Tasa Interna de Retorno: Entender la diferencia entre la TIR, MIRR y TIRF

La tasa interna de retorno (TIR), tasa interna de retorno modificada (MIRR), y la tasa de gestin de rendimiento financiero (TIRF) son tres vueltas usadas para medir la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias. Cada mtodo llega a un porcentaje sobre la base de un monto de inversin inicial y los flujos de efectivo futuros, y en cada caso (por supuesto), el ms alto es el mejor, pero el procedimiento para hacer el clculo vara considerablemente al igual que los resultados. Por definicin, la tasa interna de retorno es la tasa de descuento en la que el valor presente de todos los flujos de efectivo futuros es exactamente igual a la inversin inicial de capital. Para hacer el clculo, los flujos de caja negativos se descuentan a la misma velocidad (es decir, la TIR) como los flujos de caja positivos. Consideremos la siguiente inversin con la inversin inicial CF0 (siempre un nmero negativo, ya que es salida de caja) y los flujos de efectivo posteriores como CF1, CF2, etc, con algunas negativas y algunas positivas. CF0 -10.000 CF1 -100.000 CF2 50000 CF3 -60.000 CF4 50000 CF5 249300 TIR = 30% Parece todo muy bien, pero el problema aqu es que el clculo se basa en que el efectivo generado durante una inversin sern reinvertidos en el tipo calculado por la TIR, que puede ser demasiado elevado, por lo que se exagere el retorno de la inversin inicial. Del mismo modo, ya que los flujos de caja negativos tambin son descontados a la TIR, si dicho porcentaje es bastante alto, el inversor podra no estimar con precisin el efectivo necesario para cumplir con esos flujos de efectivo negativos en el futuro. Para hacer frente a esta deficiencia muchos analistas de bienes racesutilizan un mtodo conocido como MIRR (es decir, la tasa interna de retorno modificada). En este enfoque, se asume que los flujos de caja positivo de la inversin genera durante su vida puede ser reinvertido y devenga intereses a una "tasa de reinversin", y los flujos de efectivo negativos debe ser financiado con una "tasa financiera" durante la vida de la inversin. En otras palabras, ms que el simple uso de un tipo (es decir, IRR) para hacer frente a los flujos de caja positivos y negativos, MIRR introduce la opcin de utilizar dos tipos diferentes.

Mediante la aplicacin de una tasa de financiacin del 5% y una tasa de reinversin del 10% de aqu est el resultado con los mismos criterios de inversin como lo hicimos antes. CF0 -10.000 CF1 -100.000 CF2 50000 CF3 -60.000 CF4 50000 CF5 249300 MIRR = 18,75% Bueno, luego vino la tasa de gestin de rendimiento financiero (o TIRF).A pesar de que tambin proporciona dos tipos diferentes para hacer frente a los flujos de caja negativo y positivo conocido como la "tasa de seguridad" y "tasa de reinversin", TIRF lo lleva un paso ms all. La suposicin aqu es que siempre que sea posible, todos los flujos de salida futuros se eliminan mediante el uso de las entradas anteriores. En otras palabras, los flujos de efectivo negativos se descuentan de vuelta en la tasa de seguro y son o bien reducen o eliminan por cualquier flujo de caja positivo que encuentra. Los flujos de caja positivos restantes se agravan con inters a la tasa de reinversin. Vamos a aplicar una tasa de seguro de 5% y una tasa de reinversin del 10% a nuestros criterios de inversin que le muestre el resultado. Pero esta vez tambin va a incluir una tabla para que muestre los flujos de efectivo ajustados. CF0 -10.000 CF1 -100.000 CF2 50000 CF3 -60.000 CF4 50000 CF5 249300 CF0 -111.717 CF1 0 CF2 0 CF3 0 CF4 0

CF5 304300 TIRF = 22.19% La tasa de gestin de rendimiento financiero es difcil de calcular, por lo que las soluciones de software de inversin en bienes races ms optan por la tasa interna de retorno modificada (MIRR) clculo. Pero despus de conocer desde CCIM, lo consider un retorno beneficioso para el anlisis de inversiones de bienes races