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1

UNIVERSIDAD DEL VALLE

PROYECTO AEI

Presentado Por:
Paola Andrea Giraldo
Presentado A:
Guillermo Salinas Lpez

Universidad del Valle


Escuela de ingeniera de Materiales
Anlisis Econmico de Inversiones
01 de Junio de 2013
TABLA DE CONTENIDO

Introduccin.. 3

Descripcin del proyecto 4

Anlisis del sector Construccin.... 5

Flujos de Caja.. 12

Anlisis de factibilidad econmica 22

Anlisis de riesgo 24

Conclusiones
28

Bibliografa.2
9

INTRODUCCIN

Todo proyecto requiere de un anlisis sistemtico para la determinacin de


su factibilidad o no de ejecucin, sobre todo en momentos donde las tasas
de inters mantienen una alta volatilidad o son representativas de los
niveles de inflacin de un pas, es decir, en economas con bajo o poco
equilibrio financiero.
En este sentido, los Anlisis de proyectos constituyen un valor fundamental
para los procesos de inversin de las empresas, de all que los mismos
ameritan de un delicado estudio de variables que deben ser detenidamente
estudias y revisadas para garantizar al inversionista el uso ltimo de sus
recursos financieros.1
Para esta ocasin, se le realizar el anlisis econmico a un proyecto de
construccin de viviendas en la ciudad de Cali, ya que, cabe destacar que
el sector de la construccin es un sector que presenta fuertes
fluctuaciones.

DESCRIPCIN DEL PROYECTO

La ciudad de Cali en medio de su constante crecimiento de la poblacin


(inmigrantes o natales), y el surgimiento de nuevas familias, encuentra la
obligacin de expandirse y suplir las necesidades que tiene su poblacin
respecto al tema de la vivienda; es por esto que hoy en da vemos como en
la ciudad han ido apareciendo nuevas y en gran cantidad zonas
residenciales, y el sector de la construccin ha aumentado su capacidad.
Debido al aflore de proyectos inmobiliarios en el sector sur de la ciudad y,
los resultados positivos que tenan las constructoras que estaban
invirtiendo a gran escala, ante tal necesidad, se ingeni un proyecto el cual
consista en la construccin de tres unidades residenciales, cada una con
4300, 2740 y 2650 apartamentos respectivamente. Para ello, se
dispondran de tres lotes ubicados al sur de Cali los cuales cuentan con
todos los permisos para realizar en ellos obras de construccin de
viviendas.
Su duracin est estimada a un plazo de 43 meses.
Para la realizacin de este proyecto, fue necesario su anlisis econmico
en el cual se determinara su factibilidad de inversin y riesgos, ya que el
sector de la construccin es muy variable y una mala inversin implicara
serias prdidas econmicas.

ANLISIS DEL ENTORNO

Economa Mundial

Durante los ltimos aos, la economa mundial se ha caracterizado por una


creciente inestabilidad e incertidumbre. Los principales actores de la
economa mundial han cambiado; mientras que pases como Estados
Unidos y Japn pierden importancia, las economas emergentes ganaron
cerca de 15 puntos de participacin en la economa mundial en este
perodo. Se destaca el caso de China que pasa de representar menos del
4% en 2000, a participar con ms del 10% del PIB mundial en 2011.

Figura1. Participacin mundial en el PIB

La economa mundial ha venido atravesando un momento difcil,


especialmente en las economas desarrolladas. En Estados Unidos y la
Zona Euro persisten los grandes problemas estructurales y las economas
emergentes son quienes continan jalonando el crecimiento econmico
mundial.
En esta difcil situacin global, el 2012 fue un ao con un comportamiento
relativamente favorable para Amrica Latina ya que a pesar de una leve
desaceleracin en algunas economas, hemos logrado soportar las
recientes crisis internacionales con crecimientos moderados pero positivos.
En esta coyuntura, los organismos multilaterales revisan constantemente
sus pronsticos, y es as como, segn el FMI, para el 2012 se espera que
el crecimiento mundial se mantenga alrededor del 3.3%, con un

estancamiento en la Unin Europea; un crecimiento moderado alrededor


del 2%, en Estados Unidos, y, una desaceleracin en las economas
asiticas. Y, para el ao 2013, prevn un crecimiento del 3.6%.2

