Do Porto: Contrato-Promessa

Comemorao dos 5 anos da F.D.U.P.
CONTRATO-PROMESSA
RUTE TEIXEIRA PEDRO
SUMRIO: 1. Noo; 2. Razes justificativas da celebrao de um contrato-promessa;
3. Distino do contrato-promessa em relao a figuras prximas (actos de negocia-
o, minuta, punctao; proposta contratual; pacto de opo; contratos preparatrios
ou preliminares; pacto de preferncia; venda a retro; contrato sujeito a termo inicial;
clausula compromissria; sinal); 4. Histria legislativa; 5. Requisitos de forma e subs-
tncia princpio de equiparao e excepes ao mesmo; 5.1. Quanto forma:
A) Artigo 410., n. 2; 1. contrato-promessa unilateral oneroso; 2. falta de assinatura
de um dos promitentes no contrato-promessa bilateral; B) Artigo 410., n. 3 Con-
trato-Promessa relativo celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constitui-
o de direito real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, j construdo, em cons-
truo ou a construir; 5.2. Efeitos; 6. Eficcia real; 7. Transmisso de direitos e
obrigaes das partes; 8. Incumprimento do contrato-promessa; 8.1. Execuo espe-
cfica; 8.2. Resoluo do contrato; 9. Violao do contrato-promessa.
1. NOO
O contrato-promessa a conveno pela qual uma ou ambas as par-
tes se vinculam a celebrar um determinado contrato, dentro de certo prazo
ou preenchidos certos pressupostos. O contrato-promessa integra-se no
processo gentico e formativo do contrato prometido. J integrar os ele-
mentos essenciais do contrato a que funcionalmente se dirige, sob pena de
desencadear a aplicao do n. 1 do artigo 280. do Cdigo Civil (
1
) por
indeterminao ou indeterminabilidade do seu objecto. claro que o
artigo 280. s se aplica, prescrevendo a nulidade do contrato-promessa, se
os artigos que contm regras para integrar lacunas da declarao da von-
tade das partes no contrato prometido (artigos 236. a 239., 543. e 883.)
e que so aplicveis ao contrato-promessa em virtude do princpio da
(
1
) Sempre que sejam referidos artigos, sem indicao expressa do diploma a que per-
tencem, reportam-se ao Cdigo Civil de 1966.
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equiparao constante do n. 1 do artigo 410. no forem aptos a preen-
cher o vazio da manifestao volitiva.
Cumpre advertir que, o objecto do contrato-promessa pode ser cons-
titudo, no pela celebrao de um outro contrato mas, pela celebrao de
um negcio jurdico unilateral. Ser o caso da promessa de confirmao
de um negcio anulvel (
2
) ou de outorga de procurao em que o pro-
curador tambm tenha interesse.
O artigo 410., formulado com o propsito de abarcar a generalidade
dos casos, refere-se apenas ao contrato-promessa tendo por objecto outro
contrato (
3
), j que essa a situao mais frequente. Mas o seu regime e
dos artigos seguintes aplicar-se-, directamente ou por analogia (
4
), que-
les cujo objecto seja um negcio jurdico unilateral.
Rute Teixeira Pedro 1042
(
2
) Vide Professor Rui de Alarco, A confirmao dos Negcios Anulveis, 1971,
Coimbra.
(
3
) O contrato, objecto do contrato-promessa, pode ser um outro contrato-promessa.
Esta possibilidade no logicamente inviabilizada e pode corresponder a interesses das
partes. Veja-se o exemplo dado pelo Professor Almeida Costa em Contrato-Promessa
Uma sntese do regime actual, pp. 12 e 13 A, residente em Lisboa, escreve a B, resi-
dente em Viseu, a propor-lhe a venda do apartamento X, por 7.000 contos, e declarando na
mesma carta que, se B estiver de acordo, celebraro o contrato-promessa, nos termos
legais, dentro de trs meses; B, logo no dia imediato ao da recepo da referida carta,
responde igualmente por escrito, afirmando no s que o negcio lhe interessa e que aceita
as condies apresentadas, mas ainda ter j depositado 1.000 contos em nome de A, a
ttulo de sinal. O primeiro contrato-promessa no despiciendo, porque permite a vin-
culao das partes celebrao do contrato-promessa futuro, sem que ainda se tenham
observado os requisitos formais que o n. 3 do artigo 410. impe a tal celebrao
reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e certificao pelo notrio da exis-
tncia de licena de utilizao ou construo do prdio. O acrdo do STJ de 12 de Maro
de 1996 (in CJ, STJ, Ano 1996, Vol. I) versa sobre uma situao em que as partes celebram
um contrato-promessa que tem por objecto um outro contrato-promessa. A esse propsito
dispe o STJ nos seguintes termos: assim como as partes, no querendo ou no podendo
desde logo, realizar o contrato definitivo, podem obrigar-se a celebr-lo mediante con-
trato-promessa, assim tambm as partes, no querendo ou no podendo, desde logo cele-
brar um contrato-promessa de compra e venda de imvel, designadamente por falta de
determinados requisitos, mas interessando-lhes garantir a sua futura concretizao, podem
por sua vez obrigar-se faz-lo, mediante determinadas clusulas ou condies. Esta exten-
so atribuda ao contrato-promessa de servir de garantia a qualquer contrato, designadamente
a outro contrato-promessa, resulta do disposto no n. 1 do artigo 410. e acolhido na
doutrina como instrumento de satisfao de interesses juridicamente atendveis como expres-
samente referem Almeida Costa (Direito das Obrigaes, 1994, p. 318, nota 1) e Ana
Prata (Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, pp. 330 e ss.).
(
4
) esse o entendimento do Professor Galvo Telles, Direito das Obrigaes,
7. edio, 1997, p. 101, nota 1.
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O contrato-promessa pode ser unilateral ou bilateral (sinalagmtico) (
5
),
conforme uma ou ambas as partes se vinculem celebrao do contrato pro-
metido. Quer numa quer noutra situao, o contrato-promessa sempre um
negcio jurdico bilateral (
6
) (no contrato-promessa unilateral exige-se a
manifestao de vontade do promissrio que d o seu assentimento ao
direito de que passa a ser titular).
O Professor Galvo Telles (
7
) adverte para a no total correco da defi-
nio do contrato-promessa bilateral como sendo aquele em que ambas
as partes se obrigam a celebrar o contrato prometido. Tem aqui em vista
o contrato-promessa unilateral oneroso, isto , aquele em que apenas uma
das partes se vincula celebrao futura do contrato prometido e a outra,
beneficiria da promessa, se compromete a pagar uma dada quantia mone-
tria (normalmente uma percentagem do preo acordado para o bem que
o promitente se obriga a alienar) como forma de compensar a imobiliza-
o do bem na esfera jurdica do promitente que no pode dispor dele
durante um certo perodo, e que tem que manter o preo acordado. Esta
uma contrapartida para o sacrifcio suportado pelo promitente. Este ser
um contrato bilateral imperfeito porque gera obrigaes para ambas as
partes (uma obriga-se a vender e outra a pagar uma quantia, caso no
exera o seu direito de crdito), mas elas no esto numa relao de cor-
respectividade.
A obrigao emergente do contrato-promessa para uma ou ambas as
partes, consoante ele seja unilateral ou bilateral, tem por objecto uma pres-
tao de facere de natureza jurdica, isto , a emisso da declarao de von-
tade integrante do contrato prometido.
A esta eficcia obrigacional tpica pode juntar-se a eficcia real
desde que se preencham os requisitos do artigo 413. Ainda assim, o con-
trato-promessa no tem efeitos constitutivos ou translativos de direitos
Contrato-promessa 1043
(
5
) O Professor Menezes Cordeiro, Direito das Obrigaes, 1994, reimpresso, p. 465,
utiliza as expresses contrato-promessa monovinculante ou bivinculante.
(
6
) Negcio jurdico bilateral sinnimo de contrato. Em tal modalidade de neg-
cio, segundo as palavras do Professor Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relao Jur-
dica, Vol. II, p. 38 h duas ou mais declaraes de vontade ou grupos de declarao
de vontade (declaraes de vontade plurais) com contedos diversos e at opostos, mas
que se harmonizam ou conciliam reciprocamente, que se ajustam uma outra como diver-
sas partes do mesmo objecto, pois se dirigem produo de um resultado jurdico unit-
rio, embora tendo para cada um dos declarantes ou grupos de declarantes significa-
es distintas e at certo ponto antagnicas.
(
7
) Vide Professor Galvo Telles, ob. cit., p. 102.
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reais. O direito do promitente apenas passa a estar mais protegido por
um direito real de aquisio, que far prevalecer o direito de crdito,
assim reforado, do promitente sobre os direitos reais incompatveis que
se venham a constituir sobre o mesmo bem aps a data de registo da pro-
messa.
2. RAZES JUSTIFICATIVAS DA CELEBRAO DE UM
CONTRATO-PROMESSA
O contrato-promessa assume grande relevncia no trfego jurdico
mercantil da actualidade e vrias so as razes que justificam a sua utili-
zao.
Normalmente, as partes, tendo j acordado nos termos essenciais do
contrato e querendo vincular-se definitivamente, mas no o podendo fazer
por causa da verificao de obstculos materiais e/ou jurdicos, celebram
um contrato-promessa para assegurar o contrato prometido que, dentro de
algum tempo, estaro em condies de realizar. No so, pois, na gene-
ralidade das situaes, incertezas quanto oportunidade ou convenincia
da vinculao definitiva que motivam o recurso ao contrato-promessa. As
partes querem celebrar o contrato prometido, mas ainda no o podem
fazer.
E no o podem fazer, porque carecem de consentimento de terceiro (por
exemplo, quando um dos contraentes casado e necessita da autorizao
do cnjuge artigo 1682.), porque o bem ainda no existe material-
mente bem absolutamente futuro (por ex. o edifcio s est projectado
ou ainda no est concluda a sua construo), ou, embora existindo, ainda
no est no poder do disponente ou este a ele no tem direito ao tempo do
contrato-promessa bem relativamente futuro, artigo 211. (por ex. um
bem que ainda est no patrimnio de terceiro e que o promitente pretende
adquirir para depois alienar).
Por outro lado, pode tambm acontecer que se queira expurgar a
garantia real com que o bem est onerado antes que se verifique o efeito
translativo de propriedade. Por exemplo, quando uma fraco autnoma
est hipotecada e o promitente adquirente s se vincula definitivamente
quando o bem estiver desonerado (
8
).
(
8
) Ver a faculdade conferida pelo n. 4 do artigo 830.
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Outras vezes, porque a propriedade horizontal ainda no foi constituda,
no se pode celebrar um contrato de compra e venda sobre fraco ainda
no individualizada.
A exigncia de escritura pblica para a validade de certos contratos defi-
nitivos, pelo lapso de tempo que consome e pelas formalidades burocrticas
que envolve (j que a data da sua celebrao depende da disponibilidade do
notrio e as partes tm que apresentar certos documentos), importa o prote-
lamento da celebrao do contrato definitivo. Os contraentes socorrem-se,
ento, do contrato-promessa para garantirem o contrato futuro.
As mais das vezes, so razes econmicas que justificam o emprego
do contrato-promessa. As partes no dispem de capital para pagar o bem
que pretendem adquirir ou para liquidar as obrigaes que do contrato
prometido emergem (a sisa), tendo que recorrer ao crdito bancrio que, para
se efectivar, demora um certo intervalo de tempo.
3. DISTINO DO CONTRATO-PROMESSA EM RELAO
A FIGURAS PRXIMAS
O contrato-promessa, sobretudo o unilateral, aproxima-se de certas
figuras que uma viso mais cuidada e criteriosa permite extremar.
Antes de mais, h que distingui-lo de fases que se vo configurando
ao longo do iter formativo de um negcio.
O contrato-promessa no se confunde com actos de negociaes nem
com a minuta ou a punctao (
9
). Enquanto que aquele j um contrato
que se aperfeioou, os ltimos integram-se na tramitao que antecede a
formao de um contrato, na qual, as partes, atravs de um contacto mais
ou menos longo, procuram delinear os termos que o contrato ainda
que inexistente dever vir a ter. Apesar de as partes ainda no estarem
vinculadas, a relao de confiana que se estabelece entre elas importa
que cada uma actue de acordo com os ditames da boa f, sob pena de vir
a constituir-se em responsabilidade pr-contratual (artigo 227.).
O contrato-promessa destaca-se tambm da Proposta Contratual.
O contrato-promessa um contrato perfeito, enquanto que a proposta uma
mera declarao da vontade emitida por um dos contraentes que, s sus-
citando a declarao de aceitao da outra parte, dar origem a um contrato.
(
9
) Vide Professor Menezes Cordeiro, ob. cit., p. 458.
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No Pacto de Opo uma das partes emite a sua declarao de von-
tade dirigida ao contrato que pretende celebrar, ficando a outra com a
faculdade de aceitar ou recusar o contrato dentro de certo prazo. Se a
ltima emitir a declarao de aceitao, o contrato aperfeioa-se. J o
contrato-promessa um contrato consumado que, para ser cumprido, exi-
gir um acordo posterior consubstanciador do contrato prometido.
O contrato-promessa distingue-se tambm dos contratos prepara-
trios ou preliminares (
10
), que so uma categoria mais ampla de que
aquele um mero elemento, se bem que seja o dotado de mais consis-
tncia.
Neste mbito, cumpre expor as diferenas que afastam o contrato-
-promessa unilateral do Pacto de Preferncia. Enquanto que no primeiro
uma das partes assume a obrigao de celebrar um contrato no futuro, no
ltimo no surge qualquer obrigao de contratar para nenhuma delas.
O Pacto de Preferncia um negcio duplamente condicionado. No Pacto
de Preferncia, o promitente obriga-se apenas a, caso pretenda celebrar o
negcio, (aqui est a condio si volet do promitente) faz-lo com o pre-
ferente, desde que este aceite os termos em que um terceiro est disposto
a celebr-lo (2. condio). Quer dizer, o promitente no est obrigado a
contratar, s est a dar preferncia no caso de decidir contratar.
