CODIGO CIVIL

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Definicin : Art. 1973 sigui los lineamientos del derecho Romano y define este acto as: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una concede el goce de una cosa o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Caractersticas del contrato de arrendamiento 1. 2. 3. 4. Es un contrato bilateral pues da origen a relaciones recprocas las cuales se sirven mutuamente de fundamento Es oneroso por cuanto procura o reporta utilidad para ambos contratantes Es conmutativo, por cuanto las prestaciones de las partes se tienen como equivalentes Es de tracto sucesivo pues las obligaciones nacidas del contrato no pueden cumplirse en un solo momento, ya que el arrendamiento supone una cierta duracin, durante la cual el arrendatario, usa y goza la casa 5. Es consensual por cuanto se perfecciona con el solo acuerdo de voluntades, en cuanto a la cosa y el precio 6. Excepcionalmente es solemne: dicha solemnidad tiene incidencia ante la expropiacin y a derechos que manan de otros contratos 7. Es un acto de administracin y no de disposicin, el contrato en ningn momento transmite la propiedad del bien dado en arrendamiento ELEMENTOS ESCENCIALES: El contrato de arrendamiento es consensual por excelencia, y sus elementos son: 1. LA COSA 2. EL PRECIO 3. EL CONSENTIMIENTO El Art.1974 son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso La cosa objeto de arrendamiento debe poderse usar sin que se consuma de lo que se deduce que las cosas consumibles no pueden ser objeto de arrendamiento Tampoco son susceptibles de arrendamiento el derecho de servidumbre que no se concibe separado del predio al que activamente se vincule Tampoco son las cosas comunes y bienes de uso pblico, el derecho alimentario y los estrictamente personales ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA : Segn el Art. 1974 se puede arrendar y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento, contra el arrendador en caso de eviccin El arrendamiento en cosa ajena ratificado por el dueo o titular de la posesin confiere al arrendatario los derechos de tal a la fecha del contrato RQUISITOS DE LA COSA ARRENDADA Que la cosa exista al tiempo del contrato de arrendamiento ya que si no existe el contrato es nulo por falta de objeto Que sea posible el goce de la cosa, ya que si es imposible de gozarse no cumple con el fin del arrendamiento

Que la cosa sea susceptible de arrendamiento es decir que no sea aquellas cosas que la ley prohbe arrendar EL PRECIO EN EL CONTRTO DE ARRENDAMIENTO Art. 1975 dice: El precio puede consistir ya en dinero, en frutos naturales de la cosa arrendada y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de frutos de cada cosecha. Llmese renta cuando se paga peridicamente. CARACTRISTICAS DEL PRECIO 1- Debe ser real, ya que si es ficticio el contrato de convierte en un contrato de comodato 2- Debe ser determinado, y la determinacin del predio debe hacerse por convencin de los contratantes. Sin embargo si no se determina el precio y el arrendatario entra a usar y a gozar de la cosa el precio lo debe establecer un perito y mediante procedimiento verbal El evento en que no se determine el precio y el arrendatario no haya entrado en el goce de la cosa el contrato de arrendamiento es inexistente 3- El precio debe ser justo o sea equivalente al goce de la cosa, en caso del que el precio sea injusto, el arrendatario puede ejercer la accin rescisoria por lesin enorme. Cuando el precio del contrato es irrisorio y el contrato de arrendamiento no consta por escrito dicho contrato se convierte en una verdadera situacin de hecho entre el arrendatario con relacin al inmueble, por tal razn se convierte el arrendatario en un verdadero poseedor ; evento que obliga al arrendador y al propietario a intentar la accin de dominio con reivindicatoria contra el poseedor OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR - ART.1982. 1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada 2. A mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada 3. A librar al arrendatario de toda turbacin el goce la cosa arrendada EXPLICACION La entrega de la cosa puede efectuar cualquiera de las formas a que se refiere el Art. 754 del C.C. permitindole al arrendatario la aprehensin de la cosa Mostrndosela Si es un bien inmueble construido entregndole las llaves y si es mueble entregndole las llaves del local en el que se guarde la cosa Comprometindose el arrendador a poner la cosa a disposicin del arrendatario en el lugar convenido

A. B. C. D.

Si el arrendador no cumple con la obligacin de entregar la cosa responde ante el arrendatario por los perjuicios que se le causen A. Si la cosa arrendada no existe en el momento de la celebracin del cont5rato hay inexistencia del mismo y debe responder ante el arrendatario B. Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en imposibilidad de entregar la cosa el arrendatario tendr derecho para que desista el contrato con indemnizacin de perjuicios salvo a la imposibilidad provenga de un caso mayor o un caso fortuito C. En caso de que se haya arrendado una misma cosa a 2 personas el arrendatario a quien se le haya entregado la cosa materialmente ser preferido sino al primero que haya firmado contrato

