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10 principes pour concevoir un co-quartier

Concevoir un co-quartier, cest cesser de considrer le sol comme un simple actif


valoriser court terme, mais pour lenvisager comme un bien non renouvelable dont on assure lconomie, la cohrence, et le devenir. Cest penser les extensions urbaines daujourdhui comme le patrimoine de demain. Cest apprhender le cadre de vie des habitants actuels comme tant celui des gnrations futures. Cest savoir que lnergie est prcieuse ; que les territoires, leau, lair, le climat ont leurs logiques propres, quils sont indispensables nos vies mais que si on ne sinscrit pas dans leur logique, ils constituent aussi un risque. Cest comprendre que la proximit est une richesse et une valeur pour les habitants.

Tout cela implique un retournement danalyse, une inversion du regard. Sur ces
thmes, la littrature, les articles, les donnes en lignes sont dores et dj foisonnantes. Compose partir de 10 principes, la prsente rubrique a lambition dorganiser les ides, de hirarchiser les donnes. 10 principes pour accompagner une mutation, pour une nouvelle efficience environnementale, pour une croissance dans laquelle extension urbaine et bien-tre social sont apprhends comme un tout cohrent. 10 principes pour accompagner laction de tous les acteurs, pour expliquer que les pratiques dhier ne sont plus pertinents, pour guider laction dans une poque charnire. Lexercice est en soi une gageure.

1. Une nouvelle faon de penser et dagir


Raliser un co-quartier, cest fdrer un grand nombre de problmatiques sociales, fonctionnelles, conomiques, environnementales autour dun retour aux fondamentaux de lurbanisme et de larchitecture : mieux vivre et mieux vivre ensemble. Si chacune de ces dimensions a fait lobjet de travaux depuis longtemps, leur regroupement autour des principes de lamnagement et du quartier durables est nouveau. Au cours de ce travail dintgration, de nouvelles synergies se dgagent ainsi que des solutions innovantes qui renversent lordre des choses tel quon a pu le croire figer depuis des dcennies.
Ressources, cycles, cot global et gouvernance Un changement de paradigme

Si le dveloppement durable a pour objet de rpondre aux besoins des gnrations prsentes sans compromettre les capacits des gnrations futures rpondre aux leurs ; alors cest dsormais la satisfaction actuelle des besoins qui parat compromise par les crises environnementales et sociales que connat le XXIe sicle (ouragan Katrina, perte de biodiversit, rarfaction des ressources et renchrissement des matires premires, la pollution atmosphrique). Il ne sagit dj plus seulement danticiper les problmes mais de les rsoudre. Comme lont montr les dbats mens dans le cadre du Grenelle de lenvironnement, le dveloppement durable devient progressivement le dveloppement dsir par un nombre croissant de nos concitoyens, car il regroupe lensemble des solutions conomiquement viables aux problmes environnementaux et sociaux que connat la plante.

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Alors, si pour les gographes, une ville se dfinit comme un groupement de populations agglomres, caractris par un effectif de population et par une forme dorganisation conomique et sociale , cest partir dun mode dorganisation renouvel que sont penss diffremment une ville durable et un co-quartier. Une nouvelle forme dorganisation, et un mode de dveloppement indit, facteurs de nouvelle croissance conomique et demplois, fonds sur une conomie sociale et solidaire, sur lco-conception, la proximit, les circuits courts, le biodgradable, le bio, le remploi-rparation-recyclage, les nergies renouvelables, le commerce quitable. Une nouvelle approche des sols et sous-sols, de leau, des dchets, voire du territoire luimme dans son cycle de vie, sa transformation, sa prennit, sa rutilisation : ressource, captage, distribution, utilisation, rendement, dchets, recyclage, valorisation, ressource... Une nouvelle vision de laction publique qui prend en compte la parole et lengagement des citoyens, dans ce que cette nergie sociale peut avoir dminemment prcieux. Une conception de la dpense et de linvestissement mis mal par les raisonnements en cot global. Une approche enfin, o mesure que saffinent les analyses, le caractre rducteur des diagnostics qui reposent sur des moyennes nationales - ou a fortiori internationales - en ngligeant la diffrenciation des situations locales devient une vidence. Toutes ces donnes modifient en profondeur les approches et les modes de faire en matire de planification, damnagement et de construction, domaines qui sont demble au cur des problmatiques du dveloppement durable. Cest ce changement de paradigme que rpond la conception dun co-quartier, comme rponse concrte, cohrente et ambitieuse ces dfis. Tout en rpondant aux aspirations en matire dhabitat individualis et daccs la nature, un co-quartier se veut dense, mixte et accessible. Fond sur une pense et une stratgie des cycles, circuits cours et dconomie et de valorisation des ressources, il gnre un minimum de dchets et dmissions polluantes tout en mettant laccent sur la qualit des espaces publics, sur une co-construction qualitative, sur les meilleurs services rendus la population, associe aux dcisions.

