UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

TESTE
PENTRU EVALUAREA PROPRIETII IMOBILIARE

IROVAL BUCURETI 2012

Autori: ing. BDESCU Gheorghe ec. CERNEA Corina Mirela ing. DRGHICI Liviu ing. PETRESCU Constantin ing. ROU Anghelina ing. ROU Gheorghi ing. CHIOPU Corneliu ing. GRECU Vasile ing. ALBU Aurel

Ediia 2012, revizuit de: dr. ec. Sorin STAN ing. ec. Doru-Puiu TIBERIU dr. ing. Irina BENE ing. Panait Carmen

Copyright 2012 IROVAL

ASPECTE GENERALE
1) Care dintre abordrile n evaluare utilizeaz informaii de pia:
a) b) c) d) abordarea prin cost abordarea prin venit abordarea prin pia toate cele de mai sus abordarea prin cost abordarea prin pia abordarea prin venit niciuna din cele de mai sus un proces de ponderare a unor valori diferite un proces de mediere a unor valori diferite un proces de selectare a unei valori niciunul din cele de mai sus tipul proprietii evaluate potenialii cumprtori cantitatea de informaii disponibile referitoare la tranzacii comparabile a i b sunt rspunsuri corecte o dat curent o dat prospectiv (viitoare) o dat retrospectiv (trecut) toate cele de mai sus problema concret de evaluare discreia evaluatorului discreia clientului niciuna din cele de mai sus s fie utilizat rar ntr-un raport de evaluare s reflecte nivelul de siguran al evaluatorului fa de opinia sa s fie aplicat numai la estimarea opiniei finale asupra valorii niciun rspuns corect preul cel mai mare preul cel mai mic preul cel mai probabil costul plus profitul valoarea de pia valoarea just valoarea de investiie valoarea intrinsec nu exist un tip al valorii pentru ipoteza unei vnzri forate valoarea de utilizare valoarea afacerii valoarea de investiie

2)

Care dintre abordrile n evaluare are la baz principiul anticiprii:

a) b) c) d)

3)

Reconcilierea rezultatelor reprezint:

a) b) c) d)

4)

Gradul de adecvare a unor metode de evaluare este, de cele mai multe ori, influenat de:
a) b) c) d)

5)

Data efectiv a opiniei finale asupra valorii poate fi:

a) b) c) d)

6)

Folosirea unei metode de evaluare depinde de:

a) b) c) d)

7)

Rotunjirea valorii rezultate ar trebui:

a) b) c) d)

8)

Valoarea de pia este, prin definiie:

a) b) c) d)

9)

Valoarea pentru un anumit investitor este:

a) b) c) d) a) b) c) d)

10) Care tip al valorii se va folosi n cazul unei vnzri forate:

11) Valoarea de pia este egal cu costul de nlocuire net?

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) da, ntotdeauna nu, niciodat nu, sigur valoarea de pia nu poate fi egal cu costul de nlocuire net poate fi egal cu costul de nlocuire net vnztorul i cumprtorul sunt hotri tranzacia este pltit n numerar existena unei activiti de marketing corespunztoare una dintre pri este bine informat teren, for de munc, materiale i organizare raritate, utilitate, cerere i putere efectiv de cumprare raritate, utilitate, cerere efectiv i transferabilitate raritate, utilitate, putere efectiv de cumprare i dorin abordarea prin cost abordarea prin venit abordarea prin pia toate cele trei abordri o rat de utilitate mai mare pentru o anumit zon rata dobnzii mai mic o rat a divorurilor n cretere existena unor inundaii repetate valoarea de pia valoarea de utilizare valoarea just valoarea de impozitare ntotdeauna uneori niciodat este la aprecierea evaluatorului inventarul de terenuri virane i amenajate magazine i coli existente numrul locuitorilor, structura pe grupe de vrst i sexe, rata de cstorii i de divoruri ratele de ocupare timpul, direcia, cauza i efectul tendinei evoluia inflaiei reglementrile guvernamentale orientrile furnizate de organismele internaionale

12) Care din expresiile de mai jos NU este o condiie fundamental a definiiei valorii de pia?

13) Pentru ca un activ s aib valoare, trebuie s existe patru factori economici interdependeni:

14) Substituia este un principiu pentru:

15) Care din urmtoarele ar putea fi un exemplu de for social?

16) Care tip al valorii este cel mai utilizat n evaluarea unei proprieti rezideniale?

17) Termenul de valoare ar trebui utilizat n raportul de evaluare fr alt atribut:

18) Forele sociale care sunt analizate de evaluatorii de proprieti imobiliare sunt:

19) Tendinele economice sunt analizate prin:

20) Datele generale se refer la:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) piaa local imobiliar (regiune, ora i vecintate) tranzaciile de pe pia costurile i finanarea proprietilor cea mai bun utilizare a terenurilor definiii ale unor termeni specifici evalurii indici de actualizare formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare tabelele de ncadrare puterea de cumprare stocul proprietilor concurente existente, al celor care pot fi adaptate i al celor aflate n construcie utilitatea proprietilor niciun rspuns corect

21) Standardele de evaluare cuprind:

22) Analiza ofertei concureniale i cererii se refer la:

23) La evaluarea unor construcii ce fac parte din patrimoniul unei ntreprinderi care nu va intra n lichidare, se folosete:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) valoarea de investiie valoarea de pia pe premisa n utilizare valoarea de impozitare valoarea de asigurare costul i deprecierea construciilor venituri i cheltuieli rata de capitalizare toate cele de mai sus o nelegere uniform a termenilor i procedurilor de evaluare pentru a putea fi verificate lucrrile de evaluare pentru a putea fi atestai evaluatorii pentru a ne alinia la cerinele integrrii n Uniunea European absolut esenial bine de avut n vedere uneori folositoare o etap neadecvat

24) Datele/informaiile specifice se refer la:

25) Standardele de evaluare sunt necesare pentru:

26) Pentru evaluare etapa de identificare a proprietii imobiliare este:

27) n cazul abordrii prin pia, evaluatorul organizeaz datele specifice:

pe fie individuale ntr-o gril necesar pentru comparaie, cu dou sau mai multe dimensiuni n ordinea culegerii lor n ordinea datei tranzaciilor raionamentul profesional, adecvarea, calitatea informaiilor piaa, raionamentul profesional, adecvarea natura problemei de evaluare, adecvarea i precizia datelor utilizate calitatea informaiilor, raionamentul, adecvarea media aritmetic a tuturor valorilor medie ponderat a valorilor interval de valori n comparaie cu alte proprieti imobiliare

28) Criteriile pe baza crora se ajunge la opinia final asupra valorii sunt:

29) Valoarea final se poate exprima i ca:

30) n estimarea opiniei finale asupra valorii este mai important:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) rezultatul obinut aplicnd formulele financiare rezultatul obinut prin abordarea prin pia rezultatul obinut din formulele de cost rezultatul obinut din compararea cu alte rapoarte de evaluare niciodat ntotdeauna nu ntotdeauna depinde

31) Pieele locale urmresc tendinele pieelor regionale:

32) Pe termen lung costul construciilor urmrete:

dinamica nivelului general al preurilor cursul de schimb valutar rata rentabilitii cerinele reglementrilor urbanistice informaii colectate de la cumprtori i vnztori analiza preurilor orientative din grila notarilor publici informaii de la autoritile fiscale toate rspunsurile sunt corecte este redactat conform reglementrilor este conform cerinelor clientului nscrise n contract d posibilitatea beneficiarului s neleag problema, faptele, logica i concluziile cuprinde numai datele culese din teren i verificate din punct de vedere al autenticitii aciunea n justiie referitoare la o evaluare totalitatea etapelor necesare pentru realizarea unei evaluri succesiunea capitolelor din raportul de evaluare analiza datelor culese de pe pia analizei datelor specifice percepiei i comportamentului participanilor pe pia cunotinele i experiena evaluatorului cunoaterea studiilor de prognoz la nivelul macroeconomic evoluia i veniturile populaiei, utilizarea forei de munc evoluia preurilor, rata dobnzilor numrul de locuine n construcie, volumul lor n lei nivelul salariilor i volumul comerului cu amnuntul finanarea proprietii imobiliare administrarea proprietii imobiliare vnzarea proprietii imobiliare sau cedarea folosinei acesteia utilizarea proprietii imobiliare s nu existe ofert oferta s fie limitat fa de cerere s nu existe cerere piaa s fie n scdere noiunile sunt sinonime raportul de evaluare prezint faptele, raionamentele i concluziile procesului de evaluare raportul de evaluare prezint doar concluzia procesului de evaluare niciun rspuns corect

33) Investigarea tranzaciilor de pe pia se face prin:

34) Un raport de evaluare bun:

35) Procesul de evaluare nseamn:

36) Previziunile se elaboreaz pe baza:

37) Economia local se analizeaz prin:

38) Cele mai importante situaii n care este necesar evaluarea proprietilor imobiliare sunt:

39) Raritatea relativ a unei proprieti imobiliare nseamn:

40) Care este legtura dintre noiunile de proces de evaluare i raport de evaluare?

41) Principiul contribuiei nseamn:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) investiia fcut de chiria valoarea adugat de o component a proprietii imobiliare valoarea modernizrilor ulterioare investiia adus de antreprenor trebuie s se aplice cele trei abordri pot fi utilizate una sau mai multe abordri nu se admite o singur abordare cele trei abordri trebuie s dea rezultate mult diferite este motivat, dar nu obligat s cumpere nu renun la tranzacie ar plti un pre mai mare dect pe pia are interes deosebit s cumpere proprietatea ntre pri nu exist o relaie particular sau special ctig i vnztorul i cumprtorul preul corespunde cu costurile vnztorului adjudecare prin licitaie n cazul n care o proprietate este mai atractiv pentru un anumit cumprtor n cazul garantrii mprumutului n cazul nchiderii n cazul lichidrii este intrinsec bunului este reflectat de optica participanilor pe pia este rezultat din tranzacie este dat de metodele de evaluare publicului larg investitorilor i vnztorilor speculatorilor pieei de capital Standardele Internaionale de Evaluare Standardele Europene de Evaluare Standardele Naionale de Evaluare compatibile cu cele internaionale Standardele Internaionale de Evaluare, Ghidurile de Evaluare i Ghidurile Metodologice de Evaluare

42) n evaluarea proprietilor imobiliare:

43) Expresia cumprtor hotrt din definiia valorii de pia, nseamn c cumprtorul:

44) n definiia valorii de pia, expresia ntr-o tranzacie neprtinitoare nseamn:

45) Valoarea special se va estima:

46) Valoarea:

47) Existena unor standarde de evaluare este util:

48) Standardele de evaluare ANEVAR sunt:

49) Suma pe care un anumit cumprtor este de acord s o plteasc i un anumit vnztor o accept, n circumstanele unei tranzacii, se numete:
a) b) c) d) cost pre valoare cheltuial

50) Din punctul de vedere al investitorului, elementul cel mai important care afecteaz valoarea unei investiii imobiliare este:
a) b) c) d) costul de reconstruire localizarea capacitatea de a genera venituri costul depreciat

51) Un cumprtor potenial al unei proprieti imobiliare solicit ca aceasta s fie evaluat cu o rat de capitalizare de 22%, dei piaa arat o rat de capitalizare de 12%. Ce tip al valorii va fi estimat n acest caz?
a) b) c) d) valoarea de utilizare valoarea de pia valoarea de investiie valoarea special

52) Care dintre urmtoarele principii descrie cel mai bine efectul pe care l are un aeroport internaional asupra unui cartier rezidenial vecin?
a) b) c) d) substituie cea mai bun utilizare condiii externe conformitate

53) Ce principiu economic ar putea explica c atunci cnd sunt disponibile mai multe case cu utilitate echivalent, cea mai ieftin are cea mai mare cerere?
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) anticiparea cea mai bun utilizare substituia productivitatea suplimentar principalele date folosite de evaluator datele culese de evaluator datele care influeneaz direct valoarea datele publicate de surse sigure valoarea din optica participanilor pe pia valoarea pentru proprietar sau pentru un proprietar potenial valoarea pentru societatea de asigurare valoarea pentru taxele pe proprietate preul de pia este sinonim cu costul de nlocuire, n timp ce valoarea de pia este aceeai cu valoarea estimat preul de pia este suma cerut de vnztor, n timp ce valoarea de pia este suma pe care o pltete de fapt cumprtorul preul de pia este suma la care se vinde proprietatea, n timp ce valoarea de pia este suma estimat la care ar putea s se vnd proprietatea preul de pia este suma de bani reprezentat de proprietate, n timp ce valoarea de pia este suma ce s-a pltit pentru ea valoarea estimat se refer la o dat viitoare proprietatea se va vinde dup evaluare plata se va face n numerar/cash sau echivalente de numerar numai vnztorul tie perfect care este utilizarea potenial a proprietii aceasta l absolv pe evaluator de orice responsabilitate dac este dat n judecat astfel se identific scopul evalurii, activul sau datoria supuse evalurii i tipul valorii legislaia cere acest lucru permite evaluatorului s utilizeze o singur metod de evaluare suma de bani pltit ntr-o tranzacie neprtinitoare suma primit ca i credit pentru cumprare suma de bani necesar pentru a nlocui proprietatea definiia valorii de pia

54) Datele primare se refer la:

55) Care din urmtoarele exemple reflect cel mai bine valoarea de investiie?

56) Care este deosebirea dintre valoarea de pia i preul de pia?

57) Care dintre urmtoarele condiii sunt presupuse n definiia valorii de pia:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d)

58) Evaluatorul trebuie s stabileasc clar i n scris sfera misiunii de evaluare deoarece:

59) Care din urmtoarele sintagme descrie cel mai bine preul de pia?

60) Inflaia, rata dobnzilor i costul creditului influeneaz valoarea proprietilor imobiliare. Cum se reflect aceast relaie n evaluare?
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) rata de capitalizare ar putea fi ajustat n plus sau n minus cnd dobnzile sunt mari se va aplica exclusiv abordarea prin cost cnd dobnzile sunt mici se va aplica exclusiv abordarea prin pia cnd se prevede o schimbare a ratei dobnzilor nu se va utiliza niciodat abordarea prin venit un investitor tipic un anumit proprietar un utilizator un proprietar care nchiriaz sprijinirea evaluatorilor, prin recomandri clare, la elaborarea unor rapoarte coerente pentru clieni promovarea nelegerii uniforme prin utilizarea unor definiii standard ale valorii de pia a) i b) niciunul

61) Valoarea de investiie are semnificaie cel mai mult pentru:

62) Printre obiectivele standardelor de evaluare se nscriu:

63) Care este ordinea prezentrii celor trei abordri n evaluarea proprietii imobiliare din IVS 230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, ediia 2011:
a) b) c) d) a) b) c) d) prin cost, prin pia, prin venit prin venit, prin cost, prin pia prin pia, prin cost, prin venit prin pia, prin venit, prin cost profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat() n procente din valoarea acelei investiii raportul procentual dintre profitul net curent i valoarea investiiei raportul procentual dintre profitul net din exploatare i valoarea investiiei raportul procentual dintre profitul brut total i valoarea investiiei

64) Care dintre urmtoarele reprezint definiia ratei rentabilitii dat n Glosarul IVS 2011:

65) n Standardele Internaionale de Evaluare 2011, definiiile preului, costului i valorii i ale tipurilor valorii sunt date n:
a) b) c) d) a) b) c) d) IVS 220 Codul Deontologic IVS 300 IVS Cadrul general autorizaie de construire licen de exploatare a unei resurse minerale contract de nchiriere avantajos toate cele de mai sus

66) Care din activele de mai jos sunt active necorporale aferente proprietii imobiliare:

67) Drepturile asupra proprietii imobiliare fac obiectul Standardului Internaional de Evaluare 2011 codificat prin: a) IVS 101 b) IVS 210 c) IVS 250 d) IVS 230 68) Ultima etap a procesului de evaluare este: a) estimarea valorii terenului b) analiza celei mai bune utilizri c) raportarea valorii definite d) reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale

69) Valoarea de pia fa de valoarea de investiie a unei proprieti imobiliare este:

a) b) c) d) a) b) c) d) ntotdeauna egal niciodat nu este egal este ntotdeauna mai mic de obicei este mai mare implic existena unei piee pentru acel bun implic o sum de bani, asociat cu o tranzacie implic existena unor tranzacii anterioare cu bunuri similare reflect optica participanilor pe pia asupra beneficiilor generabile de acel bun

70) Conceptul de valoare a unui bun:

71) n evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul profesional pentru:
a) b) c) d) alegerea celor mai adecvate metode de evaluare utilizarea unor ipoteze credibile asigurarea coerenei ntre indicatorii utilizai ca date de intrare pentru evaluare toate cele de mai sus vnztor hotrt i cumprtor hotrt tranzacie echilibrat la data evalurii una din cele dou pri a acionat prudent i fr constrngeri

72) Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins n definiia valorii de pia:
a) b) c) d)

73) Indicai definiia corect a valorii de investiie, conform IVS 2011:

a) valoarea unui activ pentru proprietarul su, pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare b) valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit investiie sau n scopuri de exploatare c) valoarea unui activ pentru un potenial proprietar, pentru scopuri de exploatare d) niciun rspuns corect

74) Care dintre definiiile tipurilor valorii include sintagma pentru un proprietar?
a) b) c) d) valoarea de pia valoarea de investiie valoarea special valoarea just

75) Valoarea special reprezint: a) sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare pentru orice
participant pe pia

b) valoarea de pia a unui activ cu caracteristici speciale, precum localizare, arhitectur, mrime c) d)
etc. o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special excedentul de valoare a unui activ peste valoarea sa de investiie

76) Valoarea sinergiei reprezint:

a) b) c) d) un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active sau drepturi, n urma creia valoarea combinat este egal cu suma valorilor separate un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active sau drepturi, n urma creia valoarea combinat este mai mare dect suma valorilor separate valoarea de pia rezultat n urma combinrii a dou sau mai multe active este identic cu valoarea just

10

77) Preul reprezint:

a) b) c) d) suma de bani cerut pentru un activ suma de bani oferit pentru un activ suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ suma de bani estimat pentru un activ

78) Valoarea reprezint:

a) b) c) d) un fapt concret o opinie media preurilor oferite pentru un activ preul la care se vinde un activ

79) Un tip al valorii este definit ca fiind:

a) b) c) d) o precizare a ipotezelor fundamentale ce stau la baza estimrii valorii tipul activului care este evaluat abordarea sau metoda utilizat n evaluare valoarea contabil

80) Termenul cumprtor hotrt din definiia valorii de pia se refer la:
a) b) c) d) un cumprtor hotrt s cumpere numai acea proprietate un cumprtor care nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere la orice pre un cumprtor constrns s cumpere din motive financiare nici un rspuns corect

81) Termenul cumprtor hotrt din definiia valorii de pia se refer la:
a) b) c) d) un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere un cumprtor motivat s cumpere, aflat ntr-o relaie special cu vnztorul un cumprtor constrns s cumpere din motive economice nici un rspuns corect

82) Termenul vnztor hotrt din definiia valorii de pia se refer la:
a) b) c) un vnztor nerbdtor, gata s vnd la orice pre un vnztor motivat s vnd, n condiiile pieei, la cel mai bun pre un vnztor decis s vnd din motive personale un vnztor care ateapt s vnd cnd preul va crete

d)

83) Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint:
a) b) c) d) cuantificarea motivaiei pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia valoarea sinergiei valoarea rezidual valoarea special

84) Pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just este sinonim cu valoarea de pia:
a) b) c) d) niciodat ntotdeauna doar n anumite cazuri deseori

