Apont. Primeira Frequencia

DIREITO DO ARRENDAMENTO 2012/2013 Introduo
Bibliografia consultada Maria Olinda Garcia, Jorge Pinto urtado e !u"s Mene#es !eito
1$ %rrenda&ento co&o es'(cie de contrato de locao O arrendamento urbano constitui uma espcie de contrato de locao. A locao civil est re ulada no T!tulo II do "ivro II do #$di o #ivil% nos arts. &'((.) a &&&*.). No +ue di, respeito - locao em eral temos os arts. &'((.) a &'.*.) e +uanto ao arrendamento urbano temos os arts. &'./.) a &&&*.) O art. &'((.) de0ine o +ue se entende por locao. O ## adotou o critrio tradicional separando as coisas m$veis das coisas im$veis. 1uando a locao versa sobre coisa m$vel% di,2se alu uer% +uando incide sobre im$vel% di,2se arrendamento. A locao desempen3a uma importante 0uno econ$mica% ao permitir ao titular de direitos de o,o sobre determinada coisa obter um rendimento% concedendo temporariamente o o,o dessa coisa a outrem% o +ue pode 0a,er mas sem abdicar do direito correspondente. 4or outro lado% permite +ue +uem no tem capacidade econ$mica para ad+uirir bens% possa obter o o,o dos mesmos% mediante o pa amento de uma +uantia in0erior ao +ue l3e custaria a sua a+uisio. 4or 0im% a locao 0acilita o aproveitamento econ$mico dos bens% +ue em caso de no utili,ao pelo seu titular podem satis0a,er necessidades al3eias. 5o elementos essenciais do contrato da locao6 a7 O contrato8 b7 A obri ao de proporcionar o o,o de uma coisa corp$rea8 c7 O caracter temporrio ou transit$rio8 d7 A retribuio 9 :ma obri ao pecuniria.
DIREITO DO ARRENDAMENTO 2012/2013

a) *ontrato A locao tem como 0onte um contrato% por se tratar de uma relao essencialmente contratual% e;cluindo2se a possibilidade de ser constitu!do atravs de um ato <ur!dico no ne ocial ou de um ne $cio <ur!dico unilateral. Todavia% considera2se +ue este princ!pio no absoluto por+ue pass!vel de desvios. 4or e;emplo% o contrato de arrendamento pode advir de um contrato2promessa a +ue ten3a sido dada e;ecuo espec!0ica nos termos do art. =*'.) do ##. "o o temos um arrendamento constitu!do por sentena. Esta situao pode suceder no arrendamento comercial ou industrial ou numa construo% mas tambm pode ser enerali,ada a toda a locao. Outra situao em +ue a locao pode ser constitu!da sem ser atravs de contrato o caso do art. &>?*.) do ##% onde se prev@ +ue em caso de div$rcio Ae tambm no caso de separao <udicial de pessoas e bens 9 art. &>?/.)7 Bpode o tribunal dar de arrendamento a +ual+uer dos cCn<u es% a seu pedido% a casa de morada de 0am!lia% +uer esta se<a comum% +uer se<a pr$pria do outro% considerando as necessidades de cada um dos cCn<u es e o interesse dos 0il3os do casalD. Este arrendamento% se undo o n.) (% B0ica su<eito -s re ras do arrendamento para 3abitao% mas o tribunal pode de0inir as condiEes do contrato% ouvidos os cCn<u es e 0a,er caducar o arrendamento% a re+uerimento do sen3orio% +uando as circunstFncias supervenientes o <usti0i+uemD. No se trata de um contrato por 0altar o acordo das partes% um ato do <ui,. 4ortanto% trata2se de um despac3o <udicial.
b) Obrigao de 'ro'orcionar o go#o de u&a coisa Temos * noEes6 & 9 obri ao% isto % o vinculo a +ue 0ica adstrito o locador pelo contrato8 ( 9 o o,o +ue pode ser estipulado8 e * 9 a coisa suscet!vel de ser locada.
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Esta obri ao e;ecuta2se atravs de duas prestaEes6 A&7 a entre a da coisa locada 9 art. &'*&.) e A(7 asse urar o o,o da coisa para os 0ins a +ue se destina. A primeira uma obri ao de dare% en+uanto a se unda tem sido tradicionalmente a0irmada +ue ela representa uma obri ao continuada do locador +ue dura por todo o tempo do contrato% sendo portanto uma prestao de facere 9 art. &'*>.) n.) & a contrario Aprestao de non facere% cumprida a entre a cabe ao locador no perturbar o o,o da coisa7. #ontudo% 3 e;ceEes% por e;emplo% o art. &'*=.)% al. b7 +ue impEe ao locatrio a obri ao de 0acultar ao locador o e;ame da coisa locada e tambm a al. e7 obri ando2o a tolerar as reparaEes ur entes% bem como +uais+uer obras ordenadas pela autoridade pGblica. A obri ao de asse ura o o,o da coisa locada no se resume a isto% por+ue temos tambm comportamentos positivos do locador% como por e;emplo% a reali,ao de reparaEes ou outras despesas necessrias ao o,o da coisa Aart. &'*..)7. Ho,ar uma coisa usar e 0rui2la% mas 3 situaEes em +ue temos locao de uso como o caso do alu uer de autom$veis sem condutor ou locao de mera 0ruio como o caso da sublocao total. O o,o proporcionado ao locatrio pode compreender a eneralidade das
utilidades da coisa ou restrin ir2se a al umas delas% como por e;emplo% a 0ac3ada de um prdio urbano para a0i;ao de carta,es publicitrios. Importa re0erir o conceito de coisa. Nos termos do art. ('/.)% n.) & do ## so coisas im$veis6 a. Os prdios urbanos e rGsticos8 b. As uas8 c. As rvores% os arbustos e os 0rutos naturais li ados ao solo8 d. Os direitos inerentes aos im$veis mencionados nas al!neas anteriores8 e. As partes inte rantes dos prdios rGsticos e urbanos.

DispEe ainda o art. ('I.)% n.) & do ## +ue Bso mveis todas as coisas no compreendidas no artigo anteriorD. Assim% devemos concluir +ue o contrato de arrendamento abran e a locao de um prdio rGstico ou urbano% de uas do dom!nio privado% de rvores% arbustos ou 0rutos li ados ao solo ou de um direito inerente a tais im$veis. De 0orma diversa% de uma 0orma eral% podemos a0irmar +ue o contrato de alu uer consiste na locao de +ual+uer coisa no compreendida na noo anterior.
c) *aracter te&'or+rio Em complemento do caracter temporrio o art. &'(I.) do ## de0ine a durao do contrato. Temos especi0icidades +ue di,em respeito - locao de bens im$veis% em +ue o caracter temporrio no impede a prorro ao sucessiva 9 art. &'I/.)% n.) & ##. Desde a NRA: +ue podem e;istir contractos com pra,o certo ou com durao indeterminada. #om a "ei *&J('&(% o art. &'?I.) so0reu alteraEes e dei;ou de e;istir um pra,o de durao m!nima imposta ao locador Aanteriormente I anos7. A durao inicial do contrato resultar da ne ociao das partes% e;ceto +uando nada 0or convencionado% em +ue o pra,o resulta do n.) * do art. &'?/.) A( anos7. Em matria de durao do arrendamento para 3abitao% a lei de ('&( ampliou si ni0icativamente a liberdade contratual do sen3orio. Este tem a ora plena liberdade para de0inir o pra,o inicial pelo +ual pretende dar de arrendamento. Esta situao aumentar provavelmente a o0erta de im$veis arrendveis por curtos per!odos. A eliminao do n.) * do art. &'?I.) e a nova redao do n.) & do art. &'?..) colocam um problema <ur!dico no previsto pelo le islador6 ou se<a% o problema de saber como se e;tin uem os contractos +ue 0oram celebrados ao abri o do n.) * do art. &'?I.) +ue ainda est em vi or. Esta +uesto meramente temporria por+ue com o decorrer do tempo dei;ar% inevitavelmente% de se colocar. Na vi @ncia da lei anterior estes contractos caducavam no 0inal do pra,o de acordo com o n.) & do art. &'?..) do NRA:. Ko<e na atual redao deste arti o
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estabelece2se apenas a renovao automtica sem prever nen3uma e;ceo% lo o o contracto no caducar no 0inal do pra,o% lo o o sen3orio teria de se opor - renovao do contracto pelo art. &'?>.)% n.) &. #ontudo% esta soluo no se coaduna com os ob<etivos desta re0orma% da! +ue o art. &'?..)% deve ser alvo de uma interpretao restritiva% no se aplicando aos contractos celebrados ao abri o do anterior n.) *. Estes contractos devem continuar a caducar no 0inal do pra,o convencionado.
d) ,etribuio A retribuio a contrapartida a +ue o locatrio est obri ado. No 3 locaEes ratuitas% todas as locaEes so onerosas. No tem necessariamente de ser uma prestao em din3eiro% pode ser por e;emplo em din3eiro e em prestao de servios como por ve,es < acontece% sobretudo% no arrendamento industrial.
O arrendamento admite% por sua ve,% vrias modalidades. #onsoante recaia sobre prdios urbanos ou rGsticos% podemos 0a,er re0er@ncia ao arrendamento urbano ou ao arrendamento rGstico% respetivamente. O arrendamento urbano pode ainda ser classi0icado como arrendamento para 0ins 3abitacionais Aart &'?(.) e ss do ##7 ou para 0ins no 3abitacionais Aart. &&'=.) e ss do ##7. 4or seu turno% o arrendamento rural pode ser um arrendamento a r!cola% 0lorestal ou outras atividades de produo de bens ou servios associados - a ricultura% pecuria ou - 0loresta% ou rustico no rural +uando 0or destinado a outros 0ins. #un3a de 5 re0ere +ue Ba definio de arrendamento urbano obtm-se por excluso de partes: arrendamento urbano tudo o que no for arrendamento rural e este define-se pelo seu objeto (forosamente um prdio rstico) quer pela finalidade (fins agr!colas pecu"rios e florestais nas condi#es de uma explorao regular)D.

O arrendamento compreende% por conse uinte% importantes ar+utipos% desi nadamente6 a.7 o arrendamento rural re ulado pelo -! n$. 2/0/200/, de 13 de outubro8 b.7 o arrendamento urbano. 1uanto ao alu uer% torna2se necessrio ter em considerao o contrato de alu uer de ve!culos autom$veis terrestres sem condutor% previsto e re ulado pelo decreto2lei n.) &=&J('&(% de . de a osto.
2$ %rrenda&ento 1rbano2 34oluo 5ist6rica En+uanto espcie do contrato de locao% o arrendamento urbano tem ori em na 0i ura da locatio conductio rei do direito romano% contrato pelo +ual al um Ao locador7 se obri a a colocar - disposio de outrem determinada coisa A res7 a troco de uma retribuio Amerces7. A locatio conductio rei 0a,ia nascer para o locador as obri aEes de colocar a coisa - disposio do locatrio durante o tempo acordado% manter a coisa em condiEes em +ue permitisse o o,o pelo locatrio e indemni,ar os danos da sua responsabilidade% sendo essas obri aEes tuteladas pela actio conducti. L o locatrio obri ava2se a retribuio acordada% conservar a coisa em boas condiEes% sem 0a,er dela um uso reprovvel e restituir a coisa no termo do contrato% sendo as suas obri aEes tuteladas pela actio locati. 5endo considerada como uma relao obri acional% a locao no era opon!vel a um novo proprietrio da coisa% o +ual poderia despedir o locatrio% cabendo a este apenas e;i ir uma indemni,ao ao locador pelos pre<u!,os. O arrendamento urbano no ## de &=.> veio re ular a locao e pela primeira ve, se distin ui entre arrendamento e alu uer.
3$ 7ature#a 8ur"dica do direito do locat+rio

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A +uesto coloca2se em saber se o direito do locatrio um direito real ou um direito de crdito. Estamos perante um direito obri acional% mais +ue no se<a por+ue o le islador o inseriu no livro das obri aEes e no no livro dos direitos reais. A locao como direito pessoal torna o sistema mais malevel por+ue coloca disposio dos interessados uma maior variedade de instrumentos <ur!dicos. O arrendamento tem nature,a essencialmente pessoal% ainda +ue e+uiparada aos direitos reais para certos e0eitos 9 art. &'*>.)% n.) ( 9 continua a ser um direito de rai, estruturalmente obri acional% assente no dever +ue recai sobre o locador de proporcionar ao locatrio o o,o temporrio da coisa% pelo 0im a +ue ela se destina. A lei ao tratar da locao e do seu re ime encara o direito do locatrio como um direito obri acional% pessoal% relativo e no como um direito real% absoluto% erga omnes. #onse+uentemente% o direito ao arrendamento no usucap!vel% apesar de al uma controversa na doutrina.
0$ %luguer de 4e"culos auto&64eis terrestres se& condutor O contrato de alu uer de ve!culo autom$vel sem condutor um contrato de locao de nature,a especial% +ue se re ula pelas normas do Decreto2"ei n.&=&J('&(% . de a osto% pelas normas erais do contrato de locao% pelas disposiEes erais dos contratos e pelas clusulas estabelecidas pelos contraentes +ue no estiverem em contradio com a+uelas de ordem imperativa. Mul armente poder!amos pensar +ue se trata de autom$veis ou transportes de alu uer relacionados com o transporte individual de passa eiros 0ora dos centros urbanos Adesi nados pela letra A7 e dentro deles At;is7. De 0acto% a utili,ao destes meios de transporte poss!vel atravs de um contrato verbal entre o passa eiro e o condutor da viatura% determinando2se o preo atravs de uma conveno ou atravs da +uantia 0i;ada no ta;!metro. No entanto% embora - primeira vista% possa parecer um contrato de alu uer de ve!culos autom$veis sem condutor% importa re0erir +ue a situao em causa se en+uadra
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no Fmbito de um contrato de transporte% tendo como trave2mestra o contrato de prestao de servios. Atente2se% sobre o seu conceito% ao Ac$rdo do Tribunal da Relao de "isboa% de (> de <aneiro de (''? +ue re0ere +ue B $ contrato de transporte caracteri%a-se pela conveno atravs da qual algum se obriga perante outrem a obter a mudana por este pretendida de pessoas ou mercadorias de uma para outra localidade no sendo essencial que tal deslocao seja pessoalmente condu%ida pelo contratante a isso obrigadoD. "ocao de ve!culos con0i urar2se2 +uando% temporariamente e mediante remunerao% se proporciona o uso de ve!culos a +uem para isso o condu,a ou se 0aa condu,ir. O e;erc!cio da atividade de alu uer de ve!culos de passa eiros sem condutor depende de autori,ao a conceder pelo Instituto da Mobilidade e dos Transportes Terrestres% I. 4. AIMTT% I. 4.7 e titulado por alvar de +ue constem os elementos de identi0icao do ob<eto do direito concedido. 4odem ser ob<eto do contrato de alu uer6 a7 Autom$veis li eiros de passa eiros8 b7 Motociclos8 c7 Triciclos d7 1uadriciclos e7 Me!culos de caracter!sticas especiais.
9$ ,egi&es legais de arrenda&ento N semel3ana do +ue sucedia com o #$di o de 5eabra% a disciplina da locao de coisa im$vel inicialmente encontrava2se totalmente re ulada no #$di o #ivil. No entanto% com a Revoluo de (I de abril de &?>/% a matria relativa ao arrendamento

