CONTRATO DE LOCAO RESIDENCIAL

(SUGESTO DE MINUTA BSICA)

LOCADOR(A): ..................................., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da cdula de identidade RG ....................../SSP.SP e inscrito no CPFMF sob n ............................... LOCATRIO(A): ................................................, brasileiro, casado, autnomo, portador da cdula de identidade RG .................SSP/SP e inscrito no CPFMF sob n ................... OBJETO: O APARTAMENTO N 407, DO BLOCO 34, DO CONDOMNIO PARQUE FRANCA ARDEN, SOB N !!!!!, DA A"ENIDA ISMAEL ALONSO # ALONSO, na cidade de FRA CA, SP, com suas ben!eitorias e instala"#es.

Por este particular instrumento, as partes supra$uali!icadas resol%em, de comum acordo e de li%re e espont&nea %ontade, !irmar um Contrato de 'oca"(o, tendo por ob)eto o im*%el declinado no pre&mbulo, a re+er,se pelas se+uintes cl-usulas e condi"#es: PRIMEIRA$ . pra/o da loca"(o de trinta 0123 meses, iniciando,se no dia 22.....4221 e !indando, se em 22.....4225, $uando ent(o ser- considerada !inda, independentemente de noti!ica"(o )udicial ou e6tra)udicial, obri+ando,se o0a3 '.CA78R9.0A3 a restituir o im*%el, completamente li%re e desocupado. (vide observao 01) . alu+uel con%encionado de R: ........ 0....................... reais3 mensais, de%endo ser pa+o at o dia cinco 0253 do m;s subse$<ente ao %encido, diretamente = .............(nome do(a) administrador(a)), estabelecido0a3 na rua .........., ou a $uem %ier o0a3 '.CA>.R0A3 a indicar, sempre porm na cidade de ............... 0 a mesma do local de a!amento contrat"al). (vide observao 02) . %alor do locati%o mensal ser- anualmente rea)ustado, se+undo os ?ndices do ....... (escol#er "m $ndice rinci al) acumulados no per?odo e, no caso de sua e6tin"(o, de !orma alternati%a e subsidi-ria, pelos do ....... (declinar o"tros dois). A n(o obser%&ncia do pra/o estabelecido na cl-usula se+unda, implicar- na incid;ncia de multa di-ria de @A sobre o %alor do alu+uel, at o limite de 42A, acrescido de )uros de mora de ......... ao m;s ou !ra"(o e atuali/a"(o monet-ria. (vide
observao 03 e 04)

SE UNDA:

TERCEIRA$

QUARTA$

QUINTA$

Alm do alu+uel, obri+a se o0a3 '.CA78R9.0A3 a e!etuar o pa+amento dos se+uintes encar+os, $ue poder(o ser e6i+idos )untamente com o alu+uel: a. o imposto predial e territorialB b. o consumo de -+ua e ener+ia eltricaB c. o pr;mio de se+uro contra inc;ndio, $ue de%er- ser !eito pelo %alor %enal do im*%el, nele !i+urando o0a3 '.CA>.R0A3 como bene!ici-rio0a3B d. as ta6as de condom?nio, se Cou%eremB e. os demais encar+os e tributos $ue normalmente incidem ou %enCam a incidir sobre o im*%el. (vide observao 05) 2@

%NICO$

. n(o pa+amento desses encar+os nas pocas pr*prias, !acultar- ao0a3 '.CA>.R0A3 a )usta recusa ao recebimento dos alu+ueres, su)eitando, se o0a3 '.CA78R9.0A3 ao pa+amento dos nus decorrentes do inadimplemento, pre%istos para cada dbito, independentemente de e%entual a"(o de despe)o.

