Interpretacin y aplicacin de los requerimientos de valoracin establecidos en el Borrador de la Circular del Banco de Espaa x/2013

Oct-2013

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Requerimientos de valoracin CBE x/2013

ndice del Documento

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Normativa vigente sobre requerimientos de valoracin y revisin ................................................................... 3 Modificaciones que introduce el borrador de la Circular n x/2013 ................................................................... 3 Obligaciones de valoracin inmobiliaria segn la Circular n x/2013 ............................................................... 3 3.1 Metodologa aplicable a las valoraciones ........................................................................................................ 3

Obligaciones de revisin de las valoraciones inmobiliarias segn la Circular n x/2013 ............................... 4 4.1 4.2 Metodologa aplicable a las revisiones ............................................................................................................ 4 Frecuencia mnima de las revisiones .............................................................................................................. 5

Cuadros resumen. Obligaciones de revisin de las valoraciones segn Circular n x/2013 .......................... 6

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Normativa vigente sobre requerimientos de valoracin y revisin

Las exigencias de valoracin en las operaciones de crdito que cuentan con activos reales inmobiliarios como garanta, vienen fijadas en las siguientes Circulares del Banco de Espaa: La Circular del Banco de Espaa 4/2004 (CBE-4/2004) de 22 de diciembre, sobre Normas de informacin financiera pblica y reservada, y modelos de estados financieros, as como sus modificaciones posteriores contenidas en la Circular del Banco de Espaa 3/2010 (CBE-3/2010) de 29 de junio, y la Circular 2/2012, de 29 de febrero. La Circular del Banco de Espaa 3/2008 (CBE-3/2008) de 22 de mayo, a entidades de crdito, sobre determinacin y control de los recursos propios mnimos.

Modificaciones que introduce el borrador de la Circular n x/2013

El borrador de la Circular n x/2013, para Entidades de Crdito y Sociedades y Servicios de Tasacin Homologados, modifica las exigencias de valoracin requeridas por la normativa hasta el momento y sustituye a la prctica totalidad de la normativa vigente en lo relativo a esta cuestin. Estas novedades pasarn a incorporarse en el Anejo IX de la CBE-4/2004. Por un lado, la CBE x/2013 plantea modificaciones a la Circular 4/2004 en los puntos relacionados con la valoracin de los activos a efectos de la clasificacin contable de las operaciones. En este sentido, prcticamente todos los requerimientos introducidos en esta Circular por la CBE-3/2010 van a ser sustituidos. En cuanto a la CBE-3/2008, ser suplida por el Reglamento (UE) n 575/2013 de 26 de junio de 2013, sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crdito y las empresas de inversin. Lo referente a los requerimientos de capital para operaciones con garanta inmobiliaria, ha sido transcrito de forma prcticamente ntegra en el borrador de la Circular n. x/2013, incluyendo las frecuencias de las valoraciones. El objeto de esta nota es la interpretacin de los requerimientos establecidos en el texto del borrador, respecto de la valoracin de los inmuebles que se constituyen en garanta de las operaciones de crdito y de la revisin posterior del valor de las mismas. No se estudian en este documento el resto de novedades introducidas.

Obligaciones de valoracin inmobiliaria segn la Circular n x/2013

Segn el texto del borrador, existe obligacin de realizar una valoracin en las siguientes situaciones: Para la concesin de nuevas operaciones hipotecarias Para la adjudicacin o recepcin de bienes en pago de deudas

3.1 Metodologa aplicable a las valoraciones

Para estas valoraciones, debe realizarse una tasacin individual completa que cumpla con los siguientes requisitos: Debe haber sido realizada por una sociedad de tasacin homologada independiente Debe aplicarse la metodologa de la ECO/805/2003, para la finalidad de Mercado Hipotecario La valoracin no puede estar sujeta a ningn condicionante. Como excepcin, para el caso de valoraciones que se realizan para la adjudicacin o recepcin de inmuebles en pago de deudas, se admite nicamente el condicionante derivado de la falta de visita interior. No puede ser anterior en ms de seis meses, a la fecha de la concesin de la operacin o de la adjudicacin o recepcin del bien en pago de deudas.

