Vous êtes sur la page 1sur 71

TEMA 1 . EL DERECHO REAL. 1. SENTIDO Y SIGNIFICACION DEL DERCHO DE COSAS.

El derecho de cosas se encarga principalmente del goce y de la atribucin de los bienes. Se trata de decidir quin tiene la facultad en materia de explotacin de recursos. Hay una serie de recursos que se atribuyen al estado y para cuyo uso o explotacin ser necesario una autorizacin administrativa. Hay otros cuya utilidad o explotacin se conf!a a los propios particulares. Se reconoce la propiedad privada dentro del mbito posible es decir sin atribuir determinados recursos a los particulares que puedan conceder poderes de decisin peligrosos para el inters general. Esto significa que la atribucin de los bienes a los particulares implica siempre un cierto grado de dependencia con el inters general no hay una absoluta traslacin de poder al particular sino que su actuacin est sometida a ciertos controles. "entro del mbito en que se produce la atribucin de los bienes a los ciudadanos los poderes p#blicos no podrn privar de los bienes y derechos a los particulares sino por causa $ustificada de utilidad p#blica o inters social mediante la correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto en la ley. En conclusin salvo determinados bienes que por imperativo constitucional o por mandato legal estn sustra!dos a los particulares y quedan atribuidos al estado el principio ms importante del derecho de cosas es el derecho de propiedad privada de los bienes. 2. DIFERENCIA ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRDITO. Es importante saber diferenciar el derecho real del derecho de crdito pues ya que se trata de derechos diferentes y aunque estn muy relacionados no se regulan del mismo modo. %a distincin procede de los glosadores quienes lo construyeron probablemente de la idea romana de actio in rem distinta y separada de la actio in personam& ya que el concepto de derecho real y el de derecho de crdito no fueron conocidos en el derecho romano. El derecho real se caracteriza principalmente' ( )iene por ob$eto una cosa determinada. ( *o es un derecho que se puede utilizar frente a una determinada persona sino que se trata de un derecho absoluto es decir su$eto a todos a travs de un deber general de respetar la posicin y la actuacin del titular del derecho. ( El titular del derecho real no necesita la cooperacin de persona alguna para obtener los rendimientos o utilidades que produzca la cosa ob$eto del derecho. El derecho de crdito' ( )iene por ob$eto la conducta o comportamiento de una o varias personas. ( Es un derecho que #nicamente se puede utilizar frente a la persona que ha quedado obligada mediante el contrato. ( El titular del derecho de crdito necesita la cooperacin de la otra parte con la que se celebra el acuerdo para obtener los intereses deseados.

Esta distincin tradicional fue sometida a debate pues se se+al que no se puede decir que exista una relacin $ur!dica entre una persona y una cosa la relacin se produce siempre entre personas. Esto dio lugar a la teor!a obligacionista seg#n la cual la diferencia entre derechos reales y derechos de crdito se produce con respecto a la extensin del deber' en los casos de los derechos reales se produce un deber universal por eso podemos decir que tiene eficacia erga omnes. %os derechos de crdito encuentran su v!a de realizacin a travs de la conducta de las personas su$etas a la relacin& no obstante esta teor!a ha sido criticada. a, En principio los derechos reales generan una situacin de poder que debe ser respetada por todos no obstante no ocurre lo mismo con los derechos reales limitados. b, %a proteccin que se otorga al derecho real presenta caracteres espec!ficos& en caso de colisin de derechos reales ser preferente uno sobre el otro de modo que prevalece alguno de ellos. 3. ORGANIZACIN Y DISCIPLINA DE LOS DERECHOS REALES. El campo de los derechos reales es el problema de la atribucin de bienes. -na relacin que permite obtener las utilidades de un bien y que rige una nota de permanencia se denomina d. real. -na relacin que implica la colaboracin temporal de otra u otras personas cuyo comportamiento nos producir utilidad se denominar d. de crdito. "ebemos tener en cuenta que la colaboracin es necesaria para que los bienes entren o salgan de nuestro patrimonio de tal modo que se parte de un derecho real /0 tiene una casa que me interesa, y a travs de un derecho de crdito /la compraventa, se llega a otro derecho real /la adquisicin de la propiedad,. )ambin podr!a darse el caso de figuras intermedias es decir que no sepamos si nos encontramos ante un derecho real o un derecho de crdito. Es por e$emplo el caso del arrendamiento. 0lgunos arrendamientos /d. de crdito, pueden llegar al registro& por lo que tendrn efectos reales sin ser un d. real. Se trata de derechos reales in faciendo. 1on esto observamos que hay situaciones en las cuales un d. de crdito sin de$ar de serlo tiene trascendencia real. 2or el contrario tambin puede darse el caso de que un derecho real tenga contenido obligacional como son las cargas reales. Se trata de obligaciones propter rem. 2or e$emplo una finca con censo. Esta propiedad est gravada con un censo por ello el censualista /d. real, podr exigir el pago correspondientes al censatario como si se tratase de un arrendamiento. 2odemos decir que en este caso el censualista ostentara un derecho real con contenido obligacional. 1lasificacin de los derechos reales' ".s reales provisionales' El provisionalmente. E$. 2osesin. titular ostenta un derecho pero slo

".s firmes' El derecho se e$erce de forma indefinida a no ser que el titular quiera transmitirlo E$. propiedad. %os d.s firmes se pueden e$ercer total o parcialmente' ( 2leno' El titular lo puede todo. 2ropiedad. ( )endencialmente pleno' Hace referencia a la propiedad agravada. E$ hipoteca usufructo. ( *o pleno' Se dar una situacin de comunidad. 1opropiedad. %os derechos reales no plenos confieren un mbito de poder ms reducido sobre la cosa no se le concede el poder absoluto sobre el bien. Existen cuatro tipos de derechos firmes no plenos' "e disfrute. ". usufructo ". uso ". habitacin. "e disfrute de cosa a$ena. 0rrendamiento. "e adquisicin preferente. "e adquisicin preferente. "e garant!a. Hipoteca. "erechos t!picos y at!picos' )!picos' Son aquellos recogidos en el 34. 0t!picos' Son aquellos no recogidos en el 34.

5especto a esto existe un problema que consiste en entender si es posible o no crear derechos reales at!picos. Se discute si en el d. espa+ol se rige un numero abierto o un numero cerrado en materia de derecho sobre las cosas. Existen dos posiciones respecto a este tema. ( )esis de la libertad' %os particulares pueden crear un nuevo tipo de ". real distintos de los establecidos en el 11 o en las leyes especiales. ( )esis del n#mero cerrado' 1onsidera que no hay ms derechos reales que los que estn previstos en el 11 o en las leyes especiales.

TEMA 2: ESTRUCTURA Y CONTENIDO DE LA RELACION JURDICO-REAL. Se trata de relaciones $ur!dicas que presentan una estructura determinada. Hay unos su$etos un ob$eto y un contenido. 1. LOS SUJETOS EN LA RELACIN JURDICO-REAL. Deter !"#$!%" &e' ()*et+,

%os derechos reales constituyen relaciones $ur!dicas que se dan entre personas eso quiere decir que la relacin $ur!dico real necesariamente se tiene que dar entre personas. %as relaciones $ur!dico reales son relaciones $ur!dicas en las que el su$eto de la relacin aparece bien como titular de un ". sub$etivo sobre cosas que son las llamadas relaciones de propiedad o bien como su$eto activo de un poder de dominacin sobre las cosas que puede no estar respaldado por un ". puede no tener una titularidad sobre la cosa sino simplemente posee un poder efectivo sobre la misma que vamos a llamar relaciones de posesin. 0 diferencia de lo que ocurre en las relaciones obligatorias las relaciones $ur!dico reales no siempre conecta entre s! a personas determinadas por e$.' a.( En la relacin real de propiedad no hay nadie individualmente conectado con el titular sino que simplemente implica un deber general de respetar y de abstencin de los dems en la posicin del titular que es una simple manifestacin del deber de no causar da+o a otro. b.( Sin embargo en otros derechos reales& limitados de disfrute /por e$. el usufructo, s! que aparecen su$etos espec!ficamente relacionados con el titular del ". real pues aparece un su$eto pasivo especialmente determinado que es propietario del bien sobre el cual recae el ". real limitado. c.( 6inalmente en los derechos reales de garant!a /por e$. la hipoteca, se e$ercen y se cumplen en el marco de una relacin obligatoria entre su$etos determinados es decir las posiciones sub$etivas se definen y se e$ercen en el seno de una relacin obligatoria establecida entre su$etos determinados. C#-#$!&#&,

2ueden ser titulares de derechos reales' las personas f!sicas tengan o no capacidad de obrar y las personas $ur!dicas aunque con determinadas limitaciones. El estado y las 1100 tambin pueden ser titulares de d.. P')r#'!&#& &e ()*et+(,

Hablamos de pluralidad de su$etos para referirnos a la concurrencia de varias personas en la titularidad de un derecho real. 2uede producirse de forma voluntaria o accidental. Esto produce la mancomunidad o en el caso de la propiedad la copropiedad. 1uando la concurrencia es voluntaria se origina en funcin de lo que las partes han convenido cuando es incidental la composicin puede derivar del t!tulo de la composicin. Histricamente han sido dos los tipos de cotitularidad en los derechos reales se les denomina'

( (

1omunidad romana o por cuotas' Se recoge en los art 789 y ss 11 no solamente para los supuestos de copropiedad sino para todos los casos de cotitularidad de derechos reales. 1omunidad en mano com#n o germnica' *o hay cuota o si la hay no significa medida de derecho. *o hay derecho a pedir la disolucin ni a disponer de una parte por separado.

2. EL O.JETO DE LA RELACION JURDICO-REAL a, %os bienes como ob$eto de la relacin $ur!dico(real. %a relacin $ur!dico real que es siempre una relacin entre personas es una relacin que se proyecta siempre sobre cosas. 2or lo que viene siempre constituido por cosas. Esas cosas pueden ser realidades del mundo exterior como una finca rustica un piso:pero tambin puede ser ob$eto de una relacin $ur!dico real /tambin puede ser cosa en sentido $ur!dico, una obra del ingenio es decir bienes inmateriales como por e$. una creacin intelectual un patente marca obra literaria etc. En ocasiones el ob$eto de una relacin $ur!dico real puede venir constituido no por una cosa sino por una pluralidad de ellas pero consideradas como una unidad por e$. una biblioteca. )ambin podemos encontrar relaciones $ur!dicos reales que tienen por ob$eto un ". /hipoteca de un ". de usufructo,. )ambin puede ser ob$eto de un ". real un ". que ya no se presenta como ". puro sino que est cosificado est incorporado a un t!tulo valor /cheque pagar:, como tambin derechos considerados como realidades puramente virtuales /acciones de un banco,. b, %os requisitos ob$etivos. H# &e (er )"# $+(# e/!(te"te . Sobre las cosas futuras se puede contratar pero es dudoso que se d lugar al nacimiento de un ". real antes de que exista el ob$eto. Hay que distinguir las cosas inexistentes sobre las cuales no habr!a posibilidad de constituir un ". real de las cosas que estn en proceso de formacin /que previsiblemente tendrn existencia, sobre las cuales s! que cabe ". real. H# &e (er '0$!t#' debe ser susceptible de trfico $ur!dico. "ebe estar dentro del comercio. *o pueden ser bienes de uso p#blico ni cosas prohibidas por el ordenamiento como armas o estupefacientes. Hay que distinguir dos situaciones' - 1osas que son absolutamente il!citas sobre las cuales no cabe constituir una relacin $ur!dico real - 1osas que son relativamente il!citas que s! pueden ser ob$eto de relacin $ur!dico real sin per$uicio de que el trfico de las mismas pueda ser ob$eto de sancin administrativa penal etc. L# $+(# &e1e (er &eter !"#&#' a diferencia del ob$eto de las relaciones obligatorias que puede ser determinada o determinable aqu! se requiere que sea determinada y no puede ser determinable se requiere que recaiga sobre bienes indicados y por suma;cantidad tambin precisada. c, "erechos reales mobiliarios e inmobiliarios. %a cosa ob$eto de las relaciones reales puede tener naturaleza mobiliaria o puede tratarse de bienes inmuebles. "e ah! que sea una distincin fundamental que tiene una extraordinaria importancia prctica desde punto de vista de los derechos reales puesto

que marca una total diversidad de rgimen $ur!dico basado en la diversa importancia econmica que se atribuye a uno y otro tipo de bienes aunque hoy d!a sta diferenciacin en cuanto a su valor se ha suavizado bastante pero a pesar de ello subsisten las diferencias entre uno y otro por e$. a.( los bienes inmuebles se siguen caracterizando por su mayor perdurabilidad en el tiempo que los muebles y tambin se resisten ms a la prdida de valor econmico que lo muebles. b.( Son distintas las normas de capacidad para realizar actos de disposicin seg#n tengan por ob$eto bienes muebles o inmuebles por e$. 797 11 c.( Son tambin distintos los requisitos formales pues el hecho de que el contrato tenga por ob$eto bienes muebles o inmuebles determina que en determinadas ocasiones ese contrato tenga que formalizarse de una forma u otra /art. <9=>.< 11,. d.( %as normas referentes a la adquisicin por usucapin en concreto los plazos son diferentes seg#n tenga por ob$eto bienes muebles o inmuebles. -n bien es ?inmueble@ no solo cuando carece de movilidad sino tambin cuando aun gozando de movilidad el ordenamiento le da trato o condicin de inmueble. En el mbito de bienes inmuebles tiene una especial importancia el concepto de finca registral. El ad$etivo registral hace referencia a un bien inmueble por naturaleza como es la finca y lo conecta con una institucin como es el registro de la propiedad el concepto de finca registral tiene una extraordinaria importancia porque el 5egistro de la 2ropiedad espa+ol se organiza de una determinada manera que se denomina ?el sistema de folio real@ es decir cada finca tiene su propio folio registral /art. = %H, en el cual la primera inscripcin tiene que ser siempre una inscripcin de propiedad y a continuacin en ese mismo folio se hace constar toda la vida registral de ese inmueble es decir en ese folio registral correspondiente a cada finca se van a hacer constar todas las inscripciones anotaciones cancelaciones relativas a esa misma finca. "e manera que con ese folio podemos conocer todas las vicisitudes de carcter $ur!dico(real que afectan a esa finca. 3. CONTENIDO, DERECHO REAL Y GRA234EN. El contenido de la relacin $ur!dico(real es el resultado de sumar dos factores' el con$unto de facultades que corresponde al titular y los medios de defensa /acciones, que corresponden al titular para defender su situacin $ur!dica en el caso de que sea ob$eto de una agresin o perturbacin. 2or otra parte el contenido de la relacin $ur!dico(real depender del tipo de relacin $ur!dico(real ante el cual nos encontremos. El art 77 1E que reconoce el ". a la propiedad privada y a la herencia pero que resulta aplicable a todas las relaciones $ur!dico(reales al a+adir que la funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes porque todas tienen una funcin social como contenido. A ser precisamente esa funcin social la que delimitar el contenido del ". de manera que el ". tendr un contenido ms o menos amplio en funcin de la funcin social que tenga. 0dems los mbitos de poder de las distintas relaciones $ur!dico(reales sern diferentes en funcin de la relacin $ur!dica de que se trate por e$. el usufructo y el servidumbre son dos derechos reales sin embargo tienen un ampl!simo contenido posesorio pues normalmente el titular de los mismos posee la cosa sobre la que recae pero sin embargo nos podemos encontrar otro ". real que es la hipoteca donde no encontramos un contenido posesorio. 2or tanto el mbito de poder va variando mucho en funcin del ". real de que se trate. 2or e$. -na opcin de compra inscrita en el 5egistro de propiedad es un ". real que no confiere ms facultad que la

preferencia a comprar. A hay otros derechos reales que tienen una estructura todav!a ms comple$a por e$. el ". real de superficie de sobreelevacin de subedificacin. 5. LA PROTECCION DEL DERECHO REAL. %as relaciones $ur!dico(reales estn protegidas por unas acciones que permiten a su titular reaccionar en el caso de que se perturbe su derecho estas se denominan acciones reales. %as acciones reales se dividen en dos grupos' a, 0cciones posesorias' procede e$ecutarlas el titular de la relacin $ur!dico(real cuando es v!ctima de una accin que no se dirige contra su situacin $ur!dico( real sino que ataca directamente a la cosa. b, 0cciones propiamente reales' proceder su e$ercicio cuando lo que se ataque no sea la posesin o no de la cosa sino la titularidad. 6. CONCURRENCIA DE DERECHOS REALES. En el mbito de los derechos de crdito en caso de concurrencia de varios derechos de crditos hay concurrencia sin prelacin de crdito en virtud del 2rincipio de que todos los acreedores tienen igual condicin para cobrar del patrimonio del deudor /par conditio creditorum, es decir todos los acreedores en principio tienen igual condicin para cobrar no hay preferencia en ninguno de ellos y ese principio slo se excepciona cuando ese patrimonio es insuficiente para satisfacer a todos los acreedores. Sin embargo tratndose de derechos reales la situacin es completamente distinta porque el inters de un titular de un ". real solo se puede satisfacer adecuadamente en la medida en que ese titular pueda excluir a otros titulares de derechos reales sobre la misma cosa por ello necesariamente hay que establecer una preferencia una $erarquizacin en todos los supuestos de colisin entre varios derechos reales sobre una misma cosa. Esa preferencia se establece a travs del principio ?prior tempore potior iure@ /<. en el tiempo B fuerte en "., por tanto el ". real que se ha constituido primero en el tiempo necesariamente tiene que prevalecer sobre el que se ha constituido despus. "e modo que en caso de concurrencia entre derechos reales de la misma naturaleza o entre derechos reales de distinta naturaleza siempre es preferente el constituido en primer lugar pues rige el mismo principio en ambos casos' el ". constituido con posterioridad no puede per$udicar limitar ni restringir el ". primeramente constituido es decir cuando hay colisin entre derechos reales hay que estar siempre al principio de que el ". real constituido primero prevalece sobre el posterior tanto si es de la misma naturaleza como si es de naturaleza distinta. )ambin puede ocurrir que se trate de derechos reales compatibles compatibles porque pueden coexistir sin chocar es posible que no entren nunca en colisin porque se trata de derechos reales que recaen sobre aprovechamientos diferentes de una misma finca /por e$. una servidumbre de paso y una servidumbre de acueducto, pero si en alg#n momento chocaran se prefiere siempre el ". real primeramente constituido tanto si se trata de derechos reales de la misma naturaleza o de naturaleza diferente puesto que el ". constituido con posterioridad no puede per$udicar limitar ni restringir el ". primeramente constituido.

TEMA 3. LA ADQUISICIN Y EXTINCIN DE LOS DERECHOS REALES 1 . EL SISTE4A ESPA7OL DE AD8UISICIN9 EN GENERAL %os modos de adquirir son unos sucesos hechos o acontecimientos que se producen en la vida real y que tienen como consecuencia la adquisicin del ". de propiedad u otro ". real distinto del de propiedad por parte de una persona es decir quedan conectados o vinculados a una determinada persona. Estos sucesos o acontecimientos pueden ser negocios $ur!dicos actos $ur!dicos no negociales acontecimientos naturales etc. El art. C>8 regula los modos de adquirir la propiedad y los dems derechos reales es decir regula las fuentes de adquisicin de los derechos reales de forma parecida al art. <>=8 con los derechos de crdito. El art. C>8 abre el libro 7. del 11 y est dividido en 7 prrafos' <.( 2rrafo <.' ?la propiedad se adquiere por la ocupacin@ 9.( 2rrafo 9.' ?la propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley por donacin por sucesin testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin@ 7.( 2rrafo 7.' ?2ueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin@ /habr!a que a+adir prescripcin adquisitiva para no confundirlo con la prescripcin extintiva, Esta clasificacin en tres prrafos se debe a 9 razones' 2orque el legislador distingue entre modos de adquirir originarios y modos de adquirir derivativos es decir tiene en cuenta la naturaleza originaria o derivativa de la adquisicin. %lamamos modos originarios a aquellos en virtud de los cuales adquirimos un ". que no exist!a con anterioridad nos permiten adquirir ex novo un ". que antes no exist!a /e$. cosas abandonadas,. 2ero tambin se llaman modos originarios a aquellos que nos permiten adquirir un ". preexistente cuando el titular anterior de ese ". no nos lo transmite sino que lo adquirimos sin el titular anterior haya intervenido en el proceso mediante una acto de transmisin que transmita ese ". /es lo que ocurre en la usucapin,. 2or tanto para que el modo se califique como originario se tiene que dar uno de estos 9 factores' Due el ". adquirido sea ex novo o que el titular anterior del ". no intervenga %os modos derivativos son todos aquellos en virtud de los cuales se adquiere un ". que ya exist!a con anterioridad como consecuencia de un acto de transmisin del titular anterior de ese ".. 2or tanto para que el modo sea calificado de derivativo se tiene que dar 9 caracter!sticas que adems se tienen que dar con$untamente' Due el ". sea preexistente y adems que el titular anterior de ese ". lo transmita al nuevo titular. 2orque el legislador tambin diferencia entre modos de adquirir que se proyectan solo o que permiten adquirir #nicamente el ". de propiedad /ser!a el caso de ocupacin, de otros modos de adquirir que sirven tambin para adquirir /ser!a el caso de la ley donacin sucesin y del contrato seguido de la tradicin, es decir diferenciar si ese modo de adquisicin se aplica solamente a la propiedad o tambin a otros derechos reales distintos de la propiedad. 0s! si aplicamos estos criterios utilizados por el legislador al art. C>8 vemos que' <.( El prrafo <.& ocupacin' naturaleza' es un modo originario mbito de aplicacin' propiedad. %a ocupacin es un modo originario que slo nos sirve para adquirir la propiedad