85) Indicai care din urmtoarele reprezint date de intrare asumate: a) preurile obinute din tranzacii cu active similare
b) fluxurile de numerar previzionate c) costul activelor similare d) rata efectiv a inflaiei

11

86) Costurile de tranzacionare asociate definiiei valorii de pia:

a) nu se includ n estimarea valorii de pia, cu excepia taxelor pltibile de oricare parte, ca efect direct al tranzaciei b) nu se includ n estimarea valorii de pia, cu excepia celor generate de cumprare achitate de cumprtor, respectiv a celor generate de vnzare achitate de vnztor c) nu se includ n estimarea valorii de pia, indiferent c sunt generate de vnzare, cumprare sau reprezint taxe pltibile de orice parte, ca efect direct al tranzaciei d) se includ n definiia valorii de pia a) sunt vnzri forate, deoarece vnztorul nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat b) nu sunt n mod automat vnzri forate c) sunt vnzri forate, deoarece cumprtorul i vnztorul nu sunt bine informai cu privire la situaia pieei d) sunt vnzri forate, deoarece vnztorul este constrns s vnd la orice pre e) atitudinea perceput fa de risc a participanilor pe pia f) fluxul de numerar previzionat al activului g) fluxul de numerar efectiv generat de un activ h) rata anual previzionat a inflaiei

87) Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin:

88) Indicai care din urmtoarele reprezint date de intrare reale (efectiv realizate):

12

PIAA IMOBILIAR

1) Pe piaa locuinelor sunt importante informaiile referitoare la:

a) b) c) a) b) c) populaia din aria de pia starea tehnic dup cutremur procentul din venitul familiei cheltuit pentru consum veniturile pe cap de locuitor rata dobnzilor chiriile practicate

2) Pe piaa cldirilor de birouri sunt importante informaiile privind:

3) Oferta competitiv se studiaz pe baza: a) veniturilor pe cap de locuitor b) proprietilor oferite curent la vnzare (vechi i noi) c) ratei omajului d) structurii veniturilor populaiei 4) Echilibrul pieei imobiliare se analizeaz prin: a) economiile populaiei b) preurile pentru proprieti comparabile c) decalajul n timp ntre cererea i oferta competitiv d) dobnzile pentru construciile de locuine 5) Piaa imobiliar: a) este eficient ntotdeauna b) nu este eficient c) uneori este eficient d) este greu de apreciat dac este eficient sau nu 6) Pieele imobiliare pot fi: a) pentru spaii comerciale b) municipale c) publice d) de construcii 7) Piaa imobiliar este ineficient pentru c: a) riscurile sunt mari b) nu exist reglementri guvernamentale c) exist decalaj ntre cerere i ofert d) tranzaciile trebuie autentificate la notariat 8) Participanii pe piaa imobiliar pot fi: a) consultanii b) analitii pieei imobiliare c) intermediarii d) vecinii proprietilor tranzacionate 9) O pia n declin este caracterizat prin: a) preurile sunt cunoscute de participani b) nmulirea reglementrilor c) creterea costurilor construciilor d) scderea cererii

13

10) n analiza cererii pe piaa spaiilor comerciale sunt importante: a) reglementrile sanitare b) structura taxelor locale c) disponibilitatea asigurrii d) accesibilitatea i costul transportului 11) n analiza pieei imobiliare se prefer datele recente i extinderea ariei de pia, fa de datele mai vechi, dar specifice localizrii: a) ntotdeauna b) numai cnd piaa are o dinamic ridicat c) pentru c datele vechi nu pot fi confirmate d) niciodat 12) Analiza pieei imobiliare include i determinarea celei mai bune utilizri: a) ntotdeauna b) numai n abordarea primei coli (care pornete de la analiza economic) c) numai n abordarea celei de-a doua coli (cea care pornete de la analiza productivitii d) numai pentru terenuri 13) n analiza pieei imobiliare se analizeaz: a) oferta probabil i cererea competitiv b) oferta competitiv i cererea probabil c) oferta dezvoltatorilor i cererea chiriailor d) oferta proprietilor libere i cererea competitiv 14) n estimarea ofertei competitive se iau n considerare: a) toate proprietile aflate n vecintate b) proprietile imobiliare existente i cele aflate n curs de construire pe piaa specific c) construciile din localitate aflate n proiect, dar nencepute d) proprietile din vecintate, demolate sau transformate 15) Piaa imobiliar se caracterizeaz prin: a) proprieti omogene b) cerere i ofert n echilibru c) cerere relativ constant d) grad redus de lichiditate 16) n analiza cererii i ofertei se iau n considerare: a) numai informaii certe i autentice din trecut b) numai informaii privind situaia prezent c) uneori i previziuni pentru viitorul apropiat d) ntotdeauna i previziuni 17) n analiza echilibrului cerere-ofert se analizeaz: a) cererea existent i cea potenial b) cererea existent c) cererea potenial d) stadiul reglementrilor 18) Delimitarea pieei imobiliare este dat de: a) aria de pia, participanii pe pia, preurile de tranzacie b) proprieti echivalente i complementare, tipul construciei, costurile de construcie c) tipul proprietii imobiliare, caracteristicile proprietii, aria de pia, proprietile imobiliare d) tipul proprietii imobiliare, aria de pia, preurile de tranzacie 19) Care din urmtoarele este o caracteristic a pieei imobiliare: a) este auto reglementat b) preurile sunt relativ uniforme i stabile c) cumprtorii sunt n cunotin de cauz i cunosc piaa imobiliar d) nu exist un numr prea mare de vnztori i cumprtori informai care s creeze o pia liber,
concurenial echivalente i complementare proprietii)

14

20) Care din urmtorii factori ar putea fi considerat un factor al cererii: a) concurena b) factorii geografici c) volumul de construcii noi d) disponibilitatea creditelor 21) Noiunea de rat de absorbie a pieei se refer la: a) o estimare a vnzrilor anuale sau a unui anumit tip de utilizare a terenului b) o estimare a ratei la care un tip de spaiu imobiliar va fi vndut sau ocupat c) rata la care fluxurile financiare ale unei proprieti vor acoperi investiia iniial d) rata de actualizare care transform plile viitoare n valori actualizate 22) Cererea efectiv pe piaa locuinelor depinde direct de: a) puterea de cumprare b) rata dobnzii c) normativele de construcii d) ciclul industriei de materiale de construcii 23) n procesul de evaluare al unei proprieti imobiliare, evaluatorul estimeaz: a) costul b) preul c) un tip al valorii d) toate 24) Proprietatea cu pia limitat se caracterizeaz prin: a) imposibilitatea de a fi vndut pe piaa liber b) existena unui numr restrns de poteniali cumprtori c) vnzarea necesit o perioad de comercializare pe pia mai mare dect n mod obinuit d) niciun rspuns corect.

15

DESCRIEREA CONSTRUCIILOR

1) Subsolul este un nivel al construciilor situat:

a) sub nivelul solului b) sub nivelul pardoselii parterului c) sub 0,5 m deasupra cotei terenului natural

2) Prescripiile tehnice obligatorii n construcii sunt cunoscute ca:

a) normative b) norme interne c) proiecte tip

3) Confortul termic este dat i de:

a) izolarea termic b) temperatura exterioar c) umiditatea interioar

4) Lemnul se folosete, ca material de construcii, la sistemul structural pe zidrie portant, pentru:

a) grinzi pline b) elemente de fundare c) izolaii

5) Zidria este rezistent preponderent la:

a) compresiune b) ntindere c) forfecare

6) Structurile metalice la hale industriale se concep:

a) cu ferme i stlpi b) n cadre c) n fagure

7) Armtura n beton armat se utilizeaz pentru:

a) a obine o rigiditate mai mare b) a obine o rezisten la ntindere c) a asigura legtura ntre elementele constructive din beton d) toate cele de mai sus

8) Indicai un element constructiv din infrastructura unei cldiri:

a) lucarn b) radier c) cpriori

9) Planeul peste subsol se execut din:

a) beton armat b) grinzi de lemn c) cadre metalice

10) Pereii portani se construiesc din:

a) beton armat sau zidrie cu grosime > 25 cm b) panouri metalice c) fibr de sticl, panouri din gips carton

11) Indicai care NU este un tip de structur de rezisten:

a) structur de rezisten pe cadre b) structur de rezisten pe radier general c) structur de rezisten cu perei portani d) structur de rezisten mixt

16

12) Indicai care NU este un element de rezisten al cldirilor:

a) planee b) arpanta c) chesonul

13) Planeele din beton armat:

a) sunt rezistente la foc b) sunt rezistente la inundaii c) izoleaz termic

14) Acoperiul:
a) apr cldirea de ploaie b) nchide cldirea la partea superioar c) este spaiu de depozitare

15) arpanta se execut din:

a) tabl b) polistiren c) lemn

16) Panta acoperiului cu nvelitoare din igl este de regul:

a) mai mare dect la cea din tabl b) mai mic dect la cea din indril c) mai mic dect la cea din tabl

17) Indicai un element ce NU face parte din nvelitoarea unei cldiri:

a) arpanta b) astereala c) soclu

18) Structura cu cadre i diafragme din beton armat:

a) se comport bine la seism b) are consum redus de materiale c) ofer o flexibilitate mai mare

19) La aciuni seismice, deteriorarea cldirii este cauzat de:

a) unda de oc direct b) rigiditatea structurii de rezisten a cldirii c) nlimea cldirii

20) Pardoselile:
a) contribuie la rezistena cldirii b) sunt elemente de finisaj interior c) izoleaz la inundare

21) Placajele cu faian se aplic:

a) la camere cu umiditate peste 67% b) la camere cu funciuni de birouri c) la camere cu umiditate sub 67%

22) Faada principal a cldirii se refer la poziia fa de:

a) strad b) ru c) parc d) toate cele de mai sus

23) Pereii subsolurilor de execut din:

a) beton armat b) lemn c) metal

24) Blocurile de locuine sunt:

a) construcii speciale inginereti b) cldiri rezideniale c) construcii de art

17

25) Structurile de rezisten ale cldirilor pot fi:

a) cu perei portani b) cu schelet din grinzi i stlpi (cadre) c) mixte d) toate cele de mai sus

26) Anvelopa (sistemul de nchidere al cldirii) este:

a) o component a structurii de rezisten b) un sistem independent, cu funcii bine precizate c) o component a finisajului

27) Care dintre urmtoarele elemente NU constituie o component constructiv a scrilor:

a) podest b) vang c) lucarn

28) Urmtoarele sunt elemente specifice acoperiurilor cu pante:

a) pictur, streain b) streain, intrados c) coam, parapet d) pictur, consol

29) Elementul de rezisten plasat la partea superioar a golurilor ferestrelor i uilor se numete:
a) glaf b) tabacher c) buiandrug d) toc

30) Grinzile din lemn se ncadreaz n categoria:

a) lemn ecarisat b) produs derivat din lemn c) produs compozit

31) Elementele de construcie din lemn rezist bine la:

a) ntindere b) ncovoiere c) forfecare d) strivire

32) Zidria este:

a) un element de construcie compozit b) un element de construcie monolit omogen c) o combinaie de materiale

33) Mortarul este:

a) un amestec bine omogenizat de nisip, liant i ap b) o compoziie chimic natural c) un material natural, exploatat n carier

34) Industrializarea construciilor (n sensul utilizrii prefabricatelor) reprezint:

a) un avantaj b) un dezavantaj c) nu influeneaz caracteristicile i costurile

35) mbinrile structurilor metalice se execut prin:

a) lipire cu substane adezive b) sudur, nituire i buloane c) presare la cald

36) Structurile metalice se protejeaz la foc prin:

a) nichelare b) nvelire cu lemn c) lcuire i peliculizare cu vopsele speciale

18

37) Cimentul reprezint:

a) un material natural ce se exploateaz prin cariere b) un material obinut prin calcinarea amestecurilor de calcar i argil c) un material compozit sintetic

38) Lianii pentru betoane au rol de:

a) a asigura rezistena betonului b) a-i da permeabilitate c) a-l face mai greu lucrabil

39) Agregatele pentru beton sunt fabricate n mod curent din:

a) piatr spart (concasat) b) nisip, pietri i uneori bolovani c) deeuri metalice presate d) deeuri din minerit

40) Betonul proaspt se compacteaz prin:

a) batere cu mtura i lopata b) vibrare c) scuturare d) apsare

41) Cofrajul este:

a) o component a betonului b) form sau tipar n care se toarn betonul c) construcii independente definitive

42) Trasarea construciei reprezint:

a) fotografierea acesteia pe teren b) materializarea pe teren a axelor principate ale acesteia c) desenarea pe hrtie de proiectare special

43) Excavaiile i umpluturile sunt:

a) lucrri de finisare a amplasamentului b) lucrri directe pentru realizarea construciei c) lucrri de organizare de antier

44) Prin epuismente se asigur:

a) evacuarea apelor din spturile de fundaii b) blocarea pnzelor de ap c) coborrea nivelului apelor freatice

45) Fundaiile din beton simplu sau armat sunt:

a) elemente structurale elastice b) elemente structurale rigide c) elemente structurale de legtur

46) Izolaiile hidrofuge se execut pentru:

a) protejarea elementelor construciei mpotriva apelor b) realizarea unui aspect favorabil c) legtura ntre elementele componente ale cldirii

47) Pereii structurali (portani) au rolul principal de:

a) transmitere a sarcinilor i ncrcrilor construciei ctre fundaii b) compartimentare a construciei c) legtur ntre elementele componente ale structurii

48) Grosimea pereilor exteriori ai construciei rezult din:

a) proiectul de arhitectur b) calculul de izolare fonic i termic c) msurile constructive artate n proiect d) necesitile funcionale ale cldirii

49) Peretele cortin este:

a) un finisaj prin tencuire a faadei b) un perete exterior uor, neportant, suspendat c) un finisaj prin vopsire a faadei

19

50) Soclul construciei se gsete la:

a) partea inferioar a pereilor exteriori b) n jurul ferestrelor c) la acoperi

51) Tencuielile se aplic pe:

a) nvelitoarea acoperiului b) pereii subsolului, la exterior c) toate elementele de construcie ce solicit acest finisaj

52) Scrile reprezint:

a) detalii de arhitectur b) elemente componente ale structurii de rezisten c) elemente de estetic interioar

53) Cnd identific limitele vecintilor, evaluatorul ar trebui s:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) s determine caracteristicile fizice ale zonei s deseneze pe hart limitele s verifice limitele fa de caracteristicile socio-economice ale populaiei din zon s fac toate cele de mai sus procesul de cartare a zonei prin puncte i laturi procesul de elaborare a descrierii legale a amplasamentului configuraia suprafeei terenului situaia solului din amplasament spaiul dintre stlpii sau pilonii interiori ai unei cldiri un perete interior realizat din gips un perete construit din placaj de lemn sau plci fibrolemnoase cadrul care susine greutatea unei cldiri

54) Termenul de topografie a locului se refer la:

55) Traveea constituie:

56) Bitumul este un material utilizat n construcii ca:

a) material component n reeta betonului b) material utilizat la hidrofobizarea elementelor de construcii c) material folosit pentru protejarea de foc a elementelor din lemn

57) nvelitoarea reprezint:

a) pereii exteriori ai unei construcii b) structura care se monteaz peste arpant c) un element constructiv care delimiteaz infrastructura de suprastructur

58) Avantajele utilizrii pereilor din gips-carton sunt:

a) b) c) d) asigur o izolare termic i fonic bun se execut uor i repede nu necesit tencuieli toate rspunsurile de mai sus

59) Betonul celular autoclavizat este folosit pentru:

a) elemente grele de structur b) hidroizolaia cldirilor c) perei de nchidere, compartimentare i termoizolaie

60) Proiectarea cldirilor se face pe baza:

a) normelor interne b) studiilor de teren c) standardelor i normativelor

61) Panourile sandwich sunt utilizate pentru:

a) a realiza nchiderile la structurile n cadre b) a asigura protecia termic c) a) i b)

20

62) Fundaiile pot fi protejate utiliznd:

a) b) c) d) polistiren extrudat carton asfaltat membran bituminoas toate rspunsurile de mai sus

63) Termosistemul se monteaz n mod frecvent:

a) la interiorul cldirilor b) la exteriorul cldirilor c) la acoperiul cldirilor

21

INSTALAIILE FUNCIONALE
1) Instalaiile funcionale ale unei cldiri deservesc:
a) omul n activitatea de producie b) omul n activitatea de recreare c) ambele variante

2) Instalaiile electrice funcionale se folosesc doar la cldirile:

a) cu funciuni rezideniale b) cu funciuni comerciale c) cu funciuni industriale d) toate variantele

3) Instalaiile electrice funcionale asigur:

a) iluminatul i prizele monofazate b) iluminatul, prizele monofazate i protecia instalaiei c) iluminatul, prizele monofazate, protecia i instalaia pentru cureni slabi a) trasee electrice b) trasee electrice i corpuri iluminat c) trasee electrice, corpuri iluminat, prize i mpmntare

4) La etapa de inspecie a instalaiei electrice funcionale se apreciaz ansamblul format din:

5) Traseele electrice sunt realizate din:

a) conductori montai n tuburi b) cabluri electrice montate aparent c) ambele variante

6) Corpurile de iluminat sunt de categoria:

a) cu incandescen b) fluorescente c) cu incandescen i fluorescente

7) n categoria instalaiilor sanitare funcionale sunt cuprinse:

a) traseele de alimentare cu ap, gaze i de canalizare b) traseele de scurgeri pluviale c) obiectele sanitare, contorul de gaze d) toate cele de mai sus

8) La traseul exterior al instalaiei de alimentare cu ap se evalueaz:

a) branamentul din strad, cminul cu apometru i golirea la canalizare b) doar branamentul de la gard la cmin c) doar cminul i traseul interior al reelei

9) La cldirile individuale traseul exterior de scurgere a apelor menajere cuprinde:

a) traseul dintre cldire i cminul de lng cldire b) traseul de la cldire la cminul din curte i cminul stradal c) traseul cmin stradal - cminul din curte

10) Obiectele sanitare se vor evalua:

a) independent de accesorii b) cu accesoriile montate la obiectul sanitar c) obiectul cu accesoriile i racordurile la coloana de scurgere

11) Sistemele de alimentare cu ap existente n mediul rural presupun:

a) executarea unor fntni b) executarea unor foraje de medie adncime c) captarea apelor de la izvoare i dirijarea lor spre consumatori d) toate variantele

22

12) Instalaiile sistemului de nclzire cuprind:

a) traseele de alimentare a corpurilor statice b) traseele de alimentare i corpurile statice c) doar corpurile statice

13) Instalaiile sistemului de ventilaie cuprind:

a) tubulatura de ventilaie cu accesoriile montate b) tubulatura de ventilaie i agregatele de captare/evacuare c) doar agregatele i ventilatoarele

14) Corpurile statice ale instalaiilor de nclzire sunt:

a) radiatoare din font b) radiatoare font, convectoradiatoare i registre c) toate tipurile de elemente individuale care eman cldur

15) Pentru instalaiile electrice de iluminat i prizele monofazate se folosesc conductori electrici din:
a) cupru b) oel c) aluminiu d) a) i c)

16) Formele de baz pentru transmiterea cldurii sunt:

a) convecie b) conducie c) radiaie d) toate cele trei

23

INSPECIA PROPRIETILOR IMOBILIARE

1) Inspecia proprietilor este necesar n evaluarea prin abordarea prin:
a) cost b) venit c) pia d) toate cele trei abordri

