Gerencia de Proyectos Inmobiliarios Maestra en Ingeniera y Gerencia de la Construccin

Camilo Congote Hernndez 2014 I LISTADO DE PREGUNTAS A continuacin se presenta el listado de preguntas que debern ser desarrolladas por los estudiantes. Es responsabilidad de los estudiantes buscar la bibliografa pertinente para el desarrollo de este cuestionario. REQUISITOS El trabajo deber ser realizado en forma individual. Debe ser entregado en fsico y en medio digital a trav!s de "icua#lus$. Debe incluir bibliografa de acuerdo a la %artilla de %itas de la &niversidad. El contenido bruto contenido bruto. Debern (acer uso del formato que se encuentra en "icua#lus +,ormato entrega preguntas- espacio )../ letra %ambria ))$. 0o es necesario incluir carpeta ni (ojas de presentacin. Fecha de entrega: En cualquier momento con fec(a lmite 1* 2ayo Peso: )13 sobre la nota final. NOTA: #arte de la nota de las preguntas/ depender de un quiz que podr llevarse a cabo en cualquier momento durante el curso. #reguntas4 ). 5%ul es la diferencia entre una vivienda 67" y una 67#8 9a vivienda 67" 6ivienda inter!s social$ y la vivienda 67# 6ivienda inter!s #rioritario$ se diferencian principalmente por el valor de la vivienda y el p:blico al cual va dirigido. 9a vivienda 67# 1;<1 smlmv$ es para personas ms pobres/ con prioridad a mujeres u (ombres cabeza de familia/ personas de la tercera edad y victimas de desplazamiento forzado y damnificados por el invierno o (abitantes de zonas de alto riesgo no mitigable. Estas viviendas tienen un costo menor a la 67" y son totalmente gratis/ por tanto se otorga subsidio pleno del gobierno no condicionado a un cr!dito bancario. 9a vivienda 67" <1;)=. smlmv$ tiene un valor mayor que las 67# y se asignan con un subsidio que complementa un a(orro previo. *. 5%mo funciona el cierre financiero para un comprador de vivienda de inter!s social8 El cierre financiero para un comprador se define como el proceso en el cual el comprador de una vivienda finaliza su proceso de pago definido para tal proyecto. Esta etapa es de gran importancia para los proyectos y uno de los retos ms difciles para el promotor/ ya que la llegada oportuna de los recursos del proyecto no debe superar las ' (ojas )* pginas$. Es decir el captulo de bibliografa no cuentan dentro del

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Camilo Congote Hernndez 2014 I permite realizar todas toda las actividades programadas dentro del tiempo establecido. Este cierre financiero tiene que ver con el pago de la cuota inicial y la terminacin del pago del cr!dito (ipotecario o leasing (abitacional obtenido. Es cuando el cliente finaliza su pago. >E67"A> 2A"? 2A"? =. 5@u! es una empresa verticalmente integrada8 9as compaAas integradas verticalmente estn unidas por una jerarqua. Beneralmente/ los miembros de esta jerarqua desarrollan tareas diferentes que se combinan para satisfacer una necesidad com:n. Esa necesidad com:n proviene de generar economas de escala en cada compaAa/ y sinergias dentro de la corporacin. Codo ello traducido en la b:squeda tanto de mayores utilidades como de generar mayor valor agregado partiendo del sector primario/ (asta el consumidor final. En construccin/ una empresa integrada verticalmente puede ser una empresa #romotora que realice todos los procedimientos necesarios para la creacin/ diseAo/ venta y construccin de un proyecto. &na empresa que maneje integralmente todas las tareas necesarias para la consecucin de su producto final/ en la cual se realice desde la promocin y ventas/ pasando por los diseAos/ (asta la construccin y entrega final de cada uno de los productos. =. 5#or qu! no es prctica com:n construir proyectos de vivienda para arriendo8 %onstruir proyectos de vivienda para arriendo/ implica tener un capital de trabajo alto/ con el cual se pueda asegurar la construccin del proyecto. Este capital lo pueden tener los fondos de inversin/ los cuales entran en negocios que prometen buena rentabilidad. El problema radica principalmente en que eDiste una brec(a que se va agrandando entre el valor por m* de compra y el valor de los arriendos. A medida que se acaba la tierra :til construible en las ciudades/ la incidencia del lote en los proyectos aumenta/ esta se ve reflejada en el aumento de los valores por metro cuadrado lo cual (a creado un incremento significativo en los costos. %aso aparte se ve en los arriendos/ los cuales podan ser (ace unos aAos de 1.E3 y (oy en da estamos viendo puede llegar al 1..3 o menos del valor del inmueble. Este comportamiento (acer que no sea rentable para inversionistas o fondos de inversin invertir grandes cantidades de dinero con una rentabilidad tan baja/ lo cual (ace mejor negocio construir proyectos para vender a personas naturales. %aso aparte se puede ver en locales comerciales y oficinas/ en las cuales el valor de arriendo es significativamente ms alto/ lo cual promete C7> ms alta para los inversionistas y atrae diversos fondos nacionales e internacionales. .. &n proyecto 67" en la sabana de Fogot se desarrolla en menor tiempo que uno en Farranquilla8 5Es cierto8 C7#4 9a respuesta debe ir orientada (acia el comprador. &n proyecto en la sabana de Fogot se desarrolla en menor tiempo debido al flujo de ventas de este proyecto. Al tener una mayor demanda/ debido a la cantidad de personas que llegan desplazadas o en busca de menores oportunidad y teniendo en cuenta la escases de suelo dentro de la ciudad/ las personas deben salir a las afuerasG es decir/ a la sabana de Fogot a realizar la compra de su vivienda. Al tener una mayor cantidad de personas y un mayor poder adquisitivo/ el flujo de ventas es mayor y las etapas de cada proyecto llegan a punto de equilibrio ms

