O Estado de So Paulo dispe do Programa

Estadual de Regularizao de Ncleos Habitacionais - Cidade Legal,

doravante denominado de Cidade Legal. Em resumo, o programa
fornece, mediante convnio de cooperao tcnica, orientao e apoio
tcnico aos municpios para a regularizao fundiria, atravs do
Comit de Regularizao. Tal programa foi criado pelo Decreto Estadual
n 52.052/07, sendo regulamentado por Resoluo da Secretaria de
Habitao (SH n 03/08), a qual aprova o Regimento Interno do Comit
de Regularizao do Programa Estadual de Regularizao de Ncleos
Habitacionais - Cidade Legal. Este comit congrega os seguintes rgos
licenciadores: representantes da Secretaria da Habitao, Secretaria do
Meio Ambiente, CETESB, SABESPe DAEE
Afinalidade do referido programa estadual apoiar a
regularizao de parcelamentos do solo e de ncleos habitacionais,
pblicos ou privados, para fins residenciais, localizados em reas
urbanas ou de expanso urbana, assim definidas pela legislao
municipal. Os ncleos habitacionais enquadrados no Programa Cidade
Legal so loteamentos e desmembramentos para fins residenciais,
conjuntos e condomnios habitacionais e a reurbanizao de
assentamentos precrios e favelas.
Dentre as atribuies do Cidade Legal est a
capacitao tcnica dos municpios, mediante orientao e apoio
tcnicos na regularizao de alguns ncleos. A equipe tcnica
contratada pelo Cidade Legal, composta de Arquitetos, Engenheiros,
Agrimensores, Advogados, Assistente Social, Tcnico em Edificaes,
Bilogos e Gelogos possuem os conhecimentos necessrios para
fornecer diretrizes de projetos, capazes de propiciar adequao dos
ncleos habitacionais aos parmetros da legislao urbanstica e
ambiental em vigor para regularizao fundiria de reas urbanas ou
de expanso urbana.
Aos municpios caber, dentro de sua competncia
constitucional, aplicar as medidas de regularizao na totalidade dos
ncleos irregularidades existentes em seu territrio. Portanto, ser o
municpio que optar por se conveniar ou no ao Cidade Legal, bem
como em quais ncleos habitacionais se conveniar com o programa
estadual, podendo incluir outros ncleos posteriormente.
A forma de atuao do programa estadual de
regularizao foi aceita pela Egrgia Corregedoria Geral de Justia, por
meio do Parecer n 144/2008- E, aprovado por despacho do Corregedor
Geral no processo 2007/11287, atravs do qual se entendeu possvel a
regularizao no mbito administrativo da Corregedoria Permanente do
Registro de Imveis, quer pela iniciativa exclusiva do municpio, quer
atravs do programa Cidade Legal, cujo requerimento de regularizao
Corregedoria Permanente efetuado pelo Municpio.
Os levantamentos e estudos tcnicos destinados
avaliao da viabilidade de regularizao do ncleo habitacional devem
compreender vistorias, levantamentos de campo, informaes de rgos
especficos, materiais cartogrficos, aerofotogramtricos e outros dados
disponveis quanto aos passivos e fragilidades ambientais da sub- bacia
que contenha o ncleo a regularizar. Tambm devem ser consideradas
questes relativas a saneamento bsico, coleta e destinao dos
resduos slidos, os espaos livres de ocupao, os equipamentos
comunitrios, as reas consideradas de risco e as demais carncias
sociais e ambientais. Ainda se exigem levantamentos relativos ao grau
de consolidao dos parcelamentos do solo ou ncleos habitacionais, as
possveis interferncias em reas cobertas com vegetao nativa, reas
de Preservao Permanente, reas de Proteo Ambiental, reas de
Proteo aos Mananciais da Regio Metropolitana de So Paulo, reas
Tombadas e a outras Unidades de Conservao ou reas especialmente
protegidas, bem como as possveis aes compensatrias e mitigadoras
(Resoluo SMA54, de 19/12/2007).
O Comit de Regularizao somente analisar as
regularizaes com base nos levantamentos e estudos anteriormente
citados, em ncleos habitacionais existentes e consolidados, no se
admitindo para novos empreendimentos.
Em ncleos habitacionais situados fora de reas
ambientalmente protegidas e sem qualquer restrio ambiental ficar
dispensada a anlise do rgo ambiental estadual, desde que a
regularizao esteja sendo efetuada dentro do programa Cidade Legal
(artigo 4 da Resoluo Conjunta SH/SMAn 3, de 9- 1- 2009).
Aps manifestao nos procedimentos de
regularizao fundiria pelo referido comit ser emitida uma
Declarao de Conformidade Urbanstica e Ambiental, pelos
Secretrios Estaduais das Pastas da Habitao e do Meio Ambiente, na
hiptese de rea ambientalmente protegida. Caso se constate que o
ncleo habitacional no possua restrio ambiental, o referido
certificado ser expedido pela Secretaria Executiva do Programa (vide
artigo 5, 2, da Resoluo Conjunta SH/SMA03/09). Aexpedio dos
mencionados certificados poder ser delegada a servidores das
respectivas pastas (vide artigo 5, 4, da Resoluo Conjunta SH/SMA
03/09).
