Direito Civil VI Semestre

Sumrio
Contratos ................................................................................................................................................. 2 Compra e venda................................................................................................................................... 2 Diagrama ..................................................................................................................................... 2 Conceito ...................................................................................................................................... 2 Natureza ...................................................................................................................................... 3 Diagrama da natureza do contrato ............................................................................................... 3 Elementos da compra e venda ......................................................................................................... 3 O consentimento.......................................................................................................................... 4 O preo ........................................................................................................................................ 5 A coisa ......................................................................................................................................... 5 Efeitos ............................................................................................................................................. 7 Efeito Principais .......................................................................................................................... 7 Efeitos subsidirios ..................................................................................................................... 7 Limitaes compra e venda .......................................................................................................... 9 Ascendente .................................................................................................................................. 9 Pessoas que zelam pero interesse do vendedor ......................................................................... 10 Condmino ................................................................................................................................ 10 Cnjuges .................................................................................................................................... 11 Vendas especiais ........................................................................................................................... 11 Por amostra................................................................................................................................ 11 Ad mesuram .............................................................................................................................. 11 Clusulas especiais da compra e venda ......................................................................................... 12

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Contratos Compra e venda

Diagrama
Consentimento

Elementos

O Preo Obrigaes A coisa

Principais

Efeitos

Responsabilidade pelo risco Subsidirios Reteno da coisa ou do preo Ascendentes

Compra e venda

Condminos Limitaes da venda Tutores

Conjuges

Ad amostra Vendas especiais Ad corpus e Ad mesuram

Retrovenda a contento e sujeita prva Clusulas especiais Perempo

Reserva de domnio sobre documentos

Conceito

Compra e venda o contrato bilateral no qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de determinada coisa ao comprador, e esse a pagar o preo dela (art. 481 CC). O contrato gera apenas uma obrigao de dar. A propriedade somente se transfere com a tradio, ou seja, firmado contrato entre as partes, se o alienante aps receber o preo pela coisa no entrega-la, o comprador no ter o direito de propriedade pela coisa, pois ainda no ocorreu a tradio, mas to somente a obteno da quantia paga mais juros e danos por conta do inadimplemento do contrato.

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Enquanto no ocorrer a tradio, o risco pela coisa corre por conta do alienante e o risco pelo preo do comprador. Assim, o alienante que recebe o preo pela coisa e convenciona entrega-la no dia seguinte, se ocorrer noite o seu perecimento perder a coisa, devendo devolver o preo pago ao comprador, porque a coisa perece para o dono (res perit domino). Caso o alienante, tendo recebido o preo, no entrega a coisa, mas a aliena novamente a terceiro e esse efetua o registro ou ocorrendo a tradio, o primeiro adquirente no tem direitos sobre a coisa, pois no chegou a ser sua de fato. Outro Exemplo: Roglio, amigo de longa data, vende seu carro a Dino que paga o preo pedido pelo alienante. Restou acordado entre os dois que o veculo seria entregue dali a um ms. Contudo, Roglio no cumpre o acordado e vende o carro a outra pessoa que imediatamente toma o veculo para si, configurando, portanto, a tradio. Nesse caso, Dino somente poder pleitear de seu amigo a quantia paga mais danos, pois o carro nunca chegou a ser seu (Art. 389 CC).
Natureza

O contrato de compra e venda tem natureza bilateral, pois ambas as partes se obrigam a prestaes e contraprestaes; em regra comutativo, pois existem prestaes certas e determinadas, nas quais as partes podem antever as vantagens e sacrifcios que, geralmente, se equivalem, decorrentes de sua celebrao, porque no envolvem nenhum risco (Gonalves, 2012); consensual, pois somente a declarao de vontade em vender, de um lado, e a de comprar, do outro, o suficiente para formar o contrato, independente de entrega da coisa ou do preo; oneroso, pois ambas as partes obtm vantagens mediantes sacrifcios (nus).
Diagrama da natureza do contrato

Bilateral Consensual (CC482) Oneroso Comutativo

Natureza do contrato

Elementos da compra e venda So trs os elementos do contrato de compra e venda: A coisa, o preo e o consentimento. Esses so os requisitos de existncia e vaidade do contrato de compra e venda.

