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AGENTS IMMOBILIERS

I. - REGLEMENTATION Cadre gnral Il est fix par les textes suivants : 1. Loi n70-9 du 2 janvier 1970 rglementant les conditions d'exercice des activits relatives certaines oprations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Elle dtermine les personnes, les biens, les types dactivits, les exceptions, les conditions gnrales, lautorit de contrle, les condamnations et incapacits, les sanctions. Elle ne concerne que les oprations sur biens d'autrui (articles 1 8) : achat, vente, change, location, sous-location, saisonnire, nu, meubl, d'immeubles btis ou non btis ; achat, vente, location-grance de fonds de commerce ; cession de cheptel mort ou vif ; souscription, achat, vente d'actions, de parts de socits immobilires ; achat, vente de parts sociales non ngociables (actif social dimmeuble, fonds commerce ; gestion immobilire Les principales conditions dexercice et daccs la profession, rglemente par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, modifie par lordonnance du 1er juillet 2004 relative lentremise et la gestion des immeubles et fonds de commerce et, par les dcrets du 21 octobre 2005 et du 15 avril 2008, sont :

limmatriculation au registre du commerce et des socits en tant quagent immobilier, l'affiliation un organisme professionnel de garantie financire obligatoire, condition ncessaire pour exercer la profession, sauf en cas de dclaration de nonmanipulation de fonds, la souscription une assurance de responsabilit professionnelle de faon protger la clientle en cas de remise de fonds, lobtention dune carte professionnelle par la prfecture du lieu dimplantation du sige de son tablissement, sans laquelle lexercice de lactivit dentremise est interdit.

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Dcret n72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 rglementant les conditions d'exercice des activits relatives certaines oprations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

Les professions immobilires qui couvrent, au sens de la rglementation, les activits en transactions sur immeubles et fonds de commerce, en gestion immobilire, ainsi que celles de marchands de listes, prestations touristiques ou prestations de services, sont rglementes. /

Le dcret fixe les conditions daptitude, de garantie financire, dassurance responsabilit civile professionnelle, les documents dtenir par les professionnels (Registres-rpertoires et reus), louverture dun compte squestre, la conclusion dun mandat, la validit de la carte professionnelle, les oprations de contrle de ladministration. II. OBLIGATION DE DETENTION DUNE CARTE PROFESSIONNELLE DAGENT IMMOBILIER Lagent immobilier est un intermdiaire qui, moyennant une commission calcule sur le montant de la transaction, se charge de dcouvrir pour autrui le contractant une proposition de vente, dachat ou de location, dun bien immobilier. Il agit sur mandat de son client. Le mandataire en vente de fonds de commerce est aussi un professionnel de limmobilier : il sentremet dans les ventes de fonds de commerce et est appel se constituer squestr du montant du prix servant garantir les oppositions ventuelles. Lexercice de la profession dagent immobilier et de mandataire en vente de fonds de commerce est subordonn la dlivrance dune carte professionnelle, par le prfet du dpartement du lieu du sige social de ltablissement ( Paris le Prfet de police). Exclusions : ne sont pas soumis l'obligation de dtention d'une carte professionnelle dans le cadre de leur activit : les promoteurs immobiliers, les marchands de biens, le propritaire en indivision, les reprsentants lgaux ou conventionnels (conjoints, tuteurs, socits d'attribution sous certaines conditions), les professions juridiques ou judiciaires (huissier de justice, notaire et avocat), le gomtre expert, l'architecte, les agences de voyages (pour la vente en multiproprit et les locations saisonnires ou meubls), le secteur locatif dpendant de l'tat ou destin du logement social.