D. El arrendador que por hecho o culpa suya se haya constituido en mora de entregar la cosa arrendada, deber indemnizar al arrendatario El arrendador es obligado a tener la cosa arrendada durante todo el tiempo de duracin del contrato en estado de servir para el uso y goce del arrendatario Hay 3 clases de mejoras A. Mejoras necesarias : son aquellas indispensables para la conservacin de la cosa, esta clase de mejoras estn a cargo del arrendador B. Mejoras locativas : Son aquellas que tienen por fin reparar los deterioros de la cosas provenientes del uso de la cosa, estn a cargo del arrendatario C. Mejoras tiles suntuarias o voluptuarias : son aquellas que sin ser necesarias ni locativas sirven para aumentar el valor venal de la cosa, ser reconocida por el arrendador y puede ser exigida por el arrendatario siempre y cuando aquel haya autorizado expresamente. La tercera obligacin del arrendador consiste en librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa arrendada y lo contemplamos desde 2 puntos de vista. A. Los vicios redhibitorios de la cosa B. Que el arrendatario sea perturbado en el goce por hechos del arrendador o por hechos de terceros VICIOS REDHIBITORIOS : A. Que existan en el momento de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente a la celebracin B. Que afecten el uso o goce de la cosa bien sea total o parcial C. No haberlos manifestado el arrendador al arrendatario y no los haya podido detectar teniendo en cuenta su profesin u oficio Cuando el vicio el parcial, previa demanda por parte del arrendatario, ste optar por que se rebaje el precio o se d por terminado el contrato con indemnizacin de perjuicios La obligacin de saneamiento en el contrato de arrendamiento se refiere: A. Los actos de perturbacin provenientes del mismo arrendador se refiere el Art. 1986 diciendo: no podr sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan tumbarle o embarazarle el goce de ella. Sin embargo se permite al arrendador a hacer reparaciones. B. Los actos pueden provenir de perturbacin de terceros : Perturbaciones por vas de hecho : En estos casos es el arrendatario es quien debe promover la defensa por cuanto la perturbacin es ajena al contrato Perturbaciones por pretensiones de derecho : Estamos frente a casos de saneamiento por eviccin lo que supone que la pretensin del tercero ataca el derecho de la cosa arrendada. Bien sea parcial o totalmente en uno u otro caso el arrendatario debe poner conocimiento del arrendador la accin de terceros sobre la cosa arrendada para lo cual deber notificarle de la turbacin, en el caso que la accin se promueva contra el arrendatario con el fin de que el arrendador entre a defender el derecho de la cosa; si no lo hace o lo dilata culpablemente responde por los perjuicios que le cause al arrendador. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO: 1. Pagar el precio o renta convenida 2. Gozar la cosa segn los trminos o espritu del contrato 3. Conservar la cosa en el mismo estado que la recibi

4. Devolver la cosa al arrendador al vencimiento del contrato EXPLICACION

1. El arrendatario debe en contraprestacin al uso y goce de la cosa pagar el precio estipulado al arrendador en los trminos del contrato y en su totalidad. Si el contrato de arrendamiento es de bienes inmuebles urbanos se paga mensualmente y mes vencido; en los predios rsticos se paga por aos y anualidades vencidas y en los bienes muebles segn el caso y la costumbre por das, meses o aos. El precio del arrendamiento deber pagarse dentro de los 5 das primeros de cada mes, por cuanto el plazo es el punto de partida para la mora del arrendatario. 2. El goce de la cosa arrendada y su uso debe efectuarlo el arrendatario segn lo estipulado en el contrato, si ste no lo estipul el arrendatario debe darle a la cosa arrendada el goce y uso por destinacin natural de la cosa SUBARRIENDO Esta figura se presenta cuando el arrendatario cede a un tercero los derechos de gozar y usar la cosa de acuerdo en lo estipulado en el contrato, este uso y goce puede darse sobre la totalidad de la cosa o una parte de ella. El subarriendo debe ser autorizado expresamente por el arrendador y el arrendatario no se libera de sus obligaciones ante el arrendador por el hecho del subarriendo. Tampoco puede alegar la no responsabilidad por el incumplimiento del subarrendatario. Por otra parte la violacin de los trminos contractuales por parte de subarrendatario se entender como si fueren hechos por el arrendatario. CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Es una figura mediante la cual desaparece el primitivo arrendatario subsistiendo el contrato en cabeza de un tercero, que pasa a ocupar un lugar con todas las obligaciones y derechos. La cesin del derecho de arrendatario para su validez debe ser autorizada por el arrendador El arrendatario est en la obligacin de conservar la cosa en el mismo estado que la recibi. El arrendador tendr derecho a supervisar la cosa para constatar que el arrendatario est cumpliendo con su obligacin. En el caso de incumplimiento el arrendador tendr derecho a solicitar judicialmente la terminacin del contrato. Obligacin del arrendatario consiste en entregar o devolver la cosa al arrendador al vencimiento del trmino contractual. El llamado a requerimiento es el mimo desahucio que debe realizarse con una antelacin de tiempo igual al periodo que cubre el pago. DERECHO DE RETENCION PARA EL ARRENDADOR Y EL ARRENDATARIO El Art. 2000 del C.C. consagra el derecho de retencin el favor del arrendador. El derecho de retencin consiste en la facultad que tiene el arrendador de retener los frutos existentes en la cosa arrendada y todos los muebles y enseres que de propiedad del arrendatario se encuentren en la cosa con el fin de asegurar el pago de la renta insoluta y el monto de los daos y perjuicios que haya ocasionado el arrendatario. Este derecho por regla general se origina en la mora en el pago del arrendamiento.