9.( El prrafo 9.& la ley la donacin la sucesin y los contratos seguidos de entrega en principio son modos derivativos que permiten adquirir no solamente la propiedad sino tambin otros derechos reales distintos del de propiedad 7.( El prrafo 7. que hacer referencia a la prescripcin o lo que es lo mismo prescripcin adquisitiva o usucapin la usucapin es un modo originario y permite adquirir tanto la propiedad como otros derechos reales distintos. %a usucapin tiene la misma naturaleza que la ocupacin enunciado en el prrafo <. pero el legislador no los ha puesto en el mismo prrafo porque la usucapin tiene un mbito de aplicacin ms amplio que permite adquirir tambin otros derechos distintos del de propiedad. 2. L A AD8UISICIN O R I G I N A R I A : # r t ( . ; < = . 1 > ; < = . 3 ? %lamamos modos originarios a aquellos en virtud de los cuales adquirimos un ". que no exist!a con anterioridad nos permiten adquirir ex novo un ". que antes no exist!a /e$. cosas abandonadas,. 2ero tambin se llaman modos originarios a aquellos que nos permiten adquirir un ". preexistente cuando el titular anterior de ese ". no nos lo transmite sino que lo adquirimos sin el titular anterior haya intervenido en el proceso mediante una acto de transmisin que transmita ese ". /es lo que ocurre en la usucapin,. a, %a ocupacin %a ocupacin es un modo de adquirir originario de la propiedad previsto en el art. C>8.par.<. y que se reduce en el 11 a la adquisicin de la propiedad y slo de los bienes muebles /art. C<> 11, seg#n se deduce del $uego de los arts. C<> 11 y 9< y 99 %2E /ley patrimonio del Estado,. 2or tanto slo son susceptibles d adquirirse por ocupacin los bienes muebles ya que los inmuebles en cuanto de$en de tener due+o pasan de inmediato a ser propiedad privada del Estado /arts. 9< y 99 %2E, Se trata de un acto de apoderamiento o dominacin f!sica referido a una cosa mueble carente de due+o /res nullius, susceptible de apropiacin con intencin de adquirirla. 2or tanto la ocupacin es un acto $ur!dico en sentido estricto que se integra por dos elementos que son la toma de posesin y la intencin de hacerla propia y tiene una importancia cada vez ms escasa. b, -sucapin. /<7;<>, Es un modo originario porque aunque se adquiere un ". preexistente el titular anterior de ese ". no interviene el adquiriente lo adquiere sin que el titular anterior se lo transmita. El prrafo 7. dice que pueden tambin adquirirse (la propiedad y los dems derechos sobre las cosas) por prescripcin, se refiere a la prescripcin adquisitiva y no a la extintiva se trata de la usucapin. %a prescripcin adquisitiva y la extintiva no pueden confundirse porque no slo tienen distintas funciones /adquirir y extinguir, sino adems el modus operandi de uno y otro son completamente diferentes porque' <.( la prescripcin extintiva descansa en la inactividad del titular de ". que no lo e$erce y como consecuencia extingue toda clase de derechos /reales y de crdito, y acciones y 9.( la usucapin opera mediante un comportamiento activo del titular del ". es decir del que se comporta como titular de un ". real sin serlo en realidad al cabo del tiempo el 11 le concede ese ". y slo pueden adquirirse por usucapin la propiedad y los dems derechos sobre los bienes es decir los derechos de crditos estn excluidos del mbito de la usucapin /art. C>8.7 en conexin con el C>8.9, El mecanismo de la usucapin es el proceso a travs del cual un adquiriente irregular o a non domino es

decir que hubiera adquirido si su transmitente fuera due+o es protegido por consideraciones de seguridad $ur!dica de modo que a travs de la posesin en concepto de due+o p#blica pac!fica e ininterrumpida durante un lapso de tiempo se+alado en la %ey deviene propietario. 2or tanto la usucapin sirve para consolidar esa adquisicin irregular que se ha producido a un non domino. 3. LA AD8UISICIN DERI2ATI2A : # r t ( . ; < = . 2 ? < ; @ 1 < a, %a ley. )iene tambin una importancia relativa porque no es lo normal pues significa que se conecta o atribuye el ". real de que se trate a una persona sin que por su parte haya mediado declaracin de voluntad o comportamiento significativo y no es lo normal que se atribuya derechos a una persona sin que por su parte haya mediado una declaracin de voluntad. 2or tanto hablamos de una adquisicin de derechos reales por ley cuando automticamente sin necesitar ning#n comportamiento adquisitivo por parte de la persona a quien se le atribuye resulta que la ley le hace entrar en su patrimonio un ". real es decir sin hacer nada se le atribuye un ". real. 0s! ocurre en los supuestos de adquisicin por parte del cnyuge cuyo matrimonio se rige por la sociedad de gananciales que no interviene en el negocio adquisitivo. Hay hipotecas legales usufructos legales /caso de la viuda sin separacin legal o de hecho, etc. que vienen establecidos por ley. En consecuencia las adquisiciones por ley realmente son adquisiciones que no enca$an ni entre las adquisiciones originarias ni entre las derivativas son adquisiciones que operan de otro forma lo cierto es que en puridad no son originarias ni derivativas sino que hay que estudiarla a propsito de todos los derechos reales que se pueden adquirir por ley. b, %a sucesin mortis causa testada o intestada' Es un modo de adquirir derivativo porque permite adquirir derechos u obligaciones preexistentes que pertenec!an al difunto y porque adems hay una transmisin en definitiva si hay testamento el testador manifiesta su voluntad de transmitir a favor del heredero /el testamento est en situacin de ineficacia hasta que el testador fallezca, y si no hay testamento es la ley la que transmite imaginando la voluntad del difunto. Este modo de adquirir presenta una extraordinaria comple$idad que desborda incluso la previsin del art. C>8 11 hasta el punto de dar lugar a un mdulo casi independiente de "1 que es el de familia y sucesiones' 2orque la sucesin como fenmeno $ur!dico se produce ya del todo el patrimonio o del con$unto de relaciones $ur!dicas transmisibles es decir no se aplica solamente a los derechos reales sino a todo tipo de derechos /derechos de crdito, salvo los intransmisibles y tambin de obligaciones. A porque es un proceso que consta de unas etapas sucesivas' a.( 0pertura de la sucesin coincide con el momento mismo del fallecimiento de la persona f!sica /no $ur!dica,. b.( Eocacin o llamamiento a todas las personas que hipotticamente pueden heredar c.( "elacin es decir la herencia se ofrece se le ofrece al primeramente llamado que se caracteriza por la posibilidad inmediata que ste tiene de aceptar o rechazar la herencia. d.( 0dquisicin de la herencia c, %a donacin' %a donacin es algo ms que un contrato y precisamente por eso aparece incluida en el art. C>8.9 porque es un contrato y un modo de adquirir la propiedad y dems derechos sobre las cosas.

%a donacin es un contrato formal dispositivo por el cual se opera sin necesidad de traditio la transmisin de la propiedad o de otros derechos reales sobre los bienes. Es un contrato que transmite por s! mismo porque siempre es un contrato rigurosamente formal. Esto lo diferencia de la compraventa que s! requiere la entrega de la cosa para transmitir. 0dems esto explica que aunque sea un contrato est regulado en el libro 7. /de los modos de adquirir la propiedad, y no en el libro F. /de los contratos,. d, %os contratos seguido de entrega o tradicin' 6inalmente el art. C>8.9 se+ala que ?la propiedad y los dems derechos reales sobre los bienes se adquieren y se transmiten /:, por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin@ El precepto al referirse a ciertos contratos nos indica que hay contratos que sirven para transmitir la propiedad y los dems derechos reales y otros que no y concretamente se refiere a los contratos de finalidad traslativa que se encaminan a transmitir la propiedad dentro de los cuales podemos incluir la compraventa la permuta dacin en pago. 2ero adems el precepto habla de la tradicin por tanto el contrato de finalidad traslativa es necesario pero no es suficiente porque tiene que ir seguido de la entrega de la cosa. /escr.pub. equivale a la entrega, L# &+$tr!"# &e' t0t)'+ > &e' +&+, %a teor!a o doctrina del t!tulo y del modo es acogida en el 11 espa+ol de manera que la inmensa mayor!a de las adquisiciones de la propiedad y de los derechos reales se producen en virtud de este mecanismo de contrato seguido de entrega. Est recogida en los arts. C>8.9 /cuando se refiere a la adquisicin por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin, <>8G /que confirma el art. anterior apropsito de los frutos de la cosa pues dice que se adquieren desde que nace la obligacin de entregarla, y F77 /habla expresamente de t!tulo y de modo, estos arts. confirman que el 11 sigue sta teor!a. /leer estos arts., Esta teor!a proviene del ". romano concretamente de la interpretacin que los glosadores de la edad media hacen del texto romano. *o es romana puramente dicha sino medieval cuando renace el ". romano. Seg#n esta teor!a siempre que se entrega algo tiene que haber una causa anterior que lo explique y esa causa anterior es el contrato es la causa que explica la entrega. "e modo que si el contrato no va precedido de la entrega estamos en el campo de las relaciones obligatorias porque el contrato por s! mismo no es capaz de hacer que nazca un ". real pero s! que engendra una obligacin y si la entrega no va acompa+ado del contrato estamos en el campo puramente posesoria porque es un mero desplazamiento posesorio. %a entrega necesita del contrato y el contrato de la entrega se necesitan yuxtaponer. En definitiva el ". espa+ol est fundado en la teor!a del t!tulo y el modo. %as leyes siguiendo las romanas adoptaron la diferencia entre el t!tulo /el contrato el negocio $ur!dico, y el modo de adquirir y establecieron que el t!tulo slo producir una accin personal pero que la propiedad y los dems derechos sobre las cosas y por lo tanto las acciones reales que se dan para reivindicarlos slo nacern de la tradicin. L+( '0 !te( # '# &+$tr!"# &e' t0t)'+ > &e' +&+, 1.- A&A)!(!$!+"e( -+r $+"tr#t+ es decir se limita a las adquisiciones de la propiedad o de los derechos reales en virtud de un contrato porque cuando la propiedad o el ". real no se adquiere en virtud de un contrato no hace falta esta teor!a por tanto se limita a la adquisicin por contrato. 2.- Dere$B+( re#'e( ()($e-t!1'e( &e -+(e(!%" no todos los derechos reales precisan del t!tulo y del modo cuando los adquirimos en virtud de un contrato sino slo los derechos reales susceptibles de ser pose!dos. 2or e$. la hipoteca no es susceptible de posesin

3.- L# 1)e"# Ce, es un l!mite a esta doctrina porque tanto en los conflictos de adquisiciones /e$. "oble venta del art. <FH7 11, como en las adquisiciones a non domino /art. FCF 11 y 7F %H, el t!tulo y el modo per se no son suficientes para consumar la adquisicin sino que adems hace falta la buena fe. Si no hay buena fe no se adquiere la propiedad /importante los arts., 5. LA EDTINCIN DE LOS DERECHOS REAL E S 9 E N GRA L . : 1 = @ 1 < ? En el 11 no hay un precepto que determine expresamente las causas de extincin del derecho real en general. %os modos de extincin son los modos mediante los cuales una persona pierde un derecho real. "entro de los modos de extincin debemos diferenciar dos grupos' A) Modos d -) Modos d !"#$%#&$ %o'($ s )* d + %,o. !"#$%#&$ d +#.)"#.os.

I3"3S "E EJ)K*1K3* <. 2or prdida o destruccin completa de la cosa porque el ". real tiene por ob$eto cosas y sin ella no puede subsistir a menos que sea parcial. 9. 2or falta de apropiabilidad de la cosa por e$. cuando la cosa es expropiado y pasa a ser de dominio p#blico de$a de ser apropiable. 7. 2or integracin de la cosa en una unidad real a$ena es decir por accesin. 2or e$. una corriente de agua arranca una parte de una finca y la arrastra hasta otra finca pasando a formar parte de sta formando un todo. <. En el e$ercicio del ". por e$. la ena$enacin renuncia etc. 9. 1omo consecuencia de los l!mites del ".. Esos l!mites pueden ser l!mites internos /e$ercicio abusivo del ".:inherentes a todo ". sub$etivo, o limitaciones legales /expropiacin forzosa :, 7. 2or modificaciones singulares introducidos en el contenido normal del ".. E$. una condicin resolutoria /det. accesorias de la volunt,. F. 2or vicisitudes de la relacin $ur!dica bsica es decir cuando el contrato o la relacin $ur!dica en virtud de la cual adquirimos el ". real incurre en una causa de anulacin resolucin revocacin etc. <. 2or adquisiciones ?a non domino@ /que tienen lugar por disposicin de la ley, tanto de bienes muebles /arts. FCF 11 y =G 1.comercio, o inmuebles /art. 7F %H,. 9. 2or usucapin 7. 2or supuestos de hallazgo /art. C<C 11,

<. 235 50L3* "E% 3M4E)3

9. 235 50L3* "E% 13*)E*K"3 "E% "E5E1H3.

7. 235 50L3* "E -*0 0"D-KSK1KN* 35KOK*05K0 235 3)50 2E5S3*0.

<. 235 50L3* "E% S-4E)3

<. 2or muerte del titular. Supuesto muy excepcional. 2orque por regla general los derechos sobre los bienes no se extinguen por muerte del titular pero excepcionalmente hay determinados derechos reales que normalmente tienen carcter vitalicio y por tanto duran lo que dure la vida del titular& ". real de usufructo uso y habitacin. 0hora bien *3 son esencialmente vitalicios sino normalmente vitalicios pues si no se pacta nada se extingue con la muerte del titular pero se puede pactar que no se extinga y pase a otro. 9. 2or consolidacin es decir cuando en un ". real limitado la condicin de propietario de la cosa gravada y de titular del ". real limitado se dan en el mismo su$eto /el ". real limitado se extingue, <. 2or prescripcin extintiva. Se aplica a todos los derechos reales dist. al de prop. y se basa en la inactividad del titular del ". real. 9. 2or caducidad. )ienen una importancia fundamental en los denominados derechos reales de adquisicin preferente que estn siempre su$etos a plazos de caducidad y no de prescripcin. 7. 2or redencin. Es una figura extintiva de los derechos reales que se aplica a derechos reales muy concretos e$. det. censos det.serv.

9. 235 50L3* "E% *3 E4E51K1K3 "E %3S "E5E1H3S.

6. EDTINCIN Y PRDIDA DEL DO4INIO. %os modos de extincin de los derechos reales son hechos sucesos o acontecimientos que se producen en la vida $ur!dica y que tienen como consecuencia que la propiedad u otro ". real distinto del de propiedad van a de$ar de pertenecer a la persona a la que hasta ese momento ven!an perteneciendo. 2odemos encontrarnos con modos de extincin que son comunes a la propiedad y a los dems derechos reales y otros modos de extincin que son espec!ficos de los derechos reales distintos del de propiedad. %a perdida de la propiedad o de otro ". real puede coincidir o no con la extincin absoluta del ". porque para que coincida con la extincin absoluta del ". se tiene que producir la destruccin de la cosa por e$. venta de finca rustica el titular anterior pierde su ". de propiedad pero ese ". subsiste pasa a pertenecer a otro en cambio si la finca se desaparece se destruye entonces se extingue el ".. 1abe hablar tambin de dos modos de extincin espec!ficos que son el abandono y la renuncia. 1uando hablamos de la renuncia al ". de propiedad es preferible utilizar genricamente la palabra abandono en cambio cuando hablamos de derechos reales distintos del de propiedad es preferible utilizar la palabra renuncia. 1uando hablamos de abandono podemos distinguir dos modalidades' el abandono abdicativo y abandono traslativo. <.( Es abdicativo cuando un su$eto renuncia al ". de propiedad mediante la de$acin de la posesin de la cosa con intencin de perder su ". el abandono abdicativo es la extincin del ". de dominio llevada a cabo mediante la de$acin de la posesin de la cosa con intencin de perder el ". de propiedad es un abandono que no se hace a favor a nadie no quiere transmitir ese ". al que renuncia a nadie. 9.( Es traslativo cuando hay un destinatario que se beneficia del abandono ese destinatario es un titular favorecido por determinadas obligaciones que pesan sobre ese ". de propiedad /sobre el que hace la renuncia, y como consecuencia de ese abandono se produce la cesacin de esas obligaciones en cuanto a los vencimientos futuros de las mismas para el su$eto que hace el abandono. El abandono traslativo es aquel que se hace en consideracin a alguien. En cuanto a su naturaleza el abandono es un acto de e$ercicio del ". de propiedad es un acto $ur!dico voluntario que sin embargo no es calificable como negocio $ur!dico porque no hay una voluntad de reglamentar una relacin $ur!dica determinada sino simplemente de desposeerse es un acto $ur!dico no negociable y es un acto $ur!dico unilateral. En cuanto a la capacidad de obrar exigida para llevar a cabo el abandono se exige tener capacidad para disponer /si se trata de bienes inmuebles un menor no lo puede hacer, y adems poder de disposicin /no puede estar su$eto a una prohibicin de disponer,. Se exigen porque tiene consecuencias muy rigurosas y no hay vuelta atrs. El ". de propiedad es renunciable cualquiera que sea su ob$eto tanto si recae sobre bienes muebles como si recae sobre inmuebles. )iene como consecuencia que la cosa abandonada pasa a ser res nullius a menos que se trate de bienes inmuebles que automticamente pasa a ser propiedad del Estado. )odo ello podemos repetir de la renuncia de los derechos reales distintos del de propiedad pues estamos hablando tambin de un abandono pero que tiene por ob$eto derechos reales distintos del de propiedad. %a #nica matizacin que habr!a que hacer es

que cuando el titular del ". real limitado renuncia produce como consecuencia que el propietario de la finca gravada con ese ". real plenifica su dominio. 0qu! hay tener en cuenta que puede ocurrir que esa renuncia la haga sin consideracin al due+o de la finca por lo cual por supuesto que le hace un favor al due+o de la finca pero el titular del ". real limitado no renuncia con esa intencin con lo cual no constituye una donacin al titular de la finca gravas sino una renuncia pura y dura pero si esa renuncia la hace con nimo de liberalidad hacia el due+o de la finca gravada entonces la renuncia puede llevar impl!cita la existencia de una donacin porque hay un animus donandi. En cuanto a la figura de la revocacin como causa de extincin de los derechos reales. En principio el ordenamiento $ur!dico configura los derechos sub$etivos en concreto los derechos sobre los bienes como independientes de la relacin $ur!dica obligacional que les ha dado vida es decir como regla general el ". real adquirido en principio es independiente de la relacin $ur!dica obligacional en virtud de la cual se ha adquirido pero esa independencia es muy relativa porque cuando la relacin $ur!dica obligacional que sirve de base a ese ". real incurre en causas de anulacin resolucin reduccin por inoficiosidad revocacin etc. puede ocurrir que se pierda ese ". real. 2or tanto la revocacin es un supuesto de ineficacia de la relacin obligatoria que termina influyendo sobre el destino del ". real. En definitiva la revocacin es la ineficacia de un acto transmisivo perfectamente vlido fundada en la sola voluntad del revocante que e$erce una potestad /derogatoria, que la ley le confiere y que tiene como consecuencia un resurgimiento del ". de propiedad porque el autor de la revocacin recupera un ". de propiedad que transmiti y una prdida del dominio del que hab!a adquirido la propiedad por ese acto transmisivo. E$. en la comunidad de bienes todos los comuneros estn obligados a los gastos de conservacin de la cosa com#n pero un comunero se puede eximir de esa obligacin renunciando a la parte que le corresponde a favor de los dems que resultan favorecidos por las obligaciones que pesan sobre la cuota del comunero que renuncia por tanto esas obligaciones cesan para el comunero que renuncia en cuanto a vencimientos futuros es decir desde ese momento y esa renuncia acrece la cuota de los dems comuneros.

TEMA /: LA MODI0ICACIN DE LOS DRECHO REALES. LA ACCESIN. 1. ACCESIN, CONCEPTO Y ELE4ENTOS. 1uando hablamos de accesin se hace referencia la adquisicin del dominio que el propietario de una cosa hace de todo aquello que se le une o se le incorpora a sta como consecuencia de hacer imposible o sumamente gravosa su separacin. Hay quienes entienden que la accesin puede verse como uno ms de los modos de adquirir el dominio ya que produce la adquisicin de un nuevo derecho de propiedad sobre la cosa #nica que resulta de la unin de dos cosas inseparables& a pesar de que la accesin no figura entre los modos de adquirir que numera el art C>8 11. 3tros entienden por el contrario que la accesin no es un modo de adquirir la propiedad sino una simple facultad del dominio el propietario por el hecho de ser propietario resulta que se hace due+o' ( "e todo lo que la cosa produzca ( "e todo lo que a la cosa se le incorpora de forma natural o artificial %a tesis ms acertada es la que considera la accesin como una simple extensin ob$etiva porque la accin no es un modo de adquirir ni es una facultad sino una extensin ob$etiva de un ". de propiedad preexistente por tanto en la accesin lo que nos encontramos es que el ob$eto del ". de propiedad aumenta por eso hablamos una extensin ob$etiva de un ". de propiedad. %os diversos tipos de accesin que pueden darse son los siguientes' ( 0ccesin natural en inmuebles. ( 0ccesin industrial en inmuebles.

0ccesin de mueble a mueble.

2. ACCESIN NATURAL EN IN4UE.LES. Aluvin: Est definido en el art. 7CC 11 que dice que ?pertenece a los due os de las heredades (finca) colindantes con las riberas de los r!os el acrecentamiento que aqullas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las a"uas@. #a avulsin: %a avulsin es una fuerza impetuosa del agua que es capaz de arrancar parte de una finca y transportarla a otra finca es decir ya no se trata de un incremento paulatino. 1omo regla general el propietario de la heredad a la que va a parar ese trozo de finca arrancado por la violencia de las aguas extiende su ". de propiedad sobre el todo resultante por accesin. Sin embargo hay dos grandes excepciones a esta regla general en las cuales el due+o de la cosa principal no se va a hacer due+o de la cosa accesoria no se hace propietario de ellos' ( En caso de que se trate de una porcin conocida de terreno ( Due lo arrastrado por las aguas sean rboles $utacin de cauce: Se da cuando los cauces de los r!os quedan abandonados por variar el curso de las aguas. 2ertenecen a los due+os de los terrenos ribere+os en la longitud respectiva a cada uno. Si los predios situados a ambos mrgenes pertenecen a distinto due+o se dividir por la mitad en cauce abandonado tomando como referencia la l!nea ideal que dividir por el centro de dicho cauce. En tales casos la accesin tendr lugar cuando pudiera decirse que ya de un modo regular el rio ha tomado un nuevo cauce producindose automticamente la adquisicin de la propiedad del cauce seco pues queda soldada y unida al predio de$ando aquella porcin de terreno de tener la consideracin de bien de dominio p#blico convirtindose en dominio privado en cuanto pase a formar parte del predio ribere+o. El efecto contrario se producir cuando se trate de un rio que variando naturalmente la direccin abre un nuevo cauce en heredad privada. %ormacin de islas& "e los art 7H< y 7H7 se distingue la formacin de islas en el mar de aquellas que nacen en los r!os no navegables por acumulacin de materiales. 1uando estas se formen en los mares adyacentes a las costas de Espa+a pertenecern al dominio p#blico del estado. 1uando las islas se forman en aquellos otros r!os por la sucesiva acumulacin de arrastres superiores establece el art 7H7 que pertenecern a los due+os de los mrgenes ms cercanos a cada una o a los de ambos mrgenes si la isla se hallase en medio del rio. 3. ACCESIN DE 4UE.LE A 4UE.LE. En cuanto a los supuestos de accesin en muebles que tener en cuenta las tres hiptesis' la ad$uncin mezcla o confusin y la especificacin que son supuestos que los autores del 11 extra$eron del ". romano.

Ad'uncin& Si dos cosas muebles pertenecientes a distintos due+os quedan unidas y pueden separarse sin detrimento de las mismas los respectivos due+os pueden exigir su separacin. *o obstante el problema surge cuando la unin de estas dos cosas muebles viene a formar una sola& o cuando su separacin originar!a un grave detrimento para la cosa. En estos casos hay que resolver el conflicto de a quien atribuir la propiedad de la cosa #nica resultante de la unin de las otras dos pertenecientes a distintos due+os. El 11 establece una serie de normas para solucionarlas' ( Es principal aquella a la cual se ha unido otra cosa por adorno. ( 0 falta de poder aplicarse el criterio anterior habr de considerar como principal la que tenga ms valor y en el caso de que tampoco as! se pudioese determinar por tratarse de un ob$eto de igual valor se considerar principal la que tenga mayor volumen. ( 1uando la cosa que se uni a otra para su uso embellecimiento o perfeccin sea mucho ms valiosa que la cosa principal el due+o de aquella puede exigir su separacin si con ello no sufre un grave detrimento. En el caso de que se hubiese dado mala fe por alguna o ambas partes en la ad$uncin se establecer lo siguiente' 1uando e' &)eE+ &e '# $+(# #$$e(+r!# ha hecho su incorporacin de mala fe pierde la cosa incorporada y tiene la obligacin de indemnizar al propietario de la principal los per$uicios que haya sufrido. Si el que ha procedido de mala fe es el &)eE+ &e '# $+(# -r!"$!-#' el que lo sea de la accesoria tendr derecho a optar entre que aqul le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque para ello haya que destruir la principal& y en ambos casos adems habr lugar a la indemnizacin de da+os y per$uicios. Si # 1+( actuaron de mala fe es decir la incorporacin se hace por uno de ellos a la vista y sin oposicin del otro se determinaran los derechos respectivos en la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fe' El propietario de la principal adquiere la accesoria indemnizando su valor al due+o. $e(cla o confusin& 1uando se mezclen dos cosas por casualidad o por voluntad de sus due+os o por uno de ellos mediando la buena fe ya sean aquellas de igual o diferente especie y la confusin o mezcla se produce de tal forma que no pueden separase sin que sufran detrimento cada propietario adquirir un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendiendo a la cosa mezclada. Si la mezcla sucede mediando mala fe tiene lugar propiamente la accesin pues quien la realiz perder la cosa de su pertenencia mezclada adems de indemnizar los da+os causados al due+o. #a especificacin& %a especificacin es un supuesto en cual utilizando una materia a$ena se crea una obra nueva. En ste supuesto hay que tener en cuenta que respecto de la materia hay un ". de propiedad ordinaria pero en cambio cuando esa materia se emplea para construir un resultado enteramente nuevo sobre ese resultado ya no hay un ". de propiedad ordinario sino ms bien nos encontramos ante un ". de propiedad intelectual. Esta es una particularidad de la especificacin.

5. LA ACCESION INDUSTRIAL EN IN4UE.LES. :L#

F( ! -+rt#"te?

