El problema del suelo urbano

Lecturas de apoyo Bogot, administracin y polticas pblicas P. Bromberg

EL SUELO ES UN BIEN EXTRAO

Al clasificar las intervenciones privadas en la construccin de una ciudad aparecen dos actores importantes: el promotor urbano, y el propietario de suelo. El primero es una persona o una firma que tiene como su forma de ingresos enlazar un conjunto de actores: arquitectos, ingenieros, propietarios de suelo, bancos y autoridades pblicas, para terminar ofreciendo en venta bienes inmuebles, para vivienda, oficinas, almacenamiento, entidades que ofrecen servicios, industria, comercio, etctera. El otro actor muy importante es el propietario del suelo. Rara vez coincide que el promotor sea propietario; el promotor debe mirar el mercado de lotes para poder ejercer su actividad. En Colombia el propietario de un bien raz como vivienda es o bien propietario del suelo cuando es una construccin unifamiliar, o propietario en comn cuando se trata de propiedad horizontal. Otras personas son propietarias de suelo como bien subsidiario a sus actividades econmicas. Bavaria, por ejemplo, acaba de vender un lote carsimo en el norte de Bogot, en donde tena sus oficinas. El negocio de Bavaria no es directamente el de comprar y vender terrenos, pero incluye en sus activos el valor de los terrenos. Y otros, pocos en general, son propietarios de suelo porque comprar y vender suelo es su forma de ingreso. Es un trabajo improductivo: si ellos no existieran, en todo caso el terreno est ah. El suelo es un bien extrao por dos razones: (1) El territorio como componente esencial de la soberana La conformacin de los Estados territoriales (algunos los llaman nacionales) vigentes hoy en da en todo el planeta es una relacin de conquista y dominio de un territorio. Quin es el propietario de ese territorio? Veamos un ejemplo:
El mundo se divide en dos categoras simples: los pases que permiten a los ciudadanos ser propietarios de la tierra sobre la cual muestran ttulos legales, y aquellos que otorgan slo contratos de arrendamiento a sus ciudadanos, lo que permite al Estado reclamar un derecho preferente total al uso de todas las tierras dentro de las fronteras Los pases que permiten a la gente ser propietarios de la tierra sobre la cual muestran ttulos legales estn entre los ms exitosos econmicamente - como Estados Unidos, Alemania y Francia Aquellos que operan lo que es esencialmente un sistema feudal o pre-feudal, en el que el estado o monarca reclama derechos legales sobre toda la tierra, tienden a ser menos desarrollados, con raras excepciones como el Reino Unido, Canad, Australia y Nueva Zelanda. El principal terrateniente feudal del mundo es la Reina Isabel II. Ella es la reina de 32 pases, jefe de una Comunidad de 54 pases en la que vive una cuarta parte de la

poblacin del mundo, y la propietaria legal de alrededor de 6,6 mil millones de acres de tierra, una sexta parte de la superficie terrestre del planeta. Su posicin es una reliquia del ltimoy ms grande imperio de la tierra en la historia, los rumores de cuya desaparicin parecen ser algo prematuro basado en su posicin y posesiones. Pero su poder es real, o por lo menos legalmente real, y se deriva de una tradicin basada en una relacin especfica y desequilibrada entre gobernantes y gobernados. Kevin Cahill: Who owns the world? The newstateman http://www.newstatesman.com/global-issues/2011/03/land-queen-world-australia