rural passou a ser re ulada em le islao e;trava ante% sendo atualmente ob<eto de re ulamentao pr$pria. O mesmo sucedeu com o arrendamento 0lorestal +ue era tratado con<untamente com o arrendamento rural. Meio posteriormente a ser tambm re ulado autonomamente. 5obre o arrendamento urbano% ur e a necessidade de enaltecer +ue o mesmo persistiu perante as sucessivas re0ormas arrendat!cias. #om o NRA: conservou2se a palavra arrendamento urbano. Atente2se% por e;emplo% ao disposto nos art. &'...)% n.) &% &'.>.)% n.)&% entre outros. A pr$pria desi nao da nova lei BNovo Re ime do Arrendamento :rbanoD usu0ruiu desta e;presso% redu,indo apenas a considerao dos anti os arrendamentos vinculisticos% con0inando2os a um lento perecer% com o 0alecimento ou e;tino dos respetivos arrendatrios e seus sucessores. E;istem dois re imes bsicos a ter em considerao +uanto - matria do arrendamento urbano6 &. Os contratos 3abitacionais celebrados na vi @ncia do RA: e os contratos no 3abitacionais celebrados depois do D" n.) (>IJ?I% de *' de setembro 9 art. (..) da "ei *&J('&( 9 aplica2se o NRA: com respetivas especi0icidades. (. Os contratos 3abitacionais celebrados antes de *' de setembro de &??I e os contractos no 3abitacionais celebrados antes do D" n.) (>IJ?I% *' de setembro 9 art. (>.) da "ei *&J('&( 9 aplicam2se as normas do #ap!tulo II seco I da "ei *&J('&( Aarts. (>.) e ss. *. Aos contratos novos aplica2se a lei nova. Dentro destas cate orias le ais% distin uem2se ainda dois randes ar+utipos le ais% desi nadamente6 a.7 O arrendamento para 3abitao Apermanente ou primria7 9 &'?(.) a &&'>.) b.7 O arrendamento para 0ins no 3abitacionais 9 &&'=.) a &&&*.) 2 divide2se em vrias cate orias6
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Arrendamento rGstico no su<eito a re ime especial 9 art. &&'=.) do ## Arrendamento para 0im comercial e industrial 9 art. &&&(.)% n.) &% al. a7 do ## Arrendamento para o e;erc!cio de pro0isso liberal 9 art. &&&(.)% n.) &% al. b7 do ## Arrendamento de prdio urbano para outro 0im no 3abitacional.
:$ O ;inculis&o$ Bre4e an+lise$ Kistoricamente% o arrendamento constitu!a2se mediante um contrato pautado pelo princ!pio da liberdade contratual e pela inerente autonomia da vontade das partes. 4or 0ora deste princ!pio% as partes o,avam de plena liberdade para celebrarem ou no contratos de arrendamento% para estabelecerem% de acordo com o princ!pio de livre modelao do conteGdo contratual% o seu conteGdo% para o combinarem com outras variantes ne ociais e% em suma% o,avam de plena liberdade para escol3er a pessoa com +uem +uisessem contratar. O contrato cessava os seus e0eitos alcanado o terminus acordado% apenas sendo admiss!vel a sua renovao no caso de e;istir acordo e;presso nesse sentido. A renda era 0i;ada livremente% sem +ual+uer subordinao a um tabelamento le al. Estes princ!pios encontravam consa rao plena% por e;emplo% nos art. &.&/.) e &.&..) do #$di o de 5eabra. #om a II Huerra Mundial% os mesmos princ!pios 0oram colocados em peri o% tornando2se impreter!vel asse urar a conservao das casas de 3abitao e a estabilidade da renda respetiva% tendo em conta +ue a in0lao a0etava pro0undamente essa mesma estabilidade.
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Ooram% assim% adotadas% durante muitos anos% medidas protetoras% restrin indo2 se 0ortemente o princ!pio de liberdade contratual. As medidas em causa passaram pela imposio automtica da prorro ao le al dos contratos de arrendamento% 0indo o pra,o +ue tin3a sido convencionado pelas partes e sempre +ue pelo arrendatrio essa renovao no 0osse a0astada. Estabeleceu2se% complementarmente% o blo+ueio da renda primitiva% o controlo do seu aumento dentro de condicionantes de0inidas pelo Estado e certi0icou2se o conteGdo dos contratos com uma teia de normas in<untivas protetoras do arrendatrio. #omo se impun3a uma restrio - autonomia da vontade% a doutrina desi nou semel3antes arrendamentos por arrendamento vinculisticos +ue eram decretados como puras necessidades da circunstFncia e e;plicitamente +uali0icados de transit$rios e e;cecionais. Ho,avam ainda de um carter de interesse pGblico. Assim% poder2se2 concluir +ue o vinculismo% termo de ori em italiana% pretende descrever o con<unto das re ras +ue% para prote er a posio do arrendatrio% restrin e a autonomia da vontade privada das partes% nomeadamente em matrias como a cessao do contrato pela livre iniciativa do sen3orio% a limitao das situaEes em +ue o sen3orio pode resolver o contrato% a necessidade de resoluo <udicial da relao locat!cia e o con elamento e restrio das atuali,aEes da renda% entre outras.& Atente2se% por e;emplo% ao sumrio do Ac$rdo do Tribunal da Relao do 4orto% de &/ de maro de &?=? +ue preceituou +ue B $ arrendamento para a &abitao como arrendamento vincul!stico por excel'ncia mostra-se &" muito regulado por disposi#es de car"ter imperativo que cerceiam o princ!pio geral da liberdade de estipulao dos contraentes consagrados no artigo ()* do +digo +ivil, -- - .o atuali%"vel uma renda fixada em /)-)(-012(.D
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Cfr. sobre o vinculismo, Pinto Furta o, Manual do Arrendamento Urbano, 2.! e . "evista e #tuali$a a, #lme ina, Coimbra, 1999, %. 149 e ss. e &ene$es Cor eiro, O novo regime do arrendamento urbano, '( )ireito*, #no 137.+ ,2005-,.., %. 319 e ss. e 328 e ss.
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O re ime vinculistico 0oi% no entanto% com o passar dos anos% perecendo. A as0i;ia lenta do mercado de arrendamento pelas arras a0iadas do vinculismo arrendat!cio 3 muito tempo +ue reclamava uma re0orma pro0unda na le islao do arrendamento. #om a "ei n.) .J(''.% assiste2se a um retorno radual e prudente ao liberalismo arrendat!cio e% por conse uinte% a um novo Fmbito da autonomia da vontade. O NRA: pretendeu abandonar de 0orma <usta e e+uilibrada o vinculismo% procurando simultaneamente devolver ao arrendamento o ri or da lin ua em civil sem% todavia% repudiar a terminolo ia tradicionalmente utili,ada neste ramo do direito. O re ime <ur!dico caracteri,a2se% assim% pela abolio do v!nculo de prorro ao 0orada% em contrapartida do estabelecimento de pra,os de durao m!nima +ue impon3am uma certa estabilidade ao contrato. Assiste2se ainda a uma distribuio mais uni0orme dos encar os ordinrios oriundos do contrato.
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<$ O %rrenda&ento 1rbano e as suas es'(cies legais 1$ O arrenda&ento urbano No RA:% o arrendamento urbano en lobava o arrendamento para 3abitao% o arrendamento para comrcio ou indGstria% o arrendamento para e;erc!cio de pro0isso liberal e o arrendamento para outros 0ins no 3abitacionais. O NRA: distribui o arrendamento urbano em dois tipos le ais% desi nadamente6 o 3abitacional e o no 3abitacional +ue se mantm com a "ei *&J('&(. O art. &'.>.)% n.) & do ## esclarece esta situao.
1$1$ O arrenda&ento 'ara =abitao +onceito O ## admite tr@s cate orias distintas no caso dos arrendamentos para 3abitao% desi nadamente6 a. O arrendamento urbano para 3abitao com pra,o certo 9 art. &'?I.) a &'?=.) do #. #ivil8 b. O arrendamento urbano para 3abitao de durao indeterminada 9 art. &'??.) a &&'>.) do #. #ivil8 c. O anti o arrendamento vinculistico para 3abitao. De 0acto% a lei% embora se re0ira - 3abitao% no contempla um conceito uni0orme do mesmo vocbulo% pelo +ue se torna necessrio atender -s e;pressEes B uso residencialD A art. &'?(.)% n.) &7 e BmoradaD. Esta Gltima% contemplada nos art. &/=/.)% n.) (% &.=(2A% n.) (% &.=(.)2 P e &>?*.)% n.) & do #. #ivil% sur e relacionada com a e;presso BcasaD +ue constitui a nese do termo casamento.
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Ao adotar esta denominao% associou2se a plena comun3o de vida desi nao do edi0!cio em +ue se locali,ar a sua sede e dentro da +ual a mesma se desenvolver. 1uando se 0ala em 3abitao% presume2se +ue se trata de uma 3abitao estvel% ob<eto do respetivo tipo le al de arrendamento urbano. O tipo le al de arrendamento corresponde essencialmente - locao de prdio ou de parte de prdio urbano Aart. &'./.) ##7 5ucede +ue o prdio urbano pode ser arrendado isoladamente ABs$ paredesD7 ou pode ser acompan3ado do alu uer da respetiva mob!lia. Destinando2se - 3abitao% nestas situaEes% o arrendamento sobrepEe2se ao alu uer% considerando2se todo o contrato como um contrato de arrendamento e como renda todo o preo convencionado entre as partes. 4ara tanto% basta atender ao art. &'.I.) do #. #ivil. Assim% tratando2se de uma 3abitao mobilada pelo sen3orio% o contrato em causa um contrato de arrendamento para 3abitao. A doutrina e <urisprud@ncia +uali0icam situaEes semel3antes -s descritas Bcontratos &istosD +ue se distin uem da unio de contratos. Na unio 3 uma pluralidade de contratos% mantendo cada ne $cio <ur!dico a sua autonomia. A! no poss!vel 0a,er vi orar separadamente contratos internamente unidos% sem desrespeitar a vontade ne ocial. Nela 3 uma 0inalidade econ$mica comum 2 os contratos completam2se na obteno desse ob<etivo comum 9 e uma subordinao +ue implica +ue as vicissitudes de um se repercutem no outro. No contrato misto% pelo contrrio% 3 uma unidade contratual6 um s$ ne $cio <ur!dico% cu<os elementos essenciais respeitam a tipos contratuais distintos.
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#omo claramente a0irma Dr. 4ais de Masconcelos(6 Q3e o relacionamento entre os tipos for tal que ambos possam subsistir e vigorar como contratos completos e separados no obstante o v!nculo que os liga a classificao a de unio de contratos, 3e o relacionamento entre os tipos no permitir a separao o contrato classificado como um contrato misto. B 1uanto aos contratos mistos% e;istem muitos autores% +ue do um conceito amplo de contrato misto% outros contemplam um conceito mais restrito. Dever2se2 entender o contrato misto como a+uele +ue resultante da 0uso de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos% ou da incluso num contrato de aspetos pr$prios de outros ne $cios <ur!dicos. Os contratos mistos sur em por autonomia da vontade das pessoas% +ue providos de capacidade para serem partes em ne $cio <ur!dico podem% atravs de prerro ativas especiais% +ue so concedidas pelo direito civil% como a nature,a supletiva das normas% a0astar demais re ulamentaEes +ue no este<am em con0ormidade com o seu interesse ne ocial% podendo ento mesclar num ne $cio <ur!dico normas de um ou mais contratos t!picos ou at!picos. #umpre re0erir outra conceituali,ao6 Bdi%-se misto o contrato onde se renem elementos de dois ou mais negcios jur!dicos total ou parcialmente regulados na leiD. Mas e;iste um enorme con<unto +ue% prescreve e subscreve o conceito ainda mais simples6 so contratos cuja estrutura engloba elementos t!picos de dois ou mais contratos nominados, E;emplos6 a locao de casa ou apartamento mobilado% em +ue e;iste neste acordo% preceitos de arrendamento e alu uer8 o e;plicador +ue d liEes ao 0il3o do dono da casa% em troca recebe o alo<amento de um +uarto 2 contrato de 3ospeda em ou de penso% em +ue ao lado est presente a locao do +uarto*.
In Contratos Atpicos, %/0.. 221 Cfr. 1oletim a facul a e e ireito e Coimbra, %%.149, 150.
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Relativamente ao go#o do arrendat+rio% apesar de poderem ser reali,adas diversas atividades no edi0!cio% certo +ue apenas 3aver nele 3abitao se e desde +ue l3e se<a dado um uso residencial. O 0acto do arrendatrio possuir mais do +ue uma resid@ncia no constitui% s$ de per si% 0undamento de resoluo do contrato. 4or e;emplo% nada impede +ue o arrendatrio possua uma 3abitao no campo e outra na cidade. No entanto% inadmiss!vel ser a acumulao de dois ou mais arrendamentos vinculisticos para 3abitao permanente alternada% por+ue isso desvirtua a real <usti0icao do vinculismo% como um sistema de provid@ncia le ais impostas% transitoriamente% para 0a,er 0ace - escasse, de casas e perante as e;i @ncias sociais de procura. 5e undo 4into Ourtado% esta situao poderia levar a +ue o arrendatrio modi0icasse o destino atribu!do ao edi0!cio locado% reali,ando nele% por e;emplo% o comrcio a par com a vida domstica. Neste caso especi0ico re0erido% a mudana do 0im contratual estipulado constituir um 0undamento de resoluo do contrato. No entanto% prev@2se uma exceo a esta proibio% desi nadamente no +ue toca - 'ossibilidade de e>erc"cio de u&a 'e?uena ind@stria do&(stica e a 3ospeda em de um nGmero de 3$spedes no superior a tr@s 9 art. &'?*.)% n.) &% al. b7 e n.) *. Atente2se% assim% ao arti o &'?(.) do ## +ue dispEe6 B &. .o uso residencial do prdio arrendado inclui-se salvo cl"usula em contr"rio o exerc!cio de qualquer indstria domstica ainda que tributada, (. 4 &avida como indstria domstica a indstria explorada na resid'ncia do arrendat"rio que no ocupe mais de tr's auxiliares assalariados.D O e;erc!cio de uma indGstria domstica nestes termos no serve para retirar ao arrendamento o carter de arrendamento para 3abitao% de simples uso residencial do prdio.
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No entanto% no 0alta +uem censure esta disposio le al% de0endendo +ue as indGstrias domsticas so uma 0orma de e;plorao do trabal3o in0antil e dos trabal3adores clandestinos. Os de0ensores desta tese preconi,am +ue deveria inverter2se o sentido da disposio le al% isto % o seu e;erc!cio seria proibido% salvo clusula em contrrio./ A lei consa ra% no entanto% um re ime especial permitindo +ue no uso residencial do prdio arrendado se inclua a possibilidade de e;erc!cio de qualquer indstria domstica% ainda +ue tributada% contanto +ue se<a e;plorada pelo arrendatrio e no ocupe mais de tr@s au;iliares assalariados. #on0orme acentua o #ons. 4into OurtadoI% o e;erc!cio de uma indGstria domstica nestes termos no retira ao arrendamento o carter de arrendamento para 3abitao% +ue assim continuar a desenrolar2se como se nada mais do +ue 3abitao ocorresse na casa locada. In0orma o mesmo Autor +ue este preceito 0oi institu!do na nossa ordem positiva pelo #$di o #ivil de &?..% visando 0undamentalmente prote er a situao dos trabal3adores artesanais +ue e;ercem a pro0isso no lu ar da sua resid@ncia. #oloca2se% por conse uinte% a inerente +uesto de saber o +ue deve ser considerado como indGstria domstica. R enorme a di0iculdade em de0inir o +ue se deve entender por indGstria domstica. Ainda se undo 4into Ourtado% a <urisprud@ncia no se tem contentado com a noo le al% ta;ando2a de incompleta% por no ter de0inido o +ue indGstria% nem se+uer ter precisado o +ue domstico. 4ara ele% os elementos +ue recortam o conceito le al de indGstria domstica so unicamente os estatu!dos na lei.