2. Grer la croissance urbaine


La croissance urbaine actuelle est grande consommatrice despaces, essentiellement prlevs sur les terres agricoles et les milieux naturels. Du mme coup, les distances sallongent et les infrastructures de transport ajoutent au morcellement et lenclavement des territoires, la dtrioration de la qualit de vie, des milieux et de la biodiversit. Pour sortir de ce mode de dveloppement insoutenable, il faut recourir conjointement, pour ce qui concerne la croissance externe , une urbanisation plus dense organise autour de transports en commun renforcs. Et privilgier la croissance interne des villes par la reconqute des friches urbaines et la rnovation des centres-villes et des quartiers existants.

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Un phnomne inluctable, un diffrentiel rduire


Le dveloppement urbain est dsormais confront des dfis majeurs, dont la nature a chang et lampleur va croissant. Un de ces dfis est ltalement urbain . Les villes croissent, les raisons de cette croissance sont mesurables, lies des facteurs dmographiques et sociaux incontestables. Cette croissance est toutefois amplifie par une dynamique territoriale complexe et non matrise, selon trois caractristiques spatiales majeures : lloignement rsidentiel, le mitage et lenclavement. Les terres sont aujourdhui la variable dajustement de ltalement urbain. Or le terrain nest pas un bien renouvelable. Le diffrentiel entre cette croissance inluctable et la consommation despace peut tre rduit : nombre dhabitants quivalent, la France consomme annuellement deux fois plus de terrain naturel que lAllemagne. Alors mme que le nombre de familles monoparentales ou de personnes ges dpendantes connaissent une augmentation sans prcdent, le dfaut dorganisation de la croissance urbaine se traduit notamment par une dpendance automobile sans alternative et par une dispersion rsidentielle, commerciale et industrielle qui aggravent la congestion automobile et allongent les distances parcourues par les mnages. Il est dsormais urgent de dvelopper une croissance urbaine durable et des quartiers innovants, qui concilient dune part laspiration des Franais un habitat individuel et un accs facile aux services essentiels et aux transports publics, et dautre part le besoin croissant de nature et la ncessit concomitante de prservation de la biodiversit ordinaire ou remarquable. Cela suppose une vision stratgique des territoires, et des volonts politiques coordonnes, sexprimant dans un plan dactions cohrent.

3. Organiser les dplacements


Une fois pos le principe de la compacit de lamnagement et de la croissance de la ville sur elle-mme, on peut organiser des transports en communs efficaces et faibles nuisances en substitution au tout automobile . Les modes doux de dplacement sont favoriss par la rduction des distances et la mixit fonctionnelle du quartier : il convient den assurer la bonne interconnexion au sein et vers lextrieur du quartier et de penser lintermodalit des dplacements. Tous ces objectifs seront soutenus par le bon usage des outils juridiques damnagement et dorganisation des transports. Les politiques de dplacements peuvent constituer un levier efficace pour rpondre aux enjeux de dveloppement durable des territoires. Les principes de dveloppement durable que

