Regularizao e registro do condomnio novo

O processo
1. Expedio do Habite-se (pela construtora/ incorporadora). 2. Inscrio das escrituras definitivas das unidades no Cartrio de Registro de Imveis. 3. Elaborao da Conveno, com assinatura de proprietrios de no mnimo 2/3 das fraes ideais do condomnio. 4. Convocao da primeira Assemblia para eleio de sndico e conselho consultivo. 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Registro do condomnio no Cartrio de Registro de Imveis, juntamente com a Conveno. 7. Inscrio do condomnio no CNPJ, que torna automtica a inscrio no INSS (esta necessria para o condomnio ser empregador).

Conveno
Em geral, as construtoras j antes de construrem o condomnio, devem registrar uma minuta da conveno do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar j tem suas regras para convivncia. Claro que os condminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Pela complexidade e importncia deste documento, recomendvel contar com o auxlio de um advogado especialista em Direito Imobilirio para a redao. Para aprov-la e torn-la obrigatria para todos, preciso a assinatura de titulares de 2/3 das fraes ideais do condomnio.(Depois de institudo o condomnio, com sua Conveno original aprovada e registrada toda e qualquer alterao depende de 2/3 do total dos condminos aprovarem, sendo que esses 2/3 devem ser adimplentes; A construtora responde pelas unidades ainda no entregues, ou seja, ela provavelmente ter a maioria dos votos na assembleia; ela responsvel pelos j construdos e ainda no entregues.) No necessrio convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a deciso, quando se realiza pela primeira vez a Conveno. Para mudanas posteriores em seu texto, preciso aprovao de titulares de 2/3 das fraes ideais, em Assemblia

1a. Assembleia
Normalmente convocada pela construtora/ incorporadora. Elege-se o primeiro sndico, definindo previamente sua remunerao caso o mesmo venha a ser remunerado por isto. Elege-se o conselho consultivo. Somente com a minuta da Conveno pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietrios titulares das unidades, que se pode regularizar o condomnio junto ao Registro de Imveis.

Desmembramento do IPTU
Quando a construtora ergue um prdio ou um "condomnio horizontal", o IPTU nico, pago pela totalidade do terreno. Aps a obteno do "Habite-se", registro da Conveno e realizao da 1a. Assemblia, necessrio solicitar prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a frao ideal correspondente. Ainda assim, ser mantido um IPTU comum, referente s reas comuns do condomnio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinria).

Registro
1. O condomnio s pode ser ocupado aps a prefeitura expedir o Habite-se. Este um documento fornecido construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupao e uso de edifcio recm-concludo. 2. Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartrio de Registro de Imveis. 3. Inscrio do condomnio no Cartrio de Registro de Imveis, com a respectiva Conveno.

CNPJ
o Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica. O condomnio precisa desse registro porque, apesar de no pagar imposto de renda ( associao sem fins lucrativos ), vai reter imposto de renda dos funcionrios na fonte. Realizando a inscrio no CNPJ, o condomnio automaticamente estar se registrando no INSS como empregador.

1a. taxa condominal

Lei: Taxas condominiais s podem ser cobradas a partir da entrega das chaves , que s pode ser realizada aps a expedio do Habite-se. O Habite-se um documento fornecido construtora/incorporadora pelo poder municipal, em que se autoriza a ocupao e uso de edifcio recm-concludo. ilegal tambm a iseno de pagamento de taxa condominial para as unidades vazias, ainda no vendidas pela construtora/incorporadora.

Cuidados em Assemblias de Condomnio

CONVOCAO (1) todos os condminos devem ser convocados; (2) definir no edital de convocao quais os assuntos que sero debatidos. Sobre a convocao de todos os condminos, existe previso expressa em lei, o Artigo 1.354 do Cdigo Civil Brasileiro, que diz: a assemblia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio.

Embora a lei no determine a forma de convocao, aconselhvel que a convocao seja feita por escrito e que seja colhida alguma prova de seu recebimento, embora o Art. 1.334 III do Cdigo Civil d liberdade para que a conveno determine tais condies. O nico item que permite a discusso de vrios assuntos de interesse do condomnio, seja ele envolvendo despesas ou normas que restrinjam direitos, , ao nosso ver, o item aprovao/alterao de conveno QUORUM Quorum o nmero mnimo de votos exigido por lei ou conveno para a aprovao de determinado assunto. Matrias como alterao de conveno, alguns tipos de obras, construo de novo pavimento, alterao de destinao, destituio do sndico, dentre outras, tm quorum fixado pela Lei. Tambm importante que diferenciemos os termos maioria simples e maioria absoluta: ... analisemos o significado da expresso maioria absoluta. Maioria absoluta representa mais da metade de todos os votos do condomnio. Por outro lado, maioria simples consiste em mais da metade dos votos dos condminos presentes assemblia. As expresses no so sinnimas, o legislador sempre busca expressar uma idia sem o emprego de sinonmia, essa a regra expressa no Art. 11, II, b da Lei Complementar Federal n 95. (JUNQUEIRA, 2007). Quando possvel, tambm sugerimos que se inclua no edital de convocao o quorum respectivo de deliberao de cada item de pauta, essa medida permite que os condminos tenham noo de que as suas ausncias impediro a aprovao de uma matria relevante. A seguir, relacionamos as matrias que possuem forma de aprovao fixada pela Lei (assunto, fundamentao legal e quorum, respectivamente). Aplicao de multa de at 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais Art. 1.336 2 do CCB 2/3 dos votos (OBS: essa multa no pode ser aplicada se o dever descumprido o do pagamento de quotas; OBS: essa multa pode ser aplicada mesmo se no houver previso na conveno); Aplicao de multa de at 5 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais Art. 1.337 caput do CCB dos votos (OBS: essa deliberao s pode ocorrer se a conveno estipular o critrio de reiterao, uma vez que o Cdigo no o faz); Aplicao de multa de 10 quotas por descumprimento reiterado de deveres condominiais e que gere incompatibilidade de convivncia com os demais Art. 1.337 Pargrafo nico do CCB dos votos (OBS: essa deliberao s pode ocorrer se a conveno estipular o critrio de reiterao, uma vez que o Cdigo no o faz; OBS: o valor de 10 quotas no pode ser diminudo, afinal, se a assemblia reduzir o valor, ao nosso ver, fica claro que a conduta no era to insuportvel a ponto de causar incompatibilidade de convivncia);

Como mencionado, as multas por reiterado descumprimento de 5 e 10 quotas no so aplicveis sem previso expressa da conveno. Isso se deve no s pela falta de definio da reiterao (nmero de transgresses em determinado perodo de tempo), mas, principalmente pela obrigao legal da conveno prever todas as sanes a que os condminos esto sujeitos, por fora do Artigo 1.334 IV do Cdigo. Em outras palavras, se a conveno no prev a penalidade no pode ser aplicada. Com exceo da multa prevista no Art. 1.336 2, onde o legislador teve o cuidado de permitir a sua aplicao, ainda que a conveno fosse omissa. Outro detalhe importante o termo anti-social. Anti-social significa o que contrrio a sociedade. Quando associado a uma pessoa, anti-social seria aquela que transgride as normas de determinado lugar ou tempo, portanto, ao inserirmos esse significado em matria de condomnio edilcio, obtemos o seguinte conceito: conduta anti-social toda aquela que transgride as normas internas do condomnio criadas pela Conveno, Regimento Interno ou Assemblia. Toda conduta anti-social punvel, mas somente a que for reiterada e gerar

incompatibilidade de convivncia que ser punvel pela multa de 10 quotas prevista no Pargrafo nico do Art. 1.337. Por isso destacamos a necessidade de tratamento adequado do assunto na conveno do condomnio. Realizao de obras volupturias Art. 1.341 I c/c Art. 96 1 do CCB 2/3 dos votos (OBS: o Cdigo Civil expressa que: so volupturias as de mero deleite ou recreio, que no aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradvel ou sejam de elevado valor; OBS: exemplos desses tipos de obras seriam as construes de uma quadra esportiva ou de uma piscina); Realizao de obras teis Art. 1.341 II c/c Art. 96 2 do CCB - maioria absoluta (OBS: o Cdigo Civil expressa que: so teis as que aumentam ou facilitam o uso do bem ; OBS: um exemplo dessa obra seria a instalao de um porto de garagem eletrnico no lugar de um mecnico); Realizao de obras necessrias e que importem em despesas excessivas Art. 1.341 3 c/c Art. 96 3 do CCB maioria simples em 2 convocao (OBS: o Cdigo Civil no fixa quorum algum para esta deliberao, o que nos remete regra geral do Art. 1.352 e 1.353; OBS: em nossa opinio, a conveno no pode fixar um quorum mais rgido para essa votao, devido essencialidade da obra; OBS: o Cdigo Civil expressa que: so 4 necessrias as que tm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore; OBS : por exemplo, seriam obras necessrias as de reforma de fachada ou telhado que ameace runa); Realizao de obras de acrscimo em partes comuns Art. 1.342 do CCB 2/3 dos votos (OBS: a ampliao da rea da garagem seria um exemplo desse tipo de obra);

importante deixar claro que a classificao de uma obra como necessria, til, volupturia ou de acrscimo tem espao para inmeras interpretaes. Deve-se sempre analisar o caso concreto antes de se tirar concluses definitivas quanto natureza da obra. Selecionamos alguns julgados do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro que demonstram a dificuldade na classificao das obras: CONDOMNIO - COBRANA DE COTAS EXTRAORDINRIAS - ELEVADORES COM MAIS DE CINQUENTA ANOS DE USO REFORMA - OBRA TIL E NECESSRIA APROVAO POR MAIORIA DOS CONDMINOS (Artigo 1.341, II, do Cdigo Civil vigente).A reforma de elevadores com mais de 50 (cinqenta) anos de uso no pode ser considerada volupturia e sua aprovao por maioria em Assemblia Geral obriga a todos condminos no pagamento das respectivas cotas extraordinrias. Recurso improvido. (TJ/RJ, 7 Cmara Cvel, Apelao Cvel 2007.001.38066, rel. Des. JOSE GERALDO ANTONIO, j. 25/07/2007) CIVIL. SUMRIA. CONDOMNIO EDILCIO. DELIBERAO ASSEMBLEAR. DECLARATRIA DE NULIDADE. Deliberao de AGE que acatou parecer jurdico e concluiu pela natureza volupturia de obra de aquecimento de piscina, considerando prejudicado o tema da ordem do dia pelo no comparecimento da totalidade dos condminos. Rejeio da obra em AGE posterior, por maioria absoluta de votos. Pretenso de condmino em anular a deliberao, por entender que a obra til e no volupturia, com pleito de que seja declarada, incidentalmente, essa natureza jurdica. Deliberao soberana sem qualquer vicio, impossibilidade de sua modificao pelo rgo de justia, sentena de improcedncia incensurvel, improvimento ao recurso que pretendia revert-Ia. Unnime. (TJ/RJ, 3 Cmara Cvel, Apelao Cvel 2005.001.18518, rel. Des. MURILO ANDRADE DE CARVALHO, j. 17/01/2006) CONSIGNAO EM PAGAMENTO. CONDOMNIO. COTAS EXTRAS. OBRAS TEIS E NECESSRIAS, APROVADAS EM AGE, POSTERIORMENTE SUA REALIZAO, POR MAIORIA DE VOTOS. INEXISTNCIA DE IRREGULARIDADE. A alegao de que teriam sido volupturias depende de prova pericial, no produzida. Interpretao dos artigos 1.315, 1.341 e pargrafos do Cdigo Civil. O condmino responde pelos encargos aprovados em assemblia, ainda que ausente ou tenha sido vencido na votao. Sentena correta. Apelao improvida. (TJ/RJ, 7 Cmara Cvel, Apelao Cvel 2005.001.17010, rel. Des. CARLOS C. LAVIGNE DE LEMOS, j. 16/11/2005)

Aprovao da conveno do condomnio Art. 1.333 caput do CCB 2/3 dos votos, obrigatoriamente proporcionais s fraes ideais (OBS: essa a forma de aprovao da primeira conveno do condomnio, por isso os votos devero ser proporcionais s fraes ideais, conforme o Pargrafo nico do Art. 1.352); Alterao da conveno do condomnio Art. 1.351 1 parte do CCB 2/3 dos votos;

A alterao da forma de rateio das despesas do condomnio tambm deve respeitar esse quorum, uma vez que cabe conveno determinar a forma de contribuio para as despesas do condomnio (Art. 1.334, I do Cdigo Civil). No Tribunal de Justia do Rio de Janeiro, o acrdo a seguir adotou a mesma interpretao: ACO DE COBRANA. COTAS DE RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSNCIA DE QUORUM DE 2/3 EM ASSEMBLIA PARA ALTERAO DE CONVENO. NULIDADE. Ao contrrio do que alega o Condomnio, a deciso tomada para o rateio das despesas do oramento anual vai contra o que determina a Conveno, configurando alterao, sendo assim o quorum da Assemblia para alterao de Conveno foi desrespeitado, ensejando nulidade, pois no alcanou dois teros dos condminos.Sentena que se mantm. (TJ/RJ, 13 Cmara Cvel, Apelao Cvel 2007.001.08548, rel. Des. LINDOLPHO MORAIS MARINHO, j. 08/08/2007) A 3 Turma do Superior Tribunal de Justia tambm j decidiu da mesma forma: AgRg no Ag 420775 / SP Relator Ministro ARI PARGENDLER DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITRIO DE RATEIO, SEGUNDO A FRAO IDEAL DE CADA UNIDADE AUTNOMA, FIXADO NA CONVENO DE CONDOMNIO. O critrio de rateio das despesas condominiais fixado na Conveno de Condomnio somente pode ser alterado em assemblia se respeitado o quorum mnimo previsto no artigo 25, pargrafo nico, da Lei n 4.591, de 1964. Agravo regimental no provido. Por outro lado, a 1 Cmara Cvel do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro aplicou interpretao diversa no julgamento da Apelao Cvel n 61.538/2007, cuja ementa reproduzimos: DECLARATRIA. CONDOMNIO. CONVENO. ASSEMBLIA GERAL EXTRAORDINRIA. ALTERAO DA CONVENO NO QUE SE REFERE APENAS AO RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. QUORUM. MAIORIA SIMPLES. POSSIBILIDADE. AUSNCIA DE VIOLAO AO DIREITO DE PROPRIEDADE DOS AUTORES-APELANTES. SENTENA CORRETA. IMPROVIMENTO DO RECURSO. (TJ/RJ, 1 Cmara Cvel, Apelao Cvel 2007.001.61538, rel. Des. MALDONADO DE CARVALHO, j. 11/12/2007) Particularmente, concordamos com o acrdo fluminense, todavia, se o texto da conveno precisa ser mudado para que a forma de rateio de despesas seja modificada, recomendamos que a aprovao em assemblia se d por 2/3 dos votos de todos os condminos. Aprovao ou alterao do Regimento/Regulamento Interno Art. 1.334 V do CCB 2/3 dos votos, mas a conveno pode fixar quorum diferente (OBS: Enunciado 248 da Jornada de Direito Civil da Justia Federal);

Sobre o Regimento Interno, h necessidade de algumas consideraes. Como mencionado, no que tange as normas internas do condomnio, no h uniformidade entre os entendimentos da doutrina e da jurisprudncia. A grande maioria entende que Regimento Interno e Regulamento Interno seriam a mesma coisa, e quando o Cdigo Civil determinou que o Regimento Interno deve fazer parte da conveno (Art. 1334, V), a maioria sustentou que a prpria conveno poderia fixar um quorum diferenciado (menos rgido) para a alterao do Regimento, no

sendo obrigatoriamente 2/3 (conforme consta at do Enunciado 248 da Jornada de Direito Civil da Justia Federal, que embora no tenha fora de smula, trata-se de respeitvel referncia). Concordamos com este entendimento, considerando que o Art. 1351 foi alterado pela Lei federal ordinria n 10.931, que, por sua vez, excluiu a alterao do regimento interno por 2/3 dos condminos. Mas a chegamos a um impasse: os Cartrios de Registros de Imveis somente registram Convenes inteiro teor, e geralmente se recusam a registrar Regimentos Internos em separado, e se o Regimento Interno no registrvel, seria ele oponvel a terceiros? E mais, se o Regimento estiver no corpo da Conveno, pode o RGI fazer o registro sem a assinatura de 2/3 dos proprietrios? No nos alongaremos nesse assunto especfico, temendo nos afastar do tema, contudo, a presena dessas questes nos leva a ponderar a oponibilidade a terceiros das normas internas de condomnio criadas por uma conveno/regimento no registrado em cartrio de imveis. Mas, respondendo s questes do pargrafo anterior: o registrador imobilirio est correto em recusar o registro de Regimentos/Regulamentos em separado ou que, mesmo inclusos na conveno, no possuam aprovao de 2/3 dos votos dos condminos. A conduta do registrador no est incorreta e tambm no gerar prejuzo aos condomnios, isso porque um Regulamento Interno no deve conter disposies que afetem diretamente os direitos reais dos condminos, mas to somente regras de conduta ou detalhes do cotidiano da comunidade que no tm a necessidade de produzir efeitos erga omnes. Finalizamos com um exemplo: o direito uso concedido a um proprietrio sobre laje adjacente a seu apartamento de cobertura deve estar contido na conveno para que esta possa ser registrada em cartrio de registro de imveis e, conseqentemente, gerar efeitos contra terceiros. Construo de outro pavimento ou edifcio ou novas unidades imobilirias Art. 1.343 do CCB unanimidade (OBS: esse um assunto que afeta a todos, demandando reclculo das fraes ideais adquiridas; OBS: em nossa opinio, no h como impedir um condmino, mesmo inadimplente, de votar em matria deste tipo); Alterao da destinao do edifcio ou da unidade Art. 1.351 2 parte do CCB unanimidade (OBS: essa deliberao se limita alterao da qualificao do edifcio/unidade como residencial, no residencial ou misto, ao nosso ver, no o quorum adequado para alterao da finalidade de determinada rea comum); Alterao de fachada Art. 10 2 da Lei n 4.591 unanimidade (OBS: embora acreditemos na revogao tcita do referido dispositivo pelo Cdigo Civil, consideramos temerria a aprovao de modificao de fachada por quorum menor que o da unanimidade). Eleio do sndico e conselho fiscal Art. 1.347 e 1.356 do CCB, respectivamente maioria simples em 2 convocao (OBS: o Cdigo Civil no fixa quorum algum para esta deliberao, o que nos remete regra geral do Art. 1.352 e 1.353; OBS: em nossa opinio, a conveno no pode fixar um quorum mais rgido para essa votao, sob pena de no se eleger nenhum sndico); Destituio do sndico em Assemblia de transferncia de poderes Art. 1.349 c/c Art. 1.348 2 do CCB maioria absoluta (OBS: recomendamos a leitura de nosso trabalho Destituio de sndico de condomnio edilcio, JUNQUEIRA, 2007).