A venda a retro no se confunde com o contrato-promessa, j que ali
o comprador fica sujeito ao exerccio do direito potestativo de resoluo da
venda pelo vendedor, dentro de certo prazo, mediante simples notificao.
O comprador no assume qualquer obrigao de contratar, nem tem que
emitir nova declarao de vontade.
No contrato sujeito a termo inicial, a produo de efeitos diferida
para o momento em que o termo se verificar, sem necessidade de celebrar
novo contrato.
O Professor Menezes Cordeiro apresentava a clusula compromissria
como um exemplo de contrato-promessa (
11
). Actualmente, tal qualifica-
(
10
) Si distinguir-se, de entre esta categoria abrangente, as condies gerais de cer-
tos contratos (contrato de adeso), o contrato tipo (aquele em que uma parte ou ambas fixam
de antemo a matriz a que os seus negcios obedecero no futuro, mas em que nenhuma
se vincula a futuras declaraes) e os contratos normativos (de que so um exemplo as con-
venes colectivas de trabalho que apesar de terem uma origem consensual so dotadas de
uma eficcia para-legislativa), vide Professor Antunes Varela, Das Obrigaes em Geral,
9. edio, Vol. I, p. 317, nota 1.
(
11
) Vide Professor Menezes Cordeiro, ob. cit., p. 459.
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o torna-se de difcil sustentao, em virtude da substituio do regime
legal, operada com a entrada em vigor da Lei n. 31/86, de 29 de Agosto.
O legislador adoptou o entendimento seguido em Frana de que a clusula
compromissria vaut compromisso arbitral. Deste modo, tendo as partes
estipulado clusula, segundo a qual os litgios eventualmente emergentes
de uma determinada relao jurdica contratual ou extra-contratual, sero
resolvidos pela deciso de rbitros, a lei dispensa a celebrao posterior de
um compromisso arbitral, quando e se o litgio surgir. Anteriormente, o
legislador exigia-o na esteira duma posio autoritria, que cerceava a
possibilidade de os tribunais do Estado serem postergados pelos parti-
culares na sua funo de dirimir os conflitos.
Por outro lado, o contrato-promessa bilateral distingue-se do sinal.
O sinal uma clusula que depende de um contrato em que seja aposta (seja
contrato-promessa, seja um contrato definitivo). O contrato-promessa uma
conveno autnoma. No contrato-promessa, aquilo que um dos con-
traentes entregar ao outro, seja dinheiro, seja outra coisa fungvel ou infun-
gvel, ter carcter de sinal ou de antecipao de pagamento, em funo das
circunstncias do caso. Quanto ao contrato-promessa de compra e venda,
o artigo 441. contm uma presuno segundo a qual toda a quantia entre-
gue pelo promitente comprador ao promitente vendedor, ainda que decla-
radamente a ttulo de antecipao ou princpio de pagamento, assume o
carcter de sinal, at prova em contrrio.
4. HISTRIA LEGISLATIVA
O Cdigo de Seabra apenas contemplava o contrato-promessa bilate-
ral de compra e venda, no seu artigo 1548. Por seu lado, a doutrina j
admitia contratos promessa relativos a outros contratos, que no apenas o
de compra e venda.
Naquele diploma, submetia-se o contrato-promessa s regras gerais
dos contratos, apenas ressalvando a disciplina a aplicar ao sinal. A perda
dele pelo seu autor e a restituio em dobro por quem o recebeu seria a
compensao das perdas e danos em caso de incumprimento do contrato-
promessa.
Ora, um s artigo, com esta formulao, levantou questes e dvidas
que o Decreto n. 19 126, de 16 de Dezembro de 1930, em parte, veio resol-
ver. Assim se estabeleceu que, a qualquer quantia recebida pelo promitente
vendedor, se atribuiria o sentido de sinal.
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Uma dvida que ento existia era a de saber qual o tratamento a dar
nos casos em que o marido celebrava um contrato-promessa sem outorga
da mulher, tendo por objecto bens imobilirios. O artigo alterado apenas
dispunha, que o promitente vendedor ficaria constitudo em responsabili-
dade, perante o promitente comprador. No se pronunciava sobre a vali-
dade, ou falta dela, do contrato-promessa, assim celebrado. Uma nota
oficiosa do Ministrio da Justia veio esclarecer que o dito contrato era nulo.
Com a alterao legislativa de 1930 passou a exigir-se a reduo a
escrito do contrato-promessa de venda de bens imobilirios (
12
).
O Cdigo Civil de 1966 veio introduzir uma disciplina com carcter
geral para o contrato-promessa nos artigos 410. a 413., 441., 442.
e 755., n. 1, al. f), e 830.
Assim, o legislador passou a admitir a validade do contrato-promessa
de qualquer contrato prometido (e no s a do contrato-promessa de com-
pra e venda) e mesmo de negcios jurdicos unilaterais. Por outro lado,
a reciprocidade da promessa deixa de ser exigida, admitindo-se a figura da
promessa unilateral.
No artigo 413., reconheceu-se a possibilidade de as partes atribu-
rem eficcia real sua conveno.
Por outro lado, a execuo especfica foi admitida como faculdade a
que as partes podiam recorrer em caso de inadimplncia.
Os artigos relativos ao contrato-promessa sofreram importantes alte-
raes, em 1980 e 1986, de que destacamos apenas algumas.
O Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho, introduziu uma sano pesada
ao promitente vendedor que faltasse promessa. Havendo sinal passado e
tradio da coisa objecto do contrato prometido, o promitente comprador, em
vez de exigir o dobro do sinal entregue, podia optar por uma indemnizao
correspondente ao valor da coisa no momento do cumprimento.
Continuava a admitir-se a execuo especfica, mas deixou de se con-
siderar que a existncia de sinal ou a fixao de clusula penal consti-
tuam presuno de que as partes quiseram afastar essa faculdade.
Por outro lado, tendo havido tradio da coisa, atribua-se ao promi-
tente comprador o direito de reteno sobre ela, como garantia dos direi-
tos de crdito que para ele nasciam do incumprimento da promessa.
(
12
) O assento do STJ de 15-11-63 vem estabelecer que basta que o documento seja
assinado pelo promitente vendedor, desde que este nele declare ter recebido determinada
importncia como sinal, com designao do promitente comprador, especificao da coisa
e determinao do preo.
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Este reforo da posio do promitente comprador ficou a dever-se ao
fenmeno inflacionista que caracterizou a economia portuguesa no perodo
ps revoluo de 1974. A conjuntura tornava atractivo aos promitentes ven-
dedores o incumprimento do contrato-promessa, suportando como nica san-
o a restituio do sinal em dobro. Ora, a alienao do bem objecto do con-
trato-promessa a terceiro por preo suficientemente elevado, no s
compensava a indemnizao prestada, como ainda garantia uma vantagem
patrimonial acrescida ao promitente inadimplente. Ora, foi para reagir con-
tra este clima propiciador da quebra do princpio de pacta sunt servanda que
o legislador interveio (talvez sendo excessivo nos dispositivos introduzidos).
Outro fenmeno preocupante que se avolumava em Portugal era o da
proliferao de construes clandestinas. Para pr cobro a tal situao, o legis-
lador passou a exigir o cumprimento dos requisitos formais constantes do n. 3
do artigo 410., para a validade do contrato-promessa de constituio ou
transmisso do direito real sobre edifcio ou fraco autnoma dele.
A acrescer exigncia de documento escrito do n. 2 do artigo 410., a
interveno do notrio, reconhecendo presencialmente a assinatura do(s)
promitente(s) e certificando a existncia de licena de construo ou utilizao
do edifcio, funcionaria como proteco de compradores mais incautos.
Em 1986, o Decreto-Lei n. 379/86, de 11 de Novembro, veio, mais
uma vez, reformar as disposies relativas ao contrato-promessa. Vrias
foram as alteraes introduzidas, mas s daremos conta de duas.
A primeira tem a ver com a indemnizao gravosa que, em 1980,
tinha sido introduzida. O legislador, e a nosso ver bem, veio reformular
o critrio de determinao do montante indemnizatrio, passando este a cor-
responder ao valor diferencial entre o valor da coisa, objecto do contrato-
-promessa, no momento do seu incumprimento e o preo que se havia
convencionado.
Por outro lado, o n. 2 do artigo 830. reintroduziu o entendimento de
que a constituio de sinal e a estipulao de clusula penal constituem con-
veno em contrrio da faculdade de execuo especfica.
5. REQUISITOS DE FORMA E SUBSTNCIA
Quanto ao regime jurdico aplicvel aos requisitos e efeitos do contrato-
-promessa, vale um princpio de equiparao que se retira do n. 1 do
artigo 410. Assim sendo, a disciplina do contrato prometido aplica-se ao
contrato-promessa.
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A lei, no mesmo artigo, prev, no entanto, duas excepes a esse
princpio uma relativa forma e outra s normas que pela sua razo de
ser no se devam estender ao contrato-promessa.
Ocupamo-nos agora da primeira excepo.
5.1. Quanto forma
Nos termos, agora, do n. 2 do artigo 410., a promessa respeitante
celebrao do contrato para o qual a lei exija documento, quer autntico,
quer particular, s vale se constar de documento assinado pela parte que
se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral
ou bilateral (
13
) (
14
).
(
13
) Com a redaco dada ao n. 2 do artigo 410. pelo Decreto-Lei n. 379/86,
de 11 de Novembro calou-se a nica voz dissonante quanto interpretao a dar referida
disposio.
A redaco anterior rezava o seguinte: A promessa relativa a celebrao do contrato
para o qual a lei exija documento, quer autntico quer particular, s vale se constar de
documento assinado pelos promitentes. Ora, o Professor Galvo Telles (vide ob. cit.,
pp. 104 e ss.) entendia que, mesmo no contrato-promessa unilateral, o dispositivo legal impu-
nha que o documento escrito exigido no artigo 410., n. 2, fosse assinado por ambos os
contraentes.
Este entendimento retirava-o, o autor, do emprego pelo legislador do termo promi-
tentes tambm utilizado no artigo 412.. Ora, esta ltima disposio admitia a transmis-
so de direitos e obrigaes emergentes do contrato-promessa aos sucessores dos promitentes.
Por promitentes entendiam-se, no s aqueles contraentes que se vinculavam celebrao
futura do contrato prometido, mas tambm os beneficirios no contrato-promessa unilate-
ral (alis fora esta situao a que o legislador queria dar abrigo legal, pois que ela era a que
colocava mais dvidas). Assim, sendo utilizado pelo legislador o termo promitentes neste
sentido, (e no num sentido tcnico-jurdico) no artigo 412., tambm assim o deveria ser
no n. 2 do artigo 410. O Professor Galvo Telles alertava ainda para as situaes ina-
ceitveis a que outro entendimento conduziria o contrato-promessa unilateral no teria
que constar do documento escrito, porquanto, nem o n. 2 do artigo 410., nem qualquer
outra norma (o artigo 411. relativo ao contrato-promessa unilateral ocupa-se apenas da
questo da fixao judicial de prazo para o exerccio do direito do beneficirio da promessa
quando no tenha sido convencionalmente estabelecido) o impunha. Por fim, o mesmo autor
chamava, em subsdio da sua tese, o princpio geral retirado das solues legalmente con-
sagradas de que os instrumentos contratuais precisam de ser assinados pelos dois contraentes,
e no apenas pelo nico que contrai obrigaes nos casos em que apenas um se vincula,
in ob. cit., p. 106. Tal orientao legal, assim definida, seria ilustrada pelos exemplos do
n. 3 do artigo 945. e do artigo 947. relativos s doaes em que se exige que o documento
seja tambm assinado pelo donatrio que um mero beneficirio da doao e do
artigo 1143. em que, para a validade do mtuo de valor superior a 3.000 contos, se exige
escritura pblica em que deve intervir, firmando-a, o mutuante apesar de para ele no
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Quanto ao contrato-promessa relativo celebrao de contrato oneroso
translativo ou constitutivo de direito real sobre edifcio (
15
), ou fraco
autnoma dele, o legislador foi ainda mais exigente, requerendo que o
documento escrito, previsto no n. 2 do artigo 410., contenha o reconhe-
cimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certifi-
cao notarial da existncia da licena respectiva de utilizao ou construo
(vide artigo 410., n. 3) (
16
) (
17
).
resultar qualquer obrigao (a entrega da quantia mutuada pelo mutuante ao muturio um
elemento constitutivo do contrato de mtuo contrato real quoad constitutionem e no
um acto de cumprimento de qualquer obrigao dele emergente). Regime diverso o do
mtuo de valor entre 200.000$00 e 3.000.000$00 em que o documento s necessita de
ser assinado pelo muturio, isto , por aquele que se vincula.
Ora, o legislador veio em 1986 acrescentar a esta excepo mais uma derrogao
orientao geral, descrita anteriormente, e que relativa ao contrato unilateral em que o
documento s necessita de ser assinado pela parte que se vincula. O legislador f-lo subs-
tituindo o termo promitentes pelo partes que se vinculam.
O Professor Galvo Telles considera, agora, legtima a interpretao que a generali-
dade da doutrina acolhia antes de 1986.
(
14
) Tratando-se de promessa bilateral, o STJ admitiu no seu Acrdo de 12 de Maro
de 1996 (in CJ, Ano 1996, Tomo I, pp. 141 e ss.), que as assinaturas dos promitentes
podem incluir-se em documentos recprocos e paralelos, no sendo indispensvel que as assi-
naturas de ambos os outorgantes constem do mesmo exemplar do contrato-promessa.
(
15
) A palavra edifcio abrange, no s, edificaes e construes, mas tambm, ter-
renos para os quais j exista projecto para construo. Assim entendeu a Relao de Lis-
boa no Acrdo de 20 de Novembro de 1997 (in CJ-Acrdos do STJ, Vol. V, pp. 95 e ss.).
Nesse sentido se pronuncia o Professor Almeida Costa, in ROA, 1990, Vol. I, p. 36, o
Professor Calvo da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, p. 42 e o Professor Menezes Cor-
deiro, in BMJ n. 306, pp. 31 e ss.