(2) El suelo como bien econmico Cuando una mercanca es producida, se puede estimar el precio de venta, de la siguiente manera: nadie, o solo bajo circunstancias especiales, la producir si el precio de venta est por debajo del costo de produccin (considerando todos los costos) ms una ganancia aceptable para el productor. Una ganancia aceptable sera por lo menos un depsito a inters con poco riesgo (lo que quiere decir bajo inters), o por lo menos, una rentabilidad promedio del capital1. Si el suelo no tiene precio de produccin2, cmo calculan comprador y vendedor el precio de transaccin? Respuesta: por la renta esperada. Un propietario tiene una finca, de la cual percibe una renta R como ingresos mensuales al tenerlo arrendado a un propietario de ganado. Decide vender el terreno. Lo vendera como mnimo a un precio que le permitiera poner ese dinero a inters obteniendo como mnimo el arriendo ms la inflacin, si no tiene expectativa de que alguna razn de ese terreno pueden obtenerse mayores rentas. Ya tenemos una primera aproximacin: el precio del suelo ser igual al capital necesario para producir una renta igual a la que el propietario espera de l, una expectativa. Vayan ustedes a una finquita en la Sabana de Bogot, que no produce nada. Traten de localizar al dueo para comprarlo. O no lo vende, o ser caro, aunque los propietarios no estn sacando nada l; al contrario, tiene que pagar por cuidarla. Por qu? El propietario est esperando, especulando. l est imaginando el momento en el que la localizacin de su terreno lo haga muy apetecible para algn desarrollo urbano o semi-urbano (un club para ricos, por ejemplo), asociado al crecimiento de la ciudad, lo que subir enorme, descomunalmente, su precio. Una leyenda que cunde por ah dice que hay tres cosas importantes para entender el precio que se cobra por el suelo: (1) localizacin, (2) localizacin, y (3) localizacin. Esa localizacin no la produce el propietario. El propietario no hace nada. Su precio, o sea, le dinero por el cual se transa en el mercado, lo produce ese abstracto, la localizacin. Veamos un ejemplo de localizacin, localizacin, localizacin para el caso de un establecimiento comercial.
Qu determina los precios de compraventa o arriendo de un local? Tim Harford ( El economista camuflado. La economa de las pequeas cosas. Editorial Planeta, 2006) hace los clculos del precio de produccin de una tasa de caf que ofrece Starbucks en Washington DC, en una estacin de metro por la que circulan diariamente (y de afn) muchsimas personas de alto poder adquisitivo. Se vende por 2.55 dlares y, contabilizando todos los costos, vale menos de un dlar producirla, incluyendo los insumos, los equipos y el personal que lo prepara y ofrece en la tienda. O sea, por
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Ese no ser el precio de venta, pues el precio depende tambin de las elecciones del consumidor, que son variables y dan origen a una curva de demanda asociada al precio. Aqu estamos hablando del minimo. 2 Las mejoras s se pueden cuantificar. Si el propietario construy una barrera para impedir que un ro adjunto la inundara, el costo de esa infraestructura s se puede cuantificar, porque s es producida.

cada taza de caf el Sr. Starbucks (no existe) se gana el 150%? No. La mayora se lo gana, en arriendo, el dueo del local. Lo que junta todo para hacer posible la compraventa de este producto a ese precio, es la localizacin del establecimiento, y eso lo sabe el propietario del local. Exigir por el arriendo hasta el punto donde un poquito ms y ya no sera rentable la venta de caf para Mr. Starbucks. Si ste se niega a pagar el descomunal costo del arriendo, entonces no toma el local, pero lo har Juan Valdez por un centavo menos. O sea, la rentabilidad de la actividad en ese sitio particular determina el precio del arriendo (y por consiguiente el de venta, si de eso se trata). La rentabilidad que se pueda obtener en el negocio que se establezca en un lugar es el factor determinante del costo de la finca raz all. Y, segn vimos, an en las sociedades de mercado, es el Estado (las normas municipales-urbanas), quien autoriza los usos. A Starbucks no le sirve el suelo disponible en las afueras de la ciudad. Necesita ese sitio nico e irrepetible, que as se convierte en un bien intrnsecamente escaso. La escasez intrnseca es lo que da al suelo su extraa condicin como mercanca.

Ahora, supongamos que el aparato de Estado aborda el propietario de la finquita, y en uso de la figura de dominio eminente (facultad del aparato de Estado de expropiar, en la mayora de los pases, indemnizando) le pide que se lo venda bajo la amenaza de expropiacin. El aparato de Estado est comprando tierras para armar un banco pblico de tierras. Debe el aparato de Estado, o sea, criaturas que representan a todos los habitantes de la ciudad, comprarle la finquita con las expectativas? La respuesta de nuestro sistema jurdico actual, es: NO. Pero los propietarios protestan, reclaman, demandan.

LAS NECESIDADES DE LA CIUDAD CONSUMIDORA: VIVIENDA

Unos breves sobre el mercado de vivienda. La demanda por vivienda cambia de manera ms o menos lenta la ciudad: su tamao, su forma, su distribucin. La variable clave aqu es la formacin de nuevos hogares, un hecho demogrfico. Veamos algunos temas demogrficos que influyen: 1) Los sectores sociales de altos ingresos tienden a tener menos hijos en las ltimas dcadas, y menos que los sectores de ingresos bajos. En general, apenas alcanzan la tasa de natalidad que permitira la autorreproduccin de su subespecie. Sin contar con la emigracin, por crecimiento vegetativo en estos sectores de poblacin se formar un hogar por cada hogar existente, a largo plazo; en el corto plazo, donde hay un hogar aparece otro, hasta que se desocupa el primero. 2) En el sector popular la formacin de hogares es mayor que 1 a 1. Estos hogares ocuparn bien una vivienda, un cuarto dentro de una vivienda, un piso adicional, un apartamento hechizo (generalmente, sin conocimiento de las autoridades; se contabiliza cuando llega el censo). 3) El aumento de la tasa de escolaridad propio de ciudades que estn an en fase de transicin rural-urbano y la presencia de la mujer en el mercado de trabajo disminuyen el nmero de hijos y por consiguiente la formacin de hogares a futuro. 4) Los cambios en las estructuras familiares alteran el nmero de hogares: si la institucin familiar entra en crisis, las familias monoparentales aumentarn la demanda de vivienda. 5) Los espacios para vivienda en la ciudad se transforman. En las ciudades colombianas est terminando la transicin de familias grandes que viven en casas a familias ms pequeas que viven en apartamentos. Las casas son ocupadas paulatinamente por oficinas o son demolidas para dar lugar a edificios. Ejemplo: algo ms del 60% de los bogotanos ya viven en lo que llaman propiedad horizontal. 6) Los flujos migratorios influyen de manera importante en la demanda de vivienda, de diferentes maneras y segn sectores.

