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Table des matires

Sommaire............................................................................................... 7
Introduction.......................................................................................... 11

PARTIE 1

Cot global direct.......................................................................... 19

CHAPITRE 1

Dfinition du cot global direct.................................................... 21

1.1

lments pris en compte................................................................. 21

1.2

Rpartition des cots....................................................................... 22

1.3

Place du cot global dans le processus de dcision..................... 23


1.3.1

Phases Esquisse, Avant-projet sommaire


et Avant-projet dtaill........................................................................ 25

Phase Programme............................................................................... 26

1.3.2

1.4 Bibliographie.................................................................................... 28

CHAPITRE 2

Outils de calcul du cot global direct......................................... 29

2.1

Valeur actualise dune recette ou dune dpense....................... 29

2.2

Valeur actualise nette dun projet................................................ 32

2.3

Rentabilit financire dun projet.................................................. 33

2.4

Temps de retour................................................................................ 33

CHAPITRE 3

Hypothses de calcul du cot global direct.............................. 35

3.1

Horizon de ltude en cot global.................................................. 36

3.2

Dure de vie des composants dun projet dinvestissement........... 36

3.2.1

Dure de vie physique......................................................................... 37

3.2.2

Dure de vie financire ou fiscale........................................................ 38

3.2.3

Dures de vie conventionnelles............................................................ 39

3.2.4

Comparaison de produits dures de vie diffrentes......................... 42

3.3

Taux dactualisation......................................................................... 42
307

Cot global

3.3.1 Dfinition............................................................................................. 42

3.3.1.1

Diffrence entre taux dactualisation et taux dintrt............................. 42

3.3.1.2

Utilit du taux dactualisation................................................................ 43

3.3.1.3

Signification du taux dactualisation...................................................... 43

3.3.2

Quelle valeur donner au taux dactualisation?.................................. 44


3.3.3 Exemple dimpact du taux dactualisation sur les politiques
publiques............................................................................................. 45

308

3.4

Inflation et volution des prix......................................................... 46

3.5

Intgration du risque....................................................................... 47

3.6

Valeur rsiduelle............................................................................... 48

3.6.1

Dfinition et modes de calcul............................................................... 48

3.6.2

Rgle simple de calcul......................................................................... 48

3.7

Valeur de renouvellement............................................................... 49

3.8

Deux modes de calcul quivalents du cot global....................... 50

3.9 Bibliographie.................................................................................... 50

CHAPITRE 4

Mthodes de calcul du cot global direct et exemples.......... 53


4.1

Comparaison de deux produits: lampes incandescence


ou LED............................................................................................... 53

4.2

Cot total de possession.................................................................. 56

4.3

Taux de rendement interne dun projet dquipement.............. 57

4.3.1 Taux de rendement interne sans prise en compte du risque............... 57

4.3.2

Prise en compte du risque................................................................... 58

4.4

Taux de rendement interne dun projet ducatif......................... 58

4.4.1

Taux de rendement dans le secteur priv............................................ 59

4.4.2

Taux de rendement dans le secteur public.......................................... 59

4.4.3 Synthse............................................................................................... 59

4.5

Politique dachat public.................................................................. 60

4.5.1

Cot global dutilisation ou dacquisition........................................... 61

4.5.2

Droit europen de la commande publique.......................................... 61

4.6

Cot global direct de projets de construction.............................. 62

4.6.1

Un modle de cot global chronologique....................................... 62

4.6.1.1

Cot global technique............................................................................ 67

Table des matires

4.6.1.2

Cot global pour le matre douvrage (bailleur social)............................ 68

4.6.1.3

Cot global pour le locataire.................................................................. 68

4.6.2

Exemple danalyse en cot global exige par lAdeme en 2013.......... 69

4.6.2.1

Calcul du cot global............................................................................ 70

4.6.2.2

Calcul du total des cots diffrs et du cot global ................................ 74


4.7 Une mthode danalyse en cot global utilise en Sude
pour valuer les stratgies de rhabilitation du parc
rsidentiel.......................................................................................... 74

4.7.1

Mthode utilise.................................................................................. 74

4.7.2

Cot du programme de rhabilitation................................................ 75

