Revista Fojas | Aclaracin y recticacin de ttulos. En especial, deslindes y supercie.

27-02-14 12:08

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Aclaracin y rectificacin de ttulos. En especial, deslindes y superficie.

Nelson Gutirrez Gonzlez
Conservador de Bienes Races de Coronel

Recientemente, hemos conocido un fallo (1) por medio del cual la Ilustrsima Corte de Apelaciones de la Serena, revocando la sentencia de primera instancia, ha ordenado al Conservador de Bienes Races de dicha ciudad, efecte, al margen de determinadas inscripciones de dominio, la anotacin subinscripcin de que la superficie del predio amparado por dichas inscripciones (originalmente de 2000 hs.) es de 9000 hs. aproximadamente. El problema resuelto por este fallo dice relacin con la inexistencia en nuestra normativa registral de un sistema que permita resolver adecuadamente, entre otros aspectos, la falta de determinacin de superficie de los predios o inmueble que acceden al Registro para su inscripcin. Desde luego, el art. 78 del Reglamento de Registro del Conservador de Bienes Races, relativo a los requisitos que contendr la inscripcin de ttulos de propiedad y de derechos reales, no hace exigible consignar la superficie ni cabida de los bienes races y solo obliga a consignar en su nmero cuarto: el nombre y linderos del fundo. Es de comn ocurrencia que aparezcan o se produzcan distorsiones, diferencias o discordancias entre los datos que aporta la inscripcin registral sobre todo si es de antigua data con respecto a las caractersticas actuales del inmueble sobre el que recaen. Tngase presente que el reglamento aludido no especifica que debe entenderse por linderos, lo que ha permitido que se citan como tales, accidentes geogrficos, cercos, nombres de vecinos, zanjas, ros, canales o bosques que con el transcurso de los aos van sufriendo notables mutaciones y van creando problemas, los que gracias a la tcnica en materia cartogrfica, topogrfica y satelital, van encontrando soluciones que ponen en duda y obsolescencia documentos, planos, antecedentes y tcnicas de medicin de muy antigua data. En Espaa, pese a contar con un sistema registral de folio real, con catastro y con tcnicas de registracin modernas y eficientes, el problema en la imprecisin de superficie y deslindes an subsiste, sobre todo en zonas rurales y se ha solucionado a travs del mecanismo de las denominadas Actas de Notoriedad y de los Expedientes de Dominio (Artculos 200, 201,203, 204 Ley Hipotecaria y artculos 272 y siguientes del Reglamento de la Ley Hipotecaria), medios a travs de los cuales se podr hacer constar en el Registro la mayor cabida de fincas ya inscritas. En el caso de las Actas de Notoriedad se da la caracterstica de ser un procedimiento mixto ya que se inicia ante el Notario del lugar donde radica la finca y termina con la intervencin del Juez de primera instancia, quien una vez odo al Ministerio Fiscal, dictar un auto, aprobando o denegando el Acta. Previamente deber describirse el inmueble y citar el domicilio de las personas de quien proceden los bienes, as como de las dems personas que hayan de ser notificadas.