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Camilo Congote Hernndez 2014 I rpido que en barranquilla/ lo cual (acer que la obra comience ms rpido/ lo cual se ver reflejado en el tiempo que el comprador debe esperar desde que entrego su cuota inicial (asta la entrega de su predio. &n factor que se debe tener en cuenta con relacin a barranquilla/ es que debido a la informalidad de los trabajos/ el acceso a cr!ditos o a(orro programado es ms difcil/ lo cual se ve reflejado en la baja capacidad de compra de las personas/ lo cual interviene directamente con los tiempos y flujos de venta que se (acen mayores. '. En un fondo inmobiliario especializado en arriendo de inmuebles comerciales/ bodegas y oficinas/ el informe a los accionistas o fideicomitentes presentado en Enero mostr una rentabilidad antes de costos de administracin e impuestos del *H3 E.A 5@u! pudo ocurrir para que esto sucediera8

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Camilo Congote Hernndez 2014 I <. Cengo un proyecto de tope 67" de H apartamentos por nivel/ ' pisos y sin ascensor. Esto significa que el valor mDimo legal permitido ser de <E millones de pesos durante el *1)= valor aproDimado$. El proyecto iniciara pre; ventas en ,ebrero calculando iniciar construccin en Abril/ con una duracin de )* meses. Debe elaborar una lista de precios de los inmuebles/ indicando que consideraciones se deben tener en cuenta para este fin/ teniendo en cuenta que la utilidad proyectada es muy baja/ lo cual impide elaborar una lista que contemple valores diferenciales por piso y ubicacin poco sensibles. ?jo a el ajuste del "296/ I. 5@u! significa integracin inmobiliaria8 +Es un mecanismo de gestin sobre el suelo/ con el objeto de asegurar el reparto equitativo de cargas y beneficios en actuaciones urbansticas en suelo urbano con tratamientos de renovacin urbana yJo redesarrollo o actualizacin. %onsiste en reunir o englobar distintos inmuebles para subdividirlos y desarrollarlos/ construirlos/ o renovarlos y enajenarlosK "eg:n el Art *. Decreto =1' del E) Es el sistema de reajuste de tierras asume el carcter de integracin inmobiliaria cuando/ la entidad gestora se compromete a realizar construcciones para los usos urbanos permitidos/ tanto en predios que no tienen edificaciones/ como mediante la demolicin/ modificacin o reestructuracin de las eDistentes. Este sistema puede/ seg:n las caractersticas del proyecto/ incluir la dotacin de infraestructura urbana bsica. E. 5#or qu! se declar ineDequible la ley de los macro proyectos de primera generacin8 )1. 5"e puede financiar vivienda con cr!dito (ipotecario a ). aAos/ con pr!stamos del E1 3 del valor del inmueble8 )). 5@u! es un nic(o de mercado8 )*. EDplique que es una subrogacin de cr!dito. )=. 5%mo poda funcionar el sistema &#A% captando del p:blico a la vista y prestando a ). aAos8 ,A67 como el gobierno cubra ese saldo. )H. 5@u! es un patrimonio autnomo y una fiducia de parqueo8