Otros factores intervienen en la demanda de suelo urbano y en su movilizacin: 1) Las grandes vas y los sistemas de transporte movilizan la demanda a diferentes sectores de la ciudad. 2) La dinmica econmica exigir suelo para establecimientos de produccin, comercio, oficinas, servicios y oferta cultural. 3) Algunas zonas entran en obsolescencia, y las familias de altos ingresos las abandonan, para dar lugar a espacios ocupados por familias de bajos ingresos. 4) El proceso contrario tambin se da: zonas que se han deteriorado, en particular las zonas centrales de la ciudad, otrora ocupadas por los sectores de altos ingresos, vuelven a ser demandadas por sus pobladores iniciales, ya que las condiciones urbansticas (vas, parques, cercanas a sitios de espectculos y a infraestructura cultural) son buenas. Este proceso se llama gentrificacin, y es notable en varias ciudades, aunque no en Bogot. Estos factores generan varios nichos de mercado de vivienda: vivienda en arriendo, compra y venta de vivienda usada, compra de vivienda nueva, ampliacin en segundos y terceros pisos para vender y/o arrendar. Por ejemplo, en las familias de ingresos medio-altos y altos el progreso econmico del hogar lo movilizar a cambiar de residencia o pasar de arriendo a compra, dejando a su vez un espacio para que otro tome en arriendo o compra. Actualmente la oferta para este grupo es de vivienda terminada o sobre planos, y tiene su propia lgica, claro est, analizando las actitudes, expectativas y capacidades de los potenciales compradores o arrendatarios. Se construir vivienda para que consumidores la tomen en arriendo o la compren, bien sea (1) ocupando lotes vacos, grandes o pequeos en la ciudad ya urbanizada (es decir, con vas, redes de servicios pblicos domiciliarios; (2) demoliendo inmuebles existentes para convertirlos en edificios; expandindose en las zonas otrora rurales y recin autorizadas por las normas o, finalmente, aprovechando vas de comunicacin y formas de movilidad para trasladarse a municipios vecinos (que se llamarn municipios-dormitorio). De la misma manera, es el mercado quien determina el precio al que se ofrece, se demanda y se compra una vivienda. El costo del suelo, el costo de construccin con todos sus anexos ms la ganancia esperada del promotor fijan un lmite por debajo del cual no vale la pena el ejercicio de producirla y por tanto no se produce. El costo de produccin vara segn los materiales y tamaos, que el promotor maneja para amoldarse al nicho de mercado al cual espera vender lo que va a producir, y no producir si el nicho especfico no tiene inters o capacidad de compra. Si un inventor encuentra la manera de construir a mitad de precio, no trasladar la diferencia como ventaja para el comprador, sino aumentar su ganancia pues, recordemos, es el mercado el que fija el precio de la vivienda. Cuando los dems productores copien su invento, ah se produce la ganancia social de disminucin del costo de la vivienda a menos que se aproveche el propietario del suelo, pues, como en el caso de Starbucks, el propietario del suelo tiene clara la capacidad de compra del nicho de mercado, y subir los precios para quedarse con esta sobreganancia: el piso del precio de, por ejemplo la vivienda, lo establece la suma:
Ganancia mnima aceptable para el promotor + suelo + costos de produccin de la unidad incluyendo la ganancia del constructor + costos del urbanismo cercano

Como la capacidad de compra en el nicho de vivienda se mantiene, el componente suelo subir. El vendedor de suelo trabajar pensando en el techo, el valor mximo que puede extraerle a cada nicho de compradores. En general, la vivienda es el bien ms relevante y costoso que adquiere la familia. El status social de la familia fija los costos de su forma cotidiana de vida: alimentos, vestuario,

recreacin, estudios El resto lo emplear la familia para comprar vivienda , y el promotor pretender arrancarle todo ese resto, si el comprador est dispuesto. Por eso las sociedades producen viviendas con lujos y precios ridculamente altos. Se debe a la mera concupiscencia. Por eso se dice que el precio de la vivienda lo fija el mercado para cada nicho tomando toda la diferencia entre los ingresos de la familia y el costo de su estndar de vida en los otros aspectos.

