0aremos el carcter de los pla0os dispuestos en la sentencia de desalojo. 'l pla1o es perentorio, conforme lo -emos e0presado respecto de los mismos al tratar el artculo !## del CPCC;, pero debido a que la sentencia se ejecuta a pedido de parte 9art. ..:,

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!6 8, op. cit., pg. $#*. !62)D,, op. cit., pgs. C'+ y C'-.

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CPCC;<, el lan1amiento no se efect2a, a2n $encido el pla1o, sino -asta que e0ista peticin de la actora!. Btra cuestin a considerar, es el posible efecto de una condena a desalojar contra quien ha invocado la posesin y no ha logrado probarla en el juicio. En tal sentido, debemos considerar que (iendo distintas e independientes las acciones de desalojo y las posesorias y petitorias, la primera no influye sobre las 2ltimas, a2n cuando nada se dispusiera al respecto2. 5especto a los pla0os en que se debe ordenar el lan0amiento, el )digo cordobs no tiene disposicin alguna en la regulacin de este proceso especial, por lo que deber estarse directamente a los pla0os que indica el )digo )ivil. El )digo santafecino, en cambio, en su art. #&C, dispone que 'l jue1 podr4, seg2n las circunstancias, acordar para el desalojo un t/rmino que no e0ceda de quince das, comput4ndose los in-4biles, si el demandado no tu$iere derec-o a otro mayor. >6, Los recursos )ontra la sentencia de desalojo son admisibles el recurso de apelacin, sin la limitacin del art. &C&, que lo e/cluye, a pesar de que su pretensin no es apreciable en monto alguno, pero ello fue necesario para eliminar el fallo plenario ,I $ de la )mara de 7a0 2etrada N4ontorfano cT uare0O que a pesar de estar completamente desactuali0ado, segua aplicndose 3< el recurso de nulidad y por supuesto el de aclaratoria. 6dems la sentencia que resulte definitiva, podra ser objeto de recurso e/traordinario y por sentencia arbitraria. 216, La condena de 9uturo )omo condena de futuro, condena anticipada, demanda anticipada o condena condicional, se conoce la institucin consistente en una declaracin de certe0a positiva en relacin al cumplimiento de una obligacin futura o de cumplimiento en el futuro.

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8bdem, pg. C%*. !6 8, op. cit., pg. 3$. 3 !62)D,, op. cit., pg. C%'.

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El actor en este tipo de proceso solicita se decrete el desalojo como condena a cumplirse en el futuro y ante la posibilidad de que el inquilino no cumpla en tiempo y forma con su obligacin de restituir el inmueble. 'ste instituto tiene un car4cter eminentemente pre$enti$o, y brinda al locador el beneficio de e$itar una e$entual prolongacin de una situacin antijurdica si no se le restituye el bien cuando correspondiere. 'n la pretensin de la sentencia de condena de futuro no e0iste incertidumbre actual acerca de la e0istencia de una relacin jurdica sino que se intenta pre$enir un probable incumplimiento. 7a demanda anticipada 9o condena de futuro< es una facultad del locador y no una carga que la ley le imponga!. 4ucho se ha discutido sobre la naturale0a jurdica de esta sentencia, pero la doctrina ms autori0ada sostiene que 7a condena de futuro es una sentencia declarati$a que al $encer su pla1o de cumplimiento y no ser cumplida se transforma en condenatoria. (e trata, para algunos autores, de una funcin cautelar o pre$enti$a2. El proceso comentado est previsto en el art. '++ del ).7.).).,., en el #$+ del )digo santafesino y en el %'' del )digo cordobs, con idnticos alcances. 226, Las costas El principio general de todos los sistemas de imposicin de costas en nuestro pas, es su imposicin al vencido, es decir, a quien dio motivo para la sustanciacin del pleito y result condenado por la sentencia. :e manera que, de prosperar la demanda, las costas se deben imponer al ocupante cuyo desalojo orden la sentencia. 6hora bien, en el caso de la condena de futuro, el ).7.).).,., en el segundo prrafo de su art. '++, dispone que 7as costas ser4n a cargo del actor cuando el demandado, adem4s de -aberse allanado a la demanda, cumpliere su obligacin de desocupar oportunamente el
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656G8, op. cit., pg 3'+. !62)D,, op. cit., pg. C+'.

