COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE

Sebastin Padilla Gonzlez. Katherin Zuluaga Tobn.

Docente: Cesar Arango Bentez

Asignatura: Derecho comercial

Grupo 93

Universidad de Medelln Medelln (Antioquia) 2013

INTRODUCCION El objetivo principal de este trabajo es comprender en su totalidad las implicaciones de un contrato de compraventa en el cual se debe claridad en cmo se conforma, su formalidad, obligaciones y la forma correcta de realizarlo sin caer en el error de confundirlo con otra clase de contratos. 1. CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE El contrato de compra venta por su trascendencia histrica es el ms importante de los contratos, el cual viene a ser el principal mvil de la circulacin. Segn la Secretaria de Senado, el contrato es la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio y es por esto que el contrato de Compraventa es el que tiene mayor importancia entre los de su clase ya que se trata del contrato tipo traslativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto; lo que en resumidas cuentas, quiere decir que el bien inmueble pasa a posesin de otra persona. Dentro de las diferentes formas de adquisicin del dominio estn el contrato mencionado anteriormente, la herencia, la prescripcin, la ocupacin, la accesin, la adjudicacin y la ley. A travs del tiempo este tipo de contrato, se ha convertido en el acto de comercio ms representativo y en la principal fuente de las obligaciones. Nace con la aparicin de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago, permiti la desaparicin del trueque. La compraventa es entonces hoy en da, uno de los tantos tipos de contratos y cuando nos referimos a un contrato, hablamos de un acuerdo entre dos o ms partes para constituir o extinguir una relacin jurdica en la cual las partes se obligan a realizar lo pactado por ambas en dicho documento. La distinguir el contrato de compraventa debemos entonces tener muy claras las diferentes clasificaciones de este, pero antes que todo comprender cuando este compraventa se presume mercantil. Segn el artculo 75 del cdigo de Comercio, son compraventas mercantiles 1.- Las enajenaciones y adquisiciones de mercancas, efecto y bienes muebles en general, verificadas con propsito de lucro como caracterstica para determinar la compraventa respecto de mercancas y bienes muebles. 2.- Las enajenaciones de bienes inmuebles que se realicen tambin con dicho propsito de especulacin mercantil. La enajenacin y adquisicin de dichos bienes pueden ser de forma Privada Si el vendedor escoge o busca sin ayuda de alguna agencia a un comprador, de lo contrario ser Pblica cuando la venta se realice almoneda sea, con intervencin de la justicia.

Ya visto esto, se pueden clasificar los contratos de compraventas de la siguiente forma:

Bilateral. bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes. Oneroso. Porque confiere provechos y gravmenes tambin recprocos. Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato. Aleatorio. La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir. Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestacin de la voluntad dentro del consentimiento tcito y expreso. En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser pblico o privado, dependiendo el importe. Principal. Existe por s solo, pues no depende de otro contrato. Instantneo. Pueden realizarse las prestaciones inmediatamente, cuando la operacin es al contado. Tracto sucesivo. Puede pagarse el precio en abonos. Civil. Entre particulares sin propsito de lucro, es aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil. Mercantil. En sta son comerciantes; y aquellos en las que tienen por objeto ttulos de crdito. En esta compraventa los plazos para reclamar son breves, pues se busca rapidez en las operaciones mercantiles, a diferencia de las civiles, en los que los plazos del procedimiento son ms largos.

Segn el cdigo de comercio articulo 905, La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. Entendiendo que el dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

