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Enfiteuse - Wikipdia, a enciclopdia livre

Enfiteuse
Origem: Wikipdia, a enciclopdia livre. Enfiteuse (do grego emphteusis,es "enxerto, implantao", atravs do latim tardio emphyteusis,is, "enfiteuse, arrendamento enfitutico") ou arrendamento enfitutico um instituto jurdico originrio do Direito Romano1 . A enfiteuse deriva diretamente do arrendamento por prazo longo ou perptuo de terras pblicas a particulares, mediante a obrigao, por parte do adquirente (enfiteuta), de manter em bom estado o imvel e efetuar o pagamento de uma penso ou foro anual (vectigal), certo e invarivel, em numerrio ou espcie, ao senhorio direto (proprietrio). Este, atravs de um ato jurdico, inter vivos ou de ltima vontade, atribui ao enfiteuta, em carter perptuo, o domnio til e o pleno gozo do bem. At 10 de janeiro de 2003 (fim da vigncia do Cdigo Civil de 1916), a enfiteuse era considerada um direito real, no entanto, com o incio da vigncia do CC/02, em 11 de janeiro de 2003, a enfiteuse saiu do rol de direitos reais, que so previstos no art. 1225 do Novo Cdigo Civil. O direito ao recebimento do foro denominado laudemium e corresponde a 2,5% do preo de alienao do direito da enfiteuse - sendo devido pelo alienante ao proprietrio. No Direito Romano, extinguia-se a enfiteuse pela destruio da coisa; reunio, na mesma pessoa, das qualidades de titular da enfiteuse e do domnio; renncia; ou, como pena, por no pagar ao senhorio direto durante 3 anos o foro anual, ou no avisar o proprietrio para que ele pudesse exercer o seu direito de preferncia em caso de venda da enfiteuse. A enfiteuse e o aforamento se confundem hoje em dia. Antes, o aforamento tinha feio prpria, distinta da enfiteuse. O aforamento recaa sobre toda sorte de bens, solo e superfcie, prdios incultos ou cultivados, chos O vazios ou edificados. A enfiteuse s incidia sobre terrenos incultos ou chos vazios.2 Segundo SANTOS (1937), enfiteuse, tambm dita de emprazamento e de aforamento, designa o contrato pelo qual o proprietrio de terreno alodial cede a outrem o direito de percepo de toda utilidade do mesmo terreno, seja temporria ou perpetuamente, com o encargo de lhe pagar uma penso ou foro anual e a condio de conservar para si o domnio direto.

ndice
1 Origem 2 No Brasil 2.1 Histria 2.2 No atual contexto jurdico brasileiro 2.2.1 Terrenos de marinha e seus acrescidos 3 Referncias 4 Ver tambm

