BREVES CONSIDERAES ACERCA DA LEI DO INQUILINATO 1

Henrique Pimenta Maria Gabriela F. Kornalewski Stela Henkes Lamb2

RESUMO: O presente trabalho tem por escopo analisar e compreender o contrato de locao de imveis urbanos, haja vista que um dos mais utilizados na rbita contratual. Diante de sua extrema relevncia, o assunto em questo desperta inmeras controvrsias e merece tamanha ateno dos operadores do Direito, que lhe fora designada uma lei especial, a qual tambm ser objeto de estudo no decorrer do trabalho. Palavras-chave: Locao. Contratos. Locador. Locatrio.

INTRODUO

O ncleo do contrato de locao a cesso de uma coisa no fungvel entre o seu proprietrio, o locador e, aquele que se utilizar da coisa, o locatrio. No entanto, h uma diferenciao no ordenamento jurdico quanto s diversas espcies de locao, algumas so consideradas to especiais pela lei, que merecem um regramento especial prprio, a exemplo da locao de prdios urbanos, objeto de estudo do presente trabalho, os quais so regidos por legislao especial, conforme diretiva do prprio Cdigo Civil. Em regra geral, esta espcie contratual regulada pelos princpios da bilateralidade, onerosidade, consensualidade, comutatividade e no-solenidade, visto que o respectivo contrato de locao confere obrigaes e direitos a ambas as partes; h retribuio econmica por parte do locatrio; se forma pelo simples acordo de vontades; as partes tm conhecimento prvio de suas respectivas prestaes na celebrao da avena; e, a lei no exige forma especfica para sua validade. Diante disso, no decorrer do trabalho sero expostos e analisados os artigos elencados na Lei do Inquilinato, a qual rege os contratos de locaes de imveis

Trabalho realizado sob orientao do professor Francisco Jos Soller de Mattos na disciplina de Direito Civil III.
2

Acadmicos da Faculdade de Direito da FURG, matrculas _____, 49371 e 47404, respectivamente.

urbanos, destacando as principais caractersticas e modalidades desta espcie contratual.

1.

BREVES CONSIDERAES HISTRIAS QUE JUSTIFICAM A

EXISTNCIA DO MICROSSISTEMA LEGAL

Um dos grandes problemas sociais do nosso pas, que atinge grande parcela da populao, a falta de moradia prpria. Consequentemente, inmeras famlias se veem obrigadas a locar um imvel onde possam vir a estabelecer seu lar. Outras formas de locao, to comum quanto destinada moradia, so as reservadas aos estabelecimentos comerciais e as locaes por temporada, comumente utilizadas, por exemplo, em poca de veraneio. A locao de imveis se faz atravs de contratos sinalagmticos, os quais geram direitos e obrigaes para ambas s partes, haja vista que enquanto o locatrio paga para desfrutar do imvel, o locador recebe a quantia estipulada em contrato, a qual, na maioria das vezes, sua nica fonte de renda.
O grande desafio do legislador ao regular a locao est exatamente em encontrar um ponto de equilbrio entre tutelar os interesses do locatrio, parte mais fraca da relao jurdica, e ao mesmo tempo possibilitar ao locador a obteno de um resultado razovel na explorao do seu imvel, de forma a incentivar o seu aproveitamento econmico. (PEREIRA, p. 302, 2007).

Diante desta problemtica, imprescindvel que o Direito crie regras que regulem os contratos de locao, visando proteger as duas partes do contrato, quais sejam locador e locatrio. Importante salientar, que ao longo do tempo ocorrem transformaes significativas, no que diz respeito at mesmo sociedade, o qual passa por diversas mudanas. Dessa forma, muitas vezes so necessrias algumas modificaes nas leis, para que estas se adaptem ao momento atual, cumprindo seu papel de manter o equilbrio e a justia entre as partes. A Lei do Inquilinato de 1991 foi criada com intuito de solucionar os impasses existentes entre locador e locatrio, buscando alm do equilbrio dos critrios econmicos, encontrar solues para as questes sociais do problema. Em sua nova redao, formulada em 2009, o legislador buscou, novamente, equiparar os dois polos desta relao, em virtude dos conflitos atuais e da desatualizao da redao anterior, reestabelecendo a fora legal que vinha sendo perdida ao longo

dos anos atravs de interpretaes judiciais e mantendo esse importante microssistema em nosso ordenamento, a fim de estabilizar o mercado habitacional do pas.

2.

O OBJETO - IMVEIS URBANOS

Embora seja uma confuso bastante comum, o objeto do contrato de locao no a coisa em si, mas seu uso e gozo por algum que no o seu proprietrio, transferidos por meio de manifestao de vontade. O principal atributo da coisa que ser objeto de locao a sua infungibilidade. Pode ser objeto da locao bens mveis ou imveis, contanto que sejam infungveis. Ressalte-se que, embora a Lei do Inquilinato tenha tomado para si a normatizao de boa parte dos imveis urbanos, seu art. 1, pargrafo nico, exclui diversos tipos de imveis, que continuam sendo tratados pelo cdigo ou, por legislao especial, se houver. O Cdigo Civil Brasileiro de 2002 preceitua em seu art. 2.036, que as locaes de prdios urbanos, aps a sua entrada em vigor, continuam sendo regidas por ordenamento especial, qual seja, a Lei do Inquilinato (n 8.245/91). Em contrapartida, a Lei do Inquilinato, em seu art. 1, refere que determinados tipos de locaes continuam sendo reguladas pelo Cdigo Civil e leis especiais, sendo elas: espaos publicitrios; imveis de propriedade do Estado, suas autarquias e fundaes pblicas; vagas de garagem e espaos para estacionamento de veculos; apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados (flats); arrendamento mercantil em qualquer de suas modalidades. Nesse sentido, o objeto, imvel urbano, assim classificado no pela localizao geogrfica, mas pela sua destinao e utilizao. A letra da lei versa sobre trs tipos de locao - locao residencial, locao por temporada e locao no residencial - utilizando, para isso, o critrio de utilizao do imvel. Um exemplo comum a respeito da classificao de imvel urbano, muito utilizado na jurisprudncia, so os postos de combustveis, os quais mesmo quando situados em zona rural, encontram-se sujeitos a Lei do Inquilinato, bem como qualquer outra atividade que tenha a sua destinao voltada ao comrcio ou indstria, ou ainda, servindo o imvel rural, mesmo que para moradia, sem a