2) Inspecia unei proprieti presupune:

a) prezena clientului b) prezena agentului imobiliar c) prezena autoritilor a) terenul liber b) terenul i cldirea c) cldirea fr teren

3) Nu poate fi considerat ca fiind proprietate imobiliar:

4) Zonele exterioare ale unei proprieti rezideniale sunt:

a) zona public, vecintile b) zona public, zona de servicii, zona intim c) cartierul, vecintile, zona public

5) Zonele interioare ale unei proprieti rezideniale sunt:

a) zona de circulaie, zona de recreere, zona de odihn, zona activ b) zona de recreare i de odihn c) zona de recreare, circulaie i activ

6) O proprietate rezidenial este avantajat dac:

a) ferestrele camerei de zi sunt orientate spre sud b) ferestrele camerei de zi sunt orientate spre nord c) este amplasat la intersecia a dou strzi

7) Inspecia unei proprieti presupune:

a) existena planurilor cldirii b) existena unor instrumente pentru verificare c) echipament adecvat inspeciei d) toate cele de mai sus a) verificarea structurii de rezisten b) verificri ale finisajului interior i exterior c) verificarea instalaiilor funcionale d) toate cele de mai sus

8) Inspecia unei proprieti impune:

9) Blocurile de apartamente ofer satisfacii dac:

a) asigur protecie la zgomot b) sunt amplasate pe un bulevard larg d) ambele variante a) n zona comercial a localitii b) n centrul localitii c) n zone rezideniale

10) Cldirile cu spaii comerciale cer amplasament:

11) Amplasamentul ideal pentru cldirile de birouri este:

a) amplasamentul ntr-o zon linitit b) amplasamentul care asigur iluminatul natural pe toate laturile cldirii c) amplasamentul care permite construirea de parcaje pentru salariai d) amplasamentul ntr-o zona de afaceri

24

12) Ce NU asigur hotelurile amplasate n localitile cu dezvoltare economic ?

a) spaii exterioare de recreare b) spaii de parcare c) spaii de cazare

13) Ce se cere unui hotel din localitile declarate turistice ?

a) s asigure acces i parcare uoar b) s fie amplasat ntr-o zon linitit c) s asigure zone de recreere d) toate cele de mai sus

14) Care este amplasamentul ideal al proprietilor comerciale mici ?

a) n lungul strzii b) la intersecia a dou strzi c) n zon cu parcaj auto

15) Cldirile cu spaii de depozitare sunt dezavantajate dac:

a) sunt amplasate departe de cile de transport b) nu au sistemele de protecie asigurate c) nu asigur fluen n manipularea mrfurilor d) toate cele de mai sus

16) Inspectorul de proprieti imobiliare poate oferi informaii cu privire la:

a) cauzele defectelor b) soluii de remediere a defectelor c) costul modificrilor i remedierilor necesare cldirii

17) Inspecia trebuie efectuat pentru:

a) toate camerele cldirii b) toate elementele interioare i exterioare ale cldirii c) toate elementele structurale, finisaj, instalaii i amplasament

18) Deprecierile unei cldiri sunt analizate n cadrul inspeciei n funcie de:
a) aspectul general i condiiile de normativ b) analiza comparativ cu standardele i normativele din acest domeniu c) cerinele Legii calitii

19) Care dintre deprecierile structurale cer sesizarea autoritilor?

a) avariile problematice b) avariile superficiale c) avariile serioase

20) Inspecia instalaiilor funcionale presupune verificri referitoare la:

a) aspectul general b) aspectul general i starea fizic i funcional c) doar starea funcional

21) Dac evaluatorul nu este instruit n aprecierea strii fizice a cldirii:

a) apeleaz la un prieten b) apeleaz la o persoan instruit i autorizat c) preia informaiile de la proprietar

25

ABORDAREA PRIN COST

1) Cea mai recomandat metod de evaluare a terenurilor este: a) extracia b) proporia c) comparaia vnzrilor d) tehnica valorii reziduale 2) Diferena ntre costul de reconstruire a unei cldiri i contribuia acesteia la valoarea de pia a proprietii, la data evalurii, este dat de: a) deteriorarea fizic b) deprecierea total c) durata de via economic d) deprecierea funcional 3) Deprecierea funcional poate rezulta din: a) fluctuaiile cererii i ofertei pe piaa local b) schimbrile n standardele i preferinele de pe pia c) uzura normal curent d) toate de mai sus 4) O deficien cauzat de un defect de proiectare, la o cldire pentru care costul de nlturare e mai mic dect creterea n valoare (dup nlturarea defectului), este cunoscut ca: a) deteriorare fizic recuperabil b) depreciere din cauze externe c) depreciere funcional recuperabil d) depreciere funcional nerecuperabil 5) Pentru ca abordarea prin cost s fie relevant pentru determinarea valorii de pia, cldirea trebuie: a) s fie nou sau aproape nou b) s poat fi ncadrat n tipurile de catalog c) s fie bine ntreinut d) niciuna de mai sus 6) Abordarea prin cost este cel mai puin recomandat pentru a se evalua: a) o cldire specializat b) o construcie industrial c) o cas de locuit cu vechime mai mare de 40 ani d) o cas memorial 7) Perioada de timp estimat pentru care cldirea se ateapt s genereze beneficii economice, ncepnd cu data evalurii, se numete: a) durata de via economic total b) durata de via fizic total c) durata de via economic rmas d) durata de via fizic rmas 26

8) Inspecia la faa locului a artat c este necesar nlocuirea tmplriei din lemn cu cea din pvc cu geam termopan. Ce fel de depreciere este? a) nerecuperabil, deteriorare fizic a unui element cu via scurt b) nerecuperabil, deteriorare fizic a unui element cu via lung c) deteriorare fizic recuperabil d) depreciere funcional recuperabil 9) Durata de via economic total este: a) b) c) d)
vrsta efectiv plus durata de via fizic rmas durata pe parcursul creia se ateapt ca un activ s genereze beneficii economice raportul durata de via util / durat de via fizic vrsta efectiv plus durata de via util rmas

10) Metoda de evaluare a terenului, care ia n considerare preul de vnzare al proprietilor comparabile, din care se scade costul de nlocuire net al construciilor, se numete metoda: a) proporiei b) comparaiei directe c) parcelrii d) extraciei 11) Care principiu de evaluare evideniaz faptul c participanii pe pia fac o legtur ntre valoarea unei proprieti i costul acesteia? a) raritatea b) contribuia c) influentele externe d) substituia 12) Manopera i materialele constructorului reprezint elemente ale: a) costului indirect b) costului de construire c) costului direct d) costului de dezvoltare 13) Gradul mare de neocupare i nivelul stagnant al chiriilor proprietilor imobiliare sunt forme ale: a) deteriorrii fizice b) deprecierii funcionale c) deprecierii economice (din cauze externe) d) nici uneia din cele de mai sus 14) Metoda de evaluare a terenului care se bazeaz pe contribuia terenului la valoarea total a proprietii, se numete metoda: a) alocrii b) comparaiei directe c) parcelrii d) extraciei 15) Metoda comparaiilor unitare ia n calcul: a) suprafaa desfurat construit b) suprafaa util c) volumul util d) suprafaa nchiriat 27

16) n ce caz tranzaciile de cldiri noi pot sta la baza obinerii costului de reconstruire, conform comparaiei unitare ? a) cnd reprezint cea mai bun utilizare i sunt situate n apropiere b) nu sunt nc ocupate c) nu au teren excedentar d) au suferit amenajri ulterioare 17) Deprecierea se estimeaz pentru: a) cldiri i construcii speciale aferente proprietii b) teren c) proprietate 18) Un teren devine amplasament dac: a) se fac studii de dezvoltare b) a fost amenajat astfel nct este pregtit pentru o anumit utilizare c) se obine aprobare de la urbanism d) este intabulat 19) Metoda comparaiei directe se aplic n evaluarea: a) terenurilor libere sau celor considerate a fi libere b) terenurilor construite c) terenurilor concesionate d) terenurilor scoase din circuitul agricol 20) Deprecierea funcional are o pondere mai mare la: a) cldirile noi, dar nentreinute b) cldirile vechi cu destinaie de locuin c) cldirile relativ noi care i-au schimbat destinaia d) cldirile noi amplasate greit 21) n aplicarea metodei comparaiei directe la evaluarea terenurilor, elementul de comparaie mai important este: a) condiiile de pia fa de localizare b) suprafaa fa de localizare c) suprafa fa de form d) condiiile de pia fa de cea mai bun utilizare 22) Valoarea terenurilor se poate determina prin tehnica rezidual dac sunt cunoscute: a) preurile din tranzacii comparabile b) venitul net al proprietii, valoarea cldirii, ratele de capitalizare ale terenului i cldirii c) valoarea proprietii, venitul net al proprietii, rata de capitalizare pentru teren d) venitul net al proprietii, ratele de capitalizare i de actualizare pentru proprieti 23) Costul unitar al unei cldiri depinde cel mai mult de: a) dimensiunile cldirii b) starea de ntreinere c) poziia n localitate d) eficiena constructorului 24) Costurile segregate nseamn: a) costuri directe i indirecte b) costuri unitare pentru sistemele, subsistemele i elementele cldirii c) costuri separate ale cldirilor i ale terenurilor d) cost de reconstruire i cost de nlocuire 25) Deprecierea fizic recuperabil se refer la: a) elementele cu vechime mai mic dect cldirea b) elementele cu durat de serviciu mai mic dect viaa economic a cldirii c) elementele ce trebuie reparate/nlocuite la data evalurii d) elementele afectate de trecerea timpului 28

26) Abordarea prin cost este adecvat pentru construciile noi, pentru c: a) valoarea de pia i costul de nlocuire net sunt de obicei apropiate b) reprezint de regul cea mai precis metod c) sunt disponibile preurile de construcie d) exist planurile de construcie 27) Abordarea prin cost are limite n cazul proprietilor cu vechime mai mare pentru c: a) s-au schimbat tehnologiile i materialele de construcii b) nu mai exist planuri de construcie c) deprecierea este dificil de estimat d) toate de mai sus 28) Deprecierea funcional nerecuperabil se refer la: a) deficiene ce necesit nlocuiri b) supradimensionri c) deteriorarea cilor de acces la proprietate d) ieirea din funciune a unor echipamente ale cldirii (ascensor, central termic etc.) 29) Pentru estimarea deprecierii din cauze externe pentru proprietile imobiliare comerciale, evaluatorul: a) calculeaz costul ndeprtrii cauzei b) capitalizeaz pierderea de profit c) calculeaz costul reamplasrii n alt zon 30) Ce tip de depreciere apare la o cldire de locuit din mediul rural cu vechimea de 20 ani nclinat vizibil pe o parte: a) depreciere fizic nerecuperabil b) depreciere funcional recuperabil c) depreciere din cauze externe d) depreciere funcional nerecuperabil 31) Ce tip de depreciere apare la o cldire nou de locuit afectat considerabil la ultima inundaie: a) depreciere din cauze externe b) depreciere fizic nerecuperabil c) depreciere fizic recuperabil d) deprecierea funcional nerecuperabil 32) Un sistem defect de alimentare cu ap a lavoarului este un exemplu de: a) depreciere fizic recuperabil b) depreciere funcional recuperabil c) depreciere fizic nerecuperabil d) depreciere funcional nerecuperabil 33) Deprecierea fizic nerecuperabil pentru elementele cu via lung, se estimeaz utiliznd: a) raportul ntre vrsta efectiv i durata de via economic total b) raportul ntre vrsta cronologic i durata de via fizic total c) raportul ntre vrsta cronologic i durata de via economic total d) raportul ntre vrsta efectiv i durata de via fizic total 34) Care din urmtoarele NU reprezint o informaie necesar n estimarea valorii terenului prin metoda parcelrii? a) rata de actualizare b) previziunea vnzrilor c) deprecierea cumulat d) profitul dezvoltatorului

29

35) Diferena dintre costul de reconstruire i costul de nlocuire, reprezint: a) deprecierea din cauze externe b) depreciere fizic nerecuperabil c) deprecierea funcional din cauza unor deficiene d) nici una din cele de mai sus 36) Care metod de estimare a deprecierii se bazeaz cel mai mult pe determinarea duratei totale de via economic? a) metoda segregrii b) metoda prelurii informaiilor de pe pia c) metoda duratei de via economic total d) metoda modificat a duratei de via economic 37) Costul pentru a construi o replic exact a cldirii evaluate se numete: a) cost direct b) cost indirect c) cost de nlocuire d) cost de reconstruire 38) Diferena dintre durata de via economic total a unei cldiri i durata de via economic rmas este: a) vrsta efectiv b) vrsta real c) vrsta economic d) vrsta calendaristic 39) Deprecierea fizic recuperabil este cauzat de: a) ntreineri i reparaii neefectuate la timp b) amortizarea cldirii c) utilitatea funcional d) neadecvarea economic 40) n ce caz lipsa grupului sanitar de serviciu, n cazul apartamentelor cu trei camere, ar putea fi considerat o depreciere funcional: a) costul de nlocuire este ridicat b) locuina nu a fost niciodat ocupat c) locuinele comparabile au grupuri sanitare de serviciu d) locuina are o vechime mai mic de 7 ani 41) Valoarea terenului n abordarea prin cost este luat n considerare: a) la utilizarea prezent, dac este construit b) la cea mai bun utilizare, ca fiind teren liber c) la cea mai bun utilizare, dac pentru demolare costurile sunt mai mici dect 50% din
valoarea terenului

d) la utilizarea prezent, ntruct nu este economic demolarea cldirii 42) n ce caz un element al deprecierii funcionale poate fi considerat ca fiind recuperabil? a) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect costul de nlocuire b) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect costul de reproducere c) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect creterea ateptat n valoare d) elementul poate fi nlocuit sau reparat 43) O supradimensionare este definit ca: a) teren folosit mai eficient dect cea mai bun utilizare b) o caracteristic a cldirii ce reprezint un cost care nu duce la o cretere corespunztoare a
valorii

c) o cldire a crei durat de via efectiv e mai mic dect vrsta real d) o proprietate care genereaz o rat a rentabilitii anormal 30

44) Care tip de depreciere NU este, n general, recuperabil? a) fizic b) funcional c) extern d) intern 45) n care din situaii abordarea prin cost ar putea da rezultate necorespunztoare? a) cnd exist depreciere extern b) cnd rezult o diferen important ntre valorile rezultate din aplicarea abordrii prin cost i
din celelalte abordri c) cnd exist depreciere funcional nerecuperabil d) cnd proprietatea genereaz venituri

46) Deprecierea fizic recuperabil se cuantific prin: a) costul nlocuirii elementului cu unul nou sau costul de aducere a elementului la starea de nou b) costul elementului de nou minus deprecierea funcional c) costul elementului de nou plus deprecierea funcional d) costul elementului de nou minus costul oricrei supradimensionri 47) Abordarea prin cost este mai adecvat n evaluarea urmtoarelor tipuri de proprieti: a) spaii de birouri b) magazine c) proprieti specializate, care se vnd rar sau niciodat, dect ca parte a unei entiti d) vile 48) Terenul, care nu este folosit pentru deservirea construciilor existente, reprezint: a) teren excedentar sau teren n surplus b) cea mai bun utilizare a terenului c) teren ce este inut, n principal, pentru o vnzare viitoare d) parcel de teren care este liber sau poate fi fcut liber, prin demolarea oricror amenajri. 49) Diferena dintre costul total al proprietii i valoarea ei de pia (valoarea proprietii dup finalizare), reprezint : a) contribuia investitorului b) costuri directe c) profitul dezvoltatorului imobiliar d) costuri indirecte 50) Diferena dintre costul de nlocuire al construciilor la data evalurii i valoarea de pia a construciilor, la aceeai dat este: a) deprecierea fizic total b) deprecierea cumulat c) deprecierea funcional d) deprecierea extern 51) Deprecierea fizic este: a) o component a deprecierii cumulate b) perioada estimat n care construciile continu s contribuie pozitiv, la valoarea proprietii c) un defect cauzat de o deteriorare fizic, ce nu poate fi corectat practic sau economic d) defect cauzat de influenele negative din afara amplasamentului 52) Metoda parcelrii este adecvat atunci cnd: a) evaluatorul nu are elemente comparabile b) parcelarea i dezvoltarea sunt cele mai bune utilizri ale terenului evaluat c) se face o estimare precis a numrului i dimensiunilor parcelelor d) costurile directe i indirecte i profitul promotorului sunt sczute 31

53) Cea mai precis metod de estimare a costurilor este: a) metoda costurilor segregate b) metoda indexrii costului istoric c) metoda devizelor d) metoda duratei de via economic modificat 54) Care dintre elementele urmtoare NU fac parte din tipurile de depreciere care pot afecta o cldire? a) deprecierea fizic recuperabil b) deprecierea fizic nerecuperabil c) deprecierea funcional recuperabil d) deprecierea intern

32

ABORDAREA PRIN PIA

1) n metoda comparaiei directe se ajusteaz ntotdeauna: a) preul proprietii comparabile fa de cel al proprietii evaluate b) preul proprietii evaluate c) preurile proprietilor comparabile ntre ele 2) Dac proprietatea comparabil este inferioar, ajustarea preurilor este: a) n sus (pozitiv) b) n jos (negativ) c) nerelevant 3) O unitate de comparaie este: a) preul pe loc de acostare b) suprafaa nchiriabil c) cheltuielile fcute imediat dup cumprare d) toate cele de mai sus 4) Element de comparaie poate fi: a) pat/camer de hotel b) drepturile de proprietate transmise c) preul unor tranzacii anterioare d) rata de capitalizare 5) Dac vnztorul ofer condiii de finanare sub preurile pieei financiare, atunci: a) preul de vnzare poate fi mai mare b) preul depinde de interesul cumprtorului c) reprezint o evaziune fiscal d) cumprtorul nu este dispus s modifice preul 6) n abordarea prin pia prima corecie care se face este pentru: a) localizare b) condiiile pieei c) drepturile de proprietate transmise d) condiiile de finanare 7) Abordarea prin pia este aplicabil: a) cnd exist un numr mare de tranzacii pe pia, dar nu recente b) la evaluarea proprietilor industriale i comerciale exploatate de proprietar c) la construciile speciale d) cnd se schimb rapid legislaia i condiiile economice 8) O unitate de comparaie poate fi: a) pre/mp construit b) rata de capitalizare c) condiiile pieei d) utilizarea 9) Artai care NU sunt caracteristici economice ale proprietii imobiliare: a) cheltuielile de exploatare b) calitatea managementului imobiliar c) veniturile obinute din chirii d) niciun rspuns corect

33

10) Analiza comparaiilor relative: a) cere corecii absolute b) accept uneori i corecii absolute c) presupune corecii pozitive sau negative d) utilizeaz relaii matematice de comparare 11) NU este un element de comparaie:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) condiiile de vnzare modalitatea de negociere condiiile de finanare localizarea proprietii tuturor tipurilor de proprieti imobiliare numai la proprietile rezideniale n condiiile unei piee limitate n condiiile unei piee n dezvoltare plata integral n numerar condiii de creditare diferite fa de cele de pia acordarea de mprumut, de ctre vnztor plat amnat motivaia vnztorului i a cumprtorului plata n rate adjudecarea prin licitaie schimbul n natur analiza comparaiilor relative analiza previziunilor analiza pe perechi de date analiza clasamentului analiza grafic analiza pieei analiza evoluiilor analiza clasamentului

12) Abordarea prin pia se poate aplica:

13) Condiiile de finanare se refer la:

14) Condiiile de vnzare, n abordarea prin pia, se refer la:

15) Tehnicile cantitative n abordarea prin pia sunt:

16) Tehnicile calitative n abordarea prin pia sunt:

17) La alegerea valorii de pia, dintre rezultatele obinute din grila de comparaie i corecii, cel mai mult conteaz:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) corecia total net corecia total brut diferena fa de valoarea medie localizarea proprietii lipsa datelor de pia comparabile nu este recunoscut pe pia mparte deprecierea n recuperabil i nerecuperabil niciun rspuns corect scopul evalurii tipul de proprietate evaluat cerinele bncii ce acord credit diferena ntre proprietatea comparabil i cea evaluat

18) Care este dezavantajul major al metodei comparaiei directe n estimarea deprecierii cumulate:

19) Mrimea coreciei pentru fiecare element de comparaie depinde de:

34

20) Care tip de finanare necesit de obicei corecie

a) b) c) d) convenional vnzarea integral n numerar finanare din partea vnztorului sub condiiile pieei plata n rate cu dobnda pieei

21) Caracteristicile specifice ale proprietilor imobiliare i tranzaciilor, care determin diferenele ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar, se numesc:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) criterii de comparaie elemente de corecie diferene de valoare elemente de comparaie localizarea drepturile de proprietate transmise condiiile pieei caracteristicile fizice mediere pentru a obine valoarea final selectarea unei valori finale convertirea preurilor corectate n preuri unitare alegerea preului cu cea mai mare corecie ca fiind valoarea final localizarea condiiile de finanare deprecierea drepturile de proprietate transmise

22) Care este primul element de comparaie pentru care se aplic corecie:

23) Ultima etap n abordarea prin pia este:

24) Care din urmtoarele NU reprezint un element de comparaie n abordarea prin pia?

