TEMA 1 (19) EL CONTRATO. (7 preg. examen, 5 folios).

1. EL CONCE TO !E CONTRATO. 1.1 !esen"ol"imien#o $is#%ri&o 'e la i'ea 'e &on#ra#o. 1.( El &on#ra#o &omo me'io 'e in#er&am)io 'e )ienes * ser"i&ios.
Nadie es autosuficiente, por tanto, cualquier persona ha de contar con los dems para satisfacer sus necesidades. Por supuesto que no todos los intercambios son de la misma naturaleza, y que no todos pueden calificarse como contratos: cuando un estudiante al matricularse o un enfermo al ir a la seguridad social estn accediendo a bienes, aunque stos pueden realizarse a travs de contratos privados, en este caso se accede a ellos por la intervencin del stado, y por a travs de unos derechos con esquemas mucho mas comple!os. "hora bien, si es cierto que no todo intercambio de bienes y servicios es un contrato, lo es igualmente que la mayor parte de tales intercambios constituye la base de lo que los !uristas denominan contrato: esto es, el acuerdo en realizar un determinado intercambio de un bien o servicio cualquiera por otro bien o servicio.

1.+ La pa#rimoniali'a' 'e la rela&i%n &on#ra&#,al.

#a valoracin o decisin econmica $nsita en todo contrato evidencia un dato que, desde el punto de vista !ur$dico, tiene una e%traordinaria importancia: el carcter patrimonial de la relacin contractual. &odo contrato debe tener por ob!eto prestaciones susceptibles de valoracin econmica, ya consistan tales prestaciones en bienes 'o cosas( o servicios) aunque dicha valoracin econmica resulte unas veces fcilmente determinable 'precio de mercado de cualquier bien( mientras que en otras su materializacin depende en gran medida del propio inters, voluntad o capricho de los contratantes 'pagar ms o menos caro un retrato de un afamado pintor(. n cualquier caso, por principio e incluso en los contratos unilaterales 'donacin o regalo(, el requisito de la patrimonialidad ha de estar presente en todo acuerdo contractual. Por el contrario, otras figuras !ur$dicas consistentes tambin en acuerdo de voluntades 'e!.: matrimonio( no pueden ser consideradas propiamente como contratos por faltarles la nota de la patrimonialidad.

(. A-TONOM.A CONTRATO4.

R/0A!A 1 2-ER3A 0/NC-LANTE !E LO4

(.1 Li)er#a' 'e ini&ia#i"a e&on%mi&a pri"a'a * a,#onom5a pri"a'a.

*i en el contrato, considerado en general, subyace un intercambio econmico ob!eto de valoracin por las partes, no puede e%tra+ar que el estudio del mismo haya servido para resaltar el papel conformador de la voluntad de los contratantes, y en definitiva, la libertad de iniciativa econmica privada reconocida por la generalidad de los sistemas 'econmico y !ur$dico( de los pa$ses evolucionados. &radicionalmente, el contrato ha sido considerado como un instrumento de!ado a la voluntad de los particulares y, de dicha realidad, la doctrina !ur$dica ha deducido el principio de autonoma privada o autonoma contractual. "utonom$a significa, etimolgicamente, darse a s$ mismo la norma, la ley: en una palabra, autonormarse. Por consiguiente, el principio de la autonom$a privada es sencillamente una sinttica
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e%presin con la que los !uristas tratan de resaltar que el ordenamiento !ur$dico reconoce a los particulares un amplio poder de autorregulacin de sus relaciones patrimoniales.

(.( 6m)i#o propio 'e la a,#onom5a pri"a'a.

"hora bien, la relevancia que la voluntad de las partes asume en el mbito contractual requiere de inmediato algunas observaciones que enmarquen el alcance efectivo de la autonom$a privada y de la libertad contractual: ,( n primer lugar, es evidente que la autonom$a privada no puede ser contemplada al margen del ordenamiento !ur$dico, que la reconoce y protege y, por tanto, no puede atentar contra el propio ordenamiento !ur$dico y, en concreto, contra las normas de carcter imperativo dimanantes del orden p-blico, la moral y la buena fe. No obstante, la generalidad de las normas legales referentes al contrato tiene carcter dispositivo, y por consiguiente, son disponibles y sustituibles por las partes. "unque tambin contiene normas de derecho imperativo que tienen primac$a sobre la autonom$a privada y a las que sta ha de subordinarse. .( /e otra parte, en trminos tericos, parece claro que no se debe llevar a una hipervaloracin conceptual de la voluntad de las partes que concluya en afirmar sencillamente que el contrato es un acuerdo de voluntades, con el olvido del substrato econmico del mismo y, en particular, de la nota de patrimonialidad.

(.+ A,#onom5a pri"a'a * f,er7a "in&,lan#e 'e los &on#ra#os.

#a consagracin normativa de la autonom$a privada en nuestro 00 se encuentra formulada en el art. ,..11: 2los contratantes pueden establecer los pactos, clusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden pblico3. sto es, una vez respetados los l$mites institucionales de la autonom$a privada, el contenido de los contratos depende en e%clusiva de la propia voluntad de las partes. Planteado as$, pudiera parecer que las normas imperativas representan un papel meramente negativo o preventivo respecto del pacto contractual, prohibiendo determinadas conductas. *i bien es cierto dicho rol preventivo de las normas de ius cogens sobre los contratos, no resulta suficientemente e%presivo, pues ha de verse completado con otro tipo de consideraciones no menos ciertas: ,. #as prescripciones legales pueden dotar al acuerdo contractual de un significado y alcance distintos al establecido por las partes en el clausulado contractual. "s$ el ordenamiento !ur$dico despliega tambin un papel de carcter positivo en relacin con el contrato, incluso contradictorio con el sentir 'incluso com-n( de las partes, acreditando que la voluntad de stas no es omn$moda y todopoderosa. .. l ordenamiento !ur$dico constituye precisamente el fundamento -ltimo de la relevancia de la voluntad de las partes, otorgando al contrato una fuerza vinculante y unas posibilidades de actuacin de las que podr$a carecer tcnicamente hablando. #a fuerza vinculante de los contratos se encuentra sancionada en el art. ,.4,, 00, conforme al cual 2las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos3. /icho precepto, fundamental en nuestro sistema, no afirma 8,e el &on#ra#o sea para las par#es 9le*:, sino que atribuye a las obligaciones ex contractu 2f,er7a 'e le*3 en las relaciones entre los contratantes, fundamentando as$ la eficacia obligacional de la autonom$a privada.

(.; La li)er#a' &on#ra&#,al en los ECL.

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+. LA4 CLA4/2/CAC/ONE4 !E LO4 CONTRATO4. (<;=<5) +.1C,a'ro sin%p#i&o so)re la &lasifi&a&i%n 'e los &on#ra#os.
,. lemento determinante en el proceso formativo 50onsentimiento 5 ntrega de la cosa 59orma solemne 5#iberalidad o altruismo 5<ntercambio econmico rec$proco y equivalente 5*$ 5No 5@nico 50ontinuado no peridico 5Peridico 57na sola parte 5"mbas partes 06N* N*7"# * 8 "# * 968:"# * ;8"&7<&6* 6N 86*6* &>P<06* "&>P<06* <N*&"N&AN 6* /78"/ 86* / B 070<CN P 8<C/<0"

.. 9inalidad perseguida

=. 8egulacin del tipo contractual por el /cho. Positivo

?. :omento o per$odo

1. Nacimiento de obligaciones a cumplir

7N<#"& 8"# * D<#"& 8"# *

+.( Con#ra#os &onsens,ales, reales * formales. (<+=<;)(<7=<>)(<7=<>)

"tendiendo a la primac$a del mero consentimiento como elemento gentico de los contratos, la mayor parte de los contratos tiene carcter consensual. Eablar, por tanto, de contratos consensuales significa sencillamente que el contrato se perfecciona 'esto es, genera derechos y obligaciones para las partes por entenderse vlidamente celebrado( por el mero consentimiento contractual 'arts. ,..1? y ,..1F 00(. &ienen carcter consensual en nuestro /erecho los contratos de compraventa, permuta, arrendamientos, sociedades, mandato, seguro, fianza... y, en general, todos los contratos que no sean calificables como formales, de una parte, o reales, de otra. 5 0on la categor$a de contratos reales se hace referencia a una limitada relacin de contratos para cuya perfeccin el 0digo 0ivil requiere, adems del mero consentimiento, la entrega de una cosa. *e tratar$a de los siguientes: prstamo 'en sus dos vertientes: mutuo y comodato(, depsito y prenda. n ellos no habr$a propiamente contrato sin la entrega de la cosa, sino un mero precontrato que permitir$a a las partes instar la e!ecucin del mismo para llegar al verdadero contrato, previa entrega de la cosa. 5 0on la e%presin de contratos formales (<?=<7) no se pretende indicar que unos contratos tienen forma y otros no, pues todo contrato tiene que asumir necesariamente una forma determinada. #o que ocurre es que slo en algunos contratos la forma asume carcter de elemento esencial o estructural del propio contrato a efectos de determinacin de la validez del mismo: sin la forma solemne, cuando sta es requerida, no se puede decir que el contrato haya sido perfeccionado o celebrado.

+.+ Con#ra#os gra#,i#os * &on#ra#os onerosos.

5 *e habla de contrato gratuito 'o lucrativo( cuando una de las partes contratantes se enriquece u obtiene un beneficio a consecuencia del contrato, sin asumir carga o contraprestacin alguna. l
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e!emplo paradigmtico es la donacin o regalo. Para el 00 son igualmente gratuitos los contratos de mandato, prstamo y depsito) que tambin se encuentran transidos por la idea de altruismo: beneficiar a alguien sin e%igir nada a cambio. 5 Por el contrario, en los contratos onerosos la prestacin de una parte encuentra su razn de ser en la contraprestacin de la otra. l calificativo oneroso viene del lat$n onus-oneris 'que significa carga( y e%presa que se trata de conseguir algo mediante la transferencia a la otra parte de un valor equivalente que, como sabemos, ser ob!eto de una valoracin sub!etiva por parte de los contratantes y que a veces se llevar a cabo con absoluto ale!amiento del valor de mercado u ob!etivo de la prestacin contractual. 5 #a relacin de equivalencia entre las prestaciones de las partes suele quedar fi!ada, de antemano y de forma cierta y segura, al celebrar el contrato. n tal caso, se habla de contrato conmutativo. 5 n el caso de que la e!ecucin de las prestaciones, o su concreta cuant$a, dependa de un acontecimiento incierto 'la cosecha de trigo, el n-mero de la ruletaG( se habla de contrato aleatorio.

+.; Con#ra#os #5pi&os * a#5pi&os. (<+=<;)

5 Da!o la calificacin de contratos tpicos se agrupan aquellos esquemas contractuales que estn legalmente contemplados y a los que el /erecho ob!etivo proporciona una regulacin de carcter general. "s$ pues, los diversos tipos de contratos recogidos en el 0digo 0ivil 'compraventa, arrendamiento, etc.( o en cualquier otra disposicin legal 'contrato de edicin, etc.( ser$an calificables como t$picos. 5 8eciben el nombre de contratos atpicos aquellos que, aun careciendo de reconocimiento legal y de regulacin positiva, re-nen los requisitos esenciales de la figura contractual. *u admisibilidad es indiscutible, y la !urisprudencia, en base al art. ,..11 y otros preceptos concordantes, tiene suficientemente declarado que la libertad contractual derivada de la iniciativa econmica privada conlleva que las personas puedan estructurar libremente figuras contractuales no consagradas legalmente Por consiguiente, la celebracin de un contrato at$pico supone estructurar un modelo contractual que, en concreto, no cuenta con una regulacin supletoria ad hoc y es conveniente perfilar muy cuidadosamente las reglas o clusulas contractuales para evitar imprevisiones en la e!ecucin efectiva del contrato.

+.5 Con#ra#os ins#an#@neos, ',ra'eros * 'e eAe&,&i%n peri%'i&a. (<9=1<)

#a distincin entre contrato instantneo y duradero atiende al per$odo temporal propio de e!ecucin del contrato. 5 *on contratos instantneos aquellos cuya completa e!ecucin se realiza en un acto temporal -nico o en un breve lapso temporal. 5 *on contratos duraderos aquellos que conllevan cierta continuidad temporal en su vigencia y e!ecucin, estableciendo un v$nculo entre las partes contratantes que se prolonga durante un determinado plazo temporal. /urante dicho plazo las partes, de forma continuada o no, seg-n la naturaleza del contrato, debern llevar a cabo la e!ecucin de las prestaciones. n el caso de que al menos una de las partes contratantes deba realizar algunaHs prestaciones con una determinada regularidad temporal, se habla de contratos de e!ecucin peridica 'pagar mensualmente la renta del arrendamientoG(.

+.? Con#ra#os )ila#erales * ,nila#erales.

videntemente, el contrato se caracteriza porque ha de haber, al menos, dos partes. #a razn distintiva entre contratos bilaterales y unilaterales se fundamenta en el nacimiento de obligaciones a cargo de una o de ambas partes. 5 0ontratos bilaterales 'o sinalagmticos( son aquellos contratos que generan obligaciones para ambas partes, de forma rec$proca y correspondiente 'el comprador debe pagar el precio y el vendedor entregar el bien ob!eto de la ventaG( 5 *er$an contratos unilaterales, pues, los que generan obligaciones para una sola de las partes contratantes 'presto a un amigo =IJ: solamente l queda obligado por mor del contrato de prstamo(. #a razn fundamental de la contraposicin entre ambos tipos contractuales viene dada porque en los contratos unilaterales no es de aplicacin la facultad resolutoria por incumplimiento, contemplada por el art. ,.,.?, como causa de ineficacia del contrato. 9inalmente, convendr$a observar que las dos contraposiciones de categor$as contractuales entre gratuitos y onerosos, de una parte, y bilaterales frente a unilaterales, de otra, no son coincidentes, ya que: 5 si bien es cierto que todos los contratos bilaterales son simultneamente de carcter oneroso, 5 pueden e%istir contratos unilaterales que no tengan carcter gratuito, sino oneroso: por e!emplo, el prstamo con inters.

TEMA ( ((<) LO4 ELEMENTO4 !EL CONTRATO. (1( p, 1< f).

1. LO4 ELEMENTO4 !EL CONTRATO. 1.1 Elemen#os esen&iales * elemen#os a&&i'en#ales 'el &on#ra#o. (<;=<5)(<>=<9)
l m$nimo de elementos que acredita la e%istencia de un contrato vlido viene representado por el &onsen#imien#o 'e las par#es, el o)Ae#o * la &a,sa. Pero, dado el reconocimiento de la autonom$a privada, es obvio que las partes pueden introducir en el contrato previsiones complementarias 'no requeridas legalmente( de las que dependa la propia eficacia del contrato celebrado. llo obliga a distinguir entre elementos esenciales y elementos accidentales del contrato. #os elemen#os esen&iales, deben estar presentes en todo contrato para que, vlidamente, se pueda hablar de tal. Por ello es ta!ante e imperativo el art. ,..K, 00, que formula la necesidad de concurrencia de todos 'o de los tres( los elementos esenciales del contrato: 2 No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes !" Consentimiento de los contratantes# $" Objeto cierto que sea materia del contrato# =( Causa de la obligacin que se establezca3. #os elemen#os a&&i'en#ales pueden estar presentes por voluntad de las partes en un determinado contrato, pese a que su presencia no es esencial 'conforme al art. ,..K,(, ni determinante, para que pueda hablarse de contrato vlido. 9undamentalmente, tales elementos accidentales son la &on'i&i%n y el #Brmino. 7na vez integrados en un acuerdo contractual asumen una e%traordinaria importancia, por lo que dif$cilmente pueden ser calificados como meros accidentes del mismo. n menor medida, respecto de los contratos gratuitos, asume cierta relevancia el mo'o. *olo los elementos esenciales son requisitos legales e ineludibles de la vlida formacin del contrato, al tiempo que permite precisar el carcter contingente o accesorio de los elementos accidentales. stos -ltimos son contingentes en relacin con la vlida celebracin del contrato) pero, si real y concretamente se incorporan al acuerdo contractual por la voluntad de las partes, los elementos accidentales acaban por convertirse en requisitos determinantes de la eficacia del contrato. 9inalmente a+adir que la enumeracin de los requisitos del art. ,..K,, siendo e%acta con referencia a todo tipo de contratos, no es completa respecto de algunas categor$as contractuales: en los contratos formales o solemnes constituye un requisito estructural la forma, en s$ misma considerada) los contratos reales, por su parte, requieren que de manera ine%cusable se haya producido la entrega de la cosa.

1.( Los elemen#os na#,rales 'el &on#ra#o.

Bunto a los elementos esenciales y accidentales, los civilistas clsicos tra$an a colacin una tercera serie de componentes estructurales del contrato: los elemen#os na#,rales. *er$an ciertas notas caracter$sticas de algunos contratos que la regulacin legal de los mismos considera impl$citas en los correspondientes acuerdos contractuales si las partes no disponen nada en contrario y que derivan de la propia naturaleza del contrato. l e!emplo ms llamativo de 2elemento natural3 es el carcter gratuito del contrato de depsito 'art. ,.LKI(: como regla y salvo pacto en contra, el depositario no tiene derecho a retribucin alguna, por
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ser un contrato basado en la confianza hacia el depositario o en la necesidad del depositante. #lamativamente, sin embargo, la regla de /erecho mercantil es precisamente la contraria) el carcter retribuido del depsito. Dasta dicha contraposicin para apercibirse de que la naturaleza gratuita o el carcter retribuido del depsito 'y, por tanto, cualquier otro elemento de los denominados naturales( no constituye, propiamente hablando, requisito de validez o condicin de eficacia del contrato, sino un detalle normativo. 8esulta comprensible, por tanto, el abandono de la categor$a de los 2elementos naturales3 por la doctrina actual.

(. LA CA AC/!A! CONTRACT-AL. (<>=<9)

l contrato se define como acuerdo de voluntades. Por tanto el punto de partida del contrato viene representado por la voluntad coincidente de las partes contratantes. #a manifestacin del consentimiento de cada una de las partes puede darse de muy diferentes maneras 'firmando un e%tenso contrato) levantando la mano para detener un ta%iG(, pero requiere en todo caso que el consentimiento se haya formado libre y conscientemente y, adems, por persona que tenga capacidad de obrar o capacidad contractual.

(.1 La &apa&i'a' para &on#ra#ar &on an#eriori'a' a la L.O. 1=199?.

*i el contrato es, por antonomasia, el acto de e!ercicio de la autonom$a privada, la ley ha de negar capacidad para contratar a quienes 5conforme a ella5 no tienen capacidad de obrar, por considerarlos inicialmente inhabilitados para proceder a la autorregulacin de sus intereses. l 0digo 0ivil lo recoge e%pl$citamente al regular el contrato en general y dedica a ella el art. ,..K=. *eg-n la redaccin de dicho precepto, anterior a la #ey 6rgnica ,H,44K 'que, hasta su derogacin por la #ey ,?H,4L1, ten$a un tercer punto dedicado a la 2incapacidad de la mu%er casada&(: 2No pueden prestar consentimiento !" 'os menores no emancipados# .( 'os locos o dementes y los sordomudos que no sepan escribir3. a) Los menores no eman&ipa'os. n la redaccin original del 0digo, la barrera entre la capacidad e incapacidad de obrar por mor de la edad era n$tida: la mayor$a de edad. "ctualmente el /erecho ha acabado por reconocer que, en la prctica, la adquisicin de la capacidad de obrar es gradual y paulatina. No obstante, dicha capacidad del menor no llega a permitirle con carcter general la vlida celebracin de contratos. s decir, el menor sigue careciendo de capacidad contractual, pese a no ser tcnicamente un incapaz. l ordenamiento !ur$dico trata de proteger as$ al menor declarando invlidos los contratos que, de hecho, pueda realizar, ante una eventualidad 'nada rara en la realidad( de que la contraparte abuse o se prevalga en la ine%periencia o ingenuidad del menor. Por ello el contrato celebrado por un menor no es radicalmente nulo, sino s%lo an,la)le) al tiempo que veta el 0digo la posibilidad de que la contraparte mayor de edad pueda impugnarlo o instar su anulacin. )) Los lo&os o 'emen#es * los sor'om,'os 8,e no sepan es&ri)ir. #as personas descritas en el ep$grafe se encuentran incursas en causa de incapacitacin 'art. .II(, en atencin a la falta de discernimiento de los primeros y, respecto de los segundos, a su imposibilidad de relacin o comunicacin con otras personas. Por tanto en el caso de que haya reca$do sobre tales personas sentencia de incapacitacin, la incapacidad para contratar declarada por el art. ,..K=.. coincid$a plenamente con la general privacin de capacidad de obrar que la incapacitacin supone. Pero este planteamiento parec$a demasiado lineal y ta%ativo, pues el tenor literal no deb$a reconducirse en e%clusiva al tema de la incapacitacin atendiendo a lo siguiente:
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5 no hay que olvidar que en la regulacin originaria del 0digo, prdigos o interdictos se encontraban en la misma situacin que los locos y los sordomudos. Por tanto, una de dos, o el art. ,..K=.. incurri en el grave error de olvidar a aquellos o se trataba de evitar que los locos y sordomudos, aun sin haber sido incapacitados, pudiesen celebrar vlidamente contratos. 5 la misma 'o parecida( disyuntiva se planteaba tras la promulgacin de la #ey ,=H,4F=, de reforma del 00 en materia de tutela. 0onforme a ella, el alcance de la incapacitacin es graduable y, en cada caso, depender de la correspondiente declaracin !udicial. Por tanto, en el supuesto de que una sentencia declare la legitimidad de la actuacin por un ena!enado mental respecto de varios contratos, Mqu calor debe atribuirse a la previsin normativa del art. ,..K=..N &) La &,es#i%n 'e la in&apa&i'a' na#,ral. Pese a que el art. ,..K?., '2 la incapacidad declarada en el artculo anterior est su%eta a las modificaciones que la ley determina3(, la conclusin ms correcta es considerar que el art. ,..K=.. no trataba de regular la validez de los contratos celebrados por 'alguna de( las personas que eran susceptibles de ser incapacitadas, en el caso de que hubiese reca$do sentencia de incapacitacin. s decir, el campo de aplicacin del art. ,..K=.. quedaba circunscrito a la actuacin de lo&os * sor'om,'os que, pese a su incapacidad natural para relacionarse con los dems, llegaban a contratar. Para regular la capacidad contractual de los incapacitados basta y sobran las normas dictadas en materia de incapacitacin y por el consiguiente fallo !udicial.

(.(. La reforma 'el ar#5&,lo 1.(?+ por la Le* Org@ni&a 'e ro#e&&i%n 'el Menor.
#a #6 ,H,44K, de ,1 de enero, de Proteccin Bur$dica del :enor, ha introducido una importante reforma en el tratamiento dispensado por el 0digo a la capacidad de contratar. #as disposiciones finales de dicha #ey introducen demasiadas modificaciones en el 0digo, algunas realmente acertadas y otras sumamente discutibles. Posiblemente la ms discutible de todas por 2desa!uste gramatical3 sea la sustitucin del ,..K=.., que ahora dispone sencillamente que 2 no pueden prestar consentimiento### $(" 'os incapacitados###3. *eme!ante reforma afecta a cuanto hemos mantenido en el ep$grafe anterior, sobre todo en relacin con la denominada incapacidad natural. Por otra parte conviene resaltar que, aunque el precepto reformado inhabilite a los incapacitados, genricamente, para emitir el consentimiento contractual, la aplicacin de las normas generales sobre incapacitacin y el carcter gradual de su alcance 'fi!ado en la correspondiente sentencia( deben primar sobre el tenor literal del nuevo art. ,.K=...

(.+ Las pro$i)i&iones 'e &on#ra#ar.

n determinados y concretos supuestos, las leyes proh$ben a algunas personas la celebracin de ciertos contratos, pese a gozar de la capacidad general de obrar 'por e!emplo, un "lcalde no puede concurrir a subastas municipales) o un profesor universitario con dedicacin a tiempo completo tiene vetado dar clases fuera del /epartamento al que est adscritoG(. n tales supuestos se habla de prohibiciones de contratar, con la intencin de resaltar que la e%istencia de capacidad contractual de los posibles contratantes se ve restringida por una prohibicin e%presa respecto de un determinado o concreto contrato. " tales prohibiciones se refiere el art. ,..K? in fine al establecer que la regla general del precepto anterior 2se entiende sin per%uicio de las incapacidades especiales que la misma establece3. Por lo general, las prohibiciones de contratar se basan en razones de orden p-blico econmico y tratan de evitar que ciertos grupos de personas se prevalgan de la funcin 'p-blica o no( que socialmente desempe+an, obteniendo un enriquecimiento in!usto, a costa de otra persona que se encuentra en una situacin dependiente o subordinada. #as prohibiciones de contratar tienen carcter particular y concreto) son de interpretacin restrictiva y el mandato legal que las dicte no puede generalizarse ni aplicarse por v$a de analog$a a otros supuestos no contemplados legalmente.
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(.; El a,#o&on#ra#o.
Da!o el trmino de autocontrato se pretenden englobar todos aquellos supuestos en que una sola persona asume las posiciones contractuales contrapuestas 'que en principio corresponder$an a ambas partes contratantes( por contar con poderes representativos de otra persona, sea natural o !ur$dica, o bien por tener capacidad decisoria sobre dos patrimonios separados. #a doctrina ha debatido profundamente acerca de la admisibilidad del autocontrato. n el /erecho espa+ol no e%iste una regulacin general de la figura del autocontrato. *in embargo s$ e%isten algunos preceptos en los que se evidencia la prohibicin de celebrar actos !ur$dicos por los representantes cuando dicha celebracin suponga conflicto de intereses con sus respectivos representados: 5 el art. ,.?14 proh$be comprar a tutores y mandatarios bienes de sus representados. 5 el art. ,K= e%ige que cuando los progenitores de hi!os no emancipados tengan intereses contrapuestos a stos 'por e!emplo, herencia del otro progenitor, ya fallecido( se nombre !udicialmente un defensor de los intereses del menor. 5 el art. .??.? proh$be ser tutores a quienes 2 tuvieren importantes conflictos de intereses con el menor incapacitado)3. 5 el art. .KL del 0digo de 0omercio e%presa que ning-n 2 comisionista 'representante( comprar para s mismo o para otro lo que se le haya mandado vender, ni vender lo que se le haya encargado comprar sin licencia del comitente 'representado(3. "tendiendo a tales datos normativos, ser$a razonable concluir que el autocontrato no es admisible en el /erecho espa+ol y que debe ser considerado como an,la)le en los supuestos de representacin voluntaria y n,lo 'e pleno 'ere&$o en las hiptesis de representacin legal. *in embargo la !urisprudencia lo admite en los casos que no e%ista conflicto de intereses entre el que realiza el autocontrato y el representado. Por e!emplo: *i un padre intenta venderse a si mismo los bienes de su hi!o menor a un precio irrisorio no es admisible, pero si el padre regala una finca a su hi!o menor si es admisible. l legislador actual mira con menos desconfianza la figura del autocontrato, y pueden ser rastreadas disposiciones normativas recientes en las que, e%presamente, se admite la autocontratacin 'e!.: la vigente #ey 1IH.II., de 9undaciones(.

+. LA L/CRE 2ORMAC/DN !EL CON4ENT/M/ENTO 1 LO4 0/C/O4 !E LA 0OL-NTA!. +.1. En general.

l 6rdenamiento !ur$dico vela en todo caso porque el consentimiento contractual se preste por los contratantes de forma libre y consciente. Por ello, cuando el consentimiento 'por lo general de una de las partes( ha sido fruto del error, de la coaccin o del enga+o, declara viciado el contrato y permite que sea anulado por el contratante que ha sufrido tales interferencias en la formacin de su consentimiento o voluntad de contratar. n tal sentido, dispone el art. ,..K1 00 que 2ser nulo el consentimiento prestado por error, violencia, intimidacin o dolo3.

+.(. El error &omo "i&io 'el &onsen#imien#o.

l 0digo 0ivil no ofrece una definicin del error en cuanto vicio del consentimiento porque en el art. ,..KK el trmino error tiene la significacin usual: equivocacin, falsa representacin mental de
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algo. Pero se comprender que la validez de los contratos no puede quedar sometida a las alegaciones de cualquiera de las partes de haberse equivocado sin ms ni ms. n el art. ,..KK se regulan los requisitos o circunstancias fundamentales que comportan que el error sea relevante o no con vistas a privar de eficacia al contrato celebrado. /e otra parte, la !urisprudencia es sumamente rigurosa en la acreditacin y prueba de esos requisitos para evitar que alegaciones pueriles o infundadas, basadas sencillamente en la creencia sub!etiva de una de las partes, desemboquen en la ineficacia contractual. l &* afirma que el error con trascendencia anulatoria tiene un sentido e%cepcional acusado y que requiere prueba plena. "dems su apreciacin queda reservada a los Bueces de primera instancia y por tanto, queda e%cluida la casacin. a) Re8,isi#os 'el error &omo &a,sa 'e an,la)ili'a' 'el &on#ra#o. (<5=<?) *eg-n el art. ,..KK 00: 2para que el error invalide el consentimiento, deber recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere ob%eto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo# *l error sobre la persona slo invalidar el contrato cuando la consideracin a ella hubiese sido la causa principal del mismo&. 0onforme a ello suele hablarse de error esencial o sustancial y de error sobre la persona. ,( Error esen&ial o s,s#an&ial. l error debe recaer sobre la sustancia de la cosa ob!eto de contrato o condiciones de la cosa que hubiesen dado motivo a celebrado. Por lo tanto, el error sustancial es un error de carcter ob!etivo. .( Error so)re la persona con que se contrata. l error sobre la persona puede tener eficacia invalidante en relacin con todo tipo de contratos siempre que la consideracin de la otra parte contratante haya sido errneamente valorada de forma e%cusable y esencial. 0on todo, lo cierto es que la eficacia anulatoria del error sobre la persona tiene en la prctica un campo de aplicacin limitad$simo fuera de los contratos intuitu personae, en los que tampoco se caracteriza por su frecuencia efectiva. =( Error ex&,sa)le. 0on seme!ante calificacin se pretende indicar que el contratante que incurre en yerro debe acreditar haber e!ercitado una diligencia normal en el conocimiento de los e%tremos propios del ob!eto del contrato y que, pese a ello, no ha logrado superar la falsa representacin mental en que ha incurrido. ?( !e)e exis#ir ,n nexo 'e &a,sali'a' entre el error sufrido y la celebracin del contrato, de tal forma que resulta e%igir probar que dicho error es determinante. sto es, que de no haber e%istido error, no se habr$a llegado a la efectiva celebracin del contrato. )) Error 'e $e&$o * 'e 'ere&$o. #a e%istencia del error es una cuestin de hecho que recae adems sobre circunstancias de la cosa ob!eto de contrato o sobre cualidades de la persona con que se contrata. *in embargo, tambin puede deberse a la ignorancia o interpretacin equivocada de una norma !ur$dica que induzca a cualquiera de los contratantes a emitir una declaracin de voluntad que no habr$a realizado de haber tenido un conocimiento preciso de las normas !ur$dicas aplicables al acuerdo contractual de que se trate. n estos supuestos se habla de error de derecho. n la actualidad la !urisprudencia suele ser muy estricta en el reconocimiento del error de derecho como causa de anulacin del contrato, seg-n la cual ha de admitirse 2 &on ex#raor'inaria &a,#ela * &ar@&#er ex&ep&ional:. &) O#ros s,p,es#os 'e error. ,( Error en los mo#i"os. #a falsa representacin mental no recae sobre el contenido sustancial o sobre e%tremos esenciales del ob!eto del contrato, sino sobre los mviles sub!etivos que llevan a una de las partes a contratar. !.: alquilo un apartamento para unos d$as determinados y la empresa me fi!a las vacaciones para el mes siguiente. #a !urisprudencia no lo admite como causa de invalidez.

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.( Error 'e &,en#a o error 'e &@l&,lo . "rt. ,..KK.=: 2+lo dar lugar a la correccin 3 matemtica de la operacin, que deber ser realizada de nuevo.. #a interpretacin del precepto debe referirse slo a errores de cuantificacin, es decir en un error de calculo u operacin aritmtica.

+.+ La "iolen&ia.
art. ,..KL.,: 2,ay violencia cuando para arrancar el consentimiento se emplea una fuerza irresistible3. &al fuerza irresistible se dar en todos los casos de violencia f$sica absoluta en que la voluntad del contratante es sustituida por la del agente violentador 'e!: obligar f$sicamente a quien no sabe firmar a estampar su huella digital en un contrato escrito) pero cabe tambin pensar en casos de hipnosis, sugestinG(. n tales casos no es que la voluntad o el consentimiento del contratante se encuentren 2viciados3: sencillamente, no hay consentimiento.

+.; La in#imi'a&i%n. (<;=<5)(<5=<?)

"5 No&i%n general * re8,isi#os. #a intimidacin es otro de los 2vicios de la voluntad3 o deficiencia del consentimiento que puede comportar la invalidez del contrato. *eg-n el art. ,..KL.., consiste en 2 inspirar a uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona y bienes, o en la persona o bienes de su cnyuge, descendientes o ascendientes3. ,( #a amenaza de que sea ob!eto una de las partes contratantes ha de ser de tal naturaleza que 2inspire un temor racional y fundado3, .( #a amenaza ha de estribar en el anuncio de un mal inminente y grave, ya que otro tipo de 2advertencias3 o 2avisos3 no merecen el calificativo de intimidacin . l 00 requiere e%presamente que el mal anunciado recaiga directamente sobre la persona o sobre los bienes del contratante o sobre los de sus familiares ms cercanos 'cnyuge, descendientes o ascendientes(, aunque puede resultar discutible que dicho c$rculo de personas haya de ser asumido al pie de la letra: la amenaza podr$a ser sobre un familiar que no pertenece a ese c$rculo tan restringido 'sobre un hermano, por e!emplo() es ms, ni si quiera habr$a que requerir un v$nculo familiar propiamente dicho 'sobrino hurfano que convive con l) 2madre de leche3G(. =( "unque el 00 no lo e%plicite, la amenaza intimidatoria ha de ser in!usta y e%travagante al /erecho, ya que si la amenaza se reduce al posible e!ercicio de un derecho 'e!: proceder a la e!ecucin hipotecaria del domicilio del deudor o embargarle un porcenta!e del sueldo( evidentemente no se est llevando a cabo intimidacin alguna. D5 El #emor re"eren&ial. l -ltimo prrafo del art. ,..KL contempla el denominado temor reverencial o metus reverentialis: 2*l temor de desagradar a las personas a quienes se les debe sumisin y respeto no anular el contrato3. sto es, el temor reverencial no es relevante para el /erecho en tanto no tenga naturaleza intimidatoria) por tanto, el contrato celebrado ser vlido y eficaz 'e!.: un dependiente que, por agradar a su empresario !efe y ante la insistencia de ste, accede a prestarle su piso para una aventura amorosa) pero si el empresario le ha amenazado con despedirlo, el contrato Oen caso de llegar a celebrarse5 ser anulado a causa de e%istencia de intimidacin(.

+.5 RBgimen &omEn 'e la "iolen&ia * la in#imi'a&i%n.

Pese a que en el contrato celebrado ba!o violencia f$sica absoluta realmente no hay consentimiento, mientras que en el caso de la intimidacin est viciado, el art. ,..KF 00 dispone la misma consecuencia para ambos vicios de la voluntad: sern anulables. /icho mandato normativo suele ser com-nmente criticado, ya que se considera que los contratos celebrados ba!o violencia deber$an ser nulos de pleno derecho por ine%istencia absoluta de consentimiento y ser ste un elemento esencial del contrato.
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l art. ,..KF 00 por otra parte evidencia que la violencia e intimidacin pueden ser causadas tanto por la otra parte contratante cuanto 2por un tercero que no intervenga en el contrato 3. #a ratio legis es clara: se trata de evitar que el violentador o intimidador pueda conseguir la validez de lo que en !erga period$stica se denominar$an 2matones a sueldo3.
3.6

El 'olo. (<5=<?) (<>=<9) (<9=1<)

"5 No&i%n * re8,isi#os.

"ctuar dolosamente 'con dolo( significa tanto como malvola o maliciosamente, ya sea para captar la voluntad de otro, ya incumpliendo la obligacin que se tiene contra$da. "qu$ nos vamos a referir e%clusivamente al dolo como vicio del consentimiento, consistente en inducir a otro a celebrar un contrato que finalmente celebra y que, por tanto, incurre en error. #o que ocurre es que, como dicho error ha sido provocado por la otra parte, el ordenamiento !ur$dico considera al dolo como un supuesto espec$fico de vicio del consentimiento. l art. ,..K4 00 afirma que 2hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho3. l art. ,.LI 00 completa la regulacin del dolo como vicio del consentimiento disponiendo que 2para que el dolo produzca la nulidad de los contratos deber ser grave y no haber sido empleado por las dos partes contratantes# *l dolo incidental slo obliga al que lo emple a indemnizar da-os y per%uicios3. Por tanto, para que el dolo sea causa de anulabilidad del contrato se requiere: ,5 Pue el dolo sea grave, llevado a cabo con la intencin, con la mala intencin consciente y deliberada, de enga+ar a la otra parte. .5 l dolo ha de inducir a la otra parte a celebrar el contrato, ha de tratarse de un dolo determinante o dolo causante, sin cuya e%istencia la parte que lo sufre no hubiera contratado . l dolo determinante se contrapone as$ al dolo incidental, que no resulta caracterizado por el 00, el cual se limita a disponer que no tendr consecuencias anulatorias del contrato celebrado, sino que slo dar lugar a indemnizacin de da+os y per!uicios. " pesar de la falta de definicin legal, la nocin de dolo incidental es clara: es la conducta enga+osa que lleva a quien, libre y conscientemente, es#@ 'e&i'i'o a &on#ra#ar, a aceptar unas condiciones desfavorables o per!udiciales que no hubiera aceptado de no intervenir el dolo incidental 'e!.: necesito reparar mi coche en el pueblo donde se me ha averiado, y el mecnico, argumentndome que es la romer$a de la comarca Olo que es falso5 hace que acepte un precio desorbitado(. =5 Pue el dolo no haya sido empleado por las dos partes contratantes, ya que en tal caso la actuacin malvola de ambos e%cluye la proteccin a la buena fe que fundamenta la regulacin positiva del dolo. *e habla as$ de compensacin de dolo, para poner de manifiesto que de una parte compensa, anula o destruye la relevancia del dolo de la otra parte. D5 El 'olo omisi"o. "unque la doctrina clsica e%clu$a el dolo por omisin, no puede e%traerse dicha consecuencia del art. ,..K400. Qste habla de 2palabras o maquinaciones insidiosas3 para identificar a la conducta enga+osa y, si bien se piensa, tal resultado puede lograrse mediante una conducta activa u omisiva. "dems, actuar en el trfico contractual con medias palabras o con reticencia es claro que atenta al principio de buena fe. n consecuencia el dolo puede consistir tambin en conductas pasivas o reticentes que, resultando a la postre enga+osas, induzcan a contratar a quien no hubiera llegado a hacerlo de saber cuanto, consciente y deliberadamente, le oculta la otra parte.
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05 El 'olo 'el #er&ero.

"unque el art ,.K4 parece requerir que el agente doloso sea una de las partes del contrato, .palabras o maquinaciones insidiosas por parte de uno de los contratantes&,, dicha e%presin no e%cluye la e%istencia de dolo cuando uno de los contratantes hace unos de una tercera persona 'se habla con un perito amigo para que certifique una medida falsa y notoriamente agrandada de la finca que se quiere vender(, ya que en tal caso la intervencin del tercero es sencillamente material: quien conspira o maquina es, propiamente hablando, el contratante maligno. Pero, Mser posible y l$cito que un contratante se aproveche del dolo de un tercero aunque no haya conspirado con lN #a respuesta debe ser negativa, no es l$cito que uno de los concurrentes se aproveche del enga+o en que el tercero ha hecho incurrir a la contraparte. Por tanto ha de propugnarse la anulacin del contrato cuando aqul conoce la actuacin insidiosa del tercero 'y, por tanto, el enga+o en que ha incurrido la otra parte(, aunque no haya conspirado con l. No obstante, la !urisprudencia parece inclinarse hacia una interpretacin e%cesivamente literal y rigorista del art. ,..K4, privando de trascendencia anulatoria al dolo del tercero incluso en los supuestos en que una de las partes contratantes conozca la situacin y, por tanto, se aproveche de ella en detrimento de los intereses de la otra parte.

+.7 Los "i&ios 'el &onsen#imien#o en los ECL. ;. EL OCFETO !EL CONTRATO. ;.1. lan#eamien#o 'el #ema.
Para el art. ,..K, 00 uno de los elementos esenciales del contrato lo constituye el 2 ob%eto cierto que es materia del contrato3. Pueda claro que el 00 entiende por ob!eto los bienes y servicios que, materialmente hablando, son contemplados en el intercambio que subyace en todo contrato. No obstante, la generalidad de la doctrina critica la visin del 00 y pretende 2elevarla3, afirmando que no cabe referir a los arts. ,..L, y sucesivos a las cosas o servicios en sentido material, sino a las prestaciones de los contratantes. "rgumentan que la obligacin de una de las partes del contrato puede consentir en un no hacer, que la cesin de crditos o deudas no recae sobre cosas y servicios o que la constitucin de una sociedad civil o mercantil slo es necesario que tenga un ob!eto licito sin tener por que ser ni una cosa ni un servicio.

;.(. Re8,isi#os 'el o)Ae#o 'el &on#ra#o. (<;=<5)(<?=<7)

0onforme a los arts. ,..L, y ,..L= los requisitos del ob!eto del contrato son tres: licitud, posibilidad y determinacin. AG Li&i#,'. *eg-n cabe deducir del art. ,..L,, tanto las cosas como los servicios han de ser l$citos: a5 respecto de las cosas, el 00 e%cluye del mbito contractual 2 las cosas que estn fuera del comercio3. 0on dicha e%presin se refiere el 00 a todas aquellas que, por razones de inters o de orden p-blico, quedan e%cluidas del trfico patrimonial 'trfico oneroso de partes del cuerpo, de apellidos, etc(. b5 en relacin a los servicios, el art. ,..L,.= e%cluye del contrato 2 todos los servicios que sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres3. CG osi)ili'a'. l art. ,..L. dispone que 2no podrn ser ob%eto de contrato las cosas o servicios imposibles 3. *e refiere a la posibilidad o imposibilidad f$sica o material de entregar la cosa o e!ecutar el servicio
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que constituya ob!eto del contrato 'e!: resultar$a imposible vender la #una, o comprometerse a volar sin au%ilio de artilugio alguno(. CG !e#ermina&i%n o 'e#ermina)ili'a'. 7na vez perfeccionado el contrato, se requiere que la cosa o el servicio que constituyen su ob!eto queden determinados 'art$culo ,..L=(. n caso contrario, ser$a necesario un nuevo pacto o acuerdo de las partes. l 0digo 0ivil no requiere como condicin sine qua non que el ob!eto del contrato quede absolutamente determinado, sino que le basta con que el ob!eto sea determinable Rsin necesidad de nuevo convenio entre los contratantesR.

5. LA CA-4A !EL CONTRATO. (<>=<9) 5.1. El ar#. 1.(7; 'el CC * la &a,sa en sen#i'o o)Ae#i"o.
l 0digo 0ivil al referirse al elemento causal del contrato 'art$culo ,..L?( comienza por distinguir entre contratos onerosos y gratuitos, estableciendo que: n los &on#ra#os gra#,i#os o 'e Hp,ra )enefi&en&iaH la causa viene representada por Rla mera liberalidad del bienhechor/# n los &on#ra#os onerosos el 0digo plantea la cuestin de forma unipersonal, ya que se refiere la causa a cada una de las partes contratantes y no al contrato en su con!unto. n los contratos gratuitos la causa del bienhechor o benefactor, al ser el -nico obligado a dar 'donante(, hacer 'depositario( o no hacer algo, coincide con la causa del contrato. n los onerosos la descripcin legal no es suficiente para dilucidar que debe entenderse por causa del contrato. Por e!emplo, si la causa del arrendatario de una vivienda es disfrutar del piso, y la causa del arrendador es cobrar mensualmente la renta, Mcul ser la causa del arrendamientoN "tendiendo a cada caso concreto, se podr$a concluir que el intercambio de prestaciones subyacente en el contrato constituir$a la causa del mismo. "s$ se ha dado en decir que la causa del contrato se identifica ob!etivamente con la funcin socioeconmica que desempe+a el tipo contractual: a( intercambio de cosa por precio en la compraventa. b( intercambio de cosa por cosa en la permuta. c( cesin temporal de vivienda a cambio de renta en el arrendamiento) etc.

5.(. La &a,sa a#5pi&a.

n cuanto a la funcin socioeconmica de los contratos at$picos que no se encuentra legalmente formulada en un esquema o modelo contractual predeterminado, sino que, en principio, es ob!eto de libre creacin por los particulares, la determinacin de la causa at$pica habr de llevarse a cabo caso por caso.

5.+. Ca,sa * mo#i"osI la irrele"an&ia 'e los mo#i"os.

#a e%istencia y la validez del contrato no puede quedar supeditada a mviles o razones de carcter sub!etivo que, por principio, son intrascendentes para el /erecho 'Mqu ms da que yo compre una maceta para regalrsela a mi mu!er que por encargo del /ecano de la 9acultadN(. #os motivos o intenciones concretas de los contratantes no forman parte del acuerdo contractual. n el me!or de los casos, son premisas del mismo, pero irrelevantes en la formacin del contrato.

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5.;. La &a,sa il5&i#a 'el ar#. 1.(75I los mo#i"os il5&i#os * la &a,sa en sen#i'o s,)Ae#i"o.
l art. ,..L1: 2los contratos sin causa, o con causa ilcita, no producen efecto alguno# *s ilcita la causa cuando se oponen a las leyes o a la moral3. M0mo puede haber una causa il$cita si la causa se identifica con la ob!etiva funcin socioeconmica del tipo contractual 'especialmente en los contratos t$picos(N. *i la causa de la compraventa es el intercambio de cosa por precio, Mhabr causa il$cita en el caso de que yo venda por =.IIIJ un ri+nN M6 habr sencillamente causa t$picaN #egalmente puedo donar ri+ones, pero est prohibido venderlos. l ob!eto del art. ,..L1 es permitir que, en su caso, la funcin socioeconmica del tipo contractual, abstractamente considerada, no e%cluya de forma necesaria la valoracin del fin prctico perseguido por las partes. #uego est dando paso el art$culo a que en determinados casos incluso los motivos contrarios al ordenamiento !ur$dico puedan originar la ilicitud de la causa concreta. #uego, tanto la doctrina como la prctica !urisprudencial, partiendo del carcter ob!etivo y abstracto de la causa, acaba defendiendo los aspectos sub!etivos de los contratantes cuando el fin prctico perseguido por los mismos es contrario a las leyes o a la moral. /e ah$ que, en la !urisprudencia, cuando un contrato presenta aspectos desviados del sentir com-n, acabe siendo declarado nulo de pleno derecho en atencin a su causa il$cita.

5.5. Con#ra#os &a,sales * &on#ra#os a)s#ra&#os.

#os contratos abstractos son los que producen efectos por la mera voluntad de las partes y con independencia del elemento causal. Nuestro derecho no los admite y requiere la e%istencia de tal elemento. l art. ,..LL dispone que 2aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lcita mientras el deudor no pruebe lo contrario3. /e lo que resulta que: "( #a falta de consideracin o e%presin de la causa en el contrato es posible, pero el contrato seguir siendo causal y no abstracto. D( l 00 presume la e%istencia y licitud de la causa contractual) presuncin que, evidentemente, beneficia al acreedor de la relacin obligatoria. 0( Por tanto, el acreedor no tendr que probar la licitud y e%istencia de la causa para reclamar la obligacin al deudor, sino que ser ste quien haya de desmontar la presuncin legalmente establecida: por ello se habla de abstraccin procesal de la causa. /( #a abstraccin procesal de la causa es cuestin bien diferente a la admisibilidad de la categor$a de los contratos abstractos. Por tanto, en nuestro /erecho no puede hablarse de contratos abstractos, ni si quiera en aquellas declaraciones de voluntad unilaterales 'reconocimiento de deuda, promesa de deuda( que algunas veces se califican como abstractas. Por el contrario, s$ hay t$tulos de crdito, como el cheque o la letra de cambio, que s$ gozan de abstraccin material cuando el tenedor de ellos es persona diferente al tomador de los mismos.

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TEMA + ((<) LA 2ORMA !EL CONTRATO. (+ p. 5 f)

1. EL CON4ENT/M/ENTO CONTRATO. CONTRACT-AL 1 LA 2ORMA !EL

n nuestros 0digos se asienta de forma definitiva el doctrinalmente denominado principio espiritualista de la celebracin del contrato: lo que importa es que, realmente, dos o ms personas se pongan de acuerdo en realizar un negocio y no la forma en que se plasme dicho acuerdo. l momento determinante del contrato radica en el acuerdo de voluntades o en la coincidencia del consentimiento de las partes respecto a una determinada operacin econmica o negocio: importa el aspecto consensual o espiritual y no los e%tremos de carcter formal. n dicho marco de ideas, el 00 espa+ol encuadra normas fundamentales que conviene retener: a( 2*l contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse)3 b( 2'os contratos son obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez3 0onectando esto -ltimo con el art. ,..K, es obvio que la forma no puede elevarse a elemento esencial del contrato. "hora bien, el que no sea requisito esencial del contrato no significa que los contratos puedan realizarse de forma interiorizada sin transmitir a alguna otra persona 'o varias( el designio contractual pretendido. Por eso habla el art. ,..LF de 2 cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado3, para recalcar que, de una manera o de otra, las partes han de haber e%teriorizado su consentimiento contractual 'aunque sea mediante un gesto: levantar la mano en una subastaG(. n asuntos de relativa importancia, por las clusulas o estipulaciones, es conveniente la forma escrita. s ms: en algunos casos el legislador establece la conveniencia, cuando no la necesidad, de determinar el contenido del contrato e imponer la forma escrita en numerosas ocasiones.

(. EL R/NC/ /O !E L/CERTA! !E 2ORMA. (1<=11) (.1. Con#ra#os "er)ales * &on#ra#os es&ri#os.

n general, para los contratos rige el principio de libertad de forma. Puedo arrendar un piso oralmente o mediante papeles. n el primer caso se habla de contrato verbal y en el segundo de contrato escrito) pero en ambos casos el resultado sustancial ser el mismo: las partes quedan obligadas a respetar la palabra dada y a cumplir el compromiso contra$do respecto de la contraparte, si no quieren incurrir en responsabilidad. "unque la forma es indiferente para el nacimiento del contrato, no lo es, en cambio, en trminos prcticos. n caso de incumplimiento de lo acordado y el subsiguiente pleito, por lo com-n ser sumamente dif$cil acreditar ante el Buez la e%istencia de un contrato verbal. Por tanto, a efectos probatorios es total y absolutamente desaconse!able la celebracin de contratos verbales cuando el contenido patrimonial de los mismos tenga una relativa entidad econmica. Por ello quiz aunque el art. ,..LF declare la absoluta libertad de forma, no obsta a que los art$culos inmediatamente sucesivos demuestren un acusado favor respecto de las formas escritas, para evitar en la medida de lo posible las incertidumbres sobre la celebracin de la mayor parte de los contratos.

(.(. !o&,men#os pE)li&os * 'o&,men#os pri"a'os.

#a forma escrita puede darse de dos maneras diversas: mediante documento privado o a travs de documento p-blico. l documento privado se lleva a cabo por los propios contratantes mediante plasmacin material escrita del acuerdo contractual. #gicamente, la e%istencia del documento privado, una vez reconocido legalmente, acredita entre las partes y sus causahabientes la e%istencia del contrato
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propiamente dicho, con el mismo valor que la escritura p-blica 'art. ,..11(. No obstante, incluso legalmente reconocido, el documento privado carece de eficacia para acreditar su fecha frente a terceros que pudieran verse per!udicados por la e%istencia del contrato 'art. ,..LL() lo cual es lgico, porque en cualquier momento se puede recrear el documento privado, colocndole la fecha que interese a los contratantes 'antedatndolo, para evitar a los acreedores del transmitente, o postdatndolo para evitar cargas fiscales(. Por ello el art. ,..LL establece que, respecto a terceros, la fecha del documento privado slo contar desde: 5 el d$a que se hubiese incorporado en un regis#ro pE)li&o o se entregue a un funcionario p-blico por razn de su oficio 'p.e!.: presento a liquidacin de impuesto de transmisiones un contrato de compra(. 5 desde la m,er#e de cualquiera de los firmantes 'el cual, claro, no podr prestarse de manera alguna a la renovacin del documento privado(. #os documentos p-blicos, e%tendidos o autorizados por empleados o funcionarios p-blicos dentro del mbito de sus competencias, tienen una me!or condicin probatoria: 2hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de 0ste 3 'art. ,..,F.,(. s natural la supremac$a probatoria de los documentos p-blicos: el stado deposita el e!ercicio de la fe pE)li&a en ciertos funcionarios o subordinados que, obligados a llevar un registro de actos realizados o estando sometidos al procedimiento administrativo, dif$cilmente podrn alterar Oaunque lo quisieran5 la fecha de los documentos que autorizan. ntre los documentos p-blicos los que tienen mayor relevancia y profusin son los notariales.

+. LA 2ORMA COM LEMENTAR/A O AD PROBATIO !". (<?=<7)

l principio de libertad de forma 'art. ,..LF( parece verse contradicho por lo dispuesto en el art. ,..FI. sta norma contiene una enumeracin de supuestos que, seg-n indica su encabezamiento, 2debern constar en documento pblico3. n su -ltimo prrafo, por otra parte, dispone que 2tambi0n debern hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los dems contratos en que la cuanta de las prestaciones) exceda de !#122 pesetas3 'hoy una cifra rid$cula,(.

+.1. La &ons#an&ia en 'o&,men#o pE)li&o re8,eri'a por el ar#. 1.(><.1 'el C%'igo Ci"il.
"5 Transmisi%n 'e )ienes inm,e)les * 'ere&$os reales inmo)iliarios. "rt. ,..FI.,: 2los actos y contratos que tengan por ob%eto la creacin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre bienes inmuebles3 debern constar en documento p-blico. MPara transmitir la propiedad de una finca es necesaria escritura p-blicaN #a respuesta es necesariamente negativa: bastar$a con un contrato privado de venta acompa+ado de la tradicin 'o entrega de la cosa( en cualquiera de sus formas. "l e%igir el art. ,..FI la forma documental p-blica no pretende en absoluto afirmar que tales contratos no sean vlidos en caso de que lleguen a celebrarse en forma diversa. l 00 pretende -nicamente se+alar que, por razones probatorias frente a terceros o por el hecho de que la publicidad del acto o contrato e%i!a su ingreso en un 8egistro a travs de documento p-blico, las partes contratantes quedan obligadas a otorgar el correspondiente documento p-blico. D5 Los arren'amien#os 'e )ienes inm,e)les. #o dicho es vlido respecto a la constancia en documento p-blico de 2 los arrendamientos de estos mismos bienes 'inmuebles( por seis o ms a-os, siempre que deban per%udicar a tercero 3. l per!uicio del tercero al que se refiere el precepto radica en la vinculacin del posible causahabiente del arrendador) esto es, el nuevo adquirente de la finca habr de respetar el arrendamiento en el caso de que haya sido inscrito, por disponerlo as$ el art. ,.1?4 n todo caso, esta problemtica es e%tra+a a los supuestos ms numerosos de arrendamientos, los sometidos a la legislacin especial de 2arrendamientos urbanos3 y 2arrendamientos r-sticos3, pues las respectivas disposiciones
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legislativas obligan al eventual adquirente de la finca arrendada a respetar el arrendamiento previamente celebrado. 05 Las &api#,la&iones ma#rimoniales * s,s mo'ifi&a&iones# #as capitulaciones matrimoniales son los convenios celebrados por los cnyuges con la finalidad de organizar el rgimen econmico de su matrimonio. "dems de la referencia del art. ,..FI.=, el art. ,.=.L establece que 2para su validez, las capitulaciones habrn de constar en escritura pblica 3. Por ello la mayor parte de la doctrina deduce que el otorgamiento de escritura p-blica constituye un requisito de carcter constitutivo o ad solemnitatem de las capitulaciones matrimoniales. /5 La &esi%n 'e 'ere&$os. l art$culo ,..FI se refiere a la cesin, y en su caso, renuncia de diversos derechos y acciones y en concreto, a los derechos humanitarios y los procedentes de la sociedad conyugal. #a repudiacin de la herencia, no en cambio, la aceptacin, debe configurarse como un acto solemne) las dems cesiones debern regirse por las reglas generales sobre la transmisin de crditos o derechos. n trminos generales, en las relaciones inter partes, la cesin debe considerarse vlida con independencia de la forma en que se haya instrumentado. 5 Los po'eres. l n-mero 1 del art. ,..FI reitera la e%igencia de documento p-blico para otorgar 2 el poder para contraer matrimonio, el general para pleitos y los especiales que deban presentarse en %uicio3 el poder para administrar bienes, y cualquier otro que tenga por ob%eto un acto redactado o que deba redactarse en escritura pblica, o haya de per%udicar a tercero3. 0iertamente, los apoderamientos enumerados antes del -nico punto y coma del pasa!e transcrito deben configurarse como supuestos de forma solemne. *in embargo, los restantes requerirn la escritura p-blica por razones de orden tcnico 'en otro caso, el apoderamiento podr$a resultar inoperante, lo que no quiere decir que previamente fuera ineficaz( o de oponibilidad frente a terceros, pero ello no significa que la escritura p-blica deba considerarse como requisito ad solemnitatem.

+.(. La forma es&ri#a 'el ar#5&,lo 1.(><.(. (1<=11)

l prrafo rese+ado dispone que 2tambi0n debern hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los dems contratos en que la cuanta de las prestaciones de uno o de los contratantes exceda de !#122 pesetas3. n el momento de publicacin del 0digo la citada cantidad representaba una cifra dineraria importante, pero hoy en d$a es irrisoria. #a cuestin que se plantea es por qu si el 00 se pronuncia abiertamente en favor de la ms absoluta libertad de forma, e%ige la forma escrita del art ,..FI.. #a razn es que los legisladores trataron de concienciar a los ciudadanos de la dificultad probatoria de las formas contractuales no escritas, mediante normas complementarias. Pero ello no quiere decir que la ine%istencia de forma escrita prive de eficacia a un contrato cuyas prestaciones superen el montante de ,.1II pesetas. #a !urisprudencia ha relativizado la importancia del precepto frente a pretensiones en seme!ante sentido, declarando que 2es totalmente desafortunada la invocacin del ltimo prrafo del art# !#$42 para negar eficacia al contrato por no constar en forma escrita, pues, con tal invocacin, se pretende desconocer el principio de espiritualidad introducido en nuestro sistema %urdico por el 5rdenamiento de 6lcal)3 '**&* ,44L, ,4KL y ,4K1(.

+.+. El signifi&a'o propio 'el ar#. 1.(79.