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O consentimento

Elementos da compra e venda

A coisa

O preo

O consentimento

O consentimento invlido (se no for livre e espontneo) torna o contrato anulvel. Assim, ser anulvel a venda se houver erro sobre o objeto principal da declarao de vontade ou sobre suas qualidades essenciais (CC 139). No erro sobre o objeto principal, o consentimento recai sobre objeto diverso daquele que o agente tinha em mente. No erro sobre as qualidades essenciais do objeto, o motivo determinante do consentimento a suposio de que a coisa possui determinada qualidade que, futuramente, verifica-se no existir. Exemplo: A compra de um automvel que julga-se nunca ter sofrido avaria que danificasse sua estrutura. Verifica-se que o alienatrio, por no saber as condies que se encontram o motor do veculo, mesmo agindo com a diligncia necessria, teve a vontade viciada com erro sobre as qualidades essenciais do veculo (art. 139 CC). Como o defeito era oculto, foi recebida em virtude de um contrato comutativo, e o defeito tornava a coisa imprpria para o uso a que se destinava, ento constata-se um vcio redibitrio na coisa. Sendo assim, o alienatrio poder pedir a resoluo do contrato e volta do status quo ante ou abatimento no preo da coisa. Importante lembrar que a evico uma consequncia do contrato de compra e venda quanto ao consentimento. Por se tratar de garantia, caso as partes no a excluam expressamente, poder o evicto acionar judicialmente o alienante caso venha a perder a posse ou propriedade do bem para terceiro, por causa jurdica determinante e preexistente alienao. Exemplo: Dino compra um carro de Roglio. Dino registra o veculo em seu nome no prazo legal e acredita estar tudo bem, contudo, havia uma lide pendente na justia em face de Roglio antes da alienao do veculo. No conflito, o alienante perdeu a causa e o juiz da demanda adjudicou que o veculo de Roglio seria executado. Dino, por no ter sido informado sobre o conflito, tem direito quantia que pagou pelo bem, mais as despesas de contrato e pelos prejuzos que diretamente resultarem da evico, alm das custas de honorrios advocatcios por ele constitudo, (Art. 450 CC.).

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O preo

O preo nunca deve ser determinado por apenas uma das partes. So os elementos do preo:

Taxa de mercado preo de custo determinado futuramente por: Fixado por terceiro Por ndices pre determinados Sujeio ao preo corrente preo da expedio melhor oferta costume, etc.

determinado Tipo

Preo

Indeterminado Dinheiro Ttulo de crdito

modo de pagamento

A coisa

A coisa deve:

Existir Genrica (coisa incerta) CC 243 individualizada Especfica (Coisa certa) CC 233 insuscetvel de apropriao Disponvel legamente inalienveis por contrato Coisa litigiosa - CC 457 Preempo - 513 CC por lei rgo CF 199 4 A personalidade CC 11

A coisa deve existir, ser individualizada e estar disponvel para que o contrato seja vlido ou que exista. A existncia pode ser atual ou futura, corprea ou incorprea. A coisa de existncia atual a que est presente, ou seja que existe de fato, como na compra de um automvel pronto e acabado no ptio de uma autorizada ou com um particular. A coisa futura aquela que ainda no possui existncia de fato, porm soma atributos suficientes que possibilitam a sua existncia, como na compra do mesmo automvel que ainda no foi fabricado porm possui

