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Prefeitura do Munic pio de So Paulo - Secretaria de Planejamento Urbano

O novo zoneamento ao alcance de todos


srie manuais

PREFEITA Marta Suplicy

SECRETRIO MUNICIPAL DO PLANEJAMENTO URBANO Jorge Wilheim

Prefeitura do Munic pio de So Paulo - Secretaria de Planejamento Urbano

O novo zoneamento ao alcance de todos


srie manuais

Su m r i o Su m r i o S u m r i o S u m r i o S u m r i o S u m r i o S
Introduo Parmetros de Incomodidade: Busca de Harmonia Entre Usos Diversos

O Novo Zoneamento

Condies Adequadas para Instalao de Usos na Cidade

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Edificaes, Normas Mais Flexveis

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Subsolo e Paredes

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Prdios Cidados: Espaos Privados de Uso Pblico

Controle de Altura das Edificaes

umrio Sumrio Sumrio SumrioSumrio Sumrio Sum


Um Novo Tratamento para as Indstrias Tipos de Uso Permitidos e Listas de Atividades Coeficiente de Aproveitamento e Uso do Solo Centros Regionais: Fortalecimento e Reproduo do Desenvolvimento pela Cidade

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Estoques: Limites para o Adicional de Aproveitamento Construtivo

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Desenvolvimento Urbano O Licenciamento: Aprovao de Construes ou Reformas de Edificaes e Instalao de Usos

Concluso

Introduo

Democratizao dos espaos pblicos: zoneamento ao alcance de todos

Finalmente... o novo zoneamento


O primeiro zoneamento foi baseado em um Plano Diretor de 1971 e aprovado em 1972. Embora tenha recebido diversas adaptaes e complementos, apenas agora, 32 anos depois, que So Paulo pode contar com um novo zoneamento, coerente com uma viso da cidade real e decorrente de um Plano Diretor atualizado e sincronizado com a elaborao dos Planos Regionais Estratgicos. O Plano Diretor Estratgico (Lei Municipal 13.430 de 2002) determinou a elaborao de Planos Regionais para cada uma das 31 Subprefeituras e simultaneamente de um zoneamento condizente com as diretrizes por ele estabelecidas. A SEMPLA, acompanhada pelas Secretarias das Sub-Prefeituras, do Transporte e da Habitao, conduziu o processo de elaborao dos Planos de molde a adequar cada vez mais a realidade local a uma perspectiva de futuro, abrindo o caminho para um detalhamento ainda maior, atravs de projetos de bairros e melhorias na paisagem urbana. O novo zoneamento cria condies para uma criteriosa mistura de usos e atividades, de molde a reduzir a necessidade de longas viagens dirias e, sempre preservando zonas estritamente residenciais, flexibiliza usos em vias de trfego inevitavelmente intenso. Incentiva-se a abertura de mais espaos pblicos em edif-

INTRODUO

cios privados, permite-se um maior adensamento nos pontos e eixos de centralidade em bairros, assim como em torno de estaes de transporte de massa. Prev-se a transferncia de potencial construtivo, e os acrscimos de rea construda atravs da aplicao da outorga onerosa, ambas inovaes importantes do PDE. A introduo de uma nova lei de zoneamento inevitavelmente exige um esforo de adaptao por parte dos usurios da nova lei. Contudo, sabe-se por experincia que os profissionais usurios diretos do novo zoneamento levaro poucas semanas para dominar o assunto; mormente porque arquitetos, engenheiros, corretores, empreendedores e proprietrios sempre consultaro a lei para ter resposta a indagaes concretas, vinculadas a casos determinados. A presente publicao pretende colaborar com este esforo de adequao, elucidando de forma sucinta os principais pontos e inovaes do novo zoneamento, assim como fornecendo uma sntese dos princpios que o conduzem.

Jorge Wilheim Secretrio Municipal de Planejamento Urbano

INTRODUO

O Novo Zoneamento
Foram necessrios mais de 30 anos e uma srie de mudanas pontuais com efeitos localizados, para So Paulo finalmente rever a legislao de uso e ocupao do solo. A lei dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras e da Disciplina do Uso e Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo, elaborada pela Prefeitura, aprovada pela cmara municipal, atualiza um pacote de 116 leis - das quais 17 so gerais e 99, especficas - que compunham o chamado "zoneamento" da cidade. O novo Zoneamento quebra o "engessamento" das regras em vigor, adequando a disciplina do uso e ocupao do solo s diferentes situaes regionais existentes numa cidade de 10,5 milhes de habitantes como So Paulo.

ZONEAMENTO ANTERIOR VERSUS NOVO ZONEAMENTO


Zoneamento Atual
Nmero de Leis Tipologias de Zonas (caractersticas) Tipos de Zonas (graus de adensamento) Antropologia Casos especiais 116 53 76 Homognea Poder discricionrio

LUOS e PRES
1 15 25 Diversidade regional Controle social

Isso fica bastante claro j na anlise das zonas de uso criadas. Conforme suas caractersticas bsicas, elas so classificadas em tipologias - Zona Exclusivamente Residencial (ZER) ou Zona Mista (ZM), por exemplo -, enquanto os graus de adensamento determinam os tipos - Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) ou Zona Exclusivamente Residencial de Mdia Densidade (ZER-2), entre outros. As 53 tipologias do zoneamento anterior, subdivididas em 76 tipos de zonas de uso, cairam para 15 tipologias subdivididas em 25 tipos de zonas de uso. Essas tipologias de zonas, por sua vez, compem trs grandes grupos: macrozonas de proteo ambiental e de estruturao e qualificao urbana, e um terceiro, o das zonas especiais, que podem ocorrer em todo o territrio do municpio.

O NOVO ZONEAMENTO

AS NOVAS ZONAS DE USO


1. Macrozona de Proteo Ambiental
ZMp ZPDS ZLT ZERp ZEP ZCPp ZCLp zona mista de proteo ambiental zona de proteo e desenvolvimento sustentvel zona de lazer e turismo zona exclusivamente residencial de proteo ambiental zona especiais de preservao zona centralidade polar de proteo ambiental zona centralidade linear de proteo ambiental

2. Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana


ZER - 1 ZER - 2 ZER - 3 ZPI ZM - 1 ZM - 2 ZM - 3a ZM - 3b ZCPa ZCPb ZCLa ZCLb ZCLz - I ZCLz - II ZOE zona exclusivamente residencial de densidade demogrfica baixa zona exclusivamente residencial de densidade demogrfica mdia zona exclusivamente residencial de densidade demogrfica alta zona predominantemente industrial zona mista de densidades demogrfica e construtiva baixas zona mista de densidades demogrfica e construtiva mdias zona mista de densidades demogrfica e construtiva altas zona mista de densidades demogrfica e construtiva altas zona centralidade polar de densidades demogrficas e construtiva mdias zona centralidade polar de densidades demogrficas e construtiva altas zona centralidade linear de densidades demogrficas e construtiva mdias zona centralidade linear de densidades demogrficas e construtiva mdias zona centralidade linear destinada localizao das atividades de comrcio e servios de baixa densidade zona centralidade linear destinada localizao das atividades de servios de baixa densidade zona de ocupao especial

3. Zonas Especiais
ZEPAM ZEPEC ZEPAG ZEIS zona Especial de Preservao Ambiental zona Especial de Preservao Cultural zona Especial de Produo Agrcola e de Extrao Mineral zona Especial de Interesse Social

Essas tipologias de zonas j haviam sido criadas pelo Plano Diretor Estratgico (PDE), aprovado em setembro de 2002, o novo zoneamento detalha cada uma delas. No caso da Zona Mista, por exemplo, foram definidos quatro tipos de zona, com ndices de aproveitamento do solo e densidades diferentes, de acordo com a classificao que a
O NOVO ZONEAMENTO

rea tem pela lei anterior, conforme estabelecido pelo PDE. Com isso, enquanto a Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) admite construes de at 1 vez a rea do lote, a Zona Mista de Alta Densidade (ZM-3b) permite um adensamento maior e autoriza imveis de rea construda at 2,5 vezes maior que a rea do terreno. Com Relao a Macrozona de Proteo Ambiental as tipologias das zonas de uso, bem como as caractersticas de aproveitamento, dimensionamento e ocupao dos lotes, foram definidas num trabalho conjunto de SEMPLA com as Subprefeituras, demais secretarias municipais envolvidas e organizaes ambientalistas locais.

Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1)

Residencial Comercial

Descentralizao
As novas regras e caractersticas de cada zona criadas pelo novo zoneamento foram construdas em conjunto com a elaborao dos Planos Regionais Estratgicos (PREs) das Subprefeituras. Cada PRE teve autonomia para estabelecer normas especficas para o territrio da Subprefeitura, desde que no entrassem em conflito com o PDE. O zoneamento torna-se, portanto, mais descentralizado, reforando a participao da populao, de acordo com as premissas da Lei Orgnica do Municpio e do Estatuto da Cidade - Lei Federal aprovada em 2001 e que orienta a poltica urbana.

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O NOVO ZONEAMENTO

Busca do Desenvolvimento Sustentvel na rea dos Mananciais.

Zonas Especiais

ZEIS Zona Especial de Interesse Social

Parque Ecolgico do Guarapiranga

ZEPAM Zona Especial de Preservao Ambiental

ZEPAG Zona Especial de Produo Agricola e de Extrao Mineral

O NOVO ZONEAMENTO

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Os Parmetros de Incomodidade: Busca de Harmonia Entre Usos Diversos


So Paulo uma cidade mista por excelncia. No raro ouvir moradores de Higienpolis ou de Moema, por exemplo, elogiarem esses bairros justamente por terem uma rede de comrcio e servios prxima s suas moradias. O novo zoneamento reconhece essa realidade e incentiva o uso misto, protegendo o direito de morar com mais qualidade ambiental. Para isso, foram definidos parmetros de incomodidade. Trata-se de uma lista de critrios tcnicos e ambientais que devero ser atendidos nas diversas regies da cidade para disciplinar a convivncia dos usos mistos com os usos residenciais. Ao todo, a lista tem oito itens: gerao de trfego, emisso de rudo (tanto de dia como de noite), gerao de vibrao, emisso de radiao, periculosidade, toxicidade, emisso de odores e emisso de poeira e fumaa. O ponto de referncia ser sempre o uso preferencial da zona em questo. Na Zona Mista, por exemplo, a anlise parte do uso residencial, enquanto nas Zonas Centralidade tem prioridade o comrcio e os prestadores de servios.

PARMETROS DE INCOMODIDADE
INCMODO
Rudo Carga e descarga Vibrao Potncia eltrica Radiao Odor Gases, vapores, material particulado Fumaa

PARMETROS
decibis/horrios por zona de uso e categoria de via horrio permitido legislao especfica potncia instalada limites por faixa de freqncia percepo fora dos limites da propriedade vedada a emisso (exceto na ZPI) controle dos combustveis utilizados

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OS PARMETROS DE INCOMODIDADE

Respeito Entre Vizinhos


Para uma casa noturna funcionar numa via em zona mista, por exemplo, ela deve adotar medidas para que o barulho no incomode os vizinhos. Em outras palavras, o estabelecimento deve ter isolamento acstico adequado, alm de adaptar o horrio de funcionamento ao definido pela lei, para poder funcionar numa determinada via. Do mesmo modo, se uma fbrica produz odores muito fortes, ela no poder ser vizinha de um centro comercial ou de servios, pois o mau cheiro seria um incmodo para uma rea que tem por caracterstica o grande fluxo de pessoas. As opes, nesse caso, seriam o controle de emisso de odores, de modo a atender os parmetros de incomodidade da rea, ou a instalao da fbrica na Zona Predominantemente Industrial (ZPI). Para facilitar sua implantao gradual, o atendimento aos parmetros de incomodidade criados pelo novo zoneamento tem carter corretivo, e no preventivo. Dessa forma, a verificao dos mesmos no ser feita no momento de aprovao de projetos para cons-truo ou reforma de edificaes, e sim na hora de se obter a licena de funcionamento, atravs de declarao do responsvel pelo empreendimento. Isso significa que o empreendedor assume o compromisso de respeitar os parmetros. A fiscalizao ser acionada sempre a partir de reclamao feita pela populao local, de modo a estimular a participao tanto na discusso das questes urbanas quanto no fortalecimento da obrigatoriedade de cumprimento das normas legais. Ao mesmo tempo, o uso de parmetros objetivos serve de proteo tanto para o morador que se sentir incomodado por um estabelecimento como tambm para o empresrio que, ao seguir as regras, ter a garantia de poder trabalhar com segurana.

Condies Adequadas para Instalao de Usos na Cidade


Alm de atender a esses parmetros, o estabelecimento deve observar algumas condies para seu funcionamento e instalao num local. S assim o proprietrio obter a autorizao - alvar de aprovao, auto de concluso e/ou licena de funcionamento - que atesta o cumprimento das exigncias fixadas pela nova lei. Isso serve para que um restaurante ou um bar, por exemplo, tenham a estrutura adequada para atender seus clientes, sem prejudicar a vizinhana. Essas condies incluem a largura da via, a rea construda, o horrio de funcionamento, o nmero de funcionrios, a lotao mxima do local e a previso de vagas para estacionamento, rea de embarque e desembarque e ptio de carga e descarga. Com isso, pretende-se evitar que uma loja ou um bar ou uma farmcia ocupe todas as caladas de um bairro com os carros dos clientes, ou que um fornecedor entregue mercadorias a qualquer hora, prejudicando tanto moradores quanto motoristas que circulam pela via.
CONDIES ADEQUADAS PARA INSTALAO DE USOS NA CIDADE

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Tipos de Uso Permitidos e Listas de Atividades


Com base na compatibilidade ou no entre estabelecimentos e moradias, o novo zoneamento definiu categorias de uso residenciais e no-residenciais. Isso permitiu a formao de listas de atividades de impacto semelhante, que servem de referncia para qualquer muncipe saber se aquele empreendimento ou no admitido num imvel. Os Usos no-Residenciais (nR) esto classificados em quatro categorias. As trs primeiras - Compatveis (nR1), Tolerveis (nR2) e Especiais ou Incmodos (nR3) - tm como referncia o uso residencial. A quarta classificao, nR4, agrupa as atividades compatveis com o desenvolvimento sustentvel em reas de proteo ambiental, como grupos de atividades de pesquisa e educao ambiental, ecoturismo, manejo florestal, entre outros. Pelas novas regras, um pequeno comrcio, como uma mercearia ou uma padaria, est enquadrado na categoria nR1, assim como pequenos prestadores de servio, como sapateiros, costureiros, entre outros. Por sua vez, atividades como escolas e academias, que tm um nmero maior e constante de freqentadores, so consideradas tolerveis (nR2), pois causam pouco incmodo ao uso residencial.

Uso Especial
Na categoria nR3 esto reunidas atividades consideradas de uso especial, assim como de impacto de vizinhana ou ambiental que, por sua natureza so: no primeiro caso, especiais por serem de interesse pblico e essenciais ao funcionamento da cidade;e, no segundo caso, atividades que pela suas caractersticas possam provocar um dano significativo ou transformaes considerveis na vizinhana de onde forem instaladas ou na cidade como um todo. Por exemplo, a instalao de um aterro

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TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES

sanitrio provoca um significativo impacto na vizinhana; a instalao de um centro de reintegrao de menores, um presdio, uma base area so essenciais ao funcionamento da cidade, mas devem ter um tratamento especial e uma anlise mais cuidadosa no seu licenciamento pela Administrao Pblica. Esses estabelecimentos s podem ser instalados em zonas que permitem usos no-residenciais e se atenderem, alm do coeficiente de aproveitamento, das taxas de ocupao do solo e permeabilidade e dos parmetros de incomodidade estabelecidos para o local, condies especficas de funcionamento que possam absorver o incmodo criado. Independentemente dessa classificao, atividades classificadas como nR2, tambm devero passar por uma anlise especial similar ao nR3, como por exemplo, os chamados Plos Geradores de Trfego (PGTs), como shoppings, supermercados com mais de oito mil metros quadrados de rea, servios pblicos, escolas ou faculdades com mais de 500 alunos por turno, entre outros, que atraem grande fluxo de freqentadores e acabam sendo incmodos, bem como atividades que acarretem impacto de vizinhana ou ambiental que no foram enquadradas como nR3, por no serem por natureza de impacto. Por isso, a instalao dessas atividades preferencialmente recomendada na Zona Mista, em vias que por si s j acarretam incmodo, como as vias estruturais N1 e N2 (Marginais dos rios Pinheiros e Tiet, por exemplo), na Zona Predominantemente Industrial (ZPI) e em algumas zonas da Macrozona de Proteo Ambiental. Nas vias locais da Zona Mista, para se fazer um comparativo, s permitido o uso nR1, como uma quitanda, uma banca de jornal ou uma lavanderia. Por sua vez, as vias coletoras (como por exemplo, as ruas Bela Cintra, Rio Bonito, Rangel Pestana), e estruturais N1, N2 e N3 da ZM admitem usos classificados como nR2, como uma lanchonete, uma loja de automveis ou uma academia de ginstica.

TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES

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EXEMPLO DE LISTAGEM DE USOS A SER DEFINIDA POR DECRETO DO EXECUTIVO


1. USOS NO RESIDENCIAIS COMPATVEIS - nR1:
COMRCIO DE ABASTECIMENTO DE MBITO LOCA Adega Armazm, emprio, mercearia Casa de carnes (aougue, avcola, peixaria) Confeitaria, doceira, sorveteria, "bombonire" e "rotisserie" Montagem de lanche e confeco de salgaCOMRCIO DIVERSIFICADO Farmcia, drogaria, perfumaria e cosmticos Floricultura, plantas naturais e artificiais Jornais e revistas Livraria, papelaria e material de informtica Comrcio de mercadorias em geral, sem predominncia de produtos alimentcios, em ediSERVIOS PESSOAIS Lavanderias e tinturarias (no industriais) Cabeleireiros e outros tratamentos de beleza (inclusive para ces) SERVIOS PROFISSIONAIS Escritrios e consultrios de Profissionais liberais, tcnicos ou universitrios Manuteno predial (eletricista, encanador, pedreiro, chaveiro, vidraceiro) Alfaiate, costureiro, bordadeira, camiseiro e similares Agncias de prestao de servios e negcios em geral Locao de fitas de vdeo, games, livros e discos Outras atividades de servios pessoais, no especificadas anteriormente ficaes com rea construda mxima de 250 m Comrcio de mquinas e equipamentos, em edificaes com rea construda mxima de 250 m Show room dos ("Feito em casa") Padaria, panificadora sem utilizao de forno a lenha Quitanda, frutaria Quitutes, doces e bombons

SERVIOS TCNICOS DE CONFECO OU MANUTENO Reparao e manuteno de mquinas e de aparelhos eletrodomsticos Reparao de calados Reparao de outros objetos pessoais e domsticos SERVIOS DE EDUCAO Bibliotecas SERVIOS SOCIAIS Abrigo de medidas protetivas para crianas e adolescentes Albergue Associaes beneficentes Associaes comunitrias e de bairro Associaes cientficas, polticas, culturais e SERVIOS DE HOSPEDAGEM OU MORADIA Asilo Casas de repouso ou geriatria Penses Pensionatos Conventos/ Mosteiros/ Seminrios com locais de reunio at 100 lugares Hotis "Flats" Outros tipos de hospedagem profissionais com locais de reunio at 100 lugares Creche Orfanato Parque Infantil Educao pr-escolar Confeco de carimbos, maquetes Laboratrio de Prtese Dentria Lapidao Oficinas de jias, gravao, ourivesaria, relgios

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TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES

SERVIOS DA ADMINISTRAO E SERVIOS PBLICOS Agncias de correios e telgrafos Agncias telefnicas Consulados e representaes diplomticas Delegacia de Ensino rgos da Administrao Pblica, Direta ou Indireta em geral Posto Policial Velrios e atividades funerrias e conexas

2. USOS NO RESIDENCIAIS TOLERVEIS - nR2:


COMRCIO DE ALIMENTAO OU ASSOCIADO A DIVERSES Casas de massas Confeco e comercializao de alimentos congelados Fornecimento de comida preparada "Delivery" (entrega de alimentao) Padaria, panificadora com utilizao de forno a lenha Cantinas (servios de alimentao privativos) Bar, Lanchonetes e similares Casas de msica, boate COMRCIO ESPECIALIZADO Comrcio de veculos automotores e motocicletas Comrcio de peas e acessrios para veculos automotores e motocicletas Comrcio de produtos agro-pecurios e minerais (borracha natural, chifres e ossos, couros crus, pele, etc) OFICINAS Manuteno e reparao de veculos automotores Manuteno e reparao de motocicletas Manuteno e reparao de mquinas e equipamentos em geral Serralherias Artefatos de metal - armeiros - ferreiros Carpintarias, marcenarias Confeco de placas e cartazes Copiadora, fotocpia, plastificao Embalagem, rotulagem e encaixotamento SERVIOS DE SADE Ambulatrios Centro de Diagnsticos, laboratrio de anlises clnicas Consultrios, clnicas dentrias e mdicas Consultrios, clnicas veterinrias e hospital ESTABELECIMENTOS DE ENSINO SERIADO Ensino fundamental Ensino mdio de formao geral Ensino mdio de formao tcnica e ESTABELECIMENTOS DE ENSINO NO SERIADO Ensino em auto-escolas e cursos de pilotagem Ensino supletivo Educao continuada ou permanente e aprendizagem profissional Ensino a distncia Educao especial Ensino preparatrio para escolas superiores Escolas de lnguas, informtica e similares profissional Faculdades, Universidades veterinrio Hospitais Posto de sade e vacinao Pronto-socorro Encadernao e restaurao de livros Entalhadores Estdio de restaurao de obras e objetos de arte Ferro velho, sucata, reciclagem de latas de alumnio Laboratrio de controle tecnolgico e anlise qumica Lavanderia hospitalar Oficina de taxidermia Posto de abastecimento de veculos Comrcio de produtos qumicos, resinas e gomas Supermercados Sacolo Shopping Center Mercados de abastecimento Cooperativas de consumo Discoteca e Danceteria Restaurantes e outros estabelecimentos de servios de alimentao (pastelaria, churrascaria, pizzaria) Restaurantes e estabelecimentos de bebidas, com servio completo (casas de caf, ch, choperia, "drinks") Salo de festas, bailes, "buffet" Outros servios de alimentao

TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES

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SERVIOS DE LAZER, CULTURA E ESPORTES Academias de ginstica Bilhares e bingos Boliche Clubes associativos, recreativos, esportivos Quadras e sales de esporte para locao Pesqueiros LOCAIS DE REUNIO OU EVENTOS Auditrio para convenes, congressos e conferncias Cinema,Teatros Espaos e edificaes para exposies Igreja, Templos e demais locais de culto (inclusive terreiros) Pinacoteca, Galerias Museu Parque de exposies. Parque ou Conjunto de exposies Circo Campo, ginsio, estdios, parque e pista de esporte Parque de Exposies Autdromo Estdio Hpica Hipdromo Veldromo Parque de diverses Pista de skate"kart indoor""paintball" ou "war game" Parque de animais selvagens, ornamentais e de lazer

SERVIOS DE ARMAZENAMENTO E GUARDA DE BENS MVEIS Depsitos de mercadorias em geral Estacionamento de veculos inclusive no sistema de garagens subterrneas Madeireira Guarda de animais (inclusive ranrio em sistema horizontal e vertical) Guarda-mveis

3. USOS ESPECIAIS OU INCMODOS nR3:


EMPREENDIMENTOS GERADORES DE IMPACTO AMBIENTAL Aproveitamento de produtos florestais no madeireiros rea para depsito ou de transbordo de resduos slidos Aterros Aterros de inertes Beneficiamento de madeira de reflorestamento Depsitos ou postos de revenda de explosivos e inflamveis. Depsitos ou postos de revenda de gs. USOS ESPECIAIS Base area militar Base de treinamento militar Campo ou pista para treinamento de combate contra incndios Central de controle de zoonoses Central de correio, Correio de Centro Regional Central de polcia Central telefnica Centro de reintegrao social e unidade de internao de adolescentes (Penitenciria, Institutos correcionais,Juizado de menores, Unidade da Febem) Comando de batalho de policiamento de trnsito Corpo de bombeiros Delegacia de polcia Ferrovias Frum Porto-seco Quartis Tribunais Estao de controle e depsito de gs Estaes de controle de depsito de petrleo Minerao Postos de abastecimento Usina de gs Usina de incinerao Usina de transbordo de inertes Usina de tratamento de resduos Usinas de asfalto