4.8 Bibliographie.................................................................................... 78
PARTIE 2

Cot global largi........................................................................... 81

CHAPITRE 5

Approche qualitative....................................................................... 83

5.1

Impact des choix architecturaux.................................................... 83

5.1.1

Compacit de lenveloppe................................................................... 84

5.1.2

clairage naturel................................................................................. 86

5.1.3

Effet dchelle...................................................................................... 86

5.1.4 Vitrages............................................................................................... 88


5.2

Approche qualitative sur la qualit de vie


et lorganisation sociale................................................................... 90

5.3 Bibliographie.................................................................................... 94

CHAPITRE 6

Externalits....................................................................................... 95

6.1

Dfinition des externalits............................................................... 95

6.2

Externalits et macroconomie...................................................... 98

6.3

Quelles externalits et quelles mthodes de mesure?............... 100

6.4 Bibliographie.................................................................................. 101

CHAPITRE 7

Mthode de mesure des externalits....................................... 103


7.1

Montarisation des dommages physiques et des dpenses


de prvention.................................................................................. 103

309

Cot global

310


7.2

valuation des cots de remplacement, de substitution,


des cots vits................................................................................ 105

7.3

Mthode des prix hdonistes ....................................................... 106

7.4

Mthode des cots de transports................................................. 108

7.5

Mthode dvaluations contingentes........................................... 109

7.6

Mthodes danalyses conjointes et classement contingent....... 110

7.7

Utilisation des rsultats des analyses........................................... 111

7.8 Bibliographie.................................................................................. 112

CHAPITRE 8

Valeurs de rfrence des diffrentes externalits................ 113

8.1

Gaz effet de serre........................................................................ 113

8.2

missions de polluants atmosphriques..................................... 116

8.2.1

Des causes multiples.......................................................................... 116

8.2.2

Rsultats dtudes............................................................................. 117

8.2.2.1

Projet Aphekom et autres tudes en Europe.......................................... 117

8.2.2.2

Analyse bibliographique...................................................................... 118

8.2.2.3

Projet ExternE.................................................................................... 119

8.2.2.4

tude de lAEE................................................................................... 119

8.2.2.5

La pollution atmosphrique lie aux diffrents modes de dplacement.. 120

8.3

Nuisances sonores........................................................................... 121

8.3.1

Diffrents modes de calcul du cot du bruit..................................... 122

8.3.2

Mthode hdoniste............................................................................ 122

8.3.3

Consentement payer (ou mthode dvaluation contingente)........ 124

8.3.4

Effet sur la sant cot des dommages............................................ 124

8.3.5

Cot dvitement............................................................................... 125

8.3.6 Synthse............................................................................................. 125

8.4 Biodiversit..................................................................................... 126

8.4.1

Valeur de rfrence dune fort franaise......................................... 127

8.4.2

Valeur de rfrence dune prairie permanente................................. 128

8.4.3

Valeur de rfrence dune zone humide............................................ 129

8.4.4

Valeur de rfrence dune zone agricole........................................... 130

8.5

Analyse des paysages..................................................................... 130

8.5.1

Rsultats dtudes dvaluation de la valeur du paysage.................. 130

Table des matires

8.5.2

Valorisation montaire des externalits lies au paysage.................. 132

8.6

Valorisation montaire des services de proximit..................... 133

8.6.1

Montariser ces externalits pour un projet damnagement?........ 134

8.6.2

Exemple dvaluation........................................................................ 136

8.6.2.1 Contexte............................................................................................. 136

8.6.2.2

Hypothses de calcul........................................................................... 139

8.7

Impact conomique: revenus et productivit............................ 141

8.7.1

Ergonomie des installations............................................................... 142

8.7.2

Cots sanitaires................................................................................. 142

8.7.3

Temprature des locaux.................................................................... 143

8.8

Valeur de la subvention publique................................................ 144

8.9

Valeur verte des btiments............................................................ 145

8.10 Bibliographie.................................................................................. 148

CHAPITRE 9

Exemples de modles ou dutilisation....................................... 153

9.1

Exemples dutilisation................................................................... 153