El derecho a favor de retencin del arrendatario est consagrado en el Art.1995 del C.C. y se presenta en todos los casos en que el arrendador deba indemnizaciones al arrendatario proveniente de la realizacin por parte de este arrendatario de mejoras necesarias. EXPIRACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS ART. 2008 del C.C. Arrendamiento de cosas expira por las siguientes causas: 1. 2. 3. 4. Por destruccin total de la cosa arrendada Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo Por extincin del derecho del arrendador Por sentencia del juez o prefecto en los casos que la ley haya previsto

El tiempo de duracin del contrato puede ser determinado en el mismo, y en el caso de que los contratantes no lo hayan determinado podr determinarse como se dijo ; si es un bien inmueble urbano se entender que es de un ao si es rstico se entender que es de tres aos y si es de otros bienes muebles por el servicio especial de ellos o por la costumbre. EL DESAHUCIO Consiste en la notificacin que una de las partes le hace a la otra de que el contrato se da per terminado al vencimiento del trmino estipulado. Cuando no se fijado el trmino de duracin del contrato y este no es posible determinarlo, el desahucio puede provenir del arrendador o del arrendatario. El desahucio puede ser judicial o extrajudicial y en ambos casos se efectuar con una anticipacin igual al tiempo que regula los pagos. El arrendatario ser obligado a pagar la renta de todos los das que le falten para que termine aunque voluntariamente entregue la cosa antes del ltimo da del vencimiento

RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 2 figuras 1. la renovacin del contrato de arrendamiento de forma expresa: 2 formas a) dando por terminado el contrato y celebrando otro nuevo b) dejar vigente el anterior y se hace unas modificaciones 2. la renovacin o prorroga taxita del contrato de arrendaminto: 3 condiciones a) que el objeto del contrato de arrendamiento sea un bien inmueble b) que al vencimiento del termino contractual, el arrendatario siga con la tenencia de la cosa c) que el arrendatario le pague al arrendador un periodo subsiguiente de arrendamiento a la terminacin del contrato , pago que recibe el arrendatario con su beneplcito cuando se dan estas condiciones se entiende el contrato prorrogado por 3 meses en las mismas condiciones del contrato inicial REGLAS QUE SE APLICAN A LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS RUSTICOS Predio rustico: ubicado 100 mtrs despus de la ultima vivienda urbana y que se dedique a la agricultura, para que sea predio rustico debe de estar pegado a una porcin de campo. Competencia del juez: se mira la calidad del predio rural, juez civil del circuito

COMO SE DENOMAINAN LAS PARTES Arrendador: propietario del predio Arrendatario: colono o aparcero OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: 1. entregar el fundo 2. entregar con sealamiento de linderos, se libera de responsabilidad e; colono, cuando no se le entrega el predio con sealamiento de linderos Si la cabida fuere diferente a la estipulada, habr lugar al aumento o disminucin de la renta, o la rescisin del contrato aplicndose las normas que regulan el contrato de compraventa em ;ps predios que se venden por cabida OBLIGACIONES DEL COLONO 1. debe conservar el predio como un buen padre de familia: conservar el bien en buenas condiciones, no talar rboles, cuidar los nacimientos de agua 2. es obligado el colono a la conservacin de los rboles y bosques limitando el goce de ellos a los trminos estipulados 3. si el colono est facultado para cultivar, dicha facultad no comprende la tala de rboles, salvo que se haya autorizado expresamente para ello en el contrato 4. el colono es obligado a cuidar el fundo, para que no lo usurpen total o parcialmente e igualmente est obligado a dar aviso al arrendador o propietario siempre que se hayan estipulado en el contrato los linderos y la extensin del fundo Los semovientes que estn en el predio al momento del arrendamiento pertenece al colono o aparecero, salvo estipulacin en contrario Las cras de los semovientes, pertenecern al colono salvo estipulacin en contrario Para evitar el enriquecimiento ilcito del colono, el dia de la entrega del fundo deben aparecer los semovientes u/o cras con las descripciones propias que tenan a la iniciacin del contrato, si ya no existen los semovientes debe completar su valor con dinero o conseguir semovientes con las mismas calidades La corte lo ha ubicado como contrato de sociedades