SE&TA$

. im*%el ob)eto deste instrumento locado e6clusi%amente para ser%ir de resid;ncia ao0=3 '.CA78R9.0A3 e sua !am?lia, n(o podendo sua destina"(o ser alterada, substitu?da ou acrescida de $ual$uer outra, sem pr%ia e e6pressa anu;ncia do0a3 '.CA>.R0A3. Fica %edado, outrossim, a subloca"(o, cess(o ou trans!er;ncia deste contrato, bem como o emprstimo, parcial ou total do im*%el locado, $ue depender(o tambm, de pr%ia e e6pressa anu;ncia do0a3 '.CA>.R0A3. . im*%el ob)eto deste, !oi ...... (vide observao 06) ...0@3 , entre+ue ao0a3 '.CA78R9.0A3 nas condi"#es descritas no D7ermo de EistoriaF de%idamente assinado pelas partes, inte+rando o presente, obri+ando,se a de%ol%;,lo, uma %e/ !inda a loca"(o, nas mesmas condi"#es em $ue o recebeu, ra/(o pela $ual, no momento da restitui"(o das cCa%es, proceder,se,- a uma no%a %istoria. ..043 , de%idamente %istoriado pelo0a3 '.CA78R9.0A3, $ue constatou encontrar,se em per!eitas condi"#es de Cabitabilidade, com pintura no%a, portas com !ecCaduras em !uncionamento e munidas das correspondentes cCa%es, a/ule)os e porcelanas da co/inCa e banCeiro inteiros, aberturas com !erra+ens em condi"#es e %idros inteiros, instala"(o eltrica e Cidr-ulica em condi"#es, obri+ando,se a de%ol%;,lo, uma %e/ !inda a loca"(o, nas mesmas condi"#es em $ue o recebeu, ra/(o pela $ual, no momento da restitui"(o das cCa%es, proceder,se,- a uma no%a %istoria. ( %NICO: Constatadas e%entuais irre+ularidades e a necessidade de reparos no im*%el em decorr;ncia de uso inde%ido, !ar- o0a3 '.CA>.R0A3 apresentar de imediato ao0=3 '.CA78R9.0A3, um or"amento pr%io assinado por pro!issional do ramo, sendo,lCe !acultado pa+ar o %alor nele declinado, liberando,se assim de e%entuais nus em ra/(o de demora e/ou imper!ei"#es nos ser%i"os. Caso contr-rio, poder- contratar por sua pr*pria conta e risco m(o,de,obra especiali/ada, arcando nessa condi"(o com os riscos de e%entuais imper!ei"#es dos ser%i"os e pelo pa+amento do alu+uel dos dias despendidos para a sua e6ecu"(o, cessando a loca"(o unicamente com o D7ermo de Gntre+a de CCa%es e EistoriaF, !irmado pelo0a3 '.CA>.R0A3 ou seu0sua3 administrador0a3.

S'TIMA$

OITA"A:

.bri+a,se o0a3 '.CA78R9.0A3 a manter o im*%el sempre limpo e bem cuidado na %i+;ncia da loca"(o, correndo por sua conta e risco, n(o s* os pe$uenos reparos tendentes a sua conser%a"(o, mas tambm as multas a $ue der causa, por inobser%&ncia de $uais$uer leis, decretos e/ou re+ulamentos. .0A3 '.CA78R9.0A3 n(o poder- !a/er no im*%el ou em suas depend;ncias, $uais$uer obras ou ben!eitorias, sem pr%ia e e6pressa anu;ncia do0a3

NONA:

'.CA>.R0A3, n(o lCe cabendo direito de reten"(o, por a$uelas $ue, mesmo necess-rias ou consentidas, %enCam a ser reali/adas. 24 ( %NICO: Caso n(o con%enCa ao0=3 '.CA>.R0A3 a perman;ncia de $uais$uer obras ou ben!eitorias reali/adas pelo0a3 '.CA78R9.0A3, mesmo necess-rias ou consentidas, de%er- este0a3, uma %e/ !inda a loca"(o, remo%;,las =s suas e6pensas, de modo a de%ol%er o im*%el nas mesmas condi"#es em $ue o recebeu. D'CIMA: D'CIMA) PRIMEIRA: .bri+a,se desde )- o0a3 '.CA78R9.0A3, a respeitar os re+ulamentos e as leis %i+entes, bem como o direito de %i/inCan"a, e%itando a pr-tica de $uais$uer atos $ue possam perturbar a tran$<ilidade ou amea"ar a saHde pHblica. Como !iadores e principais pa+adores de todas as obri+a"#es $ue incumbem ao0a3 '.CA78R9.0A3, por !or"a de lei ou do presente contrato e at a e!eti%a desocupa"(o do im*%el, nas condi"#es pre%istas pela cl-usula stima deste, assinam ..................... e sua mulCer ........................., ele ser%idor pHblico, portador da cdula de identidade RG ................./SSP.SP e inscrito no CPFMF sob n .................. e ela do lar, portadora da cdula de identidade RG ................./SSP.SP e inscrita no CPFMF sob n ......................., ambos brasileiros, casados pelo re+ime da comunC(o uni%ersal de bens, antes da %i+;ncia da 'ei I.5@5/JJ, residentes e domiciliados na rua ................................ n ....., na cidade de .................., $ue neste ato renunciam ao bene!?cio de ordem, estabelecido pelo arti+o K4J, do C*di+o Ci%il. (vide observao 07) ( %NICO: Fica con%encionado $ue os !iadores supramencionados n(o se e6imir(o da obri+a"(o ora assumida, caso a loca"(o, se)a por !or"a de lei, de contrato ou por a)uste !eito entre '.CA>.R0A3 e '.CA78R9.0A3, se prorro+ue por pra/o superior ao con%encionado. (vide observao 08) D'CIMA) PRIMEIRA:
ou

Como +arantia da presente loca"(o, entre+a o0a3 '.CA78R9.0A3 a t?tulo de cau"(o, a import&ncia de R: .......... 0.......3 0cuidados % n&o oder' e(ceder a tr)s meses de al"!"el e de*e ser de ositada em conta+ o" an,a de instit"i,&o o-icial 3, em boa e corrente moeda nacional, a lCe ser restitu?da, uma %e/ !inda a loca"(o e de%ol%ido o im*%el com todos os seus acess*rios, nas mesmas condi"#es em $ue o recebeu.
ou

D'CIMA) PRIMEIRA: D'CIMA) PRIMEIRA:

Como +arantia da presente loca"(o, apresenta o '.CA78R9. a ap*lice n ..........., da CompanCia de Se+uros ........................., com %i+;ncia de .............. dias.
ou

Para !ins de +arantia das obri+a"#es decorrentes da presente loca"(o, obri+a,se o0a3 '.CA78R9.0A3 a prestar ao0a3 '.CA>.R0A3 uma cau"(o, $ue de%er- recair sobre o im*%el sito na rua ........., na cidade de ........., obri+ando,se a con!irm-,la no ato da assinatura deste instrumento, atra%s da competente escritura pHblica, de%idamente a%erbada = mar+em da matr?cula n ............, do ...... Cart*rio de Re+istro de 9m*%eis.
ou

D'CIMA) PRIMEIRA:

Para !ins de +arantia das obri+a"#es decorrentes da presente loca"(o, L.SM CAR'.S >. AMARA' e sua esposa MAR9A >. CARM. AMARA' 0 ."ali-icar de -orma com leta am/os3, d(o em CANOP. o im*%el de sua propriedade, consistente de DNM 7GRRG ., situado nesta cidade, no local denominado ............0 co iar o te(to inte!ral da matr$c"la3, tudo con!orme declinado na matr?cula n @2.@IK, do Cart*rio de Re+istro de 9m*%eis de Sorocaba, de%endo ser procedida a competente a%erba"(o

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do presente contrato = mar+em da mesma. 0 sugesto + a -im de e*itar s"r resas na #ora
de a*er/ar o contrato0 s"!ere+se le*ar o modelo ara an'lise do O-icial do Cart1rio antes de s"a assinat"ra0 ois0 sem re e(iste a ossi/ilidade de entendimentos di-erentes so/re o se" reenc#imento de 2re."isitos le!ais3 ara -ins de r'tica do ato3.