Es un supuesto de accesin por obra humana. El criterio general esta en el art 7G= 11 que dice que lo edificado plantado o sembrado en predio a$eno pasa a ser propiedad del due+o del terreno. "entro de la accesin industrial debemos diferenciar entre edificacin plantacin y siembra. El art 7G8 establece que lo plantado edificado o sembrado se presume realizado por el due+o del fundo. %os art 7G= y 7G8 comprenden la regla general de la accesin. PDu ocurre cuando se edifica en un fundo del que no se es due+oQ PA si fuera el due+o pero hubiese utilizado materiales de otroQ %os supuestos que pueden producirse son' %a edificacin la hace el due+o del pedio pero utiliza materiales a$enos' Seg#n el art 7C> 11 si lo hiciere de buena fe deber abonar el valor de los materiales si adems esto lo hace mediando mala fe deber resarcir al due+o de los materiales por los da+os y per$uicios que le hubiere ocasionado. El due+o de los materiales slo tendr!a derecho a retirarlos en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabar la obra construida. %a edificacin la hace otra persona distinta del due+o del predio. Seg#n el art 7C< 11 el due+o del terreno en el que otro edifica planta o siembra de buena fe tiene derecho a hacer suya la obra previa indemnizacin correspondiente o puede obligar al que construy a comprarle el terreno. Si lo hiciere de mala fe /art 7C9, el que edifica planta o siembra perder lo sembrado construido o plantado sin derecho a indemnizacin. 0dems del art 7C7 prev que el due+o del terreno puede exigir la demolicin de la obra reponindola al estado primitivo a costa del que construy de mala fe. En el caso de que ste haya utilizado materiales a$enos al due+o el due+o de la construccin deber responder subsidiariamente en el caso de que el que construy no tuviera dinero para pagar.1omo excepciones tenemos el derecho de superficie y la construccin extralimitada' 1onstruccin extralimitada. %a construccin extralimitada se produce cuando un edificio est construido ?principalmente@ en suelo propio en una peque+a porcin se extralimita e invade una fran$a de terreno a$eno. En este supuesto se produce tambin un supuesto de accesin pero no es el due+o del suelo invadido el que hace suyo el edificio sino al revs& es el due+o del edificio el que hace suyo por accesin la fran$a de terreno sobre la que se produ$o la extralimitacin. 2or tanto es lgico que hablemos de accesin invertida porque es una accesin que se produce en sentido contrario. *o obstante se aplica slo para construcciones no plantaciones o siembras. %a construccin extralimitada es que es una figura que no est contemplada expresamente en el 11 sino que es una figura de creacin y origen $urisprudencial en concreto la S)S de 7<(>G(<8F8 es la que va a crear una doctrina $urisprudencial sobre construcciones extralimitadas y ha delimitado la figura y que luego el )S va a continuar manteniendo hasta el d!a de hoy. 0dems ha fi$ado los siguientes requisitos para que se pueda apreciar que hay un supuesto de construccin extralimitada' ( Due lo construido est bsicamente en suelo propio y #nicamente se extralimita en una peque+a porcin e invade parcialmente el suelo a$eno. ( Due el edificio construido en parte en suelo propio del constructor y en parte en suelo a$eno forme un todo indivisible

Due el constructor haya actuado de buena fe debe creer que esos metros invadidos eran propios ( Due el valor del edificio en su con$unto sea superior al valor de la fran$a de terreno invadida por el edificante. Si se dan estos requisitos el due+o del edificio se hace due+o de la fran$a de terreno invadida pero deber indemnizar al due+o de la misma. En este sentido la $urisprudencia del )S ha venido diciendo que el resarcimiento del due+o de la fran$a invadida por la construccin tiene que un resarcimiento integral ello significa que habr que resarcir adems del valor del mercado de la fran$a de terreno invadida por la prdida de valor que posiblemente experimente la parcela como consecuencia de esta segregacin porque es posible que el resto de terreno que le queda que pierda sustancialmente su valor como consecuencia de la prdida de esa fran$a. 2or tanto se trata de un supuesto excepcional a la regla general del art. 7G= 11. "erecho de superficie' El ". de superficie es un ". real de goce o de disfrute en virtud del cual el propietario del suelo faculta a un tercero para edificar en su terreno y adems el que edifica se hace due+o de lo edificado. 0s! en el ". de superficie coexisten 9 derechos de propiedad& hay un propietario del suelo y un propietario del edificio el edificio est asentado sobre suelo a$eno pero el que hizo el edificio es propietario del mismo. 2or tanto nos encontramos ante un supuesto de propiedad separada. 2or tanto mediante la concesin de un ". de superficie se deroga de forma convencional o pactada el principio general del art. 7G= que dice que lo edificado en suelo a$eno pertenece al due+o del mismo. 0hora bien el due+o del edificio slo adquiere un ". de propiedad temporal del mismo porque llegado el momento la propiedad revierte al due+o del suelo. 0l cabo del tiempo el due+o del suelo adquiere por reversin la propiedad del edificio pero mientras tanto el propietario del edificio tiene una propiedad plena. Esto no pasa en el ". de subedificacin ni en el ". de sobreelevacin porque estos casos la propiedad que se tiene sobre lo construido ba$o una edificacin a$ena o sobre ella es una propiedad indefinida en el tiempo.

TEMA 1. CONCE2TO Y CONTENIDO DE LA 2OSESIN. 1. CONCEPTO Y FUNCIONES DE LA POSESIN. En toda relacin $ur!dico(real se presentan siempre 9 elementos estructurales' <.( un su$eto activo que e$erce un poder de dominacin sobre las cosas y 9.( la existencia de una titularidad o de un ". sub$etivo que fundamenta el e$ercicio de ese poder. Estos dos elementos se encuentran tanto en las relaciones de propiedad como en las relaciones reales de propiedad como en las de posesin. En las relaciones de propiedad lo que vemos en primer plano es la existencia de una titularidad y en segundo plano el e$ercicio de un derecho. En cambio en la relacin de posesin lo que ocurre es que estos elementos pueden darse pero se articulan de un modo diferente ya que lo que sabemos es que esa persona est e$erciendo un poder pero no sabemos si tiene la titularidad de un derecho. Esta relacin de posesin es protegida por el derecho con independencia de que detrs haya o no una titularidad. %a posesin se puede definir como el e*er$!$!+ &e )" -+&er &e Be$B+ (+1re '#( $+(#( de modo +(te"(!1'e > "+t+r!+ > $+"t!")#&+ e" e' t!e -+ e" "+ 1re -r+-!+ + &e +tr+ y que se lleva a cabo # tr#GH( &e #$t+( que revelan una voluntad de dominacin adecuada a la naturaleza del ob$eto pose!do. A"F'!(!( + "+$!+"e( &e' $+"$e-t+, 1.- Es el ?e'ercicio de un poder de hecho@ porque en las relaciones de posesin lo que aparece en primer plano es el e$ercicio de un poder y es de hecho porque no se sabe si detrs del e$ercicio de ese poder hay un ". una titularidad. 2or tanto el e$ercicio del

poder posesorio tiene que ser un poder de hecho y eso quiere decir que lo importante para que haya posesin no es que exista la titularidad sino que hay posesin aunque no haya titularidad 2.- ?sobre las cosas@ porque el poder posesorio tiene por ob$eto cosas se proyecta siempre sobre cosas y no sobre derechos porque en principio los derechos no son susceptibles de posesin por e$. no se posee un ". de usufructo sino que se posee la finca sobre la cual recae el ".. 3.- ?de modo ostensible y notorio y continuado en el tiempo @ es decir el poder posesorio no es un poder fugaz oculto o clandestino sino que tiene que ser un poder consciente que se prolonga m!nimamente en el tiempo. 5.- ?en nombre propio o de otro@ esto significa que cabe la posibilidad de representacin en materia posesoria. 6.- ?se manifiesta a travs de actos que revelan una voluntad de dominacin @ esos actos no son los mismos ?seg#n sea la naturaleza del ob$eto pose!do@ por e$. en el caso de una finca el hecho de tener las llaves ya revelan una voluntad de dominacin. %as tres principales funciones que cumple la posesin son' a, %a tutela interdictal o la proteccin de la posesin' es la primera y quizs la ms importante funcin de la posesin. El poseedor goza de una tutela $ur!dica a travs de unos medios que se han llamado tradicionalmente interdictos posesorios. b, %a funcin de legitimacin' la funcin legitimadora de la posesin significa que la posesin implica una presuncin de titularidad es decir por el hecho de que alguien tenga una cosa en su poder se presume que si lo tiene es porque tiene un ". a tenerlo. 0s! esta funcin est $ustificando que al poseedor se le prote$a. %a funcin legitimadora es muy importante ya que tiene que ver con la apariencia. Es decir nosotros presumimos que quien posee la cosa es su titular pero no tiene por qu ser as!. El poseedor en concepto de due+o tiene en su poder la presuncin de que tiene un t!tulo sobre lo que posee y no tiene porque exhibirlo /FF=cc, c, %a funcin de conversin' Sirve para adquirir derechos reales mediante la usucapin permite consolidar situaciones $ur!dicas determinadas a travs de la usucapin. %a usucapin es un modo originario que permite adquirir derechos sobre los bienes pero la usucapin se apoya en la posesin pero no cualquier posesin sino una posesin cualificada. Hay un vie$o principio $ur!dico seg#n el cual nadie puede transmitir a otros ms derechos de los que l tiene sobre las cosas& por lo tanto quien no es due+o no puede ena$enar algo que no es suyo. *aturaleza de la posesin' %a posesin es un ". real porque es un poder que se e$erce directa e inmediatamente sobre una cosa pero se diferencia de los dems derechos reales en que ese poder es un poder que va a ser tutelado por el ordenamiento en tanto no que alguien no demuestre que tiene un me$or ". a poseer. 2or tanto la proteccin del poseedor es provisional y en consecuencia la posesin es un ". real provisional o carente de firmeza a diferencia de la propiedad. 2ero ello no quita que sea un ". sub$etivo porque tiene un mbito de poder tiene un contenido. *o hay ms derechos reales provisionales. 2. LOS ELE4ENTOS Y CLASES DE POSESIN E%EIE*)3S. E' $+r-)(,

El corpus el poder f!sico que se e$erce sobre la cosa es el contacto directo con la cosa o tenencia material en definitiva el contacto f!sico con la cosa ob$eto de posesin. *o obstante aparece el corpus no solo cuando hay contacto con la cosa si no tambin cuando ese contacto puede ser e$ercido en cualquier momento /e$. cuando se tiene las lleves de una finca,. E' #"! )(, Es la voluntad de tener la cosa para s! y como due+o. Es la intencin de someterla al e$ercicio de un derecho de propiedad. Es la pretensin de tener la cosa como due+o y comportarse como tal. 1%0SES. El 11 clasifica la posesin de much!simas maneras distingue muchos criterios de clasificacin sin embargo no define la posesin. Kncluso el 11 empieza el tratamiento de la posesin aludiendo ya a una distincin. En definitiva el 11 hace una clasificacin entre' ( P+(e(!%" "#t)r#' > -+(e(!%" $!G!', Es la <R clasificacin que hace el 11 en el #rt. 53< seg#n el cual' 1.- 2os s#&$ $)"(+)* es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. 2.- 2os s#&$ %#.#* es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o )* como suyos L# -+(e(!%" N#t)r#', Hay que tener en cuenta que cuando el legislador habla de posesin natural est hablando de la posesin a secas la posesin natural no es una clase de posesin sino es la posesin en s! misma es decir la posesin entendida como relacin $ur!dica autnoma esto es la posesin adquirida con absoluta independencia de alg#n ". de una titularidad. 2or e$. la posesin del ladrn. 2or tanto cuando hablamos de posesin natural tenemos que entender que el legislador se est refiriendo a la posesin en s! misma considerada es decir al ius possessionis que no hay confundir con el ius possidendis que es cuando la posesin se nos presenta como consecuencia de un ". /e$. la posesin del arrendatario, %a posesin natural tiene como efecto bsico la proteccin de los interdictos que es el efecto m!nimo de toda situacin posesoria porque la esencia misma del fenmeno posesorio se encuentra en el art. FFC y FF<' ?todo poseedor tiene ". a ser respetado en su posesin@. L# -+(e(!%" $!G!', %a posesin natural est dentro de todas las situaciones posesorias es el n#cleo porque lo que 11 llama posesin natural es la posesin en s! por tanto dentro de la posesin civil est la posesin natural. En consecuencia la posesin civil es la situacin posesoria que est apoyada fundamentada en una titularidad o ".. Es aquella en la que el poseedor presenta su posesin como una situacin $ur!dica que le ha sido conferida leg!timamente como consecuencia de la atribucin de un ". sub$etivo. ( L# -+(e(!%" A)e (e e*er$e e" "+ 1re -r+-!+ > -+(e(!%" e" "+ 1re &e +tr+ Esta clasificacin se contiene en el art. F7< 11 que dice que ?#a posesin se e'erce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra

en su nombre@. "e$a claro el art. F7< que la posesin se e'erce y que no se tiene por tanto la posesin es el e$ercicio de un poder. "e ste art. se pueden enumerar tres interpretaciones diferentes' <.( %a <R es la de aquellos que entienden que el art. F7< estar!a contemplando todas aquellas situaciones en las que el poseedor tiene la cosa como consecuencia de una relacin $ur!dica con otra persona por e$. la posesin del arrendatario que posee porque tiene una relacin de arrendamiento con el arrendador. Esta interpretacin es admisible. 9.( %a que entiende que el art. F7< engloba la figura del servidor de la posesin. Sste punto de vista est totalmente equivocado porque el servidor de la posesin no es un poseedor lo cual no enca$a en el art. F7< que dice que ?la posesin se e$erce@. El servidor de la posesin es un simple instrumento inteligente de la posesin de otro un simple detentador /e$. un chofer, 7.( %a de aquellos que entienden que el art. F7< nos dice que la posesin es una situacin $ur!dica respecto de la cual se puede dar el $uego de la representacin. Esta es la interpretacin ms correcta. %os efectos $ur!dicos de sta posesin se produce para el representado /ahora bien podr!a entenderse que el representante es tambin de alguna manera poseedor por e$. los padres que e$ercen la posesin en representacin de los hi$os menores, ( P+(e(!%" e" $+"$e-t+ &e &)eE+ > -+(e(!%" e" $+"$e-t+ &!(t!"t+ &e' &e &)eE+, El #rt. 532 CC dice que ?L) 3os s#&$ en los bienes y derechos 3( d " $ +s $ ($o d dos %o$% 3"os: o en el de due o, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona@. P+(e(!%" e" $+"$e-t+ &e &)eE+, Es poseedor en concepto de due+o toda persona que se comporta respecto de la cosa adoptando conductas que son inequ!vocamente dominicales que son propias de un due+o pero siempre que no lo sea en realidad porque el propietario ya no posee en concepto de due+o porque ya lo es. /3$o' no confundir la posesin en concepto de due+o con la posesin del propietario, %a posesin en concepto de due+o tambin cabe respecto de los dems derechos reales distintos del de propiedad cuando el poseedor se comparta como titular y en realidad no lo es. 2or tanto la posesin en concepto de due+o no la podemos identificar con la posesin en concepto de propietario sino que hay que entenderla como posesin en concepto de titular de un ". real que no se tiene. 0hora bien quien se comporta por e$. como titular de un ". de usufructo que no tiene es poseedor en concepto distinto del de due+o a los efectos de adquirir por usucapin la propiedad pero es poseedor en concepto de due+o a los efectos de adquirir por usucapin el usufructo. 2ues no puede adquirir la propiedad si se ha venido comportando como usufructuario para adquirir la propiedad tendr!a que comportarse como si fuera propietario 343. 0rt. importante L# -+(e(!%" e" $+"$e-t+ &!(t!"t+ &e' &e &)eE+, Es poseedor en concepto distinto del de due+o quin se comporta como tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona& El poseedor en concepto distinto del de due+o puede tener la cosa sobre la cual reconoce un ". de propiedad de otro para conservarla /e$. un depositario, o para disfrutarla /un usufructuario arrendatario:,. 2or tanto los poseedores en concepto distinto del de due+o lo puede ser o bien para conservar o bien para disfrutar la cosa.

%a distincin de la posesin en concepto de due+o y en concepto distinto del due+o es fundamental porque seg#n el #rt. 55I CC 4s&*o *) 3os s#&$ 5( s )d5(# + 6 s d#s7+(") $ %o$% 3"o d d( 8o 3( d s +.#+ d "9"(*o 3)+) )d5(#+#+ * do'#$#o: . 2or tanto cualquier poseedor que no lo haya sido en concepto de due+o desde el principio no puede adquirir por usucapin ni la propiedad ni ning#n otro ". real. 0hora bien la palabra ?due+o@ debemos entender como sinnimo de titular o propietario de un ". real /sin serlo en realidad, por tanto el art. FFH no slo se refiere al dominio sino tambin a otros derechos reales distintos del de propiedad lo cual implica que tiene un alcance mucho ms amplio que su redaccin. ( P+(e(!%" &e 1)e"# Ce > -+(e(!%" &e #'# Ce Es importante esta distincin porque la buena o mala fe es tenida en cuenta por el legislador para determinar muy distintas consecuencias para el poseedor porque el legislador no da el mismo trato al poseedor de buena fe que al poseedor de mala fe. 0 efectos de posesin el legislador mane$a dos nociones de buena fe' una en el art. F77 y otra en el art. <8G> 11 cada una de ellas contiene una nocin de buena fe diferente no coincidentes. 2ara armonizarlas' <.( 0 efectos de usucapin de bienes inmuebles hay que estar la buena fe del <8G> 9.( en cambio cuando se trata de bienes muebles hay que estar a la buena fe del art. F77 El art. F77 es uno de los arts. que confirma que el ". espa+ol acepta la doctrina del t!tulo y del modo pues dice que se considera poseedor de buena fe al que i"nora que en su t!tulo o modo de adquirir e+ista vicio que lo invalide& 2or tanto hace referencia expresa al t!tulo y al modo. %a buena fe por tanto descansa en una situacin de ignorancia o de error y cuando se apoya en un error ste puede ser de hecho o de ".. 0 la hora de determinar si hay buena o mala fe hay que tener en cuenta si la ignorancia o error se pod!a haber superado o no adoptando la diligencia exigible a un buen padre de familia. El concepto de buena fe del art. <8G> es bastante ms restringido que el del art. F77 porque en definitiva 3. LOS SUJETOS Y EL O.JETO DE LA POSESIN El ob$eto de la posesin se integra en un mbito ms amplio que es el de la estructura de la situacin $ur!dica posesoria. %a posesin al igual que cualquier otro ". tiene una estructura y unos su$etos un ob$eto y un contenido. 0, L+( ()*et+( &e '# -+(e(!%", %os su$etos de una relacin $ur!dico(real slo pueden serlo las personas por tanto pueden ser su$etos de una situacin posesoria las personas f!sicas y $ur!dicas. 0dems el art. FF7 11 dice que ?los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas por tanto este art. pone de manifiesto que para adquirir la posesin no se necesita plena capacidad de obrar sino que basta con una capacidad natural de entender y de querer. 0hora bien el legislador a+ade que ?necesitan de la asistencia de sus representantes le"!timos para usar de los derechos que de la posesin na(can a su favor@. 2or tanto para usar los derechos que nazcan de la posesin s! que necesitarn capacidad de obrar *o hay que confundir las situaciones de coposesin con las situaciones de una cabalgata de posesiones proyectada sobre una misma cosa. %a coposesin es una situacin posesoria idntica hay una posesin en un mismo concepto que corresponde a varios su$etos por tanto la coposesin es un supuesto de comunidad en la posesin.

Son importantes estas clasificaciones porque no toda situacin posesoria atribuye el mismo mbito de poder al poseedor ello depende de la buena o mala fe del poseedor y del concepto en el que el poseedor posee la cosa que van a determinar un mbito de poder mayor o menor. 0rt!culo FF7. %os menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas& pero necesitan de la asistencia de sus representantes leg!timos para usar de los derechos que de la posesin nazcan a su favor. *o hay ms derechos reales carentes de firmeza por definicin que la posesin Entonces a esas situaciones de coposesin que son un supuesto de comunidad en la posesin le ser de aplicacin la disciplina contenida en el 11 para la comunidad de bienes /arts.789 y ss.,. M, E' +1*et+ &e '# -+(e(!%", El problema del ob$eto de la posesin es el que el 11 nos despista porque tiene multitud de arts. /F7> F7< F7H, en los que el legislador est siempre haciendo referencia a que el ob$eto de la posesin son las cosas y los derechos y eso no es del todo exacto porque la posesin es el e$ercicio de un poder de hecho sobre las cosas por tanto realmente no hay posesin de derechos. 2or tanto la posesin es un ". real provisional o carente de firmeza que tiene por ob$eto cosas a pesar de que el art. F7< diga que ?la posesin se e$erce en las cosas o los derechos@ la posesin se proyecta siempre sobre cosas y no sobre derechos porque en principio los derechos no son susceptibles de posesin pues cuando hablamos de posesin de derechos nos estamos refiriendo a la posesin de una cosa de conformidad con el contenido propio de un ". /por e$. no se posee un ". de usufructo sino que se posee la finca sobre la cual recae el "., eso $ustifica que se pueda adquirir por usucapin derechos reales. 0dems no es fcil de concebir que un ". tenga por ob$eto otro ".. 5. EL CONTENIDO DE LA POSESION En trminos generales el contenido de la posesin comprende como cualquier ".' 1.- U" F 1!t+ &e -+&er que confiere facultades de dominacin inmediata de inmediata tenencia de inmediato disfrute. 2.- L+( e&!+( &e &eCe"(# A)e t!e"e e' -+(ee&+r -#r# &eCe"&er () (!t)#$!%" . 0hora bien este contenido de cualquier ". tratndose de la posesin tiene una importancia excepcional de modo que entrando ya en un planteamiento ms concreto para entender el contenido de la posesin hay que partir de la idea de la posesin como un concepto funcional como una figura $ur!dica que solo puede ser entendida a travs de sus funciones la posesin cumple 7 funciones fundamentales' - L# &eCe"(# !"ter&!$t#' &e '+( #rt(.55; > 551 que son la entra+a misma de la posesin es decir la esencia de posesin la podr!amos ver en los medios de defensa con los que est protegida la posesin. %a funcin defensora supone que quien se est comportando respecto de una cosa en forma tal que e$erce un dominio sobre ella aun cuando en la realidad no tenga un leg!timo ". sobre la misma tiene el ". de ser amparado frente a cualquier perturbacin o despo$o que provenga de un tercero sin necesidad de alegar ni probar que l es el due+o o que tiene ". sobre la cosa sino simplemente que se encontraba en la tenencia de la misma. - L# F)"$!%" &e 'eJ!t! #$!%" &e' #rt.55K, que consiste en presumir que quien tiene la cosa en su poder tiene ". sobre ella. %a posesin es la situacin $ur!dica

que legitima a una persona en virtud de la apariencia para e$ercitar el derecho que dicha apariencia manifiesta o publica o permite a los terceros confiar en ella. - L# C)"$!%" &e $+"Ger(!%" e" t!t)'#r!&#&e( re#'e( # tr#GH( &e '# )()$#-!%", a travs de la posesin la persona que viene poseyendo en determinadas circunstancias puede ver convertida su situacin en una titularidad $ur!dico(real a travs de la usucapin porque la usucapin descansa en la posesin. 6. EL CONCEPTO POSESORIO El 11 hace referencia a un concepto posesorio art. F79 dice expresamente la posesin puede tenerse en concepto de due+o o en concepto distinto del de due+o. 2or tanto no se trata de un concepto doctrinal sino legal el concepto posesorio lo acu+a el 11. El concepto posesorio es importante porque determina el mbito de poder del poseedor $unto con la buena o mala fe pues ste depende del concepto en el que se posee y de la buena o mala fe del poseedor. Se poseer en un concepto u otro en funcin del t!tulo en virtud del cual el poseedor adquiri la posesin pues si empez a poseer en virtud de un t!tulo que en principio era adecuado para adquirir el dominio ser un poseedor en concepto de due+o y de lo contrario ser poseedor en concepto distinto del de due+o. 0hora bien el concepto posesorio puede cambiarse es lo que se llama ?intervercin de la posesin o interversio possessionis@. El art. F7C 11 dice que se presume que la posesin se si"ue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario. 2or tanto establece dos reglas al respecto de modo que hay una presuncin de continuidad del concepto posesorio y esa presuncin no es una presuncin absoluta sino que es una presuncin relativa que se puede destruir. 2or tanto el 11 admite el cambio del concepto posesorio ahora bien el cambio del concepto posesorio tiene que tener una manifestacin exterior es decir para que haya un cambio del concepto posesorio es necesario que el poseedor cambie inequ!vocamente su comportamiento respecto de la cosa pose!da no se trata de un mero cambio psicolgico interno.