Cfr. #nt2nio &ene$es Cor eiro, ( novo re0ime o arren amento urbano, in ( )ireito, 137.+ 3 .., 2005, %. 336.
5
&anual o #rren amento 4rbano, 1996. %/0. 221
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5e estivermos em presena de uma indGstria +ue preenc3a os apontados re+uisitos% poderemos concluir +ue ela se inte ra no uso residencial do prdio. No entanto% o preceito apenas apontou os re+uisitos +ue devem subsistir na indGstria para ter2se como domstica% mas sem precisar +ue atividade dever realmente ter2se como indGstria Na doutrina e mesmo na <urisprud@ncia% tem2se sustentado dever considerar2se para o e0eito% como industrial% unicamente a atividade +ue se destina - produo de rique%a. O Autor discorda% uma ve, +ue no por uma dada atividade produ,ir ri+ue,a +ue se casar mel3or com o uso 3abitacional do arrendatrio% mas por poder incluir2se entre a+uelas ocupaEes laborais +ue costumam ser levadas a cabo em casa% visto as suas caracter!sticas a isso se adaptarem% sem desvio relevante do 0im contratado. O autor re0ere +ue so tr@s os re+uisitos bsicos da atividade e+uiparada ao uso residencial% desi nadamente6 a.7 5er a indGstria domstica e;ercida pelo arrendatrio8 b.7 Na casa de 3abitao8 c.7 5em ocupar mais de tr@s au;iliares assalariados. Entre os preceitos le ais anteriores e o atual% na esteira de 4into Ourtado% e;iste% no entanto% uma di0erenciao. Inicialmente estabelecia2se +ue a indGstria domstica podia ser e;ercida pelo arrendatrio e pelos seus 0amiliares% sendo +ue atualmente a e;presso B0amiliaresD encontra2se su0ra ada. 4retendeu2se% assim% cin ir o e;erc!cio ao pr$prio arrendatrio e o seu m;imo de tr@s au;iliares assalariados. #onclui +ue ser menos arbitrrio admitir antes +ue o termo indGstria ter sido usado na nossa lei na aceo% ampla e bem mais ade+uada ao seu conte;to% de toda a atividade laboral +ue no deva ser entendida como comrcio.
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4arece% no entanto% de acordo com a <urisprud@ncia maioritria% +ue o le islador no pretendeu +ue o termo indGstria 0osse usado numa aceo to ampla como a +ue 0oi re0erida% uma ve, +ue a mesma permite meter no mesmo BsacoD as mais diversas situaEes% +ue podem levar ao arb!trio e - inse urana% < +ue acaba por nela incluir toda a atividade domstica% com e;cluso apenas do comrcio. Assim% opta a <urisprud@ncia por se uir a+uela corrente +ue entende +ue o termo indGstria apenas abran e a atividade +ue se destina - produo de ri+ue,a% com e;cluso% portanto% de todas as restantes atividades domsticas +ue no inte rem tal conceito.. 4into Ourtado re0uta veemente esta ideia% <usti0icando +ue este critrio no l3e parece plaus!vel. Re0uta ar uindo +ue a produo de ri+ue,a uma noo emp!rica% de alcance vasto e di0uso. Re0ere +ue no indGstria a a ricultura% no indGstria a pesca e o comrcio. No indGstria a atividade econ$mica dos servios. 5e undo o autor% a lei no deveria conter o termos indGstria mas% sim% o exerc!cio ainda que tributado das atividades laborais que costumam desenvolver-se no 5mbito das paredes domsticas. Esta posio tambm per0il3ada por Lanurio Homes.> 5e assim 0osse% incluir2se2iam neste conceito% com a inerente clare,a +ue l3es devia advir% as atividades como o trabal3o ao domicilio% a empresa artesanal% o ensino particular ou mesmo o e;erc!cio em escala domstica de uma pro0isso liberal% sendo e;clu!das todas as indGstrias +ue% pela sua pr$pria nature,a% so incompat!veis com um e;erc!cio domstico% por serem inc$modas% peri osas% insalubres ou t$;icas. Na esteira da tese de0endida por 4into Ourtado% a prestao de cuidados de bele,a e a doc@ncia privada% - lu, do art. &'?(.) do ##% deveriam ser +uali0icadas como indGstrias domsticas. No obstante% como re0erido% tem2se pronunciado a <urisprud@ncia ao de0ender +ue se deve partir2se da ideia bsica de +ue ser industrial Q toda a atividade que
6
Cfr. Profs. Pires e 5ima3#ntunes 6arela, C2 i0o Civil #nota o, 6ol. .., 4! e ., %/0. 635, Cons. Pais e 7ousa, #nota89es ao "e0ime o #rren amento 4rbano 1! e . P/0. 222, #cs. ".5. e 05:01:72, 1.&.;. n+ 2033273, e e 06:06:73, 1.&.;. n+ 2283 263.
7
Cfr. ;anu/rio <omes, #rren amento %ara =abita8>o, #lme ina, Coimbra, 1996, %. 28330.
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transforma matrias-primas ou produtos noutros produtos ou objetos que se tornam mais valiosos por via dessa transformao6 com o que se pretende criar rique%a.= Tem sido entendido% <urisprudencialmente% +ue a +uali0icao le al de uma indGstria como domstica depende apenas da veri0icao dos re+uisitos constantes deste arti o% no interessando a +uantidade de ob<etos produ,idos ou trans0ormados% nem a sua espcie ou +ualidade.? O vocbulo indGstria ter sido utili,ado pelo le islador em sentido vul ar% imprimindo - e;presso QindGstria domsticaD um alcance amplo% por 0orma a abran er toda a atividade industrial e;ercida pelo arrendatrio no locado e no apenas na resid@ncia propriamente dita. Apesar de na de0inio se re0erir o termo Qresid@nciaD% a verdade +ue no n.) & se permite o e;erc!cio de +ual+uer indGstria domstica no uso residencial de prdio arrendado% o +ue permite concluir +ue ela pode ser e;ercida em +ual+uer parte do locado. Oora desse uso% 0ica% assim% a atividade comercial% a +ual se caracteri,a 0undamentalmente pela compra de bens naturais ou de produtos para revenda% intervindo o comerciante na circulao da ri+ue,a atravs de uma atividade de mediao Ac0r. 4ais de 5ousa% ob. cit.% p . .*7. No +ue di, respeito -s pro0issEes liberais% tambm se tem entendido na <urisprud@ncia +ue no esto inclu!das no art.% pelo motivo < apontado Anature,a e;cecional do preceito7% entendendo al uns autores&' +ue tudo est em saber se a+uele +ue e;erce a pro0isso liberal% dentro da casa arrendada% destina ou no% direta e especialmente% al uma depend@ncia para o e;erc!cio da pro0isso. No primeiro caso% o in+uilino usa o prdio% ou uma parte dele% para um di0erente do da 3abitao8 no se undo% no.
8
Cfr. Consel=eiro Pais e 7ousa, #nota89es ao "e0ime o #rren amento 4rbano, 5! e ., %/0s. 63 e 242.
9
Cfr. #c. o ?ribunal a "ela8>o e Coimbra, e 4 e abril e 2000 e tamb@m e o e 30:1:86, na C;, ano A., tomo ., %/0. 184, relata o %or Pais e 7ousa.
10
Cfr. Profs. Pires e 5ima e #ntunes 6arela, %/0. 635, "omano &artine$, Contratos em Bs%ecial, 2! e ., %/0. 265, nota 54
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Atente2se a uma situao concreta% contemplada pelo Ac$rdo do Tribunal da Relao de #oimbra% de / de abril de ('''6 B7 atividade dos rus integra quanto a ns um contrato de prestao de servios com regulamentao inserta nos arts, 00*(8 e ss, do +digo +ivil no obstante no se ter provado que recebam qualquer remunerao pelo seu servio j" que a retribuio no elemento essencial deste tipo de contrato, +om efeito consistindo tal atividade em os rus tomarem conta de crianas de tenra idade desde meses de vida at /9( anos e porque devido : sua idade no so essas crianas autossuficientes esto impl!citos nessa atividade determinados servios como seja alimentao vigil5ncia cuidados de &igiene e entretenimento semel&antes aos que so prestados num infant"rio, ;ado que essa atividade no se destina : produo de rique%a no podendo portanto ser integrada no conceito de indstria domstica compagin"vel (<) com o fim &abitacional estabelecido para o arrendado de concluir que este foi aplicado a fim diferente do devido verificando-se portanto o fundamento de resoluo do arrendamento invocado pelos autores (<)= Apesar da diver @ncia na tese de0endida por 4into Ourtado e pela <urisprud@ncia maioritria% certo % porm% +ue se a atividade no o,ar das caracter!sticas +uali0icativas de indGstria domstica% como se tratar de um 0im diverso da+uele +ue 0oi destinado ao locado% o,ar o sen3orio do inerente direito de resoluo% nos termos do art. &'=*.)% n.) ( do ##. O mesmo sucede caso e;era uma atividade relacionada com a indGstria domstica +uando e;pressamente se ten3a convencionado a proibio dessa prtica Aart. &'=*.)% n.) & do ##7. 1uanto ao 0acto de se prestar =os'edage& a no &ais de trAs 'essoas, no B&bito do arrenda&ento 'ara =abitao % convm atender ao art. &'?*.)% n.) & al. b7 do ## +ue preceitua6 B0, .o arrendamento para &abitao podem residir no prdio alm do arrendat"rio:
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a, (<)> b, ?m m"ximo de tr's &spedes salvo cl"usula em contr"rio, @,(<) /, +onsideram-se &spedes as pessoas a quem o arrendat"rio proporcione &abitao e preste &abitualmente servios relacionados com esta ou fornea alimentos mediante retribuio, B 4into Ourtado considera +ue o le islador 0oi lon e demais ao conceder ao in+uilino um bene0!cio - custa do sen3orio% de0endendo +ue% nestes casos% se deveria veri0icar uma reviso da renda. Obviamente% o sen3orio poder% a+uando a celebrao do contrato de arrendamento% determinar a proibio dessa mesma 3ospeda em. 4ara alm desse 0acto% importa realar +ue ultrapassar o nGmero m;imo de 3$spedes le almente admitido converteria o uso residencial em estabelecimento de 3ospedaria% alterando% por conse uinte% o tipo arrendat!cio convencionado. 5ituaEes destas poderiam% inclusive% levar a +ue o in+uilino au0erisse da 3ospeda em um lucro e;a erado% desmesuradamente desproporcionado em relao renda pa a e aos servios +ue presta. Nas situaEes em +ue o preceito le al no se<a respeitado% poder o sen3orio resolver o contrato devido ao e;cesso do nGmero de 3$spedes% 3avendo ainda um abuso de direito por parte do arrendatrio Aart. &'=*.)% n.) ( al. b7 do ##7 1uanto ao go#o da casa arrendada% re ra 3abitao estendem o eral% os arrendamentos para
o,o -s pessoas +ue constituem o a re ado 0amiliar do
arrendatrio% sendo +ue o le islador contemplou ainda% no art. &'?*.)% n.) &% al. a7 do ##% a possibilidade de residirem no locado% para alm do arrendatrio% todos os +ue vivam em economia comum com ele. Nos termos do n.) ( desse mesmo preceito% considera2se +ue vive em economia comum com o arrendatrio6
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a.7 A pessoa +ue com ele viva em unio de 0acto8 b.7 Os seus parentes ou a0ins na lin3a reta8 c.7 Os colaterais at ao *.) rau8 d.7 1ual+uer pessoa relativamente - +ual 3a<a obri ao de conviv@ncia ou de alimentos por 0ora da lei ou de ne $cio <ur!dico +ue no respeite diretamente a 3abitao. As pessoas +ue possuem o direito a alimentos perante o arrendatrio so as previstas no art. (''?.) do ##. 1uanto -s +ue possuam um direito de conviv@ncia ou de alimentos por 0ora de ne $cio <ur!dico +ue no respeite diretamente a 3abitao% o +ue sucede% a t!tulo de e;emplo% com as empre adas domsticas. A lei estabelece uma presuno iuris et de iure +uanto -s pessoas +ue vivem em economia comum com o arrendatrio. Nos restantes casos poss!veis% torna2se necessrio proceder e0etivamente - sua prova de ecomomia em comum.
%rrenda&ento urbano 'ara =abitao co& 'ra#o certo #omo re0erido% o arrendamento urbano para 3abitao com pra,o certo constitui uma das modalidades do arrendamento para 3abitao% devendo abran er% obviamente% o arrendamento de um prdio urbano. Deve ainda ser estipulado e;pressamente por pra,o no pode ser superior a *' anos% nos termos dos art. &'?I.) do #. #ivil. Nesta modalidade de arrendamento% ambas as partes contratuais possuem o direito - livre oposio : renovao. Atente2se% para tanto% ao art. &'?..)% n.) (% &'?>.) e &'?=.)% n.) & do ##. O arrendatrio o,a ainda do direito de denGncia Aart. &'?=.)% n.) * e / do ##7.
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5obre a oposio - renovao% o sen3orio deve 0a,@2la com a anteced@ncia m!nima re0erida no n.) & do art. &'?>.) do ##. Os modos de comunicao a observar pelo sen3orio so os previstos no art. ?.)% n. os & e . da "ei .J(''.% respetivamente% carta re istada com aviso de receo ou documento entre ue em mo ao arrendatrio% +ue dever assinar a c$pia e declarar ter recebido o ori inal em determinada data. O comprovativo da noti0icao ao arrendatrio% acompan3ado do contrato escrito% constitui pressuposto necessrio para o recurso ao 4rocedimento Especial de Despe<o% nos termos do art. &I.)% n.) (% al. c7 da "ei .J(''.% caso o arrendatrio no desocupe voluntariamente o local arrendado no tempo devido. Tratando2se do arrendatrio% essa mesma 0aculdade 2l3e proporcionada% devendo% para tanto% opor2se com uma anteced@ncia re0erida no art. &'?=.)% n.) & do ##. Nos termos do art. &'?=.)% n.) ( do ##% o pra,o de anteced@ncia a observar para o direito de oposio - renovao no tempo de vi @ncia inicial do contrato pode no coincidir com a anteced@ncia a observar na 3ip$tese de renovao. Decorrido um tero do pra,o de durao inicial do contrato ou da sua renovao% pode o arrendatrio denunci2lo a todo o tempo% mediante comunicao ao sen3orio com a anteced@ncia prevista no n.) * do art. &'?=.) do ##. Acresce +ue o momento em +ue se produ, e0etivamente a e;tino do contrato Ae at cu<a veri0icao o arrendatrio tem de pa ar as rendas7 pode ser superior ao pra,o de pr2aviso% por+uanto o n.) I do art. &'?=.) do ## determina +ue a e;tino do contrato opere sempre no 0inal de um m@s de calendrio. As comunicaEes do arrendatrio diri idas ao sen3orio tendo em vista a e;tino do contrato% tanto na 3ip$tese de oposio - renovao como nas 3ip$teses de denGncia% e0etuam2se nos termos do art. ?.)% n.os & e . da "ei .J(''.% respetivamente% carta re istada com aviso de receo ou documento entre ue em mo ao arrendatrio% +ue dever assinar a c$pia e declarar ter recebido o ori inal em determinada data. No e;istindo oposio - renovao% o contrato renova2se automaticamente por per!odos sucessivos de i ual durao% salvo conveno em sentido contrrio Aart. &'?..)% n.) & do ##7.
