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Le logement en Suisse
Informations sur la location dun appartement

En Suisse, deux personnes sur trois sont locataires. Les conditions de location dun appartement sont dfinies dune part par la loi et dautre part par le contrat de location. Mais peut-on prtendre connatre tous les droits et toutes les obligations? La prsente brochure apporte des informations utiles et indique les services habilits rpondre aux questions des locataires. Seront abords les points suivants: Qui fait quoi? les principales personnes concernes Location dun appartement: du dossier de demande la sortie du logement Bon savoir: quelques conseils pour le quotidien Services dinformation et de conseil: ils vous dispensent des informations et des conseils personnels

Hommes et femmes ont les mmes droits. Si les pages suivantes utilisent la forme masculine, cest uniquement pour faciliter la lecture. Elles sadressent toutefois autant aux femmes quaux hommes.

Qui fait quoi?


Lappartement appartient au propritaire. Il ne lhabite pas lui-mme. Il en cde lusage quelquun dautre contre rmunration. Le locataire nachte pas lappartement, il loccupe pendant une priode donne. En contrepartie, il paie un loyer au propritaire, gnralement chaque mois. Beaucoup de propritaires chargent une rgie immobilire de grer leur place les affaires courantes. Dans pareil cas, cest la rgie immobilire qui sera linterlocutrice du locataire. Le concierge est la personne laquelle les locataires peuvent adresser leurs questions, en particulier dans les immeubles de grande taille; il est prpos aux petites rparations, mais galement la scurit et lentretien. Beaucoup dappartements appartiennent ce quon appelle des coopratives dhabitation, surtout dans les rgions urbaines. Gnralement, les locataires sont membres de la cooprative dhabitation. Ils participent aux dcisions et ils ont des obligations et des droits particuliers.

Location dun appartement


Dpt dune demande de logement
Toute personne sintressant un appartement doit tout dabord remplir un formulaire dinscription. Doivent tre fournis des renseignements tels que lge, ltat civil, la profession, le nombre denfants, le type dautorisation de sjour, lemployeur, le salaire, les animaux de compagnie. An de prouver quelle est en mesure de payer le loyer, la personne doit souvent prsenter un extrait du Registre des poursuites. Ce document peut tre obtenu auprs de lOfce des poursuites du lieu de domicile.

Conclusion dun contrat de location


Gnralement, le locataire et le propritaire concluent le contrat de location par crit. En le signant, ils sengagent observer les clauses du contrat. Il est important de bien comprendre tout ce qui est dit dans le contrat, et de poser des questions pour lucider les points obscurs avant de le signer. Dans la plupart des cas, le contrat de location comprend aussi des Conditions gnrales et un Rglement dimmeuble. De plus, dans certains cantons (p. ex. Nidwald, Zoug, Zurich, Fribourg, Neuchtel, Genve et Vaud), le propritaire est tenu de joindre au contrat de location un formulaire informant le locataire des moyens de contester un loyer initial trop lev.

Dpt dune caution


Les locataires sont souvent tenus de verser lavance une somme, appele caution. Dun montant maximal de trois mois de loyer, cette somme est place sur un compte en banque spcial (Compte de garantie de loyer) au nom du locataire. La caution reprsente une garantie pour le propritaire. A sa sortie de lappartement, le locataire rcupre sa caution, intrts compris. Dans le cas des coopratives de logement, le locataire ne paie gnralement pas de caution, mais acquirt une part pour devenir membre. Celle-ci peut tre nettement suprieure trois mois de loyer.

Emmnagement
Le locataire a le droit dexiger que le logement dans lequel il va emmnager soit propre et en bon tat. Avant que le nouveau locataire nemmnage, il est procd la remise de lappartement. Le propritaire et le locataire examinent ensemble ltat de lappartement et prennent note, dans un document intitul tat des lieux, de tous les dfauts ventuels (mme ceux qui sont minimes!). Nota bene: si le locataire reprend des meubles ou des moquettes du locataire prcdent, il se peut que, sa sortie du logement, il doive les faire enlever ses frais.

