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La tasacin para subasta en el procedimiento de ejecucin hipotecaria Manuel Parga Lopez Registrador de la Propiedad

La interpretacin de los arts. 129 LH y 682 LEC, incluidos en la ley 1/2013, cuerpo legislati o dictado por urgencias sociales, sin la re!le"in y coordinacin adecuadas, presenta serias di!icultades tanto en cuanto a la !or#a en $ue se de%e aplicar co#o respecto de su &#%ito. 'ratare#os de (acerlo en !or#a es$ue#&tica y teniendo en cuenta la e"istencia de un proyecto de ley $ue contiene algunas #odi!icaciones #uy i#portantes.

ANLISIS D LAS DISP!SI"I!N S #$% & l 'alor para subasta es un re(uisito de la escritura o de la inscripcin) &Debe suspenderse la inscripcin si no ha* 'alor para subasta) )un$ue la redaccin del te"to legal (a%le de re$uisito de la *escritura de constitucin+ de (ipoteca, ol idando $ue la (ipoteca se constituye cuando se inscri%e, sin e#%argo, si tene#os en cuenta $ue el propio precepto o%liga a $ue esta circunstancia conste en la inscripcin, resulta innega%le $ue es un re$uisito de la inscripcin. )(ora %ien no es un re$uisito para la e"istencia de la (ipoteca. Lo $ue tiene $ue constar en la inscripcin de !or#a clara e indu%itada es si se (a pactado el alor de tasacin y la !or#a en $ue se (a pactado, pero si no (ay pacto, si no se !i,a el alor de tasacin eso no $uiere decir $ue no sea alida la escritura y $ue no se de%a inscri%ir la (ipoteca. Lo -nico $ue signi!ica es $ue si se pretende reali.ar el cr/dito (ipotecario no podr&n aplicarse las disposiciones del Cap0tulo 1 2particularidades de la e,ecucin so%re %ienes (ipotecados o pignorados3 pero si las restantes del '0tulo 41 2e,ecucin dineraria3 entre ellas la del procedi#iento e,ecuti o ordinario. )un$ue con !recuencia en la escritura se pacta e"presa#ente la utili.acin del procedi#iento su#ario, no es este, co#o ya di,i#os, un re$uisito necesario para su utili.acin. En consecuencia, aun$ue en la escritura se utilice la !rase corriente de... podr ejecutarse... por el procedimiento ... esa !rase no signi!ica nada, y con ella o sin ella el procedi#iento podr& ser utili.ado si se cu#plen las prescripciones legales, entre ellas la pre ia !i,acin del alor de su%asta. 5or lo tanto si no se !i,a alor para su%asta, en #i opinin, no procede suspender ni denegar sino si#ple#ente inscri%ir tal co#o resulta del t0tulo. 6i lo $ue se (ace en la escritura es si#ple#ente no poner alor de su%asta eso no tiene por $ue lle ar consigo una cali!icacin $ue pueda ser recurrida y $ue a#pl0e el pla.o de igencia del asiento de presentacin. La (ipoteca es inscri%i%le, no se puede denegar o suspender la inscripcin, pero no ser& e,ecuta%le por el procedi#iento su#ario. El registrador inscri%e y (ace constar de #odo e"preso en la inscripcin $ue no se (a pactado alor para la su%asta. Co#o #&"i#o, o!iciosa#ente, en la nota (ar& constar $ue se (a practicado la inscripcin sin alor para su%asta tal y co#o resulta del docu#ento.