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%rrenda&entos 'ara =abitao de durao indeter&inada Cart$ 10//$. a 110<$. do **) D aspetos gerais 5e as partes nada estipularem sobre a durabilidade do contrato% presume2se +ue o mesmo celebrado por pra,o certo pelo per!odo de ( anos. Aart. &'?/.)% n.) * do ##7. Outra +uesto +ue se pode colocar sobre esta subespcie de arrendamento para 3abitao% a de saber se tambm neste caso se aplica o limite m;imo de trinta anos previsto no art. &'(I.) do ##. 5e undo 4into Ourtado% tal limitao no se deve aplicar a este contrato% tendo em conta +ue% se estipulou a liberdade de denGncia do contrato por +ual+uer uma das partes% mediante pr2aviso. Aart. &&''.) para o arrendatrio e &&'&.) para o sen3orio do ##7. E se nen3uma das partes o denunciar ap$s o pra,o de trinta anosS O mesmo poder manter2se em vi or.
1$2$ %rrenda&ento 'ara fi& no =abitacional O arrendamento para 0im no 3abitacional encontra2se re ulado nos art. &&'=.) a &&&*.) do ##. #omporta diversas modalidades A+ue sero estudadas oportunamente7% desi nadamente6 a. O arrendamento rGstico para 0im no su<eito a re ime especial8 b. O arrendamento para 0im comercial ou industrial8 c. O arrendamento para e;erc!cio de pro0isso liberal8 d. O arrendamento para 0im desportivo e. O arrendamento para um 0im associativo cultural% recreativo% politico ou outro.
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E$ *aracter"sticas essenciais do contrato de locao O arrendamento poder ser +uali0icado como um contrato nominado e t!pico% consensual% primordialmente 0ormal% obri acional% oneroso% sinala mtico% comutativo e de e;ecuo duradoura.
@,0, +ontrato .ominado e A!pico Recon3ecido pela lei como uma cate oria <ur!dica% trata2se obviamente de um contrato nominado% sendo +ue como se encontra re ulado no Fmbito do ## Aart. &'((.) e ss7 e% principalmente art. &'./.) e ss% e em diplomas especiais +uali0icao de um contrato t!pico. o,a ainda da
@,@, +ontrato +onsensual 4ara alm de ser nominado e t!pico% o arrendamento ainda consensual. #onstituindo2se antes da entre a da coisa locada% distin ue2se dos contratos reais quod constitutionem. Atente2se ao disposto nos art. &'((.) e &'*&.)% al. a7. A noo le al de locao no inclui a entre a como elemento necessrio constituio do contrato% mas o art. &'*&.)% al. a7 0a, re0er@ncia e;pressa - obri ao do sen3orio de entre ar ao arrendatrio a coisa locada.
@,/, +ontrato formal Encontra2se su<eito - 0orma escrita. Atente2se% para tanto% ao disposto no art. &'.?.) do ##. A no observFncia de 0orma escrita 0a, com +ue este contrato se<a nulo nos termos erais do art. (('.) do ##. Mesmo os contratos de curta durao tero de ser redu,idos a escrito sob pena de nulidade. K +ue ter em ateno o art. /*/.)% n.) ( do ## em +ue se prev@ +ue nos contratos de e;ecuo continuada ou peri$dica a resoluo no abran e as prestaEes < e0etuadas. Importa 3armoni,ar este preceito com o art. (=?.) onde se encontram previstos os e0eitos da nulidade.
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4or outro lado% a e;ist@ncia de um contrato escrito constitui sempre um pressuposto para +ue o sen3orio possa recorrer ao 4rocedimento Especial de Despe<o Aart. &I.) da "ei .J(''.% com redao dada pela "ei *&J('&(7% na 3ip$tese de o arrendatrio no desocupar voluntariamente o im$vel ap$s a e;tino do contrato.
@,(, +ontrato $brigacional (e no real quoad effectum) Tem2se veri0icado uma +uerela doutrinria e <urisprudencial em torno da nature,a <ur!dica do arrendatrio. De 0acto% a +uerela sobre a nature,a% de direito real ou no% do arrendamento vem de lon e e tem provocado cliva ens pro0undas na doutrina a +ue a lei no pCs termo. :ma enumerao dos autores +ue de0endem uma ou outra das posiEes e% bem assim% a+ueles +ue vo no sentido duma nature,a mista pode ver2se no Ac. do Tribunal de Huimares de (>.*.(''> A#L TM% I% &/.7. Mide ainda o recent!ssimo Ac$rdo do 5TL de 'I.'(.'?% in BBB,dgsi,pt. 4ara uns% o arrendatrio meramente titular de um direito pessoal de o,o% no produ,indo o contrato de arrendamento +uais+uer e0eitos reais. Neste sentido% pronunciou2se o saudoso Antunes Marela% Halvo Telles e Lanurio Homes. Em sentido contrrio% outra parte da doutrina AOliveira Ascenso% Mene,es #ordeiro7 sustentou a nature,a real do direito do arrendatrio. A posio adotada prende2se com a tese personalista.
@,*, +ontrato oneroso #omo re0erido anteriormente no ponto relativo aos elementos constitutivos% o contrato de arrendamento pressupEe um sacri0!cio econ$mico. En+uanto +ue o sen3orio abdica da coisa% o arrendatrio abdica do respetivo preo.
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@,C, +ontrato sinalagm"tico Resulta claro ser o contrato de arrendamento um contrato temporrio% sinala mtico% de e;ecuo temporria ou peri$dica e oneroso% sendo% assim% tr@s os seus elementos essenciais6 &7 A obri ao de proporcionar o o,o de uma coisa im$vel8 (7 Assumida por pra,o determinado8 *7 A obri ao de retribuio. A obri ao de proporcionar o al!nea a7% do #$di o #ivil7. Trata2se% como se v@ destas disposiEes% de um contrato sinalagm"tico ou bilateral8 no s$ era obri aEes para ambas as partes% como essas obri aEes se encontram unidas uma - outra por um v!nculo de reciprocidade ou interdepend@ncia6 obri ao do locador de proporcionar o o,o do prdio corresponde a obri ao de o locatrio pa ar a renda. Deste carter sinala mtico% resulta a aplicao de vrios institutos <ur!dicos6 a. E;ceo de no cumprimento do contrato Aart. /(=.) e ss e &'/'.) do ##7. b. Resoluo por incumprimento Aart. &'=*.) do ##7 c. #aducidade do arrendamento por impossibilidade no culposa de uma das prestaEes Aart. >?I.)% n.) & do ##7. o,o cabe% naturalmente% ao locador e a
obri ao de pa ar a retribuio% desi nada renda% ao locatrio Aarti os &'*&.) e &'*=.)%
@,D +ontrato cumutativo O arrendamento urbano constitui um contrato cumutativo uma ve, +ue as atribuiEes patrimoniais de ambas as partes 9 concesso do o,o da coisa e o pa amento do preo locativo 9 se apresentam como certas e no como aleat$rias.
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@,2 +ontrato de execuo duradoira O arrendamento urbano constitui um contrato de e;ecuo duradoira% uma ve, +ue as prestaEes de +ual+uer das partes aparecem relacionadas com um certo per!odo de tempo +ue delimita o seu conteGdo e e;tenso. A prestao do sen3orio de proporcionar o o,o da coisa ao arrendatrio 9 art. &'*&.) al. a7 constitui uma prestao cont!nua uma ve, +ue no so0re +ual+uer interrupo% e;erce2se de 0orma constante. 4or outro lado% a prestao do arrendatrio de pa ar a renda 9 art. &'*=.)% al. a7 e &'>I.) e ss do ## 9 constitui uma prestao de nature,a peri$dica% uma ve, +ue no e;ecutada ininterruptamente% mas antes se renova em sucessivos per!odos de tempo. Esta +uali0icao apresenta vrias conse+u@ncias6 & 9 A aplicao do instituto da denGncia do contrato sempre +ue ele se<a celebrado com durao indeterminada 9 art. &'??.) e ss. ( 9 A e;ist@ncia de um re ime especial para resoluo% a +ual no possui e0iccia retroativa 9 art. /*/.)% n.) ( 9 e +uando e;ercida pelo sen3orio su<eita a 0undamento mais restritos em ordem - tutela da parte mais 0raca 9 art. &'=*.)% n.) (.
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/$ O arrenda&ento 'or entidades '@blicas A primeira das cate orias de arrendamento e;clu!das da disciplina vincul!stica 0oi o arrendamento de prdios do Estado. Nos termos do art. ./.)% n.) (% al. a7 do NRA:% o Hoverno deve aprovar o re ime <ur!dico do patrim$nio urbano do Estado e dos arrendamentos por entidades pGblicas% bem como o re ime de rendas aplicvel% no pra,o de &=' dias. Os im$veis de +ue o Estado proprietrio podem ser ob<eto da celebrao de contratos de arrendamentos. O Estado e os institutos pGblicos celebram i ualmente contratos de arrendamento tendo em vista a instalao de servios pGblicos em im$veis de terceiros. Os bens im$veis do dom!nio privado do Estado podem ser arrendados mediante autori,ao do membro do Hoverno responsvel pela rea das 0inanas. O arrendamento reali,ado pre0erencialmente por ne ociao% com publicao prvia de anGncio. Em casos especiais e por motivos de interesse pGblico% pode o membro do Hoverno responsvel pela rea das 0inanas autori,ar o arrendamento por a<uste direto% 0i;ando% com base em proposta da Direo2Heral do Tesouro e Oinanas% a importFncia da respetiva renda e as condiEes a +ue o arrendamento 0ica su<eito. O Estado pode denunciar os contratos de arrendamento antes do termo do pra,o ou da sua renovao% sem depend@ncia de ao <udicial% +uando os prdios se destinem instalao e ao 0uncionamento dos seus servios ou a outros 0ins de interesse pGblico. 5e o arrendatrio no desocupar o prdio no pra,o de &(' dias a contar da noti0icao 0ica su<eito a despe<o imediato% sem depend@ncia de ao <udicial. O decreto 9 lei (='J(''>% de > de a osto corpori,a a re0orma do re ime do patrim$nio imobilirio pGblico% uiando2se por ob<etivos de e0ici@ncia e racionali,ao dos recursos pGblicos e de ade+uao - atual or ani,ao do Estado.
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#ontempla os princ!pios +ue re ulam a esto patrimonial imobiliria. 4ara alm de princ!pios comuns - atividade administrativa% a+ui aplicveis% salientam 2se outros +ue assumem especi0icidades% como os da concorr@ncia% transpar@ncia% colaborao% responsabilidade e controlo. Entre outros% so i ualmente re ulados os instrumentos <ur!dicos necessrios a uma e0ica, administrao imobiliria% desi nadamente a ced@ncia de utili,ao% o arrendamento Aart. *&.)% n.) (% /(.) a //.)7 e a constituio do direito de super0!cie. O Estado e os institutos pGblicos podem tomar de arrendamento bens im$veis nos termos das re ras de compet@ncia para autori,ar despesas com arrendamento previstas no re ime de reali,ao de despesa pGblica% as +uais se aplicam -s respetivas alteraEes% desi nadamente as +ue impli+uem aumento de renda anual no decorrente e;clusivamente da lei. A revo ao por acordo e a denGncia ou resoluo pelo Estado ou pelos institutos pGblicos dos contratos de arrendamento dependem de autori,ao prvia do membro do Hoverno responsvel pela rea das 0inanas% +ue deve ponderar o interesse na manuteno do contrato e a possibilidade de a0etao do im$vel a outros servios pGblicos. #ompete ao diretor 2 eral do Tesouro e Oinanas a0etar a servios pGblicos os im$veis tomados de arrendamento pelo Estado +ue se encontrem dispon!veis. R aplicvel aos arrendamentos o procedimento previsto nos arti os **.) a *..)% com as devidas adaptaEes. Os servios do Estado e os institutos pGblicos devem solicitar - Direo 2Heral do Tesouro e Oinanas in0ormao sobre a disponibilidade de im$vel ade+uado -s suas necessidades. Os servios e os institutos pGblicos comunicam - Direo 2 Heral do Tesouro e Oinanas as principais caracter!sticas do im$vel pretendido% nomeadamente as relativas ao tipo% - locali,ao e - rea. 5empre +ue a ur @ncia ou as especialidades da necessidade pGblica a satis0a,er o <usti0i+uem% o servio ou o instituto pGblico interessado pode propor%
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0undamentadamente% a dispensa da consulta ao mercado% desi nadamente nos casos em +ue o im$vel a ad+uirir < se encontre% pelas suas caracter!sticas% previamente determinado. Nos contratos de arrendamento deve constar e;pressamente +ue o im$vel se destina - instalao e ao 0uncionamento de servios pGblicos. 1uanto ao arrendamento em matria de 3abitao social% importa re0erir +ue o overno tem um pro rama de emer @ncia social em +ue se en+uadra o mercado social de arrendamento Aim$veis dispersos pelo pa!s em +ue o valor da renda mensal at *'U in0erior aos normalmente praticados no mercado7. 4ara alm disso% cada #Fmara Municipal tem pro ramas e re ulamentos pr$prios nesta matria. #olocou2se a +uesto de saber se o RA: e as previsEes re0erentes -s atuali,aEes de rendas se aplica aos arrendamentos por entidades pGblicas. O entendimento +ue se aplica a estes arrendamentos.
%rrenda&ento Jo4e& O 4orta .I apoia os <ovens no arrendamento de 3abitaEes para resid@ncia permanente% atribuindo como subveno mensal uma percenta em do valor da renda. O pro rama pretende estimular estilos de vida mais independentes por parte dos <ovens Aso,in3os% em 0am!lia ou em coabitao7. O apoio 0inanceiro pa o por &( ve,es% podendo os <ovens usu0ruir at ao m;imo de *. meses consecutivos ou interpolados. O 4ro rama 4orta .I Lovem tem como ob<etivo re ular os incentivos aos <ovens arrendatrios% estimulando6 V Estilos de vida mais aut$nomos por parte de <ovens so,in3os% em 0am!lia ou em coabitao <ovem8 V A reabilitao de reas urbanas de radadas8 V A dinami,ao do mercado de arrendamento.
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Este pro rama apoia o arrendamento de 3abitaEes para resid@ncia% atribuindo uma percenta em do valor da renda como subveno mensal. O per!odo de candidaturas - 4orta .I Lovem decorre entre os dias (/ de maio e (* de <un3o de ('&'.