Figura2. Proyecciones crecimiento PIB mundial

Escenario global 2013


El crecimiento global se sigue recuperando gradualmente, pero unas
perspectivas ms dispares para las principales economas frenan la
intensidad de la mejora del PIB en 2013 y 2014. El crecimiento trimestral
del PIB mundial, estimado por BBVA Research en el 0,7% a inicios de
2013, habra superado ligeramente el 0,6% del ltimo trimestre de 2012,
pero los indicadores disponibles apuntan a una creciente dispersin de la
actividad especialmente dentro de las economas ms desarrolladas,
donde la zona euro vuelve a quedarse rezagada frente a EE.UU. e incluso
Japn.
Con todo, se estima que el ritmo de la expansin global en 2013 ser
del 3,3%, slo una dcima sobre el crecimiento estimado para 2012.3

Figura3. Crecimiento mundial del PIB

Solidez de la economa colombiana


La compleja situacin mundial, con tendencias recesivas en los pases
europeos, desaceleracin en las economas emergentes y mediocres
crecimientos en algunos pases desarrollados, ha puesto nuevamente a
prueba la solidez de la economa colombiana.
Afortunadamente logramos superarla con xito y podemos decir que somos
de las pocas economas con buenos crecimientos en el 2012. El
desempeo reciente de la economa Colombiana ha superado el de varios
de sus vecinos y economas desarrolladas.

Figura4. Crecimiento econmico por pases

La fortaleza de la economa Colombiana se fundamenta en importantes


transformaciones en lo econmico, poltico y social. Cambios que el pas
puede mostrar con cifras contundentes. Estamos hablando de un pas cuyo
PIB aument de menos de US$100,000 millones en el 2000, a ms de
US$375,000 millones en la actualidad; de un PIB per cpita que supera los
US$8,000, cuando a principios de la dcada era de US$2,000; con un
comercio exterior que se multiplic por 6 y actualmente bordea
US$120,000 millones.2
En 2012 la economa colombiana creci un 4,0%, desacelerndose con
respecto al 6,6% observado un ao antes.

Figura5. Variacin interanual PIB

Indicadores lderes muestran un bajo crecimiento en el primer trimestre de


2013, similar al registrado en el segundo semestre del ao pasado.

Figura6. Indicadores3

Crecimiento

10

En materia de crecimiento, durante la ltima dcada la economa


colombiana registr un crecimiento promedio del 4.2%, cercano al
promedio histrico del pas. Sin embargo no se trata de un comportamiento
uniforme que reproduce una tendencia histrica.

Figura7. Crecimiento econmico mundial

Figura8. Crecimiento econmico en Colombia

11

Desde la perspectiva del gasto, todos los componentes muestran tasas


positivas en los primeros nueve meses del 2012. En efecto, el consumo de
los hogares aumenta 4.5% y la inversin crece 5.7%.

Sector de la construccin
El sector de la construccin, ha sido uno de las actividades productivas
ms dinmicas al registrar un crecimiento promedio entre 2000-2011 de
6.9% frente a 4.1% del PIB total, lo que se ha traducido en un aumento de
su participacin en la economa pasando de representar 4.2% en el ao
2000 a 6.9% en el 2011. Para los primeros nueve meses del 2012 el sector
de la construccin registra un pobre desempeo al crecer solamente 0.6%.
En la evolucin de este sector en los ltimos aos no se puede hacer
referencia a un comportamiento homogneo para los dos subsectores de la
construccin. Por un lado, las edificaciones con un crecimiento promedio
de 7.5%, mantuvieron, en general, una buena dinmica en la primera mitad
del perodo, un comportamiento ms errtico en la segunda, un retroceso
en 2009 y 2010, en el 2011 se registra un crecimiento de 4.8% y en el 2012
se desacelera con un crecimiento de 2.5% hasta septiembre. En particular,
en el tercer trimestre del 2012 las edificaciones caen -10.5%. Por su parte,
el PIB de obras civiles crece en promedio 7.5% entre 2000-2011 en tanto
que para los primeros nueve meses esta actividad se contrae, registrando
una cada del -1.5%.

Figura9. PIB en Colombia

12

En el sector de la construccin tambin conviene detenernos en las


perspectivas para los prximos meses. Aqu nuevamente encontramos un
desempeo heterogneo.
Se espera en 2013 que la inversin pblica en este sector supere los 7
billones, lo que sumado a las adjudicaciones de concesiones privadas nos
hace prever un buen ao en la ejecucin de la infraestructura.

FLUJOS DE CAJA
Para el proyecto se realiz una estimacin de ventas de apartamentos, de
acuerdo con el nmero de lote (lote 1, lote 2 y lote 3), los periodos
(mensuales) y el precio por mt 2 (%/mt2). Tambin se realiz una estimacin
de los costos implicados en la obra.
Los datos se encuentran registrados en las siguientes tablas:

CRONOGRAMA DE VENTAS DE APTOS.