utilizao da terra para cultivo, labor ou subsistncia, est, do mesmo modo, sujeito a locao urbana. PARTES CONTRATANTES LOCADOR E LOCATRIO

3.

O Cdigo Civil dispe acerca da locao em seu art. 565, com a seguinte redao: na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio . Nesse sentido, o contrato de locao de imveis urbanos meio pelo qual uma das partes se obriga a ceder outra o imvel, mediante certa retribuio, normalmente pecuniria, por tempo estipulado em contrato. A parte que cede denominada locador, a que usufrui o bem imvel, locatrio. O locador pode ser pessoa natural ou jurdica, proprietrio ou no do imvel, visto que pode ser o titular de outro direito real, a exemplo do direito de superfcie. Ou seja, aquele que tem a livre disposio do uso e gozo de uma coisa pode, juridicamente, entreg-la em locao. Dessa forma, tanto o locador pode ser o proprietrio do bem, como tambm outras pessoas, nos casos de usufruto, comodato, sublocao, entre outros. J o locatrio o indivduo que recebe de outrem o bem imvel, mediante um contrato de locao, obrigando-se a pagar o valor ajustado, bem como restituindo o imvel, ao trmino, ao locador, no mesmo estado de conservao em que fora recebido.

4.

SUCESSO DAS PARTES, CESSO E SUBLOCAO

A respeito da sucesso, da cesso e da sublocao, a Lei do Inquilinato dispe o seguinte, respectivamente:

Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite - se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub - rogados nos seus direitos e obrigaes: I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do decujus , desde que residentes no imvel; II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio. Art. 13. A cesso da locao, a sublocao e o emprstimo do imvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prvio e escrito do locador.

 1 No se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposio. 2 Desde que notificado por escrito pelo locatrio, de ocorrncia de uma das hipteses deste artigo, o locador ter o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposio. Art. 14. Aplicam - se s sublocaes, no que couber, as disposies relativas s locaes. Art. 15. Rescindida ou finda a locao, qualquer que seja sua causa, resolvem - se as sublocaes, assegurado o direito de indenizao do sublocatrio contra o sublocador. Art. 16. O sublocatrio responde subsidiariamente ao locador pela importncia que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguis que se vencerem durante a lide.

4.1.

Sucesso

A sucesso caracteriza-se pela morte de um dos contraentes, seja o locador ou o locatrio. O art. 10 da referida Lei, versa sobre a morte do locador, tratando-se assim de sucesso causa mortis na relao de direito material, subsistindo, dessa forma, a locao em todos os seus termos com os herdeiros e sucessores. Em sntese, a morte do locador no d ensejo resciso do contrato, visto que os herdeiros ficam obrigados a manter a locao conforme o contrato ou conforme a Lei. Para a sucesso referente morte do locatrio, a lei prev duas hipteses, a primeira trata-se de locao residencial e a segunda, diz respeito locao no residencial. Na primeira, vindo o locatrio a falecer, seu cnjuge ou herdeiros necessrios, que vivessem com ele no local, ficam sub-rogados na condio de inquilinos. Essa sub-rogao tem eficcia apenas quando os herdeiros residiam com o locatrio falecido, compartilhando de teto comum, nesse sentido, tambm ficam sub-rogadas as pessoas que viviam na dependncia econmica do falecido inquilino. Na segunda hiptese, tratando-se de locao no residencial, o esplio ou o sucessor do falecido no negcio, ficam sub-rogados e assim, assumem a locao. Nos termos da lei, o esplio que sucede o locatrio. Se este, todavia, tem sucessor no negcio que mantm no prdio locado, seja por fora do contrato social, seja por fora da prpria legislao civil, pode ocorrer que o seu sucessor ou sucessores passem a ocupar a posio de inquilino.

4.2.