III. CONDITIONS DOBTENTION DE LA CARTE PROFESSIONNELLE DAGENT IMMOBILIER Il faut : 1) Justifier d'une aptitude professionnelle Il sagit doprer une slection dans ladmission la profession en retenant comme critre soit un titre sanctionnant des tudes soit un certain nombre dannes de pratique, soit une formule mixte panachant un diplme assorti dune dure dexprience. Lintress doit prsenter les pices justificatives suivantes en original accompagnes dune pice didentit : soit un diplme dlivr par l'Etat ou au nom de l'Etat, d'un niveau gal ou suprieur 3 annes d'tudes aprs le baccalaurat dans les domaines juridique, conomique et/ou commercial ; /
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soit un diplme ou un titre inscrit au Rpertoire National des Certifications Professionnelles d'un niveau quivalent (niveau II) et sanctionnant des tudes de mme nature qu'au premier point ; soit le brevet de technicien suprieur Professions immobilires ; soit un diplme de l'Institut d'Etudes Economiques et Juridiques appliques la Construction et l'Habitation ; soit un baccalaurat, soit un diplme ou un titre inscrit au Rpertoire National des Certifications Professionnelles d'un niveau quivalent au baccalaurat (niveau IV) et sanctionnant des tudes juridiques, conomiques ou commerciales accompagn de la justification de 3 annes d'emploi temps complet par activit (donc 6 ans au total pour les deux activits transaction et gestion ) chez un titulaire des cartes professionnelles sollicites ; soit la justification de 10 annes d'emploi temps complet par activit (donc 20 ans au total pour les deux activits transaction et gestion ) chez un titulaire des cartes professionnelles ; soit la justification de 4 annes d'emploi temps complet par activit en tant que cadre (donc 8 ans au total pour les deux activits transaction et gestion ) chez un titulaire des cartes professionnelles sollicites ; soit la justification de 4 annes temps complet dun emploi public de catgorie A dans une activit se rattachant aux transactions immobilires ou la gestion immobilire ; 2) Justifier d'une garantie financire a) Une attestation de garantie financire pour lanne en cours en original suffisante permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'il dtient. Cette garantie dlivre : soit par une entreprise dassurance spcialement agre par lAutorit de contrle prudentiel (services de la Banque de France). Adresse du site internet de: http://www.acp.banque-france.fr/agrements-et-autorisations/procedures-secteurassurance/agrement-administratif.html. soit par un tablissement de crdit ou par tout tablissement autoris effectuer des oprations de banque au sens de larticle L. 518-1 du code montaire et financier.