SEGN ESTUDIOS DE MERCADO
Mes
Unidades vendidas por mes.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17

Lote 1
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100

Lote 2
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80

Lote 3
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80

13

18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
TOTAL

100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
125
125
125
125
125
125
125
125
4500

80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
20

80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
10

2900

2810

Tabla1. Cronograma de ventas aptos.

PRODUCT Unidades
OS
Mt
VIVIENDA
4.50
S VIS /135
0
SMMLV
VIVIENDA
2.90
S VIS /135
0
SMMLV
VIVIENDA
2.81
VIS /135
0

Precio de
Venta

Venta total

$ / Mt

$
56.670.000

$
255.015.000.000

$
39.669.000

$
115.040.100.000

$
39.669.000

$
111.469.890.000

14

SMMLV
Tabla2. Precios de ventas aptos. Por mt2

PREFACTIBILIDAD FINANCIERA

LOTE 1

lote 1
VENTAS
Mt
VIVIEND
AS 100 4.50
smlm
0
TOTAL
VENTAS

$/Mt2
$
56.670.000

VENTA TOTAL

255.015.000.000
255.015.000.000

100,0
%

EGRESOS
$
9.893.014.965
OBLIGACIONES
$
URBANISTICAS
43.118.168.013
COSTOS DIRECTOS
$
CONSTRUCION VIVIENDA
132.607.800.000
INDIRECTOS
$
Imprevistos 5%(b+c+f+h)
9.278.008.587
Gerencia Tcnica 5%
$
(b+c+f+h)
9.278.008.587
$
Interventora 4%(b+c+d+e)
7.029.038.721
$
Escrituracin y Gestin
3.315.195.000
Diseos, aprobaciones,
$
licencias
2.805.165.000

a TERRENOS
b
c

d
e
f
g
h

TOTAL EGRESOS
REMANENTE

$
217.324.398.871
$
37.690.601.129
Tabla3. Costos lote 1

3,9%
16,9%
52,0%

3,6%
3,6%
2,8%
1,3%
1,1%

85,2%
14,8%

15

LOTE 2

VENTAS
VIVIENDAS 100 smlm

Lote 2
$/Mt2
Mt

VENTA TOTAL

$
2.900 39.669.000

115.040.100.000

TOTAL VENTAS

115.040.100.000

100,0
%

EGRESOS
a TERRENOS
b OBLIGACIONES URBANISTICAS
c

d
e
f

COSTOS DIRECTOS CONSTRUCION


VIVIENDA
INDIRECTOS

$
4.352.823.505
$
4.352.823.505
$
3.299.654.962
$
1.495.521.300
$
1.265.441.100

Imprevistos 5%(b+c+f+h)
Gerencia Tcnica 5%(b+c+f+h)
Interventora 4%(b+c+d+e)

Escrituracin y Gestin
Diseos, aprobaciones,
h
licencias

$
103.864.332.629
$
11.175.767.371

TOTAL EGRESOS
REMANENTE
Tabla4. Costos lote 2

$
6.606.694.215
$
22.670.522.042
$
59.820.852.000

LOTE 3
Lote 3

5,7%
19,7%
52,0%

3,8%
3,8%
2,9%
1,3%
1,1%

90,3%
9,7%

16

VENTAS
VIVIENDAS 100 smlm

Mt

$/Mt2

2.810

$ 39.669.000

VENTA TOTAL

111.469.890.000

TOTAL VENTAS

111.469.890.000

100,0
%

EGRESOS
a TERRENOS
b OBLIGACIONES URBANISTICAS

$
$

5.729.228.820
24.338.799.542

5,1%
21,8%

57.964.342.800

52,0%

$
$
$
$
$

4.341.071.841
4.341.071.841
3.292.125.694
1.449.108.570
1.226.168.790

3,9%
3,9%
3,0%
1,3%
1,1%

$ 102.681.917.898
$
8.787.972.102

92,1%
7,9%

d
e
f
g
h

COSTOS DIRECTOS CONSTRUCION VIVIENDA


INDIRECTOS
Imprevistos 5%(b+c+f+h)
Gerencia Tcnica 5%(b+c+f+h)
Interventora 4%(b+c+d+e)
Escrituracin y Gestin
Diseos, aprobaciones, licencias
TOTAL EGRESOS
REMANENTE
Tabla5. Costos lote 3

Para el proyecto en los tres lotes, se estipul una TMR del 7,5% anual.