Vale anotar que a declarao de conformidade no
dispensa eventual necessidade de licenciamento ambiental de obras e
intervenes necessrias regularizao, conforme expressamente
ressalva o artigo 5, 3, da mencionada Resoluo Conjunta.
Para o municpio pleitear a regularizao do ncleo
habitacional junto Corregedoria Permanente do Registro de Imveis,
dever apresentar:
- Declarao de Conformidade Urbanstica e Ambiental e
documentao competente produzidas pelo Cidade Legal (se estiver
conveniado) ou por ele prprio;
- Emitir o Auto de Regularizao do ncleo habitacional, certificando
que o ncleo est de acordo com as diretrizes municipais para
regularizao, quanto aos lotes existentes e suas dimenses, o sistema
virio e suas caractersticas tcnicas, reas verdes, equipamentos
comunitrios, espao livre de uso pblico, zoneamento e leis
ambientais.
- Ainda dever prestar as seguintes informaes:
1. Se a gleba foi ou no utilizada para aterro/depsito de materiais
que possam trazer risco sade da populao;
2. Se h ou no lanamento do IPTU;
3. Se o ncleo situa- se ou no em rea potencialmente suscetvel a
problemas geolgicos/geotcnicos, tais como eroso e escorregamento;
4. Se existem ou no quadras com declividade superior a 30%;
5. Se h ou no reas sujeitas inundao e enchentes.
Importante mencionar que nas regularizaes
fundirias no h mais interveno do Grupo de Anlise e Aprovao de
Projetos Habitacionais (GRAPROHAB). Nos termos do artigo 1 do
Decreto n 52.053/07, reestruturador do GRAPROHAB, as atribuies
deste rgo so aquelas de centralizao e agilizao da tramitao de
projetos de parcelamento do solo para fins residenciais e de ncleos
habitacionais a serem implantados. O artigo 5 menciona quais tipos
de empreendimentos imobilirios novos devem se submeter
aprovao do rgo. Por conseqncia, excluda sua interveno em
aes de regularizao fundiria.
Traadas as linhas gerais da regulamentao do
Programa Estadual de Regularizao Fundiria de Ncleos Habitacionais
Cidade Legal, cabe detalhar a forma de atuao dos entes
conveniados, conforme orientao constante do Manual de Orientao:
Comit de Regularizao, 2008, da Secretaria de Habitao.
Secretaria de Estado da Habitao, atravs da
Secretaria Executiva do Comit de Regularizao, caber:
Aintegrao dos rgos estaduais na busca de solues e das aes
necessrias para o cumprimento das atividades previstas no Plano de
Regularizao;
Mobilizar e coordenar os trabalhos com os rgos estaduais
envolvidos na regularizao dos ncleos habitacionais, articulando
aes que vo nortear o exame e a anlise tcnica para a
regularizao pelos municpios;
Colaborar com os rgos municipais no cumprimento das disposies
estabelecidas no Manual de Orientao Tcnica;
Disponibilizar condies aos Municpios para o desenvolvimento das
atividades tcnicas na elaborao dos elementos que viabilizem a
regularizao;
Ofornecimento de orientao tcnica aos Municpios na conduo das
aes e na efetivao dos atos tcnicos e legais inerentes aos
processos de regularizao dos ncleos habitacionais.
Nas atividades de apoio tcnico, administrativo e
jurdico cabveis ao Cidade Legal, entende- se que tambm poder ser
de responsabilidade do programa:
Levantamento dos projetos e de toda documentao tcnica, jurdica
e administrativa, de cada ncleo para elaborao de relatrio
preliminar;
Anlise da situao de cada ncleo habitacional em relao ao Plano
Diretor do Municpio e levantamento das medidas de adequao
necessrias. Na falta de plano diretor, prestar - se- assessoria aos
municpios para elaborao deste e apresentar as aes necessrias
para adequao dos ncleos ao respectivo projeto;
Informaes sobre a situao da infra- estrutura existente no ncleo,
como abastecimento de gua, esgotamento sanitrio, distribuio de
energia, iluminao pblica, coleta de resduos slidos e outras;
levantamento topogrfico cadastral de modo a mapear, cadastrar,
identificar e qualificar os ncleos habitacionais, objeto de urbanizao
e/ou regularizao e armazenar em banco de dados todas as
informaes e documentos recolhidos e/ou produzidos;
efetuar todas as atividades meio necessrias, tais como,
levantamentos fsicos e projetos na rea de engenharia civil,
arquitetura e agrimensura, elaborao de pareceres e laudos tcnicos,
planos, estudos, inclusive, do histrico dominial, reunio e compilao
dos documentos correspondentes e diagnsticos, cadastros, pesquisas,
vistorias, capacitaes e treinamentos;
dar suporte na identificao e qualificao das irregularidades
observadas em cada stio objeto de regularizao;
auxiliar no diagnstico contendo as aes aplicveis a cada caso;
dar apoio na execuo de todos os elementos tcnicos necessrios;
auxiliar na promoo e formatao de convnios com instituies
privadas e/ou pblicas em todas as instncias e esferas
governamentais;
dar suporte produo e formatao de eventos, seminrios,
palestras e oficinas, entre outros, para promoo, capacitao e
acompanhamento scio- ambiental.