+$% &,iene (ue constar necesariamente en la escritura de constitucin) &Puede constar en documento pri'ado) +$#.7 8especto a la pri#era cuestin no parece $ue de%a darse un signi!icado literal a la nor#a. 9ien por 0a de su%sanacin, %ien por 0a de co#ple#ento, lo lgico es ad#itir $ue en cual$uier #o#ento pueda co#pletarse la escritura de (ipoteca #ediante otra en la $ue se esta%le.ca el alor de su%asta, por supuesto con el consenti#iento del titular si la !inca (a pasado a #anos de tercero. 6i una (ipoteca puede ser no ada en cual$uier #o#ento, incluyendo la #odi!icacin del alor de su%asta, si para el procedi#iento e,ecuti o ordinario se per#ite $ue las partes, antes o durante el procedi#iento, pacten el alor de su%asta, no parece adecuado (acer una interpretacin literal restricti a sino integradora y per#itir $ue con posterioridad a la escritura de (ipoteca pueda /sta su%sanarse o co#ple#entarse con otra escritura en la $ue se esta%le.ca dic(o alor. +$+$% :tra cosa distinta es si es necesario o no el docu#ento pu%lico. Este es un te#a de gran i#portancia pr&ctica deri ada del posi%le costo notarial y !iscal de la operacin. En principio la regla general $ue e"ige docu#entacin p-%lica para la inscripcin, y la especial del art0culo $ue co#enta#os, parece inclinarnos a e"igir $ue, en todo caso, el alor de su%asta conste en docu#ento p-%lico. 6in e#%argo nos encontra#os con una pr&ctica, sancionada por la ;<8=, $ue per#ite trans!or#ar una (ipoteca solidaria so%re arias !incas en una (ipoteca ordinaria #ediante un docu#ento pri ado de distri%ucin de responsa%ilidad. ;e #antener la postura de $ue la tasacin tiene $ue estar en docu#ento pu%lico llegar0a#os a una situacin un poco a%surda. 5ara distri%uir la responsa%ilidad, negocio ,ur0dico de gran trascendencia por$ue trans!or#a la responsa%ilidad de la !inca 2cada !inca, en per,uicio de tercero, respond0a de la deuda 0ntegra y a(ora pasa a responder solo de su concreta responsa%ilidad3 %asta el docu#ento pri ado, y sin e#%argo para !i,ar la tasacin se e"ige docu#ento pu%lico. 5ense#os $ue al inscri%ir los docu#entos pri ados de distri%ucin de responsa%ilidad esta#os ad#itiendo una !or#a pri ada para un negocio ,ur0dico real, #ientras $ue !i,ar el alor de su%asta en de!initi a es #&s un acto procesal $ue un negocio real. 5ense#os $ue en un proceso e,ecuti o ordinario el docu#ento pri ado suscrito por las partes, %ien con !ir#a legiti#ada o rati!icado ante el ,ue., ser& %astante para esta%lecer el alor de tasacin. 5ense#os $ue para otros supuestos 2descripcin de !inca y otros3 la ;<8= (a ad#itido la instancia con !ir#a legiti#ada de las partes co#o docu#ento co#ple#entario del t0tulo $ue se inscri%e. 6i tene#os en cuenta estos argu#entos y el (ec(o de $ue, en el caso #as !recuente, el alor indi idual es consecuencia precisa#ente de esa distri%ucin de responsa%ilidad, $ue nor#al#ente a aco#pa>ada de una tasacin pericial indi iduali.ada por !inca, a cuyo alor suele re#itirse el de su%asta, en conclusin nos inclina#os por !a orecer la opcin del docu#ento pri ado con !ir#a legiti#ada. En todo caso si pre alece la opcin de e"igir escritura p-%lica creo $ue esta escritura no tri%utaria por )?; ya $ue en si #is#a no contiene un acto alua%le econ#ica#ente con independencia de la (ipoteca en si #is#a. =o se altera ninguna de las circunstancias econ#icas de la (ipoteca. Es si#ple#ente un acto procesal.