Fue& 'ode candidatarGse a este 'rogra&aH Lovens com idade i ual ou superior a &= anos e in0erior a *' anos Ano caso de casais de <ovens% um dos elementos pode ter at *( anos7 +ue reGnam as se uintes condiEes6 2 se<am titulares de um contrato de arrendamento celebrado no Fmbito do NRA: A"ei n) .J(''.% de (> de 0evereiro7% ou do re ime transit$rio previsto no seu t!tulo II do cap!tulo I8 2 no usu0ruam% cumulativamente% de +uais+uer subs!dios ou de outra 0orma de apoio pGblico - 3abitao8 2 nen3um dos <ovens membros do a re ado se<a proprietrio ou arrendatrio para 0ins 3abitacionais de outro prdio ou 0rao 3abitacional8 2 nen3um dos <ovens membros do a re ado se<a parente ou a0im do sen3orio Fuantos 'er"odos de candidatura e>iste& 'or anoH E;istem +uatro per!odos de candidatura por ano% con0orme de0inido no D.". /*J('&' de *' de abril e a 4ortaria n.) (>>2AJ('&'% de (& de maio.
Fue& 'ode beneficiar da Porta :9 Jo4e&H Lovens com idade i ual ou superior a &= anos e in0erior a *' anos.
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#asais de <ovens no separados <udicialmente de pessoas e bens ou em unio de 0acto com idade i ual a &= anos e in0erior a *' anos% podendo um dos elementos do casal ter at *( anos. Lovens em coabitao% com idade i ual ou superior a &= anos e in0erior a *' anos. #aso o <ovem complete *' anos ou *( anos% no caso de casais% durante o pra,o em +ue bene0icia do apoio pode ainda candidatar2se at ao limite de duas candidaturas subse+uentes% consecutivas e ininterruptas.
10$ O contrato 'ro&essa de arrenda&ento urbano Em ve, de celebrarem imediatamente o contrato de arrendamento de0initivo% as partes podem celebrar um contrato em +ue prometem arrendarJ o,ar num momento 0uturo. Neste Fmbito% torna2se necessrio atender - 0i ura do contrato-promessa re ulada no art. /&'.) do ##. A promessa pode con0i urar um ne $cio <ur!dico unilateral pelo +ual al um se obri a% s$ de per si - prestao de um 0uturo contrato Aart. /&&.) do ##7 ou poder con0ormar a 0eio de ne $cio <ur!dico bilateral em +ue duas partes se vinculam celebrao de um 0uturo contrato. Atente2se ainda ao 0acto de as partes pretenderem celebrar um contrato promessa bilateral mas apenas se veri0icar a assinatura de uma delas. Nestes casos dever2se2 recorrer ao mecanismo da reduo e admitir2se +ue o ne $cio vlido como promessa unilateral Aart. (?(.) e /&'.)% n.) ( do ##7. 1uanto ao respetivo regi&e 8ur"dico% importa re0erir% do ponto de vista formal% +ue% nos termos do art. &'.?.) do ##% como o contrato de arrendamento urbano se encontra su<eito - 0orma escrita% tambm o respetivo contrato de promessa de arrendamento deveria constar de documento escrito e assinado pela parte +ue se vincula. No entanto% a nossa lei e;pressa em e;cetuar o contrato promessa da aplicao das disposiEes de 0orma relativas ao contrato2prometido Aart. /&'.)% n.) & do ##7.
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Mas sendo e;i ido documento escrito do contrato prometido% no contrato promessa de arrendamento ser tambm e;i ida 0orma escrita 9 art. /&'.)% n.) ( do ##. 5i ni0ica isto +ue% atendendo ao art. /&'.)% n.) * do ##% no se tratando de um direito real% o mesmo no se encontra adstrito - necessidade de 0orma escrita a! mencionada Arecon3ecimento presencial de assinaturas e certi0icao da respetiva licena de utili,ao ou construo7.&& O contrato2promessa no tem de conter uma cl"usula a estabelecer o pra%o em que ser" celebrado o contrato prometido. No caso de se tratar de uma promessa unilateral% nos termos do art. /&&.) do ##% o tribunal pode a re+uerimento do promitente 0i;ar - outra parte um pra,o para o e;erc!cio do direito. Tratando2se% porm% de uma promessa bilateral% nos termos do art. >>>.) do ##% as partes podero% a todo o tempo% e;i ir o cumprimento do contrato. K incumprimento do contrato-promessa de arrendamento +uando o no cumprimento imputvel ao sen3orio ou ao in+uilino% por conduta voluntria de um ou do outro. E;iste incumprimento de0initivo +uando a prestao se tornou imposs!vel ou dei;ou de ter interesse para a parte no 0altosa e incumprimento temporrio +uando e;iste apenas uma demora ou atraso. No caso de incumprimento de0initivo% sobressaiam tr@s direitos ao no 0altoso6 a.7 Indemni,ao8 b.7 Resoluo do contrato8 c.7 Direito - e;ecuo espec!0ica. 1uando al um se tiver obri ado e no cumprir com a promessa% pode% a outra parte% na 0alta de conveno em contrrio% obter sentena +ue produ,a os e0eitos da
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Ceste senti o, cfr. &ene$es 5eit>o.
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declarao ne ocial em 0alta% sempre +ue a isso no se opon3a a nature,a da obri ao em causa Aart. =*'.)% n.) & do ##7 A sentena obtida com a e;ecuo espec!0ica vale pela declarao ne ocial 0altosa e por isso permite +ue o contrato prometido e;ista. Assim% em caso de no cumprimento da promessa de arrendamento% deve entender2se +ue a mesma estar normalmente su<eita - e;ecuo espec!0ica Aart. =*'.) do ##7.&( :ma ve, +ue no estamos perante uma das promessa a +ue se re0ere o art. /&'.)% n.) *% a e;ecuo espec!0ica pode ser a0astada pelas partes Aart. =*'.) n.) & e n.) * a contrario% do ##7% o +ue se presumir ter acontecido se tiver sido estipulado sinal ou 0i;ada pena para o no cumprimento da promessa. No pode% assim% e;istir e;ecuo espec!0ica nas se uintes situaEes6 a.7 Kouver conveno em contrrio8 b.7 Kouver sinal8 c.7 Tiver sido 0i;ado pena para o caso de incumprimento da promessa. 4into Ourtado de0ende% +ue nos casos em +ue se<a admiss!vel a e;ecuo espec!0ica% para +ue esta possa ser re+uerida pela parte no 0altosa ainda necessrio +ue a promessa conste de documento particular% de acordo com a e;i @ncia de 0orma do art. /&'.)% n.) ( do ##. #olocam2se ainda outras +uestEes a prop$sito do contrato2promessa. No caso do promitente sen3orio ser casado necessria a autori%ao do cFnjuge para dar de arrendamento Anos casos em +ue a interveno deste se<a tambm necessria para asse urar a le itimidade ne ocial do contrato de0initivo7S 5obre esta temtica% tem2se veri0icado uma diver @ncia doutrinal e <urisprudencial.
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Ceste senti o, Pereira Coel=o, Arrendamento, act. %or ;o>o #brantes.
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Durante muito tempo% o 5upremo Tribunal de Lustia 0oi contrrio possibilidade de e;ecuo espec!0ica da promessa assinada apenas por um dos cCn<u es +uando a sua interveno era necessria para a celebrao do contrato prometido. No entanto% na esteira de 4into Ourtado% tem2se veri0icado uma tend@ncia <urisprudencial +uanto a esta possibilidade. No caso de 0alecimento do si natrio da promessa% por e;emplo% admite2se a e;ecuo espec!0ica mesmo +uando 0alte a subscrio da promessa pelo cCn<u e. Relativamente - transmisso das posi#es negociais dos promitentes % aplicam2se as re ras erais Aart. /&(.) do ##7. No caso de se tratar de uma sucesso mortis-causa os direitos e obri aEes resultantes do contrato2promessa% +ue no se<am e;clusivamente pessoais% transmitem2 se aos sucessores das partes. Tratando2se de um falecimento do promitente sen&orio a sua posio transmite2 se aos sucessores do contraente +ue 0icam vinculados ao cumprimento da promessa do de cuius. Nestas situaEes% tambm o promitente arrendatrio no poder desvincular2 se. O contrato2promessa mantm2se. 5e se tratar do falecimento do promitente arrendat"rio% se undo 4ereira #oel3o% torna2se necessrio distin uir duas situaEes6 &. O promitente sen3orio% no caso de arrendamento para 3abitao dei;ar de estar obri ado a reali,ar o contrato prometido. No entanto% se o arrendamento 0or para comrcio ou indGstria ou e;erc!cio de pro0isso liberal a transmissibilidade impor2se2 nos termos do art. &&&*.) do ## e os 3erdeiros do promitente arrendatrio podero e;i ir ao promitente sen3orio a outor a do contrato. (. Os sucessores do promitente arrendatrio no 0icaro vinculados - promessa em +ual+uer dos tipos arrendat!cios.&* 4into Ourtado de0ende +ue o carter e;clusivamente pessoal do contrato2 promessa no tem de coincidir com o estabelecido no contrato de0initivo.
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;o>o #brantes, Arrendamento, Coimbra B itora.
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Aceitar a transmissibilidade mortis causa da situao do promitente arrendatrio no 0a, +ual+uer sentido% nos termos do art. /&(.)% n.) & do ##. 4ara o Autor% no caso de 0alecimento do promitente arrendatrio% sendo de nature,a pessoal% a posio de arrendatrio intransmiss!vel% no podendo e;i ir2se a celebrao do contrato prometido nem ao promitente sen3orio% nem ao sucessor do promitente arrendatrio.
11$ Os su8eitos no *ontrato de %rrenda&ento 5o a+ueles +ue assumem a posio de contraentes6 sen3orio e arrendatrio. Art. &'.=.) do ## prev@ a comunicabilidade do direito do arrendatrio ao cCn<u e. #omo sen3orio pode ser uma pessoa coletiva ou sin ular numa situao de sin ularidade ou de pluralidade. Inicialmente% s$ se admitia a comunicabilidade dos arrendamentos no 3abitacionais% 3o<e admite2se para ambas as situaEes% 3abitacionais ou no. No re ime da comun3o de bens 9 o direito do arrendatrio comunica2se ao seu cCn<u e 9 art. &>*(.) e &>**.) do ##. No re ime da comun3o de ad+uiridos 9 art. &>(/.)% al. b7. Mas% se o casamento 0or posterior ao contrato de arrendamento% no se comunica 9 art. &>((.)% n.) &. No re ime da separao de bens 9 art. &>*I.) 2 o direito do arrendatrio no se comunica. Guem pode prestar arrendamento Importa analisar as +uestEes inerentes - capacidade das partes. A le itimidade para prestar arrendamento pertence ao proprietrio% o usu0ruturio Aart. &//..)7% ou o 0iducirio Aart. ((?'.)7% entre outros% +uando o contrato 0or superior a . anos% por+ue so e;i idos poderes de administrao e;traordinria ou de disposio.
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A le itimidade para prestar arrendamento% en+uanto ato de administrao ordinria +uem 0or administrador do im$vel a arrendar% at . anos de durao% art. &'(/.). Entre outros6 #abea de casal da 3erana8 Os pais relativamente a bens dos 0il3os +ue este<am sob a sua administrao8 O curador provis$rio8 O tutor8 O administrador da insolv@ncia8 O amandatrio8 etc.
Os cCn<u es% embora ten3am a 0aculdade de administrar bens pr$prios ou comuns 9 art. &.>=.)% n.) &% ( al. 07% * do ## no podem seno com o consentimento de ambos prestar de arrendamento o im$vel 9 ou se+uer alu ar estabelecimento comercial 9 pr$prio ou comum salvo se vi orar entre eles o re ime da separao de bens Aart. &.=(2A% n.) & al. a7 e b7 do ##7. Tratando2se de casa de morada de 0am!lia% o consentimento de ambos e;i ido para ser prestada em arrendamento% mesmo no re ime da separao de bens 9 art. &.=(.)2A% n.) (. 5e undo Mene,es "eito% o arrendamento urbano para o arrendatrio uma simples assuno de obri aEes como contrapartida do o,o de uma coisa% pelo +ue deve ser considerada uma ato de mera administrao. Assim% o arrendamento pode ser celebrado% em relao ao arrendatrio% por mandatrio com poderes erais de administrao Aart. &&I?.)7 e pelos pais em representao do menos Aart. &==?.)% al. 37. Em relao ao tutor% ser2l3e2 permitido tomar de arrendamento% se 0or para asse urar a 3abitao do pupilo ou se tal 0or necessrio - administrao do patrim$nio dele. O direito de arrendamento urbano% o direito do arrendatrio comunica2se ao seu cCn<u e% nos termos erais e de acordo com o re ime de bens. No entanto% +ual+uer dos
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cCn<u es tem le itimidade para o celebrar sem o consentimento do outro cCn<u e Aart. &.?'.)% n.) &7 ainda +ue depois no possa isoladamente dispor dele se o arrendamento +ue incida sobre a casa de morada de 0am!lia% resultante de resoluo% denGncia% revo ao% cesso da posio de arrendatrio e subarrendamento carece do consentimento de ambos os cCn<u es Aart. &.=(.)% n.) *7 pelo +ue no poder ser reali,ada individualmente por um deles% mesmo na 3ip$tese de separao de bens. 4ara alm disso% a divida das rendas relativas - casa de morada de 0am!lia deve ser considerada da responsabilidade de ambos os cCn<u es Aart. &.?&.)% n.) &% al. b7 do ##7.
12$ -u'lo arrenda&ento do &es&o 'r(dio a distintos arrendat+rios O arrendamento do mesmo im$vel a distintos arrendatrios% coloca um problema de incompatibilidade do seu o,o pelos dois arrendatrios. 5endo o direito do locatrio um direito de nature,a pessoal a transmisso sucessiva do mesmo crdito a di0erentes pessoas no invalida a se unda transmisso. Mas% no 3 uma concluso inconstestvel nesta matria. O art. /'>.) do ##Wos direitos pessoais de o,o incompat!veis so
verdadeiramente os constitu!dos em 0avor de sucessivos locatrios da mesma coisa. Assim% 3avendo re isto prevalecer o contrato primeiro re istado Aart. ..)% n.) & do #R4redial7 +ue di, +ue o direito inscrito em primeiro lu ar prevalece sobre os +ue se l3e se uirem relativamente ao mesmo bem% por ordem da data dos re istos e% dentro da mesma data% pela ordem temporal da apresentao correspondente. Ao invs no opon!vel a terceiros a durao superior a . anos no re istada 9 art. I.)% n.) I do #R4redial. No estando nen3um deles re istado% prevalece o direito mais anti o em data% isto % o +ue constar do contrato celebrado em data mais atrasada% mais anti o a+uele +ue 0oi primeiro convencionado% ainda +ue para ter e;ecuo em data posterior. No caso de contencioso entre os sucessivos arrendatrios pode estar em causa o art. (?&.) do ##.