(
16
) O n. 3 do artigo 410. aplica-se aos contratos promessa de constituio ou
transmisso de direito real sobre edifcio ou fraco autnoma dele, qualquer que seja a fina-
lidade a que tal edifcio se destina, no tendo uma aplicao restrita promessa de com-
pra e venda de prdios destinados habitao prpria. assim, desde logo, se se atentar
na letra do n. 3 do artigo 410. que no consente qualquer leitura restritiva. Por outro lado,
a ratio deste regime o de evitar a comercializao de prdios clandestinos, qualquer que
seja o fim para que sejam utilizados, o que s cabalmente alcanado se se fizer aplica-
o genrica do preceito.
(
17
) Veja-se o Acrdo do STJ de 26 de Setembro de 1995 (in CJ, Ano 1995, Vol. III,
p. 22). A situao que motivou a interveno do STJ foi a celebrao entre as partes liti-
gantes de um contrato-promessa, pelo qual uma delas se obriga a ceder outra (e esta a
adquirir) as suas quotas numa sociedade por quotas, depois de transferir para esta (socie-
dade) a propriedade de um bem imvel. Assim, e como entendeu o STJ, o objecto directo
e imediato do contrato-promessa era a celebrao de um contrato de cesso onerosa de quo-
tas de uma sociedade. A transmisso do direito real sobre o imvel para o patrimnio da
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Relativamente a outras formalidades exigidas para o contrato prome-
tido vigora o princpio geral de liberdade de forma ou princpio da con-
sensualidade (artigo 219.).
Finalmente, o artigo 413. dispe que, quando as partes pretendam
atribuir eficcia real ao contrato-promessa de transmisso ou constituio
de direitos reais sobre bens imveis ou mveis sujeitos a registo, este
conste de escritura pblica. Na parte final do n. 2 desse artigo, o legis-
lador prescinde de formalismo to rigoroso quando, para o contrato pro-
metido, no se exige a celebrao de escritura pblica, sendo suficiente, nes-
ses casos, documento particular com reconhecimento da assinatura da parte
ou das partes que se vinculam.
A) Artigo 410., n. 2
1. Contrato-promessa unilateral oneroso
Antes de mais, cumpre dar notcia de uma controvrsia doutrinal rela-
tiva ao regime legal a aplicar quanto forma dos contratos-promessa uni-
laterais onerosos. Esta figura caracteriza-se pelo facto de apenas uma das par-
tes se vincular celebrao futura do contrato prometido, enquanto que a
outra, beneficiria da promessa, apenas se obriga a prestar uma certa quan-
tia pecuniria ao promitente, no caso de no exercer o direito de crdito
celebrao do contrato prometido, que para ela nasce do contrato-promessa
o direito de celebrar o contrato prometido, se o quiser. Ora, aquele valor
a prestar visa, apenas, compensar o prejuzo que a imobilizao do bem na
esfera patrimonial do promitente constitui (
18
). Ento, pergunta-se: o
documento escrito de que conste o contrato-promessa unilateral oneroso
deve ser assinado apenas pelo promitente ou tambm pelo promissrio?
O Professor Antunes Varela (
19
) entende que ambos os contraentes, pro-
mitente e promissrio, devem assinar o documento escrito de que conste
o contrato-promessa. Este entendimento radica na semelhana que este autor
sociedade no constitua parte integrante desse objecto, antes obrigao prvia de um dos
contraentes. Assim, o contrato-promessa no estava sujeito s formalidades do n. 3 do
artigo 410.
(
18
) Ver sobre esta figura os Acrdos da Relao de Lisboa de 11 de Maro de1999
(in CJ, Ano de 1999, Vol. II, p. 84 e ss.) e 11 de Maio de 1999 (in CJ, Ano 1999, Vol. III,
p. 94 e ss.).
(
19
) Professor Antunes Varela apud Professor Calvo da Silva, ob. cit., p. 26.
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divisa entre o contrato-promessa unilateral oneroso e o contrato-promessa
bilateral, submetendo-os aos mesmos requisitos formais. Vai ainda mais
longe, afirmando que, no caso de um dos contraentes no assinar o
documento, se deve aplicar a mesma soluo que merea consagrao
legal para os contratos promessa bilaterais.
20
) sufraga a mesma orientao, alicer-
ando-a na ideia de que o facto de o promissrio se vincular a uma pres-
tao pecuniria compensatria metamorfoseia o contrato-promessa unila-
teral oneroso em contrato-promessa bilateral (pelo menos imperfeito).
Posio oposta a do Professor Calvo da Silva (
21
). Para ele, na
hiptese agora analisada, s o promitente deve assinar o documento em que
se verta o contrato-promessa unilateral oneroso. E isto por uma qudru-
pla ordem de razes.
Por um lado, manifesta a diferente posio jurdica do promitente e
do beneficirio da promessa unilateral onerosa. Este no est vinculado
celebrao, como aquele que at pode ser compelido sua celebrao,
despoletado que seja o mecanismo do artigo 830. O beneficirio livre
de celebrar ou no o contrato prometido. Ele titular de um direito de cr-
dito celebrao do contrato e no de um dever judicialmente garantido.
Por outro lado, o elemento literal afeioa-se mais a este entendimento
j que o n. 2 do artigo 410. fala da parte que se vincula a contratar. Os
artigos 410., no seu n. 1, 411. e 412. abonam tambm neste sentido.
Em terceiro lugar, a qualificao de um contrato deve basear-se nos
seus elementos essenciais. Ora, a clusula pela qual se convenciona a
prestao de um certo valor monetrio por parte do promissrio em caso
de no exerccio do seu direito de crdito uma clusula acessria que no
deve ser tomada em considerao para esse efeito (
22
).
Finalmente, as razes que subjazem s exigncias formais no se apli-
cam declarao daquele que no se vincula celebrao do contrato
prometido, no limitando a sua autonomia e liberdade contratual. O pro-
missrio no assume a obrigao jurdica de contratar, que suscitaria a
preocupao do legislador o proteger, face a actos irreflectidos e levianos,
que beliscassem a componente imobiliria do seu patrimnio. O legisla-
(
20
) Vide Professor Galvo Telles, ob. cit., p. 118
(
21
) Vide Professor Calvo da Silva, ob. cit., pp. 26 e ss.
(
22
) O Professor Calvo da Silva admite que quando a prestao convencionada seja
muito elevada, o julgador negligencie os termos utilizados pelas partes e se ache perante
um contrato-promessa bilateral. Vide ob. cit., p. 29.
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dor ainda se encontra imbudo por uma concepo ultrapassada de que so
os bens imobilirios os que mais valor tm e que, por isso, devem ser pro-
tegidos. No por o beneficirio da promessa se comprometer a pagar
uma prestao muito elevada que o legislador lhe impe que subscreva o
documento, pois que tambm o no exige, quando somas avultadas esto em
jogo, tratando-se de simples bens mveis que so transaccionados.
Tambm o Professor Almeida Costa (
23
) navega por estas guas. Para
este autor, apesar da estipulao de uma clusula pecuniria para com-
pensar a imobilizao do bem converter o contrato-promessa em contrato-
-promessa oneroso e bilateral (ambas as partes assumem obrigaes),
o dever que recai sobre o promissrio meramente secundrio, pelo que
no se exige que ele subscreva o documento contentor do contrato-promessa.
Os argumentos do Professor Calvo da Silva, tocando a materiali-
dade da situao em anlise, parecem-nos mais razoveis e a soluo deles
retirada a mais acertada. Sobretudo a disparidade das situaes jurdicas
em que o promitente e o promissrio se encontram parece-nos decisiva
nesta questo para extremar a soluo legal a aplicar.
2. Falta de assinatura de um dos promitentes no contrato-pro-
messa bilateral
Outra questo polmica a de saber qual o tratamento jurdico a dar
ao contrato-promessa bilateral que conste de documento assinado apenas
por um dos promitentes. Normalmente, acontece que s o promi-
tente-vendedor (empresa) assina o documento, ficando este em seu poder,
no facultando cpia ao promitente-comprador, (consumidor isolado).
24
) ilustra bem o que acontece ao referir-se
situao em que existe apenas recibo do sinal entregue pelo promi-
tente-comprador ao promitente-vendedor (do recibo retira-se declarao
de vontade do promitente vendedor, mas no a do promitente comprador)
ou em que, apesar do contrato ser redigido em termos tais que integre as
duas declaraes de vontade convergentes capazes de gerar o mtuo con-
senso, s um dos contraentes o subscreve.
Vrias so as solues que se perfilam para responder a este pro-
blema.
(
23
) Ver Professor Almeida Costa, Direito das Obrigaes, 7. edio, 1998, pp. 347 e ss.
(
24
) In Professor Galvo Telles, ob. cit., p. 111.
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Inicialmente, a doutrina e jurisprudncia orientaram-se no sentido de
reconhecer a validade incondicional ao contrato-promessa, mas valendo
apenas como mera promessa unilateral.
Porm, um acrdo do Supremo Tribunal de Justia de 26 de Abril
de 1977, veio perturbar este entendimento, pois disps que o contrato-
promessa bilateral assinado apenas por um dos promitentes era nulo por
vcio de forma (artigo 220.).
Perante a concepo de que o contrato-promessa enfermava do vcio
de nulidade, duas seriam as modalidades que tal doena podia revestir:
nulidade parcial (aplicando-se o artigo 292. reduo) ou nulidade total
com possibilidade de converso (artigo 293.).
25
) sufraga a opinio de que o contrato
totalmente nulo, admitindo a possibilidade de converso.
Nesse sentido, aponta a reciprocidade das obrigaes que emergem de
um contrato-promessa bilateral. Ambas as partes se vinculam, pelo que as
declaraes de ambas devem obedecer aos requisitos formais que o legis-
lador impe. Se s um contraente assina o contrato-promessa bilateral, s
uma parte dele se encontra documentado.
Em segundo lugar, ao ser posto em marcha o mecanismo da redu-
o, estar-se-ia a admitir implicitamente que o contrato-promessa unilate-
ral um elemento formativo do contrato-promessa bilateral. Ora, tal
entendimento no acertado, j que o contrato-promessa unilateral , em
si mesmo, um contrato perfeito e completo. Ora, o que se poder fazer ser
converter o contrato-promessa bilateral em contrato-promessa unilateral.
Finalmente, abraar a tese da reduo seria, para este autor, gerador
de muitas injustias, ao fazer recair sobre aquele que subscreveu o acordo
e que se encontra vinculado, o nus da prova (e os riscos que ele comporta)
de que, sem a parte viciada, o contrato no teria sido celebrado.
Oposta a posio do Professor Calvo da Silva (
26
). Para ele, o con-
trato parcialmente nulo, aplicando-se o regime do artigo 292. Este
entendimento alicerado, fundamentalmente, em trs razes.
Primeiramente, o vcio de forma restringe-se a uma das declaraes de
vontade, ficando a outra inclume a tal deficincia. Se uma parte per-
manece s, ela pode valer autonomamente per se, at porque um contrato
objectivamente divisvel em partes.
(
25
) In Professor Galvo Telles, ob. cit., pp. 114 e ss.
(
26
) In Professor Calvo da Silva, ob. cit., pp. 33 e ss.
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Por outro lado, e dirigindo-se agora para a vertente subjectiva, a decom-
posio do contrato em duas partes tambm possvel, para este autor. Nas
suas palavras, no deixamos de ligar a reciprocidade (instrumental) das
prestaes dos promitentes sinalagmaticidade (final) do contrato defini-
tivo que preparam e em ltima instncia querem concluir aspecto fun-
damental, porquanto este pode ser validamente firmado apesar da nulidade
parcial daquele, sem desequilbrio prestacional e, portanto, sem qualquer
prejuzo para o interesse final do promitente unilateralmente vinculado (
27
).
H, ainda, a aduzir a presuno, que o nosso ordenamento jurdico con-
sagrou, de divisibilidade subjectiva do negcio jurdico. Por oposio ao
BGB, o nosso Cdigo Civil acolheu a regra da invalidade parcial e da
reduo. E, segundo este autor, bem, porquanto aquele que quer a nulidade
total do contrato, ter que invoc-la e alegar que, sem a parte viciada, no
teria celebrado o negcio. A facilitar a prova, est ainda o carcter sina-
lagmtico da promessa. Ora, mais fcil provar aquilo que se localiza na
nossa esfera de interesses do que, aplicando-se o regime da converso,
provar que a outra parte teria celebrado o contrato-promessa, apesar dele
estar parcialmente viciado.
O Professor Calvo da Silva alerta, ainda, para a situao, que con-
figurar um ntido abuso do direito, que a da parte que no firmou o
documento estar disposta a cumprir pontualmente o seu contedo e o seu
subscritor procurar fazer vencer a tese da nulidade total do contrato-pro-
messa. Aqui, impor-se- a reduo.
O Professor Ribeiro de Faria considera que a nova redaco dos n.
os
2
e 3 do artigo 410. vem confortar a tese da reduo, via trilhada hoje
maioritariamente pela doutrina e qual a jurisprudncia vai finalmente
entreabrindo as portas (
28
).
O Professor Almeida Costa, depois de considerar que o problema
exige uma ponderao casustica, vem apresentar um argumento sistem-
tico a favor da reduo. Segundo este autor, a disciplina do contrato-pro-
messa consagrada pelo nosso legislador apresenta vrias afloraes em
que sobressai o propsito da proteco do adquirente, maxime no mbito
do comrcio de unidades habitacionais. Ora, sempre que falte assinatura
do promitente comprador, via de regra um simples particular em face de
pessoa ou empresa especializada, compreende-se que recaia sobre esta
(
27
) In Professor Calvo da Silva, Sinal e contrato-promessa, p. 35.
(
28
) In Professor Ribeiro de Faria, Direito das Obrigaes, Vol. I, p. 278.
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ltima, dentro da referida linha, o nus da alegao e prova de que a von-
tade hipottica seria a da no aceitao do negcio sem a vinculao dos
dois contraentes (
29
).
O Supremo Tribunal de Justia, no assento de 29 de Novembro
de 1989, veio pronunciar-se sobre esta questo e disps que: No domnio
do texto primitivo do n. 2 do artigo 410., o contrato-promessa bilateral
de compra e venda de imvel exarado em documento assinado apenas por
um dos contraentes nulo, mas pode considerar-se vlido como contrato-
-promessa unilateral, desde que essa tivesse sido a vontade das partes.