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indcios de que ser fabricado futuramente para ser entregue ao alienatrio. O bem corpreo aquele que pode ser tocado, palpvel. J a coisa incorprea aquela que existe por conta de ttulos que garantem a sua titularidade, como por exemplo os ttulos de crdito. Quanto coisa futura h consideraes importantes a serem feitas: Caso o contrato seja aleatrio, ou seja, diga respeito coisa ou fato futuro, o cumprimento da obrigao ser devido se um dos contratantes tenha assumido o risco de sua existncia, Art. 458 CC, (Emptio Spei). como o comprador de uma possvel safra farta que assume o risco de sua no existncia, que dever pagar o preo ao produtor se este no agiu com dolo ou culpa quanto sua inexistncia. Caso, inversamente, o produtor assuma o risco da produo da safra e a venda antes da colheita, se a coisa no existir sem a sua culpa o contrato ser resolvido e as partes voltaro ao status quo ante. Se, porm, for sua a culpa, alm de devolver o valor recebido, responder por perdas e danos mais o equivalente, Art. 234 CC. A coisa deve ser individuada, ou seja, definida ao menos pelo gnero e quantidade (CC 243). Trata-se, na verdade, do contrato de compra e venda de coisa incerta. Exemplo: Silvio vende celulares, e faz um negcio com Dino por meio de um contrato de compra e venda: Entregar ao alienatrio um celular sensvel ao toque na semana seguinte ao pagamento. Perceba que o vendedor indicou a quantidade da coisa que seria entregue (um) e o seu gnero (celular sensvel ao toque). Logo, o contrato est vlido. A coisa, por fim, deve estar disponvel ao comrcio. A sua indisponibilidade pode ocorrer por lei ou por fora de clusula contratual. Os rgos do corpo, por exemplo, no podem ser comercializados (CF 199, 4), logo um contrato com um objeto desses nulo. A preempo exemplo de clusula contratual que impede que o comprador venda a coisa sem antes avisar ao vendedor sobre a sua alienao (CC 513). Contudo, essa clusula em especfico possui prazo decadencial (flui a partir a partir do momento em que o direito adquirido) pargrafo nico, Art. 513 CC. Exemplo: Dino vendeu um carro a Adalberto com a condio de que se esse fosse vender o carro futuramente, deveria oferecer o bem primeiro quele pelo mesmo preo e condies que ofereceu a terceiro. Se Adalberto no oferece o bem a Dino dentro do prazo de 180 dias, responder por perdas e danos; o adquirente responder solidariamente a Adalberto se tiver agido de m-f (Art. 518 CC).

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Efeitos Os efeitos do Contrato de compra e venda se dividem em principais e subsidirios. Os primeiros so as obrigaes e os segundos a responsabilidade pelo risco, a repartio das despesas, e, o direito de reter a coisa ou o preo. Sntese:

Comprador principais Efeitos Subsidirios Obrigaes Vendedor Riscos pela Coisa

Pagar o preo Dar

Real Simblica Ficta

A repartio das despesas Reteno da coisa

Efeito Principais

O efeito principal do contrato de compra e venda, para o comprador, o de entregar o preo da coisa (Art. 481 CC), e, para o vendedor, o de transferir a propriedade da coisa, seja pela tradio (bens mveis) ou pelo registro (bens imveis). Importante salientar que o contrato de compra e venda no transfere a propriedade, apenas cria uma obrigao de entregar a propriedade do bem ao comprador. A obrigao de dar, do vendedor, pode assumir trs formas: Real, Simulada ou, Ficta. A primeira a entrega da prpria coisa; a segunda quando a entrega da coisa feita por meio de um objeto ou documento que represente a coisa, e; a terceira ocorre no caso do Constituto possessrio, que o caso do alienatrio que aps alienar a coisa permanece como locador do bem. Outro efeito de suma importncia no contrato de compra e venda a garantia, que pode ser o vcio redibitrio (Arts. 441 a 446 CC) ou a evico (Arts. 447 a 457 CC) que recaem sobre o vendedor.
Efeitos subsidirios

O risco pela coisa perece para o dono (rs perit domino), ou seja, enquanto a coisa estiver em poder do dono, esse correr o risco de perde-la. Assim, caso a coisa perea antes de o vendedor entrega-la ao comprador, o prejuzo ser do primeiro. Da mesma maneira, caso o