4. DIREITO DE DEFESA EM ASSEMBLIA E PARTICIPAO DO INADIMPLENTE. O direito fundamental de defesa. O Art. 5, LV da Constituio prev a obrigao de se conceder de o direito de ampla defesa a qualquer cidado que for acusado em processo judicial ou administrativo, inclusive na aplicao de penalidades condminos ou ocupantes. A norma mencionada determina que: aos litigantes, em proc esso judicial ou administrativo, e aos acusados em geral so assegurados o contraditrio e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes. Muito embora os direitos fundamentais tenham sido inicialmente concebidos para proteger o indivduo do poder de imprio do Estado. Acreditamos ser hoje pacfico o entendimento de que

os direitos fundamentais tambm so oponveis entre particulares (a chamada eficcia horizontal dos direitos fundamentais). Sendo assim, nos condomnios, o presidente da AG deve permitir ao condmino ou ocupante a apresentao de sua defesa. Para garantir que o condomnio no ir prejudicar o direito do acusado, recomendamos que, nas deliberaes que envolvem punies, se inclua defesa do condmino/ocupante como item de pauta no edital de convocao da AG, para deixar clara a oportunidade de defesa do acusado. Ressaltamos a necessidade de tratamento adequado na conveno do condomnio, concedendo mecanismos aos condminos para que possam recorrer assemblia contra decises que lhes afetem. Tal providncia representa um grande passo para o condomnio, na medida em que favorece a resoluo de divergncias internas sem interveno judicial. Tambm demanda cautela a questo do condmino inadimplente no poder votar ou, sequer, participar de assemblias de condomnio. Conforme preceitua o Cdigo Civil: Art. 1.335. So direitos do condmino: (...) III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar, estando quite (grifo nosso). No se deve confundir o condmino isento da participar no rateio das despesas, que tem direito a voto, com o condmino inadimplente, que no tem direito (Apelao Cvel n 2007.001.22424 julgada pela 4 Cmara Cvel do TJ/RJ). Diferente da antiga lei de condomnios, o Cdigo Civil garante srias restries ao condmino inadimplente. Tendo em vista que a multa pelo no pagamento da quota de condomnio em seu vencimento sofreu forte reduo (o Art. 12 3 da Lei n 4.591 permitia aplicao de multa de at 20%, mas o Art. 1.336 1 do Cdigo Civil limitou a multa para at 2%), claramente o legislador concedeu outros meios para que o condomnio pudesse evitar e punir a inadimplncia. Alm da possibilidade fixao de juros moratrios em ndice superior a 1% ao ms (Art. 1.336, 1) e aplicao de multa de at cinco quotas por atrasos reiterados (Art. 1.337, caput), o Cdigo Civil permitiu que o inadimplente fosse proibido de participar e votar em assemblias. No se trata de um tratamento abusivo, mas to somente um tratamento proporcional ao descumprimento do dever do condmino. Afinal, se o condmino d as costas para o condomnio no pagando sua contribuio, ele abdica da sua participao em assemblias. Lembrando que o inadimplente deve ser convocado, mas no poder participar ou votar. O inadimplente ter cincia do que foi deliberado mediante comunicao da administrao ou por meio de consulta ao livro de atas de assemblia. importante destacar a hiptese de um condmino ou morador inadimplente que faz um acordo de parcelamento de dbito com o condomnio. A realizao de uma acordo de parcelamento de dbito no desqualifica a condio de inadimplente do devedor, todavia, salvo disposio em contrrio na conveno ou no termo do acordo (neste ltimo caso, somente se a conveno for omissa), suspende todas as penalidades aplicveis ao inadimplemento. Sobre essa questo, selecionamos uma deciso colegiada do Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro: DIREITO CIVIL. CONDOMNIO. DIREITO DE VOTO. Ao cautelar com pedido de liminar em que objetivam os autores exercer o direito de voto nas assemblias condominiais, no obstante se encontrem cumprindo acordos administrativos. Fumus boni iuris e periculum in mora presentes. Na hiptese vertente, foi publicado Edital de Convocao para a Assemblia Geral Ordinria do Condomnio-ru, que exigiu, como condio para participao nas eleies de sndico, no se encontrar o condmino com qualquer pendncia, inclusive acordos em andamento. Todavia, o condmino que est em dia com as obrigaes condominiais, mas cumpre acordo administrativo, o qual est sendo quitado a medida dos vencimentos das respectivas parcelas, no pode ser tido como inadimplente e, por via de conseqncia no pode ser impedido de votar e ser votado em assemblias condominiais . Precedente desta E. Corte. Verba honorria corretamente fixada, em observncia aos ditames do 4 do artigo 20 do CPC, diante das circunstncias do caso concreto. Pedido procedente. Sentena mantida.

Desprovimento do recurso. (TJ/RJ, 17 Cmara Cvel, Apelao Cvel 2006.001.61830, rel. Des. MARIA INES GASPAR, j. 13/12/2006, grifo nosso). Em outras palavras, em nossa opinio, ao inadimplente que est cumprindo acordo extrajudicial ou judicial de parcelamento de dbitos condominial deve ser concedido direito de participar e votar nas assemblias. Como mencionado no captulo anterior, independente da existncia de acordo, entendemos que os inadimplentes no podem ser impedidos de votar em certos assuntos que afetem diretamente sua propriedade, que classificamos como matrias de direito de propriedade stricto sensu. Outra questo importante da harmonia entre o direito do condomnio em restringir o acesso do inadimplente assemblia e o direito de defesa desse mesmo condmino. Se solicitado, o condomnio deve permitir que o inadimplente se manifeste em assemblia em prol de sua prpria defesa. Recomendamos muita cautela ao punir condminos que atravessam por dificuldades financeiras, pode ser mais razovel no aplicar algumas penalidades nesses casos. Embora no possam ser consideradas como um abuso de direito, uma vez que no ultrapassam os limites objetivos da lei e, portanto, no indenizveis, tais penalidades podem ser anuladas dependendo da anlise do caso concreto pelo Juiz. 5. CONCLUSO. Por fim, estas so apenas algumas das precaues que o condomnio deve tomar para evitar transtornos futuros com uma anulao judicial de Assemblia. Lembrando que de suma importncia que toda Assemblia seja realizada em um ambiente de cortesia e respeito, uma vez que os excessos, como gritarias e xingamentos, devem ser evitados, pois, podem ser objeto de futuros pedidos de indenizao. E, entendemos que no se deve anular determinada clusula convencional ou ato do condomnio (obra, multa, etc.) se este no causar um claro desequilbrio entre os condminos gerando, necessariamente, dano a algum. Assim como, tambm se deve analisar se esse dano realmente pode ser considerado como tal, pois, alternativamente, pode -se causar um dano ainda maior aos demais (hiptese de alterao da forma de rateio ou penalidades). No se pode anular uma AG simplesmente por no respeitar o quorum legal ou outra formalidade, porque a vida em condomnio , por sua natureza, flexvel.

Comeando bem
Eleito sndico, o primeiro passo tirar o CNPJ do condomnio. Esse documento necessrio para as prximas etapas. Para obter o CNJP preciso de: Ficha a ser baixada e preenchida no site da Receita Federal Conveno do condomnio registrada em cartrio Ata da assembleia que elegeu o sndico Ficha de Inscrio Cadastral (FIC possvel compr-la em papelarias) Cpia do CPF do sndico A emisso do documento demora, em mdia, de 15 a 20 dias.

Com o CNPJ do condomnio em mos, importante que o novo sndico busque uma aplice de seguros para o local. O responsvel tem at 120 dias para fechar esse servio, mas importante que o faa o mais rpido possvel. Assim, os condminos ficam protegidos, pelo menos, de incndios, raios e exploses. Outro item relevante a contratao de manuteno preventiva desde cedo. Dessa maneira evita-se o desgaste desnecessrio de equipamentos novos, prolongando assim sua vida til. Tambm importante pedir prefeitura o desmembramento da cobrana do IPTU das unidades e empresa concessionria de gua que individualize a medio.

O que a construtora oferece

Em geral, as construtoras j antes de construrem o condomnio, devem registrar uma minuta da conveno do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar j tem suas regras para convivncia. Claro que os condminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser. Uma conveno e um regimento interno que no estejam alinhados com as caractersticas do condomnio e vontades dos moradores pode gerar grandes dores de cabea no futuro. Outro bnus oferecido pela construtora a indicao de uma administradora, que ir ajudar o sndico a tocar o barco do dia a dia. Mesmo assim, importante solicitar alguns documentos para a empresa, como: Capital social, quadro societrio e objeto social da empresa Pea certides criminais e cveis dos scios da empresa, alm de certides negativas no INSS e de FGTS. Tambm possvel pedir dados bancrios e comerciais da administradora Contato de clientes onde a administradora tenha tido experincia de implantar o condomnio Veja mais sobre como escolher a administradora aqui

Documentos importantes para o sndico

Ao tomar posse do novo condomnio, importante atentar para os seguintes documentos: Habite-se (Documento expedido pela prefeitura que garante que a edificao est apta para moradia); Alvar de aprovao e execuo da construtora; Alvar para instalao de elevadores; Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros;

Projetos executivos de instalao: eltrica, de para-raio, paisagismo (se houver); Mapeamento da rede de telefonia, dados, ventilao mecnica e ar condicionado (em caso de condomnio comercial); Manual do proprietrio; Certificado de garantia de equipamentos (como elevadores, interfones, circuitos de tev, portes), suas notas ficais e seus manuais tcnicos. Vale lembrar da importncia de se manter bem guardados esses documentos para gestes futuras; Memorial do condomnio Saiba mais sobre garantias da construtora aqui.

Checagem
To importante quanto receber as chaves da unidade saber se as reas comuns do condomnio esto de acordo com o que foi prometido em contrato. Por isso importante que o sndico, de posse do memorial do local, cheque com um perito, se a construtora cumpriu seu papel: Pintando corretamente todas as paredes; Oferecendo condio de estacionamento em todas as vagas de garagem; Equipou reas comuns (caso esteja em contrato), como playground, rea gourmet, sala de tev; A parte eltrica e hidrulica da edificao est ok; Caso haja reclamaes sobre esses itens, importante contatar a construtora logo, para que a empresa possa se posicionar e fazer as devidas alteraes.

Com a ajuda da administradora

Contando com essa empresa, o sndico deve expor na prxima assembleia: Custos referentes ao enxoval do condomnio (capachos, carrinhos, tapetes, mquinas para lavar as reas comuns, escadas, ferramentas, etc); Custos referentes aos funcionrios (prprios ou terceirizados), produtos de limpeza e de peas de reposio de iluminao; Elaborao do cronograma de limpeza do condomnio; Previso oramentria para os prximos meses; Previso para Fundo de Reserva; Possveis alteraes na conveno ou regimento interno do condomnio; Locais especficos para as vagas de garagem (caso essas sejam indeterminadas);

Definir o padro de fechamento das janelas, seja por tela ou vidro

Com esses itens votados e aprovados em assembleia, a vida em condomnio comea a tomar forma.

Cadastro dos moradores

importante que o sndico tenha um cadastro dos donos das unidades. Dados como nome completo, telefones para contato e saber para que outra pessoa ligar em caso de emergncia de extrema relevncia. Tambm se deve ter os dados da escritura da unidade ajuda no momento de resolver pendncias legais, como por exemplo na hora de protestar um condmino inadimplente e o nmero do IPTU. No estado de So Paulo, com a nota fiscal paulista, o condomnio pode repassar aos moradores benefcios referentes as suas compras.

Reformas
Nessa etapa de implementao do condomnio comum que haja obras em muitas unidades. Caso haja espao disponvel na garagem, pode-se oferecer uma vaga a esses prestadores de servio, para colaborar no embarque e desembarque de materiais utilizados na obra. Importante lembrar que j nessa poca os moradores devem respeitar horrios e dias designados para reformas. Os moradores so sempre responsveis pela eventual sujeira ou dano que sua obra pode causar no condomnio.

Evitando problemas no futuro

Para evitar possveis problemas no futuro, o novo sndico deve principalmente se precaver com a manuteno preventiva e com possveis problemas na edificao. Tambm deve dar ateno especial clareza de sua gesto e estar atento aos desejos da maioria dos condminos.

Conveno e Regimento interno - Condomnios novos

Conveno
a "Constituio" do condomnio. Todas as regras internas devem constar deste documento. Por outro lado, as regras s so vlidas se nele constam. Cada condomnio redige a sua, assim que comea a ocupao pelos moradores. Pela complexidade e importncia deste documento, recomendvel contar com o auxlio de um advogado especialista em Direito Imobilirio para a redao.

A Conveno deve estipular itens como:

A discriminao e individualizao das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; A determinao da frao ideal atribuda a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; O fim a que as unidades se destinam. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuies dos condminos para atender s despesas ordinrias e extraordinrias do condomnio, inclusive o fundo-dereserva, que se encaixa entre as ltimas; A sua forma de administrao; A competncia das assemblias, forma de sua convocao e quorum exigido para as deliberaes; As sanes a que esto sujeitos os condminos, ou possuidores;

O regimento interno
A Conveno no pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais. Para aprov-la e torn-la obrigatria para todos, preciso a assinatura de titulares de 2/3 das fraes ideais do condomnio. No necessrio convocar Assemblia para colher as assinaturas ou ratificar a deciso, quando se realiza pela primeira vez a Conveno. Para mudanas posteriores em seu texto, preciso aprovao de titulares de 2/3 das fraes ideais, em Assemblia.

Distribuio das vagas na garagem

Normalmente, quando as escrituras de apartamentos referem-se a vagas na garagem, estas no so especificadas. Ou seja, o condmino tem direito a uma vaga qualquer na garagem. Neste caso, recomendvel o rodzio, porque sempre h os espaos com localizao melhor. Assim, garante-se a igualdade de direitos e o equilbrio entre os moradores. O rodzio de vagas pode constar da Conveno ou do Regulamento Interno, bem como sua periodicidade (semestral, anual). Se este for o caso, o sndico obrigado a realiz-lo como o texto determina Alguns condomnios relizam sorteio para determinar de forma definitiva a localizao da(s) vaga(s) destinada(s) a cada unidade Existem tambm condomnios que optam por deixar as vagas livres, sem localizao definida, limitando apenas o nmero de veculos por unidade

1a. administradora - Condomnios novos

A contratao de empresa para administrar o condomnio deve ser submetida aprovao da assembleia, como prev o artigo 1348 do Cdigo Civil, em seu pargrafo segundo. O contrato a ser firmado com a administradora deve ser bastante minucioso. Todos os servios contratados devem estar especificados, de acordo com as necessidades do condomnio. conveniente especificar tambm as taxas extraordinrias cobradas pela empresa, como despesas de escritrio e outras.

Principais itens a verificar no contrato:

13a. taxa no ms de dezembro: deve estar prevista no contrato, para ter validade legal. Funcionrios prprios: a administradora pode cuidar apenas da folha de pagamento e do recolhimento dos encargos, ou ser responsvel por todos os aspectos, da contratao homologao do desligamento na Delegacia Regional de Trabalho. A opo e o detalhamento dos servios prestados neste aspecto devem estar especificados no contrato. Conta "pool" ou vinculada: o condomnio pode optar por deixar seu dinheiro em uma conta comum da administradora (conta "pool"), ou ter sua prpria conta (vinculada). Assessoria jurdica: muitas oferecem este servio gratuito, para soluo de dvidas. Os honorrios advocatcios para aes de cobrana e trabalhistas so cobrados parte, geralmente. Previso Oramentria: elaborao das previses mensais e anuais. Pagamento de contas e multas: deve constar um item em que a empresa se responsabiliza por pagar em dia as contas designadas pelo sndico, arcando com eventuais multas e juros por atraso. Seguros: a contratao e renovao podem ficar a cargo da administradora, que deve informar ao sndico as melhores opes, com oramento, para que este escolha e autorize a contratao. De qualquer modo, sempre o sndico o responsvel legal pelos seguros feitos.