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Requerimientos de valoracin CBE x/2013 4 Obligaciones de revisin de las valoraciones inmobiliarias segn la Circular n x/2013

Existe obligacin de realizar valoraciones al objeto de revisar el valor de los inmuebles en las siguientes situaciones: Cuando vaya a utilizarse el valor de las garantas reales inmobiliarias a efectos de la clasificacin contable de las operaciones de cobertura de prstamos ya concedidos. Inmuebles que las entidades se han adjudicado o han recibido en pago de deudas. Cuando vaya a utilizarse el valor de cara a la reestructuracin o refinanciacin de una operacin. Las revisiones debern efectuarse, independientemente de la metodologa utilizada, por sociedades de tasacin homologadas independientes. Las sociedades de tasacin y los profesionales que realicen las revisiones, deben ser diferentes en cada caso de las sociedades y profesionales que realizaron las valoraciones iniciales o inmediatamente anteriores. Si en algn caso no pudiera cumplirse con alguna de estas condiciones, deber dejarse constancia y justificarse en los antecedentes de la operacin.

4.1 Metodologa aplicable a las revisiones

Las revisiones de las tasaciones se realizarn por uno de los mtodos que se describen en este apartado. El borrador indica las revisiones deben ser realizadas por Sociedades de Tasacin, pero son las entidades las responsables de la eleccin de la metodologa a aplicar. Con carcter general, las entidades pueden optar por realizar tasaciones individuales completas o utilizar modelos automticos de valoracin, salvo en alguna de las circunstancias que se indican a continuacin. La utilizacin de los procedimientos estadsticos muestrales se restringe a situaciones excepcionales. Circunstancias en las que no son utilizables los modelos automticos de valoracin: Cuando la norma haya establecido la realizacin de tasaciones individuales completas en funcin de la clasificacin contable del activo, su naturaleza (uso y tipologa, estado constructivo), del riesgo y del importe de la operacin (ver tablas de situaciones en el anexos del punto 5). Que no se cumplan los requisitos para el uso de modelos automticos de valoracin. Los mtodos previstos para la revisin de las tasaciones y sus requisitos particulares de utilizacin son: Tasacin individual completa Debe aplicarse la metodologa de la ECO/805/2003, para la finalidad de Mercado Hipotecario. La finalidad expresa de los informes de tasacin debe ser la establecida en el apartado 1 i) del anejo IX de la Circular del Banco de Espaa 4/2004, de 22 de diciembre . Los valores no deben estar sujetos a condicionante salvo el necesario en los supuestos en los que no resulte posible la visita al interior del inmueble. La norma requiere a las necesariamente a las entidades la utilizacin de esta metodologa, para la realizacin de las revisiones en las situaciones que se reflejan las tablas del punto 5 de este documento, relacionadas con el nivel de riesgo de la operacin. Modelos automticos de valoracin Para su utilizacin, la sociedad de tasacin que realice la valoracin debe contar con modelos metodolgicamente slidos y con una base de datos de inmuebles con la calidad y profundidad suficientes para la aplicacin de dichos modelos. El nivel de confianza debe elevarse en las situaciones en que los precios de los activos puedan estar experimentando disminuciones significativas. Requisitos para su utilizacin por parte de las entidades El nuevo borrador establece que la utilizacin de modelos automticos por parte de la entidad queda condicionada a que la misma: o Cuente con un procedimiento que recoja las circunstancias en que podr utilizarse, los requisitos mnimos de calidad exigibles a los modelos y los controles establecidos para asegurar su cumplimiento. o Disponga en sus bases de datos de informacin relevante fiable de los inmuebles a valorar.

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o o Se asegure de la calidad de los modelos automticos y de las bases de datos que utilizan las Sociedades de Tasacin. Revise la calidad de la informacin que se aporta a las sociedades de tasacin sobre los inmuebles a valorar, incluyendo la existencia de tasaciones previas de cada uno de ellos.

Procedimientos estadsticos muestrales Se extrapola el valor de los activos a partir de una muestra realizada con valoraciones individuales completas, que permita asegurar un nivel de fiabilidad suficiente. La muestra debe contener un nmero suficientemente representativo de inmuebles de la tipologa y mbito geogrfico en el que estn localizados los inmuebles a valorar. Requisitos para su utilizacin por parte de las entidades Las entidades slo podrn utilizar esta metodologa en situaciones excepcionales. Podrn encargar la revisin de valor por esta metodologa, en aquellos supuestos en que no se cumplan los requisitos para el uso de modelos automticos y debido al elevado nmero de inmuebles afectados no sea factible la realizacin de tasaciones individuales completas en todos ellos.