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En el caso del Expediente de Dominio, se trata de un procedimiento judicial, similar a los de jurisdiccin voluntaria que tiene por objeto, registrar los excesos de cabida y adems acreditar la adquisicin del dominio a los efectos de proporcionar un titulo inmatriculador y sirviendo tambin para reanudar el tracto registral interrumpido. Sumariamente, conoce de l el Juez de primera instancia donde radica la finca objeto del trmite, se requiere la descripcin del inmueble con sus cargas o gravmenes, informacin del catastro, pruebas que se proponen para acreditar lo pedido, y lo mas importante, a nuestro juicio, la designacin de los propietarios de los predios colindantes, a quienes se les deber citar personalmente o por escrito, etc., etc. Odo el Ministerio Pblico y los posibles interesados o afectados y rendidas todas las pruebas, el Juez dicta una resolucin judicial en la forma de auto por la que se determina acceder o no a lo solicitado. Auto que es apelable en ambos efectos. Complementando estas normas de la Ley Hipotecaria y de su Reglamento la Ley nmero trece de 30 de Diciembre de 1996 publicada en el B.O.E. N 315 del 31 de Diciembre de 1996 en su seccin cuarta trata de la Referencia Catastral y en su articulo 53 N 7 establece que en lo sucesivo, no se inmatricular ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al titulo inmatriculador certificacin catastral descriptiva y grafica de la finca, en trminos totalmente coincidentes con la descripcin de sta en dicho titulo.Y en el nmero diez establece: la modificacin de superficie o la rectificacin de linderos fijos o de tal naturaleza que hagan dudar de la identidad de la finca podr efectuarse en virtud de acta notarial de presencia y notoriedad que incorpore un plano de situacin a la misma escala que la que obra en el catastro, e informe de tcnico competente sobre su medicin, superficie y linderos. Dicha acta se ajustar en su tramitacin a lo prevenido en el articulo 203 de la Ley Hipotecaria a excepcin de lo previsto en su regla octava. Desde luego que Espaa tiene una ventaja al contar con una Institucin formidable que ayuda a la ordenacin territorial y que es el Catastro Inmobiliario, que es un Registro Administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rsticos y urbanos y cuya finalidad primordial es de justicia tributaria. Sera ilusorio pretender contar con un Catastro Inmobiliario como el espaol, Chile aun no puede darse ese lujo pero si hacer presente que nuestro Servicio de Impuestos Internos cuenta con un Catastro que tambin persigue fines fiscales y tributarios y al cual los Conservadores de Bienes Races contribuimos a fortalecer a travs del mecanismo del formulario 2890, pues al practicar una inscripcin en el Registro de Propiedad, el Conservador debe remitir obligatoriamente el referido formulario, con los antecedentes mas importantes del predio inscrito entre los cuales destaca el nmero del rol de avalo que le corresponde en el catastro. Lo mismo sucede, al exigir los certificados de Asignacin de Rol de avalo en trmite, en los casos de subdivisin de la propiedad. Asimismo, los Conservadores de Bienes Races ratifican los datos del catastro a travs de un programa de aplicacin de consulta catastral, recientemente creado por el Servicio de Impuestos Internos, que se materializa en una solicitud de modificacin de antecedentes y en virtud de la cual, el Conservador de Bienes Races debe confirmar o rechazar a la oficina virtual del Servicio, datos relativos al rut, nombre del titular, fecha de inscripcin, fojas, nmero, ao de inscripcin, nmero del rol, direccin y comuna. El Servicio de Impuestos Internos, otorga actualmente lo que podramos denominar un certificado de amparo de inscripcin por el que se atribuye un rol de avalo, direccin correspondiente al bien raz, nombre y rut del titular o propietario, destino de la propiedad, avalo y su eventual exencin, superficie del terreno y superficie de la construccin, con la firma virtual del Subdirector de Avaluaciones del Servicio de Impuestos Internos.

En definitiva, el catastro territorial de bienes races a cargo del Servicio de Impuestos Internos, constituye en la actualidad un adecuado registro de la propiedad inmobiliaria existente en el pas, que proporciona informacin bastante exacta acerca de la ubicacin, superficie, deslindes, uso o destino del predio, tasacin para fines de tributacin e identificacin de los propietarios. (2) Es del caso sealar que en materia de subdivisin predial urbana y agrcola se obra con sujecin a planos autorizados por las Direcciones de Obras Municipales y por los departamentos tcnicos del Servicio Agrcola y Ganadero, respectivamente. Tambin se accede al Registro a base de planos en las asignaciones y ventas de inmuebles sociales que se comercializan a travs de los Serviu. Y, tratndose de la Propiedad Horizontal, hoy del Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537)