doit rsulter dun engagement crit fourni dans les conditions prvues l'article 37, sous rserve des dispositions du 4 du prsent article (une par activit) ; dans ce cas, le demandeur ne produit, au titre des activits concernes par la dclaration sur l'honneur, l'attestation de garantie financire mentionne au 2 que lorsqu'il a choisi d'en souscrire une b) Depuis le passage de la monnaie en euros (ordonnance n 2000-916 du 19 septembre 2000 portant adaptation de la valeur en euros de certains montants exprims en francs dans les textes lgislatifs et de son dcret dapplication n 2001-373 du 27 avril 2001) le montant de la garantie doit tre au moins de 110 000 euros (article 30 du dcret du 20 juillet 1972). Cependant, il peut tre rduit 30 000 euros (article 32 du dcret du 20 juillet 1972) les deux premires annes dexercice ou si l'agent indique qu'il ne recevra aucun fonds ou valeur (la garantie financire nest pas obligatoire pour les personnes ne maniant pas de fonds. Dans ce cas, il convient dtablir la dclaration suivante : jatteste sur lhonneur ne recevoir ni dtenir, directement ou indirectement, loccasion de tout ou partie des activits pour lesquelles la carte est demande, dautres fonds, effets ou valeurs que ceux reprsentatifs de ma rmunration ou de ma commission ). Cette mention de non-dtention de fonds est reporte sur la carte du professionnel dlivre par la prfecture. 3) Justifier d'une couverture dassurance de responsabilit civile professionnelle a) Lassurance de responsabilit civile professionnelle est obligatoire, aussi lagent immobilier qui sollicite la carte professionnelle doit fournir la preuve quil la souscrite : /
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une attestation dassurance de responsabilit civile professionnelle pour lanne en cours en original (une par activit) contre les consquences pcuniaires de la responsabilit civile professionnelle dlivre conformment aux dispositions de l'article 49 (alina 2) auprs dune socit dassurance ou dun assureur agrs. Cette assurance est destine couvrir les risques financiers rsultant des fautes professionnelles commises par lui ou lun de ses salaris dans le cadre de son activit. les statuts en original (pour les personnes morales : joindre galement la photocopie de la pice didentit des associs dtenant au moins 25% des parts ou des droits de vote) ; un extrait dimmatriculation au registre du commerce et des socits datant de moins dun mois (Kbis) en original de couleur bleue. L'activit d'agent immobilier tant commerciale, le demandeur de la carte professionnelle doit justifier de son inscription au registre du commerce et des socits. si perception de fonds, une attestation dlivre par un tablissement de crdit douverture de compte en original Modles dattestation de compte squestre (format PDF - 29,48 ko) (article 55 du dcret du 20 juillet 1972). un formulaire CERFA n11555*03 (format PDF - 49,87 ko) tlchargeable dans lencart formulaires sur le site Internet www.service-public.fr. b) Lors de tout changement intervenu aprs lmission de la carte (changement de sige social, de reprsentant lgal, de forme juridique, de raison sociale, de garantie financire ou de responsabilit civile professionnelle) lagent immobilier doit en informer les services de la prfecture. IV. ACTIVITE 1) Exercice de lactivit a) Dans le cadre de l'exercice de son activit, l'agent immobilier doit tenir jour : un registre-rpertoire qui recense tous les versements effectus au titulaire de la carte (commissions comprises) ; un registre de tous les mandats qu'il reoit. b) Ces registres peuvent tre tenus et conservs sous forme lectronique. c) Par ailleurs, le professionnel doit remettre un reu et en conserver un double pour toutes les sommes qu'il peroit. 2) Obligations a) L'agent immobilier doit faire figurer sur tous ses documents commerciaux et autres correspondances : le numro et le lieu de dlivrance de sa carte professionnelle ; le nom et l'adresse de l'entreprise, ainsi que l'activit exerce ; le nom et l'adresse du garant (ou la mention de non-maniement de fonds et absence de garantie). b) Il doit, en outre, afficher dans ses locaux le numro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie et le nom de son garant ainsi que le montant de ses commissions. /
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c) L'agent immobilier ne peut procder la transaction que s'il est muni d'un mandat crit dont l'original est remis au client (article 72 du dcret du 20 juillet 1972). d) A dfaut, le professionnel ne peut percevoir de rmunration quelle qu'en soit sa nature. La convention ainsi passe doit prciser : les caractristiques du bien immobilier recherch par le client ; la dure du mandat ; le montant de la rmunration de l'agent ; une autorisation prcise de s'engager pour une opration dtermine le cas chant (article 78 du dcret du 20 juillet 1972 : Lorsqu'un la mention d'une clause pnale ; la mention d'une clause d'exclusivit. mandat est assorti d'une clause d'exclusivit ou d'une clause pnale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, mme si l'opration est conue sans les soins de l'intermdiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle rsulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a t remis au mandant. Cette clause est mentionne en caractres trs apparents). 3) Sanctions en cas de non-respect de la rglementation a) Le non-respect de la rglementation applicable la profession d'agent immobilier est passible de l'une des peines prvues aux articles 14 18 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970. b) Est puni de six mois d'emprisonnement et de 7 500 euros d'amende (article 14 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970), le fait : a) De se livrer ou prter son concours, d'une manire habituelle, mme titre accessoire, des oprations vises l'article 1er sans tre titulaire de la carte institue par l'article 3 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 ou aprs l'avoir restitue ou en ayant omis de la restituer aprs injonction de l'autorit administrative comptente ; b) Pour toute personne qui assume la direction d'un tablissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau, de n'avoir pas effectu la dclaration pralable d'activit prvue au dixime alina de l'article 3 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970 ; c) Pour toute personne qui exerce les fonctions de reprsentant lgal ou statutaire d'une personne morale, de se livrer ou de prter son concours, mme titre accessoire, d'une manire habituelle des oprations vises l'article 1er sans remplir ou en ayant cess de remplir les conditions prvues aux 1 et 4 de l'article 3 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970. Est puni des mmes peines le fait de ngocier, s'entremettre ou prendre des engagements pour le compte du titulaire d'une carte professionnelle, sans y avoir t habilit dans les conditions de l'article 4 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970.

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