Es erdad $ue, co#o ere#os #as adelante, la !i,acin de alor para su%asta re$uerir& ade#&s aportar el certi!icado pericial de tasacin, pero no creo $ue por ello sea e"igi%le docu#ento p-%lico. 8ecorde#os $ue el incorporar la tasacin a la escritura no le otorga ning-n plus, pues ni el notario legiti#a la !ir#a del tasador, ni la e"istencia de la sociedad de tasacin ni ninguna otra circunstancia $ue a!ecte a la eracidad del docu#ento. Es e"acta#ente igual $ue se testi#onie en la escritura o $ue se aco#pa>e al docu#ento. 6on las partes las $ue al aco#pa>arlo le dan legiti#idad. 6i pretende#os e"igir #ayores garant0as de eracidad a la tasacin nos #ete#os en un ca#ino #uy co#ple,o. -$% &Debe incorporarse siempre la tasacin e.pedida a e/ectos de la LM0) En realidad son dos los te#as a discutir. El pri#ero es si en caso de se>alarse alor de su%asta es o%ligacin del registrador co#pro%ar $ue no %a,a del @AB del alor pericial !i,ado a e!ectos de la LCH. El segundo si de%e e"igirse sie#pre $ue e"ista y se incorpore esta tasacin. -$#$% En cuanto al pri#er pro%le#a parece lgico $ue si lo $ue tiene $ue constar en la escritura y en la inscripcin es $ue el alor de su%asta no %a,a del @AB de la tasacin, el registrador de%e co#pro%ar este e"tre#o, pues (acer una inscripcin diciendo $ue cu#ple y sin co#pro%ar resulta a%surdo. 5odr0a de!enderse la tesis de $ue si#ple#ente (a de constar el alor de su%asta y el alor de tasacin y despu/s $ue sea el tri%unal el $ue ec(e la cuenta y decida ad#itir o no la de#anda e,ecuti a. Lo cierto es $ue es una cuestin pura#ente #aterial, !&cil#ente co#pro%a%le por el registrador, y ade#&s lo $ue la ley e"ige $ue conste en el registro e"presa#ente es $ue el alor de su%asta no %a,e del @AB del de tasacin. 5or lo tanto el registrador tiene $ue co#pro%ar. )(ora %ien, (ay $ue tener en cuenta $ue este re$uisito, art. 682, es del procedi#iento su#ario pero no del e,ecuti o ordinario, por lo tanto un alor $ue no cu#pla ese porcenta,e del @AB no per#ite utili.ar el procedi#iento su#ario, pero podr0a ser ir co#o alor de #utuo acuerdo para el e,ecuti o ordinario con!or#e el art. 638. 5or lo tanto, una e. (ec(a la co#pro%acin, ca%en dos posi%ilidadesD inscri%ir (aciendo constar e"presa#ente $ue el alor de su%asta no alcan.a el @AB del alor de tasacin, o %ien suspender el pacto si considera#os $ue est& puesto e"clusi a#ente para per#itir la utili.acin del su#ario. He#os de tener en cuenta $ue en #uc(as escrituras el alor de su%asta se !i,a... para cualquier procedimiento de ejecucin... En estos casos lo lgico es (acer constar el pacto y decir e"presa#ente $ue no alcan.a el @AB re!le,ando adecuada#ente esta circunstancia en la nota de despac(o. -$+$% 5ara (acer esta co#pro%acin se necesita el alor de su%asta y el alor de tasacin. El alor de su%asta consta por si#ple #ani!estacin, pero el de tasacin resulta de un docu#ento, la tasacin pericial e#itida con!or#e la LCH, lo $ue nos conduce a la siguiente cuestinD Etiene $ue incorporarse, o aco#pa>arse, sie#pre ese certi!icado de tasacinF Este es un te#a di!0cil de resol er. Los 8; 8/2011 y 6/2012 $ue iniciaron este proceso de re!or#as, part0an de presupuestos un tanto generalistas en las #odi!icaciones procesales. 6in e#%argo esta ley 1/2013 es #uc(o #as contingente, tiene en cuenta detalles y supuestos #uc(o #as !rag#entados. La gran #ayor0a de sus disposiciones