Cesso

A cesso da locao a transferncia, total ou parcial, do locatrio a um terceiro, dos direitos e deveres decorrentes do contrato de locao. Para tanto, para que a cesso seja vlida necessrio o consentimento prvio e escrito do locador, no podendo ser presumido pela simples demora do locador em se pronunciar. Caso tal premissa no seja cumprida, caracterizada a violao do contrato e, portanto, o locador pode, legitimamente, propor ao de despejo e cobrar multa prevista no contrato. A cesso tem como partes contratuais o cedente (locatrio), o cedido (locador) e o cessionrio (terceiro).
A cesso, no contrato de locao, a forma comum de transferncia dos direitos pessoais (uso e gozo das coisas), onde o cessionrio ou terceiro assume a posio daquele que cede (cedente/locatrio), ficando este imune a qualquer responsabilidade, a qual transferida diretamente para o cessionrio, com o qual se entender o locador. (DINIZ, 2007)

Nos dias de hoje, com o grande crescimento do mercado imobilirio muito comum relaes que possibilitam a venda de imveis pela cesso de direitos. Nessa modalidade, o cedente transfere o bem para o cessionrio, deixando de pagar o saldo remanescente e, portanto, passando a dvida para o cessionrio dar continuidade ao mesmo contrato. Dessa forma, o cessionrio se compromete, perante o anuente, a pagar o saldo restante. No entanto, imprescindvel que ao transferir o imvel, este seja registrado no cartrio, para assim, evitar que o cedente passe um mesmo imvel a vrias pessoas.
Sendo assim, a cesso a alienao ou transferncia a outrem da posio atual do locatrio, bem como dos deveres que lhe competiam. Assim, o locatrio desligar-se definitivamente da sua condio de locatrio primitivo, vinculando assim o cessionrio ao locador do imvel. (DINIZ, 2007)

4.3.

Sublocao

A sublocao tambm se caracteriza por ser uma prtica bastante comum no mercado imobilirio, ela regulada pela Lei do Inquilinato e para ser validada necessrio que esteja prevista no contrato original de locao, bem como, ser expressamente autorizada pelo proprietrio do imvel. Tal modalidade

manifestada quando um imvel alugado por um inquilino ocupado por outra pessoa, a qual se responsabiliza pelos encargos da moradia.

Embora semelhantes, a sublocao difere em alguns pontos da cesso. Na primeira, o locatrio continua obrigado pelo contrato celebrado com o locador, de modo que, no se extingue o vnculo existente no contrato original. Dessa forma, o locatrio continua responsvel pela conservao do imvel, ao pagamento do aluguel, bem como responde subsidiariamente a todos eventuais danos causados ao imvel. O que ocorre na sublocao a mudana de um dos polos do contrato, j que sai a figura do locatrio para entrar do sublocatrio, ou seja, uma espcie de terceirizao do aluguel. Tal possibilidade s se torna juridicamente possvel em caso de autorizao expressa e formal da parte do locador. Sem sua anuncia, caber a nulidade do negcio jurdico. Portanto, na sublocao se tem uma nova locao, criando-se um subcontrato, no autnomo, o qual permanece vinculado ao contrato bsico, cuja sua existncia depende. Nesse sentido, a sublocao termina no momento que a locao tambm chega ao fim, pois sendo aquela um contrato derivado da locao, no estabelecendo direitos nem obrigaes, nem mesmo qualquer vnculo entre o locador e o sublocatrio, deve obedecer ao contrato original, cessando sua validade no momento em que a locao encerra-se. Em sntese, rescindida ou terminada legitimamente a locao e perdendo o locatrio o direito ao uso da coisa locada, no pode assegurar ao sublocatrio a permanncia no imvel, exatamente porque, no tendo mais a posse da coisa em decorrncia do contrato de locao, no a pode garantir ao sublocatrio.

5.

PRAZOS E PRINCIPAIS EFEITOS

A questo do prazo , talvez, a mais importante no regime da Lei do Inquilinato, j que dependendo do que as partes acordarem, os efeitos sero bem distintos. O art. 3 da Lei do Inquilinato determina que o contrato podevir a ser ajustado por qualquer prazo, mas, se for superior a dez anos, depende do consentimento do cnjuge do proprietrio, que, se no obtido, no estar obrigado a respeitar o prazo da avena. A regra geral a de que, durante a vigncia do contrato, no pode o locador reaver o imvel locado, e o locatrio somente poder devolv-lo mediante

pagamento proporcional da multa estipulada no acordo. Tal regra, todavia, recebe um tratamento especial quando se trata da modalidade de locao residencial. Conforme o art. 4 da Lei do Inquilinato, durante o prazo estipulado para a durao do contrato, no poder o locador reaver o imvel alugado. O locatrio, todavia, poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Aduz, ainda, em seu pargrafo nico que o locatrio ficar dispensado da multa se a devoluo do imvel decorrer de transferncia, pelo seu empregador, privado ou pblico, para prestar servios em localidades diversas daquela do incio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mnimo, trinta dias de antecedncia. A partir desse entendimento, verifica-se que, ainda que desejando pagar a multa, o locador no pode retomar o imvel dado em locao, antes de expirado o prazo contratual, nem mesmo diante de oferta indenizatria, harmonizando-se essa regra com o dever de o senhorio garantir, durante o contrato de locao, o uso da coisa locada. J o locatrio, ainda que vigorando o ajuste, pode entregar o bem ao locador, desde que pague a multa contratualmente prevista.

6.

OBRIGAES DAS PARTES

Sabendo que dos contratos de locao advm a caracterstica da bilateralidade e da onerosidade, se fazem notar obrigaes emergentes para os dois polos contratantes. A Lei n 8245/91, por sua vez, traz na sua seo IV uma srie de direitos e deveres expressamente discriminados que dizem respeito ao papel do locador e ao do locatrio na relao contratual.