/ispone te%tualmente el art$culo ,..L4 que, R*i la ley e%igiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrn compelerse rec$procamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y dems requisitos necesarios para su validezR.
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#a interpretacin !urisprudencial de este precepto pone de manifiesto: ,( l art$culo ,..FI no modifica, ni mucho menos deroga el contenido normativo del art$culo ,..LF, sino que Rslo implica el derecho de las partes de poder compelerse a llenar esa la forma escrita, para e!ercitar accin con ob!eto de obtener la eficacia de la obligacin contra$daR. .( &odos los litigios relativos a la forma contractual presuponen aceptar, en trminos generales, que el contrato en cuestin en plena y previamente vlido, a-n sin haberse observado la forma prescrita. =( l art$culo ,..L4 se limita a otorgar a las partes una facultad que pueden e!ercer o no) y esto no significa Ren modo alguno que, una vez verificado el cumplimiento por quien tiene potestad de hacerlo, carezca de obligatoriedad para el compelidoR.

;. LA R/MAC.A !EL CON4ENT/M/ENTO. ;.1. La forma solemne o s,s#an&ial &omo ex&ep&i%n.

%cepcionalmente, en algunos casos el principio de libertad de forma queda roto y contradicho, por atribuir la ley a la forma documental p-blica una relevancia que va ms all de la puramente probatoria o complementaria: en algunos casos el documento p-blico es total y absolutamente necesario para que el contrato sea celebrado. *e eleva la forma p-blica a elemento sustancial del contrato, sin cuya e%istencia ste no puede afirmarse celebrado. /entro de estos casos, suelen recordarse: ,S5 l contrato constitutivo del derecho real de hipoteca 'ya sea mobiliaria o inmobiliaria(. .S5 #a constitucin de una sociedad a la que se aporten bienes inmuebles o derechos reales inmobiliarios. =S5 #a donacin de bienes inmuebles. n tales supuestos, la ley requiere de forma necesaria el otorgamiento de escritura p-blica para atribuir validez al contrato en cuestin: por tanto, con razn se habla de forma ad substantiam, esto es, forma sustancial o solemne. #a falta de la forma prescrita conlleva en ellos la declaracin de nulidad de los mismos.

;.(. La &a#egor5a 'e los &on#ra#os formales.

Para referirnos a los contratos en los que la forma es solemne, se utiliza tcnicamente el giro contratos formales. l resto ser$an no formales. No quiere decir que unos tenga forma y otros no 'todos tienen que asumir necesariamente una forma: verbal, por fa%, escritura privada, p-blicaG(, pero slo en algunos la forma asume carcter de elemento esencial del propio contrato a efectos de determinacin de la validez del mismo. *in forma solemne, cuando sta es requerida, no se puede decir que el contrato haya sido perfeccionado o celebrado.

;.+. Los &on#ra#os &onsens,ales &omo regla * el papel marginal 'e los &on#ra#os reales.
l hecho de que los contratos formales sean e%cepcin arro!a la consecuencia de que la mayor parte de los contratos tienen carcter consensual: significa sencillamente que el contrato se perfecciona por el mero consentimiento contractual. &ienen carcter consensual en nuestro /erecho los contratos de compraventa, permuta, arrendamientos, sociedad, mandato, seguro, fianzaG y en general todos los contratos que no sean calificables como formales de una parte o reales de otra. #os contratos reales son aquellos en los que para su perfeccionamiento, adems del mero consentimiento, se requiere la entrega de una cosa: 5
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Prstamos 'en sus dos versiones: mutuo o comodato(

5 5

/epsito Prenda

5. LA !OC-MENTAC/DN !EL CONTRATO.

/octrinalmente la referencia a la documentacin del contrato plantea la problemtica espec$fica que pueda presentar la e%istencia sucesiva de diferentes formas contractuales y, en particular, la posible relacin e%istente entre un contrato privado ya e%istente y vinculante, respecto de la posible escritura p-blica en que se instrumente con posterioridad el mismo contrato. Pinsese en la mayor parte de las ventas de bienes inmuebles. /e ordinario se celebra un contrato privado de compraventa que, una vez realizado el pago de la totalidad o de ciertas cantidades, se completa con escritura p-blica otorgada por el vendedor a favor del comprador. n trminos tericos son dos las posibilidades: ,( Pue el contenido del contrato privado y el de la escritura p-blica sean coincidentes, y .( Pue el otorgamiento de la escritura p-blica determine una modificacin o variacin del contrato privado base previamente e%istente. =( n el primer caso no se genera problema alguno pues se e%cluye cualquier planteamiento respecto de la posible /novacin del contrato/# *e habla de una escritura de reconocimiento o de contratos de fi!acin. n el supuesto de que la escritura p-blica modifique o var$e el contenido del contrato previamente celebrado quizs sea acertado concluir que las partes han renovado el contrato anterior, o s$ se prefiere, que han suscrito un nuevo contrato. #a elevacin de un documento privado pree%istente a escritura p-blica, con contenido divergente, sugiere la no"a&i%n 'el &on#ra#o, y pro tanto, la pre"alen&ia de aquella. " !uicio de 0arlos #asarte ello no deber$a desembocar en la calificacin de es&ri#,ra &ons#i#,#i"a, como mantienen algunos autores.

?. LA /NTRAN4CEN!ENC/A !E LA 2ORMA EN LO4 ECL.

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TEMA ; ((1) LA 2ORMAC/DN !EL CONTRATO. (> p, 11 f)

1. LA /J-AL!A! !E LA4 ARTE4 CONTRATANTE4 1 LA 2ORMAC/DN !EL CONTRATO.
"unque ning-n art$culo del 00 disponga e%presamente que los contratantes son iguales para contratar y tienen la misma capacidad econmica para llevar a cabo la negociacin patrimonial $nsita en todo contrato, se desprende del cdigo dicha idea. *in embargo en la realidad si e%iste en muchas ocasiones una parte fuerte contratante, que impone sus condiciones a la parte dbil. Por e!emplo transporte p-blico, compa+$as telefnicas, etc. Para contrarrestar est fenmeno los ciudadanos, han de!ado de comportarse individualmente, organizndose como grupo o grupos de defensa de sus intereses. n especial el movimiento 2consumerista3 es hoy un fenmeno en todos los pa$ses evolucionados. n dicha l$nea, el art. 1, 0 establece que los poderes p-blicos garantizarn la defensa de los consumidores y usuarios, protegiendo, mediante procedimientos eficaces, la seguridad, la salud y los leg$timos derechos de los mismos. l desarrollo de dicho mandato constitucional se llev a cabo por la #ey .KH,4F?, para la /efensa de los 0onsumidores y 7suarios.

(. LA4 2A4E4 !E 2ORMAC/DN !EL CONTRATOI LA JKNE4/4 ARA!/JM6T/CA CL64/CA. (.1. La ofer#a &on#ra&#,al.
Para el 0digo el paradigma formativo del contrato viene dado por el &on#ra#o personali7a'o, en el que ambas partes, tras las correspondientes negociaciones iniciales o tratos preliminares, en su caso, llegan a concordar sobre la celebracin del contrato. n tal sentido, establece el art$culo ,..K. que R el consentimiento 7contractual" se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptacin###/, la propuesta contractual que realiza una persona (oferen#e), al ser aceptada por la otra (a&ep#an#e), conlleva la &ele)ra&i%n 'el &on#ra#o o s, perfe&&i%n. n trminos generales, la ofer#a &on#ra&#,al es una declaracin de voluntad emitida con intencin de celebrar un contrato y que, por ende, ha de contener todos los elementos necesarios para que con la mera aceptacin de la otra parte se pueda decir que el contrato ha quedado perfecto, en sentido de perfeccionado. #a oferta contractual, aisladamente considerada y mientras sea tal, se caracteriza por ser un a&#o ,nila#eral y generalmente re"o&a)le. No obstante, por disposicin legal e%isten tambin numerosas ofertas de carcter irrevocable, al menos durante un plazo temporal determinado 'la #ey de 0ontrato de *eguro, establece que la proposicin de seguro por el asegurador vincular al proponente durante un plazo de quince d$as(. n definitiva, la oferta contractual, para ser realmente tal, requiere que se mantenga en sus condiciones iniciales en espera de la aceptacin de la contraparte. *i se modifican las condiciones de la oferta por el eventual aceptante, se est realizando una nueva oferta (&on#raofer#a), que habr de ser aceptada por quien inicialmente asum$a la posicin de oferente.

(.(. La a&ep#a&i%nI el "alor 'el silen&io. (<7=<>) (<5=<?)

#a aceptacin es una declaracin de voluntad por naturaleza re&ep#i&ia: debe ser dirigida al oferente y ser plenamente concordante con la oferta 'o, en su caso, con la contraoferta(, con
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independencia de que pueda realizarse tanto de forma e%presa como tcita, o a travs de hechos que no de!en lugar a dudas sobre la admisin de las condiciones contractuales ofrecidas. l silencio del eventual aceptante sobre una oferta, no puede considerarse como una manifestacin positiva de voluntad 'el que calla ni afirma ni niega(, al contario se considera respuesta negativa, ya que el silencio no puede ser generador de obligaciones contractuales. "s$ lo ha declarado en ms de una ocasin el &*. *in embargo, tambin de forma reiterada ha admitido el propio &* que ello no obsta a que, cuando entre las partes e%isten rela&iones pre"ias que impondr$an al eventual aceptante la adopcin de medidas de carcter positivo 'rechazando la oferta, lisa y llanamente) proponiendo una renegociacin) devolviendo en plazo perentorio algo) etc( aquel se limita a dar la callada por respuesta, el silencio ser$a positivo. 0abe considerar 2 el silencio como declaracin de voluntad cuando dada una determinada relacin entre dos personas, el modo corriente de proceder implica el deber de hablar, ya que si el que puede y debe hablar no lo hace se ha de reputar que consiente, en aras de la buena fe3.

(.+. La perfe&&i%n 'el &on#ra#o en#re a,sen#esI la re'a&&i%n originaria 'e los C%'igos Ci"il * 'e Comer&io.(<7=<>)
0uando los contratantes estn llevando a cabo las negociaciones en la distancia y no tienen un medio que de forma inmediata les permita concluirlas en su caso, pueden surgir graves incgnitas en relacin con el momento de perfeccin del contrato. #a doctrina y los sistemas !ur$dicos han ofrecido respuestas muy diversas para determinar cuando el oferente queda vinculado por la aceptacin del ofertado, es decir, cuando ha de entenderse celebrado y perfeccionado el contrato.: "5 Teor#a de la emisin: /ada la concurrencia del consentimiento de ambas partes contratantes, debe considerarse perfecto el contrato desde el mismo momento en que el aceptante emite su declaracin de voluntad. D5 Teor#a de la e$pedicin o remisin: Dastar$a con que el aceptante remitiera al oferente la declaracin de voluntad para que este -ltimo quede vinculado contractualmente. 05 Teor#a de la recepcin: e%ige que la aceptacin llegue al c$rculo propio de actividad del oferente, aunque la recepcin no suponga efectivo conocimiento de la aceptacin por parte de ste 'por no encontrarse 2presente3 en el lugar correspondiente(. Easta la #ey =?H.II., el 00 se planteaba la cuestin siguiendo las pautas histricas y establec$a que la aceptacin 2no obliga al que hizo la oferta sino desde que lleg a su conocimiento 3 'es decir, el 00 optaba por la teor$a del conocimiento: esto supon$a de!ar en manos del oferente el momento de perfeccionamiento del contrato Oe!.: recibe carta con acuse de recibo el d$a ? pero no la abre hasta el d$a ,K5(. Pero la doctrina mayoritariamente ha considerando esta conclusin rigurosa y ha optado por la de la recepcin, aunque el &* nunca se ha pronunciado al respecto. *in embargo el 0digo de 0omercio 'art. 1?( se adscrib$a a la tesis de la e%pedicin o la remisin como momento perfectivo del contrato.

(.;. La Le* +;=(<<(I &on#ra#a&i%n a,#om@#i&a, #elem@#i&a * ele&#r%ni&a.

#a #ey =?H.II. de!a inalterado el art. ,..K. 00, que sigue estableciendo que 2 el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptacin sobre la cosa y la causa que han de
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constituir el contrato3. s decir, consentimiento, ob!eto y causa generan o dan vida al contrato. l sistema, por tanto, sigue intacto en el fondo. Pero, en cambio, respecto de la perfeccin del contrato, la disposicin adicional cuarta de la citada #ey ha modificado el criterio de determinacin, unificando adems el tenor literal del resto del nuevo art. ,..K. 00 'esto es, apartados .S y =S( y el art. 1? 00om: ambos preceptos establecen ahora que, 2hallndose en lugares distintos 'G( hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptacin o desde que, habi0ndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena feG *n los contratos celebrados mediante dispositivos automticos 'e!em. sacar dinero en un ca!ero( hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptacin3.

(.5. Con#ra#a&i%n en#re a,sen#es * "en#as a 'is#an&ia.

" la #ey =?H.II. hemos de a+adir la #ey ?LH.II. de 6rdenacin :inorista y la #ey =.H.II=, ;eneral de &elecomunicaciones. Qsta -ltima da nueva redaccin a los arts. ., y .. de la #ey =?H.II. 'sobre correo 2basura3(. Pero nos centraremos en la ?LH.II., conforme a la cual 2 se consideran ventas a distancia las celebradas sin la presencia fsica simultnea del comprador y del vendedor, siempre que su oferta y aceptacin se realicen de forma exclusiva a trav0s de una t0cnica cualquiera de comunicacin a distancia y dentro de un sistema de contratacin a distancia organizado por el vendedor 3 'art. =F., #60:(. #uego ha de atenderse a la e%istencia, con!unta, de contratacin entre ausentes, de una parte, y, de otra, de ventas a distancia. "mbas categor$as contractuales se encuentran reguladas por los 0digos y la #ey =?H.II. 'los contratos entre ausentes( y, por otro lado, por la #60: 'las ventas a distancia(, derogada en parte por el 8/ ,H.IIL, cuando se trate propiamente de ventas a distancia, nacidas y desarrolladas, como actos en masa, en el entorno de un sistema de contratacin a distancia organizado por el vendedor.

(.?. El momen#o 'e la &on&l,si%n 'el &on#ra#o en los ECL. (.7. Los #ra#os preliminaresI la responsa)ili'a' pre&on#ra&#,al (<?=<7).
n determinados casos, el paradigma formativo de oferta y aceptacin suele verse precedido en la prctica de una serie de conversaciones, trueque de informacin, adelanto de condiciones contractuales no cerradasG: son los tratos preliminares. s decir: no suponen una fi!acin definitiva de la oferta contractual, sino la realizacin de actos preparatorios de un eventual e hipottico contrato. l 00 no dedica norma alguna a ellos, pero pueden tener importancia para el /erecho. Primero porque pueden contribuir a la interpretacin del contrato) en segundo lugar porque en determinados casos pueden dar origen a responsabilidad, calificada como 2responsabilidad precontractual3. 0omo regla general, la ruptura de los tratos preliminares no conlleva consecuencia alguna. *in embargo, cuando dichos tratos preliminares han sido llevados a cabo por una de las partes sin observancia del principio general de buena fe para despus provocar in!ustificadamente la ruptura de los mismos, sta dar lugar a la denominada responsa)ili'a' pre&on#ra&#,al, e%presin que algunos autores equiparan a la de 2culpa in contrahendo3, pese a no ser absolutamente coincidentes.
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#a nocin de culpa in contrahendo fue una construccin utilizada para e%plicar genricamente ciertos supuestos de ineficacia o nulidad contractual a consecuencia de circunstancias que eran conocidas para una de las partes contratantes. *e trata de contratos efectivamente celebrados aunque viciados de nulidad. #a doctrina se posiciona por a parte del recurso al principio general de la buena fe, que se puede aplicar el art. ,4I. que constituye un soporte fundamental de la responsabilidad e%tracontractual, reconvertida en este caso a precontractual.

+. EL RECONTRATO. (<>=<9)(<;=<5)
s posible que las partes lleven a cabo la celebracin de un contrato preparatorio de un futuro contrato. *uele denominarse precontrato, promesa de contrato o contrato preliminar. Nuestro 00 regula dos supuestos concretos de esta $ndole: de una parte, el art. ,.?1,, seg-n el cual 2la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar derecho a los contratantes para reclamar recprocamente el cumplimiento del contrato 3) de otra, el art. ,.FK., al disponer que 2la promesa de constituir prenda o hipoteca slo produce accin personal entre los contratantes)3. n la prctica actual son sumamente frecuentes los contratos de opcin de compra.

+.1. El pre&on#ra#o o promesa 'e &on#ra#o.

#a idea genrica de precontrato es referida doctrinalmente a los acuerdos contractuales cuyo contenido radica precisamente en la celebracin de un futuro contrato. /e ah$ la denominacin alternativa de 2promesa de contrato3: las partes se obligan a celebrar un futuro contrato, o bien mediante la prestacin de nuevo consentimiento respecto de ste, o mediante la manifestacin de una sola de las partes, por entender que la otra se encuentra ya vinculada por el primer contrato. n el primer caso estar$amos frente a una promesa bilateral, en cuanto generadora de obligaciones para ambas partes. n cambio, si se considera que una de las partes 'promitente( queda ya vinculada por el propio precontrato frente a la otra 'promisario(, es obvio que estar$amos ante una promesa unilateral, ya que el precontrato obligar$a o atar$a al promitente frente al promisario quien, por el contrario, no tendr$a obligacin alguna de respetar o cumplir el precontrato celebrado. n realidad, lo que hemos calificado de promesa unilateral no ofrece ninguna dificultad de comprensin, ni e%isten razones en contra de su admisibilidad. l art. ,.?1, habla de 2 promesa de comprar o vender)3: cabe pensar que lo mismo puede tratarse de una 2promesa de compra que de una 2promesa de venta3. "s$ pues, una de las partes de la promesa unilateral cuenta a su favor, respectivamente, con la opcin de vender 'o no( o de comprar 'o no(, resolvindose el precontrato en un verdadero contrato de opcin. :ayores dudas plantea el precontrato cuando se configura como promesa bilateral, pues ni la doctrina ni la !urisprudencia llegan a establecer de forma indiscutible en que se diferencia un precontrato bilateral y un contrato definitivo, sobre todo si se aceptan las dos premisas siguientes: ,. Pue todos los elementos y estipulaciones del contrato definitivo deben encontrarse presentes en el propio precontrato para que, en rigor, pueda hablarse de tal y no de tratos preliminares ms o menos desarrollados y avanzados.
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.. Pue la puesta en e!ecucin del contrato definitivo no requiere la emisin de 'nuevo( consentimiento por las partes, pues ya en el contrato preparatorio hab$an e%presado el acuerdo contractual.

+.(. El &on#ra#o 'e op&i%n. (<+=<;)(<7=<>)

l contrato de opcin se caracteriza por incorporar una promesa unilateral, en cuya virtud el optante tiene la facultad de realizar un determinado acto !ur$dico, cuyo contenido vincula al promitente 'la otra parte del contrato( por la mera declaracin de voluntad de aquel, siempre y cuando la opcin sea e!ercitada en las condiciones establecidas en el contrato. n la prctica la operatividad se encuentra reducida a la opcin de compra y ms raramente a la opcin de venta. s frecuente la celebracin de negocios preparatorios de una adquisicin o ena!enacin futura que a-n no se tiene decidida en firme, pero que a una parte le interesa normalmente el comprador asegurarse mientras tanto, a cambio de una compensacin econmica 'aunque no es obligatoria( para el vendedor. *eme!ante operacin se conoce en /erecho con el nombre de 9op&i%n 'e &ompra:I el concedente del derecho de opcin 'el due+o( est otorgando un derecho de preferencia en la adquisicin al optante 'la constructora( a cambio de un precio que, en la prctica, suele conocerse como 2prima3 o 2se+al3 de la opcin 'generalmente ba!o unas condiciones entre las que destaca el plazo temporal concedido al optante(. *iendo as$, el concedente del derecho de opcin queda obligado a vender y es el optante quien decidir si compra o no. :enos frecuente es cuando el eventual adquirente queda obligado a comprar, y es el propietario el que puede optar entre vender o no vender: ser$a la 2opcin de venta3 . n caso de incumplimiento de lo pactado por parte del promitente, el optante puede, !usta y fundadamente, demandar al concedente de la opcin, reclamndole la correspondiente indemnizacin de da+os y per!uicios.

;. LA CR/4/4 !EL E4L-EMA CO!/2/CA!OI 4- -E4TO4 0AR/O4.

"ctualmente el trfico contractual es mucho ms 2en serie3 que individual, mediante actos en masa, realizados de forma repetitiva y sucesiva, tanto por los suministradores de bienes y servicios cuanto por los denominados consumidores y usuarios. #a desindividualizacin sufrida por el contrato es paralela a la produccin en masa, que permite a los suministradores de bienes y servicios 2dictar3 sus propias condiciones contractuales. *u prepotencia econmica sit-a al consumidor '2contratante dbil3(, en el me!or de los casos, en una posicin sometida que se limitada a contratar o no. "nte ello, los ordenamientos !ur$dicos han reaccionado mediante promulgacin de leyes especiales dirigidas a proteger al contratante dbil. "l propio tiempo, la legislacin administrativa ha impuesto una serie de innumerables controles y requisitos a determinados suministradores de bienes y servicios.

5. LA4 CON!/C/ONE4 JENERALE4 !E LA CONTRATAC/DN 1 LO4 CONTRATO4 !E A!ME4/DN. 5.1. No&i%n 'e &on'i&iones generales.
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#as &on'i&iones generales 'e la &on#ra#a&i%n son clusulas, estipulaciones o contenido contractual seguido en los a&#os en masa por las grandes empresas y potentes suministradores de bienes y servicios. :irado desde la perspectiva propia del consumidor o contratante, dado que la -nica salida que tiene, si quiere contar con el servicio ofrecido, es asentir al contenido contractual predispuesto por la otra parte, se habla de &on#ra#o 'e a'$esi%n, e%presin acu+ada por la doctrina francesa: una de las partes contratantes se suma, acepta o se adhiere al contenido contractual preestablecido por la otra. n la actualidad, condiciones generales de la contratacin y contratos de adhesin son e%presiones sinnimas

5.(. La efi&a&ia o)liga#oria 'e los &on#ra#os 'e a'$esi%n.

l problema fundamental que plantean los contratos de adhesin no viene representado por su eficacia obligatoria, sino en la de evitar abusos por parte del predisponente de las condiciones generales de la contratacin. 0on ello se consigue, de una parte, establecer un cierto equilibrio entre las obligaciones a cargo del predisponente y del consumidor) al tiempo que se imposibilita que posibles reclamaciones o demandas interpuestas por el consumidor en relacin con determinadas clusulas contractuales lo e%cluyan de la posibilidad de contar con los bienes y servicios ofrecidos en masa.

5.+. Las &on'i&iones generales 'e la &on#ra#a&i%n en !ere&$o espaNol )aAo la reg,la&i%n 'el C%'igo Ci"il.
n /erecho espa+ol, como en otros sistemas !ur$dicos, hasta tiempos recientes no se contemplaba legalmente la materia, que era reenviada a la doctrina !urisprudencial. n la !urisprudencia espa+ola 'desde los a+os =I(, ha sido tradicional recurrir a una interpretacin del art. ,..FF 00: 2la interpretacin de las clusulas oscuras de un contrato no deber favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad3, con vistas a proteger a los ciudadanos frente a los poderes econmicos que preparan y redactan las condiciones generales de contratacin. l &* se ha limitado a requerir dos requisitos: 5 Pue el clausulado contractual 'o clusula concreta de que se trate( haya sido redactada unilateralmente por el predisponente 5 Pue sea inherente a la clusula una oscuridad material claramente favorable para el predisponente. n los supuestos en que el art. ,..FF no pod$a entrar en aplicacin, la !urisprudencia y la doctrina han procurado restablecer la !usticia basndose en normas generales que e%cluir$an la validez de las condiciones generales de la contratacin que fuesen e%cesivamente onerosas o lesivas para el contratante dbil: 5 art. L y ,..1F, en cuanto presuponen y requieren la buena fe en la contratacin) 5 art. ,..1K, que proh$be de!ar el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes) 5art. ,..11, que imposibilita la e%clusin de responsabilidad por parte del redactor de las condiciones generales de contratacin) etc. Por otra parte, el 0onse!o de las 0omunidades uropeas, tras largos a+os de preparacin, ha aprobado la /irectiva ,=H4= sobre las clusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
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5.;. La Le* 'e Con#ra#o 'e 4eg,ro.

n la #ey 1IH,4FI, de 0ontrato de *eguro, se declaran nulas las clusulas que tengan carcter lesivo o que sean per!udiciales para el asegurado, al tiempo que se obliga a los aseguradores a modificar las clusulas que hayan sido declaradas nulas por el &*.

5.5. La Le* Jeneral para la !efensa 'e los Cons,mi'ores * -s,arios.N-E0O.

l te%to originario de la #ey ;eneral para la /efensa de 0onsumidores y 7suarios, #ey .K H ,4F? conten$a una regulacin bastante completa 'aunque tcnicamente imperfecta( de las condiciones generales de la contratacin, las cuales resumiremos dada las modificaciones habidas posteriormente y que el te%to originario no se encuentra en vigor desde hace mas de una dcada. A) No&i%n general 'e las &on'i&iones generales 'e la &on#ra#a&i%n. /efine la #07 las condiciones generales de la contratacin como 2las declaradas pre y unilateralmente por una empresa o grupo de empresa. Para las condiciones generales de la contratacin utilizadas por empresas p-blicas o concesionar$as de servicios p-blicos en rgimen de monopolio, se impone la aprobacin ' y posterior control y vigilancia( administrativa. C) Re8,isi#os 'e or'en formal. *e trata de dos requisitos: l primero ser$a la denominada integracin de las condiciones generales de contratacin en el documento contractual: concrecin, claridad y sencillez en la redaccin , con posibilidad de comprensin directa, sin renv$os a te%tos o documentos que no se faciliten previa o simultneamente a la conclusin del contrato. l segundo es la entrega de recibo, !ustificante, copia o documento acreditativo de la operacin, salvo renuncia del interesado. C) Re8,isi#os ma#erialesI la e8,i'a' &on#ra&#,al. *e e%ige que las condiciones generales de la contratacin estn presididas por la buena fe y !usto equilibrio de las contraprestaciones, para declarar a continuacin prohibidas una serie de clausulas que se consideran que atentan contra la idea de equidad contractual. Teamos las fundamentales: 5 9acultad de resolver discrecionalmente el contrato 5 0lausulas abusivas 'las que per!udiquen de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor, o comporten en el contrato una posicin de desequilibrio entre derechos y obligaciones de las partes en per!uicios de los consumidores o usuarios ( 5 #as limitaciones absolutas de responsabilidad frente al consumidor o usuario 5 #a inversin de la carga de la prueba en per!uicio del consumidor o usuario.
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5.?. La Le* 'e Con'i&iones Jenerales 'e Con#ra#a&i%nI las a&&iones &ole&#i"as.
n las -ltimas dcadas del s .UU, los traba!os legislativos sobre las condiciones generales de contratacin y la erradicacin de las clusulas abusivas se convirtieron en ob!eto prioritario de los poderes p-blicos. #a 0omisin ;eneral de 0odificacin ha venido traba!ando en los -ltimos lustros del pasado siglo en un te%to normativo que diera como resultado una ley reguladora de las condiciones generales. Por otro lado, la /irectiva ,=H4=, en su art. ,I, establec$a que 2 los *stados miembros adoptarn las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesaria para dar cumplimiento a lo establecido en la presente 8irectiva, a ms tardar, el 9! de diciembre de !::; 3. No obstante, no fue as$. spa+a incumpli el plazo establecido por la /irectiva. Por otro lado, el estado normativo previo hac$a necesario una reforma de la #07 .KH,4F?. 5"cciones individuales: con respecto a la #ey de 0ondiciones ;enerales de 0ontratacin '#0;0(, se e%tend$a la posibilidad de e!ercicio de acciones individuales, a consecuencia de la nulidad de las condiciones generales de contratacin. 5"cciones colectivas: se regulaban por primera vez con carcter general en nuestro ordenamiento !ur$dico por la #ey LH,44F.

5.7. La n,e"a Le* 'e EnA,i&iamien#o Ci"il. (le#ra pe8,eNa en li)ro).

#a nueva #ey ,H.III # 0 supuso una modificacin en los art$culos referentes a las acciones colectivas de la #0;, y ha barrido buena parte de los preceptos dedicados a las condiciones generales de la contratacin.

5.>. La Le* +9=(<<(. ( le#ra pe8,eNa en li)ro).

0on esta ley, cuya r-brica es 2/e transposicin al 6rdenamiento Bur$dico spa+ol de /iversas /irectivas 0omunitarias en :ateria de Proteccin de los <ntereses de los 0onsumidores y 7suarios(, resultan afectadas y modificadas: la propia # 0) la #0;0, la #07, la #ey de 0ontratos 0elebrados 9uera de los stablecimientos :ercantiles) la #ey reguladora de Tia!es 0ombinados) la #ey ;eneral de Publicidad) etc.

?. CON!/C/ONE4 JENERALE4 1 CL6-4-LA4 AC-4/0A4 EN EL TEOTO RE2-N!/!O. ?.1. La Le* ;;=(<<?, 'e MeAora 'e la ro#e&&i%n 'e los Cons,mi'ores * -s,arios.
#a %posicin de :otivos de esta ley e%plicaba que uno de las razones fundamentales de su elaboracin radicaba en una sentencia del &ribunal de Busticia de las 0omunidades uropeas por no haber incorporado la /irectiva ,=H4= al /erecho espa+ol. sta #ey ??H.IIK modific los arts. ,I.. y ,Ibis. de la #07, y K.. de la #0;0.

?.(. El Tex#o Ref,n'i'o 'e (<<7.

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#as modificaciones introducidas por esta #ey de me!ora, dirigidas a distinguir entre las acciones colectivas e individuales, han sido ob!eto de refundicin en el &$tulo << del #ibro <<, donde hay una e%tensa lista gris de clusulas abusivas 'en el libro, letra peque+a, arts. F1 y ss.(.

?.+. La 4T4 79(=(<<9, 'e 1? 'e 'i&iem)re.

#a *&* L4.H.II4, dictada como consecuencia de la interposicin de un recurso por la 607 contra clusulas incluidas en contratos de Danco de *antander, DDT", DanVinter y 0a!a :adrid, ordenando su inscripcin en el 8egistro de 0ondiciones ;enerales de 0ontratacin. #a *&* es bastante e%tensa, pero se+alaremos slo algunas de las clusulas o estipulaciones que han sido declaradas nulas por parte del &*: a5 l vencimiento anticipado del prstamo por cualquier embargo o disminucin de solvencia del deudor. #a insolvencia ser$a perfectamente legal como clusula de vencimiento anticipado, pero la clusula no se refiere a la insolvencia, sino a que se 2haya acordado un embargo o resulte disminuida la solvencia3, y ello supone atribuir a la entidad financiera una facultad discrecional de resolucin del contrato por vencimiento anticipado desproporcionada. b5 l vencimiento anticipado por celebracin de arrendamientos posteriores su!etos a purga, incluyendo los arrendamientos distintos del de la vivienda. #a clusula que somete a limitacin la facultad de arrendar la finca hipotecada debe circunscribirse a la vivienda) el pacto de vencimiento anticipado slo es operativo si se trata de arriendos gravosos o da+osos. c5 l vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias. *e considera desproporcionada dicha clusula por atribuir carcter resolutorio a cualquier incumplimiento.

7. LA4 ACC/ONE4 COLECT/0A4. 7.1. La a&&i%n 'e &esa&i%n.

#a accin de cesacin, en la #0;0, se encontraba dirigida a luchar contra las estipulaciones o condiciones generales que hubieran sido declaradas nulas, pero en la actualidad su sentido y funcionalidad propios se han e%pandido generosamente, gracias a varias /irectivas europeas, y sobre todo a su trasposicin a travs de la #ey =4H.II.. 0on independencia de que la accin de cesacin se encuentre en todas las disposiciones legales a las que la incorpora la #ey =4H.II., cualquier conducta lesiva para consumidores y usuarios permite su e!ercicio, con carcter general y de conformidad a las normas procesales que veremos a continuacin. Por su parte, el &8#07 establece que 2la accin de cesacin se dirige a obtener una sentencia que condene al demandado a cesar en la conducta y a prohibir su reiteracin futura# 6simismo, la accin podr e%ercerse para prohibir la realizacin de una conducta cuando 0sta haya finalizado al tiempo de e%ercitar la accin, si existen indicios suficientes que hagan temer su reiteracin de modo inmediato3. #as entidades legitimadas en spa+a para el e!ercicio de la accin de cesacin podrn hacer lo propio en cualquier stado de la 7. ., e igual las entidades legitimadas en esos stados de la 7. . en spa+a.

7.(. La a&&i%n 'e re#ra&#a&i%n.

0onforme a la nueva redaccin dada al art. ,..= de la #ey LH,44F por la nueva # 0, 2 la accin de retractacin tendr por ob%eto obtener una sentencia que declare e imponga al demandado, sea o
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no el predisponente, el deber de retractarse de la recomendacin que haya efectuado de utilizar las clusulas de condiciones generales que se consideren nulas y de abstenerse de seguir recomendndolas en el futuro3.

7.+. La a&&i%n 'e&lara#i"a.

#a accin declarativa 2se dirigir a obtener una sentencia que reconozca una clusula como condicin general de la contratacin y ordene su inscripcin, cuando 0sta proceda, conforme a lo previsto en el inciso final del apartado $ del art# !!3 'art. ,..? #0;0(.

7.;. Normas pro&esales.

"ctualmente: 5 la accin de cesacin se ventilar en !uicio verbal 5 las restantes acciones colectivas, en principio, se decidirn en !uicio ordinario. #a legitimacin activa en relacin con las acciones colectivas corresponde a asociaciones de empresarios, profesionales, agricultores) 0maras de 0omercio, <ndustria, Navegacin) asociaciones de consumidores y usuarios, etc. #a ley =4H.II. modifica la #0;0, estableciendo tendencialmente la imprescriptibilidad de las acciones colectivas, si bien dicha regla se rompe en relacin con la accin de cesacin, en caso de que las condiciones generales de contratacin hayan sido ob!eto de inscripcin en el 8egistro de 0ondiciones ;enerales de la 0ontratacin, en cuyo caso el plazo prescriptivo se reduce a cinco a+os, como regla general. " la misma conclusin ha de llegarse actualmente, pues igual se pronuncia el &8#07.

>. LO4 CONTRATO4 NORMAT/0O4. >.1. Los &on#ra#os for7osos.

Por contratos normativos se hace referencia a aquellos supuestos en que la ley, atendiendo a razones de inters general, limita la autonom$a privada de una de las partes, obligndola necesariamente a contratar. ntre tales supuestos, destacamos: a5 la obligacin de contratar que pesa sobre los &on&esionarios 'e ser"i&ios pE)li&os en si#,a&i%n oligopolis#a o monopolis#a. <beria, por e!., no tiene libertad para venderme o negarme el billete que solicito: est obligada a contratar y su negativa ser$a un acto il$cito. b5 l al8,iler o)liga#orio 'e "i"ien'as 8,e, s,s&ep#i)les 'e ser o&,pa'as , no lo fueran por nadie estando vac$as. n tal caso, el ;obernador 0ivil, tras determinados requisitos, podr$a acordar que una persona se convirtiera en inquilino 2 aunque el arrendador se niegue a otorgarle contrato, en cuyo caso la renta se determinar conforme a los datos fiscales que se expresan3 '&85#"7(. c5 n general, los s,p,es#os 'e s,)roga&i%n * s,&esi%n en la posi&i%n arren'a#i&ia que prevn tanto la #"7 cuanto la #ey de "rrendamientos 8-sticos. #a obligacin de contratar legalmente impuesta afecta a la autonom$a contractual del ms fuerte, favoreciendo al dbil. Pero los contratos forzosos no conllevan necesariamente que el contenido del contrato haya de encontrarse legal o convencionalmente 'por una de las partes( predeterminado.
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Puede ocurrir 'el contrato de transporte de <beria est sometido a las condiciones generales homologadas por la "dministracin() pero tambin puede darse la convencional formalizacin del contenido del contrato, a pesar de que una de las partes est obligada a contratar.

>.(. Los &on#ra#os norma'os o &on#ra#os #ipo.

#os contratos normados se dan cuando el con!unto de derechos y obligaciones de las partes 'o contenido del contrato( se encuentra legal o reglamentariamente determinado por los poderes p-blicos. #a distincin entre normado y forzoso es clara. "unque lo cierto es que la mayor$a de los contratos normados son simultneamente forzosos, sobretodo en cuanto se refieren al suministro de servicios p-blicos 'transporte regular, telfono, electricidadG(. Pero no siempre es as$) no siempre son forzosos: hay libertad para contratar o no: por e!emplo cuando las "dministraciones P-blicas regulan prstamos bonificados en algunos puntos de inters, en beneficio de inmigrantes, agricultores, etc. stos grupos no estn obligados a contratar, pero si lo hacen quedan obligados a respetar el contenido contractual fi!ado normativamente.

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TEMA 5 ((1) EL CONTEN/!O !EL CONTRATO. (?p, 5f)

1. EL CONTEN/!O !EL CONTRATO. 1.1. El &on#eni'o * el o)Ae#o 'el &on#ra#o.
*e entiende por contenido del contrato al con!unto de derechos y obligaciones generados por el contrato en cuestin o que es ob!eto de anlisis. %igir$a, de una parte, determinar cul es el cuadro de facultades, prerrogativas y derechos, y, de otra, el con!unto de cargas, deberes y obligaciones que competen a cada una de las partes contratantes. *er$a entonces ms amplio el contenido que el ob!eto del contrato, identificado ste con las cosas, derechos o servicios sobre los que recae el acuerdo contractual.

1.(. La a,#onom5a pri"a'a * las reglas &on#ra&#,ales.

l contenido contractual depende, en cada caso y en grand$sima medida, de la reglamentacin autnoma de las partes contratantes 'art. ,..11: 2G pueden establecer los pactos, clusulas o condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarias a las leyes, a la moral, ni al orden pblico3(. Pero el principio de autonom$a privada no puede desvincularse del con!unto del ordenamiento !ur$dico. Por ello, las primeras reglas contractuales a tener en cuenta son las posibles normas imperativas e%istentes respecto del contrato celebrado 'ya sean generales aplicables a cualquier contrato o de normas espec$ficas para un determinado tipo de contrato( . &ales normas imperativas no pueden ser desconocidas ni sustituidas por acto alguno de autonom$a privada 'pues !errquicamente tienen absoluta preminencia(. #o cierto es que no hay muchas normas de derecho imperativo y, una vez respetadas, las partes pueden establecer el contenido contractual que les parezca ms acorde a sus intereses y pretensiones, mediante esos 2pactos, clusulas o condiciones3. /el art. ,..11 podemos deducir dos consecuencias fundamentales: ,S5 n los contratos regulados espec$ficamente por el /erecho positivo, los particulares pueden introducir las modificaciones que consideren adecuadas. .S5 l principio de autonom$a privada no tiene por qu quedar limitado o circunscrito al mbito de los contratos legalmente regulados o tipificados 'contratos t$picos(. #os particulares son libres para celebrar los pactos que no contrar$en las normas imperativas. "l hablar el art. ,..11 de 2pactos, clusulas o condiciones3 del contrato, da por hecho que el acuerdo bsico y fundamental es el contrato, y aquellos 'pactos, clusulas, condiciones( se encuentran subordinados en una relacin de dependencia funcional. n cuanto al significado de los tres trminos, lo ms acertado posiblemente sea darles el mismo. 9inalmente, sobre las normas dispositivas 'stas s$ muy abundantes( las partes pueden sustituir el mandato de dichas normas 'las pueden 2derogar3(, por un pacto o regla de carcter autnomo. Pero si las partes no proceden a tal sustitucin, el mandato normativo de las reglas dispositivas pasa a formar parte del contenido contractual.

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(. LA CON!/C/DN. (<+=<;)(<+=<;)(<7=<>)(<>=<9) (La preg,n#a es &on'i&i%n, &on&ep#o * &lases) (.1. No&i%n general * re8,isi#os.
No es e%tra+o en la prctica que la celebracin de un contrato quede fi!ada ba!o determinadas condiciones que afectan directamente a la eficacia del mismo. &ales condiciones son perfectamente admisibles conforme al principio de autonom$a privada y, por tanto, pueden incorporarse a cualquier contrato por voluntad de las partes) en tales casos se habla de elemento accidental del contrato. 7na vez conformes las partes en someter el contrato a condicin, est de!ar de ser un mero accidente para convertirse en el elemento esencial para la propia eficacia del contrato. 8equisitos: ,S5 l suceso contemplado como condicin tiene que ser posible . .S5 #as condiciones no pueden ser contrarias a las leyes ni a las buenas costumbres . =S5 l acaecimiento 'o falta de l( del suceso contemplado como condicin no puede depender de la voluntad de los contratantes.#a razn de ello es clara: 2la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden de%arse al arbitrio de uno de los contratantes3 'art. ,..1K(. #a inclusin de una condicin en un clausulado contractual no tiene sentido salvo en el caso de que el contrato se entienda realmente celebrado y, por tanto, perfecto o perfeccionado.

(.(. Con'i&i%n s,spensi"a * &on'i&i%n resol,#oria. <5=<?)(1<=11)

0uando la eficacia del contrato depende del acaecimiento de la condicin se habla de condicin suspensiva, ya que hasta que no se produzca el evento futuro o incierto los efectos propios del contrato se encuentran 2en suspenso3, sin que hayan empezado a generarse. Por el contrario, si el contrato apenas celebrado genera los efectos propios 'el e!emplo tomo posesin del terreno, lo vallo, empiezo a pagar al vendedorG( como si no e%istiera condicin, pero el acaecimiento de sta supone la ineficacia sobrevenida del contrato, se habla de condicin resolutoria. l acaecimiento de la condicin aceptada por las partes puede traer consigo: 5 5 #a eficacia del contrato, en el supuesto de condicin suspensiva. #a ineficacia del contrato, en el caso de que sea condicin resolutoria.

n ambos casos, el 0digo dice que el acaecimiento de la condicin opera con efectos retroactivos: esto es, los derechos y obligaciones de las partes se consideran adquiridos y asumidos, respectivamente, desde el mismo momento de celebracin del contrato.

(.+. La conditio iuris o &on'i&i%n legal.

n ciertos casos la ley subordina la eficacia de un contrato u otro negocio al acaecimiento de un suceso futuro o incierto y, en todo caso, no dependiente de la voluntad de las partes 'p. e!.: se e%ige por ley autorizacin especial del 0onse!o de :inistros para adquirir inmuebles en 0euta o :elilla) se requiere que el testador fallezca para que el testamento tenga eficaciaG(. "lgunos !uristas llaman a esas condiciones 2conditio iuris3. l 0digo no las contempla: en realidad la conditio iuris poco o nada tiene que ver con la condicin recta y tcnicamente entendida:
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a( la condicin es un elemento accidental o contingente 'no necesario( del contrato, mientras que la denominada conditio iuris constituir un presupuesto legal y necesario de eficacia del contrato de que se trate. b( el cumplimiento de la conditio iuris no tendr por principio eficacia retroactiva, en contra de cuanto ocurre en las relaciones contractuales sometidas a condicin.

+. EL TKRM/NO O LA3O. +.1. lan#eamien#o.

&rmino es el momento temporal en que &omien7an o #erminan los efe&#os de un contrato, o bien, ha de llevarse a cabo el &,mplimien#o 'e ,na o)liga&i%n determinada. n el primer caso, el trmino opera como elemento accidental del contrato, afectando a su eficacia. n el segundo, presupuesta la eficacia del contrato, el trmino o plazo est referido slo a su e!ecucin o al cumplimiento de las obligaciones de las partes.

+.(. El #Brmino &omo elemen#o a&&i'en#alI #Brmino ini&ial * final.

l trmino puede consistir tanto en la fi!acin de una fe&$a &on&re#a f,#,ra) cuanto en ,n per5o'o #emporal determinado, contado a partir de la celebracin del contrato) cuanto, finalmente, en la fiAa&i%n 'e ,na fe&$a in'e#ermina'a pero 'e#ermina)le por referencia a un evento que 2ha de venir3 o producirse necesariamente. s necesario para poder hablar de trmino que no haya incertidumbre sobre la llegada del mismo: el acaecimiento del suceso contemplado como condicin queda en la incertidumbre) al contrario, el trmino se da por seguro, aunque no se sepa e%actamente cundo se producir. "s$ contemplado, el trmino puede ser: "( &rmino inicial: d$a cierto a partir del cual un contrato genera los efectos que le son propios 'de forma parecida a cuanto ocurre en el caso de c. suspensiva(. D( &rmino final: consideracin de un d$a cierto en que los efectos propios del contrato se darn por concluidos 'de forma parecida al caso de la c. resolutoria(.

+.+. El #Brmino 'e &,mplimien#oI #Brmino esen&ial.

Pese al silencio al respecto del 00, asume e%traordinaria importancia, desde la perspectiva del cumplimiento de la obligacin, el 2trmino esencial3. No quiere decirse con ello que el trmino sea un elemento esencial, sino que el cumplimiento de determinadas obligaciones e%cluye de forma absoluta que se pueda llevar a cabo con posterioridad a la fecha o al d$a se+alado. l cumplimiento e%temporneo equivale a un verdadero incumplimiento, al no satisfacer el inters del acreedor.

;. EL MO!O. ;.1. No&i%n * @m)i#o.

l modo 'tercero de los elementos accidentales( consiste en una carga o en un gravamen a+adido en algunas ocasiones a los 2actos de liberalidad3, como la donacin y el testamento, pues seg-n afirmacin clsica e indiscutible, el modo no puede incorporarse a los negocios onerosos 'que son los ms numerosos(.
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;.(. RBgimen )@si&o.

l modo consiste en una obligacin accesoria impuesta al beneficiario de una determinada liberalidad por el disponente de sta 'e!: le regalo una finca a mi sobrina y le impongo la carga de regalar una cesta en Navidad a cada uno de los campesinos que prestan servicio en ella( que, inicialmente, no afecta ni suspende la atribucin patrimonial realizada con carcter gratuito, ni la convierte en onerosa. l modo es accesorio respecto de la liberalidad en que consiste el 2negocio gratuito3. W en caso de que el modo impuesto consista en una carga de carcter il$cito o imposible, se tendr por no puesto o ineficaz, mientras que la validez de la liberalidad se mantendr. *in embargo, la carga modal no puede interpretarse como un mero ruego o recomendacin del disponente: es obligatoria para el beneficiario de la liberalidad, y en caso de incumplimiento imputable a ste, la liberalidad puede ser revocada si las personas leg$timas 'en el caso de la donacin, el donante y sus herederos( e!ercitan la oportuna accin de revocacin, o la 2devolucin de lo percibido con sus frutos e intereses3 'en el caso de la institucin de heredero o legatario(.

5. LO4 CONTRATO4 T. /CO4 1 AT. /CO4. 5.1. Los &on#ra#os #5pi&os.

Da!o tal e%presin se agrupan aquellos esquemas contractuales que estn legalmente contemplados y a los que el /erecho ob!etivo proporciona una regulacin con carcter general que, siendo en gran medida de carcter dispositivo, permitir en l$nea de m%ima la resolucin de la mayor parte de lagunas que presente el clausulado contractual establecido por los contratantes 'son e!.: compraventa, arrendamiento, contrato de edicinG(. *u regulacin ob!etiva se limita a ofrecer el marco bsico del contrato de que se trate, mediante escasas normas de carcter imperativo, al tiempo que se permite a las partes modificar el resto de la disciplina legal, que se caracteriza por tener naturaleza dispositiva. n el caso de que los particulares, por comodidad o impericia, de!en sin regular alg-n e%tremo, la disciplina legal se aplicar de modo supletorio.

5.(. Los &on#ra#os a#5pi&os.

*on los contratos que, aun careciendo de reconocimiento legal y de regulacin positiva, re-nen los requisitos esenciales de la genrica figura contractual. n base al art. ,..11 la !urisprudencia considera indiscutible el que la libertad contractual derivada de la iniciativa econmica privada conlleva que las personas puedan estructurar libremente figuras contractuales no consagradas aun legalmente. "nte la eventualidad de que las figuras at$picas sirvan para burlar prohibiciones legalmente fi!adas para los contratos t$picos, doctrina y !urisprudencia insisten en la necesidad de e%istencia de una &a,sa l5&i#a. #a celebracin del contrato at$pico supone estructurar un modelo contractual que no cuenta con una regulacin supletoria ad hoc y es conveniente perfilar muy cuidadosamente las reglas o clusulas contractuales para evitar imprevisiones en la e!ecucin efectiva del contrato. ste es el problema fundamental que plantea el contrato at$pico, pues en caso de litigio entre las partes, poco previsoras en el establecimiento del clausulado contractual, MPu normas se aplicar$an supletoriamenteN
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*eg-n la doctrina: Teor5a 'e la a)sor&i%n. 7na vez acercado el contrato at$pico al esquema contractual t$pico que le resulta ms pr%imo, se le aplicarn las normas de ste. Teor5a 'e la &om)ina&i%n. *e debern tener en cuenta, con!untamente y cohonestndolas entre s$, la regulacin supletoria de todos aquellos modelos contractuales t$picos que parcialmente estn presentes en el contrato at$pico. Teor5a 'e la apli&a&i%n anal%gi&a. Eab$an de aplicarse las normas propias del contrato t$pico que presente mayor identidad de razn y siempre conforme a las reglas internas de la aplicacin analgica de las normas establecidas en el 0digo 0ivil. #a A,rispr,'en&ia 'el Tri),nal 4,premo atiende a la !usticia del caso concreto, sobre la base de diseccionarlo me!or posible la voluntad de las partes, y atendiendo a la aplicacin de las normas generales de contratacin.

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TEMA ? ((() LA /NTER RETAC/DN E /NTEJRAC/DN !EL CONTRATO. (; p, 5 f)

1. /NTRO!-CC/DNI /NTER RETAC/DN, /NTEJRAC/DN !EL CONTRATO. CAL/2/CAC/DN E

#a e!ecucin de un contrato no siempre es pac$fica, sino que frecuentemente plantea problemas de carcter interpretativo sobre la significacin de las clusulas del mismo o sobre la voluntad de las partes contratantes. #a e%acta determinacin del contenido del contrato y, por tanto, la efectiva e!ecucin del mismo puede: a( %cepcionalmente, en casos de contratantes particularmente puntillosos y previsores, hacer facil$sima la interpretacin del contrato.

b( Pero en la mayor$a de los casos, la interpretacin se hace dif$cil por la insuficiencia del clausulado contractual, que raramente suele contener elementos suficientes para prever todas las consecuencias o incidencias del cumplimiento efectivo de las obligaciones derivadas del contrato) siendo posible, adems, que algunas clausulas resulten contradictorias con normas de derecho imperativo.

(. LA /NTER RETAC/DN !EL CONTRATO. (.1. -)i&a&i%n legal * &ar@&#er norma#i"o 'e los &ri#erios in#erpre#a#i"os.
l 00, siguiendo la tradicin histrica del ius commune, recoge con cierto detalle criterios interpretativos que han de imperar en la averiguacin del significado de la lex contractus. /edica a la materia los arts. ,..F, a ,..F4, ambos inclusive. #a !urisprudencia se mostr durante cierto tiempo poco favorable a reconocer carcter propiamente normativo a las reglas sobre interpretacin, considerndolas simples m%imas. *in embargo, para la doctrina actual las reglas contenidas en dichos art$culos son normas !ur$dicas vinculantes para el intrprete 'abogado, rbitro, !uez, autoridad, etc(. &ampoco cabe duda respecto de su aplicacin a los contratos mercantiles. "hora bien, dichos art$culos citados contienen criterios de diferente naturaleza e, incluso, puede que ninguno de ellos sea adecuado para desentra+ar el verdadero significado del contrato. #a aplicacin de tales normas 'como muestra la !urisprudencia, a la que hay que estar especialmente atento en este cap$tulo( no puede plantearse de forma incondicional sino con e%quisita ponderacin del supuesto de hecho a considerar.

(.(. /n#erpre#a&i%n 'e los &on#ra#os * &asa&i%n.

l debate doctrinal sobre la naturaleza normativa o puramente a%iomtica de las reglas legales sobre interpretacin de los contratos mencionada antes, tiene un trasfondo prctico de e%traordinaria importancia: determinar si la posible infraccin de las reglas interpretativas por los tribunales de instancia puede dar origen al recurso de casacin ante el &*. l &* ha afirmado la naturaleza normativa de los arts ,..F, al ,..F4 del 0.0 en numerosas sentencias, aunque muestra una gran cautela a la hora de aceptar los argumentos esgrimidos por los recurrentes respecto a la impugnacin de la interpretacin realizada por los tribunales de primera
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instancia, manteniendo est salvo contradiga la lgica interna de dichos art$culos o resulte manifiestamente arbitraria.

+. LO4 CR/TER/O4 /NTER RETAT/0O4 !E CAR6CTER 4-CFET/0O. (<;=<5)(<>=<9)

<nicialmente la interpretacin debe dirigirse a desentra+ar la .intencin de los contratantes3 'arts. ,..F,, ,..F. y ,..F4..(, generndose as$ la denominada 2interpretacin sub!etiva3: la que trata de indagar tanto la voluntad de cualquiera de las partes, cuanto la intencin com-n de ambas. Proporciona el 00 para ello los siguientes criterios: ,. #a intencin de los contratantes asume primac$a, aunque la frmula contractual utilizada por las partes arro!e, literalmente interpretada, un resultado contrario a aquella 'art. ,..F,(. .. No obstante, cuando la discordancia entre la intencin de las partes y los trminos del contrato no resulte evidente y los trminos utilizados sean claros, debe mantenerse la interpretacin literal, como ha reiterado la !urisprudencia. =. 8especto de los e%tremos accesorios de carcter complementario o de detalle, la intencin de las partes debe prevalecer sobre los trminos contractuales, cualquiera que sea la generalidad de estos 'art. ,..F=(. ?. l elemento volitivo 'lo querido por las partes( requiere prestar principal atencin a los actos constatables realizados por las partes. 'art. ,..F.(. No se e%cluyen de la interpretacin los actos precontractuales o tratos preliminares 'el art.,..F. dice 2principalmente3 los coetneos y posteriores, pero no 2solamente3(, que sern ms espontneos y desinteresados que los actos poscontractuales.

;. LO4 CR/TER/O4 /NTER RETAT/0O4 !E CAR6CTER OCFET/0O.

"lgunas reglas legales tienen preponderantemente carcter ob!etivo. s decir, act-an en un mbito tendencial distinto al de la voluntad de los contratantes, ofreciendo como resultado la llamada interpretacin ob!etiva. &res reglas de carcter ob!etivo ser$an:

;.1. La in#erpre#a&i%n sis#em@#i&a.

"rt. ,..F1: 2'as clusulas de los contratos debern interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del con%unto de todas 3) completado por la !urisprudencia: 2un contrato) es un todo coherente y unitario que no admite radicales separaciones) puesto que cada clusula encuentra su razn de ser y %ustificacin en el con%unto armnico de todas las dems3 '*&*(.

;.(. La ex&l,si%n 'e la anfi)olog5a * el prin&ipio 'e &onser"a&i%n 'el &on#ra#o.

#as normas legales tienen por ob!eto la e%clusin de la anfibolog$a 'palabras usadas adrede que tienen mas de un sentido(, esto es, evitar el doble sentido, sin sentido o pluralidad de acepciones de una frmula, giro o trmino: 5 5
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art. ,..FK: 2las palabras que puedan tener distintas acepciones sern entendidas en aquella que sea ms conforme a la naturaleza y ob%eto del contrato3. art. ,..F?: 2si alguna clusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deber entenderse en el ms adecuado para que produzca efectos3.

#a relevancia fundamental del precepto consiste no tanto en su eficacia en sede interpretativa cuanto en la pac$fica afirmacin de que se deduce del mismo el 2principio de conservacin del contrato3, operante en /erecho patrimonial con carcter general.

;.+. Los ,sos in#erpre#a#i"os.

l art. ,..FL dispone en su primera parte que las ambigXedades de los contratos se interpretarn teniendo en cuenta el uso 2del pas3 'debe entenderse como el lugar de celebracin del contrato(. *e refiere a la funcin interpretativa que desempe+an los usos 'e!.: identificar el 2a+o agr$cola3 con el d$a de *an :iguel(. 2usos interpretativos3. *eg-n el art. ,.=, dichos usos no pueden ser considerados como normas !ur$dicas, ni 2 tendrn la consideracin de costumbre3, ya que desempe+an una funcin puramente au%iliar en la determinacin del contenido del contrato. n la segunda parte del art. ,..FL '2supliendo)3( aparecen los 2usos normativos3 que s$ tienen valor de norma en cuanto costumbres. Pero la funcin propia de los usos normativos no es de carcter interpretativo, sino integrador.

;.;. La in#erpre#a&i%n contra stipulatorem.

l art. ,..FF proh$be que el resultado interpretativo al que se llegue conforme a los criterios ya vistos, favorezca al redactor o autor de las clusulas oscuras o ambiguas. *e suele afirmar que el mandato normativo aludido es una derivacin del principio de la buena fe que debe presidir el e!ercicio de los derechos sub!etivos. *in embargo, ello no debe hacer pensar que es inaplicable a los 2contratos personalizados3, en los que igualmente es intolerable que la predisposicin del n resumen, la interpretacin contra stipulatorem es aplicable a todo supuesto contractual, individualizado o en serie, aunque su aplicacin !urisprudencial destaque ms en materia de condiciones generales de la contratacin.

5. EL ART.C-LO 1.(>9 !EL CD!/JO C/0/L.

l art. ,..F4 es desolador ya que reconoce que puede resultar 2absolutamente) imposible resolver las dudas por las reglas establecidas en los artculos precedentes 3. "nte esto, el art. ,..F4 obliga a distinguir seg-n las dudas recaigan sobre: 5 5 2circunstancias accidentales del contrato3 'par. ,(: la consecuencia normativa es una manifestacin ms del principio de conservacin del contrato. 2el ob%eto principal del contrato3 'par. .(: el precepto se pronuncia abiertamente por declarar la nulidad de un acuerdo cuyo contenido sigue siendo una incgnita.

s poco frecuente en la prctica contractual esta eventualidad referida en el art. ,..F4.., y por otra parte, el art. ,..F4 desempe+a un papel subsidiario respecto de los precedentes ',..F, a ,..FF(. 0onforme a ello, la mayor parte de las **&* dedicadas a la norma comentada se caracterizan por e%cluir su aplicacin efectiva, por considerar que sta requiere 2situaciones contractuales particularmente dudosas3 que rara vez se dan.