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travs de los Serviu. Y, tratndose de la Propiedad Horizontal, hoy del Rgimen de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537) que tiene normas especiales que configuran un remedo de folio real, reglas especiales obligan a la inscripcin de un plano del suelo y del edificio y que es autorizado por la autoridad administrativa y municipal y que es exacto. Es decir se configura un verdadero catastro del inmueble o edificio dividido por pisos y departamentos. Por ltimo, en materia de constitucin de Dominio reglamentado por el D.L. 2.695 sobre saneamiento de Dominio de la pequea propiedad rstica y urbana en los planos se est usando proyeccin U.T.M. la misma que se utiliza en los planos de constitucin de la concesin minera. De tal suerte que el uso obligatorio de todos estos planos implica que las posibilidades de imperfeccin en la individualizacin y superficie de los inmuebles, va desapareciendo. En nuestra legislacin, el art. 842 del Cdigo Civil, que consagra la servidumbre de Demarcacin y Cerramiento (art. 844 C.C.), a nuestro juicio, permitira en cierta medida solucionar el problema, puesto que habilitara al titular o poseedor inscrito solicitar directamente al Tribunal la determinacin de sus deslindes declarando su aumento o disminucin concurriendo con los respectivos dueos de los predios colindantes en una escritura pblica y hacindose la demarcacin a expensas comunes. La referida accin de Demarcacin supone que no existan en el terreno linderos o hitos que determinen la lnea de separacin de los predios o que estos han desaparecido o han sufrido mutaciones o no han sido antes demarcados. La precisin en la determinacin de los deslindes y superficie de un predio es vital puesto que stos fijan, en el plano horizontal, la extensin material del derecho real de dominio, lo que significa que el dueo de un predio lo es de todo el terreno comprendido dentro de los deslindes o limites de ste. En definitiva, los deslindes permiten la individualizacin del predio y la determinacin de que se trata de una cosa singular. Permiten en definitiva, la consagracin del principio Registral de la Especialidad y determinacin del inmueble. Es decir, tanto el inmueble inscrito como los derechos reales que pueden existir se recojan en el Registro de un modo claro, determinado e indubitado.Pero, el problema subsiste es de difcil resolucin cuando por ejemplo el titular poseedor inscrito de un bien raz lo lotea ste es objeto de una divisin, la que debe sealar necesariamente la superficie que no est consignada en la inscripcin para conformarse con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construccin y su Ordenanza o la aplicacin de las normas del Decreto Ley 3.516 sobre divisin de predios rsticos. (3) En el caso especifico de planos en los cuales se consigna una superficie mayor que la que seala la respectiva inscripcin de dominio, nosotros postulamos su rechazo a su agregacin al Registro y la consiguiente y pretendida subinscripcin de modificacin de superficie. Y ello, por que podran verse perjudicados o amagados los derechos de terceros, especficamente los derechos de los propietarios de los predios colindantes, salvo que estos concurran declarando en escritura publica su conformidad con las modificaciones o alteraciones propuestas. O como alternativa, aceptarse una diferencia no mayor a un diez por ciento (10%) de superficie, aplicando analgicamente lo dispuesto en los artculos 1831, 1832 y 1833 del Cdigo Civil. (4) En el caso del fallo en comento, el Conservador de Bienes Races que fue objeto de la solicitud de aclaracin y rectificacin de un terreno, a nuestro juicio, actu bien al negarse y en definitiva, permitir que el problema se radicara donde corresponde, los Tribunales de Justicia. En efecto, si bien el o los solicitantes de la rectificacin de superficie, comuneros en el dominio, plasmaron su solicitud en una Escritura pblica, sta declaracin continua siendo una declaracin unilateral de voluntad, la que no resguarda en absoluto los derechos de los poseedores colindantes, quienes pueden verse perjudicados con un aumentos significativo de la superficie de un predio, en desmedro de ellos. En la especie, el predio en cuestin, originalmente, tena mas o menos 2.000 hectreas ms 15 posesiones equivalentes la que fue sustituida por 9.094 hectreas y fue adquirido como especie o cuerpo cierto por lo que si bien carece de relevancia la diferencia de superficie que pueda producirse entre las partes contratantes (art. 1833 del C.C.), esa diferencia de 7.000 hectreas si puede ser muy significativa y pesar en desmedro de los colindantes y terceros poseedores. Creemos que la exigencia de or o citar a los interesados o colindantes tiene su explicacin y lgica, si consideramos lo siguiente: 1) Los procedimientos establecidos en el Derecho Espaol precedentemente analizados, cuales son los Expedientes de Dominio y las Actas de Notoriedad en las que debe citarse, en un caso, adems de los titulares de los predios colindantes, a las personas ignoradas a quienes puede perjudicar la inscripcin solicitada por medio de edictos, adems de las correspondientes publicaciones (Art. 201 regla 3 L.H.) y en el otro, genricamente citar a las personas que tengan algn derecho sobre la finca, al poseedor de hecho, al portero o a los inquilinos y genricamente a cuantos puedan ostentar algn derecho sobre la finca (Art. 203 reglas 4 y 5 L.H.).
