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GRAND ANGLE

>Enqute

Bureaux :
le march progresse, mais...
Alors que la plupart des marchs immobiliers en France se sont fissurs en 2013, les bureaux lillois affichent une belle progression de 11%. Mais elle s'accompagne de mouvements de fond : des rengociations des baux, une hausse forte du stock de seconde main, et au contraire, l'apparition d'une tension sur le neuf. Et l'mergence de nouvelles offres en priphrie.
ENQUTE RALISE PAR Olivier Ducuing

Les 10 principales transactions en 2013 sur la mtropole lilloise


(Source Arthur Loyd)

IONIS BD DE LA LIBERT 2
2 939 m

SECURITAS DIRECT GREEN OFFICE 2


2 555 m co121 Mars 2014

POLE EMPLOI REFLETS DE LILLE 2


2 050 m

GRAND ANGLE
5

13 15

VINCI CONSTRUCTION QUATUOR 2


7 000 m

INTERIALE IRISIUM 2
1 706 m

Roubaix Tourcoing

CREDIT MUTUEL SQUARE MORISSON 2


2 668 m

3 4 7 1 9 10
9

LA REGION VEROSE 2
2 339 m

Lille Sud Eurasant

Sud mtropole
8

10

SPIE TERENEO 2
2 850 m

SOPRA GROUP QUARTZ 2


3 492 m

AUCHAN HERON 2
1 717 m co121 Mars 2014

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>Enqute

Chmage en hausse, croissance en panne, chute des transactions, absence de confiance et de visibilit chez les acteurs conomiques... Tous les ingrdients auraient du tre runis pour que 2013 soit un trs mauvais cru pour l'immobilier de bureaux mtropolitain. D'ailleurs, ces facteurs ont gnr dans de nombreuses villes ainsi qu'en rgion parisienne un vrai recul comme le montre le bilan ci-dessous. En Ile de France, la chute atteint 25% ! Pourtant Lille, l'anne s'est rvle de trs bonne facture, en progression quantitative de 11% (hors comptes propres). Lyon a encore mieux russi, en pousse de 35%. Mais quatre oprations dans l'anne ont dpass 20.000 m2, ce qui gonfle fortement les statistiques , dcode un analyste. Rien de tel Lille l'an dernier.

March profond, stable et sain


Avec 171 000 m2, le march s'affiche profond, solide, stable et sain. Les immeubles neufs auront connu une anne exceptionnelle : avec 63 300 m2, leur volume commercialis atteint le deuxime meilleur niveau sur une priode de 10 ans ! Le march de l'occasion affiche lui des performances solides mais moins flamboyantes avec 78500 m2. A quoi les professionnels ajoutent les 30 000 m2 d'oprations en comptes propres. La sant du tertiaire lillois est donc in-

Lopration Quatuor (17000 M2) mene par lAdim Nord Picardie sur la zone de lUnion Tourcoing accueillera le nouveau sige rgional de Vinci Construction. 8700 m2 de bureaux sont galement comercialiss.

contestable : sa diversit conomique protge la mtropole de grosses temptes sectorielles. Entre 2008 et 2012, tous les secteurs ont d'ailleurs contribu au march immobilier : les administrations et le monde associatif dominent, avec 15% du total, devant les services aux entreprises (12%), l'informatique (11%), la finance et l'assurance (9%). L'anne passe s'inscrit dans la mme logique, mais avec une prgnance plus grande du public et para-public qui auront consomm plus

d'un mtre carr sur cinq (22%).