5.1. Las &ir&,ns#an&ias a&&i'en#ales 'el &on#ra#o.

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l art. ,..F4.,, en el supuesto de que la falta de operatividad de la interpretacin recaiga sobre las 2circunstancias accidentales del contrato3, distingue a su vez seg-n sea el contrato oneroso o gratuito. Pero es necesario aclarar que la e%presin 9&ir&,ns#an&ias a&&i'en#ales 'el &on#ra#o: no p,e'e e8,ipararse a los 'enomina'os 9elemen#os a&&i'en#ales 'el &on#ra#o: , pues stos, si e%isten, son predeterminantes respecto de la propia eficacia del contrato. #a e%presin hay que entenderla referida a e%tremos o detalles del mismo que no afecten propiamente a su general eficacia 'lugar de entrega de la cosa) color del coche, que no se precis, etc.(. 5 n los &on#ra#os gra#,i#o habr de optarse por 2la menor transmisin de derechos e intereses 3 'favor debitoris, ya que el deudor es el donante(. 5 n lose &on#ra#os oneroso, 2la duda se resolver en favor de la mayor reciprocidad de intereses3, es decir, procurando que el resultado de la interpretacin garantice la equivalencia de las prestaciones e%istentes a cargo de cada una de las partes contratantes.

5.(. El o)Ae#o prin&ipal 'el &on#ra#o.

l art. ,..F4.. dispone que 2si las dudas) recayesen sobre el ob%eto principal del contrato, de suerte que no pueda venirse en conocimiento de cul fue la intencin o voluntad de las partes contratantes, el contrato ser nulo3. #a referencia a 2ob%eto principal3 parece que hace necesario que haya ob!etos secundarios, cuando no es as$: por ello alg-n autor entiende por tal e%presin 2el sentido del fin principal del contrato3.

?. LA CAL/2/CAC/DN !EL CONTRATO.

s frecuente que las partes yerren en el momento de celebracin del contrato confundiendo de nombre 'e!: depsito por comodato( o previendo clusulas que entienden errneamente como legalmente imperativas. *urgido el litigio, dichos yerros se pondrn de manifiesto en el momento interpretativo, cuyo resultado primero y fundamental debe ser la calificacin del contrato: es decir, identificar el tipo o esquema contractual 't$pico o at$pico( celebrado, para determinar entre otras cosas el rgimen legal imperativo o, cuando menos, las normas supletorias de dicho contrato. 9rente a lo que ocurr$a en sistemas primitivos, la denominacin dada por las partes al contrato no les vincula ni si quiera a ellas, y menos al Buez: 2 los contratos se revelan no por la nominacin que se les d0, sino por la que corresponda a las clusulas que se establezcan 3) 2los contratos son lo que son y no lo que digan los contratantes3 '**&*(.

7. LA /NTEJRAC/DN !EL CONTRATO. 7.1. Al&an&e * signifi&a'o 'el ar#5&,lo 1.(5> 'el C%'igo Ci"il.
;eneralmente, la interpretacin y calificacin del contrato son operaciones lgicas cuyo resultado ofrece consecuencias positivas en relacin con el contenido del contrato, esto es, con la precisa determinacin de los derechos y obligaciones de las partes. *in embargo, en otros casos, la determinacin del contenido e%acto del contrato y, por tanto, de la efectiva e!ecucin del mismo, no habr$an de derivarse slo de la actividad interpretativa y calificadora de forma e%clusiva, sino que O con base en la naturaleza del contrato5 ser$a necesario e%traer consecuencias complementarias acordes con el con!unto del sistema normativo. " dicha operacin se le conoce tcnicamente con el nombre de 2 in#egra&i%n 'el &on#ra#o:, en cuanto su resultado puede suponer una agregacin de derechos y obligaciones no contemplados por
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las partes ni por las normas de carcter dispositivo aplicables al contrato en cuestin) la sustitucin de determinadas estipulaciones convencionales por otras consecuencias impuestas por el ordenamiento o, finalmente, la declaracin de nulidad de algunas de las clusulas contractuales. #a integracin del contrato se encuentra contemplada en el art. ,..1F, que tras identificar el momento de perfeccin de los contratos con el mero consentimiento, establece que estos 2 obligan no slo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino tambi0n a todas las consecuencias que, segn su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley3. l art. ,..1F es un precepto de carcter imperativo ' ius cogens( que se aplica con independencia de la voluntad de las partes. *u aplicacin no requiere ine%cusablemente que haya laguna contractual, sino que entra en !uego incluso cuando las partes han previsto e%tremos que son indisponibles por los particulares 'contrarios a la ley imperativa(. n tal caso las clusulas pactadas habr$an de ser sustituidas por las legalmente aplicables.

7.(. Los me'ios 'e in#egra&i%n. (<?=<7)(1<=11)

*e+ala como tales el art. ,..1F la buena fe, el uso y la ley. *in embargo, el escalonamiento !errquico de dichos medios debe ser al contrario. a5 #a ley: la norma imperativa aplicable a un supuesto contractual determinado conformar e integrar el rgimen del mismo con primac$a incluso sobre el acuerdo o clausulado contractual. #as normas dispositivas, en cuanto son disponibles por las partes, slo integrarn el contrato cuando contemplen un elemento natural del mismo que no haya sido contemplado o regulado de forma distinta a la legalmente prevista. b5 #os usos normativos: en el art. ,..1F tienen carcter normativo, y por tanto integran el acuerdo contractual en cuanto costumbre. "hora bien, al igual que las normas dispositivas, en caso de ser conocidos y no queridos por las partes pueden ser e%cluidos del acuerdo contractual. c5 #a buena fe: es simultneamente principio general del /erecho y un medio integrador. No puede ser entendida desde una perspectiva sub!etiva, sino que se superpone al propio comportamiento de las partes y configura el contenido o los efectos del contrato de acuerdo con las reglas de conducta socialmente consideradas como dignas de respeto.

>. LA /NTER RETAC/DN CONTRACT-AL EN LO4 ECL.

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TEMA 7 ((+) LA E2/CAC/A !EL CONTRATO. (+ p, ?f)

1. LO4 E2ECTO4 RO /O4 !EL CONTRATO.
l contrato se ha configurado desde antiguo como un 2acuerdo privado3 que, por principio, est referido a las partes contratantes y que no puede interesar a terceros, por no verse ellos beneficiados ni per!udicados por el hecho de que otras personas acuerden celebrar un contrato determinado. "unque la regla general sigue siendo en la actualidad que el contrato solo afecta a las partes y no a terceros, en el momento de la codificacin del /erecho privado se ha reconocido la necesidad de reconocer que el vinculo contractual si puede desplegar efectos en relacin con terceros, casi siempre beneficiosos y muy raramente per!udiciales.

1.1. Los efe&#os inter partesI el prin&ipio 'e la rela#i"i'a' 'el &on#ra#o.
"rt. ,..1L.,: 2'os contratos slo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos, salvo, en cuanto a 0stos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposicin de la ley 3. s decir: los contratos despliegan su eficacia e%clusivamente con relacin a las partes contratantes y Opara el caso de que cualquiera de stas haya fallecido5 sus herederos, siempre y cuando los derechos y obligaciones dimanantes del contrato no tengan carcter de personal$simos. Por otro lado, el art. ,.I4, considera al contrato como fuente de las obligaciones: 2'as obligaciones que nacen de los contratos tienen la fuerza de ley entra las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos3. #a fuerza de ley que dicho art$culo atribuye al contrato es un v$nculo entre las partes contratantes y la circunstancia de que la eficacia del contrato haya de restringirse al mbito propio de los contratantes, han tra$do consigo que el tema que desarrollamos se haya identificado por la doctrina con la calificacin tcnica de la rela#i"i'a' 'el &on#ra#o. "s$, pues, con la e%presin de principio de relatividad del contrato se trata de poner de manifiesto que la eficacia del contrato como categor$a no tiene alcance general respecto de la colectividad, sino un alcance limitado a las partes contratantes. *on 2partes contratantes3 quienes asumen las obligaciones u ostentan los derechos derivados de cualquier relacin contractual, con independencia de su material y efectiva participacin en la celebracin u otorgamiento del contrato. 9allecido cualquiera de los contratantes, sus herederos sern considerados igualmente partes, siempre y cuando el contenido contractual no tenga caracter de derechos u obligaciones de carcter personal$simo.

1.(. La posi)le efi&a&ia 'el &on#ra#o en rela&i%n &on #er&eras personas.

#a regla general de la relatividad del contrato conoce, sin embargo, quiebras en ms de un caso, como veremos a lo largo de los siguientes ep$grafes, sobre todo en relacin con los contratos a favor de tercero.

(. LO4 CONTRATO4 EN 2A0OR !E TERCERO. (<+=<;)(<5=<?)(<?=<7)

#a e%istencia de contratos generadores de derechos en favor de tercero se encuentra consagrada en el art. ,..1L..: 2+i el contrato contuviere alguna estipulacin en favor de tercero, 0ste podr exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptacin al obligado antes de que haya sido aquella revocada3.

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6curre as$ cuando una persona celebra un seguro de vida en favor de su 'en el futuro( cnyuge viudo o por e!emplo en los via!es de novios contratados por parientes o allegados, etc.

(.1. ar#es &on#ra#an#es * )enefi&iarios.

#a e%istencia de un contrato o de una estipulacin contractual en favor de un tercero presupone que ste, pese a no haber sido parte contratante, es titular de un determinado derecho de crdito que puede e%igir directamente a aquella de las partes contratantes que resulta obligada al cumplimiento. l 00 denomina a sta -ltima 2obligado3) doctrinalmente se le suele denominar 2promitente3. " la parte contratante de la que trae causa el beneficio para el tercero recibe el nombre de 2estipulante3. l &* ha declarado reiteradamente que el beneficiario es titular de un derecho de crdito, y no un mero receptor de la prestacin. l beneficiario, en cuanto no es parte contractual, no tiene por qu acreditar capacidad alguna de obrar, ni si quiera es necesario que sea persona 'puede tratarse del nasciturus o incluso del concepturus(, pues en todo caso la gestin de sus intereses podr$a ser perfectamente atendida por sus representantes legales. ;eneralmente en la prctica, la concreta y e%presa determinacin del beneficiario 'o beneficiarios sucesivos( tiene lugar en el propio contrato, pero cabe tambin la posibilidad de que el estipulante lo designe a posteriori.

(.(. La a&ep#a&i%n por el )enefi&iario en rela&i%n &on la re"o&a&i%n 'e la es#ip,la&i%n.

l art ,.1L.. determina que, a partir de la aceptacin del beneficiario, la eventual revocacin de la estipulacin beneficiosa deviene ineficaz: las partes contratantes quedan obligadas a respetar el contenido beneficioso para el tercero. Pero de!a en la sombra cul es el momento del nacimiento del derecho de crdito en favor del tercero: Men el momento en que inter partes se celebra o perfecciona el contratoN 6 bienG Mdebe considerarse la aceptacin como un presupuesto necesario del nacimiento del derecho en favor de un terceroN #a doctrina mayoritaria considera que el derecho del tercero nace automticamente desde el mismo momento de la perfeccin del contrato del que trae causa el beneficio. #a aceptacin cierra el paso a la revocacin. l art. ,..1L.. parece abocar a la conclusin de que la aceptacin es un requisito para poder e%igir el cumplimiento del contrato al obligado o promitente. "s$ lo interpreta de forma reiterada el &*: /ada la libertad de forma de la aceptacin '*&*: 2 expresa o tcita, por palabras o por hechos 3( mientras no se haya producido la revocacin, pueda deducirse incluso del propio hecho de que el tercero reclame el cumplimiento del contrato.

+. LO4 CONTRATO4 EN !APO !E TERCERO.

"lgunos autores se han planteado la e%istencia de contratos en da+o de terceros como otra categor$a conceptual. Puede darse esos casos, por e!emplo, para burlar a los acreedores, celebrando contratos en virtud de los cuales se pretende ena!enar determinados bienes y de!arlos a salvo de la e!ecucin de aquellos. 0onforme a ello, cuando a causa de la celebracin de un contrato su ob!eto incorpora
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un resultado da+oso para terceros podr$a hablarse de 2 &on#ra#os en 'aNo 'e #er&ero3 como una categor$a contrapuesta a la anteriormente estudiada, pero cuyo significado no es realmente comparable con el de los contratos en favor de tercero pues estos cuentan con soporte normativo, mientras que los contratos en da+o de tercero deben merecer la reprobacin general de la sociedad y, por consiguiente, la e%pulsin del sistema normativo.

;. LO4 CONTRATO4 CON ER4ONA A !ETERM/NAR.

/esde antiguo es conocida la prctica contractual de que una de las partes contratantes se reserve la posibilidad de se+alar como contratante definitivo a una tercera persona 'que puede ser desconocida para ambas partes(. #a caracter$stica principal de esta categor$a contractual vendr$a representada por la vinculacin que uno de los contratantes asume, incluso sabiendo que la otra parte puede desentenderse del contrato designando a un tercero, que pasar a ser parte del contrato, generalmente con eficacia retroactiva, como si hubiera participado en la celebracin del mismo. ;eneralmente, esta prctica queda reservada casi de forma e%clusiva, a los contratos de compraventa o de opcin de compra, as$ como en subasta p-blica de los bienes ofrecidos 'su razn es evitar el devengo de un doble impuesto de transmisiones(. l supuesto paradigmtico de contrato con persona a designar viene representado por el contrato de compraventa celebrado en documento privado y sin transmisin de propiedad, en el que el vendedor se compromete 'una vez que el comprador ha satisfecho $ntegramente el precio de lo vendido( a otorgar escritura p-blica de venta en favor de la persona designada por el propio comprador.

5. LA ROME4A !EL MECMO AFENO.

0on relativa frecuencia se dan supuestos contractuales en los que la obligacin a cargo de una de las partes contratantes 'promitente( consiste precisamente en conseguir que un tercero celebre un contrato con la otra parte o se avenga a cumplir las obligaciones del contrato celebrado entre promitente y promisario 'e!.: cuando una persona, actuando en nombre propio y sin visos de representacin alguna, se compromete contractualmente con a que 2#os del 8$o3 act-en en la celebracin nupcial del promisario(. No est contemplado por norma e%presa en el 00, pese a su evidente conformidad con las reglas generales de la autonom$a privada. #as caracter$sticas son:: ,5 l promitente debe actuar por s$ mismo, en su propio nombre y por su cuenta y riesgo, sin arrogarse frente al promisario representacin alguna del tercero. .5 ;eneralmente, la prestacin propia del promitente debe configurarse como una obligacin de resultado, y no de medios. n caso de que el inters del promisario quede insatisfecho, ste podr e%igir al promitente la correspondiente indemnizacin de da+os y per!uicios. l tercero 'al no e%istir mecanismo representativo alguno( no queda en absoluto vinculado por un contrato que le resulta e%tra+o. =5 Por lo com-n, los casos de promesa del hecho a!eno son contratos de carcter oneroso, pues el promitente 2pone precio3 a su gestin o a su intermediacin. *i la actividad intermediadora del promitente ofrece el resultado previsto, determinando la vinculacin contractual entre promisario y tercero 'sea asumiendo el contrato5base o celebrando uno
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nuevo(, obviamente el promitente queda liberado de la obligacin de resultado que sobre l reca$a, en cuanto su cumplimiento determina la e%tincin de ella, y puede reclamar el precio fi!ado para su tarea intermediadora.

?. LA CE4/DN !EL CONTRATO. ?.1. Con&ep#o * f,n&i%n 'e la &esi%n 'el &on#ra#o.
Wa sabemos que nuestro sistema patrimonial contemporneo se caracteriza por la generalizada admisin de la transmisin de los crditos y, con algunas dificultades complementarias, de las deudas. Pues adems del crdito, aisladamente considerado, puede ser ob!eto de transmisin la $ntegra posicin contractual que una persona ocupa en un determinado contrato. !emplos: 0ompras un piso, y tras pagar algunas letras a la constructora, cedes la posicin contractual a otro, cobrndole los pagos que ya has realizado. <gual si compro un hotel y decido mantener los contratos de suministros que los anteriores responsables manten$an con un determinado mayorista. #a cesin de contrato es sumamente frecuente en la prctica comercial. l 00, sin embargo, no dedica norma alguna a la posible cesin del contrato, la cual, por consiguiente, ha de configurarse como un negocio at$pico, pero su admisibilidad conforme a la !urisprudencia no admite duda.

?.(. res,p,es#os.
0onforme a la reiterada !urisprudencia del &*, son: ,S Pue la otra parte contratante, a la que suele denominarse 2contratante cedido3, acceda o consienta la cesin. s decir, hay una relacin triangular entre cedente, cesionario y contratante cedido. l consentimiento entre cedente y cesionario es obvio, pero el consentimiento del contratante cedido es una e%igencia lgica: especialmente si las prestaciones fueran de hacer o personal$simas. <gualmente es necesario respecto de prestaciones ex contractu, pues nadie est obligado a mantener relaciones contractuales con una persona diferente a la que celebr el contrato con l. .5 Pue se trate de contratos bilaterales o sinalagmticos 'producen obligaciones para ambas partes(, cuyas rec$procas prestaciones no hayan sido total y completamente e!ecutadas, pues en tal caso el designio propio del contrato en cuestin habr de!ado de tener sentido y no cabr, por tanto, la cesin de posicin contractual alguna.

?.+. Efe&#os 'e la &esi%n.

#a regla general es que la cesin del contrato conlleve la liberacin o desvinculacin del contratante cedente. No obstante, cabe pacto en contrario y, en la prctica, no es e%tra+o que, en forma subsidiaria, el cedente quede obligado durante un cierto lapso de tiempo a responder en caso de que el cesionario incumpla las obligaciones que le incumban. &ales obligaciones sern las contempladas en el contrato originario, pues la cesin no produce un efecto novatorio sobre el contrato, sino que se limita a la sustitucin del contratante cedente por el cesionario.

7. EL 4-CCONTRATO.
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n muchos casos, la e!ecucin material de las prestaciones contractualmente asumidas no es llevada a cabo por la parte contratante a quien competen, sino que sta contrata a su vez con terceras personas la realizacin de tales prestaciones. Naturalmente, esto no es posible en el caso de que las obligaciones de carcter personal$simo.

7.1. La s,)or'ina&i%n f,n&ional 'e los s,)&on#ra#os.

0omo e!emplo, cuando una sociedad se obliga a construir un bloque de viviendas, es obvio que al 2due+o de la obra3 'o comitente( lo que le preocupa es la culminacin de la obligacin de resultado ob!eto de contratacin, dando por hecho que la sociedad comisionista llevar a cabo la obra por s$ misma o bien recurriendo a tcnicas de subcontratacin con otras empresas. n tal sentido, la idea de subcontrato aparece te+ida de un profundo matiz instrumental 'subordinacin funcional de los contratos( pero al mismo tiempo independizada '!ur$dicamente hablando( del propio alcance del contrato del que son complemento, pues generalmente el subcontratante no podr argXir frente a la e%igencia de cumplimiento por parte de su contratante los posibles incumplimientos, por retraso o e!ecucin defectuosa, de los subcontratados o subcontratistas. Por su parte, stos no cuentan como regla general con un cauce eficaz para reclamar al contratante el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el subcontratante que ste de!e de cumplir.

7.(. Alg,nos s,p,es#os espe&5fi&os 'e a&&i%n 'ire&#a.

#o visto es vlido en trminos generales, pero en determinados casos de subcontratacin el ordenamiento !ur$dico, mediante la accin directa, concede al subcontratado la facultad de demandar o reclamar el cumplimiento de las obligaciones insatisfechas por el subcontratante al contratante que, a su vez, es deudor del subcontratante. 6curre as$ en el caso de los traba!adores o suministradores de materiales, en un contrato de obra, quienes pueden dirigirse directamente contra el due+o de la obra por la cantidad que ste adeude al contratista 'quien a su vez ser deudor de los traba!adores o suministradores de materiales(. n sentido contrario, tambin cabe el !uego de la accin directa en favor del contratante acreedor del subcontratante en relacin con los posibles subcontratados, al menos en los siguientes casos: 5 el mandante puede dirigirse, directamente, contra el sustituto del mandatario 'art. ,.L.. 00(. 5 el arrendador puede e%igir al subarrendatario 2el abono directo de la renta y su participacin en el precio del subarriendo3 'art. ,1. &85#"7() 2as como la reparacin de los deterioros que 0ste hubiera causado dolosa o negligentemente en la vivienda3 'art. ,K &85#"7(. n estos casos cabe la accin directa, pero la #ey no le reconoce un alcance general, sino que se limita a establecerla en algunos supuestos concretos, en principio, e%cepcionales.

7.+. La s,)&on#ra#a&i%n en el se&#or 'e la &ons#r,&&i%nI la Le* +(=(<<?.

#a #ey =.H.IIK aborda por primera vez y de forma estrictamente sectorial una regulacin del rgimen !ur$dico de la subcontratacin, pero tcnicamente no puede considerarse una ley de /erecho privado, sino fundamentalmente de naturaleza administrativa y laboral. #a #ey reconoce la e%traordinaria importancia de la subcontratacin para el sector de la construccin y, sobre todo, en relacin con la me!ora de la especializacin para el incremento de la productividad. Por ello da por hecho que la circunstancia de que seme!ante organizacin productiva 'e%ceso en las cadenas de subcontratacin( ocasione situaciones ob!etivas de riesgo para la seguridad y salud de los traba!adores no debe implicar su criminalizacin o un eventual intento de erradicarla de la realidad contractual, sino slo el establecimiento de una serie de garant$as dirigidas que se consideran oportunas para evitar sus efectos perniciosos. Por lo dems, la #ey ofrece una 2definicin3 de subcontratista que conviene retener: 2 la persona fsica o %urdica que asume contractualmente ante el contratista u otro subcontratista comitente el compromiso de realizar determinadas partes o unidades de obra, con su%ecin al proyecto por el que se rige su e%ecucin# 'as variantes de esta figura pueden ser las del primer subcontratista
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7subcontratista cuyo contratista es el contratista", segundo subcontratista 7subcontratista cuyo comitente es el primer subcontratista", y as sucesivamente3. 0onviene rese+ar que esta #ey establece que en toda obra de construccin, incluida en el mbito de aplicacin de esta #ey, cada contratista o subcontratista deber disponer de un 2#ibro de *ubcontratacin3, cuya utilidad a efectos de litigios de /erecho privado es la de permitir determinar la imputabilidad de vicios y defectos, de manera directa, a un determinado subcontratista en ms de una ocasin en adelante.

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TEMA > ((;) LA /NE2/CAC/A !EL CONTRATOI LA /N0AL/!E3. (> p, 5 f)

1. REM/4A 4OCRE LA /NE2/CAC/A !EL CONTRATO.
0on la e%presin ineficacia del contrato se hace referencia a todos aquellos supuestos en que el contrato no llega a producir los efectos a los que estaba dirigido o de!a de producirlos en un momento dado. /ado que 2los contratos son para cumplirlos3 y que la autonom$a privada no es reconocida por el ordenamiento !ur$dico para que se !uegue con ella celebrando contratos ineficaces, resulta claro que los supuestos de ineficacia podr$amos denominarlos 2supuestos patolgicos3 'supuestos que pueden tener tan diversas causas que resulta dif$cil sistematizarlas de forma aceptable(. Pueden integrarse en dos grandes grupos: "5 <nvalidez: motivada por la e%istencia de circunstancias intr$nsecas a cualquiera de los elementos esenciales del contrato que no resultan admisibles para el ordenamiento !ur$dico. /entro de la invalidez, seg-n la gravedad de tales circunstancias, tendremos: ,5 Nulidad o supuestos de contratos nulos. .5 "nulabilidad o supuestos de contratos anulables. D5 <neficacia en sentido estricto: en la que deber$an incluirse aquellos casos en que ciertos defectos o carencias e%tr$nsecos al contrato en s$ mismo considerado, como acuerdo de voluntades, conllevan su falta de efectos. &ales casos ser$an los siguientes: ,5 :utuo disenso. .5 /esistimiento unilateral. =5 8esolucin por incumplimiento. ?5 8escisin. 15 8evocacin. K5 "caecimiento de la condicin resolutoria. L5 9alta de acaecimiento de la condicin suspensiva. #os dos -ltimos supuestos no necesitan volver a considerarse. W el alcance de la revocacin se deduce con claridad de algunas figuras contractuales que veremos 'donacin y mandato, fundamentalmente(. #os dems supuestos los veremos a continuacin y en el siguiente tema.

(. LA N-L/!A! !EL CONTRATO. (.1. /'ea general.

#a nulidad del contrato es el supuesto ms grave de ineficacia. *uele ser ad!etivada como 2nulidad absoluta3 o 2nulidad de pleno derecho3. #os contratos nulos no merecen para el /erecho ms que rechazo y no puede reconocer el ordenamiento !ur$dico ning-n efecto del contrato nulo.

(.(. Ca,sas 'e n,li'a'. (<+=<;) (<;=<5) (<5=<?) (<7=<>)

2'a nulidad propiamente dicha, absoluta o de pleno derecho, tiene lugar cuando el acto es contrario a las normas imperativas o prohibitivas o cuando no tiene existencia por carecer de alguno de sus elementos esenciales) pues segn el art# !#$<! del == no existe si falta el consentimiento, el ob%eto o la causa3 '*&*(. /ado que el art. ,..K, y ss tienen en general carcter imperativo, bastar$a con afirmar que la nulidad del contrato se deriva de la contrariedad al /erecho imperativo. . *on causas de nulidad radical:
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,. #a carencia absoluta o ine%istencia 'e%cluidos, por tanto, los denominados vicios del consentimiento, pero no la violencia absoluta( de cualquiera de los elementos esenciales. *e ha de considerar que falta absolutamente el consentimiento cuando quien celebra el contrato lo hace arrogndose falsamente en representacin de otro '*&*( o es un ena!enado mental '2loco3, vulgarmente(. .. l incumplimiento de cualquiera de los requisitos del ob!eto del contrato: licitud, posibilidad y determinacin. =. #a ilicitud de la causa. ?. #a contrariedad a las normas imperativas, a la moral y al orden p-blico, en cuyo caso suele hablarse, directamente, de 2contrato ilegal3. 1. n particular, los actos a t$tulo gratuito sobre bienes comunes realizados por un cnyuge sin el consentimiento del otro.

(.+. La a&&i%n 'e n,li'a'.

Por muy nulo que sea un contrato, en caso de haberse celebrado, producir una apariencia de tal que, salvo que sea destruida, seguir produciendo los efectos propios del contrato de que se trate, como si fuera vlido. Para evitarla, el /erecho dota a la accin de nulidad 'veh$culo procesal tendente a lograr que el Buez decrete la nulidad del contrato( de una serie de caracteres: "( s imprescriptible, es decir, puede ser e!ercitada en cualquier momento. D( Puede e!ercitarla cualquier persona interesada en deshacer el contrato nulo. 2 'a %urisprudencia no excluye a los terceros, si a ellos les puede per%udicar el negocio %urdico que impugnan3 'en la prctica es ms frecuente el e!ercicio por terceros(, dado que quien genera la causa de nulidad no est legitimado para impugnar el contrato 'por tanto slo la parte que sufra una causa de nulidad imputable e%clusivamente a la contraparte podr actuar !udicialmente(.

(.;. Conse&,en&ias 'e la n,li'a'.

"5 n general: la restitucin. /ado que el contrato nulo no produce efectos, las consecuencias de la declaracin !udicial de nulidad tienden a de!ar las cosas en el statu quo inmediatamente anterior a la celebracin del presunto contrato: lo que tcnicamente se denomina restitucin. "rt. ,.=I=: 2declarada la nulidad) los contratantes deben restituirse recprocamente las cosas que hubiesen sido materia de contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses) 3. l art$culo est pensado para el paradigma de la compraventa, pero su mandato debe ser generalizado conforme al tipo y naturaleza contractual del caso que se haya de considerar. #a restitucin ha de tener lugar, en principio, de forma espec$fica o in natura. No siendo ello posible, conforme a las reglas generales, proceder la restitucin del equivalente pecuniario en dinero. n tal sentido establece el art. ,.=IL que 2siempre que el obligado por la declaracin de nulidad a la devolucin de la cosa no pueda devolverla por haberse perdido, deber restituir los frutos percibidos y el valor que tena la cosa cuando se perdi, con los intereses desde la misma fecha3. D5 n particular: los supuestos de ilicitud. #a regla restitutoria no ha parecido histricamente conveniente en los supuestos de ilicitud. n tales casos han de aplicarse los arts. ,.=I1 y ,.=IK que determinan diferentes consecuencias seg-n que la ilicitud del ob!eto y de la causa, constituya o no, simultneamente, un il$cito penal 'esto es: un delito o falta tipificado por el 0P(:
15 En el &aso 'e il5&i#o penal 'que, adems, sea imputable a ambos contratantes(, el art. ,.=I1

dispone que las partes, 2cuando la nulidad provenga de ser il$cita la causa u ob!eto del contrato, si el
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hecho constituye un delito o falta com-n a ambos contratantes, carecern de toda accin entre s$, y se proceder contra ellos, dndose, adems, a las cosas o precio que hubiesen sido materia del contrato la aplicacin prevenida en el 0P respecto a los efectos o instrumentos del delito o falta. sta disposicin es aplicable al caso en que slo hubiere delito o falta por parte de uno de los contratantes) pero el no culpado podr reclamar lo que hubiese dado, y no estar obligado a cumplir lo que hubiere prometido3. .5 En los s,p,es#os en 8,e se 'B 9&a,sa #orpe: 'hay que identificarlo con el ob!eto 2civilmente il$cito3(, hay que aplicar el art. ,.=IK que establece que cuando 2no constituyere delito ni falta, se observarn las reglas siguientes: cuando la culpa est de parte de ambos contratantes, ninguno de ellos podr repetir lo que hubiera dado a virtud del contrato, ni reclamar el cumplimiento de lo que el otro hubiese ofrecido. 0uando est de parte de un solo contratante, no podr ste repetir lo que hubiese dado a virtud del contrato, ni pedir el cumplimiento de lo que se le hubiere ofrecido. l otro, que fuera e%tra+o a la causa torpe, podr reclamar lo que hubiera dado, sin obligacin de cumplir lo que hubiera ofrecido3. n *&* de .IIF, la aplicacin de la causa torpe ha resultado de particular importancia, pues se refer$a al prstamo que los casinos, incumpliendo la normativa vigente, a !ugadores que hab$an agotado su activo l$quido disponible, y segu$an !ugando a crdito. #a *ala ,Y del &* se pronuncia 'e&laran'o la ili&i#,' del !uego en tal caso, ya sea por ilicitud propiamente dicha o por la e%istencia de causa torpe por parte de uno de los contratantes y, por tanto, la imposibilidad para el casino de reclamar la cantidad prestada con infraccin de una norma imperativa.

(.5. La n,li'a' par&ial 'el &on#ra#o.

9rente a la relativa escasez prctica de casos de nulidad contractual, son cada d$a ms frecuentes los casos de nulidad parcial, esto es, cuando el contrato contiene una o varias clusulas ilegales, pese a su validez y adecuacin al ordenamiento !ur$dico del con!unto esencial del mismo. 'por e!emplo constructora que no entrega planos, o banco que concede crdito a inters superior al m%imo fi!ado por el Danco de spa+a. #a e%istencia de clusulas nulas 'por ilegales( con otras vlidas plantea el problema de determinar si la invalidez de la clusula nula debe afectar al con!unto contractual. l 00 no se detiene en dicho problema, pero a lo largo de su articulado e%isten normas concretas de las que se deduce el principio general que ha de inspirar la solucin: las clusulas nulas debern tenerse por no puestas 'igual con las abusivas() se debe preconizar la eficacia del contrato 'principio de conservacin del contratoG(. "l no tenerlas por puestas, el vac$o contractual habr de rellenarse mediante la interpretacin y, fundamentalmente, la integracin. #a integracin en su caso ser automtica 'entregar los planos) tipo de inters m%imo el fi!ado por el Danco de spa+aG(. :s raramente, la tarea interpretativa puede arro!ar el resultado de que, privado de las clusulas nulas, el contrato no se corresponde con el designio de las partes, en cuyo caso habr de abocarse en propugnar la nulidad del contrato.

+. LA AN-LAC/L/!A! !EL CONTRATO. +.1. /'ea general.

7n contrato anulable es aquel que puede ser anulado o, por el contrario, puede seguir produciendo efectos 'incluso frente al /erecho( en caso de que su efectiva anulacin no tenga lugar. #a anulabilidad es un supuesto de invalidez de mucha menor gravedad que la nulidad.

+.(. Ca,sas 'e an,la)ili'a'. (<?=<7)(<>=<9)

#as razones o causas de anulabilidad, de menor gravedad que las propias de la nulidad, pueden identificarse como:
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,. #os vicios del consentimiento: error, violencia 'no absoluta(, intimidacin y dolo. .. <ne%istencia de plena capacidad de obrar en alguno de los contratantes, tal y como ocurre en los siguientes casos: a> #os menores no emancipados. b> #os sometidos a tutela, conforme a la sentencia de incapacitacin. c> #as personas sometidas a curatela. d> #os emancipados respecto de los contratos considerados en el art$culo =.=. eH <ne%istencia de consentimiento marital o u%orio 'esto es, del otro cnyuge( respecto de los actos o contratos onerosos realizados por el otro cnyuge cuando legalmente se requiere el consentimiento de ambos.

+.+. La a&&i%n 'e an,la)ili'a'. (<>=<9)

"l ser de menor gravedad la anulabilidad que la nulidad, su alcance es ms limitado: "( 2+lo durar cuatro a-os3 'art. ,.=I,.,(. *e trata de un plazo de caducidad. l plazo comenzar a computarse de forma diversa, seg-n la naturaleza de la causa de la anulabilidad: a. l punto inicial del cmputo es 2la consumacin del contrato3 'perfeccin( slo en los casos de error o dolo. b. n las dems causas de anulabilidad, el cmputo inicial queda retrasado a un momento posterior a la perfeccin del contrato: i. l cese o desaparicin de la intimidacin o violencia, pues si no cesen se entiende que el contrato est continuamente viciado. ii. #a salida de la tutela en contratos celebrados por menores o incapacitados. iii.#a disolucin de la sociedad conyugal o del matrimonio '2salvo que hubiese tenido conocimiento suficiente de dicho contrato3 el cnyuge no interviniente(, en los casos de falta de consentimiento del otro cnyuge. D( l c$rculo de personas legitimadas para el e!ercicio de la accin de anulabilidad queda limitado a las personas que hayan sufrido el vicio del consentimiento o fueran incapaces al realizar el contrato) as$ como quienes sin ser parte asumen obligaciones a causa de dicho contrato. n cambio, por la aplicacin de la buena fe, e%cluye el 00 que puedan e!ercitar la accin los causantes del error, violencia, intimidacin o dolo y personas capaces que contraten con incapaces.

+.;. Efe&#os 'e la an,la)ili'a'.

#os efectos son sustancialmente los mismos que las consecuencias de la nulidad absoluta: la restitucin conforme al art. ,.=I= y normas complementarias. Eabr$a que tener en cuenta el art. ,.=I?, respecto de quienes contratan sin tener plena capacidad de obrar, que .no est obligado a restituir sino en cuanto se enriqueci con la cosa o precio que recibiera3. #os supuestos de los arts. ,.=I1 y ,.=IK es obvio que quedan restringidos a supuestos de nulidad radical, y no pueden e%pandirse a los supuestos de anulabilidad. #a coincidencia de efectos entre nulidad y anulabilidad 'la restitucin entre los contratantes( es consecuencia del hecho de que la anulacin del contrato 'y, por tanto, la sentencia !udicial que la establece( tiene carcter retroactivo.

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;. LA ER0/0ENC/A !E LO4 CONTRATO4 /N06L/!O4. ;.1. O)ser"a&iones generalesI las &a,sas 'e in"ali'e7 * s, posi)le sana&i%n.
#a diferencia entre nulidad y anulabilidad no puede rastrearse en base a los 2efectos positivos del e!ercicio3 de la correspondiente accin, sino resaltando las 2consecuencias de la falta de e!ercicio de la accin3. s evidente que, en tanto no se declare !udicialmente la nulidad o anulabilidad, los contratos invlidos pervivirn como si no fueran tales. Pero, Mqu consideracin merecen para el ordenamiento !ur$dicoN: a( "unque no se e!ercite la accin de nulidad, el contrato nulo ser tal para el /erecho. Por tanto, se trata de una mera apariencia de contrato que no podr ver sanados sus vicios de ra$z. b( #a falta de e!ercicio de la accin de anulabilidad conlleva que la pervivencia fctica del contrato anulable se asume por el ordenamiento !ur$dico, que lo convalida 'lo hace vlido(. n definitiva, las causas de anulabilidad son disponibles para las partes y, por tanto, sanables. #as causas de nulidad, por el contrario, son de derecho necesario y de carcter absolutamente indisponible, por atentar contra el orden p-blico contractual.

;.(. La &onfirma&i%n 'el &on#ra#o an,la)le. (1<=11)

*i las causas de anulabilidad son disponibles para las partes, renunciando al e!ercicio de la correspondiente accin, es lgico que e%ista un cauce para sanar el contrato antes de que la accin de anulabilidad prescriba. /icho cauce se conoce con el nombre de confirmacin o de ratificacin. *eg-n el art. ,.=,= 2purifica el contrato de los vicios de que adoleciera desde el momento de su celebracin3 'eficacia retroactiva( y por consiguiente e%tingue la accin de anulabilidad. Para que sea vlida debe llevarse a cabo por quien estuviera legitimado para e!ercitar la accin de anulabilidad y que el confirmante tenga conocimiento de la causa de anulabilidad y que el vicio no le siga afectando. #a confirmacin puede realizarse de forma e%presa o tcita.

;.+. La 'enomina'a &on"ersi%n 'el &on#ra#o n,lo.

l contrato nulo es susceptible de conversin. #a pretendida conversin del contrato consistir$a en que un contrato con tacha de nulidad, por contravenir alguna norma imperativa propia del modelo o tipo contractual de que se trate, puede ser reconducido a un tipo contractual diverso para ser considerado vlido. l 00 no lo considera posible el Cdigo Civil no la considera posible, por mucho que se pretenda ampliar el principio de conservacin del contrato. <<Los contratos son lo que son y
no lo que digan las partes contratantes.

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TEMA 9 ((;) LA /NE2/CAC/A EN 4ENT/!O E4TR/CTO. (;p, 7 f) 1. EL M-T-O !/4EN4O.

l contrato supone un acuerdo de voluntades mediante el cual los contratantes se vinculan. s razonable entender, aunque el 00 no lo mencione, que los contratantes tienen la posibilidad de celebrar un nuevo contrato encaminado a privar de efectos al primero. se contrato que tiene por ob!etivo poner fin al anterior se conoce con el nombre de mutuo disenso. Ea de ha de reunir los requisitos generales establecidos y debe reunir los requisitos adicionales 'p.e! de forma( e%igidos en la relacin contractual inicial. &ambin puede ocurrir que el mutuo disenso no se plasme en un contrato cuya finalidad -nica sea realmente e%tinguir una relacin pree%istente, sino que vaya impl$cito en el nuevo contrato y resulte incompatible con el mantenimiento de la vinculacin anterior. *on susceptibles de e%tincin por mutuo disenso cualesquiera relaciones obligatorias, ya sean instantneas o duraderas, ya se hayan comenzado a cumplir o no) aunque la distincin tiene su importancia a la hora de establecer los efectos del mutuo disenso: si afecta a una relacin instantnea a-n no e!ecutada, sus efectos se limitarn a suponer la mera e%tincin de las obligaciones generadas por el contrato inicial) pero si se trata de una relacin duradera que ha venido siendo cumplida por las partes, se plantearn los oportunos problemas para determinar si la desvinculacin tiene o no efectos retroactivos, si han de efectuarse reintegros liquidatorios, si nacen obligaciones de restitucinG n suma, el alcance del mutuo disenso es dif$cilmente reconducible a unos principios generales: en cada caso habrn de precisarse su alcance y consecuencias.

(. EL !E4/4T/M/ENTO -N/LATERAL. (<7=<>) (.1. La &a#egor5a 'el li)re 'esis#imien#o.

Perfeccionado un contrato, quedan los contratantes vinculados por el mismo si concurren los requisitos propios para que surta su eficacia normalmente. l compromiso asumido por los contratantes les vincula, a ambos. sta regla, sin embargo, parece ser ignorada o fle%ibilizada por el legislador en una serie concreta de supuestos. No se recoge con carcter general una categor$a de e%tincin de la relacin obligatoria que pudiera llamarse desistimiento unilateral en el 00, pero s$ se regulan supuestos concretos lo suficientemente importantes como para demandar su anlisis.

(.(. rin&ipales s,p,es#os.

*on casos en que el legislador consiente que una o cada una de las partes, por su sola decisin unilateral y sin necesidad de que lo !ustifique, pone fin a una relacin contractual. *on los siguientes: 5 l due+o de la obra o comitente puede 2por su sola voluntad3 dar orden al contratista para que cese la construccin, ponindose fin al contrato. n tal caso habr de abonar al contratista una indemnizacin que comprende los gastos tenidos en la e!ecucin de lo hecho y el beneficio que normalmente el contratista obtendr$a de haber concluido la obra . l socio de la sociedad civil concluida por #iempo in'e#ermina'o 'no as$ en la pactada por tiempo determinado( puede, por su sola voluntad, renunciar a la sociedad, poniendo as$ fin a la relacin social, sin necesidad de indemnizar a nadie, salvo que la renuncia se haya hecho de mala fe. l mandante, libremente y por su decisin, puede revocar el mandato, que de!a de producir sus efectos sin que se establezca ning-n efecto indemnizatorio. l mandatario puede renunciar al mandato, pero debiendo indemnizar al mandante, salvo que el desempe+o del mandato cause grave detrimento al mandatario. l efecto de la renuncia puede verse demorado, pues hay que dar tiempo al mandante para adoptar las

5 5

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5 5

oportunas medidas, durante el cual el mandatario debe continuar con la gestin encomendada. l comodante, pactado el comodato por tiempo indeterminado, puede reclamar la devolucin de la cosa prestada a su libre voluntad. l depositantes, se haya o no pactado tiempo de duracin del depsito, puede reclamar la restitucin de la cosa depositada en cualquier momento y dependiendo de su libre decisin.

(.+. El 'esis#imien#o a fa"or 'e &ons,mi'ores * ,s,arios.

"lgunas /irectivas europeas y las consiguientes disposiciones legales internas han acentuado la importancia del desistimiento por parte de adquirentes de bienes muebles. "s$ ocurr$a con carcter general, seg-n la #60:, 2cuando la perfeccin del contrato no sea simultnea con la entrega del ob%eto3 o cuando se realizase una compra por catlogo. #a #ey ?LH.II. indica que 2 el comprador dispondr de un plazo mnimo de siete das hbiles para desistir del contrato sin penalizacin y sin indicacin de motivos3. &ambin la #ey .FH,44F, de venta a plazos de bienes muebles, incluye regulacin destinada al desistimiento unilateral a favor de los consumidores y usuarios. "ctualmente, el &8#07 'aprobado por 8/ ,H.IIL( recoge con carcter general el derecho de desistimiento contractual como una facultad del consumidor y usuario de de!ar sin efecto el contrato celebrado, al tiempo que resalta que sern nulas de pleno derecho las clusulas que impongan al consumidor y usuario una penalizacin por el e!ercicio de su derecho de desistimiento. " pesar de todo, conviene recordar que la e%istencia del derecho de desistimiento requiere una norma que as$ lo reconozca y en absoluto puede interpretarse como una regla de carcter general y de naturaleza e%pansiva. Por ello indica el &8#7 que 2el consumidor tendr derecho a desistir del contrato en los supuestos previstos legal o reglamentariamente y cuando as se le reconozca en la oferta, promocin, publicidad o en el propio contrato3. "unque los supuestos ms claros son los que se autoriza a alguno de los contratantes libremente a poner fin al contrato, hay otros supuestos, en los que tambin cabe e%tinguir unilateralmente la obligacin, pero no libremente como en los anteriores, sino ante la concurrencia de una causa que lo !ustifique.

(.;. res,p,es#os 'e li)re 'esis#imien#o.

*on los siguientes: ,S5 Pue e%ista una relacin de tracto sucesivo o continuada. .S5 "dems, pero alternativamente, deben darse algunas de las situaciones siguientes: a( Pue la duracin de esa relacin sea indeterminada, crendose entonces el riesgo de que se genere una vinculacin vitalicia, lo que va en contra del principio contrario a las vinculaciones de por vida. b( Pue la econom$a interna de la relacin contractual en cuestin asigne roles no equilibrados a las partes, siendo predominante el inters de una de ellas. stas dos -ltimas notas 'a y b( pueden darse simultneamente, pero parece suficiente con que ocurra una de ellas !unto con la enunciada en primer lugar.

(.5. Efe&#os.
l efecto es que se e%tingue la relacin obligatoria, pero parece que sin alcance retroactivo. "l tratarse de una relacin duradera, habr que proceder normalmente a liquidarla, con la oportuna, en su caso, rendicin de cuentas, reembolsos y restituciones. n trminos generales parece que el desistimiento no tiene un precio: el que tiene la facultad de desistir debe mantener indemne a la otra parte, la cual lgicamente no debe sufrir per!uicio. Pero, se observa que !unto a casos en los que la ley no se preocupa de precisar la necesidad de abonar indemnizacin alguna, hay otros en los que insiste en ello 'el ms claro, el art. ,.14?(. *eguramente se !ustifica por la diferente valoracin de la funcin que desempe+a cada una de las relaciones contractuales afectadas y la diferente composicin de los intereses en !uego. No de!a de resultar
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llamativo el diferente trato que merecen mandante y mandatario: al titular de los intereses gestionados 'mandante( no le impone el 00 obligacin alguna de indemnizar al tratar de la revocacin) al mandatario, sin embargo, s$ se le impone e%presamente.

(.?. !esis#imien#o ,nila#eral &on"en&ional.

8esulta dif$cil admitir la introduccin convencional del desistimiento unilateral. *u admisin choca frontalmente con los art$culos ,..1K y ,.,,1 'inadmisibilidad de condiciones puramente potestativas(. No obstante, hay cauces legalmente arbitrados para introducir algo similar al libre desistimiento, pero con el importante matiz de que, entonces, parece condicionarse la eficacia del mismo a que el su!eto facultado para desistir o arrepentirse asuma la carga de perder algo o el deber de abonar algo. *e trata del llamado ?dinero de arrepentimiento@ o ?multa penitencial@#

+. LA RE4OL-C/DN !EL CONTRATO OR /NC-M L/M/ENTO. (<;=<5) +.1. El ar#. 1.1(; 'el C%'igo Ci"ilI la fa&,l#a' resol,#oria.
"rt. ,.,.?.,: 2la facultad de resolver las obligaciones se entiende implcita en las recprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe 3. #a razn es clara: si una de las partes no quiere o no puede cumplir, ms vale aceptar tal realidad y permitir al otro que d por resuelto el contrato.

+.(. 2a&,l#a' resol,#oria, &l@,s,la resol,#oria expresa * &on'i&i%n resol,#oriaI pre&isiones.

Por razones de orden histrico, la facultad resolutoria contemplada en el art. ,.,.? ha sido presentada como una condicin resolutoria tcita, creando bastantes confusionismos y embrollos. "dems, en la prctica anterior al 0digo y en la actual es frecuente pactar una clusula resolutoria 'e%presa( para caso de incumplimiento 'acompa+ada normalmente de un pacto de reserva de dominio a favor del vendedor en los casos de compraventa: por e!emplo, 2en caso de que el comprador de!e de abonar las mensualidades, las cantidades entregadas sern para el vendedor en concepto de indemnizacin, quien adems recuperar la posesin del piso vendido3(."nte seme!ante estado de cosas requiere aclarar de entrada que: ,. #a facultad resolutoria establecida legalmente en el art. ,.,.?., no es una condicin resolutoria: sencillamente porque el evento futuro contemplado no es a!eno a las partes contratantes. "dems la condicin, en cuanto elemento accidental, requiere, por definicin, que su establecimiento se haga por las partes de forma voluntaria, es decir, pactndola e%presamente. Por tanto la denominacin 2condicin resolutoria tcita3 debe abandonarse. .. l establecimiento de la clusula resolutoria e%presa es, sencillamente, el e!ercicio e%tra!udicial anticipado y previsor de la facultad resolutoria legalmente reconocida. *u contenido no puede ser abusivo, por lo que deber a!ustarse a las circunstancias !urisprudencialmente requeridas para su e!ercicio.

+.+. Re8,isi#os 'e eAer&i&io 'e la fa&,l#a' resol,#oria.

*egun la !urisprudencia reiterada del &*, el e!ercicio de la facultad resolutoria requiere: ,. Pue demandante haya cumplido su obligacin o que acredite que se encuentra en condiciones de hacerlo. No est legitimado para resolver las obligaciones el contratante que no haya cumplido, o que haya cumplido slo en parte. No puede tampoco e!ercitarla el demandante que ha realizado actos que obstaculizan totalmente el cumplimiento de una obligacin bsica del contrato. .. Pue la otra parte no cumpla, aunque su incumplimiento no sea total, sino parcial. Pero aunque el incumplimiento parcial permita la aplicacin del art. ,.,.?, debe tener la entidad suficiente para
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impedir la satisfaccin econmica de las partes) es decir, que se repute grave o esencial dentro del marco contractual, afectando a obligaciones principales del mismo y no simplemente a las accesorias o secundarias. =. Pue se encuentren ligadas las partes por un contrato bilateral, esto es, por una relacin sinalagmtica, en la que la prestacin de una tenga como causa la prestacin de la otra. ?. Pue la obligacin cuyo incumplimiento fundamenta el e!ercicio de la facultad resolutoria sea e%igible. 1. Pue la frustracin del contrato dimanante del incumplimiento sea patente o, al menos, acreditable. s indiferente que tal incumplimiento se deba a dolo u a otras circunstancias que de modo absoluto, definitivo e irrevocable lo impida 'ya tengan su origen en el incumplidor Opereza, incompetencia, falta de pericia5 o hechos fortuitos e inevitables para el mismo Oincluida la fuerza mayor5(. #a imputabilidad del incumplimiento tendr importancia para determinar la indemnizacin.

+.;. EAer&i&io 'e la a&&i%n resol,#oria.

/e acuerdo al art. ,.,.?.., el per!udicado puede optar por e%igir el cumplimiento 'en caso de que sea posible( o la resolucin del contrato. <ncluso puede optar por la resolucin del contrato tras haber intentado lograr el cumplimiento, cuando ste resultare imposible 'se trata del denominado ius variandi(. Pero instada la resolucin, no cabe variarla por el cumplimiento '*&*(. 0ualquier de las dos opciones va acompa+ada, en principio, por la indemnizacin de da+os y per!uicios 'sometida a las reglas generales(, aunque no de forma necesaria, porque no cabr reclamarla cuando el incumplimiento se deba a circunstancias no imputables al demandado. s ms, el Buez no tiene por qu sentenciar de forma automtica la resolucin por la que opte el demandante, ya que el 00 lo autoriza a que, en caso de haber causas !ustificadas, conceda al deudor un plazo para que cumpla. l plazo del e!ercicio de la accin, ha de entenderse que es el general de prescripcin de las acciones personales: quince a+os.

+.5. Efe&#os 'e la resol,&i%n.

n caso de obtenerse definitivamente sta, la resolucin del contrato tiene efecto retroactivo y eficacia restitutoria, por lo que ambas partes habrn de reintegrarse rec$procamente el ob!eto del contrato que hubieran recibido. s un supuesto ms de e!ecucin espec$fica o in natura que, caso de resultar imposible, se ver sustituida por la consiguiente reparacin pecuniaria. Pero esta reparacin sustitutoria no debe confundirse con la, en su caso, ane!a prestacin indemnizatoria, haya sido o no contemplada e%presamente por las partes, esta -ltima mediante la incorporacin de una clusula penal. *on compatibles.

;. LA ALTERAC/DN !E LA4 C/RC-N4TANC/A4 CONTRACT-AG LE4ILA CL6-4-LA R!B%& &IC &TA TIB%&'. (<5=<?) ;.1. La al#era&i%n 'e las &ir&,ns#an&ias &on#ra&#,ales * la &l@,s,la rebus sic stantibus.
0uando como consecuencia de la e%traordinaria alteracin de las circunstancias atinentes al contrato, no previstas por las partes, se producen efectos que atentan contra la equivalencia de las prestaciones establecidas originariamente en el momento de celebracin 'e!: tras la ;uerra 0ivil espa+ola, algunas personas que ten$an pactado un contrato de suministro con los aceituneros de Ban
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Rebus sic stantibus: estando, continuando o manteniendo as las cosas. 56

pretendieron que stos les siguieran entregando el fruto en las condiciones, cantidad y precio pactado con anterioridad(. "nte seme!ante eventualidad, la doctrina y !urisprudencia espa+olas han hablado tradicionalmente de la llamada clusula rebus sic stantibus como remedio al desequilibrio patrimonial que la alteracin de las circunstancias contractuales comporta, en el sentido de en#en'er impl5&i#o en todo contrato de tracto sucesivo un pacto en virtud del cual el cumplimiento del mismo se entiende necesario siempre y cuando las cosas sigan mantenindose tal y como se encontraban en el momento de la perfeccin del contrato. s decir, en caso de una e%traordinaria modificacin del entorno contractual habr$a que concluirse que el contrato no vincula a las partes o que por lo menos no les obliga ms que adecundolo a las circunstancias coetneas. #a admisibilidad del mecanismo estudiado se hace con e%traordinaria cautela, de forma restrictiva, por afectar al principio pacta sunt servanda y a la seguridad !ur$dica, e%igiendo por ello requisitos para su aplicacin '*&*(.

;.(. La &l@,s,la rebus sic stantibus &omo s,p,es#o 'e in#egra&i%n &on#ra&#,al.
#a confrontacin entre el principio de seguridad contractual 'pacta sunt servanda( y el mantenimiento de la equivalencia de las prestaciones 'clusula rebus sic stantibus( se ha pretendido superar, en favor de esta -ltima, argumentando que dicha 2clusula3 se encuentra $nsita en todo contrato por la voluntad presunta de las partes. /icho planteamiento es errneo. #a virtualidad propia de la clusula rebus sic stantibus no se deriva de pacto o alguno, ni de voluntad presunta de las partes ni es una clusula contractual en el sentido convencional de regla prevista insertada en el contrato por las partes. *e trata, sencillamente, de una aplicacin concreta a los contratos de e!ecucin temporalmente diferida de las reglas de integracin contractual imperativamente establecidas por el art. ,..1F 00 que, por principio, son indisponibles para la voluntad 'presunta, impl$cita, tcita o declarada( de las partes.

;.+. Re8,isi#os * efe&#os 'e la apli&a&i%n 'e la &l@,s,la rebus sic stantibus.
#a reiterad$sima !urisprudencia espa+ola e%ige que se den las circunstancias siguientes: ,. Pue entre las circunstancias e%istentes en el momento de celebracin del contrato y las concurrentes en el momento de su cumplimiento o e!ecucin se haya producido una alteracin e%traordinaria. .. Pue, a consecuencia de dicha alteracin, resulte una desproporcin e%orbitante y fuera de todo clculo entre las prestaciones convenidas. =. Pue no e%ista otro medio '!ur$dicamente hablando( de remediar el desequilibrio sobrevenido de las prestaciones. ?. Pue las nuevas circunstancias fueran imprevisibles para las partes en el momento de la celebracin. 1. Pue quien alegue la clusula rebus sic stantibus tenga buena fe y carezca de culpa.

5. LA RE4C/4/DN !EL CONTRATO. 5.1. /'ea general.

#a rescisin es una forma de ineficacia del contrato que procede de un momento posterior a la celebracin del mismo, el cual nace plenamente vlido, pero posteriormente puede ser declarado ineficaz por sus efectos lesivos o per!udiciales para una de las partes o un tercero. *e diferencia de la nulidad y anulabilidad, puesto que la rescisin supone que el contrato era inicialmente vlido, mientras que la nulidad y anulabilidad implican la invalidez inicial del mismo. "rt. ,..4I: 2'os contratos vlidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley3.

5.(. Las &a,sas 'e res&isi%n en el C%'igo Ci"il.

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#as causas de rescisin se pueden clasificar en tres grandes grupos: "( Res&isi%n por lesi%n. l trmino lesin empleado aqu$ significa per!uicio patrimonial para una de las partes. l el 00 declara rescindibles: ,. &odos los contratos que puedan llevar a cabo los #,#ores sin la debida o pertinente autorizacin si el tutelado sufra lesin en ms de la cuarta parte del valor de la cosa, a causa de la celebracin por el tutor de un contrato que no requiera autorizacin !udicial) los contratos que celebre por s$ mismo el menor sern anulables y no rescindibles) tampoco sern rescindibles los que celebre el tutor con autorizacin !udicial) y los que, necesitando autorizacin !udicial, celebre el tutor por s$ solo sern nulos(. .. #os contratos celebrados en representacin de los a,sen#es, siempre que estos hayan sufrido una lesin en ms de la cuarta parte del valor de la cosa, y no se haya celebrado el contrato con autorizacin !udicial. =. #a par#i&i%n 'e $eren&ia, siempre que la lesin sea en ms de la cuarta parte, atendiendo al valor de las cosas cuando fueron ad!udicadas. 9uera de los casos indicados, 2ningn contrato se rescindir por lesin3 'art. ,..4=(. D( Res&isi%n por fra,'e. #a celebracin de un contrato con intencin fraudulenta respecto de terceros 'con nimo de enga+arlos(( constituye causa de rescisin en los siguientes supuestos: ,. #os contratos celebrados con fra,'e 'e a&ree'ores, cuando stos no puedan cobrar de otro modo lo que se les deba. *e presume el fraude en todas las ena!enaciones gratuitas y, en las onerosas, cuando el transmitente haya sido !udicialmente condenado o cuando se trate de bienes embargados !udicialmente. .. #os contratos que se refieran a &osas li#igiosas, cuando hubiesen sido celebrados por el demandado sin conocimiento y aprobacin de las partes litigantes o de la autoridad !udicial competente. =. #os pagos hechos en estado de insolvencia por cuenta de obligaciones a cuyo cumplimiento no pod$a ser compelido el deudor al tiempo de hacerlos. l &* se pronuncia a favor de una interpretacin e%tensiva de las normas legales sobre fraude, y al mismo tiempo es doctrina reiterada que el fraude puede estar constituido tanto por la intencin de causar un per!uicio a los acreedores como la simple conciencia en ese sentido. 0( Res&isi%n por o#ros mo#i"os. =ualesquiera otros casos en que la ley determine especialmente la rescisin.

5.+. La a&&i%n res&isoria. (<?=<7).