Itens pelos quais normalmente se cobra taxa extra:

Assembleias: Participao de funcionrios em assemblias e reunies do corpo diretivo Despesas gerais: transporte, escritrio (papel, impresso). Certides de/ para rgos pblicos (RAIS, DIRF, antecedentes criminais de funcionrio e outros) Homologao de demisso de funcionrio Gerenciamento de receitas do condomnio, como espaos alugados para publicidade, antenas de telecomunicaes e outros. Algumas questes de rotina - previstas em contrato - no necessitam da autorizao do sndico: emisso do balancete mensal, gerao de previses oramentrias mensais e

anuais, pagamento de contas de gua, luz etc., recolhimento de encargos dos funcionrios.

Como feita a arrecadao do condomnio

As despesas condominiais devem ser divididas entre as unidades, de acordo com as respectivas fraes ideais, ou de acordo o que estiver determinado na conveno. As despesas so divididas entre ordinrias (de manuteno mensal) e extraordinrias (obras) - Saiba mais Todas as despesas devem ser submetidas a aprovao de Assembleia, do seguinte modo: - Ordinrias: deve-se elaborar a previso oramentria para um ano e submet-la aprovao em Assembleia Ordinaria, que tem realizao obrigatria uma vez por ano. Mudanas neste oramento, que gerem aumento de taxa condominial ou ajustes razoveis entre os destinos de cada verba, devem ser submetidos a Assembleia Extraordinria. - Extraordinrias: o Cdigo Civil estabelece votaes mnimas necessrias para aprovar oramentos de obras de trs tipos: necessrias, teis e volupturias. Clique aqui para consultar o texto. - O atraso em pagamento de despesas do condomnio (ordinrias ou extraordinrias) motiva cobrana de multa de at 2%, e os juros que a Conveno dispe, at o limite legal de 1% por ms. A inadimplncia o maior risco s contas do condomnio. Para prevenir, convm programar o oramento com alguma folga, levando em conta a mdia geral de 15% de inadimplentes, no mercado. Para combater, recomenda-se agilidade na interposio de aes judiciais de cobrana.

Dicas e orientaes sobre o que deve ser entregue pela construtora e suas garantias
Se um sapato novo logo estraga, a loja troca, se uma roupa nova vem furada, devolvemos, se um carro novo apresenta um defeito, ele volta para a concessionria. Mas, e um condomnio? Assim como outros bens ele tem uma garantia, mas determinar o responsvel por grandes falhas ou pequenos defeitos no muito simples e exige uma assessoria tcnica. Vale lembrar que cabe ao condomnio manter a manuteno sempre em dia para no perder seus direitos.

Prazo de validade
Por uma juno de determinaes do Cdigo Civil, Cdigo de Defesa do Consumidor e decises judiciais (jurisprudncias) as construtoras devem oferecer uma garantia de, no mnimo, cinco anosaos compradores. Essa garantia vale para vcios ocultos, ou seja, problemas que no so aparentes e s so descobertos com o passar dos anos, e vcios aparentes.

A validade da garantia deve comear a partir de dois possveis pontos: a data de entrega ou da certido do habite-se. Passa a valer a data que ocorrer por ltimo. No caso de vcios ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema passa a ser perceptvel. O prazo de cinco anos apenas um parmetro legal, j que alguns fatores como a pintura, tem uma garantia menor e problemas estruturais, um prazo maior. Todos os itens do condomnio tm alguma garantia. Os mais estticos, como os acabamentos, tm uma garantia mais curta, outros, mais longa. Mas, legalmente, o prazo reconhecido de cinco anos. Problemas estruturais tm uma garantia maior, prestabalecida.

Certificado de garantia
A construtora deve entregar ao condomnio um jogo completo dos projetos em papel e uma verso digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos sndicos, j que so a certido de nascimento do condomnio e inviabilizam intervenes na estrutura caso no existam mais ou estejam desatualizados. A construtora deve fornecer a cada comprador uma lista com os itens e seus prazos de garantia. No caso de equipamentos, para os que so comprados durante ou no incio da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que no esteja atrelada ao prazo do fabricante. Antes de assinar o contrato com uma construtora certifique-se de que a garantia est estabelecida de maneira clara Lista de projetos que devem ser entregues com a obra: 1. Projeto 2. Alvar 3. Projeto 4. Projeto 5. Projeto 6. Projeto 7. Projeto 8. Projeto 9. Projeto 10. Projeto 11. Projeto 12. Plano 13. AVCB de Combate Auto de a de de de de de pressurizao de Incndio do (aprovado Corpo de no Vistoria (se de Legal de Fundaes Estrutural Executivo Estrutura (aprovado Concluso / (formas de metlica Instalaes Instalaes (se Sondagem e pela da do prefeitura) obra terreno armao) Arquitetura houver) Eltricas Hidrulicas Impermeabilizao houver) telefonia CB) Bombeiros

14. Manual de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes (reas comuns)

Precaues quanto validade da garantia

Em condomnios novos, os moradores devem eleger o sndico e formar uma comisso que vai acompanhar a entrega e garantir que tudo esteja como combinado.

Ter um laudo tcnico muito importante para que os argumentos dos moradores tenham fundamentos slidos e, caso o problema pare na justia, tenha mais credibilidade. Contratar uma empresa especializada uma soluo segura. Cada morador deve checar sua unidade cuidadosamente. Se preferir, o condmino pode contratar uma consultoria para o seu apartamento, independente do condomnio. A inspeo no condomnio deve ser feita antes de sua ocupao pelos moradores. Dessa maneira, as garantias so mantidas e, se o condomnio apresentar grandes problemas, o recebimento pode ser negado at que as falhas sejam corrigidas e constatadas pela empresa contratada pelo condomnio ou comisso. A garantia fornecida pela construtora no irrestrita e diz respeito apenas aos vcios e defeitos de construo. Ou seja, a manuteno do condomnio deve ser feita normalmente e, se no for, os problemas decorrentes no cabem construtora. Na impossibilidade de se contratar uma empresa de inspeo, conveniente que o primeiro sndico faa uma vistoria geral na edificao. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalaes eltricas e hidrulicas, principalmente. Pode-se organizar uma lista dos problemas das reas comuns, e outra das reas privativas, pedindo para cada condmino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao sndico os vcios. No disponibilize a planta original no papel para moradores, funcionrios e empresas contratadas. Se possvel, fornea uma verso digital. Ateno: obras de melhoria no prdio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construo, por alterar os itens assegurados.

Inspeo e Laudos Tcnicos

Mesmo munido do contrato, na maioria das vezes, o sndico e sua comisso no podem emitir laudos tcnicos e especializados sobre a entrega do condomnio. Por isso, a contratao de uma empresa de inspeo importante para garantir seus direitos. Veja o que deve ser inspecionado por ela: Descrio grfica e escrita da edificao construda Material tcnico, ou seja, os projetos que devem ser entregues e muito bem armazenados, pois, certamente sero necessrios no futuro Procedimentos para que o condomnio comece a ser utilizado Meios utilizados em situaes de emergncia e a viabilizao de inspees tcnicas Procedimentos para manuteno Depois da inspeo, a empresa deve emitir um laudo tcnico sobre os problemas encontrados e orientar a comisso de moradores sobre os procedimentos aconselhveis. Alguns reparos podem acontecer com os moradores j ocupando o condomnio, outros problemas inviabilizam a ocupao Um laudo tcnico especializado feito antes da ocupao evita argumentaes e possveis tentativas da construtora de no se responsabilizar pelos problemas encontrados Empresas de Inspeo e Vistorias Prediais em So Paulo Empresas de Inspeo e Vistorias Prediais no Rio de Janeiro

Os campees de reclamaes
Alguns problemas j so velhos conhecidos das empresas de inspeo. Confira e fique atento: Acabamentos como pintura e revestimento: so sempre prejudicados pela pressa da equipe da construtora em entregar a obra em dia. No entanto, esses itens perdem a garantia assim que a entrega assinada, j que podem ser danificadas com o uso do diaa-dia facilmente. O ideal conferir antes ocupar o condomnio. Alm disso, reclamaes sobre a qualidade desse servio dificilmente so comprovadas, j que o capricho na elaborao se torna um fator relativo Impermeabilizao: comum que, na entrega, a garagem j tenha goteiras ou que a pintura esconda infiltraes. Vagas da garagem: erros de projeto geram aquelas vagas estranhas e mais apertadas que existem em muitos condomnios. Todas as vagas devem ter a mesma dimenso e serem viveis de estacionamento

Uso da garantia
O prazo para uma reclamao legal sobre problemas encontrados em condomnios com garantia de 20 anos. Esse tempo, no entanto, no equivale a prpria garantia, que costuma ser menor e determinada por contrato. apenas o prazo para reclamao. Caso seja necessrio entrar em contato com a construtora para requerer o direito garantia, mantenha protocolos e cpias dos contatos e solicitaes. Algumas construtoras disponibilizam em seus sites na internet meios para enviar essas reclamaes, mas no emitem comprovantes ou protocolos. Fique atento. Se as negociaes amigveis com a construtora no trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ao de Obrigao de Fazer e requerer uma indenizao por Perdas e Danos, na Justia. Consulte um advogado.

Isolamento acstico
Alguns edifcios so construdos sem nenhuma preocupao com o isolamento acstico entre as unidades.

Um perito pode determinar a qualidade do isolamento acstico do edifcio, mas essa prtica no usual. Se o caso for muito grave, o condomnio pode mover uma ao contra a construtora. Saiba mais sobre isolamento acstico

Vcios e defeitos de construo

H uma diferena tcnica entre vcios e defeitos de construo. Vcios: segundo o manual "Sade dos Edifcios" do CREA-SP (Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrnomos), so "falhas que tornam o imvel imprprio para o uso, ou lhe diminuem o valor". Defeitos: segundo o mesmo manual, so falhas que podem "afetar a sade e segurana do consumidor".

Vcios e defeitos podem ser aparentes ou ocultos. A garantia legal de uma construo de cinco anos aps a expedio do Habite-se. Mas o prazo legal para reclamaes na Justia de 20 anos Vcios e defeitos podem gerar danos prpria obra, aos moradores e a terceiros (como uma pessoa que passa na rua e atingida por materiais cados da obra). No tristemente famoso caso do edifcio Palace 2, que desabou em 1998 no Rio de Janeiro, o erro pode ter sido de projeto: a numerao dos pilares pode ter sido trocada, e os pontos de sustentao com maior carga ficaram com pilares mais fracos. conveniente que o primeiro sndico faa uma vistoria geral na edificao. Verifica-se se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalaes eltricas e hidrulicas, principalmente. Para facilitar o contato com a construtora, pode-se organizar uma lista dos problemas das reas comuns, e outra das reas privativas, pedindo para cada condmino inspecionar sua unidade e informar por escrito ao sndico os vcios. Se as negociaes amigveis com a construtora no trouxerem resultado, pode-se entrar com uma ao de Obrigao de Fazer, na Justia. A ao pode ser em nome do condomnio. O Juiz deve nomear um perito para realizar uma vistoria na edificao. Alm da ao de Obrigao de Fazer, pode-se tambm requerer indenizao por Perdas e Danos. Esta prescreve em 20 anos, segundo jurisprudncia do STJ (Superior Tribunal de Justia). Obras de melhoria no prdio durante os cinco anos iniciais podem tirar a validade da garantia da construo, por alterar os itens assegurados.

Principais ferramentas legais do sndico

Ao assumir o cargo de sndico so muitas as dvidas sobre as responsabilidades que esse tipo de ocupao traz. Porm os textos em que o sndico deve basear suas decises so de leitura bastante acessvel.

Para facilitar, o SndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes para a gesto do condomnio. Estando mais familiarizado com essas informaes, o sndico se sente mais seguro para tocar o barco que o condomnio, j que aqui est toda a base legal necessria para isso.

Novo Cdigo Civil Brasileiro

a atual Lei que regulamenta os condomnios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomnios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o sndico tenha mais segurana na hora de tomar decises. Os artigos referem-se a questes como: Despesas do condomnio

O que deve haver na Conveno do condomnio Responsabilidades do sndico Os direitos e deveres dos condminos Quando e como realizar Assembleias Realizao de obras Seguros obrigatrios ao condomnio Uso das instalaes do condomnio Uso de procuraes Multas,...

Conveno
o conjunto de leis do condomnio. Geralmente, o documento elaborado assim que o local comea a ser ocupado pelos moradores. A conveno condominial a forma dos condminos estipularem como ser a vida ali. Ela se aplica a condminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma maneira que os donos do imvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento. A conveno, claro, no deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais. Para que se altere a conveno so necessrios 2/3 dos votos dos condminos. O documento deve ser registrado no cartrio onde o imvel est registrado.

Tambm vale oferecer uma cpia da conveno a todos os novos moradores do condomnio. Assim, Exemplos Modo ficam todos sobre de Questes O bem o pagamento de informados que de deve despesas administrao regimento sobre as conter ordinrias do regras a e do local.

conveno: extraordinrias condomnio interno

- O que se decide em assembleia, como convoc-la e o qurum necessrio para deliberaes

Saiba mais sobre: Conveno Condominial

Regimento Interno
um conjunto de regras para a vida em condomnio, mas de carter mais cotidiano. Antigamente era denominado Regulamento Interno forma que perdura popularmente at hoje. uma parte da conveno. Como a conveno, pede dois teros dos votos dos condminos para sua alterao e tambm aplicvel tanto para condminos como para inquilinos. O documento, em geral, contm regras sobre:

Dias de mudana Formas de multa aos condminos Utilizao de reas comuns

Lei do Inquilinato
H duas leis principais que tratam sobre a locao de imveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questes relativas ao aluguel de imveis. H trechos da lei que falam sobre a vida em condomnio, principalmente sobre as despesas extraordinrias aquelas com as quais o locador NO deve arcar.

Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomnios

CLT
A Consolidao das Leis Trabalhistas (CLT) o principal conjunto de leis sobre relaes trabalhistas. Funcionrios. A CLT se aplica principalmente quando os funcionrios so contratados pelo condomnio. Se h uma empresa terceirizada prestando esse tipo de servio, deve-se atentar ao contrato assinado entre as partes, alm da legislao trabalhista. Seus principais itens referentes ao condomnio esto no Guia sobre

Ao optar por empresa terceirizada, o condomnio no paga os chamados direitos trabalhistas para o funcionrio. Porm, deve fiscalizar para que a empresa contratada oferea esse aporte aos trabalhadores j que, em caso de no cumprimento da obrigao, o condomnio pode ser acionado como parte responsvel em ao judicial. Acesse aqui: Perguntas e respostas frequentes sobre Questes Trabalhistas

Conveno Coletiva
As convenes coletivas referem-se s decises dos sindicatos de trabalhadores de cada classe, principalmente em relao ao salrio-mnimo de cada categoria. Cabe aos condomnios acatar e remunerar aos funcionrios de acordo com as negociaes coletivas.

A Conveno coletiva tambm estabelece regras de contratao e convivncia entre empregador e empregado, alm de direitos e deveres de cada parte. A Conveno Coletiva no pode contrariar a CLT. Acesse aqui: Reajustes salariais, o ideal se programar

Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB

O AVCB deve ser obtido pela construtora antes de entregar o prdio e depois, deve ser renovado pelo condomnio.

Se o prdio desejar um auto de vistoria, precisa ter projeto de combate a incndio executado por profissional e aprovado no Corpo de Bombeiros O prprio condomnio deve solicitar o auto de vistoria aos Bombeiros Com o projeto em mos, o bombeiro checa os dados do projeto com o que v no condomnio Se aprovado, emite-se o auto de vistoria e o alvar de funcionamento e ocupao Para edifcios residenciais deve ser renovado a cada 3 anos, e para edificao e/ou reas de risco com ocupao mista, onde haja local de reunio de pblico, cuja lotao seja superior a 100 pessoas, o prazo de validade do AVCB de 2 anos. Em caso de omisso, recai sobre o Sndico a responsabilidade civil e criminal caso ocorra algum tipo de sinistro, e abre-se uma brecha para que a seguradora no pague a indenizao por descumprimento da lei. Obs: Isto valido para o Estado de So Paulo que est sujeito ao Decreto-Lei 46076/2001. Fonte Eng. Zeferino F. Velloso Neto consultada:

Como montar uma associao de moradores

Condomnios, loteamentos, associaes de moradores. So muitas as modalidades de vida em conjunto que temos hoje. Mas as associaes de moradores em forma de condomnio tm merecido ateno especial nos ltimos tempos, j que tem sido cada vez mais comum o fechamento de espaos pblicos como ruas e vilas, ou loteamentos em cidades prximas aos grandes centros urbanos. Atualmente, a grande maioria destes locais reservados j conta com uma associao de moradores. E qual a utilidade dessas associaes? Geralmente elas so constitudas para tratar de necessidades do local, como portaria, segurana, recolhimento do lixo. Com uma associao de moradores, tambm fica mais fcil requerer servios da prefeitura e contratar funcionrios. Para no restar dvidas, veja abaixo como contituir uma associao de moradores, em dia com a lei.

