CDIGO CIVIL DIREITO DAS COISAS AULA 4 CONDOMNIO 1) Tradicional: ocorre quando a coisa pertence a mais de uma pessoa,

, mas sob um regime jurdico especial, qual seja, em fraes iguais, podendo proteger a coisa como um todo e sob apenas o seu quinho. Classifica o: a) Pro diviso ! pro indiviso: No condomnio pro diviso, a propriedade de cada frao ideal est delimitada! "nquanto no condomnio pro indiviso, h propriedade de frao ideal delimitada, mas composse com as outras fraes ideais. b) Con"!ncional ! L!#al: # condomnio legal pode ser necess rio ou fortuito. No condomnio necess rio e$istem as seguintes regras: %o dir!i$os do cond%&ino: rei&indicar e defender a pr'pria quota parte, bem como o todo! alienar e onerar li&remente, sal&o o pre&isto no art. ()*, ++, que trata do direito de prefer,ncia! usar a coisa comum de modo compat&el com o uso dos demais cond-minos, sob pena de ao possess'ria! aos frutos de modo proporcional ao quinho. D!"!r!s dos cond%&inos: concorrer para as despesas com a coisa comum. .ara escapar do rateio das despesas, de&e/se renunciar 0 parte ideal. %e ningu1m quiser ratear as despesas, e$tingue/se o condomnio, com a &enda em hasta p2blica! pagar a quota parte da d&ida contrada em pro&eito da coisa comum! responder proporcionalmente aos demais, quanto aos frutos percebidos. E'$in o do condo&(nio: a regra 1 a de que ningu1m 1 obrigado a permanecer como cond-mino, ainda que minorit rio. No condomnio con&encional pode ser acordado como indi&is&el pelo pra3o m $imo de ( anos, pra3o esse prorrog &el. 4 e$tino de condomnio de coisa di&is&el pode se dar pela di&iso 5arts. 678 a 691, +.+). %e indi&is&el, a coisa d /se 0 e$tino pela alienao da coisa comum 5arts. 111: a 1116, +.+), com prefer,ncia entre os cond-minos 5art. 1:;;, ++). # que tem que ser salientado 1 que a manuteno do condomnio e$ige a unanimidade. Ad&inis$ra o: as deliberaes so tomadas por maioria absoluta dos quinhes. No caso de empate, o <ui3 decide. No caso de locao, o cond-mino prefere o estranho. ;) Edil(cio: 4 =ei n. *.(61>7* trata de incorporao e condomnios. # ++>;)); &eio tratando de condomnios, menos de incorporao. 4ssim, a =ei n. *.(61>7*

s' tutela as incorporaes, bem como em e&entuais pontos em que o ++ 1 omisso. )!rsonalidad! *+r(dica: o ++ no pre&, como pessoa jurdica, mas pre&alece o entendimento de que o condomnio tem legitimao, porque pode ser parte em processo, bem como adjudicar unidades, de cond-minos inadimplentes, desde que haja autori3ao em 4ssembleia. R!,+isi$os: edificao! construo na forma de unidade legitimidade com acesso a &ia p2blica! instituio registrada. aut-noma!

Co&o s! calc+la a fra o id!al- 4 =ei n. 1).6:1>)*, que alterou o art. 1::1, ? :@, ++, fi$a o crit1rio na forma negocial, s' podendo ser alterada pela unanimidade dos cond-minos. Cons$i$+i o do condo&(nio: # art. 1::;, ++ trata da constituio do condomnio edilcio, que requer especificao. 4 constituio pode ser feita por escritura p2blica ou particular. Va#as d! #ara#!&: o regime jurdico no 1 tratado pelo ++, mas pelo art. ;@, =ei n. *.(61>7*, que prescre&e que podem ser determinadas ou indeterminadas. # art. 1::9, ++ 1 desastroso, porque prescre&e a possibilidade de locao para terceiros, caso nenhum dos demais cond-minos queira. 4 ci,ncia aos demais cond-minos se d pelo sndico. .ode ha&er, contudo, impedimento feita pela 4ssembleia de +ondomnio. # art. 1::6, ++ trata da possibilidade de &enda de unidade 5&aga) sem a frao ideal, desde que a outro cond-mino ou para terceiros, sem oposio da 4ssembleia. Con"!n o d! condo&(nio .ar$s/ 0111 a 01142 CC3 : a con&eno tem nature3a jurdica de contrato ou ato regra 5estatuto)A # %B< adotou em um precedente a nature3a estatut ria! 1 regra erga omnes! produ3 seus efeitos entre os cond-minos, mesmo antes de le&ar a registro. +om o registro torna/se erga omnes! o quorum para a criao 1 de ;>: dos cond-minos 5frao ideal)! o quorum para a sua alterao, conforme art. 1:(1, ++, tamb1m 1 de ;>: dos cond-minos. Cuem &ota so os cond-minos e os promiss rios compradores. .ara a alterao do regulamento interno, toda&ia, 1 a pre&ista em con&eno e no sil,ncio dessa, a maioria simples. O4*!$o da con"!n o .ar$/ 01142 CC3: est em rol meramente e$emplificati&o. Dir!i$os dos Cond%&inos e$emplificati&o. D!"!r!s dos Cond%&inos e$emplificati&o. .ar$/ .ar$/ 01152 01162 CC3: CC3 : est est pre&isto pre&isto em em rol rol