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preo da coisa aumente antes de o vendedor entrega-la ao comprador, esse dever pagar a diferena maior. H, porm, que ver esses efeitos de maneira mais dinmica, pois a pergunta que deve ser respondida : quando ocorre a tradio e o registro? No ltimo caso no h controvrsias, pois o registro ocorre no cartrio, mas a tradio deve ser analisada com maior cautela. Em regra, a tradio ocorre no local onde se encontra a coisa, Art. 493 CC. Exemplo: Arlindo Comprou o automvel de Rivaldo. Aps pago preo da coisa, Rivaldo tinha a obrigao de entregar a coisa (obrigao de dar coisa certa), porm como nada foi acordado quanto da sua entrega, a tradio ocorrer quando Arlindo for pegar o veculo na casa de Rivaldo, pois no momento da venda a coisa estava na garagem do alienatrio. Se a coisa se perdesse ainda na garagem do vendedor, esse quem sofreria o prejuzo dela, devendo restituir a quantia paga. A responsabilidade do alienatrio cessaria se o comprador estivesse em mora de receber a coisa no tempo, lugar e modo ajustados, Art. 492 2. Ou seja, vencido o prazo acordado para a retirada da coisa, Arlindo sofreria o prejuzo dela se viesse a se perder. O que ocorreria se fosse acordado entre as partes um local diverso para a ocorrncia da tradio? Segundo o art. 494 CC os riscos da coisa correriam por conta do vendedor at que entregasse ao transportador dela. A partir de ento, os riscos do seu perecimento seriam do comprador. Contudo, se o vendedor se afastasse das instrues do comprador, dele seriam os riscos. A reteno da coisa ou do preo uma maneira das partes se defender da impossibilidade da outra cumprir com sua obrigao. Assim, o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de o comprador pagar-lhe seu preo no caso de venda que no a crdito. O comprador, por sua vez, pode consignar o pagamento para se proteger. Se a venda a crdito, o vendedor no pode condicionar a entrega da coisa ao pagamento do comprador, com a exceo do contrato no cumprido, Art. 477 CC. Nesse caso, o vendedor cientificado de que o comprador caiu em insolvncia antes da tradio e, por isso, lhe lcito recusar-se prestao at que a outra parte d garantias de que cumprir a sua parte, ou seja, que pagar o preo da coisa. Exemplo: Dino celebra um contrato de compra e venda prazo com Roglio de um carro. Antes, porm, de entregar o carro, Roglio toma conhecimento de que Dino passa por grandes dificuldades financeiras. Nesse caso, o vendedor pode recusar-se a entregar o carro at que o comprador lhe d garantias de que poder fazer pagamento pelo auto.

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Limitaes compra e venda So limitaes em comprar e vender que sofrem algumas pessoas em relao a outras por conta de determinadas circunstncias, que no se confundem com a incapacidade. So eles; os ascendentes, condminos, tutores e cnjuges. Sntese
Ascendentes Condminos Limitaes a Tutores conjuges