Cuando se menciona el precio que se paga en la compraventa, se debe diferenciar este a la permuta, ya que esta es algo separado al contrato de compraventa, pues cuando se paga ms del 50% en especie y el resto en dinero se constituye una permuta, y en caso contrario se entender como venta. Adems de esto, No habr compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la manera de determinarlo. Pero si el comprador recibe la cosa, se presumir que las partes aceptan el precio medio que se tenga en el da y lugar de la entrega. Igualmente, Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinacin o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendr derecho a pedir la resolucin del mismo o la rebaja del precio a justa tasacin. Si el comprador opta por la resolucin, deber restituir la cosa al vendedor. En uno u otro caso habr lugar a indemnizacin de perjuicios por parte del vendedor, si ste conoca o deba conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida. De lo anterior entendemos entonces que hay una forma de perfeccionar el contrato de compraventa, entendiendo este perfeccionamiento como el pago y la entrega de la cosa, la cual se verifica con el acta de entrega y adems con la escritura pblica del inmueble. Todo esto deber hacerse dentro de un plazo estipulado. El vendedor deber hacer la entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. A falta de estipulacin deber entregarla dentro de las veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato, salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se requiere un plazo mayor. A la hora de realizar este contrato de compraventa las partes o sujetos, entendiendo a estos como el vendedor y el comprador; se obligan a realizar ciertas acciones para poder ejecutar de forma legal dicho contrato. Pero antes de mencionar estas obligaciones, es necesario decir que dicho contrato puede estar sujeto a nulidad o prohibiciones de compraventa, donde no se es permitido traspasar el derecho o dominio a otra persona directamente, ni por interpuesta persona, ni an en pblica subasta a las siguientes personas: 1. Padre y el hijo de familia. 2. Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pblica administran bienes ajenos, como los guardadores, sndicos, secuestres, etc., respecto de los bienes que administran; 3. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que sean objeto de su encargo; 4. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta les haya sido encomendada, salvo que el representado, o el mandante, haya autorizado el contrato;

5. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento pblico, respecto de los que les hayan sido confiados a su cuidado; 6. Los empleados pblicos, respecto de los bienes que se vendan por su ministerio, y 7. Los funcionarios que ejerzan jurisdiccin y los abogados, respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. Entonces, al realizar algunos de estos contratos se tendrn unos efectos derivados de aquella obligacin contrada tanto por el comprador como por el vendedor, estas son las siguientes: Obligaciones del vendedor Cuando el vendedor del inmueble decide trasladar el dominio de la cosa a otra persona, este se obliga a realizar ciertos ciertas cosas como:

Transmitir la propiedad o ttulo de derecho Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega. Entregar el bien. Garantizar al adquiriente una posesin til y pacifica Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien. Suministrar al comprador todos los documentos relacionados con el predio como el reglamento de propiedad horizontal, las ltimas facturas de los servicios pblicos pagas y en lo posible los planos. Redactar los documentos a que haya lugar como el contrato de compraventa y/o la promesa de compraventa. Fijar las condiciones y trminos de los pagos y del negocio, en general. Entregar a paz y a salvo por concepto de servicios pblicos del Inmueble y en paz y a salvo por todo concepto de impuestos, tasas, contribuciones de todo orden, y salir al saneamiento de la venta del Inmueble, en los casos de ley y especialmente a responder por cualquier gravamen o accin real que resulte en contra del derecho de dominio que transferir al comprador, as como a responder por los perjuicios que tales acciones llegaren a causar al comprador. La retencin en la fuente que deba realizarse sobre el precio de venta ser en su totalidad a cargo del vendedor. Y en el caso en que as lo hayan acodado, pagar el porcentaje correspondiente al impuesto y/o derechos de registro. Pagar, cuando as lo hayan pactado las partes, el valor o porcentaje correspondiente a los gastos de derechos notariales (escritura).

Entregar limpio el inmueble y con las instalaciones de servicios pblicos en perfecto funcionamiento.

Las obligaciones de los comerciantes quedan estipuladas en el libro cuarto, ttulo II, captulo cuarto del cdigo de comercio donde habla que la tradicin del dominio de los bienes races requerir adems de la inscripcin del ttulo en la correspondiente oficina de registro de instrumentos pblicos, la entrega material de la cosa. Y este proceso tendr un proceso de verificacin tambin estipulado por la ley. En caso de incumplimiento el comprador tendr derecho a exigir el pago de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligacin de hacerle tradicin vlida. Sin embargo, si despus del contrato la fortuna del comprador hubiese disminuido considerablemente, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega, aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando o asegurando el pago. El vendedor estar obligado tambin a entregar lo que reza el contrato, con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tena al momento de perfeccionarse; Y si la cosa vendida es un cuerpo cierto, estar obligado a conservarla hasta su entrega y de indemnizar los perjuicios al comprador, salvo que la prdida o deterioro se deban a fuerza mayor o caso fortuito, cuya prueba corresponder al vendedor. Obligaciones del comprador

Pagar el precio. Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado. Recibir el bien comprado.