"( Re8,isi#os: el 00 e%ige tres requisitos para que sea posible el e!ercicio de la accin rescisoria '2devolucin de las cosas que fueron ob%eto del contrato con sus frutos y del precio con sus intereses3, art. ,..41(: ,. Pue el per!udicado carezca de otro recurso legal para obtener la reparacin del per!uicio: se trata, por tanto, de una accin subsidiaria. .. Pue el per!udicado pueda devolver aquello a que estuviera obligado. =. Pue las cosas ob!eto del contrato no se hallen legalmente en poder de terceras personas que hubieran procedido de buena fe, ya que, en tal caso, la pretensin del lesionado o defraudado ha de limitarse a reclamar la indemnizacin de per!uicios. D( la7oI el mismo plazo que se se+ala para las acciones de anulabilidad: cuatro a+os. 0( C%mp,#o 'el pla7o: 2Aara las personas su%etas a tutela y para los ausentes, los cuatro a-os no empezarn hasta que haya cesado la incapacidad de los primeros o sea conocido el domicilio de los segundos3. n los dems casos, empezar a correr el plazo desde la celebracin del contrato.
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5.;. Efi&a&ia res#i#,#oria e in'emni7a#oria 'e la res&isi%n.

l efecto fundamental de la rescisin tiene acusado matiz restitutorio: obtener la devolucin de todo aquello que haya sido entregado por virtud del contrato rescindible. Pero como puede ocurrir que las cosas entregadas hayan desaparecido, siendo imposible su devolucin, o bien que hayan ido a parar a menos de terceros adquirentes, protegidos de modo preferente sobre el que e!ercita la accin rescisoria por lesin o fraude, en estos casos de imposible devolucin la accin rescisoria se transforma en indemnizatoria o reparadora, con carcter subsidiario. #a obligacin de indemnizar puede alcanzar al adquirente de mala fe, pues 2 el que hubiere adquirido de mala fe las cosas ena%enadas en fraude de acreedores deber indemnizar a estos de los da-os y per%uicios que la ena%enacin les hubiere ocasionado, siempre que por cualquier causa le fuere imposible devolverlas3 'art. ,..4F(.

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TEMA 1< ((5) LA !ONAC/DN. (1<p, 5f)

1. LA !ONAC/DN COMO CONTRATO.
#a donacin es la transmisin voluntaria de una cosa o de un con!unto de ellas que hace una persona, donante, a favor de otra, donatario, sin recibir nada como contraprestacin. "unque el 00 no la califica como contrato, sino como acto, y la regula con ocasin de los 2modos de adquirir la propiedad3, el carcter contractual le viene dado por la e%igencia de la aceptacin por parte del donatario, lo que supone acuerdo de los dos contratantes, y de otra parte, la su!ecin a las disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle determinado en sus normas espec$ficas. #a donacin produce efectos reales desde el mismo momento en que ha tenido lugar su perfeccin por la aceptacin del donatario. l art. K,F define la donacin como 2 el acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta3.

(. MO!AL/!A!E4 !E LA !ONAC/DN. (<+=<;) (.1. !ona&iones rem,nera#orias.

"rt. K,4: 2es tambi0n donacin la que se hace a una persona por sus m0ritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan obligaciones exigibles 3. "lgunos autores consideran que este tipo de donaciones deben ser consideradas simples y comunes. &ambin puede defenderse que el carcter remuneratorio viene dado por el hecho de que concurran en el donatario circunstancias relevantes que el donante valora especialmente aunque no representen para l mismo Rservicio alguno3. l problema se plantea porque el art. K.. dispone que 2 las donaciones con causa onerosa se regirn por las reglas de los contratos, y las remuneradas, por las disposiciones del presente ttulo en la parte que excedan del valor del gravamen impuesto 3. Por ello algunos autores han propuesto una especie de 2descomposicin3 de la donacin remunerada, propugnando que hasta donde alcance el valor del servicio remunerado habr$an de aplicarse las reglas de los contratos onerosos, y para el e%ceso, las reglas de las donaciones. Pero la me!or doctrina ha acabado por entender inaplicable a las donaciones remuneratorias el art. K.., cuya segunda parte probablemente est referida a las donaciones modales, que vemos a continuacin.

(.(. !ona&iones mo'ales , onerosas.

*on aquellas donaciones que reciben una carga modal, pues como sabemos la 2onerosidad propia3 est e%cluida de los actos de liberalidad. *e encuentran en el art. K,4..: son tambin donaciones 2aquellas en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado 3. #a donacin modal puede implicar tanto la asignacin de una parte de lo donado a un cierto destino en beneficio de un tercero 'te regalo el corti!o pero anualmente entregas el diezmo de la cosecha al 0onvento 2&al3(, cuanto un gravamen independiente del propio ob!eto de donacin 'te entrego irrevocablemente un depsito bancario, pero en el entendido de que anualmente entregars =.III euros a tu abuela(.

(.+. !ona&iones mortis causa.

#a donacin es, en principio, un acto inter vivos. #a opinin mayoritaria de doctrina y !urisprudencia, en base al art. K.I: 2las donaciones que hayan de producir sus efectos a la muerte del donante participan de la naturaleza de las disposiciones de ltima voluntad y se regirn por las reglas establecidas en el captulo de la sucesin testamentaria3, es que deben ser asimiladas a los legados hechos en testamento, de forma tal que la posposicin de los efectos de tales donaciones hasta el fallecimiento del 2donante3 supone que en realidad han de ser consideradas revocables y
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quedan sin efecto hasta que, tras el fallecimiento del donante, sean ob!eto de reconocimiento en la pertinente disposicin testamentaria.

(.;. !ona&i%n &on reser"a 'e la fa&,l#a' 'e 'isponer.

l art. K=4 contempla un supuesto e%cepcional en relacin con la irrevocabilidad de la donacin: 2Aodr reservarse el donante la facultad de disponer de alguno de los bienes donados o de alguna cantidad con cargo a ellos3 pero si muriere sin haber hecho uso de este derecho, pertenecern al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado3.

(.5. !ona&i%n &on &l@,s,la 'e re"ersi%n.

0onforme al art. K?,, el donante cuenta con facultades para establecer una 2reversin convencional3 o un 2derecho de retorno3 en su favor o en el de un tercero. n caso de que la reversin quede establecida en favor del donante, el art. K?, la entiende vlida 2 para cualquier caso y circunstancias3. n el caso de que se establezca en favor de otras personas, slo resulta admisible 2en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este =digo para las sustituciones testamentarias3.

(.?. Li)erali'a'es 'e ,so.

*on aquellos actos de liberalidad realizados en virtud de cnones de conducta socialmente seguidos por la generalidad de las personas 'e!.: regalos de cumplea+os(. Por fundamentarse en normas sociales generalmente seguidas ms que un verdadero nimo de liberalidad, algunos autores les niegan el carcter de donacin. *in embargo, parece ms acertada la opinin que propugna su naturaleza de donacin, aunque algunas normas de sta no les resulten aplicables cuando as$ lo prevea el legislador, por entender precisamente que la adecuacin a las normas sociales generalmente asumidas impiden considerar el posible carcter fraudulento o per!udicial para terceros que siempre planea sobre las donaciones puras y simples.

+. RE4- -E4TO4 1 ELEMENTO4 !E LA !ONAC/DN. (<>=<9)

*on elementos esenciales de la donacin: el empobrecimiento del donante, el enriquecimiento del donatario, y la intencin de hacer una liberalidad. *e e%cluyen de la categor$a de donacin aquellos actos realizados a t$tulo gratuito que, otorgando una venta!a patrimonial sin contraprestacin, no entra+en una prdida patrimonial 'prstamo, depsito o fianza establecidos con carcter gratuito, etc(.

+.1. Capa&i'a' 'e las par#es. (<7=<>)(1<=11)

#a donacin implica para el donante una disminucin patrimonial, y para el donatario un enriquecimiento que dif$cilmente puede comportar consecuencias negativas. s claro, por ello, que el 00 se muestre riguroso y e%igente respecto a la capacidad del donante, al tiempo que ampl$a notoriamente la capacidad del donatario. "( Capa&i'a' para 'onar: "rt. K.?: 2podrn hacer donaciones todos los que puedan contratar y disponer de sus bienes3. Ean de darse las dos circunstancias a la vez: capacidad contractual y adems libre disposicin sobre los bienes que vayan a ser ob!eto de donacin. 8ecordemos que: 5 5 5
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l hi!o menor que haya cumplido diecisis a+os para realizar donaciones necesitar el consentimiento de los padres. #os padres necesitarn autorizacin !udicial para donar bienes inmuebles u ob!etos preciosos y valores mobiliarios pertenecientes a los hi!os cuya administracin ostenten. #os herederos del ausente que es declarado fallecido no podrn disponer a t$tulo gratuito hasta cinco a+os despus de la declaracin del fallecimiento.

l menor emancipado, sin consentimiento de sus padres o del tutor, no podr donar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u ob!etos de e%traordinario valor.

D( Capa&i'a' para a&ep#ar 'ona&iones: #a amplitud se manifiesta en que incluso el nasciturus puede ser donatario: basta para ello con que la aceptacin de la donacin sea realizada por las personas que leg$timamente le representen, si se hubiera verificado ya su nacimiento. s decir, cualquier persona, a-n sin tener capacidad de obrar o una especial capacidad de obrar, puede proceder a la aceptacin de la donacin. &eniendo 2capacidad natural3 para entender y querer, pueden emitirse vlidamente declaraciones de voluntad dirigidas a aceptar donaciones. l 00 slo e%ige capacidad contractual en el caso de que se trate de donaciones condicionales u onerosas.

+.(. O)Ae#o * l5mi#es.

#a donacin puede recaer sobre cualquier bien o derecho que sea autnomo e independiente y, por tanto, individualizable en el patrimonio del donante. l empobrecimiento del donante puede ser per!udicial para el propio donante, para sus familiares con derecho a leg$tima y para sus acreedores. Por ello el 00 impone ciertos l$mites de carcter ob!etivo a la donacin: a( #a donacin no podr comprender los bienes futuros. b( l donante deber reservarse en plena propiedad o en usufructo lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias. c( Nadie podr dar por v$a de donacin ms de lo que pueda dar por v$a de testamento, debiendo ser reducidas en cuanto e%cedan de las posibilidades de libre disposicin del donante, a peticin de los herederos forzosos. n tal caso, se habla de 2donacin inoficiosa3. d( "l suponer la donacin una ena!enacin de bienes a t$tulo gratuito, si con ella se defraudaran los derechos de los acreedores, se presume fraudulenta, autorizndose a los acreedores anteriores a la donacin solicitar su rescisin) pero no as$ a los posteriores.

+.+. erfe&&i%n 'e la 'ona&i%nI la a&ep#a&i%n.

#a donacin, ba!o pena de nulidad, est su!eta a la aceptacin por parte del donatario, que la puede realizar por s$ mismo o por medio de persona autorizada. Qste es uno de los puntos fundamentales para defender la naturaleza contractual de la donacin. l 00 regula la perfeccin de la donacin en dos art$culos: ,( /e una parte, establece que 2la donacin no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptacin3 'art. K.4(. .( /e otra, entiende que 2la donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin del donatario3 'art. K.=(. 0abe pensar que entre ambos art$culos no hay contradiccin, sino que la aceptacin del donatario provoca la inmediata eficacia de la donacin 'art. K.4( salvo que, antes de tener conocimiento de ella, la revoque el donante 'art. K.=(. +.;. 2orma. (<7=<>)(<9=1<)(<5=<?) Para el 00, la donacin es un contrato formal, si bien los requisitos de forma son distintos seg-n recaiga sobre bienes muebles o inmuebles: "( #a donacin de &osa m,e)le podr hacerse verbalmente o por escrito, requirindose, en el primer caso, la entrega simultnea de la cosa, y en el segundo que la aceptacin conste por escrito 'art. K=.(.
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D( n el caso de que est referida a )ienes inm,e)les, la donacin ha de hacerse necesariamente en escritura p-blica, al igual que su aceptacin 'en misma escritura o en otra separada(, debindose producir sta en vida del donante. *i se hace la aceptacin en escritura separada debe notificarse la aceptacin al donante y se anotara diligencia en ambas.'art K==(

;. LA RE0OCAC/DN !E LA4 !ONAC/ONE4. (<5=<?)(<?=<7)

#a donacin es irrevocable, en el sentido de que no puede quedar sin efecto por la sola voluntad del donante, una vez que haya tenido lugar la aceptacin del donatario. *in embargo, el 00, teniendo en cuenta su carcter de atribucin patrimonial sin contraprestacin, faculta al donante para recuperar lo donado en algunos supuestos, suponiendo que de haberlos conocido no la habr$a realizado o por razones de !usticia material. #as causas de revocacin se encuentran legalmente predeterminadas o tasadas y, por ello, son de interpretacin estricta, quedando limitadas a los supuestos siguientes:

;.1 4,per"i"en&ia o s,per"enen&ia 'e $iAos. (<;=<5)

"rt. K??: 2Boda donacin hecha entre vivos, hecha por persona que no tenga hi%os ni descendientes, ser revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los casos siguientes !(# Cue el donante tenga, despu0s de la donacin hi%os, aunque sean pstumos# $(# Cue resulte vivo el hi%o del donante que 0ste reputaba muerto cuando hizo la donacin3. n el primer caso se habla de 2supervenencia3 para e%presar la circunstancia sobrevenida de e%istencia de hi!os, mientras que en el segundo se trata de resaltar la e%istencia de un hi!o 2superviviente3. l donante podr revocar la donacin si desea hacerlo, pues la supervenencia o supervivencia no acarrea de forma automtica la ineficacia de la donacin realizada. l plazo para e!ercitar la correspondiente 2accin de revocacin3 es de cinco a+os 2contados desde que se tuvo noticia del nacimiento del ltimo hi%o o de la existencia del que se crea muerto 3 'art. K?K(. l referido plazo es de caducidad, aunque el precepto hable de prescripcin. /entro de tal plazo, en caso de fallecimiento del donante, la accin de revocacin se transmite a sus hi!os y descendientes.

;.(. /n&,mplimien#o 'e &argas.

l supuesto de revocacin por incumplimiento de cargas impuestas por el donante se encuentra contemplado en el art. K?L.,: 2'a donacin ser revocada a instancia del donante cuando el donatario haya de%ado de cumplir alguna de las condiciones que el aquel le impuso3. l 00 no establece la duracin de la accin por incumplimiento de cargas, ni si cabe su transmisin a los herederos o legitimarios del donante en caso de fallecimiento de ste. Burisprudencialmente se ha propugnado de forma reiterada que la accin es transmisible a los herederos. l silencio respecto del plazo, por v$a de analog$a, para las acciones rescisorias es de ? a+os.

;.+. /ngra#i#,' 'el 'ona#ario.

#a denominada 2ingratitud del donatario3, de acuerdo con el 00, se producir en los supuestos en que el donatario cometiera alg-n delito contra la persona, el honor, o bienes del donante) se le impute alg-n delito de los que dan lugar a procedimientos de oficio o acusacin p-blica, a menos que se hubiese cometido contra el propio donatario, o le niegue indebidamente alimentos 'art. K?F(. #a accin de revocacin tiene un plazo de prescripcin de .un a-o, contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad de e%ercitar la accin 3. #a accin de revocacin debe ser e!ercitada por el propio donante, no siendo transmisible a los herederos del donante si ste pudiendo hacerlo, no la hubiese e!ercitado.

;.;. Efe&#os 'e la re"o&a&i%n.

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#a revocacin de la donacin comporta la restitucin al donante de los bienes donados, o del valor que stos ten$an al tiempo de la donacin si hubiesen sido ena!enados, quedando a salvo los derechos de terceros adquirentes de buena fe.

5. LA RE0ER4/DN !E LA !ONAC/DN.
Wa vimos el art. K?,: 2podr establecerse vlidamente la reversin a favor de slo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no a favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este =digo para las sustituciones testamentarias 3. n el fondo, al establecer la reversin, se est realizando una donacin condicional.

?. LA RE!-CC/DN !E LA4 !ONAC/ONE4 /NO2/C/O4A4.

8eciben el nombre de donaciones inoficiosas las que superen el valor de lo que el donante 'o el donatario( puedan dar 'o recibir( por testamento 'art. K=K(, en cuanto pueden resultar per!udiciales para los legitimarios o herederos del donante. Por consiguiente, para determinar el carcter inoficioso de cualquier donacin es preciso que se abra la sucesin del donante a causa de su fallecimiento. n tal sentido, e%presa el art. K1? que 2 las donaciones que, con arreglo a lo dispuesto en el art# <9<, sean inoficiosas computado el valor lquido de los bienes del donante al tiempo de su muerte, debern ser reducidas en cuanto al exceso3.

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TEMA 11((?) EL CONTRATO !E COM RA0ENTA. (1; p, 1; f)

1. LA COM RA0ENTAI /!EA4 JENERALE4. 1.1. No&iones * &ara&#eres.
&radicionalmente se le ha considerado a la compraventa como el 2contrato5tipo3 por antonomasia, y parte de sus preceptos se aplican, 'con las precisas adaptaciones( a los dems contratos en que e%isten prestaciones rec$procas. 0onforme el art.,.??1 00: 2por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente3. #a compraventa es un &on#ra#o &onsens,al, que se perfecciona por el mero consentimiento. #a entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de e!ecucin del contrato. s tambin un &on#ra#o )ila#eral por producir obligaciones rec$procas para las dos partes contratantes: la entrega de la cosa y el pago del precio. s un &on#ra#o oneroso, por suponer una equivalencia entre las prestaciones de las partes. "l hablar de equivalencia debe tenerse presente que no es necesaria una equivalencia ob!etiva, es decir, la real y efectiva adecuacin entre el precio y el bien correspondiente, sino que basta la llamada equivalencia sub!etiva. Por lo general, es un &on#ra#o &onm,#a#i"o al estar determinado el intercambio de prestaciones desde el momento de su perfeccin) pero puede ser aleatorio en ciertos casos, como sucede cuando se trate de Rcosas futurasR a riesgo del comprador. s un &on#ra#o #rasla#i"o 'e 'ominio, en el sentido de que sirve de t$tulo para la transmisin de la propiedad. l carcter traslativo no est re+ido con el llamado pacto de reserva de dominio. 0onsiste dicho pacto en la estipulacin e%presa contemplada en el contrato en virtud de la cual vendedor y comprador acuerdan que no se producir la transmisin de la propiedad de la cosa vendida hasta que no se produzca el pago $ntegro del precio convenido.

1.(. Capa&i'a' para &ele)rar el &on#ra#o 'e &ompra"en#aI las pro$i)i&iones.

(<>=<9) #a compraventa e%ige, como todos los contratos, que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para contratar y obligarse. l art. ,.?1L sienta, como regla general, que 2 podrn celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este =digo autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artculos siguientes3. l art. ,.?1F actualmente, no dispone de ninguna restriccin a las compraventas entre cnyuges, cualquiera que sea el rgimen del matrimonio, pondrn venderse bienes entre s$. "ntes solo pod$an hacerlo si se trataba de rgimen de separacin de bienes. l art. ,?14, para evitar posibles fraudes o per!uicios en supuestos en que hay intereses encontrados, proh$be a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta p-blica o !udicial, por s$ ni por persona alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen alg-n tipo de influencia: 5 *e proh$be al tutor adquirir los bienes de sus pupilos, siendo e%tensible a todo cargo tutelar. 5 Por lo que respecta a los mandatarios y los albaceas, la prohibicin se hace e%tensiva a cualquier forma de administracin o representacin voluntaria. 5 <gualmente afecta la prohibicin sobre los funcionarios p-blicos en la demarcacin territorial y respecto de los bienes de cuya administracin estuviesen encargados) a los funcionarios de Busticia de los bienes en litigio ante el &ribunal en cuya !urisdiccin e!ercieran sus funciones, afectando esto tambin a abogados y procuradores. 5 Para determinar el carcter litigioso de un bien se han venido utilizando dos criterios: la fecha de emplazamiento para constatar la demanda 'criterio !urisprudencial( y desde la contestacin a la demanda 'art. ,.1=1..(.
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#a contravencin de estas prohibiciones lleva apare!ada la nulidad radical y absoluta del contrato as$ celebrado, independientemente de la posible responsabilidad disciplinaria y penal a que pudiera dar lugar en su caso. #a conculcacin de la prohibicin del mandatario y albacea es ob!eto de anulabilidad, al poder recaer con posterioridad el consentimiento del mandante o los sucesores.

(. EL OCFETO !E LA COM RA0ENTA

#a compraventa supone la obligacin por parte del vendedor de entregar una cosa determinada a cambio de un precio en dinero o signo que lo represente, que deber ser satisfecho por el comprador. llo supone que, propiamente hablando, el ob!eto de la compraventa es doble: la cosa a entregada y el precio a pagar.

(.1. Las &osas.

A) En general. #as cosas pueden ser corporales e incorporales o derechos) muebles e inmuebles) presentes y futuras) pero, en cualquier caso, han de reunir una triple condicin: ,( Pue sean de comercio l$cito, conforme al art. ,..L,. .( Pue tengan e%istencia real o posible: no es imprescindible que la cosa e%ista en el momento de la celebracin del contrato si se prev la posibilidad de su e%istencia en la fase de e!ecucin.3. W en el caso de que la cosa se haya perdido el contrato quedar sin efecto, a no ser que ya se haya perfeccionado la compraventa y se pierda la cosa, caso que ser a cuenta del comprador. *i la cosa no tiene e%istencia real al contratar, pero previsiblemente la llegar a tener, la compraventa puede revestir dos modalidades distintas: a= Compra"en#a 'e &osa espera'a. n tal caso, la compraventa reviste los caracteres de conmutativa y condicional, en cuanto las partes subordinan la eficacia del contrato a la e%istencia de la cosa. *i la cosa no llega a tener e%istencia, no hay obligacin por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio 'e!: se contrata la venta de la cosecha que una finca producir en el a+o pr%imo(. )= Compra"en#a 'e esperan7a. *i, por el contrario, los contratantes celebran la compraventa a todo evento, es decir, que el comprador pague el precio aunque la cosa ob!eto del contrato no llegue a e%istir, se tratar de un contrato aleatorio. l vendedor se limitar a hacer lo posible para la e%istencia de la cosa, y el comprador est obligado a pagar lo pactado. '*iguiendo con el e!emplo, si no hay cosecha como si es muy buena(. =( Pue la cosa haya sido ob!eto de determinacin o sea susceptible de ello. C) La "en#a 'e &osa aAena. Por otra parte, no es necesario que el bien ob!eto de la compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebracin de la compraventa, pues la finalidad traslativa del dominio se alcanza con la e!ecucin del contrato. Por lo cual, cuando el contrato no es de e!ecucin simultnea, sino que la misma se pospone, el vendedor devendr obligado a adquirir el bien vendido para poder transmitir el dominio, cuando se e!ecute. #o dicho equivale a afirmar que es posible y licito la 2venta de cosa a!ena3 y aunque el 00 guarda absoluto silencio aunque la !urisprudencia la acepa. (.(. El pre&io en la &ompra"en#a. (<>=<9) (1<=11)(<;=<5) "( Re8,isi#os. l precio es el otro elemento ob!etivo de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa. Ea de reunir los siguientes requisitos:

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,( Precio verdadero o real. l precio es la prestacin a cargo del comprador, de tal modo que si no e%istiera estar$amos ante un contrato simulado de compraventa, 'seria donacin si cumple los requisitos de sta( o bien, al constituir el precio para el vendedor la verdadera causa del contrato, su ausencia o ilicitud provocar$a la declaracin de la ine%istencia de la compraventa. .( Precio cierto o determinado. No es necesario precisarlo cuantitativamente en el momento de la celebracin, sino que basta que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio, ya sea con referencia a otra cosa cierta, se determine por el que tuviera la cosa en determinado d$a, bolsa o mercado, o se de!e su se+alamiento al arbitrio de persona no participante en el contrato. =( Precio consistente en dinero o signo que lo represente. l precio debe consistir en dinero, en cuanto medio legal de pago, pues si consiste en cualquier otra cosa debe entenderse que estamos ante un supuesto de permuta. *i el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se atender a la intencin de las partes 'compraventa o permuta( y subsidiariamente a la proporcionalidad entre el dinero y el valor de la cosa. l inciso 2 signo que lo represente3 debe entenderse por cheque, pagars, letras, etc. ?( MPrecio !ustoN Para el 00 la compraventa no supone una estricta equivalencia ob!etiva entre el valor de la cosa y el precio pactado, circunstancia por la que no e%iste la e%igencia de que el precio sea 2!usto3, si bien el precio irrisorio se equipara al precio simulado. 7na cuestin de especial relevancia es el precio fi!ado por disposiciones administrativas o 2precio legal3, de tal modo que si el convenido es superior, el contrato ser nulo parcialmente, es decir, el e%ceso se tendr por no puesto, si bien el contrato seguir surtiendo efectos. D( El pa&#o 'e arras. 0omo sabemos, en la celebracin del contrato de compraventa es sumamente frecuente el establecimiento de un pacto de arras, regulado en el art. ,.?1?, ya estudiado.

+. !ERECMO4 1 OCL/JAC/ONE4 !EL 0EN!E!OR.

#as obligaciones principales del vendedor consisten en: ,( ntregar la cosa vendida y conservarla con 2 la diligencia propia de un buen padre de familia3 hasta que se efect-e dicha entrega. .( Prestar la garant$a del saneamiento en los casos de eviccin y vicios ocultos. "dems de las obligaciones principales, asumen relevancia todas aquellas de carcter accesorio y secundario de carcter general y las que puedan surgir en la relacin contractual concreta, como iremos viendo.

+.1. La en#rega 'e la &osa. (<5=<?) (<>=<9)

") O)Ae#o * &ir&,ns#an&ias 'e la en#rega 'e la &osa. #a obligacin primera y fundamental del vendedor es la entrega del ob!eto de la compraventa. Eay que tener en cuenta que la entrega de la cosa abarca no slo a sta, sino a sus accesorios 'aunque no hayan sido mencionados(, as$ como a los frutos producidos desde el d$a en que se perfeccion el contrato. l vendedor deber facilitar al comprador los t$tulos de pertenencia e informes para hacer valer lo transmitido.

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"unque el tiempo y el lugar de entrega de la cosa, suele establecerse convencionalmente por las partes, si no se hiciese, se entienden aplicables las reglas generales y as$ la cosa se entregar en el lugar donde se encuentre en el momento de celebrarse la compraventa. C) 2ormas 'e en#regaI la #ra'i&i%n. l 00 regula con cierto detalle las formas de entrega o 2tradicin3 que, realizadas con posterioridad a la celebracin la compraventa, conllevan la adquisicin de la propiedad para el comprador. #as diversas formas de entrega son: ,( &radicin real: material y simblica. l art. ,.?K.., dispone que 2se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesin del comprador3. #a 2puesta en posesin3 puede tener lugar de dos maneras diferentes: i( :aterialmente: cuando hay una entrega manual y efectiva 'me llevo el paraguas que acabo de pagar( o cuando el adquirente de facto y de forma inmediata, e!ercita los poderes caracter$sticos del propietario 'e.! siesta en el piso que acabo de comprar( ii( /e forma simblica: sin llegar a producirse una transmisin material de la cosa, el vendedor manifiesta de forma inequ$voca e irreversible su intencin de transferir la posesin al adquirente 'e!.: el vendedor entrega las llaves, o da los t$tulos de pertenencia(. .( =onstitutum possessorium y traditio brevi manu. l primer supuesto, constitutum possessorium, suple a la tradicin material, y se da en aquellos supuestos en los que el vendedor contin-a poseyendo la cosa, pero en virtud de otro t$tulo diferente al de propietario que antes ostentaba 'e!.: el vendedor sigue viviendo como arrendatario(. #a denominada traditio brevi manu es el caso opuesto: el comprador ten$a ya, con anterioridad a la compra, la posesin de la cosa, aunque fuera en concepto distinto al de due+o, pasando ahora a serlo 'el arrendatario adquiere la propiedad del piso que ocupa(. =( #a tradicin instrumental. 0on seme!ante e%presin se refiere la doctrina al supuesto contemplado en el art. ,.?K...: 2=uando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de 0sta equivaldr a la entrega de la cosa ob%eto del contrato###3. C) Reglas espe&iales en ma#eria 'e "en#a 'e inm,e)les. #os inmuebles pueden ser adquiridos bien atendiendo a la me'i'a (o &a)i'a) de los mismos a razn de un precio por unidad de medida o n-mero ',.III JHm .(, bien por un pre&io al7a'o 'una finca por 1II.III J( n el segundo caso se est comprando un cuerpo cierto, con independencia de su e%tensin, mientras que en el primero el precio total debe ser proporcional al con!unto de unidades de medida tenidas en cuenta al celebrar el contrato 'metros cuadrados o hectreas(. 0onviene distinguir los siguientes supuestos: ,( Tenta de inmueble por unidad de medida con cabida inferior a la se+alada en el contrato: art ,?K4.. l vendedor est obligado a 2entregar al comprador, si 0ste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato3 pero si esto no fuere posible, podr el comprador optar por una reba%a proporcional del precio o la rescisin del contrato, siempre que en este ltimo caso no ba%e de la d0cima parte de la cabida la disminucin de la que se le atribuyera al inmueble3. .( Tenta de inmueble por unidad de medida con cabida superior a la se+alada en el contrato: art ,?LI 2el comprador tendr la obligacin de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de la vig0sima parte de los se-alados en el mismo contrato3 pero, si excedieren de dicha vig0sima parte, el comprador podr optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato3. =( Tenta por unidades de medida y problemas de calidad: la falta de correspondencia entre el precio pagado y el bien comprado no slo se puede deber a criterios cuantitativos, sino tambin a criterios
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cualitativos, al regular el art. ,.?K4.= el 2defecto de calidad3 del inmueble vendido, supuesto para el cual resulta tambin de aplicacin el art. ,.?K4.., es decir a optar entre una reba!a proporcional del precio o rescindir el contrato. sta rescisin solo es posible por voluntad del comprador cuando el menor valor de la cosa e%ceda del ,I por ciento del precio convenido. *in embargo el cdigo no dice nada sobre cuando la calidad es superior, la doctrina se inclina por la aplicacin analgica del art ,?LI. ?( Tenta de inmueble hecha a precio alzado: el art. ,.?L,., dispone, que aunque resulte mayor o menor cabida de la e%presada en el contrato, no tendr lugar el aumento o la disminucin del precio convenido, por haber sido ste fi!ado alzadamente y 2no a razn de un tanto por unidad de medida o nmero3. l mismo criterio rige cuando se compraron dos o ms fincas por un solo precio 'art. ,.?L,.. primera parte(. *i se e%presaron los linderos y cabida o n-mero, el art. ,.?L,.. establece la obligacin a cargo del vendedor de entregar todo lo que se comprenda en los linderos, con independencia de la cabida y, de no ser posible, el citado precepto se limita a establecer una reba!a en el precio proporcional al defecto de cabida, salvo que el contrato quede anulado por no conformarse el comprador con que se de!e de entregar lo que estipul. s decir, el criterio a seguir es lo comprendido en los linderos y no la cabida. 1( Plazo de e!ercicio de las acciones: si bien el 00 establece un plazo de prescripcin de seis meses, la !urisprudencia otorga a dicho plazo carcter de caducidad en los supuestos en los que el comprador opte por la rescisin o anulacin del contrato. !) La fa&,l#a' 'e s,spen'er la en#rega. l vendedor puede suspender o retener la entrega de la cosa en dos supuestos, aun sin necesidad de instar la resolucin del contrato: ,( 0ompraventa con precio de presente: 2*l vendedor no estar obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha se-alado en el contrato un plazo para el pago3 'art. ,.?KK(. .( 0ompraventa con precio aplazado: el vendedor tampoco estar obligado a realizar la entrega 2si despu0s de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio ZG[ +e excepta de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido 3 'art. ,.?KL(. l trmino 2insolvencia3 es entendido en un sentido amplio por la !urisprudencia, de manera que no se requiere que haya sido declarado !udicialmente ni que el comprador se encuentre incurso en situacin concursal alguna.

+.(. La o)liga&i%n 'e saneamien#o.

#as obligaciones del vendedor no se agotan con la entrega de la cosa, pues est obligado, adems, al saneamiento, en virtud del cual responder al comprador: a( /e la posesin legal y pac$fica de la cosa vendida. b( /e los vicios o defectos ocultos que la cosa tuviera, es decir, de su posesin -til.

+.+. El saneamien#o por e"i&&i%n. (<+=<;)(<5=<?)(<9=1<)

"( Nocin y requisitos. #a eviccin 'vencer en !uicio(, es un acto de iniciativa e%tra+a al comprador y al vendedor que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto sta pasa a ser propiedad de un tercero, total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia !udicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa 'art. ,.?L1.,(. ' l tercero demanda al comprador(.
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Para que sur!a obligacin de saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de eviccin le $a*a si'o no#ifi&a'a a ins#an&ia 'el &ompra'or , pues 2faltando la notificacin, el vendedor no estar obligado al saneamiento3 'art. ,.?F,(. *e !ustifica en la posibilidad de que el vendedor aporte defensas y pruebas contra la reclamacin del tercero, actuando as$ como cooperador o coadyuvante del comprador. #a referida notificacin debe realizarse en la forma prevenida en el art. ,.?F., el cual concede al comprador la facultad de solicitar la notificacin al vendedor dentro del plazo previsto para su propia contestacin a la demanda, que quedar en suspenso mientras no conteste a la demanda del propio vendedor. Pese a la e%igencia de sentencia firme, en alg-n caso, el &* ha dado lugar a la eviccin cuando la privacin de la propiedad al comprador ha tenido lugar a consecuencia de resoluciones administrativas. Por -ltimo, a pesar del silencio legal, la eviccin tambin entra en !uego en los supuestos de ventas !udiciales, seg-n doctrina !urisprudencial reiterada. D( Pactos sobre el saneamiento por eviccin. 2*l vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato# 'os contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor 'art. ,.?L1(. No obstante, el 00, mira con recelo y franca desconfianza la clusula por la que el comprador renuncia al saneamiento y la restringe en un doble sentido: ,( /eclarando nulo todo pacto que e%ima al vendedor de responder de la eviccin siempre que hubiere mala fe de su parte 'art. ,.?LK(, como ocurre cuando, 'p. e!., el vendedor oculta al comprador una causa, que permite a un tercero reivindicar la cosa.( .( stableciendo que, para que la renuncia al saneamiento e%ima de todas las obligaciones propias del mismo, es preciso que aquella la haga el comprador con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. 0( fectos de la eviccin. Producida la eviccin, s$ sta es total y no hab$a renunciado el comprador al saneamiento, ste tendr derecho a e%igir del vendedor todos los conceptos indemnizatorios que circunstancialmente recoge el art. ,.?LF: ,( 2'a restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea mayor o menor que el de venta3. .( 2'os frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en %uicio3. st referido, al comprador, que es quien puede ser condenado a pagar tales frutos y rentas a quien resulta ser verdadero due+o de la cosa vendida. =( 2'as costas del pleito que haya motivado la eviccin y, en su caso, las del seguido con el vendedor por el saneamiento3. ?( 2#os gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador 3. No solamente los de escritura sino todos los 2gastos del contrato3 'impuestos, gestor$as, 8egistro, etc(. 1( 2'os da-os e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de mala fe3. #a /( #os supuestos de eviccin parcial. *i el comprador perdiese con motivo de la eviccin una parte de la cosa vendida de tal importancia con
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relacin al todo, que sin dicha parte no la hubiere comprado, o si se vendiesen dos o ms cosas con5 !untamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, constando claramente que el comprador no habr$a comprado la una sin la otra, 3podr exigir la rescisin del contrato, pero habr de devolver la cosa sin ms gravmenes de los que tuviera al adquirirla3. ( viccin de cargas o gravmenes ocultos.

l art. ,.?F= dispone que 2si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente# 8urante un a-o, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador e%ercitar la accin rescisoria o solicitar la indemnizacin# Branscurrido el a-o, slo podr reclamar la indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre3. l problema fundamental que plantea dicho art$culo, referido en e%clusiva a la venta de inmuebles '2si la finca###3(, consiste en determinar si pueden considerarse gravmenes ocultos aquellos que, pese a no haber sido declarados en la escritura, hab$an sido ob!eto de inscripcin en el 8egistro de la Propiedad. #a !urisprudencia es partidaria de e%cluir la aplicacin del art. ,.?F= cuando la carga o el gravamen gozan de publicidad registral, mientras se muestra muy rigurosa en relacin con el silencio del vendedor respecto de la situacin urban$stica de los solares sometidos a la #ey del *uelo.

+.;. El saneamien#o por "i&ios o&,l#os.

*urge la obligacin de saneamiento a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviere vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que se destina o disminuyan de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habr$a adquirido o habr$a dado menos precio por ella 'art$culo ,.?F?(. *e e%cluye esta garant$a por vicios ocultos si fuesen manifiestos o si el comprador en razn de su oficio deb$a fcilmente conocerlos. l vendedor responde del saneamiento por vicios ocultos, aunque los ignorase, a menos que se hubiese estipulado lo contrario 'art$culo ,.?F1(. l comprador podr optar por resolver el contrato 'accin redhibitoria( con restitucin de los gastos que pag, o reba!ar una cantidad proporcional en el precio, a !uicio de peritos 'accin estimatoria(. s$ el vendedor actu de mala fe, en caso de que el comprador opte por la primera solucin, se le indemnizar adems de da+os y per!uicios, no en el otro caso, porque la reba!a del precio se habrn tenido en cuenta necesariamente en los per!uicios sufridos. &ambin prev nuestro 0digo la posibilidad de perecimiento de la cosa vendida bien como consecuencia de los vicios ocultos, bien por caso fortuito, bien por culpa del comprador. n el primer supuesto, los efectos sern distintos en funcin de que el vendedor conociera o no los vicios, de tal modo que dicho conocimiento agravar su responsabilidad debiendo abonar no slo el precio y los gastos del contrato, sino adems responder por los da+os y per!uicios. *i la cosa vendida con vicios ocultos pereciera con posterioridad a la venta por caso fortuito o culpa del comprador podr ste reclamar del vendedor el precio que pag, reba!ado por el valor de la cosa en el momento de perderse) si el vendedor actu de mala fe, deber abonar al comprador los da+os e intereses. Para que tenga lugar el saneamiento por vicios ocultos la accin habr de e!ercitarse en el plazo de seis meses contados desde la entrega de la cosa vendida.

+.5. La &on#amina&i%n a&Es#i&a en los inm,e)les &omo "i&io o&,l#oI la Le* +7=(<<+ * el Real !e&re#o +1;=(<<?.
#a #ey del 8uido ha considerado oportuno recurrir al saneamiento por vicios ocultos en relacin con la contaminacin ac-stica de los inmuebles, provocada por el incumplimiento de las normas tcnicas relativas al debido aislamiento de las construcciones. #a #ey del 8uido dispuso que el 0digo &cnico de la dificacin deber incluir un sistema de
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verificacin ac-stica de las edificaciones y que el incumplimiento de los ob!etivos de calidad ac-stica en los espacios interiores, puede dar lugar a la obligacin del vendedor de responder del saneamiento por vicios ocultos#

+.?. El saneamien#o por "i&ios o&,l#os en la "en#a 'e animales.

n estos casos, el comprador ha de e!ercitar la correspondiente accin '2redhibitoria3 o 2estimatoria3( en el plazo de cuarenta d$as a partir de la entrega del animal o, en su caso, en el establecido por el uso local y slo proceder el saneamiento si se dan los siguientes requisitos: a( Ea de tratarse de vicio oculto. b( l vicio o defecto de que se trate ha de estar determinado por la ley o los usos locales. c( No puede tratarse de ventas hechas en feria o p-blica subasta, ni de caballer$as ena!enadas como de desecho. Por -ltimo, se establece la nulidad de la venta de ganados y animales que padezcan enfermedades contagiosas. n el supuesto de compra de dos o ms animales siendo vicioso uno de ellos, solamente procede la accin redhibitoria respecto del vicioso y no de los dems, salvo que no se hubieren comprado los unos sin el otro. *i el animal muriese a los tres d$as de comprado, ser responsable el vendedor, si la enfermedad que cuas la muerte e%ist$a antes del contrato, a !uicio de los facultativos.

+.7. Jaran#5as 'el pago 'el pre&io en fa"or 'el "en'e'or.

0omo ya hemos visto, en determinados casos, el vendedor se encuentra facultado para suspender la entrega de la cosa cuando el pago temporneo y preciso del precio pactado constituye una contingencia de dif$cil materializacin: "( l supuesto del art. ,.1I=. 2+i el vendedor tuviere fundado motivo para temer la p0rdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podr promover inmediatamente la resolucin de la venta# +i no existiere este motivo, se observar lo dispuesto en el artculo !#!$;3. " diferencia del art$culo ,,.? en el que es necesario el incumplimiento en el ,1I= llega con el temor fundado del vendedor de que se produzca el incumplimiento, y adems el ,1I= no permite al !uez fi!ar un plazo complementario para que el comprador cumpla. D( l pacto e%preso de resolucin en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio. "rt ,1I? l pacto comisorio es la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de pa&#o expreso, ante la falta de pago en el trmino convenido o en cada uno de los plazos se+alados. #a automaticidad del plazo temporal previsto para el pago no es absoluta: el art. ,.1I? e%ige como requisito esencial para que proceda la resolucin, el previo requerimiento !udicial o por acta notarial, por lo que no basta el mero incumplimiento, sino que el comprador cuenta con un plazo complementario para pagar 'el e%istente entre el trmino fi!ado y el d$a en que el vendedor lo requiere !udicial o notarialmente(. l requerimiento al comprador no slo permite el e!ercicio de la facultad resolutoria, sino que tambin priva al Buez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir. Por otra parte, conviene destacar que, !unto a la resolucin propiamente dicha, es frecuente estipular el comiso de todo o gran parte de lo que hubiese pagado el comprador hasta el momento de la resolucin. &ales pactos, no obstante, quedan su!etos a la facultad moderadora de los !ueces al ser considerados supuestos de clusula penal. 0( #a resolucin de la venta de bienes muebles. l 00 omite la necesidad de requerimiento o interpelacin alguna al comprador en el supuesto de venta de bienes muebles. /ispone el art. ,.1I1 que, 3respecto de los bienes muebles, la resolucin de la venta tendr lugar de pleno derecho, en inter0s del vendedor, cuando el comprador, antes de
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vencer el t0rmino fi%ado para la entrega de la cosa, no se haya presentado a recibirla, o, presentndose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de 0ste se hubiese pactado mayor dilacin3.

;. !ERECMO4 1 OCL/JAC/ONE4 !EL COM RA!OR. ;.1. El pago 'el pre&io.

#a obligacin principal del comprador consiste en el pago del precio convenido. "rt. ,.1II., 2 el comprador est obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fi%ados por el contrato3, #a regla supletoria aplicable para el caso de que convencionalmente las partes no hayan establecido tiempo y lugar del pago es, conforme al art. ,.1II.., que 2si no se hubieren fi%ado, deber hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida3. 0omo regla, el pago del precio aplazado no genera intereses, aunque en la prctica es frecuent$simo pactar lo contrario. l art. ,.1I, 2el comprador deber intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres casos siguientes !# +i as se hubiere convenido# $# +i la cosa vendida y entregada produce fruto o renta# 9# +i se hubiese constituido en mora, con arreglo al art# !#!223.

;.(. La fa&,l#a' 'e s,spen'er el pago.

/ispone el art. ,.1I. que3 si el comprador fuere perturbado en la posesin o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una accin reivindicatoria o hipotecaria, podr suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbacin o el peligro, a no ser que afiance la devolucin del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estar obligado a verificar el pago3. &rata de proteger al comprador en caso de que ste tema fundadamente perder tanto la cosa como el precio abonado o que reste por abonar. *u carcter es dispositivo, pero si no hay pacto e%preso en tal sentido, se debe entender que el comprador cuenta con la facultad reconocida en art. ,.1I.. #a !urisprudencia aplica de forma muy restrictiva esta facultad, para evitar la quiebra de la seguridad del trfico.

;.+. El pago 'e los gas#os &omplemen#arios.

"dems del pago del precio y posibles intereses por aplazamiento, el comprador deber abonar los gastos necesarios y -tiles hechos en la cosa vendida desde la perfeccin hasta la consumacin del contrato, as$ como los gastos de transporte o traslacin de la cosa vendida, salvo e%istencia de pacto en contrario. W en el caso de bienes inmuebles los gastos de e%pedicin de la primera copia de la escritura y las dems posteriores a la venta, salvo pacto en contra. #os gastos arancelarios correspondientes al asiento de presentacin de la escritura de compraventa 'arancel n-m. ,( y la inscripcin del derecho adquirido mediante contrato de compraventa 'arancel n-m. .( salvo pacto en contrario, deben ser de cuenta del comprador.

5. LA !OCLE 0ENTA. (<;=<5)(<5=<?)(<7=<>)(<+=<;)(<?=<7)

#a doble venta o la 2pluralidad de ventas sobre una misma cosa3 es, por desgracia, muy frecuente en la prctica. n relacin con los supuestos de doble venta, el 00 se preocupa -nica y e%clusivamente de determinar cul de los compradores devendr propietario, seg-n las reglas siguientes, establecidas en el art. ,.?L=: "( *i el ob!eto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesin de ella con buena fe.
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D( *i fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes lo haya inscrito en el 8egistro. *i no hay inscripcin, a quien de buena fe sea primero en la posesin, y, faltando sta, a quien presente t$tulo de fecha ms antigua. l 00 no dispone qu ocurre con el comprador que ha sido defraudado, el cual podr solicitar la correspondiente indemnizacin de conformidad con las reglas generales o, en su caso, acudir a la v$a penal 'interponiendo la correspondiente querella por estafa(. l art. ,.?L= ha de entenderse sobre la base de e%istencia de buena fe por parte del adquirente que es declarado propietario. *eg-n la !urisprudencia la buena fe es un requisito indispensable, entendida como la ignorancia del comprador, de que la cosa comprada ya hab$a sido ob!eto de venta anterior.

?. LO4 R/E4JO4 EN LA COM RA0ENTAI EL ART. 1.;5(.

#a perfeccin o celebracin y la consumacin del contrato de compraventa pueden no ser coincidentes en el tiempo, de forma que puede transcurrir un lapso temporal, a veces prolongado, entre una y otra fase contractual, durante el cual el bien ob!eto de compra siga estando en poder del vendedor por no haberse realizado a-n la entrega. /urante ese tiempo el bien vendido puede ser destruido, sufrir deterioros, da+os o menoscabos, o, por el contrario, e%perimentar beneficios, producir frutos o generar cualesquiera incrementos. M" quin habr de imputarse la prdida o deterioro o, en su caso, el beneficio que e%perimente la cosa vendida, al comprador o al vendedorN #os beneficios o incrementos que pudiera e%perimentar la cosa, son imputados al comprador: el comprador hasta la entrega o tradicin no es due+o de la cosa, pero tiene derecho a los frutos o incrementos de la misma. 8especto de los da+os, menoscabos o posible prdida de la cosa, la cuestin planteada dista de ser tan sencilla. l art. ,.?1. dispone al efecto lo siguiente: 2 *l da-o o provecho de la cosa vendida, despu0s de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en los artculos !#2:< y !#!4$# *sta regla se aplicar a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin consideracin a su peso, nmero o medida# +i las cosas fungibles se vendieren por un precio fi%ado con relacin al peso, nmero o medida no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado, contado o medido, a no ser que 0ste se haya constituido en mora\. #a remisin al art. ,.I4K.= '2+i el obligado se constituye en mora o se halla comprometido a entregar una misma cosa a dos o ms personas diversas, sern de su cuenta los casos fortuitos hasta que se realice la entrega3(, determina que el vendedor asume los riesgos, incluso cuando la prdida obedezca a caso fortuito, en los dos casos siguientes: 5 cuando haya incurrido en mora, o 5 cuando haya realizado una doble venta. Por su parte, lo dispuesto en el art. ,.,F. '2 Cuedar extinguida la obligacin que consista en entregar una cosa determinada cuando 0sta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse 0ste constituido en mora3( y la presuncin de culpa en la prdida arro!a el resultado de que, con carcter general, el vendedor queda e%onerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la prdida de la cosa es causa de una circunstancia en la que actu con la diligencia debida. n el caso de que el vendedor quede e%onerado de la obligacin de entrega, Msupone dicha liberacin la correlativa e%oneracin del comprador respecto del pago del precio o, por el contrario, sigue estando este -ltimo obligado a pagar el precio 'o, en su caso, a no reclamar el precio ya realizado(N #a mayor parte de los autores considera que es el comprador quien asume los riesgos. n el mismo sentido se ha pronunciado la escasa !urisprudencia e%istente sobre el tema. s decir, si el comprador tiene derecho a los frutos y rentas desde que surge la obligacin de entrega, es lgico que estas utilidades sean !ustamente compensadas con los riesgos.

7. LA4 COM RA0ENTA4 E4 EC/ALE4.

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7.1. El re#ra&#o &on"en&ional.

"( 0oncepto y funcin histrica. "rt. ,1IL 2tendr lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligacin de cumplir lo expresado en el art# !#1!4 y lo dems que se hubiese pactado3. *eg-n este -ltimo precepto 'art. ,.1,F(, 2el vendedor no podr hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y adems !# 'os gastos del contrato y cualquier otro pago legtimo hecho para la venta# $# 'os gastos necesarios y tiles hechos en la cosa vendida3. "s$ la figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal de5 terminado en el propio contrato de compraventa y pagando todo lo dicho, la propia cosa vendida. MPu sentido tiene vender algo para, seguidamente, recomprarlo abonando todos los conceptos recogidos en el art. ,.1,F, que superan con mucho el propio precio de la venta inicial o primeraN #a respuesta est clara: la operacin tiene escaso sentido y, a lo peor, ninguno, para el actual trfico econmico. *in embargo, en pocas anteriores, el pacto de retroventa lleg a asumir un papel relevante en las transacciones econmicas, ya que la rocambolesca figura estudiada era sencillamente el ropa!e !ur$dico o la tapadera de una operacin de prstamo, por lo general usurario. Eoy d$a es una figura puramente residual, mirada con recelo por la generalidad de los !uristas y de los agentes econmicos, as$ como repudiada por la !urisprudencia. D( 8gimen !ur$dico bsico. #os aspectos fundamentales son: ,( *i el vendedor no abona los distintos conceptos del art ,1,F o cualesquiera otros pactados 2el comprador adquirir irrevocablemente el dominio de la cosa vendida3. .( 0omo regla general de carcter imperativo, el plazo m@ximo de duracin del retracto convencional es el de diez a+os. *i las partes no $an es#a)le&i'o plazo alguno de forma e%presa, supletoriamente establece el 00 como m%imo el per$odo de cuatro a+os. "mbos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato y son de caducidad. =( *i el vendedor no e!ercita el retracto en tiempo, la posicin del comprador deviene irrevocable. ?( l art. ,.1,I pretende otorgar eficacia erga omnes al pacto de retroventa. :as, en realidad, seme!ante efecto slo se alcanzar cuando el pacto de retro relativo a bienes inmuebles se inscriba en el 8egistro de la Propiedad.

7.(. Compra"en#a a pr,e)a * &ompra"en#a ad (ustum.

*eg-n dispone el art. ,.?1=, 2la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida y la venta de cosas que es costumbre gustar o probar antes de recibirlas se presumirn siempre hechas ba%o condicin suspensiva3. #a venta a prueba depende de la comprobacin por el comprador de las caracter$sticas propias de la cosa vendida) mientras que la venta ad gustum parece depender en e%clusiva del propio gusto o agrado encontrado por el comprador en relacin con la cosa ob!eto de venta. n la venta hecha a calidad de ensayo o prueba, la compraventa est perfeccionada, aunque ha de comprobarse 'suele suceder en las ventas de maquinaria( si la cosa ob!eto de la compraventa re-ne las cualidades necesarias a fin de prestar el servicio para el que se compr. " !uicio de la doctrina mayoritaria, se trata de una comprobacin ob!etiva, que no queda al libre arbitrio del comprador. n las ventas ad gustum se de!a al li)re ar)i#rio del comprador la aceptacin de la cosa comprada, de forma tal que bastar$a su mera manifestacin de desagrado en relacin con la cosa para que hubiera de entenderse ineficaz el contrato.
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+. El 'enomina'o pa&#o in diem addictio.

/esde los tiempos romanos, es frecuente el pacto in diem addictio, que consiste en que el vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz un contrato de compraventa, vlido y perfecto, si dentro de un determinado plazo 'in diem( encontrase otro comprador que ofreciera mayor precio o condiciones de pago ms venta!osas. n tal caso, el vendedor pod$a llevar a cabo la ad!udicacin 'addictio( de la cosa en favor del segundo o posterior comprador, sin incurrir en responsabilidad alguna, pues la ad!udicacin en favor del primero de los compradores se consideraba provisional y dependiente de que no hubiese me!or postor. l 00 no contiene referencia alguna al pacto in diem addictio, aunque ello no impide su posible incorporacin al contenido del contrato,si bien en la actualidad su utilizacin parece ser sumamente escasa. #a e%istencia del pacto in diem addictio implica: a( *u posible aplicacin tanto a las compraventas seguidas de tradicin y completamente e!ecutadas cuanto a aquellas en las que se haya producido slo la celebracin del contrato, sin haber tenido lugar la entrega de la cosa. b( l mantenimiento de la ad!udicacin en favor del primer comprador si, e%istiendo otro u otros posteriores, aqul igualara las condiciones ms venta!osas ofrecidas por stos. c( #a e%plicacin terica de la figura se ha ofrecido tradicionalmente recurriendo a la venta ba!o condicin suspensiva o la venta ba!o condicin resolutoria.

7.;. Compra"en#a 'e )ienes m,e)les a pla7os.

#a venta a plazos o mediante fraccionamiento del precio en distintos per$odos de tiempo de bienes muebles corporales, no consumibles 'electrodomsticos, veh$culos, etc.(, ha dado lugar a una legislacin especial. "( #a #ey 1IH,4K1, de ,L de !ulio. " los efectos de esta legislacin se entiende por venta a plazos el contrato mediante el cual un empresario o comerciante entrega al p-blico una cosa y recibe de ste, en el mismo momento, una parte del precio, con la obligacin de pagar el resto diferido en un per$odo de tiempo superior a tres meses y en una serie de plazos. l contrato queda perfeccionado cuando el comprador satisface, en el momento de la entrega o puesta a disposicin del ob!eto vendido, un desembolso inicial, cuyo pago, por otra parte, no es esencial para la validez del contrato. 6tras especialidades de este rgimen especial son: a( #a reserva de dominio, si as$ se pact, ya que la ley no la impone. b( #a prohibicin de ena!enar en tanto no se haya pagado el precio. c( #a facultad del comprador de anticipar el pago del precio, renunciando a los pagos pendientes. d( l derecho del vendedor de optar por la resolucin o el cobro de plazos pendientes cuando el comprador demore el pago de dos plazos o el -ltimo de ellos. D( #a #ey .FH,44F, de ,= de !ulio. n general, mantiene los principios propios de la ley anterior, si bien dicha continuidad se rompe en algunos e%tremos de importancia: a( n primer lugar, se suprime el desembolso inicial como condicin necesaria para la perfeccin del contrato. b( #a nueva ley insiste de forma particular en el 2tipo de inters nominal3 y en la insercin en el contrato de la 2tasa anual equivalente3 'la conocida &" (

7.5. N,e"as mo'ali'a'es 'e "en#a al pE)li&o.

Da!o tal denominacin, la #ey LH,44K, de ,1 de enero, de 6rdenacin del 0omercio :inorista,
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establece una relativamente detallada regulacin de una serie de compraventas, tradicionalmente calificadas como especiales. #a #ey regula las siguientes modalidades de ventas: en reba!as, de promocin, de saldos, en liquidacin, con obsequios, las ofertas de venta directa, las ventas a distancia, la venta automtica, la ambulante y la realizada en p-blica subasta. #a #ey LH,44K ha sufrido modificaciones de importancia en relacin con dos aspectos concretos que conviene retener: 5 8especto de los pagos a proveedores por la #ey =H.II?, de .4 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, modificada a su vez por la #ey ,1H.I,I, de 1 de !ulio, ya comentada en el primer parcial. 5 n materia de contratos a distancia y para la adaptacin de la #ey a diversas /irectivas comunitarias, por la #ey ?LH.II., de ,4 de diciembre, as$ como por la #ey ,H.I,I, de , de marzo, para adaptarla a la /irectiva .IIKH,.=H0 , relativa a los servicios en el mercado interior.

>. EL CONTRATO !E ERM-TA. >.1. Con&ep#o * &ara&#eres.

#a permuta es el intercambio de cosa por cosa: 2 es el contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra3 'art. ,.1=F(. /e lo dicho se infieren sus caracter$sticas bsicas en cuanto tipo contractual: a( s un contrato consensual: se entiende celebrado desde el momento en que las partes se han obligado a transmitirse las respectivas cosas ob!eto del contrato. b( s un contrato bilateral: genera obligaciones para ambas partes contratantes. c( s un contrato oneroso: la prestacin de cada una de las partes es causa de la correspondiente contraprestacin. d( s un contrato traslativo del dominio: su consumacin 'mediante la entrega de las cosas( supone la transmisin de la propiedad de lo permutado.

>.(. La remisi%n a las reglas 'e la &ompra"en#a.

#a regulacin de la permuta por nuestro 00 es muy escasa. #a permuta es un contrato propio de sociedades primitivas, en las que la ine%istencia del dinero como medio legal de pago impon$a de facto la necesidad del trueque. Por ello, el 0digo, tras realizar la oportuna descripcin del contrato 'art. ,.1=F(, se limita a regular dos aspectos de la permuta 'la permuta de cosa a!ena, en el art. ,.1=4, y la prdida de la cosa permutada por eviccin, en el art. ,.1?I(, estableciendo para todos los dems e%tremos que 2 la permuta se regir por las disposiciones concernientes a la compraventa3 'art. ,.1?,(.

>.+. La perm,#a 'e &osa aAena.

Para tal supuesto, establece el art. ,.1=4 que 2 si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometi en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podr ser obligado a entregar la que 0l ofreci en cambio, y cumplir con devolver la que recibi3.

>.;. La e"i&&i%n en la perm,#a.

l supuesto de hecho previsto en el art. ,.1=4, que acabamos de ver, presupone que uno de los contratantes 'precisamente el que no ha entregado cosa a!ena( no ha procedido todav$a a la entrega de la cosa permutada que a l le incumb$a. n caso contrario, esto es, si la permuta se ha consumado por parte de ambos contratantes, es obvio que el art$culo no puede encontrar aplicacin, sino que el permutante que ha recibido una cosa a!ena slo podr accionar contra la otra parte si es ob!eto de eviccin. Para tal caso, dispone el art. ,.1?I que 2 el que pierda por eviccin la cosa recibida en permuta podr optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnizacin de da-os y per%uicios3 pero slo podr usar el derecho a recuperar la cosa que 0l entreg mientras 0sta
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subsista en poder del otro permutante, y sin per%uicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero3. n el caso de que el permutante defraudado opte por la restitucin de la cosa que l entreg, tampoco est e%cluida la correspondiente indemnizacin de da+os y per!uicios si efectivamente se han causado 'como ocurrir en la generalidad de los casos(.

>.5. La perm,#a 'e solar por inm,e)les a &ons#r,ir.

No son e%tra+os los contratos en los que el due+o de un solar se aviene a transmitir la propiedad del mismo a un constructor, a cambio de que ste le entregue en el futuro 'igualmente en propiedad( una determinada superficie construida 'sean pisos, gara!es, locales comerciales(. n general, dicho acuerdo contractual puede ser calificado como permuta, aunque realmente la !urisprudencia duda ]o, me!or, oscila] entre dicha calificacin y la caracterizacin como contrato at$pico, dado que !unto a las notas t$picas de la permuta asumen particular relevancia las obligacio5 nes complementarias de proceder a la construccin, que se consideran propias del contrato de obra.