A formulao do assento e a contradio existente na sua fundamen-
tao geraram interpretaes divergentes do seu contedo normativo.
Para o Professor Antunes Varela (
30
), o Assento prejudica a tese da vali-
dade directa do contrato bilateral subscrito apenas por um dos promiten-
tes como contrato-promessa unilateral, bem como, a da nulidade parcial com
aplicao do instituto da reduo. E isto, porque o Assento se pronuncia
no sentido da nulidade do contrato-promessa, fazendo depender a sua vali-
dade como contrato-promessa unilateral da alegao e prova de que a von-
tade das partes era conforme subsistncia do contrato-promessa expurgado
da declarao no formalizada. Ora, a distribuio do nus da prova feita
pelo Assento paralela que o artigo 293. estipula para a converso.
Mas, o Assento no obedeceria sequer ao esquema a traado, porque, em
vez de exigir meramente a vontade hipottica ou conjectural das partes
para que se proceda converso, vem requerer a prova da vontade real.
Todavia, o Professor Antunes Varela, atendendo fundamentao do
Assento, julga que o Supremo Tribunal de Justia queria referir-se von-
tade hipottica, consagrando a orientao segundo a qual o contrato
totalmente nulo, com possibilidade de converso, desde que se preencham
os requisitos do artigo 293.
Da mesma opinio o Professor Galvo Telles que escreve (
31
) que
o Assento, no obstante a ambiguidade da sua fundamentao no pode
deixar de se entender que acolheu objectivamente, a tese de converso
que sempre temos sustentado.
J o Professor Calvo da Silva (
32
), alis em conformidade com sua
posio sobre a matria, faz uma leitura diferente do Assento, apoiando-se
(
29
) In Professor Almeida Costa, Direito das Obrigaes, 7. edio, 1998, p. 338.
(
30
) Vide Professor Antunes Varela, ob. cit., pp. 331 e ss.
(
31
) In Professor Galvo Telles, ob. cit., pp. 116 e ss.
(
32
) Vide Professor Calvo da Silva, ob. cit., pp. 35 e ss.
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na sua fundamentao para deslindar os termos pouco claros e precisos em
que foi tirado. Antes de mais, pe a tnica numa passagem do funda-
mento do Assento que reza assim: Devemos aceitar a ideia de nulidade do
contrato-promessa bilateral por falta de forma, ex vi do disposto no
artigo 220., mas nulidade meramente parcial, por serem autnomos os
negcios e o vcio registado afectar apenas o suporte volitivo da declara-
o do contraente que no assinou o documento titulador do negcio jur-
dico viciado. Ora, daqui se retira que, nem a tese da nulidade total e sis-
temtica, nem a da converso so acolhidas, porque no so compatveis
com a nulidade parcial que o Supremo Tribunal de Justia reconhece no con-
trato-promessa bilateral firmado por um s promitente.
Mas, para este autor, o Assento tambm no subscreve a aplicao do
instituto da reduo, tal como ele est cristalizado no artigo 292.
O Supremo Tribunal de Justia, aproximando-se da orientao do B.G.B.,
faz recair o nus da prova sobre a parte que defende a tese da nulidade par-
cial do contrato-promessa e a sua subsistncia como contrato-promessa
unilateral.
Quanto a ns, difcil compatibilizar o contedo fundamentador do
Assento com a ratio decidendi nele consagrada.
Se, por um lado, o teor do Assento (e salvo a referncia vontade real
das partes que, segundo a melhor opinio, deve ser entendida como von-
tade conjectural) nos conduz indubitavelmente tese da converso, pelo
decalque que parece existir entre a forma por que o nus probandi dis-
tribudo no Assento e no artigo 293.; por outro, no sabemos como com-
patibilizar tal soluo com a qualificao que o Supremo Tribunal de Jus-
tia faz do vcio que macula o contrato-promessa como nulidade meramente
parcial. O Supremo Tribunal de Justia claro ao afirmar que o vcio
registado afecta apenas o suporte volitivo da declarao do contraente que
no assinou o documento titulador do negcio jurdico viciado. Ora,
sendo a nulidade meramente parcial, o nosso ordenamento jurdico pres-
creve-lhe o instituto da reduo. Parece-nos que assim dever ser, porque
deste modo, garante-se o princpio da conservao dos negcios jurdicos e
uma adequao entre a causa invalidade parcial e o efeito expur-
gao da parte viciada. Caber, portanto, ao contraente que no quer que
o contrato valha como promessa unilateral, o nus de provar a indivisibi-
lidade subjectiva do contrato isto , provar que o contrato-promessa
no teria sido celebrado se apenas uma das partes ficasse vinculada.
Em todo o caso, cumpre recordar que, com a entrada em vigor do
Decreto-Lei n. 329-A/95, de 12 de Dezembro, foram revogados os arti-
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gos 763. a 770. do Cdigo de Processo Civil, que disciplinavam os assen-
tos. Tal diploma veio dispor (no n. 2 do artigo 17. do seu captulo IV)
que os assentos j proferidos tm o valor dos proferidos nos termos dos arti-
gos 732.-A e 732.-B do Cdigo de Processo Civil, isto , constituem um
dispositivo de uniformizao de jurisprudncia, sem beneficiarem da fora
obrigatria geral que o artigo 2. do Cdigo Civil lhes dispensava.
H, por fim, a referir a deciso do Supremo Tribunal de Justia de 12
de Maro de 1998 (
33
) que se pronunciou no sentido de que, ao contrato-pro-
messa bilateral assinado apenas por um dos promitentes, aplicvel o dis-
posto no artigo 292. Recai, assim, segundo esta deciso, sobre a parte que
assinar o contrato, o nus de alegar e provar factos susceptveis de ilidirem
a presuno legal da admissibilidade subjectiva de reduo do contrato.
B) Artigo 410., n. 3 Contrato-Promessa relativo celebrao
de contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito
real sobre edifcio, ou fraco autnoma dele, j construdo,
em construo ou a construir
Outra das manifestaes da excepo ao princpio da equiparao, que
o regime da forma do contrato-promessa constitui, consta do n. 3 do
artigo 410., como j acima referimos.
O n. 3 do artigo 410. in fine estabelece que o contraente que promete
transmitir ou constituir o direito s pode invocar a omisso dos requisitos
a previstos, quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra
parte.
Ora, em face do disposto, diferentes entendimentos surgiram, quanto
invalidade que contaminava os contratos promessa a que o n. 3 do
artigo 410. se refere, quando os requisitos a previstos so neglicenciados.
O Professor Galvo Telles pronunciava-se no sentido de que o legis-
lador consagrou uma nulidade atpica, hbrida ou mista, porque combina ele-
mentos da nulidade pura e simples e da anulabilidade. Trata-se de uma nuli-
dade que, em oposio ao disposto no artigo 286., no pode ser invocada
por qualquer interessado (aqueles que encabeam relaes jurdicas, cuja
consistncia, ainda que apenas prtica, seja afectada pelos efeitos do con-
trato-promessa), nem declarada ex officio pelo tribunal, mas apenas invo-
cvel pelo promitente adquirente, no interesse do qual foi estabelecida.
(
33
) Este Acrdo est publicado na CJ, Ano 1998, Vol. I, p. 124.
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Este autor afirma que a soluo em causa redunda afinal numa anulabi-
lidade arguvel a todo o tempo (
34
).
Na mesma orientao se posiciona o Professor Calvo da Silva. Tal
entendimento alicera-o, o autor, num argumento teleolgico retirado do
n. 3 do artigo 410. e do regime geral do contrato-promessa. Perscrutando
as razes que conduziram o legislador na formulao deste artigo, encon-
tra-se nitidamente a proteco dos consumidores, dos adquirentes no pro-
fissionais que, por to variados constrangimentos da vida, se vem con-
frontados com a necessidade de recorrer ao contrato-promessa para adquirir
uma casa para habitar. A sua impreparao tcnico-jurdica torna-os par-
ticularmente vulnerveis, perante promitentes-vendedores experimentados
na celebrao de contratos promessa, dado que dela fazem a sua actividade
profissional. Por outro lado, este autor defende que as exigncias do n. 3
do artigo 410. no so formalidades integrantes da chamada ordem
pblica de direco pela qual os poderes pblicos realizam certos objec-
tivos de interesse geral e dirigem a economia nacional a interessar
directamente a sociedade, terceiros em geral, e a justificar a supremacia dos
interesse gerais, dos interesses de terceiros, sobre os interesses das partes
contratantes. Trata-se antes de formalismo informativo, constitutivo da
dita ordem pbica de proteco ou ordem pblica social modalidade de
ordem pblica que no cessa de aumentar (...), atravs de intervencio-
nismo legislativo destinado a proteger os mais variados consumidores,
sinnimo de contratantes no profissionais, que habitualmente no con-
cluem um contrato como o que concretamente celebram com um profis-
sional que dia a dia firma contratos desta espcie cujo fim tutelar a
parte considerada contratualmente mais dbil, julgada leiga e profana no
sector (
35
).
O Professor Calvo da Silva procura depois integrar esta invalidade,
com as caractersticas que lhe so assacadas, numa categoria conceitual.
Opta pela nulidade, para fazer ressaltar a recusa ipso jure, de todos os
efeitos a que o contrato-promessa tende, como forma de melhor proteger
o promitente adquirente. E, citando o Professor Rui de Alarco lembra que
o carcter automtico o elemento essencial, indefectvel, estrutural e
diferenciador da nulidade (
36
).
(
34
) In Professor Galvo Telles, ob. cit., p. 122.
(
35
) Vide Professor Calvo da Silva, ob. cit., p. 56.
(
36
) Professor Rui de Alarco, Sobre a invalidade do negcio jurdico apud Profes-
sor Calvo da Silva, ob. cit., p. 61.
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Para alm desta caracterstica identificadora da nulidade, a invalidade
do n. 3 do artigo 410. invocvel a todo o tempo, afeioando-se, tam-
bm aqui, ao regime geral da nulidade. Mas afasta-se dele, segundo o
autor, quanto legitimidade para a arguio (que aqui est limitada ao
promitente adquirente) e quanto possibilidade de sanao ou convalida-
o que aqui admitida (artigo 906. ex vi artigo 913.).
O Professor Almeida Costa (
37
) tem, sobre a matria, uma posio
diferente das anteriormente explanadas.
Segundo este autor, h que distinguir os dois tipos de formalidades pre-
vistos no n. 3 do artigo 410. Qualquer delas se destina a proteger o adqui-
rente no profissional de direitos reais sobre edifcios ou fraces autnomas
deles, pelo que, em princpio, no devem ser postergados os seus interesses
em favor de interesses de terceiro, da sociedade em geral ou do trfico jur-
dico em especial. Mas, quanto exigncia de certificao notarial da exis-
tncia da licena de utilizao ou construo, no so apenas os interesses
do promitente adquirente que esto em causa. H um interesse geral da
comunidade em pr um travo ao fenmeno crescente das construes clan-
destinas. Ento, quando for esta a formalidade em falta, a invalidade pode
ser invocada por terceiro e declarada oficiosamente pelo tribunal.
38
), apesar de no rejeitar, de iure cons-
tituendo, que da nulidade se possa apenas prevalecer o promitente adqui-
rente, com excluso de terceiros interessados e do prprio tribunal, consi-
dera que no essa a disciplina positivamente consagrada e para tal aduz
as seguintes razes.
Por um lado, milita nesse entendimento o elemento sistemtico reti-
rado do artigo 220. que consagra, como regra geral, o regime da nuli-
dade para o desrespeito pelos requisitos formais.
Por outro lado, para que se atribua o monoplio da legitimidade
da arguio da nulidade a apenas uma parte necessrio que a lei nesse
sentido disponha expressamente (
39
). Qualquer norma que o faa excep-
cional, por traduzir um desvio regra extrada dos artigos 220. e 286.,
pelo que no pode ser aplicada analogicamente (artigo 11.).
(
37
) In Professor Almeida Costa, ob. cit., pp. 344 e ss.
(
38
) In Professor Antunes Varela, ob. cit., pp. 327 e ss.
(
39
) Como acontecia o Professor Antunes Varela exemplifica na p. 329 da obra
citada relativamente ao arrendamento comercial em que se omitisse a celebrao da
escritura pblica, nos termos do n. 3 do artigo 1029., hoje revogado pelo artigo 5. do
Decreto-Lei n. 321-B/90, de 15 de Outubro.
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O Supremo Tribunal de Justia interveio atravs de dois assentos.
Num primeiro de 28 de Junho de 1994, o Supremo Tribunal de Jus-
tia disps que: no domnio do n. 3 do artigo 410. do C.C. (redaco do
Decreto-Lei n. 236/80 de 18 de Julho) a omisso de formalidades previstas
nesse nmero no pode ser invocado por terceiros.
No Assento de 1 de Fevereiro de 1995, o Supremo Tribunal de Jus-
tia veio acrescentar que no domnio do n. 3 do artigo 410. do C.C.
(redaco do Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho) a omisso das for-
malidades previstas neste nmero no pode ser oficiosamente conhecida pelo
tribunal (
40
).
O Supremo Tribunal de Justia consagrou, pois, o entendimento defen-
dido pelos Professores Calvo da Silva e Galvo Telles e, em parte, pelo
Professor Almeida Costa. Este ltimo autor considera que o segundo
Assento foi longe demais, porque no se afigurava certo privar os tribu-
nais dessa via (declarao de nulidade) de intervir na erradicao de um
notrio flagelo da colectividade (construes clandestinas) (
41
).
A crtica do Professor Antunes Varela ainda mais acerada, questio-
nando se o Supremo Tribunal de Justia atravs dos seus dois Assentos no
viola o disposto no artigo 8., n. 2 (
42
).
Apesar de sermos sensveis aos argumentos daqueles que defendem que
a nulidade no invocvel por terceiro, nem declarvel pelo tribunal, jul-
gamos que no essa a soluo prescrita na lei. Julgamos, portanto, que
o Professor Antunes Varela tem razo no libelo que tece.