EL PRECIO DEL SUELO

El suelo es til para vivienda si cumple varios requisitos. Primero, adecuada localizacin. No es el metro cuadrado el que vale, sino el metro cuadrado localizado aqu o all. Todo asociado a lo que se puede rentar del suelo Si el terreno est en el desierto, no vale nada por razones evidentes. Si el terreno es rural, vale por lo que puede obtenerse de l en actividades agropecuarias. En una esquina de una zona comercial, por la renta que puede producir el negocio que se establezca ah, como la venta de caf para yuppies. La localizacin est relacionada con otras condiciones: accesibilidad, vecindario (distincin, o sea, marcaje social), disposicin de ciertos equipamientos como establecimientos educativos, servicios pblicos domiciliarios. La existencia de todas estas condiciones tiene que ver con el nicho de mercado del grupo social que est dispuesto a vivir en el sitio y por consiguiente con su capacidad de pago. Por otro lado, el suelo vale por lo que las normas urbanas la planeacin del territorio establecen que se puede hacer en l. Si para un lote rural, del cual ha venido extrayndose como renta el arriendo para que pasten unas vaquitas, resultan compradores interesados en construir vivienda, el propietario del suelo averiguar cunto cuestan viviendas semejantes en el correspondiente nicho de mercado3. Llamemos V1 al precio de venta de una casa en el mercado para ese nicho de mercado. El propietario del lote tambin sabe lo que est dispuesto a ganar el promotor por la construccin y venta de esa casa (G1) y lo que cuesta la construccin en todos sus temas (C1). De esa manera el propietario del suelo, al que no le ha costado nada producirlo, puede saber cul es el lmite al que puede aspirar en la venta del suelo para una unidad de vivienda (S1): S1 = V1 G1 C1 En palabras: en condiciones de mercado, el precio del suelo es lo que queda al restar la ganancia del promotor y todos los costos de construccin del precio al que se puede vender segn el nicho de mercado. El propietario del suelo tendr claro que si exige ms, no hay negocio; y si exige menos, pierde dinero sin razn (si es egresado de la UN, perder dinero porque le han enseado que el mercado es una cosa muy fea). Supongamos que frente al lote de este propietario hay un lote parecido, y por consiguiente no se cumple muy bien la condicin de irrepetibilidad. El comprador amenaza con comprar el lote vecino si no hay rebaja. Vaya y pregunte, dir el vendedor. Y, en efecto, al preguntar al vecino, ste h abr hecho el mismo razonamiento y en general pedir lo mismo. El vendedor no tiene afn en vender, porque no tiene que redimir costos para seguir produciendo. As, el mercado de este bien es muy distinto del mercado de calzado. El factor tiempo de un bien producido como el calzado hace que el vendedor se vea en la obligacin de disminuir su precio si la demanda disminuye, porque necesita recuperar los costos para seguir produciendo. El propietario/vendedor/especulador de suelo urbano, si no actan otros factores como alto impuesto predial sobre lotes que la norma
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Esta es la situacin que se comenz a dar hace aos y se contina dando en La Calera, en las montaas orientales de la ciudad. La clase media, media-alta y alta interesada ya no le tiene aversin a los tiempos y costos de desplazamiento hacia la ciudad, porque son del mismo orden que los tiempos y costos de desplazamiento dentro de la ciudad.

considera urbanizables, o impuesto creciente por tiempo acumulado sin construirlo, sabe que slo tiene que esperar, y que si espera las condiciones de venta mejorarn. . Las autoridades municipales, en uso de su atribucin de fijar el lmite urbano, pueden darle prioridad a un punto de vista bien defendible: es necesario conservar como bien colectivo el paisaje rural cercano y mantener una ciudad compacta. Esta racionalidad colectiva va en contra de los intereses de los propietariosespeculadores de suelo que tienen tierra en la misma jurisdiccin municipal, pero fuera del permetro urbano, y estn esperando la decisin que le permita venderla con ganancias descomunales. Ejercern presin para liberar las restricciones, argumentando de todo. Dos argumentos que se escuchan a menudo: (1) las restricciones impuestas por las autoridades pblicas no les permiten invertir y generar empleo; (2) las autoridades, al mantener restringida la oferta de suelo, lo que estn consiguiendo es subir los precios. Al expandir el lmite urbano se aumentar la oferta de suelo, dirn, y como ocurre con cualquier otro bien en el mercado, como el calzado, disminuir su precio. Argumento falaz porque, como hemos acabado de explicar, en el abeced (un poquito ms all del abec) se reconoce que esta afirmacin no vale en un bien de tipo monopolio (intrnsecamente escaso) y especulativo como el del suelo:
Como la oferta de tierra es inelstica, sta siempre trabajar por lo que se pague por ella. Por esa razn, el valor de la tierra se deriva totalmente del valor del producto, y no viceversa (Samuelson, Nordhaus: Economa, Cap 14)

