NTRODUCCIN Se considera oficialmente que la Publicidad Registral persigue como fin la seguridad jurdica, sea en forma de preservacin o de reforzamiento,

entendiendo a la referida publicidad como un Valor de primordial importancia para el ordenamiento jurdico[i]; bajo esa perspectiva resulta de inters pblico que la misma funcione desde el Estado, ya que interesa a ste que la publicidad registral pueda permitir la verificacin de situaciones o relaciones jurdicas, en cuanto a lo que se refiere a la situacin de los derechos inscritos en el Registro. Publicidad Registral como Valor Enfocando el tema que nos ocupa encontramos que no es suficiente saberse propietario de un predio, resulta adems necesario oponer el derecho a los terceros, justamente en ese sentido el Tribunal Constitucional seala que para el pleno desarrollo de la propiedad en los trminos que nuestra Constitucin le reconoce y promueve, no es suficiente saberse titular del mismo por una cuestin de simple conviccin, sino que es imprescindible poder oponer su titularidad frente a terceros y generar, a partir de la seguridad jurdica que la oponibilidad otorga, las consecuencias econmicas que a ella le son consustanciales. Es decir que el Estado cree las garantas que permitan institucionalizar el derecho () (parte del fundamento del Tribunal Constitucional en el Caso Colegio de Notarios de Junn) (Fundamento 26/EXP. N008-2003-AI/TC).[ii] En ese mismo sentido es pertinente citar textualmente a Alvaro Delgado Scheelje: es la exteriorizacin sostenida e ininterrumpidamente de determinadas situaciones jurdicas que organiza e instrumenta el Estado a travs de un rgano operativo para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el trfico de los mismos.[iii] Dicho Concepto pretende hacerlo aplicable a todos los Registros Jurdicos, considerando la necesidad de un rgano que sistematice la Publicidad con el carcter pblico que importa su naturaleza y que permita el acceso y consulta a travs de los Registros Organizados para el efecto, que debern denominarse pblicos. Regresando a la seguridad como valor jurdico, tenemos que la sola publicidad por s misma no resulta una garanta ciento por ciento de seguridad respecto del ejercicio de los derechos del titular registral ni tampoco de los terceros para establecer la certeza respecto a determinada relacin o situacin jurdica. Podemos decir que el mecanismo de la publicidad funciona conforme a sus posibilidades reales (normativas, de infraestructura y humanas) y siempre necesita de un equilibrio, en el que las normas no siempre son tomadas en cuenta por la sociedad de manera literal. Podemos decir que la seguridad jurdica debera radicar, para algn ciudadano, en que todos pueden y deben conocer su titularidad respecto de un bien (porque su derecho se opone a todos), pero tambin podemos decir que la seguridad jurdica tambin podra radicar en que el Registro sirva como instrumento para perfeccionar la adquisicin del bien y quede resguardado ese derecho al incorporarse la inscripcin del derecho a un archivo totalmente seguro y por tanto inalterable (digamos indestructible). Sucede sin embargo que la publicidad signifique un inconveniente, digamos convertirse en un

fuente de inseguridad ya que considera el ciudadano que la seguridad se encuentra en la privacidad y en la incorporacin de su derecho a un Registro seguro, privacidad que slo puede ser rota por conveniencia del mismo titular o de un tercero legitimado, digamos que la publicidad tendra que ser solicitada bajo argumento. Esta percepcin est tomndose en cuenta desde el punto de vista del derecho a la intimidad, plantendose problemas derivados de la publicidad sin mayores lmites, como actualmente funciona en teora en nuestro pas. Sin embargo la onerosidad del servicio de publicidad registral justamente limita de manera dramtica el acceso a sta. Digamos entonces que ello sera un elemento barrera ya que slo quien tenga inters asumira el costo de saber. Concluyendo en esta parte, consideramos que debera darse una publicidad en cuanto a la consulta del ntegro de la partida registral de manera universal y gratuita por medios electrnicos.- los costos deberan de asumirse respecto de las certificaciones que impliquen una labor tecnificada del Registro, ello guarda mayor coherencia respecto a la propuesta de dar un mayor valor a la publicidad registral (del Registro de Predios) teniendo en cuenta que no slo publicitara una realidad jurdica para ser opuesta a terceros, sino que la publicidad ser de derechos vlidos y vigentes que tienen dicha categora justamente por haber accedido al Registro. Con ello tratamos de explicar que como sistema, brindar seguridad es mejor y conveniente que la publicidad a nivel de consulta sea abierta, no significando perjuicio para el titular registral ni a la institucin encargada del Registro. La Relacin: Publicidad Registro de Predios