6.1. Do locador

O art. 22 da Lei n 8245/91 elenca uma gama de obrigaes referentes ao locador, dentre as quais se identificam as seguintes: a) Obrigao de entregar a coisa alugada em estado a servir ao uso a que se destina. De acordo com o art. 566, I do Cdigo Civil de 2002, a entrega da coisa alugada deve se dar juntamente com suas pertenas;

b) Obrigao de garantir o uso pacfico do imvel locado durante a vigncia do contrato, em decorrncia do princpio da boa-f; c) Obrigao de manter a coisa no mesmo estado pelo tempo do contrato, devendo, inclusive, providenciar os reparos necessrios para que o imvel permanea como do momento da locao, podendo as partes vir a convencionar o contrrio; d) Obrigao de responder por vcios ou defeitos anteriores locao, com base na ideia de que o locatrio no viria a realizar o negcio jurdico caso soubesse de tais defeitos; e) Pagar as taxas de administrao imobiliria, impostos, seguro contra fogo, salvo expresso em contrrio; f) Arcar com as despesas extraordinrias de condomnio (que no se referem a gastos rotineiros de manuteno do edifcio, obrigao correspondente ao locatrio). Tais despesas encontram-se elencadas no pargrafo nico do art. 22; g) Fornecer recibo discriminado das importncias pagas, sendo a quitao genrica vedada por lei; h) Respeitar o prazo determinado do contrato, no estando autorizada a retomada antes do trmino. Tal obrigao encontra respaldo no princpio contratual do Pacta Sunt Servanda. Caso acontea, dever ressarcir o locatrio atravs do pagamento de multa ou perdas e danos; i) Por fim, obrigao do locador o conhecimento de atos de administrao pblica, como desapropriao e condenao do edifcio que estejam tramitando antes de firmar o contrato de locao.

6.2. Do locatrio

Quanto s obrigaes referentes ao locatrio, essas se encontram no respectivo art. 23 da Lei n 8245/91, a saber: a) Obrigao de pagar o aluguel e os encargos de locao nos prazos ajustados. Em caso de atraso, poder o locador, em face do descumprimento da obrigao do locatrio, cobrar multa. Porm, tal cobrana deve estar previamente expressa no contrato de locao, inclusive seu valor; b) Obrigao de servir-se da coisa para usos convencionais ou presumidos. Por tratar-se de coisa alheia, dever o locatrio zelar a coisa como se sua fosse;

c) Em face da obrigao anteriormente citada, dever tambm o locatrio entregar a coisa no mesmo estado em que a recebeu, no podendo abrir mo de restituir possveis danos provocados no imvel durante o tempo pelo qual o usufruiu; d) Obrigao de pagar por servios convencionados, tais como conta de telefone, gua, luz, energia eltrica e servio de esgoto. Vale lembrar que tambm compete ao locatrio o pagamento do seguro-fiana, caso este sirva como garantia no contrato de locao; e) Tambm constitui obrigao do locatrio levar ao conhecimento do locador possveis turbaes de terceiros, fundadas em direito, bem como quaisquer atos advindos do poder estatal de polcia que atinjam na sua posse direta; f) Quando possveis turbaes acerca de questes de fato vierem tona, tais como o uso nocivo de propriedade vizinha, compete ao locatrio a defesa de seus prprios direitos; g) Pagar as despesas ordinrias de condomnio, rotineiras e necessrias administrao. Tais despesas encontram-se elencadas no pargrafo nico do art. 23 da Lei 8245/91. h) Por fim, tambm obrigao do locatrio entregar ao locador, de imediato, quaisquer documentos de cobrana de tributos ou encargos condominiais, multas, intimaes e demais exigncias de autoridades que digam respeito ao imvel, ainda que dirigidas expressamente ao prprio locatrio;

7.

DIREITOS INERENTES S PARTES

Assim como compete a ambas as partes submeterem-se a uma srie de obrigaes, importante destacar que de tal forma lhes atribuda uma srie de direitos, os quais sero analisados a seguir.

7.1. Do locador

direito do locador consentir ou no com a cesso ou sublocao. Vale destacar que a diferena bsica entre as duas que na cesso da locao, a responsabilidade do cedente desaparece, transmitindo ao cessionrio que a partir daquele momento acabar se estendendo ao locador. J na sublocao, apenas o locatrio se mantm obrigado pelo contrato outrora celebrado com o locador.

Seguindo a lgica do direito acima destacado, ter-se- o direito do locador de exigir a retomada do imvel em casos de sublocao a terceiros, parcial ou totalmente, e caso tal situao no esteja plenamente contemplada na composio do contrato. Outro direito do locador a possibilidade de exigncia de garantias. Dessa forma, pode o locador exigir fiana, cauo, seguro de fiana locatcia, bem como cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. Importante ressaltar que no se pode ocorrer mais de uma dessas modalidades no mesmo contrato de locao, sob pena de nulidade. Por fim, o locador possui o direito de usar como garantia do recebimento dos aluguis o penhor legal acerca dos bens mveis que o inquilino estiver fornecendo no prdio.

7.2 .

Do locatrio

No que compete aos direitos do locatrio, importante citar a faculdade do locatrio em exigir do locador uma descrio detalhada do real estado do imvel, quando do momento de sua entrega, com referncia expressa e objetiva acerca de possveis defeitos existentes. A razo dessa descrio se d para que, em eventuais ocorrncias futuras, o locador no possa alegar que tais defeitos foram causados aps a celebrao do contrato, atribuindo responsabilidades ao locatrio. O art. 22, IX, da Lei do Inquilinato, tambm assegura o direito do locatrio de ver comprovantes relativos s parcelas pelas quais esteja sendo cobrados, quando entender que se faa necessria essa verificao. Visto que dever expresso do locador arcar com despesas extraordinrias de condomnio, o locatrio tem o direito de descontar mensalmente qualquer valor pago em razo de despesas extraordinrias e fundo de reserva. Vale ressaltar que caso seja previamente convencionado que tais pagamentos devero ser efetuados pelo locatrio, no se aplica o direito ao desconto mensal nos aluguis. Outro direito inerente ao locatrio seu direito de preferncia em caso de aquisio do imvel, que se encontra expresso no art. 27 da Lei do Inquilinato, a ver: no caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento

do negcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. Assim, caso o locador decida alienar a coisa estar, por fora de lei, obrigado a notificar o locatrio, dando preferncia a este para a aquisio do imvel. Entretanto, se em trinta dias no houver nenhuma manifestao por parte do locatrio acerca do seu interesse em aceitar ou no a celebrao de um contrato de compra e venda, este vem a perder seu direito de preferncia. Segundo o art. 33 da Lei do Inquilinato, esse direito de preferncia poder ser exercido diretamente pelo locatrio caso este venha a reclam-lo judicialmente dentro do prazo limite de seis meses do registro da venda para terceiros no cartrio de imveis, mediante depsito do preo da venda e das demais despesas da transferncia. Outro direito inerente ao locatrio diz respeito indenizao por benfeitorias necessrias, mesmo que no autorizadas. A saber, de acordo com o art. 96 do Cdigo Civil, entendem-se como necessrias aquelas benfeitorias que tm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Alm do mais, facultado ao locatrio exercer seu direito de reteno.

8.

ESPCIES DE LOCAO

Como j mencionado, o termo imveis urbanos engloba todos imveis que, mesmo situados na rea rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Ou seja, todo imvel destinado utilidade ou atividade urbana regido pela Lei do Inquilinato. Para tanto, a referida Lei traz a seguintes espcies de locaes: residencial, no residencial e por temporada.

8.1.

Locao residencial

A locao residencial encontra-se disciplinada nos artigos 46 e 47 da Lei 8.245/91, os quais apresentam, em suas respectivas redaes, as categorias, os direitos e obrigaes, os procedimentos prprios, os prazos e as hipteses de retomada do imvel referentes a esta modalidade de locao. No que tange as categorias das locaes residenciais, possvel explan-las da seguinte forma:

8.1.1. Locao residencial com prazo igual ou superior a trinta meses

A respeito desta modalidade de locao, o artigo 46 da Lei do Inquilinato dispe o que segue: nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resoluo do contrato ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Contudo, se findo o prazo do contrato, o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem a oposio do locador, ocorrer prorrogao tcita da locao por prazo indeterminado e sero mantidas as demais clusulas e condies do contrato.
A nova Lei do Inquilinato deu uma estabilidade maior aos locatrios, impondo um prazo mnimo de trinta meses ao locador para os contratos escritos e lhe facultando, uma vez findado o prazo, a resoluo do contrato, sem aviso ou notificao. (JUNQUEIRA, p. 69, 2003)

Ainda, no que diz respeito s locaes por prazo igual ou superior a trinta meses, existe a possibilidade de denncia vazia, a qual se trata da faculdade do locador rescindir a locao dispensando a obrigao de demonstrar a razo ou a necessidade da retomada do imvel. Neste entendimento, se prorrogada a locao pela permanncia do locatrio aps trinta dias do trmino do contato, sem que o locador tenha proposto ao de despejo, a qualquer tempo poder reaver o seu imvel, desde que notifique o inquilino, dando-lhe o prazo de trinta dias para que seja realizada a desocupao do mesmo. A lei em questo abre amplas possibilidades de denncia vazia ou imotivada. Neste ponto, o atual ordenamento possibilita uma dinmica maior, mais real e menos demaggica tanto no mercado imobilirio quanto na crise habitacional, com relao s novas locaes, essas se adaptam a este novo sistema.

8.1.2. Locao residencial por prazo inferior a trinta meses

No que diz respeito a locaes com prazos inferiores a trinta meses a Lei preceitua o seguinte em seu artigo 47: quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorrogase automaticamente, por prazo indeterminado. Nesta modalidade de locao residencial, no h possibilidade de retomada do imvel atravs de denncia vazia, haja vista que referido artigo, no seguimento

de sua redao, estabelece que o imvel s poder ser retomado nos casos previstos nos incisos do artigo mencionado. Poder, o locador reaver o imvel, nesta modalidade de locao, nos casos previsto no artigo 9 da Lei do Inquilinato, os quais so: a) por mtuo acordo; b) em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; c) em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) para realizao de reparaes urgentes determinadas pelo Poder Pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las. Alm das hipteses acima mencionadas, o art. 47 aduz tambm como possibilidade de denncia justificada da locao a extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio estiver relacionada com seu emprego. O inciso III do art. 47 refere-se ao pedido de retomada do imvel para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio. Uso prprio qualquer utilizao do imvel residencial ou no residencial. A retomada para esse fim facultada para o locador, companheiro ou cnjuge. J para ascendente ou descendente o pedido para uso exclusivamente residencial. O 1 do artigo 47, acrescenta que a necessidade deve, no entanto, ser judicialmente demonstrada se: o retomante, alegando necessidade de usar imvel, estiver ocupado, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado imvel anteriormente. Por fim, cabe ressaltar que todas as locaes residenciais sejam realizadas atravs de contrato escrito ou verbal que vigorarem, sem interrupes, por prazo superior a cinco anos aps a Lei 8.245/91, encontrando-se em vigor por tempo indeterminado, podero ser denunciadas com fundamento na denncia vazia, mediante notificao com prazo de desocupao de 30 (trinta) dias.