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TEMA 1( ((7) LO4 ARREN!AM/ENTO4. (< p, 5 f)

1. NOC/DN JENERAL !E ARREN!AM/ENTO.
l arrendamiento es un contrato que tiene por ob!eto el disfrute de una cosa, o el servicio prestado por una persona, a t$tulo oneroso. l 00 comprende ba!o la genrica denominacin de contrato de arrendamiento 'arts. ,.1?. y ss.( tres figuras contractuales diversas: el arrendamiento de cosas, el arrendamiento de obras y el arrendamiento de servicios.

(. LA REJ-LAC/DN !EL ARREN!AM/ENTO !E CO4A4 CD!/JO C/0/L. (.1. O)ser"a&iones generales.

OR EL

l 00 tras dictar unas disposiciones comunes a todos los arrendamientos 'cosas, servicios o de obras( slo se ocupa en cuanto al arrendamiento de cosas, al arrendamiento de fincas r-sticas y urbanas. *lo se e%cluyen del contrato de arrendamiento los bienes fungibles que se consumen por el uso y es claro que tambin podrn ser ob!eto de arrendamiento los bienes muebles no fungibles y los semovientes. l arrendamiento de cosas es definido por el 00 como aquel por el que una de las partes, arrendador, se obliga a dar a la otra, arrendatario, el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto 'art. ,.1?=(. " la vista de ello, son elementos esenciales de este contrato: 5 la cesin del uso o goce de una cosa 5 el precio cierto 5 y su duracin temporal Para ser arrendador slo se requiere la &apa&i'a' general para &on#ra#ar, no e%igindose ser due+o de la cosa. U0 P&6 que se trate de arrendamientos inscribibles en el 8egistro de la Propiedad, y por ello precept-a el 00 que 2los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial no podrn dar en arrendamiento las cosas por t0rmino que exceda de seis a-os3.

(.(. Cara&#er5s#i&as generales 'el arren'amien#o.

l arrendamiento de cosas presenta las siguientes caracter$sticas: ,. s un contrato que tiene por ob!eto e%clusivo transmitir el temporal goce o disfrute de una cosa: no se cede el dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando el arrendador slo la posesin. .. s un contrato consensual, que se perfecciona por el simple consentimiento, quedando vinculadas las partes sin necesitar la entrega de la cosa o el otorgamiento de formalidad espec$fica. =. s un contrato bilateral y oneroso, pues mientras que el arrendatario recibe el goce de la cosa, el arrendador recibe a cambio el precio o renta 'no mediando precio, el contrato se convierte en prstamo de uso o comodato(, con lo que la e%istencia 'e ,n pre&io &ier#o se #orna en elemen#o esen&ial 'el &on#ra#o. ?. s un contrato conmutativo, pues el valor de las prestaciones de las partes aparece fi!ado de antemano. 1. *e trata, por -ltimo, de un contrato temporal, de duracin ms o menos e%tensa, pero en todo caso determinada o determinable.

+. CONTEN/!O !EL CONTRATO. +.1. O)liga&iones 'el arren'a'or.

&odas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio bsico de que ste est
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obligado a procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por todo el tiempo que dure el arrendamiento. "s$ el arrendador estar obligado a: ,. ntregar al arrendatario la cosa u ob!eto del contrato. .. 0onservar la cosa en estado de servir para el uso a que se la destine y, en consecuencia, a hacer en ella durante el arrendamiento las reparaciones necesarias 'constituyendo no slo un deber sino un derecho, que puede hacerlas efectivas aun contra la voluntad del arrendatario en el caso de que sean urgentes e inaplazables(. =. :antener al arrendatario en el goce pac$fico del arrendamiento, no pudiendo variar la forma de la cosa arrendada y respondiendo ante el arrendatario de los vicios y defectos que impidan el normal uso y disfrute, sindoles aplicables las disposiciones sobre saneamiento de la compraventa . ?. "bonar al arrendatario los gastos necesarios que ste haya hecho en la cosa.

+.(. O)liga&iones 'el arren'a#ario.

l arrendatario est obligado a: ,. Pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos. .. 7sar la cosa arrendada conforme al uso pactado, y, en defecto de pacto, del que se deduzca de su naturaleza, tolerando las reparaciones urgentes que haga el arrendador. =. Poner en conocimiento del arrendador toda usurpacin o novedad da+osa y la necesidad de reparaciones. ?. 8esponder del deterioro de la cosa, a no ser que pruebe que fue ocasionado sin culpa. 1. /evolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibi, presumindose que la recibi en buen estado.

;. EOT/NC/DN !EL ARREN!AM/ENTO. ;.1. Ca,sas 'e ex#in&i%n.

*on causas de e%tincin del arrendamiento: ,. l cumplimiento del tiempo previsto para el contrato, sin necesidad de requerimiento. "hora bien, si al terminar el per$odo temporal concertado el arrendatario contin-a disfrutando de la cosa durante quince d$as, se entiende que hay tcita reconduccin 'es decir, nuevo contrato de arrenda5 miento( por el tiempo e%presado por el 00 con respecto a las fincas r-sticas o respecto a las fincas urbanas, salvo que haya habido requerimiento previo. .. #a prdida de la cosa arrendada, equiparndose a ella la imposibilidad de goce de la cosa. =. l incumplimiento de una de las partes. ?. %tincin del derecho del arrendador 'as$, por e!emplo, el arrendamiento otorgado por el usufructuario se resuelve al e%tinguirse el usufructo(.

;.(. El 'esa$,&io.
s la facultad que tiene el arrendador, como consecuencia de algunas causas de e%tincin del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, para proceder !udicialmente contra el arrendatario a fin de e%pulsarlo de la finca. stas causas son las siguientes: ,. Eaber e%pirado el trmino de duracin del arrendamiento. .. 9alta de pago del precio convenido. =. <nfraccin de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato. ?. /estinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.

5. !/4 O4/C/ONE4 !EL CD!/JO C/0/L RELAT/0A4 ARREN!AM/ENTO !E 2/NCA4 RQ4T/CA4 1 -RCANA4. 5.1 2in&as rEs#i&as.

AL

l arrendatario slo tendr derecho a la reba!a de la renta en caso de prdida de ms de la mitad de

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los frutos si sta tiene lugar por casos fortuitos e%traordinarios e imprevistos 'p. e!., incendio, guerra, peste, terremoto, inundacin inslita(, no dando lugar a dicha reba!a la esterilidad de la tierra o el caso fortuito ordinario 'arts. ,.1L1 y ,.1LK(. *i no se fi!a su duracin, se entiende celebrado el contrato por el tiempo necesario para la recoleccin de todos los frutos del a+o o los que pueda dar de una vez, aunque sean en plazos superiores 'art. ,.1LL(. l arrendatario saliente debe permitir al entrante que lleve a cabo lo necesario a fin de que pueda realizar las labores preparatorias del a+o siguiente, y el arrendatario entrante permitir al saliente la recoleccin y aprovechamiento de los frutos 'art. ,.1LF(.

5.(. 2in&as ,r)anas.

*i no se ha pactado nada al respecto, se estar a la costumbre del lugar en relacin con las reparaciones que han de ser de cuenta del propietario 'art. ,.1FI(. *i no se estipul plazo, se entiende hecho el arrendamiento por a+os, meses o d$as, seg-n la forma en que se haya fi!ado el alquiler 'o renta(, ya sea ste anual, o mensual o diario 'art. ,.1F,(. *i se arriendan la casa, el almacn o la industria, !unto con los muebles, el arrendamiento de stos se entiende por el tiempo que dure el arrendamiento de la finca arrendada 'art. ,.1F.(.

?. EL 4-CARR/EN!O 1 LA CE4/DN !EL ARREN!AM/ENTO.

/esde la posicin del arrendatario el goce de la cosa puede ser transmitido, ya sea mediante s,)arrien'o o mediante &esi%n. l s,)arrien'o supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario 'que asumir ahora la posicin de arrendador: subarrendador(, y que no altera el contenido del anterior contrato. l 00 autoriza el subarrendamiento, salvo cuando en el contrato de arrendamiento se proh$ba e%presamente. l 00 establece una accin directa a favor del arrendador contra el subarrendatario para reclamarle, de una parte, que el uso y conservacin de la cosa arrendada se lleve a efecto por el subarrendatario en la forma pactada entre arrendador y arrendatario 'subarrendador() y, de otra parte, lo que el arrendatario le debe, sobre lo que a su vez el subarrendatario deba al arrendatario por razn de la renta del subarriendo. n la cesin del arrendamiento hay una sucesin en la titularidad del contrato: el cesionario se subroga en la posicin del arrendatario asumiendo hacia el arrendador las obligaciones del cedente. #a validez de la cesin depende del consentimiento del arrendador.

7. LA A L/CAC/L/!A! !EL CD!/JO C/0/L. 7.1 La 9a,#oafirma&i%n: 'e las 9le*es espe&iales:.
0asi la generalidad de los arrendamientos de bienes inmuebles estn sometidos a las leyes especiales. *lo estarn sometidos al 0digo 'o a la 0ompilacin correspondiente( aquellos arrendamientos que quedan fuera de la reglamentacin especial que a continuacin analizaremos. /e este modo estn su!etos al 0digo: ,. #os arrendamientos de bienes muebles y semovientes en general. .. n los arrendamientos de fincas urbanas, los siguientes: los de viviendas por temporada 'de verano o cualquier otra() los de locales para casinos o c$rculos de recreo) el arrendamiento de industria o negocio) los arrendamientos de solar, aunque otorguen al arrendatario autorizacin para construir y el arrendamiento de gara!e. =. n los arrendamientos de fincas r-sticas, los siguientes: los celebrados entre parientes en l$nea recta o entre colaterales hasta el segundo grado 'es decir, hermanos() los de temporada, inferior al a+o agr$cola) los arrendamientos de tierras, labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra a la que espec$ficamente se refiera el contrato) los que tengan por ob!eto el
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aprovechamiento de rastro!eras, pastos secundarios, plataneras, montaneras y, en general, aprovechamientos secundarios, distintos siempre de los principales y compatibles con stos) y los arrendamientos cuyo ob!eto sea la caza.

7.(. La re"i"is&en&ia 'e las normas &o'ifi&a'as.

Pero claro est que por mucha autocomplacencia que pueda tener el legislador contemporneo, no resulta fcil olvidar que los 0digos 'y, entre ellos, el civil( son fruto de una e%periencia milenaria que de una forma u otra conviene tener en cuenta de manera cercana, ya sea por las leyes especiales, ya por la propia !urisprudencia.

>. EL ARREN!AM/ENTO O CONTRATO !E 4ER0/C/O4. >.1. Con&ep#o * &ara&#eres.

0onforme al art. ,.1??, en el denominado arrendamiento de servicios una de las partes se obliga a prestar un servicio de carcter material a otra por precio cierto. l ob!eto propio del contrato consiste en la prestacin de una determinada actividad que ha de ser desarrollada por el arrendador, sin que ste quede obligado a garantizar la obtencin de resultado alguno 'como s$ ocurre en el contrato de obra(. #a obligacin del arrendador, pues, es calificable tcnicamente como obligacin de hacer. *on notas caracter$sticas propias del contrato de prestacin de servicios: 5 s un contrato consensual: se perfecciona por la mera prestacin del consentimiento de las partes. 5 s un contrato bilateral y oneroso, dada la e%istencia de obligaciones rec$procas y la e%istencia de remuneracin o precio en favor del arrendador. #a remuneracin puede ser proporcional al tiempo durante el que se pacta o se prest el servicio) no obstante, puede darse un precio en atencin no al tiempo, sino a la labor realizada. 5 s un contrato esencialmente temporal, aunque su duracin puede ser indefinida. #o que veta el 00 es que el contrato pueda vincular al arrendador 2de por vida3, ya que dicha vinculacin vitalicia podr$a equipararse a situaciones de servidumbre personal o esclavitud que se entienden contrarias al orden p-blico en el /erecho contemporneo 'art. ,.1F=: 2 el arrendamiento hecho por toda la vida es nulo3(.

>.(. La reg,la&i%n legal.

%cluido el art$culo apenas citado, la regulacin del 00 sobre el contrato de prestacin de servicios es ine%istente, pues el articulado correspondiente 'arts. ,.1F= a ,.1FL(, inalterado desde ,FF4, slo se ocupa del 2servicio de criados y traba%adores asalariados3. Qste es el t$tulo o r-brica de la seccin que comprende los art$culos indicados, que levanta verdaderas ampollas para cualquier lector contemporneo. n fin, todo un con!unto de despropsitos. "ctualmente la prestacin de servicios por los traba!adores asalariados se encuentra sometida a la legislacin laboral y, por consiguiente, slo de forma absolutamente marginal pueden darse supues5 tos de contratos de servicios de naturaleza civil.

>.+. La pres#a&i%n 'e ser"i&ios &orrespon'ien#es a las profesiones li)erales.

l campo propio de accin del contrato de prestacin de servicios corresponde al desempe+o de las prestaciones propias de los llamados 2profesionales liberales3 'p. e!., mdicos, economistas, abogados, etc.( Pueden contratarse tanto los servicios manuales cuanto los puramente intelectuales que correspondan a tales profesiones. l contrato, adems, se regir por las normas de /erecho civil cuando el servicio no se preste en las condiciones que har$an de l un contrato de traba!o 'abogado de empresa, p. e!.(. "nte la ine%istencia de concretas normas legales al respecto la !urisprudencia ha estimado que los servicios caracter$sticos de las personas que e!ercen profesiones liberales no constituyen ms que una modalidad contractual que es el contrato de arrendamiento de servicios. #a accin para reclamar los honorarios profesionales prescribe a los tres a+os. #os servicios de los profesionales liberales no son siempre y en todo caso ob!eto de un contrato de
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arrendamiento de servicios. n ocasiones, estaremos en presencia de un contrato de obra propio, supuesto que se da cuando el profesional, mediante una remuneracin, se obliga a prestar no propiamente su actividad, sino el resultado producido por la misma. n otras ocasiones, aun cuando estemos en el amplio entorno de las denominadas profesiones o actividades liberales, cabe igualmente estar ante una relacin laboral.

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TEMA 1+ ((>) LO4 ARREN!AM/ENTO4 RQ4T/CO4. (<p, 1<f).

1. NOC/ONE4 JENERALE4I LEJ/4LAC/DN A L/CACLE.
"unque su n-mero absoluto sea, por supuesto, mucho menor que el de arrendamientos urbanos, el contrato de arrendamiento de fincas r-sticas es muy importante desde el punto de vista econmico y social, ya que gran parte de la tierra cultivada est sometida a rgimen de e%plotacin arrendaticia. " partir de la integracin de spa+a en la 7nin uropea ',4FK(, la pol$tica agraria com-n, ha ve5 nido a acentuar la importancia de la legislacin especial en la materia. n tiempos contemporneos, la legislacin especial ha estado representada fundamentalmente por tres leyes sucesivas y que, si en algunos aspectos resultan coincidentes, en otros, por el contrario, han partido de principios distintos

1.1. La Le* >+=19><, 'e +1 'e 'i&iem)re, 'e Arren'amien#os REs#i&os.

#a primera de ellas es la #ey F=H,4FI de "rrendamientos 8-sticos impulsada y aprobada por el ;obierno con ocasin de la renovacin normativa reclamada por la instauracin del rgimen constitucional y con las miras puestas en pr%ima incorporacin de spa+a al mbito pol$tico europeo. *upuso la superacin de toda la legislacin anterior, realizando una urgente tarea de clarificacin normativa y manteniendo, en general, la perspectiva de ofrecer un alto contenido imperativo y protector de los arrendatarios.

1.(. La Le* ;9=(<<+, 'e (? 'e no"iem)re, 'e Arren'amien#os REs#i&os.

#a segunda de ellas es la #ey ?4H.II= de "rrendamientos 8-sticos. *u caracter$stica principal radica en aumentar la liberalizacin de las tierras y en disminuir el contenido imperativo tradicional de la legislacin especial en la materia.

1.+. La Le* (?=(<<5, 'e +< 'e no"iem)re, por la 8,e se mo'ifi&a la Le* ;9=(<<+.
&al como hab$a anunciado el P*6 que si ganaba las elecciones de .II?, derogo la #ey ?4HI= mediante la aprobacin de la #ey .KHI que modifica la #ey ?4H.II= de arrendamientos r-sticos. "unque podr$a haber dictado un 8eal /ecreto #ey posponiendo la entrada en vigor de la ley ?4HI= durante el plazo suficiente para aprobar una nueva ley, el ;obierno opto por el contrario por presentar un proyecto de ley que se terminar$a por aprobar y entrar en vigor en enero de .IIK. *e producen las siguientes situaciones: ,. &odos los contratos de arrendamiento y de aparcer$a vigentes en mayo de .II? seguirn estando regidos, mientras duren, por la #"8 F=H,4FI o por las disposiciones incluso anteriores ya que la #"8 ?4H.II= no es retroactiva. .. " los contratos de arrendamientos r-sticos celebrados entre finales de mayo de .II? y primeros de enero de .IIK les resulta de aplicacin la #ey ?4H.II=. =. n relacin con los contratos celebrados con posterioridad a primeros de enero de .IIK resulta aplicable la #ey .KH.II1.

(. 6MC/TO !E A L/CAC/DN !E LA LEJ/4LAC/DN E4 EC/AL !E ARREN!AM/ENTO4 RQ4T/CO4.

#a #"8 ,4FI establece que su mbito territorial es 2todo el territorio nacional, sin per%uicio de a" 'a aplicacin preferente de los 8erechos civiles, forales o especiales en todos los territorios del *stado donde existan normas peculiares al respecto3 b" 'a conservacin, modificacin o desarrollo por las =omunidades 6utnomas de las normas de su 8erecho civil relativas a las materias reguladas en esta 'ey3. n parecidos trminos, se pronuncia la #"8 .II=, 2 esta ley ser de aplicacin en todo el territorio nacional, sin per%uicio de la normativa de aplicacin preferente que dicten las =omunidades 6utnomas con competencia en materia de 8erecho civil, foral o especial3.
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0on ligeras variantes, la #ey .KH.II1 2 la presente 'ey se dicta al amparo del artculo !;:#!#4D de la =onstitucin, sin per%uicio de la aplicacin preferente de los derechos civiles, forales o especiales, all donde existan, y de su conservacin, modificacin y desarrollo por las =omunidades 6utnomas respectivas3. Por lo que respecta al mbito ob!etivo, en idntico sentido, disponen la #ey de ,4FI y el la #"8 .II= 'sin modificar por la #ey .KH.II1( que 2se considerarn arrendamientos rsticos a los efectos de esta 'ey, y quedarn su%etos a los preceptos de la misma, todos los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas para su aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal, a cambio de precio o renta3, siendo indiferente la calificacin que de dicho contrato realicen las partes, as$ como la circunstancia de incluir construcciones o edificaciones u otros elementos destinados a la e%plotacin, o que el precio consista en una cantidad alzada para todo el tiempo de arrendamiento o, en todo o en parte, en la me!ora o transformacin del fundo arrendado. n relacin con los contratos e%cluidos del mbito de aplicacin de la #"8, dada su vigencia de futuro, vamos a considerar preferentemente la #"8 .II=, conforme a la cual resulta inaplicable a las siguientes categor$as de contratos: 1) No se considerarn arrendamientos r-sticos los contratos de recoleccin de cosechas a cambio de una parte de los productos ni, en general, los de realizacin de alguna faena agr$cola claramente individualizada, aunque se retribuya con una participacin en los productos. () Puedan e%ceptuados de esta ley: a( #os arrendamientos que por su $ndole sean slo de temporada, inferior al a+o agr$cola. b( #os arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantacin a la que espec$ficamente se refiera el contrato. c( #os que tengan por ob!eto fincas adquiridas por causa de utilidad p-blica o de inters social, en los trminos que disponga la legislacin especial aplicable. d( #os que tengan como ob!eto principal: ,. "provechamientos de rastro!eras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general, aprovechamientos de carcter secundario. .. "provechamientos encaminados a semillar o me!orar barbechos. =. #a caza. ?. %plotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados e%clusivamente a la estabulacin del ganado. 1. 0ualquier otra actividad diferente a la agr$cola, ganadera o forestal. e( #os arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las corporaciones locales y montes vecinales en mano com-n, que se regirn por sus normas espec$ficas. +) /e otro lado: a(. &ampoco se aplicar esta ley a los arrendamientos incluidos en el mbito de aplicacin de la #ey de "rrendamientos 7rbanos o aquellos que tengan por ob!eto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes: ,. 0onstituir, conforme a la legislacin espec$fica, suelo urbano o suelo urbanizable. .. *er accesorias de edificios o de e%plotaciones a!enas al destino r-stico, siempre que el rendimiento distinto del r-stico sea superior en ms del doble a ste. =. &ener, por cualquier circunstancia a!ena al destino agrario, un valor superior al doble del precio que corresponda en la comarca o en la zona a las de su misma calidad o cultivo. b(. *i, vigente el contrato, sobreviniera alguna de las circunstancias determinadas en el apartado anterior, el arrendador podr poner trmino al arrendamiento mediante un plazo de preaviso de un a+o. *e aplicar igualmente al arrendamiento de e%plotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporcin superior al 1I por ,II.

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+. R/NC/ /O4 C64/CO4 !E LA LEJ/4LAC/DN E4 EC/AL. +.1. La Le* 'e 19><.

n la #"8 ,4FI debe resaltarse la proteccin de la situacin !ur$dica del arrendatario) considerando, por ello nulas, y teniendo por no puestas las clusulas que modifiquen, en per!uicio del arrendatario, las normas de la #ey, salvo en los casos en que sta e%presamente lo autorice. #a #"8 ,4FI tiene un claro carcter imperativo: 2 +lo sern renunciables los derechos del arrendatario desde el momento en que pueden ser e%ercitables# 'a renuncia deber constar en documento pblico3 'los derechos del arrendador son renunciables seg-n las normas ordinarias(. <gualmente debe ser destacada en la #"8 ,4FI la fuerte intervencin administrativa que se manifiesta en la regulacin de la forma del contrato, pues si bien es inicialmente libre, el art. .I de la #"8 establece a rengln seguido que 2la 6dministracin competente establecer, con las variaciones que para cada comarca se determinen, contratos-tipos para su formalizacin por escrito, y en ellos se harn constar los derechos y deberes de ambas partes3.

+.(. La Le* 'e (<<+.

#a caracter$stica principal de la #"8 .II=, por el contrario, radica en establecer una 2flexibilizacin del r0gimen de los arrendamientos rsticos en *spa-a 3 y en procurar la m%ima 2movilidad de la tierra3, procurando un redimensionamiento de las e%plotaciones agrarias que permita una mayor productividad. <mplica ello, en primer lugar, que desaparece la especial protec5 cin del arrendatario, restringindose a un mbito muy limitado el contenido imperativo de la ley y acentuando, por el contrario, la autonom$a de la voluntad de las partes. *e abrevian los plazos de la duracin m$nima del contrato de arrendamientos r-sticos) su suprime la e%igencia de que el arrendatario sea un profesional de la agricultura) se derogan los derechos de adquisicin preferente) etc. #os contratos debern constar por escrito, pudiendo las partes compelerse a formalizarlos en documento p-blico y a proceder al correspondiente inventario de los bienes arrendados.

+.+. La Le* 'e (<<5.

#os e!es fundamentales de la #ey de .II1 consisten en integrar dentro de la #"8 el per$odo de duracin quinquenal de los contratos, que reg$a con anterioridad y en reinstaurar la vigencia de los derechos de adquisicin preferente otorgados o reconocidos tradicionalmente a los arrendatarios, al menos a aquellos arrendatarios que ostenten la condicin de agricultor profesional.

;. LA4 REJLA4 4OCRE CA AC/!A! !E LA4 ARTE4.

n la #"8 ,4FI, en cuanto a la capacidad de arrendador para arrendar fincas, se e%ige la misma capacidad que para ena!enarlas, mayor$a de edad y no sufrir restriccin en la capacidad de obrar. #a capacidad de los representantes legales de los menores para dar en arrendamiento r-stico las fincas de los representados queda limitada temporalmente al tiempo que falta para que dichos menores alcancen la mayor$a de edad, no siendo prorrogables los ya vencidos al alcanzar dicha mayor$a. 8especto de la capacidad para ser arrendatario slo pueden ser arrendatarios 'o, en su caso, subarrendatarios( de fincas r-sticas los 2profesionales de la agricultura3 nacionales de cualquier stado miembro de la 0omunidad conmica uropea, o de aquellos stados que apliquen a los espa+oles el principio de reciprocidad en esta materia. *e entiende por 2profesional de la agricultura3 la persona natural que se dedique o vaya a dedicarse de manera preferente a las actividades de carcter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la e%plotacin 'sin utilizar asalariados ms que circunstancialmente( y, en segundo lugar, las cooperativas agrarias, sociedades annimas de transformacin u otras formas de asociacin de agricultores, los sindicatos agrarios, el <8W/" u organismos similares de las 0omunidades "utnomas, y otras entidades p-blicas que estn facultadas para la e%plotacin de fincas r-sticas. #a #ey ,4H,441 de :odernizacin de las %plotaciones "grarias 'en adelante, # "( ha modificado
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lo que se entiende por profesional de la agricultura: a( #a persona mayor de edad o emancipada que se dedique o vaya a dedicarse a actividades de carcter agrario y se ocupe de manera efectiva y directa de la e%plotacin. b( #as sociedades cooperativas agrarias de e%plotacin comunitaria de la tierra o de traba!o asociado dentro de la actividad agraria. c( #as sociedades agrarias de transformacin u otras sociedades civiles, laborales y otras mercantiles, cuyas acciones 'en caso de ser annimas( sean nominativas y cuyo ob!eto e%clusivo sea el e!ercicio de la actividad agraria. d( #as entidades y organismos de las "dministraciones P-blicas que estn facultados para la e%plotacin o subarriendo de fincas r-sticas. *e establece un l$mite a la posibilidad para ser arrendatario a la persona f$sica titular de una e%plotacin agraria o varias, cuyas dimensiones no pueden e%ceder en ning-n caso de 1II hectreas de secano y 1I de regad$o) si se trata de una *ociedad, se considerar que cada socio es arrendatario del n-mero de hectreas que resulte de aplicar a la superficie total el porcenta!e de participacin de aqul en el capital social. #a limitacin superficial no se aplica a las ntidades P-blicas. #a #"8 .II= slo requiere la mera capacidad contractual tanto respecto del arrendador cuanto del arrendatario: 2podrn celebrarse arrendamientos rsticos entre personas fsicas o %urdicas# *n el caso de las personas fsicas, se precisa nicamente la capacidad de contratar)&# #a #"8 .II1 reforma el concepto de 2profesionalidad agraria3: a( " los arrendatarios que sean personas f$sicas se les e%ige que respondan al perfil de 2agricultor profesional3, habiendo de obtener el duplo del salario m$nimo interprofesional y teniendo una 2dedicacin directa y personal a esas actividades que suponga, al menos el $1 por !22 de su tiempo de traba%o3. b( Pueden ser arrendatarias en todo caso las cooperativas agrarias, las sociedades agrarias de transformacin y las comunidades de bienes, as$ como las entidades propias de las "dministraciones P-blicas. c( *e reafirman los l$mites de e%tensin territorial de las e%plotaciones agrarias previstos en la #"8 ,4FI en creacin con el arrendatario.

5. RKJ/MEN RQ4T/CO4.

F-R.!/CO

C64/CO

!E

LO4

ARREN!AM/ENTO4

5.1. La ren#a o pre&io 'el arren'amien#o.

"( 8eglas generales. n principio, la renta ser la que estipulen libremente las partes y deber fi!arse en dinero. 0aso de que se fi!e en especie, cualquiera de las partes podr pedir que se convierta la renta en dinero a tenor del $ndice de precios de productos agr$colas establecido por el :inisterio de "gricultura. #a renta se pagar por a+os o con arreglo a las costumbres del lugar) en el caso de pago de cantidad alzada para todo el tiempo del arrendamiento, se dividir por la duracin pactada para determinar la cantidad que deber ser pagada anualmente como renta a efectos de establecer el momento de pago. st prohibido el pago anticipado de rentas por ms de un a+o, pudiendo reclamar el arrendatario el duplo de las cantidades indebidamente anticipadas si demuestra que el arrendador obr de mala fe. n cuanto al lugar del pago, en defecto de pacto ser en la morada o casa del arrendatario. D( "ctualizacin. #as partes podrn actualizar la renta para cada anualidad por referencia al -ltimo $ndice anual de precios de los productos agr$colas.
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0( 8evisin. &ranscurrido el primer a+o de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podr pedir la 2revisin de renta3, por ser sta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas anlogas. /icha revisin slo tendr efectos respecto de los vencimientos posteriores a la demanda. n las revisiones no se tendrn en cuenta los incrementos de produccin imputables a la iniciativa del arrendatario o las me!oras cuyo costo hubiera l anticipado. /( 8educcin. Proceder la 2reduccin3 e incluso la 2e%oneracin de la renta3 cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y tratndose de riesgos ordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recoleccin ms de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. #a renta se reducir en igual porcenta!e en que hayan quedado reducidos los productos de la finca. <gualmente procede la reduccin de la renta en los supuestos de disminucin de la productividad no imputable al arrendatario, mientras dure la misma. l derecho de reduccin e%ige notificacin fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta d$as desde su produccin.

5.(. Jas#os * meAoras.

"l arrendador le incumben las me!oras o inversiones que hayan de realizarse sobre la finca arrendada, y al arrendatario, las dems inversiones o me!oras impuestas al empresario agr$cola. *e presume que las me!oras hechas en la tierra han sido realizadas por el arrendatario, salvo prueba en contrario. #as obras y reparaciones necesarias a fin de conservar la finca en estado de servir para el aprovechamiento a que se destin en el contrato son de cuenta del arrendador, sin tener derecho por ello a elevar la renta. 0omunicada al arrendador la necesidad de dichas obras, si no las realizare, el arrendatario puede optar entre e%igir !udicialmente su e!ecucin, reducir la renta en proporcin a la reduccin de la finca, o realizarlas por su cuenta pudiendo reintegrarse mediante compensacin con las rentas pendientes, siempre que medie informe favorable del <8W/" sobre la necesidad e importe de las obras. Podr reclamar adems la indemnizacin de los da+os y per!uicios causados por el incumplimiento del arrendador. l arrendador no est obligado a realizar los gastos necesarios cuando, por causa de fuerza mayor, sufre da+os no indemnizados o no indemnizables, cuya reparacin tenga un coste superior a una anualidad de renta, pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el contrato o continuar con la disminucin proporcional de la renta. n caso de reparaciones urgentes podr el arrendatario realizarlas sin necesidad de requerir previamente al arrendador, con derecho a reintegrarse despus, incluso mediante compensacin del pago de renta si concurre el informe favorable del <8W/". l supuesto no ha sido ob!eto de contemplacin normativa e%presa por parte de la #"8 .II=, debiendo considerarse ahora integrado en la regla general del art. ,F... #a #"8 .II1 ha modificado el art. .I.. y .I.? que queda redactado del siguiente modo: 2$# *l arrendatario no puede, salvo acuerdo expreso entre las partes, hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o muertos, zan%as y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si separan dos o ms fincas integradas en una misma unidad de explotacin, salvo en los tramos necesarios para permitir el paso adecuado de tractores, maquinaria agrcola y cuando las labores de cultivo lo requieran, sin per%uicio de lo que establezca la legislacin sobre proteccin del medio ambiente y proteccin del patrimonio histrico y de la obligacin de devolver las cosas al t0rmino del arriendo tal como las recibi, de conformidad con lo dispuesto en el art#!#1<! ==# ;# Einalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendr derecho a pedir una indemnizacin al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las me%oras realizadas, siempre que 0stas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador3.

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5.+. !,ra&i%n 'el &on#ra#o.

*eg-n la #"8 ,4FI, el arrendamiento tendr una duracin m$nima de seis a+os. &erminado el plazo contractual 'K a+os o mas( el arrendatario tendr derecho a una primera prrroga por seis a+os y a prrrogas sucesivas de tres a+os. l arrendatario tiene derecho a poner fin al contrato al trmino de cada a+o agr$cola, dando al arrendador un preaviso de seis meses. n todo caso, el tiempo total de prrrogas legales no e%ceder de quince a+os, transcurridos los cuales se e%tinguir el contrato y el arrendador podr arrendar nuevamente la finca a quien quiera. l arrendador podr oponerse a cualquiera de las prrrogas legales, siempre que se comprometa a cultivar directamente la finca durante seis a+os, el, su cnyuge, o uno de sus descendientes. Por lo que respecta al denominado contrato de larga duracin, ser al menos de dieciocho a+os, y el arrendador, al terminar el plazo pactado, podr recuperar la finca sin su!ecin a ning-n requisito o compromiso, salvo la necesaria notificacin fehaciente con un a+o de antelacin. #a # ", ba!a la duracin minima del contrato a 1 a+os, aunque sigue concediendo prorrogas trienales. W permite al arrendador recuperar la finca al trmino del plazo contractual, sin su!ecin a ning-n requisito, salvo el de notificarlo al arrendatario, al menos, con un a+o de antelacin. #a #"8 .II= acorta la duracin del arrendamiento de cinco a+os a tres, y establece un sistema de prrrogas tcitas por tres a+os. #a #"8 .II1 ha vuelto a restituir el plazo quinquenal.

5.;. Mo'ifi&a&i%n s,)Ae#i"a 'el &on#ra#o.

"( 0esin y subarriendo. 0on la #"8 ,4FI, salvo e%cepciones, la cesin de los derechos del arrendatario o el subarriendo son nulos y constituyen causa de desahucio./ichas e%cepciones son: a( l subarriendo entre labradores o ganaderos residentes en la comarca, siempre que se produzcan circunstancias e%traordinarias a!enas a la voluntad del arrendatario que le impidan temporalmente el cultivo de las fincas. #a renta no podr e%ceder la del arrendamiento, ni el plazo superar = a+os. b( l subarriendo en caso de me!oras a que se refieren los arts. K, y K.. c( l subarriendo de temporada de la vivienda que sea parte integrante de la finca r-stica arrendada y los subarriendos que tengan por ob!eto aprovechamientos secundarios de la finca. d( #os subarriendos pactados en favor del cnyuge o de descendientes. e( #a cesin al <8W/" o a otros 6rganismos similares de las 0omunidades "utnomas. f( #a aportacin del uso y disfrute de la tierra a algunas ntidades del art. ,1.b(. #a #"8 .II= art .= 2Aara la cesin y el subarriendo, se estar a lo pactado por las partes y, en todo caso, deber referirse a la totalidad de la finca o explotacin, y deber otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento por una renta que no podr ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario# *l arrendatario no podr ceder o subarrendar la finca o explotacin sin el consentimiento expreso del arrendador3. #a #"8 .II1 ha a+adido un nuevo prrafo al art..= 2 8icho consentimiento no ser necesario cuando la cesin o subarriendo se efecte a favor del cnyuge o de uno de los descendientes del arrendatario# No obstante, el subrogante y el subrogado notificarn fehacientemente al arrendador la cesin o el subarriendo, en el plazo de <2 das hbiles a partir de su celebracin3. D( *ubrogacin. #a #"8 ,4FI contempla la misma en favor del cnyuge del arrendatario o a uno de sus des5 cendientes si es profesional de la agricultura y, en su caso, cultivador personal. s requisito indispensable la notificacin fehaciente hecha por subrogante subrogado al arrendador. &ambin contempla la adquisicin de la finca arrendada por tercero hipotecario, quien continuar quedando subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador. #a #"8 .II=, art. .. 2el adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artculo
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9; de la 'ey ,ipotecaria, quedar subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duracin mnima del contrato o la de la prrroga tcita que est0 en curso3. 0on la #"8 .II1 se han incorporado ocho nuevos prrafos para regular la 2resurreccin3 de los derechos de adquisicin preferente a favor del arrendatario. 0( *ucesin hereditaria. #a #"8 ,4FI contemplaba que producida la sucesin hereditaria del arrendatario, tendr$an derecho a continuar en el arrendamiento: el legitimario o cooperador de hecho en el cultivo de la finca que designe el arrendatario en su testamento) el cnyuge) el heredero o legatario que fuere subarrendatario de la finca o cooperador en su cultivo, o cualquiera de los restantes herederos. *i eran varias las personas con igual derecho a suceder, ser$a preferido el designado por la mayor$a, debiendo comunicarse al arrendador en un plazo de dos meses a contar desde el fallecimiento. n defecto de comunicacin, la eleccin era realizada por el arrendador. *i e%ist$a pluralidad de arrendatarios, al fallecimiento de cualquiera de ellos, e%istiese sucesor o no, no se ver$a alterada la continuidad del arrendamiento ni su carcter indivisible 'art. FI..(. #a #"8 .II= considera que el fallecimiento del arrendatario es una 2causa de terminacin del arrendamiento3 aunque 2quedando a salvo el derecho de sus sucesores legtimos3.

5.5. Tan#eos * re#ra&#os.

n toda ena!enacin inter vivos de fincas r-sticas arrendadas, el arrendatario tendr derecho de tanteo y retracto o de adquisicin preferente. l transmitente debe notificar al arrendatario su propsito de ena!enar la finca, indicando las condiciones de la ena!enacin, el precio y el nombre y circunstancias del adquirente. l plazo para el e!ercicio del tanteo es de KI d$as hbiles desde que se hubiere recibido notificacin) para el retracto, tambin KI d$as hbiles desde que se hubiere tenido conocimiento de la transmisin. Pero no proceder el derecho de tanteo y retracto en caso de transmisiones a t$tulo gratuito, cuando el adquirente sea descendiente o ascendiente del transmitente, o su cnyuge) y cuando se permuten fincas r-sticas de peque+a e%tensin. "unque la #"8 .II= suprimi enteramente los derechos de adquisicin preferente a favor de los arrendatarios de fincas r-sticas la #"8 .II1 los restableci completamente.

5.?. Ex#in&i%n 'el &on#ra#o.

"( 8esolucin. Para la #"8 ,4FI el contrato podr resolverse a instancia del arrendador por cualquiera de las causas siguientes: 5 falta de pago de la renta. 5 incumplimiento grave de la obligacin de me!orar o transformar la finca o destinarla a fines distintos de los se+alados en el art ,. de la #ey. 5 arrendar, ceder o subrogar, en contra de las normas. 5 causar graves da+os en la finca, con dolo o negligencia. 5 perder el arrendatario su condicin de profesional de la agricultura. #a #"8 .II= regula de forma parecida la resolucin del arrendamiento a instancia del arrendador estableciendo siguientes causas: a( 9alta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma, a+adiendo 2 sin per%uicio del derecho de enervacin de la accin de desahucio en los mismos t0rminos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas3. b( <ncumplir gravemente la obligacin de me!ora o transformacin de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolucin !udicial o administrativa.
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c( No e%plotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepcin de ayudas o compensaciones en aplicacin de la normativa estatal, autonmica o comunitaria aplicable. d( *ubarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento alguno de los requisitos del art. .=. e( #a aparicin sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. L.,. f( 0ausar graves da+os en la finca, con dolo o negligencia manifiesta\. D( %tincin. n la #"8 ,4FI se e%tingue el arrendamiento, y el arrendador puede realizar el desahucio: por e%pirar el per$odo contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al derecho de prrroga, salvo que hubiera tcita reconduccin) y, finalmente, por e%pirar el per$odo de tcita reconduccin. Por -ltimo el arrendamiento se e%tingue por prdida total de la finca arrendada) si la prdida es parcial, el arrendatario puede optar entre continuar con reduccin proporcional de la renta o pedir la resolucin del contrato) si la prdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendr la otra derecho a la indemnizacin correspondiente. #a #"8 .II=, adems, contempla como causas de terminacin del arrendamiento las siguientes: 5 Por e%piracin del trmino convencional o legal y de la prrroga, en su caso. 5 Por mutuo acuerdo de las partes. 5 Por desistimiento unilateral del arrendatario, al trmino del a+o agr$cola, notificndoselo al arrendador con un a+o de antelacin. 5 n los arrendamientos efectuados a favor de personas !ur$dicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se e%tinga la persona !ur$dica o la comunidad. 5 Por resolucin del derecho del arrendador. 5 :ediante resolucin o rescisin del contrato en los supuestos legalmente contemplados. 0( %propiacin. l art. ,II #"8 ,4FI contempla la composicin de intereses entre arrendatario y arrendador para el caso de e%propiacin total o parcial. /e esta forma el arrendatario puede reclamar del e%propiante el importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha renta por cada a+o que falte para la e%piracin del contrato) el importe de lo que el arrendador deba por me!oras) el importe de las cosechas pendientes y las correspondientes indemnizaciones. l e%propiante descontar al arrendador del !usto precio de la e%propiacin lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y me!oras cuyo importe corresponda abonar al arrendador. l tenor normativo del art. ,II #"8 ,4FI se ha mantenido e%actamente en la #"8 .II=.

?. LO4 ARREN!AM/ENTO4 RQ4T/CO4 M/4TDR/CO4.

*eg-n la #ey ,H,44., de ,I de febrero, de "rrendamientos 8-sticos Eistricos, 2 la denominacin de arrendamientos rsticos histricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al == y los que se concertaron con anterioridad a la publicacin de la 'ey de !1 de marzo de !:91, siempre que, tanto en uno como en otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario# No obstante, teniendo en cuenta lo establecido en la 'ey 49>!:42 y en la 'ey !>!:4F, de !$ de febrero, por la que se prorrogan determinados arrendamientos rsticos, se deben considerar tambi0n como arrendamientos rsticos histricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al ! de agosto de !:;$, siempre que la renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a ;2 quintales m0tricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario3. No se perder la consideracin de arrendamientos r-sticos histricos por el hecho de que las partes hayan establecido alg-n pacto que modifique la renta u otros elementos o condiciones del contrato primitivo, siempre que se mantenga constante el arrendamiento sobre todas o parte de las fincas arrendadas. #os arrendamientos r-sticos histricos vigentes a la entrada en vigor de la presente ley quedan prorrogados hasta el =, de diciembre de ,44L) finalizada dicha prrroga, ser posible otra
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complementaria si el arrendatario cultivador personal tuviere cincuenta y cinco a+os a la entrada en vigor de la #ey ,H,44. hasta su !ubilacin o la situacin de invalidez permanente, y, como m%imo, hasta los sesenta y cinco a+os de edad. n ninguna de las prrrogas ser posible el e!ercicio del derecho de subrogacin la #"8. #a #ey ,H,44. tiene carcter subsidiario respecto de la legislacin civil, foral o especial, en esta materia dictada al amparo del art. ,?4.,.FY de la 0onstitucin

7. LA A ARCER.A AJRAR/A.
0onsiste en que una persona se obliga a ceder a otra el disfrute de ciertos bienes o elementos de una e%plotacin agraria a cambio de una parte al$cuota de los frutos o utilidades que produzca.

7.1. La apar&er5a en la Le* >+=19><.

#a #"8 ,4FI la caracteriza como contrato por el que el 2 titular de una finca rstica cede temporalmente, para su explotacin agraria, el uso y disfrute de aqu0lla o de algunos de sus aprovechamientos, aportando al mismo tiempo un $1 por !22 como mnimo del valor total del ganado, maquinaria y capital circulante, y conviniendo con el cesionario en repartirse los productos por partes alcuotas, en proporcin a sus respectivas aportaciones "( "parcer$a y arrendamiento parciario. *in la aportacin m$nima de un .1 por ,II por parte del cedente, el contrato no se puede calificar de aparcer$a, sino que recibe la denominacin de 2arrendamiento parciario. /icho arrendamiento parciario tiene como especialidades respecto de la normativa del arrendamiento r-stico) las me!oras realizadas por el arrendatario supondrn la elevacin de la participacin en proporcin a la mayor productividad conseguida) que las partes contribuirn al seguro concertado proporcionalmente a sus participaciones) en caso de e%propiacin el importe de renta a satisfacer ser de un quinquenio en lugar de la cuarta parte) se establece como causa de resolucin a instancia del arrendador el fraude o la deslealtad del arrendatario en la valoracin o la entrega al arrendador de los frutos que le correspondan) la conversin en arrendamiento ordinario a solicitud de cualquiera de las partes en un plazo de dos meses anteriores al comienzo del a+o agr$cola. D( 8gimen de la aparcer$a en la #ey F=H,4FI. *e parte de una doble presuncin: que el cedente es cultivador directo y la ausencia de relacin la5 boral entre cedente y cesionario. #os productos deben repartirse por partes al$cuotas y el reparto se practicar en el tiempo y forma convenidos) en su defecto, seg-n la costumbre del lugar) y, en su defecto, anualmente o al terminar la recoleccin del fruto. l contrato debe constar necesariamente por escrito. #os frutos separados sobre los que ambas partes tengan participacin se consideran bienes comunes, no pudiendo ser retirados por uno sin el consentimiento del otro, salvo pacto en contrario. n cualquier caso, los frutos no pueden ser ad!udicados al acreedor del aparcero o del cedente sin mediar la previa liquidacin anual de la aparcer$a. 0orresponde al cedente el pago de los gravmenes, contribuciones, impuestos y arbitrios que recaigan sobre la finca, y al aparcero los que recaigan sobre los productos. l plazo m$nimo de duracin del contrato de aparcer$a ser el necesario para completar una rotacin o ciclo de cultivo. #a #ey no contempla derecho a prrroga por parte del aparcero. l aparcero en toda ena!enacin inter vivos de la finca, tendr derecho a acceder a la propiedad mediante el e!ercicio de los derechos de tanteo, retracto y de adquisicin preferente, con los mismos requisitos, condiciones y efectos que el arrendatario de fincas r-sticas. #as causas de e%tincin de la aparcer$a son las siguientes: la terminacin del plazo pactado o el que ri!a consuetudinariamente) el incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero) la falta de entrega al cedente de la parte de los productos obtenidos que le corresponda) deslealtad o fraude del aparcero en la valoracin o entrega al cedente de los frutos que le correspondan o en la de los gastos
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necesarios para su obtencin) cualquier otra causa pactada o que derive de los usos locales) y las causas de e%tincin del arrendamiento.

7.(. La apar&er5a en la Le* ;9=(<<+.

#a #"8 .II= ha simplificado notoriamente el rgimen !ur$dico de la aparcer$a agraria. *e suprime el requisito de que el titular de la finca aporte, al menos, un .1 por ,II del valor total de la maquinaria, ganado y capital circulante, suprimiendo as$ la distincin entre aparcer$a y arrendamiento parciario. ntre el titular de la finca o de la e%plotacin y el aparcero habr un reparto de los productos por partes al$cuotas, que necesariamente habrn de ser proporcionales a sus respectivas aportaciones, que habrn de valorar las partes al celebrar el contrato. l contrato se regir por las normas propias adoptadas por las partes, la legislacin que resulte aplicable 'com-n o foral( y, de manera supletoria, lo regulado en la #"8 .II= en relacin con la capacidad de las partes, la forma del contrato y los gastos de me!oras. *igue vivo, en cambio, el principio de que la aparcer$a no supondr relacin laboral alguna entre cedente y cesionario .&ambin la limitada duracin de la aparcer$a que, en principio, ser de un a+o agr$cola o de una rotacin o ciclo de cultivo cuando el ob!eto de la aparcer$a radique en la realizacin de un cultivo determinado 'art. =,(.

7.+. La apar&er5a en la Le* (?=(<<5.

l rgimen establecido en la #"8 .II= contin-a #"8 .II1, con alguna liger$sima variante. l art. =,: 26 la finalizacin del contrato de aparecera, si el titular de la finca pretende realizar un contrato de arrendamiento, el aparcero tendr derecho preferente, en igualdad de condiciones, a suscribir el nuevo contrato de arrendamiento# 6simismo tendr derecho a las prrrogas que en esta ley se establecen, deduciendo de las mismas el tiempo que hubiera durado la aparcera3. 6bsrvese que se trata de un 2derecho preferente3 para devenir arrendatario, en el caso de que el titular de la finca desee arrendarla, pero no propiamente de un derecho preferente para adquirir, mediante tanteo o retracto, la finca, como ocurriera ba!o la vigencia de la #"8 ,4FI.

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TEMA 1; ((9) LO4 ARREN!AM/ENTO4 -RCANO4 CON ANTER/OR/!A! A LA LE1 (9=199;, !E (; !E NO0/EMCRE. (<p,? f) 1. /NTRO!-CC/DN.
l problema de la escasez de viviendas y habitaciones producida por el aumento de la poblacin y el %odo rural hacia las ciudades industriales, agudizado en el mundo despus de las dos guerras mundiales y en spa+a tras la ;uerra 0ivil, dio lugar a que distintos pa$ses legislaran sobre la materia, con un denominador com-n: la proteccin de los inquilinos o arrendatarios en base, de una parte, a la congelacin de las rentas, a fin de evitar su alza continua o el aumento abusivo de alquileres, y, de otra, a la concesin al arrendatario del derecho de prrroga legal, para impedir el lanzamiento masivo de dichos inquilinos en el momento del vencimiento del plazo pactado. n spa+a, la legislacin vigente hasta la publicacin de la #ey .4H,44? de "rrendamientos 7rbanos '#"7 ,44?( estaba constituida por el &e%to 8efundido de la #"7, aprobado por el /ecreto ?,I?H,4K?, de .? de diciembre. Posteriormente, el 8eal /ecreto5#ey .H,4F1, suprimi la obligatoriedad de la prrroga forzosa en los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor, con el propsito de estimular la construccin de viviendas y locales destinados a alquiler, aumentar la oferta en el mercado de arrendamientos y reducir la presin al alza de los alquileres 'Para ello tambin previ la posible transformacin de viviendas en locales de negocio(. n ,44? se aprob #ey .4H,44? de "rrendamientos 7rbanos '#"7(. Para evitar confusiones denominaremos #"7 a la #ey .4H,44?, mientras que nos referiremos a la normativa anterior como &85#"7.

(. EL TRGLA- A ROCA!O EN 19?;. (.1. 6m)i#o 'e apli&a&i%n.

*e encuentran sometidos al rgimen del mismo los: a( "rrendamientos de vivienda 'amueblada o sin amueblar( o 2inquilinatos3, que conservarn tal carcter aunque el inquilino, su cnyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, e!erza en ella una profesin, funcin p-blica o peque+a industria, as$ como los contratos de subarriendos y cesiones de viviendas. b( "rrendamientos de local de negocio) entendiendo por tales la edificacin habitable cuyo destino sea e!ercer en ella una actividad de industria, comercio o ense+anza con fin lucrativo, conservando este carcter aunque el arrendatario, su familia o personas que traba!en a su servicio tengan la pro5 pia vivienda en el local. <gualmente los contratos de subarriendos y cesiones de locales de negocios. "mbos supuestos '2a3 y 2b3( tienen en com-n que son 2edificaciones habitables3, si bien con un 2destino primordial3 diferente. c( &ambin ser de aplicacin el &85#"7, si bien con carcter supletorio a los arrendamientos de fincas urbanas construidas al amparo de las leyes especiales. d( 0iertos contratos de arrendamiento asimilados al inquilinato, 6 al de local de negocio. #os contratos e%cluidos de la aplicacin del &85#"7, que se regirn por lo pactado y por las disposiciones del 00 o, en su caso, de la correspondiente legislacin foral, son: a( #os arrendamientos 2de temporada3 y las cesiones y subarriendos de riendas y locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe -nicamente durante la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.
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b( #os arrendamientos de locales para casinos o c$rculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados. c( 7so de viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieran asignados por razn de su cargo o del servicio que presten. d( #os arrendamientos de fincas con casa5habitacin, cuando la finalidad primordial sea el aprovechamiento del predio, lo cual se presume cuando la contribucin territorial de la finca por r-stica sea superior a la urbana. e( l arrendamiento de negocio o industria en marcha '*&*: 2 que los elementos que se entreguen al arrendatario sean suficientes para que la industria funcione o para conseguir la finalidad comercial o industrial perseguida3(, lo que supone que el ob!eto del arrendamiento de industria ha de consistir en una unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser e%plotada. No debe confundirse con el arrendamiento de local de negocios. f( "rrendamientos en los que la prestacin a cargo del arrendatario no sea una renta en dinero. g( #os arrendamientos comple!os, es decir, aquellos en los que la contraprestacin del arrendatario no consiste e%clusivamente en el pago de una renta h( #os arrendamientos de solares, al no ser una 2edificacin habitable3.

(.(. La irren,n&ia)ili'a' 'e los 'ere&$os 'el arren'a#ario.

#os derechos y beneficios que concede el &85#"7 al arrendatario y subarrendatarios de viviendas son esencialmente de carcter irrenunciable, siendo tambin aplicables a los arrendatarios y subarrendatarios e%tran!eros siempre que prueben que e%iste reciprocidad en sus pa$ses respectivos a favor de los espa+oles. *e considera nula cualquier estipulacin contractual que los contradiga. *ern en cambio renunciables, sin formalidad alguna, los beneficios que la ley confiere al arrendador, de vivienda o local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de local de negocio, salvo, en todo caso, el derecho de prrroga en favor del arrendatario del local.

+. RKJ/MEN F-R.!/CO !E LO4 ARREN!AM/ENTO4 -RCANO4.

8ealizaremos seguidamente una e%posicin sobre los e%tremos de mayor inters que presentan los arrendamientos urbanos ba!o la regulacin vigente con el /ecreto ?,I?H,4K?, y 8eal /ecreto5#ey s decir, antes de la entrada en vigor de la #ey .4H,44?.

;. LA RENTA O REC/O !EL ARREN!AM/ENTO.

#a renta base para las viviendas y locales cuyo arrendamiento subsistiese el d$a de entrada en vigor de la ley ', de !ulio de ,4K?( ser la que en tal fecha cobrara el arrendador. *e trata de una renta prcticamente congelada. n los arrendamientos de viviendas y locales de negocios celebrados despus de la entrada en vigor de la ley, la renta base o inicial ser libremente pactada) pero una vez pactada seguir vigente mientras subsista el arrendamiento, aunque sea en situacin de prrroga legal. Por lo que respecta a la modificacin 'elevacin o reduccin de la renta(, las partes pueden establecer clusulas de estabilizacin en el contrato, previniendo que la renta se modificar de acuerdo con el <P0 del <N , por e!emplo. n el caso de no haberse pactado esta modificacin, no tendr lugar incremento alguno de la renta contractual. l procedimiento a seguir por el arrendador para hacer efectivas las elevaciones de renta tiene las siguientes reglas: comunicacin escrita al arrendatario del aumento de la renta y la causa, debiendo responder el inquilino en treinta d$as, de forma que su silencio se interpreta como aceptacin tcita)
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si media aceptacin se procede al incremento, debiendo figurar la elevacin en forma separada, pero si dicha elevacin es superior a la legalmente admitida, el arrendatario podr solicitar la revisin de la renta y la devolucin de lo indebidamente pagado) si el arrendatario no aceptara la elevacin propuesta, siendo la misma leg$tima, el arrendador podr reclamar el pago o resolver el contrato, si la oposicin fuese temeraria, en el plazo de caducidad de tres meses a contar desde la negativa. *e podr incrementar la renta, sin necesidad del consentimiento del arrendatario, en los casos de que se creen o eleven impuestos que graven la finca, haya modificacin sub!etiva de la situacin arrendaticia 'subrogacin o traspaso(, se realicen obras necesarias, etc. &ras el 8eal /ecreto5#ey .H,4F1 '/ecreto Doyer(, al posibilitar la supresin de la prrroga forzosa, podemos contemplar tres grandes bloques en lo que a rentas arrendaticias se refiere: ,. 9incas urbanas con contrato de arrendamiento anterior al &85#"7 de ,4K?: la renta es irrisoria, al encontrarse 2congelada .. 0ontratos de arrendamiento celebrados ba!o la vigencia de la #ey de ,4K?, pero con anterioridad al 8eal /ecreto5#ey .H,4F1. #a mayor parte de dichos arrendamientos se encuentran en la situacin de prrroga forzosa, con lo que la renta base es la pactada en el momento de celebracin del contrato, y aunque e%perimente una subida proporcional al coste de la vida, al ser la base relativamente ba!a, se produce un desfase entre la renta y el valor del mercado inmobiliario. =. #a liberalizacin producida por el /ecreto Doyer tuvo un efecto pndulo: la estipulacin de unas rentas muy altas, circunstancia agravada por la brevedad del trmino estipulado en el contrato 'ge5 neralmente un a+o, y casi nunca ms de tres(. Por lo tanto, el panorama es la coe%istencia de rentas muy ba!as 'congeladas(, rentas ba!as cuyo incremento es tambin ba!o y rentas alt$simas. #a #ey impone la constitucin de una fianza por el importe de una mensualidad en los casos de alquiler de vivienda y de dos mensualidades si se trata de vivienda amueblada o de local de negocio. #a fianza se depositar en las 0maras 6ficiales de la Propiedad 7rbana. stn e%ceptuados de prestar fianza los arrendamientos de locales al stado, Provincia o :unicipio y 0omunidades "utnomas cuya renta haya de ser satisfecha con cargo a sus presupuestos.

5. OCRA4 !E CON4ER0AC/DN 1 MEFORA. 5.1. Repara&iones ne&esarias.

*i bien las reparaciones necesarias son de cuenta del arrendador, no es menos cierto que sobre el arrendatario pesa un deber de diligencia que encuentra una especial manifestacin en este mbito: a( &iene obligacin de comunicar al arrendador las obras necesarias a fin de conservar la finca urbana en estado de servir para su uso) si la propiedad de!are transcurrir treinta d$as sin comenzarlas o tres meses sin terminarlas, el inquilino arrendatario podr e!ercitarlas o proseguirlas por s$. b( l arrendatario podr realizar las operaciones urgentes encaminadas a evitar da+o inminente o in5 comodidad grave. c( *i las obras de reparacin tienen su origen en da+o doloso o negligente producido por el inquilino o las personas que con l convivan, sern de su cargo, pudiendo el arrendador reclamarles su importe as$ como resolver el contrato. *i la obra hace inhabitable la vivienda el inquilino puede ste rescindir el contrato.
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5.(. O)ras 'e meAora.

*e regulan en el &85#"7 -nicamente a los efectos de una elevacin de renta a los inquilinos por razn de la misma, sin establecer nada sobre quin puede realizarlas 'aunque generalmente es necesario el consentimiento de la propiedad en caso de llevarlas a cabo el arrendatario(. l art. ,,. autoriza al arrendador para elevar la renta cuando las efect-e de acuerdo con el inquilino o arrendatario, bastando el consentimiento de los tres quintos de los arrendatarios o inquilinos para las obras de me!ora comunes, y no siendo preciso acuerdo alguno cuando se trate de instalar aparatos contadores o de los servicios o suministros que e%istan en la finca.