25) Ce unitate de comparaie este de prim importan n evaluarea cldirilor de birouri cu mai muli chiriai?
a) b) c) d) a) b) c) d) chiria anual pe camer chiria anual pe etaj chiria anual pe metru ptrat de suprafa util nchiriabil chiria anual pe metru cub de spaiu util preul de vnzare probabil analiza regresiei vrsta proprietii relaia ntre proprieti

26) Analiza pe perechi de date poate fi folosit pentru a determina:

27) Care din urmtoarele propoziii este corect referitor la abordarea prin pia aplicat la proprietile rezideniale?
a) b) c) d) a) b) c) d) cnd se aleg proprietile comparabile nu este necesar s se considere calitatea construciei n abordarea prin pia evaluatorul compar alte proprieti similare cu cea evaluat nu trebuie folosite niciodat date privind tranzacii comparabile mai vechi de 6 luni dac proprietatea este generatoare de venit, nu se aplic abordarea prin pia, ci ce prin venit timpul acordat de a realiza evaluarea dimensiunea proprietii evaluate natura i tipul proprietii evaluate preul pltit pentru evaluare

28) Limitele geografice n alegerea tranzaciilor comparabile depind de:

29) n mod normal, abordarea prin pia ar trebui s fie considerat cea mai bun, atunci cnd exist urmtoarele condiii:
a) b) c) d) proprietatea este nou i neocupat exist o rat mare a inflaiei poate fi msurat neadecvarea exist date de pia autentice i accesibile

35

30) Care din urmtoarele motive duc, de obicei, la dezavantaje ale abordrii prin pia?
a) b) c) d) a) b) c) d) piaa este prea activ exist prea multe tranzacii astfel c evaluatorul nu poate alege comparabilele se bazeaz pe date de pia efective poate fi o pia competitiv i cunosctoare a compara proprieti foarte asemntoare, amplasate n locuri foarte diferite a compara proprieti foarte asemntoare, tranzacionate la momente de timp foarte deprtate a compara proprieti foarte asemntoare cu caracteristici fizice foarte diferite a compara proprieti foarte diferite amplasate n locuri foarte diferite

31) Care din urmtoarele proceduri nu sunt adecvate n analiza pe perechi de date?

32) Care din urmtoarele propoziii, n contextul caracteristicilor proprietilor comparabile, este incorect?
a) b) c) d) a) b) c) d) proprietatea comparabil ar trebui s fie aproximativ la fel cu cea evaluat, din punct de vedere al dimensiunilor, vechimii i calitii construciilor trebuie aplicate corecii pentru diferenele ce pot fi identificate fa de proprietatea evaluat proprietile comparabile ar trebui s fi fost tranzacionate la data evalurii proprietile comparabile ar trebui s se afle n vecintatea celei evaluate piaa vnztorului piaa cumprtorului piaa activ piaa inactiv

33) Pe care tipuri de pia abordarea prin pia duce la rezultate mai credibile?

34) Principiile generale i procedurile abordrii prin pia sunt aplicabile la urmtoarele tipuri de proprieti imobiliare:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) numai locuine uni familiale numai case pentru una sau mai multe familii numai terenuri orice tip de proprietate imobiliar, cu excepia celor specializate

35) Valorile proprietilor, estimate pe baza preurilor din ofertele de vnzare, vor f de obicei:
sub valoarea de pia peste valoarea de pia aproximativ egale cu valoarea de pia cu 4% peste valoarea de pia, din cauza comisionului de intermediere s cunoasc cel puin 3 tranzacii comparabile s gseasc tranzacii comparabile cu cel mult 3 luni naintea datei evalurii s aib confirmarea autenticitii datelor pentru fiecare proprietate comparabil s foloseasc proprieti comparabile amplasate numai n vecintate

36) Pentru a utiliza abordarea prin pia , evaluatorul trebuie:

37) n cazul n care o vil prezint decoraiuni ornamentale exterioare bogate, poate acest element s conduc la creterea valorii proprietii?
a) b) c) a) b) c) da, dac piaa l recunoate da, pentru c s-a cheltuit suplimentar da, pentru c plastica este valoroas caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au ca efect variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar caracteristici specifice construciilor diferene ntre proprietatea de evaluat i proprietile comparabile

38) Elementele de comparaie sunt:

39) Pentru care din situaiile de mai jos este necesar s se ajusteze preul pentru condiiile de vnzare:
a) b) c) d) vnzare sub preul pieei ofert de pre mai mare a unui cumprtor pentru o proprietate ce a aparinut cndva familiei sale condiii de vnzare neobinuite ntr-o tranzacie (ce trebuie analizate cu precauie) toate cele de mai sus

36

40) Tehnicile calitative din comparaiile de pia cuprind:

a) b) c) d) a) b) c) d) analiza clasamentului analiza statistic analiza evoluiilor analiza datelor secundare hotrrile guvernamentale aprute metodologia de calcul stabilit de primrii tranzaciile recente cu terenuri comparabile niciun rspuns corect

41) Evaluarea terenurilor se efectueaz innd cont de:

42) Pentru estimarea valorii de pia a terenurilor prin metoda comparaiei directe, se iau n considerare, ca informaii:
a) b) c) d) ofertele de vnzare din anunurile de mic publicitate, ajustate ofertele de cumprare din anunurile de mic publicitate, ajustate informaii certe, obinute pe baz de chestionar, cu privire la tranzacii de pe pia toate informaiile de mai sus

43) Pentru cuantificarea coreciilor cantitative asupra preurilor de vnzare ale proprietilor comparabile, tehnicile sunt: a) analiza pe perechi de date b) analiza statistic c) capitalizarea diferenelor de chirie d) toate tehnicile de mai sus 44) Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n dou categorii:
a) b) c) d) calitative i cantitative calitative i relative calitative i statistice relative i cantitative

37

ABORDAREA PRIN VENIT

1) n care din urmtoarele situaii abordarea prin venit ar furniza o indicaie mai credibil pentru valoarea de pia?
a) b) c) d) cas de locuit ntr-un cartier de vile coal cldire de birouri niciuna de mai sus

2) Care dintre urmtoarele variante reprezint o metod de estimare a valorii n abordarea prin venit?
a) b) c) d) venitul net din exploatare (VNE) mprit la rata de capitalizare total venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rat de capitalizare total chiria pe 10 ani niciun rspuns corect

3) O garsonier este nchiriat unui student, de ctre o mtu a sa, cu 225 Euro/lun. Garsoniere similare se nchiriaz curent n vecintate cu 325 Euro/lun, cu un multiplicator al chiriei de 150. Care ar fi o indicaie privind valoarea de pia?
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) 33.750 Euro 46.500 Euro 41.250 Euro 48.750 Euro cererea si oferta substituia anticiparea cauze externe ateptarea substituia consistena anticiparea

4) Principiul de baz n abordarea prin venit este:

5) Care principiu spune c un cumprtor pltete pentru veniturile ce le va obine n viitor?

6) Dintre cele trei metode ale abordrii prin venit, care este cea mai adecvat pentru evaluarea unei case de locuit?
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) multiplicatorul chiriei brute capitalizarea direct actualizarea fluxurilor niciuna din cele de mai sus ntotdeauna niciodat creterea estimat a valorii proprietii este pozitiv fluxurile de venit viitoare vor rmne constante costul mediu ponderat al capitalului rata de recuperare a capitalului investit rata rentabilitii creditului rata rentabilitii capitalului propriu calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente de venit corectarea cu rata inflaiei calcularea valorii actualizate a fluxurilor viitoare de venit calcularea valorii compuse a fluxurilor de venit

7) Rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare, atunci cnd:

8) Rata de actualizare se refer la:

9) Tehnica actualizrii nseamn:

38

10) Valoarea terminal/de reversiune reprezint:

a) b) c) d) valoarea de utilizare a activelor imobiliare preul net de vnzare a proprietii imobiliare la finele perioadei de deinere valoarea dup dezmembrare valoarea dup despgubire

11) n cazul n care se estimeaz valoarea de pia prin capitalizarea chiriei, fluxul anual de venit const n:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) chiria contractual chiria de pia chiria n exces (surplus) chiria contractual pentru contractele n vigoare i chiria de pia pentru spaiile neocupate managementul proprietii sectorul de activitate amplasamentul proprietii toate elementele de mai sus metoda capitalizrii directe metoda multiplicatorului chiriei brute metoda fluxurilor de numerar actualizate metoda costurilor de nlocuire dividendelor distribuite ratelor scadente la credite cheltuielilor de exploatare serviciului datoriei profitul net i capitalul propriu (profitul net - rate scadente) i capitalul propriu venitul net din exploatare i capitalul propriu profitul net i valoarea proprietilor

12) Raportul cheltuieli de exploatare/venituri din exploatare depinde de:

13) Noiunea de valoare terminal apare la:

14) Profitul impozabil este calculat dup deducerea (scderea) din venituri a:

15) Rentabilitatea capitalului propriu, investit n proprieti imobiliare, este raportul dintre:

16) Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de o proprietate:

a) n condiii de ocupare 100% b) n condiii de ocupare la nivelul mediu al pieei c) n condiii de ocupare asigurat prin contractele n vigoare d) niciun rspuns corect

17) Rata fr risc se refer la:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) rata dobnzii bancare la acordarea mprumutului rata dobnzii bancare la depuneri pe termen lung rata dobnzii practicat de Banca Naional rata dobnzii obligaiunilor de stat pe termen lung ajustarea valorii finale ajustarea inflaiei ateptate includerea unei prime suplimentare de risc niciun rspuns corect ajustarea periodic a chiriei transferarea ctre chiriai a creterilor cheltuielilor de exploatare prevederea unei chirii procentuale nicio variant

18) Inflaia neateptat este luat n considerare la evaluare, prin:

19) Clauza de escaladare-cretere a chiriei se refer la:

39

20) Chiria excedentar (suplimentar) se refer la:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) diferena ntre chiria total i chiria fix diferena ntre chiria procentual i chiria de pia diferena ntre chiria progresiv maxim i cea contractual diferena ntre chiria contractual i chiria de pia variaz la nivel de proprietate n funcie de gradul de ocupare variaz pe m.p. de suprafa ocupat variaz n funcie de reglementri toate variantele prezentate preul de vnzare i condiiile de finanare deprecierea funcional nerecuperabil condiiile de pia la momentul vnzrii veniturile i cheltuielile pe perioada anterioar la proprietatea evaluat

21) Cheltuielile variabile sunt cele care:

22) Care informaie NU este important n estimarea ratei de capitalizare:

23) Dac veniturile generate i valoarea proprietii nu se vor modifica pe durata deinerii acesteia, rata de capitalizare este:
a) b) c) d) zero egal cu rata de actualizare mai mic dect rata de actualizare mai mare dect rata de actualizare

24) Dac veniturile generate i valoarea proprietii vor crete pe durata deinerii acesteia, rata de capitalizare este:
a) b) c) d) a) b) c) d) egal cu rata de cretere a veniturilor sau valorii proprietii egal cu rata de actualizare mai mic dect rata de actualizare mai mare dect rata de actualizare sczut din venitul brut efectiv sczut din venitul brut potenial inclus n venitul brut potenial ca element separat de venit inclus, ca surplus de venit, n venitul brut efectiv

25) n cazul unui condominium rezidenial, venitul obinut din nchirierea garajelor este:

26) Chiriile de pia se estimeaz pe baza celor percepute pentru spaii similare. Acest fapt este o reflectare a principiului:
a) b) c) d) echilibrului substituiei influenelor externe cererii i ofertei

27) Care dintre urmtorii factori este important n considerarea comparabilitii pentru multiplicatorii venitului brut?
a) b) c) d) riscul raportul teren construit/teren liber raportul venituri/cheltuieli toate cele de mai sus

28) O proprietate s-a vndut recent cu 250.000 Euro. Gradul de neocupare a fost estimat la 4%, iar chiria pe pia, la momentul vnzrii, era 45.000 Euro/an. Cheltuielile proprietarului au fost de 13.000 Euro. Care este rata de capitalizare rezultat din acest caz?
a) b) c) d) 12,8% 12,1% 13,5% 12,3%

29) n metoda fluxurilor de numerar actualizate (cash-flow), ipotezele participanilor pe pia sunt:
a) b) c) d) limitate revizuite simulate criticate

40

30) Care ar fi o unitate de comparaie rezonabil n analiza chiriilor pentru o cldire administrativ?
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) chiria pe birou chiria pe metru ptrat de teren chiria pe metru ptrat de suprafa nchiriabil chiria pe metru ptrat de arie desfurat construit cheltuieli cu nclzirea cheltuieli cu curenia cheltuieli cu reparaii curente cheltuieli cu asigurarea amortizarea venitul din chirii venitul din servicii venitul din nchirierea garajelor

31) Care din urmtoarele cheltuieli NU trebuie incluse n categoria cheltuielilor variabile?

32) Care dintre elementele de mai jos NU se include n venitul brut potenial?

33) Venitul total generat de o proprietate imobiliar, la o ocupare ipotetic de 100%, nainte de deducerea cheltuielilor de exploatare, se numete:
a) b) c) d) cash-flow nainte de impozit venitul net din exploatare venitul brut efectiv venitul brut potenial

34) Alocarea pentru nlocuiri, inclus n cheltuielile de exploatare, se fundamenteaz de regul pe baza:
a) b) c) d) a) b) c) d) costului de reconstruire costului de nlocuire costului de reproducere minus deteriorarea fizic costului de reproducere minus deprecierea acumulat venitul brut efectiv din anul anterior venitul net anual din exploatare media veniturilor din ultimii doi ani venitul prognozat n ultimul an, nainte de revnzare

35) Metoda capitalizrii directe a venitului se bazeaz pe:

36) Rata care stabilete o relaie ntre venitul net anual din exploatare i valoarea proprietii se numete:
a) b) c) d) rata de capitalizare rata venitului rata global rata de actualizare

37) n ce tip de contract de nchiriere se stipuleaz c chiriaul i pltete toate cheltuielile, n plus fa de chirie?
a) b) c) d) a) b) c) d) contract cu chirie net contract cu chirie brut contract cu chirie surplus contract cu chirie acoperitoare estimarea venitului brut potenial estimarea venitului brut efectiv estimarea cheltuielilor fixe i variabile estimarea pierderilor din cauza neocuprii integrale i a ntrzierilor n ncasarea chiriei

38) Primul pas n estimarea veniturilor i cheltuielilor este:

39) Rata de capitalizare total, folosit n metoda capitalizrii directe, presupune asemnri ntre proprietatea evaluat i cele comparabile n privina:
a) b) c) d) riscului raportului teren construit/teren liber vrstei cldirii toate cele de mai sus

41

40) Factorul cel mai important n selectarea n final a ratei de actualizare este:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) practica colegilor evaluatori riscul raionamentul profesional finanarea o cheltuial necesar revnzrii un venit periodic un flux de numerar separat un procent din venitul anual preul de vnzare brut venitul net anual din exploatare venitul brut efectiv fluxurile financiare nainte de impozitare creterea dobnzilor scderea dobnzilor creterea chiriilor creterea impozitelor pe proprieti

41) n metoda fluxurilor de numerar actualizate, valoarea de revnzare este considerat:

42) n abordarea prin venit, valoarea se estimeaz aplicnd o rat de capitalizare la:

43) Care din urmtoarele condiii economice vor determina scderea ratei de capitalizare?