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inmueble o de$ol$erlo en la forma con$enida. :e esta manera se establece una e/cepcin al sistema general, porque el condenado no es culpable de la promocin de la accin, pero slo ser as, si se allana en el juicio, es decir, no formula oposicin y cumple en tiempo y forma su obligacin de restituir. El )digo cordobs, tiene idntica disposicin, pero el )digo santafesino obvia el cumplimiento de la obligacin de restituir en tiempo, disponiendo solamente que (i el demandado se allanare en tiempo, las costas correr4n por cuenta del actor. 7or supuesto que las costas pertenecientes a la etapa de ejecucin de sentencia, es decir, cuando el demandado no cumpli con su obligacin de restituir y es necesaria sta, siempre sern a cargo del ejecutado, pero el sistema nacional y el cordobs habilitan para que adems se le impongan al incumplidor, las costas del proceso principal que condujera a la sentencia, aunque oportunamente se le hayan impuesto al actor. !!!, Conclusiones :amos aqu por concluido el estudio, esperando haber logrado los objetivos que nos propusimos al inicio. En varios temas nos vimos tentados de e/tendernos ms de lo que lo hicimos, as como con otras aristas de este proceso especial, que resolvimos e/cluir del mismo, por la limitacin del presente, pero creemos haberle dado la e/tensin y profundidad suficientes como para sentirnos satisfechos. Esperemos que la misma sensacin provoque en el lector y entonces habr sido un /ito.

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!N)!CE 8ntroduccin 8. Aeneralidades $( Bbjeto &( ujetos 3( 4arco legal sustantivo a( 2as leyes de emergencia b( El estado actual de la legislacin c( 2a locacin en el proyecto de )digo )ivil y )omercial de la ,acin 88. El proceso $( 2as causales 6. )ausales provenientes de una relacin locativa a. !alta de pago b. =encimiento de trmino c. )ambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto del inmueble. d. El abandono >. )ausales ajenas a una relacin locativa a. )omodato, leasing, etc. b. 2a intrusin &( 2a demanda 3( El reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda C( 2a notificacin de la demanda #( 2a contestacin de la demanda '( 2a alegacin defensiva a propsito de la posesin $' $% $$$&$ && &C &' &%
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& 3 # % + $$ $& $3 $3 $'

%( 2a prueba +( 2a sentencia -( 2os recursos $*( 2a condena de futuro $$( 2as costas 888. )onclusiones ?i-liogra9a

&% &+ 3* 3* 3$ 3&

62 8,6, Hugo< *ratado terico pr4ctico de 3erec-o Procesal Ci$il y Comercial < Ediar, >s. 6s., $-'#. 656G8, 5oland< 3erec-o Procesal Ci$il y Comercial, 'd. =ubin1alICul1oni, (ta. @e, 2,,.. 656G8, 5onald y 5B@6 , @orge 6.< Cdigo Procesal Ci$il y Comercial de la ;acin6 Ed. 5ubin0alE)ul0oni< ta. !e, &**%. !62)D,, Enrique 4., *ratado de 3erec-o Procesal Ci$il y Comercial , Ed. 5ubin0alE )ul0oni, ta. !e, &**%. !6 8, antiago ). y Hctor 7., 'l juicio de desalojo, Ed. Brbir, 5osario, $-'-. 7626)8B, 2ino Enrique< 3erec-o Procesal Ci$il, Ed. 6beledo 7errot, >s. 6s., $-+&. 5E849,:;,, 5icardo< 3erec-o Procesal Ci$il, Ed. =iracocha, >s. 6s., $-#%. 5E9 , @os, 8gnacio 48A9E2 y @os 4ara 46,5E 6 y ,6=655B, 7ey de enjuiciamiento ci$il, 4adrid, 8mprenta de la 5ev. de 2egislacin< $+#%. 62A6:B, @os 4ara, &lgunas refle0iones a propsito de la demanda de desalojo , en N=e$ista de 3erec-o Procesal, Ed. 5ubin0alE)ul0oni< &**C F &. L6M65, Ernesto )lemente< *ratado de la mora, Ediar, >s. 6s., $-+$.

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