8.2.

Locao por temporada

A locao por temporada caracterizada por ser uma residncia provisria do locatrio para circunstncias transitrias como, por exemplo, frias e realizao de cursos. Esta espcie de locao est prevista no artigo 48 da Lei 8245/91 e exige

contrato escrito e possui prazo certo de, no mximo, 90 dias. Ainda, deve constar expressamente a especificao para temporada. Aduz o pargrafo nico deste artigo que, nos casos de imveis mobiliados, devero constar no contrato o rol de mveis e utenslios que houver no imvel. Outra especificidade deste modelo de locao o fato de que o locador pode receber antecipadamente o pagamento do aluguel, bem como, pode exigir do locatrio algumas garantias autorizadas pela Lei, previstas no artigo 49, sejam elas cauo, fiana e seguro-fiana. Se o locatrio no desocupar o imvel ao fim do contrato, poder o locador, dentro de trinta dias no mximo, propor a ao de despejo, independentemente, de notificao premonitria, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupao liminar do imvel, conforme artigo 59. Contudo, para tanto, deve o locador depositar um valor equivalente a trs meses de aluguel, o qual ficar disposio do juiz para garantir uma indenizao mnima ao locatrio, se acaso no estiver correta a postulao ou o direito do locador. Findo o prazo de recurso, o locador poder levantar o depsito com os rendimentos respectivos. No entanto, nos casos em que, findo o prazo do contrato, o locatrio permanecer no imvel sem oposio do locador por mais de 30 dias, presumir-se- prorrogada a locao por tempo indeterminado. Nesse caso, o locador somente poder denunciar o contrato aps trinta meses de seu incio, ou nas hipteses do artigo 47, j explicadas no tpico anterior.

8.3.

Locao no-residencial
A locao no residencial seria aquela que no destinada para moradia ou temporada, e sim aquela destinada aos profissionais liberais, sociedades civis, associaes, sindicatos, sociedades comerciais ou industriais, dentre outras, tambm so as destinadas s pessoas jurdicas ainda que para residncia de seus diretores, gerente, empregados, prepostos. (JUNQUEIRA, p. 77, 2003)

A espcie de locao no-residencial pura aquela destinada aos fins de comrcio, indstria, escritrios, depsitos, ou qualquer atividade que no seja residencial. O locador tem direito de retomar o imvel ao fim do prazo estipulado em contrato. Entretanto, findo o prazo estipulado, se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao

nas condies ajustadas, mas sem prazo determinado. Esta espcie de locao est protegida pela renovao, conforme Venosa
O objeto da renovao o contrato em vigncia. No haver direito a renovao se no houver contrato escrito, do mesmo modo, no pode ser renovado compulsoriamente o contrato que vige por prazo indeterminado. (VENOSA, p. 231, 2006)

Todavia, a locao no-residencial torna-se mais complexa, conforme ao fim a que se destina. o caso das locaes no-residenciais, porm com finalidade residencial, das locaes em Shopping Center e das locaes destinadas a estabelecimentos regulados pelo Poder Pblico, a exemplo dos hospitais. Nas locaes no-residenciais, o locatrio ter direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos, conforme incisos do artigo 51. Para garantir a inerncia do locatrio, deve-se fazer com seis meses de antecedncia do vencimento do contrato uma renovao deste, para garantir a prioridade sobre o imvel. Ainda, o direito de renovao poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da locao, mas, se for o caso de sublocao total do imvel, este direito somente poder ser exercido pelo sublocatrio. Nos casos em que o contrato autorizar ao locatrio que utilize o imvel para as atividades de sociedade de que faa parte e que esta passe a pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade, de acordo com artigo 51, pargrafo 2. Se a sociedade for dissolvida por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovar o contrato, desde que continue no mesmo ramo. No artigo 52 esto elencadas as possibilidades em que o contrato no deve ser renovado, as quais so: a) por determinao do Poder Pblico tiver que realizar no imvel obras que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificaes de tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade; b) o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para a transferncia de fundo de

comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital do locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente. As locaes no residenciais podero ser contratadas por locatrio pessoa fsica ou jurdica, sem distino. Todavia, quando uma locao residencial contratada por pessoa jurdica, com a finalidade de residncia de seus titulares, diretores, scios, gerentes, executivos ou empregados, ser equiparada locao no residencial, de acordo com a redao do artigo 55. Esse tipo de modalidade residencial fora inovado pela lei do inquilinato, pois serve aos interesses das empresas e no propriamente s necessidades habitacionais. No que diz respeito s locaes de espaos situados em Shopping Center, entre lojistas e empreendedores locais prevalecero as condies livremente pactuadas nos contratos de locao respectivos e as disposies procedimentais previstas na lei em estudo. Dessa forma, resta estabelecido que o empreendedor no poder cobrar do locatrio, nestes casos, as despesas referidas nas alneas a ,b e d do pargrafo nico do art. 22; e, as despesas com obras ou substituies de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. Ainda, evidencia a lei, que as despesas cobradas do locatrio devem ser previstas em oramento, salvo casos de urgncia ou fora maior, devidamente demonstradas, podendo o locatrio, a cada sessenta dias, exigir a comprovao das mesmas. A redao de 2012 da Lei do Inquilinato inovou em seu artigo 54-A, estabelecendo que: na locao no residencial de imvel urbano na qual o locador procede prvia aquisio, construo ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imvel ento especificado pelo pretendente locao, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecero as condies livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposies procedimentais previstas nesta Lei. Ou seja, o artigo regula as locaes que consistem em um contrato pelo qual o investidor, futuro locador, implementa um empreendimento imobilirio de acordo com as especificaes do futuro locatrio. Este, por sua vez, passa a utiliz-lo por certo perodo, garantindo ao locador o retorno do investimento e a remunerao pelo uso do imvel. O referido artigo, em outras palavras, consiste num negcio de longa durao, no qual o locador promover uma construo que atender ao fim empresarial objetivado pelo locatrio. Ademais, a reviso dos aluguis passa a ser