EMPREENDIMENTOS GERADORES DE IMPACTO DE VIZINHANA Aerdromos (Aeroportos, Heliportos) Cemitrios (inclusive verticais) Cemitrios de animais domsticos Estao e/ou estdio de difuso por Rdio e TV Garagens de nibus Hangares Helipontos Terminal rodovirio interurbano Terminal de nibus urbano

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TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES

4. USOS NO RESIDENCIAIS COMPATVEIS COM O DESENVOLVIMENTO SUSTENTVEL - nR4 (*)


PESQUISA E EDUCAO AMBIENTAL Atividades de manejo agroflorestal sustentvel, devidamente licenciadas pelos rgos competentes MANEJO SUSTENTVEL Agroindstria Aproveitamento de produtos florestais no madeireiros Agropecuria ECOTURISMO Clubes Ecoturismo Excursionismo, excetuado o associado a "camping" USO INSTITUCIONAL Cooperativas de produtores SERVIOS DE SADE Clnicas de emagrecimento Clnicas de recuperao Parques temticos em anlise caso a caso Lazer contemplativo Pesca esportiva nos lagos, lagoas, represas e cursos d'gua existentes Atividades agroflorestais Beneficiamento de madeira de reflorestamento Piscicultura Silvicultura Educao ambiental Manejo sustentvel de espcies nativas Pesquisa cientfica sobre biodiversidade

COMRCIO DE ALIMENTAO ASSOCIADO A DIVERSES Restaurantes HOSPEDAGEM E MORADIA Casas de repouso ou geriatria Conventos e mosteiros Hotis Pousadas Flats

TIPOS DE USO PERMITIDOS E LISTAS DE ATIVIDADES

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Um Novo Tratamento para as Indstrias


O novo zoneamento, ao tratar do uso industrial (Ind), reconhece as alteraes ocorridas nos processos industriais, tanto na cidade como no Pas, desde a ltima regulamentao, feita h mais de 30 anos. A questo do tamanho da edificao, por exemplo, perde importncia e no mais considerada na classificao desse uso. A nova legislao preocupa-se mais com o processo produtivo existente para classificar do ponto de vista ambiental se as atividades so compatveis, tolerveis ou incmodas em relao convivncia com outros usos. Outros itens, como o nmero de funcionrios e a rea construda, so considerados apenas nas condies para a instalao de indstrias na Zona Mista (ZM), em funo da categoria da via de acesso ao imvel. Na definio das subcategorias do uso industrial foram considerados a natureza das atividades industriais e o processo produtivo utilizado. Isso significa, por exemplo, que as novas indstrias, chamadas "indstrias limpas", foram listadas e classificadas de forma que possam ser instaladas em qualquer ponto da ZM, desde que respeitados os parmetros de incomodidade e as condies de instalao fixadas para o local. Os demais usos industriais s podero ser instalados na Zona Predominantemente Industrial (ZPI).

Subdiviso Industrial
As indstrias tm, assim, uma subdiviso prpria, de quatro categorias, tambm tendo como referncia o tipo de atividade, os aspectos ambientais decorrentes do processo produtivo utilizado e sua relao com os demais usos. So os seguintes tipos: compatveis, tolerveis, incmodos e especiais. Os compatveis (Ind-1a) e os tolerveis (Ind-1b) esto enquadrados nos usos nR1 e nR2, respectivamente, e podem ser instalados na Zona Mista. Uma oficina de costura ou uma fbrica de materiais para escritrio feitos de papelo, por exemplo, podem conviver com outros imveis residenciais e so admitidas at em vias locais, por isso so consideradas compatveis. Por sua vez, uma indstria de calados, desde que no seja de grande porte, no apresenta grande incmodo e pode ser tolerada pelo uso residencial, classificando-se como Ind-1b. J as indstrias incmodas, como tecelagens e grficas, esto enquadradas no uso Ind-2 e so permitidas apenas na Zona Predominantemente Industrial (ZPI). A quarta categoria refere-se s indstrias que so proibidas na cidade e enquadram-se no uso industrial especial Ind-3, cuja listagem consta do projeto de lei.

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UM NOVO TRATAMENTO PARA AS INDSTRIAS

Centros Regionais: Fortalecimento e Reproduo do Desenvolvimento pela Cidade


Uma das maneiras encontradas para dinamizar e estruturar o desenvolvimento urbano o enquadramento de centros regionais e de bairro e de corredores comerciais existentes ou com esse potencial, em Zonas Centralidade Polar - ZCP , ou Linear - ZCL. Nessas reas procura-se estimular a implantao dos usos no residenciais, comrcio e servios, bem como de indstrias consideradas "leves e limpas", reduzindo sua ocorrncia em reas predominantemente residenciais. A ZCP definida como uma poro de territrio que possa concentrar o comrcio e os servios de uma regio, onde predominam esses usos sobre o residencial, como o Largo 13 de Maio, na Subprefeitura de Santo Amaro, por exemplo. A ZCL caracteriza-se tambm pela predominncia de usos no residenciais, porm ao longo de vias, constituindo-se em eixos de comrcio e servios, como as avenidas Brigadeiro Faria Lima, Anglica e Brigadeiro Lus Antnio, dentre outras. Na Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana, a Zona Centralidade Polar ou Linear classificada em dois tipos: novas centralidades (ZCPa e ZCLa) e centralidades j existentes (ZCPb e ZCLb), que diferem entre si apenas quanto aos coeficientes de aproveitamento bsico e mximo que podem ser utilizados. A ZCPa prev que as construes utilizem o coeficiente de aproveitamento gratuito 1 e que a rea mxima do imvel possa variar de 1 at 2,5 vezes a rea do lote, mediante compra da rea adicional ao coeficiente gratuito ou transferncia de potencial construtivo de um outro imvel. A ZCPb tem como objetivo um adensamento construtivo maior, e estabelece coeficiente bsico (gratuito) de 2 vezes a rea do lote e mximo de at 4 vezes. Os Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras (PREs) delimitaram as Zonas Centralidade em locais com potencial para abrigar os tipos de uso citados ou onde j existiam concentraes de empreendimentos comerciais (como um shopping ou um supermercado), equipamentos pblicos de grande movimento (um hospital, por exemplo), ou locais de encontro. Tambm foram classificadas como Zonas Centralidade regies onde se pretende incentivar a dinamizao de plos com essas caractersticas.

Comrcio e Servio Local


Nos trechos de vias que atravessem ou circundem as Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER), a Zona Centralidade Linear classificada em outros dois tipos, ZCLz-I e ZCLz-II, que diferem apenas quanto s atividades permitidas nos lotes e imveis
CENTROS REGIONAIS

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com frente para essas vias. Nestas zonas os usos no-residenciais de incomodidade e densidade baixas, passveis de conviverem com o uso residencial, so definidos de modo cuidadoso, de forma a incluir aquelas atividades necessrias a sustentabilidade dos bairros residenciais ou o atendimento cidade de forma especializada e seletiva. No primeiro caso, so permitidos alguns tipos de comrcio, servios ou usos institucionais, enquanto no segundo s so previstos alguns tipos de servios ou usos institucionais cuja listagem faz parte da lei.

LISTAGEM DE ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZCLz - I e ZCLz - II


1. ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZONA CENTRALIDADE LINEAR ZCLz-I:
COMRCIO DE ALIMENTAO SEM CONSUMO NO LOCAL Adega Quitanda, frutaria Padaria, panificadora sem utilizao de forno Quitutes, doces e bombons a lenha COMRCIO DIVERSIFICADO Antiqurios Farmcia, drogaria, perfumaria e cosmticos Jornais e revistas Mveis, tecidos e objetos de decorao e presentes Show room, exceto show room de motocicletas

SERVIOS PESSOAIS Cabeleireiros e outros tratamentos de beleza (inclusive para animais domsticos) SERVIOS DE EDUCAO Bibliotecas Educao pr-escolar SERVIOS SOCIAIS Creche, Orfanato, Parque Infantil SERVIOS PROFISSIONAIS Agncias bancrias, de cmbio e de turismo Escritrios administrativos, sem operao de venda de mercadorias de: firmas, empresas, representao, publicidade e propaganda Escritrios de Profissionais liberais, tcnicos ou universitrios. Escritrios de: financeiras, imobilirias e departamentos imobilirios de empresas SERVIOS DE SADE Centro de Diagnsticos, laboratrio de anlises clnicas Consultrios, clnicas dentrias e mdicas SERVIOS DE HOSPEDAGEM OU MORADIA Asilo Casas de repouso ou geriatria Conventos/ Mosteiros/ Seminrios com locais de reunio at 100 lugares Pensionatos Penses sem internao Consultrios, clnicas veterinrias sem internao construtoras, corretoras de imveis, corretoras de seguros, administradoras de bens e incorporadoras Escritrios de: projetos, auditoria, consultoria e assessoria, consulados e representaes diplomticas Estacionamento de veculos Estdios fotogrficos Escola de lnguas e Informtica