TEMA ;. ADQUISICIN< 2=RDIDA Y 2ROTECCIN DE LA 2OSESIN. 1. LA AD8UISICIN DE LA POSESIN L8)!H" + A)!H"e( -)e&e" #&A)!r!r '# -+(e(!%"M El art. F78 11 dice que la posesin se puede adquirirse por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante le"al, por su mandatario y por un tercero sin mandato al"uno, pero en este -ltimo caso no se entender adquirida la posesin hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique. LC% + + # tr#GH( &e A)H G0#( -)e&e #&A)!r!r(e '# -+(e(!%"M El art. F7= 11 dice que la posesin puede adquirirse por la ocupacin material de la cosa o derecho pose!do, o por el hecho de quedar stos (la cosa) su'etos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades le"ales establecidas para adquirir tal derecho /se refiere a la escritura p#blica notarial,. )ambin la posesin como cualquier otro derecho real se puede adquirir a travs de' 1.- 4+&+( Or!J!"#r!+( /cuando no se vincula con ninguna situacin posesoria anterior,. Supuestos' ocupacin material de la cosa o ". la adquisicin violenta de la posesin 2.- O Der!G#t!G+( /cuando existe un nexo,. Supuestos' a.( %os casos de cesin de la posesin que se puede hacer tanto a t!tulo oneroso como a t!tulo lucrativo b.( la adquisicin de la posesin por t!tulo hereditario contemplado en el art. FF> 11 %a adquisicin hereditaria de la posesin' llamada posesin civil!sima. Es una adquisicin derivativa porque el heredero adquiere una posesin que entronca con la posesin que ten!a el causante respecto de los bienes de la herencia se coloca en el mismo lugar que su causante.

Seg#n el art. FF> 11 ?la posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y desde el momento de la muerte del causante si llega el heredero a aceptar la herencia@ 2ara entender bien el FF> hay que tener en cuenta varias ideas' ( %a posesin es un ". que est en la herencia al igual que los bienes crditos etc. ( El heredero a partir de la muerte del causante y de la lectura del testamento es un llamado a la herencia del causante si acepta la herencia se convierte automticamente en poseedor de todos los bienes de la misma por lo que la aceptacin es un requisito fundamental pero ello no implica que tenga que tomar posesin real y material pues se trata de una posesin que le viene conferida por ministerio de la ley. En consecuencia el heredero adquiere la misma posesin que ten!a el causante hay una continuidad de la posesin que ten!a el causante. 2or tanto hay una transmisin ipso iure de todas las situaciones posesorias que correspond!an al difunto. Sin embargo si el causante hubiera sido un poseedor de mala fe sta regla general de que el heredero adquiere lo mismo que ten!a el causante puede cambiar porque el art. FF> hay que conectarlo con el art. FF9 11 que dice que ?el que suceda por t!tulo hereditario no sufrir las consecuencias de una posesin viciosa de su causante si no se demuestra que ten!a conocimiento de los vicios que la afectaban:@ Es una posesin que se caracteriza porque no implica tenencia real y efectiva es una posesin sin tenencia espiritualizada. L) )d5(#s#%#&$ d *) 3os s#&$ 3o+ )%"os "o* +)dos< )%"os %*)$d s"#$os o )%"os d 7( +>): Est contemplado en el art. FFF 11 que dice que ?los actos meramente tolerados, y los e'ecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesin@. 2or tanto no podemos adquirir la posesin a travs de stos actos pues ?no afectan a la posesin@ es decir son actos incapaces por su propia naturaleza para generar una situacin calificable como posesoria porque la posesin es el e$ercicio de un poder de hecho sobre las cosas de modo ostensible y notorio y continuado en el tiempo en nombre propio o de otro. *o engendran posesin no alcanzan el rango de posesin. Sin embargo cuando se trata de actos violentos hay que hacer algunas precisiones pues el art. FF< en conexin al art. FFC dice que ?en nin"-n caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras e+ista un poseedor que se opon"a a ello@. 0+ade adems que ?el que se crea con accin o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entre"a, deber solicitar el au+ilio de la Autoridad competente @. Esto entronca con el art. FFF. 2or tanto lo dice el art. FFF de que los actos violentos no son una v!a adecuada no es totalmente cierto porque en determinadas circunstancias puede engendrar posesin y entonces se produce durante todo el a+o siguiente a la sustraccin una situacin de coexistencia entre dos situaciones posesorias' 1.- 2or un lado e' &e(-+*#&+ sigue siendo poseedor que la doctrina llama -+(e(!%" !"$+r-+r#' porque no tiene la tenencia pero sigue teniendo la posesin como ". sigue teniendo todo el contenido $ur!dico de la posesin a excepcin de la tenencia puede e$ercitar las acciones posesorias para recuperar la cosa durante el a+o siguiente al momento en que fue despo$ado de la cosa /art. <8C= 11, trascurrido dicho plazo prescriben los interdictos y pierde la posesin pero siempre le queda la accin real reivindicatoria en el caso de que fuera propietario. 2.- 2or otro e' '#&r%" &e(-+*#"te que tiene la -+(e(!%" $+r-+r#'9 '# te"e"$!# C0(!$# y est protegido frente a todos incluso frente a la v!ctima del despo$o porque la ste no puede por propia autoridad recuperar la cosa sino que tiene que solicitar el auxilio de la

autoridad competente. 2ero esta posesin no est respaldada por ning#n t!tulo o ". es un ius possessionis. 2or tanto una vez trascurrido < a+o del despo$o se produce el supuesto previsto en el art. FC>.F.. 2. LA PRDIDA DE LA POSESIN %a prdida de la posesin est tratada en el art. FC> 11 que enumera F circunstancias en las que el poseedor pierde la posesin' <. 2or abandono de la cosa. 9. 2or cesin hecha a otro por t!tulo oneroso o gratuito 7. 2or destruccin o prdida total de la cosa F. 2or la posesin de otro aun contra la voluntad del poseedor anterior siempre que la nueva posesin hubiese durado ms de un a+o. /"urante ese a+o coexisten las dos posesiones, %as causas del art. FC> se pueden clasificar en dos grandes grupos' <.( 1ausas en que la posesin se pierde por voluntad del poseedor. Son fundamentalmente 9' a.( 0bandono de la cosa b.( 2or cesin de la posesin a otro a t!tulo oneroso o gratuito 9.( 1ausas en que la posesin se pierde aun contra la voluntad del poseedor. Ser!an los supuestos 7. y F.. Hay que tener en cuenta tambin el art. FC< que nos recuerda que ?la posesin de la cosa mueble no se entiende perdida mientras se halle ba'o el poder del poseedor, aunque ste i"nore accidentalmente su paradero@. 3. LA PROTECCIN DE L A POSESIN %os medios de defensa con los que cuenta el poseedor se pueden clasificar en tres grandes grupos' 0.( %a proteccin que dispensa el 12 a travs de la tipificacin de una serie de delitos como es por e$. el robo hurto coacciones realizacin arbitraria del propio ". etc. que dan lugar a procedimientos penales que pueden tener como consecuencia la reposicin. M.( %a proteccin que dispensa los medios procesales t!picos de proteccin de la posesin llamados tradicionalmente !"ter&!$t+(9 si bien la %E1 ha prescindido de sta denominacin. Estas acciones tienen como base el art. FFC que dice que todo poseedor tiene )* a ser respetado en su posesin, y, si fuere inquietado en ella, deber ser amparado o restituido en dicha posesin por los medios que las leyes de procedimiento establecen@ T!-+( &e !"ter&!$t+(' Esos medios son los interdictos que se pueden clasificar' <.( En interdictos de retener llamados tambin de inquietacin que pretende mantener al demandante en la posesin que tiene cuando se ve perturbado en esa posesin. 9.( 3 interdictos de recobrar o de despo$o destinado a restituir al demandante en la posesin de la que ha sido despo$ado y que se devuelva los frutos que haya percibido el despo$ante de la cosa y a indemnizar los da+os y per$uicios causados. C+"$e-t+ &e !"ter&!$t+(, %os interdictos son procesos especiales y sumarios que se tramitan con rapidez en los que #nicamente se ventila el hecho posesorio amparando al poseedor sin decidir definitivamente sobre el fondo del asunto es decir no se entra en averiguar quin tiene ". pues no es cuestin de ". sino de hecho posesorio.

E(tr)$t)r# &e '+( !"ter&!$t+(, 5equisitos para el e$ercicio de las acciones interdictales' 1.- LeJ!t! #$!%" #$t!G#' seg#n el art. FFC 11 ?todo poseedor tiene )* a ser respetado en su posesin@ por tanto cualquier poseedor que fuese perturbado o despo$ado en su posesin puede e$ercitar los interdictos independientemente de la forma en que adquiri la posesin tambin por tanto quin la adquiri violentamente. *o obstante hay que ser poseedor quien no tenga una situacin calificable como posesoria no puede e$ercitarlos /es el caso del servidor de la posesin del que tiene tenencia de una cosa de forma meramente tolerada,. 2.- LeJ!t! #$!%" -#(!G#, la legitimacin pasiva corresponder a quienes hayan cometido los actos de inquietacin o de despo$o incluso si fuera llevado a cabo por el propietario. 7.( 2lazos de los procedimientos prescripcin' El art. <8C= 11 /en relacin con la %E1, se+ala el plazo de prescripcin de las acciones interdictales de < a+o /naturales, contado desde el hecho que motiva su e$ercicio. El art.<8C= hay que conectarlo con el FC>.F. 11 que consolida la posesin del autor de un despo$o transcurrido < a+o y el despo$ado pierde la posesin porque ya no es titular del poder $ur!dico posesorio que consiste en el e$ercicio de las acciones interdictales y si no tiene los interdictos no tiene posesin y ya solo podr proceder a travs de las acciones protectoras del dominio 5.- ReJ)'#$!%" &e '+( !"ter&!$t+(, el art. FFC 11 cuando habla de medios que establece las leyes de procedimiento se est remitiendo a la %E1 /que cuando el 11 se promulg era la de <==< derogada casi por completo por la %ey <;9>>>,. %a nueva %E1 dice que' #.- %as acciones protectoras de la posesin se ventilaran en $uicio verbal 1.- %as resoluciones $udiciales reca!das en los procedimientos interdictales no surtirn efecto de cosa $uzgada ello implica que las partes podrn volver a plantear esa misma accin pero ya en un $uicio distinto en un procedimiento mucho ms largo donde ya se entra en el plano del ". por tanto no en un $uicio posesorio sino en un $uicio que recibe el nombre de petitorio. 1.( %a proteccin que dispensa por la autodefensa o autotutela del poseedor que puede llevarlo a cabo frente a un ataque a su posesin. 0hora bien esta proteccin est limitada a que el despo$o de la cosa no se haya consumado porque una vez que se haya consumado tiene que recurrir a las autoridades. 5. LA LI8UIDACIN DEL ESTADO POSESORIO %a liquidacin del estado posesorio no la podemos entender si no partimos de la base de que la posesin es el e$ercicio de un poder de hecho que se caracteriza por ser continuado en el tiempo. 3tra idea que hay que tener en cuenta es que la posesin es un ". real provisional o carente de firmeza es decir el poseedor tiene un poder determinado pero que no se le confiere de modo definitivo porque que si se demuestra que hay otra persona con me$or ". pierde la posesin. %a liquidacin del estado posesorio es la situacin $ur!dica que se produce cuando un poseedor es vencido por otro que demuestra un me$or ". a poseer que l. En el momento en que el estado posesorio termine debe procederse a liquidar las obligaciones que haya nacido como consecuencia de la posesin. 0s! el 11 establece algunas reglas para determinar el rgimen de la adquisicin de los frutos la liquidacin de los gastos y las responsabilidades a que hubiere lugar por deterioros o prdidas que

haya experimentado la cosa pose!da. Este rgimen est establecido en los arts. FG< y FG= 11. En funcin del concepto en que se posee y de la buena o mala fe del poseer pues no toda situacin posesoria confiere el mismo mbito de poder el poseedor vencido recibir un trato ms o menos favorable. 1uando hablamos de la liquidacin del estado posesorio nos encontraremos con estas tres cuestiones fundamentales que hay que resolver. A.- L# $)e(t!%" re'#t!G# # '+( Cr)t+(, %os arts. FG< FG9 y FGG 11 establecen el rgimen de los frutos seg#n cul sea la condicin del poseedor. El art. GG< otorga al poseedor de buena fe la propiedad de los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesin. "e modo que del texto del art. GG< se deduce que el poseedor de buena fe de$a de hacer suyo los frutos' <.( cuando cesa la buena fe 9.( y aunque persista la buena fe tampoco hace suyos desde que queda interrumpida legalmente la posesin. El 11 entiende que queda interrumpida legalmente la posesin desde el momento en que se presenta una demanda contra el poseedor. En cambio el poseedor de mala fe debe abonar los frutos que hubiere percibido y los que el poseedor leg!timo hubiera podido percibir en virtud del art. FGG. ..- L# $)e(t!%" re'#t!G# # '+( J#(t+( re#'!N#&+( e" '# $+(# !e"tr#( &)r% '# -+(e(!%", )ambin en este caso el 11 hace diferencias en el tratamiento de los poseedores de mala fe o de buena fe aunque la distincin solo cuenta en cuanto a las me$oras procedentes del poseedor porque las me$oras que se hayan producido como consecuencia de acontecimientos naturales o del paso del tiempo que no sean obras del hombre esas me$oras dice el 11 que siempre quedan a favor del poseedor haya vencido. En lo respecta a las me$oras hechas por el hombre el 11 distingue seg#n el carcter de la me$ora realizada' 1.- L+( J#(t+( + e*+r#( "e$e(#r!#( . Due resultan indispensable para la conservacin de la cosa (e #1+"#" # t+&+ -+(ee&+r sea de mala o buena fe. 2ero si el poseedor es de buena fe el 11 le concede un DO &e rete"$!%" hasta que se le abone los gastos necesarios que haya realizado. 2.- L+( J#(t+( + e*+r#( Pt!'e( . *o son indispensables para la conservacin sin embargo aumenta el valor de la cosa. E$. renovar y me$orar el sistema de regad!o. %os gastos #tiles (%'+ (e #1+"#" #' -+(ee&+r &e 1)e"# Ce quien adems tendr DO &e rete"$!%" para mantener la cosa en su poder hasta que se le abone. 0hora bien el vencedor puede optar entre satisfacer los gastos #tiles o el aumento de valor que haya experimentado la cosa como consecuencia de esos gastos. 3.- L+( J#(t+( + e*+r#( &e -)r+ ')*+ + re$re+ . %os gastos vuluptuarios de embellecimiento etc. "+ (e #1+"#" # "!"JP" -+(ee&+r ni al de buena fe ni al de mala fe. 2ero sin embargo s! que se reconoce a todo poseedor respecto de stos gastos un !)( t+''e"&! en virtud del cual quien realiz estos gastos puede retirar los adornos u ob$etos en que esos gastos se hayan invertido. 0hora bien el poseedor leg!timo puede impedir el e$ercicio de ste ". abonndole al poseedor vencido el importe de los gastos efectivamente realizados si ste es de buena fe o el valor de los adornos u ob$etos si es de mala fe. C.- L# $)e(t!%" re'#t!G# # '# re(-+"(#1!'!&#& -+r -Hr&!&# + &eter!+r+ &e '# $+(# -+(e0&#,

0qu! tambin el legislador toma en cuenta la buena o mala fe del poseedor. 2ero dedica al tema un #nico art. el art.FGH 11 donde dice que ?el poseedor de buena fe no responde del deterioro o prdida de la cosa pose!da, fuera de los casos en que se 'ustifique haber procedido con dolo& .l poseedor de mala fe responde del deterioro o prdida en todo caso, y aun de los ocasionados por fuer(a mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entre"a de la cosa a su poseedor le"!timo@. El art. FGH parece incurrir en una contradiccin porque dice que el poseedor de buena fe vencido por otro que ostenta un me$or ". no responde del deterioro o prdida de la cosa pose!da fuera de los casos en que se $ustifique haber procedido con dolo pues si hay dolo no hay buena fe por definicin el dolo es mala fe. 2ero lo que el legislador quiere decir es que ese poseedor de buena fe que se ve amenazado por una resolucin $udicial que le exige la restitucin de la cosa al poseedor vencedor y ante esa situacin puede da+ar la cosa o incluso de destruirla y no por ello de$ar de ser poseedor de buena fe. 6. LAS AD8UISICIONES A NON DO4INO. L# reJ'# &e' #rt . 5;5 CC %a posesin es un concepto funcional en el sentido de que cumple tres funciones. %a funcin de legitimacin que cumple la posesin se encuentra fundamentalmente en los art.FF= y FCF 11. El art. FF= dice que ?el poseedor en concepto de due o tiene a su favor la presuncin le"al de que posee con 'usto t!tulo, y no se le puede obli"ar a e+hibirlo @ de manera que la funcin legitimadora de la posesin legitima ciertas situaciones aparentes /apariencia $ur!dica posesin publicidad inmobiliaria, porque implica una presuncin de que quien tiene la posesin de una cosa tiene un ". sobre la misma. %a adquisicin del dominio y de los derechos reales conforme a la doctrina del t!tulo y del modo se asienta sobre el principio bsico de que nadie puede transmitir a otro ms derecho de lo que tiene sobre la cosa. Es la regla general. Se trata de un principio $ur!dico derivado de la regla lgica de la no contradiccin que trata de resolver el problema de las ena$enaciones realizadas por un non dominus. "e modo que ste principio protege al verus dominus permitindole desconocer la ena$enacin realizada por el non dominus y en consecuencia el verus dominus podr dirigirse contra el tercero adquiriente mediante una accin reivindicatoria y por tanto podr recuperar la cosa. *o obstante el tercero podr dirigirse contra el non dominus y solicitar el resarcimiento de da+os y per$uicios. 0hora bien excepcionalmente en determinados supuestos la proteccin de la apariencia tiene sus ra!ces en la proteccin de la seguridad del trfico $ur!dico y la proteccin se traslada al tercero adquirente a pesar de haber recibido la cosa de un non dominus por la confianza y las expectativas puestas por el tercero en ciertas apariencias y con el sacrificio del verus dominus. A en consecuencia el tercero adquiere de modo definitivo e irrevocable es decir se convierte en propietario por ministerio de la ley en virtud del art. C>8 11. 2ero para que esa adquisicin del tercero sea inatacable se exigen unos criterios o requisitos' <.( Ha de tratarse de una adquisicin que se realiza como derivada o procedente de un non dominus. 9.( %a adquisicin debe realizarse a t!tulo oneroso no debe de extenderse a t!tulo gratuito porque el beneficiario de una transmisin gratuita no merece mayor proteccin que la que se dispensa al verus dominus. 7.( El adquirente ha de tener buena fe. El tercero ha confiado en la apariencia posesoria del non dominun que en virtud del art. FF= posee con $usto t!tulo y no se le puede obligar a exhibirlo. Entonces entramos en la dinmica de las denominadas adquisiciones a non domino ahora bien en el ". espa+ol no existe una categor!a general de

adquisiciones a non domino sino que hay supuestos concretos como el art. FCF 11 7F %H =G y ss 1.com. en los que el adquiriente se hace propietario o titular de un ". real a pesar de recibirlo de un non dominus. %as adquisiciones a non domino tcnicamente se configuran como verdaderas adquisiciones no simples supuestos de irreivindicabilidad porque son adquisiciones que tienen lugar ex lege /por disposicin de la ley, por tanto hay que ubicarlos en el art. C>8 pr. 7..

TEMA ?. LA USUCA2IN. 1. CONCEPTO 9 ELE4ENTOS Y CLASES %a palabra -sucapin proviene del lat!n ?usus@ que significa uso y ?capio@ /coger por el uso, que significa tomar coger:2or tanto la usucapin es una adquisicin de derechos reales por el uso. %a usucapin es un trmino doctrinal no legal porque el 11 nunca la llama usucapin sino de prescripcin /adquisitiva,. %a usucapin es un modo originario de adquirir la propiedad u otro ". real mediante la posesin en concepto de due+o o de titular de ese ". real de manera p#blica pac!fica e ininterrumpida durante los periodos de tiempo establecido por la ley en cada caso. Es una figura que implica adquirir y que se apoya sobre la posesin y en el tiempo. 2ero la posesin implica el e$ercicio de un poder de hecho sobre las cosas continuado en el tiempo por tanto la posesin es la base de la usucapin. %a usucapin es un modo de adquirir originario porque aunque el ". que se adquiere por usucapin existe con anterioridad a su adquisicin el titular anterior del ese ". no interviene en el proceso adquisitivo. 2or tanto se trata de una adquisicin de derechos que se produce sin transmisin por parte del anterior titular %a usucapin a diferencias de otros modos originarios de adquirir proyecta su mbito no solamente sobre el ". de propiedad /como la ocupacin, sino que extiende ese mbito a otros derechos sobre la cosa. 2or tanto por usucapin podemos adquirir no solamente el dominio sino tambin otros derechos reales distintos del de propiedad D!Cere"$!#( e"tre '# )()$#-!%" > '# -re($r!-$!%" e/t!"t!G#, %a diferencia fundamental es que mediante la usucapin se adquieren derechos reales como consecuencia de una $+"&)$t# -+(!t!G# llevada a cabo por el usucapiente. En cambio mediante la prescripcin extintiva se extinguen derechos y acciones de cualquier clase por el (!'e"$!+ + !"#$t!G!&#& de la relacin $ur!dica /esto es cuando no se e$erce un determinado ". puede que trascurrido un determinado plazo se pierda por

prescripcin, la prescripcin extintiva no es un modo de adquirir derechos sino al contrario es un modo de extinguir derechos y acciones. )odas las razones que $ustifican la prescripcin extintiva son invocables a propsito de la usucapin porque si se adquiere por usucapin mediante la posesin en concepto de due+o manifiestamente p#blica es que el verdadero titular ha estado inactivo y por tanto pierde el ". por inactividad. C'#(e( &e )()$#-!%" Se pueden distinguir tres criterios de clasificacin' 0, 2or razn de los requisitos exigidos' se habla de' ( %a usucapin extraordinaria se caracteriza porque en ella concurren tiene #nicamente los requisitos comunes a toda usucapin esos requisitos son dos' la posesin y el tiempo. ( %a usucapin ordinaria tambin tiene ambos requisitos comunes pero adems tiene otros requisitos espec!ficos que se traducen en un acortamiento de los plazos y que son la buena fe y el $usto t!tulo. 0s! la usucapin extraordinaria de bienes inmuebles son de 7> a+os y la ordinaria <> o 9> y la de bienes muebles C a+os para la extraordinaria y 7 para la ordinaria. M, 2or razn del ob$eto sobre la que recae' se habla de usucapin ( %a usucapin de inmuebles que a su vez se puede subdividir en' a.( -sucapin secundum tabulas /seg#n los libros registrales, b.( -sucapin contra tabulas /en contra del 5egistro de 2ropiedad, ( %a usucapin de bienes muebles 1, 2or razn de su alcance' se puede hablar de' ( %a usucapin del dominio o de usucapin de derechos reales distintos del de dominio y ( %a usucapin liberatoria /usucapio libertatis, es la que se produce cuando alguien viene poseyendo en concepto de libre una finca que est gravada y como consecuencia puede llevar el momento en que esa carga desaparezca por eso se llama usucapin liberatoria porque libera plenifica el dominio del due+o. En principio la usucapin es un proceso de adquisicin sin embargo aqu! se produce todo lo contrario pues la usucapin liberatoria que sirve para extinguir extingue una carga que exist!a por tanto hay que relacionarla con la prescripcin extintiva pero esas facultades que compon!a la carga y que correspond!a a otro s! que se adquiere por tanto tambin hay adquisicin por parte del su$eto ha venido poseyendo como libre la finca sin serlo en realidad. 2. LOS RE8UISITOS GENERALES DE LA USUCAPIN. RGI4EN JURDICO GENERAL. El art. <87= 11 de$a claro que hay un rgimen $ur!dico general de la usucapin y que tambin puede haber un rgimen espec!fico de la usucapin para determinados casos porque dice que ?las disposiciones del presente t!tulo se entienden sin per'uicio de lo que en este /di"o o en leyes especiales se estable(ca respecto a determinados casos de prescripcin@. 2ero nosotros nos vamos a centrar en el rgimen gral. L+( reA)!(!t+( ()1*et!G+(