. Cunto cobrar por el suelo un propietario de un lote urbano si en lugar de tener la autorizacin para construir una vivienda pueden construir un edificio de cinco pisos del cual puede sacar diez apartamentos? El nicho de mercado ser el mismo, pues seguramente depende del sitio. Se tiende a pensar que como el lote se divide entre 10 viviendas, cada una paga la dcima parte del lote original. Cierto, el promotor distribuir el precio del lote entre los diez apartamentos que ponga en venta, pero pagar por el lote 10 veces el valor que tena cuando solo estaba autorizada una vivienda. La diferencia se la apropiar el dueo del suelo! Veamos cmo se produce esto: Llamemos V10 al precio de venta de cada uno de estos 10 apartamentos, que por simplificar consideramos iguales. Estamos diciendo que V10 = V1 , es decir, el comprador estar dispuesto a pagar por uno de los 10 apartamentos lo mismo que por la casa, pues ese es el precio del mercado para una unidad de vivienda en el nicho de mercado correspondiente. Aproximadamente ocurre lo mismo con los otros trminos: el promotor espera ganar 10 veces lo que ganara por una casa Luego, el precio del mismo lote, pero ahora con autorizacin para construir diez unidades residenciales, que llamaremos S, es S = 10 S1 En palabras: el dueo del suelo cobrar 10 veces por l si las normas permiten obtener de este terreno 10 veces ms aprovechamiento. Qu hizo el propietario para obtener ese dinero? Nada. Comprar y aguardar el cambio de norma, en este caso el aumento de la edificabilidad. Estos incrementos rentsticos se llaman plusvalas. Veamos la definicin de diccionario:
Nueva Enciclopedia Larousse: Aumento del valor de un bien mueble o inmueble por razones distintas al trabajo o a la actividad productiva de su propietario o poseedor

DRAE 2002: Acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrnsecas a ella

Y miremos un ejemplo del comportamiento especulativo del mercado del suelo:

A principios de los aos noventa las ciudades colombianas Bogot y Cali adoptaron reglamentos del uso de la tierra orientados a la expansin de la oferta de tierras para el uso residencial. Bogot abri al mercado el acceso a una zona reservada en el medio de la ciudad, llamada El Salitre, con el propsito de proveer se rvicios urbanos y establecer normas especiales para garantizar el desarrollo de viviendas para la poblacin de bajos y medianos ingresos. Cali extendi su permetro urbano para incluir un rea de tierras pantanosas conocida como la Ciudadela Desepaz, la cual necesitaba grandes inversiones en servicios pblicos. La administracin municipal planeaba suministrar los servicios bsicos como incentivo para que su propio departamento de vivienda y los promotores privados construyeran vivienda para grupos de bajos ingresos. El simple anuncio de que los respectivos concejos estaban a punto de promover desarrollos aument significativamente los precios de las tierras. En el caso de Cali, las transacciones registradas en la Ciudadela Desepaz reflejaron aumentos de los precios de ms del 300%, an antes de que el concejo municipal tomara una decisin formal. La tierra pas rpidamente de manos de un grupo disperso de ganaderos relativamente desconocidos a manos de especuladores y promotores urbanos. Una serie de decisiones administrativas durante un perodo de 30 meses impuls el valor prcticamente nulo en el mercado de ciertas tierras a precios de ms $14.000 por metro cuadrado. Tales decisiones llevaron a ganancias generales de ms de 1000 veces el precio original de tierra, una vez considerada la inflacin. El Salitre en Bogot sigui un proceso similar de toma de decisiones por parte de la administracin municipal, que aument sustancialmente el precio de la tierra. No es sorprendente que los proyectos de vivienda en ambos casos se encuentren ocupados por grupos de medianos ingresos, en lugar de los sectores de bajos ingresos previstos originalmente. (Fernando Rojas, Martim Smolka (1998): Nueva ley colombiana implementa recuperacin de plusvalas. En: Perspectivas urbanas. Temas crticos en polticas de suelo en Amrica Latina. Martim Smolka, Laura Mullahy, eds, Lincoln Institute, 2007)