Ao Municpio conveniado, caber:
Criar instrumentos legais e regulamentares, que viabilizem a
execuo do programa;
Integrar as aes das Secretarias e rgos Municipais envolvidos na
execuo do programa;
. Dotar o Municpio de mecanismos que visem coibir a implantao de
novos ncleos habitacionais irregulares;
Expedir os atos administrativos apropriados, no mbito de suas
atribuies, alusivos regularidade para cada ncleo habitacional,
tendo como parte integrante o cronograma fsico- financeiro de obras
complementares a executar, se necessrio;
Divulgar populao os parcelamentos e ncleos habitacionais
enquadrados no programa, incluindo placa de obras, quando for o caso,
em modelo a ser fornecido pela Secretaria Executiva do Comit,
observadas as restries impostas pelo artigo 37, 1, da Constituio
Federal;
Fornecer todos os materiais e documentos existentes sobre os
ncleos habitacionais a serem regularizados;
Disponibilizar, se possvel, veculo para a locomoo dos tcnicos da
Secretaria da Habitao do Estado, nos trabalhos de campo, bem como
reservar um espao para os tcnicos processarem os relatrios e a
tabulao dos dados coletados;
Emitir, quando da regularizao do parcelamento ou ncleo
habitacional, os atos de regularizao dos ncleos habitacionais e
enviar a documentao completa ao Cartrio de Registro de Imveis
requerendo o registro do ncleo habitacional.
De se ressaltar que o convnio no implicar repasse
de recursos financeiros entre os partcipes, respondendo cada qual
pelas despesas decorrentes das atividades assumidas, as quais oneraro
as dotaes prprias dos respectivos oramentos estadual e municipal
(Clusula Quinta da Minuta de Convnio Anexa ao Decreto 52.052/07).
A validade do convenio de um ano, podendo ser prorrogado at o
mximo de cinco anos (clusula sexta), havendo previso de
possibilidade de resciso com antecedncia de sessenta dias.
Com o objetivo de estimular a regularizao de
ncleos habitacionais atravs da reduo do valor do primeiro registro
de imveis para os processos de regularizao que se iniciarem at o
ano de 2013, desde que cumpridas as etapas de Regularizao junto
aos rgos pblicos nos termos da legislao vigente, foi editada a Lei
Estadual n 13.290, de 22/12/08. Sero beneficiadas aproximadamente
oitocentas mil unidades j inscritas no Programa Cidade Legal, da
Secretaria de Estado da Habitao, em 146 municpios conveniados,
havendo notcias de 47 novas adeses. O custo de regularizao desses
imveis teria baixado em at 90%, sendo estimado em mais de R$
2.300,00 e pela nova lei cairia para R$ 192,60 nos casos de
empreendimentos privados e R$ 96,00, para unidades da CDHUe COHAB.
1
O Ministrio Pblico tem interesse e legitimidade
para acompanhar e, se necessrio, intervir nos procedimentos
administrativos de regularizao fundiria a respeito dos quais tome
conhecimento de irregularidades. Essa interveno visa, alm de
garantir o acesso terra e aos servios pblicos essenciais da
populao de baixa renda, fiscalizar o cumprimento das diretrizes
previstas no artigo 2 do Estatuto da Cidade. O objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade
urbana, para garantir a sustentabilidade das cidades, zelar pela
reparao de danos ambientais, recomendar ou exigir, atravs de
Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) ou de Ao Civil Pblica (ACP),
a elaborao e execuo, pelo Poder Pblico, de polticas pblicas de
preveno de novas ocupaes ilegais e, finalmente, zelar pela
legalidade do ingresso dos planos de regularizao sustentvel no
Registro de Imveis.
Nesse contexto, recomendvel que sejam mantidos
constantes entendimentos entre o Promotor de Justia de Habitao e
Urbanismo da Comarca, a Prefeitura Municipal e representantes do
Cidade Legal (sempre que houver convnio entre Prefeitura e
Secretria de Habitao) nos programas de regularizao fundiria em
andamento.
1
Disponvel em http:/ /www.habitacao.sp.gov.br/noticias/index.asp?
Destino=VW&noticia_id=1094&Area=NOTCIAS&idioma=PO>. Acesso em 06/03/09.