TMR

unidades

7,50% anual
0,60% mensual
Tabla6. TMR del proyecto

FLUJO DE CAJA PARA LOTE 1:

Perodo

10

11

12

Lote 1
VENTAS

$ 5.667.000.000,00
$ 5.667.000.000,00
$ 5.667.000.000,00
$ 5.667.000.000,00
$ 5.667.000.000,00
3
4
5
7
6
OBLIGACIONESURBANISTICAS
$
6.467.725.201,89 $
6.467.725.201,89 $
6.036.543.521,76
$
431.181.680,13 $
431.181.680,13 $
431.181.680,13 $
431.181.680,13 $
COSTOSDIRECTOSCONSTRUCION VIVIENDA
$$ 3.845.626.200,00
$$ 3.845.626.200,00
$$ 3.845.626.200,00
$$ 3.845.626.200,00
$$ 3.580.410.600,00
5.667.000.000,00
5.667.000.000,00
5.667.000.000,00
5.667.000.000,00
5.667.000.000,00
INDIRECTOS
$
2.269.590.026,81 $
2.269.590.026,81 $
867.007.526,81
5.174.180.161,51
$
578.005.017,88
TOTAL INCRESOS
$
3.447.802.800,00
$ 5.667.000.000,00
TOTAL EGRESOS
$
867.007.526,81
$ 4.854.812.898,00
UTILIDAD NETA
5.667.000.000,00
VPN
$
812.187.102,00
TIR
$
9.488.990.488,33
$ (3.821.990.488,33)

$
$
$
$
$
$
$
$

5.174.180.161,51
5.174.180.161,51
4.742.998.481,38
2.155.908.400,63
578.005.017,88 $
578.005.017,88 $
578.005.017,88 $
578.005.017,88
$
-3.447.802.800,00
$
$
-3.447.802.800,00
3.447.802.800,00
$
$ - 3.447.802.800,00
$
5.667.000.000,00
$ 5.667.000.000,00
$ 5.667.000.000,00
$ 5.667.000.000,00
$
8.737.315.228,70
$
8.737.315.228,70
$
6.903.551.048,58
578.005.017,88 $
578.005.017,88 $
578.005.017,88 $
578.005.017,88
4.854.812.898,00
$ 4.854.812.898,00
$ 4.854.812.898,00
$ 4.158.415.617,88
$
(8.737.315.228,70)
$
(8.737.315.228,70)
$
(6.903.551.048,58)
5.667.000.000,00
5.667.000.000,00
5.667.000.000,00
5.667.000.000,00
$
24.381.715.787
812.187.102,00
$
812.187.102,00 $
812.187.102,00 $ 1.508.584.382,12
#NUM!
9.199.987.979,39
$
9.199.987.979,39 $
8.768.806.299,26 $
6.181.716.218,51
(3.532.987.979,39) $ (3.532.987.979,39) $ (3.101.806.299,26) $
(514.716.218,51)

17

13

14

15

16

17

$
$
$
$

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00
3.580.410.600,00
578.005.017,88

$
$
$

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00
4.158.415.617,88
1.508.584.382,12

18

19

20

21

22

$
$
$
$

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00 $
$
3.580.410.600,00 $
578.005.017,88 $

5.667.000.000,00
3.580.410.600,00
578.005.017,88

$
$
$

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00 $
4.158.415.617,88 $
1.508.584.382,12 $

5.667.000.000,00
4.158.415.617,88
1.508.584.382,12

23
$
$
$
$$
$
$
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28
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3.580.410.600,00
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$
$
$
$$
$
$$
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$
$
$

33

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29
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1.508.584.382,12

$
$

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578.005.017,88
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$
$ $ 5.667.000.000,00
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4.158.415.617,88
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$
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$
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1.508.584.382,12
$

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2.768.939.673,19 $

27

$$ 5.667.000.000,00
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39
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31
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$
$
$
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$$ 5.667.000.000,00
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38
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25

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$
$

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$ 4.158.415.617,88
$ 1.508.584.382,12

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7.083.750.000,00 $

3.580.410.600,00 $
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43
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7.083.750.000,00

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7.083.750.000,00

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$
867.007.526,81
$
867.007.526,81
$
867.007.526,81
$867.007.526,81
5.667.000.000,00
$ 7.083.750.000,00
$ 7.083.750.000,00
$ 4.158.415.617,88
$ 4.158.415.617,88
$ 4.447.418.126,81
7.083.750.000,00
$ 7.083.750.000,00
$
7.083.750.000,00
$ 7.083.750.000,00
$
867.007.526,81
$
867.007.526,81
$
867.007.526,81
$867.007.526,81
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$ 2.925.334.382,12
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6.216.742.473,19 $