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algn derecho sobre la finca (Art. 203 reglas 4 y 5 L.H.). 2) La Doctrina Nacional. En efecto el profesor Domingo Hernndez Emparanza, en la obra citada de la Fundacin Fueyo (pag. 286), entre las medidas de coordinacin susceptibles de adoptarse entre el Registro y el Catastro, sugiere, un procedimiento administrativo en el que los interesados que no se conformaren con las especificaciones del catastro deduzcan su reclamacin o accin de rectificacin ante el S.I.I., dentro del plazo que se fije, facultndose al Servicio para resolver previa audiencia a los colindantes. Contra la resolucin del Servicio, las partes podrn naturalmente recurrir ante la justicio ordinaria, en un contencioso administrativo. 3) Por ltimo, el propio texto del art. 842 del Cdigo Civil que contempla la concurrencia genrica de los dueos de los predios colindantes, para los efectos previstos en dicha disposicin. El profesor Hernndez sugiere la obligatoriedad de acompaar copia del plano catastral o plano visado por el S.I.I. para practicar cualquier inscripcin de transferencia de inmuebles. Y plantea que, en caso de disconformidad entre los datos materiales que consten de los ttulos y los que se consignan en el Catastro, en lo que dice relacin con medidas y deslindes, debiera drsele preferencia al Catastro. No concordamos con esta ltima afirmacin del profesor Hernndez puesto que la finalidad del Catastro es exclusivamente fiscal y tributaria y ste an no es perfecto, y el Registro de la Propiedad es el nico Registro que tiene efectos de fe pblica respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles. Adems, en la legislacin comparada, espaola, a propsito del tema se dispone a los solos efectos catastrales, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurdicos prevalecern, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos. Art. 3 segunda parte de la Ley del Catastro Inmobiliario. Real Decreto 1-2004 del 05 de Marzo, publicado en el B.O.E. N 58 de 08 de marzo de 2004. En algunos otros casos, las solicitudes de diferencia de cabida o superficie se plantean directamente al Conservador de Bienes Races basndose solo en una minuta unilateral y planos en la que se solicita se modifique la superficie del o los inmuebles y el archivo del plano y la consecuente anotacin marginal. Como tales solicitudes implican la modificacin la complementacin de un titulo inscrito, el asunto debe someterse a la decisin de los Tribunales, los que han resuelto, acertadamente a nuestro juicio que: Los artculos 52 y 53 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races establecen taxativamente los ttulos que deben y pueden inscribir los Conservadores requeridos a la practica de dicha actuacin, no encontrndose en tal enumeracin el deber ni la facultad de dichos funcionarios de dar lugar a la inscripcin o anotacin marginal de minutas unilaterales que alleguen documentos. (5) Tambin el Conservador de Bienes Races conoce de casos relacionados con problemas de superficies y cabidas cuando el propietario o loteador subdivide su predio asignndole una superficie mayor que la que refleja el Registro y confecciona planos y transfiere o adjudica lotes que no guardan relacin con la superficie de que da cuenta la inscripcin registral. Como se ha empleado la expresin ms o menos o aproximadamente, la Ilustrsima Corte de Apelaciones de Concepcin, en dos casos de que hemos conocido, ha ordenado a los respectivos Conservadores de Bienes Races que, habiendo rechazado la inscripcin de lotes productos de estas subdivisiones, inscribir, en un caso amparndose fundamentalmente en que Dilucidar si la expresin ms o menos puede comprender la diferencia de superficie anotada en este caso, no es una materia que corresponda intervenir al Conservador de Bienes Races, si no que ingresa al derecho de las partes contratantes o de aquellas a quien pudiere afectar, pero en caso alguno a un funcionario que debe obrar en el marco de sus facultades normativas del cargo que ejerce. Cabe agregar que en esta sede y procedimiento no se encuentra en discusin la real