Paiement du loyer et des charges


Gnralement, le locataire paie le loyer chaque mois, lavance pour le mois venir. Dans la plupart des cas, il paie aussi des charges accessoires, par exemple pour le chauffage, leau chaude ou le cble (tlvision). Pour le propritaire, il existe diffrentes faons de facturer les charges. Quand elles sont factures par acompte (cest--dire lavance), le propritaire est tenu dtablir un dcompte dtaill, au moins une fois par an. A lissue de ce dcompte, il se peut quil y ait une diffrence en faveur ou en dfaveur du locataire, ou quelle lui soit rembourse. Comme toutes les factures, le dcompte des charges doit faire lobjet dun contrle attentif. Si le propritaire veut augmenter le loyer (p. ex. suite des travaux ou lorsque les taux hypothcaires augmentent), il doit le faire en utilisant une formule ofcielle. Un locataire jugeant une augmentation du loyer injustie dispose de 30 jours pour saisir, par crit, lautorit de conciliation. Certains circonstances justient que le locataire demande au propritaire une rduction du loyer (p. ex. lorsque les taux hypothcaires baissent). Certains logements ont t construits avec une aide publique. Des rgles particulires sappliquent laugmentation du loyer de ces logements.

Logement
Au l des annes, tout logement vieillit; une certaine usure est tout fait normale. Il est important dtre soigneux des installations, du logement et de limmeuble. Les locataires peuvent adresser leurs questions portant sur les appareils et les installations (machines laver, sche-linge, ventilateurs, chauffage, etc.) soit au concierge, soit au propritaire. Si le locataire souhaite apporter des changements dans le logement (repeindre les murs, changer les tapis, installer une machine laver, etc.), il doit en avoir obtenu lautorisation crite pralable du propritaire. Le mariage ou le divorce dun locataire doit tre signal au propritaire, de mme que lorsque des personnes supplmentaires souhaitent emmnager dans lappartement.

Sil y a des dgts


En cas de survenance dun dommage important: le signaler immdiatement au concierge ou au propritaire. Si le propritaire ne donne pas suite cet avis, il est conseill au locataire de ritrer lavis par crit, et par lettre recommande (LSI). Les rparations ou les nettoyages simples sont effectus et pris en charge par le locataire (p. ex. remplacer le ltre de la hotte aspirante, une plaque de four ou un tuyau de douche). Si le locataire est responsable dun dommage, cest lui den assumer les cots, du moins partiellement. Sil nest pas responsable du dommage, cest au propritaire de prendre en charge la rparation. Si, lors de travaux dentretien, une partie de lappartement nest pas utilisable, le locataire peut demander une rduction du loyer.

En cas de difficults
Lorsque, en cas de litige, le locataire et le propritaire ne parviennent pas se mettre daccord, un service indpendant peut leur venir en aide. Il existe dans chaque canton une autorit de conciliation charge de cette fonction. Si un locataire est en difcult nancire, il lui est recommand de se mettre en relation rapidement avec le propritaire et les services sociaux de la commune. En effet, si le loyer est pay avec du retard, voire pas du tout, le propritaire peut, aprs une mise en demeure, rsilier le contrat et expulser le locataire du logement, et ce, dans des dlais brefs.

Rsiliation du contrat de location


Le contrat de location peut tre rsili par le locataire et par le propritaire. Les chances et les dlais respecter gurent dans le contrat. Quand un locataire rsilie le contrat, il doit le faire par crit. Un envoi en recommand (LSI) est conseill. Les poux ont les mmes droits. Ceci signifie que la rsiliation du contrat nest valable que si elle a t signe par les deux poux. Toute personne souhaitant quitter le logement une date autre que celle prvue par le contrat doit proposer au propritaire un nouveau locataire qui soit prt reprendre le contrat de location. Le propritaire dispose dun mois pour vrifier que le nouveau locataire est rellement en mesure dassumer le contrat de location et de payer le loyer. Si ce nest pas le cas, le locataire doit payer le loyer jusqu lchance prvue par le contrat. Quand le propritaire rsilie le contrat, il est tenu dutiliser une formule ofcielle. Pour les couples, il doit envoyer une formule chacun des poux, dans deux enveloppes spares. Dans des cas particuliers, le propritaire peut rsilier le contrat avec un pravis bref, par exemple lorsque le loyer nest pas pay. Un locataire dont le contrat de location a t rsili dispose de 30 jours pour saisir, par crit, lautorit de conciliation.

Sortie du logement
En quittant un appartement, le locataire rend au propritaire lappartement propre et nettoy. Si le locataire veut savoir ce quil est ventuellement tenu de rparer avant de quitter le logement, le mieux est quil sadresse au concierge ou au propritaire en temps voulu. Le propritaire et le locataire examinent ensemble ltat de lappartement et prennent note, dans un tat des lieux crit, de tous les dfauts (mme ceux qui sont minimes!). Ensemble, ils saccordent pour rpartir la prise en charge des ventuelles rparations. Il est important que le locataire comprenne bien tout ce qui est dcid. En effet, par sa signature, il dclare tre daccord pour prendre en charge des frais ventuels.