9.1.1

Estimation de la valeur vnale des biens immobiliers partir


de la mthode hdonique................................................................... 153


9.1.2

Approche dite en cot global du Crdit Foncier


et du Crdit Agricole......................................................................... 154

9.1.2.1

Dmarche du Crdit Foncier................................................................ 154

9.1.2.2

Approche du Crdit Agricole............................................................... 154


9.1.3

Prconisations du rapport Reinmann-Ortega de 2013


(btiment responsable et valeur verte).............................................. 154

9.2

Exemples de modles..................................................................... 155

9.2.1

Bnfice durable des associations BDM et Envirobat....................... 156

9.2.2

Exemple du cot global calcul par le Boston Consulting Group..... 157

9.2.3

Grille du ministre (MEEDDAT)...................................................... 158

9.2.4

Modle CoParCo de La Calade......................................................... 160

9.3 Bibliographie.................................................................................. 167

CONCLUSION

Ncessit du cot global largi................................................. 169

Pour les collectivits....................................................................... 169

311

Cot global

Pour lensemble des matres douvrage


(bailleurs sociaux, promoteurs, etc.)........................................... 170

PARTIE 3

Intgration du cot global dans les politiques publiques.... 171

Importance du cot global............................................................ 171

Trois aspects majeurs du cot global.......................................... 172

CHAPITRE 10

Cot global partag...................................................................... 173

Analyse cots-bnfices................................................................. 174

10.1

10.1.1 Dfinition........................................................................................... 174

10.1.2

tapes de lACB................................................................................ 175


10.2

Cot global partag dans la construction neuve:


le modle CoParCo........................................................................ 177

10.3

Cot global dans les partenariats public-priv.......................... 181

10.4 Bibliographie.................................................................................. 184

Ouvrages traitant de lanalyse cots-bnfices................................. 184

CHAPITRE 11

Optimisation des projets.............................................................. 185

11.1

Diffrentes facettes de loptimisation.......................................... 185


11.2

Optimisation microconomiquepour une stratgie


de rnovation nergtique des logements................................... 186

11.2.1

Approche en cot global dune rnovation individuelle.................... 187

11.2.1.1

Bilan nergtique................................................................................ 188

11.2.1.2

valuation du gisement technique........................................................ 189


11.2.1.3 Hirarchisation des choix techniques et laboration dun scnario
optimis.............................................................................................. 192

11.2.1.4

Prise en compte ventuelle des aides publiques.................................... 195

11.2.1.5

tude de sensibilit au prix de lnergie............................................... 196

11.2.1.6

tude de sensibilit la dure de la priode de calcul........................... 197


11.2.1.7 tude de sensibilit la dure de la priode de calcul, avec et sans
subvention.......................................................................................... 198

312

11.2.2

Diversit des solutions de rnovation nergtique............................ 198

11.2.2.1

Optimum technico-conomique........................................................... 206

11.2.2.2

Cot efficient...................................................................................... 207

11.2.2.3

quivalent BBC.................................................................................. 207

11.2.2.4

Cot moyen et cot marginal du kWh vit.......................................... 208

Table des matires


11.3

Optimisation macroconomique ou socitale


de la rnovation nergtique dun parc de logements
(ou sur un territoire)...................................................................... 209

11.3.1

Externalits macroconomiques........................................................ 209

11.3.1.1

Gaz effet de serre............................................................................. 209

11.3.1.2

Effet sur la balance commerciale......................................................... 209

11.3.1.3

Cration locale ou nationale de richesses et demplois.......................... 210


11.3.1.4

quipements et matriaux haute valeur environnementale


(et analyse de cycle de vie) ................................................................. 216

11.3.2

Approche macroconomique de la rnovation dun logement.......... 218

11.3.2.1

Hypothses macroconomiques dun calcul en cot global................... 218

11.3.2.2

Questions complmentaires sur loptimisation macroconomique......... 220


11.3.3

Analyse macroconomique de la rnovation nergtique


dun btiment.................................................................................... 222

11.3.3.1

Donnes initiales................................................................................. 222

11.3.3.2

Approche microconomique ou financire........................................... 223

11.3.3.3

Approche macroconomique ou socitale............................................. 225

