Voc sabe como apurar o lucro obtido em transaes imobilirias?

Provavelmente voc j ouviu muitas histrias assim: - Acabei de vender um apartamento que comprei ano passado pelo dobro do preo e sem fazer nada nele... - Com a venda daquele terreno lucrei mais de 200% em menos de trs anos... - Comprei uma casa em janeiro por R$150mil e em julho ela j estava valendo R$300mil. Com a venda ganhei 100% em poucos meses. Agora s decidir como e onde gastar o dinheiro... E por a vai. Diante de uma valorizao imobiliria nunca antes vista na histria deste pas so tantos relatos de lucros astronmicos instantneos que d a impresso que os imveis passaram a ter liquidez maior que a renda fixa. Em razo disto, sempre que ouo casos de negociaes imobilirias mirabolantes imagino se os altos lucros alardeados estariam livres dos custos diretos e indiretos caractersticos deste tipo de negociao, tais como: - despesas com corretagem; - taxas condominiais e de IPTU; - manuteno; - custos de vacncia e depreciao; - custo de oportunidade de capital; - impostos, dentre outros. Sinceramente, considero o excesso de euforia incompatvel com a relevncia e seriedade de transaes desta magnitude e que naturalmente envolvem quantias significativas, alm de compromissos financeiros de longo prazo. Afinal, no podemos esquecer que para uma enorme parcela da nossa populao a compra de um imvel representa a realizao de um sonho e, portanto, no pode ser tratada com a mesma simplicidade com que se adquire uma cala jeans - o que dir venda do mesmo.

Ganho de Capital Quem vende um imvel com lucro precisa considerar a incidncia da pequena parcela de apenas 15% que ter que ser destinada ao nosso scio-majoritrio. o chamado imposto sobre o ganho de capital. A exceo se d nos casos onde o valor obtido com a venda vier a ser utilizado para a compra de outro imvel de igual ou maior valor (observados os limites, prazos e condies previstas em lei) e para uso residencial desde que em at seis meses corridos contados entre uma e outra negociao. Vale lembrar que esta iseno tributria limitada a uma transao a cada 60 meses. Entretanto, se o novo imvel - ainda que para fins residenciais for de menor valor, o imposto incidir sobre a diferena. Por mais improvvel que parea, muitas pessoas se esquecem deste imposto na hora de formar o preo de venda dos seus imveis e por isso, costumam ter uma surpresa amarga na hora de fazer a declarao anual de renda, alm da decepo ao constatar a diminuio do lucro efetivo. Custo de Oportunidade de Capital Outro aspecto financeiro relevante e considerado por poucos quando o assunto so os lucros imobilirios o que em Finanas se chama de Custo de Oportunidade de Capital. Na prtica, este custo nada mais do que aquele dinheiro que literalmente deixamos de ganhar em outros investimentos pelo fato do nosso capital estar imobilizado e, portanto, indisponvel para ser investido em produtos e aplicaes que renderiam juros sobre o valor principal. Outro fator determinante em relao ao Custo de Oportunidade de Capital o prazo, ou seja: - quanto mais tempo o imvel permanecer em carteira, maior ser o custo de capital e conseqentemente, menor ser o lucro real percentual. Para alguns autores em tese - parte deste custo pode ser compensado em caso de valorizao do bem, ainda que uma apurao objetiva deste eventual ganho compensatrio seja difcil de ser mensurado devido a subjetividade da questo. Outros Custos Alm dos custos citados acima, quem pretende vender um imvel ter que considerar a modalidade de venda (direta ou por intermediao), posto que

esta igualmente ficar com uma fatia do resultado, com conseqente diminuio da lucratividade. Em mdia - para imveis convencionais - este custo varia de 4% a 6% do preo final de venda. Reformas e Benfeitorias Eventuais reformas e benfeitorias realizadas no imvel tambm devem ser trazidas ao valor presente. Da a importncia de acrescentarmos declarao anual de renda todo e qualquer produto ou servio que agregue valor ao imvel em carter definitivo, pois quem no acrescenta este tipo de investimento deixa de usufruir uma vantagem financeira que certamente aumentaria a lucratividade da operao 'venda'. Simulao Para dar uma ideia prtica do que dissemos at aqui, nada melhor do que uma simulao. Exemplo Prtico: Imagine que um amigo seu possui um apartamento avaliado em R$200mil e que foi comprado vista - h exatos 3 anos - por R$100mil (valor declarado). Nele foram gastos R$30mil em reformas (no declarados) e que, portanto, no podero ser abatidos do resultado. Alm disso, a despesa mdia com condomnio e IPTU no perodo foi de R$350,00 mensais. Seu amigo decidiu vend-lo porque ir mudar de pas, sendo assim no pretende comprar outro imvel nos prximos 6 meses, o que impossibilitar que ele usufrua da iseno tributria sobre o Ganho de Capital. A modalidade de venda escolhida foi a indireta, ou seja, atravs de um intermedirio, que para isso cobrar 5% sobre o preo-venda. Resoluo: Numa anlise muito simplificada - como aquelas das histrias de ganhos instantneos que estamos acostumados a ouvir - d a impresso que o lucro com o negcio ser de 100%, ou seja: R$200mil (preo de venda) - R$100 mil (valor de aquisio) = R$100mil de lucro. Entretanto, se alm dos R$100mil diretamente investidos na aquisio do apartamento considerarmos os demais aspectos descritos em nosso texto, teremos: 1) Imposto sobre o Ganho de Capital:

R$200mil R$100mil = R$100mil x 15% = R$15mil 2) Corretagem Imobiliria: R$200mil x 5%= R$10mil 3) Custo de Oportunidade de Capital Acumulado (base rendimento da poupana no perodo de 3 anos): 3.1) Sobre o valor principal: R$100mil x 36 meses = R$19.668,05 3.2) Sobre o valor das benfeitorias: R$30mil x 36 meses = R$5.900,42 3.3) Sobre o custo fixo mensal mdio: R$350,00 x 36 meses = R$13.767,63 4) Custo de Oportunidade de Capital Total: R$19.668,05 + R$5.900,42 + R$13.767,63 = R$39.336,10 Resultado Final da Venda: R$200mil (R$100mil + R$15mil + R$10mil + R$39.336,10) = R$35.663,90 Resposta: O resultado efetivo da venda ser de R$35.663,90 - portanto, bem diferente dos R$100mil ou 100% como muitos costumam pensar, no

Oi Angela. O pessoal t com sorte hoje. Um contrato me dando trabalho at esta hora e email aberto, resposta rpida, rsrsrsrs. Partindo do entendimento de que a casa de campo um imvel residencial, temos 03 herdeiros que j so proprietrios de outro imvel e sendo assim no possuem direito de iseno e todos tero que recolher imposto sobre lucro, inclusive teu irmo que tem imvel comercial. Para iseno tanto o imvel vendido quanto o que for comprado que obrigatoriamente dever ser residencial. O imvel ser vendido por 900 mil e cada irmo receber 300 mil. Se no tivessem imveis estariam isentos. Se todos vo usar o dinheiro para outros fins que no seja comprar outro imvel RESIDENCIAL, o imposto dever ser escolhido. Se algum dos irmos usar os seus 300 mil para comprar um ou mais imveis RESIDENCIAIS em no mximo 180 dias contados da data da venda, a sim tero direito a iseno porque informas que nos ltimos 05 anos no venderam nenhum outro imvel. Para o calculo cada um ter que preencher o GCAP2013 colocando como valor de aquisio o seu 1/3 do imvel e o de venda tambm seu 1/3. O valor de aquisio o declarado no formal de partilha do inventario e a data de aquisio o do falecimento do teu pai. No GCAP voc vai preencher as informaes de todas as abas e ele far o calculo do imposto. Tem um fator redutor que diminuir um pouco o valor final a pagar. No site tem o download do programa

Conhea os gastos ocultos na compra ou venda de um imvel

Taxas e impostos sempre tornam a compra de um imvel bem mais cara do que parece Por Fabiana Pimentel |8h14 | 24-08-2012 aaa
http://www.infom

SO PAULO No so apenas os preos elevados que assustam quem sonha em comprar uma casa ou apartamento. O sonho do imvel prprio tambm envolve mais burocracia do que parece. So taxas, impostos, e despesas de transferncia, escritura e registro do imvel que aparecem no momento de fechar negcio.

De acordo com a advogada especializada em direito imobilirio Carla Lobato, considerando todo o Estado de So Paulo, as tabelas de custo dos Tabelionatos de Notas (cartrio responsvel pela lavratura das escrituras) e dos Cartrios de Registro de Imveis (cartrio responsvel pelo registro da operao de compra) so progressivas e variam de acordo com o valor total do imvel. Segundo Carla, alm dessas despesas tambm haver despesas com os custos de ITBI (Imposto de Transmisso de Bens Intervivos) pagos diretamente a Prefeitura, os quais giram em torno de 2%, dependendo do municpio.