Passo a passo
Para a criao da associao, com carter similar ao de condomnio edilcio, preciso ter inicialmente: 1. 2. 3. 4. Comunicao a todos os moradores do interesse de formar uma associao; Interesse de organizao do local, visando o bem estar de toda a comunidade; Aceitao de mais de 2/3 de todos os moradores em formar uma associao; Para uma primeira reunio, apresentar objetivos da associao, problemas enfrentados com solues, e minuta de um estatuto para a associao, ou indicao de pessoas que o elaborem;

5. Toda a reunio deve ter elaborao de uma ata. Aps existir uma minuta de estatuto, que dever ser aprovada por 2/3, dever haver uma ata de aprovao da mesma, para constituio da associao, com indicao do corpo deliberativo e administrativo. Este pode ser formado por: a) Presidente; b) Vice presidente; c) Secretrio, tesoureiro, ou se preferir, membros do conselho Consultivo e do conselho Fiscal. d) Pode haver indicaes de outros cargos, como responsveis por lazer, comisso de obras, entre outros. Saiba mais sobre instituio e regularizao de condomnios

Elaborao do estatuto
Para se elaborar o estatuto da associao, deve-se observar a incluso dos itens bsicos: 1. 2. 3. 4. denominao, fins e local da sede; quem far parte e se existe possibilidade de desmembramento; todos os deveres e direitos dos associados moradores; fontes de recursos financeiros para manuteno da associao, bem como forma e quantidades de rateios para manuteno ou alterao na estrutura do local onde a associao exercer suas atividades; como ser a administrao e mtodos de deliberao; modos de se alterar o estatuto e a dissoluo da associao; incluso de normas de conduta das reas onde a associao exercer suas atividades, tais como, piscinas, salo de festas, estacionamentos nas ruas, etc.... regras diversas que se faam necessrias para o bom andamento do dia a dia da associao, tais como, horrios e retirada do lixo, horrios para a manuteno das edificaes que esto na rea onde a associao exercer suas atividades; qurum para alteraes de regras que no constem do estatuto; multas punitivas e moratrias;

5. 6. 7. 8.

9. 10.

Obrigatoriedade da contribuio
A obrigao de se pagar mensalidade ou taxas para associaes de moradores - que optam por fechar ruas ou vilas para garantir normalmente limpeza ou segurana - discutida na Justia h dcadas.

A 1. turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu em setembro de 2011 que moradores de vilas em ruas fechadas no podem ser obrigados a pagar taxa de condomnio. A cobrana desses valores, segundo a corte, seria inconstitucional.

O entendimento abre o precedente para que mais de mil casos do tipo j julgados - nmero computado somente na Justia paulista - sejam revertidos em favor dos moradores. Foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema. Tribunais estaduais de So Paulo e do Rio entendiam exatamente o contrrio e obrigavam os moradores a pagar os valores cobrados.

A justificativa de que a pessoa usufrui os servios prestados pela associao. Dessa forma, no contribuir configuraria enriquecimento ilcito. Mas apesar desta recente deciso do STF, segundo especialistas e advogados consultados, a questo ainda contoversa e ainda no tem deciso uniforme entre o Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justia. Entenda melhor a questo: Rateio de despesas de moradores ainda controverso

Registro em cartrio
Toda a associao deve ter seus estatutos devidamente registrados no cartrio. Somente com o devido registro poder ter a personalidade jurdica, podendo inclusive adquirir bens. Para se obter um CNPJ, necessrio o registro do estatuto. Com o CNPJ, a associao tambm consegue registrar funcionrios em seu nome, o que costuma ser bastante usual.

Legislao vigente
A legislao que trata de associaes , como regra geral, o Cdigo Civil vigente, artigos 53 a 61. Subsidiariamente, poder conter em seus estatutos, regras previstas tanto no Cdigo Civil vigente, referente a condomnios edilcios (art. 1331 a 1358), como os constantes da Lei 4591/64 que trata de condomnios e incorporaes.

Rotinas da administrao do condomnio

Gerenciar um condomnio no fcil: so muitos itens de manuteno a serem observados, atividades operacionais, gesto de funcionrios, administrao e contabilidade, alm da preocupao do bem estar e do bom relacionamento com os condminos. Para ajudar nesta tarefa, segue abaixo uma lista das demandas principais do condomnio, dividas pelo perodo (dirio, semanal etc.) em que as aes devem ser tomadas ou fiscalizadas.

Lista de Tarefas / Rotina Condominial

DIRIO SNDICO JARDIM Observar as plantas, falta ou excesso de gua, pragas e doenas - A rega pode ser diria ou a cada 2 dias LIMPEZA Limpeza do hall de entrada; recolhimento do lixo - Salo de festa e de jogos, salas de ginstica, e outros espaos de convivncia do condomnio devem ser limpos e fiscalizados de acordo com a utilizao dos condminos. A limpeza pode ser diria ou com intervalo de dois dias. SEGURANA - Verificar funcionamento cmeras de vdeo e gravao Manter uma boa comunicao com o zelador - Exigir que o zelador verifique o livro de ocorrncia e notifique-o

CONTRA - Conferir se as escadas esto desobstrudas GERAL - Ateno a objetos deixados na garagem e portaria (notificar moradores ELEVADOR - Observar se h rudos e anomalias de funcionamento no elevador PISCINAS - Filtragem e limpeza com rede; a clorao pode ser feita a cada dois dias BOMBAS

INCNDIO

- Verificar os quadros de comando e tubulaes para se evitar vazamentos em torneiras ou canos

SEMANAL

SNDICO - Acompanhar lanamentos e despesas feitos pela administradora (internet) ZELADOR Uma inspeo informal no condomnio muito recomendvel, para prevenir problemas e detect-los logo no incio. Confira o Guia SndicoNet Check-up Predial, com dicas e formulrio com os itens a serem vistoriados PISCINAS - Controle do pH e outras aes CONTRA - Verificar integridade lacre e carga dos extintores GRUPO - Verificar nvel de leo, entradas e sadas de ventilao desobstruda, local isolado INSTALAES - Verificar a limpeza de reservatrios (inferior e superior) PLAYGROUND - Verificar integridade dos brinquedos, encaixe e apertos dos parafusos, peas quebradas, desgastadas, se esto adequadamente chumbados, sem riscos aparentes HIDRULICAS GERADOR INCNDIO

QUINZENAL

JARDIM - A manuteno ideal do jardim seria 2 vezes no ms (poda, limpeza, controle de pragas e doenas etc.) GRUPO - Fazer teste de funcionamento por 30 minutos BOMBA - Alternar a chave no painel eltrico para utiliz-las em sistema de rodzio INSTALAES Limpeza dos ralos e grelhas das guas pluviais HIDRULICAS e calhas D'GUA GERADOR

MENSAL

SNDICO Acompanhar os casos de inadimplentes - Acompanhar, Fiscalizar e Analisar notas fiscais, extrato bancrio, pagamentos, contribuies etc. - Ter um plano de previso de despesas/receita anual e estabelecer os gastos por rea (manuteno, consumo de gua, encargos sociais etc.). Comparar o planejado com o real no final do ms e projetar os meses seguintes - Verificar se todos os atestados esto em dia, como NR 10 Pra-Rios (Normas Regulamentadoras

de Instalaes Eltricas); NR 5 CIPA (Normas Regulamentadoras de Segurana e Sade no Trabalho) Checar Checar os balancetes dos de prestao direitos de contas aos condminos FGTS etc) recolhimento trabalhistas (INSS,

- Checar pagamentos de funcionrios, contas gua e luz etc. CONSELHO - Reunies mensais para prestao de contas e anlise da parte operacional ZELADOR - Checar se todos os equipamentos e seus comandos esto em perfeita funcionalidade: Alarme de incndio, Bomba de recalque, Bomba d'gua, Central da portaria, Disjuntores, Quadro de fora, Sistema Acompanhar de reviso de segurana, manuteno dos Pra-raios elevadores

- Sinalizao interna indicao fluorescente de escada, extintores, porta corta-fogo etc. e de filmagem no ambiente JARDIM - Adubar o jardim BOMBAS - Verificao de vazamentos e/ou vibraes anormais das bombas de recalque de gua potvel, esgoto, PISCINAS - Superclorao (em perodos de maior uso) ILUMINAO DE EMERGNCIA - A iluminao de emergncia deve ser testada uma vez por ms, simulando uma falta de energia. Se o sistema no funcionar por pelo menos 1 hora, o equipamento est com problema. EQUIPAMENTOS - Porta corta-fogo: verificar a regulagem das portas (lubrificao, trincas etc) ESCADA - Alternar os ventiladores atravs de chave comutadora, para reduzir desgaste PRA-RAIOS - Verificao visual. Observar se os cabos metlicos no esto soltos. Eles devem estar presos pelo isolador para o funcionamento correto PORTES - Lubrificao ELEVADORES - Regulagem das sapatas de freio realizada por um especialista, pois a no vistoria pode comprometer a preciso de frenagem e ocorrer danos no tambor GERADOR Vistoria pela empresa de manuteno AUTOMTICOS CONTRA-INCNDIO guas pluviais e de incndio - Verificar o funcionamento das bombas submersas

BIMESTRAL

SNDICO - Rever os contratos de manuteno (60 dias antes do reajuste) e iniciar negociao ZELADOR - Checar condies das ferramentas de trabalho dos funcionrios (inclusive EPI Equipamento de Proteo Individual, como luvas e botas para faxineiros, entre outros) EQUIPAMENTOS - Testar bomba de incndio CONTRA-INCNDIO

ILUMINAO BOMBAS -

DE

EMERGNCIA PISCINAS

- Verificar fusveis, carga da bateria selada, nvel de eletrlito da bateria Manuteno/Visita peridica

TRIMESTRAL INSTALAES - Verificar e limpar as caixas de passagem de esgoto e guas pluviais CONTRA e Porta Corta-Fogo: originar Aplicar furos leo com lubrificante o nas dobradias

HIDRULICAS INCNDIO e do maanetas tecido

- Mangueiras: Esticar e fazer nova dobra, em local diferente da dobra anterior, para no criar vcios desgaste

SEMESTRAL

INSTALAES Testar abertura e fechamento e dos registros dos dos subsolos e

HIDRULICAS cobertura de (barrilete) descarga D'GUA

- Acionar as tubulaes que no so constantemente usadas (ladro da caixa d'gua, por exemplo) Verificar estanqueidade regulagem mecanismos

- Verificar ralos e sifes das louas (tanques e pias) CAIXAS Limpeza Checar se o (pode-se cano do chamar fundo empresa est em bom especializada) estado

- Verificar se as bordas de alvenaria para conter o acesso da gua das chuvas esto em perfeitas condies

ANUAL

SNDICO de Cronograma Despesas Seguro de vida de Extrato de pagamento Renda do pagamento de para 13 funcionrios transporte por funcionrio Retido de impostos salrio previsto (pagas do na e dos em acordos acordo INSS e FGTS Fonte) sindicais funcionrios coletivo prefeitura) - Verificar envio da RAIS (Relao Anual de Informaes Sociais) e DIRF (Declarao do Imposto

- Verificar pagamento da taxa anual de licena para o funcionamento dos elevadores e outros aparelhos administradora misto. - Verificar aes do PCMSO (Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional) e PPRA (Programa de Preveno de Riscos Ambientais) vistoria, laudo e certificado anual - Verificar formalizao de CIPA (Comisso Interna de Preveno de Acidentes) pelo menos um funcionrio designado DECLARAO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMNIO - Ainda que obrigado a se inscrever no CNPJ, o condomnio no est sujeito apresentao de declarao de rendimentos (atualmente, Declarao Integrada de Informaes Econmico-Fiscais da Pessoa Jurdica - DIPJ), por no ser pessoa jurdica ou equiparada. Previso Oramentria e Prestao de Contas e Assemblia Ordinria desratizao Dedetizao - Verificar renovao de contratos: seguro; manuteno de elevadores, bombas d'gua e piscina;

- Alvar de Licena de Funcionamento do Condomnio para condomnios comerciais e/ou de uso

INSTALAES registros TELHADOS, CONTRA Formao Extintores: recarga e anual (a cada cinco de anos fazer brigada o teste de Mangueiras:teste treinamento hidrosttico CALHAS de E RALOS

HIDRULICAS presso EXTERNOS INCNDIO hidrosttico) anual incndio

- Verificar e eventualmente trocar os vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores de lavatrio e - Vistoria contra vazamentos por empresa especializada - Vistoria antes do perodo das chuvas (janeiro a maro);

- AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) residencial e comercial: a cada trs anos; de uso misto: dois anos INSTALAES ELEVADORES Inspeo anual rigorosa, a cargo do responsvel pela conservao - Relatrio de Inspeo Anual (RIA) dos elevadores, assinado pelo engenheiro PARA-RIOS - necessria uma verificao anual das condies do aparelho e do aterramento, incluindo medio hmica (resistncia do metal), por empresa especializada. A cada 5 anos, reviso completa do sistema CAIXAS D'GUA - recomendvel, quando da ocasio da limpeza semestral ou anual, solicitar uma anlise da gua. DE GS - Recomenda-se um check-up realizado por um profissional

OCASIONAL

CONSELHO - Reunies emergenciais quando ocorrer algum fato incomum, para analis-lo, e ver quais sero as providncias PISCINA - Clarificao e decantao ELEVADORES Checar, para garantir, o nvel de leo. Utilizar o elevador com o nvel de leo abaixo do recomendado pode gerar avarias no eixo da mquina, diminuindo o conforto e aumentando o custo do reparo INSTALAES - Inspeo profissional e atestado de regularidade JARDIM - Alm da poda mensal (limpeza galhos, folhas secas, etc.) existe a poda de formao e conduo dos ramos. A poda de limpeza ser feita todo ms, j a de formao e conduo cada espcie tem seu Misturar a tempo terra ao calcrio a sempre que ser necessrio para afofar respeitado. a terra ELTRICAS

Assembleias de Condomnios
Em condomnio, tudo decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade se junta para decidir a aprovao de contas, a necessidade de uma obra, e at quem ser o prximo sndico do local.

E por ser um momento to importante na vida em condomnio, as assembleias tm algumas regras. Desde o momento da convocao at a sua finalizao em ata, a reunio tem suas mincias. Ter uma pauta objetiva e enxuta um dos principais pontos para que tudo corra bem. Mandar informaes antecipadamente para os moradores tambm ajuda a assembleia a transcorrer com tranquilidade.

Convocao de assembleia
Forma e o prazo devem ser regulamentados pela Conveno
Se a Conveno no mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realizao da Assembleia. O edital de convocao deve ser exposto em local de ampla circulao no condomnio. Pode tambm ser distribuda uma notificao para cada unidade. importante que todos os condminos estejam cientes da convocao. Se apenas um no for notificado, a assembleia pode perder a validade. A convocao deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocao se refere a "Assuntos gerais", estes s podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explcitos na convocao. Geralmente as Assembleias so convocadas pelo sndico. Mas a reunio de um quarto dos condminos pode gerar uma convocao (ou seja, um quarto das fraes ideais, se a Conveno no estipula a representao por unidade). Neste caso, so necessrias as assinaturas desta quantidade mnima de condminos no edital de convocao.

Abaixo, o que diz o Cdigo Civil sobre convocao de assembleias condominiais:

Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino. Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para dos condminos. a reunio. Art. 1.355. Assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto

Iniciando uma Assembleia

Presidente da Mesa: escolhido no incio da assembleia. Ele nomeia um secretrio para redigir a ata, e comea a conduzir a reunio. No deixe de veirificar o que a Conveno estabelece sobre quem pode compor a mesa. No recomendvel o sndico presidir ou secretariar a Assembleia, para no haver questionamento sobre sua influncia nas decises dos condminos.

O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenes no se desviem dos assuntos especificados no edital de convocao, e para que as votaes ocorram dentro do limite mnimo especificado pela Lei dos condomnios e pela Conveno. Logo no incio da assembleia, o Presidente recolhe as procuraes para anex-las lista de presentes. Lista dos presentes: deve ser preenchida no incio da reunio e anexada ata da assembleia correspondente, no Livro de Atas do condomnio. Inadimplentes no pode participar das deliberaes da assembleia, nem votar, mesmo que estejam cumprindo acordo. O site SndicoNet oferece gratuitamente assembleia Ordinria e/ouExtraordinria, para download. modelo de Ata de

Sndico pode presidir Assembleia?

No existe proibio legal. No entanto, no conveniente que o sndico presida a mesa da assembleia. Confira abaixo os motivos. Consulte tambm a Conveno do seu condomnio a respeito deste assunto. Na "micro-poltica" do condomnio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o sndico, o Poder Executivo. Ou seja, a assembleia tem a competncia de elaborar as normas para o condomnio, e tomar as decises mais impactantes, como aprovao de obras (exceto emergenciais e de baixo custo) O sndico tem a competncia de executar o que determinado pela assembleia, a ela prestar contas de sua gesto, e tomar decises administrativas do dia-a-dia. Portanto, h interferncia entre os poderes locais se o sndico preside a assembleia. Na verdade, este um modo de regular as atribuies do sndico, no lhe dando poderes absolutos. Do ponto de vista do sndico, tambm incoveniente presidir a assembleia, porque assim ficaria excessivamente exposto s cobranas dos condminos. Ao no ocupar a presidncia da mesa, o sndico divide mais as responsabilidades pelas decises tomadas com os condminos. De qualquer modo, sempre essencial a presena do sndico na assembleia, para informar aos condminos sobre o que est sendo feito, e sobre as demandas do condomnio.