Ajustements de prix et recentrage territorial


Si la lecture rapide des statistiques est donc flatteuse, les professionnels redoublent tous de prudence. Il y a quelques petits bmols , relevait Andr Bartoszak, responsable de l'observatoire du march de bureaux mtropolitain (OBM) lors de la prsentation publique du bilan 2013 il y a quelques jours. Le volume de l'anne

Le march lillois par rapport aux autres marchs rgionaux en 2013


Demande place 2013
106 200 m2 88 430 m2 50 000 m2 171 400 m2 250 000 m2 63 000 m2 70 000 m2 65 000 m2 35 000 m2 105 000 m2

Ville

vol. annuelle

Fourchette de loyers pour des locaux neufs / restructurs au 31/12/13(HT HCm/an)


150 - 270 125 - 180 145 - 160 150 - 220 150 - 270 150 - 165 140 - 175 128 - 180 130 - 140 125 - 165

Ccile Lamon, Adim Nord-Picardie


Le march lillois sest mieux port en 2013 que lanne prcdente. Il reste une valeur sre car il est stable et rassurant pour les investisseurs. Mais les prix sont stables depuis longtemps, ce qui freine les investisseurs en terme de rentabilit. Nous nexpliquons pas bien pourquoi le prix des loyers naugmentent pas mme sur des btiments hyper performants en matire nergtique.

Aix-Marseille Bordeaux Grenoble Lille Lyon Montpellier(*) Nantes (*) Rennes (*) Rouen (*) Toulouse (*)

-31% +3% +19% +11% +35% +17% -28% -38% -36% -23%

(*) donnes provisoires / Source CBRE

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>Enqute

2013 est bon , confirme Hugues Laffineur, mais la baisse de prs de 23% du nombre de transactions est inquitante . En effet, l'anne n'aura enregistr que 289 oprations au lieu des 350 400 usuelles. Avec un nombre inhabituel de transactions de plus de 1000 m2 : 43 au lieu de 26 un an avant. A l'inverse, les oprations modestes ont t anmiques. Un autre phnomne parallle est apparu : les grands boulevards vers Roubaix et Tourcoing ont connu une anne blanche pour les surfaces de plus de 1000 m2. Ce secteur des grands boulevards est historiquement port par les petites et moyennes surfaces. Or 2013 a t anim par les grandes transactions, ce qui a plus impact les Pme , dcrypte Patrick Duez, directeur rgional de CBRE. Le march s'est recentr sur ses valeurs phares : Euralille et Lille, avec plusieurs oprations majeures comme le programme Morisson, place Rihour, ou l'Irisium Euralille, qui cherchaient preneurs depuis longtemps. Le premier accueille dsormais la Socit gnrale, le Crdit Mutuel ou Havas, le

220

Benot Tirot, directeur Arthur Loyd


Le millsime 2013 prsente un volume trs satisfaisant de transactions malgr la crise conomique. Cependant, ce niveau s'obtient largement partir de facteurs d'opportunit pour les grandes transactions, motives par des facteurs de rationalisation et facilites par une disponibilit de l'offre et des conditions financires avantageuses pour les preneurs, que cette mme crise a imposes aux bailleurs.

C'est le prix au m2 atteint par la tour Euravnir, face la gare Lille Europe. Le Morisson, Lille, a atteint 210 .

second a sduit Lamy Lutti, GRDF ou encore la mutuelle Interiale. Si les surfaces ont pu tre commercialises, c'est aussi que les ngociations sont alles bon train. La crise a clairement pes : des bureaux en secteur premium ont pu tre dcrochs par certains locataires des tarifs trs attractifs. 2013 a un peu pur le stock neuf disponible , relve le com-

mercialisateur Hugues Laffineur. La baisse des valeurs, qui avaient jusque l prserv leur niveau facial, a une consquence positive en facilitant les transactions , confirme son confrre Benot Tirot dArthur Loyd, qui nuance : cette baisse, nanmoins, entrave le dveloppement et la cration de surfaces neuves dont le financement, dans ces conditions, devient plus incertain pour les investisseurs .

LES TRANSACTIONS SUR LILLE ET EURALILLE ONT DOMIN LE MARCH EN 2013 (EN M2)
Moyenne sur 5 ans EURALILLE - LILLE GARES

2e main

Neuf

10390

10930 16203 20812

2013

15152 5721 27126 16522

Source Arthur Loyd

LILLE CENTRE VILLE

GRANDS BOULEVARDS

15162 748 8199 8448 4623 3500 3886 4481 6413 3836 3564 8532 10165 7154 5843 9810 2349

4132

PARCS TERTIAIRES

Hugues Laffineur, Tostain & Laffineur


Ceux qui ont pris des surfaces en 2013, ce sont les administrations, les banques, les assurances. Les pme et PMI ont quand mme beaucoup souffert l'an dernier, comme le montre le nombre trs restreint de transactions sur les grands boulevards. Mon inquitude pour 2014, c'est qu'il n'y a presque pas de stock neuf trs bien plac. Si la demande est forte, on aura du mal la servir, sauf si les institutionnels commencent regarder des produits un peu plus priphriques, comme le Parc des Prs (lire par ailleurs), qui reprsente une trs bonne alternative.