CODIGO DE COMERCIO
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES Los vacios del cdigo de comercio se llenan con el cdigo civil. El contrato de arrendamiento debe entenderse como un elemento integrante de empresa ELEMENTOS DE LA EMPRESA a) orden inmaterial: signos, distintivos, nombre y razn social b) orden material: todo lo que lo compone y las mercancas. En este est subsumido el contrato de arrendamiento RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El empresario que a titulo de arrendamiento haya ocupado no menos de 2 aos consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendr derecho a la renovacin del contrato al vencimiento del mismo, se da prorroga automtica, se renueva x el mismo termino inicial Se renueva o se prorroga el contrato, cuando se ejerce la misma actividad inicial, salvo EXCEPCIONES: 1. cuando el arrendatario haya incumplido el contrato, en este caso no se da la renovacin

2. cuando el arrendador necesite los inmuebles para su propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario 3. cuando un inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la reconstruccin de una obra nueva En los casos 2 y 3 el desahucio se debe dar con 6 meses de antelacin a la terminacin del contrato de arrendamiento Predios rsticos, desahuciar con 1 ao de antelacin FAMA Y PRIMA COMERCIAL: se pacta entre arrendador y arrendatario, pago para que otra persona siga con el mismo negocio el cual tiene buena fama BUEN NOMBRE O FAMA: Acreditacin que se le da y se le tiene a un establecimiento de comercio REQUISITOS DE LA RENOVACION: 1. que el arrendatario lleve en el inmueble 2 o mas aos consecutivos ejerciendo actividades de comerciante 2. no presentarse ninguna excepcin Las diferencias sobre el arrendamiento deben decidirse por el procedimiento verbal con intervencin de peritos TERMINO DE LA RENOVACION: se presentara x un trmino igual al pactado en el contrato inicial DIFERENCIAS ENTRE RENOVACION Y PRORROGA RENOVACION: esta figura se presenta cuando las partes celebran un nuevo contrato de arrendamiento, que deja sin valor el contrato anterior PRORROGA: se presenta cuando el contrato de arrendamiento sigue vigente con todas las consecuencias y efectos bajo las mismas condiciones de duracin (termino inicial) y precio (con el reajuste convencional o legal) DERECHO DE PREFERENCIA: El arrendatario tendr derecho a que se le prefiera en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificacin, sin obligacin de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijar por peritos en caso de desacuerdo El propietario deber informar al comerciantes, por lo menos con 60 das de anticipacin, la fecha en que se pueda entregar los locales y este deber dar aviso a aquel con no menos de 30 das de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento INDEMNIZACIONES EN FAVOR DEL ARRENDATARIO POR LOS PERJUICIOS CAUSADOS: Cuando el arrendador o propietario se niegue a la renovacin del contrato aduciendo alguna causa justificada, se dar el pago de indemnizaciones a cargo del arrendador, por los perjuicios que le cause al arrendatario Se da pago de indemnizaciones cuando: a) 3 meses despus de entregado, no se da el uso indicado por el arrendador (remodelacin, uso etc..) b) si se vuelve a arrendar el local, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrolle actividades similares a los que tena el arrendador DIFERENCIAS ENTRE PROPIETARIO Y ARRENDADOR: PROPIETARIO: es el titular del derecho de dominio del inmueble dado en arrendamiento - Deriva su condicin del derecho real que tiene sobre el inmueble arrendado - Deber demostrar su calidad de titular del derecho de dominio