?. LA !-RAC/DN !EL CONTRATO. ?.1. La pr%rroga for7osa.

l contrato durar el tiempo que las partes hubieren estipulado) pero, una vez finalizado el plazo estipulado, se establece como obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario 'alquileres anteriores 8./. #ey .HF1( y siendo un derecho irrenunciable, la prrroga indefinida del contrato, aunque un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones 'por compra del inmueble arrendado(. #a prrroga legal, por tanto, es un beneficio establecido en favor del arrendatario, que le permite continuar en el contrato ms all del plazo pactado. " l no le vincula indefinidamente, pues puede darlo por terminado a su voluntad una vez transcurrido el plazo. %cepciones: a( 0uando el arrendador necesite la vivienda o local de negocio para s$ o para sus ascendientes o descendientes. Por lo que se refiere a la vivienda, dicha necesidad deber ser !ustificada, se e%ige requerimiento para desalo!arla teniendo el inquilino un plazo para hacerlo que puede ser ampliado K meses por el !uez. l inquilino tiene el derecho de recuperar la vivienda si el arrendador no la ocupa en el plazo de = meses. *i se trata de local de negocio, las e%igencias son similares y adems que el aspirante a ocupar el local sea empresario, al menos, con un a+o de antelacin. )( 0uando se proyecte el derribo de la finca para edificar otra que tuviere por lo menos un tercio ms de viviendas o una, como m$nimo, si no hubiere ninguna, respetando adems el n-mero de locales de negocio. Para llevar a cabo la demolicin se precisa la autorizacin del ;obernador 0ivil y la notificacin de la misma a todos los arrendatarios o inquilinos con un a+o de antelacin. #as obras debern iniciarse en el plazo de caducidad se+alado por el ;obernador 0ivil y en todo caso en los dos meses siguientes al desalo!o completo de la finca. 0oncluida la reedificacin, los inquilinos y arrendatarios podrn optar entre el denominado 'ere&$o 'e re#orno o a indemnizacin# &( 0uando la vivienda no est ocupada o el local de negocio se cierre durante ms de seis meses al a+o, salvo que ello sea por !usta causa. '( 0uando el inquilino ocupe dos o ms viviendas en una misma poblacin y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. e( 0uando el inquilino en los seis meses anteriores a la demanda hubiese tenido a su libre disposicin, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfaccin de sus necesidades y de caracter$sticas anlogas a la arrendada.

?.(. La s,presi%n 'e la o)liga#orie'a' 'e la pr%rroga.

l esquema de la prrroga legal forzosa ha quedado roto a partir de la entrada en vigor del 8eal /ecreto5#ey .H,4F1, seg-n el cual los arrendamientos urbanos celebrados a partir de su publicacin 'D6 de 4 de mayo de ,4F1( tendrn la duracin que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el rgimen de prrroga legal. llo no quiere decir que las partes no puedan establecer la prrroga legal contemplada en el &85#"7, y de hecho **&* han venido admitiendo la prrroga en los supuestos de no e%clusin e%presa de la misma.
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?.+. La #@&i#a re&on',&&i%n.

"hora bien, la supresin e%presa en el contrato de arrendamiento no afecta al posible !uego de la tcita reconduccin del art. ,.1KK 00: 2 +i al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince das de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tcita reconduccin por el tiempo que establecen los arts# !#1FF y !#14!, a menos que haya precedido requerimiento3.

?.;. La s,)roga&i%n.
No se e%tingue tampoco el contrato de arrendamiento por fallecimiento del arrendatario, ya que da lugar a la subrogacin de sus familiares, entendidos en sentido amplio tras la *&0 ,44. 3 al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento su pare%a 7casada o no", descendientes, hi%os adoptivos, ascendientes y hermanos que con 0l hubieren convivido podrn subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario del local de negocio, el heredero le sustituir en todos sus derechos y obligaciones3. l subrogado disfrutar tambin de la prrroga legal y dems beneficios. Pero el arrendamiento de vivienda no se e%tingue necesariamente con el fallecimiento del subrogado, pues se establece la posibilidad de una segunda subrogacin limitada al cnyuge del subrogado 'lase pare!a casada o no( o descendientes. 7na vivienda o un local de negocio puede quedar 2bloqueada3 en manos de una misma familia durante tres generaciones.

7. LA TRAN4M/4/DN !EL !ERECMO !EL ARREN!ATAR/O. 7.1. El s,)arrien'o.

*e denomina subarriendo al arrendamiento de vivienda o de local de negocio hecho por el propio arrendatario con una tercera persona. l subarriendo de viviendas necesita a,#ori7a&i%n expresa * es&ri#a del arrendador. *e entiende como s,)arrien'o par&ial cuando el inquilino siga habitando la vivienda. l precio o renta del subarriendo total y parcial esta limitado por la ley 'para el total el duplo del precio de arrendamiento) para el parcial, la divisin del duplo de la renta por el n-mero de habitaciones(. /eben destacarse los siguientes e%tremos: a( #a posibilidad de subarrendar parcialmente la vivienda sin consentimiento del arrendador en los supuestos del art. ,F. b( #a participacin del arrendador en el precio del subarrendamiento. c( #a e%istencia de la accin directa del arrendador contra el subarrendatario. d( #a ine%istencia de prrroga legal. e( l subarrendatario no puede celebrar a su vez contrato de subarriendo, ni el arrendatario tampoco celebrar simultneamente dos o ms contratos de subarriendo. f( l subarriendo inconsentido da lugar a la resolucin del contrato de arrendamiento. l subarriendo de locales de negocio e%ige siempre autorizacin e%presa y escrita del arrendador, y el precio ser libremente pactado.

7.(. La &esi%n 'e "i"ien'a.

#a cesin de viviendas es la transferencia por el arrendatario a un tercero del uso de la vivienda, desapareciendo el cedente de la relacin contractual, al que sustituye el cesionario en todos sus derechos y obligaciones. #a ley proh$be el contrato de cesin o traspaso de vivienda a t$tulo oneroso) mientras que la cesin gratuita slo surtir efectos frente al arrendador si ste presta su consentimiento e%preso a la misma. Permite la ley la cesin familiar a su cnyuge, ascendientes, descendientes, hermanos e hi!os
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adoptivos que con l convivan, debiendo notificarlo fehacientemente al arrendador para su eficacia. #a cesin operada sin autorizacin del arrendador es causa de resolucin del arrendamiento.

7.+. El #raspaso 'e lo&ales 'e nego&io.

0onsiste en la cesin, mediante precio, del local de negocio, sin e%istencias, hechas por el arrendatario a un tercero, el cual quedar subrogado en los derechos y obligaciones. Para que proceda el traspaso se necesita: 5 Pue el arrendatario lleve en el local, e%plotndolo sin interrupcin, al menos un a+o. 5 #a fi!acin de un precio cierto por el traspaso y que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador su decisin de traspasar y el precio convenido. 5 Pue el adquirente contraiga la obligacin de permanecer en el local, sin traspasarlo y destinndolo a negocio de la misma clase en el plazo m$nimo de otro a+o. 5 6torgarse por escritura p-blica en la que se consignar haberse realizado la notificacin, la cantidad por la que se ofreci el traspaso, y la notificacin fehaciente al arrendador. #a falta cualquiera de estos requisitos faculta al arrendador para no reconocer el traspaso 'si bien puede convalidarlo( y e!ercer la accin de resolucin del contrato que le concede la ley. n caso de traspaso, el arrendador, adems de los derechos de tanteo y retracto, si no los e!ercita, tiene derecho a la participacin en el precio de traspaso en la cuant$a convenida con el arrendatario y derecho de aumento de la renta en la cuant$a que el arrendador convenga con el cesionario 'o, a falta de acuerdo, en un ,1^ de la que satisfaga el arrendatario en el momento de traspaso(. l art. ?, contempla el supuesto de traspaso con e%istencias, siendo de aplicacin 2 las anteriores reglas3, debiendo comunicar adems al arrendador, separadamente, el precio de dichas e%istencias.

>. TANTEO4 1 RETRACTO4.

l inquilino de vivienda o arrendatario de local de negocio tiene derecho de tanteo en caso de venta por pisos de un inmueble, aunque se transmitan por plantas, o cuando la finca slo tuviere una vivienda o local de negocio. Podr usar el derecho de retracto si el arrendador no le hace la no5 tificacin prevenida, sta fuese incompleta, el precio de la transmisin fuese inferior al notificado o se hiciese la venta a persona distinta de la se+alada en la notificacin. l e!ercicio de los derechos de tanteo y retracto caduca a los LI d$as naturales desde el siguiente a la notificacin fehaciente. Por -ltimo, el art. 11 e%ige la !ustificacin de la notificacin para inscribir la adquisicin de las fincas urbanas.

9. EOT/NC/DN 1 4-4 EN4/DN !EL CONTRATO.

/iferencia la ley las causas en cuya virtud se e%tingue el contrato a instancia del arrendador o a instancia del arrendatario. n general, todas ellas responden a la idea de incumplimiento de las obli5 gaciones respectivas. ' impago de la renta, da+os dolosos a la finca etc(. "dems, hemos de citar como causas de e%tincin del contrato la e%propiacin forzosa del inmueble) su declaracin de ruina) las causas previstas como para denegar la prrroga) la decisin unilateral del arrendatario o inquilino cumplido el plazo pactado) o el fallecimiento del arrendatario o inquilino, no e%istiendo familiares o personas con derecho subrogable o e%istiendo no quisieran.. #a suspensin del contrato: 2cuando la autoridad competente disponga la e%ecucin de obras que impidan que la finca siga habitada3) el art. ,,K tambin hace alguna alusin a la suspensin del contrato al se+alar que 2los inquilinos y los arrendatarios no tendrn derecho a abono de indemnizacin alguna, pero s a de%ar en suspenso sus respectivos contratos##&.

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TEMA 15 ((9) LA REJ-LAC/DN !E LO4 ARREN!AM/ENTO4 -RCANO4 CELECRA!O4 A ART/R !EL 1 !E ENERO !E 1995. (1p, 5 f) 1. /NTRO!-CC/DN.
l capitulo se refiere a la situacin sobre el arrendamiento a partir de la aprobacin de .4H4? de #ey de "rrendamientos 7rbanos '#"7(

(. RA4JO4 2-N!AMENTALE4 ARREN!AM/ENTO4 -RCANO4.

!E

LA

N-E0A

LE1

!E

#a nueva #"7 asombra por su brevedad y concisin. *e caracteriza por la e%traordinaria sencillez de sus planteamientos.

(.1. O)ser"a&iones 'e &ar@&#er sis#em@#i&o.

/esde el punto de vista sistemtico, de!ando aparte las disposiciones complementarias en su con!unto 'adicionales, transitorias, derogatoria y finales(, la #"7 aparece estructurada en cinco t$tulos que, respectivamente, se intitulan o rubrican de la forma siguiente: <. Ambito de la #ey 'arts. , a 1(. <<. /e los arrendamientos de vivienda 'arts. K a .F(. <<<. /e los arrendamientos para uso distinto del de vivienda 'arts. .4 a =1(. <T. /isposiciones comunes 'arts. =K y =L(. T. Procesos arrendaticios 'arts. =F a ?I(.

(.(. La 'i"ersi'a' 'e rBgimen A,r5'i&oI arren'amien#o 'e "i"ien'a * arren'amien#o para ,so 'is#in#o 'el 'e "i"ien'a.
l cuerpo central de la regulacin la #"7 viene constituido por el t$tulo <<) lo que, a su vez, es una consecuencia de una opcin legislativa que conviene subrayar: el legislador procura un rgimen relativamente protector y sometido a regulacin imperativa del arrendamiento de vivienda, mientras que cualesquiera otros arrendamientos quedan reservados al libre pacto de las partes.

(.+. La 'elimi#a&i%n 'el arren'amien#o 'e "i"ien'aI ex&l,si%n 'e los inm,e)les 'es#ina'os a a&#i"i'a'es profesionales.
#a #"7 define de forma positiva el arrendamiento de vivienda considerando e%clusivamente al alquiler 2cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario3. :ientras que el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se caracteriza por v$a negativa: se considera tal 2aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificacin tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artculo anterior3 'art. ..,(. "( 0onsidera el legislador que slo merece una especial proteccin el arrendamiento de vivienda habitual y permanente. Por ello, 2los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea 0sta de verano o cualquier otra3 quedan e%cluidos del rgimen legal previsto en el t$tulo <<. D( &ampoco tienen tal consideracin los arrendamientos destinados a cualquier actividad 'productiva o no(, cuando precisamente el 2asiento inmobiliario3 de dicha actividad constituye el punto de partida fundamental de la actividad de que se trate y, por tanto, de los rendimientos, beneficios o utilidades que produzca. n tal sentido, la #"7 es terminante: deben considerarse arrendamientos para uso distinto 2los celebrados para e%ercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren3 'art. =..(. *alen, pues, del mbito propio del arrendamiento de vivienda y se consideran 2de uso distinto todos los contratos de inquilinato 'en definitiva, arrendamiento de vivienda( regulados por el &85#"7 y
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particularmente los considerados en el derogado art. ? 2los locales ocupados por la Gglesia catlica, *stado, Arovincia, Hunicipio, *ntidades ben0ficas, 6sociaciones piadosas, +ociedades o *ntidades deportivas###, =orporaciones de 8erecho pblico, y, en general, cualquier otra que no persiga lucro3. l mismo tratamiento merecern 2los arrendamientos de locales para casinos o crculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados3. "simismo, quedan sometidos al rgimen com-n de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda los recayentes sobre inmuebles destinados a actividades profesionales. 0( "un cuando constituyan inicialmente inmuebles aptos para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se e%cluye del rgimen del t$tulo << a las que se podr$a calificar como vi5 viendas suntuarias 'se usan baremos de superficie Oen su momento =IIm.5 o bien de renta Oen su momento 1,1 veces el salario m$nimo interprofesional5(, cuyo alquiler puede regirse por el libre pacto de las partes. Pero si las partes no establecen que se e%cluya la aplicacin del t$tulo << de la #"7, ser aplicable dicho t$tulo de forma supletoria, con preferencia a las reglas propias del 00.

+. LO4 ARREN!AM/ENTO4 !E 0/0/EN!A.

l t$tulo << tiene carcter imperativo, por lo que cualesquiera condiciones o estipulaciones contractuales que resulten per!udiciales para el arrendatario respecto de la regulacin legalmente establecida son nulas. *in embargo, las disposiciones de carcter imperativo no son muchas.

+.1. La ',ra&i%n 'el &on#ra#o.(<9=1<)

#a #"7 dispone que 2la duracin del arrendamiento ser libremente pactada por las partes3, aunque el plazo de duracin contractual se puede prolongar a cinco a+os, mediante el sistema de prrroga potestativa para el arrendatario. #a prrroga anual durante el quinquenio inicial slo podr ser e%cluida de forma e%presa, y debe constar en el contrato que la duracin quinquenal no puede entrar en !uego en atencin a la necesidad del arrendador de ocupar por s$ o para s$ mismo 'o para cualquiera de sus hi!os(, como vivienda permanente, el inmueble ob!eto de arrendamiento. n caso de efectiva e%tincin del contrato por tal causa, la propia norma establece sanciones para el arrendador verdaderamente disuasorias de actuaciones fraudulentas o faltas de seriedad. 0oncluido el per$odo quinquenal sin que ninguna de las partes haya notificado su voluntad de no renovarlo, permite la continuidad contractual, de a+o en a+o, por un nuevo per$odo trienal. l nuevo te%to legal descarta la e%istencia de subrogaciones inter vivos en el sentido del &85#"7. #a cesin del contrato o el subarriendo requieren el consentimiento, e%presado por escrito, del arrendador conforme a las reglas generales en materia de contratacin. l efecto de la subrogacin mortis causa queda limitado al per$odo contractual restante. n el caso de crisis matrimonial: 2el cnyuge no arrendatario podr continuar en el uso de la vivienda arrendada...3,

+.(. La mo'ifi&a&i%n in#ro',&i'a por la Le* 19=(<<9.

#a #ey ,4H.II4, de medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia energtica de los edificios, ha introducido recientemente una modificacin de importancia en relacin con la prrroga obligatoria en los contratos de arrendamiento de vivienda, potestativa para el arrendatario, pero obligatoria para la parte arrendadora, como ya hemos visto, introduciendo un nuevo apartado = en el art. 4 de la #"7, del siguiente tenor: 29# No proceder la prrroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebracin, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco a-os para destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial# +i transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalo%o de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de
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consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar 0sta por s, segn los casos, el arrendador deber reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta cinco a-os, respetando, en lo dems, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin, con indemnizacin de los gastos que el desalo%o de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin, o indemnizarle, a eleccin del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los a-os que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupacin no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor3.

+.+. La ren#a.
l l$mite m%imo de actualizacin anual de la renta conforme a la #"7 es el <P0.

+.;. Con#eni'o 'el &on#ra#oI 'ere&$os * o)liga&iones 'e las par#es.

#a nueva #"7 sigue la regulacin anterior, aunque introduce como novedad que, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, el arrendatario podr realizar las obras requeridas por la condicin de minusvlido de s$ mismo o de cualesquiera otras personas que con l convivan: cnyuge, pare!a de hecho o familiares. s indiferente que el arrendatario devenga minusvlido, por cualquier causa, de forma sobrevenida. Tigente el contrato, en cualquier momento puede el arrendatario poner en prctica la facultad legalmente atribuida. /e forma cautelar, le e%ige la #"7 la 2previa notificacin escrita al arrendador3 de las obras que pretenda llevar a cabo. l te%to actual mantiene los derechos de tanteo y retracto en favor del arrendatario establecindolos como imperativos y obligatorios para el arrendador en los contratos de duracin igual o inferior a cinco a+os. n los casos de superior duracin convencionalmente pactada, cabe e%cluir el derecho de adquisicin preferente.

+.5. La #ermina&i%n 'el &on#ra#o.

7na vez superado el llamado 2plazo m$nimo3 'que, tendencialmente, es el quinquenal, y, en su caso, la prrroga trienal(, la e%tincin del contrato se produce de forma automtica por el mero transcurso del plazo pactado. l art..K establece la posible suspensin del contrato por obras, sean acordadas por una autoridad competente, sean meras obras de conservacin. n relacin con las causas de resolucin, el art. .L reclama ante todo la aplicacin del art. ,.,.? del 00, como accin general de resolucin a causa del incumplimiento por cualquiera de las partes de cualquiera de las obligaciones que le competan. l art. .F cita como causa espec$fica de e%tincin la prdida de la finca y la declaracin de ruina.

;. LO4 RE4TANTE4 ARREN!AM/ENTO4 -RCANO4.

0ualquier arrendamiento que no tenga por ob!eto la satisfaccin de la necesidad permanente de vivienda del arrendatario viene englobado por la ley ba!o el concepto 'negativo( de 2arrendamientos para uso distinto del de vivienda3 'art. =(. stos arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y en su defecto por el titulo <<< de la #"7 y supletoriamente por el cdigo 0ivil. *in embargo de la lectura de los preceptos comprendidos en el t$tulo <<< s,giere que debido a la remisin que realizan a art$culos reguladores del arrendamiento de vivienda, que son normas de carcter imperativo, contradice lo dicho sobre la voluntad de las partes. 6curre as$ con la remisin que el art. =I realiza en favor de la aplicacin de las siguientes normas: 5 "rt. .,: imposicin al arrendador de la realizacin de las obras necesarias o de conservacin. 5 "rt. .K: posibilidad de suspensin del contrato 'o de desistimiento del arrendatario( en caso de obras de conservacin o acordadas por autoridad competente. 5 "rt. ..: obligacin para el arrendatario de soportar las obras de me!ora.
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"rt. ,4: facultad del arrendador de elevar la renta por me!oras. "rt. .=: prohibicin al arrendatario de realizar 2 obras modificativas del inmueble3 sin consentimiento escrito del arrendador y facultades de ste en caso de que el arrendatario incumpla tal obligacin. &ambin el art. =1, que trata sobre las causas de resolucin5 remite a algunos de los supuestos del art. .L... incluso sin remitir a normas reguladoras del arrendamiento de vivienda, ciertos preceptos del t$tulo <<< sugieren un innegable carcter imperativo: 5 l art. =1, en relacin con el =., indica que 2 el arrendador podr resolver de pleno derecho el contrato3 en los casos de cesin o subarriendo de carcter clandestino. 5 n la regulacin de la llamada 2indemnizacin por clientela3, el precepto correspondiente suscita la conclusin de que se trata de una norma imperativa, pues el supuesto de hecho 2 ### dar al arrendatario derecho a una indemnizacin a cargo del arrendador###3 'art. =?(. 5 l el art. =,: 2'o dispuesto en el art# $1 de la presente ley 'derechos de tanteo y retracto( ser de aplicacin a los arrendamientos que regula este ttulo3. 5 #a subrogacin mortis causa regulada en el art. ==, en cuya virtud: 2 en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se e%erza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que contine el e%ercicio de la actividad podr subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extincin del contrato3. 9inalmente, el mandato de que 2el adquirente de la finca arrendada quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art 9; de la 'ey ,ipotecaria3, aparenta ser una norma de ius cogens 7imperativa". Pero, pese a todo, el &$tulo <<< tiene carcter supletorio, sin que ninguna de las normas que lo integran pueda considerase imperativa.

5 5

5. CRE0E RE2ERENC/A A LA4 !/4 O4/C/ONE4 TRAN4/TOR/A4.

#a disposicin transitoria primera, relativa tanto a las viviendas cuanto a los locales de negocio sometidos al imperio del 8/# .H,4F1, garantiza la pervivencia normativa de su regulacin hasta que, por e%tincin del plazo estipulado, se produzca o pueda producirse la tcita reconduccin. " partir de sta, 2el contrato renovado3 comenzar a regirse por la nueva #"7. " los actuales arrendatarios de vivienda con prrroga legal forzosa, la disposicin transitoria segunda les garantiza vitaliciamente tal condicin, aunque al propietario se le permite proceder a la actualizacin de la renta durante un plazo que, tendencialmente, llega a los diez a+os, dependiendo de los ingresos familiares del arrendatario. l inquilino, no obstante, no est obligado a actualizar, si bien en tal caso la duracin del contrato no e%ceder de ocho a+os, a partir de la publicacin de la ley. *e priva al propietario 'se le bonifica fiscalmente( de la posibilidad de actualizar la renta cuando los ingresos 2familiares3 del arrendatario sean inferiores a .,1 y =,1 el *:<. 7n esquema muy parecido, aunque con per$odos de continuidad contractual ms cortos '!ubilacin o fallecimiento del arrendatario) en cualquier otro caso de un tope m%imo general de veinte a+os(, sigue la transitoria tercera en relacin con los locales de negocio. *e faculta al arrendatario para permanecer en el local, por un per$odo de cinco a+os, aunque no se avenga a actualizar la renta. #os contratos asimilados al inquilinato y al arrendamiento de local de negocio 'disposicin transitoria cuarta( se regirn, respectivamente, por lo dispuesto en las disposiciones transitorias segunda y tercera.

?. CON4/!ERAC/ONE4 CONCL-4/0A4.
*alvo aquellos que slo atienden a sus propios intereses y se ven per!udicados por su entrada en vigor o no ven satisfechas sus e%pectativas, la mera aprobacin de la #"7 ha sido positivamente en!uiciada, por declarar la defuncin de un previo sistema normativo catico y contradictorio, cuya derogacin y erradicacin era absolutamente necesaria. *in embargo, la e%presa e inmediata derogacin del &85#"7 y del 8/# .H,4F1 no hace tabla rasa de las situaciones contractuales pree%istentes, sino que, a travs de un comple!$simo entramado de
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disposiciones transitorias, que a su vez contienen toda suerte de pesos y contrapesos que procuran el equilibrio entre arrendadores y arrendatarios, garantiza una transicin al nuevo sistema arrendaticio con los menores costes sociales posibles. *e trata de una ley que, en muchos aspectos de /erecho transitorio, es sumamente comple!a, si no enrevesada. Pero tal comple!idad es fruto de la misma comple!idad social e%istente en la materia.

7. RE2ERENC/A A LA OTENC/AC/DN !EL MERCA!O !EL ALL-/LER.

l caracter$stico raquitismo del mercado del alquiler espa+ol ha preocupado a los diversos gobiernos y, en particular a los presididos por el *r. 8odr$guez _apatero. #a *ra. &ru!illo, puso en marcha la 2*ociedad P-blica de "lquiler3, aprobada por el 0onse!o de :inistros de F de abril de .II1. Posteriormente, ba!o el mandato en Tivienda de la *ra. 0hacn, se aprob el 8eal /ecreto ,?L.H.IIL, de . de noviembre, por el que se regula la denominada 2renta bsica de emancipacin de los !venes3, vigente desde el d$a , de enero de .IIF. No parece que tales medidas legislativas hayan obtenido resultados claros de inversin de la tenden5 cia y que hayan supuesto un incremento notorio del mercado de alquiler que, en spa+a, sigue alcanzando cuotas de mercado mucho ms ba!as que en la mayor$a de los restantes pa$ses europeos.

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TEMA 1? (+<) EL CONTRATO !E OCRA. (5p, ? f)

1. /NTRO!-CC/DNI CONCE TO 1 CARACTERE4.(<+=<;)(<7=<>) 1.1. El &on#ra#o 'e o)ra en el C%'igo Ci"il.
"rt. ,.1??. 2*n el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a e%ecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto3. "unque el cdigo civil usa la denominacin arrendamiento, la doctrina trata de evitar esa denominacin, llamndolo &on#ra#o 'e o)ra, contrato de empresa, contrato de e!ecucin de obra o incluso contrato de industria. Podemos definir el contrato de obra como aquel en cuya virtud una persona '&on#ra#is#a( se obliga a e!ecutar una obra en beneficio de otra '&omi#en#e( que habr de pagar por ella un precio cierto. #a nota distintiva bsica de este contrato radica en que lo prometido por el deudor de la actividad no es el traba!o o el servicio en s$ mismo considerado, sino el resultado del traba!o: la o)ra. Pueda sometido, pues, el contratista al desempe+o de una obligacin de resultado, lo que permite 'is#ing,irlo 'el &on#ra#o 'e ser"i&ios , en el que la obligacin de hacer se limita a ser una obligacin de medios. Por lo dems, es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmtico, de carcter conmutativo y de forma libre.

1.(. La Le* 'e Or'ena&i%n 'e la E'ifi&a&i%n.

l contrato de servicios sigue regulado por las anticuadas normas del 0digo, mientras que los contratos de obra inmobiliaria que se acometan con posterioridad a la entrega en vigor de la #ey =FH,444, que tuvo lugar el L de mayo de .III, con carcter general habrn de entenderse sometidos a la disciplina propia de la #6 . #a promulgacin de la #6 no puede suponer hacer tabla rasa del 00 por dos razones: ,Y. n primer lugar, cualesquiera obras que, como obligacin de resultado, hayan de considerarse ob!eto del contrato y no sean susceptibles de ser calificadas como edificaciones a los efectos de la #6 obviamente requieren la aplicacin del 00. .Y. #a disposicin transitoria primera de la #6 supone que, incluso en relacin con las edificaciones, durante a+os habr de pervivir el rgimen de responsabilidad previsto en el art. ,.14, del 00 y, en consecuencia, la amplia !urisprudencia dictada sobre el particular.

(. EL OCFETO !EL CONTRATO. (.1. La o)ra.

#as normas del 00, al regular el contrato de obra, parecen pensar e%clusivamente en que el ob!eto del contrato slo fuese la construccin o la reparacin o rehabilitacin de edificios. Pero incluso dentro de dicho mbito ob!etivo, tales normas son manifiestamente insuficientes en la regulacin de su contenido, pues aluden slo a ciertas hiptesis especiales que no siempre tienen una gran aplicacin en la prctica y desconocen figuras como la del 2promotor3 como persona que dirige toda la organizacin en la construccin inmobiliaria o la subcontratacin por parte del contratista con terceras personas, tan frecuente en la actualidad. Pueden ser ob!eto del contrato de obra todas las cosas, todo resultado material, industrial, cient$fico o art$stico 'e!.la confeccin de un tra!e, la construccin de un buque, la realizacin de una investigacin, la e!ecucin de un cuadro, una auditor$a, etc.(. &ambin pueden ser ob!eto del contrato de obra, por e!emplo, la edicin de un libro, la realizacin de la publicidad de un producto, la e!ecucin de un transporte, si bien en estos casos hay disposiciones propias que dan lugar, ba!o
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ciertos supuestos, a contratos t$picos espec$ficos. n general, la obra ob!eto de contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestacin: posi)le, l5&i#a * 'e#ermina'a. n relacin con este -ltimo requisito, la obra ha de determinarse de alg-n modo, bien con relacin a un plano o dise+o, que es lo general en un gran n-mero de ellas, bien con indicacin de las circunstancias que la especifiquen, aunque su concreta determinacin quede postergada a un momento posterior a la celebracin del contrato. #a e!ecucin de una obra puede contratarse conviniendo que el que la e!ecute ponga solamente su traba!o o su industria, o que tambin suministre el material. l distinto alcance del respectivo contrato en relacin con la responsabilidad del contratista en caso de prdida o deterioro o imposibilidad de realizacin de la obra hace que se hable, en el primer caso, de simple &on#ra#o 'e o)ra y de &on#ra#o 'e o)ra &on s,minis#ro 'e ma#eriales en el segundo.

(.(. El pre&io.
"rt. ,.1??: el contratista 2se obliga a e%ecutar una obra### por precio cierto. Para el contratista el ob!eto fundamental del contrato es la obtencin de un precio que consiste en un 2a%uste o precio alzado3, es decir, fi!ado de antemano y pagadero seg-n una cifra determinada. *in embargo el art. ,.14. establece que 2 el que se obliga a hacer una obra por piezas o por medida puede exigir del due-o que la reciba por partes y que la pague en proporcin 3. Por lo que el precio puede consistir en: "( 7n precio o a!uste alzado por la e!ecucin completa de la obra. D( 7n precio por unidades o por 2certificaciones de obra3, que suele ser frecuent$simo en las obras inmobiliarias, en las que suelen pactarse pagos parciales por cimentacin, estructuras, cubrimiento de aguas, carpinter$a, pintura, etc. Ninguna de tales modalidades de precio es regulada con detalle por el 00. "l precio por unidades se refiere el ya transcrito art. ,.14.. " la regulacin del a!uste alzado se dedica el art. ,.14=, en cuya virtud 2el arquitecto o contratista que se encarga por un a%uste alzado de la construccin de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los %ornales o materiales3 pero podr hacerlo cuando se haya hecho algn cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorizacin el propietario3. s decir, el cambio de las condiciones originariamente pactadas conlleva la facultad del contratista de revisar el precio inicialmente estipulado) por el contrario, el encarecimiento de los elementos necesarios para la realizacin de la obra 'salvo la hipottica y normalmente e%cepcional entrada en !uego de la clusula rebus sic stantibus( ser a cuenta del contratista. #as normas comentadas tienen carcter meramente 'isposi#i"o y en prctica, lo general es que, incluso en las obras a precio alzado, el posible encarecimiento de los materiales o las 2subidas de precios3 sean ob!eto de consideracin detenida en el clausulado contractual, determinando 2revisiones3 o 2actualizaciones3 del precio inicial.

+. O4/C/DN !EL CONTRAT/4TA. +.1. La eAe&,&i%n 'e la o)ra.

#a principal obligacin del contratista consiste en realizar la obra de acuerdo con los usos de su actividad o profesin 'la llamada lex artis(, en el tiempo y en las condiciones convenidas, seg-n lo pactado, ya sea entregando la totalidad de la obra al finalizar el plazo o fraccionndola en e!ecuciones parciales 'por 2piezas o medidas3(. l encargo de ciertas obras suele ir acompa+ado de un dise+o o proyecto, habindolo suministrado previamente el comitente o el propio contratista. n este caso, la obra debe realizarse conforme a l, pudindose slo variar por acuerdo de las partes, si bien el comitente 'ms raramente el contratista( puede reservarse en el contrato la facultad de modificarlo dentro de ciertos l$mites. s usual, sobre
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todo en los contratos de obra referentes a construcciones propiamente dichas, la insercin de una clusula penal imponiendo al contratista una indemnizacin, alzada o proporcional al tiempo, por el retraso en la terminacin.

+.(. La a&&i%n 'ire&#a 'e #ra)aAa'ores * s,minis#ra'ores.

Normalmente el contratista debe celebrar a su vez una serie de contratos con terceras personas, con la finalidad puesta en la realizacin o e!ecucin de la obra. l art. ,.14L otorga a tales personas una accin directa para reclamar al comitente cuanto se les adeude: 2 los que ponen su traba%o y materiales en una obra a%ustada alzadamente por el contratista no tienen accin contra el due-o de ella sino hasta la cantidad que 0ste adeude a aqu0l cuando se hace la reclamacin3. Pueda limitada, pues, la accin directa a la cantidad que, en su caso, adeude el comitente al contratista, pues si ste ha sido pagado no ha lugar la accin directa. stn legitimados activamente para e!ercitar la accin directa cualesquiera personas que, mediante su traba!o o la entrega de materiales destinados a la realizacin de la obra, hayan contribuido a la actividad propia del contratista.

+.+. El 'ere&$o 'e re#en&i%n.

l art. ,.KII establece que 2el que ha e%ecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague3. Pero: "( l contrato de obra debe consistir en una reparacin o reconstruccin de una cosa mueble careciendo de derecho de retencin alguno el contratista inmobiliario '*&*(. D( "unque parece que otorga derecho de retencin -nicamente al contratista que ha e!ecutado completamente la obra, sin embargo, es correcto entender que una vez que la obra ha comenzado a ser realizada por el contratista ste cuenta ya con el derecho de retencin por el correspondiente crdito.

+.;. El &ar@&#er preferen#e 'el &rB'i#o 'el &on#ra#is#a.

l contratista cuya prestacin consista en la construccin, reparacin o conservacin de un bien mueble goza de un crdito preferente para el cobro. n el caso de que el contrato de obra recaiga sobre bienes inmuebles, son igualmente preferentes los posibles crditos refaccionarios de que sea titular el contratista.

+.5. La responsa)ili'a' 'el &on#ra#is#a.

#a obra se realiza a riesgo del contratista, de modo que si antes de entregarse aqulla se perdiese o destruyese, es el contratista quien soporta la prdida de la cosa, al tiempo que el comitente no tiene que pagarle el precio convenido. Pero hay que distinguir entre el simple contrato de obra y el contrato de obra con suministro de materiales a cargo del propio contratista: "( Para el contrato de obra con suministro de materiales, dispone el art. ,.1F4 que el contratista 2debe sufrir la p0rdida en el caso de destruirse la obra 3 antes de ser entregada, 2salvo si hubiese habido morosidad en recibirla3 por parte del comitente. D( n el caso del simple contrato de obra establece el art. ,.14I que el contratista 2no puede reclamar ningn estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla o que la destruccin haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al due-o3. Por supuesto, si la prdida o destruccin de la cosa ob!eto del contrato tiene lugar una vez que ha sido recibida por el comitente, conforme a las reglas generales, debe entenderse que las cosas perecen para su due+o y, en consecuencia, el contratista queda e%imido de responsabilidad alguna, salvo que sea de aplicacin el art. ,.14, que veremos en el siguiente ep$grafe. l art. ,.14K establece que 2el contratista es responsable del traba%o e%ecutado por las personas que ocupare en la obra3: el comitente puede reclamar al contratista, por cumplimiento defectuoso o incumplimiento, sea cualquiera quien se haya ocupado materialmente de llevar a cabo la e!ecucin
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de la obra contratada.

;. O4/C/DN !EL COM/TENTE.

#a principal obligacin del comitente consiste naturalmente en pagar el precio convenido. " tal efecto, dispone el art. ,.144 que 2si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deber pagarse al hacerse la entrega3. n el caso de modificacin de la obra sobre plano, que produzca aumento de la misma, el contratista podr pedir aumento de precio, siempre que el due+o autorizara los cambios. /e otro lado si la obra se e!ecuta por piezas o medidas, el contratista puede e%igirle que las reciba por partes y que la pague en proporcin. Pesa tambin sobre el comitente la obligacin de recibir la obra una vez que sta ha sido completamente e!ecutada y, en los trminos convenidos, el contratista se apreste a realizar la entrega. Pero la recepcin de la obra no significa la aprobacin de la obra e!ecutada, hasta que el comitente realice las oportunas comprobaciones. Por ello, en la prctica, al menos en todas las obras de una cierta trascendencia, suele pactarse convencionalmente la e%istencia de una recepcin provisional que, en su caso, se ver seguida de la recepcin definitiva. n cuanto a la obra a satisfaccin del propietario, dispone el art. ,.14F que 2 cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfaccin del propietario, se entiende reservada la aprobacin, a falta de conformidad, al %uicio pericial correspondiente3, a+adiendo que 2si la persona que ha de aprobar la obra es un tercero, se estar a lo que 0ste decida3. #a adecuacin o no de la obra respecto de las circunstancias convenidas debe analizarse en trminos ob!etivos, y por ello el 00 posibilita que la decisin de uno o varios peritos 'no se trata, en realidad, de proceso !udicial alguno( o de un tercero arbitrador permita superar la falta de acuerdo entre comitente y contratista.

5. LA RE4 ON4AC/L/!A! OR R-/NAI EL ART. 1.591. (<9=1<)

l contratista de un edificio y el arquitecto responden de los da+os y per!uicios causados por su rui5 na, si sta tuviese lugar en el plazo de diez a+os, por vicios debidos a su respectiva actividad o profesin 'responsabilidad decenal de arquitectos y constructores(. l contratista alarga su responsabilidad al plazo de quince a+os, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato. #a !urisprudencia atiende ms a razones de !usticia material que a apotegmas !ur$dicos que pudieran deducirse del tenor del art. ,.14,, como vamos a ver seguidamente.

5.1. El &on&ep#o 'e r,inaI r,ina propia * r,ina f,n&ional.

"firma el art. ,.14, que contratista y arquitecto responden cuando un edificio 2se arruinase3, respectivamente, por vicios de la construccin y vicio del suelo o de la direccin tcnica. Propiamente hablando, ruina significa la destruccin, desplome o desmoronamiento del edificio. *in embargo, el &* con buen criterio ha acabado por incorporar al concepto de ruina el de la llamada 2r,ina f,n&ional3, para permitir la e%igencia de responsabilidad en todos aquellos supuestos en que los defectos de construccin Osin ser propiamente ruinosos 5 supongan que la edificacin sea parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.

5.(. Las personas responsa)les.

"dems del contratista o constructor y el arquitecto superior, a los que se refiere te%tualmente el art. ,.14,, la !urisprudencia ha tenido oportunidad de declarar de forma reiterada que pueden resultar igualmente responsables: "( #os apare!adores o arquitectos tcnicos. D( Por evidente e%tensin analgica, otros titulados superiores, como los ingenieros. 0( #os distintos tipos y subtipos de 2promotores inmobiliarios3
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5.+. El &ar@&#er soli'ario 'e la responsa)ili'a'.

l constructor responde de los vicios de la construccin y el arquitecto, de los vicios del suelo y de la direccin. *in embargo lo frecuente es que no pueda determinarse con claridad la responsabilidad individual en los casos de ruina. n estos casos, 'la mayor$a( los tribunales determinan la responsabilidad solidaria.

5.;. la7os 'e eAer&i&io.

#a conclusin ms segura sobre el !uego de los plazos temporales contemplados en el art. ,.14, 'decenal en el primer prrafo y quindenial en el segundo( es considerar que tales plazos no son de prescripcin, ni de caducidad, sino plazos de garant$a de carcter especial: de producirse vicios ruingenos dentro del plazo de diez a+os o apareciendo circunstancias que motiven la falta de cumplimiento e%acto del contrato dentro del plazo de quince a+os, los per!udicados podrn accionar contra los responsables, contando para ello con un nuevo per$odo, esta vez si de prescripcin, de quince a+os.

?. LA4 RE4 ON4AC/L/!A!E4 EN LA CON4TR-CC/DN EN LA LE1 !E OR!ENAC/DN !E LA E!/2/CAC/DN. (<9=1<)

#a #6 replantea el tema de la responsabilidad por ruina de los edificios. #os profesionales de la construccin se han considerado maltratados por la incorporacin !urisprudencial de la idea de ruina funcional y por la amplitud de los plazos de garant$a y de prescripcin. #a #6 , pues, pese a que su %posicin de :otivos afirma incardinarse en el movimiento de defensa y proteccin de los consumidores, lo cierto es que ha optado por replantear la tipolog$a de los vicios constructivos en contra de la 2funcionalidad3 de los posibles vicios ruingenos y, en paralelo, reducir los plazos de responsabilidad.

?.1. La 'i"ersifi&a&i%n 'e los "i&ios &ons#r,&#i"os.

l apartado , del art ,L #6 diversifica los posibles vicios o defectos constructivos en tres categor$as: "( Ticios estructurales: ser$an los ms graves, por afectar a elementos estructurales del edificio y, en consecuencia, comprometer su propia estabilidad. D( Ticios constructivos: originados por deficiencias graves que, sin afectar a la seguridad y esta5 bilidad del edificio, atentan a elementos constructivos relativos a la propia habitabilidad del edificio. n tal sentido, pues, los vicios constructivos ser$an determinantes de una profunda insatisfaccin por parte de los adquirentes. 0( Ticios de acabado: defectos de construccin relacionadas con los elementos de terminacin o acabado, de fcil deteccin incluso por personas que no sean e%pertas en la construccin.

?.(. Los pla7os 'e garan#5a * pres&rip&i%n.

#a #6 determina los siguientes plazos temporales dentro de los cuales han de manifestarse o producirse los da+os materiales en el edificio: ,. Ticios estructurales: diez a+os. .. Ticios constructivos: tres a+os. =. /efectos de acabado: un a+o. &ales plazos, en principio, deben considerarse como plazos de garant$a, en el sentido antes indicado en relacin con el art. ,.14, 00. l art. ,F., #6 establece que 2las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artculo anterior### prescribirn en el plazo de dos a-os#
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?.+. O#ros aspe&#os.

Eemos de rese+ar al menos que la #6 completa la regulacin a la que acabamos de referirnos con la instauracin de un sistema de seguros, a celebrar por los constructores, que al menos han de garantizar durante el correspondiente per$odo los vicios estructurales. l con!unto de los sistemas de garant$a establecidos por la #6 me!orarn la calidad de los edificios y viviendas, pero al propio tiempo las encarece.

7. EOT/NC/DN. (<?=<7) 7.1. El 'esis#imien#o ,nila#eral 'el &omi#en#e.

"rt. ,.14?: 2el due-o puede desistir, por su sola voluntad, de la construccin de la obra aunque se haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, traba%o y utilidad que pudiera obtener de ella3. l comitente no necesita alegar 2!usta causa3 alguna, ni esperar un momento temporal determinado, para privar de efectos al contrato de obra: puede desistirse del contrato cuando y como quiera, aunque, por supuesto, deber resarcir al contratista en los trminos establecidos. #os 2gastos3 y el 2traba!o3 realizados por el contratista suelen ser interpretados por el &* de forma generosa. #a 2utilidad que pudiera obtener de ella3 'de la obra( es un concepto indemnizatorio ms y, por consiguiente, est referido tambin al contratista. #a prctica y, siguindola, la !urisprudencia suelen concretar dicho componente indemnizatorio en el denominado )enefi&io in',s#rial que le corresponder$a al contratista sobre el total de la obra realizada 'o si fuera realizada(, el cual ]salvo pacto en contrario] se considera equivalente al ,1 por ,II de la totalidad de la obra contratada '*&*(.

7.(. La m,er#e 'el &on#ra#is#a.

#a muerte del contratista determina la e%tincin del contrato si la obligacin de hacer que pesaba sobre aqul ten$a carcter personal$simo y, en consecuencia, no puede considerarse transmisible a los herederos del contratista. stablece el art. ,.141., que 2 cuando se ha encargado cierta obra a una persona por razn de sus cualidades personales, el contrato se rescinde por la muerte de esta persona3. #a segunda parte del art$culo referido tiene por misin regular la rendicin de cuentas entre los herederos del contratista y el comitente en los supuestos en que la obra contratada hubiera sido parcialmente e!ecutada 'p. e!., el traductor hab$a superado, antes de fallecer, la mitad de la novela(. n tales casos, el comitente 2debe abonar a los herederos del constructor 'me!or, contratista(, a proporcin del precio convenido, el valor de la parte de obra efectuada y de los materiales preparados, siempre que de estos materiales reporte algn beneficio3 'art. ,.141..(.

7.+. La imposi)ili'a' so)re"eni'a 'e la eAe&,&i%n.

l art. ,.141.= establece que se produce igualmente la e%tincin del contrato si el contratista no puede concluir la obra 2por alguna causa independiente de su voluntad 3. /ebe tratarse de causas fortuitas que, por consiguiente, resulten insuperables para el contratista, no obstante haber ob5 servado ste la diligencia e%igible en el cumplimiento de la obligacin que sobre l pesaba. n estos casos el contratista habr de ser indemnizado de acuerdo con lo dispuesto en el art. ,.141...

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TEMA 17 (+1) EL CONTRATO !E 4OC/E!A!. (<p, ;f)

1. /!EA4 JENERALE4. 1.1. Con&ep#o.
l contrato de sociedad, se identifica con el pacto que crea una entidad formada por los interesados y que, mediante el desempe+o de una actividad de carcter econmico, persigue un fin lucrativo. l 00 califica a las sociedades inicialmente como asociaciones de inters particular. *in embargo, ms adelante, al contemplarlas en su momento constitutivo o genrico, acaba por caracterizar a la sociedad como contrato: 2la sociedad es un contrato por el cual dos o ms personas se obligan a poner en comn dinero, bienes o industria, con nimo de partir entre s las ganancias3 'art. ,.KK1(.

1.(. No#as esen&iales 'e la so&ie'a'.

/e dicho art$culo pueden deducirse las notas caracter$sticas de la sociedad: ,( #a constitucin de un fondo com-n con las aportaciones de los socios. 0ada uno de los socios ha de aportar algo a la sociedad y la totalidad de lo reunido se hace com-n a todos los socios. #a aportacin puede consistir: a( en cosas materiales: dinero o bienes 'aportacin propia() b( en el traba!o del socio: industria 'recibiendo la denominacin de aportacin impropia(. #a aportacin de bienes puede ser $e&$a a #5#,lo 'e propie'a' , si pasa la cosa del dominio del socio que la aporta al de la sociedad si sta constituye una persona !ur$dica, o se hace com-n a todos los socios, rigiendo en este caso las disposiciones relativas a la comunidad de bienes) o a #5#,lo 'e go&e, ya confiriendo a la sociedad un derecho real de goce 'como, p. e!., un usufructo( o un derecho personal de goce 'un simple uso(. #as aportaciones de industria se efect-an siempre a t$tulo de goce. .( l fin de obtener un lucro repartible. sta intencin es un elemento esencial y supone que: a( la sociedad se constituye para obtener un lucro o ganancia) si no, le ser$a aplicable la #ey de "sociaciones vigente) b( la ganancia ha de ser com-n a todos los socios 'art. ,.KKK() c( la ganancia o la prdida, en su caso, ha de ser repartida entre los socios, considerndose n,la la clusula que e%cluya a uno o ms socios de la correspondiente parte de las ganancias Ose denomina sociedad leonina5 o de las prdidas. *lo el socio de industria puede ser e%cluido de toda responsabilidad en las prdidas, pues no parece razonable que el socio de industria pierda lo que aporta, es decir, su traba!o.

(. CARACTERE4 !EL CONTRATO !E 4OC/E!A!.

"l contrato de sociedad se le atribuyen los siguientes caracteres: ,( s un contrato consensual, en cuanto se perfecciona por el mero consentimiento. l 00 consagra la libertad de forma) si bien, para que tenga e%istencia frente a terceros, ser necesaria escritura p-blica siempre que se aporten a la sociedad bienes inmuebles o derechos reales. .( s un contrato bilateral o plurilateral, que da origen a derechos y obligaciones rec$procos. Pero las obligaciones de los socios surgen con la propia sociedad, que ser quien pueda reclamar en caso de incumplimiento. n el contrato de sociedad no nos encontramos dos partes contrapuestas, con intereses individuales distintos, sino dos o ms partes con intereses afines, e%istiendo un fin que las partes pretenden alcanzar, un mismo inters, por lo que la idea que guiar a las partes ser la de cooperacin. *e suele decir que el contrato de sociedad es un contrato de gestin colectiva. =( s un contrato oneroso y conmutativo, pues todas las partes han de aportar algo.
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?( s un contrato preparatorio cuyo ob!eto es crear una entidad destinada a celebrar otros contratos. 1( s un contrato de tracto o e!ecucin sucesiva, porque no se agota ni consume por el cumplimiento de una o varias prestaciones determinadas. K( s, finalmente, un contrato de confianza) 0ada socio puede por s$ solo asociarse un tercero en su parte, pero el asociado no ingresar en la sociedad sin el consentimiento unnime de los socios.

+. LA ER4ONAL/!A! F-R.!/CA !E LA4 4OC/E!A!E4 C/0/LE4.

l legislador atribuye personalidad !ur$dica a las sociedades. #as sociedades 2 se regirn por las reglas del contrato de sociedad, segn la naturaleza de 0ste3) es decir, por las normas del contrato de sociedad civil o mercantil '00 o 0.0om(. Pero 2no tendrn personalidad %urdica las sociedades cuyos pactos se mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de 0stos contrate en su propio nombre con los terceros# *sta clase de sociedades se regir por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes. Pero la falta de personalidad !ur$dica de las sociedades civiles no impide que estemos ante una sociedad 'las llamadas sociedades irregulares o sociedades de hecho(, si bien los que contratan con los socios e%igirn a stos el cumplimiento de las obligaciones contra$das por ellos. #as relaciones !ur$dicas e%istirn directamente entre los socios, individualmente considerados, y las personas que con ellos han contratado.

;. CLA4E4 !E 4OC/E!A!E4. ;.1. 4o&ie'a'es &i"iles * so&ie'a'es mer&an#iles.

"rt. ,.KLI 00: 2las sociedades civiles, por el ob%eto a que se consagren, pueden revestir todas las formas reconocidas por el =digo de =omercio# *n tal caso, les sern aplicables sus disposiciones en cuanto no se opongan a las del presente =digo3. l criterio de distincin entre sociedades civiles y sociedades mercantiles, teniendo en cuenta que en ambas el fin es la obtencin de un lucro repartible, radica en el 2ob!eto a que se consagren3. "s$, si el fin de la sociedad es la industria 'e%ceptuadas las actividades empresariales o industriales de carcter agrario(o el comercio ser sociedad mercantil y se le aplicarn las reglas del 0digo de 0omercio 'ha de constituirse en escritura p-blica e inscribirse en el 8egistro :ercantil(. *i el fin de la sociedad no consiste en la realizacin habitual de actos de comercio, es decir, su ob!eto sea otro o cualquiera, con tal de que sea l$cito y establecido en inters de los socios, ser sociedad civil 'se rige por la libertad de forma en su constitucin, salvo que se aporten bienes inmuebles, y no ha de inscribirse en registro alguno(. l 00 abre la posibilidad de que sociedades civiles por su ob!eto sean mercantiles por su forma, y en este caso slo le sern aplicables las disposiciones mercantiles en cuanto no se opongan a las del 0digo 0ivil. #as *ociedades "nonimas y las *ociedades #imimadas tendrn carcter mercantil. n las *" y las *# los socios no responden con su patrimonio privativo de las deudas sociales, su responsabilidad est limitada a las aportaciones que hubieren realizado al patrimonio social. Por lo tanto las sociedades civiles por su ob!eto, para seguir siendo tales, slo podrn revestir las formas mercantiles de sociedades en los casos en que se constituyan como sociedades colectivas 'en ella, todos los socios responden solidaria e ilimitadamente de las deudas sociales(, o de sociedades comanditarias 'en las que hay dos clases de socios: unos, los comanditarios, responden slo con el capital que aportan y sin poder intervenir en la gestin social, y otros, los colectivos, responden como en la sociedad colectiva(. Ea de quedar claro que en las sociedades civiles los socios responden ilimitadamente, con todo su patrimonio, aunque de una forma mancomunada, de acuerdo con el art. ,.K4F 00.

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;.(. 4o&ie'a'es &i"iles ,ni"ersales * so&ie'a'es &i"iles par#i&,lares.

Las so&ie'a'es &i"iles ,ni"ersales pueden ser de todos los bienes presentes o de todas las ganancias. n virtud de la sociedad universal de todos los bienes presentes, las partes ponen en com-n todos los bienes que en el momento de constituir la sociedad les pertenecen, as$ como todas las ganancias que adquieran con ellos. Puede tambin pactarse que formen parte de la sociedad, de forma complementaria, otras ganancias 'y, entre ellas, las ganancias que cada socio adquiera con su industria o traba!o, mientras dure la sociedad(. l 00 veta que queden afectos a la sociedad los bienes que, con posterioridad al nacimiento de la misma, adquieran los socios a t$tulo gratuito, por herencia, legado o donacin. #a sociedad universal de ganancias slo comprende lo que adquieran los socios por su industria o traba!o mientras dure la sociedad. Pero no comprende los bienes de cada socio, que contin-an siendo de dominio particular, pasando slo a la sociedad el usufructo. 0uando se ha celebrado el contrato de sociedad universal, sin determinar su especie, slo se constituye la sociedad universal de ganancias, pues es menos gravosa para los socios. La so&ie'a' &i"il par#i&,lar es la que tiene -nicamente por ob!eto cosas determinadas, su uso o sus frutos, una empresa concreta, o el e!ercicio de una profesin o arte.

5. CONTEN/!O !EL CONTRATO !E 4OC/E!A!. 5.1. Rela&iones A,r5'i&as in#ernas.

#os derechos y obligaciones entre los socios y la sociedad son los siguientes: "( "portaciones de los socios: cada socio es deudor de lo que ha prometido aportar. &ratndose de dinero, es deudor de los intereses desde que debi la aportacin) tratndose de cosas determinadas, responde de la eviccin de las cosas aportadas del mismo modo que el vendedor en la compraventa) y si la aportacin consiste en el traba!o del socio, ste debe a la sociedad las ganancias que durante ella haya obtenido en su profesin, arte u oficio. D( #a distribucin de ganancias y prdidas: las ganancias y prdidas, en su caso, se repartirn de conformidad con lo pactado, siendo vlido el pacto de confiar a un tercero la distribucin de unas y otras. " falta de pacto, la parte de cada socio en las ganancias y prdidas debe ser proporcionada a lo que haya aportado, y el socio que lo fuere slo de industria tendr una parte igual a la del que menos haya aportado. 0( 8esarcimiento de gastos e indemnizacin de per!uicios: la sociedad responde a todo socio de lo que haya desembolsado por ella, as$ como de las obligaciones que con buena fe haya contra$do para los negocios sociales. #os socios responden a la sociedad de los da+os y per!uicios que sta haya sufrido por culpa de los mismos, sin poder compensarlos con los beneficios que por su industria le haya proporcionado.

5.(. La a'minis#ra&i%n 'e la so&ie'a'.

#os socios pueden pactar quin ha de llevar la administracin. %istiendo pacto sobre la administracin social: ,( *i en el contrato social se nombra administrador a un socio, ste puede e!ercer todos los actos administrativos, incluso con la oposicin de los dems, y su poder es irrevocable sin causa leg$tima. .( *i el poder se otorga al socio despus del contrato social y sin que en ste se hubiera acordado conferirlo, puede revocarse en cualquier tiempo. =( *i se nombra administradores a dos o ms socios sin determinar sus funciones, cada uno puede e!ercer los actos de administracin separadamente) pero cualquiera de ellos puede oponerse a las operaciones de los dems antes que hayan producido efecto legal. ?( *i se nombra a varios administradores estipulando que no hayan de funcionar los unos sin el
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consentimiento de los otros, se necesita el concurso de todos, salvo si hubiese peligro inminente de un da+o grave o irreparable para la sociedad. 0uando no se haya estipulado el modo de administrar la sociedad, todos los socios se considerarn apoderados, rigindose su actuacin del mismo modo que si se confiri la administracin a varios socios sin determinacin de funciones.

5.+. Rela&iones A,r5'i&as ex#ernas.

"( #a responsabilidad de la so&ie'a' por las deudas sociales: para que la sociedad quede obligada frente a terceros por los actos de uno de los socios se requiere: 1( que el socio haya obrado con carcter de tal, por cuenta de la sociedad) (( que tenga poder para obligarla, * +( que obre dentro de los l$mites que le se+ala el poder o mandato. No queda obligada la sociedad por actos que haya realizado un socio sin el mandato de sta. D( #a responsabilidad de los so&ios por las deudas sociales: los socios no quedan obligados solidariamente respecto de las deudas sociales) luego su responsabilidad es mancomunada. #a responsabilidad es ilimitada.#os socios responden de las deudas sociales con todo su patrimonio, aunque un pacto de limitacin de responsabilidad es vlido, si bien para que surta efectos frente a terceros deben conocerlo antes de contratar con ellos. #a responsabilidad de los socios por las deudas sociales es una responsabilidad personal, subsidiaria, ilimitada y mancomunada.

?. !/4OL-C/DN 1 L/L-/!AC/DN !E LA 4OC/E!A!. ?.1. Ca,sas 'e ex#in&i%n o 'isol,&i%n 'e la so&ie'a'.
#a sociedad puede disolverse por causas dependientes o independientes de sus socios: "( Por causas dependientes de la voluntad de los socios la sociedad se e%tingue: 5 0uando e%pira el plazo para el que fue constituida, aunque puede prorrogarse por consentimiento e%preso o tcito de todos los socios. 5 0uando se cumple el fin para el que fue creada la sociedad. 5 Por la renuncia de cualquiera de los socios, siempre que la sociedad se haya constituido por tiempo indefinido, no se le haya se+alado trmino o ste no resulte de la naturaleza del negocio. #a renuncia ha de hacerse de buena fe, en tiempo oportuno y debe comunicarse a los dems socios. D( Por causas independientes de la voluntad de los socios la sociedad se e%tingue: 5 Por prdida de la cosa que sirve de ob!eto a la sociedad, por imposibilidad de que un socio realice la aportacin prometida o la siguiere realizando. llo impide la realizacin del fin para que fue prevista la sociedad, siempre que comprenda la totalidad del fondo de aportacin. 5 Por la muerte de cualquiera de los socios 'aunque es vlido el pacto de continuacin de la sociedad entre los supervivientes o con los herederos del fallecido( o insolvencia 'si los acreedores particulares de cualquier socio piden el embargo y remate de su parte en el fondo social(.

?.(. La li8,i'a&i%n * 'i"isi%n 'el $a)er so&ial.

#a e%tincin lleva como consecuencia la necesidad de liquidacin de la sociedad, es decir, de realizar las operaciones encaminadas a ese fin, no e%tinguindose su personalidad hasta que se concluya la liquidacin, pues si bien no puede contraer obligaciones, celebrar contratos, etc., s$ ha de ultimar los asuntos pendientes, como por e!emplo cobrar crditos, pagar deudas, etc. Por -ltimo se fi!ar concretamente el haber divisible entre los socios, remitiendo el 00 a estos efectos a las reglas de las herencias.