VILLENEUVE D'ASCQ

SUD METROPOLE - HAUTE BORNE ROUBAIX - TOURCOING

10232 9303 788

LILLE SUD -EURASANTE

2837 1297 490 3906 4413

ROCADE NORD OUEST

4229 4466

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> Enqute
EVOLUTIONS DES TRANSACTIONS DEPUIS 2008
500
Nombre de transactions Surface moyenne de transaction

490

436 419
400

410 366 375

375

307
300

339 306 269 289

Villeneuve d'Ascq

Cure de jouvence pour le Parc des Prs


l s'est appel Parc Club des Prs, Parc des Prs puis Parc Eiffel. Ce site tertiaire de 9 ha, l'entre du boulevard de l'ouest et au pied du mtro Les Prs, Villeneuve d'Ascq, change nouveau de nom... et de propritaire. Les Prs businesspole va aussi changer de visage. C'est la foncire de Laurent Menissez, patron du groupe ponyme de boulangerie industrielle de Maubeuge, qui a acquis - on parle dun chque de 25M - le 20 dcembre cet espace de 25000 m2 btis, 8 minutes des gares et en accs direct sur la rocade nord ouest. Pas de grand plateau ni d'immeubles tages ici mais du tertiaire simple et plutt ancien, qui ne le situait pas vraiment dans la cartographie du march neuf. Le nouveau propritaire entend bien redynamiser ce site un peu fatigu qui hberge prs de 500 salaris. Un accs piton direct vers le mtro sera ouvert, l'clairage repris, une animation sera prvue avec un site Internet ddi, ainsi que la venue d'un food trucks. Il faut passer de l'investissement immobilier l'immobilier d'investissement , relve Bruno Gimazane, dirigeant de Thema Properties, qui accompagne l'opration. On va amener un peu de vie . Mais aussi des projets : Trois zones ont t identifies dans le primtre actuel pour accueillir des programmes phass. Le premier se substituera deux btiments devenus inadapts, appels tre remplacs par deux nouveaux immeubles de qualit suprieure, de 4500 m2, destins accueillir des siges sociaux d'entreprises rgionales . La foncire a dj fait plancher quatre belles griffes lilloises de l'architecture sur ces projets (Coldefi & Associs, Goulard Brabant Loez, Paindavoine Parmentier et Saison Menu), en partenariat avec le promoteur KIC. Les permis de construire seront dposs avant la fin du semestre, pour une livraison espre au premier trimestre 2016, en fonction de la commercialisation. On ne lancera pas en blanc , prcise Bruno Gimazane, qui voit dans le site une offre alternative aux principaux secteurs teritaires de la mtropole. Sur un deuxime espace, des btiments mixtes pourront tre dvelopps (atelier et bureaux) en parallle. Une dernire opration est envisage ensuite mais un horizon plus lointain.

200 2008 2009 2010 2011 2012 2013


La surface moyenne lan dernier est trs au del des niveaux rcents
Source OBM

Mathieu Lonard, BNP Paribas Real Estate


Lille affiche clairement sa position de 2e ple tertiaire en rgion derrire Lyon. C'est le cas aussi en investissement, avec 145 M contre 655 M Lyon. Mais nous avons fait beaucoup plus que Marseille (15 M en 2013) et l'an dernier il y a mme eu 4 oprations vendues en VEFA (vente en tat futur d'achvement), dont trois en blanc. Le march lillois est reconnu par les investisseurs franais et trangers. Leur produit phare, c'est Euralille, dont il ne faut pas oublier que c'est le troisime quartier d'affaires franais derrire la Dfense