Tudo o que acaba de ser dito no impede que, tal como resulta da lei
(artigo 410., n. 3, in fine) o promitente alienante possa prevalecer-se da
nulidade do contrato-promessa, sempre que a contraparte actue culposamente
(admite-se qualquer modalidade e grau de culpa e no s o dolo como na
redaco anterior a 1986).
Por outro lado, o promitente adquirente no poder invocar a invali-
dade formal do contrato-promessa por inobservncia dos requisitos do
n. 3 do artigo 410., se foi ele que a provocou e criou na contraparte a con-
fiana de que no invocaria tal vcio. A arguio de tal invalidade contraria
o seu comportamento anterior que induziu a contraparte a omitir o for-
malismo legal e seria, portanto, violador do princpio da boa f que deve
(
40
) Em consonncia com o disposto neste Assento, decidiu o STJ no Acrdo de 11
de Maro de 1997 (in CJ-Acrdos do STJ, Ano 1997, Vol. I, p. 148).
(
41
) In Professor Almeida Costa, ob. cit., p. 346.
(
42
) In Professor Antunes Varela, ob. cit., p. 330.
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pautar a formao e cumprimento dos contratos. A invocao de tal inva-
lidade formal por quem lhe deu causa constituiria um venire contra factum
proprium consubstanciador dum abuso do direito (artigo 334.). Alis,
este um entendimento defendido pela Doutrina (
43
) e Jurisprudncia (
44
).
5.2. Efeitos
A segunda excepo ao princpio da equiparao aquela relativa s
normas do contrato prometido que, atenta a ratio que lhes subjaz, no
devem ser aplicadas ao contrato-promessa.
Assim, ao contrato-promessa de compra e venda no se aplica o artigo
que prev o efeito translativo do direito (artigo 879., al. a)), nem aquele
que regula o risco que recai sobre o comprador pelo perecimento ou dete-
riorao da coisa (artigo 796., n. 1), nem o artigo que probe a alienao
ou a onerao da coisa comum por um dos comproprietrios (artigo 1408.).
Tambm no se aplica o artigo 892. que probe a venda de bens
alheios, salvo se as partes os houverem como futuros (artigo 893.) (
45
).
Por fim, no invlido o contrato-promessa pelo qual o marido, sem
autorizao da mulher, promete alienar bens imveis, quando carea desse
(
43
) Vide, entre outros, Professor Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coim-
bra Editora, 1985, 3. edio, p. 438; Professor Manuel de Andrade, Sobre as Clusulas de
Liquidao de Partes Sociais pelo ltimo Balano, Ano 1955, p. 100. Em sentido contrrio
Larenz (apud Professor Mota Pinto, ob. cit.) que entende que o direito a invocar a invali-
dade formal dos negcios no deve ser afastado pelo funcionamento do instituto do abuso
do direito. E assim em virtude das exigncias de certeza e segurana do trfego jurdico
a que as regras sobre a forma visam dar satisfao.
(
44
) Veja-se o Acrdo do STJ de 12 de Novembro de 1998 (in CJ-Acrdos do STJ,
Ano 1998, Vol. III, p. 110): Por abuso do direito, traduzindo manifesta violao do
princpio da boa f (artigo 334.), no pode o promitente comprador invocar a invalidade
formal do contrato-promessa de compra e venda de fraces autnomas, por no reconhe-
cimento das assinaturas dos outorgantes e a falta de certificao notarial da licena de obras
(artigo 410., n. 3), no caso de ter sido ele a pedir ao promitente vendedor que dispen-
sasse tais formalidades, argumentando que entre pessoas de bem e conhecidas elas no
se justificavam, sendo que nesse enquadramento de confiana o contrato foi-se reali-
zando com reforos do sinal por parte do promitente comprador, e com a realizao da
obra que tais entregas pressupunham, por parte do promitente vendedor. Veja-se tam-
bm o Acrdo da Relao do Porto, de 26 de Maro de 1996, in CJ, Ano 1996, Vol. II,
p. 204 e o Acrdo de Relao de Lisboa de 20 de Maio de 1999, in CJ, Ano 1999,
Vol. III, p. 105.
(
45
) Vide Acrdo da Relao do Porto de 17 de Junho de 1996, in CJ, Ano 1996,
Vol. II, p. 219 e ss.
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consentimento por fora do artigo 1682.-A, porque este artigo no se
aplica ao contrato-promessa (pois este no produz qualquer efeito transla-
tivo de propriedade) (
46
).
6. EFICCIA REAL
Em regra, o contrato-promessa produz efeitos meramente obrigacio-
nais. Os promitentes obrigam-se emisso de uma declarao de vontade
conducente celebrao do contrato prometido. Em caso de violao do con-
trato-promessa, (pela constituio sobre a coisa de um direito incompatvel
com aquele que se visa constituir / transmitir com o contrato que se prometeu
celebrar) h lugar efectivao de mera responsabilidade obrigacional.
A lei permite que as partes atribuam eficcia erga omnes sua pro-
messa relativa transmisso ou constituio de direitos reais sobre bens im-
veis ou mveis sujeitos a registo. Para tal, necessrio que se cumpram
os requisitos do artigo 413.
Assim, necessrio que exista uma declarao expressa das partes nesse
sentido, que se far atravs de palavras que permitam concluir de forma
directa que essa a vontade das partes. No se aplica, portanto, o artigo 217.
Por outro lado, a promessa com eficcia real deve constar de escritura
pblica, salvo quando para o contrato prometido a lei no exija o cum-
primento dessa formalidade, caso em que, suficiente documento particular
com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, con-
soante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral.
A promessa deve ser inscrita no registo, o que garante a sua publici-
dade, permitindo que o direito do promitente adquirente prevalea sobre
todos os direitos reais ou pessoais, que se constituam sobre a mesma coisa,
desde que registados em data posterior do registo do contrato-promessa
com eficcia real.
7. TRANSMISSO DE DIREITOS E OBRIGAES DAS PAR-
TES
O artigo 412. admite a transmisso mortis causa ou por acto inter
vivos de direitos e obrigaes nascidos do contrato-promessa. No pri-
(
46
) Assim decidiu o STJ no seu Acrdo de 18 de Janeiro de 1996, in CJ-Acrdos
do STJ, Ano 1996, Vol. I, p. 46.
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meiro caso (transmisso por morte) aplicam-se as regras da sucesso (arti-
gos 2597. e ss.); no segundo (transmisso por acto inter vivos), as regras
gerais da cesso de posio contratual artigos 424. e ss. (quando se
transmitam concomitantemente direitos e obrigaes por exemplo
o caso da cesso da posio dos promitentes), ou da cesso de crditos
artigo 577. (quando se transmita s um direito de crdito por exem-
plo, direito do beneficirio duma promessa unilateral).
Veda-se esta possibilidade de transmisso quando os direitos e obri-
gaes sejam exclusivamente pessoais. Para tal qualificao deve ter-se em
ateno a natureza abstracta da figura negocial em causa, a factualidade
especfica envolvente do negcio concreto e mesmo a vontade efectiva ou
presumvel das partes.
Como exemplos de contratos promessa cujos direitos e obrigaes
no so transmissveis, si apontar-se o contrato-promessa de trabalho,
contrato-promessa de prestao de servios, contrato-promessa de man-
dato e contrato-promessa de locao quanto ao locatrio.
8. INCUMPRIMENTO DO CONTRATO-PROMESSA
O incumprimento do contrato-promessa, em virtude do princpio da
equiparao constante do n. 1 do artigo 410., regido pelas disposies
de carcter geral dos artigos 790. e ss.
Assim, cumpre distinguir as diferentes modalidades que o incumpri-
mento pode revestir.
Uma classificao possvel a que atende causa da falta de cum-
primento. Tendo por guia tal critrio, detectam-se situaes em que o no
cumprimento ocorre por facto imputvel ao devedor. Suponhamos que o
promitente vendedor aliena a um terceiro o imvel que prometera vender,
ou que destri o bem cuja propriedade prometera transmitir. A situaes
deste tipo aplica-se o regime constante dos artigos 798. a 812.
Outras vezes, o incumprimento fica a dever-se a facto de terceiro
(que destri o bem objecto de contrato-promessa), ou a acontecimento for-
tuito ou de fora maior (cataclismo natural imprevisvel e de propores des-
mesuradas que inviabilizam uma actuao preventiva da destruio do
bem que se prometeu alienar) ou a factos do credor (se ele que no dis-
ponibiliza documentos indispensveis emisso da declarao de vontade
do outro promitente). Para estas situaes o legislador previu a disciplina
que resulta dos artigos 790. a 797. Atente-se ao regime dos artigos 813.
e ss. que regem as hipteses da mora do credor.
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Uma outra grelha classificatria a que respeita ao efeito do incum-
primento sobre a relao obrigacional. luz deste critrio, distinguem-se
as situaes de mora das do incumprimento definitivo.
Existe mora quando o devedor no realiza a prestao no momento
devido, mas ainda a pode realizar, porque factualmente possvel e ainda
satisfaz os interesses do credor. Constitui pois um atraso ou retardamento
da prestao (
47
).
O momento da constituio em mora o da interpelao do devedor
para cumprir, salvo se a obrigao tiver prazo certo (artigo 805., n. 1,
al. a), e n. 2).
A mora, quando resulte de facto imputvel ao devedor, segue o regime
dos artigos 804. e ss. Quando o atraso se fique a dever ao credor, aplica-se
o disposto nos artigos 813. e ss. Se a mora no provier de facto impu-
tvel ao credor nem ao devedor, tratar-se- de uma situao que o
artigo 792. regula sob a epgrafe de impossibilidade temporria.
Noutras situaes, verifica-se um incumprimento definitivo. Este
pode traduzir-se numa verdadeira impossibilidade de cumprimento (porque
a prestao deixou de ser material ou juridicamente possvel), ou numa falta
de cumprimento irreversvel.
Nesta ltima hiptese enquadram-se, desde logo, as situaes em que
a prestao devia ter sido realizada impreterivelmente at um determinado
momento, em observncia de um prazo fixo absoluto, e no o foi. A, o
no cumprimento temporalmente pontual consubstancia um incumprimento
definitivo.
Incumprimento definitivo tambm se verifica, quando o devedor declara
inequvoca e peremptoriamente ao credor que no cumprir a obrigao a
(
47
) Nos contratos promessa usual convencionar que caber a um dos contraentes
marcar a data e o lugar para a outorga da escritura do contrato definitivo. Tal clusula ape-
nas atribui a esse contraente a iniciativa para a marcao; no sujeita o contrato a uma clu-
sula cum voluerit, no colocando o seu cumprimento na dependncia do arbtrio do con-
traente a quem atribuda tal faculdade. Assim, passado que seja um perodo de tempo
excessivo sem que tal contraente proceda marcao da escritura, pode a contraparte
recorrer ao tribunal para que este, nos termos do n. 3 do artigo 777. do C.C., fixe um prazo
para a celebrao da dita escritura. S depois dessa fixao e se o contraente a quem
competia inicialmente a marcao da data da escritura no cumprir no prazo fixado, que
incorrer em mora. o que defende o Professor Brando Proena, Do incumprimento do
contrato-promessa bilateral, in Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coim-
bra, 1989, pp. 264 e 265. Vide Acrdo do STJ de 30 de Junho de 1998, in CJ-Acrdos
do STJ, Ano 1998, Vol. II, p. 151.
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que est adstrito, apesar de tal ainda ser possvel e corresponder ao inte-
resse do credor (
48
).
Por vezes, o incumprimento definitivo sobrevem em virtude do retar-
damento na realizao da prestao provocar a perda do interesse do cre-
dor nessa realizao.
Finalmente, haver um incumprimento definitivo quando o devedor no
realiza a prestao at ao esgotamento do prazo suplementar e razovel que
o credor lhe fixou, ao abrigo do disposto no n. 1 do artigo 808. (
49
).
O incumprimento definitivo segue o regime dos artigos 790., 791.
e 794. e ss., se no for imputvel ao devedor e dos artigos 798. a 803.,
se lhe for imputvel.
Ao lado das situaes de mora e de incumprimento definitivo, h a
assinalar as situaes de cumprimento defeituoso ou imperfeito quando
o devedor realiza uma prestao qualitativamente deficiente ou que cons-
titui um aliud face ao que havia sido estipulado. A disciplina que regu-
lamenta tal tipo de incumprimento no est autnoma e especialmente pre-
(
48
) A incluso destas situaes no incumprimento definitivo propugnada pelo Pro-
fessor Antunes Varela (in ob. cit., Vol. II, p. 92) e pelo Professor Vaz Serra (vide Impos-
sibilidade superveniente. Desaparecimento do interesse do credor. Casos de no cumpri-
mento da obrigao, 1955, p. 192). Quanto jurisprudncia, esse entendimento tambm
partilhado, entre outros, nos Acrdos do STJ, 1. Seco de 10-12-96 e 2. Seco
de 13-3-97, Acrdo do STJ de 21 de Maio de 1998, CJ-Acrdos, Ano 1998, Vol. II,
p. 91, e Acrdo de 26 de Janeiro de 1999, in CJ, Ano 1999, Vol. I, p. 61 e ss.. Neste ltimo
Acrdo entende-se que perante declarao expressa e categrica da inteno de um con-
traente no honrar o compromisso assumido, no se justifica a fixao de um prazo razo-
vel para cumprir como condio para converter a mora em incumprimento definitivo.
assim porque o recurso notificao admonitria representaria ento, um acto intil e
uma pura perda de tempo, motivo pelo que se considera tal notificao substituda por
aquela declarao antecipada de no cumprimento. Neste Acrdo retira-se a manifesta-
o da inteno de no cumprir o contrato-promessa da resciso unilateral injustificada
(porque relativa a uma condio suspensiva originariamente estipulada, mas posteriormente
substituda) do contrato por um dos contraentes.