Para aqueles que desejam usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servio) para comprar o imvel, tambm ser necessrio desembolsar o custo bancrio adicional de at R$ 1.900. Custos gerais A pedido do Portal InfoMoney, a especialista calculou alguns desses custos ocultos, levando em considerao um imvel no valor de R$ 200 mil na cidade de So Paulo. Veja quais so os custos que devero ser pagos no ato da lavratura da escritura: Corretagem: 6% sobre o valor da transao ou R$ 12 mil. O custo geralmente pago pelo vendedor, mas provavelmente estar embutido no valor da transao; ITBI: 2% ou R$ 4 mil; Cartrio de Notas: R$ 2,5 mil; Cartrio de Registro de Imveis: R$ 1.580.

O custo total, portanto, supera R$ 20 mil ou mais de 10% do valor do imvel. De acordo com a advogada, para realizar o clculo dessas despesas, preciso levar em considerao o maior valor entre o preo de compra e venda e o valor venal do imvel. Imveis com vaga de garagem - matrcula e IPTU parte -, exigem um registro separado para ela, explica. Outros casos A especialista explica que no caso dos imveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitao), o clculo muda um pouco, pois o prprio banco emite um contrato de compra e venda com financiamento imobilirio. Este contrato tem validade de escritura pblica, o que reduz os gastos com a dispensa deste documento. Segundo Carla, este documento um contrato de garantia imobiliria que exige um registro desta garantia. Este registro ser calculado sobre o valor do financiamento. Em relao aos Cartrios de Registro de Imveis, os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisio imobiliria sero reduzidos em 50%. Estas despesas so calculadas somente sobre a parte efetivamente financiada, sendo que o registro da parte paga vista ser de responsabilidade do comprador, completa. Quanto ao ITBI (Imposto sobre a transmisso de bens imveis), o valor tambm diminui para 0,50% sobre o valor financiado, limitando-se a R$ 42.800 e 2% sobre o valor restante. Considerando uma pessoa que adquiriu um imvel de R$ 200 mil e efetuou um financiamento de R$ 150 mil, os clculos so de: Corretagem: 6% sobre o valor da transao; ITBI: R$ 3.358,00 Cartrio de Notas: zero Cartrio de Registro de Imveis: R$ 1.712,88 (considerando as custas de registro com alienao fiduciria).

Mais custos De acordo com Carla, no financiamento imobilirio o comprador que deve custear o servio de despachante e as taxas sobre a avaliao do bem e dos documentos jurdicos que compe o processo de financiamento, que podem variar de R$ 1 mil a R$ 2 mil dependendo da instituio financeira e o valor do imvel. Quando o consumidor opta por comprar um imvel, tambm necessrio levar em considerao manuteno ou para o caso de apartamentos o condomnio mensal cobrado, cujos custos podem variar dependendo da regio, idade do edifcio, estado de conservao e as reas comuns. Lembre -se que o rateio dessas despesas sempre depende do nmero de unidades integrantes ao condomnio. Outro fator importante a ser analisado o nvel de inadimplncia, aconselha a advogada .

Outro tributo que envolve um imvel o IPTU, que considerando a cidade de So Paulo, o imposto de 1% sobre o valor venal o qual poder sofrer descontos ou acrscimos de dependendo de alguns fatores determinados pela Prefeitura. Outro fator relevante que pesa no bolso do comprador so os custos relativos aos juros contratuais e os seguros de Morte e Invalidez Permanente e Danos Fsicos do Imvel. Esses ltimos so obrigatrios na contratao do financiamento, alm da correo monetria incidente. Vendedor tambm paga Os custos incidentes com a compra do imvel tambm afetam o vendedor, pois quando um imvel vendido com lucro, ou seja, quando o valor da venda maior que o valor da compra, existe um pagamento de imposto chamado Ganho de Capital que corresponde a 15% calculado sobre essa diferena. Esse imposto deve ser recolhido por meio do DARF (Documento de Arrecadao da Receita Federal), porm pode ter iseno fiscal nos seguintes casos: Se o imvel vendido tiver um valor inferior a R$ 440 mil, for a nica propriedade do contribuinte e desde que o vendedor no tenha efetuado, nos ltimos cinco anos, outra alienao de propriedade. Ganho apurado na alienao de imveis adquiridos at 1969. A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa fsica residente no Brasil na venda de imveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebrao do contrato, aplique o dinheiro da venda na aquisio de outro imvel residencial localizado no Pas.

Caso o vendedor no se enquadre em nenhum desses casos, o pagamento desse tributo deve ser feito at o ltimo dia do ms seguinte ao da venda da propriedade. O comprador da unidade tambm deve fornecer detalhes sobre a transferncia de propriedade em sua declarao anual do Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operao. As regras especficas que regem o imposto sobre vendas de propriedade podem ser consultadas no manual que est disponvel no site da Receita Federal Brasileira.