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13$ Inefic+cia/In4alidade do contrato de arrenda&ento A invalidade do contrato de arrendamento pode veri0icar2se sempre no se ten3a respeitado a 0orma le almente e;i ida% nos termos do art. &'.?.) e (('.)% ou +uando ocorra violao dos limites le ais relativos ao ob<eto e 0im ne ocial Aart. (='.) e (=&.) do ##7. Nestas situaEes de invalidade% e;tinta a obri ao do sen3orio de proporcionar a outrem o o,o da coisa% sendo tambm e;tinta a obri ao de pa amento da renda por parte do arrendatrio. A ao competente para a restituio do prdio em caso de invalidade do contrato de arrendamento a ao de invalidade e conse+uente restituio do im$vel% contemplada no art. (=I.) do ##. Em alternativa% poder2se2 intentar uma ao de reivindicao no caso de o sen3orio ser proprietrio do im$vel Aart &*&&.) do ##7. Neste caso% na esteira de Mene,es "eito% a ao competente no a ao de despe<o% uma ve, +ue% nos termos do art. &/.) NRA:% este tipo de aEes tem como ob<eto 0a,er cessar a situao <ur!dica de arrendamento% no abran endo os casos de invalidade do contrato. Temos incapacidade de e;erc!cio de direitos +ue era anulabilidade do contrato% ou se<a% tem se ser ar uida pelas partes interessadas. 4or outro lado% temos tambm% a ile itimidade ne ocial 9 por e;emplo% ile itimidade de um dos cCn<u es de s$ por si% sem consentimento do outro prestar de arrendamento 9 era anulabilidade do contrato% ar u!vel pelo cCn<u e +ue no deu consentimento% ou dos seus 3erdeiros no pra,o de . meses% subse+uentes - data em +ue o re+uerente teve con3ecimento dos 0actos 9 art. &.=>.) do ##. Outro e;emplo% o arrendamento de prdio indiviso% por consorte administrador sem consentimentos dos outros% se undo o art. &'(/.)% n.) ( do ## era nulidade% embora com um re ime especial por+ue s$ pode ser invocada pelos outros consortes% sem su<eio a pra,o e suscet!vel de sanao atravs de con0irmao. A <urisprud@ncia tem entendido +ue nestes casos o contrato ine0ica, em relao aos consortes% mas tambm ela especial
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por+ue somente invocvel pelos consortes no participantes. 4or 0im% a 0alta de le itimidade ne ocial dos pais 9 art. &==?.)% n.) &% al. m7 do ## ou do tutor 9 art. &?*=.)% n.) &% al. a7 9 para prestar de arrendamento por pra,o superior a . anos% bens do 0il3o ou tutelado% por aus@ncia de autori,ao do tribunal% acarreta anulabilidade no primeiro caso 9 art. &=?*.) e &?/'.) no se undo caso. Oinalmente% o contrato de arrendamento so0re os v!cios de +ual+uer outro contrato 9 art. &'*I.) do ##. 4ara obter a restituio do prdio em caso de invalidade do arrendamento% parece +ue poder ser instaurada uma ao de invalidade e conse+uentemente restituio do im$vel Aart. (=I.)7 ou uma ao de reivindicao% no caso do sen3orio ser proprietrio do mesmo Aart. &*&&.)7.
10$ %lgu&as obrigaIes e direitos e&ergentes do arrenda&ento urbano 10$1$ ObrigaIes do sen=orio As obri aEes do sen3orio encontram consa rao e;pressa na 0i ura das obri aEes do locador re ulado no art. &'*&.) do ##6 a,) $brigao de entrega da coisa b,) $brigao de assegurar ao arrendat"rio o go%o do imvel para os fins a que este se destina, As obri aEes no se es otam% porm% no art. &'*&.) do ##. Acresce% por conse uinte% a obri ao de reali,ar reparaEes e obras no im$vel% a eventual obri ao de pa amento dos encar os da coisa locada% a obri ao de reembolso de ben0eitorias e a obri ao de pre0er@ncia.
10$1$1$ Obrigao de entrega da coisa
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A primeira e 0undamental obri ao +ue emer e do art. &'((.) a obri ao de entre a do prdio% de 0orma a possibilitar o o,o da mesma ao arrendatrio. Entrega consiste em toda a investidura material na deteno% atravs da +ual o sen3orio leva pessoalmente o arrendatrio - intimidade da casa arrendada e l3e entre a as c3aves das portas de entrada Atradio material7.&/2&I A entre a veri0ica2se tambm +uando o sen3orio procede - mera dao das c3aves de acesso. Neste caso% tratar2se2 de uma tradio simb$lica 9 traditio clavium.&. Tambm se admite no conceito a entre a mediata ou indireta do prdio em +ue a mesma reali,ada% no cumprimento de uma ordem do sen3orio% por um terceiro Anormalmente o anterior arrendatrio +ue se encontra na deteno da casa7. Entre a consistir% em sede de s!ntese e en+uanto ato de cumprimento de uma obri ao% em +ual+uer comportamento do sen3orio +ue possibilite ao arrendatrio o o,o do prdio arrendado. De re0erir ainda +ue o arrendatrio no obtm com a entre a a posse do prdio arrendado% mas apenas o seu o,o para o 0im ou 0ins a +ue ele se destina. 7 entrega no consiste assim num meio de transmisso da posse. O 0acto de a lei remeter ao arrendatrio o recurso - tutela possess$ria Aart. &(>..)% &'*>.)% n.) ( do ##7 no passa de uma mera e+uiparao. O arrendatrio mero detentor do prdio arrendado. #on0orme preceitua o Ac$rdo do 5upremo Tribunal Administrativo&>6 I. $ direito ao arrendamento no um direito real mas um direito obrigacional.
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Cfr. #rt. 1263.+, al. b.- o CC. Pinto Furta o, ob.cit., %. 493. Para mais esenvolvimentos, cfr. Pinto Furta o, ob. cit e &.rabelli, La locazione, 4?B?, ?orino. Proc. n.+ 0047166, e 15 e outubro e 1992
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II. E da+ui resulta +ue o pr$prio ru no era possuidor do prdio em causa% apesar de in+uilino% no sentido em +ue a posse vem de0inida no art. &(I& do #. #ivil8 era mero detentor ou possuidor prec"rio. 5e% porm% o arrendatrio no se encontrar na deteno do prdio% em caso de incumprimento% poder obviamente e;i ir do sen3orio a condenao no cumprimento do contrato Aart. =&>.) do ##7. Atente2se ainda +ue se aplicam neste Fmbito as regras gerais do cumprimento e no cumprimento das obriga#es prevista no art. >.(.) e ss do ##. 1uanto ao tempo de entrega% dever2se2 atender ao art. >>>.) do ## 9 o arrendatrio poder e;i i2la a todo o tempo. 1uanto ao lugar% neste caso aplica2se o critrio doutrinal da nature,a das coisas% se undo o +ual a tradio material da casa 0eita no lu ar da situao do bem.&=
10$1$2$ Obrigao de assegurar ao arrendat+rio o go#o do i&64el 'ara os fins a ?ue este se destina Nos termos do art. &'*&.)% al. b7 do ##% para alm da entre a% incumbe ao sen3orio asse urar o o,o da coisa para os 0ins a +ue se destina. #omo re0erido% no se trate apenas da obri ao de no perturbar o uso ou 0ruio do arrendatrio. Trata2se tambm de aEes do sen3orio pontuais e espec!0icas Apresta#es positivas7. #onstitui% em primeira lin3a% en+uanto obri ao do sen3orio% a reali%ao de obras de conservao +ue o im$vel arrendado necessite ao lon o da e;ecuo do contrato. #onstitui obri ao contratual do sen3orio asse urar ao arrendatrio o o,o da coisa para os 0ins a +ue ela se destina% devendo proceder a todas as obras de conservao necessrias para manter o prdio nas condiEes re+ueridas pelo 0im do contrato e e;istentes - data da sua celebrao.
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Cfr. <alv>o ?elles, Direito das Obrigaes, Coimbra B itora, 7.+ e i8>o ver. e act., 1997, %. 276.
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5e o no 0i,er% em ordem a asse urar -+uele as condiEes ade+uadas ao 0im convencionado% considera2se o contrato no cumprido Aarti o &'*(.) do #$di o #ivil7. Da! +ue o sen3orio ten3a a obri ao de asse urar a manuteno do prdio em estado de conservao id@ntico -+uele em +ue o entre ou a+uando da celebrao do contrato% embora se<am tambm a+ui aplicveis as re ras da boa 0 e do abuso do direito e% assim% quem paga uma renda de poucos euros no pode exigir obras de mil&ares e mil&ares de euros,01 Ao arrendatrio% nesta situao% assiste o direito de no 3abitar com perman@ncia no arrendado% isto % a0astar2se dele temporariamente% en+uanto no estiverem asse uradas as condiEes e;i idas para o uso contratual% invocando a seu 0avor a e;ceo de no cumprimento do contrato.(' 4ara alm desta obri ao de reali,ao de obras incluem2se ainda outros deveres no Fmbito da obri ao de arante da coisa para o 0im a +ue se destina% desi nadamente as despesas a car o do sen3orio. Oala2se% neste Fmbito% em encargos e benfeitorias. Os encargos consistem em despesas <ur!dicas ou civis necessrias para +ue o im$vel continue a e;ercer os 0ins a +ue se destina. Tratam2se das despesas +ue decorrem do 0uncionamento da coisa% como o +ue sucede com as despesas gerais de manuteno em 0uncionamento do inteiro prdio de +ue ten3a o arrendatrio +uota2parte de o,o Alu, e limpe,a das escadas% 0uncionamento dos elevadores% porteiro% etc7. R o +ue sucede tambm com os encar os tributrios ou obri aEes de carter 0iscal.(& As despesas em causa% re ra eral% correm por conta do sen3orio% nos termos do art. &'*'.) do ##. No entanto% as partes podero convencionar um sentido contrrio.
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# tem/tica em causa tem si o obDeto e uma controv@rsia, abor a a o%ortunamente. Ceste senti o, cfr. #c2r >o n+ 9520901 e ?ribunal a "ela8>o o Porto, e 16 Daneiro 1996.
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#bran0e contribui89es, im%ostos, taEas, %r@mios e se0uro, eEi0Fncias munici%ais relativas ao asseio e conserva8>o e %r@ ios e outras similares ,#bGlio Ceto, CC anota o, 15! e i8>o, %/0. 908-.
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O ## re0ere2se muitas ve,es a benfeitorias% reparao e obras. As reparaEes consistem em obras +ue se destinam a consertar os estra os produ,idos por deterioraEes ocorridas% repondo o prdio ou 0rao no estado anterior% podendo% inclusive% 0alar2se neste Fmbito em obras de reconstruo. 1uanto -s benfeitorias@@% torna2se necessrio atender ao art. (&..)% n.) * do ##. No e;iste uma 0ronteira clara entre benfeitorias e obras en+uanto conceitos distintos% com 0unEes di0erenciadoras% mas sim o empre o de uma terminolo ia di0usa. Do art.&'*&)% b7 do ##% como re0erido% resulta a obri ao do locador de e0etuar as reparaEes necessrias ao cumprimento da obri ao% a! re0erida% de asse urar ao locatrio o o,o da coisa locada. De notar ainda +ue sen3orio e in+uilino podem% ao abri o da liberdade contratual% acordar clusulas +ue obri uem a determinadas obras% espec!0icas ou erais% +uer de conservao% manuteno do prdio% +uer mesmo +ue di am respeito -s pr$prias condiEes de 3abitabilidade.(* No dom!nio do RA: estabelecia2se uma distino entre obras de conservao ordinria% obras de conservao e;traordinria e obras de bene0iciao% su<eitando2as a re imes diversos.(/ O re ime consa rado no novo art. &'>/.) do ## bastante distinto em relao ao re ime de obras. Estabelece2se +ue impende sobre o sen3orio a reali,ao de obras de conservao ordinria Av. .% reparao e limpe%a geral do prdio obras impostas pela 7dministrao Hblica e obras destinadas a manter o prdio nas condi#es requeridas pelo fim do contrato e existentes : data da sua celebrao 7 e de obras de conservao e;traordinria Av. .% as ocasionadas por defeito de construo do prdio
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( termo benfeitorias escen e e uma terminolo0ia cl/ssica Hue D/ vin=a o C2 i0o e 7eabra e foi fun amentalmente %erfil=a a %elo C2 i0o Hue l=e suce eu. Por influFncia o )ireito o 4rbanismo, o termo obras foi3 se tornan o ca a ve$ mais corrente, %assan o as uas esi0na89es a conviver la o a la o.
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Cum contrato e arren amento @ v/li a a cl/usula em Hue as %artes esti%ulam Ito os os re%aros e Hue o %r@ io arren a o carecer %ara a sua conserva8>o e lim%e$a ser>o feitos J custa o inHuilino. Ceste senti o, cfr. #c2r >o o ?ribunal a "ela8>o o Porto, e 5 e Daneiro e 2009 ,%roc. n.+ 7429.08-.
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Cfr. &ene$es 5eit>o, ob. cit., %. 45
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por caso fortuito ou de fora maior entre outras) sempre +ue elas se<am re+ueridas pelas leis ordinrias ou resultem do 0im do contrato% salvo estipulao em contrrio. Assim% embora se preve<a supletivamente +ue sobre o sen3orio +ue recai o dever de reali,ar obras% admite2se estipulao em contrrio.
10$1$3$ Obrigao de reali#ar obras no i&64el :ma das alteraEes mais importantes do NRA: 0oi a obri ao de o sen3orio e0etuar reparaEes e obras na coisa locada. O re ime passou a ser muito comple;o% na medida em +ue e;iste um re ime eral da locao civil% +ue de certa 0orma derro ado pelo NRA:% constando de diploma re ulamentar ARe ime Lur!dico das Obras em 4rdios Arrendados ARLO4A7 D" n.) &I>J(''.% de = de a osto e alterado pelo D" n.) *'.J(''?% (* de outubro e pela "ei n.) *'J('&(% de &/ de a osto7.
Iegime geral da locao civil relativo a obras O art. &'*&.) b7 do ## pode implicar a necessidade de o locador 0a,er reparaEes e outras despesas necessrias - conservao da coisa locada 9 art. &'*..) do ##. O locatrio pode e;i ir ao locador +ue as e0etue. #aso o locador entre em mora +uanto a essa obri ao% se as despesas ou reparaEes% pela sua ur @ncia no se compadecerem com as delon as de um processo <udicial% pode o locatrio 0a,@2las e;tra<udicialmente% com direito a reembolso 9 art. &'*..)% n.) & e (. Todavia% o re ime para o arrendamento urbano 0oi muito laterado.
7 supletividade geral do regime das obras no arrendamento urbano Nesta matria temos um re ime muito di0erente da+uele +ue vi orava anteriormente. O re ime consa rado no novo art. &'>/.) muito di0erente do anterior. O n.) & deste arti o re0ere +ue incumbe ao sen3orio e0etuar as obras de conservao ordinria e
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e;traordinria. Todavia% admite2se estipulao em contrrio% sobretudo% por via de clausula contratual% em +ue estipula +ue certas obras 0icam a car o do arrendatrio% uma ve, +ue o valor da renda pode ser convencionado em 0uno dessa obri ao% como acontece nos casos de clausula de Barrendamento do im$vel no estado em +ue se encontravaWD O anti o re ime do RA: de0inia o +ue eram obras de conservao ordinria e e;traordinria. T!n3amos como obras de conservao ordinria6 & 9 A reparao e limpe,a eral do prdio e as suas depend@ncias8 ( 9 As obras impostas pela Administrao 4Gblica% nos termos da lei eral e local aplicvel% e +ue visem con0erir ao prdio as caracter!sticas apresentadas a+uando da concesso da licena de utili,ao8 * 9 E% em eral% as obras destinadas a manter o prdio nas condiEes re+ueridas pelo 0im do contrato e e;istentes - data da sua celebrao. Eram obras de conservao e;traordinria as ocasionadas por de0eito de construo do prdio ou por caso 0ortuito ou de 0ora maior% e em eral% as +ue ultrapassem% no ano em +ue se tornem necessrias% (J* do rendimento li+uido desse ano. No arrendamento para 0ins no 3abitacionais temos o art. &&&&.) +ue estabelece total liberdade contratual.