Organizao e objetividade garantem reunio rpida e bem sucedida Preparao dos participantes
A parte anterior assembleia o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com organizao e tranquilidade. A convocao deve ser feita como manda a conveno do condomnio caso contrrio, as decises tomadas pela coletividade podem ser invalidadas judicialmente.

O ideal municiar o condmino com todo o tipo de informao possvel antes da reunio, para que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e at de trocar algumas ideias com os vizinhos. Dessa forma, ningum se sente surpreso com o valor do reajuste da taxa ou com o preo da pintura da fachada no momento da assembleia. O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como listas de e-mails, facebook, site do condomnio, blogs, fruns, assembleia virtual, podem ser extremamente teis para promover e antecipar o debate entre os participantes. Outro item importantssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento a definio das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessrias e no muito extensas. A quantidade tambm determinante. O mximo recomendado so quatro pautas por assembleia, para evitar que o evento se alongue demais. Atrair os condminos fundamental. Coloque observaes no edital, como: "A sua presena indispensvel para o bom andamento e valorizao do nosso patrimnio"; "Os ausentes, por Lei, devero acatar com todas as decises tomadas". O sndico e a administradora devem continuar chamando os condminos para a reunio, com lembretes no quadro de avisos do condomnio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na prpria data tambm. (veja aqui mais dicas sobre como ter uma assembleia cheia) A preparao tambm pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:

Aprovao de contas: Mande antes da reunio uma prvia do que ser falado. Um atualizado das despesas do condomnio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal, concessionrias, e principais itens de manuteno. Para a ocasio, as pastas devem estar todas aprovadas pelo conselho, que deve vist-las mensalmente. (saiba mais sobre prestao de contas) Previso oramentria: Envie, com antecedncia, os valores j com reajustes previstos para o perodo inflao de contratos, reajustes, mdia de dissdio. (saiba mais sobre previso oramentria) Eleio de sndico: caso haja mais de um interessado, possvel que os mesmos conversem com o sndico atual com antecedncia e mandem para os outros condminos suas propostas de trabalho. (saiba mais sobre candidaturas a sndico) Convocaes especficas: - envidraamento de sacadas ou obras, por exemplo - : o sndico pode j mandar os oramentos colhidos, e as informaes tcnicas com antecedncia.

Ambiente
Antes da reunio comear, se possvel, coloque uma msica ambiente suave, ou at um DVD com um tema leve. Msicas agitadas no so recomendadas. Outro toque simptico oferecer um cafzinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente mais propcio para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos. Se possvel tambm, as cadeiras podem ser dispostas em um crculo, facilitando a comunicao face-a-face. Inicie sempre no horrio (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participao da primeira dificilmente alcanada).

Mantenha o material (oramentos, proviso oramentria, extratos bancrios, fotos de obras e servios etc.) organizado e, se possvel, mostre aos condminos por meio de retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunio menos cansativa. Outra boa medida levar cpia da Conveno e do Regulamento Interno, para possvel consulta.

CONDUO DA REUNIO
O primeiro passo decidir pelo presidente da mesa. Pea fundamental para o bom andamento do evento, o recomendvel que o presidente seja algum respeitado por todos, neutro e que no pertena a nenhuma panelinha do condomnio. Tambm de extrema importncia que o presidente da mesa saiba se colocar no momento certo, evitando que os moradores que demandam mais ateno fujam do tema que est sendo debatido.

Alm disso, deve-se observar o horrio de incio da reunio. uma boa maneira de prestigiar os presentes, e no os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem dar certo perodo de tempo para cada assunto na pauta e no mximo cinco minutos a mais, caso a maioria decida por mais explicaes sobre o tema.

Veja algumas sugestes sobre o tempo necessrio para os seguintes assuntos caso o material de apoio j tenha sido enviado com antecedncia, como foi sugerido acima: Prestao de contas: de 20min a 25 min Previso oramentria: de 10 min a 15 min Eleio: geralmente feita por aclamao, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos, calcule 3 minutos para cada um Aprovao de obras: de 15 min a 20 min Para que a reunio transcorra da melhor forma possvel, a ordem do dia deve deixar os temas mais polmicos para o final. Assim, os outros assuntos so decididos com mais tranquilidade.

Objees
Mesmo com toda essa organizao, h algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as objees em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que no so coletivos durante a reunio.

Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicaes sobre contas j aprovadas, ou sobre um oramento cotado, ou em relao a um item muito especfico de qualquer coisa debatida, pode-se oferecer uma ateno especial em outro momento, para evitar atrasar a ordem estabelecida para o dia.

Uma sugesto que se coloque em votao se a dvida da maioria dos presentes ou no. Assim, o morador em questo no se sente injustiado e, se o assunto realmente for de interesse geral, tem mais espao para discusso.

importante que os moradores no fiquem sem resposta para as suas questes. Mesmo que repetitivas,as perguntas devem ser respondidas o que pode acontecer em outro momento, que no na assembleia.

Perda de foco
Outro problema recorrente em assembleias so aqueles que querem discutir assuntos privados. Nesse caso, o ideal que o presidente da mesa explique que o tema no de interesse geral, mas que o sndico pode procur-lo em outro momento, ou depois da assembleia, para falar sobre o problema. Deve-se ressaltar que a assembleia o momento para debater os assuntos referentes comunidade.

Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da reunio: Esse assunto ser debatido mais tarde Me desculpe, mas o tema no de interesse coletivo O item j foi discutido e aprovado Senhores, temos mais trs minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos para o prximo item da pauta Esse tema no est na pauta do dia Podemos discutir esse assunto em particular

nimos exaltados
Em uma assembleia, os condminos muitas vezes sabem quem pode ou no conturbar. importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para no deixar essa pessoa crescer. O presidente o responsvel pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que estiver perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunio Se isto no for suficiente, em ltimo caso, o presidente, com a anuncia dos presentes, pode solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova data para a continuao dos trabalhos (assembleia em sesso permanente). (saiba mais sobre brigas e discusses em assembleias)

Depois da reunio:
Com o fim das discusses agendadas, possvel que os vizinhos e sndicos fiquem ali conversando sobre a reunio. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionrio da administradora de condomnio, redige a ata da reunio, que tem data limite para ser entregue aos outros moradores, expressa na conveno.

Aproveite o momento para tirar alguma dvida pendente que tenha ficado para trs por falta de tempo ou por interesse de algum morador.

Dicas e orientaes para o encerramento da reunio e formalizao da Ata

Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um. A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acrscimo ou negligncia. assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretrio. No preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentrios realizados. So suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questo. enviada uma cpia para cada condmino. A antiga Lei dos Condomnios (4591/64) determinava que a distribuio da cpia da Ata aos condminos fosse feita em um prazo de at 08 dias. Entretanto, Com o advento do Novo Cdigo Civil (atual Lei dos Condomnios), esta obrigatoriedade NO foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na conveno do condomnio. A conveno sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O no atendimento da entrega da ata aos condminos em prazo razovel, implica no comprometimento do princpio da transparncia, o qual quando atingido, pode levar a insatisfao e desconfiana dos condminos. No obrigatrio seu registro em cartrio, a no ser que assim determine a Conveno do seu condomnio. Se as decises que ela contm foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela j tem valor legal para os condminos. (Fonte: Informe Secovi n 64) Deve ser mantida no Livro de Atas do condomnio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do sndico. Como qualquer documentao do condomnio, deve estar sempre disponvel a qualquer condmino.

Conhea as mincias dos conceitos usados na reunio de condomnio

Qurum: Nmero necessrio de pessoas para votar/aprovar certo tema

Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em considerao a totalidade do condomnio, ou seja todos os condminos. Necessria para aprovao de obras teis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualizao de hidrmetros, por exemplo. Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse qurum elege ou destitui sndico, e aprova oramento e contas. Maioria qualificada: Depende de cada conveno e tem diferentes quruns especficos para realizao de obras. Para aprovar uma obra volupturia, por exemplo, so necessrios dois teros de

todas

as

unidades.

2/3 do todo: Refere-se a dois teros de todas as unidades, levando em conta as fraes ideais, caso se aplique. um qurum aplicado para aprovao de obras volupturias e alterao da conveno. Unanimidade Todos dos os condminos: condminos.

Qurum qualificado: Quando h porcentagem especfica para votar certo tema. Para conseguir alterar, por exemplo, a destinao do condomnio, necessria a aprovao de todos, ou seja, 100% dos condminos. Qurum livre: Quando no h especificao sobre o qurum. Ou seja, a maioria simples decide o que est sendo votado. 1a. convocao: Para aprovar algo no primeiro horrio, o sndico necessita da presena de mais de 50% das unidades. 2a. convocao: Para deliberao, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessrio um qurum especfico. Presidente da mesa e Secretrio: escolhido no incio da assembleia. Ele nomeia um secretrio para redigir a ata, e comea a conduzir a reunio. Deve-se veirificar o que a Conveno estabelece sobre quem pode compor a mesa. No recomendvel o sndico presidir ou secretariar a Assembleia, para no haver questionamento sobre sua influncia nas decises dos condminos. (saiba mais) Condmino: Ao contrrio do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condmino no o fato do indivdulo morar no condomnio. Condmino o proprietrio do imvel, mesmo se no morar na unidade. Portanto, quando a legislao usa este termo, est se referindo ao proprietrio do imvel. (saiba mais) Obras teis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e Individualizao dos hidrmetros. (Qurum necessrio: maioria do todo) Obras volupturias: As que no aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Exemplo: construo de piscina. (Qurum necessrio: 2/3 do todo)

Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355)

Obras necessrias: As que conservam a coisa ou impedem sua deteriorao*. Exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padro) e obras como impermeabilizao de um local com vazamento (Qurum necessrio: maioria dos presentes)

Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino. Art. 1.351. Depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos a alterao da conveno e do regimento interno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende de aprovao pela unanimidade dos condminos. Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos. (Redao dada pela Lei n 10.931, de 2004) Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberaes da assembleia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das fraes ideais. Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio. Art. 1.353. Em segunda convocao, a assembleia poder deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Art. 1.354. A assembleia no poder deliberar se todos os condminos no forem convocados para a reunio. Art. 1.355. assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos.

Assembleia Ordinria - AGO

A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Cdigo Civil
Normalmente, usada para prestao de contas, aprovao da previso oramentria e eleio de sndico. O que o Cdigo Civil diz: "Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da assembleia dos condminos, na

forma prevista na conveno, a fim de aprovar o oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1o Se o sndico no convocar a assembleia, um quarto dos condminos poder faz-lo. 2o Se a assembleia no se reunir, o juiz decidir, a requerimento de qualquer condmino." Para aprovar contas passadas, previso oramentria e para eleger sndico e corpo diretivo, preciso, em primeira convocao, o voto de condminos que representem a maioria das fraes ideais ou das unidades, de acordo com o critrio disposto na Conveno do condomnio. Se no houver este qurum em primeira convocao, em segunda chamada a aprovao e eleio se d por maioria dos votos dos presentes - a no ser nos casos em que a legislao ou a Conveno exigem qurum especial, como obras, alteraes no Regimento Interno, mudanas na fachada e outros. Inquilinos podem votar, mesmo sem procurao do proprietrio, em questes que envolvam despesas ordinrias: Lei dos Condomnios, artigo 24, pargrafo 4. Os votos, salvo disposio contrria da Conveno do condomnio, so correspondentes frao ideal dos votantes. Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providncias a serem tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinria para a destituio do sndico.

Eleies
Muitas vezes as AGOs tambm so usadas para a eleio de sndico, subsndico e conselho fiscal. Todo condomnio deve ter um sndico, segundo a legislao. A eleio de subsndico e conselheiros fiscais no obrigatria, se a Conveno no dispuser sobre estes cargos. O sndico e outros integrantes do corpo diretivo no precisam ser proprietrios ou moradores. A eleio ocorre com maioria dos condminos, em primeira chamada, ou com maioria dos presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Cdigo Civil). Inquilinos podem votar com procurao, de acordo com o pargrafo 4 do artigo 24 da Lei dos Condomnios Se a Conveno no se pronuncia sobre a remunerao do sndico, a Assembleia que o elege deve deliberar sobre o assunto: Lei dos condomnios, art. 22, pargrafo 4: "Ao sndico, que poder ser condmino ou pessoa fsica ou jurdica estranha ao condomnio, ser fixada a remunerao pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Conveno dispuser diferentemente." O mandato deve ser no mximo de 2 anos, permitida a reeleio.

Assembleia Extraordinria - AGE

Podem ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos

As assembleias extraordinrias podem ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos, geralmente para tratar de assuntos no discutidos na ltima assembleia ordinria ou de urgncia. Para que uma assembleia extraordinria seja convocada, preciso a assinatura do sndico ou de pelo menos 1/4 dos condminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Cdigo Civil:

Assunto

Precisa de assembleia?

Votao Necessria Se despesas no forem grandes, no precisam de aprovao. Verificar Conveno.

Obras "necessrias", que conservam o condomnio ou impedem sua deteriorao. Ex.: obras urgentes, como impermeabilizao de um local com vazamento

Depende

Obras "teis", que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalao de cmeras.

Sim

Maioria simples dos condminos

Obras "volupturias", as que no aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim

2/3 dos condminos

2/3 dos condminos

Sim

2/3 dos condminos

Construo de um novo pavimento no edifcio

Sim

100% dos condminos

Mudana da destinao do edifcio (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim

100% dos condminos

Mais sobre obras

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a no ser que seja necessria habitabilidade do condomnio, e de baixo custo. Obras necessrias podem ser providenciadas por qualquer condmino, sem autorizao de assembleia, se o sndico no puder ou no quiser agir: Artigo 1341, 1o "As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino." Se as despesas para obras necessrias e urgentes forem grandes, ser preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situao: Artigo 1341, 2o "Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia, que dever ser convocada imediatamente. 3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos." Obras em partes comuns que so usadas por apenas alguns condminos devem ser custeadas apenas por estes: Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

Sndico e condminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providncias regularmente aprovadas

O sndico deve acatar e executar as providncias regularmente aprovadas em assembleias. Condminos ausentes de votaes ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinaes da Conveno e da lei (incluindo procuraes). Uma assembleia pode anular as decises de uma anterior, desde que respeitado o qurum e o nmero de votos para o assunto, delimitados na Conveno ou no Cdigo Civil. Decises tomadas por assembleias que no respeitem as determinaes legais ou da Conveno quanto convocao e votaes podem ser anuladas na Justia. Quanto s relaes entre sndico e assembleia, assim determina o novo Cdigo Civil: "Art. 1.348. Compete ao sndico: I convocar a assembleia dos condminos;

III - dar imediato conhecimento assembleia da existncia de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio; IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno e as determinaes da assembleia; VIII - prestar contas assembleia, anualmente e quando exigidas"

VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTO

Quem falta assemblia tem de acatar decises tomadas

Faltar assemblia de condminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas. O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido no exime o morador de ratear a reforma do prdio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento da 4 Turma de Recursos de Cricima. A Turma manteve, por unanimidade, sentena do juiz Luiz Fernando Boller, titular do Juizado Especial Cvel da Comarca de Tubaro (SC). Cabe recurso. Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifcio Tubaro por dvida de condomnio e cotas para a reforma do prdio. O morador alegou, em sua contestao, que na condio de sub-sndico teria direito a pagar somente a metade do condomnio, alm de no ter autorizado a realizao de reformas. Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os valores que eles investiram na manuteno do prdio. E o fato de Paulo Tadeu no ter autorizado as obras de reforma no o livra de sua obrigao. A ausncia do sub-sndico s assemblias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prdio agregou valor sua propriedade. Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorrios advocatcios fixados em 15%.

Quruns de assembleias de condomnios

Tabela com votaes mnimas necessrias para cada tipo de votao
Motivo Observao Votao mnima

Aprovao de contas, aumento de taxa condominial e eleio de sndico

Em 1 convocao, preciso qurum de metade do todo; em 2, qurum livre

Maioria dos presentes

Obras necessrias

Maioria dos presentes Obs.: Se as despesas no forem grandes, Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo- no precisam de As que conservam a coisa ou impedem sua deteriorao*.

se a mesma cor e padro) e obras urgentes, como impermeabilizao de um local com vazamento

aprovao *** (saiba mais)

Obras teis

As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita e Individualizao dos hidrmetros As que no aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.