expressamente um direito disponvel pelas partes nesta modalidade contratual, bem como foi includa a regra para o caso de denncia antecipada do contrato pelo locatrio, a qual prev a possibilidade de o locatrio devolver o imvel ao locador arcando com a multa pactuada de forma proporcional ao perodo de cumprimento do contrato. Tal multa no poder exceder a soma dos valores dos aluguis a receber at o termo final da locao. Outrossim, as locaes no-residenciais, podem ter destinao social, esta espcie engloba as locaes de imveis para utilizao por hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos de sade e ensino autorizados e fiscalizados pelo poder pblico, conforme artigo 53. A resciso nessas locaes somente podero se fazer por mtuo acordo; por infrao contratual; por falta de pagamento; para realizao de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder pblico, ou, ainda, para demolio e edificao de outro prdio que resulte em, pelo menos, cinqenta por cento de acrscimo na rea construda, ou seja, as motivaes previstas no artigo 9 da Lei em estudo. Importante salientar que as escolas e os cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder pblico, tambm gozaro dos privilgios conferidos por essa espcie de locao. No que se refere ao de despejo, esses estabelecimentos, devido seu valor social, gozam de prazos especiais para desocupao, assim dispe o artigo 63, pargrafos 2 e 3, que podem variar de seis meses a um ano, independente das motivaes que levaram o locador a ensejar a ao.

9.

EXTINO DAS LOCAES

9.1. Trmino do prazo

Segundo a redao do art. 535 do Cdigo Civil, a locao pode ser por tempo determinado ou indeterminado. Ocorrendo a hiptese de ser por tempo indeterminado, a extino se dar com a denncia das partes ou outras formas de resilio ou resoluo de contratos. J a locao por tempo determinado cessar de pleno direito com o trmino do prazo. Sendo assim, no depender de aviso e notificao, podendo o locador tomar de volta o imvel.

Vale dizer que havendo prazo determinado para a durao do contrato, no poder o locador reaver a coisa alugada antes do vencimento, seno ressarcindo o locatrio com as devidas perdas e danos. De maneira semelhante, no poder o locatrio tambm devolv-la ao locador antes do prazo estipulado, seno pagando a multa referida no contrato.

9.2. Morte do locatrio

No tangente extino dos contratos de locao, de suma importncia lembrar que a locao no possui carter personalssimo para as partes, podendo, entretanto, tal carter vir a ser convencionado. Assim, a partir dessa ideia, entendese que o contrato de locao no se extingue com a morte de nenhum dos contratantes. Justamente pelo seu carter impessoal, o contrato de locao continua a ter vigncia e produzir seus efeitos para os sucessores do locatrio ento falecido. Como disposto na Lei do Inquilinato:
Art. 10. Morrendo o locador, a locao transmite - se aos herdeiros. Art. 11. Morrendo o locatrio, ficaro sub - rogados nos seus direitos e obrigaes I - nas locaes com finalidade residencial, o cnjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessrios e as pessoas que viviam na dependncia econmica do de cujus, desde que residentes no imvel; II - nas locaes com finalidade no residencial, o esplio e, se for o caso, seu sucessor no negcio.

Assim, de se ressaltar que a morte do locador acaba por acarretar transferncia do contrato aos herdeiros, que mantero sua posio contratual. Podem, entretanto, entrar com pedido de retomada nas mesmas condies em que poderia o falecido. Em caso de haver diversos herdeiros, todos respondero como locadores solidrios. Caso o contrato tenha sido firmado por tempo determinado, os herdeiros devero obedecer ao prazo convencionado.

9.3. Perda total da coisa locada

Conforme fora dito, dever do locatrio restituir o imvel, ao trmino do prazo da locao, no estado em que o recebeu, salvo as deterioraes decorrentes do seu uso regular. O locatrio ir, portanto, responder pelos danos causados no imvel, salvo caso fortuito ou fora maior. Assim, caso os danos forem decorrentes

de fenmeno natural o dever de indenizar no surge para qualquer uma das partes. A ocorrncia de caso fortuito ou da fora maior isenta o locatrio de qualquer responsabilidade, considerando que tais fatores independem da vontade das partes. Consequentemente, a perda da coisa locada acaba por extinguir o negcio jurdico. Alm da prpria existncia de preo e de acordo de vontades, o objeto imprescindvel existncia e validade do contrato de locao. Ainda vale mencionar que caso o locatrio no restitua a coisa, ao trmino do contrato de locao, mesmo na hiptese de caso fortuito, responder pelo dano.

9.4. Falta de pagamento do aluguel e demais encargos

O no pagamento do aluguel e demais encargos poder, tambm, dar fundamentos resciso contratual. A falta de pagamento diz respeito ao atraso no cumprimento das obrigaes financeiras, tais como mensalidade, seguro, impostos, contribuio ordinria de condomnio e demais compromissos legais firmados no contrato. A resciso da locao pela falta de pagamento s promove direito de retomada depois de judicialmente facultada ao locatrio a oportunidade de pagar o seu dbito, abarcando as custas judiciais, demais multas contratuais, juros e honorrios advocatcios.