El comprador estar obligado a recibir la cosa en el lugar y el tiempo estipulado y, en su defecto, en el lugar y en el tiempo fijado por la ley para la entrega, y debe de indemnizar al vendedor los perjuicios causados por la mora. En caso de mora del comprador en el pago del precio, el vendedor tendr derecho a la inmediata restitucin de la cosa vendida, si el comprador la tuviere en su poder y no pagare o asegurare el pago a satisfaccin del vendedor. La solicitud del vendedor se tramitar como los juicios de tenencia, pero podr solicitarse el embargo o secuestro preventivos de la cosa. Cuando se decrete que el vendedor obtenga la restitucin de la cosa, entonces el comprador tendr derecho a que previamente se le reembolse la parte pagada del precio, deducido el valor de la indemnizacin o pena que se haya estipulado.

Adems de esto, El comprador tiene derecho a exigir del vendedor la formacin y entrega de una factura de las mercaderas vendidas con indicacin del precio y de su pago total o de la parte que hubiere sido cancelada. Si no se reclama el contenido de la factura, dentro de los tres das siguientes a la entrega de ella, se tendr por irrevocablemente aceptada.

1.1.

Venta de cosa ajena

En Colombia, La venta de una cosa ajena es vlida y est permitida. Esto impone al vendedor la obligacin de adquirirla y entregarla al comprador. Por esta razn es importante saber los requisitos del contrato de compraventa para no perjudicarse por la mala de fe de algunas personas que tienen la osada de vender lo ajeno a travs de engaos. Una vez vendida y entregada a otro una cosa ajena, esta pertenecer siempre al comprador. Lo que quiere decir que aun si despus de entregada la cosa, el dueo anterior adquiera dominio de ella y decidiera subastarla o revenderla, este acto ser nulo debido a que esta persona ya no tiene el dominio para realizar dicha venta. Por consiguiente, si el vendedor la cediese luego a otra persona, subsistir el dominio de ella en el primer comprador y nico dueo, hasta que este decida lo contrario. 1.2. La cosa vendida

En la compraventa de un mueble o inmueble que sea a la vista o este fsicamente de una forma material, el comprador tiene el derecho de gustar o probar la cosa para cerciorarse que cumple con todos sus requisitos y especificaciones y as decidir si desea o no realizar la compraventa del inmueble y recibir la cosa. En estos casos el contrato solo se perfeccionar cuando el Comprador d su consentimiento, una vez gustada la cosa o verificada prueba. S las partes no fijan plazo para realizar el proceso de probar o gustar la cosa, el comprador deber hacerlo en el trmino de tres das, a partir del momento en que se ponga a su disposicin por el vendedor la cosa objeto del contrato. Pero si dentro de estos tres das el comprador no da noticia de su rechazo al vendedor, se entender que queda perfeccionado el contrato. Cuando la venta se hace "sobre muestras" o sobre determinada calidad conocida en el comercio o determinada en el contrato, estar sujeta a condicin resolutoria si la cosa no est de acuerdo a lo prometido. Es por esto que si el comprador se niegue a recibirla, alegando no ser conforme a la muestra o a la calidad determinada, la controversia se someter a la decisin de expertos, quienes dictaminarn si la cosa es o no de recibo. Si los peritos dictaminan afirmativamente, el comprador no podr