6.216.742.473,19 $

6.216.742.473,19 $

6.216.742.473,19

18

FLUJO DE CAJA LOTE 2:


Perodo

lote 2
VENTAS

OBLIGACIONESURBANISTICAS
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCION VIVIENDA
INDIRECTOS
TOTAL INGRESOS
TOTAL EGRESOS
UTILIDAD NETA
VPN
TIR

4
$
$
$
$
$
$
$

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3.173.520.000,00
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(2.214.508.539,24)

$
$
$
$
$
$

1.586.936.542,92
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(3.029.706.489,24)

3.173.520.000,00
1.586.936.542,92
2.991.042.600,00
810.049.396,32
3.173.520.000,00
5.388.028.539,24
(2.214.508.539,24)

1.586.936.542,92
1.442.769.946,32
3.029.706.489,24
(3.029.706.489,24)

$
$
$
$
$
$
$

1.586.936.542,92
810.049.396,32
2.396.985.939,24
(2.396.985.939,24)

$
$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
1.586.936.542,92
2.991.042.600,00
810.049.396,32
3.173.520.000,00
5.388.028.539,24
(2.214.508.539,24)

$ 9.889.043.146,52
2,56% Mensual

5
$
$
$
$
$
$
$

$
$
$
$
$
$
$

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$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
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3.173.520.000,00
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(1.616.300.019,24)

$
$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
1.360.231.322,50
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(521.369.813,38)

8
$
$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
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1.794.625.560,00
540.032.930,88
3.173.520.000,00
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(67.959.372,55)

9
$
$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
906.820.881,67
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3.173.520.000,00
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202.057.092,89

19

10
$
$
$
$
$
$
$

11

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906.820.881,67
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270.016.465,44
3.173.520.000,00
2.971.462.907,11
202.057.092,89

$
$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
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1.794.625.560,00
270.016.465,44
3.173.520.000,00
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428.762.313,31

16
$
$
$
$
$
$
$

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270.016.465,44
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$
$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
226.705.220,42
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270.016.465,44
3.173.520.000,00
2.291.347.245,86
882.172.754,14

$
$
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$
$

3.173.520.000,00
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$
$
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$
$

3.173.520.000,00
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$
$
$
$
$
$
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226.705.220,42
1.794.625.560,00
270.016.465,44
3.173.520.000,00
2.291.347.245,86
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$
$
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$

3.173.520.000,00
226.705.220,42
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270.016.465,44
3.173.520.000,00
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$
$
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$
$

27

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226.705.220,42
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270.016.465,44
3.173.520.000,00
2.291.347.245,86
882.172.754,14

$
$
$
$
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$
$

3.173.520.000,00
226.705.220,42
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3.173.520.000,00
2.291.347.245,86
882.172.754,14

$
$
$
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$
$
$

33

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36
$
$
$
$
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$
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$

32

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3.173.520.000,00
226.705.220,42
598.208.520,00
135.008.232,72
3.173.520.000,00
959.921.973,14
2.213.598.026,86

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26

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270.016.465,44
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35
$
$
$
$
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$
$

$
$
$
$
$
$
$

31

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15

20

25

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226.705.220,42
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34
$
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30
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$
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$

19

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$
$
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$
$
$

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3.173.520.000,00
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226.705.220,42
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270.016.465,44
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2.291.347.245,86
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$
$
$
$
$
$
$

18

29

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2.291.347.245,86
882.172.754,14

13

3.173.520.000,00
680.115.661,25
1.794.625.560,00
270.016.465,44
3.173.520.000,00
2.744.757.686,69
428.762.313,31

23

28
$
$
$
$
$
$
$

$
$
$
$
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$
$

17

22
$
$
$
$
$
$
$

12

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135.008.232,72
3.173.520.000,00
733.216.752,72
2.440.303.247,28

$
$
$
$
$
$
$

3.173.520.000,00
226.705.220,42
598.208.520,00
135.008.232,72
3.173.520.000,00
959.921.973,14
2.213.598.026,86

37
$
$
$
$
$
$
$

793.380.000,00
598.208.520,00
135.008.232,72
793.380.000,00
733.216.752,72
2.440.303.247,28

20

FLUJO DE CAJA LOTE 3


Perodo

0
$

Lote 3
VENTAS

OBLIGACIONESURBANISTICAS
COSTOS DIRECTOS CONSTRUCION VIVIENDA
INDIRECTOS
TOTAL INGRESOS
TOTAL EGRESOS
UTILIDAD NETA
VPN
TIR