ARRENDADOR: puede ser el mismo propietario y en este caso si se confunden las calidades de propietario y arrendador en una misma persona - puede ser mandatario del propietario, un usufructuario del bien, un poseedor del mismo y aun una persona que no sea el propietario, ya que el arrendamiento de cosa ajena es vlida en nuestra legislacin - deriva su condicin de una relacin contractual - frente al contrato de arrendamiento, este deber demostrar su calidad de mandatario CESION: debe estar autorizada expresamente x el arrendador. La cesin del contrato de arrendamiento proviene de la enajenacin del establecimiento de comercio REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA ENAJENACION O VENTA DEL LOCAL 1. dar aviso a los acreedores por algn medio escrito 2. publicarlo en un diario de circulacin nacional local la venta del establecimiento de comercio para que se enteren los acreedores 3. si pasado 2 meses desde la publicacin no hay oposicin de los acreedores, la venta del establecimiento ser vlida SUBARRIENDO: est autorizado sin necesidad de autorizacin del arrendador hasta la mitad de los inmuebles, puede por lo tanto el arrendatario permitir el uso del local hasta la mitad del inmueble arrendado sin necesidad de autorizacin expresa o tacita del arrendador por mandato legal DECRETO 1943 DE 1956: procedimiento que debe realizar el arrendatario en caso de que el arrendador se constituya en mora de recibir la renta o precio mensual del arrendamiento en la forma estipulada en el contrato Art 1. Facultarse a los arrendatarios, para que en los casos que los arrendadores se nieguen al pago de los cnones, efecten los pagos mediante la consignacin de las respectivas sumas en las oficinas locales del lugar del inmueble, o en las oficinas bancarias, o en la caja agraria o en la tesorera municipal del lugar Art 2. La consignacin se har en favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago podr su valor a rdenes del beneficiario Art 3. Para que el pago tenga validez, se requerir que el arrendatario de aviso de la consignacin efectuada al arrendador mediante comunicacin portal o telegrfica dentro de un trmino no mayor de 5 das despus de la fecha de consignacin Art 4. Para los efectos judiciales, se considera que el pago de los cnones de arrendamiento la queda plenamente demostrado cuando el interesado muestre el recibo de la consignacin efectuada y la copia del envi por postal

LEY 820 DE 2003

CAPITULO I.DISPOSICIONES GENERALES. ARTCULO 1o. OBJETO. La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con funcin social. ARTCULO 2o. DEFINICIN. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios pblicos domiciliarios y todos los dems inherentes al goce del inmueble y a la satisfaccin de las necesidades propias de la habitacin en el mismo;

b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda u rbana, las partes podrn pactar la inclusin o no de servicios, cosas o usos adicionales. En ningn caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podr exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble. CAPITULO II. FORMALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA. ARTCULO 3o. FORMA DEL CONTRATO. El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos: a) Nombre e identificacin de los contratantes; b) Identificacin del inmueble objeto del contrato; c) Identificacin de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, as como de las zonas y los servicios compartidos con los dems ocupantes del inmueble; d) Precio y forma de pago; e) Relacin de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; f) Trmino de duracin del contrato; g) Designacin de la parte contratante a cuyo cargo est el pago de los servicios pblicos del inmueble objeto del contrato. ARTCULO 4o. CLASIFICACIN. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulacin al respecto: a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurdicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales; b) Mancomunado. Cuando dos o ms personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de l y se comprometen solidariamente al pago de su precio; c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de l con el arrendador o con otros arrendatarios; d) De pensin. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un trmino inferior a un (1) ao. En este caso, el contrato podr darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) das, sin indemnizacin alguna. PARGRAFO 1o. Entindese como parte de un inmueble, cualquier porcin del mismo que no sea independiente y que por s sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada. PARGRAFO 2o. El Gobierno Nacional reglamentar las condiciones particulares a las que debern sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artculo. ARTCULO 5o. TRMINO DEL CONTRATO. El trmino del contrato de arrendamiento ser el que acuerden las partes. A falta de estipulacin expresa, se entender por el trmino de un (1) ao. ARTCULO 6o. PRRROGA. El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entender prorrogado en iguales condiciones y por el mismo trmino inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley. CAPITULO III. OBLIGACIONES DE LAS PARTES. ARTCULO 7o. SOLIDARIDAD. Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitucin del inmueble y las obligaciones econmicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrn ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los trminos del inciso tercero del artculo 52 del Cdigo de Procedimiento Civil.

