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Ste, les immeubles poussent comme des champignons, et pour les habitants, les difficults de logement persistent. Alors que la Ville peaufine sa stratgie durbanisme, les opposants dnoncent le tout-logement pour attirer une population argente. Dbat.

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Ste : faut-il continuer btonner ?

!
35,5 + 35 ,5 %
Mze

Ste, a btonne, a dtonne, ou a cartonne. Au choix. Des immeubles barreaux ont pouss rue du Marchal-Juin, un quartier se prpare aux Salins lentre ouest, face au rcent quartier de villas de Villeroy. Le quartier de lle Sud (Honor-Euzet) fait place des immeubles de standing, et la Mairie entend investir les friches industrielles de lentre est par des immeubles et une marina. Sur la Corniche, la construction de limmeuble Gaffinel fait dbat (voir encadr), tout comme le projet de nouveaux immeubles lle-de-Thau. Ste, dici 2020, plus de 3000 logements devraient sortir de terre ou plutt du bton arm. Face tant de constructions, les habitants se montrent dubitatifs. Jen veux au maire de rendre la ville moche!, clame Judith, 26 ans. Il ny a pas assez de parcs pour les enfants, sattriste Rosetta. Cest quoi ces cubes blancs lentre? Cest ignoble! stonne Laurence, de passage Ste. linverse, Olivier Ganivenq, directeur du groupe immobilier Promo, peroit une dynamique positive: Ste sembellit, Villeroy est une russite ! Depuis cinq ans, la ville multiplie les constructions, et devient attractive pour les habitants comme pour les touristes. Sur les vitrines des agences immobilires, les pancartes Idal
Montbazin tbazin

investisseur et Idal retrait fleurissent. Malgr tous les programmes, le march nest pas satur, remarque Olivier Ganivenq. Mais est-il adapt? Selon Anne, propritaire, Avec le Scellier*, dfiscalis pour linvestisseur, il y a du logement louer en pagaille, mais peu de gens solvables Ste. Leur louer, cest trop de risques. Alors linoccup neuf se rajoute la masse des 20 % de logements insalubres vacants de lle Sud, soit 8,2 % sur lensemble de la ville en 2008, selon lInsee. Car se loger Ste avec de petits revenus, cest la galre!, tmoigne Aziz, ouvrier en btiment de 34 ans. Mme quatre avec 1500 par mois, pas de place en HLM. Ma mre loue depuis quatre ans dans cet immeuble neuf, rue HonorEuzet, mais le plafond se fissure et le loyer a trop augment: avec sa petite retraite, elle va devoir venir habiter avec moi, raconte Denis.

construire tout va. La Ville brade ses terrains et se lance dans une course au logement uniquement pour des raisons financires: plus de taxes foncires, meilleure dotation de ltat Mais cest la fuite en avant: Ste ne peut pas absorber indfiniment plus dhabitants sans dtriorer la qualit de vie ou ressembler Hongkong! (Voir p. 12). France Jamet, candidate aux lgislatives Ste pour le FN, va plus loin: Tous les maires font pareil: avoir plus dhabitants et faire des mgaprojets, cest pour satisfaire leur ego.

Construire sans staler

Course au logement

Ste, tous les opposants politiques locaux fustigent la politique du tout-logement, de Tous pour Ste (PC, Verts et divers gauche), au Front national, en passant par le PS et Force citoyenne (Centre). Interrogs sparment, ils avancent les mmes arguments : Le but nest pas de

En revanche, pour Franois Commeinhes, le maire de Ste (UMP), envisager une population de 51500 habitants lhorizon 2020 - contre 43 500 aujourdhui, ce nest pas un objectif ! Cest une ralit! Nous devons lanticiper, non la subir. Jusqu prsent, nouveaux habitants et familles se sont surtout installes autour des villages comme Mze, Loupian, Poussan, Vicla-Gardiole, Gigean, en pavillon avec jardin. Urbanisant ainsi 16 % du territoire, contre 11 % dans les autres territoires littoraux franais, o la pression de construction triple dj par rapport la moyenne nationale. Selon les gographes du Syndicat mixte du bassin de Thau

Villeveyrac

+ 28,3 28 % + 14,8 8%
Poussan ussan ssa sa

+ 33,9 %
Balar B alar ruclelee Vieux eux ux

Gigean Gig

+ 3,3 ,3 %

M eval Mir

37,1 + 37 3 ,1 % ,1
+ 26 %
Bo B Bouzigu

Loupian Loupian ian an

+ 17 %

Vic-laGardiole e

ro ontigna tig gn gn gna na anan an+ 12, 12,3 2,3 % F La Peyr yrad y ra ad d de aruc-les-Ba s-B - ains s

19,1 + 19 9,1 1%

Ces 15 dernires annes, les petites communes ont absorb lessentiel de laugmentation de la population. Pour prserver lessentiel de notre crin environnemental: ltang de Thau et les terres agricoles au nord, et diminuer le trafic en voiture domicile-travail, le Schma de cohrence territoriale (Scot) prvoit un dveloppement urbanistique centr sur le triangle Ste-Frontignan-Balaruc. Soit 4000 logements de plus Ste dici 2030.