44) O proprietate a fost cumprat cu 100.000 Euro. Venitul net anual este de 10.000 Euro i se previzioneaz c va rmne constant n urmtorii 5 ani. Care este rata rentabilitii ateptate de un investitor, dac proprietatea se va vinde peste 5 ani cu 100.000 Euro?
a) b) c) d) a) b) c) d) mai mare de 10% mai mic de 10% egal cu 10% poate fi mai mare sau mai mic cu 10% nu se modific dect la momentul renegocierii contractului sunt fixe pe ntreaga durat de deinere a proprietii nu se modific n funcie de gradul de ocupare sunt garantate de vnztor

45) n cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:

46) n ipoteza c proprietatea evaluat prezint un risc neobinuit de ridicat fa de veniturile generate, atunci rata de capitalizare folosit va fi:
a) b) c) d) a) b) c) d) mai mic, rezultnd o valoare mai mic mai mic, rezultnd o valoare mai mare mai mare, rezultnd o valoare mai mic mai mare, rezultnd o valoare mai mare costuri directe, venit, profit venit net din exploatare, cost de reconstruire, risc valoare, venit brut efectiv, cost valoare, venit net din exploatare, rat de capitalizare

47) Cele trei elemente importante ale formulei capitalizrii sunt:

48) O proprietate rezidenial evaluat la 300.000 Euro obine un venit net din chirie de 3.000 Euro/lun. Care este rata de capitalizare?
a) b) c) d) a) b) c) d) 1% 6% 12% 20% preul de vnzare minus deprecierea valoarea contabil minus deprecierea preul net de vnzare minus valoarea contabil a unui activ ctigul din vnzarea unei proprieti, dup ce se scad cheltuielile de achiziie, taxele i costurile de vnzare

49) Ctigul de capital este:

42

50) Un proprietar care obine un venit net din exploatare de 30.000 Euro/an i pltete rate i dobnzi de 20.000 Euro/an, a vndut proprietatea cu 200.000 Euro. Care este rata de capitalizare n acest caz?
a) b) c) d) 10% 15% 5% 25%

51) Care din urmtoarele situaii l va determina pe evaluator s foloseasc o rat de capitalizare mai mic?
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) risc mai mare dect normal cheltuieli de exploatare mai mici venit net din exploatare mai mare o cretere n viitor a valorii proprietii mai mare dect cea normal ateptat fondurile iniiale investite ntr-un proiect convertirea veniturilor viitoare n valoarea actualizat valoarea rezultat prin aplicarea oricrei abordri n evaluare determinarea capitalului disponibil pentru investiie venitul dup efectul finanrii venitul brut potenial minus pierderile din neocupare i din nencasarea unor chirii veniturile obinute n mod real dup ce se scad toate cheltuielile de exploatare venitul brut potenial obinut pentru spaiile ce se pot nchiria

52) n evaluarea proprietilor imobiliare, termenul capitalizare se refer la:

53) Termenul venit brut efectiv nseamn:

54) Care este rata de capitalizare pentru o proprietate care are raportul valoare teren/valoare total de 10% i ratele de capitalizare pentru teren i cldire de 9%, respectiv 12%?
a) b) c) d) 9,3% 10,5% 11,7% 12,0%

55) n vederea aplicrii metodei capitalizrii chiriei, pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, este indicat ca rata de capitalizare:
a) s se estimeze de evaluator pe baza experienei sale b) s se determine prin metoda construirii n trepte c) s se obin de pe piaa imobiliar, din tranzacii comparabile

56) n cazul unei proprieti imobiliare, apare o valoare negativ:

a) cnd proprietatea genereaz un flux de numerar negativ, real sau ipotetic b) cnd proprietatea este nchiriat peste chiria de pia c) niciodat

57) Pentru determinarea valorii terminale a unei proprieti imobiliare, a crei valoare crete n timp, se aplic la fluxul de numerar net din ultimul an o rat de capitalizare:
a) egal cu rata de actualizare b) egal cu rata de actualizare minus rata anual perpetu sperat de cretere a fluxului de numerar net final c) mai mare dect rata de actualizare d) niciun rspuns corect

58) n aplicarea metodei capitalizrii chiriei, evaluatorul trebuie s determine cheltuielile de exploatare. n cadrul acestora, alocrile pentru nlocuiri reprezint:
a) b) c) d) o cheltuial fix o cheltuial variabil o cheltuial separat niciuna

59) n cazul evalurii unei proprieti imobiliare prin metoda capitalizrii venitului net din exploatare, valoarea terenului excedentar, nenchiriat:
a) se scade din valoarea de pia estimat a proprietii b) nu este luat n considerare c) se adaug la valoarea de pia estimat a proprietii

43

60) Rata de actualizare este:

a) b) c) d) rata rentabilitii ntregului capital investit (rentabilitatea economic) rata total realizat sau ateptat de la o anumit investiie, n timpul deinerii proprietii costul investiional al prii finanate prin credite rata rentabilitii folosit pentru convertirea unor fluxuri viitoare de numerar n valori actualizate

61) Procedeul de transformare a unor venituri periodice inegale ca mrime, n valoare prezent, se numete:
a) b) c) d) actualizare capitalizare recalculare niciun rspuns corect

44

FINANARE

1) Sursele primare de finanare a investiiilor n proprieti imobiliare sunt:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) fondurile proprii economiile populaiei i bugetul administraiei de stat consumurile persoanelor fizice i juridice capitalul social creditul ipotecar creditul de consum creditul comercial creditul obligatar factorului de capitalizare direct factorului de amortizare a capitalului factorului valorii actuale a unei anuiti factorului de dobnd compus numai dobnda valoarea dobnzii plus comisioanele bancare rata de rambursare i dobnda numai rata de rambursare constant mai mare la nceput mai mare spre sfrit variabil aleator fixate prin acte legislative lsate la latitudinea creditorului negociate de prile contractante impuse de debitor prin autoritatea monetar creditorului debitorului garantului emitentului o garanie personal o garanie real un drept de privilegiu un drept de gajare modificrii legislaiei privind drepturile de reinere lrgirii pieei de capital n domeniul titlurilor de proprietate diversificrii tipurilor particulare de condiii de finanare necesitii asigurrii executrii obligaiilor creditorului

2) Forma principal de finanare a investiiilor n proprieti imobiliare prin mprumuturi este:

3) Factorul de actualizare reprezint inversul:

4) n cazul creditului rambursat cu anuiti, anuitatea cuprinde:

5) n cazul creditului cu dobnd la sold, rata de rambursare este:

6) n cazul creditului cu rambursare flexibil, condiiile n care se pltete dobnda sunt:

7) Garania personal reprezint angajamentul de plat ferm sau negociabil al:

8) Ipoteca reprezint:

9) Tipurile speciale de ipoteci s-au dezvoltat ca urmare a:

45

10) n cazul ipotecilor deschise:

a) b) c) d) se pot suplimenta bunurile imobiliare supuse garaniei se pot face rambursri de credit suplimentare fa de program bunurile ipotecate nu pot fi supuse executrii silite se pot suplimenta sumele mprumutate fr constituirea de noi garanii

11) Rata dobnzii, ca instrument al influenei autoritii monetare asupra evoluiei economiei, reprezint:
a) b) c) d) o tehnic de intervenie direct o tehnic de intervenie indirect o procedur de echilibrare a balanei de pli externe o modalitate de evitare a blocajului financiar

12) Ipoteca secundar acord la executare silit:

a) aceleai drepturi ca oricare tip de ipotec b) un drept de prioritate fa de ipoteca primar c) un drept de prioritate fa de ipoteca teriar d) un drept de superficie asupra bunului imobil ipotecat

13) Stabilirea responsabilitilor privind utilizarea proprietilor imobiliare, pentru nceperea analizei de finanare, este:
a) b) c) d) obligatorie facultativ recomandat irelevant

14) Riscurile implicate de mprumut i de investiia capitalurilor n proprieti imobiliare reprezint considerente de fundamentare a deciziei de a folosi creditul ipotecar luat de:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) girant debitor agent imobiliar creditor convergente alternative paralele congruente numai la valoarea proprietii realizate din credit la valoarea tuturor proprietilor imobiliare cu acelai grad de imobilizare la valoarea tuturor garaniilor aduse creditului contractat la valoarea veniturilor debitorului obinute din utilizarea proprietii imobiliare realizate din credit este mai mare este mai mic este la fel nu are legtur este mai mare este mai mic este la fel nu are legtur

15) Condiiile de finanare genereaz politici de asigurare a creditelor, manifestate prin practici:

16) Riscul diminurii valorii garaniilor creditului se refer:

17) Riscul n investiiile imobiliare fa de riscul investiiei n obligaiuni de stat:

a) b) c) d) a) b) c) d)

18) Riscul n investiiile imobiliare fa de riscul investiiei n activiti comerciale:

19) Asigurrile reprezint pentru asigurat:

a) o metod de ctig b) o formul de credit c) o soluie de protecie financiar prin transfer de risc

20) O asigurare se ncheie pentru evenimente:

a) care se produc cu certitudine b) neprevzute c) imposibile

46

21) Noiunea interes asigurabil privete pe:

a) asigurat b) asigurator c) niciunul dintre acetia

22) Subasigurarea este penalizat la momentul:

a) ncheierii poliei de asigurare b) expirrii poliei de asigurare c) pagubei

23) Cheltuielile cu primele de asigurare sunt:

a) deductibile b) previzionate c) ambele

24) Inflaia are ca efect:

a) deprecierea despgubirii cuvenite b) agravarea condiiilor de risc c) prime de asigurare mai atractive

25) Suma asigurat reprezint:

a) valoarea maxim a despgubirii b) valoarea minim a despgubirii c) valoarea garantat a despgubirii

26) Polia care acord compensaii n caz de prejudiciu produs altei persoane este:
a) polia de incendiu i alte pagube la bunuri b) polia de ntrerupere de activitate (pierdere de profit) c) polia de rspundere

27) Achiziia de valori mobiliare pe piaa de capital reprezint decizii n administrarea finanrii proprietilor imobiliare?
a) b) c) d) a) b) c) d) niciodat nu da ntotdeauna de transfer a titlurilor de garantare a creditelor de politic monetar de reducere a riscului n creditare

28) Operaiunile pe piaa monetar reprezint instrumente:

29) Societile de asigurare sunt interesate n mod deosebit s investeasc n proprieti imobiliare:
a) mici, ce implic un volum redus de fonduri financiare b) cu destinaia de locuine c) ce necesit fonduri financiare mari

30) Dac rata real a dobnzii este 6% i rata inflaiei este 2%, atunci rata nominal a dobnzii va fi:
a) b) c) d) 8,0% 7,8% 4,0% 8,1%

31) Dac rata real a dobnzii este 5% i rata nominal a dobnzii este 8%, atunci rata inflaiei va fi:
a) b) c) d) 2,86% 3,01% 2,06% 5,00%

47

32) Un nivel ridicat al ratelor dobnzii pe piaa financiar influeneaz disponibilitatea fondurilor pentru credite ipotecare:
a) b) c) d) n sensuri diferite, necontrolabile amplificnd-o reducnd-o meninnd-o constant

33) Bncile comerciale, implicate n finanarea unor investiii n proprieti imobiliare, practic diferite rate ale dobnzilor, n funcie de:
a) b) c) d) a) b) c) d) calitatea solicitantului de credit riscurile implicate de fiecare proiect mrimea creditului ipotecar cota de finanare prin credit garantate, nerambursabile sau cu venit fix garantate, asigurate sau convenionale asigurate, neremunerate sau standardizate convenionale, neconvenionale sau viagere

34) Creditele ipotecare pot fi:

35) ntr-un mediu economic stabil i echilibrat investiiile n proprieti imobiliare se rezolv prin finanarea:
a) b) c) d) din economiile familiale de pe piaa monetar de pe piaa financiar din activele circulante

36) Pe piaa secundar de capital preul valorilor mobiliare variaz cu rata nominal a dobnzii instrumentului de credit:
a) aleator b) invers proporional c) direct proporional

37) Bonurile de tezaur sunt instrumente de credit:

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) cu riscurile cele mai mari cu riscurile cele mai mici cu riscuri variabile cu riscuri de rscumprare prin tragere la sori instituii bancare instituii guvernamentale autoritatea monetar i sunt nenegociabile de fondurile de investiii deschise nenegociabile cu rambursare ealonat netransmisibile remunerate la scaden emise de stat, municipaliti sau societi comerciale autorizate n acest scop nerambursabile i cu venit fix

38) Certificatele de depozit sunt instrumente financiare emise de:

39) Obligaiunile reprezint instrumente de credit:

40) n cazul unei cereri de despgubire frauduloase

a) asiguratul i pierde toate drepturile de despgubire b) se restituie prima de asigurare achitat c) se ncepe urmrirea penal

41) n cazul reconstruirii (refacerii) unui imobil n urma unui incendiu major, obligaia de a obine aprobrile necesare pe planuri este n sarcina:
a) asigurtorului b) asiguratului c) constructorului

48

42) Asigurtorul pltete despgubirea n urma unui incendiu la o cldire vndut recent, dac:
a) noul proprietar prezint o poli de asigurare valid, ncheiat n numele vnztorului b) asiguratorul a fost notificat i a fost de acord cu nscrierea cumprtorului ca beneficiar c) numai dac s-a anulat vechea poli

43) Subrogarea:
a) este un principiu care nu are nici o legtur cu principiul despgubirii/indemnizrii b) urmrete reconstituirea fondurilor de asigurare prin recuperare de la cei vinovai c) este un drept exclusiv al asiguratului

44) nregistrarea precis a stocurilor este necesar pentru:

a) poliele de incendiu pe baz de declaraie b) poliele de rspundere c) poliele de construcie

45) Termenul cldire include:

a) b) c) d) imobilele i anexele acestora ce aparin proprietarului ziduri, pori, mprejmuiri instalaiile i conductele pentru utiliti toate cele de mai sus

46) Termenul coninut exclude:

a) amenajrile executate de chiria b) coninutul din cldirile anexe c) stocuri i materiale n curs de comercializare

47) Fundaiile unei cldiri:

a) sunt incluse automat n asigurarea de baz (FLEXA) dac suma asigurat le cuprinde b) nu pot fi acoperite printr-o clauz special c) nu este corect s se asigure ntruct este imposibil s fie distribuite

48) Atunci cnd se acord acoperire prin asigurare pentru cutremur de pmnt, incendiul provocat de acest eveniment:
a) este tratat separat b) este exclus c) poate fi specificat ca un pericol distinct de pericolul de oc

49) Lichiditatea este definit de regul ca:

a) b) c) d) diferena ntre venituri i cheltuieli puterea de cumprare a unui activ uurina de a transforma un activ n bani diferena n valoare i datorii

50) Riscul ce rezult din incertitudinea de nchiriere, din gradul de ocupare sau din cheltuielile de exploatare se refer la:
a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) riscul afacerii riscul exploatrii riscul economic riscul dobnzii e cerut de reglementrile guvernamentale indic riscul creditului indic valoarea proprietii arat cat de repede se va rambursa creditul venitul net din exploatare mprit la cheltuielile cu dobnzile venitul net din exploatare mprit la rambursarea creditului i dobnzilor valoarea proprietii mprit la creditul rmas rambursarea creditului i dobnzilor mprite la fluxul de numerar, nainte de impozit

51) Creditorii (de exemplu, banca) analizeaz rata de acoperire a serviciului datoriei deoarece:

52) Care din urmtoarele calcule definete cel mai bine rata de acoperire a creditului?

49

53) Pentru a obine un efect de levier pozitiv, dobnda la credit trebuie s fie:
a) b) c) d) a) b) c) d) egal cu rata de baz egal cu randamentul proprietii mai mare dect randamentul proprietii mai mic dect profitul generat de proprietate ratelor dobnzii ratelor de capitalizare ratelor de actualizare nici una dintre a), b), c)

54) Constanta creditului face parte din categoria:

55) n cazul evalurii pentru garantarea mprumutului, raportul de evaluare trebuie s cuprind o estimare a pstrrii valorii n timp:
a) niciodat b) uneori c) ntotdeauna

56) Investiiile imobiliare sunt:

a) b) c) d) proprieti n curs de dezvoltare proprieti deinute pentru a fi dezvoltate generatoare de venituri din chirii proprieti deinute pentru propria utilizare

50

JURIDIC
1) La identificarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul trebuie s ia n considerare urmtoarele:
a) dreptul de proprietate de evaluat b) veniturile populaie n zon c) tendinele pieei d) zonarea

2) Un exemplu de proprietate n devlmie este:

a) comunitatea de bunuri a soilor b) blocurile de apartamente c) locuina motenit d) blocurile de birouri

3) Dreptul de proprietate asupra unui imobil este:

a) absolut i exclusiv b) netransmisibil c) la dispoziia autoritilor d) prescriptibil prin neutilizare

4) Atributele dreptului de proprietate sunt:

a) posesia, folosina i motenirea b) dispoziia, posesia i folosina c) apartenena, nstrinarea, utilizarea d) recunoaterea, folosina i transmisibilitatea

5) Dreptul de proprietate comun poate fi:

a) n indiviziune b) n devlmie c) stabilit prin delimitare

6) Coproprietate forat nseamn:

a) prile comune ale blocurilor de locuine b) bunuri rezultate din motenire c) bunuri stabilite prin hotrre judectoreasc

7) O proprietate imobiliar din domeniul public:

a) poate fi vndut b) poate fi schimbat cu o alt proprietate c) poate fi restituit oricnd d) poate fi expropriat

8) Dreptul de proprietate poate fi:

a) numai permanent b) uneori temporar c) expropriat pentru a dezvolta o ntreprindere

9) Dispoziia, ca atribut al dreptului de proprietate, nseamn c:

a) proprietarul poate ntrebuina proprietatea n interesul su b) proprietarul dispune liber de proprietatea sa c) proprietarul poate stpni n fapt proprietatea d) nu poate fi obligat niciodat s nstrineze proprietatea

10) Caracterul absolut al dreptului de proprietate nseamn c:

a) se impune n raportul proprietarului cu oricine b) este nengrdit c) nu se prescrie d) nu se poate nlocui

51

11) Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate nseamn c:

a) nu poate fi pus n comun b) este n profitul unui singur titular c) nu poate fi transmis d) puterea sa exclude puterea altei persoane

12) Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nseamn c:

a) aparine continuu aceluiai titular b) se poate transmite conform legii c) dureaz ct dureaz proprietatea d) se poate transmite numai prin motenire

13) ngrdirea dreptului de proprietate este generat de:

a) interesele generale ale societii b) interesele private ale chiriailor c) interesele autoritilor locale

14) Domeniul statului cuprinde:

a) numai bunuri din domeniul privat al statului b) bunuri din domeniul public i privat al statului c) proprietile primriilor i ale ntreprinderilor de stat

15) Proprietatea inalienabil:

a) este stabilit prin acte normative b) i lipsete dreptul de folosin c) i lipsete dreptul de dispoziie

16) Care dintre urmtoarele definiii este cea mai apropiat de noiunea de servitute?
a) un document legal valabil pentru a asigura ndeplinirea unei obligaii b) un acord care garanteaz dreptul de posesie i de folosin exclusiv a proprietarului c) un instrument ce transfer dreptul de proprietate ctre tere persoane d) un drept ce garanteaz unei alte pri dreptul de a folosi un teren al proprietarului

17) Pereii dintre dou apartamente sunt considerai ca fiind:

a) elementele unui apartament b) elemente comune c) elemente comune limitate d) elemente n folosin comun

18) Care din urmtoarele propoziii referitoare la reglementrile de zonare NU este corect?
a) zonarea poate stabili restricii de nlime pentru cldiri b) zonarea oprete scderea valorii proprietilor ntr-o anumit arie a oraului c) zonarea este deseori folosit s separe utilizri incompatibile ale terenului d) zonarea stabilete cerine restrictive pentru construciile de pe teren

19) Un plan urbanistic de detaliu (PUD) poate fi explicat cel mai bine, astfel:
a) b) c) d) un mijloc prin care un promotor poate dezvolta o suprafa mare de teren n diferite etape un tip special de utilizare a terenului care permite un amestec de utilizri i densiti diferite un tip de utilizare a terenului finanat de guvern orice fel de utilizare a terenului care este destinat asociaiei proprietarilor de locuine

20) Care dintre urmtoarele definiii este adecvat noiunii de proprietate imobiliar?
a) terenul i tot ce este permanent ataat acestuia b) proprietatea care nu este nchiriat c) cldiri i alte construcii speciale d) construcii i instalaii

21) Dac pe un teren exist o servitute de trecere pentru un teren vecin, primul teren reprezint:
a) o proprietate n litigiu b) o proprietate dominant c) o proprietate aservit d) o proprietate cu toate drepturile

52

22) Vnzarea unei locuine ntre membrii familiei ar putea fi considerat:

a) tranzacie normal pe pia b) tranzacie prtinitoare c) tranzacie independent d) tranzacie ilegal

23) Terenul excedentar:

a) nu este aa de valoros pentru c nu contribuie la cea mai bun utilizare b) este necesar pentru folosirea construciilor existente c) este ntotdeauna folosit pentru extinderea construciilor existente d) nu este inclus n valoarea construciilor

24) Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) aprobat de Consiliul Local pentru o zon are valoarea de 4. Care este regimul maxim de nlime a cldirii, care la parter ocup 1/3 din teren?
a) un nivel b) patru nivele c) dousprezece nivele d) regimul nu depinde de CUT

53

ETICA

1) Cnd ar fi adecvat o evaluare la o dat viitoare?

a) b) c) d) a) b) c) d) n evaluarea cldirilor cnd nu exist date de pia i nici nu se prevede s apar n cteva luni cnd se ateapt un dezastru natural cnd se cere estimarea valorii terminale presupune c starea fizic a proprietii corespunde cu starea actual presupune cunoaterea strii fizice, la data evalurii, prin interviuri sau prin alte mijloace presupune c nu s-au fcut mbuntiri presupune c nu erau construcii pe teren

2) Cnd se cere evaluarea unei proprieti la o dat anterioar, evaluatorul:

3) Cnd se cere evaluarea unei proprieti la o dat anterioar, evaluatorul:

a) nu accept lucrarea b) se consider ca un intermediar la acea dat n zona respectiv c) ia n considerare evenimentele ce au avut loc dup data evalurii d) se consider ca fiind un participant pe pia ce are cunotinele tipice despre pia la data evalurii

4) Evaluatorul NU greete dac:

a) face o estimare preliminar cu o aproximare larg b) l ntreab pe client care este valoarea preferat c) se consult cu judectorul n cazuri de litigii d) respect contractul i cerinele clientului

5) Evaluatorul poate evalua aceeai proprietate pentru mai muli clieni, dac:
a) cerina a venit n acelai timp b) exist consensul clienilor c) are aprobarea judectorului d) are aprobarea asociaiei profesionale

6) Raportul de evaluare este semnat:

a) numai de cei care au lucrat efectiv la evaluarea respectiv b) de consultanii externi c) i de cei care au opinii separate incluse n raport d) i de cei care au furnizat informaii privind piaa

7) n promovarea activitii sale, evaluatorul:

a) nu are voie s-i fac reclam b) poate s-i fac reclam, cu condiia s nu prezinte n mod eronat experiena i pregtirea sa profesional c) poate s-i fac reclam, dac este atestat n acest sens d) nu e bine s-i fac reclam, pentru a nu strni reacia negativ a celorlali evaluatori

8) n cadrul raportului de evaluare, evaluatorul:

a) b) c) d) va prezenta concluziile reale va evita s evidenieze incertitudinile, pentru a nu deruta clientul va prezenta numai elementele bazate pe documente oficiale va prezenta rezultatele care sunt n concordan cu dorina clientului

9) Evaluarea este confidenial i, n acest context, evaluatorul:

a) nu va dezvlui rezultatele dect clientului su i utilizatorului desemnat de acesta b) poate dezvlui rezultatele dup ce au trecut 3 ani de la evaluare c) poate dezvlui faptul c a fost angajat de un anume client, dar nu va dezvlui concluziile evalurii

54

10) Evaluatorul este o persoan care:

a) are calificare de evaluator i prezint experien i competen b) s-a nscris la un curs de evaluare c) a lucrat ntr-o echip de evaluatori cel puin 1 an d) este expert tehnic sau contabil

11) Dac un membru al echipei de evaluare are alte opinii dect restul echipei:
a) b) c) d) se ntocmete o anex separat la raport se elimin din raport elementul ce a generat opinia separat se ntocmete un raport separat se analizeaz diferenele de opinii pn se ajunge la o opinie comun

12) La stabilirea onorariului pentru o lucrare de evaluare, evaluatorul are n vedere:

a) valoarea rezultat a proprietii b) costul proprietii c) volumul de munc efectiv necesar d) veniturile generate de proprietate

13) Dac superiorul unui evaluator semneaz un raport de evaluare, el i asum responsabilitatea:
a) numai pentru concluzia asupra valorii b) pentru ntregul raport de evaluare c) pentru adresa de nsoire a raportului d) numai pentru analiza celei mai bune utilizri

14) Care dintre urmtoarele criterii NU trebuie s influeneze preul solicitat de evaluator pentru o lucrare de evaluare?
a) complexitatea lucrrii b) mrimea valorii estimate c) cheltuielile necesare lucrrii d) timpul necesar pentru realizarea lucrrii

15) Care dintre urmtorii termeni descrie cel mai bine ce face evaluatorul n exprimarea opiniei privind valoarea unui teren?
a) determin valoarea b) calculeaz valoarea c) estimeaz valoarea d) a) i c)

16) Care din urmtoarele propoziii descrie cel mai bine ce trebuie s fac evaluatorul la etapa de selectare a concluziei asupra valorii?
a) consider media rezultatelor obinute prin aplicarea celor trei abordri b) alege cel mai mare dintre rezultatele aplicrii celor trei abordri c) acord cea mai mare importan rezultatului obinut prin abordarea considerat de evaluator ca fiind cea mai credibil d) alege valoarea cea mai apropiat de ceea ce evaluatorul presupunea nainte de finalizarea lucrrii de evaluare

17) Scopul standardelor de evaluare este acela de a:

a) b) c) d) garanta profesionalismul evaluatorilor n faa clienilor suplini reglementrile guvernamentale identifica i promulga principii comune pentru realizarea evalurilor i elaborarea rapoartelor prezenta metodologii de evaluare s determine preul de ofert s estimeze tipul valorii cerut de client s stabileasc valoarea creditului s identifice drepturile i interesele ce ar putea exista

18) Obiectivul unei misiuni de evaluare este:

a) b) c) d)

55

19) Un evaluator care semneaz un raport de evaluare elaborat de alt evaluator, chiar i ca verificator:
a) b) c) d) nu este responsabil pentru coninutul raportului trebuie s fi contribuit la cel puin 50% din raport trebuie s fi inspectat proprietatea accept responsabilitatea total fa de coninutul raportului

20) n evaluare, analiza vecintii i a pieei locale trebuie s fie:

a) b) c) d) obiectiv subiectiv analizat de un locuitor al zonei analizat de cineva din afara zonei pentru a nu fi influenat

56

CEA MAI BUN UTILIZARE

1) Analiza celei mai bune utilizri caut s identifice:

a) piee pentru tranzacii de terenuri b) piee pentru tranzacii de construcii c) nchirieri comparabile d) toate cele de mai sus

2) Cnd se evalueaz o proprietate, cea mai bun utilizare se refer la:

a) terenul considerat a fi construit b) amplasament, dac este liber c) construcie d) a i b

3) Ce criteriu se aplic la analiza celei mai bune utilizri?

a) fezabil financiar b) cererea i oferta c) contribuia d) competiia

4) Care sunt cele patru criterii n analiza celei mai bune utilizri?
a) posibil fizic, permis legal, fezabil financiar i maximizarea valorii b) posibil fizic, permis legal, util i maxim productiv c) raritate, utilitate, putere de cumprare, existena capitalului d) teren, for de munc, capital i organizare

5) Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber ine cont de:
a) utilizarea actual b) utilizrile poteniale c) costurile de demolare d) costurile de transformare a proprietii

6) Fezabilitatea financiar, din analiza celei mai bune utilizri, nseamn c:

a) b) c) d) exist surse de finanare rata rentabilitii capitalului investit nu este inferioar celei ateptate de investitori pe pia veniturile sunt mai mari dect cheltuielile rmne un profit dezvoltatorului

7) Utilizarea interimar/temporar se refer la:

a) proprietatea are o utilizare singular b) dezvoltarea/conversia proprietii nu este fezabil financiar n prezent c) proprieti cu durat de via limitat (provizorii) d) proprieti demodate

8) Utilizarea neconform legal nseamn:

a) b) c) d) a) b) c) d) construcie fr autorizare legal construcie legal, dar nu corespunde noilor reglementri construcie ce trebuie demolat construcie utilizat pentru alte scopuri dect a fost autorizat analiza pieei identificarea celei mai profitabile utilizri competitive ce poate fi atribuit proprietii fezabilitatea dezvoltrii proprietii analiza proprietilor comparabile din oferta competitiv

9) Analiza celei mai bune utilizri const n:

57

10) Utilizarea speculativ nseamn:

a) teren pstrat pentru vnzare ulterioar la un pre mai mare b) teren cumprat la pre neobinuit de mic c) teren cumprat la lichidarea unor proprieti d) teren deinut de dezvoltatorii imobiliari

11) Proprietatea subiect este o cas familial amplasat ntr-o zon n schimbare. Analiza de pia arat c timp de nc 3-4 ani casa va aduga valoare terenului. Ce fel de utilizare vom lua n considerare?
a) utilizare interimar/temporar b) utilizare n schimbare c) cea mai bun utilizare d) utilizarea maxim productiv

12) Proprietatea subiect poate fi dezvoltat ca spaii de birouri sau cldire industrial. Diferena ntre cele dou CMBU rezid, probabil, n valoarea terenului. Care este, n acest caz, criteriul principal n analiza celei mai bune utilizri?
a) permis legal b) posibil fizic c) valoare maxim d) fezabil financiar

13) Principiul care st la baza analizei celei mai bune utilizri este:
a) conformitatea b) concurena c) contribuia d) substituia

14) Analiza celei mai bune utilizri este folosit pentru a determina:
a) tipul de cldire de construit pe teren b) capitalul investit pentru construciile de pe teren c) dac o construcie existent trebuie demolat d) toate cele de mai sus

15) Cea mai bun utilizare a unei parcele de teren poate rezulta din:
a) cel mai mare coeficient de utilizare a terenului b) cea mai mare valoare a construciei c) cea mai mare dimensiune a cldirii d) cea mai mare valoare a terenului

16) Un teren este construit. Care propoziie descrie cel mai bine cea mai bun utilizare a amplasamentului?
a) nu poate fi determinat CMBU a amplasamentului b) CMBU a amplasamentului este utilizarea curent, pentru c terenul este construit c) CMBU a amplasamentului ar putea fi diferit de utilizarea curent d) cnd construcia are destinaie rezidenial, atunci amplasamentul nu are CMBU

17) Care dintre urmtoarele propoziii este corect, referitor la cea mai bun utilizare a unei parcele de teren?
a) terenul neamenajat nu are cea mai bun utilizare b) dac pe teren este o cas de locuit, atunci ntotdeauna cea mai bun utilizare se schimb n timp c) cea mai bun utilizare se modific n timp d) cea mai bun utilizare este strict un concept economic i nu este influenat de considerente fizice sau legale

18) Ca s reprezinte cea mai bun utilizare a unui teren construit, utilizarea curent trebuie:
a) s se conformeze utilizrii interimare b) s fie aceeai cu utilizrile viitoare c) s fie conform cu normativele de construcie curente d) s nu prezinte neadecvri funcionale

58

EVALURI SPECIALE
1) Ce tip al valorii se va estima n evaluarea pentru garantarea mprumutului?
a) valoarea de investiie b) valoarea de pia c) valoarea de investiie d) valoarea de utilizare n continuitate

2) Dac proprietatea imobiliar nu are pia sau are o pia extrem de limitat, evaluatorul care o evalueaz n scopul garantrii mprumutului:
a) va discuta cu creditorul b) va refuza lucrarea c) va discuta cu avocatul d) va discuta cu intermediarii de pe pia

3) Evaluarea pentru garantarea mprumutului trebuie s fie:

a) bazat pe abordarea prin cost b) precaut, din cauza naturii litigioase c) responsabil i riguroas

4) n cazul n care evaluatorul este solicitat s-i spun prerea despre adecvarea proprietii imobiliare ca garanie pentru acordarea unui credit:
a) va refuza solicitarea b) va exprima o opinie numai dac este asigurat pentru rspundere profesional c) va exprima o opinie innd cont de natura proprietii evaluate d) va exprima o opinie n funcie de condiiile de acordare a creditului

5) n unele cazuri evaluatorul este solicitat s-i exprime opinia asupra nivelului maxim al mprumutului imobiliar/ipotecar ce poate fi acordat:
a) el va ine cont de situaia financiar a debitorului b) el va ine cont de condiiile de acordare a mprumutului c) el va contracta un colaborator, specialist n probleme de risc financiar d) niciun rspuns corect

6) Raportul de evaluare a unei proprieti imobiliare n scopul garantrii mprumutului:

a) va arta numai aspectele legate de proprietate b) va arta toate aspectele care ar putea sprijini creditorul c) va ine cont de interesele creditorului d) va ine cont de interesele debitorului

7) n evaluarea pentru stabilirea despgubirilor n caz de expropriere se va estima:

a) valoarea de pia b) valoarea de investiie c) valoarea de lichidare d) valoarea de utilizare

8) Dac n timpul unei evaluri se identific o problem de poluare, evaluatorul:

a) i declin responsabilitatea b) ntrerupe lucrarea de evaluare c) menioneaz explicit natura, profunzimea i rezultatul investigaiei d) continu lucrarea pe rspunderea clientului

9) Deprecierea valorii din cauza polurii se estimeaz:

a) prin formule i tabele de indici b) la fel ca i deprecierea extern sau funcional c) prin sondaje efectuate pe pia d) pe baza unor metode i tehnici speciale

59

10) Obligaiile de mediu reprezint:

a) provizioane pentru riscuri b) obligaii/datorii n afara bilanului c) devize estimative pentru justificarea costurilor d) datorii ale societii ctre Agenia de Mediu

60

PROBLEME
PROBLEMA nr. 1
S se estimeze suma maxim pe care o poate plti un cumprtor pentru un teren liber tiind c: exist autorizaie de construire patru cldiri pe acest teren, fiecare cu o suprafa construit
desfurat de 160 mp;

construirea cldirilor dureaz un an, iar costul de construire de baz este de 600 Euro/mp
suprafa construit desfurat; onorariile consultanilor, proiectul, supravegherea i alte costuri indirecte, care nu sunt cuprinse n costul de construire de baz de 600 Euro/mp, reprezint 10% din costul de construire de baz; alte costuri (intermediere, publicitate, asisten juridic) reprezint 3% din costul de construire de baz; pentru acoperirea costurilor, investitorul ia un credit cu o rat a dobnzii de 8% pe an; profitul dezvoltatorului pentru fiecare cldire vndut va fi de 16.000 Euro; ntreaga investiie, mpreun cu terenul, va fi vndut dup construire cu 1.000 Euro/mp suprafa construit desfurat pentru fiecare cldire.

PROBLEMA nr. 2
Estimai valoarea de pia a unei proprieti n scopul vnzrii, utiliznd datele din urmtorul tabel. Observaie: caracterizarea superior/inferior/identic se refer la comparaia relativ a elementelor de comparaie ale proprietilor comparabile cu proprietatea subiect.
Comparabile II III 52.000 un an mai devreme identic superior 6 nu inferior da 54.000 jumtate an mai devreme identic inferior 6 da identic nu Proprietatea subiect ?

I Pre (Euro) Data vnzrii Suprafa teren Arhitectura (forma, funcia) Numr camere Canalizare exterioar Stare tehnic Cablu internet Informaii suplimentare:

IV 80.000

60.000 acelai an identic superior 5 nu superior da

acelai an dubl identic 7 da superior da da 6 nu

se consider o cretere anual a preurilor de 3%; preul unui teren cu suprafa dubl este de 12.000 Euro; diferena datorat canalizrii exterioare a proprietilor este evaluat la 6.000 Euro; pentru ultimele dou diferene au fost estimate corecii (plus-minus) de 3.000 Euro fiecare.

61

PROBLEMA nr. 3
S se calculeze valoarea de pia a unei proprieti imobiliare (teren i construcie) pe baza urmtoarelor date:

chiria obinut lunar este de 850 Euro i nu se prevede modificarea ei; chiria este pltit la nceputul fiecrui an; costurile de ntreinere sunt 25% din venitul brut; evaluatorul a stabilit valoarea terenului ca fiind 10.000 Euro; starea tehnic a construciei permite utilizarea sa nc 10 ani; rata de capitalizare a veniturilor nete este de 10% n cazul terenului i de 12% n cazul cldirii; valoarea materialelor recuperabile, rezultate n urma demolrii cldirii dup 10 ani, acoper costurile de demolare i de curire a terenului.

PROBLEMA nr. 4
Un investitor este proprietar al unui teren liber. Terenul este localizat ntr-o zon atractiv a localitii. Investitorul are urmtoarele variante de investiie:
1. Un pavilion comercial cu un singur nivel, cu o suprafa construit de 900 mp, al crui cost de construire ar fi de 650 Euro/mp. Chiria lunar previzionat pentru nchirierea pavilionului este de 12 Euro/mp. Cheltuielile de exploatare ale proprietii se estimeaz la 25% din venitul previzionat. 2. Un pavilion comercial cu dou niveluri, cu o suprafa construit de 1.400 mp, al crui cost de construire ar fi de 700 Euro/mp. Chiria lunar previzionat pentru nchirierea pavilionului (parter sau etaj) va fi de 12 Euro/mp. Cheltuielile de exploatare ale proprietii se estimeaz la 30% din venitul previzionat.

Rata de capitalizare n ambele cazuri este de 12%. Pe baza analizei, s se determine care variant de investiie este cea mai profitabil pentru investitor.

PROBLEMA nr. 5
Se dau urmtoarele date cu privire la tranzacii de proprieti comparabile (case unifamiliale):
Numr Pre (Euro) 60.000 48.000 53.000 50.000 56.000 54.000 55.000 53.000 60.000 Data tranzaciei curent acum 2 ani curent curent acum 1 an acum 1 an curent curent acum 1 an Tipul construciei crmid crmid crmid lemn lemn crmid crmid crmid lemn Vechime cldire (ani) 10 10 6 8 4 10 6 8 4 Instalaie Garaj climatizare da da nu nu da da da nu da nu nu da da nu nu da da da Numr camere 6 6 7 7 8 6 7 7 8

1 2 3 4 5 6 7 8 9

62

Utiliznd aceste date: 1. s se stabileasc creterea procentual a preurilor pe piaa imobiliar, cu o precizie de 1%, pe baza tranzaciilor 1 i 6; 2. s se stabileasc creterea procentual a preurilor pe piaa imobiliar, cu o precizie de 1%, pe baza tranzaciilor 2 i 6; 3. s se stabileasc corecia procentual n funcie de tipul construciei, cu o precizie de 1%, pe baza tranzaciilor 4 i 8; 4. s se stabileasc corecia procentual datorat climatizrii, cu o precizie de 1%, pe baza tranzaciilor 5 i 9; 5. s se aleag din tabel tranzaciile pe baza crora se poate stabili corecia procentual datorat garajului i s se calculeze aceast diferen.

PROBLEMA nr. 6
Un dezvoltator este interesat s achiziioneze un teren construibil. Terenul este localizat n centrul unei localiti dintr-o regiune turistic atractiv. Suprafaa terenului este de 12.800 mp. Pe baza analizei celei mai bune utilizri, s se stabileasc preul maxim pe care l poate plti dezvoltatorul proprietarului terenului. Planul local de sistematizare permite urmtoarele posibiliti:
1. zon de agrement: restaurant, sala de club, teren de tenis 2. zon de expoziie: suprafee de expunere, anexe tehnice, teren de prezentare n aer liber Datele necesare evalurii sunt: 1. zon de agrement:

venituri anuale: 31.000 Euro cheltuieli de exploatare: 35% din veniturile anuale costuri de amenajare: 83.000 Euro rata de capitalizare a veniturilor: 16% profitul dezvoltatorului: 15% din valoarea proprietii suprafa util: 2.700 mp chirie medie lunar: 1 Euro/mp suprafa util pierderi din neocupare: 10% din chiria brut potenial cheltuieli de exploatare: 25% din chirie rata de capitalizare a veniturilor: 12% costuri de amenajare: 77.000 Euro profitul dezvoltatorului: 15% din valoarea proprietii

2. zon de expoziie:

PROBLEMA nr. 7
Pe baza datelor din tabel, s se calculeze:

corecia valoric datorat localizrii; corecia valoric datorat dotrii cu garaj; corecia valoric datorat dotrii cu canalizare exterioar proprietilor; corecia valoric datorat tipului construciei;

Tabelul de mai jos se refer la vnzarea unor locuine unifamiliale comparabile (inclusiv terenul).