dependen de $ue en el proceso se den deter#inadas circunstanciasD $ue se trate de i ienda, de i ienda (a%itual, $ue sean los deudores personas !0sicas, $ue el pr/sta#o tenga un destino deter#inado etcG Esta ley se dicta para e itar los pro%le#as $ue se pueden producir co#o consecuencia de los i#pagos #asi os y, principal#ente, en pr/sta#os otorgados por entidades !inancieras, y #&s a-n, en pr/sta#os garanti.ados con (ipotecas so%re i iendas (a%ituales. =o (ay $ue ol idar $ue no est& en crisis el siste#a (ipotecario, sino los e!ectos deri ados de la crisis !inanciera con,ugados con una conducta irresponsa%le de los deudores, e irresponsa%le y a%usi a de las entidades !inancieras, y $ue el cla#or social $ue (a pro ocado directa#ente la re!or#a (an sido los lan.a#ientos de las i iendas (a%ituales en casos especial#ente sangrantes. =o recuerdo ning-n caso $ue no (aya sido protagoni.ado por una entidad !inanciera. La adecuacin del alor de su%asta a un precio !i,ado o%,eti a#ente no es un re$uisito esencial del proceso e,ecuti o en general, pues, co#o antes di,i#os, la ley per#ite $ue las partes, antes y durante el proceso, puedan de #utuo acuerdo !i,ar el alor de tasacin sin $ue la ley i#ponga restricciones de ning-n tipo. 6e trata por lo tanto de un pro%le#a puntual. Con estas pre#isas real#ente Ese de%e e"igir en todas las (ipotecas para aceptar el alor de su%asta, a e!ectos del procedi#iento su#ario, $ue e"ista una tasacin e"pedida con los re$uisitos de la LCHF En una pri#era lectura la conclusin es a!ir#ati a. La ley no distingue, ni por ra.n del %ien (ipotecado, ni por ra.n de la personas acreedora o deudora, ni por ra.n del destino de la o%ligacin garanti.ada. En toda (ipoteca, cual$uiera $ue sea la naturale.a de la !inca, la naturale.a y condicin de deudor y acreedor, o el destino de la o%ligacin, sie#pre ser& necesario incorporar la tasacin. H sin e#%argo Ees real#ente lgico e"igirlo en (ipotecas entre particulares o (ipotecas de e#presa situadas !uera del &#%ito de contratacin $ue (a dado lugar a los pro%le#as $ue se trata de resol erF En este sentido parec0a pronunciarse el proyecto de re!or#a al decir $ue esa tasacin se e"igir0a... en su caso... Lgica#ente parec0a reducir el re$uisito a los casos en $ue se de%e reali.ar una tasacin pericial con!or#e la LCH, es decir en (ipotecas $ue sir an de co%ertura a las operaciones all0 reguladas. 5ero ta#%i/n con esta teor0a encontra#os un o%st&culoD en estos casos la LCH e"ige $ue coincida el alor de su%asta con la tasacin, #ientras $ue la LEC solo e"ige $ue alcance el @AB. 5arece pues $ue gana enteros la teor0a $ue e"ige la tasacin sie#pre en todo caso con dos ariantes. 6i la (ipoteca a a ser ir de co%ertura a las operaciones reguladas en la LCH el alor de su%asta tendr& $ue ser el #is#o de la tasacin, pero si no entra en esa co%ertura entonces %astar& con $ue alcance el @A B. 5ero sie#pre de%e aco#pa>arse la tasacin (ec(a con su,ecin a las disposiciones de la LCH. H sin e#%argo la solucin sigue siendo &spera. El siste#a (ipotecario espa>ol no esta en crisis. La crisis es una crisis econ#ica. El pro%le#a !unda#ental no es la aloracin, sino precisa#ente lo contrario, la ca0da del alor de los in#ue%les. 6i e"iste un pro%le#a no est& en $ue las partes !i,en li%re#ente el alor de su%asta, sino en $ue ese alor se !i,a en un #o#ento deter#inado y sus e!ectos se an a producir #uc(o #&s tarde cuando la aloracin puede (a%er ca#%iado sustancial#enteI en las de!iciencias del siste#a de anuncios de su%astaI y so%re todo en un (ec(o econ#ico, la parali.acin