Origem
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A enfiteuse tem origem na Grcia, no sculo V a.C.. No Imprio Romano, era o direito de usar e gozar, por tempo ilimitado, de um terreno alheio, para cultivo, contra o pagamento de um foro anual ao proprietrio do terreno. Na Roma antiga, o instituto da enfiteuse foi utilizado como instrumento jurdico capaz de tornar produtivas grandes extenses de terra e de fixar populaes nessas regies. A princpio, era feito o arrendamento por prazo longo (por 100 anos ou mais) ou prptuo de terras pblicas a particulares, contra o pagamento de uma taxa anual denominada de vectigal - da o nome do instituto - ius in agro vectigali ou ager vectigalis. Na parte oriental do Imprio Romano, eram arrendadas aos particulares vastas reas de terras incultas. Havia duas espcies de arrendamento: Ius emphyteuticum, que, embora fosse por prazo longo, era temporrio; o Ius Perpeturim, quando o arrendamento era perptuo.3 Separadamente e bem distinto dos agri vectigales, a partir do sculo III d.C., os imperadores romanos passaram a conceder a particulares, mediante pagamento de um foro anual (cnon), terras incultas pertencentes famlia imperial (no ao Estado, embora frequentemente houvesse certa confuso entre bens do Estado e da famlia imperial), para cultivo. A origem de tal concesso de terras grega, copiada pelos romanos no Egito e em Cartago, e chamava-se emphyteusis. Esse arrendamento mediante o pagamento do cnon pelo enfiteuta ao senhor direto do imvel aforado, tinha a finalidade de solucionar o problema do plantio e do cultivo de imensas glebas de terras (latifundia). Os latifundirios tambm passaram a arrendar suas propriedades, ampliando-se dessa forma a ocupao e do cultivo das terras particulares, nos mesmos moldes dos arrendamentos feitos pelo Estado. A partir do sculo IV D.C. (depois de Cristo), os dois institutos, o ager vectigales e a emphyteusis ( o ius emphyteuticon), fundiram-se e assim apareceu o novo instituto, sob o nome do ltimo, no Cdigo de Justiniano. Esta fuso aconteceu na Era Justiniana, com a finalidade de prender o lavrador terra de um terceiro, de modo que os arrendatrios no podiam ser obrigados a deixar a terra, enquanto pagassem a renda convencionada.4 O instituto passou do Direito Justiniano para os ttulos 78, 79 e 80, do Quarto Livro das Ordenaes Afonsinas, e destes para os ttulos 63, 64 e 65, do Quarto Livro das Ordenaes Manuelinas, e da para os ttulos 36 a 40, do Quarto Livro das Ordenaes Filipinas.5

No Brasil
Histria
Durante o perodo colonial, a Coroa Portuguesa, diante da existncia de largas reas de terras abandonadas em seu territrio, decidiu utilizar compulsoriamente o aforamento, atravs do instituto da sesmaria, segundo o qual o proprietrio do solo tinha de aceitar a presena em suas terras de lavradores que iriam utiliz-la mediante remunerao. O sesmeiro, autoridade pblica criada em Portugal, distribua e fiscalizava as terras incultas. Em 10 de abril de 1821, foi expedido um alvar estabelecendo que todos os aforamentos existentes no Imprio Portugus seriam transformados em enfiteuses. A diferena bsica entre aforamento e enfiteuse era a durao: o aforamento ou emprazamento durava um perodo especificado em contrato, enquanto a enfiteuse era perptua.6

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Historicamente a enfiteuse teve como objetivo permitir ao proprietrio que no desejasse, ou no pudesse usar o imvel de maneira direta, poder ced-lo a outro o uso e o gozo da propriedade, o qual se obrigava ao pagamento de uma penso anual para utilizao do fundo, funcionando como um arrendamento perptuo. Tambm foi importante para o povoamento de muitos municpios brasileiros, por promover a ocupao de terras incultas ou impropriamente cultivadas. No Brasil, j no Cdigo Civil do Imprio, foi regulado o aforamento (arts. 605 a 649), ficando consignado que os bens municipais podiam ser aforados, mediante autorizao legislativa (art. 610, 2o)3.7 Entretanto, o Cdigo Civil de 1916 regulou a enfiteuse nos termos dos artigos 678 a 694, dispositivos que permanecem em vigor em face de regra de direito intertemporal constante do artigo 2.038, caput, do Cdigo Civil de 2002. O Cdigo de 1916 restringia o alcance da enfiteuse apenas a "terras no cultivadas ou terrenos que se destinem edificao" (art. 680). Nos artigos 678 e 680 (sem correspondncia no Cdigo Civil de 2002), o aforamente aparece como contrato bilateral de carter perptuo, em que, por ato "inter vivos", ou disposio de ltima vontade, o proprietrio pleno cede a outrem o domnio til, mediante o pagamento de penso ou foro anual em dinheiro ou em frutos. O renomado jurista Pontes de Miranda, referindo-se ao Cdigo Civil de 1916, criticava a manuteno da enfiteuse na legislao brasileira: O Cdigo Civil conserva a enfiteuse, que um dos cnceres da economia nacional, fruto, em grande parte, de falsos ttulos que, amparados pelos governos dceis a exigncias de poderosos, conseguiram incrustar-se nos registros de imveis. 8