SERVIOS DA ADMINISTRAO E SERVIO PBLICO Agncia de correios e telgrafos Delegacia de polcia Agncia telefnica LOCAIS PARA EXPOSIES Espaos e edificaes para exposies Museus, Pinacotecas, Galerias de artes plsticas

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CENTROS REGIONAIS

2. ATIVIDADES PERMITIDAS NA ZONA CENTRALIDADE LINEAR ZCLz - II:


SERVIOS PROFISSIONAIS Agncias bancrias, de cmbio e de turismo Escritrios administrativos, sem operao de venda de mercadorias de: firmas, empresas, representao, publicidade e propaganda. Escritrios de: financeiras, imobilirias e departamentos imobilirios de empresas construtoras, corretoras de imveis, SERVIOS DE HOSPEDAGEM OU MORADIA Asilo,Casas de repouso ou geriatria Conventos/ Mosteiros/ Seminrios com locais SERVIOS DE SADE Centro de Diagnsticos, laboratrio de anlises clnicas LOCAIS PARA EXPOSIES Espaos e edificaes para exposies corretoras de seguros, administradoras de bens e incorporadoras Escritrios de: projetos, auditoria, consultoria e assessoria, consulados e representaes diplomticas Estacionamento de veculos Estdios fotogrficos de reunio at 100 lugares Pensionatos/ Penses Consultrios, clnicas dentrias e mdicas sem internao Museu, Pinacoteca, Galerias

Nessas zonas, o coeficiente de aproveitamento bsico e mximo dos lotes igual a 1 (ou seja, as construes no podero ser maiores do que a rea do terreno) e a altura das edificaes no pode ultrapassar os 10 metros. Como exemplos dessas centralidades temos a Alameda Gabriel Monteiro da Silva (Subprefeitura de Pinheiros) e a Avenida Pacaembu (Subprefeituras da S e da Lapa), entre outras.

Zona de Centralidade Linear ( ZCLz - 1)

ZLCz - 1

ZER - 1

Na Macrozona de Proteo Ambiental as reas j ocupadas pelas atividades de comrcio, servios e institucionais foram definidas tambm como Zonas Centralidade Polar e Linear de Proteo Ambiental - ZCPp e ZCLp respectivamente, com o limite de 15 metros de altura para as edificaes. Esse foi o instrumento adotado para preservar e proteger a qualidade de vida e o meio ambiente natural nessas reas, reconhecendo os centros de bairro existentes. Na Subprefeitura de Campo Limpo, como exemplo, a Estrada de Itapecerica e a Estrada de Campo Limpo consideradas corredores de penetrao, foram enquadradas como ZCLp.
CENTROS REGIONAIS

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Coeficiente de Aproveitamento e Uso do Solo


O PDE estabeleceu novas regras para o aproveitamento do solo e proporo das construes em relao rea do terreno, criando coeficientes de aproveitamento bsicos (gratuitos), mnimos (para garantir que o imvel no seja subutilizado e cumpra sua funo social, como prev o Estatuto da Cidade) e mximos (mediante pagamento de outorga onerosa ou transferncia de potencial construtivo de um outro imvel). Baseada no conceito do solo criado, a outorga onerosa parte do princpio de que, para ter um imvel de rea construda superior prpria rea do terreno, o empreendedor pague uma contrapartida ao poder pblico, que lhe d o direito de usar o espao areo e adquirir os metros quadrados adicionais, at o limite estabelecido na lei. Os recursos auferidos vo para o Fundo de Desenvolvimento Urbano - FUNDURB, criado pela lei do Plano Diretor Estratgico, e somente podero ser utilizados em melhorias para a cidade como investimentos em habitao, infra-estrutura viria e de transportes e em aes necessrias para recuperao do meio ambiente. Este mecanismo de financiamento das cidades criado pela Lei Federal - Estatuto das Cidades em 2001, foi regulamentado pela primeira vez na cidade de So Paulo. Cada tipo de zona tem coeficientes de aproveitamento prprios, de acordo com as caractersticas da rea. Em toda a cidade, existem dois tipos de coeficientes de aproveitamento bsicos (1 e 2 vezes a rea do lote) e quatro coeficientes de aproveitamento mximos (1, 2, 2,5 e at 4 vezes a rea do terreno). Esses valores foram fixados pelo Plano Diretor Estratgico (PDE) e pelos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras (PREs), que estabeleceram os limites mximos desses coeficientes, sempre observando as regras gerais definidas pelo PDE, e no alteraram os limites bsicos. Com isso, o poder pblico tem como equilibrar melhor a ocupao do territrio e tornar a verticalizao (construo de prdios) mais harmnica com as caractersticas de cada bairro. Para citar exemplos, a Zona Exclusivamente Residencial (ZER) e as Zonas Mistas de Baixa Densidade (ZM-1) e de Proteo Ambiental (ZMp) tm nveis de coeficiente bsico e mximo iguais a 1, pois so reas onde se pretende restringir ao mximo o adensamento construtivo e a altura dos imveis. J nas reas de Interveno Urbana (AIU) - que tem por objetivo desenvolver centros regionais ou de bairro ou reas no entorno

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COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO E USO DO SOLO

de linhas e estaes de metr e trem, entre outras possibilidades - ou de desenvolvimento urbano por meio de Operaes Urbanas Consorciadas, entre outras, criadas para incentivar a ocupao e o adensamento das regies sub-utilizadas o coeficiente de aproveitamento mximo poder chegar at 4 vezes a rea do terreno. J na Macrozona de Proteo Ambiental onde o objetivo proteger e preservar o meio ambiente, controlando a urbanizao, no permitida a outorga onerosa.

Edificaes, Normas mais Flexveis


Para combater o engessamento da cidade resultante das normas anteriores, uma das principais inovaes da nova legislao dissociar as regras de uso das regras da edificao. Pela lei anterior, casas e estabelecimentos comerciais ou de servios tinham limites de recuos diferentes (distncia entre as paredes da construo e os limites do lote), dificultando a utilizao do imvel para uso diferente do inicialmente projetado e resultando, em vrios casos, no abandono do imvel tornando-se um dos principais obstculos renovao do uso das edificaes e um dos fatores responsveis pelo alto ndice de imveis irregulares na cidade. Os valores fixos para recuos laterais e de fundos foram eliminados e passaram a ser proporcionais altura das edificaes a partir de 6 metros, porque grande parte das construes da cidade so sobrados geminados que no ultrapassam essa altura. O mnimo de 5 metros de recuo de frente, entretanto, foi mantido, para reservar a rea para estacionamento de veculos. Assim, os afastamentos necessrios ventilao e iluminao dos cmodos das edificaes, que j so regulados pelo Cdigo de Obras e Edificaes, ganham um aliado no novo zoneamento que d maior liberdade de projeto e possibilita uma implantao no terreno mais eficiente para essa finalidade, pois sem a exigncia de recuos laterais e de fundos fixos ser possvel orientar a implantao da edificao aproveitando a melhor insolao possvel em cada terreno.
EDIFICAES, NORMAS MAIS FLEXVEIS

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RECUOS DAS EDIFICAES PROPORCIONAIS ALTURA


Recuos laterais e de fundos Altura (3,00 m altura piso a piso) 6m 18 m 30 m 45 m 60 m 66 m Andares Nova Lei Lei Anterior Afastamentos para iluminao e ventilao conforme o Cdigo de Obras 0,20 m 1,60 m 3,35 m 5,10 m 5,80 m

2 6 10 15 20 22

1,2 m (*) 2,4 m (*) 3,9 m 5,4 m 6,0 m

1,5 m em um dos lados 3,0 m ambos os lados 3,0 m ambos os lados 3,0 m ambos os lados 3,0 m ambos os lados 3,0 m ambos os lados

Valor apenas exemplificativo resultante da aplicao da frmula de afastamento proporcional a altura, pois o recuo mnimo obrigatrio a partir de 6,0 m de altura de 3,0 m.