Suroffre en seconde main, pnurie en neuf


Rsultat : le stock en neuf est aujourd'hui un niveau trs faible. Nous avons 15 19 mois de stock, selon le rythme de commercialisation. Il n'y a pas pril en la demeure, mais la rpartition gographique du stock n'est pas optimise , souligne Andr Bartoszak. La tension la plus forte est sur Lille et Euralille. Une demande de 5000 m2 sur Lille horizon d'un an, je ne sais pas faire , lance Hugues Laffineur, qui note au contraire une abondance d'offre sur les grands boulevards, o l'on parle de 3 4 ans d'coulement .

De nouvelles offres intressantes se font jour comme sur le parc des Prs (Villeneuve d'Ascq), devenu un peu obsolte et que son nouveau propritaire Laurent Menissez a l'intention de fortement rnover et redynamiser. Avec notamment deux btiments neufs qui totaliseront 9000 m2 (lire ci-contre). De la mme faon, le programme Riveo, sur l'ex site Rhodia MarquetteLa Madeleine vient proposer une offre alternative intressante, grande proximit du cur de Lille. Pour le march de la seconde main, le stock mtropolitain devient trs surabondant, avec 200 000 m2 disponibles, correspondant 30 mois de com-

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mercialisation. Les acteurs de la place
aimeraient une politique de mutation de la partie la plus inadapte de ce parc, qui permettrait la fois de rpondre la pnurie de logement tout en nettoyant les bureaux de seconde main. Mais tous les observateurs s'accordent dire que la turbine tertiaire retrouvera vigueur d'abord et avant tout avec la croissance cratrice d'emplois et, ipso facto, de besoins en mtres carrs. Seule une reprise conomique et le retour la confiance des acteurs permettront aux marchs de retrouver de relles conditions de reprise durable , analyse Benot Tirot. Or les indicateurs avancs de confiance des chefs d'entreprise de la rgion restent toujours d'une grande morosit. Et le moteur important de la demande publique et para-publique est la merci de coupes budgtaires drastiques. Mais Lille restera un march important, assis sur des acteurs varis et puissants. Pour 2014, trois oprations en propre vont dj nourrir le secteur : l'avnement (enfin) de la Cit des Mtiers, Lille Sud, sous l'gide de la chambre des mtiers, le futur sige rgional d'Orange (17 000 m2) dont l'annonce imminente fait l'objet de toutes les supputations, ou encore le rectorat

Patrick Duez, CBRE


la chance du march lillois est quon a les bons fondamentaux. Sur cinq ou dix ans, on a un march stable et profond. Mme en conjoncture difficile, il dmontre sa stabilit. La densification dEuralille est importante. On va tre en tension sur loffre immdiatement disponible en 2014 et 2015, donc les immeubles de seconde main sur Euralille vont tirer leur pingle du jeu en attendant.

EVOLUTION DU STOCK SECONDE MAIN COMPAR AU VOLUME DE TRANSACTIONS


Stock 6 - 12 mois Stock 6 mois Transactions

190800 172552 189100

196900 195000

201500 185500

206453 203998

Eloi Carton, directeur des programmes immobiliers la Caisse d'Epargne NFE


Sur les emplacements prime , au cur de Lille et sur Euralille la demande est reste forte en 2013, du fait de quelques transactions avec des loyers toujours levs, mme si Lille est moins chre que d'autres mtropoles. Pour 2014, on entre dans une conjoncture un peu plus complexe, mais cette partie prime restera. On observe des rendements la baisse, mais il faut garder l'esprit qu'un rendement lev traduit un risque lev. On est dans une logique financire. Qui dit risque moins lev dit rendement moins lev.