Ascendente O ascendente est limitado a vender aos seu descendente se no obter a outorga expressa dos outros descendentes e do seu cnjuge, Art. 496 CC. Ou seja, para que Clvia venda seu carro a Dino, seu filho, dever obter o consentimento expresso dos seus outro filhos. Caso a venda seja para um neto, o av dever obter o consentimento de seus filhos (tios e pai ou me do alienatrio) alm dos seus outro netos (primos do alienatrio). O objetivo dessa limitao evitar a fraude da doao disfarada de compra e venda, pois nesse caso h uma dispensa da colao Arts. 2002 e seguintes. Pablo Stolze Gagliano e Carlos Roberto Gonalves argumentam que tal proteo, entretanto, desnecessria, pois se o ascendente quiser privilegiar uns herdeiros em detrimento de outros basta apenas doar de sua parte disponvel CC 2005. Podem dar o consentimento os herdeiros necessrios ao tempo do contrato, salvo o direito de representao (caso um dos filhos do alienatrio tenha morrido, seu neto poder ser representado pata dar o consentimento no lugar de seu falecido pai ou me). Os filhos adotivos tambm tm de dar a outorga, pois a CF 227 6 e o art. 1596 CC os igualam em direitos. Somente os cnjuges unidos pelo regime de separao obrigatria ou legal esto dispensados da outorga uxria. No caso de descendentes menores ou nascituros, o juiz dever nomear um curador especial (Art. 1692 CC) para que esse manifeste seu consentimento no lugar do menor. Assim, por exemplo se o Tio Valter quiser vender algo ao seu neto, Maurcio, dever obter o consentimento das trs tias de Maurcio e de seu pai. Alm disso, dever pedir ao juiz a nomeao de um curador para representar seu outro neto, Joo Carlos, para que a venda no seja passvel de anulao.

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A compra e venda um ato anulvel, mas existe um prazo decadencial para intentar a sua anulao, qual seja o de 2 anos (art. 179 CC). Como j dito, esse prazo decadencial, ou seja, conta-se a partir do momento em que realizada a compra e venda. No caso de bens mveis conta-se do contrato e para bens imveis do momento do registro pblico em cartrio. Por fim, a dao em pagamento (Art. 533 CC) tambm exige o consentimento dos outros descendentes do alienatrio. Pessoas que zelam pero interesse do vendedor O objetivo desse instituto o de evitar que pessoas obtenham uma vantagem injustificada por gozarem de uma posio privilegiada em relao aos bens do vendedor (Art. 497 CC). Ocorrendo a compra e venda das pessoas impedidas, descritas no dispositivo citado, o negcio ser nulo, no importando se o comprador pagou a mais pelo bem. A razo ocorre para evitar um conflito de interesses entre fazer um bom negcio e o interesse a elas confiado de fazer o melhor negcio para a pessoa em proteo. Condmino Condmino o coproprietrio da coisa com outra pessoa. Ou seja, a coisa, mvel ou imvel, que possui mais que um proprietrio. A limitao existe com relao cota parte do bem indiviso, que para ser vendida carece de observar certas regras: a. Comunicao prvia aos demais condminos sobre o intento de venda. b. Dar preferncia oferta dos demais condminos quando ela for igual do estranho. c. Quando os demais condminos no exercerem o direito de preferncia dentro do prazo legal. A indiviso do bem decorre de trs situaes: a. Natureza da coisa o bem no pode ser dividido sem que se perca a finalidade da coisa. Ex.: dividir um carro ao meio. b. Por conta da lei o bem no pode ser dividido por conta de um a determinao legal. Ex.: passagem de canos de esgoto em terreno alheio. c. Por conveno das partes as partes acordam que a coisa no pode ser dividida. A ao para garantir o direito de preferncia a de preempo Art. 513 CC, que deve ser intentada no prazo decadencial de 180 dias (bens mveis) e de 2 anos (bens imveis).