Maioria do todo

Obras volupturias

2/3 do todo

Alteraes na Conveno e no Regulamento Interno

---

2/3 do todo**

Destituio do sndico

Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condminos

Maioria dos presentes

Outros motivos

Desde que no exigido qurum especial pela Lei ou pela Conveno, em 1 convocao, preciso a presena de metade do todo; em 2, qurum livre

Maioria dos presentes

Consideraes importantes
Qurum: Nmero necessrio de pessoas para votar/aprovar certo tema Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em considerao a totalidade do condomnio, ou seja todos os condminos. Necessria para aprovao de obras teis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualizao de hidrmetros, por exemplo. Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse qurum elege ou destitui sndico, e aprova oramento e contas. 2/3 do todo: Refere-se a dois teros de todas as unidades, levando em conta as fraes ideais, caso se aplique. um qurum aplicado para aprovao de obras volupturias e alterao da conveno. (*) Definies do dicionrio Aurlio (**) Alteraes no Regulamento Interno um assunto polmico e a Lei (Cdigo Civil) no 100% clara sobre a votao mnima necessria. Veja o que dizem especialistas sobre qual a votao necessria para alterao do Regulamento Interno (***) Geralmente, a conveno ou a assembleia decide um valor parmetro para destinguiir o valor mximo que no necessrio aprovao. Saiba mais sobre autonomia do sndico para gastos sem aprovao em assembleia

Novo Cdigo Civil, Artigo 1352, Pargrafo nico: "Os votos sero proporcionais s fraes ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo disposio diversa da conveno de constituio do condomnio." Obras necessrias podem ser providenciadas por qualquer condmino, sem autorizao de assembleia, se o sndico no puder ou no quiser agir: Artigo 1341, 1o "As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino." Se as despesas para obras necessrias e urgentes forem grandes, ser preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situao: Artigo 1341, 2o "Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia, que dever ser convocada imediatamente. 3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos." Obras em partes comuns que so usadas por apenas alguns condminos devem ser custeadas apenas por estes: Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

Autonomia do sndico para gastos

Quando o assunto o dinheiro do condomnio, todo cuidado pouco. Afinal, usar um dinheiro que de todos antes daaprovao em assembleia pode acarretar em muita dor de cabea para o sndico. Contas no aprovadas, desconfiana de outros moradores, e at aes judiciais ou ressarcimento da verba em questo, so algumas das consequncias para gastos ocorridos sem a anuncia dos outros condminos. H, porm, casos em que o sndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomnio sem pedir. O importante lembrar que existem regras e que qualquer gasto dever ser apresentado e aprovado em assembleia. Nesse momento, importante ter documentos que ajudem na comprovao dos gastos, como oramentos e notas fiscais. O SndicoNet ouviu especialistas e elencou abaixo as principais dvidas dos leitores sobre este assunto. Confira:

GASTAR AT QUANTO
Algumas convenes permitem ao sndico gastos at um limite, sem aprovao por assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza? Depende. O ideal que a conveno do condomnio estipule um limite de gastos e tambm, com o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso est ligado a situaes de emergncias ou a obras j em andamento. Mesmo sem aprovao prvia, o sndico dever justificar o uso do dinheiro na prxima assembleia.

Se a Conveno for omissa, dever prevalecer o bom senso do Sndico, que dever lanar mo dessa prerrogativa somente em carter comprovadamente emergencial.

OBRA MAIS CARA

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovao pela assembleia? Depende. O sndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que o previsto em algumas situaes. Uma delas quando ocorre algum problema grave com a reforma e que se o reparo no for feito, isso ir impactar negativamente no cotidiano dos moradores. Por exemplo: se uma pea do elevador que seria trocada j danificou outras caso no sejam repostas e recolocadas, o prdio ficaria sem elevador. Nesse caso, possvel aprovar as contas depois de contratar o servio.

Outro caso quando o sndico tem uma cerTa autonomia de gasto para a obra uma certa gordurinha, que dever estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, at 5% do valor da obra. O sndico tambm pode investir sem aprovao prvia quando a obra emergencial: um porto quebrado, ou um cano estourado que ir deixar os moradores sem gua, podem ser consertados e depois ratificados. Saiba mais sobre aprovao de obras em assembleias de condomnios

OUTRO FUNDO
O sndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prvio? No. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso salvo apenas se uma grande emergncia acontecer no condomnio. E caso isso acontea, as contas devero ser aprovadas em assembleia futuramente

AUMENTO DE TAXA
O sndico pode aumentar a taxa ordinria sem autorizao de assembleia? No. O sndico, sozinho, no tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida necessria uma assembleia.

CONSELHO
Os conselhos fiscais ou consultivos tm poder de autorizar alguns tipos de gastos? No. A funo do conselho fiscal ou consultivo verificar as contas e ajudar o sndico seja na soluo de problemas ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porm, nunca substituir a assembleia condominial. No pode, portanto, autorizar gastos sem a anuncia dos outros condminos.

ADVOGADOS
O sndico tem autonomia para contratao de advogados a fim de realizar a cobrana judicial, sem precisar consultar a assembleia? Sim. Uma das principais funes do sndico zelar pelo condomnio. Portanto, se h a necessidade de se contratar um advogado, seja por problemas de inadimplncia de um

condmino ou outros motivos como algum movendo uma ao contra o condomnio o sndico pode, sim, faz-lo. Mas sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorrios. Esse gasto tambm deve ser ratificado em futura assembleia.

DEMISSO DE FUNCIONRIOS
O sndico pode decidir sozinho pela demisso de um funcionrio cuja multa rescisria seja alta? Sim. prerrogativa do sndico demitir e contratar funcionrios do condomnio. Porm, em casos em que a multa rescisria seja muito alta, o recomendvel discutir antes a situao em assembleia.

Inquilinos em assembleias
No h consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do mercado divergem sobre esta questo. Contra o voto de inquilinos Alguns especialistas consideram que o Novo Cdigo Civil modificou a legislao anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinrias, caso o proprietrio no estivesse presente. J o Novo Cdigo Civil no faz meno possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento destes especialistas que o Novo Cdigo teria revogado a disposio da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos. A favor do voto de inquilinos H outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Cdigo Civil no teria revogado esta disposio da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas extraordinrias, sem necessidade de procurao. Por no haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias requeiram aos proprietrios de suas unidades procurao para votar em assuntos relativos a despesas extraordinrias. Confira os textos das leis: Lei 4.591/64, artigo 24, pargrafo 4: "Nas decises da assembleia que no envolvam despesas extraordinrias do condomnio, o locatrio poder votar, caso o condmino-locador a ela no comparea (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei n 9.267/96). Novo Cdigo Civil (de 2003), artigo 1335: "So direitos do condmino: (...)III- votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite." Esclarecemos que a palavra "condmino" designa o proprietrio, como mostra uma consulta a qualquer dicionrio. O inquilino no condmino, e sim locatrio deste, com direitos diferentes. Convocao de inquilinos. Mesmo antes do Novo Cdigo Civil, j no havia consenso sobre a obrigatoriedade de

convocao de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clssico livro Condomnio. No entanto, ele j apontava seu entendimento de que "ao condminolocador (o proprietrio) que dever ser encaminhada convocao para toda e qualquer assembleia Geral". No h proibio legal de um inquilino ser eleito sndico. O novo Cdigo Civil expressa claramente essa possibilidade: "Art. 1.347. A assembleia escolher um sndico, que poder no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois anos, o qual poder renovar-se. " Assim, a clusula de Conveno que permitir que apenas proprietrios sejam sndicos no tem validade legal. Convenes no podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais. O novo CC no coloca obstculos participao de inquilinos no Conselho Fiscal, por no tornar o cargo exclusivo de proprietrios: "Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal, composto de trs membros, eleitos pela assembleia, por prazo no superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico."

Participao de Inadimplentes em assembleias

condomnios. Veja abaixo: "Art. 1.335. So direitos do condmino:

O Novo Cdigo Civil probe o voto e participao de inadimplentes em assembleias de (...)

III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite."

Acordo
O acordo de parcelamento com o inadimplente no o habilita a votar ou ser eleitor, at que todas sua dvida esteja quitada. Leia abaixo entrevista concedida por Joo Paulo Rossi Paschoal, assessor jurdico do SECOVI-SP (Sindicato patronal dos condomnios e administradoras), que esclarece alguns pontos a respeito de acordos e inadimplncia em condomnios SndicoNet - O acordo de parcelamento de dvida cessa a condio de inadimplncia, para votar e ser votado em assembleia? Paschoal - No. O que pode acontecer um acordo extra-judicial entre o sndico e o inadimplente, para que este possa quitar suas dvidas. O parcelamento da dvida no cessa a inadimplncia e o condmino no resolve sua situao, resolve apenas quando sua dvida for toda quitada. SndicoNet - Condminos inadimplentes para com o condomnio podem participar de assembleias, votar ou ser eleito sndico, subsndico ou conselheiro, pelo Cdigo Civil? Paschoal - No podem. O artigo 1335- inciso III, expressa que apenas os condminos quites integralmente podem participar das assembleias. Para a lei o condmino inadimplente fica proibido de compor a assembleia ou at mesmo de ser procurador de um outro morador, caso esse se faa ausente. Art. 1.335. So direitos do III - votar nas deliberaes da assembleia e delas participar, estando quite. condmino:

Assembleias cheias

Pesquisa realizada pelo portal SndicoNet aponta que as assembleias contam, em mdia, com um quorum de apenas 15% dos condminos. Por isso, preparamos uma reportagem especial para entender o que desmotiva os condminos e como possvel tornar esse evento mais interessante.

MOTIVOS
As razes para o condmino no participar so variadas: iseno: prefere no se posicionar sobre determinados assuntos desinteresse: no participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta so pouco relevantes aprovao: est satisfeito com tudo e confia na administrao. Por isso, no v necessidade de sua participao. falta de tempo: no tem tempo para participar ou considera o tempo de durao muito elevado uso excessivo de procuraes: apesar de ser permitido por Lei, desde que a conveno no proba ou determine limites, o uso em excesso de procuraes muito criticado pelos demais condminos. Trata-se de uma prtica que, se usada de forma abusiva, compromete (e muito) o objetivo democrtico de uma assembleia. falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas falando sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um suplcio. A maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomnio na assembleia, com cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi definido na pauta, acredita Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questes que podem ser resolvidas apenas fazendo uma sugesto ou crtica no livro de ocorrncias do prdio, que geralmente fica na portaria.

CONVOCAO
Para a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, alm do procedimento convencional de convocao por edital, aconselhvel reforar o acontecimento por meio de comunicados no elevador, quadro de avisos e at e-mails. Pode-se solicitar tambm ao porteiro ou zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocao.

Dicas para uma convocao bem-sucedida:

Em relao ao edital, recomenda-se que este tenha no mximo seis itens em pauta; as pautas devem ser claras, pertinentes e necessrias; se achar conveniente, estipular e mencionar tempo mximo de durao (a mdia costuma ser de duas horas) colocar observaes como: "A sua presena indispensvel para o bom andamento e valorizao do nosso patrimnio";"Os ausentes, por Lei, devero acatar com todas as decises tomadas".

atente se nesse dia haver algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular importante, ou se prximo de feriado prolongado; pea ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um lembrete simples, como: No se esquea: hoje, voc tem um compromisso com o seu condomnio!. Essa atitude chama a ateno dos moradores para a reunio. assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para reformas em geral: pintura e lavagem do prdio, manuteno de elevadores, obras na fachada etc.; eleio de sndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionrios prprios por terceirizao.

DATAS, HORRIOS E DURAO

O tempo ideal de durao de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h. No quesito horrio, o mais recomendado entre 20h e 20h30, para dar tempo de as pessoas chegarem do trabalho, e para que a reunio no termine muito tarde. Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar at s 20h30, para o segundo e derradeiro aviso. Inicie sempre no horrio (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participao da primeira dificilmente alcanada). bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas esto no ritmo mais intenso de trabalho e, provavelmente, mais disponveis para participar de reunies. Muitos no descartam a quinta-feira como opo, desde que no seja prxima de um feriado No recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta a opo, prefira o horrio das 10h ou 15h, e aos domingos em um caso extremo s 10h ou 11h.

O QUE SERVIR?
Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, gua, caf e, no mximo, biscoitos, so suficientes, j que estamos falando de uma assembleia, no exatamente de uma festa ou confraternizao. Por outro lado, h quem prefira tornar essa reunio mais descontrada, com aperitivos diversos, sanduches, refrigerantes, at como forma de acalmar os nimos dos condminos mais exaltados. As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns, sugere Rodrigo Matias. lcool, contudo, terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversveis entre os moradores.

USO DE PROCURAES
Conforme mencionado nesta matria, o uso excessivo de procuraes, apesar de ser permitido por Lei, desde que a conveno no proba ou determine limites, muito criticado pelos demais condminos. Trata-se de uma prtica que, se possvel, deve ser evitada, pois se usada de forma abusiva, compromete (e muito) o objetivo democrtico de uma assembleia, desestimulando assim a presena dos demais participantes. Se a conveno do seu condomnio no estabelece limites para isto, a nica sada conseguir aprovao de 2/3 do total dos condminos para alterar a conveno. Saiba mais sobre alterao de conveno clicando aqui

O PAPEL DO SNDICO
O sndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade. Se, durante a reunio, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante, opina Rodrigo Matias. Em assuntos mais polmicos que envolvam reformas, por exemplo, sempre importante realizar uma votao. Juraci Garcia Baena lembra ainda que o sndico precisa estar bem informado sobre todas as questes que envolvem o condomnio. Alm disso, ele precisa ter muito jogo de cintura e tolerncia, avisa. O mais importante, na opinio dos sndicos e administradores consultados pela reportagem, manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais escapadas do tema. Na nsia de resolver seus problemas, os condminos podem discutir assuntos sem relevncia para a coletividade. Bons exemplos so questes como vagas de garagem, barulho, entre outros, em que se gasta tempo, o problema no resolvido e deixa os demais participantes chateados, ressalta Baena. Uma alternativa que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da assembleia. Assim, s quem estiver envolvido com os tpicos participar.

Dicas e idias interessantes:

Antes da convocao, procure debater informalmente e colher informaes com os condminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por meio de uma breve reunio informal, ou at mesmo via troca de e-mails, por exemplo. Mas muito importante que todos sejam convidados a participar, para evitar que algum se sinta excludo ou desfavorecido. Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estaro melhor informados sobre a pauta e podero contribuir com idias, opinies e/ou sugestes mais objetivas. Isso pode tornar o debate visivelmente mais produtivo Defina uma mesa com presidncia e secretaria que sejam referncia no condomnio, para que todos respeitem.

Determine o assunto a ser tratado e s passe para outro depois de resolvido e anotado na ata. Esforce-se para manter a seqncia estabelecida pela pauta, negociando as questes novas para o final da reunio. Se conseguir, a assembleia est garantida. Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente. Os assuntos a serem tratados podem ficar expostos em cartazes pela sala de reunio. As cadeiras podem ser dispostas em um crculo, facilitando a comunicao face-a-face. Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns casos. Se for o seu, coloque na convocao que haver essa prtica. Mantenha o material (oramentos, proviso oramentria, extratos bancrios, fotos de obras e servios etc.) organizado e, se possvel, mostre aos condminos por meio de retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunio menos cansativa. Outra boa medida levar cpia da Conveno e do Regulamento Interno, para possvel consulta. Um dia depois da reunio, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais tpicos discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na assembleia. A ata deve ser rigorosamente enviada aos condminos em at oito dias.

Uso de Procuraes em Assembleias de condomnios

O Cdigo Civil, atual Lei dos Condomnios, legitima o uso de procuraes em assembleias, seja qual for o seu propsito: eleies, aprovao de contas, aumento da taxa condominial, etc. Alm disso, qualquer pessoa capaz pode receber procurao, sem limitao de quantidade. Algumas Convenes tm um item que restringe a quantidade de procuraes a serem apresentadas por um nico condmino em assembleia, ou probem o sndico de portar procuraes de outros condminos. Convm verificar a Conveno do seu condomnio.

Veja o que diz a orientao do Secovi Rio:

"O Departamento Jurdico do Secovi Rio entende que a Escritura de Conveno pode impor algumas regras prprias, como limitar o nmero de procuraes, proibir que pessoas da administrao e seus parentes recebam procurao etc." O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como representao na assembleia do Condomnio X no dia Y, ou representao em assembleias do Condomnio X. O documento tambm deve designar a extenso dos poderes conferidos, ou seja, se s para votar, se para ser votado em nome de quem passou a procurao, se para ambos, etc. O SndicoNet disponibiliza um modelo de procurao que pode ser usado como referncia

Confira o texto do Cdigo Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicaes:
"Art. 653. Opera-se o mandato quando algum recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procurao o instrumento do mandato.

Art. 654. Todas as pessoas capazes so aptas para dar procurao mediante instrumento particular, que valer desde que tenha a assinatura do outorgante. 1o O instrumento particular deve conter a indicao do lugar onde foi passado, a qualificao do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designao e a extenso dos poderes conferidos. 2o O terceiro com quem o mandatrio tratar poder exigir que a procurao traga a firma reconhecida."

Algumas explicaes sobre as condies de validade para procuraes, acima expostas o Cdigo Civil:
A firma reconhecida s obrigatria se a Conveno ou o Regulamento Interno assim o exigirem (Cdigo civil, artigo 654, pargrafo 2) . Objetivo da outorga: representao na assembleia do Condomnio X no dia Y, ou representao em assembleias do Condomnio X. Designao e extenso dos poderes conferidos: se s para votar, se para ser votado em nome de quem passou a procurao, se para ambos. Algumas Convenes tm um item que restringe a quantidade de procuraes a serem apresentadas por um nico condmino em assembleia, ou probem o sndico de portar procuraes de outros condminos. Convm verificar a Conveno do seu condomnio.

E se uma votao de assembleia der empate?