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TEMA 1> (+() EL MAN!ATO. (11p, 5f)

1. EL CONTRATO !E MAN!ATO. (<+=<;)(<7=<>) 1.1 Con#ep#o.
"rt ,.LI4 00: 2por el contrato de mandato se obliga una persona 7mandatario" a prestar algn servicio o a hacer alguna cosa por cuenta o encargo de otra 7mandante"3. #a descripcin legal del contrato de mandato es insuficiente y no permite distinguir el contrato de mandato de otras figuras contractuales como por e!emplo los contratos de arrendamiento de obras y de servicios. *in embargo, son figuras diversas y cada una de ellas con caracter$sticas propias que e%igen su deslinde. Da!o el sistema romano, el criterio decisivo para establecer la distincin entre mandato y arrendamiento, era que el mandato era gratis. Eoy d$a aunque el mandato sea tendencialmente gratuito, puede ser retribuido, por lo que para distinguirlos hay que atender a la naturaleza de las prestaciones a que arrendatario o mandatario se obligan. 5 5 n el arrendamiento de obra o de servicios, el arrendatario se obliga a e!ecutar por s$ mismo una determinada actividad de carcter material en beneficio del arrendador 'pintar el piso o redactar un informe(. l mandatario, en cambio, se obliga a gestionar los intereses del mandante 'actuando ciertamente en su beneficio, al igual que en el arrendamiento( a travs de la realizacin de determinados actos !ur$dicos cuyo contenido acabar recayendo en la esfera !ur$dica del mandante.

1.(. Cara&#eres 'el man'a#o.

*us caracteres fundamentales son los siguientes: "( l mandato es un contrato consensual. D( 0onforme a las reglas generales, impera respecto del mandato el principio de libertad de forma. l mandato puede ser e%preso 'puede darse por instrumento p-blico o privado y aun de palabra( o tcito, y la aceptacin tambin puede ser e%presa o tcita. 0( l mandato es un contrato naturalmente gratuito. "s$ lo establece el art. ,.L,,.,: 2 a falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito3. Pero se presume con carcter oneroso si el mandatario tiene por ocupacin el desempe+o de servicios de la especie a que se refiere el mandato 'art. ,.L,,..(. /( l mandato es un contrato basado en la confianza que el mandante otorga al mandatario.

(. CLA4E4 !E MAN!ATO. (<+=<;)(<;=<5)(<?=<7) (.1. Man'a#o simple * man'a#o represen#a#i"o.

Man'a#o simple: l mandatario puede actuar en su propio nombre, aunque por cuenta, inters y encargo del mandante. No se producir$a vinculacin entre mandante y terceros, los cuales tendr$an acciones e%clusivamente contra el mandatario, sin per!uicio de las que deriven de la relacin de mandato propiamente dicha entre mandante y mandatario. Man'a#o represen#a#i"o: l mandatario act-a 2en nombre3 del mandante, siendo parte en los contratos o actos !ur$dicos que, gestionando sus intereses, celebra el mandatario con terceros: el mandante es quien adquiere los derechos y asume las obligaciones que se derivan de esos actos o contratos debiendo cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contra$do dentro de los l$mites del mandato.
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(.(. Tipos 'e man'a#o &onforme a la ex#ensi%n 'e las fa&,l#a'es &onferi'as.
l mandante puede otorgar al mandato un alcance muy distinto seg-n su situacin personal o patrimonial y la confianza que deposite en las cualidades personales o tcnicas del mandatario. "( Man'a#o general o espe&ial: considerando el n-mero de asuntos o negocios del mandante que puede gestionar el mandatario, el mandato puede ser general o especial. *eg-n el art. ,.L,., el mandato general 2 comprende todos los negocios del mandante3) mientras que el mandato especial, slo 2uno o ms negocios determinados3. D( Man'a#o &on&e)i'o en #Brminos generales * man'a#o expreso : *eg-n el art. ,.L,=, el mandato concebido en trminos generales no comprende ms que los actos de administracin 'distinto de m. general() mientras que para transigir, ena!enar, hipotecar o e!ecutar cualquier acto de riguroso dominio se necesita el denominado mandato e%preso. Para realizar los actos ms importantes de gestin de los intereses del mandante, identificados por el 00 con los actos de disposicin, no cabe admitir el mandato tcito. Por lo dicho, tanto el mandato general 'para todos los asuntos del mandante( como el mandato especial 'para uno o varios asuntos del mandante( pueden conferirse en trminos generales.

+. RKJ/MEN C64/CO !EL CONTRATO !E MAN!ATO. +.1. O)liga&iones 'el man'an#e. (<5=<?)
l mandante asume la iniciativa del contrato, establece las bases de desarrollo del mandato y fi!a al mandatario cuantas instrucciones y reglas considere oportunas en defensa de la gestin de sus asuntos. *us obligaciones son: "( /ebe anticipar las cantidades necesarias para la e!ecucin del mandato, si el mandatario las pidiere. *i ste las hubiere anticipado, las reembolsar, aunque el negocio no haya salido bien, con tal que est e%ento de culpa el mandatario. D( st obligado a indemnizar los da+os y per!uicios ocasionados al mandatario por el cumplimiento del mandato, siempre que el mandatario no haya incurrido en culpa o imprudencia en su gestin. 0( /eber pagar al mandatario la retribucin procedente si as$ se pact. /( n casos de pluralidad de mandantes, cuando dos o ms personas hayan nombrado mandatario para un negocio com-n, quedan obligadas solidariamente frente a l. ( 0uando se trata de un mandato con poder de representacin, el mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya contra$do dentro de los l$mites del mandato) en lo que el mandatario se haya e%cedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica e%presa o tcitamente.

+.(. !ere&$os * o)liga&iones 'el man'a#ario.

"( O)liga&iones: 'I?HI1( #as obligaciones fundamentales del mandatario son las siguientes: ,. /ebe e!ecutar el mandato de acuerdo con las instrucciones del mandante, tenindole informado de su gestin. n caso de ausencia o falta de instrucciones, el mandatario habr de actuar como lo
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har$a un buen padre de familia. .. st obligado el mandatario a rendir cuentas de sus operaciones al mandante y a abonarle cuanto haya recibido en virtud del mandato. =. Pesa sobre el mandatario la obligacin de resarcir los da+os y per!uicios que, por su gestin o por la falta de ella, haya causado al mandante, ya sean debidos a actuacin dolosa o culposa. ?. *i un mandante ha nombrado dos o ms mandatarios, el art. ,.L.= e%cluye la responsabilidad solidaria si no se ha e%presado. 1. 0uando el mandatario obra en su propio nombre, queda obligado directamente en favor de la persona con quien contrat, como si el asunto fuere personal suyo, sin per!uicio de las acciones entre mandante y mandatario. D( !ere&$os * fa&,l#a'es: 'I4H,I( ,. l mandatario podr e!ercitar el derecho de retencin sobre las cosas que son ob!eto del mandato, hasta que el mandante le reembolse lo anticipado y proceda a la indemnizacin de da+os y per!uicios, en caso de que se hubieren producido y hubiesen sido ocasionados por el cumplimiento del mandato. .. l mandatario cuenta con la facultad de nombrar sustituto, desligndose de su relacin con el mandante, si ste autoriz la sustitucin, ya sea designando esa persona o concediendo la autorizacin de un modo genrico: 5 5 5 l mandatario no quedar e%ento de responsabilidad cuando nombre sustituto si el mandante ni lo autoriz ni lo prohibi. 8esponde el mandatario en el caso de que el mandante haya prohibido la sustitucin 0uando el mandante haya autorizado genricamente la sustitucin 'esto es, sin designacin de persona(, el mandatario slo responder de la actuacin del sustituto por l elegido cuando sea 2notoriamente incapaz o insolvente3.

+.+. Ex#in&i%n 'el man'a#o.(<;=<5)(<>=<9)(1<=11)

"dems de las causas generales que determinan la e%tincin de las obligaciones 'como transcurso del tiempo por el que se constituy, celebracin del negocio propuesto, imposibilidad de realizarlo, etc.(, el art. ,.L=. 'tras la reforma introducida por la #ey ?,H.II=( establece que 2*l mandato se acaba !# Aor su revocacin# $# Aor renuncia o incapacitacin del mandatario# 9# Aor muerte, declaracin de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario. *l mandato se extinguir, tambi0n, por la incapacitacin sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuacin o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por 0ste# *n estos casos, el mandato podr terminar por resolucin %udicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor3. "( La re"o&a&i%n 'el man'a#o. 0omo es un contrato basado en la confianza se permite la posibilidad de la revocacin unilateral por parte del mandante, produciendo efectos desde que el mandatario la conozca. #os problemas surgen cuando el mandatario tiene poder de representacin para contratar con terceros y stos ignoran esta revocacin, que, sin embargo, s$ conoce el mandatario. "unque del 00 parece deducirse lo contrario, la !urisprudencia afirma que estos actos hechos por el mandatario
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tienen plena eficacia entre mandante y el tercero, sin per!uicio de la accin del mandante contra el mandatario. D( La ren,n&ia e in&apa&i#a&i%n 'el man'a#ario. #a renuncia es una facultad del mandatario, si bien ha de ponerla en conocimiento del mandante y ha de continuar la gestin hasta que el mandante haya podido tomar las medidas necesarias para evitar la interrupcin de los asuntos gestionados. #o dicho ha de entenderse tambin referido a los supuestos de incapacitacin del mandatario. 0( La m,er#e 'el man'an#e o man'a#ario. #a reiterada confianza como base del negocio supone que la muerte de uno de los contratantes d lugar a su e%tincin. *in embargo, lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante, es vlido y surtir todos sus efectos. /( El &on&,rso o insol"en&ia 'e las par#es. "ntes de su reforma por la #ey ?,H.II=, el art. ,.L=..= consideraba tradicionalmente la quiebra o insolvencia de cualquiera de las partes como causa de e%tincin del mandato 'a ellas habr$a de a+adirse la situacin de ausencia legal 5art. ,F= 005(. &ras la #ey ?,H.II= parece ms correcto ha5 blar directamente del concurso o situacin de insolvencia de las partes del contrato.

;. LA ME!/AC/DN O CORRETAFE.
#a actividad de intermediacin o de mediacin entre personas que desean llevar a cabo una negociacin determinada es conocida desde antiguo y bastante frecuente. #a figura del corredor, sea de trigo o de ganado, ha sido una verdadera institucin en la vida rural y, con matices diversos, tam5 bin en la actualidad tambin es frecuente en el mbito de los llamados 2agentes de la propiedad inmobiliaria3 '"P<(. l correta!e es un contrato que tiene por ob!eto vincular al mediador o corredor en la realizacin de los actos necesarios para la conclusin o celebracin de un determinado contrato 'comprar una vivienda o vender una partida de ganado( querido y, en su caso, celebrado por quien con l contrata, a quien denominaremos principal o cliente, o incluso celebrado por el propio mediador, en funcin de nuncio o intermediario. #a apro%imacin del correta!e al mandato 'o, en su caso, a la comisin mercantil( resulta, por tanto, evidente. *in embargo, se acent-an los perfiles propios de la mediacin o el correta!e frente a otros tipos contractuales, aunque a veces los datos de hecho puedan resultar confusos, oscuros o dif$ciles de calificar, resaltndose que: 5 :andato, se este representativo o no, se diferencia del correta!e, en que en el mandato el mandatario es el que celebra el contrato con el tercero, mientras que el corredor o mediador, se limita a poner en contacto a su cliente con otra persona interesada en el acto o contrato del que se trate. 5 &ampoco cabe asimilar el correta!e al contrato de servicios, pues el corredor asume una obligacin de resultado y carece de derecho a retribucin alguna si no se llega a celebrar efectivamente el contrato de referencia. 5 "unque el corredor asume una obligacin de resultado, caracter$stica tambin del contrato de obra, ste no se obliga a la conclusin del contrato de inters para el cliente, pues dif$cil puede asumir como 2obra propia3 la e%istencia de un tercero que preste su consentimiento al contrato buscado por el principal. l el corredor no se encuentra obligado en sentido estricto a garantizar la consecucin del inters perseguido por su cliente o principal por lo que se dice que el correta!e tiene naturaleza unilateral. *lo el cliente quedar$a obligado a pagar el premio, retribucin u honorarios del mediador, mientras
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que el corredor propiamente hablando no tendr$a obligacin alguna que atender o conducta que desplegar y la eventual realizacin del resultado para l slo funciona como fundamento o est$mulo para reclamar honorarios. Pero una cosa es que el corredor no pueda reclamar su retribucin ms que cuando se lleve a cabo la celebracin del contrato perseguido por el cliente y otra que el mediador no haya de desplegar al menos una conducta medianamente diligente en relacin con la celebracin del contrato. n realidad, atendiendo a la atipicidad legal del contrato y teniendo en cuenta los datos de hecho de la mayor parte de los supuestos, probablemente lo ms seguro es afirmar la bilateralidad del correta!e '**&*(, pues carece de sentido hablar de contrato si el corredor no se entiende vinculado respecto de su cliente. ;eneralmente, el corredor sirve de mediador entre dos clientes suyos o, en definitiva, entre dos personas que, viendo cumplidos sus respectivos deseos a travs de la actividad del corredor, ce5 lebrarn el oportuno contrato y, en consecuencia, cada uno de ellos habr de satisfacer por separado la correspondiente comisin al corredor.

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TEMA 19 (+() EL RK4TAMO. (<p, ; f)

1. LO4 CONTRATO4 !E RK4TAMO.
"rt. ,.L?I 00: 2por el contrato de pr0stamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condicin de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de pr0stamo3. sta segunda figura recibe tambin la denominacin de mutuo. l prstamo es un contrato real, ya que se perfecciona por la entrega de la cosa, y unilateral, al producir slo obligaciones para una de las partes, el prestatario, que es quien recibe de la otra parte 'prestamista( la cosa ob!eto de prstamo. /e acuerdo con lo e%presado, el contrato de prstamo, por razn de su ob!eto, puede ser: '&omo'a#o o prBs#amo 'e ,so) o 'm,#,o o prBs#amo 'e &ons,mo). "mbas subespecies de prstamo tienen como caracter$stica com-n que la obligacin primera y principal del prestatario radica en devolver cuanto le ha sido prestado. *in embargo, se distinguen en que el comodato no transmite ms que el uso y debe restituirse la misma cosa prestada. n cambio, en el caso del mutuo, el prestamista transmite al mutuatario la propiedad del ob!eto del prstamo, y ste no debe restituir la cosa prestada, si no su equivalente econmico 'tantudem(.

(. EL COMO!ATO O RK4TAMO !E -4O. (.1. No&i%n general.

s el contrato por el cual una persona 'comodante( entrega gratuitamente a otra 'comodatario( una cosa no fungible para que use de ella durante cierto tiempo, con la obligacin de devolver la misma cosa recibida. 'el vecino que presta sillas para celebrar un cumplea+os(. #a nota de la gra#,i'a' es de esencia en el comodato ya que si interviene alguna remuneracin que haya de pagar quien adquiere el uso, habr$a en tal caso un arren'amien#o de cosa.

(.(. !ere&$os * o)liga&iones 'el &omo'a#ario.

l comodante conserva la propiedad de la cosa y, en consecuencia, el comodatario adquiere -nica y e%clusivamente el simple uso de la cosa prestada durante un determinado per$odo de tiempo. n el caso de que la cosa prestada sea fruct$fera, el comodatario no adquiere la propiedad de los frutos, siendo permisible, sin embargo, que los utilice, al igual que la cosa matriz. "( La o)liga&i%n 'e res#i#,&i%n. l comodatario debe devolver la cosa al concluir el uso para el que se le prest o una vez transcurrido el plazo pactado, si bien en caso de urgente necesidad de ella, el comodante podr reclamarla antes y el comodatario est obligado a restituirla. sta obligacin de restitucin de la cosa es la obligacin principal del contrato y son subordinadas las siguientes: ,. l comodatario est obligado a satisfacer los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservacin de la cosa prestada. .. l comodatario queda igualmente obligado a utilizar la cosa, de conformidad con la propia naturaleza de sta, para el uso para que se le prest. =. n cuanto obligado a restituir, el comodatario queda su!eto a las prescripciones generales relativas al deudor de dar o entregar alguna cosa. l art. ,.I4?, 2 el obligado a dar alguna cosa lo est tambi0n a conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia3.
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?. /ebido al carcter gratuito del comodato, el comodatario debe restituir la cosa temporneamente, sin que pueda argXir derecho de retencin alguno sobre ella 2a pretexto de lo que el comodante le deba, aunque sea por razn de expensas3. D( !e#erioro * pBr'i'a 'e la &osa. "rt. ,.L?K: 2el comodatario no responde de los deterioros que sobrevengan a la cosa prestada por el solo efecto del uso y sin culpa suya3. #os desperfectos o menoscabos generados, sin culpa del comodatario, por el uso racional y adecuado de la cosa 'que se hubieran producido tambin si la cosa hubiera sido usada por el comodante( no son imputables al comodatario. 0on mayor razn, tampoco responder el comodatario en los casos en que el deterioro o la prdida de la cosa tenga lugar a consecuencia del acaecimiento del alg-n caso fortuito, salvo que se est frente a alguno de los supuestos en que la responsabilidad del comodatario se ve agravada por dis5 ponerlo as$ la ley de forma e%presa. &ales supuestos son los siguientes: ,. /estinar la cosa a un uso distinto de aquel para que se prest o en el caso de que dicha precisin del uso no se haya llevado a cabo, del que se deduzca de la propia naturaleza de la cosa. .. 0onservar la cosa 2en su poder por ms tiempo del convenido3 =. Pue la cosa hubiere sido ob!eto de tasacin en el momento de la entrega, salvo que e%presamente hubiera sido e%imido el comodatario de responsabilidad.

(.+. La posi&i%n 'el &omo'an#e.

# carcter unilateral del comodato, solo genera obligaciones para el comodatario. *obre el comodante no pesa practicamente obligacin alguna que genere facultades en el comodatario. l art. ,.L1, regula el abono de los 2 gastos extraordinarios de conservacin3, frente a la obligacin del comodatario de atender o sufragar los 2gastos ordinarios3. #os gastos e%traordinarios sern a cargo del comodante, 2siempre que el comodatario lo ponga en su conocimiento antes de hacerlos, salvo cuando fueren tan urgentes que no pueda esperarse el resultado del aviso sin peligro3. Por su parte, el art. ,.L1. se limita a establecer que 2 el comodante que, conociendo los vicios de la cosa prestada, no los hubiere hecho saber al comodatario, responder a 0ste de los da-os que por aquella causa hubiese sufrido3.

(.;. La ',ra&i%n 'el &on#ra#o.

Normalmente es el comodante el que fi!a el plazo por el tiempo por el cual presta la cosa, aunque es bastante frecuente que lo haga sin fi!ar plazo alguno de duracin, por amistad, confianza, altruismo, etc. "nte ello, el 0digo establece algunas reglas de aplicacin supletoria que, en general, encuentran fundamento en la proteccin del inters del comodante en recuperar la cosa cuando le convenga o le resulte necesaria. l art. ,.L1I establece que 2si no se pact la duracin del comodato ni el uso a que haba de destinarse la cosa prestada, y 0ste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad3, al tiempo que dispone que, 2en caso de duda, incumbe la prueba 'de tales e%tremos( al comodatario3. #a e%presin 2uso a que hab$a de destinarse la cosa3 debe ser entendida en trminos temporales, ms que por referencia a la utilizacin de la cosa conforme a su naturaleza o, por el contrario, a un uso de carcter secundario o alternativo. P.e l due+o de un cuadro lo presta a quien lo pint para una e%posicin, debe entenderse que la reclamacin por el comodante no debe realizarse hasta que dicha e%posicin sea clausurada. "s$ se deducedel art. ,.L?4: 2 el comodante no puede reclamar la cosa prestada sino despu0s de concluido el uso para que la prest# +in embargo, si antes de estos plazos tuviere el comodante urgente necesidad de ella, podr reclamar la restitucin3.

(.5. Ca,sas 'e ex#in&i%n.

l contrato de comodato puede e%tinguirse por cualquiera de las siguientes causas:
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,. Por la prdida de la cosa 'independientemente quien sea responsable de dicha prdida(. .. Pue el comodante reclame la restitucin por tener no haber fi!ado palazo de duracin del contrato o habindolo fi!ado por tener necesidad urgente de ella. =. Por transcurso del plazo contractualmente determinado, sea directamente, sea a travs del uso para el que se presta. l art. ,.L?. establece que 2las obligaciones y derechos que nacen del comodato pasan a los herederos de ambos contrayentes3 'me!or, contratantes(. s obvio, pues, que la muerte o declaracin de fallecimiento de cualquiera de las partes no e%tingue el contrato, salvo en el caso de que 2el pr0stamo se haya hecho en contemplacin a la persona del comodatario, en cuyo caso los herederos de 0ste no tienen derecho a continuar en el uso de la cosa prestada3.

+. EL M-T-O O 4/M LE RK4TAMO. +.1. Con&ep#o * &ara&#er5s#i&as.

*e denomina mutuo o prstamo al contrato por virtud del cual una persona 'prestamista o mutuante( entrega a otra 'prestatario o mutuatario( dinero u otra cosa fungible, para que se sirva de ella y devuelva despus otro tanto de la misma especie y calidad 'art. ,.L1=(. l contrato de mutuo puede ser gratuito o retribuido, esto es, con pacto de pagar inters, que normalmente ser proporcional a su duracin, y limitado por la ley de usura. Para el 00 el contrato de prstamo es gra#,i#o, pues, seg-n el art. ,.L11, 2no se debern intereses sino cuando expresamente se hubiesen pactado3. W en la misma l$nea el art. =,? del 0odigo de 0omercio 2los pr0stamos no devengarn inter0s si no se hubieren pactado por escrito3. "unque debido a la prctica comercial de los prestamistas profesionales 'entidades financieras( pudiese pensarse que la naturaleza del prstamo es con intereses.

+.(. Reglas par#i&,lares so)re &apa&i'a'.

0on carcter general, basta que prestamista y prestatario tengan capacidad para contratar. 0omo e%cepciones esta la del menor emancipado que tiene prohibido tomar dinero a prstamo o la del tutor que con respecto al patrimonio del pupilo tiene prohibido dar o tomar dinero a prstamo sin autorizacin !udicial.

+.+. La o)liga&i%n 'e res#i#,&i%n.

n el mutuo, a diferencia del comodato, se transfiere la propiedad de la cosa prestada al mutuatario, estando ste obligado -nicamente a devolver el gnero 'art. ,.L1=(. Pero Mqu es lo que se ha de devolverN "qu$ hay que distinguir entre el prstamo de dinero y el de las dems cosas fungibles. n el primer caso, se tiene en cuenta el 2valor3 nominal, pues la devolucin ha de hacerse en la moneda de curso legal) en el segundo, se atiende a la identidad de 2materia3 y el deudor debe una cantidad igual a la recibida y de la misma especie y calidad, 2aunque sufra alteracin en el precio3.

+.;. El prBs#amo &on in#erBsI reglas espe&iales.

Wa hemos visto que el 00 considera que no se debern intereses sino cuando e%presamente se hubiesen pactado 'art. ,.L11(. Pero el siguiente art$culo dice que 2el prestatario que ha pagado intereses sin estar estipulados, no puede reclamarlos ni imputarlos al capital3 'art. ,.L1K(. l antagonismo entre ambos preceptos resulta claro, pues, pese a no estar e%presamente pactados los intereses, el pago de los mismos no general la posibilidad de reclamarlos al mutuante, es decir, no slo e%cluye la repeticin de aqullos, sino que ni siquiera se autoriza al prestatario para imputarlos al capital. <gualmente, parece que si el prestatario no satisficiera los intereses en el
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futuro de forma voluntaria y continuada, el acreedor tampoco tendr$a cauce alguno para reclamarlos, salvo que acreditara la e%istencia del citado convenio tcito a travs de cualquier medio de prueba. l pacto de intereses en funcin de la necesidad del deudor, puede llevar a frecuentes abusos por parte del acreedor, y con el sentido de evitarlos la #ey de 7sura de ,4IF '#ey "zcrate( decreta la nulidad de los prstamos en que se haya pactado un inters notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionados, o que resulten leoninos, y cualquier contrato en que se suponga recibida una cantidad superior a la entregada. /eclarada la nulidad del contrato por usurario, el prestatario slo estar obligado a entregar la suma efectivamente recibida.

+.5. La ',ra&i%n 'el &on#ra#o.

l 0digo no contiene regla alguna de carcter espec$fico respecto de la duracin del mutuo o prstamo. Por lo que habr de aplicarse las normas establecidas para las obligaciones a plazo.

;. Los &on#ra#os 'e &rB'i#o al &ons,moI la Le* 1?= (<11 N-E0O.

#os crdito al consumo, que recientemente han sido ob!eto de regulacin en spa+a, incorporando las correspondientes disposiciones normativas europeas, por parte de la #ey ,K H,,. /urante las tres -ltimas dcadas, el mercado del crdito al consumo ha e%perimentado un importante desarrollo, a la vez que sus agentes y las tcnicas financieras han evolucionado con gran rapidez. #as nuevas tcnicas de marVeting y comercializacin han tra$do consigo formulas financieras elaboradas y de dif$cil compresin para la mayor$a de los ciudadanos, por lo que los stados se han visto obligados a crear marcos normativos de proteccin de los consumidores, aunque en muchas ocasiones, ha producido un e%ceso normativo. l art ,., de la #ey ,KH,, .Aor el contrato de cr0dito al consumo un prestamista concede o se compromete a conceder a un consumidor un cr0dito ba%o la forma de pago aplazado, pr0stamo, apertura de cr0dito o cualquier medio equivalente de financiacin#&

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TEMA (<. (++) EL !E D4/TO. (5p, ?f)

1. /NTRO!-CC/DNI CLA4E4 !E !E D4/TO.
l 0digo 0ivil regula la figura genrica del depsito englobando distintas y muy diversas modalidades del mismo. 8esalta de entrada que el depsito puede constituirse !udicial o e%tra!udicialmente. " su vez, deben tenerse en cuenta a las distintas variantes del depsito e%tra!udicial: el depsito voluntario, el depsito necesario o miserable, y lo que el Proyecto de ,F1, denominaba 2secuestro convencional3, que actualmente se regula en sede del depsito voluntario. #a diversidad de variantes e%plica que el 00 no establezca 2definicin legal3 alguna del depsito y tampoco insista en el carcter contractual del depsito, pues algunas de sus variantes carecen de tal carcter. l art ,.L1F pone el acento en la finalidad bsica de la figura del depsito, la obligacin de guarda o custodia y consiguiente restitucin, una vez puesto de manifiesto el presupuesto de que previamente se haya producido la entrega de la cosa ob!eto de depsito.

(. EL !E D4/TO 0OL-NTAR/O. (.1. Con&ep#o * pres,p,es#os. (<+=<;)(<>=<9)

&ampoco ofrece definicin el 00, sino que se limita a destacar el carcter voluntario del mismo: 2depsito voluntario es aquel en que se hace la entrega por la voluntad del depositante 3 'art. ,.LK=(. "lgunos de los preceptos anteriores se+alan una serie de notas que permiten la configuracin del mismo: ,. #a finalidad principal y autnoma del contrato es la obligacin de guarda y custodia 'art. ,.L1F(, lo que permite distinguir el contrato de depsito de otros supuestos contractuales en los que aparece una obligacin de custodia por razn de la situacin posesoria e%istente, si bien con carcter instrumental o subordinada a la finalidad socioeconmica perseguida, como, por e!emplo, ocurre con el arrendamiento, la prenda, el comodato, el contrato de transporte, etc. #a obligacin de custodia que pesa sobre el depositario se caracteriza por su provisionalidad, de tal manera que el bien depositado debe ser ob!eto de restitucin cuando le sea pedido o reclamado por el depositante. l depositario no podr usar la cosa depositada sin permiso e%preso del depositante. .. l ob!eto de la obligacin de custodia debe ser una &osa aAena, es decir, no perteneciente al depositario, sin que ello implique que sea e%igible la titularidad dominical en el depositante. =. l ob!eto del depsito ha de recaer sobre un )ien m,e)le, corporal, incluidos los t$tulos valores que puedan ser ob!eto de aprehensin para su custodia. No obstante, el llamado depsito !udicial puede recaer tambin sobre los bienes inmuebles. /e cuanto llevamos visto podemos inferir que el depsito es un contrato en virtud del cual una persona 'depositante o deponente( entrega una cosa mueble a otra 'depositario(, para que sta la guarde y se la restituya cuando aqulla se la reclame.

(.(. Cara&#er5s#i&as 'el &on#ra#o.

ntre las caracter$sticas del depsito debemos subrayar fundamentalmente las siguientes: ,. Jra#,i'a' * ,nila#erali'a' 'el &on#ra#o: salvo pacto contrario 2el depsito es un contrato gratuito3 y unilateral, salvo que se pacte una retribucin, con lo cual la relacin !ur$dica devendr bilateral. Para considerar la e%istencia de tal retribucin, no es preciso un pacto e%preso, sino que puede surgir atendiendo a las circunstancias y los usos. #a e%istencia de 2depsitos civiles3 de carcter retribuido es sumamente rara en la prctica y tradicionalmente se ha denominado a los depsitos retribuidos controtados de arrendamiento de servicios, prstamo, etc. .. El &ar@&#er real: l tenor literal de los arts. ,.L1F '2+e constituye el depsito desde que uno recibe la cosa###2( y
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,.LK= '28epsito voluntario es aquel en que se hace la entrega### 2( parece e%igir necesariamente la entrega de la cosa para el nacimiento del contrato de depsito. "unque la doctrina contempornea suele poner de relieve el posible carcter consensual del contrato, al destacar que, si bien lo ordinario es la coincidencia temporal entre el nacimiento del contrato y la entrega del bien al depositario, ello no debe suponer que se niegue validez a un contrato concluido obligatoriamente por la voluntad de las partes, antes e independientemente de la entrega.

+. LO4 4-FETO4 !EL CONTRATO. +.1. La &apa&i'a' 'e las par#es &on#ra#an#es.
*e entiende suficiente para la constitucin del contrato de depsito la capacidad general de contratar, no siendo necesario que el depositante sea propietario del bien depositado. "( 2al#a 'e &apa&i'a' 'el 'eposi#an#e. a( *i la incapacidad del depositante 'incapaz( e%ist$a en el momento de celebracin del contrato, dispone el art. ,.LK? que la otra parte 2queda su%eta a todas las obligaciones del depositario, y puede ser obligada a la devolucin por el tutor, curador o administrador de la persona que hizo el depsito, o por esta misma si llega a tener capacidad3. b( Puede darse el caso, contemplado por el art. ,.LL=, que el depositante pierda, despus de hacer el depsito 'sobrevenidamente(, su capacidad para contratar. #a regla establecida para tal supuesto es similar a la establecida en el art. ,.LK?: no puede restituirse la cosa ob!eto de depsito sino a los que tengan la administracin de los bienes y derechos del depositante que ha devenido incapaz. D( 2al#a 'e &apa&i'a' en el 'eposi#ario. ,5 l art$culo ,.LK1 contempla la falta de capacidad en el momento de la constitucin del depsito. n tal caso, siendo vlido el contrato 'si bien susceptible de anulacin(, el depositante tiene frente al depositario la facultad de e!ercitar la ?accin para reivindicar la cosa depositada mientras exista en poder del depositarioII# *in embargo, no se trata de una accin reivindicatoria, sino de una mera accin de restitucin. n caso de que tal restitucin no fuera posible, por haber salido la cosa del patrimonio del depositario, el depositante slo puede solicitar el abono de la cantidad en que se hubiera enriquecido el depositario con la cosa o con el precio 'accin que prescribe a los ,1 a+os(. .5 #a incapacidad sobrevenida en el depositario no est regulada en el 00, lo que no impide la e%igencia de la diligencia debida en la conservacin de la cosa a los representantes legales.

+.(. l,rali'a' 'e los s,Ae#os.

l 00 contempla e%presamente el supuesto de pluralidad de deponentes, en tanto e%iste un silencio absoluto respecto del caso en que sean varios los depositarios. "( Cons#i#,&i%n &onA,n#a 'el 'ep%si#o (pl,rali'a' 'e 'eposi#an#es). "rt. ,.LL.: 2cuando sean dos o ms los depositantes, si no fueren solidarios y la cosa admitiere divisin, no podr pedir cada uno de ellos ms que su parte# =uando haya solidaridad, o la cosa no admita divisin, regir lo dispuesto en los arts# !#!;! y !#!;$ de este =digo 3. /os conclusiones: ,. #a equiparacin entre indivisibilidad y solidaridad, y aplicacin de las normas de la solidaridad en los supuestos de indivisin, de tal manera que no son posibles los supuestos de depsito indivisible mancomunado. n cualquier caso, habr de tenerse en consideracin lo pactado e%presamente y los usos negociales. .. quiparacin entre mancomunidad 'que se presume( y divisibilidad, de tal manera que le depositante no puede pedir ms que su parte.
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D( l,rali'a' 'e 'eposi#arios. "l no decir nada el 00, habr de entenderse que tiene lugar la aplicacin de las reglas generales en materia de obligaciones, debiendo tener en cuenta la posible e%istencia de usos negociales y la voluntad de las partes.

;. CONTEN/!O !EL CONTRATO !E !E D4/TO.

l carcter tendencialmente unilateral del depsito implica que las obligaciones del depositario asumen, sin duda, una mayor trascendencia que las eventuales obligaciones del depositante.

;.1. O)liga&iones 'el 'eposi#ario.(<;=<5)

"( #a obligacin de guarda y custodia. #a principal obligacin que caracteriza a este contrato, frente a otros supuestos contractuales que presentan una cierta seme!anza con l, es la obligacin de guarda y custodia. #a responsabilidad e%igida en el e!ercicio de dicha obligacin de guarda es la diligencia e%igida con carcter general en sede de obligaciones. No obstante, dicha responsabilidad e%perimenta una agravacin cuando la cosa depositada se entrega cerrada y sellada y el depositario la restituye con el sello o cerradura abierto o forzados. &ambin puede ser agravada o disminuida si e%iste pacto e%preso en tal sentido y seg-n algunos autores, tambin en el caso de depsito remunerado, as$ como en los supuestos en los que el depositario se haya ofrecido a recibir el depsito por redundar en su utilidad e incurra en mora. "unque el depositario no tiene un deber de administracin de lo depositado, si est obligado a recoger y custodiar los frutso, productos y accesiones, pues deben ser ob!eto de restitucin con la cosa principal depositada. *alvo permiso e%preso que debe probarse, el depositario no puede servirse de la cosa depositada ni de sus productos, frutos o accesiones, respondiendo en caso contrario de los da+os y per!uicios. *i el depositante no lo ha prohibido e%presamente, el depositario podr encomendar la custodia de la cosa a persona sustituta si considera que, as$, atiende me!or las obligaciones que le son propias. D( #a obligacin de restitucin. #a cosa depositada debe ser restituida al depositante, o a sus causahabientes, o a la persona que hubiere sido designada en el contrato con todos sus frutos, productos y accesiones 'art. ,.LLI.,(. n el caso de que se trate de un depsito de dinero, el depositario ser deudor de los intereses 'en principio legales, salvo pacto en contrario( de las cantidades que haya aplicado a usos propios o de las que no haya restituido una vez e%tinguido el depsito y tras haber sido constituido en mora. "unque el depositario no puede e%igir al deponente que pruebe ser propietario de la cosa depositada, 2si llega a descubrir que la cosa ha sido hurtada y qui0n es su verdadero due-o, debe hacer saber a 0ste el depsito# +i el due-o, a pesar de esto, no reclama en el t0rmino de un mes, quedar libre de toda responsabilidad el depositario, devolviendo la cosa depositada a aquel de quien la recibi3. #a obligacin de entrega o restitucin se transmite a los herederos del depositario. No obstante, dado el carcter mueble de las cosas ob!eto de depsito y ante la eventualidad de que, actuando de buena fe e ignorando el carcter de cosa depositada, el heredero del depositario la ena!ene, el art ,.LLF dulcifica el rgimen de responsabilidad inherente al depsito: 2slo est obligado 'el heredero ena!enante( a restituir el precio que hubiese recibido o a ceder sus acciones contra el comprador en el caso de que el precio no se le haya pagado3. 0( :omento temporal de la restitucin. #a restitucin debe producirse cuando el deponente la reclame, sin necesidad de !usta causa y con independencia de plazo contractual alguno, puesto el depsito es un contrato establecido en favor
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del depositante 'dicha regla, no obstante, se e%cepciona, en el prrafo siguiente, cuando !udicialmente haya sido embargado el depsito en poder del depositario y cuando se haya notificado a ste la oposicin de un tercero a la restitucin o traslacin de la cosa depositada(. l depositario, que tenga !ustos motivos para hacerlo, puede proceder a la restitucin antes del trmino convenido o designado, estando legitimado incluso para proceder a la consignacin !udicial del ob!eto del depsito en el caso de que el depositante se resista a aceptar la devolucin. /( l lugar de la restitucin. "rt. ,.LL?: 2=uando al hacerse el depsito se design lugar para la devolucin, el depositario debe llevar a 0l la cosa depositada3 pero los gastos que ocasione la traslacin sern de cuenta del depositante# No habi0ndose asignado lugar para la devolucin, deber 0sta hacerse en el que se halle la cosa depositada, aunque no sea el mismo en que se hizo el depsito, con tal que no haya intervenido malicia de parte del depositario3. #os gastos de transporte corren a cargo del depositante 'salvo mala fe del depositario en la traslacin de la cosa(. ( Prdida de la cosa y subrogacin real. *ern de aplicacin los arts. ,.,F. a ,.,FK 00, siendo especialmente relevante la presuncin de culpa del art. ,.,F=, pues en el depsito la cosa se encuentra en poder del deudor 'depositario(. l art. ,.LLL contempla la prdida por fuerza mayor de la cosa depositada, estableciendo que si el depositario recibiere otra en su lugar, estar obligado a entregar sta al depositante. n el caso de que la reparacin obtenida por el depositario no consista en la recepcin de 2otra cosa3, sino de su valor, debe concluirse que aqul est igualmente obligado a restituir al depositante el correspondiente montante de la indemnizacin.

;.(. O)liga&iones a &argo 'el 'eposi#an#e.

0omo el depsito es un contrato gratuito a no ser que se disponga lo contrario, el 00 no reslta obligacin de retribuir del deponente en caso de que se haya pactado un deposito retribuido 'aunque sta obligacin e%iste(. Pero el 00 si establece la obligacin del depositante de hacer frente al pago o reembolso de los gastos realizados por el depositario y, en su caso, de indemnizarle de todos los per!uicios sufridos *eg-n el sentir doctrinal ms autorizado, los gastos reembolsables son simplemente los gastos de conservacin y no los gastos -tiles o me!oras que pueda haber afrontado el depositario. #os gastos reembolsables se encuentran previstos legalmente para el depsito gratuito) por consiguiente, no deben acumularse a la retribucin en el caso de que sta haya sido pactada. l art. ,.LFI dispone que 2el depositario puede retener en prenda la cosa depositada hasta el completo pago de lo que se le deba por razn del depsito3.

5. EOT/NC/DN !EL CONTRATO !E !E D4/TO.

l modo ordinario de e%tincin es la entrega o restitucin de la cosa depositada, as$ como las especialidades en caso de prdida. 0onforme al art. ,..II., 00, no son susceptibles de e%tincin por compensacin las deudas pro5 venientes del depsito o de las obligaciones del depositario.

?. EL !E D4/TO /RREJ-LAR. (1<=11)(<5=<?)

l depsito irregular es el contrato cuyo ob!eto consiste en una determinada cantidad de cosas fungibles 'principalmente dinero( que pueden ser no slo utilizadas, sino incluso consumidas por el depositario. /ada la fungibilidad del ob!eto dado en depsito, el depositario no tiene que devolver la misma cosa, puede restituir la misma cantidad de cosas fungibles, el equivalente e%acto, llamado tambin tantundem. l supuesto protot$pico del llamado depsito irregular viene representado por el depsito de dinero,
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aunque ello no signifique que todo depsito dinerario deba ser calificado como depsito irregular, sino slo aquel cuyo ob!eto pierde su individualidad. Por e!emplo, no ser$a un supuesto de depsito irregular el caso en el que una determinada cantidad de dinero se entrega en un sobre o cofre cerrado y sellado, pues entonces debe ser restituida en la misma forma. /octrinalmente se propugna que para proceder a la calificacin de depsito irregular, debe atenerse bsicamente a la verdadera intencin de las partes, ya que en muchos casos al realizar un depsito de dinero el depositante persigue la disponibilidad del dinero en cualquier momento, sin pretender conceder un prstamo. n contra, se puede argumentar que la finalidad principal del contrato de depsito 'custodia o guarda de la cosa( desaparece, pues la cosa fungible ingresa en el patrimonio del depositario sin posibilidad de distinguirla. #a !urisprudencia ms reciente se pronuncia en favor de la calificacin como prstamo de las imposiciones o ?depsitos@ a plazo fi!o, pues el deponente pierde la disponibilidad propia de los depsitos. W en cuanto a los ingresos en cuenta corriente son contratos autnomos e independientes.

7. EL !E D4/TO NECE4AR/O.
s una modalidad de depsito caracterizada por la e%istencia de una obligacin de custodia a causa de una situacin de hecho sobrevenida y, por consiguiente, nacida con independencia de la voluntad de las partes. *e distinguen, a tal efecto, tres tipos de depsito necesario: ,. 0uando el depsito se hace en cumplimiento de una obligacin legal. *e regir por las disposiciones de la ley que lo establezca y, en su defecto, por las del depsito voluntario. .. 0on ocasin de alguna calamidad como incendio, ruina, saqueo, naufragio u otras seme!antes, rigindose igualmente por las normas del depsito voluntario. &ambin se conoce como 2depsito miserable3. =. l que tiene lugar respecto de 2los efectos introducidos por los via%eros en las fondas y mesones3 No deriva del contrato de hospeda!e, ni de la posible e%istencia de un contrato tcito de depsito, sino que es un supuesto de responsabilidad legal a cargo del hotelero respecto de los efectos introducidos en el mbito de control del mismo, lo que incluye tambin la responsabilidad por los efectos que se encuentren en el gara!e del hotel y otras dependencias ane%as al mismo y que presten servicio al cliente. "simismo, han de considerarse introducidas si se colocan en el coche o minipullman del hotel destinado a transportarlas al mismo. <gualmente es esencial que el via!ero hubiere observado las prevenciones formuladas por el hotelero respecto del cuidado y vigilancia de los efectos. #a responsabilidad del hotelero cesa: a( 0uando se trate de efectos introducidos por terceros, es decir, por quien no fuera un via!ero. 'una visita, un cliente del restaurante del hotel...(. b( 0uando no estemos ante un alo!amiento de via!eros o de huspedes estables 'e!.: la casa de un amigo(. c( "l mediar culpa o negligencia del via!ero. d( n los supuestos de robo a mano armada y fuerza mayor. e( 0uando el da+o sea consecuencia de la actuacin de personas que escapan del control del hotelero 'visitas...(. f( 0uando medie pacto e%preso de e%clusin de responsabilidad. %iste un verdadero depsito cuando se entregan ob!etos para ser guardados en la ca!a del hotel.

7.( El &on#ra#o 'e ingreso en &en#ros asis#en&iales. N-E0O

#a profesora #CP _ P #A _ ha resaltado que resultar$a muy aconse!able tipificar el contrato de ingreso en un centro asistencial de mayores, as$ como establecer legalmente un rgimen m$nimo de derechos y deberes dimanantes de dicho contrato, com-n para todo el territorio espa+ol, pues si bien tal rgimen normativo resulta hoy deducible de muchas disposiciones legales de carcter
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autonmico, sin duda ser$a conveniente sistematizarlos en una disposicin -nica y com-n para todos, sin per!uicio de que la autonom$a de la voluntad de las partes pueda introducir matizaciones en cada caso . " su acertado !uicio, deber$a imperar el mismo sistema agravado de responsabilidad que consagra el 0digo 0ivil para los establecimientos hoteleros, respecto a los efectos personales introducidos por los clientes. /eber$a aplicarse tambin tratndose de residencias asistenciales de personas mayores y de efectos introducidos en ellas por los residentes tanto si los ob!etos han sido especialmente entregados para su custodia , previo inventario , como si han sido simplemente introducidos en la residencia con tal de que se haya comunicado al establecimiento esta introduccin, se hayan observado las prevenciones realizadas en materia de seguridad , y desde luego se pruebe la e%istencia del ob!eto, y su deterioro o desaparicin dentro del mbito espacial del establecimiento.

>. 4EC-E4TRO CON0ENC/ONAL 1 F-!/C/AL.

l denominado secuestro no tiene por finalidad en s$ misma considerada la custodia o guarda de la cosa depositada, sino que dicha guarda es sencillamente un medio para evitar la sustraccin o distraccin del ob!eto custodiado en tanto no se resuelva la litis e%istente) por ello la restitucin no se realiza al deponente sino al vencedor de dicha litis. /e este modo, a diferencia del contrato de depsito verdadero y propio, el secuestro puede recaer tanto sobre bienes muebles como inmuebles 'art. ,.LFK 00(.

>.1. El se&,es#ro &on"en&ional.

l secuestro convencional se contempla en sede de depsito voluntario 'art. ,.LK=: 2 Bambi0n puede realizarse el depsito por dos o ms personas, que se crean con derecho a la cosa depositada, en un tercero, que har la entrega en su caso a la que corresponda3(.

>.(. El 'ep%si#o A,'i&ial.

*eg-n el art. ,LF1 .*l depsito %udicial o secuestro tiene lugar cuando se decreta el embargo o el aseguramiento de bienes litigiosos& *e e%ige del depositario la responsabilidad propia de un buen padre de familia, no pudiendo quedar libre de su encargo 2hasta que se termine la controversia que lo motiv, a no ser que el Juez lo ordenare por consentir en ello todos los interesados o por otra causa legtima3 'art. ,.LFL(. #a restitucin no ha de hacerse necesariamente al deponente: 2 *l depositario %udicial estar obligado a conservar los bienes con la debida diligencia a disposicin del Juzgado, a exhibirlos en las condiciones que el Juzgado le indique y a entregarlos a la persona que el tribunal designe3.

9. EL CONTRATO !E A ARCAM/ENTO !E 0EM.C-LO4.

&radicionalmente, el contrato de gara!e era uno de los supuestos clsicos de contratos at$picos, hasta la promulgacin de la #ey ?IH.II., reguladora del contrato de aparcamiento de veh$culos. #os contratos de parVing o aparcamiento, se caracterizan por ser de breve duracin, realizarse en aparcamientos abiertos al p-blico y, en todo caso, mediante precio 2determinado en funcin del tiempo de estacionamiento3 'por horas o fracciones horarias(. Bunto con este contrato contin-a e%istiendo el de gara!e en el que el precio no resulte determinado precisamente por el tiempo de estacionamiento efectivo, aunque la duracin del contrato 'no del tiempo de estacionamiento( sea fi!ada por fracciones temporales 'a+os, meses, incluso d$as u horas determinadas(. Por lo tanto a partir de la ley ?IHI. hay dos tipos de contrato) el contrato t$pico de aparcamiento, regulado por la citada ley, y el contrato at$pico de gara!e, no contemplado por dicha ley. "ntes de la ley ?IHI. que lo ha tipificado como autnomo, la doctrina consideraba el aparcamiento de veh$culos como un contrato ms cercano al depsito que al arrendamiento.

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TEMA (1 (+;) LO4 CONTRATO4 ALEATOR/O4. (( p, 7 f).

1. LA CATEJOR.A JENERAL !E LO4 CONTRATO4 ALEATOR/O4.
l 0digo 0ivil contempla la categor$a general de los contratos aleatorios en el art$culo ,L4I, regulando tres modalidades: el jue(o ) apuesta* la renta vitalicia ) el contrato del se(uro+ &ras la promulgacin de la #ey ?,H.II= de proteccin patrimonial de las personas con discapacidad, el vac$o de tales art$culos se ha aprovechado para integrar en ellos la regulacin de un nuevo contrato t$pico de los aleatorios: el contrato de alimentos+ *eg-n el art$culo ,.L4I, /por el contrato aleatorio, una de las partes o ambas recprocamente, se obligan a dar o hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de un acontecimiento incierto, o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado/# *e trata de una definicin que introduce confusin entre los contratos aleatorios y los su!etos a condicin. #a diferencia entre ambas categor$as es esencial, pues mientras la condicin afecta a la propia eficacia del contrato, los contratos aleatorios e%isten y son vlidos desde el momento de su celebracin. Elemen#os )@si&os del contrato aleatorio: ,. <ndeterminacin inicial del resultado. .. /ependencia definitiva del mismo de circunstancias que lo hacen incierto. =. Toluntariedad de los interesados al asumir ese riesgo. Cara&#eres del contrato aleatorio: 0ontrato bilateral, que puede devenir en unilateral+ 0ontrato oneroso, en el que las obligaciones de las partes son rec$procas y sinalagmticas. 0arcter consensual+

(. EL F-EJO 1 LA A -E4TA. (.1. Consi'era&iones generalesI 'is#in&i%n en#re A,ego * ap,es#a.

s el supuesto ms antiguo de contrato aleatorio, donde el azar decide quin ser deudor y acreedor, y la atribucin de los derechos y obligaciones de una y otra de las partes. &radicionalmente se distingu$a conceptualmente entre !uego y apuesta seg-n la actitud activa o pasiva de las partes en la produccin del acontecimiento. Pero hoy dicha distincin no tiene trascendencia ya que el art ,L44 2'o dispuesto en el artculo anterior respecto del %uego es aplicable a las apuestas# +e consideran prohibidas las apuestas que tienen analoga con los %uegos prohibidos&# l contrato de apuesta no puede ser unilateral. "s$, el contrato de apuesta adems de aleatorio, es bilateral, oneroso, consensual, sinala(mtico, ) no sujeto a ,orma al(una+

(.(. Los A,egos * ap,es#as pro$i)i'os.

n su redaccin originaria, el 0digo 0ivil distingu$a dos clases de !uego: los que depend$an e%clusivamente de la suerte o azar, que se encontraban prohibidos y los que depend$an de la destreza o del clculo, considerados l$citos. No obstante, se introdu!o un fuerte control administrativo en materia de !uegos de suerte y azar. "ctualmente no se encuentran prohibidos todos los !uegos de suerte o azar, pero e%isten ciertos !uegos que se encuentran prohibidos, por incumplir la normativa, como por e!emplo, el desarrollado en locales no autorizados. n el caso de los no autorizados y los que, pese a ser permitidos, se practican sin embargo en lugar carente de la debida autorizacin administrativa, es aplicable el art$culo ,L4F del 00, con independencia de las sanciones administrativas y dems responsabilidades en que se pudiera incurrir. /icho precepto establece las siguientes consecuencias !ur$dicas: !" Grrepetibilidad del pago -soluti retentio-# ste efecto se ha !ustificado desde dos vertientes, la primera, entendiendo que se trata de una obligacin natural, donde el pago voluntario obedece a un deber moral y la segunda e%plicacin parte del carcter general de la irrepetibilidad de las prestaciones cuando el contrato tiene causa torpe, no pudiendo las partes alegar la propia torpeza
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para recuperar lo pagado. No obstante, dicha irrepetibilidad tiene tres e%cepciones: 5 Pue hubiere mediado dolo en el pago. 5 :inor$a de edad de quien voluntariamente pag. 5 Pue el que pag estuviere inhabilitado para administrar sus bienes. $" Gnexigibilidad del pago# l art$culo ,.L4F contempla la falta de accin. l reconocimiento o promesa de pago de una deuda de !uego ser$a ineficaz, no admisible por contraria al orden p-blico. special relevancia adquiere la figura de la simulacin cuando la deuda de !uego il$cito reviste otra forma contractual, en principio y aparentemente l$cita, al efecto de evitar la ine%igibilidad del pago de dicha deuda.

(.+. Los A,egos * ap,es#as no pro$i)i'os.

l art. ,.FII establece que 2no se consideran prohibidos los %uegos que contribuyen al e%ercicio del cuerpo, como son los que tienen por ob%eto adiestrarse en el mane%o de las armas, las carreras a pie o a caballo, las de carros, el %uego de pelota y otros de anloga naturaleza3. *e entienden como l$citos los !uegos que contribuyan a potenciar el e!ercicio del cuerpo, no solamente en su aspecto f$sicomotriz, sino tambin intelectual 'a!edrez, etc.() tambin son l$citos los !uegos de suerte, envite o azar autorizados y que se practiquen en un lugar tambin autorizado para ello. <gualmente consideran l$citos los !uegos y apuestas mi%tas, es decir, aquellas en que influyen decisivamente tanto la destreza como la suerte. l art. ,.FI,., dispone que 2el que pierde en un %uego o apuesta de los no prohibidos queda obligado civilmente3. n la realidad cotidiana resulta prcticamente inaplicable dicho precepto al realizarse el pago anticipadamente, con lo que no se suelen dar los impagos de apuestas.

(.;. La 4en#en&ia 'e la 4ala 1R 'el Tri),nal 4,premo >7>=(<<>.

/icha sentencia unifica el criterio !urisprudencial respecto a la licitud o ilicitud del !uego autorizado en casinos cuando la propia empresa, incumpliendo la normativa vigente, presta dinero a los !ugadores que agotan su activo l$quido disponible. n concreto, la *ala ,Y se pronuncia declarando la ilicitud del !uego en tal caso, bien por su ilicitud propiamente dicha o bien por la e%istencia de una causa torpe de parte de uno de los contratantes y, por tanto, la imposibilidad para el 0asino de reclamar la cantidad prestada.

(.5 La Le* 1+ = (<11, 'e reg,la&i%n 'el A,ego. N-E0O.

#a #ey ,=H .I,, de regulacin el !uego contiene normas de organizacin administrativa y de autorizacin de los operadores del !uego, que ponen de manifiesto una absoluta reorganizacin normativa de la cuestin. /e otro lado los art$culos iniciales, fundamentalmente, del art. = al F, ambos inclusive, contienen normas y principios que se pueden considerar paradigmticos en la materia, con lo que vienen a ratificar el planteamiento tradicional. "s$ por e!emplo el art F.. establece que 2los operadores no podrn conceder prstamos ni cualquier otra modalidad de crdito o asistencia financiera a los particulares3

+. EL CONTRATO !E RENTA 0/TAL/C/A. +.1. /n#ro',&&i%n.

"rt. ,.FI. 00: 2*l contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensin o r0dito anual durante la vida de una o ms personas determinadas por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensin3. #a finalidad econmica de esta figura reside, en proporcionar al perceptor un ingreso fi!o peridico a los efectos de subsistencia, aunque tambin puede perseguir favorecer a una determinada persona.

+.(. El alea en la ren#a "i#ali&ia.

l elemento aleatorio, esencial en la categor$a que contemplamos, reside en la incertidumbre de la
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duracin de la vida que se contempla, y por lo tanto la imposibilidad de conocer de antemano si e%istir o no una equivalencia entre el capital que se entrega y la renta que se percibe peridicamen5 te, concurriendo de este modo el riesgo ganancia5prdida. /icha 2vida contemplada3 puede ser la del contratante que entrega el capital, o la de un tercero, o la n el momento de constitucin del contrato debe e%istir la denominada 2equivalencia del riesgo3, es decir, que ambas partes tengan igual posibilidad de prdida o ganancia, art. ,.FI?: 2*s nula la renta constituida sobre la vida de una persona muerta a la fecha del otorgamiento, o que en el mismo tiempo se halle padeciendo una enfermedad que llegue a causar su muerte dentro de los veinte das siguientes a aquella fecha3. l precepto transcrito contempla dos supuestos distintos: "( M,er#e *a pro',&i'a, en el momento de constitucin del contrato, de la persona cuya vida se contempla. #a nulidad se !ustifica por la ausencia del alea. D( Enferme'a' que llegue a causar la muerte de la persona cuya vida se contempla dentro de los veinte d$as posteriores a la fecha de celebracin del contrato. No se considera enfermedad el parto, ni el accidente, ni el suicidio, ni la ve!ez. No se computa el d$a de constitucin de la renta vitalicia.

+.+. 4,Ae#os.
s fcil deducir que deben concurrir al menos dos su!etos en cuanto partes del contrato de renta vitalicia. Pero el art. ,.FI= admite la concurrencia de hasta cuatro su!etos: adems de los dos constituyentes, un tercero cuya vida es considerada como alea, y el perceptor de la renta o beneficiario, que puede ser uno de los constituyentes, el tercero cuya vida se estima o un cuarto su!eto independiente de los anteriores. *i el beneficiario no es parte contractual, es necesaria su aceptacin de conformidad. Puede ocurrir que se atienda a la vida de varios su!etos, e igualmente puede constituirse la renta en beneficio de una pluralidad de personas, simultnea 'con!unta( o sucesivamente. 0uando la renta se establece con!untamente en favor de varias personas y una de ellas fallece, surge el problema de la procedencia del acrecimiento, que no ser posible, en ausencia de pacto e%preso, ms que cuando adems de designacin con!unta de los beneficiarios, e%ista atribucin de renta con!unta) si la designacin de beneficiarios es con!unta y e%iste atribucin cuantitativa in5 dividualizada de rentas para cada uno de ellos, a falta de pacto e%preso, no proceder el acrecimiento, atribuyndose la renta correspondiente al premuerto a los herederos '*&*(. 0uando la renta se establece sucesivamente no se plantea tal problema y cada acreedor percibir la renta en el orden establecido.

+.;. Con#eni'o 'el &on#ra#o 'e ren#a "i#ali&ia. (<9=1<)(<7=<> reser"a)

A) La en#rega 'el &api#al: consistente en bienes muebles o inmuebles, materiales o inmateriales, cuyo dominio se transmite al deudor de la pensin sin que esta -ltima suponga derecho real, carga o afeccin sobre aqullos en favor del rentista, sino simplemente el nacimiento de una relacin obligatoria en cuya virtud el deudor queda vinculado a satisfacer dicha renta o pensin. l constituyenteHacreedor de la renta vitalicia que efect-a la entrega de los bienes en concepto de capital est obligado no solamente a efectuar dicha entrega, sino a responder de eviccin y saneamiento al deudor de la renta. C) El 'ere&$o a la pensi%n o ren#a: a( #a pensin No tiene que consistir necesariamente en una suma dineraria, pudiendo estribar tambin en la entrega de cualquier otro tipo de bienes muebles o bien parte en dinero y parte en cosa mueble o inmueble. n cualquier caso es imprescindible que sea fi!a y, admitindose el !uego de las clusulas de estabilizacin.
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b( #a periodicidad de la renta No es necesario que el pago se efect-e anualmente, pudiendo las partes estipular per$odos distintos para la satisfaccin de la renta) incluso cabe la posibilidad de satisfacer la renta por plazos anticipados. Pero deben distinguirse cada uno de los vencimientos 'que prescriben a los cinco a+os( del derecho a la percepcin de la renta del que proceden 'que prescribe a los quince(. c( *atisfaccin de la renta "rt. ,.FIK: 2la renta correspondiente al a-o en que muere el que la disfruta, se pagar en proporcin a los das en que hubiese vivido3 si deba satisfacerse por plazos anticipados, se pagar el importe total del plazo que durante su vida hubiese empezado a correr3. d( <ncumplimiento y aseguramiento del pago de la renta "rt. ,.FI1: 2la falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta vitalicia a exigir el reembolso del capital ni a volver a entrar en la posesin del predio ena%enado3 slo tendr derecho a reclamar %udicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras3

+.5. N,li'a' 'el &on#ra#o 'e ren#a "i#ali&ia.

"dems de las causas generales de nulidad, el art ,.FI? contempla 'como radical o de pleno derecho( la muerte o enfermedad causante de muerte.

+.?. La ren#a "i#ali&ia a #5#,lo gra#,i#o.