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Cnjuges lcita a compra e venda entre cnjuges (Art. 499 CC) desde que o regime de unio no seja o da comunho universal de bens, pois nesse caso o contrato bilateral se tornar incuo j que o patrimnio comum. Nos outros regimes, portanto, no h impedimentos celebrao do contrato, pois existem bens que esto fora da titularidade do casal, ou seja, so particulares de um dos cnjuges. Exemplo: no regime de casamento comunho parcial de bens, os bens que cada cnjuge possuam ao casar excluem-se da comunho (Art. 1659 CC). Assim, caso Dino resolva vender sua moto que possua antes de unir-se com Mariana, poder faz-lo sem a sua anuncia. Vendas especiais Por amostra Na venda por amostra, o vendedor apresenta um paradoxo da coisa ao comprador, que se valer dela para avaliar o produto a ser comprado. Ou seja, o alienante vende seu produto a partir de um modelo. Caso a produto no seja idntico ao modelo, o alienatrio poder recus-lo no momento da entrega, sob pena de, ao no faz-lo, aceitar a coisa com as suas caractersticas. Ad mesuram A venda ad mesuram ocorre quando o preo da coisa dado em razo de alguma medida, por exemplo m, hectare, alqueire, etc. Exemplo: Vende-se uma chcara ao valor de R$ 100, 00 o m. Caso o imvel vendido no apresente a medida informada, o alienatrio poder: a. Exigir o complemento da rea por meio de ao ex vendito. No sendo possvel, poder: b. Exigir a resoluo do contrato por meio de ao redibitria (Art.441 CC) ou o abatimento do preo por meio de ao quanti minoris (Art. 442 CC). O prazo para intentar as respectivas aes o de um ano, Arts. 445 e 501 CC. Caso o imvel apresente tamanho maior, o vendedor poder intentar as aludidas aes, porm dever provar que desconhecia o tamanho real da rea. O comprador ter a faculdade de devolver o excesso ou pagar por ele. Ad corpus Na venda ad corpus, o imvel vendido como um todo e as medidas informadas so simplesmente enunciativas. Ou seja, o imvel vendido como coisa certa. Assim, pode-se afirmar que o preo do imvel no est fixado em razo de suas metragens.

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Cabe observar que as medidas sero simplesmente enunciativas quando a diferena no for superior a 1/20 do tamanho do imvel, ou seja, 5% dele. Clusulas especiais da compra e venda Retrovenda Retrovenda o direito de reaver a coisa vendida, pelo mesmo preo mais as despesas do comprador e benfeitorias necessrias (Art. 505 CC). O prazo para o resgate da coisa decadencial de trs anos, ou abaixo disso se as partes assim ajustarem. O alienante originrio deve ressarcir o comprador das despesas de contrato, mais benfeitorias necessrias. O preo dever ser o mesmo da compra e venda originria corrigido monetariamente. Caso o comprador se recuse a receber o preo pela coisa, o alienante originrio depositar o preo em juzo (Art. 506 CC) Pagamento em consignao Arts. 334 ao 345 CC. A retrovenda pode ser usada como dao em pagamento. Exemplo: Jos oferece seu carro como pagamento de sua dvida com Cludio (dao em pagamento) que prontamente aceita. Porm, firmam em contrato a clusula de retrovenda em favor de Jos; os contratantes no assinalam prazo, devendo, portanto, ser respeitado o prazo decadencial legal de trs anos (Art. 505 CC). Antes do termo, portanto, Jos tem direito a exigir a coisa para si desde que pague o seu preo mais as despesas e benfeitorias necessrias. Preempo Preempo, prelao ou preferncia so sinnimos, portanto fazer uso do direito de preempo o mesmo que fazer valer o direito de preferncia. , portanto, a clausula pela qual o adquirente de coisa mvel ou imvel ter o dever de oferece-la a quem lhe vendeu, para que este use o seu direito de preferncia em igualdade de condies, caso pretenda vende-la ou d-la em pagamento (Art. 513 CC). O pacto de preempo depende da existncia de clusula expressa, no se admitindo preferncia tcita (Gonalves, Direito civil brasileiro, volume 3 : contratos e atos unilaterais 9 ed., 2012) pg. 259. O prazo de no mximo 180 dias para coisas mveis e de dois anos para coisa imvel. O preo o de mercado a nica obrigao a de oferecer a coisa ao antigo alienatrio; essa regra tambm vale para dao em pagamento, porm no vale para doao. Direito personalssimo, portanto, no transmissveis a herdeiros Art. 520 CC.

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Inobservada a clusula, o alienante secundrio dever pagar perdas e danos ao primeiro alienante no h a devoluo do bem. Sntese
mveis prazo imveis Perempo 513 CC preo Se inobservada 518 CC o de mercado perdas e danos 2 anos 180 dias