+ 8,6 %

Pinet

+ 9,5 %

Ste te te

Marseillan ei

Augmentation de population entre 1999 et 2007.

Le Barrou le-de-Thau La Pointe-Courte

Les Eaux Blanches

Etang de Thau
Les Salins 500 logements

Entre Est 1000 1300 logements Mont Saint-Clair Port rgional le Sud Centre ville ancien 500 logements rhabilits

Ste
Immeuble Gaffinel La Corniche 13 logements

Triangle de Villeroy

Mer Mditerrane

Outre plusieurs programmes immobiliers privs, la Ville de Ste prvoit de nouveaux quartiers louest puis lest, et rnove le centre-ville ancien. Tous les nouveaux immeubles de plus de cinq logements doivent dsormais se doter de 20 % de logements sociaux, contre 17,7 % en moyenne sur lensemble de la ville.

La Gazette n 270 - Du 1er au 28 mars 2012

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Prison, ou innovation ? Sur lavenue du Marchal-Juin, limmeuble Bulle marine provoque des ractions.

ralis par Raquel Hadida / photos Raquel Hadida, Microclimax / Infographie Philippe Crespy - A. Yanelle

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Rue HonorEuzet, les immeubles vtustes sont remplacs par des rsidences de standing.

(SMBT), prsid par Franois Commeinhes, cet talement urbain cote cher en rseaux pour les municipalits, il sature les stations dpuration avec des risques de pollution de ltang de Thau, et grignote les espaces agricoles, indispensables notre alimentation future. Au rythme actuel, dans vingt ans, on aura 65000 habitants de plus et tout sera btonn! Pour inverser la tendance, le futur schma (le Scot, voir ci-contre) prvoit que le triangle SteFrontignan-Balaruc absorbe 50 % des habitants supplmentaires, au lieu de 20 25 % les dix dernires annes. Ainsi, via une socit dconomie mixte, la SA Elit, Ste dynamise la promotion immobilire, en partenariat avec Nexity, FDI promotion, Bouygues Pour Philippe Ribouet, prsident de la Fdration des promoteurs immobiliers du Languedoc-Roussillon, Ste est une ville attractive: on y construit autant qu Nmes alors que la ville est quatre fois plus petite. Car, appuie lAgence dpartementale dinformation sur le logement, le march du logement Ste fait partie des secteurs les plus tendus de lHrault, avec un loyer moyen de 10,80 /m2 contre 8,30 /m2 Bziers et 13,30 /m2 Montpellier. Il y a pnurie: construire des logements pour rpondre la demande parat pertinent. Mme si a ne rsout pas les problmes des mnages faibles revenus et des jeunes.

!DOCUMENTS DURBANISME
Scot: Schma de cohrence
territorial. Gr par le Syndicat mixte du bassin de Thau (SMBT) qui regroupe Thau Agglo et la Communaut de communes du nord bassin de Thau, il permet de rflchir lurbanisme lchelle dun bassin de vie. Aprs des annes de concertation, le document devrait tre approuv cet t. Ds fin 2012, tous les documents durbanismesdes 14 communes devront tre conformes aux orientations du Scot En 2013, le SMBT prvoit des Assises du territoire pour valuer chaque projet.

Les quartiers qui fchent


Entre ouest: les Salins
Le projet:
500 logements, avec commerces de rez-dechausse, pour un co-quartier en Zac (voir colonne de gauche), ds 2013. transporteurs. Dune part vers la digue Ziffmar (ct Frontignan), et dautre part sur la zone logistique arrire (hinterland) Poussan.