"rt.,.FIL: 2el que constituye a ttulo gratuito una renta sobre sus bienes puede disponer, al tiempo del otorgamiento, que no estar su%eta dicha renta a embargo por obligaciones del pensionista3. *e trata de una donacin y no de un contrato aleatorio, pues le falta la reprocidad y la equivalencia del riesgo ganancias5perdidas que los caracteriza. l donante pasa a ser deudor del donatario por el importe de la renta. l principal efecto de esta modalidad de donacin radica en la posibilidad de que el constituyente de la renta establezca una prohibicin de embargo.

;. EL CONTRATO !E AL/MENTO4 O 0/TAL/C/O.

l contrato de alimentos o vitalicio hace referencia a una nueva modalidad contractual que ha venido imponindose en la prctica de las -ltimas dcadas, tanto en nuestro pa$s como en otros pa$ses europeos, en los que la era del bienestar ha venido acompa+ada por un continuo enve!eci5 miento de la poblacin y una cierta disgregacin familiar que ha implicado el relativo abandono de nuestros mayores, muchos de los cuales se ven condenados a la soledad en sus domicilios o al ingreso en centros especializados.

;.1. El na&imien#o 'el "i#ali&io.

"lgunas personas ancianas han reaccionado frente a su inminente soledad procurndose la debida asistencia mediante la entrega de los bienes inmuebles que constitu$an su morada, a cambio de afecto y compa+$a. #a idea prendi pronto en algunas instituciones financieras. *eg-n **&*: 2el vitalicio no es una modalidad de la renta vitalicia de los arts# !#42$ a !#424 ==, sino un contrato autnomo, innominado y atpico 3, cuyo contenido consiste en la prestacin de alimentos '2domicilio, alimentos y asistencia m0dica3( a cambio de la entrega de unos bienes, durante la vida del acreedor de dichos alimentos, o de tercera o terceras personas. No debe ser confundido el 2vitalicio3 con la obligacin legal de prestar alimentos entre parientes del art. ,?. 00 y ss. No se trata de obligacin de dar, sino mi%ta de dar y hacer '2proporcionar cosas y atenciones3(.

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;.(. La Le* ;1=(<<+I &ara&#eri7a&i%n legal 'el &on#ra#o 'e alimen#os.

0on la aprobacin de la #ey ?,H.II= el legislador ha considerado oportuno ofrecer una regulacin propia del contrato de vitalicio o de alimentos. ,( *e introduce en el 00 una regulacin sucinta pero suficiente de los alimentos convencionales, es decir, de la obligacin alimenticia surgida del pacto y no de la ley, a diferencia de los alimentos entre parientes regulados por los arts. ,?. 00 y ss. .( l carcter autnomo del nuevo contrato y su continuidad respecto del vitalicio: este contrato ampl$a las posibilidades que ofrece el contrato de renta vitalicia para atender las necesidades econmicas de las personas con discapacidad o los ancianos, y permite a las partes que celebren el contrato cuantificar la obligacin del alimentante seg-n las necesidades vitales del alimentista. =( #a oportunidad de su regulacin respecto de las personas con discapacidad, dado que sus progenitores pueden atender a sus necesidades de manera directa y concreta. "s$ pues, el alimentista o beneficiario no tiene por qu ser parte necesariamente en el momento de celebracin del contrato, aunque obviamente puede tambin serlo, como ocurre en todos aquellos supuestos en que act-e en propio inters, transmitiendo o entregando los bienes al alimentante.

;.+ Con#eni'o )@si&o 'el &on#ra#o 'e alimen#os.

#a obligacin del alimentante radica en una prestacin asistencial comple!a 'vivienda, manutencin y asistencia(, que conviene distinguir de los alimentos entre parientes u obligacin legal de alimentos como se deduce claramente de lo siguiente: "( l alcance de la prestacin contractual depende fundamentalmente del acuerdo de las partes. "dems entre obligado y alimentista no tiene por qu mediar relacin familiar D( 0onforme a lo establecido en el art. ,.L4?, 2la obligacin de dar alimentos no cesar por las causas a que se refiere el artculo !1$) 3, que regula los alimentos entre parientes, 2)salvo la prevista en su apartado primero3 'que es la muerte del alimentista(. /e otra parte, el cumplimiento de las obligaciones que pesan sobre el alimentante, pueden garantizarse mediante el recurso de la condicin resolutoria e%presa o el derecho de hipoteca en el caso de que los bienes sean registrables. l incumplimiento de la obligacin convencional de alimentos permite al alimentista optar entre e%igir el cumplimiento o, por el contrario, la resolucin del contrato, con inmediata restitucin de los bienes o capital recibidos. n el supuesto de que se produzca la muerte del alimentista 'no es causa de e%tincin del contrato( o de que concurra cualquier circunstancia grave que impida la pac$fica convivencia de las partes, 2cualquiera de ellas podr pedir que la prestacin de alimentos convenida se pague mediante la pensin actualizable a satisfacer por plazos anticipados que para esos eventos hubiere sido prevista en el contrato o, de no haber sido prevista, mediante la que se fi%e %udicialmente3.

5. RE2ERENC/A AL CONTRATO !E 4EJ-RO.

#a #ey 1IH,4FI del 0ontrato de *eguro, ha perseguido la uniformidad de criterios y regulacin mediante la redaccin de un t$tulo de disposiciones generales 'frente al diverso articulado anterior del 00 y 00om(, aparte de contener una regulacin espec$fica para los distintos seguros contra da+os y seguros de personas. l contrato de seguro 2es aquel por el que el asegurador se obliga, mediante el cobro de una prima y para el caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es ob%eto de cobertura, a indemnizar, dentro de los lmites pactados, el da-o producido al asegurado o a satisfacer un capital, una renta
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u otras prestaciones convenidas3 'art. , #0*(. l concepto econmico del seguro e%ige la concurrencia de los siguientes presupuestos: a( #a e%istencia de un riesgo. b( #a transferencia del riesgo a otra persona: al asegurador. c( /icha transferencia supone una distribucin del riesgo entre una colectividad de personas 'restantes asegurados(. #a entidad aseguradora calcula apro%imadamente la probabilidad de riesgo, que es afrontada 'repercutida( por las aportaciones de las restantes personas aseguradas. d( #a transferencia sea una operacin autnoma y no un efecto secundario de otro tipo de negocio. l elemento aleatorio consiste en la eventual y posible produccin o no del evento da+oso asegurado. #a incertidumbre que rodea al riesgo afecta tanto a la posibilidad de su realizacin como al momento de su produccin. #a aleatoriedad del contrato no desaparece por el hecho de que las entidades aseguradoras hayan conseguido determinar casi e%actamente el importe de los riesgos cubiertos a travs de las tablas actuariales. #as clusulas limitativas de los derechos de los asegurados debern ser espec$ficamente aceptadas por escrito. "dems, el propio art. =.. #*0 establece un deber de vigilancia por parte de la "dministracin P-blica que, en caso de ser decretada la nulidad de alguna clusula de las condiciones generales por el &*, deber obligar a los aseguradores a modificar las clusulas idnticas contenidas en sus plizas.

5.1. Los s,Ae#os 'el &on#ra#o 'e seg,ro.

8esulta necesario distinguir entre las siguientes personas: ,( "segurador: es la persona que se obliga a indemnizar el da+o a cambio del cobro de la prima. .( &omador del seguro: es la persona que contrata con el asegurador y firma la pliza del seguro. =( "segurado: es el titular del inters que quiere cubrirse del riesgo concertando un seguro. ?( Deneficiario: es un tercero en favor del cual se estipula el seguro. Normalmente, suelen coincidir en la misma persona las figuras del tomador, asegurado y beneficiario. Pero no siempre es as$ 'e!.: seguro de vida(.

5.(. Con#eni'o )@si&o 'el &on#ra#o.

ntre las obligaciones del tomador o asegurado, el deber de declaracin del riesgo, el pago de la prima, el deber de comunicar el siniestro al asegurador, y el deber de aminorar las consecuencias del siniestro. Por lo que respecta a la prima del seguro, consiste en la contraprestacin del tomador del seguro frente al riesgo asumido por el asegurador. s elemento esencial del contrato y se paga anticipadamente, conforme a lo previsto en la pliza 'en la prctica, las ms frecuentes son las anuales(, siendo indivisible. #a falta de pago de la primera prima legitima al asegurador para resolver el contrato) el impago de cualquiera de las primas posteriores, desde el mismo d$a de su vencimiento, genera la suspensin de la cobertura del asegurador durante un mes, pudiendo quedar e%tinguido el contrato si el asegurador no reclama el cobro dentro de los K meses siguientes. #as obligaciones ms importantes del asegurador son la de entrega de la documentacin al contratante y la obligacin de satisfacer la indemnizacin prevista en caso de siniestro. #a indem5 nizacin suele ser pecuniaria, pero ba!o ciertas condiciones y consintindolo el asegurado, puede ser sustituida por la reparacin o la reposicin del ob!eto siniestrado. &ranscurridos tres meses desde la produccin del siniestro, el impago de la indemnizacin puede generar un inters legal del .I^.

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5.+. !o&,men#a&i%n * &on&l,si%n 'el &on#ra#o.

ntre los documentos podemos citar: la pliza, la solicitud de seguro, la proposicin de seguro, la nota de cobertura, los suplementos y la pliza de abono o flotante. #a #0* e%ige forma escrita. special relevancia adquiere la pliza o documento en el que se formaliza el contrato de seguro y sus modificaciones o adiciones. /ebe observar un contenido m$nimo establecido detalladamente en el art. F #0*, y que en ning-n caso debe diferir de la proposicin de seguro o de las clusulas acordadas, pues, si hay diferencias, se estar a lo dispuesto en la pliza si en el plazo de un mes no se reclama a la entidad para que subsane la divergencia. "dems de la pliza debe tenerse en cuenta la solicitud de seguro: formulario o declaracin verbal por el que una persona gestiona, sin quedar vinculado, la posible celebracin de un contrato de seguro. Por el contrario, la proposicin de seguro es la oferta del asegurador al asegurado, resultando irrevocable durante el plazo de quince d$as. #a nota de cobertura proporciona una cobertura provisional hasta la e%pedicin de la pliza) los su5 plementos recogen las modificaciones introducidas durante la vigencia del contrato) la pliza flotante o de abono se refiere generalmente al seguro de transporte y seguro de vida colectivo, donde se cubren riesgos homogneos que gravitan sobre cosas o personas determinadas genricamente.

5.;. !,ra&i%n 'el &on#ra#o * pres&rip&i%n.

*alvo para el seguro de vida, la duracin m%ima es de diez a+os, si bien cabe la posibilidad de pactar sucesivas prrrogas anuales. n cuanto a los plazos para la prescripcin de las acciones son distintos dependiendo del tipo de seguro: dos a+os si se trata de seguro de da+os y cinco si el seguro es de personas.

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TEMA (( (+5) LA TRAN4ACC/DN. (;p, 5 f)

1. CONCE TO 1 CARACTER.4T/CA4. (<?=<7)(<7=<>)(1<=11)(<+=<;) 1.1. /n#ro',&&i%n.
"rt. ,.FI4: mediante el contrato de transacin 2las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocacin de un pleito o ponen t0rmino al que haba comenzado3. #a transaccin consiste bsicamente en un arreglo o un acuerdo que pretende erradicar la intervencin !urisdiccional y el seguimiento de procesos !udiciales que, muchas veces, se prolongan e%cesivamente en el tiempo, o la b-squeda de una solucin arbitral.

1.(. res,p,es#os 'e la #ransa&&i%n.

*eg-n la !urisprudencia del &*, los presupuestos propios 'o requisitos( del contrato de transaccin vendr$an representados por los siguientes: ,. %istencia de controversia entre las partes: sto es, pree%istencia de relaciones !ur$dicas entre las partes sobre las que aparecen incertidumbres, dudas o desacuerdos, que podr$an provocar o han provocado ya el correspondiente procedimiento !udicial. .. Toluntad de las partes de poner fin a la situacin de incertidumbre: #a naturaleza contractual de la transaccin se manifiesta en la 2 intencin de los contratantes de poner t0rmino a seme%ante inseguridad, dando fi%eza a sus respectivos derechos, mediante la terminacin del litigio a que se hallen sometidos, o deseo de evitar la provocacin de un pleito###, aun cuando la amenaza de su iniciacin no sea inminente3 '*&*(. =. 8eciprocidad de las concesiones acordadas: l carcter rec$proco de la renuncia, limitacin o sacrificio de las pretensiones de las partes es patente en el propio tenor literal del art. ,.FI4 00. #a reciprocidad de las concesiones, o, me!or, la concurrencia de un sacrificio para ambas partes 'animus transigendi, susceptible de comprender la renuncia(, puede recaer sobre el ob!eto mismo de la relacin !ur$dica controvertida 'transaccin pura o simple) p. e!.: si las partes discuten si se deben .I.III o =I.III ptas., y se avienen entregando .1.III ptas.( o bien dando o prometiendo alguna cosa a!ena a la relacin !ur$dica discutida 'tran5 saccin mi%ta o comple!a) p. e!.: la discusin sobre la e%acta e%tensin de la finca transmitida queda dirimida con la entrega complementada de una calesa por parte del vendedor(. No se e%ige la paridad en los sacrificios o concesiones de las partes, porque el mvil de la solucin del conflicto puede determinar desigualdad en las concesiones realizadas por las partes.

1.+. Cara&#er5s#i&as propias 'el &on#ra#o.

*e puede afirmar que la transaccin es: 5 7n contrato consensual. 5 7n contrato bilateral o sinalagmtico y, simultneamente, rec$proco, en cuanto las cesiones o concesiones de cualquiera de las partes encuentran correspondencia en la otra parte. Por otra parte, el contrato de transaccin no e%ige forma solemne alguna, siendo frecuent$simos los supuestos en que las partes contratantes transigen verbalmente.

(. LA CA AC/!A! EN LA TRAN4ACC/DN.
"rt. ,.F,I: establece que 2para transigir sobre los bienes y derechos de los hi%os ba%o la patria potestad se aplicarn las mismas reglas que para ena%enarlos 3. Por su parte, el art. ,.F,, establece
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que 2el tutor no puede transigir sobre los derechos de la persona que tiene en guarda, sino en la forma prescrita en el presente =digo3. *e e%ige autorizacin !udicial para mediante transaccin renunciar a derechos o ena!enar bienes inmuebles o bienes muebles valiosos pertenecientes a los menores sometidos a patria potestad o tutela. #a ausencia de la autorizacin !udicial dar lugar a la nulidad radical de la transaccin n cuanto a las personas !ur$dicas, .las corporaciones que tengan personalidad %urdica slo podrn transigir en la forma y con los requisitos que necesiten para ena%enar sus bienes3. Para la transaccin efectuada por mandatario, se e%ige mandato e%preso, si bien la ausencia del mismo puede subsanarse posteriormente mediante la ratificacin.

+. OCFETO !E LA TRAN4ACC/DN.
*e e%cluye de la transaccin las materias que afectan al orden p-blico y al inters general, y que, por lo tanto, se encuentran fuera del mbito de disposicin de los particulares. "dems se requiere, como en cualquier otro contrato, que el ob!eto sea posible, l$cito y determinado. #a renuncia general de derechos se entiende slo de los que tienen relacin con la disputa sobre que ha reca$do la transaccin, renuncia que no debe contrariar el inters o el orden p-blico ni per!udicar a terceros. No se puede transigir sobre el estado civil de las personas, ni sobre las cuestiones matrimoniales, ni sobre alimentos futuros.

;. NAT-RALE3A F-R.!/CA !E LA TRAN4ACC/DN.

l debate doctrinal se centra en determinar si la transaccin se limita a declarar 'tesis declarativa( una situacin !ur$dica pree%istente, antes controvertida y ahora cierta e indiscutible, o bien si presupone una transmisin de derechos y, por tanto, altera, var$a o modifica la relacin !ur$dica que antes fuera incierta 'tesis traslativa(: "( #a tesis traslativa entronca con la tradicin romanista y nuestro /erecho histrico, el cual contemplaba la transaccin como una autntica subespecie de ena!enacin. Para esta postura las concesiones reciprocas de las partes a travs del contrato de transaccin, modifican la relacin pree%istente, determinando el nacimiento de derechos y obligaciones nuevos para las partes. D( #a tesis declarativa. Para esta teor$a ms moderna, la transaccin se limitar$a a esclarecer la inicial incertidumbre y fi!ar los trminos de la situacin !ur$dica en cuestin, sin llegar a crear una nueva y distinta respecto de la pree%istente. 0on ello, la transaccin no constituir$a una nueva relacin !ur$dica, sino que el resultado del acuerdo transaccional cumplir$a una funcin aclaratoria. No obstante lo apuntado, en la prctica es admisible tanto un efecto declarativo como traslativo de la transaccin, variando seg-n el caso contemplado.

5. E2ECTO4 !E LA TRAN4ACC/DN.
#a naturaleza contractual de la transaccin implica la necesidad de distinguir un doble orden de efectos: efectos inter partes, y posibles efectos de la transaccin para con los terceros. Buegan aqu$ las reglas generales, de forma tal que en principio la transaccin genera consecuencias entre las partes. n cambio, cualquier acuerdo transaccional es a!eno para los terceros, salvo que stos sean causahabientes de una de las partes del contrato o se encuentren unidos con el transigente por lazos de solidaridad o a consecuencia de la naturaleza indivisible de la prestacin.

5.1. La ex&ep&i%n 'e &osa A,7ga'a.

"rt. ,.F,K 00: 2la transaccin tiene para las partes la autoridad de la cosa %uzgada3 pero no proceder la va de apremio sino tratndose del cumplimiento de la transaccin %udicial3.
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llo quiere decir que las partes dan por resuelta definitivamente la cuestin, quedando obligados y no pudiendo plantear de nuevo la cuestin controvertida. /e forma que si alguno de los transigentes acude a los tribunales buscando un pronunciamiento ms favorable, le podr ser opuesta el acuerdo transaccional, siempre y cuando, de una parte, concurran la misma &a,sa, misma &,es#i%n * mismas persona y, de otra, no pro&e'a la imp,gna&i%n de la transaccin. 6bviamente, lo dicho no significa, en modo alguno, que no se pueda acudir a los tribunales para instar el cumplimiento de lo pactado transaccionalmente, o para solicitar la ineficacia de la transaccin.

5.(. Re#roa&#i"i'a' 'e la #ransa&&i%n.

ntre las partes, por lo general, la transaccin, dada su funcin de eliminacin de incertidumbres, tiene efectos retroactivos respecto de los derechos y obligaciones de los transigentes. *in embargo, no e%iste precepto alguno en el 00 ni norma imperativa que imponga tal resultado. #o normal 'y prudente( ser que los propios transigentes se pronuncien sobre este particular en el contrato de transaccin. s indiscutible que la eventual retroactividad del acuerdo transaccional no afecta a terceros.

5.+. La apli&a)ili'a' 'el ar#5&,lo 1.1(;.

*e ha discutido sobre la posibilidad de instar !udicialmente la resolucin del contrato de transaccin en caso de que una de las partes del mismo no lleve a cabo el cumplimiento de las obligaciones que sobre ella recaen. Parece que el carcter general del precepto contenido en el art. ,.,.? y el carcter sinalagmtico de la transaccin deben abocar a la respuesta afirmativa: una vez establecidos los derechos y obligaciones de las partes a travs del contrato de transaccin seguir siendo posible accionar !udicialmente ante el incumplimiento de la contraparte.

?. LA TRAN4ACC/DN F-!/C/AL.
l art. ,.F,K es el -nico precepto que se refiere a la llamada 2transaccin !udicial3, a los solos efectos de se+alar que 2no proceder la va de apremio sino tratndose del cumplimiento de la transaccin %udicial3.

?.1. La #ransa&&i%n A,'i&ial )aAo el imperio 'e la LEC 'e 1>>1.

#a doctrina y la !urisprudencia mayoritarias han entendido que la transaccin es siempre e%tra!udicial en cuanto a su origen, pero se denomina 2!udicial3 cuando se incorpora o aporta al proceso !udicial al que se pone fin, o cuando se celebra ante el rgano !urisdiccional para prevenir un proceso. "hora bien, la necesaria aprobacin !udicial no supone que el Buez entre a valorar el contenido de la transaccin, el fondo del asunto, pues de!ar$amos de estar ante una transaccin , sino que debe limitarse al e%amen de la concurrencia o no de los requisitos legales 'capacidad y prohibiciones legales( para llevar a cabo la transaccin.

?.(. La #ransa&&i%n A,'i&ial en la "igen#e Le* 'e EnA,i&iamien#o Ci"il.

#a # 0 ,H.III, en este punto, ha seguido fielmente las pautas establecidas con anterioridad por doctrina y !urisprudencia. l art. ,4., # 05.III permite llevar a efecto la transaccin en todo caso, salvo que 2la ley lo prohba o establezca limitaciones por razones de inter0s general o en beneficio de tercero 3. #a transaccin, pues, sigue siendo una cuestin inter partes, un acuerdo o convenio que el tribunal deber homologar sin entrar a analizar su contenido material en el sentido antes e%plicado, pues, una vez determinado el ob!eto 'posible( de la transaccin, el tribunal deber limitar su actuacin a e%aminar 2la concurrencia de los requisitos de capacidad %urdica y poder de disposicin de las partes o de sus representantes debidamente acreditados que asistan al acto3 'art. ?,1.,.=(. Por lo dems, no cabe duda acerca de que el acuerdo transaccional tiene eficacia e!ecutiva, dado que no slo para el 00 'art. ,.F,K(, sino tambin para la # 05.III 'art. 1,L...=(, es un t$tulo de
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e!ecucin siempre que haya sido aprobado u homologado !udicialmente.

7. CA-4A4 !E /NE2/CAC/A !EL CONTRATO !E TRAN4ACC/DN

#a transaccin, en cuanto contrato que es, queda sometida a las reglas generales en materia de ineficacia contractual. No obstante, el tipo de ineficacia al que la regulacin positiva de la transaccin dedica mayor detenimiento es a la anulabilidad,

7.1. El error en la #ransa&&i%n.

"rt. ,.F,L 00: 2la transaccin en que intervenga error, dolo, violencia o falsedad de documentos est su%eta a lo dispuesto en el art# !#$<1 de este =digo# +in embargo, no podr una de las partes oponer el error de hecho a la otra siempre que 0sta se haya apartado por la transaccin de un pleito comenzado3. Precisiones: ,( la irrelevancia general del error que recae sobre la circunstancia controvertida, pues la transaccin persigue eliminar la incertidumbre, y .( la posible relevancia del error que recae sobre alguna circunstancia que afecta directamente a la situacin litigiosa pues afecta a una circunstancia que las partes consideran como base firme, indiscutible, y en cambio es ob!eto de error. !emplo clsico: la controversia entre las partes recae sobre la propiedad de un cuadro atribuido a Telzquez) habiendo llegado finalmente a un acuerdo, descubren, sin embargo, que pertenece realmente al :useo del Prado: n este caso el error es sobre la cuestin incierta y controvertida: la propiedad del cuadro. Pero si el error recayera sobre el autor del cuadro, no siendo realmente un Telzquez sino una copia, estar$amos ante un error que afecta directamente a una circunstancia de la cuestin controvertida y que las partes ten$an como segura y firme, pero no a dicha controversia. #a irrelevancia del error 'no maliciosamente provocado( sobre la situacin controvertida reside en la necesaria incertidumbre que rodea al ob!eto de discusin 'la propiedad, la 2incierta3 propiedad( que busca solucin a travs de la transaccin, y lo realmente importante en la transaccin es la e%istencia de tal incertidumbre, y no la razn que dio lugar a la misma. "dems de lo dicho, el 00 contempla dos especialidades en materia de error de hecho: ,( "rt. ,.F,L.,: #a falsedad de documentos. *e e%ige necesariamente una relacin esencial con la controversia transigida, la ignorancia en quien alega la falsedad documental o la sentencia que la declara. No se admite la impugnacin de la transaccin por falsedad de documentos, cuando el ob!eto de la transaccin fuera la falsedad o no de los mismos. .( "rt. ,.F,4: <gnorancia de la ine%istencia de incertidumbre por haber reca$do sentencia firme. 2+i estando decidido un pleito por sentencia firme, se celebrare transaccin sobre 0l por ignorar la existencia de la sentencia firme alguna de las partes interesadas, podr 0sta pedir que se rescinda la transaccin# 'a ignorancia de una sentencia que pueda revocarse no es causa para atacar la transaccin3.

7.(. El 'olo en la #ransa&&i%n.

*on diversas las cuestiones que se plantean al respecto: ,( "rt. ,.F,F: 2*l descubrimiento de nuevos documentos no es causa para anular o rescindir la transaccin si no ha habido mala fe3. s esencial la concurrencia de la mala fe en una de las partes, as$ como el carcter decisivo de los documentos ocultados para que proceda la anulabilidad. l problema se plantea respecto de la ocultacin maliciosa por un tercero que no es parte en el contrato de transaccin, y si bien siempre ser posible el e!ercicio de una accin de da+os y
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per!uicios, estima #asarte que bastar poner en relacin la mala fe del tercero con alguno de los transigentes para que fuera factible el e!ercicio de la accin de impugnacin. .( #a reticencia dolosa: es la ocultacin o falta de informacin al otro transigente respecto de la e%istencia de una sentencia firme resolviendo la cuestin ob!eto de transaccin. =( #a 2litis temeraria3, es cuando una de las partes mantiene conscientemente en la controversia pretensiones infundadas legalmente para obtener venta!as en una futura transaccin, con la esperanza de que la otra parte llegara a aceptar el mecanismo transaccional por temor al litigio. "lgunos autores contemplan este caso como de violencia moral. s muy dif$cil probarla.

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TEMA (+ (+5) EL CON0EN/O ARC/TRAL. (( p, 5 f)

1. /NTRO!-CC/DN.
#a institucin del arbitra!e, es un mecanismo de resolucin de litigios o conflictos que los interesados en ellos, de com-n acuerdo, e%cluyen del conocimiento de los Bueces y &ribunales de Busticia por razones bsicamente de operatividad y rapidez en la decisin.

1.1. Reg,la&i%n norma#i"a.

#a regulacin del arbitra!e se ha llevado a efecto en nuestro pa$s, adems del 00 por tres leyes especiales que son las siguientes, estando en vigor la -ltima y siendo la que se aplica. ,( #a #ey de "rbitra!es de /erecho Privado, de .. de diciembre de ,41=. .( #a #ey =KH,4FF, de 1 de diciembre, de "rbitra!e 'D6 de L de diciembre(. =( #a #ey KIH.II=, de .= de diciembre, de "rbitra!e 'D6 de .K de diciembre(

1.(. El &ar@&#er &on#ra&#,al 'el ar)i#raAe.

"unque la mayor$a de los procesalistas consideran la institucin del arbitra!e de /erecho Publico integrante en el /erecho Procesal, lo cierto es que tradicionalmente se ha considerado que el arbitra!e es un subtipo de las figuras contractuales. "dems hay numerosas sentencias del &* en las que se destaca que en la gnesis del arbitra!e son absolutamente determinantes la autonom$a privada y las reglas de actuacin de los rbitros previstas por las partes en el momento de establecer el acuerdo, contrato o convenio arbitral. #a l$nea !urisprudencial del &* ha sido tambin ratificada por el propio &0. W la propia ley KIH.II= contiene numerosas referencias a al autonomia de la voluntad de las partes, a la autonom$a privada, al convenio arbitral e incluso al contrato de arbitra!e.

1.+. La impor#an&ia 'el ar)i#raAe.

s un mecanismo de resolucin de conflictos !ur$dicos en la sociedad actual, en la que los litigios patrimoniales de gran trascendencia econmica y, sobre todo, los conflictos provocados por el comercio internacional suelen ser sometidos a arbitra!e con notoria preferencia frente al posible conocimiento de ellos por los &ribunales de Busticia. Pudiera parecer que, con ello, se trata de burlar los mecanismos de !usticia estatal o resquebra!ar la autoridad debida de los &ribunales de Busticia 'sean nacionales o internacionales(, pero en realidad es la propia legislacin nacional e internacional quien la potencia.

(. EL CON0EN/O ARC/TRAL. (.1. Con&ep#o.

#a #ey evita hablar en su articulado de 2contrato de arbitra!e3, utilizando en e%clusiva la e%presin 2convenio arbitral3. l convenio arbitral constituye un acuerdo de voluntades de naturaleza contractual cuyo ob!eto radica en someter cuestiones litigiosas a la decisin de uno o varios rbitros. /icho acuerdo de voluntades 2podr adoptar la forma de clusula incorporada a un contrato o de acuerdo independiente3 y 2deber expresar la voluntad de las partes de someter a arbitra%e todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relacin %urdica, contractual o no contractual3 'art. 4.,(.

(.(. Tipos 'e ar)i#raAe.(<?=<7)

l arbitra!e puede ser, a eleccin de las partes, de /erecho o en equidad. "rbitra!e de /erecho es el que ha de ser resuelto y fundamentado atendiendo al con!unto de normas !ur$dicas aplicables al caso debatido. s natural, entonces, que los rbitros hayan de ser especialistas en /erecho, pues la decisin arbitral en tal caso ha de ser motivada. "nteriormente se ped$a que fuesen abogados en e!ercicio, pero fue derogado en .I,, y hoy es suficiente con que sean !uristas. "rbitra!e en equidad, es en el que los rbitros actuan 2segn su saber y entender3, resolviendo pues
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la cuestin litigiosa atendiendo a la !usticia material del caso concreto planteado sin necesidad de fundamentar su decisin en norma !ur$dica alguna. #a #ey KIH.II= no e%plicita en su articulado qu deba entenderse por arbitra!e de derecho o arbitra!e de equidad, sobreentendiendo tales e%presiones. W al contrario de lo que ocurr$an anteriormente, con la entrada en vigor de sta ley, ahora la regla es que por principio, todo arbitra!e debe considerarse arbitra!e de derecho: 2los rbitros slo decidirn en equidad si las partes les han autorizado expresamente para ello3 'art. =?.,(.

(.+. 2orma 'e &ele)ra&i%n.

/esde la derogada #ey ,41=, que e%ig$a escritura p-blica, hasta la actual ley, se ha dulcificado mucho la forma de celebracin. Pasando por la libertad de forma, inclusin como clusula en un contrato, mediante fa%, etc. No implica problemas para su validez 'aunque s$ a efectos probatorios(.

(.;. Con#eni'o. (1<=11)

,. Toluntad de las partes de someterse al arbitra!e. .. /eterminacin de la 2relacin !ur$dica3 'sea contractual o e%tracontractual( de la que, en su caso, resulten las controversias o cuestiones litigiosas a resolver. %istiendo tales elementos, las partes han de entenderse su!etas al arbitra!e, aunque no e%istan en el convenio normas ad hoc para la designacin de los rbitros o reglas relativas al procedimiento arbitral, pues si las partes no hubieren pactado nada sobre estos e%tremos, se aplicar$an las reglas dispositivas establecidas al respecto en la propia #ey KIH.II=: 5 l art. ,1 en relacin con el nombramiento de los rbitros 'y los siguientes para la aceptacin, recusacin, sustitucin y responsabilidad(. 5 #os arts. .? y ss. respecto de la sustanciacin del procedimiento arbitral.

+. OCFETO !EL ARC/TRAFE. +.1. La resol,&i%n 'e &on#ro"ersias o &,es#iones li#igiosas.

l ob!eto propio del arbitra!e consiste en el sometimiento a la decisin de los rbitros de las controversias o cuestiones litigiosas, surgidas o que puedan surgir, sobre materias de libre disposicin conforme a /erecho. 8esulta, por tanto, indiferente que la controversia e%istente sea presente o futura, pues el convenio arbitral desarrolla la misma eficacia si se previ antes o despus de haber nacido la controversia entre las partes.

+.(. 6m)i#o ma#erial 'el ar)i#raAe.

&radicionalmente, se ha considerado que el arbitra!e quedaba circunscrito a la resolucin de litigios encuadrables en el /erecho privado, por entender que slo en las cuestiones susceptibles de ser reguladas por la autonom$a privada pod$a hacerse de!acin del principio de tutela !udicial efectiva. #a #ey =KH,4FF y la vigente #ey KIH.II= identifican como materias susceptibles de arbitra!e aquellas sobre las que las partes tengan 2libre disposicin conforme a 8erecho3. #a conclusin, pues, es que las personas interesadas 'naturales o !ur$dicas( pueden someter las cuestiones litigiosas al procedimiento arbitral siempre y cuando tengan reconocida capacidad suficiente y los litigios versen sobre materias disponibles para la autonom$a privada. No es aplicable, en cambio, la #ey de arbitra!e a los arbitra!es laborales, que habrn de someterse a su regulacin propia.

;. LO4 6RC/TRO4.
Ean de ser 2personas naturales que se hallen en el pleno e%ercicio de sus derechos civiles, siempre que no se lo impida la legislacin a la que puedan estar sometidos en el e%ercicio de su profesin 3 n caso de tratarse de arbitra!e de /erecho es requisito complementario que sean !uristas.
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l colegio arbitral se encuentra compuesto por tres personas, designadas o propuestas una por cada una de las partes y la tercera por consenso o acuerdo de ambas. *in embargo, la e%igencia legal al respecto es -nicamente que el n-mero de rbitros debe ser impar) por tanto, cabe designar un rbitro -nico o un colegio arbitral ms amplio que el anteriormente considerado. #a #ey KIH.II= establece que 2a falta de acuerdo, se designar un solo rbitro3. Bunto a la designacin directa por las partes del rbitro o de los rbitros, caben otros procedimientos de designacin, contemplados igualmente por la #ey. l art. ,? establece en efecto que 2las partes podrn encomendar la administracin del arbitra%e y la designacin de rbitros a a" =orporaciones de derecho pblico que puedan desempe-ar funciones arbitrales, segn sus normas reguladoras, y en particular el Bribunal de 8efensa de la =ompetencia# b" 6sociaciones y entidades sin nimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales3. #os rbitros ]una vez aceptado el cargo, dentro del plazo de quince d$as] gozan de amplias facultades en relacin con el procedimiento arbitral y quedan -nicamente obligados 2a cumplir fielmente su encargo 'dictar el correspondiente laudo", incurriendo, si no lo hicieren, en responsabilidad por los da-os y per%uicios que causen por mala fe, temeridad o dolo 3, pudiendo el per!udicado entablar accin directa contra la institucin a la que se haya encomendado el arbitra!e. *alvo determinados arbitra!es, contemplados en 2leyes especiales3 el arbitra!e es por naturaleza retribuido. Por eso tanto los rbitros cuanto la institucin arbitral 2podrn exigir a las partes las provisiones de fondos que estimen necesarias para atender a los honorarios y gastos de los rbitros y a los que puedan producirse en la administracin del arbitra%e3.

5. E2ECTO4 !EL ARC/TRAFEI EL LA-!O.

7na vez concluido el procedimiento arbitral, los rbitros ponen fin a la controversia sometida a su conocimiento mediante una decisin que se denomina la,'o. s una resolucin que, una vez firme, tiene el mismo valor y eficacia que una sentencia, produciendo por tanto 2efectos de cosa %uzgada3 'art. ?=(, de manera tal que 2 frente a 0l slo cabr solicitar la revisin conforme a lo establecido en la 'ey de *n%uiciamiento =ivil para las sentencias firmes3. l laudo, al igual que las sentencias, debe dictarse por escrito, e%presando las circunstancias personales de los rbitros y de las partes, la fecha y el lugar en que se dicta, la cuestin sometida a arbitra!e, una sucinta relacin de las pruebas practicadas, las alegaciones de las partes y, finalmente, la decisin arbitral, determinando la #ey que, como regla, el la,'o 'e)er@ ser mo#i"a'o. "dems, el laudo debe pronunciarse sobre las costas del arbitra!e y los dems gastos originados en el procedimiento arbitral. l laudo debe ser notificado a las partes mediante entrega a cada una de ellas de un e!emplar firmado por los rbitros, pudiendo tambin ser protocolizado notarialmente si as$ lo solicita y a su costa cualquiera de las partes. l plazo para adoptar el fallo arbitral, en principio, ser fi!ado por las propias partes que se someten a arbitra!e y no son e%tra+os en la prctica los supuestos en los que el plazo considerado es e%traordinariamente breve, aunque cabe tambin 'en litigios de e%traordinaria comple!idad( se+alar plazos de una relativa e%tensin. *i las partes no hayan se+alado plazo alguno, la #ey fi!a con carcter supletorio el de seis meses, contados desde el d$a en que hubiera debido realizarse la contestacin a la demanda, pudiendo prorrogarlo los rbitros por un plazo no superior a dos meses mediante decisin motivada. n cualquier caso el plazo tiene carcter preclusivo, salvo que antes de haber e%pirado las partes concedieran a los rbitros una prrroga, y por tanto su transcurso sin haberse dictado el laudo determina 2la terminacin de las actuaciones arbitrales y el cese de los rbitros3.

5.1. La imp,gna&i%n 'el la,'o

7na vez dictado, el laudo arbitral vincula y su!eta a las partes. llo determina que la #ey procure restringir al m%imo las posibilidades de impugnacin del laudo, otorgando a las partes -nicamente
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dos v$as de impugnacin de la resolucin arbitral: "( La a&&i%n 'e an,la&i%n 'el la,'o. #a accin de anulacin del laudo habr de ser interpuesta ante la "udiencia Provincial del lugar donde se hubiera dictado, dentro del plazo de los dos meses siguientes a la notificacin de aqul. *e sustancia por el cauce del !uicio verbal. #a demanda debe presentarse conforme a lo establecido en el art. =44 # 05.III, acompa+ada de los documentos !ustificativos del convenio arbitral y del laudo, y, en su caso, conteniendo la proposicin de los medios de prueba y los fundamentos que sirvan para apoyar el motivo o motivos de anulacin invocados. Para evitar la continua litigiosidad sobre la validez o posible anulacin del laudo se establece que contra la sentencia finalmente dictada por la "udiencia Provincial no cabr recurso alguno. #as causas de anulacin se encuentran establecidas en el art. ?, y son ta%ativas a" Cue el convenio arbitral no existe o no es vlido# b" Cue no ha sido debidamente notificada de la designacin de un rbitro o de las actuaciones arbitrales o no ha podido, por cualquier otra razn, hacer valer sus derechos# c" Cue los rbitros han resuelto sobre cuestiones no sometidas a su decisin# d" Cue la designacin de los rbitros o el procedimiento arbitral no se han a%ustado al acuerdo entre las partes, salvo que dicho acuerdo fuera contrario a una norma imperativa de esta 'ey, o, a falta de dicho acuerdo, que no se han a%ustado a esta ley# e" Cue los rbitros han resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitra%e# f" Cue el laudo es contrario al orden pblico3. D( La re"isi%n 'el la,'o. /ada la identidad del laudo con la cosa !uzgada, se otorga igualmente a las partes la posibilidad de entablar el recurso de revisin conforme a lo establecido en la legislacin procesal para las sentencias !udiciales firmes.

5.(. La eAe&,&i%n 'el la,'o.

7na vez dictado el fallo contenido en el laudo puede ser e!ecutado por las partes de forma voluntaria y sin intervencin de autoridad !urisdiccional alguna. n caso de discrepancia o de resistencia al cumplimiento de lo ordenado en el laudo, si fuere necesario acudir a la e!ecucin forzosa, las partes podrn obtenerla del Buez de Primera <nstancia del lugar en que aqul hubiere sido. n cuanto a la posibilidad de la e!ecucin en spa+a de los laudos arbitrales e%tran!eros a travs de exequtur, estos se rigen por el 0onvenio sobre reconocimiento y e!ecucin de sentencias arbitrales e%tran!eras de Nueva WorV de ,41F y sustancindose conforme al procedimiento procesal civil establecido en el art. 1.= #ec5.III. 'Exequtur: Autorizacin para que se cumpla una sentencia en un pas
distinto del que la dict).

?. LA JENERAL/3AC/DN !EL ARC/TRAFE EN LA LEJ/4LAC/DN CONTEM OR6NEA.

l nuevo clima pol$tico y cultural 'y, sobre todo, el colapso de los tribunales de !usticia( ha determinado la proliferacin de la institucin arbitral en numerosas disposiciones legislativas. 5 Particular importancia ha desplegado el arbitra!e en la regulacin legal de los derechos de consumidores y usuarios, ya sea en la propia #07 o en las #eyes autonmicas sobre la materia, as$ como en disposiciones de carcter especial. 5 #a ley de ordenacin de los transportes terrestres estableci, aunque fue declarado inconstitucional que 2siempre que la cuanta de la controversia no exceda de 122#222 pesetas, las partes sometern al arbitra%e de la Juntas cualquier conflicto que sur%a en relacin con el cumplimiento del contrato,
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salvo pacto expreso en contrario3. 5 #a #ey sobre la contratacin y productos agrarios prev tambin, sin pacto entre los interesados, el arbitra!e del :inisterio de "gricultura respecto de los acuerdos interprofesionales y los acuerdos colectivos 5 l 8eal /ecreto ,?,LH.IIK, de , de diciembre, por el que se establece el sistema arbitral para la resolucin de que!as y reclamaciones en materia de igualdad de oportunidades, no discriminacin y accesibilidad por razn de discapacidad.

TEMA (; (+?) LA 2/AN3A. (9p,5 f)

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1. EL CONTRATO !E 2/AN3A. 1.1. /'eas generalesI fian7a s,)si'iaria * fian7a soli'aria.

#a fianza consiste en una garant$a de carcter personal, tendente a asegurar la satisfaccin del acreedor de un derecho de crdito, previniendo el riesgo de insolvencia, total o parcial, del deudor. &al aseguramiento tiene lugar mediante la posibilidad de acudir a otro patrimonio para la efectividad de la obligacin: el patrimonio del fiador. #a fianza es la garant$a personal que se constituye al asumir un tercero el compromiso de responder del cumplimiento de una obligacin, si no la cumple el deudor principal, e%tendiendo la responsabilidad a su propio patrimonio. n tal sentido, e%presa el art. ,.F..., 00 que 2 por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo 0ste3. #a fianza tiene carcter subsidiario: el fiador slo habr de afrontar el pago de la obligacin afianzada en caso de que el deudor principal no haya hecho frente a ella. l acreedor deber perseguir los bienes propios del deudor principal antes de proceder contra el fiador. "unque el propio 0digo reconoce la posibilidad de que deudor principal y fiador queden obligados al pago de forma solidaria. n tal caso, el acreedor, llegado el momento de cobro de la deuda, puede reclamarla a cualquiera de ellos 'deudor y fiador(. n este caso se habla de fianza solidaria, siendo en la prctica ms com-n la fianza solidaria que la subsidiaria.

1.(. Rela&i%n 'e fian7a * &on#ra#o 'e fian7a.

l contrato de fianza, en s$ mismo considerado, es el acuerdo contractual celebrado entre fiador y acreedor, en cuya virtud aqul asume la obligacin de asegurar el cumplimiento de la obligacin del deudor principal, cuyo conocimiento y consentimiento no son necesarios para la validez del acuerdo entre fiador y acreedor. l contrato de fianza no est sometido a regla especial alguna en relacin con la forma, ni tampoco respecto de la capacidad de las partes, pues basta la capacidad general para obligarse. #a obligacin garantizada puede consistir lo mismo en una obligacin presente que en una deuda futura, cuyo importe no sea a-n conocido '2no se podr reclamar contra el fiador hasta que la deuda sea lquida3(. #as obligaciones anulables, mientras no hayan sido ob!eto de impugnacin, pueden servir igualmente de base para la constitucin de la fianza. l contrato de fianza, propiamente considerado, en cuanto vincula slo a fiador y acreedor, no es particularmente significativo en relacin con las consecuencias de la relacin triangular e%istente entre deudor principal, fiador y acreedor.

1.+. Cara&#er5s#i&as 'el &on#ra#o 'e fian7a. (<+=<;)(<7=<>)(<9=1<)

#a relacin contractual de fianza, en cuya virtud una tercera persona 'fiador(, distinta del deudor, se obliga al cumplimiento de una obligacin a!ena, tiene los siguientes caracteres: "( s un contrato de carcter a&&esorio, en cuanto se celebra en funcin de una obligacin principal vlida cuyo cumplimiento garantiza, afectndole todas sus vicisitudes. 0onsecuencia de ello es que el l$mite m%imo de la responsabilidad del fiador viene marcado por la obligacin afianzada: 2 el fiador puede obligarse a menos, pero no a ms que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones# +i se hubiera obligado a ms, se reducir su obligacin a los lmites de la del deudor3. D( s consensual, ya que se perfecciona por el mero consentimiento. 2 'a fianza no se presume debe ser expresa y no puede extenderse a ms de lo convenido en ella 3: ha de constar claramente la voluntad de afianzar. 0( Puede ser gratuita u onerosa, aunque lo normal es que sea gratuita. s onerosa en el caso de que el fiador reciba una contraprestacin a cambio de afianzar la obligacin a!ena.
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/( n el caso de que la fianza sea de carcter gratuito, estaremos ante un contrato unilateral, ya que slo nacen obligaciones a cargo del fiador y a favor del acreedor, por lo que en este caso basta con que intervengan en el contrato de fianza estos dos -ltimos. s bilateral en el caso de que el fiador reciba una retribucin, ya sea del deudor o del acreedor. l anterior carcter hay que considerarlo sin per!uicio de la accin de reembolso y de la subrogacin en el crdito que el fiador tiene cuando haya pagado por el deudor. ( *e suele considerar un contrato abstracto y no causal, al ser la causa o relacin por la que alguien se obliga a pagar por otro independiente de la relacin que surge entre acreedor y fiador, de una parte, y, de otra, de la relacin e%istente entre el deudor y el acreedor.

(. CLA4E4 !E 2/AN3A. (.1. 2ian7a &on"en&ional, legal * A,'i&ial.

"tendiendo a su origen, la fianza puede ser convencional, legal y !udicial. s convencional cuando surge de un contrato de fianza convenido espontneamente entre fiador y acreedor o e%igido 'en trminos reales( al deudor por el acreedor, quien celebrar finalmente el oportuno contrato con el fiador designado. s legal o !udicial cuando, por disposicin de la ley o del Buez, una persona ha de garantizar el cumplimiento de una determinada obligacin mediante la intervencin de un fiador. #a disposicin legal o la providencia !udicial que establezca la necesidad de afianzar o garantizar el cumplimiento de una determinada obligacin no genera por s$ misma relacin de fianza alguna, que slo nacer cuando otra persona 'distinta a la obligada legal o !udicialmente( asuma la posicin de fiador. n muchos casos, aunque en el lengua!e legislativo o en el forense se utilice el trmino 2fianza3, realmente no se trata del aseguramiento de una obligacin por persona distinta al obligado, sino de entrega de ciertas cantidades de dinero en funcin de garant$a que, en general, desempe+an el papel de garant$a pignoraticia 'as$, la llamada 2fianza arrendaticia3) la fianza depositada para conseguir la libertad provisional en procesos penales) etc.(.

(.(. 2ian7a simple * s,)fian7a. (<?=<7)

"tendiendo el carcter y naturaleza de la obligacin garantizada, se distingue entre la fianza simple y doble o subfianza. #a primera garantiza la obligacin principal) la segunda garantiza una fianza anterior, es decir, la obligacin del fiador. #a e%istencia de subfianza supone, pues, que e%iste un fiador principal y un fiador secundario o complementario, es decir, 2un fiador del fiador3. n la prctica es raro acudir a seme!ante mecanismo, pues normalmente el acreedor preferir imponer el esquema de la fianza solidaria antes que el procedimiento de 2fianza sucesiva3.

(.+. 2ian7a in'efini'a o ilimi#a'a * fian7a 'efini'a o limi#a'a.

9ianza indefinida o ilimitada: cuando comprende la obligacin principal, las responsabilidades accesorias de sta e incluso los gastos del !uicio. 9ianza definida o limitada: cuando se circunscribe a la obligacin principal o parte de la misma concretamente se+alada en el pacto o contrato. #a caracterizacin de una u otra forma de la fianza depende de lo e%presado en el contrato. l 00 e%cluye la e%istencia de presunciones y establece que la fianza debe ser e%presa y no puede e%tenderse mas y en trminos generales, e%cluye el 0digo que la e%istencia de fianza pueda deducirse a travs de presunciones, estableciendo 2 la fianza### debe ser expresa y no puede extenderse a ms de lo contenido en ella3 'art. ,.F.L.,(. W debido a este carcter e%preso el contrato de fianza seg-n la doctrina y la !urisprudencia debe ser escrito. n la prctica son mas frecuentes los supuestos de fianza indefinida que los de fianza definida..

+. CONTEN/!O !EL CONTRATO !E 2/AN3A.

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"l asegurar el fiador personalmente una obligacin de otro, surgir una relacin !ur$dica entre el propio fiador con el acreedor, adems de la que une a aqul con el deudor cuya obligacin garantiza. *i, adems, son dos o ms los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, se producir una relacin entre estos cofiadores.

;. LA4 RELAC/ONE4 ENTRE ACREE!OR 1 2/A!OR. (<5=<?)(<?=<7)

#a obligacin principal del fiador consiste en pagar la deuda, en el caso de no hacerlo el deudor y con la e%tensin que, en su caso, se haya pactado. Pero debido a que lo habitual es que se establezcan fianzas indefinidas, la obligacin del fiador 2comprender no slo la obligacin principal, sino todos sus accesorios, incluso los gastos del %uicio, entendi0ndose, respecto de 0stos, que no responder sino de los que se hayan devengado despu0s que haya sido requerido el fiador para el pago3. l fiador, debe responder del principal de la obligacin garantizada, de cualesquiera otras determinaciones convencionalmente establecidas 'clusulas penales, intereses moratorios, etc.( y de la indemnizacin de da+os y per!uicios dimanante del incumplimiento de la obligacin que pesa sobre el propio fiador.

;.1. El )enefi&io 'e ex&,si%n en la fian7a s,)si'iaria. (<;=<5)

l art. ,.F=I dice que 2el fiador no puede ser compelido a pagar al acreedor sin hacerse antes excusin de todos los bienes del deudor3, y el art. ,.F=. habla te%tualmente del 2 beneficio de la excusin3 con que cuenta el fiador. n la fianza subsidiaria el fiador cuenta con el beneficio de e%cusin, e%presin con la que se remarca que el acreedor, antes de dirigirse contra el fiador, debe procurar encontrar y perseguir los bienes de que eventualmente disponga el deudor principal. s decir, el fiador tiene derecho a eludir el pago mientras no se demuestre la insolvencia del deudor. "rt. ,.F=.: 2para que el fiador pueda aprovecharse del beneficio de la excusin debe oponerlo al acreedor luego que 0ste le requiera para el pago, y se-alarle bienes del deudor realizables dentro del territorio espa-ol que sean suficientes para cubrir el importe de la deuda3.

;.(. La ex&l,si%n 'el )enefi&io 'e ex&,si%n.

#a e%cusin no procede en los siguientes casos: ,. 0uando el fiador haya renunciado a ella e%presamente. .. 0uando se haya obligado solidariamente con el deudor 'fianza solidaria(. =. n caso de quiebra o concurso del deudor. ?. 0uando el deudor no pueda ser demandado !udicialmente dentro de spa+a.

;.+. El )enefi&io 'e 'i"isi%n en el &aso 'e &ofian7a.

l beneficio de divisin consiste en el hecho de que, 2 siendo varios los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, la obligacin a responder de ella se divide entre todos 3 'art. ,.F=L.,(, constituyndose, pues, la obligacin de los fiadores con el carcter de mancomunada. Por consiguiente, 2el acreedor no puede reclamar a cada fiador sino la parte que le corresponda satisfacer, a menos que se haya estipulado expresamente la solidaridad3. l beneficio de divisin contra los fiadores cesa en los mismos casos y por las mismas causas que el de e%cusin contra el deudor principal.

5. LA4 RELAC/ONE4 ENTRE !E-!OR 1 2/A!OR. (<9=1<) 5.1. La llama'a rele"a&i%n 'e la fian7a.
"un antes de haber pagado, en determinados supuestos, el fiador puede proceder contra el deudor principal a fin de que ste le releve de la fianza o le garantice el reembolso del pago a realizar por el fiador. #os supuestos son los siguientes 'art. ,.F?=(: ,. 0uando el fiador se ve demandado !udicialmente para el pago.
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.. n caso de quiebra, concurso o insolvencia del deudor. =. 0uando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado y ste ha vencido. ?. 0uando la deuda es e%igible. 1. 0uando hubieran transcurrido diez a+os desde la constitucin de la fianza y la obligacin principal no tiene trmino fi!o para su vencimiento, a menos que sea de tal naturaleza que no pueda e%tinguirse sino en un plazo mayor del citado. #o dispuesto en el art. ,.F?= se encuentra referido e%clusivamente a las relaciones internas entre fiador y deudor y, por tanto, no afecta en modo alguno al acreedor. Qste podr reclamar el cumplimiento de la obligacin afianzada al fiador, seg-n el tipo de fianza de que se trate, bien directamente o bien tras hacer e%cusin de los bienes del deudor principal. Por tanto, el deudor no podr relevar de la fianza por s$ mismo al fiador, sin contar con la voluntad concorde del acreedor.

5.(. La posi&i%n 'el fia'or solvens.

*i efectivamente llega a pagar por el deudor principal, el fiador tiene derecho a reclamar al deudor el reintegro de lo efectivamente pagado. l 00 concede al fiador solvens dos v$as diversas: "( #a denominada accin de reintegro o reembolso. art. ,.F=F, el cual establece que 2el fiador que paga por el deudor debe ser indemnizado por 0ste 3, comprendiendo dicha indemnizacin los siguientes conceptos: ,. #a cantidad total de la deuda. .. #os intereses legales desde que se haya hecho saber el pago al deudor, aunque no los produ!ese para el acreedor. =. #os gastos ocasionados al fiador despus de poner ste en conocimiento del deudor que ha sido requerido para el pago. ?. #os da+os y per!uicios, cuando procedan. l fiador solvens tiene derecho a reclamar del deudor los intereses legales del montante de la deuda aunque sta no generase intereses en favor del acreedor. D( #a subrogacin legal. l fiador se convierte en acreedor del deudor con respecto a los derechos que tuviera el acreedor para el cobro del crdito afianzado. l fiador solvens, como subrogado, tiene todas las garant$as y derechos accesorios que correspond$an al acreedor, para lograr el pago del deudor. n este caso, la subrogacin del fiador solvens puede no alcanzar al importe nominal del crdito, por disponer e%presamente el art ,.F=4.. que 2si 'el fiador( ha transigido con el acreedor, no puede pedir al deudor ms de lo que realmente haya pagado3.

5.+. El resar&imien#o 'el fia'or solvens.

#a coe%istencia normativa de las dos acciones ha planteado tradicionalmente la incgnita de saber cul de ellas es preferente, a efectos del correspondiente e!ercicio por el fiador solvens. Ni el 00 lo establece ni el &* se ha pronunciado. Por lo que se debe concluir que el fiador cuenta con las dos posibilidades de reclamacin y el mismo puede decidir cual e!ercitar.. *ea cual sea la v$a elegida por el fiador para reclamar el debido resarcimiento del pago realizado, conviene tener en cuenta una serie de reglas complementarias establecidas por el legislador con la pretensin de fortalecer los leg$timos derechos del deudor: "( #a primera de ellas consiste en que si el fiador paga sin ponerlo en conocimiento del deudor, podr ste oponerle las e%cepciones 2que hubiera podido oponer al acreedor al tiempo de hacerse el pago3. s decir, pesa sobre el fiador un deber de comunicacin al deudor principal de su in5 tencin de realizar el pago, que tcnicamente puede configurarse como una carga.
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D( /icha carga del fiador se mantiene incluso con posterioridad al pago y asume igualmente relevancia en el caso hipottico del 2doble pago3: se considera en tal caso que el pago del fiador ha sido un pago indebido y que el fiador ha de repetir e%clusivamente contra el acreedor. 0( 9inalmente, conviene observar que 2si la deuda era a plazo y el fiador la pag antes de su vencimiento, no podr exigir reembolso del deudor hasta que el plazo venza 3 'art. ,.F?,(. l devengo de los intereses legales no comienza hasta el momento de vencimiento del plazo.

?. LA4 RELAC/ONE4 !E LO4 CO2/A!ORE4 ENTRE 4.. (1<=11)

0uando son dos o ms los fiadores de un mismo deudor y de una misma deuda !uega respecto de ellos el llamado beneficio de divisin. Por tanto, cada uno de ellos responder de 2la parte que le corresponda satisfacer3 'art. ,.F=L.,(. Pero puede ocurrir aunque es infrecuente, que pese a e%istir esta obligacin mancomunada, uno de los fiadores satisfaga el importe integro de la deuda. n este 2 el que de ellos la haya pagado podr reclamar a cada uno de los otros la parte que proporcionalmente le corresponda satisfacer3. *i alguno de los fiadores que no ha realizado el pago fuera insolvente, dispone el art. ,.F??.. que 2la parte de 0ste recaer sobre todos en la misma proporcin3, es decir, en lo 2que proporcionalmente le corresponda satisfacer3. #os dems cofiadores, a los que se reclama su parte en la satisfaccin del crdito, podrn oponerle al cofiador que pag las mismas e%cepciones que hubieran podido oponer al acreedor.

7. LA 2/AN3A 4OL/!AR/A.
#a fianza solidaria se caracteriza por la ine%istencia del beneficio de e%cusin alguno en favor del fiador. Por lo que el acreedor puede reclamar el cumplimiento de la obligacin tanto al deudor como al fiador o fiadores solidarios. /ebido a que el articulo ,F.... dice 2si el fiador se obligare solidariamente con el deudor principal, se observar lo dispuesto en la seccin cuarta, capitulo 9(, titulo !( de este libro& el cual comprende los art ,,=L al ,,?F y es titulado 2de las obligaciones mancomunadas o solidarias3. sto ha suscitado la cuestin de si la fianza solitaria es una subespecie de las obligaciones solidarias o por el contrario es una subespecie de fianza. /octrinalmente se entiende que se aplican las reglas de las obligaciones solidarias hasta el momento del pago, mientras que una vez que el fiador ha pagado se aplican las reglas propias de la fianza.

>. EOT/NC/DN !EL CONTRATO !E 2/AN3A.

"l ser un contrato o una relacin !ur$dica de carcter accesorio la obligacin del fiador se e%tingue al mismo tiempo que la del deudor, que es la obligacin principal, y por las mismas causas que las dems obligaciones. "s$, adems de considerar el pago hecho por el propio deudor, conviene hacer referencia a la dacin en pago hecha por el deudor, a la confusin que se verifica en la persona del deudor y en la del fiador cuando uno de ellos hereda al otro, etc. /e otra parte, considera el 0digo 0ivil otros supuestos particulares de e%tincin de la fianza que se basan en una agravacin de la situacin del fiador, el cual no puede resultar per!udicado ni gravado ms que a aquello a que se comprometi, y as$: ,. #a prrroga concedida al deudor por el acreedor sin consentimiento del fiador e%tingue la fianza, pues se podr$a producir insolvencia del deudor en ese tiempo prorrogado. .. #os fiadores, aunque sean solidarios, quedan libres de su obligacin siempre que, por alg-n hecho del acreedor, no queden subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo.

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