%a usucapin es un proceso que se da entre personas& por una parte el usucapiente y por otra el due+o de la cosa usucapida. a, El usucapiente' 2or regla general seg#n el art. <87< 11 ?pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los dems modos le"!timos@ lo cual quiere decir que en principio cualquier persona que puede adquirir bienes o derechos por cualquier modo de adquirir tambin puede adquirirlos a travs de usucapin. 2or tanto no existe una capacidad espec!fica para adquirir por medio de la usucapin. 2or tanto pueden adquirir por usucapin los extran$eros las personas $ur!dicas /art.7= 11, y tambin puede adquirirse por usucapin en favor y en contra de un patrimonio como es el caso de la herencia /art. <87F,. )ambin hay que tener en cuenta el art. <8GC 11 que dice que ?las cosas muebles hurtadas o robadas no podrn ser usucapidas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cmplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la accin para e+i"ir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta@. Est claro que se trata de una disposicin sancionadora. 2ero el problema se plantea porque la doctrina no se pone de acuerdo en cuanto a cmo se computa el tiempo para la usucapin' %a doctrina tradicional considera que el cmputo empieza a correr cuando haya prescrito ya el delito o falta. 2ero hay quin piensa que los tiempos corren a la vez es decir el autor del hurto o del robo empieza a usucapir desde el mismo momento que toma posesin de las cosas hurtadas o robadas pero que en el supuesto de que transcurra el tiempo necesario para usucapir esa usucapin no ser eficaz hasta que no haya prescrito el delito o falta. b, El due+o de la cosa usucapida' En cuanto al due+o de la cosa usucapida hay que estar a lo dispuesto en el art. <879 11 que dice que la usucapin produce sus efectos en per'uicio de toda clase de personas, incluidas las 'ur!dicas por tanto puede resultar per$udicada por la usucapin un ente una asociacin etc. 2ero sin embargo en el par.9. dice que ?0ueda siempre a salvo las personas impedidas de administrar sus bienes el derecho para reclamar contra sus representantes le"!timos, cuya ne"li"encia hubiese sido causa de la prescripcin@. L+( reA)!(!t+( +1*et!G+( En cuanto a los derechos que se pueden adquirir por usucapin el #rt. 1=3; CC dice que 4So$ s(s% 3"#@* s d 3+ s%+#3%#&$ "od)s *)s %os)s 5( s"A$ $ * %o' +%#o d *os ,o'@+ s:. P+r t#"t+9 "+ -)e&e" (er +1*et+ &e )()$#-!%", 1.- %os derechos de la personalidad o los llamados bienes de la personalidad 2.- %os estados civiles 3.- %os t!tulos nobiliarios aunque la S)S del H;>7;=G ha considerado que s! se pueden adquirir por usucapin siempre que se venga poseyendo durante F> a+os lo que se llama posesin inmemorial. 5.- %os bienes de dominio p#blico a menos que hayan sido desafectados /de modo que ese bien de$a de adscrito al dominio p#blico, 6.- %os bienes del patrimonio histrico art!stico espa+ol Hay que tener en cuenta adems que -+r reJ'# Je"er#' por la usucapin (e -)e&e" #&A)!r!r "+ (%'+ e' DO &e -r+-!e&#& (!"+ t# 1!H" '+( &e F( &ere$B+( re#'e(

&!(t!"t+( &e' &e -r+-!e&#&. Duedan excluidos por tanto los derechos personales o de crditos /por e$. el ". de arrendamiento,. 0dems la usucapin liberatoria permite una recuperacin de facultades. 0hora bien '# reJ'# Je"er#' reA)!ere #t!N#$!+"e( pues la usucapin se apoya en la posesin y en consecuencia (%'+ -)e&e" #&A)!r!r(e -+r )()$#-!%" '+( &ere$B+( re#'e( ()($e-t!1'e( &e -+(e(!%". -n ". real es pose!ble cuando es susceptible de un e$ercicio continuado en el tiempo. 1omo consecuencia no todos los derechos reales se pueden adquirir por usucapin por e$. la hipoteca que es un ". real de garant!a no es susceptible de un e$ercicio continuado se agota por su e$ercicio en un solo acto por tanto es un ". real no susceptible de posesin y en consecuencia no se puede adquirir por usucapin. )ampoco pueden ser pose!ble los derechos reales de adquisicin preferente. L+( reA)!(!t+( CF$t!$+( %os requisitos fcticos son los comunes a toda usucapin& '# -+(e(!%" > e' t!e -+ y los espec!ficos de la usucapin ordinaria& '# 1)e"# Ce > e' *)(t+ t0t)'+9 que son los que producen un acortamiento del plazo

A.- L# -+(e(!%", %a posesin que sirve de apoyo a la usucapin tiene que ser una posesin cualificada ya el ". 5omano hablaba de la possessio ad usucapionem. )iene que ser una posesin cualificada porque tiene que ser' 1.- U"# -+(e(!%" e" $+"$e-t+ &e &)eE+ 2.- U"# -+(e(!%" -P1'!$# la posesin nunca puede ser oculta o clandestina sino que tiene que ser ostensible y "+t+r!+. 3.- U"# -+(e(!%" -#$0C!$#. 5.- U"# -+(e(!%" !"!"terr) -!&#Seg#n e' #rt.1=53 CC 4*) 3os s#&$ s #$" ++('3 < 3)+) *os 7 %"os d *) 3+ s%+#3%#&$< $)"(+)* o %#.#*' $" : #.- E" $)#"t+ # '# !"terr)-$!%" "#t)r#' e' #rt. 1=55 dice que se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa s % s) $ **) 3o+ 'As d ($ )8o& 1.- L# !"terr)-$!%" $!G!' aparece desarrollada en los arts. <8FG y ss. - El #rt. 1=56 dice que ?#a interrupcin civil se produce por la %#")%#&$ B(d#%#)* hecha al poseedor, aunque sea por mandato de 1ue( incompetente por tanto no afecta al hecho posesorio el poseedor sigue teniendo la cosa solo interrumpe la posesin a los efectos de la usucapin@. 2or tanto la citacin $udicial es una causa de interrupcin civil - El #rt. 1=5I enumera otra causa y dice que ?tambin se produce interrupcin civil 3o+ * )%"o d %o$%#*#)%#&$< siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el 1ue( la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada@ - El #rt. 1=5K se+ala una 7R causa dice que interrumpe asimismo la posesin cualquier + %o$o%#'# $"o !3+ so o "A%#"o 5( * 3os do+ ,#%# + d * d + %,o d * d( 8o@. Se est refiriendo al supuesto en el que el poseedor ha de$ado de poseer en concepto de due+o por tanto hay que diferenciarlo de las causas anteriores. 1omo consecuencia de la interrupcin de la posesin sea

natural o civil se pierde el tiempo acumulado de posesin teniendo que volver a empezar el cmputo. ..- E' t!e -+, El tiempo es fundamental en la usucapin porque tambin lo es para la posesin porque tanto la usucapin como la posesin son inconcebibles sin el transcurso del tiempo. %a usucapin ordinaria tiene plazos ms cortos' si se trata de bienes muebles basta con 7 a+os de posesin continuada y cuando se trata de inmuebles los plazos son <> o 9> a+os en funcin de que la usucapin se produzca entre presentes que precisa de <> a+os o entre ausentes que precisa 9> a+os. 1uando el legislador habla de la usucapin entre ausentes se est refiriendo a que la persona afectada por la usucapin est en el extran$ero o en el ultramar. Esto no tiene nada que ver con la situacin de ausencia legal de los arts. <=< y ss. 1uando se trata de la usucapin extraordinaria que solamente tiene los elementos comunes a toda posesin /posesin y tiempo, y no tiene buena fe y t!tulo y en consecuencia se alarga el plazo para la usucapin de bienes muebles se precisa C a+os y para inmuebles 7> a+os. 0qu! el legislador ya no distingue entre presentes y ausentes.

C.- L+( reA)!(!t+( e(-e$0C!$+( &e '# )()$#-!%" +r&!"#r!#, '# 1)e"# Ce > e' *)(t+ t0t)'+ En cuanto a los requisitos espec!ficos de la usucapin ordinaria hay que distinguir los supuestos de usucapin ordinaria de bienes inmuebles y la de bienes muebles En lo que respecta a '+( 1!e"e( )e1'e( hay que tener en cuenta el art. <8GG 11 que dice que el dominio de los bienes muebles se prescribe /es decir se adquiere por usucapin, por la posesin no interrumpida de tres a os con buena fe . 0hora bien el art. <8GG habla de buena fe pero no habla de t!tulo esto hay que resolver entendiendo que s! exige el t!tulo pues se presupone que la posesin con buena fe de una cosa mueble equivale al t!tulo y ello se apoya en lo dispuesto por el art. FCF 11 que dice que la posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al t!tulo. 2or tanto en la usucapin ordinaria de bienes muebles basta la buena fe no hace falta t!tulo /se presupone,. En cuanto al concepto de buena fe en principio tratndose de usucapin de bienes muebles pod!amos quedarnos con cualquiera de los dos conceptos de buena fe que da el 11 en los arts.F77 y <8G> pero en el caso de los bienes inmuebles hay tener en cuenta el concepto de buena fe del art. <8G> que dice que ? #a buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era due o de ella, y pod!a transmitir su dominio@ /pag.9H, 2or otra parte el 11 exige que la buena fe de la usucapin ordinaria sea una buena fe que se vea durante todo el periodo de posesin exigido para la usucapin en este sentido el 11 se aparta del ". romano que solo exig!a la buena fe inicial. 1uando se trata de usucapin ordinaria de !" )e1'e( la buena fe del usucapiente ha de ir acompa+ada de $usto titulo porque si no hay titulo estaremos ante una usucapin extraordinaria que exige plazos ms largos y que no necesita de buena fe. El t!tulo es un hecho que sirve de base a la posesin es la causa $ustificativa de que se inicie a la posesin. El t!tulo necesario para la usucapin ordinaria precisa de la concurrencia de unos requisitos que estn perfectamente descritos en el 11 en los arts.<8G9 <8G7 y <8GF sobre los cuales hay una opinin com#n en la doctrina de que

seg#n estos arts. el t!tulo para que aproveche la usucapin ordinaria tiene que reunir que F requisitos' el t!tulo en la usucapin ordinaria' 1.- H# &e (er *)(t+. Seg#n el art.<8G9 se entiende por $usto t!tulo ?el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate@ es decir el t!tulo es $usto cuando es legalmente apto para transmitir la propiedad o el ". real de que se trate. 2.- H# &e (er Ger&#&er+. -n t!tulo verdadero es un t!tulo que tenga existencia real por tanto los t!tulos meramente putativos /imaginarios, no sirve para usucapir /por E$. un testamento que fue revocado por otro cuya existencia se desconoce,. 0rt. <8G7. 3.- H# &e (er GF'!&+. -n t!tulo es vlido cuando no est afectado de nulidad radical y absoluta. %os t!tulos anulables /de eficacia incierta, puede ser vlido para usucapir mientras no se haya impugnado como nulo pero si se de$a transcurrir el plazo para el e$ercicio de la accin se convalidada. 0rt. <8G7 5.- H# &e (er -r+1#&# () e/!(te"$!# /nunca se puede presumir, en virtud del art. <8GF. 0s! el legislador a los efectos de la usucapin introduce una important!sima excepcin al art. FF= que dice que ?el poseedor en concepto de due o tiene a su favor la presuncin le"al de que posee con 'usto t!tulo, y no se le puede obli"ar a e+hibirlo@ porque cuando se trata de usucapin el art. <8GF dice que por el hecho de poseer en concepto de due+o no se puede uno amparar en el art. FF= para usucapir de modo que el art. FF= no es operativo a los efectos de la usucapin. El t!tulo ha de ser $usto verdadero valido y probado porque lo que la usucapin trata de subsanar es un defecto que est fuera del t!tulo es extr!nseco al t!tulo y que no es otra cosa que la falta de disposicin del transmitente 3. LA USUCAPIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD %a usucapin de inmuebles puede ser de dos tipos' la usucapin secundum tabulas y usucapin contra tabulas. A.- L# )()$#-!%" (e$)"&) t#1)'#(, %a usucapin secundum tabulas es la usucapin del titular registral que no ha adquirido el derecho de manera definitiva ni a travs de la transmisin ni a travs del art. 7F %H es decir la usucapin sucundum tabulas se produce cuando una determinada persona ha inscrito en el 52 un inmueble de un no due+o. 2or tanto no es una usucapin simplemente formal o magistral. ..- L# )()$#-!%" $+"tr# t#1)'#( %a %ey Hipotecaria admite que se produzca la usucapin en contra del titular inscrito que es el usucapido en el proceso posesorio. Esta forma de usucapin se denomina contra tabulas porque se produce al margen del 5egistro y en contra de la literalidad de la inscripcin. 5. LA USUCAPION LI.ERATORIA. %a usucapin liberatoria hay que relacionarla con la prescripcin extintiva. Es decir P1mo puedo extinguir las cargas o gravmenes que hay sobre mi fincaQ *uestro derecho da una doble respuesta. ( P+r -re($r!-$!%" e/t!"t!G#, ( P+r )()$#-!%" '!1er#t+r!#.

%a diferencia est en que cuando hablamos de extincin por prescripcin extintiva de la carga o gravamen sta se extinguir por la inactividad del titular de la carga& por el no e$ercicio del gravamen por quien tenga que e$ercerlo& y sta inactividad produce la extincin. Si hablamos de extincin por usucapin liberatoria el due+o de la finca gravada se comportar como si el gravamen no existiera si esto ocurre as! de manera continuada la carag de$ar de existir.

TEMA C. EL DERECHO DE 2RO2IEDAD. 1 . CONCEPTO Y E2OLUCIN HISTRICA DEL D O D E PROPIEDAD E' C+"$e-t+ &e' DO &e -r+-!e&#&. L# -r+-!e&#& $+ + DO ()1*et!G+.

?%a propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes@. El ". de propiedad lo podemos definir como un ". real cuyo mbito de poder comprende en principio todas las facultades posibles sobre la cosa. Esta definicin la podemos desglosar en dos apartados' L# -r+-!e&#& e( )" DO re#'. Ello quiere decir ante todo que el ". de propiedad es un ". sub$etivo que confiere al titular un poder que se proyecta de manera directa e inmediata sobre la cosa y por eso es un ". real. *o obstante hay quin dice que la propiedad es una funcin social y no un ". sub$etivo pero la propiedad es un ". sub$etivo que tiene que cumplir una funcin social pero no es una funcin social porque el art. 77 1E reconoce el ". ?a@ la propiedad privada no ?de@ propiedad privada ello implica que la propiedad privada se entiende como un bien o venta$a que ha de ser accesible a todos es decir el art. 77 parte de la base de que la propiedad es ante todo y sobre todo un mbito de libertad de la persona un mbito de poder que se concede a la persona para que realice sus fines individuales familiares y sociales. 2or otro lado tenemos el art. 7= 1E que reconoce la libertad de empresa en el marco de la econom!a de mercado y que hay que conectarlo necesariamente con el art. 77 1E. 0hora bien ese mbito no puede concebirse como una parcela de ego!smo de arbitrariedad como consecuencia de que los bienes y sobre todo los que tienen una especial significacin econmica tienen que cumplir una funcin social de modo que ese mbito de poder est su$eto'

a.( a los l!mites propios de todos los derechos sub$etivos' %a buena fe abuso de ". b.( las leyes delimitan el mbito del poder del propietario incluso delimitan y se+alan el modo de e$ercicio del ". sobre todo cuando se trata de bienes que tienen una especial importancia econmica o social 2ero todo ello no llega a desvirtuar la afirmacin de que la propiedad sigue siendo un ". sub$etivo. 0hora bien hoy ya no podemos hablar de propiedad en singular hoy hay que hablar de ?propiedades@ hay que partir del pluralismo del ". de propiedad pues no hay un ". de propiedad #nico hay muchos tipos de propiedad en funcin de la significacin econmica de cada bien y cada uno con un contenido distinto. S) F 1!t+ &e -+&er9 e" -r!"$!-!+9 #1#r$# t+&#( '#( C#$)'t#&e( -+(!1'e( (+1re )"# $+(#. Slo en principio porque esta afirmacin est su$eta a much!simas excepciones' #.- P+r '#( '! !t#$!+"e( ! -)e(t#( -+r '# C)"$!%" (+$!#' &e '# -r+-!e&#& . %as cosas tienen que servir a intereses comunes los bienes no se asignan al propietario para que satisfaga #nicamente sus intereses individuales sino tambin sociales 1.- P+r '# e/!(te"$!# &e '#( ''# #&#( Qre'#$!+"e( &e Ge$!"&#&R que merman el poder del due+o $.- P+r '# "e$e(!&#& &e !"tr+&)$!r +&!C!$#$!+"e( (!"J)'#re( e" e' $+"te"!&+ "+r #' &e' DO &e -r+-!e&#&. %os particulares en uso de su autonom!a privada pueden introducir en el contenido normal del ". de propiedad modificaciones singulares e$. un usufructo. %a propiedad es un ". sub$etivo de carcter real que en principio /si no hay estas excepciones, confiere el mbito de poder ms amplio posible sobre la cosa. 2or tanto nos podemos encontrar con un ". de propiedad pleno y otros que estn su$etos a un montn de excepciones. En consecuencia la doctrina tradicional ha configurado el ". de propiedad como un ". abstracto y elstico. Es elstico porque el ". de propiedad es un ". que se comprime o que se expande en funcin de la creacin o constitucin o extincin de derechos reales sobre l. Es un ". abstracto porque el ". de propiedad no es igual a la suma de facultades que lo compone porque si falta alguna de esas facultades la propiedad no de$a de ser tal pero con otro contenido. 2odemos decir en consecuencia que la propiedad es un ". que tiene una vocacin de plenitud aspira a ser pleno pues la propiedad gravada es tambin una propiedad plena pero solo tendencialmente el contenido del ". de propiedad ser uno u otro en funcin del tipo de gravamen constituido sobre el mismo. L#( $'#(e( &e -r+-!e&#& -r!G#&#

2ara clasificar el ". de propiedad privada podemos atender a dos criterios' A.- A' +1*et+ (+1re e' A)e re$#e e' DO &e -r+-!e&#&, 0tendiendo al ob$eto el 11 distingue la propiedad que tiene por ob$eto bienes inmuebles y una propiedad que tiene por ob$eto cosas muebles. 1.- E" #ter!# &e -r+-!e&#& &e 1!e"e( )e1'e( existe una serie de normas especiales. "entro de esta clase de propiedad hay que incluir la propiedad de los bienes muebles que estn su$etos a 5egistro /e$. con la %ey de venta de bienes muebles a plazos, la propiedad de buques y aeronaves y hay que tener en cuenta tambin que con frecuencia que a#n tratndose de bienes muebles que tienen un especial inters histrico art!stico o arqueolgico la propiedad de stos bienes estn su$etos a normas especiales que delimitan el mbito de poder e incluso se+ala el modo de su e$ercicio

sta legislacin especial es mucho ms frecuente cuando la propiedad tiene por ob$eto bienes inmuebles. 2.- De"tr+ &e '# -r+-!e&#& &e 1!e"e( !" )e1'e(9 el 11 hace ob$eto de una especial consideracin la propiedad de las aguas y de las minas. 0dems en materia de bienes inmuebles existe tambin una legislacin especial que puede calificarse de copios!sima y que da normas concretas para distintos tipos de inmuebles precisamente en atencin a la especial significacin econmica y social que tienen. ..- A' $+"te"!&+ &e' DO &e -r+-!e&#&, 0tendiendo al contenido la propiedad seg#n est o no limitada por otros derechos reales por prohibiciones de disposicin podemos hablar de' 1.- L# -r+-!e&#& -'e"#, cuando el propietario tiene el mbito de poder ms amplio sobre la cosa es lo que los romanos llamaban ?plena in res potestas@ 2.- L# -r+-!e&#& Jr#G#&# que es una propiedad plena solo tendencialmente y que tendr un contenido u otro seg#n sea el tipo de gravamen

2. LA DISCIPLINA CONSTITUCIONAL DE LA PROPIEDAD PRI2ADA Hay que partir del art. 8.< 1E que dice ?los ciudadanos y los poderes p-blicos estn su'etos a la /onstitucin y al resto del ordenamiento 'ur!dico @. El derecho de propiedad es un ". constitucional pues el art. 77.<. 1E reconoce el derecho a la propiedad privada& Se refiere al ". ?a@ la propiedad privada porque la propiedad privada se entiende como un bien o venta$a que ha de ser accesible a todos como un mbito de libertad para que la persona pueda realizar y conseguir sus fines individuales familiares o sociales. 0hora bien el derecho de propiedad se considera que ha de estar su$eto a una funcin social /art. 77.9. 1E,. %os l!mites al dominio tienen su causa en la funcin social. 2or ella debe entenderse que se encuentra subordinada al inters general es decir al bien com#n. Hay que conectar el art. 77 con el art. 7= 1E que reconoce la libertad de empresa en el marco de la econom!a de mercado. 2ues si bien es verdad que la propiedad no est regulada como un "6 /en consecuencia no cabe recurso de amparo constitucional ni ordinario y la reserva de ley no es a la %3, pero no es menos cierto el modelo socio(econmico que la 1E acoge es un modelo inimaginable sin un ". a la propiedad privada. El art. 77 tiene tres apartados que no pueden ser separados sino que estn estrechamente conectados' 2& 3e reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia& 4& #a funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes& 5& 6adie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa 'ustificada de utilidad p-blica o inters social, mediante la correspondiente indemni(acin y de conformidad con lo dispuesto por las leyes& En cuanto al apart.<. hay que decir que para la 1E el ". de propiedad es un verdadero ". sub$etivo es decir un mbito de actuacin un poder que se reconoce a la persona.

El par.9. no viene a decir que el contenido del ". de propiedad vendr delimitado por la funcin social de la propiedad. 0s! el mbito de poder del propietario vendr delimitado por la funcin social de su ".. 2or tanto la funcin social no es algo extr!nseco al ". de propiedad sino que es un elemento estructural del derecho mismo /es intr!nseco, es decir forma parte del ". de propiedad. Seg#n el apar.7. ese ". de propiedad que viene delimitado por su funcin social cede necesariamente ante el inters social o la utilidad p#blica cuando resulten incompatibles con ese derecho de propiedad. Entonces el ". de propiedad se transforma para el titular en un equivalente econmico mediante el mecanismo de la llamada expropiacin forzosa. %a reserva de ley' los derechos constitucionales aunque no sean fundamentales se tienen que regular por ley en este caso por ley ordinaria con respeto al contenido esencial del derecho. 2or contenido esencial hay que entender seg#n la $urisprudencia del )1 aquellas facultades que hacen a ese derecho reconocible como perteneciente al tipo descrito. En el caso del ". de propiedad el contenido esencial es la facultad de usar disfrutar y disponer.

3. LA ESTRUCTURA DEL D O DE PROPIEDAD %a propiedad sigue siendo la titularidad $ur!dico(real bsica y por tanto la estructura del ". de propiedad se corresponde a '# e(tr)$t)r# &e $)#'A)!er re'#$!%" *)r0&!$+re#' &+"&e B#> ()*et+(9 +1*et+ > $+"te"!&+ S)*et+( &e '# re'#$!%" *)r0&!$+-re#' &e -r+-!e&#&, 2ueden ser su$etos de una relacin $ur!dico(real las personas tanto f!sicas como $ur!dicas. Si concurren varios su$etos sobre una misma propiedad estamos ante una comunidad que en el caso del ". de propiedad estamos ante una copropiedad o condominio que es una modalidad o especie de comunidad. En este caso podemos encontrarnos una comunidad romana /o por cuotas, o una comunidad germnica /o en mano com#n,. Hay que tener en cuenta tambin la %ey =;HG de <9;>7 que establece que las personas f!sicas o 'ur!dicas e+tran'eras tienen limitadas su capacidad para adquirir bienes en .spa a, en determinadas (onas, delimitadas por motivos estrat"icos o de defensa nacional, los extran$eros nunca podrn tener en esas zonas ms del <GT de su superficie y adems las adquisiciones construcciones edificaciones realizadas por los extran$eros dentro de esas zonas estn su$etas a un rgimen de autorizaciones administrativas y de inscripciones en el 52 que tienen carcter constitutivo /si no se inscribe no existe "., en caso violacin de dicha normativa cabe la posibilidad de expropiacin forzosa y la demolicin. *3 SE 02%K10 a ciudadanos comunitarios. E' +1*et+ &e '# re'#$!%" *)r0&!$+-re#' &e -r+-!e&#&, 1omo toda relacin $ur!dico(real el ". de propiedad /ordinario, tiene por ob$eto cosas muebles o inmuebles que sean susceptible de apropiacin siempre que sea material y concreta.