del #ercado in#o%iliario y la ca0da de los precios. El pro%le#a !unda#ental actual del #ercado in#o%iliario es $ue no !luye el cr/dito, y eso no se soluciona a>adiendo costes 2econ#icos y de rapide.3 en la contratacin del cr/dito (ipotecario, y #uc(o #enos dis#inuyendo la e!icacia e,ecuti a de la (ipoteca. Es lgico $ue en una situacin de crisis se pri#e el inter/s #&s necesitado 2deudores en situacin especial3, pero sie#pre teniendo en cuenta $ue a eces es peor el re#edio $ue la en!er#edad. 6e pueden to#ar #edidas de #oratoria, de inter encin en las su%astas, incluso la tan co#plicada del A@9 2participacin del e,ecutado en plus al0as posteriores a la e,ecucin3, pero to#ar #edidas $ue encare.can y dilaten la contratacin de (ipotecas o $ue a!ecten a la rapide. y e!icacia de la e,ecucin no son precisa#ente las adecuadas para $ue !luya el cr/dito de nue o. )l principio de este tra%a,o se>ala#os los tres re$uisitos esenciales de la (ipoteca para ser un instru#ento adecuado en la #o ili.acin del cr/dito in#o%iliarioD reipersecutoriedad, transparencia, e!icacia. Este -lti#o re$uisito se pone de #ani!iesto en dos #o#entos, al contratar y al e,ecutar. La e"igencia de tasacin pericial y el alor #0ni#o de su%asta a!ecta a estos dos #o#entos. E"tenderlo !uera de los casos cr0ticos no parece la solucin adecuada en estos #o#entos. 5or ello, y pesar de la redundancia e incongruencia $ue pueda suponer, #i posicin es la de li#itar la e"igencia de tasacin pericial a los casos de o%ligaciones contratadas entre entidades !inancieras y particulares. La ;<8= en su resolucin de 29 octu%re 2013 parece inclinarse por el criterio de e"igir en todo caso esa tasacin. 6in duda eso supone un incre#ento de costes para las e#presas y una dilacin en el proceso de constitucin de la (ipoteca. -$-$% El certi!icado de tasacin puede incorporarse a la escritura o aco#pa>arse, ya $ue su -nica #isin es per#itir la co#pro%acin del porcenta,e $ue supone con respecto al alor de su%asta, y co#o ya (e#os dic(o antes, la incorporacin del certi!icado a la escritura no le a>ade nada, al #enos nor#al#ente. 5or eso no creo $ue sea necesario protocoli.arlo. Estos certi!icados tienen un periodo de alide. de seis #eses por lo $ue el otorga#iento de la escritura tiene $ue estar dentro de este periodo. =o o%stante si el certi!icado !uere incluso posterior al otorga#iento de la escritura, si se cu#ple el porcenta,e, de%er0a entenderse cu#plido el re$uisito legal. Lgica#ente cuanto #&s reciente #&s apro"i#acin a la realidad e"istir& y eso es lo $ue se pretende. 1$% &Se aplica el precepto a las modi/icaciones * a las ampliaciones de pr2stamo hipotecario) 1$#$% Esta disposicin, al ser especial de%e interpretarse restricti a#ente. 6i la ley (a%la de constitucin de (ipoteca no de%e e"tenderse el re$uisito a los supuestos de no acin del pr/sta#o (ipotecario sie#pre $ue no se altere el alor de su%asta. 5or lo tanto cual$uier #odi!icacin $ue no a!ecte al alor de su%asta no (ace entrar en ,uego esta disposicin. 6i se altera el alor de su%asta entonces se aplicar& en los t/r#inos (asta a$u0 e"puestos.

