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Contratos agrrios de arrendamento e parceria


Flvia Martins Andr da Silva*

1- INTRODUO Existem vrias relaes jurdicas entre os produtores rurais, seus parceiros, fornecedores, prestadores de servios, arrendatrios, compradores e outros, e cada uma dessas relaes jurdicas corresponde a uma norma legal. Nos contratos agrrios deve conter a capacidade jurdica dos contraentes, licitude do objeto do contrato e sua forma que deve ser permitida ou no proibida. Os contratos agrrios que a lei reconhece, so o contrato de arrendamento e parceria, que tem como finalidade a posse ou uso temporrio da terra, entre o proprietrio (que detm a posse ou tem a livre administrao do imvel rural) e aquele que nela exera qualquer atividade agrcola, pecuria, agro-industrial, extrativa ou mista, conforme esta elencado na Lei n. 4.504 de 30/11/64 art. 92 e Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13. A Lei n. 4.947 de 06/04/66, art. 13, IV, dispe que todos os contratos agrrios rege-se pelas normas do presente regulamento, as quais sero de obrigatria aplicao em todo o territrio nacional e irrenunciveis os direitos e vantagens nelas institudos e qualquer estipulao contratual que contrariar estas normas, ser nula de pleno direito e de nenhum efeito. Os contratos de arrendamento e de parceria podero ser escritos ou verbais. Nos contratos verbais presume-se ajustadas as clusulas obrigatrias estabelecidas no Regulamento do Estatuto da Terra e Direito Agrrio Decreto n. 59.566/66. Nos contratos escritos devero conter o lugar e data da assinatura do contrato, nome completo e endereo dos contratantes, caractersticas do arrendador e arrendatrio ou do parceiro-outorgante e parceiro-outorgado, objeto do contrato, tipo de atividade de explorao e destinao do imvel ou dos bens, identificao do imvel e nmero do Registro no Cadastro de Imveis Rurais (IBRA), descrio da gleba, enumerao das benfeitorias e demais bens e facilidades, prazo de durao e preo, foro do contrato, clusulas obrigatrias do Regulamento e assinatura dos contratantes ou da pessoa a seu rogo e de quatro testemunhas idneas.

2- ESPECIS DE CONTRATOS AGRRIOS 2.1- ARRENDAMENTO o ato jurdico celebrado entre o proprietrio (possuidor, usufruturio ou arrendador), que cede o imvel, no todo ou em parte, a outro (arrendatrio), que nela explorar uma atividade econmica, por prazo certo ou no, e por certo preo, para a explorao agrcola, pecuria, agro-industrial, extrativa ou mista. 2.1.1- Espcies de Arrendamento a- Arrendamento agrcola: este arrendamento para o cultivo de espcies vegetais; b- Arrendamento pecurio: este arrendamento para a criao, recriao, invernao ou terminao de gado (bovino, eqino, ovino e bubalino); c- Arrendamento agro-industrial: este arrendamento para o beneficiamento de produtos agrcolas, pecurios ou vegetais, no qual as instalaes industriais so de propriedade do arrendador ou delas seja este legtimo possuidor; d- Arrendamento de extrao: este arrendamento para que o arrendatrio explora a extrao de espcimes florestais nativas (madeiras, palmitos), animais (pesca) ou agrcola (madeiras cultivadas como o eucalipto), que so de propriedade do arrendador; e- Arrendamento misto: quando o contrato de arrendamento abranger mais de uma das modalidades de explorao (agrcola e pecurio) ou o plantio de arroz e as instalaes de seu beneficiamento industrial. 2.1.2- Direitos do Arrendatrio Ao arrendatrio assegurado pelo Estatuto da Terra, uma proteo de lhe auspiciar um crescimento social e econmico. Os direitos do arrendatrio so: a preferncias na aquisio do imvel, em igualdade de condies com terceiros; irrenunciabilidade dos direitos garantidos por lei e indenizao pelas benfeitorias teis e necessrias, podendo permanecer no imvel e dele usufruir enquanto no for indenizado.Tambm so indenizveis as volupturias, desde que autorizados anteriormente pelo arrendador. 2.1.3- Deveres do Arrendatrio Os deveres do arrendatrio so: pagar pontualmente o valor do arrendamento as obrigaes trabalhistas e previdencirias; conservar o imvel, assim como o recebeu; preservar a fauna, a flora e os mananciais hdricos; manter o imvel livre de invases e turbaes e devolver os bens recebidos , assim como os recebeu e se houver animais, dever devolver no mesmo nmero, espcie e valor, conforme o Decreto n. 5.9566/66, artigo 43. 2.1.4- Prazos de Arrendamento a- O prazo mnimo legal para arrendamento pecurio para criao de gado de cinco anos, mas quando se tratar de engorda o prazo mnimo de trs anos; b- O prazo mnimo legal para arrendamento agrcola de trs anos; Se o prazo for indeterminado para o arrendamento pecurio e agrcola, o prazo dever ser de trs anos, conforme previso legal do Estatuto da Terra, sendo oportunizado ao arrendatrio a colheita, mas se o arrendatrio renunciar, por se tratar de direito pblico indisponvel, poder pleitear judicialmente o cumprimento da norma legal.