Pongmoslo en nuevos trminos: el precio del terreno depende fuertemente de la expectativa de lo que puede construirse en l. Y la autorizacin para aprovecharlo la otorga el Estado. Esta forma de enriquecimiento abrupto es un fuerte estmulo a la especulacin con el suelo: los especuladores compran suelo y esperan que la sociedad los vuelva millonarios (o ms millonarios). Es una fuente inmensa de presiones-no-debidas sobre los tomadores de decisiones. De acusaciones de mala fe de todos contra todos. Decimos la sociedad porque lo que hace el propietario es aguardar a que el resto de habitantes, y el Estado, en el proceso de crecimiento de la ciudad, vuelva valioso el terreno haciendo atractivo el sitio, mediante la cercana, la construccin de vas, la instalacin de redes matrices de servicios pblicos. Otro mecanismo para darle mayor aprovechamiento al terreno es cambiar su uso, de vivienda, a comercial. Los centros comerciales dependen fuertemente de la localizacin, y ah s los terrenos se vuelven nicos e irrepetibles, como vimos en el caso de la esquina de Starbucks en el metro de Washington. Ese cambio aumenta la capacidad de presin del propietario del suelo para aumentar el precio. Atajar este enriquecimiento-sin-trabajo-productivo no es anti-capitalismo, sino antirentismo:
La preferencia por la inversin en tierras es caracterstica de las sociedades precapitalistas, caracterstica que, en la sociedad actual, impide el desarrollo y se convierte en un factor inhibitorio de las inversiones en activos reales Si el

capitalista puede obtener una ganancia sin correr riesgos con las inversiones productivas las actividades productivas no existirn En pases como el nuestro, la tierra tiene unos costos de acumulacin bajos4 y una alta liquidez al tener una gran demanda Esto lleva a un mundo sin potencia inversora El empresario de vivienda no tiene ningn inters en ayudar al mantenimiento del poder de mercado sobre uno de los insumos bsicos con el que trabaja: la tierra. [La mano invisible del Estado. Fabio Giraldo Isaza, en: El uso del suelo: un gran desafo para Bogot. Cuadernos del Informe de Desarrollo Humano para Bogot, No 4, 2007]

Como vimos, hay pases capitalistas (ya materialmente no quedan otros por ahora, segn algunos) en los que todo el suelo urbano es propiedad pblica, del Estado, quien cobra un arriendo segn los usos, tratamientos y densidades que autoriza. En los dems, es usual que el impuesto a la renta capte para el Estado parte de los aumentos de arriendo y desestimule los arriendos muy altos a travs de tasas crecientes, estimulando de paso la evasin; estos ingresos van en general a las arcas nacionales y no se emplean en la construccin de ciudad.

POR QU ES TAN DIFCIL CONSTRUIR CIUDAD?

Una queja siempre presente de los promotores urbanos es el sinfn de trmites que el horrible estado-burocrtico-ciudad exige. Aunque algunas de estas crticas se esgrimen para presionar autorizaciones cuando puede no ser conveniente, ellas se justifican, de lado y lado. Los promotores son seres humanos que viven de eso y dicen poner todo su empeo y sacrificio en enlazar todo lo necesario para suplir las necesidades y gustos de algunos nichos de mercado. Los funcionarios pblicos pueden perfectamente actuar indolentemente, convirtiendo gustos en normas. Todo es posible. Debido a que una sociedad no es productiva sin la divisin del trabajo, unos dictan clase mientras otros hacen esos sitios-de-habitacin para que los primeros las compren. stos sufren ante las entidades pblicas para que les permitan poner su empeo en construir y vender sitios-de-habitacin y otras infraestructuras, en lotes que ya son de su propiedad o sobre los cuales han llegado a un pacto con su propietario rentista. En la ciudad hay sitios en donde se puede construir vivienda nueva, ya urbanizados. O bien son lotes vacos, o bien los promotores compran casas y luego de demolerlas construyen multifamiliares. Esas operaciones se hacen en barrios de clase media para arriba, y los apartamentos se ofrecen al mismo nicho de mercado del correspondiente vecindario, con algunas excepciones. Aunque haya una casa que puede ser de lujo, el hecho de que una vez se compra se procede a demolerla es una demostracin de que lo que se est comprando es el suelo. Pensemos en algunas de las cuestiones que deben tenerse en cuenta cuando se crean nuevos espacios de vivienda a partir de otros espacios no urbanizados, por ejemplo, en la zona de expansin

Lo que podra cambiarse si aumenta la tasa de impuesto predial para predios urbanos desocupados. Nota fuera de texto