D'CIMA) SE UNDA$

Qual$uer toler&ncia ou concess(o, com o !ito de resol%er e6tra)udicialmente $uest(o le+al ou contratual, n(o se constituir- em precedente in%oc-%el pelo0a3 '.CA78R9.0A3 e nem modi!icar- $uais$uer das condi"#es estabelecidas neste instrumento. Gm caso de morte, e6onera"(o, !al;ncia ou insol%;ncia de $uais$uer dos !iadores, obri+a,se o0a3 '.CA78R9.0A3, num pra/o de $uin/e 0@53 dias, contados da %eri!ica"(o do !ato, a apresentar substituto idneo ao0=3 '.CA>.R0A3, = )u?/o deste0a3 0a enas se a !arantia -or atra*4s de -ian,a3. .bri+a,se o0a3 '.CA78R9.0A3 a e!etuar a li+a"(o de ener+ia eltrica em seu nome, pro%idenciando no seu desli+amento, por ocasi(o da de%olu"(o do im*%el, $uando ent(o de%er- apresentar as Hltimas contas de seu consumo. (vide observao 09) A !alta de cumprimento de $ual$uer cl-usula ou condi"(o deste instrumento, implicar- na sua imediata rescis(o, !icando a parte in!ratora, su)eita ao pa+amento de uma multa, e$ui%alente a tr;s meses de alu+uel, pelo %alor %i+ente = poca da in!ra"(o, alm de perdas e danos. (vide observao 10) Sempre $ue as partes !orem obri+adas a se %aler de medidas )udiciais para a de!esa de direitos e obri+a"#es decorrentes deste instrumento, o %alor de%ido a t?tulo de Conor-rios, ser- de 42A 0%inte por cento3 sobre o %alor da causa, ele+endo, desde )-, o !oro da cidade de ....... 0o mesmo da situa"(o do im*%el3, para a solu"(o das $uest#es dele emer+entes.

D'CIMA) TERCEIRA:

D'CIMA) QUARTA: D'CIMA) QUINTA:

D'CIMA) SE&TA:

G por estarem assim )ustas e contratadas, assinam o presente, em tr;s 0213 %ias, de i+ual teor e !orma, na presen"a das testemunCas retro, para $ue surta seus le+ais e )ur?dicos e!eitos, obri+ando,se por si, seus Cerdeiros e/ou sucessores, ao !iel cumprimento de todas as suas cl-usulas e condi"#es. ..............., 22...............2222 ...................................... .............................................. 'ocador0a3 'ocat-rio0a3 ........................................... ............................................... Fiador Fiadora 7GS7GMN RAS