(
49
) A fixao deste prazo pelo credor, para ter a virtualidade de convolar a mora em
incumprimento definitivo, tem que, para alm de ter durao razovel, conter inequivoca-
mente a cominao de que se o devedor no realizar a prestao durante esse lapso de tempo
a prestao se tem por definitivamente incumprida. Por isso, o STJ no seu Acrdo de 28
de Abril de 1998 (in CJ, Ano 1998, Vol. II, p. 65) entende que interpelao dos promi-
tentes compradores aos promitentes vendedores para estes designarem dia e cartrio para
a celebrao da escritura, sob cominao de recurso via judicial, no admonitria.
O Professor Ribeiro de Faria tambm adverte, in ob. cit., Vol. II, p. 458, nota 1, que no
basta que o credor ameace o devedor com o empreendimento de novas diligncias ou com
a entrega do caso ao advogado se ele no cumprir no prazo suplementar assinalado.
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vista, no captulo relativo ao no cumprimento mas, pode extrair-se do
regime de contratos especiais como a compra e venda e a empreitada.
No mbito desta exposio interessa-nos particularmente a distino
entre as situaes de mora e de incumprimento definitivo, quando sejam
imputveis ao devedor.
Apesar do referido princpio da equiparao que manda aplicar ao
contrato-promessa as disposies gerais dos artigos 790. e ss. (que so as
que regulam o incumprimento do contrato prometido), h algumas espe-
cificidades que cumpre salientar.
A execuo especfica e a resoluo do contrato so as duas vias que
o promitente fiel pode trilhar. A primeira em caso de mora e a segunda
em caso de incumprimento definitivo (
50
).
8.1. Execuo especfica (
51
)
Em caso de incumprimento de um dos promitentes do contrato-pro-
messa bilateral, ou do nico promitente no contrato-promessa unilateral,
o outro promitente ou o beneficirio da promessa, respectivamente, podem
dirigir-se ao tribunal para obter sentena que substitua a declarao de von-
tade do promitente faltoso. Trata-se de uma sentena constitutiva (por-
que produz imediatamente na ordem jurdica os efeitos da celebrao do
(
50
) Neste sentido se pronuncia o STJ nos Acrdos de 10 de Dezembro de 1997
e de 30 de Junho de 1998 (in CJ-Acrdos do STJ, Ano 1997, Vol. III, pp. 164 e ss., e
Ano 1998, Vol. II, pp. 151 e ss., respectivamente) e a Relao de Lisboa no Acrdo de 18
de Janeiro de 1996 (in CJ, Ano 1996, Vol. I, pp. 95 e ss.). Pelo contrrio, nos Acrdos
de 3 de Outubro de 1995 e de 21 de Maio de 1998 (in CJ-Acrdos do STJ, Ano 1995,
Vol. III, pp. 44 e ss.; Ano 1998, Vol. II, pp. 91 e ss. respectivamente) o STJ entendeu que
admissvel a execuo especfica do contrato-promessa tanto no caso de mora como
no de verdadeira falta de cumprimento do contrato (assim se dispe no ltimo dos
acrdos referidos) tal entendimento justificado pelo STJ (no Acrdo de 3 de Outubro
de 1995) da seguinte forma:... a lei fala em no cumprir a promessa (artigo 830., n.
1) e em deixar de cumprir (artigo 442., n. 2, para o qual remete o seu n. 3) e afi-
gura-se-nos que tanto a mora como o incuprimento definitivo so abrangidos por tais
expresses.
(
51
) Admite-se actualmente a execuo especfica, uma vez que se apreendeu a des-
trina entre a incoercibilidade e a infungibilidade da declarao negocial do promitente
faltoso. Se o tribunal no pode condenar o promitente a emitir a declarao negocial em
falta, pode proferir sentena que substitua essa declarao que, com a declarao expressa
ou tcita do promitente fiel, formar o contrato prometido. Isso mesmo explica o Profes-
sor Antunes Varela, ob. cit., Vol. I, pp. 343 e 344.
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contrato prometido tem a mesma eficcia que teria o contrato pro-
metido) que proferida numa aco declarativa e no numa aco exe-
cutiva.
A execuo especfica tem uma natureza supletiva, conquanto as par-
tes podem afast-la por conveno em contrrio. O n. 2 do artigo 830.
atribui presuntivamente constituio de sinal e estipulao de clusula
penal a natureza de conveno em contrrio da faculdade prevista no seu
n. 1. Trata-se de uma presuno juris tantum que pode ser elidida mediante
prova em contrrio (artigo 350., n. 2).
A execuo especfica conquista uma natureza imperativa, quando se
trate de contrato-promessa relativo celebrao de contrato oneroso cons-
titutivo ou translativo de direito real sobre edifcio ou fraco autnoma dele
(artigo 410., n. 3). Esta opo legal, constante do n. 3 do artigo 830.,
justifica-se pela preocupao, que enformou a interveno do legislador
em 1986 neste instituto, de proteger o consumidor contra um promitente
vendedor profissional que pressionasse o primeiro a renunciar faculdade
prevista no artigo 830., mediante conveno em contrrio. O n. 3 do
artigo 830., segunda parte, vem permitir ao tribunal que, na sentena em
que substitua a declarao do faltoso, a requerimento deste, possa proce-
der modificao do contrato nos termos do artigo 437., ainda que a
alterao das circunstncias seja posterior mora. Este regime excep-
ciona o do artigo 438. que exclui o direito de modificao do contrato se
a alterao anormal das circunstncias ocorre em momento posterior quele
em que o devedor se constituiu em mora (
52
).
A acrescentar conveno em contrrio, a natureza da obrigao pro-
metida pode obstar ao exerccio da faculdade prevista no n. 1 do
artigo 830. Ora, h que distinguir duas ordens de situaes que se inte-
gram na expresso legal.
Por um lado, todos os contratos que revistam uma natureza pessoal em
virtude do carcter duradouro de que so dotados (que exige que as par-
tes possam sempre desistir da vinculao definitiva, ainda que por tal se
constituam em responsabilidade) no so susceptveis de serem gerados
(
52
) O Professor Calvo da Silva no vislumbra razes que justifiquem tal excepo.
Alis, este autor no compreende mesmo a justificao da natureza imperativa da exe-
cuo especfica nos contratos a que se refere o n. 3 do artigo 410. Ver ob. cit., pp. 116
e 117.
J para o Professor Almeida Costa, o desvio ao disposto representa uma atenuao
severidade do sistema imperativo de execuo especfica. In ob. cit., p. 360.
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por via do mecanismo do artigo 830. So exemplos desta situao o
contrato-promessa de trabalho (
53
), de empreitada, sociedade, doao...
Por outro lado, tambm nos contratos reais quoad constiutionem, para
cuja perfeio se exige a entrega da coisa objecto do contrato (que no
pois uma obrigao que dele resulte, mas um elemento formativo do con-
trato), a execuo especfica no possvel. A sentena no era suficiente
para dar origem ao contrato definitivo. Esto neste caso, o contrato de
mtuo, penhor, comodato.
54
) acrescenta os casos em que o
carcter indisponvel de certos direitos (como o de perfilhar algum, o de
instaurar ou no aco de divrcio ou uma aco de investigao da pater-
nidade, etc.) que obsta validade do contrato-promessa e, consequentemente,
execuo especfica da respectiva promessa.
O Professor Almeida Costa (
55
) vem ainda acrescentar aquelas hip-
teses em que a execuo especfica se encontra impedida por outros pre-
ceitos da lei, como sucede na promessa de venda de coisa alheia que o pro-
prietrio recusa alienar.
Por ltimo, cumpre chamar a ateno, como faz o Professor Galvo
Telles, para aquelas situaes em que o formalismo especfico do con-
trato que torna a declarao de vontade em falta insubstituvel por sentena.
o caso do contrato-promessa de aceitao de uma letra (
56
).
Uma questo que levantou alguma controvrsia (
57
) foi a de saber se
ser possvel a execuo especfica nos casos em que a celebrao do con-
trato prometido exija a interveno do notrio (por dever constar de
documento autntico) e o contrato-promessa tenha sido, alis, validamente
(artigo 410., n. 2) celebrado em documento particular.
O Assento de 30 de Janeiro de 1985 veio estabelecer que o con-
trato-promessa de compra e venda de imveis que conste de documento par-
ticular assinado pelos promitentes, susceptvel de execuo especfica
nos termos do art. 830., n. 1, do C.C. na redaco anterior ao Decreto-Lei
n. 236/80, de 18 de Julho. Este entendimento vale para o direito que hoje
vigora (
58
).
(
53
) Vide n. 3 do artigo 8. do Decreto-Lei n. 49 408, de 24 de Novembro de 1969.
(
54
) Vide Professor Antunes Varela, ob. cit., p. 374.
(
55
) Vide Professor Almeida Costa, ob. cit., p. 364.
(
56
(
57
) Vide Professor Antunes Varela, ob. cit., p. 375 e ss.
(
58
) Vide Professor Galvo Telles, ob. cit., p. 143, nota 1.
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O Professor Antunes Varela justifica a doutrina do Assento deste
modo: A interveno do magistrado judicial na elaborao da sentena a
que se refere o n. 1 do artigo 830. do C.C. garante, tanto pelo menos como
a participao do notrio na redaco da escritura pblica, a consecuo das
finalidades que a exigncia desta visa preencher e que tenham real cabi-
mento na execuo do contrato-promessa (
59
).
O n. 4 do artigo 830. vem introduzir, no caso dos contratos pro-
messa previstos no n. 3 do artigo 410., e para efeito da expurgao de
hipoteca que onere o objecto do contrato-promessa, a possibilidade de, na
sentena que substitua a declarao em falta, se condenar o promitente
remisso, na entrega do montante do dbito garantido ou no valor nele
correspondente fraco do edifcio ou do direito objecto do contrato e dos
juros respectivos, vencidos e vincendos at ao pagamento integral.
Cumpre analisar as situaes em que se recorra execuo especfica
e seja possvel invocar a excepo de no cumprimento do contrato. Este
mecanismo consta do artigo 428. Assim, sendo o contrato prometido um
contrato sinalagmtico cujas obrigaes devam ser cumpridas simultanea-
mente, pode o ru, na aco de execuo especfica, invocar a excepo de
no cumprimento, recusando-se a cumprir a sua obrigao, enquanto o
autor no oferecer o cumprimento da dele (
60
).
Deve, ento, o autor consignar em depsito a sua prestao. Mas
quando? Antes da apreciao do mrito da causa ou depois de proferida
a sentena final?
Para o Professor Almeida Costa (
61
) se a excepo proceder, o juiz
dever mas s na deciso final que decrete a execuo especfica tor-
nar esta dependente da consignao em depsito, dentro do prazo que fixe,
da contraprestao cuja falta se demonstre.
J o Professor Galvo Telles segue entendimento diverso. Para este
autor, a consignao em depsito deve ocorrer ainda na pendncia do pro-
cesso em 1. instncia, sem o que a aco ser julgada improcedente. Se
o depsito se verificar, o sentido da deciso final depender da apreciao
do mrito da causa (
62
) (
63
)
(
59
) Vide Professor Antunes Varela, ob. cit., p. 380.
(
60
) Esta faculdade existe, quer o autor seja o promitente comprador, quer seja o
promitente vendedor. Ver Professor Galvo Telles, ob. cit., p. 138.
(
61
) Vide Professor Almeida Costa, ob. cit., p. 362.
(
62
(
63
) O Professor Calvo Silva segue orientao idntica, in ob. cit., p. 118.
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Parece-nos que a razo est na posio defendida pelo Professor Almeida
Costa. E tal entendimento decorre dos argumentos apresentados por aquele
autor. Se se fizesse da consignao em depsito uma condio da aprecia-
o do mrito da aco de execuo especfica correr-se-ia o risco de o tri-
bunal ordenar a consignao em depsito, por admitir que se estava perante
um contrato que permitia invocar a excepo de no cumprimento, e o autor
ver a aco julgada improcedente pela simples falta dessa consignao, sem
que fossem apreciados os fundamentos da execuo especfica (
64
).
Por ltimo, cumpre advertir que, com a execuo especfica se pode
cumular o pedido de uma indemnizao pelos danos moratrios que se
tenham produzido.
8.2. Resoluo do contrato
A segunda via que se apresenta ao promitente fiel (
65
) a de resolver
o contrato-promessa. O direito resoluo do contrato existe, quando se
est perante uma situao de incumprimento definitivo imputvel ao deve-
dor. A resoluo opera por declarao unilateral receptcia (artigo 436.,
n. 1), que se torna irrevogvel a partir do momento que chega ao poder
do devedor ou dele conhecida (vide artigo 224., n. 1).
O accionar do mecanismo resolutivo no excludente do direito
indemnizao. Alis, o nosso legislador garante a cumulao do meio
resolutivo com o dispositivo indemnizatrio, desde logo no n. 2 do
artigo 801.
Aqui importa distinguir as situaes em que existe sinal daquelas em
que ele no existe.
Se no se tiver constitudo sinal, em caso de resoluo, o promitente
remisso tem de indemnizar o outro segundo as regras gerais da responsabi-
lidade civil. E, nesse caso, a indemnizao ser calculada nos termos do n. 1
do artigo 564., correspondendo aos danos efectivamente suportados.
Existindo sinal, h que atender ao disposto no artigo 442.
Deve, desde j, salientar-se que a disciplina do sinal no imperativa.
Desde logo, ilidvel, nos termos do n. 2 do artigo 350., a presuno de
(
64
(
65
) J ao promitente faltoso no lcito, no contrato bilateral, invocar o seu prprio
incumprimento como fundamento da resoluo do contrato, ver neste sentido Acrdo do
STJ de 21 de Maio de 1998, in CJ-Acrdos do STJ, Ano 1998, Vol. II, pp. 91 e ss.