Exemplo de Recuo Proporcional Altura Conforme a Proposta


Edifcio sem escalonamento Edifcio com escalonamento

3,90

45,00

30,00 3,90 6,00 3,00 20,00 20,00

As demais regras definidas pela nova disciplina do uso e ocupao do solo para edificaes so as seguintes: coeficientes de aproveitamento bsico, mximo e mnimo, taxa de ocupao mxima, taxa de permeabilidade mnima, lote mnimo, frente mnima, nmero mximo de habitaes por metro quadrado, gabarito (altura) mximo e recuos. Essas regras foram fixadas pelos Planos Regionais Estratgicos (PREs) das Subprefeituras a partir de uma diretriz (regra preliminar) definida pela Disciplina do Uso e Ocupao do Solo. Assim, cada Subprefeitura pde adequar a diretriz geral sua necessidade ou inteno particular.

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EDIFICAES, NORMAS MAIS FLEXVEIS

45,00

Essa foi uma das maiores inovaes da nova lei, pois pela primeira vez as vrias "cidades" existentes em So Paulo foram consideradas e avaliadas e, em conjunto com a populao, puderam ser definidas regras e aes para se alcanar o modelo que se quer para cada regio. A diversidade foi considerada como uma "vantagem" de cada regio, e no ignorada, como at hoje se fez. Nesse sentido, a nova Disciplina do Uso e Ocupao do Solo conceitua e define o modelo que se quer para a cidade ao mesmo tempo em que refora e encampa as diferentes questes encontradas na elabo-rao dos Planos Regionais Estratgicos de cada Subprefeitura ao endossar suas ca-ractersticas particulares.

Prdios Cidados: Espaos Privados de Uso Pblico


Em uma cidade to cheia de prdios como So Paulo, h espao para que os edifcios sejam mais "cidados". Para incentivar a utilizao pblica de reas particulares, o novo zoneamento prev benefcios aos empreendedores que adotarem essas medidas. A idia que se espalhem pelo municpio mais prdios com acesso livre no piso trreo, para formao de galerias ou praas pblicas. Um dos exemplos mais conhecidos do que a Prefeitura pretende incentivar o Conjunto Nacional, na Avenida Paulista. L, todo o andar trreo aberto aos pedestres, que tm acesso a lojas, restaurantes e cinemas. Lotes que ocuparem uma ou mais esquinas e liberarem o trreo para atividades no-residenciais e para circulao de pedestres precisam adotar apenas o recuo de frente obrigatrio. Nas faces laterais e de fundos, o recuo proporcional altura s ser exigido a partir dos 12 metros. O atendimento taxa de ocupao (limite imposto projeo do prdio no terreno) tambm liberado, mantendo-se apenas a obrigatoriedade de atendimento da taxa de permeabilidade do solo. Com isso, o empreendimento ganha uma espcie de "bnus" e obtm o direito de aumentar em metade da rea liberada para circulao de pedestres no trreo a rea que pode ser construda gratuitamente. Se o edifcio tiver, por exemplo, 1.000 metros quadrados de livre acesso pblico, poder erguer sem pagamento de outorga onerosa mais 500 metros quadrados de rea construda, que se somam gratuitamente ao valor calculado a partir do coeficiente bsico estabelecido para aquele lote, respeitado o limite do coeficiente mximo
PRDIOS CIDADOS

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Prdio com Trreo Liberado para Atividades de Uso Pblico


Lote com duas ou mais frentes, onde o pavimento trreo foi liberado para atividades no residenciais de uso pblico.

Bnus concedido porque foi liberado 50% ou mais do lote para rea de circulao de pedestres no pavimento trreo.

Outro exemplo de "prdio cidado" tambm fica na Paulista. o Conjunto da Caixa Econmica Federal, onde a rea ao redor das duas torres se transforma em praa pblica e rea de lazer nos fins de semana. O novo zoneamento estabelece que, se o empreendimento abrir no mnimo metade da rea do terreno para uso pblico, poder aumentar gratuitamente a rea construda do imvel em 50% do espao liberado. Essa regra, como a do Conjunto Nacional, s vale para lotes com no mnimo duas frentes. O terreno deve ter, no mnimo, 2.500 metros quadrados de rea, e a parte liberada utilizao dos muncipes dever ser registrada em Cartrio e no poder ser fechada ou ocupada posteriormente.

Conjunto de Prdios com Acesso Pblico Liberado no Trreo


Bnus concedido

rea de uso pblico Bnus concedido porque foi liberado 50% ou mais do lote para rea de circulao de pedestres no pavimento trreo.

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PRDIOS CIDADOS

Subsolo e "Paredes"
Alm de estimular prdios mais integrados cidade, as novas regras para edificaes vo coibir ocupaes inadequadas que tm o efeito contrrio, isto , acabam sendo agressivas paisagem urbana. Por isso, foram estabelecidas normas mais rgidas para os chamados subsolos aflorados, bastante comuns num municpio to cheio de ladeiras como So Paulo e com tantas garagens subterrneas nos edifcios. A nova regra obriga que as paredes destes subsolos, que afloram de um barranco ou encosta ou formam um paredo numa rua paralela em nvel inferior, sejam de no mximo 6 metros de altura.

Subsolo em terreno com acentuado aclive/declive

Subsolo aflorado no mximo 6 m em qualquer ponto do terreno.

O Controle de Altura das Edificaes


Foram adotados limites de altura para as edificaes nas zonas mistas de baixa e mdia densidade, e nas quadras que contenham ruas sem sada ou vilas, bem como nas quadras no entorno das zonas exclusivamente residenciais ZER, para evitar que essas reas fiquem vizinhas de edifcios com altura incompatvel com as casas e os prdios baixos que predominam nessas regies.

6,00

0 CONTROLE DAS ALTURAS DAS EDIFICAES

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Exemplo de Controle de Altura das Edificaes em Volta de Rua Rem Sada

10,00

Estoques: Limites Para o Adicional de Aproveitamento Construtivo


Foram adotados coeficientes de aproveitamento bsico (gratuito), mnimo e mximo do solo para controlar o adensamento dos lotes, conforme estabelece o Estatuto das Cidades. Por esta lei federal, as regras de controle de densidade de construo passam a ter um nvel em que se pode construir gratuitamente; outro chamado mnimo, que se no for atendido faz com que o imvel seja considerado subutilizado; e o mximo, para garantir que o adensamento no supere as condies da infra-estrutura existente. Cada distrito, por sua vez, tem um limite de potencial construtivo adicional que os empreendedores podem comprar do poder pblico, mediante pagamento de outorga onerosa ou adoo de medidas compensatrias que, pelo novo zoneamento, do direito a aumentar a rea construda. Esse conceito, outra inovao do Estatuto da Cidade que recebeu o nome de estoque, necessrio para que a capacidade da infra-estrutura, especialmente do sistema virio e do transporte coletivo, no seja ultrapassada. Dessa maneira, podem ser evitadas situaes como a da Vila Olmpia, em que as ruas acabaram ficando "pequenas" diante do adensamento exagerado. A SEMPLA traou cenrios de crescimento da cidade e estabeleceu limites para o perodo 2000-2009, que podem ser revistos e atualizados a partir de dois anos da entrada em vigor da nova lei. Nesse estudo, foram considerados critrios como a populao de cada distrito, mapas, plantas e cartas geogrficas, alm de pesquisas relativas mobili-dade da populao paulistana. O estoque total da cidade foi fixado em 9,7 milhes de metros quadrados, dos quais 6,9 milhes destinados ao uso residencial e 2,8 milhes ao no-residencial.

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ESTOQUES

15,00

Outorga Onerosa de Potncial Construtivo Adicional


m adicionais adqiridos pela compra de potncial construtivo adicional Coeficinte de aproveitamento bsico da rea

Outorga onerosa do direito de construir.