negarse a recibir la cosa y, en caso contrario, el comprador tendr derecho a la devolucin de lo que haya pagado y a la indemnizacin de perjuicios. Respecto al bien inmueble, se tiene una figura jurdica conocida como, la lesin enorme a la cual puede recurrir un comprador o vendedor para exigir que se anule un contrato de compraventa, cuando el valor del contrato difiere desproporcionadamente del valor real de la cosa. Es importante anotar que la lesin enorme solo es aplicable a la compraventa de bienes inmuebles, no la compraventa de bienes muebles o mercancas. Como se menciono anteriormente, en un contrato de compraventa de un bien concurren dos pares: el comprador y el vendedor, de modo que cualquiera de las partes puede ser objeto de una estafa en cuanto al valor pactado y pagado. Es por esto que la lesin enorme se da tanto desde el punto de vista del vendedor como desde el punto de vista del comprador. Pues bien, desde el punto de vista del comprador, la ley considera que existe lesin enorme cuando lo comprado supera el doble del justo valor. Es decir, cuando el bien comprado tiene un valor real o justo inferior a la mitad de lo que se ha pagado con ellos. Desde el punto de vista del vendedor, existe lesin enorme cuando el valor recibido por el bien vendido es inferior a la mitad del justo valor o valor real. En otras palabras, cuando le pagan por un bien menos del 50% de lo que vale se puede alegar la lesin enorme como una causal para rescindir el contrato de compraventa. Para que el vendedor pueda alegar lesin enorme, el desfase entre el precio real y el pagado debe ser superior al 50%, puesto que si el sobreprecio llegare a ser exactamente del 50% o menos, no se puede alegar la lesin enorme como una causa para exigir que se rescinda o anule el contrato. Para solicitar entonces la anulacin de un contrato de compraventa alegando la lesin enorme, la ley prev un plazo de cuatro aos a partir de la firma del contrato. En Colombia opera una solo Teora de las tres que existen para probar que se dio lesin enorme. La teora objetiva supone que no es necesaria prueba diferente que la de probar que existe una desproporcin entre el precio pagado y el valor real del bien, por lo que es indiferente las circunstancias, hechos y motivos que hayan rodeado el contrato de compraventa. Basta con demostrar que el precio o valor del contrato est dentro de los parmetros establecidos por la ley para que se configure la lesin enorme. Adems, es importante entender que es imposible renunciar a invocar la lesin enorme, pues el cdigo civil de forma expresa establece que no es posible pactar en el contrato que las partes no podrn intentar la accin rescisoria por lesin enorme, o que se

donar el exceso del valor justo por parte del vendedor. Cualquier clusula en estos sentidos se tendr como no escrita. PACTOS ACCESORIOS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA En el presente trabajo se analizar tambin, los pactos accesorios al contrato de Compraventa, que sostiene la teora de los negocios condicionales aparece en la compraventa, ya que el simple pacto no daba lugar a acciones que permitieran requerir su cumplimiento, sino que solamente concedan excepciones. En la compraventa se consider a los pactos como partes integrantes del contrato, ya que los mismos conformaban el consentimiento recproco. As se reconoci que no era necesario crear una accin especial para perseguir su cumplimiento, sino que ste poda conseguirse con la misma accin de contrato. A.- Pactos a favor del vendedor. 1) Pacto de retroventa: La utilidad de este pacto podra encontrarse en caso que el vendedor se hubiera visto obligado a vender la cosa presionada por sus necesidades econmicas. De esta manera, si sus negocios prosperaban, tena la posibilidad de recuperar la cosa vendida. En la Retroventa, se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe aadir que la finalidad econmica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ah que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratndose realmente de un prstamo garantizado. 2) Pacto comisorio: Se trata de un derecho que se reserva el vendedor para resolver el contrato y solicitar la restitucin de la cosa, si sta hubiera sido entregada, si el comprador no paga el precio en el tiempo convenido. Cuando esto ocurre, el vendedor Poda solicitar la resolucin, sin necesidad de constituirlo en mora. El comprador quedaba, como consecuencia de este pacto, obligado a restituir la cosa comprada en el estado que la haba recibido, libre de cargas y con todos sus frutos, pues este pacto conceda la revocacin real de la adquisicin de la propiedad. 3) El pacto de no enajenacin: en virtud del cual el comprador se comprometa a no vender la cosa, en absoluto o a persona determinada. Si no obstante el compromiso asumido, el comprador enajenaba la cosa, el vendedor no goza de

accin contra el tercero adquirente. Solamente podra exigir al comprador, los daos e intereses producidos por ese incumplimiento. 4) Pacto con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condicin suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lcita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurdicos. En otras palabras, el vendedor convena con el comprador que, al efectuarle la tradicin de la cosa vendida, no le transmitira la propiedad, sino simplemente la posesin precaria, mientras el precio no fuera pagado.