Cohabitation
Pour assurer une bonne cohabitation, il est important que les habitants fassent preuve de respect mutuel et quils se tiennent certaines rgles. Par exemple: Le repos nocturne dure gnralement de 22 heures 7 heures, le repos de midi de 12 13 heures. Pendant ces plages horaires, il faut veiller mettre les tlviseurs et les appareils de musique en sourdine et ne pas exercer dactivits bruyantes. Les dimanches et jours fris, il faut viter de faire du bruit. Il est conseill aux locataires souhaitant organiser une fte de prvenir les voisins. Les entres, les cages descalier, les buanderies, les caves et greniers, etc., sont la disposition de tous les locataires. Il est important de ne pas obstruer ces lieux utiliss en commun en y dposant ses affaires et de veiller leur propret. Dans de nombreuses maisons, un rglement prvoit des horaires dutilisation de la buanderie pour chaque locataire. Dans certains logements, les animaux domestiques, tels que les chiens ou les chats, ne sont pas autoriss. Le contrat de location fournit des indications sur ce point.

Dans beaucoup dimmeubles, il est interdit de fumer dans la cage descalier, dans lascenseur ou encore dans les salles communes. Certains appartements ne sont attribus qu des non-fumeurs.

Beaucoup de ces rgles de vie figurent dans le rglement dimmeuble. Si des voisins ne parviennent pas rgler un litige entre eux (p. ex. en raison du bruit ou du dsordre), ils peuvent sadresser au concierge ou au propritaire.

Bon savoir
Il est conseill au locataire de conserver tous les papiers que le propritaire lui envoie et les copies de ce quil fait adresser au propritaire (p. ex. contrat de location, augmentation ou rduction du loyer, tat des lieux dentre, dcompte des charges). Les ordures sont gnralement ramasses une fois par semaine. Dans certaines communes, des sacs poubelle spciaux payants ou des tiquettes de taxe ordures doivent tre utiliss. Les vieux papiers, le verre usag, les mtaux, le compost, etc., font lobjet de ramassages spars ou doivent tre apports des dchetteries centralises. La commune fournit les renseignements voulus. De bonnes habitudes daration et de chauffage permettent de faire des conomies dnergie et de frais de chauffage. Le concierge et le propritaire, comme la commune ou le canton donnent des conseils ce sujet. En Suisse, les numros de tlphone durgence sont les suivants: 117 police, 118 pompiers, 144 urgence sanitaire. Il est vivement conseill de contracter une assurance mnage et une assurance responsabilit civile. Pour certains contrats de location, ceci constitue mme une obligation. Ces assurances couvrent certains dommages (p. ex. ceux causs quand une baignoire dborde et abme le sol ou un lavabo est ssur).

Services dinformation et de conseil


Les autorits de conciliation fournissent des informations sur tous les problmes de location, par exemple en cas de rsiliation du contrat, daugmentation du loyer, etc. De plus, en cas de litige, elles jouent un rle dintermdiaire entre locataires et propritaires. Les consultations et les conciliations sont gratuites. Les associations de propritaires et de locataires dispensent elles aussi informations et conseils. On trouve en outre, dans lensemble de la Suisse, diffrents services de consultation, publics et privs. Ils aident par exemple rechercher un logement, crire des lettres, trouver un traducteur, ou encore rgler un litige entre voisins. De nombreuses coopratives dhabitation possdent leur propre service de consultation sociale, lattention de leurs locataires. Vous trouverez les adresses des services mentionns ci-dessus en vous adressant aux communes ou sur le site www.bwo.admin.ch

La prsente brochure dinformation est publie par : Ascloa Association Suisse des locataires www.asloca.ch Berufsverband ausgebildeter Hauswarte www.bvah.ch Bundesamt fr Wohnungswesen BWO www.bwo.admin.ch Eidgenssische Kommission fr Migrationsfragen EKM www.ekm.admin.ch Fdration romande immobilire FRI www.fri.ch Hauseigentmerverband Schweiz (HEV Schweiz) www.hev-schweiz.ch Hausverein Schweiz www.hausverein.ch Migros-Kulturprozent www.migros-kulturprozent.ch Schweizerischer Fachverband der Hauswarte SFH www.sfh.ch Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband www.mieterverband.ch Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz www.svit.ch Union suisse des professionnels de limmobilier (USPI Suisse) www.uspi-suisse.ch Wohnbaugenossenschaften Schweiz, Verband der gemeinntzigen Wohnbautrger, www.wbg-schweiz.ch

Juin 2006 Disponible en allemand, franais, italien, albanais, arabe, anglais, grec, croate, kurdisch, espagnol, portugais, russe, serbe, tamoul et turc Adresse de rfrence et tlchargements ladresse www.bwo.admin.ch Weissgrund Kommunikation AG, Zurich