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que no contrato-promessa de compra e venda a quantia entregue pelo pro-
mitente comprador ao promitente vendedor (ainda que a ttulo de anteci-
pao ou princpio de pagamento do preo) assume o carcter de sinal
(artigo 441.). Por outro lado, como decorrncia do princpio da autono-
mia privada que enforma o nosso ordenamento, o legislador, no n. 1 do
artigo 405., dispe que Dentro dos limites da lei, as partes tm a facul-
dade de fixar livremente o contedo dos contratos (...) ou incluir nele as
clusulas que lhes aprouver. Ora, no artigo 442., em que o legislador traa
o regime do sinal, ressalva-se a relevncia da vontade das partes que
podem formular estipulao contrria ao disposto no n. 4 desse artigo,
que reza assim: Na ausncia de estipulao em contrrio, no h lugar, pelo
no cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnizao, nos casos de
perda de sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor
da coisa ou do direito data do no cumprimento. Cumpre salientar
que a regra deste nmero, que proscreve a existncia de outra espcie
indemnizatria, para alm das que decorrem do n. 2 do mesmo artigo, vale
para o ressarcimento dirigido ao incumprimento do contrato. Nada obsta
a que, simultaneamente actuao dos mecanismos do n. 2 do artigo 442.
previstos para a situao de incumprimento, haja lugar a uma indemniza-
o por responsabilidade in contrahendo (artigo 227.). Ser assim se, o
devedor no tiver agido nas negociaes e no iter formativo do contrato,
de acordo com os ditmes da boa f e se, do ilcito pr-contratual emer-
girem danos individualizveis em relao aos que decorrem do incumpri-
mento do contrato.
Em todo o caso e mesmo quanto situao de incumprimento, o
n. 4 do artigo 442. a denunciar na parte introdutria, Na ausncia de esti-
pulao em contrrio, o carcter supletivo da regra que formula. Assim,
as partes podem admitir que ao funcionamento das regras do sinal, ou da
indemnizao pelo valor diferencial (artigo 442., n. 2), acresam outros
mecanismos indemnizatrios ou podem mesmo afastar o funcionamento
daquelas regras (
66
).
(
66
) Nesta orientao, o STJ disps no Acrdo de 12 de Maro de 1996 (CJ,
Ano 1996, Vol. I, p. 139) que, sem prejuzo de se considerar a quantia entregue pelo pro-
mitente comprador ao promitente vendedor como sinal, vlida a estipulao das partes no
sentido de que, em caso de incumprimento imputvel ao promitente vendedor, este deva res-
tituir o sinal em singelo acrescido dos juros a contar da data da entrega das quantias que
constituem o sinal (em vez da entrega do sinal em dobro).
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Vejamos, no entanto, qual o regime aplicvel na falta de clusula der-
rogadora da disciplina legal do sinal.
Por um lado, existe o mecanismo do sinal, que corresponde fixao
antecipada da indemnizao para o caso de inadimplncia.
Se quem no cumpre o tradens do sinal, tem aquele que o recebeu
o direito a faz-lo seu. Para que haja uma identidade de sanes, se o pro-
mitente faltoso o accipiens do sinal, deve restitu-lo em dobro (
67
).
Ora, o legislador, em 1980, introduziu uma nova sano que funciona
a favor do tradens do sinal, quando haja incumprimento imputvel con-
traparte. A sano foi corrigida em 1986, atravs de nova interveno
legislativa.
O dispositivo introduzido na parte final do n. 2 do artigo 442. s fun-
ciona quando haja traditio rei (
68
). Como nestes casos se gera uma situa-
(
67
) A obrigao do pagamento do sinal em dobro est sujeita ao princpio nomina-
lista, pelo que no se aplicam as normas dos artigos 562. a 564. e 566., nomeadamente
no que respeita correco monetria do montante a pagar, segundo as variaes constantes
do ndice de preos no consumidor fornecido pelo I.N.E. No h pois lugar actualiza-
o do valor nominal por forma a que o montante a pagar apresente um valor real cor-
respondente ao que o montante do sinal multiplicado por dois tinha no momento da cele-
brao do contrato-promessa e da entrega das quantias integradoras do sinal. este o
entendimento que o STJ sufraga no Ac. de 9 de Dezembro de 93 in CJ-Acrdos do STJ,
Ano I, Tomo III, p. 170, e no Ac. de 30 de Junho de 1998, in CJ-Acrdos STJ, Ano 1998,
Tomo II, pg. 145. Neste ltimo, dispe o STJ que neste caso no se est em face de uma
obrigao de indemnizao consistente em dvida de valor posteriormente convertida em obri-
gao pecuniria, merc da fixao do seu montante em dinheiro, mas perante quantia em
dinheiro, determinada com base no critrio certo da multiplicao por dois da quantia rece-
bida como sinal.
(
68
) A tradio do bem, objecto do contrato-promessa, implica atribuio ao promi-
tente comprador de um direito pessoal de gozo. Tal direito coenvolve o reconhecimento de
poderes de uso, fruio ou utilizao do dito bem. Vide Acrdo do STJ de 26 de Setembro
de 1995 in CJ-Acrdos do STJ, Ano 1995, Vol. II, p. 22 e Acrdo da Relao do Porto
de 9 de Outubro de 1995, in CJ, Ano 1995, Vol. IV, pp. 205 e ss. Estes poderes sobre a res
aliceram-se no direito de crdito emergente do contrato-promessa. Assim sendo, a tradi-
tio no envolve a transmisso da posse legtima do bem, j que a posse, nas palavras do
artigo 1251., se define como o poder de facto que se manifesta quando algum actua por
forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou outro direito real. Ora, o
promitente comprador no actua em conformidade com um direito absoluto de natureza
real (de que ainda no titular mas espera vir a ser, em virtude do cumprimento do con-
trato-promessa), mas enquanto titular de um direito de crdito que tem uma eficcia limi-
tada s partes do contrato de que emerge esse direito. Assim, o accipiens, em virtude da tra-
ditio da coisa, fica investido na qualidade de detentor ou possuidor precrio da mesma (nos
termos do artigo 1253.). Da que os Professores Antunes Varela e Pires de Lima escrevam,
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o de facto dotada de uma forte aparncia de estabilidade, justifica-se
uma indemnizao mais gravosa. O quantum indemnizatrio corresponde
ao valor da coisa ou do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, deter-
minado objectivamente, data do no cumprimento com deduo do preo
convencionado (
69
), a que se deve acrescentar o sinal em singelo e a parte
do preo j paga.
O carcter especialmente gravoso da tal sano que se justifica
pela preocupao de atenuar as violaes dos contratos promessa que a des-
valorizao da moeda promovia explica que na segunda parte do n. 3
do artigo 442., o legislador, no caso do promitente fiel por ela optar, con-
ceda ao promitente faltoso o contra direito de se opor a essa faculdade, ofe-
recendo o cumprimento do contrato. Ora a polmica surge, quando o
legislador vem ressalvar o disposto no artigo 808.
O Professor Ribeiro de Faria detectou, de imediato, a incongruncia
que os termos legais escondem. Diz o autor ou h mora ou no cum-
primento. Se h mora, no h ainda lugar ao direito pelo valor, que
uma indemnizao (pelo no cumprimento definitivo); se h no cumpri-
mento definitivo (hiptese do artigo 808.), e onde cabe precisamente a
indemnizao pelo valor, o que j se no pode voltar mais relao
contratual originria. E explica Isto , ou se verifica a hiptese do
artigo 808., e o promitente faltoso (devedor) j no pode mais desvin-
cular-se oferecendo a prestao (porque houve a converso da mora em no
cumprimento definitivo); ou, ento, ainda no se caiu no mbito do
artigo 808., e, nesse caso, tambm o devedor no pode desonerar-se pres-
em anotao ao artigo 1251. no Cdigo Civil Anotado, Vol. III, p. 6: O contrato-pro-
messa, com efeito, no susceptvel de s por si transmitir a posse ao promitente compra-
dor. Se este obtm a entrega da coisa antes da celebrao do negcio translativo, adquire
o corpus possessrio, mas no assume o animus possidendi, ficando, pois, na situao de mero
detentor ou possuidor precrio. Esta preciso importante, porque o titular de um direito
pessoal de gozo no pode invocar os poderes que exerce sobre a coisa, em virtude desse
direito, para accionar os mecanismos de proteco possessria, salvo nas situaes excep-
cionais em que o legislador estende tal proteco a situao de mera deteno.
(
69
) O Professor Calvo da Silva defende de jure constituto, que o valor a deduzir
no o do preo convencionado, mas o valor objectivo da coisa ou do direito ao tempo da
celebrao. Caso contrrio, se o preo convencionado fosse inferior ao valor referido, o mon-
tante indemnizatrio seria excessivo. A letra do n. 4 do artigo 442. conforta este enten-
dimento. Vide Professor Calvo da Silva, ob. cit., p. 79.
O Professor Antunes Varela considera tambm que o legislador definiu mal o objecto
da segunda das sanes apontadas..., in ob. cit., p. 351.
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tando coisa diferente (nem o credor exigi-la) da devida nos termos con-
tratuais (
70
).
O Professor Antunes Varela entende que se o contra-direito do faltoso
de afastar a sano mais grave cominada contra o no cumprimento s
existe quando no tenha ocorrido qualquer das situaes de falta de cum-
primento tabeladas no artigo 808., porque a sano se aplica logo que,
nas situaes previstas de promessa com tradio da coisa, o faltoso incorre
em simples mora (
71
). Para alm disso, considera que o pior que a solu-
o de ligar simples mora do promitente vendedor faltoso (com sinal e
tradio da coisa) a aplicao imediata da sano mais grave cominada
na lei para o no-cumprimento da promessa arrasta consigo a aplicao do
mesmo esquema s demais sanes previstas na mesma disposio
legal (
72
).
O autor considera que o legislador apenas veio consagrar mais uma
excepo ao regime geral do artigo 808. Como diz este autor embora
afectada pelo erro de nascena que envenena a sua raiz, a equiparao da
mora falta definitiva de cumprimento da obrigao, na rea da promessa
sinalizada, virou lei (
73
).
Trata-se de uma soluo semelhante que consta hoje da alnea a) do
n. 1 do artigo 64. do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e dos
artigos 1150., 1235. e 1242., todos do Cdigo Civil. Mas, se a soluo
de dar ao credor a faculdade de se prevalecer da resoluo do contrato
em situao de simples mora, se justifica nas hipteses agora enumeradas
por razes ponderosas (
74
), j quanto ao contrato-promessa sinalizado no
h qualquer argumentao que sustente a opo legislativa. O Professor
Antunes Varela diz nada justificaria essa equiparao com base na apli-
cao analgica doutras normas contidas no sistema, quer porque o carc-
ter excepcional das normas o no permitiria, quer porque nenhuma analo-
gia existe entre as situaes confrontadas (
75
).
Ora, o autor considera mesmo que se h conveno negocial que jus-
tifique o travo da chamada interpelao admonitria, pela natureza intrn-
seca das prestaes que dela decorrem e sobretudo com o agravamento
(
70
) In Professor Ribeiro de Faria, Direito das Obrigaes, Vol. I, p. 282.
(
71
(
72
) In Professor Antunes Varela, ob. cit., p.358.
(
73
(
74
) In Professor Antunes Varela, ob. cit., p 368.
(
75
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de sanes decretado a partir de 1980, essa conveno contrato-pro-
messa (
76
).
Apesar das crticas aceradas que a soluo lhe suscita, o autor, em home-
nagem ao dever de obedincia lei proclamada solenemente do alto do
trono do artigo 8. do C.C. (
77
), retira as devidas consequncias da mesma.
O Professor Mrio Jlio de Almeida Costa entende que a converso
da mora em incumprimento definitivo, no caso do contrato-promessa sina-
lizado, se afasta do regime geral. Para ele a exigncia do sinal ou da
indemnizao actualizada constitui uma declarao tcita de resoluo do
contrato-promessa (artigo 436., n. 1) (
78
) (
79
). Para este autor, a ressalva
do artigo 808., justifica-se porque, por um lado, subentende que o bene-
ficirio da promessa pode exercer opo indemnizatria (do artigo 442.,
n. 2, in fine), sem a verificao dos pressupostos do nmero um deste pre-
ceito; e, por outro lado, implica que ao promitente remisso apenas cabe invo-
car a excepo do cumprimento do contrato-promessa, desde que no
ocorra algum desses pressupostos (
80
).
Por ltimo, o Professor Calvo da Silva (
81
) defende um interpretao
ab-rogante de todo o n. 3 do artigo 442. O autor apresenta vrios argu-
mentos nesse sentido.
Quanto primeira parte do n. 3 do artigo 442., que diz que em qual-
quer dos casos previstos no nmero anterior, o contraente no faltoso pode,
em alternativa, requerer a execuo especfica do contrato, nos termos do
artigo 830., o autor considera que h uma errada insero sistemtica.
Por um lado, o mbito de aplicao de execuo especfica e da
indemnizao pelo valor ou do sinal so diferentes. A primeira s tem lugar
quando se est numa situao de mora, enquanto que a segunda s funciona
quando haja incumprimento definitivo (
82
). Por outro lado, a expresso com
que o legislador abre o artigo, em qualquer dos casos previstos no nmero
anterior, parece estar em contradio com o n. 1 do artigo 830. e sobre-
(
76
(
77
(
78
(
79
) Ver Acrdo do S.T.J, de 8-11-88, in R.L.J., Ano 124, p. 91 e ss., com anota-
o do Professor Almeida Costa.
(
80
(
81
) In Professor Calvo da Silva, ob. cit., p. 99.
(
82
) Assim no entende o Professor Antunes Varela que admite execuo especfica
mesmo em caso de incumprimento definitivo. Vide ob. cit., p. 362.
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tudo com o seu n. 2. Isto, porque o n. 2 do artigo 442. se refere a con-
tratos sinalizados e o n. 2 do artigo 830. presume que o sinal funciona
como conveno em contrrio da faculdade da execuo especfica. Ora,
a aparente contradio afastada pela referncia que o legislador faz aos
termos do artigo 830..
Quanto segunda parte do mesmo n. 3 que parece admitir a aplica-
o da sano mais gravosa do n. 2 em caso de simples mora do acci-
piens do sinal, o autor apresenta vrios argumentos em sentido desfavorvel
a essa soluo (
83
).
Por um lado, faz apelo a um argumento literal que retira do n. 2 do
mesmo artigo em que se utilizam as seguintes expresses: se quem cons-
titui o sinal deixar de cumprir; se o no cumprimento do faltoso. Estas
expresses referem-se existncia de um verdadeiro e prprio incumpri-
mento definitivo.