5) Pacto con garanta hipotecaria: es aquel por medio del cual el vendedor se reservaba un derecho de hipoteca sobre la cosa vendida, para asegurarse el pago del precio o del saldo pendiente de pago. La cosa vendida entraba en el patrimonio de comprador gravada con una hipoteca, que tena preferencia sobre cualquier otra constituida por el comprador en garanta de alguna otra deuda. Tambin es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto est adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario pblico y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningn gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro Pblico de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se est realizando el contrato B.- PACTOS A FAVOR DEL COMPRADOR. 1) El pacto de reventa: Con este nombre, los comentaristas definen el convenio en virtud del cual, el comprador se reservaba el derecho de obligar al vendedor a volver a comprar la cosa vendida, dentro de cierto trmino, por el mismo precio, por otro distinto, determinado o a determinarse. Desempea la misma funcin que la retroventa para el vendedor. 2) La venta a prueba: Es el pacto a favor del comprador, por el cual la venta quedaba sin efecto si, dentro de un cierto tiempo, la cosa no le agradaba. En la construccin romana, la compra se resuelve bajo condicin, que significa que el comprador tiene el derecho a resolver la compra, sujeto a la condicin de que no le guste la mercanca. Si la cosa agradaba al comprador, se consideraba comprada. Este pacto poda convenirse expresamente sin lmite de tiempo, y si las partes hubieran guardado silencio al respecto o no hubieran fijado un plazo menor, el comprador gozaba de sesenta das para ejercer este derecho. Los derechos

derivados de este convenio, podan hacerse efectivos por medio de la accin nacida del contrato. C. PACTOS A FAVOR DE AMBAS PARTES 1) PACTO CON ARRAS: Consisten en una cantidad de dinero que uno de los contratantes entrega al otro para demostrar as el inters en la celebracin del negocio. Cuando los contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebracin o de su ejecucin, se entender que cada uno de los contratantes podr retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o restituyndolas dobladas el que las haya recibido. Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestacin objeto del mismo, no ser posible la retractacin y las arras debern imputarse a la prestacin debida o restituirse, si fuere el caso. REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. Para realizar una compraventa de un bien raz, el propietario debe tener todos los ttulos de los ltimos 10 aos e hipotecas y gravmenes de los ltimos 30 aos, los documentos necesarios para la venta al da y preparados en una carpeta de antecedentes. Estos documentos son:

Copia de inscripcin de dominio del inmueble, otorgado por el Conservador de Bienes Races Certificado de dominio vigente del inmueble, otorgado por el Conservador de Bienes Races Certificado de hipotecas y gravmenes, y de interdicciones y prohibiciones de enajenar, vigente, otorgado por el Conservador de Bienes Races Copia de la escritura pblica de compraventa o de otro ttulo, como por ejemplo, cesin, adjudicacin, etc., que acredite la adquisicin del inmueble a favor de su actual propietario Certificado de no expropiacin otorgado por la Municipalidad que corresponda al domicilio del inmueble El ltimo pago de contribuciones del inmueble Certificado de deuda por contribuciones otorgado por Tesorera General de la Repblica

Plano del inmueble, si lo hubiera

Para realizar la minuta, el notario exige la siguiente documentacin: La promesa de compraventa Copia de la escritura vigente Certificado de tradicin y libertad. Certificado de pago de valorizacin del IDU (Para Bogot) El ultimo impuesto predial cancelado Fotocopia de cedulas de los vendedores, compradores, fotocopia del reglamento de la propiedad horizontal. Si se compra el bien en hipoteca se requiere Certificado de Cmara de Comercio de la financiera. Luego de tener toda la documentacin se realiza por cada una de las partes la firma de la minuta con previa lectura de todas las pginas para que as no se puedan realizar ninguna modificacin. Con la minuta se dirige a los puntos de liquidacin del impuesto en la oficina de Registro, en donde se cobra un 1% del valor del bien. Cuando se trate de levantar la hipoteca o afectar como patrimonio familiar se paga $47.300. Derechos Notariales El vendedor y el comprador pagan los derechos notariales por mitades y la retencin en la fuente queda a cargo del vendedor. Con la factura del impuesto de Registro, la copia de la entidad financiera (si se da el caso) y la escritura, el interesado se debe dirigir a la Oficina de Instrumentos Pblicos correspondiente, segn la ubicacin del bien. Para pagar los derechos de Registro se hace otra liquidacin, se recomienda pagar el Certificado de Tradicin y Libertad.