La Publicidad Registral, en su primer momento serva nicamente respecto de los derechos sobre los predios y no sobre todos los derechos, por ello inicialmente fue entendida como Principio Hipotecario que establece la realidad de las situaciones jurdicas anotadas o asentadas en el Registro de la Propiedad inmueble, por lo que se estructur la idea de considerar dentro del ordenamiento jurdico como verdad lo anotado o inscrito, por lo que no afectara al adquirente que tenga derecho registrado, los hechos que no consten en el Registro. La relacin entre la Publicidad registral y la propiedad predial da lugar a muchas preguntas, se podra ensayar con respecto a si la referida publicidad determina la posicin del propietario respecto de los terceros frente a un inmueble, dgase se podra entender que slo sta hace formal al propietario o digamos que lo perfecciona. Tambin se puede preguntar si el Registro-Publicidad slo tiene una finalidad de noticia o prueba adicional para saber quin es el propietario. Tambin se puede preguntar si la publicidad puede ser diferente a lo registrado o es que necesariamente tiene que reflejar exactamente lo contenido en ste. Se puede preguntar simplemente: para qu sirve publicitar lo registrado? Qu importancia tiene eso para m que soy propietario? Para responder, podemos empezar sealando que el Registro existe en tanto sirve para brindar publicidad y sta es efectiva en tanto publicita lo que existe en el Registro, son bsicamente dos expresiones de un mismo sistema. Desde luego inmobiliariamente hablando, lo que tenemos es que este sistema lo que hace es privilegiar lo registrado sobre lo que no est, entonces para entender mejor y seguir respondiendo tenemos que

la normativa en el Per considera que la Publicidad Registral puede entenderse como un derecho absoluto, que permitira, al menos en teora que cualquier ciudadano obtenga informacin de lo registrado, sin expresar causa, acreditar inters, ya sea directo o indirecto; est garantizado el acceso al contenido del Registro en razn a que justamente por tratarse registros jurdicos el soporte de su eficacia y de la seguridad jurdica que brindan y que justifica su existencia, est en la publicidad. Entonces se tiene que existe un sistema registral que privilegia lo contenido en ste, que tiene un mecanismo llamado publicidad que est considerado por la Ley como el medio por el que todos los terceros tienen conocimiento de los derechos registrados; esto en teora debe garantizar el derecho pues al conocerlo todos entonces se respeta, el Estado es el responsable que esto sea as. Entonces decimos, en el Per, el Registro no me hace propietario pero si hace que todos lo sepan y si es as, el Registro hace respetar mi derecho ante todos los dems. En sentido prctico resulta que de pronto el RegistroPublicidad hace que formalmente hablando, para demostrar que alguien es propietario de un inmueble, tiene que hacerlo a travs de la publicidad registral. Aun cuando se tengan otros mecanismos de publicidad, como la posesin, resulta que las tendencias jurisprudenciales de Poder Judicial, se inclinan por resolver a favor de lo contenido en el Registro, los plazos estn supeditados al conocimiento que brinda la inscripcin registral. Entonces el concepto de privilegio de lo inscrito es sobrepasado por la realidad que hace que los inscrito sea lo formal y no inscrito lo informal, por tanto el sistema financiero slo puede apuntar a lo formal, por ende a lo inscrito, lo que se complementa con el hecho que la hipoteca slo funciona respecto de bienes inmuebles inscritos, por tanto el crculo se cierra y nos encontramos que de hecho la que el Registro y su publicidad adquirieron una importancia mayor a la que inicialmente fue conceptuada o prevista. La Publicidad Formal y Material en la Legislacin Peruana. El derogado Reglamento General de los Registros Pblicos peruano, sealaba en su Artculo 185 que para conseguir la manifestacin de libros, ndices, etc. Bastaba con pagar nicamente los derechos de arancel.

La Publicidad es el soporte del Sistema Registral peruano, por lo que no ha sido considerado como un Principio por el Reglamento General de los Registros Pblicos, entendiendo como Principios a los rasgos o caractersticas de los Registros de seguridad jurdica[iv] , la publicidad no resulta ser slo el rasgo o caracterstica esencial, es sobre todo el sistema en si mismo.