$
$
$
$
$
$
$

4
$
3.173.520.000,00
2.190.491.958,78
2.318.573.712,00
805.402.676,77
3.173.520.000,00
5.314.468.347,55
(2.140.948.347,55)

$
$
$
$
$
$
$

10
$
3.173.520.000,00
1.216.939.977,10
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
3.224.337.820,02
(50.817.820,02)

$
$
$
$
$
$
$

16
$
3.173.520.000,00
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.007.397.842,92
1.166.122.157,08

$
$
$
$
$
$
$

5
$
3.173.520.000,00
2.190.491.958,78
2.318.573.712,00
805.402.676,77
3.173.520.000,00
5.314.468.347,55
(2.140.948.347,55)

$
$
$
$
$
$
$

11
$
3.173.520.000,00
486.775.990,84
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.494.173.833,76
679.346.166,24

$
$
$
$
$
$
$

17
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$

2.190.491.958,78
1.418.487.071,77
3.608.979.030,55
(3.608.979.030,55)

1
$
$
$
$
$
$
$
$

2.190.491.958,78
1.418.487.071,77
3.608.979.030,55
(3.608.979.030,55)

$
$
$
$
$
$
$

2.190.491.958,78
805.402.676,77
2.995.894.635,55
(2.995.894.635,55)

$
$
$
$
$
$
$

3
$
3.173.520.000,00
2.190.491.958,78
2.318.573.712,00
805.402.676,77
3.173.520.000,00
5.314.468.347,55
(2.140.948.347,55)

$
$
$
$
$
$
$

9
$
3.173.520.000,00
1.216.939.977,10
2.318.573.712,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
3.803.981.248,02
(630.461.248,02)

5.146.221.951,44
#NUM!
6

$
$
$
$
$
$
$

2
$

$
3.173.520.000,00
1.216.939.977,10
2.318.573.712,00
805.402.676,77
3.173.520.000,00
4.340.916.365,87
(1.167.396.365,87)

$
$
$
$
$
$
$

12
$
3.173.520.000,00
486.775.990,84
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.494.173.833,76
679.346.166,24

$
$
$
$
$
$
$

18
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

7
$
3.173.520.000,00
1.216.939.977,10
2.318.573.712,00
536.935.117,85
3.173.520.000,00
4.072.448.806,95
(898.928.806,95)

$
$
$
$
$
$
$

13
$
3.173.520.000,00
486.775.990,84
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.494.173.833,76
679.346.166,24

$
$
$
$
$
$
$

19
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

8
$
3.173.520.000,00
1.216.939.977,10
2.318.573.712,00
536.935.117,85
3.173.520.000,00
4.072.448.806,95
(898.928.806,95)

$
$
$
$
$
$
$

14
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

20
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

15
$
3.173.520.000,00
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.007.397.842,92
1.166.122.157,08

$
$
$
$
$
$
$

21
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

21

$
$
$
$
$
$
$

22
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

28
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

$
$
$
$
$
$
$

23
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

29
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

34
$
3.173.520.000,00
579.643.428,00
134.351.296,10
3.173.520.000,00
713.994.724,10
2.459.525.275,90

$
$
$
$
$
$
$

24
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

30
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
134.233.779,46
3.173.520.000,00
2.116.552.058,88
1.056.967.941,12

$
$
$
$
$
$
$

$
$
$
$
$
$
$

25
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

31
$
3.173.520.000,00
1.159.286.856,00
134.233.779,46
3.173.520.000,00
1.293.520.635,46
1.879.999.364,54

35
$
3.173.520.000,00
579.643.428,00
134.351.296,10
3.173.520.000,00
713.994.724,10
2.459.525.275,90

$
$
$
$
$
$
$

$
$
$
$
$
$
$

26
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

32
$
3.173.520.000,00
1.159.286.856,00
134.351.296,10
3.173.520.000,00
1.293.638.152,10
1.879.881.847,90

$
$
$
$
$
$
$

27
$
3.173.520.000,00
243.387.995,42
1.738.930.284,00
268.467.558,92
3.173.520.000,00
2.250.785.838,34
922.734.161,66

$
$
$
$
$
$
$

33
$
3.173.520.000,00
579.643.428,00
134.351.296,10
3.173.520.000,00
713.994.724,10
2.459.525.275,90

36
$
396.690.000,00
579.643.428,00
134.351.296,10
396.690.000,00
713.994.724,10
(317.304.724,10)