150000

168000

100000

91580

92205

69255

77237

78464

50000

2009

2010

2011

2012

2013

VALEURS LOCATIVES PAR SECTEUR


Source BNP Paribas Real Estate

180 160

160 140

150 125

140 120

135 110

135 115
neuf neuf 2nd main Valeur maxi

Malgr une tension sur les prix, les valeurs locatives en secteur privilgi sont restes trs solides

220 190

210 175

170 145

155 145

160 135

150 130

2nd main Moyenne

Euralille

Lille

Grands boulevards

Villeneuve dAscq

Roubaix Tourcoing

Periphrie

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Batixia joue mal plac pour gagner


La socit dinvestissement ddie la politique de la ville donne l'impulsion immobilire dans des zones dlaisses par le priv.
l'heure o l'argent public est rare, c'est le meilleur outil d'accompagnement des politiques publiques . Jean-Marie Bricogne, ancien directeur rgional de la Caisse des Dpts en Haute Normandie, plaide aisment la cause de Batixia, qu'il dirige depuis quatre ans. Atypique depuis l'origine, cet organisme n de la loi Gayssot l'est rest : il est sans quivalent en France. Associant Rgion, Caisse d'Epargne Nord France Europe, Caisse des Dpts et l'IRD (via Batixis), il co-investit dans des SCI dans des zones en politique de la ville que fuient les oprateurs privs. Exemple emblmatique : le ple tertiaire Rivo qu'il a ralis avec la Caisse d'Epargne et la Sem Ville Renouvele, Marquette, sur l'ancienne friche Rhodia. Bordant la Dele, dix minutes du centre de Lille, l'endroit est encore peu engageant. Aprs un premier btiment de 3300 m2 lanc en 2010, et dans lequel Batixia a implant son sige, au ct de celui de Spie Batignoles, le deuxime btiment vient d'tre inaugur, attirant plusieurs locataires comme Artelia ou la direction des cafs Meo-Fichaux. Restent 1600 m2 louer. Mais la partie est longue et le temps du retour sur investissement incertain. C'est un peu incongru de mettre des bureaux ici aujourd'hui. Mais terme, on sera dans un nouvel espace urbain d'une qualit remarquable, ce sera le futur plus beau parc de la mtropole avec

Lopration Riveo, Marquette, vise amorcer un nouveau ple tertiaire sur lancienne friche Rhodia

90000 m
Cest le parc immobilier que Batixia a contribu crer en dix ans

une grande mixit fonctionnelle poursuit Jean-Marie Bricogne. Les deux btiments similaires qui viennent d'obtenir leur permis de construire sur la zone ne seront en revanche pas ports par Batixia, qui veut garder son rle de moteur en phase amont. Autre illustration : le futur htel d'entreprises de Lille-Sud, sur lequel la participation de Batixia sera exceptionnellement trs leve (contre une moyenne de 20 50%). Sur 1300 m2, l'oprateur associ KIC va investir 3 M pour livrer en novembre prochain un immeuble ddi aux petites entreprises, avec des cellules de 30 60 m2. Batixia devrait raliser une opration analogue Loos-en-Gohelle sur un btiment de 1600 m2, et envisage aussi d'investir dans un ensemble de 3600 m2 sur le technopole Transalley de Valenciennes, avec la CDC et KIC. La socit a aussi sign une opration emblmatique Roubaix o elle va raliser une extension de 6000 m2, avec la Foncire des rables et la CDC, pour loger CA Consumer Finance (livraison at-

tendue en 2015). Un projet d'extension du centre d'appels Armatis Calais est galement l'tude, avec le promoteur DCB International.

75 000 m2 en portefeuille
Si les sorties de programmes sont encore rares, elles dbutent, l'instar du bowling de Valenciennes, dont le porteur vient de racheter les parts de Batixia. Au total, celle-ci a contribu la construction de 90 000 m2 depuis sa cration, travers 20 oprations, et porte encore 75 000 m2 en portefeuille aujourd'hui. Dans un contexte conomique qui se durcit, avec des oprations difficiles et des locataires qui mordent la poussire (comme Purifunction, Eurasant), Batixia veut largir son assise en nouant de nouveaux partenariats, avec la Sem VR, mais aussi l'EPF ou l'Epareca (qui rhabilite de l'immobilier vocation commercial dans les territoires en difficult). Aprs avoir men bien des projets qui totalisent 21,4 M en 2013, Batixia vise 15 M en cette anne lectorale