ARTCULO 8o. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. Son obligaciones del arrendador, las siguientes: 1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebracin del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposicin los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos. 2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato. 3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deber suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligacin deber ser satisfecha en el plazo mximo de diez (10) das contados a partir de la fecha de celebracin del contrato. 4. Cuando se trate de viviendas sometidas a rgimen de propiedad horizontal, el arrendador deber entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo. En el caso de vivienda compartida, el arrendador tiene adems, la obligacin de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y de sanidad las zonas o servicios de uso comn y de efectuar por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda; 5. Las dems obligaciones consagradas para los arrendadores en el Captulo II, Ttulo XXVI, Libro 4 del Cdigo Civil. PARGRAFO. El incumplimiento del numeral tercero del presente artculo ser sancionado, a peticin de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento. ARTCULO 9o. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Son obligaciones del arrendatario: 1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido. 2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daos o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la accin del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias. 3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, as como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato. 4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en proteccin de los derechos de todos los vecinos. En caso de vivienda compartida y de pensin, el arrendatario est obligado adems a cuidar las zonas y servicios de uso comn y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o, a la de sus dependientes, y 5. Las dems obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Captulo III, Ttulo XXVI, libro 4 del Cdigo Civil. ARTCULO 10. PROCEDIMIENTO DE PAGO POR CONSIGNACIN EXTRAJUDICIAL DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cuando el arrendador se rehse a recibir el pago en las condiciones y en el lugar acordados, se aplicarn las siguientes reglas: 1. El arrendatario deber cumplir su obligacin consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicacin del inmueble, dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes al vencimiento del plazo o perodo pactado en el contrato de arrendamiento. Cuando en el lugar de ubicacin del inmueble no exista entidad autorizada por el Gobierno Nacional, el pago se efectuar en el lugar ms cercano en donde exista dicha entidad, conservando la prelacin prevista por el Gobierno. 2. La consignacin se realizar a favor del arrendador o de la persona que legalmente lo represente, y la entidad que reciba el pago conservar el original del ttulo, cuyo valor quedar a disposicin del arrendador. 3. La entidad que reciba la consignacin deber expedir y entregar a quien la realice dos (2) duplicados del ttulo: uno con destino al arrendador y otro al arrendatario, lo cual deber estar indicado en cada duplicado. Al momento de efectuar la consignacin dejar constancia en el ttulo que se elabore la causa de la misma, as como tambin el nombre del arrendatario, la direccin precisa del inmueble que se ocupa y el nombre y direccin del arrendador o su representante, segn el caso.

4. El arrendatario deber dar aviso de la consignacin efectuada al arrendador o a su representante, segn el caso, mediante comunicacin remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del ttulo correspondiente, dentro de los cinco (5) siguientes a la consignacin. Una copia simple de la comunicacin y del duplicado ttulo deber ser cotejada y sellada por la empresa de servicio postal. El incumplimiento de esta obligacin por parte de la empresa de servicio postal dar lugar a las sanciones a que ellas se encuentren sometidas. 5. El incumplimiento de lo aqu previsto har incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento. 6. La entidad autorizada que haya recibido el pago, entregar al arrendador o a quien lo represente, el valor consignado previa presentacin del ttulo y de la respectiva identificacin. 7. Las consignaciones subsiguientes debern ser efectuadas dentro del plazo estipulado, mediante la consignacin de que trata este artculo o directamente al arrendador, a eleccin del arrendatario. ARTCULO 11. COMPROBACIN DEL PAGO. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estar obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la cuanta y el perodo al cual corresponde el pago. En caso de renuencia a expedir la constancia, el arrendatario podr solicitar la intervencin de la autoridad competente. ARTCULO 12. LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES. En todo contrato de arrendamiento de vivienda urbana, arrendadores, arrendatarios, codeudores y fiadores, debern indicar en el contrato, la direccin en donde recibirn las notificaciones judiciales y extrajudiciales relacionadas directa o indirectamente con el contrato de arrendamiento. La direccin suministrada conservar plena validez para todos los efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte del contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deber utilizar el servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo dispuesto en el artculo que regula el procedimiento de pago por consignacin extrajudicial. Los arrendadores debern informar el cambio de direccin a todos los arrendatarios, codeudores o fiadores, mientras que stos slo estn obligados a reportar el cambio a los arrendadores. Tampoco podr alegarse como nulidad el conocimiento que tenga la contraparte de cualquier otra direccin de habitacin o trabajo, diferente a la denunciada en el contrato. ARTCULO 13. OBLIGACIN GENERAL. En las viviendas compartidas y en las pensiones, ser de obligatorio cumplimiento para sus habitantes el reglamento que sobre mantenimiento, conservacin, uso y orden interno expida el gobierno nacional, y el de las normas complementarias que adopte la respectiva asociacin de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, as como los Cdigos de Polica. ARTCULO 14. EXIGIBILIDAD. Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes sern exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Cdigos Civil y de Procedimiento Civil. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios pblicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podr repetir lo pagado contra el arrendatario por la va ejecutiva mediante la presentacin de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestacin que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por l, la cual se entender prestada con la presentacin de la demanda. ARTCULO 15. REGLAS SOBRE LOS SERVICIOS PBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, a travs de contrato verbal o escrito, y el pago de los servicios pblicos corresponda al arrendatario, se deber proceder de la siguiente manera, con la finalidad de que el inmueble entregado a ttulo de arrendamiento no quede afecto al pago de los servicios pblicos domiciliarios: 1. Al momento de la celebracin del contrato, el arrendador podr exigir al arrendatario la prestacin de garantas o fianzas con el fin de garantizar a cada empresa prestadora de servicios pblicos domiciliarios el pago de las facturas correspondientes. La garanta o depsito, en ningn caso, podr exceder el valor de los servicios pblicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexin y al cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) perodos consecutivos de facturacin, de conformidad con lo establecido en el artculo 18 de la Ley 689 de 2001.