La ciudad viene hasta el lmite de la zona gris (primera figura). La zona verde, y un poco ms all, ha sido declarada de expansin urbana. No

tiene ni infraestructura vial, ni de servicios: acueducto, alcantarillado de aguas lluvias, alcantarillado de aguas negras, energa elctrica, gas, telfono. Las lneas negras muestran la divisin predial. El inters del propietario del lote L1 es venderlo a lo que ms pueda. El inters del promotor urbano es continuar con su negocio de enlazar todos los actores y poner en venta vivienda urbana y/u otros equipamientos. Los dos negocios en general estn separados. El dueo del lote puede asociarse con alguno, pero l mismo no es un promotor, y la conversin es inusual. Una prctica comn es asociarse con un promotor y acordar un porcentaje de un negocio al que l aporta el lote, luego de llegar a un acuerdo sobre su precio. Ocurre con ms facilidad que un promotor haya comprado el lote como reserva de capital en perodos anteriores. Para conseguir sacar adelante su negocio sobre un lote que ya es suyo, pero que puede, desde el punto de la economa de la ciudad, no ser prioritario para desarrollar, emplear sus relaciones presionando por una decisin oficial que le autorice a urbanizar. Usualmente, los grandes promotores tienen gremios que hablan a nombre de ellos, y se codean con las lites de gobierno. Su capacidad de presin es notable. Urbanizar el lote significa crear las condiciones externas a la vivienda que permitan su uso urbano. El primer paso es habilitar el terreno para recoger las aguas lluvias (o canalizar ros o quebradas para protegerlo de inundaciones). Basado en la zona total que se ha aprobado como zona de expansin, los tcnicos sealan que es necesario construir redes matrices (lneas blancas gruesas) para conducir el agua hacia las cuencas. Esa red matriz servir a toda la zona de expansin de la figura. Adems, el dibujo muestra otras lneas de grosor intermedio que sera la red de colectores. No se dibujan las redes de los barrios, que evidentemente debe hacerlas el urbanizador y ste las traslada al comprador de la vivienda. Queda por definir quin paga las otras dos redes. Lo mismo sucede con la va de gran envergadura que dar conexin a toda la zona hacia la gran ciudad. Las vas que rodean las manzanas las construye el urbanizador y las carga al comprador de vivienda y dems. Quin paga las otras? An suponiendo que alguno de estos problemas pueda resolverse fcilmente, ni el gobierno de la ciudad ni la empresa de acueducto (que puede ser pblica o privada) pueden garantizarle al propietario del lote L1 que sea prioritario urbanizar los alrededores para poder construir su lote.

OTRA POSIBILIDAD DENTRO DEL MERCADO: LA URBANIZACIN INFORMAL

Los costos de todo lo que hay que construir alrededor de una vivienda para que sta pueda existir (andenes, vas, alumbrado pblico, parques locales) estn contenidos en el precio de la vivienda, es decir, se trasladan al comprador. Las obras y los costos se denominan cargas locales. As se produce la urbanizacin formal: los ingresos del comprador de vivienda le permiten pagar el costo de las

cargas locales. Recordemos cmo el vendedor fija el costo del suelo para estos casos: dado el nicho de mercado, relacionado con la distincin y otros factores se conoce la capacidad de pago del comprador. Por el suelo se cobrar hasta el lmite en que la suma del precio que se cobra por el suelo, lo que cuesta la construccin de cada unidad de habitacin y los costos de la urbanizacin, mantengan la rentabilidad esperada del promotor. No se cobra por la produccin del suelo, porque el suelo no cuesta nada producirlo. Durante el perodo de fuerte migracin rural-urbana en Amrica Latina un nmero enorme de familias se integraron a la ciudad trayendo consigo la pobreza agraria y terminaron atendidos por un mecanismo distinto: la urbanizacin informal, ilegal o pirata. Para algunos, ste es un mecanismo por fuera del mercado. Pero esta manera de decirlo es equivocada: es un mecanismo por fuera del mercado formal, pero sigue siendo uso de la libertad real de los agentes, y esto es el mercado. El urbanizador ilegal o pirata adquiere tierra con anticipacin en la zona clasificada por las normas como rural, a precio de habitante vacuno, elude todo el proceso de aprobacin y de manera furtiva (ser? ms bien ante la indolencia de las autoridades? vende lotes sin urbanizar. Marca unos linderos para lotes (en Bogot se volvi tradicional hacerlos de 6 metros de frente por 12 m de profundidad), dejando espacios reducidos para las vas, pues el negocio cuando se trata de un negocio, y no de un servicio a cambio de votos es sacar la mayor cantidad de lotes. No cuenta con servicios pblicos domiciliarios, ni construidos ni previstos por las correspondientes empresas en sus planes de expansin. Tampoco deja espacio para parques o antejardines. Nada de alcantarillado de aguas negras o lluvias, ni calles, ni andenes, ni alumbrado pblico. Eso es lo que significa sin urbanizar. Vende estos lotes sin servicios a precios accesibles para su nicho de mercado, ganando entre 10 y 20 veces el precio que pag por ellos (precios actuales aos 2011 - tpicos: ha comprado suelo a 1000 pesos el metro cuadrado y lo vende a 20.000). Comienza para el comprador un proceso de capitalizacin lenta, acumulando ladrillo por ladrillo, haciendo cuarto por cuarto con trabajo suyo, de su familia y amigos, o trabajo contratado. Casa una pelea que puede medirse en dcadas para la consolidacin del barrio. Como es calificado de ilegal, no puede recibir servicios pblicos y entonces inicialmente los roba mediante conexiones fraudulentas, porque sin agua no se puede vivir, y sin energa elctrica no se puede ver televisin, lo que es la muerte en vida. Asistido por el aparato de Estado al cabo de los aos termina haciendo buena parte de las condiciones urbanas que se esperaba hiciera el urbanizador legal y pagara el consumidor de vivienda en el momento de comprar. El costo final resulta altsimo. Pero, an consolidado, el barrio queda en condiciones precarias de espacio pblico, de equipamientos y en la mayora de ocasiones, de conexin con la ciudad aunque las viviendas son ms generosas en espacio y posibilidades que las que ofrece el Estado como Vivienda de Inters Prioritario (VIP), que ahora se ofrecen en mnimos de 35 metros cuadrados. Buena parte de la ciudad popular latinoamericana se ha construido as. El negocio es muy bueno para el urbanizador pirata, aunque puede ocurrir que para ste el negocio no sea lo nico: actores polticos en nuestras ciudades consiguieron su electorado a travs de la distribucin o venta de estos lotes y luego a travs de intermediar las necesidades de atencin estatal que genera esta urbanizacin incompleta. El poder de los terratenientes rurales y urbanos en el ejecutivo nacional y en el Congreso frena todos los intentos de intervenir fuertemente las rentas del suelo5 mientras los conmilitones de los congresistas presentes en los concejos
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Ver: Jorge Valencia Jaramillo: Las reformas urbanas en Colombia, en Mara Mercedes Maldonado (ed): Reforma urbana y desarrollo territorial, Alcalda Mayor de Bogot, LILP y Universidad de los Andes, 2003, Bogot, citado en la lectura anterior.