No atual contexto jurdico brasileiro

A legislao atuais ops-se perpetuidade de explorao da terra, com a finalidade de permitir a aquisio da plena propriedade e de pr fim a essa relquia jurdica. A Constituio Brasileira de 1988, veio abrir uma possibilidade para o legislador ordinrio extinguir a enfiteuse, conforme o artigo 49 das suas Disposies Transitrias: A lei dispor sobre o instituto da enfiteuse em imveis urbanos, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extino, a remio dos aforamentos mediante aquisio do domnio direto, na conformidade do que dispuserem os respectivos contratos. Com a aprovao do atual Cdigo Civil Brasileiro, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003, a enfiteuse deixou de ser disciplinada e foi substituda pelo direito de superfcie. O artigo 2.038 do Cdigo probe a constituio de novas enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, at sua extino, aos princpios do Cdigo Civil de 1916. Pode-se afirmar que o atual desinteresse do instituto deve-se ao desaparecimento de grandes pores de terra desocupadas e valorizao das terras, independentemente da inflao, e impossibilidade do aumento do foro, ressaltando-se que os novos problemas de ocupao do solo improdutivo no pas tm sido enfrentados com outros meios jurdicos. Contudo, poucas so as legislaes que ainda abrigam esse arcasmo histrico e o Brasil caminha para a sua total extino. O Projeto de Lei Federal n. 6.960/2002, em trmite no Congresso Nacional, pretende acrescentar um pargrafo ao artigo 2.038 do Cdigo Civil que provavelmente ter a seguinte redao:

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"Fica definido o prazo peremptrio de dez anos para a regularizao das enfiteuses existentes e pagamentos dos foros em atraso, junto repartio pblica competente. Decorrido esse perodo, todas as enfiteuses que se encontrarem regularmente inscritas e em dia com suas obrigaes, sero declaradas extintas, tornando-se propriedade plena privada. As demais revertero de pleno direito para o patrimnio da Unio." A vingar tal proposta, as enfiteuses podero deixar de existir no territrio nacional no prazo de 10 anos, a contar da vigncia do atual Cdigo Civil. Ressalte-se a tese de que a extino das enfiteuses s ocorrer efetivamente, quando decorrerem os dez anos contados da data da publicao da disposio supostamente inserta no Projeto de Lei n 6.960/2002, em trmite no Congresso Nacional, e no da vigncia ...do atual Cdigo Civil, que passou a vigorar em 11 de janeiro de 2003. H que se atentar para a existncia de duas situaes: 1. os que se encontram com os pagamentos rigorosamente em dia, que no sero afetados pela alterao da Lei, sem correr qualquer risco, pois para eles ser irrelevante se o prazo correr da vigncia do Cdigo Civil de 2003 ou se da data de publicao do Projeto de Lei n 6.960/2002, no apreciado pelo Congresso Nacional; e 2. os que se encontram inadimplentes, que seriam fatalmente prejudicados, pendendo sobre eles o iminente perigo da perda da propriedade para o Patrimnio da Unio. O objeto da Lei, no tempo, deve ter a mesma eficcia para todos, indistintamente, o que no acontecer se o prazo for contado da vigncia do Cdigo Civil. De observar que, se a Lei no retroage para prejudicar, os inadimplentes devero ter o direito de valer-se do prazo pleno de 10 anos para saldarem as respectivas dvidas, contado a partir da data da publicao no Projeto de Lei n 6.960/2002, com a insero do pretenso pargrafo e no da vigncia do Cdigo Civil de 2003, haja vista j ter decorrido mais da metade do terico prazo e o projeto de lei, pendente a fatal insero, at maro de 2008, encontra-se em trmite no Congresso, sem previso de apreciao. Terrenos de marinha e seus acrescidos Os terrenos de marinha e seus acrescidos so bens dominicais da Unio, conforme o inciso VII do artigo 20 da Constituio Brasileira de 5 de outubro de 1988. Portanto podem ser concedidos a terceiros, sob a forma de enfiteuse, sendo facultada aos foreiros, no caso de sua extino, a remio dos aforamentos mediante aquisio do domnio direto. Entretanto, o pargrafo 3 do artigo 49, referindo-se remisso dos aforamentos mediante a aquisio do domnio direto, estabelece que: A enfiteuse continuar sendo aplicada aos terrenos de marinha e seus acrescidos, situados na fa ixa de segurana, a partir da orla martima. Isto equivale a dizer que os foreiros de imveis na orla martima jamais tero o domnio pleno sobre estas parcelas territoriais e tero de continuar pagando, perpetuamente, os foros e os laudmios desses bens. Santos (1982), referindo-se legislao que trata os terrenos de marinha e seus acrescidos como bens da Unio, afirma que essa legislao impar, no existindo em nenhum outro pas tal cuidado. Basta lembrarmo-nos dos Estados Unidos da Amrica, onde o governo federal vem realizando esforos no sentido de adquirir a propriedade de terrenos litorneos, uma vez que l eles pertencem aos particulares, existindo, inclusive, praias particulares .9