El cargo fijo por unidad de consumo se establecer por el promedio de los tres (3) ltimos perodos de facturacin, aumentado en un cincuenta por ciento (50%). 2. Prestadas las garantas o depsitos a favor de la respectiva empresa de servicios pblicos domiciliarios, el arrendador denunciar ante la respectiva empresa, la existencia del contrato de arrendamiento y remitir las garantas o depsitos constituidos. El arrendador no ser responsable y su inmueble dejar de estar afecto al pago de los servicios pblicos, a partir del vencimiento del perodo de facturacin correspondiente a aqul en el que se efecta la denuncia del contrato y se remitan las garantas o depsitos constituidos. 3. El arrendador podr abstenerse de cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento hasta tanto el arrendatario no le haga entrega de las garantas o fianzas constituidas. El arrendador podr dar por terminado de pleno derecho el contrato de arrendamiento, si el arrendatario no cumple con esta obligacin dentro de un plazo de quince (15) das hbiles contados a partir de la fecha de celebracin del contrato. 4. Una vez notificada la empresa y acaecido el vencimiento del perodo de facturacin, la responsabilidad sobre el pago de los servicios pblicos recaer nica y exclusivamente en el arrendatario. En caso de no pago, la empresa de servicios pblicos domiciliarios podr hacer exigibles las garantas o depsitos constituidos, y si stas no fueren suficientes, podr ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario. 5. En cualquier momento de ejecucin del contrato de arrendamiento o a la terminacin del mismo, el arrendador, propietario, arrendatario o poseedor del inmueble podr solicitar a la empresa de servicios pblicos domiciliarios, la reconexin de los servicios en el evento en que hayan sido suspendidos. A partir de este momento, quien lo solicite asumir la obligacin de pagar el servicio y el inmueble quedar afecto para tales fines, en el caso que lo solicite el arrendador o propietario. La existencia de facturas no canceladas por la prestacin de servicios pblicos durante el trmino de denuncio del contrato de arrendamiento, no podrn, en ningn caso, ser motivo para que la empresa se niegue a la reconexin, cuando dicha reconexin sea solicitada en los trminos del inciso anterior. 6. Cuando las empresas de servicios pblicos domiciliarios instalen un nuevo servicio a un inmueble, el valor del mismo ser responsabilidad exclusiva de quin solicite el servicio. Para garantizar su pago, la empresa de servicios pblicos podr exigir directamente las garantas previstas en este artculo, a menos que el solicitante sea el mismo propietario o poseedor del inmueble, evento en el cual el inmueble quedar afecto al pago. En este caso, la empresa de servicios pblicos determinar la cuanta y la forma de dichas garantas o depsitos de conformidad con la reglamentacin expedida en los trminos del pargrafo 1 de este artculo. PARGRAFO 1o. Dentro de los tres (3) meses siguientes a la promulgacin de la presente ley, el Gobierno Nacional reglamentar lo relacionado con los formatos para la denuncia del arriendo y su terminacin, la prestacin de garantas o depsitos, el procedimiento correspondiente y las sanciones por el incumplimiento de lo establecido en este artculo. PARGRAFO 2o. La Superintendencia de Servicios Pblicos Domiciliarios velar por el cumplimiento de lo anterior. PARGRAFO 3o. Las reglas sobre los servicios pblicos establecidas en este artculo entrarn en vigencia en el trmino de un (1) ao, contado a partir de la promulgacin de la presente ley, con el fin de que las empresas prestadoras de los servicios pblicos domiciliarios realicen los ajustes de carcter tcnico y las inversiones a que hubiere lugar. CAPITULO IV. PROHIBICIN DE GARANTAS Y DEPSITOS. ARTCULO 16. PROHIBICIN DE DEPSITOS Y CAUCIONES REALES. En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrn exigir depsitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. Tales garantas tampoco podrn estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato de arrendamiento, o sustituirse por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior. CAPITULO V. SUBARRIENDO Y CESIN DEL CONTRATO. ARTCULO 17. SUBARRIENDO Y CESIN. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorizacin expresa del arrendador. En caso de contravencin, el arrendador podr dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedar sin efectos, situaciones stas que se comunicarn por escrito al arrendatario.