Requisitos para la adquisicin de inmuebles en Colombia Muchas personas desconocen la doble formalidad requerida para poder adquirir el derecho real de dominio de un inmueble, generando as diferentes dificultades para vendedores y compradores. La forma de adquirir los derechos reales en Colombia, entre ellos el derecho de dominio, necesita de una doble formalidad, el ttulo y el modo: El ttulo, es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que faculta para adquirir el derecho real de manera directa, en pocas palabras el ttulo, es el contrato que otorga a la persona el derecho de que se le haga la transmisin de un

derecho, ya sea que dicho contrato se denomine: compraventa, usufructo, comodato, etc. El modo por su parte es la forma de ejercitar el ttulo para adquirir el derecho real, en consecuencia el modo es la forma en que el derecho que se ha obtenido en virtud del contrato finalmente llegue al patrimonio de las personas, dichos modos estn determinados por la propia ley y son: Prescripcin, Accesin, Sucesin por causa de muerte, Tradicin y Ocupacin (artculo 673 del Cdigo Civil). El modo por su parte es la denominada tradicin, es el modo y no el ttulo lo que genera la verdadera propiedad, es decir que as la persona tenga el ttulo si el modo no se perfecciona no podr ser considerado dueo de la cosa. Para que exista tradicin debe haber entrega del bien con la facultad e intencin de transmitir el derecho, y la capacidad e intencin de adquirirlo. Tratndose de bienes inmuebles la tradicin no se perfecciona con la simple entrega del bien, sino que debe realizarse la respectiva inscripcin en la Oficina de Registro de Instrumento Pblicos, aun cuando no se haga la entrega del bien inmueble, si la inscripcin se realiza, la persona ser considerada duea. As pues para que exista transmisin del derecho real de dominio de bienes inmuebles es necesaria la realizacin de una escritura pblica de compraventa y la inscripcin de dicha escritura, de no darse alguno de los dos requisitos la propiedad continuar en cabeza del vendedor del bien inmueble, dejando al comprador, desprotegido frente a futuros conflictos que se puedan generar en torno al inmueble. En el peor de los casos puede suceder que el comprador llegue a perder su bien inmueble por no haber hecho el correspondiente registro, ya que el bien continuar apareciendo en cabeza del vendedor, si por ejemplo el vendedor es demandado ante la justicia ordinaria el demandante puede pedirle al juez que sean embargados los bienes del demandado, dentro de los cuales se encontrar el bien que ya vendi pero que sigue apareciendo a nombre suyo, el juez puede embargar el bien, secuestrarlo, rematarlo y adjudicrselo a otra persona, todo lo cual es perfectamente legal ya que el bien en estricto sentido sigue siendo de propiedad del vendedor El ttulo ms comn para la adquisicin de bienes inmuebles es la compraventa, es importante resaltar que la compraventa en si no est otorgando el derecho de dominio, sino que est generando para el vendedor la obligacin de transmitir el derecho. Si bien el contrato de compraventa es por naturaleza consensual, es decir que para su perfeccionamiento no requiere sino del simple acuerdo entre las partes (sin que tenga que constar por escrito), tratndose de bienes inmuebles ste contrato debe realizarse por ESCRITURA PBLICA.