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la loi place au coeur des politiques damnagement et qui simposent particulirement pour les coquartiers, reposent sur des enjeux croiss de cohsion sociale, de dveloppement conomique et de protection de lenvironnement au sens large : gestion conome de lespace, protection des espaces naturels et btis, gestion des risques, rduction de la pollution, des missions de gaz effet de serre, du bruit, etc. Dfinir une politique globale de dplacements dans le respect du dveloppement durable consiste garantir le droit au transport tout en dveloppant conomiquement les territoires avec des systmes de transport performants. Cest aussi concevoir des infrastructures de transport comme des lments part entire des oprations damnagement. Les modes de dveloppement des territoires, les lieux dimplantation des activits ou des quipements, les formes urbaines ou la destination des sols influent fortement sur les pratiques de dplacements. Ltalement urbain sest appuy sur lusage de lautomobile et a favoris son dveloppement. Mais les transports motoriss, notamment automobiles, sont devenus une des sources principales de pollution. Les consquences sont la fois plantaires (gaz effet de serre) et locales (missions de polluants). Laugmentation de la mobilit automobile a aussi des incidences fortes sur les nuisances sonores, linscurit routire, la dgradation des paysages, la consommation despaces... Au-del de ces impacts environnementaux, la prdominance de la voiture sur les autres modes de dplacements renvoie la question de lquit sociale, les choix de mobilit tant alors fortement contraints pour les populations ne possdant pas de voiture, soit un mnage sur cinq. Ainsi, linsuffisance dune offre de dplacements alternative la voiture ne fait que renforcer les ingalits devant laccs la ville, ses quipements, ses services ou ses commerces. Proposer des modes de dplacements alternatifs la voiture devient alors un objectif essentiel pour en minimiser les impacts environnementaux, mais galement pour garantir tous le droit de se dplacer et daccder aux fonctions et services fondamentaux de la ville, quil sagisse de dplacements lchelle du bassin de vie ou lchelle des quartiers. Le renouvellement de la ville sur elle-mme ou la cration de nouveaux quartiers sont des opportunits pour mettre en place un systme de transport limitant lusage de la voiture solo. Ainsi limplantation des activits ou des quipements le long des axes de transports collectifs existants permet doptimiser leur utilisation. La ralisation dans les quartiers en extension dune partie significative des logements en individuel dense ou semi-collectif allie la ralisation dquipements de proximit, de voies cyclables et de transports collectifs, contribue galement limiter lusage de la voiture. Le maintien dun certain niveau dquipements, de services et de commerces de proximit dans tous les quartiers est de nature restreindre lusage de la voiture et favoriser les modes doux de dplacements. Autant dexemples qui montrent quune politique de dplacements, pour tre efficace, doit sarticuler avec les autres politiques damnagement du territoire. La loi prvoit des outils juridiques spcifiques pour prendre en compte cette ncessaire articulation entre urbanisme et dplacements. Ce sont les Schmas de Cohrence Territoriale (SCoT), les Plans locaux durbanisme (PLU) mais aussi les Plans de Dplacements Urbains (PDU), ces trois documents faisant systme pour organiser le dveloppement urbain.