Les critiques:

Les critiques:

Padd: Plan damnagement et de dveloppement durable. Ce projet dfinit les grandes orientations pour la ville et lui donne sa cohrence. Ste, le Padd a t vot en dcembre, et une runion publique lui a t consacre le 17 fvrier. Ppri: Plan de prvention du risque inondation. Obligatoire depuis 1995, mais approuv en 2011 Ste, il dfinit la constructibilit dans les secteurs susceptibles dtre inonds. Retoqu une premire fois, il a bnfici dune drogation de ltat pour surlever le terrain de 2 mtres de hauteur aux entres ouest et est. La monte des eaux prvisionnelle, lie au rchauffement climatique, nest pas prise en compte. Plu: Plan local durbanisme. Il remplace lancien Plan doccupation des sols (Pos) pour intgrer les orientations dfinies par les documents ci-dessus. Le Plu dfinit la destination principale de chaque zone de la commune, donc les secteurs construire. Et, quartier par quartier, rue par rue, un nombre dtages et une densit maximum. Ste, le Plu devrait tre approuv dbut 2013. Zac: Zone damnagement concerte. linverse lun lotissement, la Zac est un terrain acquis par la collectivit pour y dcider dun amnagement urbain avec des usages dfinis prcisment: rsidences tourisme, bureaux, commerces, lieux publics. Elle lquipe en partenariat avec dautres amnageurs.

CIl risque de ne pas y avoir dcole. Un quipement public est prvu: son usage dpendra des besoins. CUn manque darticulation avec les quartiers des Quilles et de Villeroy. CLa communication sur les logements basse consommation, dj obligatoires par les normes RT 2012. Une cologie de privilgis. CLurbanisation dune zone cologique sensible. Nanmoins, les anciens marais nont pas t classs en zone humide par la municipalit Liberti.

La Corniche: limmeuble Gaffinel


Le projet (priv):
Au bout de lenfilade actuelle dimmeubles sur la Corniche, Christian Gaffinel entend construire un immeuble de 13 logements, sur son terrain, constructible. Un projet contr par lassociation de sauvegarde des criques de Ste. Les travaux ont nanmoins commenc en dcembre 2011, avant de sinterrompre en janvier, pour des soucis de clture de chantier, selon la Ville. Et Thau agglo demande la restitution dune bande de 4 m de large empitant sur son terrain gr en Natura 2000, quelle loue en bail emphytotique Christian Gaffinel.

CQui voudra habiter ct des usines polluantes, de lincinrateur? CLe manque dambition pour lactivit conomique. lest, les opposants imaginent un ple dactivits innovantes lies leau (Tous pour Ste, Force citoyenne), voire une Universit de la mer (PS), pour attirer une population jeune et active. CLe tout-camion de lhinterland prvu prs de lA9, alors que sur le port, les containers peuvent partir par train et par bateau ds llargissement du canal. Les opposants sont diviss : le PS approuve lhinterland, Force citoyenne le verrait rduit un tiers, Tous pour Ste imagine la zone logistique sur la zone de la Foirfouille-Emmas (limite Frontignan-Ste).

Le centre-ville ancien
Le projet:
Trois programmes pour rhabiliter 500 logements, souvent insalubres, dici 2020: CUn primtre de restauration immobilire (Pri) de dmolitions-reconstructions, en cours dans le quartier Honor-Euzet. CUn Programme national de requalification des quartiers anciens dgrads (Pnrqad), dans les quartiers de lle Sud (Euzet), Rvolution et Quartier-Haut, intgrant la production de 20 % de logements sociaux. CUne troisime Opration programme de lamlioration de lhabitat (Opah), avec des subventions la rnovation pour les propritaires. CTous estiment la rnovation ncessaire. Mais les opposants pointent le manque de concertation, avec des runions simplement informatives. CLa volont de faire changer la population. Selon eux, les appartements de standing seront inaccessibles aux locataires actuels qui devront partir du quartier. Ainsi, la mixit sociale des Maghrbins, des anciens habitants stois et des nouveaux risquerait dtre dtruite pour favoriser des familles aises. Et le plafonnement des loyers nempchera pas cette gentrification, quon observe dans tous les centres-villes anciens rnovs. CLa destruction du patrimoine, comme lancienne brasserie alsacienne ou les chais. Rue Maurice-Clavel, les Btiments de France dcident de conserver la faade dun chai. CLe manque daration: ni espace vert ni perspectives vers les quais (voir p. suivante). Au Quartier Haut, un immeuble ras sera nanmoins curet pour crer une placette.