1. PROMESA DE COMPRAVENTA Entre los suscritos a saber: Daniela Snchez Martinez mayor de edad, vecina y domiciliado en esta la Ciudad de Medelln, identificado con la cdula de ciudadana nmero 1017202252 expedida en Medelln, de estado civil Soltera sin unin marital de hecho quien acta personalmente (o mediante apoderado como consta en el poder especial que presenta). y quien en el texto de este instrumento se denominara EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte y por la otra Sebastian Padilla Gonzlez mayor de edad, vecino y domiciliado en esta Ciudad, identificado con la cdula de ciudadana numero 1036642830 expedida en Itag, obrando en su propio nombre, de estado civil soltero y en adelante se denominara el PROMITENTE COMPRADOR, quienes manifiestan que han celebrado un contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA que se regir por las siguientes clusulas: PRIMERA. OBJETO: EL PROMITENTE VENDEDOR, por este instrumento pblico se compromete a transferir a ttulo de COMPRAVENTA en favor de EL PROMITENTE COMPRADOR y este a su vez se obliga a adquirir el pleno derecho de dominio, propiedad y posesin que tiene y ejerce del siguiente bien inmueble: apartamento 209 y parqueadero 73, ubicados en la carrera 63 N 32E- 39 del Municipio de Medelln. PARAGRAFO PRIMERO. A este inmueble se le asign en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de la notaria 10 de Medelln, el Folio de Matrcula Inmobiliaria nmero 001-252857. PARGRAFO SEGUNDO: No obstante el rea, medidas y linderos ampliamente descrito el inmueble objeto de este contrato se promete como cuerpo cierto y determinado SEGUNDA. TRADICIN: EL PROMITENTE VENDEDOR, adquiri el bien que promete vender por compra hecha a PEDRITO GOMEZ RONDEROS mediante escritura pblica numero tres mil novecientos ochenta y nueve (3989) del veintitrs (23) de febrero de mil novecientos ochenta y cinco (1985) otorgada en la Notaria Veintinueve (29) de Medelln Antioquia, debidamente registrada al folio de matricula inmobiliaria numero 001-252857. TERCERA. SANEAMIENTO: El bien que se promete en venta es de exclusiva propiedad de LA PARTE VENDEDORA, no lo ha enajenado por acto anterior al presente, y lo garantiza libre de hipotecas, servidumbres, desmembraciones, usufructo, uso, habitacin, condiciones resolutorias de dominio, pleitos pendientes, embargos judiciales, censo, anticresis, arrendamiento por escritura pblica, movilizacin, patrimonio de familia. Igualmente, EL PROMITENTE VENDEDOR entrega el bien a paz y salvo por concepto de impuestos, tasas, contribuciones, valorizaciones, as como debidamente cancelados los servicios de acueducto y alcantarillado, energa elctrica,

siendo de cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR las sumas que por tales conceptos se liquiden a partir de la fecha de entrega del inmueble objeto de este contrato. CUARTA. PRECIO: El precio de esta compraventa es la suma de setenta y cinco millones quinientos cincuenta y nueve mil pesos ($ 75.559.000) MONEDA CORRIENTE, que EL PROMITENTE COMPRADOR cancela a EL PROMITENTE VENDEDOR de la siguiente manera: La suma de SETENTA Y DOS MILLONES DOCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 72.299.000) la cual cancelara el promitente comprador en efectivo, el da de hoy a la firma de la presente promesa de compraventa, como arras del negocio, los cuales son imputables al precio de la presente promesa de compraventa, y que el promitente vendedor declara recibido a su entera satisfaccin. Y B) el saldo o sea la suma de TRES MILLONES DOCIENTOS SESENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($2.400.000) para el da de la firma de la escritura pblica que perfeccione la presente promesa de compraventa. QUINTA. GASTOS: Los gastos notariales que ocasione la presente promesa de compraventa y los gastos de escrituracin por concepto de derechos notariales, sern cancelados por partes iguales entre los contratantes; los correspondientes a Beneficencia y Registro sern cancelados por EL PROMITENTE COMPRADOR; los correspondientes a la Retencin en la Fuente sern de cargo de EL PROMITENTE VENDEDOR. SEXTA: ENTREGA REAL Y MATERIAL: EL PROMITENTE VENDEDOR har entrega real y material del inmueble objeto de este contrato el da de la firma de la escritura pblica que perfeccione el presente contrato de promesa de compraventa, es decir el da 27 de Junio del dos mil ocho (2.008) con todas sus dependencias, anexidades, usos y costumbres sin reserva alguna. SEPTIMA: CLAUSULA PENAL: Los contratantes fijan como clausula penal la suma de VEINTE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 20.200.000), por el incumplimiento de algunas de las partes aqu contratantes. (ESTA SUMA VARIA DEPENDIENDO DEL VALOR DE VENTA DEL INMUEBLE). OCTAVO: Las partes aqu contratantes no podrn ceder total ni parcialmente el presente contrato de promesa de compraventa, previo acuerdo de las partes. NOVENO: Las partes aqu contratantes acuerdan que firmaran la escritura de compraventa que perfeccione el presente contrato de promesa de compraventa, el da VEINTIOCHO (28) de DICIEMBRE del dos mil siete (2.007) en la Notaria uno (1) de Barbosa, a las diez de la maana (10.00 A.M). No obstante las partes pueden modificar

dicha fecha previo acuerdo escrito suscrito por las partes mediante una clausula modificatoria de la presente clausula DECIMO: Las partes aqu contratantes firman el presente documentos de promesa de compraventa, aceptando que todo se ajusta a la negociacin, contenida en esta promesa de compraventa, firmada a los doce (12) das del mes de agosto del dos mil siete (2.007) en el municipio de Medelln Antioquia.