4.2 Frecuencia mnima de las revisiones

La frecuencia mnima de las revisiones de valor de los inmuebles de las que deben disponer las entidades depende, entre otras cuestiones, del tipo de operacin, y cuando sta se realiza a efectos contables, de la clasificacin de las operaciones y de los activos. Con carcter general (en las tablas de situaciones del punto 5 se muestran las excepciones), el borrador establece las siguientes frecuencias mnimas: Revisiones para utilizar el valor de la garanta a efectos de la clasificacin contable de las siguientes operaciones: o Normales Inmuebles comerciales, antigedad mxima de un ao Resto de bienes, antigedad mxima de tres aos o Subestndar Inmuebles comerciales y residenciales terminados, antigedad mxima de un ao Resto de bienes, antigedad mxima de tres aos (aunque en la casustica particular queda limitado a un ao en prcticamente todas las situaciones) o Dudosas Antigedad mxima de un ao Revisiones del valor contable de los inmuebles adjudicados y recibidos en pago de deuda. Tasacin individual completa al menos una vez cada tres aos Reestructuracin o refinanciacin de operaciones La entidad deber de contar con una revisin de antigedad mxima un ao Sin perjuicio de lo indicado anteriormente, debern revisarse las valoraciones al menos con periodicidad anual, siempre que las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios de los activos puedan estar experimentando disminuciones significativas.

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Cuadros resumen. Obligaciones de revisin de las valoraciones segn Circular n x/2013

Clasificacin contable

Tipologa

Frecuencia
LTV < 50%

Caractersticas

Metodologa
Automtica o ECO; adicionalmente la ltima ECO < 3 aos ECO ECO ECO ECO Automtica o ECO ECO ECO Automtica o ECO; adicionalmente la ltima ECO < 3 aos ECO ECO ECO Automtica o ECO; adicionalmente la ltima ECO < 3 aos Automtica o ECO Automtica o ECO; adicionalmente la ltima ECO < 3 aos ECO ECO

Comercial

< 1 ao

NORMALES Resto

< 1 ao

LTV > 50% Singulares y/o > 3 mill.euros > 5% recursos propios Excepto Resid.terminado + LTV > 50% Excepto Resid.terminado + LTV < 50% Residenciales terminados + LTV < 70%

< 3 aos (*) Residenciales terminados + LTV > 70%

Singulares y/o > 3 mill.euros > 5% recursos propios LTV < 50%

Comercial

< 1 ao

SUBESTANDAR o DUDOSAS Resto < 1 ao

LTV > 50% Singulares y/o > 3 mill.euros > 5% recursos propios Excepto Resid.terminado + LTV > 50% Excepto Resid.terminado + LTV < 50% Resid.terminados + LTV < 70% Resid.terminados + LTV > 70% Singulares > 3 mill.euros > 5% recursos propios

ADJUDICADAS / DAC.PAGO

TODAS

< 3 aos (*) Todas

(*) Siempre que las condiciones de mercado y otras circunstancias puedan indicar disminuciones significativas, las revisiones sern anuales

Otros aspectos no incluidos en la tabla: i) En el momento de concesin, adjudicacin o recepcin de bienes en pago de deuda debe realizarse una ECO. ii) Para los casos de reestructuracin o refinanciacin, se debe contar con una revisin con una antigedad mxima de 1 ao. iii) Las revisiones deben realizarse por Sociedades de Tasacin / profesionales diferentes de los que hicieron la tasacin inicial o la inmediatamente anterior.

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Con mayor nivel de detalle:
Clasificacin contable Revisin del valor Tipologa Estado Constructivo (*) Cualquiera Importe de la operacin <= 3 mill.euros <= 5% recur.pro. Riesgo Operacin Adems SI LTV <= 50% Adems SI LTV <= 50% Adems SI LTV > 50% > 3 mill.euros > 5% recur.pro. Resto (Resid.) Terminado <= 3 mill.euros <= 5% recur.pro. Cualquiera Adems SI LTV < 70% Adems SI LTV > 70% > 3 mill.euros > 5% recur.pro. No Terminado Cualquiera Cualquiera LTV <= 50% LTV > 50% Singulares o no reprod. (Comerc) Singulares o no reprod. (Resid) Variables Comercial Resto (Resid.) Cualquiera Cualquiera Cualquiera Terminado Cualquiera Cualquiera Cualquiera <= 3 mill.euros <= 5% recur.pro. Cualquiera Cualquiera Cualquiera Adems SI LTV < 70% Adems SI LTV > 70% > 3 mill.euros > 5% recur.pro. No Terminado Singulares o no reprod. (TODOS) Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera Antigedad revisin de valor < 1 ao < 3 aos < 1 ao < 1 ao < 3 aos < 3 aos < 3 aos < 3 aos < 1 ao < 1 ao < 3 aos < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao Metodologas aplicables (1) Tas.Ind.Comp. Mod.Aut.Val. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Mod.Aut.Val. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Mod.Aut.Val. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Producto ST (2) Valor Adopt. (3) y (4) Menor AVM-ECO-PEM ECO ECO ECO Menor AVM-ECO-PEM ECO ECO ECO ECO ECO ECO ECO Menor AVM-ECO-PEM ECO ECO ECO ECO