Votao da assembleia encerrada e... Empatou. Nesses casos, quem tem o voto de minerva e define a situao? Existem procedimentos padres, mas tambm uma maneira oficial de acabar com essa dvida que pode gerar confuso. No h referncias legais para esses casos, ento, o melhor no esperar que essa situao acontea e pegue todos de surpresa. Defina na conveno como proceder. Sim, atualizar a conveno uma tarefa muitas vezes difcil ou at invivel. Entretanto, o nico jeito de oficilizar esta questo. Normalmente a conveno d ao presidente da mesa e/ou aos proprietrios de mais unidades e/ou da cobertura a responsabilidade de decidir individualmente ou de entrarem em um acordo em caso de empate. Administradoras no recomendam que o voto de minerva seja utilizado caso ele no esteja determinado pela conveno, ou seja, que se decida na hora um critrio, sem oficializao. Um procedimento que reduz bastante a possibilidade de empate nas votaes dar pesos aos votos com base na frao ideal de cada um. Para isso, some a quantidade de unidades pertencente a cada um dos votantes ao nmero de vagas na garagem que ele possua. Assim, um morador com duas unidades e trs vagas na garagem tem voto com peso cinco. A cobertura, nesses casos, tem peso dois. Assim como com qualquer tema que possa gerar dvidas ou conflitos, a melhor sada ter uma conveno o mais completa possvel e sempre atualizada.

Destituio de sndico e/ou corpo diretivo

Para destituir um sndico, algum membro do corpo diretivo (sub-sndico, conselheiro), ou at mesmo todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembleia. Esta assembleia especialmente convocada para transferir os poderes do sndico a outra pessoa (no necessariamente condmino). Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembleia (metade mais um). Novo Cdigo Civil, Art. 1.349: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio". Art. 1348 2o O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao da assembleia, salvo disposio em contrrio da conveno." A Convocao para a assembleia deve ser assinada por, no mnimo, um quarto dos condminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietrios ou inquilinos com procurao registrada. "Art. 1.355. assembleias extraordinrias podero ser convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos". Todos os votantes devem estar quites com as obrigaes condominiais, conforme dispe o Inciso III do Art. 1335, onde se l que direito do condmino votar nas deliberaes da assembleia e dela participar estando quite. Assim, no estando quite, no poder o condmino participar nem to pouco votar sobre a destituio do sndico. A convocao para a assembleia deve ser feita para o fim "especfico". Ou seja, deve constar do texto a finalidade da reunio: Destituio do Sndico. O jurista Marcelo Manhes, presidente da Comisso de Direito Imobilirio e Urbanstico da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a assembleia deve ser convocada para esse fim especfico, o que no impede que outra matria tambm faa parte da ordem do dia. O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e no ''exclusivamente''. Ou seja: numa mesma reunio pode-se destituir o sndico, eleger novo sndico e ainda tratar de ''Assuntos Gerais''". O novo Cdigo em seu Art. 1.349, diz: " A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no 2o do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio". Mas quem so os "membros" da assembleia? O jurista Marcelo Manhes afirma: "O novo Cdigo Civil dispe pelo voto da maioria absoluta de seus membros, ou seja, membros da assembleia e no do condomnio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como base de apurao de quorum a totalidade dos condminos, assim o fez expressamente conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alterao da conveno de condomnio, impondo o quorum de dois teros dos condminos, bem como, da anlise dos artigos 1352 e 1353.

"Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quorum do Art. 1349 seja o da maioria absoluta, considerando-se para tanto, a somatria de 50% + 1 das fraes ideais presentes na assembleia geral, salvo disposio em contrria prevista na Conveno de Condomnio (como determina o Art. 1352). E se a Conveno dispuser outros critrios para destituir o sndico, como votao de 2/3 dos condminos? Ou seja, e se a Conveno dispuser critrios que vo contra o que o Cdigo Civil dispe? Segundo Manhes, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal SndicoNet, vale o que o Cdigo Civil dispe, e o que a Conveno determinar algum critrio diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendncia da jurisprudncia atribuir s novas disposies, o carter de norma cogente que se sobrepe s regras anteriormente convencionadas entre as partes."

Impugnao de Assembleias
Assembleias tm uma srie de normas no Cdigo Civil e na Conveno dos condomnios, em relao convocao e s votaes. Se alguma regra no for respeitada, a assembleia (e suas decises) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por deciso judicial. Do mesmo modo, uma assembleia ou uma deciso judicial podem anular ata que no seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnao de ata

Fazer uma lista de presena com os dados (nome completo e unidade) de todos os condminos e assinatura dos presentes. Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqncia dos acontecimentos da reunio. No deixar de lanar em ata discusses ou decises importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omisso em ata pode determinar sua anulao. Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um. A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acrscimo ou negligncia. assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretrio. No preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentrios realizados. So suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questo. Enviar uma cpia para cada condmino. A antiga Lei dos Condomnios (4591/64) determinava que a distribuio da cpia da Ata aos condminos fosse feita em um prazo de at 08 dias. Com o advento do Novo Cdigo Civil (atual Lei dos Condomnios), esta obrigatoriedade no foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na conveno do condomnio. A conveno sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O no atendimento da entrega da ata aos condminos em prazo razovel, implica no comprometimento do princpio da transparncia, o qual quando atingido, pode levar a insatisfao e desconfiana dos condminos. No obrigatrio seu registro em cartrio, a no ser que assim determine a Conveno do seu condomnio. Se as decises que ela contm foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela j tem valor legal para os condminos. (Fonte: Secovi)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomnio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do sndico. Como qualquer documentao do condomnio, deve estar sempre disponvel a qualquer condmino.

Para evitar impugnao de assembleia

Deve-se aguardar a segunda convocao para comear a reunio. Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos Convocar todos os condminos dentro das normas previstas na Conveno. Se a Conveno no mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realizao da Assembleia. O edital de convocao deve ser exposto em local de ampla circulao no condomnio. Pode tambm ser distribuda uma notificao para cada unidade. importante que todos os condminos estejam cientes da convocao. Se apenas um no for notificado, a assembleia pode perder a validade. A convocao deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocao se refere a "Assuntos gerais", estes s podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explcitos na convocao. Respeitar para cada assunto a votao mnima disposta pelo Cdigo Civil. Quando h choque de normas entre a Conveno e o Cdigo Civil, vale o disposto neste ltimo. Saiba mais. No aprovar obras necessrias com qualquer nmero de presentes, deve-se respeitar a votao mnima de condminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Cdigo Civil. No deixar de listar na Ordem do Dia da convocao itens relativos aprovao de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulao da assembleia pelo condmino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que sero discutidas questes financeiras em uma assembleia, desde a convocao. No tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS. Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos Convocar todos os condminos dentro das normas previstas na Conveno

Como proceder para impugnar

Podem os condminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitao de de todos os condminos. A impugnao sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decises anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Conveno e pelo Cdigo Civil. Caso o sndico no convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decises anteriores.

O condmino insatisfeito, se no conseguiu juntar dos condminos para convocar assembleia, desejando anular as decises de uma assembleia, dever sempre se valer de uma ao judicial para que o juiz declare nula tal assembleia. A convocao deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.

Itens e condutas que geram impugnao de assembleia

Permitir que condminos inadimplentes votem Permitir o voto de representante sem procurao. A procurao no precisa estar com firma reconhecida, desde que a Conveno assim no estabelea. Saiba mais sobre procuraes A legislao no clara sobre permitir ou no a participao de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto. Saiba mais Impedir a eleio de sndico no condmino. O Cdigo Civil estabelece que o sndico pode ou no ser condmino, sendo muito comum, hoje, a figura do sndico profissional Mudar a Conveno com menos de 2/3 dos condminos. Isso ilegal e ser decretado nulo. Aprovar obras volupturias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condminos Deixar de convocar, o sndico, reunio solicitada por dos condminos.

Prestao de contas - como apresentar

DOCUMENTAO NECESSRIA
Documentos que voc precisa ter em mos para fazer e apresentar a prestao de contas. Se for necessrio, pea a documentao para a administradora. Certides negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomnio, da administradora, das empresas terceirizadas. AVCB e as cpias das NRs 5, 7 e 9, alm do certificado de brigada de incndio, pra raios, RIA dos elevadores, seguro do prdio e dos funcionrios. No se esquea do atestado de dedetizao, lavagem das caixas dagua e da ltima anlise da potabilidade de gua. A pasta de prestao de contas pode ser composta por: Demonstrativo de despesas (que deve ser de fcil compreenso e contar um resumo do nmero de contas do balano). Balano contbil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em trs contas: Pessoal que inclui salrios, frias, cesta bsica e outros; Fixas gua, luz, telefone, taxas, contratos

de manuteno de elevadores, etc.; e Variveis limpeza da caixa dgua, recarga de extintores, entre outros). Documentao comprobatria de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas: condminos adimplentes e inadimplentes).

APRESENTAO
Mais importante que fazer o balano apresent-lo de forma clara para os condminos. Separamos algumas dicas que vo te ajudar nesta tarefa. No incio da assembleia, interessante que o sndico ou a administradora distribua no incio dos trabalhos uma folha com os detalhes que sero discutidos na prestao de contas, como o comparativo com a previso oramentria aprovada no ano anterior. Compare a previso efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distores com explicaes claras, simples e sem deixar dvidas sobre o motivo dos gastos. Use a diviso por item como Funcionrios, Consumo (gua, luz, telefone, Internet), Manuteno, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o entendimento. Se necessrio, o SndicoNet disponibiliza modelo de demonstrativo em Word ou planilha em Excelque podem ser usados como referncia. importante informar que as pastas relativas prestao de contas ficaro disponveis na administrao do prdio. Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma confuso. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra de uma caixa de fsforo to importante quanto a de um equipamento de segurana. Se houver crticas ou objees, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso contrrio, d explicaes claras e convincentes. Procure adequar-se s necessidades do pblico, que ir manipular e aprovar ou no a pasta de prestao de contas.

O QUE NO PODE FALTAR

Existem alguns pontos que so fundamentais para que a prestao de contas esteja completa, outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que voc no pode esquecer. Tenha sempre em mente que para o balano ser transparente no pode faltar a receita, a lista de inadimplncia e despesas. Atenha-se somente ao perodo que est em pauta. Nunca esquea das pastas e da documentao original comprobatria de despesas e receita.

INADIMPLENTES
Assuntos delicados tambm fazem parte da prestao de contas e no podem ser esquecidos, veja a melhor forma de trat-los. Aborde a inadimplncia de forma a mostrar quanto est custando ao condomnio, sem entrar em detalhes sobre situaes particulares, isso pode gerar confuso. No cite o nome dos devedores, somente o nmero dos apartamentos. Aborde tambm o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e aes tomadas (cartas de cobrana, cobranas amigveis e aes judiciais). Oua a opinio de todos e tire suas concluses.

NO FOI APROVADO. O QUE FAZER?

Pode acontecer de sua prestao de contas no ser aprovada. s vezes, um erro de digitao ou a falta de ateno em algum lanamento pode ocasionar esse incmodo. Saiba como agir se os condminos no aprovarem o seu balano. Caso o balano no seja aprovado, uma sada auditar as contas. Muitos casos costumam ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro. Outra soluo esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as explicaes sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada. O ideal que quem fez o balano consiga dar uma explicao convincente ou, se realmente houver um erro, o que pode acontecer, consert-lo. Persistindo a discordncia, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Conveno do Condomnio tais como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por ltimo, se for o caso, exigir por meios judiciais uma prestao de contas.

Alterao do Regulamento Interno

Mudar o regimento interno de um condomnio no tarefa fcil e sempre gera grandes discusses nas assembleias, seja pelo tipo de mudana que est envolvida ou pela quantidade de votos contra e a favor. A representatividade de extrema importncia. O Cdigo Civil diz, de forma no totalmente clara, que a aprovao necessria deve ser de 2/3 de votos de todos os condminos. Por isso, este assunto um pouco polmico e gera diferentes interpretaes.

Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questo:

Giovani Oliveira, Gerente Jurdico do escritrio Schneider Advogados Associados, no Rio de Janeiro necessria a aprovao de 2/3 dos votos de todos os condminos para alterao do Regimento Interno, tendo em vista que o quorum previsto para alterao da Conveno (Art. 1.351 do Cdigo Civil) e o Regimento faz parte da Conveno (Artigo 1.334, V do Cdigo Civil). Contudo, predomina o entendimento de que a prpria conveno pode estabelecer uma forma de aprovao/alterao menos rgida (Enunciado n 248 da Jornada de Direito Civil da Justia Federal).

Fernando Forncola, diretor da Habitacional Eis uma questo bastante polmica, na medida em que, no texto original do Cdigo Civil, promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alterao do Regimento Interno, assim como ento previsto para as Convenes Condominiais, o quorum exigido era de 2/3 dos votos dos condminos. Com a alterao legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004, foi suprimido do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver, que, a vontade atual do legislador que para a alterao de tal documento (regimento) basta a maioria simples da assembleia especialmente convocada. H aqueles que defendem que, na realidade, o que se deve atender o quorum previsto na Conveno, com o que no concordamos.

Paulo Romani, diretor FL Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condminos para alterao da Conveno e Regulamento Interno.

Joo Paulo Rossi Paschoal, assessor jurdico Secovi-SP A alterao do art. 1.351 do Cdigo Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n 10.931/04, suscitou nova polmica que somente o tempo se incumbir de dar completa e pacfica resoluo. Tratase de saber qual a representatividade necessria, atualmente, para se alterar o Regimento Interno de um condomnio edilcio: Cdigo Civil

Art. 1.351. Depende da aprovao de 2/3 (dois teros) dos votos dos condminos a alterao da conveno; a mudana da destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende da aprovao pela unanimidade dos condminos. H os que entendem que a partir de agora o Regimento poder ser alterado pelo quorum de praxe, a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Cdigo Civil), como o caso do professor lcio Nacur Rezende:

Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redao do artigo 1.351, tornando despiciendo o quorum qualificado de 2/3 (dois teros) para que se modifique as disposies do Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a simples maioria j suficiente, nos termos do artigo 1.352. REZENDE, lcio Nacur. Condomnio em edifcios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58. Todavia, tal no a nossa interpretao. A supresso do termo regimento interno do art. 1.351, com a mantena da redao original do art. 1.334, V, do Cdigo Civil, fez com que deixasse de ser obrigatria a votao de 2/3 (dois teros) dos condminos para que se procedesse a alterao daquela norma, sendo aplicvel, desde ento, a proporcionalidade de votos prevista expressamente na Conveno Condominial. Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condminos (50%+ 1 dos condminos) mais que razovel para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela rigidez de uma votao de 2/3 (dois teros), bem como afasta a possibilidade da legitimao de alteraes aventureiras, que facilmente viro a lume com a votao de praxe (maioria dos presentes em segunda chamada art. 1.353 do Cdigo Civil). Recomenda-se a adoo proporcionalidade acima quando da elaborao ou alterao das Convenes. Polmica surgir se a Conveno for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos ser mais seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois teros) necessria para alterao da Conveno (art. 1.351 do Cdigo Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte da prpria Conveno. Portanto, inaplicvel na hiptese a votao de praxe.

Alterao da Conveno
A atualizao da Conveno do condomnio no obrigatria, mas pode trazer diversas vantagens para a administrao. Entre elas, a principal a fixao de uma taxa de juros superior cobrada atualmente, para poder combater a inadimplncia e o dficit de caixa criado por ela. O Novo Cdigo Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1336, porm abriu a possibilidade de elevao dos juros alm do patamar de 1% ao ms, se assim a Conveno do condomnio dispuser: "Art. 1336 1o O condmino que no pagar a sua contribuio ficar sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito." A maior dificuldade para mudanas na Conveno que o Cdigo exige a aprovao de 2/3 dos condminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomnios - Rmulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualizao da Conveno podem trazer para o condomnio, e como efetu-la.

Vantagens
Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualizao da Conveno traz diversos benefcios: "Alm da reduo da inadimplncia, podemos com a alterao fazer com que os condminos participem mais da vida do condomnio, apresentando sugestes para as novas regras", explica. Entre outras vantagens esto: Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no mximo); A possibilidade de aplicar multa de um at cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do condmino no cumprir as obrigaes legais com o condomnio (inclusive a falta de pagamento da cota); A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que no sejam condminos). Sem este item na conveno, em alguns casos o proprietrio que desejar poder vender a garagem separadamente; A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locao de garagens (para no locar a no-moradores); A obrigao de firma reconhecida nas procuraes confeccionadas e utilizadas nas assembleias.

Limite para os juros convencionados

Para o advogado Rmulo Gouveia, a atual legislao no limita os juros: "o artigo 192 da Constituio Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porm foi revogado pela Emenda Constitucional nmero 40, de 29 de maio de 2003". E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicvel at o advento da Constituio de 1998, que revogou as limitaes dos juros de mora"

Como conseguir aprovao de 2/3?

De acordo com o advogado Rmulo Gouveia, teoricamente no existe impedimento para realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida encerr-la. Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais seriam apresentadas na segunda assembleia. importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos participantes podero no participar da segunda assembleia.

Passo a passo
Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestes de alterao da Conveno (com prazo para respostas); Fazer uma segunda minuta com as devidas alteraes e repass-la para os interessados antes da assembleia; Se possvel colher procuraes especficas para aprovar a nova Conveno aps todos se cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado; Marcar a assembleia, aps ter os 2/3 de procuraes atravs de edital preciso; E finalmente aprovar a nova Conveno (re-ratificao).