cabida de un predio, sino las atribuciones del Conservador para no acceder a una inscripcin propietaria. (6). Y, en el otro caso, Como se aprecia de los ejemplos propuestos por la regla (art. 13 del Reglamento), los vicios y defectos de que adolezca una escritura deben constar en ella misma, aparecer de manifiesto de su simple lectura, de suerte que el funcionario que se niega a efectuar una inscripcin porque la superficie del predio consignada en el instrumento no concuerda con la indicada en la inscripcin del titulo original, excede sus facultades, no es una materia en que corresponda intervenir al Conservador, sino que ingresa al derecho de las partes que celebran el acto jurdico o de aquellas a quienes pudiese afectar. Cabe agregar que en esta sede y procedimiento no se encuentra en discusin la cabida real de un predio, sino las atribuciones del Conservador para no acceder a una inscripcin propietaria. (7) Nos parece que las objeciones de los Conservadores de Bienes Races al rechazo de estas inscripciones obedecen al deseo de salvar su responsabilidad ante el evento de que se produzcan eventuales perjuicios a los terceros colindantes u otros poseedores inscritos y, con el objeto de evitar que se introduzca un elemento que pueda perturbar o alterar la seguridad jurdica inmobiliaria de los terceros poseedores inscritos, seguridad jurdica que es la finalidad fundamental de la Institucin Registral.

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Como se puede apreciar, el problema de la exacta determinacin de la superficie y deslindes de los predios es un problema que debe ser resuelto para evitar frecuentes litigios, juicios y reparos a los ttulos e inscripciones y adems para evitar dudas e incertidumbres en la contratacin inmobiliaria lo que impide un desarrollo ms dinmico y eficiente del mercado inmobiliario. Una ocasin propicia para solucionar este problema habra sido que se hubiese contemplado su estudio y solucin en el proyecto de Reforma del Sistema Notarial y Registral presentado por la Presidenta de la Republica a travs del Mensaje N 1234-355 al H. Congreso Nacional, de fecha 3 de marzo del ao 2008. Pero, desgraciadamente, este y otros problemas de carcter registral que no es del caso sealar por ahora, y que requieren de urgente solucin, no han sido contemplados en dicho proyecto. Pensamos que an es tiempo y que un debate serio e informado de carcter tcnico-cientfico sobre el mencionado proyecto puede solucionarlos. Referencias: 1) Sentencia de la Ilustrsima Corte de Apelaciones la Serena de 24 de Octubre de 2007.- Causa Rol N 820-2007, caratulada Vega Etcheverry Pablo en Rep. de Carmen Rosalia Aguirre Villaln y otros (Solicitantes). 2) Estudios sobre Reformas al Cdigo Civil y de Comercio. Cuarta parte. Derecho Registral Inmobiliario. Fundacin Fernando Fueyo Laneri. Pag. 284. 3) Articulo. Observaciones sobre el rgimen de inscripciones del Registro de Propiedad del C.B.R. en relacin al catastro que lleva el S.I.I.. Csar Fuentes V. Revista de la Asociacin de Notarios y Conservadores de Chile. Enero-Marzo de 2000. pag. 15. 4) El porcentaje del 10% lo considera la legislacin espaola para precisar la correspondencia de la referencia catastral con la identidad de la finca y admite que la habr cuando existan diferencias de superficie que no sean superiores al 10% y siempre que adems, no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. (art. 45 letra b del Real Decreto 1-2004). Ley de Catastro Inmobiliario. Publicado B.O.E. N 58 de 08 de Marzo de 2004. 5) Corte suprema, 24 de septiembre de 2007. Paul Ren Puchulu Servanti. Solicitud de inscripcin de bien raz (Recurso de casacin en el fondo, rechazado). Rol. N 4636-06. Considerando 2. 6) Corte de Apelaciones de Concepcin. Sentencia de 10 de mayo de 2006. Rol 65.843. Negativa a inscribir Conservador de Bienes Races Coronel. Considerando 3, segunda parte. 7) Corte de Apelaciones de Concepcin. Sentencia de 29 de octubre de 2007. Rol 4.340. Negativa a inscribir Conservador de Bienes Races Mulchen. Considerando 4, segunda parte.

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