Reglamento General de los Registros Pblicos. [v] Titulo Preliminar I. PUBLICIDAD MATERIAL El Registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos

inscritos. El concepto de inscripcin comprende tambin a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo. II. PUBLICIDAD FORMAL El Registro es pblico. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo Registral. El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos del Registro. En este punto, debemos decir que la publicidad registral en el Per opera de dos modos, mediante la registracin (o digamos inscripcin en el registro) y en el acceso (incluida la posibilidad) al contenido del Registro. Por la Publicidad Material se impone que el contenido del Registro afecta a todos los terceros, aun cuando no hubieran tenido el conocimiento real de ste, debido justamente a la Publicidad Formal, por la cual se otorga la posibilidad del conocimiento a todas las personas. En tanto el Registro de la Propiedad no sea obligatorio, este principio de Publicidad no podr hacerse extensivo a todos los derechos registrables. Consideramos que si todos los predios se encuentran catastrados y registrados, podr ser inscribible la posesin con la finalidad de la prescripcin y dentro de un proceso destinado a la declaracin de tal derecho. En caso no se admita la Prescripcin contra tbula, entonces no se podra admitir la inscripcin de la Posesin. Es oportuno sealar que la Publicidad est ligada al efecto principal de la inscripcin, que es la Legitimacin, que consiste en la afirmacin de veracidad y vigencia del contenido de las inscripciones, por tanto lo publicitado es cierto y vigente. Ese valor terico funciona adecuadamente con registros constitutivos sin embargo tambin puede hacerlo si es que el Registro declara derechos pues esa informacin puede ser opuesta a terceros. En nuestro caso funciona sobre una realidad que es distinta a lo estipulado por la norma base civil, ya que la legitimidad se est entendiendo adems como verdad oficial de la realidad jurdica del predio. El trnsito es justamente a consolidar que el contenido de las inscripciones es la nica verdad y no hay necesidad de oponer a terceros porque sencillamente no existiran estos debido a que los derechos estaran adecuadamente protegidos excluyendo a cualquiera en el derecho inscrito. Conclusiones:

El Registro y la publicidad registral son expresiones de un mismo sistema registral, su existencia se justifica mutualmente, se registra para que se conozca, se publicita lo inscrito. El sistema registral peruano da lugar a que publicidad se brinde casi de manera irrestricta, con un previo pago. La justificacin se encuentra en considerar que esta publicidad registral tiene la condicin de valor y por tanto no puede ser negada al ciudadano comn ya que lleva intrnseca la seguridad jurdica del Estado respecto de lo que informa y del contenido de esa informacin (los derechos registrados. El Registro-Publicidad adquiere una mayor importancia respecto del concepto original de ste. Se convierte en el mecanismo formal por el que los particulares pueden acreditar la propiedad respecto de inmuebles y por tanto es requisito ineludible en cualquier acceso al sistema financiero para operaciones sobre stos. La legislacin considera que la publicidad es amplia y se reputa que todos conocen el contenido de las inscripciones y para ello se dan las facilidades, esto es la posibilidad de conocer determina la suposicin de que todos conocen el contenido, por tanto virtualmente el conocimiento es general y por tanto igual es la garanta que brinda el Estado para con los derechos inscritos.

[i] Moisset de Espanes, Luis.- La Publicidad Registral, Palestra Editores, Lima 2004. pag.43 [ii] Gaceta Jurdica . Jurisprudencia de Impacto. 1ra Edicin.- Lima-Per, Setiembre 2005, pag.17 [iii] Delgado Scheelje, Alvaro: La Publicidad Jurdica Registral en el Per: Eficacia material y Principios Registrales.- En Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, Madrid 1999, pag. 113. [iv] registros de seguridad jurdica: Denominando as Registro que tiene como finalidad superior brindar informacin a terceros o particulares y que resulta contrapuesto a un Registro Informativo o Administrativo que acumula informacin para sus propios fines. El Registro de Seguridad Jurdica por el contrario persigue la informacin de terceros para hacer oponibles los derechos, por ello se concluye en que tiene publicidad efecto, por lo que se requiere de calificacin registral, que es a priori, para determinar El acceso al Registro determinado acto o derecho. [v] TUO aprobado por RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS N 126-2012-SUNARP-SN.