-na realidad distinta es cuando la propiedad tiene por ob$eto una cosa inmaterial como es por e$. una obra literaria cient!fica o art!stica. 0hora bien el ob$eto de una propiedad intelectual e industrial aunque no lo parece es tambin material y concreta /la obra, pero no porque estemos ante una misma realidad de la propiedad en sentido estricto sino porque para defender los intereses de stas personas de manera similar al propietario de una cosa corporal se ha pretendido asimilar lo ms posible su ". al ". de propiedad ordinario. En lo que se refiere al ob$eto hay que tener en cuenta tambin el problema de la extensin en sentido vertical del ". de propiedad es decir hasta donde llega el ". propiedad hacia arriba y hacia aba$o. - Seg#n la )R romanista de los glosadores de la edad media el ". de propiedad sobre el suelo se extiende indefinidamente hacia arriba y hacia aba$o diciendo que alcanza hasta los cielos y hasta los infiernos. Esta teor!a no se puede mantener pues el propietario no puede impedir intromisiones sobre su espacio areo o sobre su subsuelo cuando no per$udican su inters. - 1omo respuesta sta )R Khering formula la )R del inters seg#n la cual el poder del propietario hacia arriba y hacia aba$o llega hasta donde llega su inters. 0 este respecto el art. 7G> del 11 espa+ol dice que .l propietario de un terreno es due o de su superficie y de lo que est deba'o de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y e+cavaciones que le conven"an, salvas las servidumbres y con su'ecin a lo dispuesto en las leyes sobre minas y a"uas y en los re"lamentos de polic!a. %a doctrina cient!fica entiende que el art. 7G> puede y debe ser interpretado seg#n la )R del inters. A ms aun tras la aprobacin de la 1E que configura el Estado espa+ol como un Estado social y democrtico y los principios constitucionales inspira la interpretacin de cualquier norma civil. N+ +1(t#"te9 e' #rt. 36< -'#te# #'J)"#( $)e(t!+"e(, 2ues no se refiere expresamente al espacio areo pero ello se explica porque el espacio areo no es un cosa ni forma una cosa con el suelo y el subsuelo y por tanto no podr!a haber un ". de propiedad sobre el espacio areo. Esto es un problema terico que plantea debates entre los $uristas /para determinar la naturaleza,. El problema prctico es saber lo qu puede hacer el propietario sobre el espacio areo en este sentido seg#n la )R del inters el propietario puede impedir las intromisiones hasta donde llegue su inters pero esta )R no resuelve el problema de la naturaleza del ".. Sin embargo afirma un ". de propiedad sobre el subsuelo porque el legislador no se est refiriendo a una finca en sentido estricto sino que se est refiriendo a una finca en sentido econmico /en la que tiene que haber una m!nima cantidad de subsuelo,. 2or tanto en cuanto a la naturaleza del poder el poder del propietario sobre el subsuelo es un poder verdaderamente dominical E' $+"te"!&+ &e' DO &e -r+-!e&#&

El contenido del ". de propiedad como cualquier relacin $ur!dico(real comprende el resultado de sumar dos factores' el mbito de poder que corresponde a titular de la propiedad y los medios de proteccin que corresponde al due+o de la cosa para proteger su situacin $ur!dica. A.- L+( e&!+( &e -r+te$$!%",

%a especial proteccin que corresponde al titular de la relacin $ur!dico(real est de alguna manera resumida en una accin llamada Q#$$!%" re#' re!G!"&!$#t+r!#R pero ello no quiere decir que la proteccin del due+o se agote en la accin reivindicatoria el propietario tiene muchas acciones que protegen su ". por e$. las acciones posesorias& pues los interdictos pueden ser utilizados por los propietarios. ..- L#( C#$)'t#&e(, En cuanto a las facultades del dominio e' #rt. 35K CC Uque es una especie de s!ntesis de una lista de facultades con las que el ". de propiedad se defin!a en las fuentes romanasU habla de gozar disponer y reivindicar. 2or tanto el mbito de poder del propietario se simplifica en stas tres facultades. Hay que tener en cuenta adems del art. 7F= otros arts. del 1. que atribuyen al propietario otras facultades como por e$. facultades sobre el tesoro oculto las facultades en caso de accesin las facultades de deslinde y cerramiento de fincas derechos de caza y pesca:)odo esto tambin integra el poder del due+o L# C#$)'t#& &e J+$e + &e &!(Cr)te,%a facultad de goce o de disfrute significa que el propietario de la cosa es el #nico legitimado para usar disfrutar e incluso para consumir la cosa que le pertenece salvo que el disponga otra cosa mediante la cesin de la cosa o la creacin de derechos reales limitados Es una facultad que var!a de un bien a otro seg#n la naturaleza de la cosa. Esto nos conduce a una distincin importante a tener en cuenta' entre cosas fruct!feras y no fruct!feras. #.- En las cosas fruct!feras el goce va ms all del uso se extiende a la percepcin de los frutos de la cosa /remite al art. 7F7 accesin discreta de civil K, 1.- En cambio en las cosas no fruct!feras la facultad de goce no puede ir ms all del uso L# C#$)'t#& &e &!(-+(!$!%", %a facultad de disposicin consiste en la posibilidad que tiene un titular de ena$enar ceder o transferir sus derechos a terceros& de autolimitarlo constituyendo otros derechos menores& o finalmente de extinguirlo mediante una renuncia. En definitiva es facultad que tiene el due+o de la cosa de decidir no seguir siendo due+o de la cosa y transmitirlo a otra persona a t!tulo oneroso gratuito etc. 2ues el propietario de la cosa est facultado para tantas cosas lo puede hacer todo incluso puede de$ar de ser due+o. El problema se plantea a la hora de determinar qu actos $ur!dicos del propietario se incluyen en la categor!a de actos de disposicin. 2ara ser considerados actos dispositivos tiene que tener transcendencia $ur!dico(real y no meramente obligacional tienen transcendencia $ur!dico(real aquellos actos que afectan a la sustancia de la cosa. /2or e$. el arrendamiento no es un acto dispositivo sino de administracin pues no afecta a la sustancia de la cosa,. Esos actos se suelen agrupar en tres grandes grupos' a.( 0quellos actos por los cuales el propietario transmite la propiedad a otra persona /compra venta donacin dacin en pago, en los cuales se produce una prdida del ". de propiedad del propietario pero que no va acompa+ado de la extincin absoluta del ". de propiedad. b.( 0quellos actos que tambin son dispositivos pero que se caracterizan porque la prdida del ". del propietario va acompa+ada de la extincin absoluta. Es el caso del abandono /nace un ". de prop.nuevo,.

c.( 0quellos actos por los cuales el propietario continuando como tal constituye en favor de otras personas un derecho real limitado. E$. la hipoteca. Esta facultad puede quedar limitada en determinadas ocasiones. 5. L4ITES Y LI4ITACIONES DE L A T I T ULARIDAD DO4INICAL El derecho de propiedad es un ". real que se diferencia de los dems derechos reales porque su mbito de poder en principio abarca todas las facultades posibles sobre una cosa. 2ero slo en principio porque la determinacin del contenido de ". de propiedad exige la fi$acin de sus l!mites y limitaciones conceptos que no son absolutamente idnticos. L+( '0 !te( son algo interno o intr!nseco al la propia estructura del dominio son restricciones normales que afectan de modo general a todas las titularidades dominicales que versan sobre una misma categor!a de ob$etos y que han sido fi$adas por razones de inters general' 1.- 2or razn del inters p#blico determinados por el Estado en materia de propiedad. 2.- 2or razn del inters privado de los que ms significativos son las relaciones de vecindad los derechos reales de adquisicin /tanteo retracto, establecidos directamente por la %ey. L#( '! !t#$!+"e( son restricciones al poder del propietario que afectan precisamente al contenido normal es decir el fi$ado por los l!mites y por tanto de carcter excepcional. Entre las limitaciones se incluyen' 1.- "erechos reales de origen no legal 2.- Servidumbres administrativas 3.- 2rohibiciones de disponer L#( re'#$!+"e( &e Ge$!"&#&, :e(t+ "+ '+ &!+ e' -r+Ce(+r? 2or razones de cercan!a o frontera se establecen l!mites rec!procos y de carcter general para todos los propietarios que se encuentren en dicha situacin l!mites que tienen como razn espec!fica la de la coordinacin de los derechos sobre los fundos. %a regla general sobre este tema se puede extraer de los arts. H.9 G=< G=9 G8> y <8>= 11 y es que las inmisiones sern l!citas siempre que estn dentro de un criterio de tolerabilidad seg#n los usos reglamentos y circunstancias normales del caso /arrts.G=< G=9 y G8>, no implicando un uso anormal o excesivo del derecho /art. H.9, dando lugar tanto a tutela resarcitoria establecedora de la oportuna indemnizacin /art. <8>=, o inhibitoria impeditiva de la continuacin de la inmisin il!cita /art.H.9, 2ero adems se pueden identificar otras disposiciones concretas en el 11 que tambin se refieren a las relaciones de vecindad' 1.- El deber de soportar el decurso de las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores as! como la piedra o tierra que arrastran en su curso de acuerdo al art. GG9 11 2.- %a obligacin de consentir cuando fuere necesario el paso de materiales sobre el predio propio en direccin a$eno en los trminos del art. GC8 11 3.- %os l!mites a la libertad de abrir en el muro propio huecos para luces y vistas de acuerdo con los arts. G=< y G=9 11. 5.- %os l!mites a la libertad en la forma de construir cubiertas y te$ados en virtud del art. G=C 11 6.- %os limites a la libertad de construir plantar o montar instalaciones en el terreno propio de acuerdo con los arts. G8> y G8<

L#( -r+B!1!$!+"e( &e &!(-+"er :"+ -#re$e &#r'e )$B# ! -+rt#"$!# -er+ (e e/te"&!%S? %a facultad de disposicin que forma parte del contenido del derecho de propiedad y de cualquier otro derecho real puede quedar limitada en determinadas ocasiones y entonces aparecen las denominadas prohibiciones de disponer. 2ara entender el funcionamiento de las prohibiciones de disponer lo primero que hay que tener en cuenta es que #Ce$t# # '# C#$)'t#& &!(-+(!t!G# &e' &)eE+. %as prohibiciones pueden tener distintas +&#'!&#&e(' as! nos podemos encontrar' 1.- -na prohibicin de disponer total que priva por completo al due+o del poder de realizar actos de disposicin sobre la cosa. 2.- 2rohibiciones de disponer parcial en los que el poder de disposicin queda privado solamente en parte por e$. el propietario no puede ena$enar la cosa pero se le permite por e$. constituir gravmenes sobre ella. 3.- 2rohibiciones de disponer en las que no se proh!be la disposicin sino que el acto dispositivo se somete a determinados condicionamientos. 2or e$. se admite ena$enar a titulo oneroso pero no a t!tulo gratuito. Hay que tener en cuenta adems que '#( -r+B!1!$!+"e( &e &!(-+"er -)e&e" te"er )" +r!Je", 1.- LeJ#', cuando vienen impuestas por la ley. Son las que se contienen en preceptos legales por e$. El art. G9G 11 que dice que ?%os derechos de uso y habitacin no se pueden /, traspasar a otro por ninguna clase de t!tulo. 2.- J)&!$!#', cuando son impuestas por una resolucin $udicial. Se impone para garantizar el resultado de un proceso. E$. cuando se embargan bienes. 3.- A& !"!(tr#t!G+, cuando son impuestas por una resolucin administrativa. 2ara garantizar el resultado de un expediente administrativo. 5.- 2+')"t#r!+, cuando sean establecidas por la voluntad de los particulares bien en un acto intervivos o bien en un acto mortis causa. Hay que tener en cuenta tambin que hay figuras que tienen similitud con las prohibiciones de disponer y que "+ B#> A)e $+"C)"&!r'#( $+" '#( -r+B!1!$!+"e( &e &!(-+"er e" (e"t!&+ e(tr!$t+ ECe$t+( &e '# !"($r!-$!%" &e '# -r+B!1!$!%" &e &!(-+"er #' RP, %a prohibicin de disponer inscrita en el 52 produce el cierre registral es decir no accedern al registro los actos dispositivos que sean contrarios a una prohibicin de disponer. 0hora bien el cierre registral no podr impedir la inscripcin de actos dispositivos derivados de derechos inscritos con anterioridad a la prohibicin aunque esos actos dispositivos se realicen despus de la prohibicin. 0unque cuando una prohibicin de disponer accede al 5egistro en realidad cierra el registro a los actos dispositivos voluntarios pero no a las ena$enaciones forzosas. 2ues el art. <8<< 11 que est garantizando los crditos de los acreedores prevalece sobre la prohibicin de disponer. 2or tanto el cierre registral viene referido exclusivamente a actos dispositivos comprendidos dentro del mbito de aplicacin de la prohibicin de disponer y que adems sean actos dispositivos de carcter voluntarios. 6. LA P ROTECCIN DE L A TITULARIDAD DO4INICAL Es otro de los factores $unto con las facultades que integran el contenido del ". de propiedad.

En cuanto a las acciones protectoras del dominio nos encontramos con un problema porque el art. 7F= 11 slo se refiere expl!citamente a una accin protectora de la propiedad que es la ?accin real reivindicatoria@ tras definir el ". de propiedad en el pr. 9. dice que ?el propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla@. 0nte este silencio del 11 respecto de otras acciones que protegen la propiedad y que no son la reivindicatoria ha tenido que ser la $urisprudencia la que trate de clarificar cules son estas acciones protectoras. 0s! el )S ha afirmado que dentro del art. 7F= pr.9. hay que incluir' la accin declarativa del dominio la accin negatoria de servidumbre e incluso las acciones de carcter posesorias. A$$!%" re!G!"&!$#t+r!# Es la #nica accin regulada expl!citamente en el -Fr.2O &e' #rt.35K que dice que el propietario tiene accin contra el tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla. Es una accin real que permite al propietario recuperar la posesin de la cosa perdida indebidamente. En otras palabras es aquella accin real que permite al propietario hacer efectivo su ". de propiedad con todo su alcance frente a la persona que no es titular suficiente para tener la cosa. A.- ReA)!(!t+( -#r# e"t#1'#r'#, 1. D+ !"!+ &e' &e #"&#"te + #$t+r, El demandante debe probar su derecho de dominio pues a diferencia de lo que sucede en los interdictos en los que se atiende al hecho posesorio en la accin reivindicatoria se discute el derecho. a, *o se plantea problema de prueba cuando la adquisicin es originaria pero s! en los casos de adquisicin derivativa pues en este caso el propietario tiene que probar que es due+o y tambin que la persona que le transmiti era due+o. b, 1uando se trata de inmuebles la prueba del dominio del actor se encuentra extraordinariamente facilitada a travs del principio de legitimacin del art. 7= %H /como tambin del principio de la fe p#blica registral del art. 7F %H, que se+ala que los derechos reales inscritos se presume que existen y que adems pertenecen al titular en la forma determinada por el asiento registral es presuncin iuris tantum. 2or tanto el t!tulo de propietario registral deber!a bastar en principio para probar el dominio. c, 1uando se trata de bienes muebles al amparo 0rt. FCF 11 bastar con probar que la adquiri de buena fe lo cual equivale a $usto t!tulo /teor!a de la prueba del dominio,. 2ero puede ocurrir que el demandado tambin invoque a su favor el art. FCF. En este caso el actor tiene dos opciones' probar que el demandado tom posesin de la cosa mueble con mala fe o acreditar que se trata de una cosa perdida por l o de la que el demandante ha sido privado ilegalmente /en cuyo caso aunque el demandado lo haya adquirido de buena fe y a t!tulo oneroso el demandante puede recuperar la cosa,. 2ues el art. FCF dice que #a posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al t!tulo& 3in embar"o, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ile"almente, podr reivindicarla de quien la posea@. 2ero el demandado llega a consumar el plazo para la usucapin ya puede utilizar el art. <8GG 11. 2. P+(e(!%" &e' &e #"&#&+, El demandante deber probar la posesin de la cosa de forma indebida o in$ustificada por parte del demandado bien porque no tiene t!tulo o

bien porque ste no tiene eficacia. %a accin real reivindicatoria se tiene que dirigir contra quien tenga la cosa en su poder al tiempo de la demanda. Supuestos que se pueden plantear' #.- 1uando el demandado de$a de poseer durante el $uicio por su propia voluntad no es obstculo para que el proceso contin#e contra l. 1.- Si la prdida de la posesin se produce por haberse perdido o destruido la cosa habr que estar a la regla de responsabilidad del 11& si le es imputable al demandado no estar obligado a la restitucin pero tendr que responder /e$. art.<<=9 11, $.- Si la prdida de la posesin del demandado se produce por cesin las consecuencias de la sentencia condenatoria repercutirn tambin frente al adquirente de esa posesin. 3. I&e"t!C!$#$!%" &e '# $+(# re!G!"&!$#&#, El demandante deber describir el bien y demostrar que la cosa ob$eto de su propiedad es la misma que est poseyendo el demandado. Esto puede plantear problemas sobre todo cuando se trata de bienes inmuebles porque la $urisprudencia viene siendo muy exigente a la hora de identificar la finca reclamada. ..- ECe$t+( &e '# #$$!%", Si la sentencia es estimatoria el demandado est obligado a restituir la cosa reclamada y se liquidar el estado posesorio. A$$!%" &e$'#r#t!G# &e' &+ !"!+ *o est recogida en el art. 7F= 11 pero la $urisprudencia la considera contenida tambin en el art. 7F=(9 y le exige los mismos requisitos /prueba del dominio e identificacin del bien, salvo el de la posesin del demandado. Es una accin que pretende la mera declaracin de la existencia de la titularidad dominical en aquellos casos en que se produce una mera perturbacin sin despo$o posesorio. Su ob$eto es verificar la existencia de un t!tulo de propiedad con eficacia frente a todos lo que slo podr!a venir completado por la publicidad registral en caso de inmuebles. *o puede confundirse con la accin reividicatoria pues en ste caso no se pretende la restitucin de la cosa puesto que la cosa no ha sido despo$ada contin#a en posesin del propietario y solo se pretende la mera declaracin de la existencia de titularidad dominical sin impetrar la condena a la restitucin de la cosa. A$$!%" "eJ#t+r!# &e (erG!&) 1re Es aquella accin que tiene el propietario de una cosa para que se declare la inexistencia de gravmenes o cargas sobre su dominio. 2or tanto la legitimacin activa la tiene el propietario y la pasiva la tiene quien pretenda que exista un gravamen o carga sobre la cosa. 5esponde a la necesidad de tener un medio legal para hacer efectivo el principio de libertad del dominio y la presuncin de que el derecho de dominio se encuentra y supone libre hasta que se acredite que est gravado. 5ige por tanto la presuncin del dominio libre de cargas por lo que el demandante deber probar solamente el dominio y no la inexistencia de la carga o gravamen. En este caso tampoco hay restitucin alguna. A$$!%" -)1'!$!#"# %a accin publiciana era un remedo concedido por el pretor 2ublicio a aquellos que habiendo adquirido con buena fe y $usto t!tulo una cosa y antes de haber consumado a su favor la usucapin perd!an la posesin de ella para que pudieran dirigirse contra cualquier detentador que tuviese t!tulo inferior al suyo. En 5oma resolv!a los conflictos

entre 9 poseedores de los cuales uno tiene me$or derecho que el otro o bien el conflicto que se produc!a cuando un poseedor que estaba a punto de consumar la usucapin era despo$ado de la cosa por un tercero sin t!tulo alguno. 1on esta accin se protege al poseedor de me$or derecho frente a otro poseedor de peor derecho. "escansaba en una ficcin $ur!dica la cual era la de suponer el pretor que el poseedor demandante hab!a ya cumplido la usucapin. %a moderna 4urisprudencia admite la existencia de la accin publiciana reconociendo su admisibilidad en nuestro ordenamiento $ur!dico como medio para defender el me$or derecho de poseer. A$t!+ #& e/B!1e"&) 1uando alguien pretende realizar una accin reivindicatoria u otra accin debe asegurarse que la persona tiene ese bien mueble determinado en su poder. Seg#n el art.9GC %E1 todo 'uicio puede prepararse mediante la solicitud de que la persona a la que se pretende demandar muestre o e+hiba la cosa, que tiene en su poder, y a la que se haya de referir el 'uicio& %a finalidad es identificar el bien y ver el estado en que se encuentra. A$$!%" &e &e('!"&e > # +*+"# !e"t+ El deslinde consiste en la operacin por medio de la cual se fi$an los l!mites materiales de una finca. Se encuentra regulado en los arts. 7=F al 7=H 11. )odo propietario tiene derecho a se+alizar y a colocar lindes hitos zan$as setos etc. para deslindar /fi$ar los l!mites, su propiedad de la colindante con citacin de los due+os de los predios colindantes tal como apunta el 0rt. 7=F 11. 2ara hacerlo es necesario recabar el auxilio de la autoridad $udicial salvo en caso de que las partes se pongan de acuerdo entre ellas. El deslinde puede hacerse por acuerdo entre las partes procedimiento de $urisdiccin voluntaria o $uicio declarativo ordinario. TE4A 1<, LA CO4UNIDAD DE .IENES, LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA 4ULTIPROPIEDAD. 1. SITUACION DE CO4UNIDAD. 0l hablar de comunidad debemos distinguir relaciones obligatorias y obligaciones reales. Esta diferencia tiene que ver con la pluralidad e su$etos ya que esta pluralidad engendra mancomunidad. *o ocurre lo mismo cuando los varios su$etos no se dan en una relacin obligatoria sino en una relacin $ur!dico real. En este caso esta pluralidad no engendra mancomunidad sino comunidad. %a comunidad se puede dar en todos los derechos reales. E$ coposesin. Evidentemente se puede dar tambin en la propiedad entonces hablamos de copropiedad. El trmino copropiedad es ms restringido que el trmino comunidad. Es decir es una pluralidad de su$etos que se da en una relacin $ur!dico(real de propiedad. P1ules son las causas a travs de las cuales puede aparecer la copropiedadQ Ssta puede tener su origen' ( 2or la voluntad concordad de dos o ms personas. 1opropiedad voluntaria. ( 0l margen de la voluntad. 2or herencia. 1opropiedad incidental. Kmp. 0rt 789 y ss 11.

%a nota caracter!stica de la copropiedad es la coexistencia sobre una misma cosa de varias relaciones $ur!dico(reales en este caso de varias relaciones $ur!dico(reales de propiedad. 0hora bien P1mo es posible la coexistencia pac!fica de varias relaciones $ur!dico( reales de propiedad que tienen un mismo ob$etoQ Este derecho de propiedad hay que descomponerlo en fracciones denominadas cuotas. Seg#n el art 78711 ?%a participacin tanto en beneficios como en cargas ser proporcional a las respectivas cuotas de cada propietario@ %as cuotas de los comuneros /en principio, se presumen igual salvo prueba en contrario. %a causa de que las cuotas no sean iguales puede venir dada' ( 2or el t!tulo adquisitivo. ( 2or las aportaciones dadas en el momento de realizar la comunidad. 2. FACULTADES Y DE.ERES INDI2IDUALES DE LOS CO4UNEROS. A? .? C? D? E? USO Y DISFRUTE DE COSA CO4UN. AD4INISTRACION DE LA COSA CO4UN. DISPOSICION Y ALTERACIOON DE LA COSA CO4UN. CONTRI.UCION A LOS GASTOS CO4UNES. ENAJENACION DE LA CUOTA PRI2ATI2A DE CADA CO4UNERO.