Por outro lado, chama colao o prembulo do Decreto-Lei que
milita no sentido de que as sanes do n. 2 do artigo 442. s existem
quando haja resoluo do contrato-promessa.
Em terceiro lugar, considera e o texto legal confirma-o que a facul-
dade da execuo especfica uma alternativa ao direito de resoluo (
84
).
Vrios outros argumentos so elencados, dos quais destaco apenas
o que o Professor Calvo da Silva enumera em stimo lugar e que o
seguinte: o prprio direito de reteno direito de reteno concedido
ao promitente-comprador pelo Decreto-Lei n. 236/80, de 18 de Julho,
no n. 3 do artigo 442., e ampliado ao beneficirio da promessa de
transmisso ou constituio de direito real pelo Decreto-Lei n. 379/86,
de 11 de Novembro, na al. f) do n. 1 do artigo 755. no tem sen-
tido na mora, hiptese em que o promitente-comprador ou mais ampla-
mente o beneficirio da promessa de transmisso ou constituio de
direito real que obteve a tradio da coisa, a que se refere o contrato pro-
metido, no est obrigado a entregar essa coisa; a obrigao de entregar
a coisa, cuja traditio obteve antecipadamente, uma consequncia da
resoluo e o direito de reteno sobre ela, que o legislador lhe veio con-
ceder, a garantia real do crdito resultante do no cumprimento
ou incumprimento definitivo imputvel outra parte, nos termos do
artigo 442. (
85
).
(
83
) Vide Professor Calvo da Silva, ob. cit., p. 86.
(
84
(
85
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Conclui o autor que sendo o incumprimento definitivo pressuposto do
funcionamento do n. 2 do artigo 442., e portanto da opo pelo aumento
do valor da coisa, no faz sentido a possibilidade de o promitente faltoso
oferecer o cumprimento: essa possibilidade precludida pelo incumpri-
mento definitivo e opo pela resoluo do contrato feita pelo promitente
comprador, acompanhada do valor da coisa, em vez do sinal dobrado,
como indemnizao. Logo, sem utilidade fica tambm a ressalva do dis-
posto no artigo 808., visto que, se o contraente faltoso oferecer o cum-
primento da promessa resolvida, a outra parte pode legitimamente recusar
a oferta, invocando o incumprimento definitivo como facto que funda-
mentou o direito de resoluo, sendo inadmissvel que possa oferecer-se (ou
exigir-se) o adimplemento de um contrato resolvido pelo exerccio de um
direito potestativo (...). Seria a negao pura e simples do direito potes-
tativo, que, por natureza e definio no susceptvel de violao (
86
).
A argumentao do Professor Calvo da Silva parece-nos repleta de sen-
tido. E por isso justificar-se-ia de jure constituendo a abolio do n. 3 do
artigo 442. Mas, enquanto tal no acontece, o intrprete confrontado com
aquela disposio. O que fazer? O Professor Calvo da Silva defende a
interpretao ab-rogante. Ora, seguindo a doutrina do Professor Baptista
Machado (
87
) o intrprete recorrer a tal forma de interpretao, claro, ape-
nas quando s por essa via seja possvel alcanar o fim visado pelo legislador.
Sendo a interpretao ab-rogante uma ltima ratio, parece-nos que o
entendimento do Professor Mrio Jlio Almeida Costa o que melhor se
coaduna com a letra da lei, sem prejudicar a arquitectura geral do regime
de incumprimento.
Por fim, cumpre fazer apenas uma referncia orientao jurispru-
dencial.
O Professor Calvo da Silva apresenta um nmero aprecivel de deci-
ses judiciais que fazem depender o funcionamento do mecanismo do
sinal ou da sano pelo valor diferencial do incumprimento definitivo e no
da simples mora (
88
).
Mas, esse entendimento no pacfico na jurisprudncia (
89
). Apre-
(
86
(
87
) In Professor Baptista Machado, Introduo ao Direito e ao discurso Legitima-
dor, 1995, p. 186.
(
88
) In Professor Calvo da Silva, ob. cit., p. 93 e ss.
(
89
) Para alm dos Acrdos referidos em texto, no sentido de que a aplicao das
sanes do artigo 442. depende de incuprimento definitivo destacam-se o Acrdo do STJ
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sentamos, a ttulo meramente exemplificativo, alguns acrdos do Supremo
Tribunal de Justia relativamente recentes que atestam o carcter eferves-
cente e polmico que a situao encerra.
No acrdo de 18 de Maro de 1997 (
90
) o Supremo Tribunal de Jus-
tia dispe que o direito de exigir o sinal em dobro pressupe apenas a mora
do promitente vendedor e no uma situao de incumprimento definitivo.
Em acrdo de 27 de Novembro de 1997, o Supremo Tribunal de
Justia navegou por outras guas e estatui que a aplicao das sanes pre-
vistas no artigo 442. pressupe o incumprimento definitivo do contrato-pro-
messa e no simples mora.
J num acrdo de 10 de Fevereiro de 1998 (
91
) o Supremo Tribu-
nal de Justia estabeleceu que no regime do artigo 442. (redaco do
Decreto-Lei n. 236/80) a resoluo do contrato-promessa exigia o incum-
primento definitivo de um dos contraentes; no regime actual (redaco do
Decreto-Lei n. 379/86) para a resoluo basta a simples mora.
No Acrdo de 26 de Maio de 1998 (
92
) o Supremo Tribunal de Jus-
tia voltou a sufragar a tese que faz depender a aplicao das sanes do
artigo 442. da verificao de um incumprimento definitivo.
Qualquer que seja o entendimento propugnado para a questo anterior
a de saber se o direito indemnizao pelo valor diferencial e por
maioria de razo para a restituio do sinal em dobro depende de simples
mora ou de incumprimento definitivo a lei concede ao beneficirio da
promessa da transmisso ou constituio do direito real quando obteve a
de 18 de Janeiro de 1995 (in CJ.-Acrdos do STJ, Ano 1995, Vol. I, pp. 34 e ss.), o
Acrdo do STJ de Novembro de 1995 (in CJ-Acrdos do STJ, Ano 1995, Vol. III, pp. 78
e ss.), o Acrdo da Relao de Lisboa de 13 de Julho de 1995 (in CJ., Ano 1995, Vol. IV,
pp. 86 e ss.) e o Acrdo da Relao de Lisboa de 28 de Novembro de 1996 (in CJ.,
Ano 1996, Vol. V, pp. 118 e ss.). Diferente o entendimento da Relao do Porto no
Acrdo de 10 de Julho de 1997 (In CJ., Ano 1997, Vol. IV, pp. 183 e ss.). A se entende
que: Constitui diferena na estrutura do funcionamento das sanes do sinal e da indem-
nizao do aumento do valor do objecto mediato do contrato-promessa sobre o preo con-
vencionado, a admisso, quanto a esta, da excepo de cumprimento, que o regime do
sinal recusa. Da inovadora admisso desta excepo, no n. 3 do artigo 442., na redaco
do Decreto-Lei n. 379/86 de 11 de Novembro e dessa diferena estrutural da nova san-
o mera decorrncia a sua aplicao em situao de mora debitoris. A sua introduo
no sistema sancionatrio do contrato-promessa, no conduz subverso do regime do
sinal, funcionando este em situao de definitivo incumprimento.
(
90
) In CJ-Acrdos do STJ, Ano 1997, Vol. I, pp. 160 e ss.
(
91
) In CJ-Acrdos do STJ Ano 1998, Vol. I, pp. 63 e ss.
(
92
) In CJ-Acrdos do STJ, Ano 1998, Vol. II, pp. 100 e ss.
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tradio da coisa a que se refere o contrato prometido, o direito de reten-
o (
93
) sobre essa coisa pelo crdito resultante do no cumprimento impu-
tvel outra parte (artigo 755., n. 1, al. f).
Esta faculdade reveste tanta mais importncia quanto o direito de
reteno prevalece neste caso sobre a hipoteca, ainda que esta tenha sido
registada anteriormente (artigo 759, n. 2). O direito de crdito daquele que
obteve a traditio rei fica, assim, dotado de uma fora robustecida. Diz o
Professor Ribeiro de Faria no diferendo ou jogo de interesses polarizados,
em torno do consumidor final e das instituies de crdito, a lei, repensando
tudo deixou-se cair, mais uma vez, para o lado do primeiro. E bem. que
as armas com que as instituies de crdito se podem defender neste con-
texto levam de longe a palma s capacidades de defesa dos simples par-
ticulares. quelas basta, na verdade, para se acautelarem adequadamente,
seleccionar os crditos a conceder (
94
).
Concordamos com a opo legislativa e julgamos que na passagem que
acabamos de transcrever, o Professor Ribeiro de Faria muito claro e
convincente nas razes que para ela apresenta.
Cumpre assinalar que o direito de reteno que a lei confere pelo
crdito que resulta do incumprimento do contrato-promessa por culpa da
contraparte um direito real de garantia que vale erga omnes, assegu-
rando ao credor o direito de sequela sobre o objecto retido, ainda que haja
transmisso do direito de propriedade. Logo, o direito de reteno onera
a coisa, qualquer que seja o seu proprietrio. Assim, o promitente com-
prador, enquanto revestido do direito de reteno, poder ser capaz de
defesa possessria mesmo contra o proprietrio do bem (ainda que este j
no seja o promitente alienante que incumpriu o contrato-promessa, e que
(
93
) O direito de reteno extingue-se por confuso, se o promitente comprador
adquirir, em hasta pblica, a propriedade do bem sobre que incide o direito de reteno
de que titular em virtude do artigo 755., n. 1, al. f). Este foi o entendimento do STJ
no Acrdo de 25 de Maro de 1999 (CJ-Acrdos do STJ, Ano 1999, Vol. II, p. 40).
Assim, o STJ entende que no se verifica a caducidade do direito de reteno por razes
de eficcia processual que subjazem aos n.
os
2 e 3 do artigo 824., mas que se verifica
a extino desse direito por fora da operao jurdica de natureza substantiva estrita que
a confuso. Assim sendo, com a extino por confuso, da sujeio real que afectava
o bem adquirido em hasta pblica, o promitente comprador no pode prevalecer-se da
transferncia do direito de reteno para o produto da venda do bem como prev o
artigo 824., n. 3, para a situao do direito caducar nos termos do n. 2 deste dispo-
sitivo.
(
94
) In Professor Ribeiro de Faria, ob. cit., p. 281.
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transmitiu o direito real sobre o bem objecto desse contrato-promessa a
outrem, seu actual proprietrio) (
95
).
9. VIOLAO DO CONTRATO-PROMESSA
Existe violao do contrato-promessa quando, por culpa de um dos pro-
mitentes, no mais possvel celebrar o contrato prometido, cumprindo as
obrigaes emergentes do contrato-promessa.
Acontece, por exemplo, quando no contrato-promessa de compra e
venda o promitente aliena a coisa, objecto do contrato-promessa, a terceiro.
As consequncias so diferentes consoante o contrato-promessa tenha
eficcia relativa ou absoluta .
Se o contrato-promessa no preenche os requisitos exigidos no
artigo 413., tem a sua eficcia limitada s partes, no sendo oponvel a ter-
ceiro (artigo 406.) (
96
).
Assim, o promitente fiel ou o beneficirio da promessa apenas tem o
direito a ser indemnizado pelos danos emergentes do no cumprimento.
O quantum indemnizatrio que variar consoante haja ou no sinal ou
clusula penal. Se existir, o montante da indemnizao ser aferido em fun-
o da estipulao das partes, luz do disposto no artigo 442., para o sinal,
e artigo 811., para a clusula penal (
97
).
Se existir sinal e tiver havido traditio rei, o promitente pode, em vez
(
95
) isso que o STJ defende no Acrdo de 11 de Fevereiro de 1999, in CJ-Acrdos
do STJ, Ano de 1999, Vol. I, p. 103 e no Acrdo de 25 de Fevereiro de 1986, in RLJ, 124,
pp. 339 e ss. No mesmo sentido, Antunes Varela, in RLJ, 124, pp. 350 e ss.
(
96
) Veja-se, no entanto, o Acrdo do STJ de 11 de Maro de 1997, CJ-Acrdos
do STJ, Ano 1997, Vol. I, p. 141, em que o STJ admite que o terceiro adquirente do bem
e que, assim, impediu o cumprimento do contrato-promessa com eficcia meramente obri-
gacional responda perante o credor promitente comprador. Para que assim seja
necessrio que o terceiro ao exercer a sua liberdade de contratar, tenha excedido (...) mani-
festamente os limites impostos pela boa f, sendo a sua conduta particularmente chocante
e censurvel. (Acrdo supracitado). O terceiro ser responsabilizado se o seu compor-
tamento consubstanciar um abuso do direito (artigo 334.). Sobre a problemtica da efi-
ccia das obrigaes, ver Professor Antunes Varela, ob. cit., Vol. I, pp. 184 e 185; Profes-
sor Almeida Costa, ob. cit., pp. 73 e 75; Professora Ana Prata, Contrato-promessa e seu
Regime Civil, p. 694 a 703 e Professor Ribeiro de Faria, ob. cit., Vol. I, pp. 41 a 47.
(
97
) Quanto ao sinal no existe qualquer norma equivalente do artigo 812., pelo
que o julgador no pode reduzir, por razes de equidade, o montante indemnizatrio que
resulta da constituio do sinal.
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de exigir a restituio do sinal em dobro, optar pela indemnizao cor-
respondente ao valor diferencial previsto no n. 2 do artigo 442.
Se o contrato-promessa, ao abrigo do artigo 412. tem eficcia erga
omnes, o direito do promitente prevalece sobre todo o direito incompat-
vel que seja constitudo sobre a coisa, objecto do contrato-promessa e
tenha sido registado posteriormente ao registo do contrato-promessa.
Assim, apesar da alienao ou onerao da coisa a terceiro, o promi-
tente pode interpor aco pela qual obtenha a execuo especfica da pro-
messa, independentemente da existncia do sinal ou clusula penal.
Na mesma aco, o autor pode requerer a declarao da nulidade da
alienao realizada pelo promitente inadimplente a terceiro e como con-
sequncia a entrega da coisa.
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