Fija

Comercial

AVM ECO ECO ECO AVM ECO ECO ECO ECO ECO ECO ECO AVM ECO ECO ECO ECO

(*) (1)

(2)

(3) (4)

OPERACIONES NORMALES

El valor de los inmuebles "No terminados" corresponde a su valor en Hiptesis de Edificio Terminado HET Las revisiones se realizarn por uno de los siguientes mtodos Tasacin individual completa [ECO] Modelos automticos de valoracin [AVM] --> En est mtodo se incluyen los AVM-Datos y AVM-Series Procedimientos estadsticos muestrales. [PEM] Con carcter general se emplear: Las entidades pueden optar por realizar [ECO] o [AVM] (salvo que los supuestos de la tabla establezcan otra cosa). Si no se cumplieran los requisitos previstos para el uso del [AVM], se realizarn [ECO]. En la tabla se indica en producto de menor exigencia, pudiendo siempre la EF, si procede, optar por el superior. Excepcionalmente, puede utilizarse metodologa [PEM] Si el valor obtenido mediante el [AVM] o el [PEM] es superior al de la ltima ECO, a efectos de lo dispuesto en este anejo se seguir considerando el valor obtenido en la ltima valoracin [ECO] Cuando la entidad financiera no disponga de la revisin del valor (de acuerdo con los requisitos de este borrador) deber reducir cautelarmente el valor del bien que utilice en un 20% sobre el valor de la ltima tasacin o revisin disponible, sin perjuicio de su obligacin de proceder lo antes posible a efectuar la citada revisin. Si el retraso excede de un ao sobre las frecuencias mnimas exigibles no tomar en cuenta el valor de la garanta.
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Clasificacin contable

Revisin del valor

Tipologa

Estado Constructivo

Importe de la operacin <= 3 mill.euros <= 5% recur.pro.

Riesgo Operacin Adems SI LTV <= 50% Adems SI LTV <= 50% Adems SI LTV > 50%

Antigedad revisin de valor < 1 ao < 3 aos < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 3 ao < 1 ao < 1 ao < 3 aos < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao < 1 ao

Metodologas aplicables (1) Tas.Ind.Comp. Mod.Aut.Val. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Mod.Aut.Val. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Mod.Aut.Val. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Mod.Aut.Val. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp. Tas.Ind.Comp.

Producto ST (2)

Valor Adopt. (3) y (4)

Fija

Comercial

Cualquiera

AVM ECO ECO ECO AVM ECO ECO AVM ECO ECO ECO ECO AVM ECO ECO ECO ECO

Menor AVM-ECO-PEM ECO ECO ECO Menor AVM-ECO-PEM ECO ECO Menor AVM-ECO-PEM ECO ECO ECO ECO Menor AVM-ECO-PEM ECO ECO ECO ECO

> 3 mill.euros > 5% recur.pro.

Cualquiera Cualquiera Adems SI LTV > 70%

OPERACIONES SUBESTANDAR Y DUDOSOS

Resto (Resid.)

Terminado

<= 3 mill.euros <= 5% recur.pro.

> 3 mill.euros > 5% recur.pro. No Terminado Cualquiera

Cualquiera LTV <= 50% LTV <= 50% LTV > 50%

Singulares o no reprod. (Todos) Variables Comercial Resto (Resid.)

Cualquiera Cualquiera Terminado

Cualquiera Cualquiera <= 3 mill.euros <= 5% recur.pro.

Cualquiera Cualquiera Adems SI LTV < 70% Adems SI LTV > 70%

> 3 mill.euros > 5% recur.pro. No Terminado Singulares o no reprod. (Todos) Cualquiera Cualquiera Cualquiera

Cualquiera Cualquiera Cualquiera

Clasificacin contable

Revisin del valor

Tipologa

Estado Constructivo

Importe de la operacin

Riesgo Operacin

Antigedad revisin de valor < 3 ao < 3 ao < 3 ao < 3 aos

Metodologas aplicables (1) Tas.Ind.Comp. ECO-VRN-Vcont Tas.Ind.Comp. ECO-VRN-Vcont Tas.Ind.Comp. ECO-VRN-Vcont Tas.Ind.Comp. ECO-VRN-Vcont

Producto ST (2)

Valor Adopt. (3) y (4) Revisin ECO y VRN Revisin ECO y VRN Revisin ECO y VRN Revisin ECO y VRN

Fija

Comercial Resto (Resid.) Singulares o no reprod. (Comerc) Singulares o no reprod. (Resid)

Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera

Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera

Cualquiera Cualquiera Cualquiera Cualquiera

ECO ECO ECO ECO

ADJUDICADOS PAGO DEUDA

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