municipales de los municipios urbanos profieren largas peroratas sobre la necesidad de que el Estado atienda las precarias condiciones de vida de los habitantes que ha creado la falta de una reforma urbana. A su vez, los concejales aseguran sus votos atendiendo gota a gota esas necesidades de consolidacin urbana. Las comunidades, como les dicen para consentirlas, terminan condenadas a necesitar esa intermediacin poltica y todas las autoridades nacionales (y los tcnicos internacionales) se hacen las de la vista gorda. Segn cita H. Molina en Colombia: vivienda y subdesarrollo urbano, Finispro, 1979,
un estudio oficial financiado por al Banco Internacional de Reconstruccin y Fomento y Naciones Unidas no solo reconoce esta situacin, sino que expresa que la continuacin del desarrollo de barrios clandestinos e invasiones sobre los cuales el gobierno no tiene ningn control, se debe aceptar como inevitable durante un considerable nmero de aos

No es de extraar que los promotores de estas prcticas tuvieran altas votaciones (altas en sentido relativo, pues en ese entonces la abstencin estaba en cerca del 60%) para el concejo de las ciudades. Se ven dos cosas de bulto aqu: los precios por metro cuadrado de los lotes para vivienda individual (por supuesto, no hay edificios, que no se pueden hacer por autoconstruccin) son sustancialmente menores que los de otros nichos de mercado. Distancias efectivas (tiempos de viaje a los sitios de trabajo, especialmente debidos a la precariedad de la infraestructura vial) ms distincin explica estas diferencias, diferencias que se realimentan. Lo otro que se observa es el rendimiento econmico desmesurado para el especulador: desmesurado en ganancia bruta (2000%!), sin riesgo de inversin. Los pobres terminan aceptando comprar el terreno por $20.000 el metro cuadrado, sin ninguna infraestructura urbana, ni de cercana ni de integracin a la ciudad. Un crculo vicioso de barrios ilegales: imposibles de detener, conflicto urbano que no se puede resolver porque la norma prohbe dotar los barrios ilegales, imposibilidad de aplicar la ley a la fuerza, se volvi rutina cuando el Estado, a travs de la Ley, dio va libre a la legalizacin de estos barrios. El proceso en Bogot comenz durante el gobierno de Jaime Castro, y creci sustancialmente durante la administracin Mockus (legalizacin de barrios) y durante la administracin Pealosa (desmarginalizacin). Los barrios legalizados sin consolidar se convierten en los principales generadores de presin sobre los presupuestos locales (construccin de vas, pavimentacin, construccin de acueductos, alumbrados) y de los presupuestos de las empresas de servicios pblicos, que cobran las ampliaciones en las tarifas de todos los bogotanos. Es decir, es un caso de socializacin de las prdid as que entraan las ganancias de los terratenientes urbanos. No alcanzaran esos $19.000 de diferencia para que el Estado o los particulares le entregue a los pobres los mismos lotes, pero urbanizados? Con mejor dotacin de espacio pblico, de vas y zonas verdes?