D!s7!sas do condo&(nio .ar$/ 01482 CC3: segue a seguinte regra: se interessar e$clusi&amente a um ou alguns cond-minos, somente esse ou esses tero a despesa. # art. 1::7, ? 1@, ++ trata da multa e dos juros das despesas de condomnio. "ssas despesas t,m nature3a propter rem, ou seja, seguem a unidade. # art. 1:*(, ++ autori3a que o adquirente da unidade responda pelas

despesas do &endedor, mesmo antes do neg'cio, sendo, melhor, de nature3a real. #s arts. 1::7, ? ;@ e 1::8, ++ dispem sobre as multas. Cuem responde pelas despesasA 4l1m dos cond-minos, o promiss rio comprador que se imitiu na posse. #s juros so con&encionais. Na aus,ncia de regramento, ser de 1D os juros. 4 multa pode ser no m $imo de ;D. # art. *)7, ++ determina que os juros no podem ser superior 0 determinada em lei. Al$!ra o d! 7ar$! !'$!rna: %egundo o art. 1::7, EEE, ++, o cond-mino no pode alterar a parte e$terna do pr1dio. +ontudo, conforme pacfica jurisprud,ncia, pode/se colocar grades de segurana. #s Bribunais t,m tolerado que cond-minos fechem com &idros a &aranda. # caso mais comum nos edifcios residenciais 1 aquele em que cond-minos utili3am sua unidade aut-noma com fins profissionais. # entendimento que tem pre&alecido 1 que se no ferir os &alores que a lei pretende proteger 1 permitido. E cac9orro d!n$ro d! a7ar$a&!n$o- 4 lei no probe animais dentro de apartamento. %' que h con&enes condominiais que probem. Bem pre&alecido o entendimento que se no ferir os &alores preser&ados pela lei, como sa2de, segurana e sossego, pode animais em apartamentos, cabendo ao cond-mino que tem animal pro&ar que esses &alores no foram &iolados. Ad&inis$ra o do condo&(nio : 1 reali3ada pelo sndico, assembleia geral e conselho fiscal. .ode ser s(ndico, conforme art. 1:*8, ++), qualquer pessoa fsica ou jurdica, desde que seja capa3, no podendo ser sndico o incapa3 e quem tenha conflito de interesses com o condomnio. # sndico tem mandato de ; anos, podendo ser reeleito quantas &e3es quiser. # mandato no pode ser por tempo superior a ; anos. 4 eleio do sndico dar/se/ em assembleia ordin ria por maioria simples. 4 destituio de sndico se dar por maioria simples tamb1m. Nada impede a eleio de subsndico, desde que haja pre&iso na con&eno de condomnio. A$ri4+i:!s do s(ndico .ar$/ 014;2 CC3: o rol no 1 ta$ati&o, podendo a con&eno pre&er outras atribuies. 4 4ssembleia d! condo&(nio re2ne as funes de .oder =egislati&o e <udici rio do condomnio. 4s assembleias podem ser ordin rias, e$traordin rias ou especiais, sendo distintas pelo tema. 4s assembleias ordin<rias so aquelas cujos temas se repetem periodicamente. 4s assembleias !'$raordin<rias so aquelas cujos temas so pontuais. 4s assembleias !s7!ciais so aquelas cujos temas di3em respeito a um grupo de cond-minos. # ,+or+& d! ins$ala o, conforme art. 1:(;, ++, sempre que a lei e a con&eno do condomnio nada dispuser, em 1F con&ocao, ser de metade das fraes ideais mais 1 e, em segunda con&ocao, conforme art. 1:(:, ++, qualquer n2mero de presentes. 4 d!li4!ra o, contudo, ser pela maioria das fraes ideais presentes. 4 con&eno no pode diminuir o quorum estabelecido por lei, mas pode aumentar. # art. 1:(*, ++ e$ige que todos os cond-minos sejam con&ocados pre&iamente para as assembleias. # cond-minos inadimplentes s' &otam se pagarem, at1 a reali3ao da assembleia. # titular de compromisso de compra e &enda imitido na posse tamb1m de&e ser con&ocado. # locat rio no precisa ser con&ocado, nem pode participar e &otar na assembleia. 4 con&ocao de que trata o art. 1:(*, ++ 1 omissa ao tratar sobre a forma, o pra3o, aplicando/se, assim, a forma disposta na con&eno de condomnio. Ge&e constar da con&ocao para assembleia a pauta do dia, sob pena de o

tema no indicado no poder ser deliberado. %e um cond-mino no for con&ocado, a assembleia 1 nula, mesmo se na assembleia reali3ada a mat1ria for apro&ada por n2mero suficiente. # cons!l9o fiscal .ar$/ 01562 CC3 1 facultati&o. Bem atribuio de fiscali3ar a conduta do sndico, &erificando documentos. Cue apro&a ou rejeita as contas 1 a assembleia. O4ras no 7r=dio .ar$/ 0140 a 01442 CC3 : 1 norma cogente. %e &oluptu rias, de&e ser apro&ada por ;>: das fraes ideais! se 2teis, por maioria absoluta das fraes ideais! se necess rias, urgente e dispendiosas, o sndico fa3 e depois apro&a a obra! se necess ria, urgente e no dispendiosa, o sndico fa3 e apro&a em assembleia ordin ria. Nesses dois 2ltimos casos, pode ser feita at1 por qualquer cond-mino, na omisso do sndico, mas s' ser ressarcido se apro&ada a obra pela assembleia! se caras ou no, mas no urgentes e necess rias, as obras dependem de pr1&ia apro&ao em assembleia.