A? USO Y DISFRUTE DE LA COSA CO4TN, Seg#n el art 78F 11 para usar y disfrutar de la cosa com#n hay que atender a la naturaleza de la cosa. "e modo que la utilizacin de la cosa por cada comunero no implique un per$uicio a la comunidad ni impida a los dems comuneros utilizarla seg#n su derecho. .? AD4INISTRACION DE LA COSA CO4UN. Seg#n el art 78= para la administracin de la cosa com#n ser necesario el acuerdo de la mayor!a de los part!cipes. 2or mayor!a de los part!cipes no debemos entender mayor!a de las personas sino mayor!a de las cuotas. C? DISPOSICION Y ALTERACIOON DE LA COSA CO4UN En cuanto a los actos de disposicin de la cosa com#n hemos de acudir al art 78H1c. En el cual se expresa que ninguno de los due+os podr alterar la cosa com#n sin consentimiento de los dems comuneros aun cuando exista beneficio para los mismos. D? CONTRI.UCION A LOS GASTOS CO4UNES. El art. 787 nos dice que el concurso de los part!cipes, tanto en los beneficios como en las car"as, ser proporcional a sus respectivas cuotas. %o que en principio se presumen iguales salvo que se demuestre lo contrario. E? ENAJENACION DE LA CUOTA PRI2ATI2A DE CADA CO4UNERO. 0 diferencia de lo que se sucede con la ena$enacin de la cosa com#n que requiere la unanimidad cada uno de los comuneros puede ena$enar la parte de la cuota ideal que le corresponde sin necesidad del consentimiento de los dems comuneros. *o obstante el 11 atribuye a los dems comuneros de ". de adquisicin preferente llamado Qretr#$t+ &e $+ )"er+R que est destinado a conseguir que en caso de que un copropietario ena$ene su cuota los ms pueden adquirirla y de este modo va abriendo camino a la extincin de la comunidad. 3. EDTINCIN

%a situacin de comunidad es transitoria no permanente y una de las formas ms t!picas de extinguirla es solicitar la &!G!(!%" &e '# $+(# $+ P" con arreglo a las reglas de la buena fe. El #rt.5<< CC se+ala que ?nin"-n copropietario estar obli"ado a permanecer en la comunidad& /ada uno de ellos podr 3 d#+ $ %()*5(# + "# '3o 5( s d#.#d) *) %os) %o'D$@. Esta misma filosof!a el 11 lo repite en diversos arts. /e$. <>G9 a propsito de la particin de la herencia,. Esta facultad de divisin no necesita apoyarse en ning#n tipo de causa a menos que suponga un e$ercicio antisocial del derecho de propiedad o constituya un abuso de derecho. *o obstante existen algunas excepciones pues no se podr pedir cuando' 1.- haya un pacto indivisorio que no podr exceder de <> a+os aunque podr ser prorrogado 2.- se trate de una cosa indivisible bien material o funcionalmente por naturaleza. El efecto inmediato de la divisin es la extincin de la comunidad. 5. LA P ROPIEDAD HORI ZONTAL %a propiedad horizontal es un fenmeno $ur!dico que se refiere al ". de propiedad que recae sobre edificios que estn divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento individual por tener salida propia a los elementos comunes /e$. el patio ascensor:, o a la v!a p#blica. Eiene regulado por la %ey de 2ropiedad Horizontal. L+( -r+-!et#r!+( &e $#&# )"+ &e '+( -!(+( t!e"e" )" &ere$B+ &e -r+-!e&#& e/$')(!G# (+1re '+( !( +(9 -er+ t# 1!H" )" &ere$B+ &e $+-r+-!e&#& (+1re '+( e'e e"t+( $+ )"e(. Esa copropiedad sobre los elementos comunes no es una copropiedad ordinaria sino que e( )"# $+-r+-!e&#& #t0-!$# A)e "+ (e ()*et# # '#( reJ'#( &e '# +r&!"#r!# /arts. 789 y ss.,' - porque no se puede e$ercitar la accin de divisin sobre esa copropiedad de los elementos comunes y ( porque la propiedad individual sobre el piso y el derecho de propiedad sobre los elementos comunes estn su$etos a un mismo destino $ur!dico lo cual quiere decir que no se pueden ena$enar por separado la ena$enacin del piso conlleva la ena$enacin de la participacin en la comunidad. 0dems el derecho de propiedad exclusiva de los propietarios de cada uno de los pisos no es due+o de todo lo que haya en el piso ni siquiera de puertas para dentro porque sobre los elementos que pasen por el piso /e$.ca+er!as, y sean comunes no tiene un ". de propiedad exclusivo. ReJ)'#$!%" &e '# PH, Es importante tener en cuenta cmo se rige la propiedad horizontal porque' 1.- En primer lugar hay que esta a lo que dispone las 'e>e( e(-e$!#'e( que la regulan es decir la %ey &e Pr+-!e&#& H+r!N+"t#' /%2H,. 2ero en lo que permita dicha ley se regir por la voluntad de los interesados. El problema que se plantea es que no siempre queda claro que reglas de %2H son imperativas y por tanto inderogables y que reglas son meramente dispositivas o supletorias /que podrn ser suspenderse,. 2.- 4unto a la %2H asumen un papel muy importante en las comunidades de propietarios los denominados ?e(t#t)t+(@ eso quiere decir que cada comunidad de propietarios puede autoimponerse unos estatutos. 3.- 1omo complemento de los estatutos todas las comunidades de propietarios se dan adems unas normas que se denominan ? +r&e"#"N#(R9 + "+r #( &e rHJ! e" !"Cer!+r que estn por deba$o de los estatutos tienen que estar en consonancia con stos.

E" $)#"t+ # '# -r+-!e&#& -r!G#t!G# e" e' rHJ! e" &e '# -r+-!e&#& B+r!N+"t#', hay un derecho de propiedad exclusivo del propietario del piso o local susceptibles de aprovechamiento individual por tener salida propia a los elementos comunes. E(e &ere$B+ e/$')(!G+ (e e/t!e"&e a todas las instalaciones comprendidas en ese espacio cuando sirvan exclusivamente al due+o y adems ese derecho de propiedad exclusivo se extiende a los ane$os /gara$e trastero:, 4unto a ese derecho de propiedad exclusivo formando una sola realidad $ur!dica nos encontramos con un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble necesarios para su adecuado uso. "icho esto PDu derechos tiene el propietario del piso sobre la parte privativaQ El propietario del piso puede realizar obras o modificaciones que tenga por conveniente o dividir materialmente la parte privativa siempre y cuanto' no altere la seguridad del edificio ni altere su configuracin o estado anterior ni per$udique los derechos de los dems comuneros. Si divide tendr que modificar la cuota de participacin que tendrn que ser aprobadas por la $unta de propietarios. )ambin puede disponer de los pisos o locales sin que exista un derecho de tanteo o de retracto a favor del resto de los propietario con una sola condicin y es que ese acto dispositivo conlleve tambin la transmisin de su participacin en los elementos comunes del inmueble. E/t!"$!%". El rgimen de la propiedad horizontal se extingue' 1.- 2or la destruccin del edificio salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del G>T del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro menos que el exceso de dicho coste est cubierto por el seguro. 2.- 2or conversin en copropiedad o copropiedad ordinarias. Ello exige que todos los pisos o locales del edificio pasen a ser de uno o de varios proindiviso. 6. LA CONCESIN DE IN4UE.LES EN RGI4EN DE DISFRUTE A TIE4PO CO4PARTIDO Est regulada en la %ey F9;<88= de <G de diciembre sobre d. de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso tur!stico y normas tributarias. El legislador ha prohibido el trmino ?multipropiedad@ porque lo que se adquiere no es la propiedad sino un d. de uso sobre el bien inmueble durante un per!odo de tiempo determinado al a+o tiempo que no puede ser inferior a una semana. %a %ey establece que la duracin del rgimen no puede ser inferior a 7 a+os ni superior a G> a+os. %a inscripcin en el 5egistro de la 2ropiedad no es constitutiva pero es obligatoria porque en los contratos con los particulares son necesarios los datos registrales de la finca. Se proh!be que el adquirente le d al propietario anticipos mientras duren los plazos que establece la ley para desistir o resolverse el contrato.

DERECHOS REALES LIMITADOS Y LIMITATIEOS Son derechos limitados porque confieren un mbito de poder ms reducido y son limitativos porque limitan el mbito de poder del propietario. "entro de estos derechos nos encontramos con tres grupos' 1.- %os ". de goce 2.- %os ". reales de adquisicin preferente 3.- %os ". reales de garant!a /el ms importante de estos #ltimos es el d. de hipoteca,' son relaciones $ur!dico(reales que estn al servicio de una relacin obligatoria. TEMAS 11< 12< 13 Y 1/: DERECHOS LIMITADOS DE FOCE. 11. EL USUFRUCTO Es un derecho real que permite al usufructuario ?disfrutar los bienes a$enos con la obligacin de conservar su forma y sustancia a no ser que el t!tulo de su constitucin o la ley autoricen otra cosa@. El usufructo se caracteriza por' ( %a temporalidad coincidiendo normalmente su duracin con la vida del usufructuario. ( El deber del usufructuario de restituir la cosa cuando haya concluido el periodo de duracin.

0hora bien cabe que el usufructuario se constituyera con poder de disposicin sobre la cosa de forma que el usufructuario habr de restituir los bienes que todav!a tenga. El contenido del usufructo comprende' %as acciones que protegen al usufructo: el usufructuario tiene la accin compensatoria. 0dems est protegido por los interdictos posesorios. Vmbito de facultades: el due+o de la cosa puede ena$enar la cosa ob$eto del usufructo puede hacer me$oras:en definitiva el due+o de la cosa posee todos sus poderes excepto el ". de goce y disfrute. %a constitucin del usufructo' ( 2or ley' es el caso ms t!pico /e$. El derecho de usufructo del viudo,. ( 2or voluntad de los particulares' bien sean actos entre vivos o actos de #ltima voluntad. ( 2or usucapin' porque es un derecho real susceptible de usucapin cuando quien lo concedi no era el propietario del bien y por tanto carec!a de legitimacin para constituirlo. 12. LA SER2IDU4.RE %a servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto due+o. 0s! pues la servidumbre s ($ DG s(@B "#.)' $" + )* cuyos su$etos se determinan en funcion de la titularidad de unos predios /predio dominante y predio sirviente, El titular de la servidumbre solo puede servirse de determinados servicios que una cosa le puede proporcionar /e$. Servidumbre de paso,. Es un hecho que se desprende de un hecho ob$etivo. %as servidumbres so$ #$s 3)+)@* s de la cosa /en el caso de la servidumbre de paso de la finca, a la que pertenecen de forma que si la ena$eno /la cosa o la finca, el ". de servidumbre se va con la cosa. %as servidumbres so$ #$d#.#s#@* s. *o se pueden dividir se deben usar por entero. 2ueden ser clasificadas con arreglo a diversos criterios' - %egales y voluntarias. Se establecen por la %ey o por la voluntad de los propietarios - 2ositivas y negativas. %as positivas imponen al due+o del predio sirviente la obligacin de de$ar hacer alguna cosa sobre el mismo. %as negativas le proh!ben hacer algo que le ser!a l!cito de no existir el gravamen. - 1ontinuas y discontinuas. %as continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervencin de ning#n hecho del hombre /e$.las de luces,. %as discontinuas son las que se usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre /e$.la de paso, ( 0parentes y no aparentes. Son aparentes las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas. %as no aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. Existe un plazo especial -#r# '# )()$#-!%" de servidumbres que es de 2< #E+(. 13. CENSO Y ENFITEUSIS "ice el art. <C>F 1c.' ?Se constituye el censo cuando se su$etan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o pensin anual en retribucin de un capital que se recibe en dinero o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes@. El censo es un derecho real inmobiliario que consiste en el poder $ur!dico que se otorga a su titular de exigir una prestacin peridica del propietario del bien su$eto al

gravamen. Es el prototipo de la categor!a de los derechos reales in faciendo pues impone a un su$eto el deber de realizar una prestacin para la satisfaccin del inters del titular del derecho real. )ambin se considera por los autores contrarios a la categor!a en cuestin como la mxima expresin de las obligaciones propter rem. *o ser ms que la denominacin adoptada para designar la situacin $ur!dica en la que una persona tiene el deber de realizar una prestacin a favor de otra por razn de la titularidad que ostenta /aqulla, sobre un bien inmueble. 1lases' %a su$ecin de un inmueble al pago de la pensin peridica puede obedecer' 7 A la entre"a de un capital en dinero' este censo se llama $+"(!J"#t!G+. ( A la entre"a del dominio pleno sobre un inmueble ' este censo se dice que es re(erG#t!G+. 7 A la entre"a del dominio -til de la finca, quedndose el transmitente con el dominio directo' este censo se llama e"C!tH)t!$+. Extincin del censo. P+r re&e"$!%", %a redencin consiste en la devolucin al censualista de una vez y en metlico del capital que hubiese entregado para constituir el censo consignativo o del capital en que se hubiese fi$ado el valor de la finca al establecerse el censo reservativo o enfitutico. 2or Pre($r!-$!%" e/t!"t!G#, 5ealmente el censo prescribe cuando se extingue el derecho al exigir el pago de la pensin peridica lo que ocurrir a los 7> a+os contados a partir del momento en que se hubiere pagado la #ltima pensin. %a prescripcin opera porque durante ese tiempo no se han reclamado stas. P+r PHr&!&# + !")t!'!N#$!%" t+t#' &e '# C!"$#, Es causa de extincin del censo no as! si es parcial aunque en este #ltimo supuesto se le concede al censatario la facultad de abandonar la finca al censualista. Si la prdida o inutilizacin no se produce por caso fortuito o fuerza mayor sino por culpa del censatario se dan los efectos anteriores pero queda ste obligado al resarcimiento de los da+os y per$uicios. P+r e/-r+-!#$!%", %a expropiacin total de la finca es causa de extincin del censo quedando afecto su precio al pago del capital del mismo y de las pensiones vencidas. 15. DERECHO DE SUPERFICIE El ". de superficie es un ". real de goce o de disfrute en virtud del cual el propietario del suelo faculta a un tercero para edificar en su terreno y adems el que edifica se hace due+o de lo edificado. 0s! en el ". de superficie coexisten 9 derechos de propiedad& hay un propietario del suelo y un propietario del edificio el edificio est asentado sobre suelo a$eno pero el que hizo el edificio es propietario del mismo. 2or tanto nos encontramos ante un supuesto de propiedad separada. 2or tanto mediante la concesin de un ". de superficie se deroga de forma convencional o pactada el principio general del art. 7G= que dice que lo edificado en suelo a$eno pertenece al due+o del mismo. 0hora bien el due+o del edificio slo adquiere un ". de propiedad temporal del mismo porque llegado el momento la propiedad revierte al due+o del suelo. 0l cabo del tiempo el due+o del suelo adquiere por reversin la propiedad del edificio pero mientras tanto el propietario del edificio tiene una propiedad plena. Esto no pasa en el ". de subedificacin ni en el ". de sobreelevacin porque estos casos la propiedad que se tiene sobre lo construido ba$o una edificacin a$ena o sobre ella es una propiedad indefinida en el tiempo.

TE4A 16, DERECHOS DE AD8UISICION PREFERENTE. Son derechos que facultan a su titular para conseguir la transmisin a su favor de una cosa o de un derecho por quien era su due+o a cambio de un precio. %os derechos de adquisicin preferente son derechos que no son oponibles. Entre ellos encontramos los derechos de tanteo retracto opcin de compra: E' t#"te+ 6aculta a su titular para adquirir una cosa con preferencia a un tercero y en las mismas condiciones que ste en el caso de que el propietario decida venderla. *ormalmente va acompa+ado de un retracto posterior. 2uede ser legal y convencional. E' retr#$t+ 6aculta a su titular a adquirir una cosa cuando su propietario ya la ha ena$enado a otro pagando lo mismo y en iguales condiciones que tuvo el adquirente. 2uede ser convencional y legal. El retracto convencional se regula en los arts. <G>H a <G9> 11 al regular la compraventa con pacto de retro. Es el pacto por el que el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida devolviendo el precio y abonando los gastos. )iene una duracin de F a+os salvo pacto en contrario sin per$uicio de que en ning#n caso podr pactarse por una duracin superior a <> a+os pues el comprador tiene mientras un derecho claudicante pendiente de que el vendedor e$ercite o no el retracto.

El retracto le"al se regula en los arts. <G9< a <G9G 11 con carcter general. Es el derecho a subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar del que adquiere una cosa por compra o dacin en pago. El retracto legal slo cabe en casos de transmisin del bien por compra o dacin en pago. 2ara su e$ercicio es necesario que el retrayente desembolse al comprador el precio de la venta gastos del contrato y cualquier otro pago leg!timo as! como los gastos necesarios y #tiles hechos a la cosa. El plazo de e$ercicio del retracto es de 8 d!as desde que se conoce la venta o dacin as! como sus condiciones econmicas. *o importa cmo se tenga tal conocimiento. Si no se tiene tal conocimiento se cuenta desde la inscripcin en el 5egistro de la 2ropiedad. El derecho e$ercitado dentro de plazo tiene eficacia erga omnes. PreCere"$!# e"tre t!t)'#re(, a. Entre titulares de idntico derecho de retracto. - Si dos o ms comuneros quieren hacer uso de su derecho se adquiere a prorrata. ( Si son dos o ms colindantes se prefiere al que tenga la finca de menor cabida. Si todos tienen igual cabida al que primero lo solicite. ( Si hay dos o ms herederos a prorrata. b. Entre titulares de distintos derechos. - El retracto enfite#tico es preferente al de comuneros /art. <CF9 1c.,. ( El retracto de comuneros excluye al de colindantes /art. <G9F.9 1c.,. - El retracto de comuneros es preferente al del arrendatario urbano y ste a su vez es preferente a cualquier otro incluso al enfite#tico /arts. 9G y 7< %0-,. - El retracto de colindante es preferente en ciertos supuestos al del arrendatario r#stico y ste prevalece frente a cualquier otro /art. 8F %05,. L# +-$!%". Supone la facultad de adquirir una cosa en el plazo y por el precio pactado con su propietario. Su titular /optante, tiene derecho a decidir una adquisicin en un plazo y por un precio pactado. 2uede venir por ley o por contrato. *o concede un poder directo sobre la cosa ni puede hacerse efectivo frente a tercero salvo que se inscriba en el 5egistro de la 2ropiedad. E$ercitada la opcin queda perfeccionado el contrato de compraventa sin necesidad de emitir un nuevo consentimiento. Su incumplimiento dar lugar a responsabilidad. El derecho de opcin es intransmisible sin consentimiento del concedente.

TE4AS 1;9 1I9 1K Y 1=, LOS DERECHOS REALES DE GARANTA. TE4A 1;, LA PRENDA9 LA HIPOTECA 4O.ILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZA4IENTO DE LA POSESIN. 1. LA PRENDA CON DESPLAZA4IENTO DE LA POSESION. %a prenda es un ". real de garant!a que recae sobre bienes muebles y que exige el desplazamiento posesorio a favor del acreedor pignoraticio o de un tercero facultando al acreedor para exigir la ena$enacin /venta, de la cosa dada en prenda en caso de incumplimiento de la obligacin /no se puede quedar con la cosa slo puede ena$enarla y cobrar el crdito,. 2or tanto no puede haber una prenda sin ". de crdito. Exige el desplazamiento posesorio. Es una garant!a indivisible aunque se vaya pagando la deuda la prenda subsiste !ntegra. Es en definitiva la prenda una garant!a real que se caracteriza por recaer sobre cosa mueble por el desplazamiento posesorio del constituyente al acreedor o a un tercero por su accesoriedad respecto de la obligacin garantizada y por su indivisibilidad. %o #nico necesario para el nacimiento de la prenda es que la cosa salga del poder del deudor. 1ontempla la prenda como un contrato real en el que la entrega de la cosa es condicin sin qua non para entenderlo vlidamente celebrado /art. <=C7,. *o obstante

para su eficacia frente a terceros se necesita que conste en instrumento p#blico con el fin de dar certeza de la fecha de constitucin. El A+". 1C;1 CC dice 6o surtir efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento p-blico la certe(a de la fecha& %a prenda se extingue cuando se cumple la obligacin principal dado su carcter subsidiario a la misma aunque tambin puede extinguirse cuando desaparece o se destruye el bien. 2. PRENDAS ESPECIALES. L# Pre"&# !rreJ)'#r, #rt. 1K;5 CC. Se entiende por prenda irregular aqulla que recae sobre bienes fungibles de valor cierto en el mercado cuya propiedad /y no mera posesin, adquiere el acreedor como consecuencia de la constitucin de esta prenda. Se trata una suma de dinero es decir no sobre un bien inmueble sino sobre un bien no especificado de forma que si la obligacin garantizada es cumplida el acreedor pignoraticio no tiene la obligacin de devolver las mismas cosas fungibles sino que deber devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Si es incumplida podr el acreedor imputar el valor de dichos bienes. 2or tanto en la prenda irregular se transmite la propiedad al acreedor y se constituye derecho de crdito a favor del deudor su$eto a la condicin suspensiva de que cumpla la obligacin principal. %a prenda de derechos "el art. <=CF 11 se deduce que se pueden pignorar los derechos reales que tengan condicin mobiliaria estn en el comercio de los hombres y sean susceptibles de posesin. %a prenda de crditos' 0unque los simples crditos no sean en s! mismos bienes pose!bles es admisible un "W de prenda sobre los mismos de modo que el deudor garantice al acreedor el cumplimiento del derecho cediendo otro "W de crdito que tiene a su favor. "e este modo con la cesin al acreedor pignoraticio y con la notificacin al deudor cedido el crdito se sit#a en un estado de indisponibilidad por el deudor pignorante. 0dems transmite la legitimacin para exigir este crdito por parte del acreedor pignoraticio al deudor crediticio siendo esto lo que realmente interesa al primero. 3. GARANTAS REALES 4O.ILIARIAS SIN POSESORIO, HIPOTECA 4O.ILIARIAS DESPLAZA4IENTO. DESPLAZA4IENTO Y PRENDA SIN

Se regulan por la %ey de <C de diciembre de <8GF desarrollada por el "ecreto <H de $unio de <8GG tratan de evitar el desplazamiento posesorio de determinados bienes de naturaleza productiva sustituyndose el desplazamiento por la inscripcin en un registro espec!fico. Esta ley responde a los problemas doctrinales que se expon!an por el inconveniente de privar al deudor de la posesin de la prenda en cosas muebles destinadas a fines productivos /agr!colas industriales,. Ese desplazamiento per$udicaba al deudor porque le privaba de sus bienes para generar recursos tambin a la econom!a nacional al paralizar fuentes de riqueza incluso al acreedor porque disminuye la capacidad econmica del deudor y su posibilidad de hacer frente a obligaciones.

Hipoteca mobiliaria' reuniendo los caracteres de la hipoteca relativos a la falta de desplazamiento de posesin y su$ecin del bien al pago del crdito garantizado se caracteriza y distingue por recaer sobre bienes muebles pero no cualquier bien mueble sino las siguientes' <.( %os establecimientos mercantiles 9.( %os automviles y otros veh!culos de motor as! como los tranv!as y vagones de ferrocarril de propiedad particular 7.( %as aeronaves F.( %a maquinaria industrial G.( %a propiedad intelectual y la industrial 2renda sin desplazamiento' podrn constituir prenda sin desplazamiento los titulares leg!timos de explotaciones agr!colas forestales y pecuniarias sobre los bienes que en el mismo se describen que son' <.( %os frutos pendientes y las cosechas esperadas dentro del a+o agr!cola 9.( %os frutos separados 7.( %os animales as! como sus cr!as y productos F.( %as mquinas y aperos de las explotaciones G.( 1uadros esculturas libros y ob$etos de valor art!stico o histrico

TEMA 1?: LA HI2OTECA MO-ILIARIA I. 1. CONCEPTO CARACTERES Y CLASES. 13*1E2)3. %a hipoteca inmobiliaria es la principal garant!a real que existe en el ". Espa+ol. Es una garant!a cmoda tanto para el acreedor como para el deudor porque no hay desplazamiento posesorio y para su constitucin exige la inscripcin en el 5egistro de la 2ropiedad y ello proporciona seguridad a los prestamistas y al mercado financiero. %os arts. <>F %H y 0rt. <=HC 11 establecen la definicin de hipoteca dicen que la hipoteca su'eta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obli"acin para la que fue constituida. 10501)E5ES. <.( Es un ". real inmobiliario pues su$eta directa e inmediatamente bienes inmuebles o derechos sobre los mismos a$enos y ena$enables 9.( Es un ". de garant!a por cuanto va dirigido a garantizar el cumplimiento de una obligacin normalmente de una obligacin dineraria a la que se denomina habitualmente ?crdito hipotecario@.