Vivre et travailler Ste

Ainsi, densifier la ville-centre du bassin de Thau pousse les gens revenir habiter en ville, pour leur viter 15 20 km daller-retour quotidien au travail. Cest a, le vrai dveloppement durable!, se ravit Franois Commeinhes. Sur le principe, tout le monde est daccord (voir Entretien p. 22). Mais, justement, encore fautil que les gens aient un emploi Ste! scrient ses opposants politiques. Rien nest pens pour lconomie: on va tout droit vers une ville de retraits on na rien contre les retraits, mais il faut mlanger , une ville-dortoir o les Stois doivent aller travailler Montpellier. On va vers une ville morte! Leurs arguments: lloignement des activits portuaires et le manque de concertation avec les PME locales, regrette Philippe Sans, de Force citoyenne. Pour tout miser sur les immeubles de standing, et, lentre est, sur le tourisme de luxe croisire, grande plaisance et marina , alors que la capacit htelire ne suit pas, note Andr Lubrano au PS. Pour Antoine Loubire, rdacteur en chef dUrbanismes, rien dtonnant: Ste suit la mme voie que les grandes villes ports, Barcelone, Marseille, Casablanca, Le Havre. Mais, plus petite, elle gagnerait peuttre conserver son caractre. Le maire, lui, assure vouloir dvelopper des activits artisanales, ainsi que des locations pour les tudiants et les saisonniers. Qui ont bien du mal se loger dans les 500 T1 de Ste (selon lInsee)destins surtout aux estivants. Pour le promoteur Philippe Ribouet, lexplication est simple: Il y a trop peu de terrains, donc ils sont trop chers et ce sont les locataires qui trinquent. Il faudrait laisser lessentiel des terrains constructibles. Aprs le Padd (voir ci-contre), on attend avec impatience le Plan local durbanisme de Ste, qui devrait reprciser les contraintes aux promoteurs. Dici un an. *Les aides linvestissement dans les logements ou loi Scellier se sont ralenties et doivent sarrter fin 2012, entranant, selon les promoteurs, un ralentissement du march du logement.

Les critiques:

CFragile, la falaise risque de scrouler. Les contribuables stois paieraient donc la consolidation de la falaise pour un priv. Scandaleux et aberrant pour les opposants. Pour le maire, ces peurs ne sont pas fondes. CLimmeuble va boucher le paysage sur la Corniche, malgr son atout touristique. Pour les opposants (Force citoyenne, Tous pour Ste), la Ville aurait d prempter pour terminer la promenade en beaut avec un espace public, des pins Mais le terrain ntait pas vendre.

Les critiques:

Lentre est
Le projet:
1000 1300 logements dici 2020 sur la reconversion des friches industrielles, entre la voie ferre, le bassin de Cayenne et le quai des Moulins, transform en marina. Cette densification dhabitat autour de la future gare multimodale va de pair avec un dplacement des activits industrielles lies au port vers des espaces plus accessibles aux

La Gazette n 270 - Du 1er au 28 mars 2012

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Pour les artistesarchitectes de Microclimax, crer de la convivialit, cest loin dtre ruineux pour la Ville : Pour 30 000 100 000 , dans un petit espace, la ville peut crer un lieu artistique hypergnreux ! Comme cette sculpture en bois sur une place publique (ici Saint-Gervais-surMare), o grimper et se rencontrer. Pour Ste, on imagine aussi un jardin mobile sur une ancienne barge.

Une ville vivre


Une ville dense sans tre touffante, pratique et conviviale, moderne et authentique la fois : Ste parviendra-t-elle construire en respectant son identit ? Les urbanistes donnent des pistes.
n dirait une prison! smeut Jeanine, 73 ans, au pied des immeubles Bulle marine barreaux, avenue du Marchal-Juin Ste, construire, daccord, mais pas comme a! Romain, 34 ans, trouve, lui, les immeubles en uf originaux et novateurs. Et les habitants installent guirlandes et serviettes mouilles sur les barreaux, la mditerranenne. Bref, lesthtique de larchitecture, a dpend des gots et des couleurs. Mais, construire comme aujourdhui, une partie de la population et des opposants politiques craignent la transformation de la ville portuaire en ville banale, lambda, aseptise et sans mealors que Ste plat justement aux touristes et attire des habitants pour son authenticit. Les filets qui empchent de passer sur les quais, vous trouvez a authentique?, questionne Philippe Ribouet, prsident de la Fdration des promoteurs immobiliers du Languedoc-Roussillon.

sur limmobilier, explique Philippe Ribouet. Mais les habitants se les approprient et chacun devient diffrent. Pareil pour les quartiers, il faut prendre en compte le facteur temps, lvolution sur 20, 40 ans! Antigone, Montpellier, paraissait froid, mais aujourdhui, cest un quartier anim. Pour Microclimax, le neuf peut recrer des situations conviviales, condition dinventer des espaces partags facilement appropriables. Comme la Pointe-Courte o on sort les tables dans la rue, ou au Quartier-Haut o les gamins jouent dans les venelles: cest local, et efficace socialement. Il suffit de modeler des zones de transition entre espace public et espace priv. Par exemple, un retrait dun mtre devant les portes dentre, ou une placette intime, avec une sculpture o on peut grimper (photo).