ANLISIS DE FACTIBILIDAD ECONMICA


En cada uno de los tres lotes, de acuerdo a sus flujos de caja se calcul el
VNA:
LOTE
1
2
3

VNA
$
24.381.715.787,34
$
9.889.043.146,52
$
5.146.221.951,44

Tabla7. VNA de los tres lotes

22

Para este tipo de proyectos de construccin, la inversin es un factor que


ocurre progresivamente a lo largo de la vida en este caso de los 43, 37 y
36 meses respectivamente; por tanto, no puede establecerse una inversin
total inicial como tal.
Si analizamos el VPN para los tres lotes, tenemos que todos resultan ser
positivos por lo cual, invertir en estos lotes se podra decir es algo factible.
En cuanto a la TIR, no se pudo por ningn mtodo calcular la del lote 1 y 3,
realmente desconozco los motivos de ello, pero para el lote 3 se hall una
TIR = 2,56% mensual y, siendo esta mayor a la TMR (0,6% mensual) del
proyecto, me confirma su factibilidad para inversin.
De acuerdo a las grficas de la utilidad neta, se puede observar el punto
donde est la TIR.

Figura10. Utilidad neta Lote 1

Figura11. Utilidad neta Lote 3

23

Si observamos en el Lote 3, grficamente se puede determinar que hay


mltiples TIR, en este caso dos.

ANLISIS DEL RIESGO


El riesgo financiero es el riesgo de no estar en condiciones de cubrir los
costos financieros, por ello su anlisis se determina por el grado de
apalancamiento financiero que tenga la empresa en un momento
determinado.
Los analistas financieros calculan estas razones para determinar la solidez
financiera de la empresa, determinando que entre ms alto sea el grado de
apalancamiento, mayor es el nivel de riesgo.4
1. Anlisis De Escenarios
Para echar un vistazo a lo que posiblemente podra suceder en casos
donde no se cumplan las estimaciones proyectadas, o en caso contrario
que se superen, se plantearon unos escenarios para observar el
comportamiento del VPN respecto al nmero de apartamentos vendidos
por mes.
Para Lote 1:

Periodo
mes 3-35 $
mes 36
mes 37
mes 38
mes 39
mes 40
mes 41
mes 42
mes 43
VPN

$
$
$
$
$
$
$
$

Valores reales
unidades vendidas x mes
Ventas
187.011.000.000

100

7.083.750.000
7.083.750.000
7.083.750.000
7.083.750.000
7.083.750.000
7.083.750.000
7.083.750.000
7.083.750.000
$ 240.714.905.617,74

125
125
125
125
125
125
125
125

Tabla8. Valores reales ventas lote 1

total = 4300

24

Escenario:
Resumen de escenario
Celdas cambiantes:
MES3-35
MES36
MES37
MES38
MES39
MES40
MES41
MES42
MES43
Celdas de resultado:
VPN

Valores actuales:

Favorable

100
136
136
136
136
136
160
160
0
$ 240.839.472.356,46

Muy Favorable

100
136
136
136
136
136
160
160
0
$ 240.839.472.356,46

Desfavorable

125
175
0
0
0
0
0
0
0
$ 242.157.588.224,13

Muy Desfavorable

100
25
25
25
125
125
125
125
125
$ 224.018.322.286,47

100
125
25
25
25
25
25
25
25
$ 202.451.945.208,68

Tabla9. Escenario lote 1

PARA LOTE 2:
Valores Reales
Precio
mes 3 al 20
mes 21 al 30
mes 31 al 35
mes 36
mes 37

$
$
$
$
$

VPN

Ventas
57.123.360.000,00
31.735.200.000,00

unid. Vend. X mes


80
80

15.867.600.000,00
3.173.520.000,00
793.380.000,00
$ 107.586.155.773,82

80
80
20
total = 2740

Tabla10. Valores reales ventas lote 2

ESCENARIO:
Resumen de escenario
Celdas cambiantes:
MES3-20
MES 21-30
MES 31-35
MES36
MES37
Celdas de resultado:
VPN

Valores actuales:

Muy Favorable

70
70
70
155
155
$ 102.722.013.922,50

Favorable

150
4
0
0
0
$ 108.030.490.232,16

Desfavorable

100
80
28
0
0
$ 107.784.289.741,34

Tabla11. Escenario lote 2

Muy Desfavorable

78
78
78
58
58
$ 105.603.940.347,55

70
70
70
155
155
$ 102.722.013.922,50

25

PARA LOTE 3:
VALORES REALES
Periodo
mes 3 al 20
mes 21 al
30
mes 31 al
35
mes 36
VPN

unid. Vend. X
mes

Ventas
$
57.123.360.000,00
$
31.735.200.000,00
$
15.867.600.000,00
$
396.690.000,00
$
104.105.636.865,46