63

Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Pre (Euro) 58.000 51.400 62.000 49.400 58.600 53.800 50.000 53.000 53.600 49.700

Data tranz. I.2011 XII.2010 I.2011 V.2010 I.2011 I.2011 XII.2010 V.2010 XII.2010 V.2010

Localizare bun bun bun rea bun rea bun rea bun bun

Tip constr. crmid lemn crmid lemn crmid crmid lemn crmid crmid lemn

Garaj da da da da da da nu da nu da

Cablu internet da nu nu da nu da nu da da nu

Canal. Supraf. exterioar util. (mp) da nu da da nu da nu da nu da 110 110 145 145 145 110 110 145 130 125

PROBLEMA nr. 8
Un investitor, care dispune de capitalul necesar, a primit propunerea de a cumpra un imobil cu suma de 58.800 Euro.
Pe baza previziunii veniturilor din dezvoltarea n urmtorii 3 ani, s-a stabilit c datele de intrare pentru evaluare sunt:

venitul anual n urmtorii 3 ani va fi constant, de 15.600 Euro; cheltuielile anuale vor fi de 5.900 Euro n primul an, 6.700 Euro n al doilea an i de 7.400 Euro n al treilea an; rata de actualizare previzionat n cei trei ani va fi de 12% pe an.

Prin alegerea metodei adecvate, s se determine dac este profitabil achiziionarea acestui imobil. Valoarea terminal a proprietii se stabilete pe baza fluxului de venit net din cel de al treilea an al prognozei, la o rat de capitalizare de 10%.

PROBLEMA nr. 9
n scopul construirii unei coli generale, s-a luat hotrrea exproprierii proprietii d-lui X, care const dintr-un teren cu o suprafa de 1.000 mp i o cldire destinat prestrii de servicii i locuirii, cu o suprafa construit de 250 mp.
S se determine suma despgubirii pentru expropriere, pe baza urmtoarelor date: aciunea de expropriere a fost iniiat n 2010; decizia de despgubire s-a luat la 1 decembrie 2011; despgubirea a fost pltit la 20 decembrie 2011; valoarea de pia a terenului a fost de 24 Euro/mp, n 2010; costul de reconstruire a cldirii era de 650 Euro/mp, n 2010; cldirea a fost construit n 1982 i durata sa de via economic este de 80 ani; preul de pia al terenurilor cu caracteristici similare a fost de 25 Euro/mp, n 2011; indicele de cretere a preurilor construciilor 2011/2010 este de 1,04.

64

PROBLEMA nr. 10
Folosind coreciile adecvate, s se stabileasc prin abordarea prin pia valoarea proprietii, pe baza datelor proprietilor comparabile indicate (A i B):
Coreciile adecvate pentru diferenele ntre elementele de comparaie sunt: 1. Creterea anual a preurilor: 2. Tipul construciei: 3. Instalaii de climatizare: 4. Garaj: 3% 8% 4% 3.000 Euro

Se cunosc urmtoarele date despre dou proprieti comparabile: Proprietatea B Subiect 5 5 acum un an n urm crmid crmid nu nu da da 6 6 60.000 ?

Vechime (ani) Data tranzaciei Tipul construciei Garaj Inst. climatizare Numr camere Pre (Euro)

A 5 acum lemn da nu 6 56.000

PROBLEMA nr. 11
Stabilii care este valoarea de pia a unei cldiri cu o suprafa construit de 120 mp, tiind c n acel cartier:

n urm cu 14 luni, o cldire cu o suprafa construit de 160 mp, cu caracteristici tehnice i de utilizare asemntoare, a fost vndut la preul de 156.500 Euro; n urm cu 4 luni, o cldire cu o suprafa construit de 180 mp, dar cu caracteristici tehnice i de utilizare inferioare cu 15% fa de cldirea analizat, s-a vndut la preul de 142.000 Euro.

PROBLEMA nr. 12
Cu ajutorul metodei fluxurilor de numerar actualizate s-a estimat, la data de 1 ianuarie 2011, valoarea unei proprieti comerciale, pe baza urmtoarelor date:

suprafaa desfurat construit a imobilului este de 212 mp; proprietarul va nchiria imobilul pe o perioad previzionat de 3 ani; se consider c venitul din chirie al proprietarului, n cei trei ani este 2.500 Euro/lun; n cel de al treilea an proprietarul execut, pe spezele sale, schimbarea i modernizarea instalaiilor; costul estimat este de 20.000 Euro; dup modernizare, din cel de-al patrulea an, chiria lunar va fi 3.500 Euro/lun; rata de actualizare a veniturilor este 15%; valoarea proprietii, la finele perioadei de previziune, se va stabili prin capitalizarea venitului anual dup modernizare cu o rat de capitalizare de 15%.

Calculele se fac n Euro, rotunjit.

65

PROBLEMA nr. 13
Exist oportunitatea cumprrii unui imobil care necesit reparaii i modernizare dup cumprare. S se stabileasc care este preul maxim (rotunjit) pe care l poate plti inves titorul, pe baza urmtoarelor date:
dup reparare i modernizare, cldirea va avea 180 mp de spaii de birouri i un magazin de 60 mp; costul lucrrilor de reparaie i modernizare este de 17.600 Euro; dup modernizare, chiria lunar care se va obine este de 4 Euro/mp pentru birou i 12 Euro/mp pentru magazin; cheltuielile de exploatare ale proprietii (impozit, asigurare, altele) sunt de 30% din venit; rata de capitalizare este de 10%; investitorul care achiziioneaz imobilul dorete obinerea unui profit de 20% din valoarea proprietii; pierderea din neocupare este estimat la 10% din venitul brut potenial; reparaia i modernizarea dureaz un an, iar rata dobnzii aferent creditului este 8%.

PROBLEMA nr. 14
S se stabileasc valoarea proprietii imobiliare (rotunjit) care se compune dintr-un magazin stesc i un teren, localizate n satul X. Proprietarul cldirii este o cooperativ steasc, iar terenul este concesionat de ctre autoritatea local. Date suplimentare:

suprafaa util a cldirii principale: 510 mp; suprafaa util a cldirilor auxiliare: 250 mp; chiria lunar pentru cldirea principal: 6 Euro/mp; chiria lunar pentru cldirile auxiliare: 1,25 Euro/mp; impozit pe proprietate: 625 Euro/an; asigurare: 1.000 Euro/an; cheltuielile de exploatare inclusiv redevena pentru teren: 30% din venitul brut; rata de capitalizare a VNE: 15%.

PROBLEMA nr. 15
O firm este proprietara unui teren pe care se gsete o cldire pentru birouri construit n 1964, cu o suprafa util nchiriabil de 4.500 mp.
Un evaluator a stabilit valoarea total a proprietii (teren i imobil) la 1.650.000 Euro. n actuala stare tehnic firma ncaseaz o chirie de 6 Euro/mp. Cheltuielile totale de exploatare ale cldirii sunt de 70.600 Euro pe an. Pierderile din nenchirierea i din nencasarea unor chirii sunt n medie de 5% din venitul brut potenial. Pe baza analizei s-a stabilit c, prin modernizarea cldirii (aer condiionat, internet) chiria lunar ar crete la 7,5 Euro/mp suprafaa util nchiriabil. Costurile de modernizare sunt estimate la 21.000 Euro. Dup modernizare, cheltuielile totale de exploatare ale cldirii vor fi de 80.000 Euro pe an. i dup modernizare, pierderile din neocupare sunt n medie de 5% din venitul brut potenial.

Pe baza datelor de mai sus, s se stabileasc fezabilitatea financiar a modernizrii (nu se ia n considerare impozitul pe profit).

66

PROBLEMA nr. 16
Un dezvoltator dobndete de la un proprietar 8 ha de teren la un pre negociat de 50.000 Euro/ha. Pe acest teren, n conformitate cu noul plan de sistematizare, se poate construi un cartier de locuine individuale. Dezvoltatorul realizeaz amenajarea terenului i publicitatea n scopul vnzrii. S se stabileasc care va fi preul minim de vnzare pe mp de teren amenajat, pe baza urmtoarelor date:

costul lucrrilor pentru instalaii, drumuri i altele este de 10.000 Euro/ha, din care: 10% vor fi costuri de amenajare spaii verzi; 25% reprezint costul drumurilor i trotuarelor; 65% o reprezint costurile cu introducerea utilitilor (gaz, energie electric, internet); costul proiectelor, supravegherii i altele reprezint 7% din totalul costurilor enumerate mai sus; costurile de intermediere, reclam, juridice reprezint 2,5% din costurile totale, inclu siv preul de cumprare a terenului; realizarea amenajrilor dureaz un an, dezvoltatorul preia un credit pe termen scurt, cu o rat a dobnzii de 8% pe an; profitul dezvoltatorului este de 20% din costurile totale (fr costul creditului).

PROBLEMA nr. 17
O societate comercial cu profil de comer - prestare servicii intenioneaz s cumpere o cldire a crei valoare de pia este de 650.000 Euro. Dup modernizarea acestei cldiri, firma intenioneaz s desfoare o activitate generatoare de venit.
S se estimeze oportunitatea achiziionrii cldirii n urmtoarele dou variante de utilizare: 1. activitate comercial: costuri de modernizare estimate: 120.000 Euro; venit net efectiv anual previzionat: 200.000 Euro; perioada de previziune a venitului: 5 ani; valoarea terminal previzionat: 480.000 Euro; rata de actualizare: 13%; 2. birouri:

costuri de modernizare estimate: 150.000 Euro; venit net efectiv anual previzionat: 250.000 Euro; perioada de previziune a venitului: 5 ani; valoarea terminal previzionat: 492.000 Euro; rata de actualizare: 13%.

PROBLEMA nr. 18
Un dezvoltator a achiziionat un teren atractiv de 2.600 mp pe care este situat o cldire pentru birouri cu o suprafa construit de 920 mp, cu condiie tehnic medie. Dezvoltatorul a pltit separat:

pentru teren 200.000 Euro; pentru cldire 480.000 Euro.

Dezvoltatorul intenioneaz s construiasc un pavilion pentru comer i prestri de servicii i apoi s vnd n ctig ntreaga proprietate. Din analiza pieei locale au rezultat urmtoarele date:

veniturile lunare previzionate din activitatea comercial i de prestare de servicii a pavilionului: 9.200 Euro;

67

cheltuieli lunare previzionate (fixe i variabile; nu se consider impozitul): 1.500 Euro; durata previzionat de exploatare a acestui pavilion: 3 ani pentru care nu se prevd modificri ale veniturilor i cheltuielilor; rate previzionate: rata de actualizare a veniturilor: 12%; rata de capitalizare a venitului din ultimul an al perioadei de previziune: 10%; rata de capitalizare pentru teren: 8%; profitul dezvoltatorului: 15% din valoarea proprietii dup punerea n funciune a pavilionului.

Pe baza analizei datelor de mai sus, s se determine care este suma maxim care poate fi investit n construirea pavilionului.

PROBLEMA nr. 19
Proprietarul unui teren construit, localizat n centrul oraului, solicit unei bnci un credit pentru o investiie. n componena proprietii care va constitui garania bancar pentru acest credit intr:
1. un lot de teren amenajat cu o suprafa de 950 mp; 2. o cldire cu 4 etaje cu un volum de 3.520 mc, n care se afl:

4 garsoniere, cu o suprafa util de 45 mp fiecare; 13 apartamente, cu o suprafa util de 58 mp fiecare; un magazin cu o suprafa util de 150 mp. chiria lunar pentru spaiile din cldire, calculate pe mp suprafa util, este: o pentru apartamente i garsoniere: 4 Euro/mp suprafa util; o pentru magazin: 12 Euro/mp suprafa util; cheltuielile anuale suportate de proprietarul cldirii pentru ntreinerea acesteia sunt: o cheltuieli administrative: 3.500 Euro; o colectarea gunoiului: 500 Euro; o reparaii curente: 300 Euro; o impozit pe cldire: 1.500 Euro; date despre tranzacii recente, de pe piaa local, pentru proprieti asemntoare: Tranzacia 1 2 3 4 5 Volum (mc) 7.500 7.230 7.650 7.230 7.580 Venit net (Euro/an) Pre (Euro) 30.400 31.340 30.700 31.000 27.200 250.000 245.000 270.000 248.000 275.000

S se determine care este valoarea proprietii (rotunjit), tiind c:

PROBLEMA nr. 20
Prin abordarea prin cost s se stabileasc costul de nlocuire net (rotunjit) al unui pavilion comercial i de prestri de servicii.
Descrierea pavilionului: suprafa construit 2.500 mp, volum 15.600 mc, fr subsol, etajat parial, tehnologie tradiional, fundaii beton armat turnat, perei din crmid, tavan beton armat monolit, acoperi din lemn acoperit cu carton asfaltat, tmplria tradiional din lemn, tencuieli exterioare i interioare de ciment i var. Starea sa tehnic este descris n tabel:

68

Element

Pondere n costurile de construire ale cldirii % 1. Fundaii 10,1 2. Perei 26,3 3. Planee i scri 14,6 4. Acoperi, construire 3,1 5. Acoperi, nvelitoare 2,8 6. Tmplrie 19,6 7. Tencuieli interioare inclusiv vopsitorie 6,1 8. Tencuieli exterioare 5,2 9. Podele i pardoseli 10,2 Total

Deprecierea fizic % 4,6 10,0 8,4 6,2 12,6 23,5 18,2 10,3 16,9 X

Deprecierea fizic (Euro) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

98,0% (fr excavaii)

Costurile instalaiilor reprezint 18,5% din costul de reconstruire.

Cheltuielile de exploatare excedentare actualizate pe durata de via economic rmas a pavilionului sunt de 306.250 euro
Costurile pentru lucrrile de construire se stabilesc pe baza datelor de mai jos, conform catalogului curent de preuri al firmei SERCON din localitate:

Cldirea A: pavilion comer - prestri servicii: suprafa construit 2.340 mp, volum 14.250 mc, fr subsol, parial etajat, construcie portant din profile trase la rece din oel, planeu cu grinzi metalice, acoperi din ferme metalice acoperit cu tabl zincat, perei din crmid, tmplrie din aluminiu, tencuieli interioare uscate. - costul unitar: 650 Euro/mp suprafa construit; 100 Euro/mc Cldirea B: pavilion comer - prestri servicii: suprafa construit 2.250 mp, volum 13.560 mc, fr subsol, parial etajat, tehnologie tradiional, fundaii din beton armat, perei parial din crmizi cu goluri, parial din crmid, planee din beton armat turnate, acoperi din plci fibro-lemnoase acoperit cu carton asfaltat, tmplrie parial din lemn, parial din metal, tencuieli interioare i exterioare din ciment si var. - costul unitar: 700 Euro/mp suprafa construit; 110 Euro /mc Cldirea C: pavilion multifuncional: suprafa construit 2.450 mp, volum 15.400 mc, fr subsol, parial etajat, tehnologie industrial, construcie din prefabricate de beton armat, planeu din plci beton, acoperi din elemente prefabricate de beton, perei din blocuri BCA, tmplrie tradiional din lemn, tencuieli interioare i exterioare din ciment i var. - costul unitar: 675 Euro/mp suprafa construit; 105 Euro /mc

PROBLEMA nr. 21
S se calculeze costul de reconstruire, diminuat cu deprecierea fizic, al unei cldiri cu dimensiunile din figura de mai jos, executat cu tehnologie tradiional, cu finisare standard, fr subsol, tiind c la data evalurii se finalizase lucrarea de nlocuire a ferestrelor exterioare din lemn cu ferestre din PVC i s-au izolat termic pereii exteriori.
Deprecierea fizic medie a elementelor cldirii (cu excepia ferestrelor din plastic i izolaiei termice) a fost estimat la 25%. Calculele se vor face pe baza datelor de mai jos privind cldiri comparabile (la comparaie se vor utiliza caracteristicile tehnice i raportul dintre volumul i suprafaa construit): 1. Cldirea A: construit cu tehnologie tradiional, volum 1.066 mc, suprafaa construit 260 mp, cu ferestre din lemn, perei neizolai termic. Preul de vnzare unitar este 90 Euro/mc. Conform structurii procentuale a costurilor, ponderea ferestrelor din lemn n pre ul de vnzare total este de 5%. Nivelul local de preuri este mai redus cu 10% fa de preurile de catalog.

69

2. Cldirea B: construit cu tehnologie tradiional, volum 1.680 mc, suprafaa construit 240 mp, cu ferestre din plastic, perei neizolai termic. Preul de vnzare unitar este 86 Euro/mc. Nivelul preurilor locale corespunde cu preurile din catalog. 3. Cldirea C: volum 1.100 mc, suprafaa construit 255 mp, cu subsol parial, la un standard care corespunde cldirii de evaluat. Preul de vnzare unitar este 105 Euro/mc. Nivelul preurilor locale este mai redus cu 15% fa de preurile de catalog. 4. Preurile unitare pe piaa local sunt:

ferestre din PVC: 120 Euro/mp; izolare termic a pereilor: 12 Euro/mp.

Ferestrele au dimensiunile: 2 m 1,5 m.

10 m

4m

25 m

PROBLEMA nr. 22
S se stabileasc valoarea de pia a unui teren agricol, aplicnd metoda comparaiei directe, pe baza informaiilor din tabelul urmtor:
Teren subiect Terenuri vndute n ultima lun 1 2 3 Fn.III - 2,0 Vn.III - 1,0 Vn.III - 2,0 Fn.IV - 3,0 Ps.V - 2,0 7 8.000 zona III Li.II - 3,0 Ps.IV - 3,0 Fn.IV - 2,0 8 8.800 zona IV

Suprafaa pe clase (ha)

Suprafaa total (ha) Pre vnzare (Euro) Situare Numr ha echivalent Pre/ ha (Euro) Acces la teren corecie Nivelul culturii agricole cor. Stare ecologic - corecie Sum corecii Valoare/ ha, corectat (Euro) Pre/ ha (Euro) Valoare teren (Euro)

Vn.III - 2 a Fn.IV - 2,7 Ps.V - 3,0 Li.III - 2,0 9,7 ? zona IV

3 6.000 zona III

bun ridicat medie

ru - 10% jos - 10% bun - 5%

mediu - 5% mediu - 5% medie - 0%

bun - 0% mediu - 5% rea - 5%

Coeficieni pe clase de calitate: zona IV: Vn.III - 0,80; Fn.IV - 0,60; Ps.V - 0,35; Li.II - 0,55; Li.III - 0,25; Ps.IV - 0,55 zona III: Fn.III - 1,15; Vn.III - 0,90; Fn.IV - 0,65; Ps.V - 0,40.

70

PROBLEMA nr. 23
Dl. X este proprietarul unui teren cu o suprafa de 2.000 mp, care n planul local de sistematizare este destinat utilizrii n agricultur, fr a se putea construi pe el. n luna mai 2010 Consiliul local aprob noul plan de sistematizare, care schimb destinaia terenului, pe acesta putndu-se construi case individuale. n acest scop, proprietarul a divizat terenul n patru loturi, fiecare de cte 500 mp i a vndut trei, al patrulea oprindu-l pentru sine. S se stabileasc care este ctigul obinut datorit creterii valorii terenului prin schimbarea utilizrii acestuia n planul de sistematizare. Se tie c:
n septembrie 2010 un teren agricol, din aceeai localitate, s-a vndut cu un pre de 0,25 Euro/mp, creterile de pre fiind de 0,3% pe lun; loturi de construit cu caracteristici asemntoare s-au vndut astfel: - n ianuarie 2010 - 5 Euro /mp; - n martie 2010 - 5,03 Euro /mp; - n mai 2010 - 5,06 Euro /mp; - n iulie 2010 - 5,09 Euro /mp.