EL PROMITENTE VENDEDOR

EL PROMITENTE COMPRADOR

8. PAZ Y SALVO PREDIAL

16 de Mayo de 2008. A quien corresponda:

Por medio de la presente Carta de Paz y Salvo, hago de su conocimiento que he pagado el saldo correspondiente a los impuestos prediales del apartamento 209 y parqueadero 73 de la Unidad Residencial Pie del cerro, en el Municipio de Medelln. Este Paz y salvo es el numero 0317234.

Protesto lo necesario.

--------------------------------------------Daniela Snchez Martinez Edicreto S.A

9. Paz y salvo de valorizacin

16 de Mayo de 2008. A quien corresponda:

Por medio de la presente Carta de Paz y Salvo, hago de su conocimiento que he pagado el saldo correspondiente a los impuestos por valorizacin del predio 0317248. Esperando que se tome en consideracin para los efectos de este documento.

Protesto lo necesario.

----------------------------------------Daniela Snchez Martinez Edicreto S.A

10. MODELO DE ACTA DE ENTREGA En el Municipio de Medelln, el da 22 de Junio de 2008, en el condominio pie del cerro, se reunieron Daniela Snchez Martinez, en representacin de la sociedad Edicreto S.A. de una parte y de la otra Sebastian Padilla Gonzlez y Katherin Zuluaga Tobn con el fin de hacer entrega real y material del apartamento 209 y parqueadero 73, ubicados en la carrera 63 N 32E-39 del municipio de Medelln a los interesados. Recorrido e inspeccionado detenida y cuidadosamente los inmuebles, se deja expresa constancia que la Sociedad Edicreto S.A ha hecho entrega real y material en la fecha, de los inmuebles referidos a los interesados, quienes declaran recibido a entera satisfaccin. La sociedad Edicreto S.A, entrega los inmuebles a paz y salvo por concepto de servicio de acueducto, alcantarillado, impuesto predial, energa, telfono y gas, liquidados hasta la fecha de este documento, siendo de cargo de los interesados las sumas que por tales conceptos se liquiden a partir de la fecha. No se entrega paz y salvo de administracin porque hasta la fecha esta no exista.

De conformidad con el artculo 1607 del cdigo civil desde este momento los compradores asumen todos los riesgos. Para constancia se firma en Medelln, en dos ejemplares, a los 27 das del mes de Junio de 2008.

Vendedor:

Comprador (es):

______________________________, Daniela Snchez Martinez Edicreto S.A

_________________________ C.C. _________________________ C.C.

CIBERGRAFIA
Requisitos para la validez de los contratos de acuerdo con las normas del cdigo civil. Recuperado de http://www.gerencie.com/requisitos-para-la-validez-de-los-contratos-de-acuerdo-con-lasnormas-del-codigo-civil.html Cdigo Civil Colombiano. Recuperado de http://www.encolombia.com/derecho/Codigocivilcolombiano/CodCivilLibro4-T23.htm Lesin Enorme. Recuperado de http://www.gerencie.com/lesion-enorme.html Secretaria de senado, De la Compraventa y la permuta. Recuperado de http://www.secretariasenado.gov.co/senado/basedoc/codigo/codigo_comercio_pr028.html

BIBLIOGRAFIA Arrubla Paucar. Jaime, Contratos mercantiles. El derecho grupo Editorial, Compraventa inmobiliaria. Pea Nossa. Lisandro, De los contratos mercantiles nacionales e internacionales. Universidad Catlica de Colombia. Castillo Freyer. M; Remi Castagnola. M, El precio en el contrato de compraventa y el contrato de permuta. Pontificia Universidad Catlica de Per.