Em se tratando de prazo superior a dez anos, necessrio que o cnjuge do arrendador ou parceiro outorgante concorde. 2.1.5- Extino do Arrendamento. O arrendamento se extingue, conforme Decreto n. 56.566/66, art. 26: a- pelo trmino do prazo do contrato e do de sua renovao; b- pela retomada; c- pela aquisio de gleba arrendada, pelo arrendatrio; d- pelo distrato ou resciso do contrato; e- por motivo de fora maior, que impossibilite a execuo do contrato; f- por sentena judicial irrecorrvel; g- pela perda do imvel rural; h- pela desapropriao parcial ou total do imvel rural e i- por qualquer outra causa prevista na lei. 2.1.6- Subarrendamento Subarrendamento o contrato pela qual o arrendatrio transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigaes do seu contrato de arrendamento. 2.1.7- Partes no Contrato de Arrendamento a- Arrendador: o que cede ou aluga o imvel rural; b- Arrendatrio: a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe, que recebe o imvel rural ou o toma por aluguel. 2.2- PARCERIA RURAL o contrato agrrio celebrado entre o parceiro-outorgante (proprietrio ou usufruturio do bem), que cede ao parceiro-outorgado, por tempo determinado ou no, o uso especfico do imvel rural, incluindo ou no as benfeitorias, outros bens ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercido a explorao agrcola, pecuria, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista, e/ou lhe entregue animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extrao de matrias primas de origem animal, mediante partilha de riscos (caso fortuito ou fora maior) do empreendimento rural e dos frutos e produtos ou lucros havidos, conforme previso e percentuais da lei (art. 96, VI do Estatuto da Terra), no qual o parceirooutorgado que participar do empreendimento com a sua mo-de-obra em sentido amplo. comum o parceiro-outorgado participar com o conjunto familiar. 2.2.1- Espcies de Parceria Rural a- Parceria agrcola: quando o objeto da cesso for o uso do imvel rural, de parte ou partes do mesmo, com a finalidade de se exercer atividade de produo vegetal; b- Parceria pecuria: quando a finalidade da cesso forem de animais para cria, recria, invernagem ou engorda; c- Parceria agro-industrial: quando a finalidade da cesso for o uso do imvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou maquinaria e implementos com o objetivo de ser exercida atividade de transformao do produto agrcola, pecurio ou florestal; d- Parceria extrativa: quando a finalidade da cesso for o uso do imvel rural, de parte ou de partes do mesmo, e/ou animais de qualquer espcie com o objetivo de ser exercida atividade extrativa de produto agrcola, animal ou florestal e

e- Parceria mista: quando a finalidade da cesso abranger mais de uma das modalidades de parceria rural. 2.2.2- Prazos da Parceria Rural Os prazos so os mesmos previstos no contrato de arrendamento, porm, no h pagamento de arrendamento e sim diviso dos frutos. A diviso dos frutos obedecer as seguintes porcentagens a favor do parceiro outorgante: a- 10 %, quando ele concorrer s com a terra-nua; b- 20%, quando ele concorrer com a terra preparada e a moradia; c- 30%, caso concorra com o conjunto bsico de benfeitorias, constitudo especialmente de casa de moradia, galpes, banheiro para gado, cercas, valas ou currasis, conforme o caso; d- 50%, caso concorra com a terra preparada, a moradia, o conjunto bsico de benfeitorias acima referido e mais as mquinas e implementos agrcolas, sementes, animais de trao, e na parceria pecuria, com animais de cria em proporo superior a 50%, do nmero total de cabeas objeto de parceria e e- 75%, nas zonas de pecuria ultra-extensiva em que forem os animais de cria em proporo superior da 25%, do rebanho e onde se adotem a meao do leite e a comisso mnima de 5%, por animal vendido. O parceiro-outorgante pode cobrar do parceiro-outorgado pelo preo de custo o valor dos fertilizantes, vacinas, medicamentos e inseticidas fornecidos no percentual que corresponder participao deste. Se o parceiro-outorgado receber do parceiro-outorgante pagamento em dinheiro, fica descaracterizada a parceria agrcola, prevalecendo o trabalho rural, sujeitando-se assim, legislao trabalhista. 2.3- Publicidade da Parceria Rural aconselhvel fazer o contrato da parceria rural por escrito e que seja registrado no Ofcio Imobilirio do local do imvel, acompanhado do Certificado de Cadastro de Imvel Rural (CCIR), expedido pelo INCRA, comprovante de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) e da Certido Negativa do IBAMA, com a finalidade de que terceiros interessados no aleguem desconhecimento da avena e tampouco, boa-f. 2.4- Obrigaes da Parceria Rural O contraente que no cumprir suas obrigaes contratuais e legais, dever ser constitudo em mora, atravs de notificao judicial e extrajudicial, que se no for purgada no prazo, gerar resciso do contrato agrrio. Se a inadimplncia for do parceiro-outorgado ou arrendatrio, a ao que deve ser proposta o despejo (podendo o arrendatrio indicar as benfeitorias teis e necessrias feitas no imvel, quantificar os custos, indicar a valorizao do imvel, pedir indenizao por elas e reteno do imvel enquanto no for indenizado). Mas se a culpa for do parceirooutorgante ou arrendador, poder ser aforada ao de cumprimento de contrato ou resciso com perdas e danos. 2.5- Caractersticas da Parceria Rural a- diversidade de deveres e atribuies entre parceiro-outorgante e o parceiro-outorgado; b- participao por ambas as partes nos resultado e a partilha nos riscos (por caso fortuito e fora maior); c- semelhana situao de sociedade de capital e indstria;