2S

OBSER"A*ES IMPORTANTES INTE RANTES DA MINUTA DE CONTRATO DE LOCAO RESIDENCIAL O+,-./0123 04: Muito embora o arti+o 5I5, do no%o C*di+o Ci%il n(o tenCa mais estabelecido o pra/o m?nimo de 12 meses pre%isto na le+isla"(o locat?cia, ainda n(o e6iste mani!esta"(o de nossos 7ribunais sobre e%entual re%o+a"(o dessa re+ra. Como pela le+isla"(o locat?cia, o pra/o in!erior a 12 meses implica%a na prorro+a"(o autom-tica do contrato e e6i+ia para a retomada circunst&ncias especiais ou o decurso de 5 anos, o aconselC-%el ainda se utili/ar esse pra/o 012 meses3. O+,-./0123 05: ormalmente, no primeiro m;s de loca"(o ocorre a cobran"a do alu+uel Dpro,rataF, ou se)a, os dias ocupados decorridos desde o in?cio da loca"(o at o !inal do m;s. Somente a partir do se+undo m;s $ue !eita a cobran"a do %alor locat?cio inte+ral. O+,-./0123 03: Muitos administradores criam a$uilo $ue se cCama de Dabono de pontualidadeF, redu/indo o %alor do alu+uel em determinado percentual, caso se)a pa+o at a data do %encimento. Gssa pr-tica reconCecida pelos 7ribunais como mora dis!ar"ada e muitos a consideram ile+al, n(o podendo )amais ser cumulada com multa de mora. . mais salutar con%encionar o %alor real do alu+uel e !a/er incidir uma mora di-ria no caso de inadimplemento, at o limite de 42A 0m-6imo permitido pelos 7ribunais3. Ao contr-rio da multa inte+ral desde o primeiro dia de atraso, a multa escalonada estimula o locat-rio a res+atar o dbito, mesmo ap*s o primeiro dia de %encimento, pois ela pro+ressi%a at o %i+simo dia de atraso. O+,-./0123 04: . arti+o S2I, do no%o C*di+o Ci%il, aparentemente teria re%o+ado de !orma e6pressa o arti+o @, do >ecreto 44.I4I/11, $ue estabelecia %eda"(o de )uros superiores a @A ao m;s. Pelo citado arti+o, eles poderiam ser con%encionados acima desse limite. Como a lei n(o estabelece o limite m-6imo, a idia l*+ica seria a de $ue o limite m-6imo !icaria ao arb?trio das partes. S* $ue esse entendimento, com toda certe/a, ser- ob)eto de $uestionamento pelos 7ribunais, $ue no de%ido tempo, de%er(o estabelecer os percentuais m-6imos a serem aplicados. A Hnica certe/a, de $ue o limite permitido o das ta6as da Fa/enda acional 0ta6a SG'9C3. Por isso, recomenda,se prud;ncia e coer;ncia. O+,-./0123 06: unca entre+ar para o0a3 locat-rio0a3 o carn; do 9P7N e nunca permitir $ue as ta6as condominiais se)am remetidas diretamente ao mesmo. Sempre cuidar para $ue esses pa+amentos se)am reali/ados pelo0a3 administrador0a3, pois dele a responsabilidade pelo inadimplemento. 7odos esses %alores s(o normalmente cobrados )untamente com o alu+uel. (o se descuidar da contrata"(o de se+uro,inc;ndio, pois se al+um sinistro ocorrer no im*%el e este n(o ti%er se+uro, o0a3 administrador0a3 ser- respons-%el pelo pre)u?/o. O+,-./0123 07: >uas op"#es s(o in!ormadas. A mais correta a primeira, com a reali/a"(o de %istoria, atra%s de termo, sendo uma dias %ias entre+ue ao locat-rio, com o se+uinte te6to, transcrito em desta$ue, ap*s os dados da %istoria e no canto direito do !ormul-rio:

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8R-9-+: 0 ;.:<-:.0 /:0 =-,>-, 9:-?>- =- @A- =:,;3?B3 =3 ;.0C3 =- @A0.-?>0 - 3:>3 (4D) B3.0, ;0.0 -?90<:?B0. 03(E) 0=<:?:,>.0=3.(0) .-9F0<0123 -,9.:>0 =- @A0F@A-. 0?3.<0F:=0=- -?93?>.0=0 ?3 :<G/-F, 3A =- 93?=:1H-, @A- -,>-I0< -< =-,093.=3 93< 3, >-.<3, =0 ;.-,-?>- /:,>3.:0, 9:-?>- >0<+J< =- @A- <-A ,:FK?9:3, L0.M ;.-,A<:. 3 09-:>=0, 93?=:1H-, 0@A: <-?9:3?0=0,! .............., .... de ................... de ........... 'ocat-rio O+,-./0123 07: (0) A +arantia locat?cia um dos maiores problemas do contrato. G6istem tr;s tipos: cau"(o, !ian"a e se+uro,!ian"a, s* podendo ser e6i+ida uma delas. A cau"(o, normalmente em dinCeiro e e$ui%alente a tr;s meses de alu+uel, n(o de%e ser entre+ue ao0a3 locador0a3, mas sim depositada em conta poupan"a de institui"(o o!icial, aberta em nome do0a3 administrador0a3, onde de%er- permanecer at a rescis(o do contrato, oportunidade em $ue de%er- ser de%ol%ida ao0=3 locat-rio0a3, com os acrscimos percebidos. Como os dbitos de inadimpl;ncia e reparos costumam ser muito superiores a tr;s meses de alu+uel, n(o se recomenda esse tipo de +arantia. (+) A cau"(o imobili-ria 0$ue de%e ser ob)eto de a%erba"(o = mar+em da matr?cula do im*%el, a %ista de escritura pHblica espec?!ica de cau"(o ou do pr*prio contrato elaborado com as !ormalidades le+ais3 pode ser utili/ada com se+uran"a, pois o im*%el permanecer- como +arantia at o !inal do pra/o a)ustado e como se encontra re+istrada no .!?cio Predial, mesmo no caso de sua aliena"(o a terceiros, permanecer- intacta. (9) . se+uro,!ian"a boa +arantia. Gntretanto, como depende do pa+amento do pr;mio, o0a3 administrador0a3 corre o risco de ser obri+ado0a3 a arcar com o seu pa+amento, caso o0a3 locat-rio0a3 n(o %enCa a !a/;,lo, sob pena de ser responsabili/ado pelos pre)u?/os. >e%e, pois, o administrador estar atento para o pa+amento pontual do pr;mio. (=) A !ian"a en%ol%e %alores $ue asse+uram indeni/a"(o inte+ral no caso de inadimplemento e ressarcimento dos reparos. Cuidados se !a/em necess-rios na completa busca dos dados cadastrais e antecedentes dos !iadores, $ue necessariamente de%er(o residir e ser propriet-rios e6clusi%os de, pelo menos um im*%el alm da$uele onde residem 0preca%endo,se assim dos e!eitos da decis(o do S7F nos autos do RG 154TS2, $ue entendeu ser impenCor-%el o im*%el onde reside o !iador3, no mesmo local de situa"(o do im*%el locado, para e%itar di!iculdades processuais no caso de e6ecu"(o, cuidando para $ue n(o se)a um terreno sem %alor comercial. O+,-./0123 0D: A !ian"a n(o permite interpreta"(o e6tensi%a. >esta !orma, por e6emplo, rea)ustes de alu+ueres acima dos ?ndices pactuados, n(o ter(o %alidade para os !iadores, se n(o anu?rem de !orma e6pressa com esses rea)ustes. Por isso, sempre $ue Cou%er $ual$uer altera"(o n(o pre%ista no contrato, tomar a pro%id;ncia de e6i+ir a concord&ncia dos !iadores. os termos do atual inciso U, do arti+o S2, da 'ei do 9n$uilinato alterada, uma %e/ prorro+ado o contrato por pra/o indeterminado, o !iador poder- se desonerar do encar+o, por %ia de noti!ica"(o ao locador, permanecendo respons-%el por todos os e!eitos, pelo pra/o de @42 dias, cabendo ao locador noti!icar o locat-rio para apresentar no%o !iador no pra/o de 12 dias, sob pena de despe)o. O+,-./0123 0N: Cuidar para $ue a li+a"(o de ener+ia eltrica se)a sempre reali/ada 0ou trans!erida3 para o nome do locat-rio, a !im de $ue a e%entual cobran"a e a inclus(o em cadastro de inadimplentes n(o se)a !eita em nome do0a3 locador0a3. O+,-./0123 40: A multa indeni/at*ria sempre ser- proporcional ao pra/o restante do contrato.

OBSER"AO FINAL$ A ;.-,-?>- <:?A>0 J 0;-?0, A<0 ,AO-,>23, ?-F0 :?L3.<0=0, 0, 9FMA,AF0, +M,:90, =- A< 93?>.0>3 =- F390123 .-,:=-?9:0F, E, @A0:, =-/-.23 ,-. 0=:9:3?0=0, 3A>.0, @A- /:-.-< 0 ,-. ?-9-,,M.:0,, -< L09- =0, 90.09>-.P,>:90, ;0.>:9AF0.-, =- 90=0 ?-OG9:3!

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