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4. Localiser lco-quartier
La localisation dun co-quartier doit rpondre aux exigences de continuit avec lurbanisation existante et daccs aux rseaux de transports en commun. Elle relve galement de la concertation avec les habitants dune part et avec les professionnels dautre part, et de la cohrence avec les intentions damnagement des collectivits concernes et des dmarches de planification de type SCOT, PLU, PLH. La taille de limplantation est libre, mais elle devra tre suffisante pour faire quartier , ventuellement en continuit avec des implantations existantes. Le site devra galement tre choisi en fonction des critres daccs au foncier. Le reprage dun site pour amnager un co-quartier relve dun processus doublement interactif : La conjugaison de lintention de la commune damnager un co-quartier dans un secteur particulier et les dmarches de planification en cours ou applicables : Schmas de Cohrence Territoriale (SCOT) et Plan Local dUrbanisme (PLU) qui identifient les axes stratgiques de dveloppement urbain, le Programme Local de lHabitat (PLH) qui fixe des objectifs de construction de logements en gnral et de logement social en particulier, le Plan de Dplacements Urbains (PDU) qui exprime la politique de transports collectifs urbains mais aussi la politique de dveloppement des modes doux. La conjugaison dune premire concertation avec les habitants, notamment avec les riverains du secteur o la commune envisage damnager un co-quartier dune part ; avec les professionnels, bureaux dtudes, amnageurs, constructeurs, organismes de logement social, entreprises. En effet, amnager un co-quartier est une dmarche collective qui repose sur une forte mobilisation des acteurs. Pour amnager un co-quartier, deux lments primordiaux sont prendre en compte : la continuit avec lurbanisation existante qui minimise limpact dun projet damnagement urbain sur les espaces naturels dune part et sur les terres et exploitations agricoles dautre part. la desserte par les transports collectifs urbains et la connexion avec les rseaux affects aux modes doux qui offrent une alternative lusage de lautomobile, minimisant ainsi limpact dun projet damnagement sur les missions de gaz effet de serre. Il ny a pas de taille particulire pour un co-quartier mais pour faire quartier en conjuguant mixit de lhabitat et diversit des fonctions urbaines, il convient de concevoir une vritable opration damnagement afin de garantir la qualit environnementale des quipements publics et des constructions. Le reprage du site dun co-quartier sappuiera par ailleurs sur un diagnostic foncier dtaill. Ce diagnostic prendra en compte les tudes existantes notamment les tudes pralables aux dmarches de planification. Suivant le cas, il conviendra de sappuyer sur les expertises des Etablissements Publics Fonciers, les conservatoires despaces naturels sensibles et la SAFER.

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Ces pralables tant poss, on peut retenir la typologie des sites potentiels pour lamnagement dun co-quartier comme suit : les sites dj urbaniss les friches industrielles le zones de rnovation urbaine les zones dstructures de faible densit les extensions de lurbanisation existante les dents creuses les extensions.

5. Dessiner un quartier cohrent


La cration dun co-quartier coordonne dans une mme dynamique de projet les lments suivants : la rponse lvolution dmographique par une gamme de logements adapts aux diffrentes situations et aspirations, dans un esprit dquilibre social et inter-gnrationnel ; la cration dune ville vivante et diversifie, par la cration demplois, et limpulsion de nouvelles dynamiques conomiques et commerciales ; la promotion des courtes distances , le dveloppement de modes de transports alternatifs la voiture individuelle, la promotion des modes doux et de la mobilit intermodale ; des choix nergtiques raisonns et le recours aux nergies renouvelables ; lutilisation des techniques, matriaux et dispositifs propres lco-amnagement et lco-construction ; la cration de systmes alternatifs dassainissement et de gestion des eaux pluviales ; une intgration de la prvention des risques et de la lutte contre les nuisances comme lments constitutifs de loptimisation du cadre de vie ; la protection des paysages et une approche des espaces naturels comme valeur ajoute lurbanit du quartier, et comme trame support de la biodiversit ; une gouvernance renouvele o la participation, linformation et la formation des diffrents acteurs permettent que les principes et innovations du nouveau quartier soient compris, accepts et intgrs dans les pratiques et les gestes quotidiens de tous les habitants.

6. Repenser lhabitat
Reconsidrer la densit Inventer les nouvelles formes dhabitat durable

7. Eco-amnagement, co-construction, co-rnovation 8. Organiser la gouvernance


Lurbain, quon le considre lchelle du btiment, du quartier ou de la ville, est un cycle. Il nat, il se dveloppe, il meurt. Ces cycles, diffrentes chelles, sont rarement simultans, do la complexit de grer la ville. Cette notion de cycle, essentielle dans tout travail de dveloppement durable, est rarement prise en compte, ce qui mne une approche fragmentaire inadquate. Souvent, seule la premire phase du cycle est planifie. Cette planification classique consiste en cinq tapes : linitiative : le besoin dune intervention est identifi, on dcide de la cration dune nouvelle infrastructure, dun nouveau service, dun nouveau quartier, etc... la pr-planification : les objectifs principaux et les caractristiques de lopration sont tablis, zone, dimension, utilisateurs, date butoir, financements. la planification urbaine : stablit en fonction des objectifs du projet. la planification dtaille et larchitecture : elle commence