7.( 2or ser un ". de garant!a tiene carcter accesorio tal y como resulta del art. <=GH 11 F.( Es indivisible que significa que la hipoteca subsiste !ntegramente hasta el pago total de la obligacin principal garantizada es decir el cumplimiento parcial no disminuye el gravamen pues aunque la obligacin garantizada se redu$era la hipoteca se conserva !ntegra hasta el final. G.( Es un ". de constitucin registral pues la inscripcin en el 52 tiene carcter constitutivo dado que para que la hipoteca quede vlidamente constituida es necesaria tal inscripcin C.( *o se produce desplazamiento posesorio que dando los bienes o derechos hipotecados en posesin de su titular constituyente de la hipoteca. 1%0SES. Existen diversos criterios de clasificacin de hipotecas entre los cuales destaca los siguientes' <.( 2or su origen /modo de constitucin, pueden ser' a.( Hipotecas voluntarias' Son aquellas que se constituyen por la voluntad de los su$etos intervinientes /0rt.<7= %H, pueden ser' ( Milaterales' constituidas por acuerdo o convenio entre las partes. ( -nilaterales' son una figura excepcional que se prev en el 0rt. <F< %H el propietario del bien constituye la hipoteca sobre un bien suyo. b.( Hipotecas legales' Son aquellas que se constituyen por una disposicin legal. 2ueden ser ' ( Expresas' %a ley autoriza la constitucin de la hipoteca pero no lo constituye automticamente. El su$eto autorizado puede exigir la constitucin de la hipoteca si el obligado no lo hiciera se puede constituir la hipoteca por mandato $udicial. c.( )citas' Estn mal vistas porque son hipotecas que dan mucha inseguridad porque se constituyen ope legis sin necesidad de t!tulo ni inscripcin en el 5egistro. Son excepcionales 9.( 2or su contenido' a.( Hipotecas ordinarias o de trfico' Es una hipoteca en la obligacin asegurada tiene existencia cierta y es conocida su cuant!a. b.( Hipotecas de seguridad' En esta hipoteca slo constan en el 5egistro de la 2ropiedad las l!neas bsicas del crdito garantizado. "entro de estas hipotecas hay unas hipotecas muy usuales en la prctica como son las ?hipotecas de mximo@ que es aquella que contiene una cifra mxima de responsabilidad hipotecaria y sirve para garantizar tambin los intereses. 2. LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA. %as Hipotecas %egales expresas se constituyen voluntaria o $udicialmente. En la hipoteca voluntaria nos encontramos con una constitucin convencional ya sea por negocio $ur!dico bilateral /contrato, o negocio $ur!dico unilateral /por disposicin del due+o de los bienes hipotecados art. <7= %H. En cualquier caso el art. <=HG 11 dispone que /:, es indispensable, para que la hipoteca quede vlidamente constituida, que el documento en que se constituya sea inscrito en el 8e"istro de la 9ropiedad . En la misma l!nea el art. <FG %H dispone que para que las hipotecas voluntarias queden vlidamente establecidas, se requiere:

<.( 0ue se hayan constituido en escritura p-blica. 9.( 0ue la escritura se haya inscrito en el 8e"istro de la 9ropiedad El art. <G8 %H dice que para que las hipotecas le"ales queden vlidamente establecidas se necesita la inscripcin del t!tulo en cuya virtud se constituyan Hay que precisar que si falta la escritura p#blica /es decir si existe slo un documento privado, el supuesto puede refundirse en el art. <=C9 11 y debe entenderse como promesa de hipoteca. %a promesa de hipoteca dice el art. <=C9 11 slo produce accin personal entre los contratantes dirigida a obtener del $uez condena al cumplimiento de la obligacin de constituir la hipoteca y en su caso indemnizar los da+os y per$uicios. Se trata de una suerte de precontrato cuya fuerza vinculante deriva del mero consentimiento. 0hora bien si existe escritura p#blica pero a#n no hay inscripcin registral como sta es constitutiva obviamente no hay hipoteca y no pueden utilizarse los especiales procedimientos de proteccin del crdito hipotecario. Sin embargo la accin que tiene el acreedor en este caso es algo ms que la pura accin personal contra el deudor si no cumple. *o podemos olvidar que el acreedor tiene una escritura p#blica que es un t!tulo e$ecutivo y por tanto puede proceder contra los bienes mediante $uicio e$ecutivo. 2or tanto aunque no ostenta un derecho real se encuentra en una situacin de vocacin al derecho real. 3. SUJETOS DE LA RELACIN JURDICO-HIPOTECARIA Y LA CAPACIDAD DE HIPOTECAR. Hipotecante deudor y no deudor' En virtud del art. <=GH 11 el hipotecante puede ser el propio deudor o una tercera persona que constituye una hipoteca sobre un bien propio para garantizar la deuda de otra persona. En definitiva el su$eto pasivo de la hipoteca es el propietario de la finca o titular del ". real hipotecado con independencia de que sea al mismo tiempo su$eto pasivo de la relacin $ur!dica obligacional garantizada. Se le exige capacidad para ena$enar y libre disposicin de la cosa en el momento de la constitucin o de no tenerla hallarse autorizado para ello con arreglo a las leyes /<=GH.9 y <7= %H,. 0dems el art. <78 %H permite la constitucin de hipoteca mediante representante o apoderado pero con poder especial. %os menores de edad no pueden constituir hipoteca por s! solos sobre un inmueble de su propiedad debern constituirla sus padres o tutores previa autorizacin $udicial y audiencia del I6. 2ero si es mayor de <C a+os y consciente en documento p#blico no ser necesaria la autorizacin $udicial. En la comunidad de bienes se requiere el acuerdo unnime de los comuneros para hipotecar la cosa com#n que podrn sin embargo hipotecar por s! solos su cuota hacindolo constar as! en el 52. 0creedor hipotecario' Es siempre el acreedor de la obligacin principal garantizada con la hipoteca y al mismo tiempo el titular del ". real de hipoteca. Ha de tener capacidad general para obligarse. 2uede ocurrir que haya varios acreedores en este caso' <.( Si el crdito es parciario hay tantas hipotecas como acreedores pudiendo e$ecutarse parcialmente la hipoteca por la parte correspondiente a uno solo de los acreedore s subsistiendo integra la de los dems. 9.( Si es mancomunado la hipoteca solo es una los acreedores integran una comunidad y slo puede e$ecutarse la accin hipotecaria de manera con$unta o por uno de ellos en beneficio de la comunidad.

7.( Si es solidario tambin hay comunidad de modo que cualquier acreedor puede e$ecutar la totalidad de la hipoteca sin per$uicio de su responsabilidad interna con los dems. )ercer adquirente o tercer poseedor' Es la persona que adquiere a t!tulo gratuito u oneroso la finca gravada con la hipoteca. Es tercero porque no es deudor ni particip en la constitucin de la hipoteca pero en caso de e$ecutarse la hipoteca responder con la finca porque cuando adquiri el inmueble ya exist!a la hipoteca sobre ste. 5. O.ETO DE LA HIPOTECA. EDTENSIN O.JETI2A O1*et+, Es el bien o ". dado en garant!a sobre el que recae la hipoteca. Seg#n los arts. <=HF 11 y <>C %H. 3lo podrn ser ob'eto del contrato de hipoteca: 2* #os bienes inmuebles susceptibles de inscripcin en el 5egistro de la 2ropiedad& 4* #os derechos reales ena'enables con arre"lo a las leyes, impuestos sobre bienes de aquella clase& El art.<>H %H se+ala un elenco de bienes o derechos reales que podr!an hipotecarse' ". de usufructo de la mera o nuda propiedad ". de hipoteca voluntaria el ". de retracto convencional los bienes litigiosos... Seg#n el art. <>= %H no podrn hipotecarse' %as servidumbres con independencia del predio dominante los usufructos legales salvo el usufructo concedido al cnyuge viudo y los derechos reales de uso y habitacin. E/te"(!%" +1*et!G#' 2artimos de la regla bsica de que el ob$eto de la hipoteca es la finca o derecho real sobre un bien inmueble teniendo en cuenta la regla general de que la hipoteca graba o extiende a todo el bien inmueble. 0unque la hipoteca grabe el inmueble integro el principio de autonom!a privada admite distintos pactos entre las partes. 0s! que dentro de la extensin ob$etiva vamos a distinguir la Extensin *atural y la Extensin 1onvencional y el supuesto de la extensin ob$etiva cuando la finca hipotecada es adquirida por un tercero' 7 #a e+tensin natural comprende: #.- L#( #$$e(!+"e( "#t)r#'e( experimentadas en la finca entendiendo por tales la agregacin de terrenos por obra de la naturaleza. Duedan e/$')!&#( la #JreJ#$!%" de terre"+( que no responda a una accesin natural o la nueva construccin de edificios donde antes no los hubiere. 1.- L#( e*+r#(. "entro de stas hay que incluir las me$oras que consistan en la transformacin o elevacin de los edificios hipotecados /a menos que dichas elevaciones conformen una entidad distinta e independiente del a finca hipotecada,. $.- L#( !"&e "!N#$!+"e( concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados. 7 #a e+tensin convencional: Se refiere al pacto de ampliacin o reduccin a travs del principio de autonom!a privada y sus l!mites. El art. <<< %H excluye de la hipoteca determinados bienes :salvo pacto e+preso o disposicin le"al en contrario;. Estos bienes quedan fuera de la hipoteca a menos que resulten incluidos en ella por pacto expreso. Estos bienes son' #.- %os ob$etos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del ob$eto 1.- %os frutos cualquiera que sea la situacin en que se encuentren. $.- %as rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacin garantizada

7 #a e+tensin de la hipoteca frente al tercer poseedor& Estas reglas de extensin ob$etiva pueden verse afectadas por la presencia de un tercer poseedor de bien hipotecado en atencin al art. <<9 %H' #.- %a extensin natural por me$oras se limita a las obras de reparacin seguridad o transformacin costeadas por el nuevo due+o 1.- %a convencional no alcanza a los muebles colocados permanentemente en los edificios ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que le correspondan. 6 . ALCANCE DE LA HIPOTECA RESPECTO DE LA RELACIN O.LIGATOR I A %a hipoteca puede constituirse en garant!a de toda clase obligaciones. *o obstante dado que la hipoteca es un derecho real de realizacin de valor la garant!a que se obtiene por medio de la hipoteca es pecuniaria. Es decir mientras que la obligacin asegurada no tiene por qu ser pecuniaria la garant!a s! lo es. 1uando lo debido no es una suma de dinero sino otra cosa o una prestacin de hacer o no hacer la hipoteca no garantiza directamente la obtencin de lo debido sino solo de su equivalente econmico. A.- E/te"(!%" &e '# B!-+te$# e" re'#$!%" $+" '+( !"tere(e(, %a hipoteca garantiza la obligacin principal que en virtud del 2. de especialidad o determinacin deber especificarse su importe en el 5egistro de la propiedad. 2ero a tenor del art. <<F %H y <FC %H la hipoteca asegura no slo la obligacin contra!da sino que tambin cubre sus intereses cuya cuant!a tambin debe expresarse en la inscripcin en el 5egistro de la 2ropiedad o al menos el importe mximo por tal concepto. Si inters es variable en la inscripcin registral se determinar el porcenta$e mximo o una cantidad mxima asegurada. 2ara esto sirven las ?HK23)E10S "E IVJKI3 3 "E SEO-5K"0"@ porque ponen un tope de inters y a partir de ah! ya no habr responsabilidad hipotecaria. 1uando la finca es adquirida por un tercero el art. <<F %H dice que si hay per$uicio para el 7. se entender que la hipoteca alcanza salvo pacto en contrario adems del capital los intereses de las dos #ltimas anualidades vencidas y no satisfechas y de la parte vencida de la anualidad corriente. *o obstante por pacto en contrario se podr acordar la supresin de la extensin legal de la hipoteca a los intereses la reduccin de las anualidades que cubre o aunque haya per$uicio de terceros se podr pactar que la hipoteca se extienda o e$ecute por el impago de las #ltimas G anualidades como mximo. ..- A -'!#$!%" &e '# B!-+te$# 1uando los intereses no queden garantizados por la aplicacin de las reglas del 0rt. <<F %H ante el impago de los intereses el acreedor hipotecario puede exigir al deudor una ampliacin de la hipoteca el deudor aporta otros bienes o ampl!a la hipoteca sobre el mismo bien. Si la finca hipotecada no pertenece al deudor el acreedor no puede exigir la citada ampliacin sino que podr e$ercitar igual derecho respecto de cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan ser hipotecados. 2or otra parte la extensin de la de la garant!a hipotecaria a otros posibles gastos como los derivados de la e$ecucin y del procedimiento $udicial debe pactarse por los interesados o establecerse por el constituyente.

TEMA 1C: LA HI2OTECA II. 1. LA RESPONSA.ILIDAD HIPOTECAR I A %a hipoteca no altera la responsabilidad patrimonial universal del deudor con base en el art. <8<< 11 /art. <>G %H,. 0dems la hipoteca a+ade a la responsabilidad personal e ilimitada del deudor una responsabilidad real que es limitada al ob$eto dado en garant!a. %a responsabilidad real hipotecaria se hace efectiva a travs de la accin real hipotecaria que prescribe a los 9> a+os. %a responsabilidad personal es exigible a travs de una accin personal contra todo el patrimonio del deudor. Excepcin a esta regla es la llamada hipoteca de responsabilidad limitada previsto en el art. <F> %H que dispone que ?no obstante lo dispuesto en el art. <>G podr vlidamente pactarse en la escritura de constitucin de hipoteca voluntaria que la obligacin garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y a la accin del acreedor por virtud del prstamo hipotecario quedarn limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarn a los dems bienes del deudor:@

2. PLURALIDAD O.JETI2A EN LA HIPOTECA ESPECIALIDAD

Y PRINCIPIO

DE

El art. <<8 %H establece que cuando se hipotequen varias fincas a la ve( por un solo crdito, se determinar la cantidad o parte de "ravamen de que cada una deba responder, de forma que cada bien responde #nicamente por esa suma con sus correspondientes intereses. /Excluye las hipotecas solidarias, Es una aplicacin del principio hipotecario de especialidad que exige que queden recogidos y perfectamente descritos en el 5egistro tanto la naturaleza extensin y caracter!sticas del derecho real que se pretende inscribir como de la finca sobre la que recae ese derecho y de sus titulares es decir cules eran los bienes sobre los que reca!an las hipotecas y la cuant!a exacta de la que respond!an las fincas gravadas. El adquiriente de una de las fincas responde #nicamente por la cantidad a que est efecto dicha finca /art. <9>, si bien en caso de que la hipoteca de alg#n bien no alcance la totalidad del crdito puede el acreedor repetir contra las dems fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder pero sin preferencia o prelacin sobre los terceros titulares de derechos posteriores. 3 . LA HIPOTECA EN GARANTA D E DETER4INADAS RELACIONES JURDICO-O.LIGATORIAS Ma$o el ep!grafe ?"e las hipotecas voluntarias@ la %H regula una serie de hipotecas en garant!a de algunas relaciones $ur!dico(obligatorias que presentan determinadas peculiaridades fundamentalmente respecto de' 1.- L# e/!(te"$!# &e '# -r+-!# +1'!J#$!%" J#r#"t!N#&#. 0s! por e$. las hipotecas en garant!a de obligaciones futuras o su$etas a condicin /arts. <F9 y <F7 %H, 2.- L# &eter !"#$!%" &e '# $)#"t0# &e' $rH&!t+ J#r#"t!N#&+ e" re'#$!%" $+" e' PO &e e(-e$!#'!&#&. Hay incluir aqu! las llamadas hipotecas de seguridad /o de mximo,' la constituida en garant!a de cuentas corrientes de crdito del pago de intereses variables o moratorias o de costas. )ambin manifiestan su peculiaridad en relacin con el crdito las hipotecas constituidas en garant!a de rentas o prestaciones peridicas. 3.- L# &eter !"#$!%" &e' t!t)'#r &eC!"!t!G+ &e' $rH&!t+ J#r#"t!N#&+. En este se caso se hallan las hipotecas constituidas en garant!a de obligaciones transferibles por endoso o al portador o en garant!a de letra de cambio.

TEMA 1H. LA HI2OTECA INMO-ILIARIA IIII). LA ANTICRESIS. 1. CONTENIDO DE LA HIPOTECA En la vida de la hipoteca pueden distinguirse 9 fases& la de seguridad o conservacin y la de e$ecucin En la fase de seguridad el acreedor tiene una serie de facultades' la posibilidad en determinados casos de exigir la ampliacin del prstamo hipotecario o el poder de subrogarse en el en el bien que sustituya al hipotecado ene le caso de siniestro o expropiacin es decir en la indemnizacin concedida por la aseguradora o el precio satisfecho por la indemnizacin en el caso de la expropiacin y tiene la llamada accin de devastacin. En la fase de e$ecucin hay dos clases de acciones /de la misma forma que existen dos tipos de responsabilidad hipotecaria,' la personal y la real. 2or la accin personal el acreedor fundndose en el crdito exigir del deudor el cumplimiento de la obligacin por la que responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros en virtud de la responsabilidad patrimonial universal. 2or la accin real basada en la hipoteca el acreedor podr exigir el cumplimiento de la obligacin mediante la ena$enacin de la finca hipotecada cualquiera que sea su titular. A.- A$$!%" &e &eter!+r+ + &e &eG#(t#$!%", /0rt. <<H %H,

1uando la finca hipotecada se deteriore disminuyendo su valor por la conducta negligente o dolosa del due+o de la finca el acreedor puede solicitar al 4uez de 2rimera instancia que adopte las medidas necesarias para que el due+o de la finca cese en su actuacin. El 4uez una vez acreditada la situacin puede o bien declarar el vencimiento anticipado del crdito o bien ordenar la ampliacin de la hipoteca a otros bienes del deudor o bien decretar la administracin $udicial /si el propietario insistiere en su conducta abusiva, o bien cualquier otra medida cautelar que estime conveniente ..- A$$!%" &e Ge"$! !e"t+ #"t!$!-#&+, Esta accin puede e$ercitarla el acreedor cuando el inmueble hipotecado desaparezca /incluso por caso fortuito, o cuando pierda valor por la conducta negligente o dolosa del deudor. 0 diferencia de la accin de devastacin cuyo e$ercicio es $udicial el vencimiento anticipado del crdito puede ser instado por el acreedor extra$udicialmente. Esta es la v!a ms utilizada en la prctica. C.- Ce(!%" &e' $rH&!t+ J#r#"t!N#&+ $+" '# B!-+te$#, El acreedor hipotecario dispone de la facultad de cesin y disposicin del crdito pero lo que se puede ceder es el prstamo hipotecario en su con$unto no de forma independiente. Es decir' hipoteca B prstamo. %a hipoteca por ser un derecho accesorio no puede ser cedida sin el crdito ni ste sin aqulla *o obstante el art. <F8 %H requiere que se haga en escritura p#blica de la cual se de conocimiento al deudor y se inscriba en el 5egistro. 2. PRI2ILEGIO Y P REFERENCIA DEL CRDITO HIPOTECAR I O El acreedor hipotecario tiene un ". preferente que otorga una prioridad para el cobro respecto del valor del bien afectado por ella frente a los dems acreedores del deudor. Supone por tanto una derogacin de la par condicio creditorum que determina el reparto proporcional de los bienes del deudor entre los acreedores concurrentes. El crdito hipotecario es un crdito especialmente privilegiado que recae sobre el bien gravado. Sin embargo en una colisin de crditos privilegiados son preferentes al crdito hipotecario' 1.- %os crditos garantizados con hipoteca legal tcita sobre el inmueble 2.- El crdito con anotacin preventiva de embargo anterior a la inscripcin de la hipoteca 3.- %os crditos refaccionarios garantizados con anotacin en el 5egistro. 3. PRIORIDAD Y RANGO H IPOTECARIO, Sobre un mismo bien pueden existir varias hipotecas si as! lo permite el valor del bien. 2ero habr que organizar la concurrencia de todos los acreedores hipotecarios. En el sistema espa+ol la concurrencia de los derechos reales se organiza en base al principio ?prior tempore potior iure@ o prioridad registral atendindose al rango hipotecario que viene determinado por la fecha de inscripcin en el 5egistro /y no por la fecha de la escritura p#blica, El lugar que la hipoteca ocupa en el 5egistro es lo que se denomina rango que tiene valor por s! mismo en cierto modo independiente de la hipoteca. El rango es negociable

mediante determinadas figuras y por tanto es susceptible de cambios. Estas figuras de negociacin del rango de la hipoteca son' 1.- L# -er )t#, Supone que dos hipotecas se intercambian entre s! sus respectivos rangos. E$. la <R pasa a ser la 7R y viceversa. Exige el consentimiento de los titulares intermedios siempre que puedan verse per$udicados y de los titulares de los derechos reales que gravan las respectivas hipotecas en su caso. 2.- L# -+(-+(!$!%" &e' r#"J+, 1onsiste en que un acreedor hipotecario consiente que su hipoteca tenga un rango inferior a otra todav!a no inscrita en el 5egistro es decir que se constituir. Exige consentimiento expreso del acreedor que haya de posponer. 3.- L# re(erG#, Se establece ya en la escritura p#blica de constitucin de la hipoteca que se posponga su rango en favor de otro. Es decir cuando la posposicin de rango a favor de la hipoteca futura se formula en la propia escritura de constitucin de la hipoteca pospuesta 5 . LA FASE DE LA E J ECUCIN HIPOTECARIA A.- L# #$$!%" -er(+"#' > '# #$$!%" re#'. Si llegado el vencimiento del crdito el deudor no cumple el acreedor hipotecario puede ?e$ecutar la hipoteca@. E$ecutar la hipoteca significa promover la ena$enacin forzosa de las cosas su$etas a garant!a para la realizacin del valor del bien hipotecado y cobrar el crdito asegurado o garantizado. El acreedor en cuanto titular del derecho real de hipoteca dispone de la #$$!%" B!-+te$#r!# para promover dicha ena$enacin. %a accin hipotecaria no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. <8<< 11 en consecuencia el acreedor en cuanto titular de una derecho de crdito tiene tambin una #$$!%" -er(+"#' para exigir su cumplimiento forzoso en virtud de la responsabilidad universal del deudor. ..- Pr+$e&! !e"t+ &e e*e$)$!%" &e '# #$$!%" -er(+"#'. %a accin personal puede ser e$ercitada pro el acreedor hipotecario mediante un procedimiento declarativo /ordinario o verbal, o e$ecutivo y se dirige contra el deudor o en su caso contra fiadores o avalistas del mismo o contra su patrimonio en v!a de e$ecucin. El acreedor puede acudir al proceso de e$ecucin com#n u ordinario de la %E1 puesto que la escritura p#blica es titulo e$ecutivo seg#n la %E1. Esta accin tiene un plazo de prescripcin de <G a+os C.- Pr+$e&! !e"t+ &e e*e$)$!%" &e '# #$$!%" B!-+te$#r!#. %a accin real hipotecaria se dirige mediante un procedimiento /$udicial o extra$udicial, de apremio ?contra los bienes hipotecados@ y slo contra ellos esto es contra quien fuere su propietario al tiempo de expedirse la certificacin registral que ha de aportarse en el proceso /arts. <98 %H y C=< %E1,. 6 . LA EDTINCIN Y CANCELACIN DE L A HIPOTECA %a hipoteca es un ". accesorio al crdito y por consiguiente se extingue cuando se extingue el crdito /no tiene razn de ser si el crdito se extingue,. Sin embargo al tratarse de un derecho de constitucin registral aunque el crdito se extinga la hipoteca no se extingue automticamente sino que es necesario la cancelacin de la correspondiente inscripcin en el 52 que no procede de oficio por el 5egistrador sino que precisa la presentacin de sentencia firme o escritura p#blica donde preste su consentimiento el acreedor hipotecario. 0dems en cuanto derecho real la hipoteca se extingue por las mismas causas de extincin de los derechos reales' destruccin del bien dado en garant!a expropiacin

forzosa consolidacin condonacin o remisin de la hipoteca resolucin del derecho del constituyente ineficacia o invalidez del contrato de hipoteca etc. ; . LA ANTICRESIS Es un derecho real de garant!a por el que el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un bien inmueble de su deudor sobre el que recae la anticresis con la obligacin de aplicarlos al pago de los intereses si se debieren por el crdito por el crdito garantizado y despus a la amortizacin del capital del crdito. Art0$)'+ 1KK1. 2or la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor con la obligacin de aplicarlos al pago de los intereses si se debieren y despus al del capital de su crdito. Art0$)'+ 1KK2. El acreedor salvo pacto en contrario est obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca. %o est asimismo a hacer los gastos necesarios para su conservacin y reparacin. Se &e&)$!rF" &e '+( Cr)t+( '#( $#"t!&#&e( A)e e -'ee e" )"+ > +tr+ +1*et+. Art0$)'+ 1KK3. El deudor no puede readquirir el goce de inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor. 2ero ste para librarse de las obligaciones que le impone el art!culo anterior puede siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca salvo pacto en contrario. Art0$)'+ 1KK5. El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. T+&+ -#$t+ e" $+"tr#r!+ (erF ")'+. 2ero el acreedor en este caso podr pedir en la forma que previene la %ey de En$uiciamiento 1ivil el pago de la deuda o la venta del inmueble. Art0$)'+ 1KK6. %os contratantes pueden estipular que se compensen los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis. Art0$)'+ 1KK;. Son aplicables a este contrato el #ltimo prrafo del art!culo <=GH el prrafo segundo del art!culo <=CC y los art!culos <=C> y <=C<.