PROBLEMA nr. 24
Un evaluator a primit comanda de a stabili costul de reconstruire net al unei cldiri unifamiliale. Evaluarea se va face prin metoda costurilor segregate, pe baza informaiilor din tabel:
Element U/M Pre Cantitate unitar elemente (Euro/UM) 900 2,5 Cost element (Euro) Pondere Depreciere Depreciere elem. % elem. % (Euro) 30% = 0 70% = 5%

Lucrri pmnt, fundaii, perei pivni, planeu pe pivni Perei Planee i scri Acoperi: constr., izolaie, nvelitoare Pardoseli Tmplrie, lctuerie Tencuieli int. i vopsit. Elevaie i lucr. ext. Instalaii sanitare * Instalaie electric

100 mp constr.

100 mc 100 mp 100 mp 100 mp 100 mp 100 mp 100 mp 100 mp 100 mp

1890 825 450 470 640 260 2200 1800 350

4,9 2,44 4,23 2,65 2,65 12,6 10 0,87 0,87

10% 12% 15% 15% 20% 20% 20% 18% 18%

* inclusiv: instalaie ap-canal i ap cald, instalaie nclzire, instalaie gaz. Misiunea evaluatorului este: calcularea costurilor elementelor: perei i instalaii sanitare; stabilirea ponderii n ntreaga cldire (%) a pardoselilor i tencuielilor interioare i vopsitoriilor; determinarea deprecierii fizice a cldirii; stabilirea costului de reconstruire brut tiind c lucrrile necuprinse n preurile unitare reprezint 6%, iar nivelul preurilor locale, fa de preurile de catalog, este mai redus cu 20%.

71

PROBLEMA nr. 25
S se stabileasc ctigul rezultat din creterea valorii terenului datorit introducerii reelei de ap, n anul 2010. Pe baza analizei pieei, evaluatorul a stabilit c preurile terenurilor neamenajate au fost:

cu 6 luni n urm 10 Euro/mp cu 4 luni n urm 10,8 Euro/mp cu o lun n urm 12 Euro/mp pre curent - lips date.

n acelai timp, un teren comparabil racordat la reeaua de ap se vinde acum pe pia cu 24 Euro/mp. Proprietarul a contribuit la costurile reelei de ap cu suma de 2.100 Euro, n anul 2009. Coeficientul de indexare a acestei sume, n anul 2010, este 1,1. Suprafaa terenului este 500 mp.

PROBLEMA nr. 26
S se stabileasc ctigul obinut de un proprietar privat a crui proprietate este cuprins ntr-un program de parcelare n terenuri de construire, pe baza urmtoarelor date:

suprafaa total a terenului cuprins n program: 10 ha; suprafaa unui lot de teren: 2.000 mp; suprafaa drumurilor proiectate: 2.000 mp; valoarea terenului nainte de parcelare: 0,5 Euro/mp; valoarea terenului dup parcelare: 1,5 Euro/mp.

PROBLEMA nr. 27
n vederea construirii unei staii de epurare a apelor, Consiliul local a luat decizia de expropriere a unei proprieti format dintr-un lot teren cu suprafaa de 300 mp i o cldire destinat locuirii i prestrii de servicii cu o suprafa construit de 160 mp.
S se stabileasc valoarea despgubirii, avnd n vedere urmtoarele:

aciunea de expropriere a fost iniiat n 2010; decizia de expropriere i despgubire a fost luat la 30 iunie 2011; despgubirea s-a pltit la 30 septembrie 2011; mrimea despgubirii n cazul altor dou proprieti comparabile:

proprietatea 1 - despgubire de 27.500 Euro, n care 25% ponderea terenului, iar deprecierea fizic a cldirii a fost de 20%; proprietatea 2 - despgubire 26.750 Euro, n care 30% ponderea terenului, iar deprecierea fizic a cldirii a fost de 30%;

indicele preurilor bunurilor de consum i a serviciilor n perioada iunie 2011 - septembrie 2011 a fost de 1,018; preurile terenurilor au rmas la acelai nivel; deprecierea fizic a cldirii subiect este 15%.

72

PROBLEMA nr. 28
Un evaluator a primit misiunea s evalueze un teren situat ntr-o vecintate industrial, n zona III a oraului, cu acces la linia de centur. Din analiza pieei imobiliare se cunosc 4 tranzacii de terenuri similare i cu aceeai suprafa:

o tranzacie recent la 14.000 Euro, pentru un teren situat n zona II, cu acces la linia de centur; o tranzacie ce a avut loc cu un an n urm, la 13.100 Euro, pentru un teren situat n zona II, cu acces la linia de centur; o tranzacie recent, la 11.800 Euro, pentru un teren situat n zona II, fr acces la linia de centur; o tranzacie cu un an n urm, la 10.100 Euro, pentru un teren situat n zona III, fr acces la linia de centur.

Ce concluzie asupra valorii va trage evaluatorul?

PROBLEMA nr. 29
S se estimeze venitul brut potenial anual pentru o proprietate industrial, reprezentat de un depozit de 1.000 mp suprafa util (nchiriabil), avnd dou ui de ncrcare i 20% din suprafa rezervat spaiilor de birouri.
Analiza pieei a artat: - proprietatea A, cu o singur u de ncrcare i 10% din suprafa amenajat ca birouri, s -a nchiriat recent cu 8 Euro/mp lunar; - proprietatea B, cu o singur u de ncrcare i 20% din suprafa amenajat ca birouri, s -a nchiriat acum 6 luni cu 8,3 Euro/mp lunar; - proprietatea C, cu dou ui de ncrcare i 10% din suprafa amenajat ca birouri, s-a nchiriat recent cu 8,5 Euro/mp lunar; - nivelul chiriei a crescut n ultimul an cu 20%.

PROBLEMA nr. 30
Se evalueaz un depozit cu suprafa desfurat construit de 1.000 mp. Costul de reconstruire se estimeaz la 223.000 Euro. Cldirea are vrsta de 13 ani i se apreciaz c pentru acest tip de construcie, durata de via fizic este 70 ani. Sistemul de nclzire cu aeroterme este original i cartea tehnic arat c durata de via este 20 ani. Sistemele electrice de deschidere a uilor au fost nlocuite acum 5 ani i dup 3 ani trebuie nlocuite din nou. nvelitoarea este original i are o durat garantat de 15 ani. Costul de nlocuire a sistemului de nclzire este estimat acum la 6.000 Euro. Costul de nlocuire a sistemelor de deschidere a celor 6 ui este 500 Euro pentru o u. Costul de nlocuire a nvelitorii este 25.000 Euro.

Care este deprecierea fizic nerecuperabil?

PROBLEMA nr. 31
Exist oportunitatea de a cumpra un teren ntr-o localitate din zona montan avnd o privelite minunat. Pare a fi eficient s se lotizeze terenul n 7 parcele i s se vnd dup amenajare ntr -un termen scurt, astfel: 4 parcele cu cte 3.700 Euro/lot i 3 parcele cu cte 3.200 Euro/lot.
Se estimeaz urmtoarele cheltuieli: - autorizare i schimbarea zonrii: 350 Euro - lucrri de amenajare: 3.500 Euro

73

- autorizri i documentaii: 263 Euro - lucrri de arhitectur, proiectare i supervizare antier: 5% din costul de amenajare - cheltuieli de vnzare: 7% din preul de vnzare - profitul dezvoltatorului: 22% din preul de vnzare

Care este suma maxim ce se poate oferi pentru cumprarea terenului?

PROBLEMA nr. 32
Proprietatea subiect este situat pe col i are acces la reeaua de ap curent. Proprietatea A este amplasat n interior, are acces la reeaua de ap curent i s-a vndut acum un an cu 120.000 Euro. Proprietatea B are acces la reeaua de ap curent, este situat pe col i s -a vndut acum o sptmn cu 90.000 Euro. Proprietatea C este amplasat n interior, nu are acces la reeaua de ap curent i s-a vndut sptmna trecut cu 80.000 Euro. n ultimul an preul terenului din zon a sczut cu 10% din cauza polurii.

1. Care este corecia pentru amplasare?

a) b) c) d) a) b) c) d) a) b) c) d) + 30.000 Euro - 30.000 Euro - 18.000 Euro + 18.000 Euro + 40.000 Euro - 40.000 Euro - 28.000 Euro + 28.000 Euro 90.000 Euro 150.000 Euro 108.000 Euro 120.000 Euro

2. Care este corecia pentru acces la reeaua de ap curent?

3. Care este valoarea corectat pentru proprietatea A?

PROBLEMA nr. 33
Proprietatea subiect este o cldire comercial pentru comer cu ridicata, cu o suprafa nchiriabil de 200 mp. Chiria lunar pe pia este 4 Euro/mp i se prevede o cretere cu 4%/an n anii urmtori. Gradul de neocupare a standurilor este 3%. Impozitul pe proprietate este 1.000 Euro/an, iar asigurarea cost 150 Euro/an. Cheltuielile de administrare reprezint 2,5% din venitul brut efectiv, iar celelalte c heltuieli sunt la nivelul de 1.600 Euro/an i se prevede o cretere cu 5%/an. Valoarea de revnzare se estimeaz cu un multiplicator de 10 al venitului net din exploatare din anul 6. Rata de actualizare este estimat la 12%. S se calculeze: a) venitul brut potenial n anul 3 b) venitul brut efectiv n anul 6 c) cheltuieli de administrare n anul 2 d) cheltuielile variabile (fr administraie) n anul 4 e) venitul net din exploatare n anul 5 f) valoarea de revnzare anticipat g) valoarea proprietii.

74

PROBLEMA nr. 34
Costul de reconstruire al unei cldiri industriale, cu vrsta de 10 ani, este 425.000 Euro. Durata de via estimat este 80 ani. Terenul are suprafaa de 1.000 mp. Costul lucrrilor de ntreinere neefectuate la termen este 10.000 Euro. Acoperiul este original, este garantat 20 de ani i costul de nlocuire este acum 70.000 Euro. Cldirea are un surplus de nlime fa de cele comparabile pe pia, care reprezint un cost suplimentar de 50.000 Euro (inclus n costul de reconstruire). Cldirea nu are o u de acces corespunztoare. Dac ua se executa de la nceput ar fi costat, n preuri curente, 7.000 Euro. Cu toate c modificarea pentru instalarea uii n prezent cost 17.000 Euro, analiza arat c este fezabil. Cldirea este nchiriat cu o chirie de 5.000 Euro/an, mai mic din cauza amplasrii departe de cile de comunicaii fa de alte cldiri comparabile, care au un multiplicator al chiriei brute de 8. Valoarea terenului n vecintate este 65 Euro/mp.

S se estimeze:
a) b) c) d) e) f) deprecierea fizic nerecuperabil pentru elementele cu via lung deprecierea fizic total deprecierea funcional recuperabil din cauza unor deficiene deprecierea funcional nerecuperabil din cauza unor supradimensionri deprecierea extern valoarea proprietii.

PROBLEMA nr. 35
Proprietatea de evaluat este un bloc de locuine cu 8 apartamente. Costul reparaiilor urgente este de 12.500 Euro. Elementele cu via scurt reprezint cca. 45.000 Euro din costul de reconstruire total, care este 675.000 Euro. Toate elementele cu via scurt au vechimea de 5 ani i au o durat de via de 5 ani. Cldirea are vrsta de 15 ani, o durat de via economic rmas estimat la 25 ani i o durat de via fizic rmas de 65 ani. Din cauza unor deficiene nerezolvabile, chiria e mai mic cu 9.250 Euro, iar cauzele externe provoac o pierdere n valoare de 32.000 Euro. Valoarea terenului se estimeaz la 66.000 Euro. Rata de capitalizare total este 10%, iar rata de capitalizare pentru cldire este 12,5%.

S se calculeze:
a) b) c) d) e) deprecierea valoric total, folosind metoda duratei de via economic deprecierea fizic valoric total deprecierea funcional total deprecierea valoric total, folosind metoda segregrii valoarea proprietii.

75

RSPUNSURI LA NTREBRI
GENERALITI
1-d 11-d 21-a 31-c 41-b 51-c 61-b 71-d 81-a 2-c 12-d 22-b 32-a 42-b 52-c 62-c 72-d 82-b 3-c 13-d 23-b 33-a 43-a 53-c 63-d 73-b 83-a 4-c 14-d 24-d 34-c 44-a 54-b 64-a 74-b 84-b 5-d 15-c 25-a 35-b 45-a 55-b 65-d 75-c 85-b 6-a 16-a 26-a 36-b 46-b 56-c 66-d 76-b 86-c 7-c 17-c 27-b 37-a 47-b 57-c 67-d 77-c 87-b 8-c 18-c 28-c 38-c 48-d 58-b 68-c 78-b 88-c 9-c 19-a 29-c 39-b 49-b 59-a 69-d 79-a 10-a 20-a 30-b 40-b 50-c 60-a 70-d 80-b

PIAA IMOBILIAR
1-a 11-b 21-b 2-c 12-a 22-a 3-b 13-b 23-c 4-c 14-b 24-c 5-b 15-d 6-a 16-d 7-c 17-a 8-c 18-c 9-d 19-d 10-d 20-d

DESCRIEREA CONSTRUCIILOR
1-b 11-b 21-a 31-a 41-b 51-c 61-c 2-a 12-c 22-a 32-a 42-b 52-b 62-c 3-a 13-a 23-a 33-a 43-b 53-d 63-b 4-a 14-b 24-b 34-a 44-a 54-c 5-a 15-c 25-d 35-b 45-b 55-a 6-a 16-a 26-b 36-c 46-a 56-b 7-d 17-c 27-c 37-b 47-a 57-b 8-b 18-a 28-a 38-a 48-b 58-d 9-a 19-b 29-c 39-a 49-b 59-c 10-a 20-b 30-a 40-b 50-a 60-c

INSTALAII FUNCIONALE
1-c 11-d 2-d 12-b 3-c 13-a 4-c 14-b 5-c 15-d 6-c 16-d 7-d 8-a 9-b 10-c

INSPECIA PROPRIETILOR
1-d 11-b 21-b 76 2-a 12-a 3-c 13-d 4-b 14-b 5-a 15-d 6-a 16-c 7-d 17-c 8-d 18-a 9-a 19-c 10-a 20-b

EVALUARE ABORDAREA PRIN COST

1-c 11-d 21-a 31-b 41-b 51-a 2-b 12-c 22-b 32-a 42-c 52-b 3-b 13-c 23-a 33-b 43-b 53-c 4-c 14-a 24-b 34-c 44-c 54-d 5-a 15-b 25-c 35-d 45-b 6-c 16-a 26-a 36-c 46-a 7-c 17-a 27-d 37-d 47-c 8-d 18-b 28-b 38-a 48-a 9-b 19-a 29-b 39-a 49-c 10-d 20-c 30-a 40-c 50-b

EVALUARE ABORDAREA PRIN PIA

1-a 11-b 21-d 31-d 41-c 2-a 12-a 22-b 32-c 42-d 3-a 13-b 23-b 33-c 43-a 4-b 14-a 24-c 34-d 44-a 5-a 15-c 25-c 35-b 6-c 16-d 26-a 36-c 7-b 17-b 27-b 37-a 8-a 18-d 28-c 38-a 9-d 19-d 29-d 39-d 10-c 20-c 30-c 40-a

EVALUARE ABORDARE PRIN VENIT

1-c 11-b 21-a 31-d 41-c 51-d 61-a 2-a 12-d 22-b 32-a 42-b 52-b 3-d 13-c 23-b 33-d 43-b 53-b 4-c 14-c 24-c 34-b 44-c 54-c 5-d 15-a 25-c 35-b 45-c 55-c 6-a 16-a 26-b 36-a 46-c 56-a 7-d 17-d 27-d 37-a 47-d 57-b 8-a 18-c 28-b 38-a 48-c 58-c 9-c 19-b 29-c 39-a 49-c 59-c 10-b 20-d 30-c 40-c 50-b 60-d

FINANARE
1-b 11-b 21-a 31-a 41-b 51-b 2-a 12-c 22-c 32-c 42-b 52-b 3-d 13-a 23-c 33-b 43-b 53-d 4-c 14-b 24-a 34-b 44-a 54-b 5-a 15-b 25-a 35-c 45-d 55-c 6-c 16-c 26-c 36-c 46-c 56-c 7-c 17-a 27-c 37-b 47-a 8-b 18-b 28-c 38-a 48-c 9-c 19-c 29-c 39-c 49-c 10-d 20-b 30-d 40-a 50-a

JURIDIC
1-a 11-d 21-c 2-a 12-c 22-b 3-a 13-a 23-d 4-b 14-b 24-c 5-b 15-c 6-a 16-d 7-c 17-c 8-b 18-b 9-b 19-b 10-a 20-a

77

ETICA
1-d 11-d 2-b 12-c 3-d 13-b 4-d 14-b 5-b 15-d 6-a 16-c 7-b 17-c 8-a 18-b 9-a 19-d 10-a 20-a

CEA MAI BUN UTILIZARE

1-a 11-a 2-d 12-c 3-a 13-a 4-a 14-d 5-b 15-d 6-b 16-c 7-b 17-c 8-b 18-c 9-b 10-a

EVALURI SPECIALE
1-b 2-a 3-c 4-c 5-d 6-b 7-a 8-c 9-b 10-b

78

RSPUNSURI PROBLEME
Problema nr. 1: Problema nr. 2: Problema nr. 3: Problema nr. 4: Problema nr. 5: Problema nr. 6: Problema nr. 7: Problema nr. 8: Problema nr. 9: Problema nr. 10: Problema nr. 11: Problema nr. 12: Problema nr. 13: Problema nr. 14: Problema nr. 15: Problema nr. 16: Problema nr. 17: Problema nr. 18: Problema nr. 19: Problema nr. 20: Problema nr. 21: Problema nr. 22: Problema nr. 23: Problema nr. 24: Vteren = 106.122 Euro Vimobil = 53.560 Euro Valoarea = 65.417 Euro Varianta nr. 1 1) 11%; 2) 12,5%; 3) 6%; 4) 7,14%; 5) 2.000 Euro Pre maxim = 77.913 Euro Corecii: 4.200 Euro; 1.400 Euro; 3.400 Euro; 3.600 Euro Da Valoaredespgubire = 132.738 Euro Valoare = 58.200 Euro Valoare = 105.463 Euro Valoare = 239.500 Euro Pmax = 68.083 Euro Valoare = 191.093 Euro Val = 2.098.888 Euro Pmin = 7,96 Euro/mp 2) activitatea birouri Investiie maxim = 67.672 Euro Valoarea = 264.000 Euro Valoarea = 895.000 Euro Valoarea = 118.567 Euro Valoarea = 10.261 Euro 9.626 Euro a) Valoare elemente integrate (Euro): 9.261, 1.566 b) Pondere elemente: 2,74%, 7,2% c) Deprecierea fizic a cldirii: 7.449,85 Euro d) Costul de reconstruire: 38.597 Euro Ctig = 3.490 Euro Ctig = 97.000 Euro Vdespgubiri = 29.184 Euro 13.200 Euro 115.560 Euro 62.542 Euro 13.036 Euro 1) c; 2) d; 3) a a) 10.383 Euro; b) 11.329 Euro; c) 242 Euro; d) 1.852 Euro; e) 7.527 Euro; f) 78.542 Euro; g) 68.462 Euro. a) 43.125 Euro; b) 88.125 Euro; c) 10.000 Euro; d) 43.750 Euro; e) 40.000 Euro; f) 308.125 Euro. a) 253.125 Euro; b) 173.281 Euro; c) 74.000 Euro; d) 279.281 Euro; e) 461.719 Euro

Problema nr. 25: Problema nr. 26: Problema nr. 27: Problema nr. 28: Problema nr. 29: Problema nr. 30: Problema nr. 31: Problema nr. 32: Problema nr. 33:

Problema nr. 34: Problema nr. 35:

79