Referncias
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1. | BEVILAQUA, Clvis. Direito das coisas. v. 1. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1941, p. 317-318. 2. | SANTOS, J. M. de Carvalho. "Enfiteuse". In: SANTOS, J. M. de Carvalho (coord.). Repertrio enciclopdico do direito brasileiro. v. XX. Rio de Janeiro: Borsoi, 1937, p. 208. 3. | GUIMARAES, A; et al., Direito de superfcie - Tratamento especfico do novo Cdigo Civil e do Estatuto da Cidade (http://web.archive. org/web/20050315063109/http://www.flaviotartuce.adv.br/secoes/artigosc/Toledo_superfic ie.doc), BR: Flvio Tartuce, arquivado do original (http://www. flaviotartuce. adv. br/secoes/artigosc/T oledo_superficie. doc+agro+vectigali&cd=3&hl=ptBR&ct=clnk&gl=br). Erro: If you specify |archiveurl=, you must also specify |archivedate=, http://web. archive. org/web/20050315063109/http://www.flaviotartuce. adv.br/secoes/artigosc/T oledo_superfici e. doc 4. | Enfiteuse (http://fnd07pn.sites.uol.com.br/trab/Enfiteuse.htm) 5. | de LOUREIRO, Loureno Tribo (1872), Instituies de direito civil brasileiro, t. II (4a ed.), Rio de Janeiro: BL Garnier, p. 149 apud ALVES, J (2004), "Manifestao PGE/PRCor N 005/2004" (http://www.esap.ms.gov.br/publicacoes/revistas/Revista_PGE_N_12_2004.pdf), Revista da ProcuradoriaGeral do Estado de Mato Grosso do Sul (Campo Grande, MS, BR): 451s, http://www.esap.ms.gov.br/publicacoes/revistas/Revista_PGE_N_12_2004.pdf. 6. | Histrico sobre enfiteuse (http://www2.rio.rj.gov.br/smf/pagsmf/conteudo.cfm? template=conteudo&idmenu=1&idsubitem=203&procura=Hist%C3%B3rico%20sobre%20enfiteuse), Rio de Janeiro: Superintendncia de Patrimnio Imobilirio. Secretaria Municipal da Fazenda, http://www2.rio.rj.gov.br/smf/pagsmf/conteudo.cfm? template=conteudo&idmenu=1&idsubitem=203&procura=Hist%C3%B3rico%20sobre%20enfiteuse. 7. | de FREITAS, Augusto Teixeira (1876), Consolidao das leis civis, I, Rio de Janeiro:BL Garnier,p. 417.. 8. | Tratado de direito privado. 3a ed. v. 18. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971, pg. 179. 9. | de LIMA, OP (2002), Localizao geodsica da linha da preamar mdia de 1831- LPM/1831,com vistas demarcao dos terrenos de marinha e seus acrescidos (http://www.tede.ufsc.br/teses/PECV0194.pdf), Florianpolis: UFSC, http://www.tede.ufsc.br/teses/PECV0194.pdf.

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