9.5. Nulidade ou anulabilidade

As nulidades ou anulabilidades tambm so causas de extino do contrato de locao. Como os demais contratos, preciso obedecer s formalidades que a lei exige. de grande valia relembrar os requisitos para a validade dos negcios jurdicos, os quais se encontram contemplados pelo art. 104, CC. Dessa forma, temse como elementos indispensveis celebrao de qualquer contrato a capacidade jurdica dos agentes envolvidos no acordo; objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel; assim como a forma prescrita ou no defesa em lei. No obedecendo tais requisitos, ter-se- um contrato sem validade jurdica e sua natural extino.

9.6. Clusula com condio resolutiva expressa

O contrato de locao tambm pode se extinguir por condio resolutiva. Sendo assim, locador e locatrio podero estipular a extino do contrato em decorrncia de um evento futuro e incerto, caracterstica da condio resolutiva.

9.7. Alienao da coisa locada

No que diz respeito alienao da coisa durante a locao, deve se verificar o disposto no art. 8 da Lei do Inquilinato, a ver: se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do imvel. Sendo assim, a alienao do objeto do contrato de locao pode ser analisada como causa de extino do contrato, uma vez que o adquirente do bem tem o poder de retomar a coisa locada. Em caso de ocorrncia desta situao, essencial que o contrato contenha clusula que resguarde o direito do locatrio de permanecer no imvel no caso de alienao, devendo, para ter validade, estar devidamente formalizado.

9.8. Mtuo acordo

A hiptese de extino da locao por mtuo acordo vem expressa nos termos do art. 9, I, da Lei 8.245/91. O mtuo acordo, tambm chamado distrato, permite o desfazimento de qualquer relao contratual. O distrato resilio bilateral mencionada pelo art. 472 do Cdigo Civil de 2002. Justifica-se como o mtuo consenso do desfazimento do vinculo contratual. Visando a preveno de eventuais problemas, as partes devero concordar em assinar um termo denominado distrato do contrato de locao, instrumento que d por extinto o contrato de locao firmado entre as partes, pondo fim aos compromissos firmados at o momento.

9.9. Inexecuo contratual ou infrao lei

Tem-se como fundamento para a resciso a infrao contratual ou legal. Quando locador ou locatrio forem capazes de provar que algum dos termos do contrato foi descumprido ou que vigora em discrepncia com a legislao vigente, poder o contrato vir a ser rescindido, caracterizando sua extino.

10.

GARANTIAS

Como j fora mencionado, o locador pode exigir garantias do locatrio, quais sejam fiana, cauo, seguro de fiana locatcia e cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento. Fiana uma garantia pela qual uma pessoa se responsabiliza, frente ao credor, pelo cumprimento de uma dada obrigao. Pode ser parcial, quando est restrita a um determinado valor ou a um prazo fixo, ou total. No que diz respeito fiana, h de se exigir do inquilino a apresentao de uma pessoa que seja capaz de se responsabilizar pelos encargos da locao em caso de no pagamento do devedor original, chamada fiador. H de se dizer que no plena a fiana prestada por pessoa casada sem o consentimento de seu cnjuge. A cauo, por sua vez, diz respeito a um depsito em dinheiro ou a nomeao de um bem mvel ou imvel de propriedade do locatrio, os quais so oferecidos como garantia das dvidas que possam vir a existir em relao ao contrato de locao. Os bens podem ser mveis ou imveis, valorizados em ttulos, aes ou em dinheiro. No caso de a garantia ser dada atravs de dinheiro, esse valor no pode exceder o equivalente a trs meses de aluguel. J em relao ao Seguro fiana, o inquilino deve providenciar o seguro junto a uma companhia seguradora. E quanto cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento, esta foi includa Lei do Inquilinato atravs da lei n.11.196/05 e diz respeito s aplicaes financeiras que so providenciadas como garantia ao locador no ato de assinatura ado contrato, que delas poder tomar posse caso no se efetue o pagamento referente locao.

CONCLUSO

Diante do exposto foi possvel perceber que a Lei do Inquilinato surgiu com o intuito de tratar sobre as locaes dos imveis urbanos e seus procedimentos, bem

como serviu para igualar as partes contratantes, gerando direitos e obrigaes para ambas. Outrossim, restou evidenciado que as alteraes na lei realizadas nos ltimos anos, trouxeram benefcios ao sistema de locaes ao reinserir os imveis no mercado de locao atravs do melhoramento das regras e procedimentos das relaes de locao, promovendo o equilbrio entre locador e locatrio e oferecendo melhores garantias as partes negociantes. Por fim, ficou ntida a necessidade da lei se manter atualizada perante aos novos negcios jurdicos formados em nossa sociedade, de forma que, possa cumprir seu papel da melhor forma, harmonizando e equilibrando os polos das relaes estabelecidas no Direito Civil Brasileiro.

REFERNCIAS

BRASIL. Cdigo Civil, 2002. BRASIL. Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigaes contratuais e extracontratuais. So Paulo: Saraiva, 2007. JUNQUEIRA, Gabriel Jos Pereira. Manual Prtico de Locao - teoria e prtica. So Paulo: Juru, 2003. PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007. VENOSA, Slvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prtica: Lei 8.245/91. So Paulo: Atlas, 2006. ______. Direito Civil - Contratos em espcie. So Paulo: Atlas, 2003.