1$+$% La a#pliacin ya es otra cosa por$ue en realidad, co#o dice la ;<, la a#pliacin es una nue a o%ligacin y una nue a (ipoteca, aun$ue !or#al#ente acreedor y deudor decidan re!undirlos en una -nica o%ligacin y una -nica (ipoteca. =o ca%e duda de $ue se crea una deuda antes ine"istente y $ue esa nue a deuda se garanti.a con una nue a (ipoteca. ;esec(ada ya pr&ctica#ente la opcin, $ue se %ara, en alg-n #o#ento, de $ue se (a%0a i#plantado la recarga, se #antiene el criterio de $ue cada (ipoteca garanti.a una concreta o%ligacin, y si se a#plia la o%ligacin (ay $ue a#pliar la garant0a (ipotecaria. La consecuencia lgica es $ue si se pretende re!undir a#%os presta#os y esta%lecer una (ipoteca -nica, con la responsa%ilidad a#pliada, (a%r& $ue esta%lecer un nue o alor para su%asta $ue cu#pla los re$uisitos actuales y con una tasacin actuali.ada. 'erica#ente es indiscuti%le, y sin e#%argo la #is#a resolucin antes citada, 29 octu%re 2013, se inclina por el criterio contrario. 6us ra.ona#ientos no son #uy congruentes. 8econoce y rati!ica la opinin de $ue la a#pliacin es en esencia una nue a (ipoteca, pero a continuacin, si no (ay asientos inter#edios, se %asa en la oluntad de las partes. 6i los interesados $uieren re!undir los dos pr/sta#os y las dos (ipotecas en una sola y #antener la tasacin y el alor inicial no (ay ra.n para oponerse. Entonces Eel precepto del art. 682 es i#perati o o dispositi oF 6i es i#perati o y de%e aplicarse en cual$uier constitucin de (ipoteca no ca%e la oluntad en contra. 6i la a#pliacin es una nue a o%ligacin y una nue a (ipoteca (ay $ue aplicarle la ley sin $ue la oluntad de las partes pueda soslayarla. En realidad las cosas a eces no son tan sencillas. Esta#os iendo con !recuencia a#pliaciones rid0culas respecto al #ontante del pr/sta#o anterior. 6e trata de si#ples acuerdos para di!erir la e"igi%ilidad de la (ipoteca $ue el deudor no puede satis!acer en los pla.os pactados, y, a #enudo, esa a#pliacin no tiene otro o%,eto $ue !inanciar los gastos de la no acin. En estos casos resulta duro e"igir una nue a tasacin y aloracin para su%asta pues se incre#entan los costes de la operacin. ;e a$u0 $ue las co#isiones $ue se (an encargado de esta%lecer con ersaciones con las entidades !inancieras reco#ienden no e"igir en estos casos nue a aloracin y por lo tanto no e"igir la tasacin pericial. =o es #uy legal pero es lo $ue (ay. 5ara estos casos parece lgica y adecuada la interpretacin de la ;<8=. 5ero Ey si la a#pliacin es tan i#portante co#o el pr/sta#o originalF EH si (a pasado tie#po desde el pr/sta#o original cuya tasacin ya no nos sir e por ra.n de !ec(aF EJsar0a la ;< el #is#o criterioF Ho creo $ue no. "!N"L3SI!N S Estos son, sal o opinin #e,or !undada, los pro%le#as !unda#entales $ue nos plantea la aplicacin de las nue as disposiciones en #ateria de alor de su%asta y su interpretacin. La#enta%le#ente no se pueden esta%lecer conclusiones de!initi as. ) #i #odo de er es esta una ley de re!or#a $ue trata de salir al paso de pro%le#as coyunturales y $ue no (a sido estudiada ni preparada con la pro!undidad adecuada. 6e utili.a el 8egistro en una !or#a espuria co#o iene siendo !recuente -lti#a#ente. 6e intenta introducir en el 8egistro (ec(os o negocios $ue no son estricta#ente lo $ue constituye su o%,eto. 8esol er a tra /s del 8egistro pro%le#as cuya solucin de%e

(acerse !uera del #is#o. Ello a la larga solo sir e para per,udicar la e!icacia del 8egistro. El 8egistro ser& tanto #as e!ica. cuanto #as clara y sencilla sea la in!or#acin $ue !acilita. 6i e#pie.an a aparecer notas, #enciones, citas etc... de cosas $ue no son estricta#ente derec(os reales el 8egistro de endr& ine!ica. y aca%ar& desapareciendo. 5or ello creo $ue de%e#os adoptar un criterio prudente y restricti o a la (ora de interpretarla. Co#o antes di,e no es el siste#a (ipotecario el $ue est& en crisis. Col#enar 1ie,o no ie#%re de 2013