Desenvolvimento Urbano
Determinar regras para o uso e ocupao do solo, por parte dos empreendedores privados, apenas uma das premissas da legislao urbana. preciso tambm estabelecer polticas de desenvolvimento, de acordo com os objetivos fixados pelo PDE e com as carncias e potencialidades de cada regio do municpio. Por isso, coube nova Lei dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras (PREs) e da Disciplina do Uso e Ocupao do Solo do Municpio, pela ordem, delimitar as reas de Interveno Urbana (AIUs) e criar as regras para o uso e construo de edificaes nesses locais. As reas de Interveno Urbana - AIU so reas especiais que devem receber projetos de desenvolvimento urbano e onde podem ser utilizados os diferentes instrumentos criados pelo Plano Diretor Estratgico e pela lei federal do Estatuto da Cidade, como, por exemplo, o Consrcio Imobilirio para a realizao de parcerias pblico-privado, a Transferncia de Potencial Construtivo, a Outorga Onerosa, o Direito de Preempo para dar prioridade ao Poder Pblico na aquisio de determinada rea, entre outros. Existem as seguintes categorias de AIUs: operaes urbanas consorciadas (j aplicadas na cidade); projetos estratgicos especficos; envoltrias dos parques lineares para recuperar fundos de vale; dos eixos e plos de centralidades; envoltrias das linhas de transporte pblico coletivo; no entorno dos eixos das novas vias estruturais; e plos de desenvolvimento criados junto ao Rodoanel Metropolitano. Cada uma dessas reas tem objetivos e normas especficos para se obter um desenvolvimento urbano adequado ou a proteo de reas de interesse ambiental, ou mesmo de habitao de interesse social.

Viso a Longo Prazo


Para citar um exemplo do que se pretende, est prevista uma operao urbana na Vila Snia, onde ser construda a Linha 4 do Metr. A implementao de uma estao terminal intermodal - que far a ligao do sistema metrovirio no s com o bairro
DESENVOLVIMENTO URBANO

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paulistano, mas com municpios da regio oeste da Grande So Paulo - cria um grande potencial de desenvolvimento. Ao mesmo tempo, a adoo do transporte coletivo vai permitir aumento do adensamento da regio sem prejuzo para o sistema virio. Outra regio que abrigar uma grande operao urbana o eixo da Avenida JacuPssego, na zona leste. A via tem uma posio estratgica fundamental para a regio metropolitana: ao cortar a zona leste de norte a sul, a avenida pode ser usada para ligar o Aeroporto Internacional de So Paulo, em Cumbica, Guarulhos, ao ABC e ao Porto de Santos. Neste caso, no o incremento do sistema de transporte coletivo que permitir maior adensamento, mas a localizao e a funo que a Avenida Jacu-Pssego pode adquirir se ligar dois dos principais meios de entrada e sada de mercadorias de So Paulo e do Brasil, criando-se oportunidades de criao de um plo de logstica e uma rea de desenvolvimento industrial e de servios na zona leste, em Itaquera.

Operao Urbana Vila Snia

Situao Atual

Exemplo de Centralidade Polar

Duas outras reas que foram escolhidas para receberem tratamento especial so a zona leste e o Aeroporto de Congonhas. Na primeira, a AIU pretende estabelecer nichos de desenvolvimento econmico. Com isso, pretende-se atacar de frente um dos principais problemas da regio, que a necessidade de gerar empregos para seus moradores no fazerem grandes deslocamentos at os locais de trabalho. J em Congonhas, o objetivo organizar o acesso ao aeroporto e estimular servios condizentes com a atividade aeroporturia, alm de reduzir os conflitos com o entorno.

Parques Lineares
Em situaes mais localizadas, como um fundo de vale cortado por um rio ou crrego, podem ser adotadas medidas que viabilizem, por exemplo, a remoo de uma favela localizada margem de rios ou em reas inundveis. No lugar das submoradias,

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DESENVOLVIMENTO URBANO

a utilizao mais adequada da rea a implementao de um parque linear. Para financiar a construo de habitaes para abrigar a populao a ser removida dessas reas o Poder Pblico pode oferecer benefcios, como a concesso de potencial construtivo adicional e a transferncia de potencial construtivo, a empreendedores que cederem reas para essas novas moradias.

rea de Interveno Urbana Envoltria de Parque Linear


rea Construda adicional (outorga onerosa)

HIS

Transferncia do direito de construir Favelas em reas de risco

O Licenciamento: Aprovao de Construes ou Reforma de Edificaes e Instalao de Usos


A nova disciplina do uso e ocupao do solo no exigir alteraes na sistemtica para aprovao de construo ou reforma de edificaes. Dessa maneira, requer-se apenas a mudana de um item no Sistema nico de Cadastro, para incluso da categoria de via em que o imvel se localiza. O Plano Diretor Estratgico (PDE) e a Lei dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras e da Disciplina do Uso e Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo listam as vias da cidade com suas respectivas classificaes. Outra adequao necessria na mquina municipal a universalizao da Ficha Tcnica de dados cadastrais e parmetros urbansticos que incidem no imvel. Essas informaes so imprescindveis para a elaborao de um projeto, e hoje so obtidas mediante pagamento. A proposta que a Ficha Tcnica se torne gratuita e seja disponibilizada tambm pela Internet, de modo a reduzir a burocracia e facilitar o acesso s informaes.
O LICENCIAMENTO

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Os parmetros de incomodidade dos estabelecimentos s sero exigidos na hora de se emitir a licena de funcionamento, mediante declarao assinada pelo responsvel da atividade, e no na aprovao dos empreendimentos. Os estabelecimentos que solicitarem licena de funcionamento a partir da entrada em vigor da nova lei tero de atender os parmetros de incomodidade imediatamente. Para os j estabelecidos, haver um prazo de adaptao. Alm de sanes e multas para os infratores, a lei prev prazo de dois anos para que a Prefeitura se prepare para fiscalizar o atendimento dos parmetros de incomodidade fixados. Hoje a Prefeitura j conta com estrutura para fiscalizao da emisso de rudo. Enquanto isso, para os outros parmetros, a verificao se far atravs de convnios com instituies e universidades.

Concluso

Com a aprovao da Lei dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras (PREs) e da Disciplina do Uso e Ocupao do Solo do Municpio, So Paulo d um passo importante para colocar em prtica as inovaes criadas pelo Estatuto da Cidade e atuar de maneira incisiva na "cidade real", isto , abordar os proble-mas e situaes que de fato existem no municpio. Isso permitir desenvolver regies excludas, demo cratizar regies includas e estimular o desenvolvimento urbano. Foi necessrio implantar um processo de planejamento participativo e descentralizado, iniciado com os debates do Plano Diretor Estratgico em 2001. Para construir a proposta dos Planos Regionais e do novo Zoneamento, houve a realizao de 300 oficinas e plenrias, que reuniram 10 mil participantes, 2.175 entidades e 350 tcnicos em pouco mais de um ano. A nova lei substitui as cerca de 116 leis vigentes relativas ao uso e ocupao do solo, simplifica a legislao urbanstica da cidade e permite a regulamentao de diversos dispositivos previstos no Plano Diretor Estratgico (PDE). Alm disso, as novas regras permitiro maior participao e controle social. Ao dissociar as regras de uso e de ocupao do solo, a nova legislao permite uma maior reciclagem das edificaes e reduz sensivelmente a maioria das irregularidades verificadas a partir da lei anterior. Outra inovao em relao cultura urbanstica o tratamento regional e o respeito s diversidades, em lugar da abordagem homognea. A criao e adoo dos PREs permitir que cada regio da cidade possa determinar prioridades e traar planos prprios, bem como enfrentar problemas e apresentar solues condizentes com sua realidade. Com a aplicao da nova lei, So Paulo poder planejar melhor seu desenvolvimento e execut-lo de maneira descentralizada, participativa e democrtica. Isso far com que a cidade cumpra cada vez mais seu objetivo maior: ser um espao pblico organizado e provedor de qualidade de vida a seus moradores.