Les promoteurs ont carte blanche, et lurbanisme stois manque dharmonisation : la Ville cre des plans durbanisme en fonction des projets pars, au lieu de rflchir dans une vision densemble, critiquent tous les opposants politiques stois (FN, Force citoyenne, PS, Tous pour Ste). De lavis dAnne Sistel (professeure darchitecture), Ste est assez attractive pour imposer un cahier des charges exigeant aux promoteurs, linverse de Lodve. Mais Martine Arquillre, directrice du service urbanisme de la ville, affirme harceler tous les jours les promoteurs au tlphone pour imposer ses desiderata, notamment sur les logements sociaux, et travailler en direct avec des urbanistes et des architectes, sans y tre oblige. Malgr les bonnes intentions du Padd (voir p. prcdente), les opposants sinquitent de la capacit de la ville :En multipliant le nombre dhabitants, les infrastructures publiques -dchets, eaux uses, loisirs risquent lengorgement. Tout comme la circulation : on ne peut dj plus se garer ni circuler, a va tre invivable ! Le site Web des futurs Salins, lentre ouest, vante dailleurs un quartier 5 minutes du centre-ville en voiture. De nuit sans doute. La Ville, elle, assure anticiper : Avec Thau Agglo, nous prvoyons laugmentation de capacit de la station dpuration 195 000 quivalent-habitants pour 2020, et nous diminuons dj le volume de dchets traits grce au tri slectif, malgr laugmentation de la population. Ct circulation, elle a doubl le nombre de stationnements pour deuxroues, et prvoit parkings dentre de ville, navettes maritimes et circulation douce pour dissuader les visiteurs de pntrer en voiture.

Urbanisme densemble

Des espaces verts stratgiques

Du neuf convivial

Daprs Olivier Ganivenq, directeur de Promo immobilier, la mixit dusages, le mode de vie des gens est un rel sujet de proccupation dans les runions urbanistiques Ste. Alors que pour Benjamin Jacquemet-Boutes et Carolyn Wittendal, architectes-artistes stois de Microclimax, Ste prend le chemin de la ville gnrique et non gnreuse : efficace, rentable, scurise, voire photognique, comme le centre Euralille Lille, mais standardise et produite indiffremment de la culture locale, comme on pourrait faire en Picardie ou en Savoie ! Adapte aux cadres sup, cette ville a tendance scuriser et privatiser lespace public. Les rsidences sont fermes sur elles-mmes: dans la rue du Marchal-Juin, on a le choix entre mur et mur! Oui, les appartements sont standardiss du fait de toutes les normes de construction qui psent
La Gazette n 270 - Du 1er au 28 mars 2012

Au lieu dun grand espace, mieux vaut multiplier les petits espaces verts de proximit, rellement utiliss par la population, acquiesce Anne Sistel, professeure darchitecture. Mais Franois Commeinhes nest pas de cet avis: Je prfre viter les petits squares, vite dvolus aux chiens, quil faut arroser: on nest pas en Bretagne! Et jopte plutt pour valoriser la Corniche, le bord dtang en poursuivant le chemin au Barrou, et planter des arbres mditerranens. Selon Anne Sistel, Les arbres autour des rsidences servent crer une belle vue, pour pouvoir vendre les appartements, donc le terrain, plus cher: ils sont pays par le public, mais servent au priv, explique larchitecte. Ainsi, dans des immeubles entours de vert, on loge moins dhabitants que dans des maisons mitoyennes, comme lentre de Balaruc. Un projet urbain durable, ce nest pas mettre du vert dans une Zac pour faire joli!

quoi tient la qualit de vie dans une ville ? Pour Anne Sistel, enseignant-chercheur spcialise sur le projet urbain durable lcole darchitecture de Montpellier, et Antoine Loubire, rdacteur en chef du magazine Urbanismes, chaque quartier doit tre : - diversifi dans ses fonctions. Au-del des logements, il doit comprendre des commerces, des quipements scolaires, sportifs, culturels, des places et des espaces verts, ainsi que des entreprises. Ce qui vite de prendre la voiture pour les activits courantes. - bien reli vers le centre-ville et les autres quartiers - pied, en voiture, et en transports collectifs. - conome en nergie, quip pour la rcupration des dchets. - diversifi dans ses formes architecturales contemporaines, pour viter limpression de btiments crasants, trop uniformes, comme les barres, ou les studios cabines de tourisme des annes 60. - inscrit dans le paysage et dans les usages locaux, au lieu dune architecture standardise. En travaillant avec une multiplicit de promoteurs et darchitectes, et en rservant des espaces de convivialit (voir ci-dessus).

Une ville de qualit