PARGRAFO. En caso de proceso judicial, cuando medie autorizacin expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podr ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los trminos del inciso tercero del artculo 52 del Cdigo de Procedimiento Civil. Cuando exista cesin autorizada expresamente por el arrendador, la restitucin y dems obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario. Cuando la cesin del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no ser considerado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial. CAPITULO VI. RENTA DE ARRENDAMIENTO. ARTCULO 18. RENTA DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del arrendamiento ser fijado por las partes en moneda legal pero no podr exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de l que se d en arriendo. La estimacin comercial para efectos del presente artculo no podr exceder el equivalente a dos (2) veces el avalo catastral vigente. ARTCULO 19. FIJACIN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. El precio mensual del canon estipulado por las partes, puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera, pagndose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contrada la obligacin, salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. ARTCULO 20. REAJUSTE DEL CANON DE ARRENDAMIENTO. Cada doce (12) meses de ejecucin del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podr incrementar el canon hasta en una proporcin que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el ndice de precios al consumidor en el ao calendario inmediatamente anterior a aqul en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artculo 18 de la presente ley. El arrendador que opte por incrementar el canon de arrendamiento, deber informarle al arrendatario el monto del incremento y la fecha en que se har efectivo, a travs del servicio postal autorizado o mediante el mecanismo de notificacin personal expresamente establecido en el contrato, so pena de ser inoponible al arrendatario. El pago por parte del arrendatario de un reajuste del canon, no le dar derecho a solicitar el reintegro, alegando la falta de la comunicacin. CAPITULO VII. TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ARTCULO 21. TERMINACIN POR MUTUO ACUERDO. Las partes, en cualquier tiempo, y de comn acuerdo podrn dar por terminado el contrato de vivienda urbana. ARTCULO 22. TERMINACIN POR PARTE DEL ARRENDADOR. Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminacin del contrato, las siguientes: 1. La no cancelacin por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del trmino estipulado en el contrato. 2. La no cancelacin de los servicios pblicos, que cause la desconexin o prdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario. 3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesin del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinacin del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorizacin del arrendador. 4. La incursin reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinacin del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravencin, debidamente comprobados ante la autoridad policiva. 5. La realizacin de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorizacin del arrendador o la destruccin total o parcial del inmueble o rea arrendada por parte del arrendatario. 6. La violacin por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese rgimen. 7. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prrrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a travs del servicio postal autorizado, con una antelacin no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnizacin equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estar obligado a restituir el inmueble.

8. El arrendador podr dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del trmino inicial o de sus prrrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitucin, previo aviso escrito al arrendatario a travs del servicio postal autorizado con una antelacin no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitacin, por un trmino no menor de un (1) ao; b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construccin, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparacin; c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa; d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mnimo cuatro (4) aos de ejecucin. El arrendador deber indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento. Cuando se trate de las causales previstas en los literales a), b) y c), el arrendador acompaar al aviso escrito la constancia de haber constituido una caucin en dinero, bancaria u otorgada por compaa de seguros legalmente reconocida, constituida a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis (6) meses del precio del arrendamiento vigente, para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los seis (6) meses siguientes a la fecha de la restitucin. Cuando se trate de la causal prevista en el literal d), el pago de la indemnizacin se realizar mediante el mismo procedimiento establecido en el artculo 23 de esta ley. De no mediar constancia por escrito del preaviso, el contrato de arrendamiento se entender renovado automticamente por un trmino igual al inicialmente pactado. ARTCULO 23. REQUISITOS PARA LA TERMINACIN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artculo anterior, deber cumplir con los siguientes requisitos: a) Comunicar a travs del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelacin all prevista, indicando la fecha para la terminacin del contrato y, manifestando que se pagar la indemnizacin de ley; b) Consignar a favor del arrendatario y a rdenes de la autoridad competente, la indemnizacin de que trata el artculo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha sealada para la terminacin unilateral del contrato. La consignacin se efectuar en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegar copia del ttulo respectivo cl arrendatario o le enviar comunicacin en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma. El valor de la indemnizacin se har con base en la renta vigente a la fecha del preaviso; c) Al momento de efectuar la consignacin se dejar constancia en los respectivos ttulos de las causas de la misma como tambin el nombre y direccin precisa del arrendatario o su representante; d) Si el arrendatario cumple con la obligacin de entregar el inmueble en la fecha sealada, recibir el pago de la indemnizacin, de conformidad con la autorizacin que expida la autoridad competente. PARGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendr derecho a que se le devuelva la indemnizacin consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitucin del inmueble. PARGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptacin del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podr solicitar a la autoridad competente, la autorizacin para la devolucin de la suma consignada.