11.3.3.4

Synthse (comparaison des VAN et des rsultats)................................. 226

11.3.3.5

Diffrentes hirarchisations des options techniques.............................. 228


11.3.4

Analyse de la rnovation dun parc de logements:


apport de lanalyse en cot global..................................................... 229

11.3.4.1

tude de cas........................................................................................ 230


11.3.4.2

Exemple dutilisation du cot global: le financement du logement


social en Picardie avec les fonds FEDER............................................. 238


11.4

Recommandations pour les stratgies de rnovation


nergtique des logements (et la transition nergtique)......... 239

11.5 Bibliographie.................................................................................. 240


PARTIE 4

Conclusions oprationnelles...................................................... 243

CHAPITRE 12

Du bon usage du cot global...................................................... 245

12.1

Gnralisation de lutilisation de lanalyse en cot global....... 245

12.1.1

Prise en compte systmatique du cot global.................................... 245


12.1.2

Utilisation de lanalyse en cot global en cas de recours


des fonds publics............................................................................ 246

Prservation du budget des mnages et de lquit sociale............... 246

12.1.3


12.1.4 Mais un manque doutils mthodologiques et de planification
stratgique......................................................................................... 246

313

Cot global


12.2

Diffrentes mthodes, divers outils et de frquentes


erreurs mthodologiques .............................................................. 247

12.2.1

Une expression valise la mode.................................................. 247

12.2.2

Une mthodologie relativement complexe......................................... 249

12.3

Le cot global comme outil dans une dmarche intgre........ 250

12.4 Bibliographie.................................................................................. 252

CHAPITRE 13

Promouvoir et mettre en uvre une dmarche


en cot global................................................................................. 253


13.1

Freins et obstacles lutilisation du cot global


et recommandations pour favoriser son utilisation .................. 253

13.1.1

Code des marchs publics................................................................. 253

13.1.2

Lorganisation interne et la ncessit dune dmarche projet........ 253

13.1.3

Les modalits dattribution des subventions..................................... 256

13.1.4

Lobligation de rsultats (performances).......................................... 256

13.1.5 Recommandations............................................................................. 257


13.2

Comment mettre en uvre une dmarche en cot


global?............................................................................................. 258

13.2.1

Fournitures et achats publics............................................................ 258

13.2.2

Construction / rnovation de btiments............................................ 259

13.2.3

Projets urbains ou oprations damnagement................................. 261

314

13.2.3.1 Constat............................................................................................... 261

13.2.3.2 Recommandations............................................................................... 263

13.3

Quand mettre en uvre une dmarche en cot global?.......... 268

13.4 Bibliographie.................................................................................. 268

PARTIE 5

Annexes........................................................................................... 271

ANNEXE 1

Cot global: un outil de dveloppement durable.................. 273

A1.1

Quest devenu le dveloppement durable en 2013?................. 273


A1.2

Le dveloppement durable dans lurbanisme


et lamnagement urbain.............................................................. 276

Btiment durable, rnovation durable....................................... 279

A1.3

Table des matires

Bibliographie.................................................................................. 280

ANNEXE 2

Diffrents types danalyse en cot global................................ 281

ANNEXE 3

Hypothses dvolution des prix de lnergie.......................... 285

A.3.1 Contexte........................................................................................... 285

A3.2

Quelles hypothses retenir pour les prochaines annes?......... 286

A3.2.1 LONSBTP........................................................................................ 286

A3.2.2

A3.2.3 LAdeme ........................................................................................... 286

A3.2.4 LAIE ................................................................................................ 287

A3.2.5

La Commission europenne ............................................................. 287

ANNEXE 4

Exemple de contenu dappel projets en 2011.................... 289


ANNEXE 5

Note de lecture sur La rnovation thermique


des btiments en France, enjeux et stratgie
dOlivier Sidler, aot 2012.......................................................... 291

A5.1

Intrt du PTZ................................................................................ 291

A5.2

Cot dinvestissement.................................................................... 295

A5.3

quilibre des finances publiques.................................................. 296

ANNEXE 6

Tables dactualisation.................................................................... 299

La CRE............................................................................................. 286

Index.................................................................................................. 305

315