).. 5En qu! consiste la estrategia del oc!ano azul8 7dentifique un oc!ano azul en el conteDto del desarrollo de vivienda en %olombia. )'. 5%mo funciona un subsidio cruzado de tierra8 )<. 2encione . requisitos para que un proyecto sea radicado en legal y debida forma ante una curadura urbana en Fogot. )I. 5@u! es un estudio de ttulos y para qu! sirve8

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Camilo Congote Hernndez 2014 I )E. EDplique es que es ,>E%L/ 5#orque (ay = y a que tipos de viviendas aplicaba8 *1. 5%mo es la composicin porcentual de pre;ventas en un proyecto de oficinas y en qu! se diferencia de uno de vivienda8 *). 5%untas viviendas se construyen formalmente en %olombia8 5%ul es el d!ficit cuantitativo de vivienda8 **. 5%mo funciona el anlisis de asoleacin en un proyecto8 *=. 5@u! se entiende por re;desarrollo8 5%ul es la diferencia con el concepto de renovacin urbana8

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Camilo Congote Hernndez 2014 I *H. En .1 palabras/ un resumen de la ley =II de ).EE<. Es la ley que inicia el proceso de planificacin territorial en %olombia mediante el uso de #lanes de ?rdenamiento territorial/ en b:squeda de complementar la planificacin econmica y social con la dimensin territorial/ racionalizar las intervenciones sobre el territorio y orientar su desarrollo y aprovec(amiento sostenible. *.. 5El posicionamiento/ en el conteDto de la construccin y venta de vivienda eDiste8 *'. 5@u! se entiende por valores agregados en un producto inmobiliario8 *<. &n grupo de gestin que se dedica a (acer labores de promocin/ estructuracin/ comercializacin/ gerencia y ventas de proyectos/ est interesado en adquirir un lote ubicado en el centro financiero de Fogot para desarrollar un proyecto de oficinas muy ambicioso sujeto a un posible cambio de normatividad/ que se rumora/ podra darse en los prDimos dos aAos. &sualmente ellos participan en los proyectos aportando su gestin estimada en un )13 de las ventas. #or otro lado/ los propietarios del lote son dos (ermanos que (eredaron esta propiedad como parte del patrimonio de sus padres. En la actualidad uno de ellos est enfrentando una crisis financiera por lo que le vendra muy bien sacar provec(o de este lote. 9os propietarios (an recibido numerosas ofertas pero tienen preferencia por el grupo de gestin dado que son amigos personales de algunos de sus integrantes y quisieran participar en el proyecto aportando el lote y recibiendo una parte de rea del proyecto y otra en utilidad. ,inalmente/ el grupo de gestin est respaldado financieramente por un fondo inmobiliario que est muy interesado en financiar el proyecto a riesgo a cambio de un porcentaje de la utilidad proporcional a su inversin. EDplique el esquema fiduciario que se adapte mejor al proyecto desde su ptica C7#4 los esquemas fiduciarios pueden incluir las siguientes figuras4 fiducia de parqueo/ encargo fiduciario de preventas/ fiducia de administracin. *I. 5@u! ventajas tributarias tiene realizar un proyecto de vivienda popular por medio de un encargo fiduciario8 *E. 5%mo funciona el sistema outinord8 =1. 5@u! es un leasing (abitacional8/ 5@u! ventajas tiene8 =). 5@u! es un plan de mitigacin de impactos urbanos8/ 5#ara qu! proyectos aplica8 =*. 5A qu! (ace referencia la plusvala8 D! un ejemplo de un (ec(o generador de plusvala. ==. 5#or qu! fracasaron los grandes desarrolladores en proyectos (oteleros en los aAos E18 =H. 5@u! es un %aisson8 =.. 5En qu! momento debe ser pagado el cargo fijo por una licencia de

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Camilo Congote Hernndez 2014 I construccin y en qu! momento el cargo variable8 ='. Defina en que consiste el fenmeno de burbuja inmobiliaria y de acuerdo a lo visto durante el curso justifique si en %olombia se est presentando o no este fenmeno.