Hossibilidade de o sen&orio denunciar ou suspender o contrato quando decida reali%ar obras de remodelao ou restauro profundos demolio do prdio urbano ou edificao m prdio rustico arrendado no sujeito a regime especial Art. /.) do RLO4A 5endo reali,ada a denGncia do contrato para remodelao ou restauro pro0undos% a mesma obri a o sen3orio% mediante acordo e em alternativa6 &7 Ao pa amento de uma indemni,ao correspondente a um ano de renda 9 art. ..)% n.) &% al. a7 do RLO4A8
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(7 A arantir o realo<amento do arrendatrio por per!odo no in0erior a ( anos e em condiEes anlo as -s +ue ele detin3a% +uer +uanto ao local% +uer +uanto ao valor da renda e encar os 9 art. ..)% n.) &% al. b7 e n.) * e Ido RLO4A. 1ual+uer destas opEes tem de ser precedida de acordo com o arrendatrio. Na 0alta de acordo aplica2se a t!tulo supletivo a primeira soluo. O sen3orio pode i ualmente denunciar o contrato +uando pretenda e0etuar a demolio do im$vel 9 art. &&'&.) al. b7 do ##. Esta denuncia obri a o sen3orio a indemni,ar o arrendatrio ou a arantir o seu realo<amento nos mesmos termos da denGncia para remodelao ou restauro pro0undos Aart. >.) do RLO4A com as e;ceEes do n.) (. Este re ime aplicvel - denGncia de arrendamento de prdio rustico +uando o sen3orio pretenda a! construir um edi0!cio.
Exig'ncia pelo arrendat"rio da reali%ao de obras pelo sen&orio Tendo em conta o art. &'*..) e &'>/.)% n.) * estabelecem +ue nessa 3ip$tese o arrendatrio pode e0etuar a compensao de crdito pelas despesas com a reali,ao da obra com a obri ao de pa amento da renda 9 art. &'>/.)% n.) /. 4or outro lado% salvo estipulao em contrrio% o arrendatrio tem direito% no 0inal do contrato% a compensao por obras licitamente 0eitas% nos termos aplicveis ao possuidor de boa 0 9 art. &'>/.)% n.) I. No caso de as obras estarem a car o do sen3orio% a sua no reali,ao constitui 0undamento de resoluo do contrato pelo arrendatrio 9 art. &'=*.)% n.) &. No parece +ue en+uanto se mantiver o o,o do im$vel o arrendatrio possa utili,ar a e;ceo do no cumprimento do contrato para se recusar a pa ar a renda% em conse+u@ncia da no reali,ao das obras Aac. 5TL de /2/2(''.7 apenas podendo e0etuar a reduo da renda na medida proporcional - privao ou diminuio do o,o nos termos do art. &'/'.) A possibilidade de re+uer +ue a #Fmara Municipal ordenasse a reali,ao das obras ao sen3orio desaparecer no NRA: 9 apenas se mantm o art. *'.) do TLO4A para os arrendamentos para 3abitao anteriores ao RA:.
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4arece decorrer do art. (.) e *.) do RLO4A +ue +uando a le islao urban!stica aplicvel impon3a a reali,ao das obras% podendo o munic!pio intimar a+uele a 0a,er as obras% ou proceder - sua reali,ao coerciva. Apesar de o RLO4A no 0a,er re0er@ncia ao re+uerimento do arrendatrio% neste Fmbito% tendemos a considerar +ue no est e;clu!da a possibilidade de o arrendatrio solicitar ao mun!cio +ue intime o sen3orio reali,ao das obras.
7 determinao da reali%ao de obras pelo munic!pio e outras entidades com esse direito O munic!pio ou a entidade estora de operao de reabilitao urbana podem determinar a reali,ao de obras coercivas nos prdios arrendados caso no se<am reali,adas pelo sen3orio 9 art. &(.) RLO4A. Nos termos do art. ?&.) e &'>.) do RL:E a entidade promotora das obras pode proceder ao despe<o administrativo e ocupar o prdio% total ou parcialmente% at ao per!odo de um ano ap$s a data da concluso das obras% ap$s esse ano a ocupao cessa automaticamente 9 art. &*.) do RLO4A. Nesse caso% a entidade promotora tem de asse urar o realo<amento dos arrendatrios% em condiEes id@nticas A+uanto ao local e +uanto ao valor da renda7 9 arts. &I.) do RLO4A% mantendo2se a obri ao de pa amento da renda% a +ual deve ser depositada pelo arrendatrio 9 art. &I.)% n.) ( e &?.) do RLO4A. No caso do arrendamento no 3abitacional% a entidade promotora pode limitar2se a indemni,ar o arrendatrio pelo valor de um ano de renda% caso no se<a poss!vel o realo<amento ou o arrendatrio no concorde com as condiEes o0erecidas 9 art. &I.)% n.) & al. a7 e n.) * e .. Nesse caso% a entidade promotora pode arrendar o prdio depois das obras% para se ressarcir da indemni,ao pa a 9 art. &I.)% n.) * e ('.) do RLO4A. 4ara proceder -s obras a entidade promotora deve elaborar um oramento +ue envia ao sen3orio por escrito% o +ual representa o valor m;imo pelo +ual este ser responsvel 9 art. &/.) do RLO4A. Antes da concreti,ao do despe<o administrativo% o arrendatrio deve ser noti0icado por carta re istada ou por a0i;ao de edital na porta da respetiva casa e na sede da <unta de 0re uesia6 da data do despe<o administrativo8 do
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local de realo<amento8 da obri ao de retirar todos os bens8 da durao previs!vel das obras e da obri ao de depositar as rendas 9 art. &&'.) do RLO4A. 5e ainda e;istirem bens no local a+uando da ocupao para a reali,ao de obras procede2se ao seu arrolamento 9 art. (&.) do RLO4A. :ma ve, conclu!das as obras% deve o arrendatrio ser noti0icado para reocupar o locado no pra,o de tr@s meses% alvo <usto impedimento% caducando o contrato se no o 0i,er 9 art. &>.) do RLO4A. A entidade promotora recupera os astos reali,ados nas obras recebendo os dep$sitos das rendas +ue o arrendatrio obri ado a e0etuar 9art. &?.)% n.) & e &=.) do RLO4A 9 mas o montante total a receber no pode ultrapassar o limite do oramento inicialmente enviado ao sen3orio 9 art. &/.) do RLO4A. K +ue ter em ateno o art. &=.)% n.) ( do RLO4A. 1uando estiver totalmente ressarcida noti0icado o arrendatrio no pra,o de &' dias% cessando o dever de depositar as rendas 9 art. &?.)% n.) ( do RLO4A. A renda a praticar corresponde a &J&I do valor do locado 9 arts. *I.)% n.) (% al. a7 e b7 do NRA: e ('.)% n.) * do RLO4A.
10$1$0 Paga&ento dos encargos da coisa locada #on0orme o art. &'*'.) do ## incide sobre o locador a obri ao de suportar os encar os da coisa locada% a menos +ue a lei dispon3a di0erente. No Fmbito do arrendamento urbano a soluo di0erente 9 art. &'>=.)% n.) & do ## +ue remete para a estipulao escrita das partes o re ime dos encar os. 4ara e0eitos desta disposio constituem encar os da coisa locada% os impostos prediais% as ta;as% os prmios de se uro% os encar os de condom!nio% bem como% o pa amento de bens ou servios relativos ao local arrendado. Estes encar os 0icaram a car o de +uem 0orem contratualmente atribu!dos. A lei determina no n.) / +ue devem ser contratados por a+uele +ue 0or responsvel pelo seu pa amento.
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No arrendamento de 0rao aut$noma a lei presume +ue 0icam a car o do sen3orio os encar os e despesas re0erentes - administrao% conservao e 0ruio das partes comuns do edi0!cio 9 art. &'>=.)% n.) * do ## 9 re ime supletivo.
10$1$9 Obrigao de ree&bolso de benfeitorias A de0inio de ben0eitorias encontra2se no art. (&..) do ##. De acordo com o art. &'/..)% n.) & o arrendatrio e+uiparado ao possuidor de m 0 +uanto -s ben0eitorias +ue 3a<a reali,ado na coisa locada. Desta soluo resulta +ue o locatrio tem direito a ser indemni,ado das ben0eitorias necessrias +ue 3a<a e0etuado sem detrimento da coisa% 3avendo lu ar restituio do enri+uecimento por despesas no caso contrrio 9 art. &(>*.) do ##. Todavia% o arrendatrio no tem direito a 0a,er ben0eitorias volupturias 9 art. &(>I.) do ## a lei admite estipulao em contrrio% lo o este re ime pode ser derro ado por conveno das partes. O art. &'>/.)% n.) I do ## prev@ o direito - compensao. O arrendatrio ter direito ao reembolso das ben0eitorias necessrias e ao levantamento das ben0eitorias Gteis% desde +ue isso no trata pre<u!,os - coisa. O arrendatrio tem% por isso% direito de reteno 9 art. >I/.) do ##. #ontudo% mais uma ve, a lei admite estipulao em contrrio.
10$1$:$ Obrigao de 'referAncia E;iste pre0er@ncia na compra e venda ou dao em cumprimento de prdio arrendado 3 mais de tr@s anos 9 art. &'?&.)% n.) & al. a7% assim como na celebrao de outro contrato de arrendamento em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem 0indado os poderes le ais de administrao com base nos +uais o contrato 0ora celebrado 9 art. &'?&.)% n.) & al. b7 do ##.
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10$2$ ObrigaIes do arrendat+rio 10$2$1$ Obrigao do 'aga&ento da renda Art. &'*=.)% al. a7 do ##. Em relao - locao em eral o pa amento da renda encontra2se nos arts. &'*?.) e ss% sendo essa obri ao ob<eto de re ras especi0icas em relao -s diversas modalidade de arrendamento 9 art. &'>I.) e ss. Me<amos6 Jixao e alterao da renda As partes 0i;am livremente o montante da renda. 1uesto 9 5er +ue vlido um contrato de arrendamento% se as partes no estipularem o montante das rendasS 4arece +ue o montante no tem de estar determinado no momento da celebrao do contrato% mas tem de ser determinvel% aplicando2se os critrios do art. ==*.)% por 0ora do art. ?*?.). #ontudo% Halvo Telles considera +ue a 0i;ao do montante da renda deve estar 0i;ada a+uando da celebrao do contrato. 4ara alm disso% 3 +ue ter em ateno +ue o art. ?*?.) no se aplica ao contrato de locao% mas sim aos contratos de direitos reais. 1uanto ao ob<eto da renda% o art. &'>I.) do ## determina +ue corresponde a uma prestao pecuniria peri$dica 9 arts. II'.) e ss. Oi;ada a renda o seu montante pode ser alterado. 4rimeira situao a atuali,ao da renda 9 art. &'>>.) em +ue o n.) & remete para a estipulao das partes a possibilidade de atuali,ao da renda e o respetivo re ime. R admiss!vel a conveno de rendas escalonadas% em +ue as partes determinam previamente um incremento no valor da renda% ao lon o da vi @ncia do contrato. Apenas no caso de aus@ncia de estipulao% a lei determina +ue a renda atuali,ada anualmente% de acordo com os coe0icientes de atuali,ao vi entes 9 art. &'>>.)% n.) (% al. a7 do ##% podendo a primeira atuali,ao ser e;i ida um ano ap$s a vi @ncia do contrato e as se uintes sucessivamente% um ano ap$s a atuali,ao anterior 9 art. &'>>.)% n.) (% al. b7 do ## e art. (/.) e (I.) do NRA:. 4ara e0eitos de atuali,ao o sen3orio deve comunicar% por escrito com a anteced@ncia m!nima de *' dias 9 art. &'>>.)% n.) (% al. c7 do ##. A comunicao 0a,2se nos termos do art. ?.) e ss. do NRA:.
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Aempo do cumprimento O art. &'*?.)% n.) & prev@ uma soluo +ue no corresponde - +ue vi ora no arrendamento urbano% por+ue neste Fmbito poss!vel estipular antecipao de rendas. O art. &'>I.)% n.) & de0ine +ue necessrio estipular o momento do seu vencimento% podendo este resultar de disposiEes supletivas da lei 9 art. &'>I.)% n.) (. #on0orme o art. &'>..) do ## a lei estabelece limites -s convenEes de antecipao% +ue t@m de ser estabelecidas por escrito% no podendo a antecipao ser superior a tr@s meses. O art. &'/&.)% n.) ( do ## determina +ue o direito - indemni,ao ou - resoluo do contrato cessa se o arrendatrio 0i,er cessar a mora no pra,o de = dias ap$s o seu comeo Avd. Art. (?>.) e (>? d7 do ##7% +ue corresponde a uma semana.
Kugar do cumprimento Md. Art. &'*?.) do ##.
+onsequ'ncias da mora do arrendat"rio De acordo com o art. &'/&.) do ## o sen3orio tem direito a e;i ir% alm das rendas ou alu ueres em atraso uma indemni,ao correspondente a I'U do +ue 0or devido% salvo se o contrato 0or resolvido com base na 0alta de pa amento. Nesta matria deve ter2se em ateno do art. >=I.) do ## +uanto - 0orma de cobrar os montantes em d!vida. A lei considera +ue a resoluo sano su0iciente para o arrendatrio pelo +ue no estabelece <uros de mora suplementares pelo atraso no pa amento das rendas. Mas% nada impede +ue as partes possam estipular uma clusula penal morat$ria para cobrir o atraso no pa amento das rendas% mesmo em caso de resoluo do contrato.
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No entanto o art. &'/&.)% n.) (% admite +ue o arrendatrio possa pur ar a mora sem +uais+uer conse+u@ncias no pra,o de oito dias ap$s o seu comeo. Neste caso a mora do arrendatrio no ter conse+u@ncias. 5e o sen3orio pretender cobrar as rendas em d!vida% no necessita de interpor uma ao <udicial% por+ue o contrato de arrendamento +uando acompan3ado do comprovativo de comunicao ao arrendatrio do montante em d!vida titulo e;ecutivo 9 art. &/.)2A do NRA:. Em caso de mora do arrendatrio superior a dois meses no pa amento da renda% a lei permite ao sen3orio resolver o contrato 9 art. &'=*.)% n.) * do ##% a +ual se processa mediante comunicao - outra parte 9 art. &'=/.)% n.) ( do ##% +ue deve obedecer ao art. ?.)% n.) > do NRA:. Mas% o art. &'=/.)% n.) * do ## permite +ue o arrendatrio pon3a 0im - mora no pra,o de um m@s% mas s$ pode e;ercer essa 0aculdade uma ve, com re0er@ncia a cada contrato 9 art. &'=/.)% n.) / do ##. 5e o arrendatrio proceder ao dep$sito das rendas e o sen3orio decidir impu nar o dep$sito% obri ado a instaurar ao de despe<o para proceder - resoluo do contrato de arrendamento 9 art. (&.)% n.) ( do NRA:. A resoluo pode ainda ocorrer no caso de o arrendatrio se constituir em mora superior a oito dias% no pa amento da renda% por mais de +uatro ve,es% se uidas ou interpoladas% num per!odo de do,e meses% com re0er@ncia a cada contrato 9 art. &'=*.)% n.) / do ##.
+onsequ'ncias da mora do sen&orio Em caso de mora do sen3orio no recebimento da renda 9 art. =&*.) do ##% o arrendatrio tem direito a recorrer - consi nao em dep$sito 9 art. &'/(.)% n.) ( e =/&.) e ss. do ## +ue obedece a re ime especial dos arts. &>.) e ss. do NRA: relativos aos dep$sitos das rendas. No entanto% a consi nao em dep$sito 0acultativa 9 art. =/&.)% n.) ( do ##.
Larantias do pagamento da renda