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CONCLUSO

Ficha Tcnica F i c h a T c n i c a F i c h a T c n i c a F i c h a T c n i c
PREFEITA DO MUNICPIO DE SO PAULO Marta Suplicy SECRETRIO MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO URBANO Jorge Wilheim FICHA TCNICA Equipe responsvel pela autoria do novo zoneamento, Parte III da Lei dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras e da Disciplina do Uso e Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo. SUPERVISO Jorge Wilheim COORDENAO TCNICA Ivan Carlos Maglio EQUIPE EXECUTIVA DE USO DO SOLO - SEMPLA /PLANOS URBANOS Ana Maria Antunes Coelho Andr Lus Gonalves Pina Caroline de Figueiredo Bertoldi Silveira Clementina De Ambrosis Denise Gonalves Lima Malheiros Domingos Theodoro de Azevedo Netto Edma Fioretti Mateu Elza Helena Camargo do Canto e Castro Evany de Souza Heitor Ribeiro Isaura Regina Ferraz Parente Marcelo Novaes Baraas dos Santos Marisa Teresinha Mamede Frischenbruder Nilza Maria Toledo Antenor Norma Yurie Seki Olga Maria Soares e Gross Rita de Cssia Ogera Ruy Poleti Osrio Selda Pantanela de Sousa Franchi Silvia Helena Levy Rosas Solange de Alencar Ribeiro Tereza Cristina Vespoli Viunetane Siqueira Alves CONSULTORES Ricardo Barbara Pedro de Milanelo Piovezane Luiz Csar Bettarello de Almeida Campos Francisco Moreno Antnio Cludio Moreira Lima e Moreira DIRETORIA TCNICA SEMPLA Ana Maria Gambier Campos Hussain Aref Saab Ivan Carlos Maglio Jos Magalhes Junior Rubens Chamas COLABORADORES - SEMPLA Akinori Kawata Ana Maria Moyses Chaim Arlete Lcia Bertini Leito urea Peixoto Zapletal Carlos Malziner Daniel Todtnanm Montandon Debora Sibantos Penteado Grimaldi Edson Capitanio Elza Sumiko Yanasse Erika Megume Felipe Francisco de Souza Jos Benedito de Freitas Jos Marcos Pereira de Arajo Leila M. P . de Aguiar Dias Lelia Pithon Raynal de Passos Liane Lafer Schevz Lilah Ceclia Ackel Corradi Lucia de Sousa Machado Maria Elizabeth S.N.Grimberg Maria Isabel Paulino Maria Teresa Oliveira Grillo Maricle Ortega X. Araujo Mischi Mnica Manso Moreno Paulo Roberto Castadelli Regina Magalhes de Souza Rita Cassia Gomes Rita Macruz Peixoto Rosana Pierri Rosangela Colnaghi Sandra Regina da Silva R.Barbosa Sylvia Maria Luz Fr Valeria Romo Bispo ASSESSORIA JURDICA Paulo Jos Vilela Lomar - Assessor Chefe Helosa Toop Sena Rebouas Alberto Mussalen Anna Carolina T. Cortez Conceio Aparecida C. Marcos Joel Severino dos Santos Mariana Bastos de Oliveira Mirian Marques Vlamir Marques ASSESSORIA DE INFORMTICA Synval Jos Viziack - Assessor Chefe Darwin Pavan Filho Gerson Candido Alves Joo Daniel Nuvolari ESTAGIRIOS Ana Carolina Benites Soares Carolina de Souza Moreira Cntia de Castro Marino Cynthia Varizo Ramos Eduardo Irani Federico Fabrcio Ribeiro dos Santos Fernando Barros de Oliveira Izabella Malite Padeiro Jeferson Hugo Pacheco de Rezende Jefferson Doki Joana Andries Nogueira Canedo Las Mouro Miguel Luis Fernando Correa Santos de Oliveira Luciana Dias do Nascimento Maira Machado Man Matheus Marcello Girotti Callas Mrcio Roberto Dela Marta Marcos Sano Maria Fernanda de Comi Ribeiro da Silva Mnica Boulle Matrai Priscila Zambrini Rafael Deraco Carassini Renata Vieira de Mello Sabrina de Paula Knakiewicz APOIO ADMINISTRATIVO Aurea Lcia Alonso Okuma Sandra Regina Papst Roberta Anjoletto Bartaquine Selma Mathias Vanda Maria Cardoso Elena Maria de Oliveira Aparecido Pereira de Souza COLABORADORES DAS SECRETARIAS E RGOS MUNICIPAIS SGM - Secretaria do Governo Municipal Luiz Alexandre Lara - Ricardo Guerra Florez Silvia Maria Tommasini SF - Secretaria Municipal de Finanas e Desenvolvimento Econmico Jos Antnio Docampo - Lus Fernando Massonetto SEMAB - Secretaria Municipal de Abastecimento / Diviso Tcnica de Fiscalizao do Silncio Urbano Luiz Felipe Silva - Wellington Moreira Alves SMSP - Secretaria Municipal das Subprefeituras Carlos Henrique Nunes Cabral - Carlos Ialmar Zacrisson - Clara Sebastianes de Arajo - Diana Teresa Di Giuseppe SEHAB - Secretaria Municipal de Habitao e Desenvolvimento Urbano Ana Lucia Ancona - Clia Seri Kawai - Irene Shizue Iyda - Maria Silvia Mariutti - Paula Maria Motta Lara SMT/CET - Secretaria Municipal de Transportes/ Companhia de Engenharia de Trfego Ana Odila de Paiva Souza - Eduardo Tavares de Carvalho - Helena Oreinstein - Helosa Helena de Mello Martins - Ivete Pontes Oddone - Luiz Otvio Bassi C. Nascimento - Marise Rauen Vianna - Ronaldo Tonobohn - Vicente Pedro Petrocelli SJ - Secretaria Municipal de Negcios Jurdicos Ricardo Gauche de Matos - Vilma Timteo Pires SIURB - Secretaria Municipal de Infra- Estrutura Urbana Adelina Desiderio Monte - Maria Helena Braga Brasil SSO - Secretaria Municipal de Servios e Obras Antonio Carlos Nogueira Pimentel Jr. - Fbio Evangelista da Silva - Marco Antonio Fialho SVMA - Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente Dirce Harumi Matuzaki - Francisco Csar Tiveron - Hlia Maria S. B. Pereira - Ivany Hatuko Ueta - Laura Lcia Vieira Ceneviva Nelson Nefussi (Consultor) - Patrcia Marra Sepe - Paulo Delgado - Paulo Mantey Caetano Regina Luisa F. de Barros GRUPO CONSULTIVO DE USO DO SOLO E OUTROS COLABORADORES ASBEA - Associao Brasileira dos Escritrios de Arquitetura Gianfranco Vannucchi - Jos Eduardo Tibiri APEOP - Associao Paulista de Empresrios de Obras Pblicas Antonio Marcos Dria Brenno Dias Baptista CETESB - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental Aruntho Savastano Neto FCESP - Federao do Comrcio do Estado de So Paulo Alberto Rubens Botti FIESP - Federao das Indstrias do Estado de So Paulo ngelo Albiero Filho - Jos Vitor Mamede - Nilton Fornasari Filho IAB - Instituto de Arquitetos do Brasil Gilberto Belleza - Rosa Puchala IE - Instituto de Engenharia Jorge Pinto Furini Reginaldo Assis Paiva SECOVI - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis Residenciais e Comerciais de So Paulo Eduardo Della Manna - Ronald E. M. Y. Dumani SIMPI - Sindicato da Micro e Pequena Indstria do Estado de So Paulo Renato Lino Olonca Rubens Serber SINAENCO - Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva Eduardo de Castro Mello - Roberto Jos Falco Bauer SINDUSCON - Sindicato da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo Jos Romeu Ferraz Neto - Romeu batista Suguiyama GRUPO DE TRABALHO DO CONSELHO MUNICIPAL DE POLTICA URBANA - CMPU Conselheira da Macrorregio Oeste Maria Luiza Gonalves SCIESP - Sindicato dos Corretores de Imveis no Estado de So Paulo Orlando de Almeida Filho SMSP - Secretaria Municipal das Subprefeituras Diana Teresa Di Giuseppe SOMASU - Sociedade de Moradores e Amigos do Sumar Evian Elias USP - Universidade de So Paulo Joo Sette Whitaker Ferreira EDIO SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO URBANO COORDENAO EDITORIAL Mnica Manso Moreno ELABORAO DO TEXTO Ivan Carlos Maglio - Coordenador Clementina De Ambrosis Domingos Theodoro de Azevedo Netto Evany de Souza Norma Yurie Seki ELABORAO DAS ILUSTRAES Ana Carolina Benites Soares Daniel Todtnanm Montandon Marcelo Novaes Baraas dos Santos PRODUO EDITORIAL Issao Minami - Coordenador Tcnico Alexandre Romo - Design Daniela Nogueira Secondo Fbio de Souza Silva Paula Maria Ponce

" Agradecemos a todos, cujos nomes no esto aqui divulgados, que colaboraram na construo do novo zoneamento, representantes de associaes de moradores, movimentos sociais, entidades de classe, instituies e rgos pblicos, profissionais da rea e cidados conscientes da importncia desse instrumento urbanstico para nossa cidade."
agosto de 2004

srie manuais