80
80
80
10
total = 2650

Tabla12. Valores reales ventas lote 3

ESCENARIO:
Resumen de escenario
Celdas cambiantes:
MES3-20
MES21-30
MES31-35
MES36
Celdas de resultado:
VPN

Valores actuales:

Favorables

90
100
6
0
$ 104.240.113.560,72

Muy Favorable

90
100
6
0
$ 104.240.113.560,72

Desfavorable

145
4
0
0
$ 104.481.732.187,18

Muy Desfavorable

100
60
30
0
$ 100.335.127.555,39

Tabla13. Escenario lote 3

Para los tres primeros periodos (incluyendo el perdi cero), no se pueden


realizar ventas ya que se estn realizando las adecuaciones del terreno, y
construyendo el apartamento modelo.
Se puede observar que entre ms rpido se venda la totalidad de los
apartamentos, el VPN sufre un incremento significativo y que en los casos
en donde no se cumplen las ventas estimadas, el VPN baja a un volumen
grande. Por tanto este tipo de proyectos representan un riesgo grande.

1.1 Anlisis de Sensibilidad

90
22
16
0
$ 75.616.921.485,93

26

Para este caso de anlisis, fueron variados las TMR y los costos de los
flujos para los tres lotes, donde posteriormente se observ el
comportamiento del VPN.

ANLISIS CON TMR


TMR
0,60%
0,70%
0,80%
0,90%
1,00%

$
$
$
$
$

LOTE 1
24.381.715.787,34
22.694.115.888,76
20.988.578.185,46
19.343.560.181,25
17.756.794.602,94

$
$
$
$
$

VPN
LOTE 2
7.984.636.281,89
7.412.162.682,80
6.830.787.135,04
6.267.272.723,17
5.721.054.625,02

$
$
$
$
$

LOTE 3
5.146.221.951,44
4.616.212.828,28
4.077.525.445,54
3.554.958.270,26
3.048.017.921,91

Tabla14. VPN de los tres lotes variando su TMR

ANLISIS CON COSTOS


Incremento
Egresos
$
1.000.000.000,00
$
2.000.000.000,00
$
3.000.000.000,00
$
4.000.000.000,00

VPN
LOTE 1
$
24.381.715.787,34
$
(14.384.215.883,15)
$
(53.150.147.553,65)
$
(91.916.079.224,14)
$
(130.682.010.894,64)

LOTE 2
$
7.984.636.281,89
$
(26.080.507.152,44)
$
(60.145.650.586,77)
$
(94.210.794.021,10)
$
(128.275.937.455,43)

Tabla15. VPN de los tres lotes variando su TMR

GRFICAS:

LOTE 1:

LOTE 3
$
5.146.221.951,44
$
(28.118.797.597,48)
$
(61.383.817.146,40)
$
(94.648.836.695,32)
$
(127.913.856.244,24)

27

Figura12. Grfica de VPN vs TMR lote 1

LOTE 2:

Figura13. Grfica de VPN vs TMR lote 2

LOTE 3:

28

Figura14 Grfica de VPN vs TMR lote 3

Se determin que para cada uno de los tres casos en los lotes, son ms
sensibles a la variacin de los costos, su relacin de VPN vs Costos es
inversamente proporcional, es decir, si aumenta uno disminuye el otro y
viceversa.

CONCLUSIONES

Se observ y determin que los VPN para este proyecto, son muy
sensibles a variaciones de los costos o bien de sus TMR, ya que
dependen grandemente de ellos.

Realizar un proyecto de construccin constituye un riesgo


grandsimo, por lo cual estos van acompaados de grandes
estudios de mercadeo, financieros, comportamientos de la
poblacin, raza y tendencias.

En estos proyectos no slo tiene su dependencia en la cantidad de


inmuebles vendidos, tambin inciden mucho sus costos de
permisos, materiales de construccin, maquinaria empleada, etc. E
incluso el factor clima es bien importante, ya que un retraso en una
obra incrementa ampliamente los costos OMS.

BIBLIOGRAFA
[1] www.gerardoguerrar.bligoo.com.ve Anlisis de proyectos. Consultado:
01-junio de 2013
[2] www.larepublica.co Economa mundial. Consultado: 01-junio de 2013
[3] www.bbvaresearch.com Economa mundial. Consultado: 01-junio 2013
[4] www.gestiopolis.com Anlisis de riesgo. Consultado: 01-junio 2013