d- finalidade econmica do contrato; e- bilateralidade do contrato, no sendo permitido a interveno de terceiro; f- intuito persona, no se transmitindo aos herdeiros e g- o administrador do empreendimento o parceiro-outorgante nas relaes com terceiros, salvo excees expressas no contrato. 3- BENFEITORIAS Consideram-se benfeitorias as obras executadas no imvel com a inteno de conserv-lo, melhor-lo ou embeleza-lo. As benfeitorias so tratadas de forma diferente pela lei. As benfeitorias necessrias introduzidas arrendatrio ou parceiro-outorgado, mesmo que no autorizadas pelo arrendador ou parceiro-outorgante, so indenizveis e do direito ao arrendatrio ou parceiro-outorgado, de reter o imvel at o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo arrendador ou parceiro-outorgante, salvo se do contrato constar renncia pelo arrendatrio ou parceiro-outorgado. , portanto necessrio que o arrendatrio ou parceiro-outorgado notifique o arrendador ou parceiro-outorgante antes de realizar a benfeitoria necessria, mas se este no autorizar, e as danificaes puderem comprometer o uso normal do imvel, poder o arrendatrio ou parceirooutorgado, mediante trs oramentos, notas ficais e recibos, para que em seguida, postular atravs de via judicial a compensao do valor gasto quando do pagamento do aluguel. As benfeitorias teis s sero indenizadas se houver prvia autorizao do arrendador ou parceiro-outorgante para que o arrendatrio ou parceiro-outorgado possa execut-las. Se autorizadas daro ao arrendatrio ou parceiro-outorgado o direito de reter o imvel at o recebimento dos valores comprovados. J as benfeitorias volupturias no do direito ao arrendatrio ou parceiro-outorgado de reter o imvel. 3.1- Tipos de benfeitorias Existem trs tipos de benfeitorias que podem ser feitas em um imvel rural, nos quais veremos agora: a- Benfeitoria necessria: so as benfeitorias que se destinam conservao do imvel rural ou que evitem que ele se deteriore. So exemplos deste tipo de benfeitoria o reparo de um telhado, infiltraes etc., pois conservam o imvel e evita sua deteriorao. b- Benfeitoria til: so obras que aumentam ou facilitam o uso do imvel. So exemplos deste tipo de benfeitoria a construo de uma garagem, a instalao de grades protetora etc., pois tornam o imvel rural mais confortvel e seguro ou ampliam a sua utilidade e c- Benfeitoria volupturia: so as obras que tornam o imvel mais bonito ou agradvel, ou seja, so de mero deleite ou recreio, no o aumentam nem facilita o uso do imvel rural, mesmo que seja de elevado valor. So exemplos s obras de jardinagem, decoraes etc. BIBLIOGRAFIA ASSIS, Jacy de. Ao Discricionria. Rio de janeiro:Forense, 1978 LARANJEIRA, Raymundo. Direito Agrrio. So Paulo:Ltr, 1984. MAIA, J. Mota. Estatuto da terra comentado. Rio de Janeiro:LLivraria Editora Ltda. 1967.

REALE, Miguel. O Sentido Social da Usucapio Especial. Braslia, 1982. ZENUN, Augusto Elias Jorge. O Direito Agrrio e sua Dinmica. So Paulo: Copola. 1997.

* Bacharel em direito pela Uni-Anhanguera- Centro Universitrio de Gois e Ps-Graduada em Direito Pblico e Direito Privado pela Faculdade Araguaia. Disponvel em: http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=1221