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O art. &'>..)% n.) ( do ## prev@ uma cauo ne ocial% pelo +ue o art. .(/.)% n.) & do ## admite +ue ela se<a prestada por +ual+uer arantia real ou pessoal. A obri ao de pa amento da renda pode ser ob<eto de +ual+uer arantia +ue as partes ven3am a estipular para a 3ip$tese de incumprimento do arrendatrio. A 0orma mais comum a prestao de 0iana com renGncia do 0iador ao bene0!cio da e;cusso. Oace - revo ao do art. .II.) do ## pelo art. (.)% n.) & do NRA: dei;a de e;istir +ual+uer presuno de limitao da 0iana ao per!odo inicial de durao do arrendamento% e +ual+uer limite - estipulao das partes relativamente ao respetivo pra,o% na aus@ncia de nova conveno. Assim% se 0or prestada 0iana em relao ao pa amento da renda% esta manter2se2 % em princ!pio% durante todo o per!odo de vi @ncia do arrendamento% incluindo as suas renovaEes. Todavia% nada obsta a +ue as partes convencionem +ue o 0iador apenas se obri a pelo per!odo inicial do contrato ou +ue a 0iana se e;tin a lo o +ue ocorra +ual+uer alterao da renda.
10$2$2$ 34entual obrigao de 'aga&ento dos encargos e des'esas do i&64el arrendado #omo re0erido% o re ime das despesas supletivo% a lei admite +ue o re ime dos encar os e despesas 0i+ue a car o do arrendatrio% bastando +ue 3a<a estipulao escrita das partes 9 art. &'>=.)% n.) & e n.) ( do ##. O art. &'>=.)% n.) / do ## prev@ +ue as despesas devem estar em nome do arrendatrio% caso contrrio devemos aplicar o n.) I e . do mesmo arti o. Mas as partes podem acordar uma +uantia 0i;a mensal em +ue os acertos sero 0eitos semestralmente 9 art. &'>=.)% n.) > do ##. #aso o arrendatrio entre em mora no pa amento dos encar os e despesas por pra,o superior a dois meses% o sen3orio poder resolver o contrato 9 art. &'=*.)% n.) * mediante comunicao ao arrendatrio 9 art. &'=/.)% n.) ( do ## +ue deve obedecer ao art. ?.)% n.) > do NRA:. Mas% como < vimos temos de ter em ateno os n. os * e / do art. &'=/.) do ##.
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10$2$3$ Obrigao de facultar ao sen=orio o e>a&e do i&64el Art. &'*=.)% al. b7 do ## Esta imposio no se limita ao e;ame do sen3orio% mas alar a2se no Fmbito do arrendamento urbano ao dever de mostrar a casa a +uem pretenda receb@2la em arrendamento 9 art. &'=&.)% n.os * e / do ##. Esta situao visa permitir ao sen3orio controlar o bom estado do im$vel% e eventualmente suprir de0ici@ncias ou e;i ir responsabilidades pelos danos. Este direito tem de ser e;ercido de 0orma moderada para no con0lituar com o o,o do arrendatrio. #aso isso acontea a e;i @ncia do sen3orio ser ile !tima por abuso de direito 9 art. **/.) do ##% caso em +ue o arrendatrio poder obstar perturbao do o,o.
10$2$0$ Obrigao de res'eitar as li&itaIes i&'ostas aos 'ro'riet+rios de coisas i&64eis #on0orme o art. &'>&.) do ## os arrendatrios t@m as mesmas limitaEes +ue os proprietrios de coisas im$veis% tanto nas relaEes de vi,in3ana 9 art. &*/..) do ##% como aos limites de e;erc!cio dos direitos dos cond$minos na propriedade 3ori,ontal 9 art. &/((.) do ##. Em caso de incumprimento desta obri ao% o sen3orio tem direito a indemni,ao pelos danos causados% prevendo o art. &'=*.)% n.) (% al. a7 do ## +ue 0undamento de resoluo do contrato a violao de normas constantes do re umento do condom!nio. 4er unta2se% se outros proprietrios ou cond$minos podero rea ir contra o arrendatrio ou contra ao sen3orio. 4arece e;istir uma pluralidade de responsveis pelo dano% resultando a responsabilidade do arrendatrio da atuao em desrespeito dos limites - propriedade imobiliria 9 art. /=*.) do ## e a responsabilidade do sen3orios da omisso em no impedir essa atividade do arrendatrio +ue se encontra a causar danos a terceiros 9 art. /=..) do #% +uando o poderia 0a,er% desi nadamente atravs da resoluo do contrato. #onse+uentemente% ambos respondem pelos danos causados a terceiros 9
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art. /?'.) do ##% sendo essa responsabilidade solidria e sendo o direito de re resso reali,ado na medida das respetivas culpas 9 art. /?>.) do ##.
10$2$9$ Obrigao de usar efeti4a&ente o i&64el Esta obri ao encontra2se prevista no art. &'>(.)% n.) & do ##% mas importante ter em ateno as e;ceEes do n.) (. As conse+u@ncias da violao desta obri ao a resoluo do contrato 9 art. &'=*.)% n.) (% al. d7 do ##.
10$2$:$ Obrigao de no a'licar o i&64el a fi& di4erso da?uele a ?ue se destina Art. &'*=.)% al. c7 do ##. R normal +ue no contrato de locao se determine o 0im a +ue a coisa se destina% onde se delimitam as possibilidades de utili,ao pelo arrendatrio. As partes devem% por isso% proceder - sua estipulao contratual. #aso contrrio e se das respetivas circunstFncias no resultar o 0im a +ue a coisa se destina% estabelece o art. &'(>.) +ue passa a ser permitido ao locatrio aplic2la a +uais+uer 0ins l!citos% dentro da 0uno normal das coisas da mesma nature,a. 5e as partes +ual o 0im do contrato de arrendamento urbano 9 art. &'.>.)% n.) ( +ue re0ere +ue o locado pode ser usado no Fmbito das suas aptidEes% tal como resultar da licena de utili,ao. Na 0alta de licena de utili,ao aplica2se o n.) * do mesmo arti o. :ma ve, estipulado o 0im do contrato% o arrendatrio deve respeit2lo sob pena de 0icar su<eito - resoluo do contrato 9 art. &'=*.)% n.) ( al. c7 do ##. As e;ceEes so a indGstria domstica e o contrato de 3ospeda em 9 art. &'?(.) e &'?*.)% respetivamente.
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10$2$<$ Obrigao de no fa#er do i&64el arrendado u&a utili#ao i&'rudente Este dever re ulado no art. &'*=.)% al. d7 do ## corresponde a um dever de manuteno por parte do arrendatrio do im$vel no mesmo estado em +ue 0oi recebido. A descrio do estado do prdio dever constar de documento elaborado pelas partes a+uando a entre a do prdio% presumindo o le islador +ue% na 0alta de documento% o im$vel 0oi entre ue ao arrendatrio em bom estado de conservao Aart. &'/*.)% n.) ( do ##7. 5e este dever no 0or cumprido a lei presume +ue a responsabilidade do arrendatrio% podendo o mesmo elidir esta presuno sempre +ue as deterioraEes no resultarem de uma causa +ue l3e se<a imputvel Aart. &'//.) do ##7. 5ucede% no entanto% +ue% nos termos do art. &'>*.) do ##% veri0ica2se uma atenuao deste dever. 4into Ourtado entende +ue no esto em causa deterioraEes% mas sim ben0eitorias Gteis. Mene,es "eito discorda% de0endendo +ue se trata de deterioraEes em sentido pr$prio. Independentemente do bene0!cio +ue atribuam ao prdio% se elas 0orem pe+uenas e se <usti0icarem pelo 0im de asse urar o con0orto e a comodidade do arrendatrio sero permitidas. A responsabilidade do arrendatrio pelas deterioraEes % no entanto% atenuada no caso de se veri0icar mora do sen3orio em relao - restituio do locado Aart. =&*.) do ##7.
10$2$E$ Obrigao de tolerar as re'araIes urgentes, be& co&o ?uais?uer outras ?ue se8a& ordenadas 'or autoridade '@blica Art. &'*=.)% al. e7 do ##.
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A conse+u@ncia da violao desta obri ao a resoluo do contrato 9 art. &'=*.)% n.) ( e *% e o modo de operar o decorrente do art. &'=/.)% n.) / do ##.
10$2$/$ Obrigao de no 'ro'orcionar a outre& o go#o total ou 'arcial do i&64el 'or &eio de cesso onerosa ou gratuita da sua 'osio 8ur"dica, sublocao ou co&odato, e>ceto se a lei o 'er&itir ou o sen=orio o autori#ar Art. &'*=.)% al. 07 do ##. Esta obri ao s$ cessa se a lei o permitir ou se o sen3orio autori,ar. As tr@s 0i uras de transmisso6 & 9 #esso da posio <ur!dica do locatrio 9 art. /(/.)% n.) & do ##8 ( 9 5ublocao 9 art. &'.'.) a &'.*.) do ##8 * 9 #omodato 9 art. &&(?.) do ##. Todavia% nestes tr@s casos no se es otam as 3ip$teses em +ue o arrendatrio est proibido de proporcionar o e;empli0icativa. 4or outro lado% a violao tem como conse+u@ncia a resoluo do contrato 9 art. &'=*.)% n.) (% al. e7 do ##% salvo se tiver recon3ecido o bene0icirio da ced@ncia como tal 9 art. &'/?.) do ##. No obstante% em certos casos a lei permite a transmisso do o,o da coisa a terceiro sem consentimento do sen3orio. 4ara o arrendamento urbano para 0ins no 3abitacionais nos casos de locao de estabelecimento comercial ou industrial 9 art. &&'?.)% trespasse de estabelecimento comercial ou industrial 9 art. &&&(.)% n.) &% al. a7 do ## e cesso da posio do arrendatrio para o e;erc!cio de pro0isso liberal 9 art. &&&(.)% n.) &% al. b7 do ##. 4ara alm disso% no arrendamento para 3abitao temos a +uesto da 3ospeda em 9 art. &'?*.) do ##. o,o do prdio a terceiro. A enumerao
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#om o consentimento do sen3orio poss!vel ao arrendatrio proceder - cesso do o,o da coisa a terceiro. No arrendamento urbano% o consentimento do sen3orio para subarrendar deve ser dado por escrito 9 art. &'==.)% n.) & do ##.
10$2$10$ Obrigao de co&unicar ao sen=orio, dentro de ?uin#e dias, a cedAncia do go#o da coisa se&'re ?ue esta se8a 'er&itida ou autori#ada Art. &'*=.)% al. 7 do ##. 5em a comunicao a ced@ncia ine0ica, em relao ao sen3orio e permite2l3e resolver o contrato 9 art. &'=*.)% n.) (% al. e7 do ##. A e;presso Bre0eridos t!tulosD re0ere2se -s 0ormas de transmisso re0eridas na al!nea anterior. R importante ter em ateno o art. &'/?.) do ##.
10$2$11$ Obrigao de a4isar i&ediata&ente o sen=orio, se&'re ?ue ten=a con=eci&ento de 4"cios na coisa ou saiba ?ue a a&eaa algu& 'erigo ou ?ue terceiros se arroga& direitos e& relao a ela, desde ?ue o facto se8a ignorado 'elo sen=orio A posse da coisa locada implica um dever de cust$dia m!nima da mesma% concreti,ado na imposio de um aviso ao sen3orio% sempre +ue o arrendatrio ten3a con3ecimento de riscos para a coisa. #onse+uentemente% o sen3orio dei;a de responder pelos v!cios da coisa locada se o arrendatrio% violando este dever% no avisou o sen3orio do de0eito 9 art. &'**.)% al. d7 do ##. Embora no se<a e;presso o caracter aberto do art. &'=*.)% parece permitir +ue nos casos mais raves a violao deste dever pode erar a resoluo do contrato.
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10$2$12$ Obrigao de restituir o i&64el locado, findo o contrato Art. &'*=.)% al. i7 do ##. No Fmbito do arrendamento urbano 9 art. &'=&.)% n.) &. L no caso de resoluo do contrato essa e;i ibilidade ocorre apenas passado um m@s ap$s a resoluo% se outro pra,o no 0or <udicialmente 0i;ado ou acordado pelas partes 9 art. &'=>.) do ##. Aplica2se o art. &'/I.)% n.) & e ( do ##. 4orm as partes no estro impedidas de estabelecer uma clusula penal 9 art. =&'.) do ## para o atraso na restituio de montante superior a este% desde +ue no se<a mani0estamente e;cessivo 9 art. =&(.) do ##. 5e a restituio do im$vel por parte do arrendatrio% ap$s a e;tino do arrendamento 0or impedida por 0acto relativo ao sen3orio% veri0ica2se uma situao de mora do credor 9 art. =&*.) do ## +ue permite ao arrendatrio re+uerer a consi nao em dep$sito do im$vel 9 art. =/&.)% n.) &% al. b7 do ##. Neste caso o sen3orio dever indemni,ar o arrendatrio pelas despesas em +ue ten3a incorrido 9 art. =&..) do ## alm de suportar o risco por +ual+uer perda ou deteriorao posterior do im$vel 9 art. =&/.)% n.) & do ##. 4or outro lado% o prdio deve ser restitu!do no estado em +ue 0oi recebido 9 art. &'/*.)% n.) & do ##. Art. &'//.) do ## 9 O $nus da prova incumbe ao arrendatrio.
10$2$13$ Obrigao de 'ublicitar o fi& do arrenda&ento e &ostrar o local a no4os interessados #omo < vimos 9 art. &'=&.)% n.os (% * e / do ##.
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DIREITO DO ARRENDAMENTO 2012/2013 Introduo

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3$ 7ature#a 8ur"dica do direito do locat+rio

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&anual o #rren amento 4rbano, 1996. %/0. 221

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o,o -s pessoas +ue constituem o a re ado 0amiliar do

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obri ao de pa ar a retribuio% desi nada renda% ao locatrio Aarti os &'*&.) e &'*=.)%

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Ceste senti o, cfr. &ene$es 5eit>o.

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Ceste senti o, Pereira Coel=o, Arrendamento, act. %or ;o>o #brantes.

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;o>o #brantes, Arrendamento, Coimbra B itora.

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10$1$1$ Obrigao de entrega da coisa

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Cfr. &ene$es 5eit>o, ob. cit., %. 45

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obri ao de pa ar a retribuio% desi nada renda% ao locatrio Aarti os &'&.) e &'=.)%