Registro das alteraes

Para tornar as alteraes da Conveno vlidas para terceiros (no-condminos), elas devem ser averbadas no cartrio de Registro de Imveis (artigo 1333), onde a Conveno est registrada, uma vez que com o registro ter a publicidade do ato. "Mesmo se a lei no obrigasse, os condminos tm interesse em tornar as alteraes pblicas", afirma Ricardo Ribeiro.

Dicas de etiqueta: Assembleias

Em reunio de assembleia, escute o que seu vizinho est falando. Se voc no concordar, procure discordar da idia e no da pessoa. importante separar a ideia e proposta da pessoa, para no criar rixas Diferenas de personalidade e estilos de vida mais do que normal, no podemos querer que todos sejam iguais a ns. O que podemos manter o respeito e no "invadir" o espao, ou seja, a privacidade do outro. Se uma discusso virar agresso, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, no alimentando um clima violento. Se necessrio, pea ao presidente da mesa que registre seu ponto-devista ou sua queixa. Lembre-se de que a assembleia um espao pblico, no uma ocasio para "lavar roupa suja" a qualquer custo. Podem motivar at processos por calnia e danos morais: constrangimento pblico, denncias sem provas, informaes baseadas em boatos. Procure conhecer o Regulamento Interno e a Conveno do condomnio . Assim, voc evita propor idias contrrias a essas normas. Quanto mais todos forem objetivos em suas colocaes, evitando "monlogos" durante a reunio, mais facilmente os trabalhos sero concludos em horrio hbil. Tente cumprir os horrios de incio das reunies, para que a sesso no seja suspensa por falta de quorum, e para que os trabalhos no se extendam tornando-se cansativos. Do mesmo modo, pegando a reunio do incio, voc evita voltar a questes que j foram debatidas na sua ausncia.

Aprovao de obras em assembleia

habitabilidade do condomnio, e de baixo custo.

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a no ser que seja urgente, necessria

A tabela abaixo mostra as situaes possveis e suas votaes mnimas.

Tipos de obras Ou seja... Votao mnima - Se urgentes e as despesas no forem grandes, no precisam de aprovao As que conservam a coisa ou impedem sua deteriorao*. Ex.: impermeabilizao, pintura da fachada ou obras urgentes, como vazamentos - Se no urgentes: maioria dos presentes na assembleia - Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovao, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar cincia e esclarecimentos aos condminos

Necessrias

teis

As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita.

Maioria de todos condminos (50% + 1)

Volupturias

As que no aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: pintura de fachada com cor diferente.

2/3 de todos condminos

Sobre obras, assim dispe o novo Cdigo Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende: I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos; II - se teis, de voto da maioria dos condminos. 1o As obras ou reparaes necessrias podem ser realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino. 2o Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assembleia, que dever ser convocada imediatamente. 3o No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios, que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps autorizao da assembleia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos. 4o O condmino que realizar obras ou reparos necessrios ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao, depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao, por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende da aprovao da unanimidade dos condminos. (*) Definies do dicionrio Aurlio

O que vale mais no condomnio?

O cdigo civil, a conveno, o regimento interno, o sndico ou a assembleia?
O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro, como de costume, ao final da coluna.

Muitas so as questes legais que envolvem as relaes condominiais, principalmente as que dizem respeito aos direitos e deveres dos condminos: Inadimplncia, mau uso da unidade, criao de animais, presena nas assembleias, uso das reas comuns, garagem, infiltraes, e uma gama de questes que por suas constantes ocorrncias, terminam por transformar (salvo rarssimos casos), a vida em condomnio, bastante difcil, e como DIFCIL (usando o trocadilho, claro)!!!

As questes devem sempre ser tratadas luz dos seguintes dispositivos legais, no necessariamente na mesma ordem: Cdigo Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Conveno do condomnio, regimento interno e assembleias gerais (ordinrias ou extraordinrias). O Cdigo Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um captulo especialmente destinado s relaes condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata principalmente da definio do que parte comum e parte privativa, das obrigaes, das multas, da forma de escolher bem como de destituir o sndico, a forma da conveno, entre outras normas A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomnios, a exemplo do Cdigo Civil, outra que igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (j que a partir do artigo 28 trata da Incorporao Imobiliria), engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e realizar as assembleias, o direito (ou no) do locatrio participar delas, alm de outros tpicos tambm j previstos no CC,que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova. A conveno tambm tem fora de lei. Especialmente elaborada para cada condomnio, define o que propriedade de todos e o que individual, determina a forma de contribuio das despesas (as famosas taxas de condomnio), as vagas de garagem (que devem estar muito bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de mandato do sndico, a data de realizao das assembleias ordinrias (aquelas em que os locatrios podem participar), entre outras. O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina, do salo de festas, dos elevadores, determina o horrio de obras nas unidades, o horrio de mudanas, as normas de criao de animais nas unidades, enfim, detalha o que direito e principalmente o que dever de cada condmino. Importante: Este instrumento elaborado pelos prprios condminos, a critrio deles (desde que no venha a ferir o direito de cada um) e sob a aprovao de no mnimo 2/3. Por fim, as assembleias gerais dos condminos, que ao contrrio do que muitos imaginam, no so assim to soberanas no. Elas at tm o poder de alterar a

Conveno e o Regimento Interno, desde que observado o quorum mnimo de 2/3; pode destituir o sndico (maioria dos presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.

Assim, afirmar qual delas tem mais valor no tarefa muito fcil. A princpio, poderamos dizer que o Cdigo Civil tem mais fora. Ocorre que o prprio Cdigo deixa para as assembleias ou at mesmo para as convenes, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia no pode decidir matria contrria lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade.

O sndico, este sim, h momentos em que autoridade mxima, principalmente naqueles em que tem como atribuio fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas. Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento mximo. E vai aqui um conselho: Naqueles condomnios em que a LEI DO BOM SENSOprevalece, nenhuma outra tem vez.

Precisa de assembleia para...?

Nada como uma deciso ser tomada em assembleia para cercar o sndico de segurana. Algo determinado por um qurum especfico ou pela maioria dos presentes em reunio de condomnio, caso no contrarie nenhuma lei ou a conveno do condomnio, dificilmente poder ser revogado. H, porm decises que so prerrogativas do sndico e, portanto, ele no precisa chamar a assembleia para aprovao. H outros casos ainda, em que a urgncia do momento pede que algo seja feito rapidamente. Ento, as providncias so tomadas, e s depois se ratifica o que foi decidido e gasto, com uma assembleia. Como nem sempre o entendimento sobre as situaes o mesmo, convidamos quatro especialistas em condomnios para responder algumas das questes mais comuns e polmicas geradas em nosso canal Tira Dvidas. O time de especialistas composto por Rodrigo Karpat, advogado especializado em condomnios, colunista do SndicoNet e scio da Karpat advogados; Vania Dal Maso, gerente de condomnios da administradora Itamb, Jos Roberto Iampolsky, diretor da administradora Paris condomnios, e Alexandre Marques, advogado especializado em condomnios e colunista do SndicoNet. Confira as respostas abaixo:

Troca de administradora
Rodrigo Karpat: No artigo 1348 2 do Cdigo Civil consta a necessidade de assembleia para a troca de administradora. Porm, nada obriga que ela acontea antes da troca, podendo ocorrer apenas a ratificao oportunamente. O sndico poder realizar a mudana uma vez que funo delegada ao mesmo e apenas ratificar a escolha. Vania Dal Maso: A assembleia necessria para ratificar a nova administradora. Neste caso, com qurum simples, ou seja, 50% + 1 dos presentes.

Jos Roberto Iampolsky: depende da conveno do condomnio, umas exigem assembleia, outras dizem que de responsabilidade do sindico. Alexandre Marques: O assunto polmico, pois envolve mais de um entendimento. Para mim, o sndico pode sim contratar a administradora que achar mais adequada para o condomnio, e apenas futuramente ratificar sua escolha, principalmente se a nova administradora causar impacto nas finanas do condomnio. Para tanto, a anuncia da maioria simples dos presentes basta.

Para demitir funcionrios

RK: Se no representar indenizao a qual necessite de rateio extra, entendo que est dentro das atribuies do mesmo, como diz o art. 1348 do CC. Se a despesa for excessiva, para preservao do sndico, sugiro a convocao de uma assembleia que poder deliberar por maioria simples. Art. 1.352 VDM: Somente no h necessidade se no alterar o valor da previso oramentria aprovada. Em caso de alterao nesse sentido, haver necessidade e o quorum ser simples. JRI: No necessrio fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do sndico. AM: Sugiro que o assunto seja levado assembleia apenas quando a resciso do funcionrio impacta nas finanas do condomnio. Nesse caso, uma aprovao por maioria simples em assembleia ajuda no provisionamento do montante.

Para contratar funcionrios

RK: Se dentro do quadro atual, para suprir demisses, afastamentos, entre outros, o sndico poder realizar a contratao com base nas suas atribuies definidas no art. 1348 do CC. VDM: Somente no h necessidade se no alterar o valor da previso oramentria aprovada. Em caso de mudana nesse sentido, haver necessidade e o qurum ser simples. JRI: No necessrio fazer assembleia, trata-se de prerrogativa do sndico. AM: Caso no haja impacto nas contas do condomnio, no necessria assembleia, j que se trata de prerrogativa do sndico.

Para contratar empresa terceirizadora de mo de obra

RK: Em caso de troca de funcionrios prprios por terceirizados, ou vice e versa, pelo fato de envolver custos com resciso ou troca sistemtica de funcionamento, dever ocorrer somente mediante aprovao em assembleia por maioria simples, como explica o art. 1352 do Cdigo Civil. A troca de uma terceirizadora por outra no h a obrigatoriedade de assembleia. VDM: No, mas somente no h necessidade se no alterar o valor da previso oramentria aprovada. Em caso de alterao nesse sentido, haver necessidade e o

quorum JRI: No necessrio fazer

ser assembleia, embora seja

simples. prudente.

AM: No h a necessidade de assembleia, j que esse tipo de contratao prerrogativa do sndico - caso o contrato da empresa no incorra em gastos excessivos para o condomnio. Quando, porm, houver impacto nas finanas e seja necessrio um provisionamento financeiro deve-se, sim, levar o assunto assembleia, que vota por maioria simples.

Para revogar multa

RK: A assembleia de condomnios tem poderes para revogar a multa por maioria simples dos presentes. Art. 1.352. As multas aplicadas sem concesso de direito de defesa podero ser foco de anulao na justia comum. VDM: A assembleia necessria, j que e a multa foi aplicada baseada no regulamento interno ou na conveno de condomnio. Portanto, o frum especfico para dizer se pode retirar ou no a assembleia. No h necessidade de quorum especifico. JRI: Com qualquer nmero de presentes, a assembleia pode revogar multa.

AM: A assembleia pode sim revogar multa, com aprovao de maioria simples

Para oferecer desconto aos inadimplentes

RK: O valor do rateio aprovado em assembleia geral ordinria atravs da previso oramentria. Art. 1.350. No sendo permitido o benefcio a nenhum condmino em detrimento aos demais. Se um pagar menos, os demais esto pagando para fazer frente diferena do desconto dado a algum condmino. VDM: necessria a assembleia, pois o inadimplente deve para a massa condominial como um todo. Portanto necessrio solicitar em assembleia a autorizao, com 100% dos condminos, pois cada frao desta dvida pertence a um condomnio. JRI: preciso uma assembleia simples, com qualquer nmero de presentes, desde que esteja expresso na convocao, pois o tema no deve ser tratado em assuntos gerais. AM: O assunto polmico e precisa sim de assembleia para ser deliberado. Para a votao ter validade, o desconto que dever valer para todos os inadimplentes precisa ser aprovado por no mnimo dois teros dos condminos. H, porm, quem entenda que esse tipo de desconto deve ser aprovado pela totalidade dos condminos.

Remunerao do sndico e INSS

No ltimo censo realizado pelo SndicoNet, em novembro de 2010 com 1.576 entrevistados, foi possvel constatar que uma grande maioria dos sndicos recebe algum tipo de benefcio para exercer o cargo.

Para se ter uma ideia, 86,4% responderam que so remunerados, isentos ou recebem desconto na taxa condominial para exercer a funo de sndico. Pensando nisso, apresentamos a matria abaixo que fala extamente sobre Remunerao e Obrigatoriedade de Contribuio do INSS. Tire aqui suas principais dvida sobre este assunto e boa leitura!

REMUNERAO
Deve-se consultar a Conveno do condomnio sobre a natureza remunerada ou noremunerada do cargo do sndico. No silncio desta, a remunerao ou qualquer outro benefcio, como iseno ou desconto, devem ser decididos pela assembleia que elege o sndico. Normalmente, o sndico fica dispensado das despesas ordinrias durante seu mandato. Nesse caso, continua sendo obrigatria a participao do sndico nas despesas com obras e fundo de reserva, se ele for proprietrio de sua unidade.

INSS
A Previdncia Social classifica o sndico como um contribuinte individual* quando este remunerado ou isento da taxa condominial. Nesses dois casos, ele deve contribuir. Entende-se que, mesmo se no for remunerado, a iseno da taxa de condomnio um tipo de pagamento e, por isso, os descontos devem ser calculados com base nesse valor. Vale lembrar que sndicos que no recebem qualquer pagamento, ajuda de custo ou iseno no contribuem com o INSS. O sndico tem a possibilidade de contribuir com uma alquota mnima de 11% ou, se preferir, pode optar por uma porcentagem maior. Relacionamos abaixo, algumas dvidas comuns sobre esse assunto. As fontes consultadas foram Instruo Normativa MPS/SRP n 3, de 14 de Julho de 2005, do Ministrio da Previdncia Social e a Previdncia Social.

1) - Sndico que no recebe pela funo, mas isento de taxa condominial, obrigado a contribuir para o INSS?
Sim, o desconto total da taxa condominial considerado um tipo de pagamento ao sndico, por isso, ele pode contribuir como contribuinte individual*. O condomnio deve recolher 20% sobre o valor da taxa de que o sndico isento. O sndico, por sua vez, deve contribuir com uma alquota mnima de 11%, sendo que, nesse caso, ter benefcios restritos a um salrio mnimo, com o valor referente da poca. Se desejar, o sndico pode contribuir com uma alquota maior. O condomnio deve registrar as contribuies na GFIP mensalmente.

 importante ressaltar que devem ser respeitados o piso (um salrio mnimo) e o teto salarial da Previdncia Social (veja aqui), em caso de recolhimento total do sndico, incluindo suas outras atividades remuneradas.

2) - E se o sndico recebe ajuda de custo, recolhe ao INSS sobre ela?

Sim, assim como a iseno da taxa condominial, a ajuda de custo considerada um tipo de remunerao. O condomnio recolhe 20% do valor dos benefcios e o sndico contribui individualmente com a alquota mnima de 11%.

4) - Se o sndico j recolhe como empregado ou como empresrio, como fazer?

Pode-se usar o nmero do PIS/PASEP (caso tenha tido algum vnculo empregatcio) para contribuir Previdncia Social. Dessa forma, o trabalhador dispensado de fazer novo cadastro, ou seja, nova inscrio. Caso o sndico no possua esse nmero, dever obt-lo por meio do PREVFONE (135). Para obter esse nmero, preciso estar de posse do CPF e do RG. Aps o fim do mandato, o sndico deve pedir a baixa da sua inscrio em agncia do INSS, se no tiver mais a necessidade de recolher como contribuinte individual.

5) - E se o sndico j recolhe pelo teto de contribuio?

O contribuinte individual que prestar servios a mais de uma empresa, quando o total das remuneraes recebidas no ms atingir o limite mximo do salrio-de-contribuio, dever informar o fato empresa (condomnio) na qual sua remunerao atingir o limite e s que se sucederem I dos , mediante comprovantes de a apresentao: pagamento ou;

II - de declarao por ele emitida, sob as penas da lei, consignando o valor sobre o qual j sofreu desconto naquele ms ou identificando a empresa que efetuar, naquela competncia, desconto sobre o valor mximo do salrio-contribuio. Ou seja, o sndico deve informar o fato ao condomnio, para que no seja descontado. Deste modo, no haver recolhimento indevido. Esta instruo normativa equipara o condomnio a empresas.

6)- E se o sndico for aposentado?

Deve realizar nova inscrio como contribuinte individual.

7) - Se o sndico no receber nada, nem for isento de taxa condominial, precisa ainda assim fazer sua inscrio junto ao INSS?
No. Nesse caso no h nada que caracteriza qualquer tipo de pagamento.

8) - O que for recolhido para o INSS contribuir para a aposentadoria do sndico?

Sim. Como qualquer trabalhador contribuinte o perodo de contribuio est ligado aposentadoria.

9) - Condomnio recolhe FGTS do sndico?

No, assim como no recolhe para nenhum outro contribuinte individual (autnomo).

10) - Qual o perodo de recolhimento no ms?

A contribuio mensal vence no dia 15 do ms seguinte. Por exemplo, a competncia (ms) julho vence no dia 15 de agosto. Se o dia 15 cair no sbado, domingo ou feriado, o contribuinte poder pagar no primeiro dia til imediatamente seguinte ao vencimento.

11) - Como fazer a inscrio?

A inscrio como contribuinte individual pode ser feita pelo prprio trabalhador atravs do PREVFONE (135), assim como utilizando o respectivo link na pgina do I.N.S.S. na INTERNET (www.inss.gov.br) , ou ainda nas Agncias da Previdncia Social de todo o pas.