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une fois que le plan gnral a t tabli. Cette tche est confie diffrents experts par contrat ou appel doffre. limplmentation et la construction, seffectuent en fonction des dates dfinies pralablement. Quels sont les dfauts de ce droulement classique de lopration ? Le projet est considr comme russi quand le rsultat final correspond de la manire la plus proche possible au plan gnral de lopration. On considre alors que la planification a t un succs, et on clt le projet. Seulement le cycle, lui, nest pas termin. Au moins deux phases supplmentaires, par ailleurs trs lies lune lautre, doivent tre considres : la maintenance : la part la plus importante du cycle commence quand la construction est termine et que le projet est remis ses utilisateurs. Il sagit dadapter de la meilleure manire possible lentretien, les rparations, et les diffrentes volutions du projet. lobsolescence : cest la destine naturelle de tout projet urbain. Quand un certain laps de temps sest coul, et que le cycle arrive vers sa fin, une nouvelle intervention devient ncessaire. Nous pouvons maintenant comprendre pourquoi la mthode classique cre des problmes urbains : lapproche fragmente, qui ne prend pas en compte lopration dans la totalit de sa vie, sloigne ncessairement du besoin dadaptabilit du projet, et noffre que des solutions rigides. lhabituelle hirarchisation du processus de haut en bas rend difficile la mise en place dune vritable coopration citoyenne sur le projet. Le savoir et les comptences quont les citoyens sur le projet sont alors mal pris en compte, ce qui une fois de plus aboutit un manque dadaptabilit. labsence dune procdure systmatique pour suivre et valuer les rsultats du projet entrane une perte dinformations prcieuses. Ces informations sont ncessaires pour la cration dautres projets mais aussi pour la reconstruction venir en fin de cycle. Lorsque que lon travaille sur un urbanisme durable, des efforts particuliers doivent tre faits pour prendre en compte ds le dpart la maintenance et lobsolescence venir. Il sagit dlments essentiels du projet, qui dtermineront sa russite moyen et long terme.

9. Matrise douvrage - matrise doeuvre


La ralisation dun coquartier est une opration qui, sur un primtre donn, fdre diffrents acteurs de la ville (institutions, gestionnaires de service, associations, habitants,..) autour dobjectifs gnraux communs qui visent minimiser limpact du quartier sur lenvironnement, diminuer son empreinte cologique et tendre une autonomie nergtique. Elle consiste en un certain nombre dactions conduites par et vers ces diffrents acteurs allant de la sensibilisation pour induire des comportements co-citoyens jusqu lamnagement dun quartier neuf ou la rhabilitation dun quartier existant. Ce sont en gnral ces oprations damnagement qui constituent lopportunit lorigine du dclenchement de la volont de ralisation dun coquartier. Le matre douvrage de lopration damnagement a alors un rle moteur de pilote, de fdrateur dans le projet dcoquartier. Cest par le terme de matre douvrage de lcoquartier quon dsignera dans les pages suivantes ce rle de pilote de lopration.

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Les projets dcoquartier sont extrmement variables selon la taille du quartier, la taille de la ville, la nature des actions, des acteurs ou lampleur des objectifs que lon se fixe. Cependant, quel que soit le projet, le professionnalisme du matre douvrage dans la dfinition et la conduite de son projet, reste le premier facteur de russite de lopration. Aussi, sans vouloir dfinir une mthodologie stricte et rigide, on peut identifier quelques repres pour un bon exercice de cette matrise douvrage, dans lobjectif didentifier les tapes importantes du projet ainsi que les comptences ncessaires sa bonne conduite quelles soient disponibles en interne, lorsque la taille de la collectivit le permet ou quelles fassent lobjet dun cahier des charges pour choisir un assistant matre douvrage.

10. Le droit au service du projet


Droit de lurbanisme Droit de la construction Droit de lenvironnement

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