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D DD DES LO ES LO ES LO ES LOGEMENTS TROP CHERS E GEMENTS TROP CHERS E GEMENTS TROP CHERS E GEMENTS TROP CHERS EN N N N F FF FRANCE RANCE RANCE RANCE, ,, ,
UNE STRATEGIE POUR L UNE STRATEGIE POUR L UNE STRATEGIE POUR L UNE STRATEGIE POUR LA BAISSE DES PRIX A BAISSE DES PRIX A BAISSE DES PRIX A BAISSE DES PRIX. .. .


Par Cyril Aulagnon, Denis Burckel, Jean Delour, Anne Crenn
*
, Guillaume Hannezo,
Xavier Ousset, Nathan Pamart, Vincent Renard, Alain Weber

Le 22 avril 2014


Les prix immobiliers ont trs fortement augment en France entre 2000 et 2009,
comme dans les autres pays dvelopps. En revanche, depuis 2009, ils sont rests
levs alors quils baissaient chez la plupart de nos voisins. Et les baisses observes
depuis 2012, par exemple de - 1,8% en 2013 Paris, restent modres sans
empcher les prix de monter encore dans des quartiers ou des villes trs recherchs.

Limmobilier cher a des consquences ngatives sur lconomie franaise. Il accentue
les pressions salariales et rduit lpargne qui bnficierait aux entreprises. Il renforce
les ingalits entre les mnages, en fonction du revenu et de lge. Il soutient
ltalement urbain en poussant les mnages modestes sloigner des centres villes.

Lvolution particulire des prix immobiliers franais sexplique par des conditions
financires favorables, une dmographie dynamique, une prfrence sociologique
pour le logement. Face cette envie immobilire , les politiques publiques ont
renforc le soutien la demande alors que le contexte doffre demeurait rigide. La
rtention foncire et une dispersion des pouvoirs locaux en matire durbanisme et de
logement expliquent une partie de cette rigidit. Ds lors, un appui supplmentaire
global la demande par la dpense publique ou lattraction fiscale conforterait les prix
levs.

Pour faire revenir les prix immobiliers un niveau supportable par les mnages et
lconomie, lactuelle baisse doit tre fortement amplifie par une large stratgie
publique courageuse librant loffre pour construire davantage. Elle passe par un
appui aux collectivits locales constructrices, lmergence dun pouvoir
dagglomration pour lurbanisme, une pression sur les propritaires fonciers et des
dissociations entre la proprit du foncier et celle du bti.



*
Anne Crenn est un pseudonyme



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1 LES PRIX DE LIMMOBILIER SONT TROP ELEVES EN FRANCE

LEVOLUTION DES PRIX EN FRANCE COMPAREE AUX AUTRES PAYS EUROPEENS.

Comme dans la plupart des pays de lOCDE, les prix ont augment jusquen 2008.

Entre 1996 et 2012, les prix de limmobilier ont augment en moyenne de 6% par an. Lamlioration
des conditions financires des mnages est lune des principales explications de la premire phase
de cette hausse, de 1998 2007. Au total, les prix immobiliers ont augment de 150% en France
entre 1995 et 2007

Sur la mme priode, la hausse est similaire pour les autres pays de lOCDE. Les Etats-Unis
connaissent une hausse des prix comparable la France, avec un pic atteint dbut 2006. En
Espagne, le pic est atteint en 2008 mais la hausse, comme pour certains pays, aura t encore plus
forte, de lordre de 200%.


De plus, en France, le ratio prix immobiliers / revenus, qui indique la capacit dachat des mnages
capacit dendettement fixe, a lui aussi connu une tendance comparable celle des autres pays de
lOCDE. Ainsi, alors quil augmentait en France de prs de 60% entre 1995 et 2007, la hausse
atteignait prs de 40% en Espagne, 70% aux Etats-Unis (de 1995-2005) et plus de 80% au
Royaume-Uni (de 1995-2008). Cet cart de 20 points entre la France et le Royaume-Uni ne doit pas
faire oublier que leur situation est comparable, avec la persistance dun crdit bon march, le soutien
laccession la proprit, une demande trangre forte dans les deux capitales et une rigidit dans
la planification urbaine.





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Pendant cette priode, seuls quatre pays de lOCDE connaissaient une volution diffrente, avec des
prix immobiliers stables et un ratio prix immobiliers / revenus en baisse : le Japon, lAllemagne, la
Core du Sud et la Suisse.

Alors que les prix immobiliers connaissaient un repli dans les autres pays aprs le dbut de la
crise financire, la France na pas connu une baisse quivalente.

Entre 2005 et 2008, selon les pays, les prix immobiliers ont cess daugmenter avant de connatre
des volutions contrastes. Alors que dans la plupart des pays de lOCDE, les prix ont diminu
significativement, la France et dautres pays tels que le Royaume-Uni, la Belgique, lAllemagne et
lAutriche ont, au contraire, vu les prix immobiliers repartir la hausse ds 2009, avant de stagner en
2012 et 2013.

AU-DELA DES CHIFFRES NATIONAUX, DES EVOLUTIONS CONTRASTEES.

Dune part, la trajectoire des prix Paris et en Ile-de-France diffre des volutions en
province, o certaines rgions dynamiques ont connu une hausse des prix et dautres rgions
une baisse des prix.

La hausse des prix est plus rapide Paris quen Ile-de-France, cette mme hausse tant encore plus
rapide par rapport la province o les prix semblent se stabiliser. Cette stabilit apparente recle des
disparits entre les rgions et les villes, o les villes-centres et les banlieues proches ont connu les
pressions les plus fortes.



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Cette pression na pas seulement pour origine la dimension quantitative de loffre immobilire mais
provient aussi des flux migratoires et des profils socio-conomiques des migrants. En effet, les prix
augmentent dautant plus que la part des mnages dj propritaires est forte parmi les nouveaux
entrants. En revanche, plus la part des tudiants est importante, moins les prix augmentent.

Dautre part, cette volution des prix nest pas indiffrente la nature des biens immobiliers.
En particulier, les biens les moins chers sont ceux qui se sont le plus valus.

Lvolution des marchs immobiliers pnalise particulirement les mnages modestes dans les
quartiers o loffre est limite, dautant plus que les biens les plus abordables ont connu, partout, la
plus forte croissance de prix. Les candidats laccession aux revenus modestes se trouvent ainsi
largement vincs des centres urbains. Lcart entre les dciles extrmes de prix sest mme rduit
entre 1998 et 2007, sous leffet dune valorisation plus forte des marchs les moins chers par rapport
aux marchs haut de gamme. Dans les appartements en ville-centre et les maisons en zone
priurbaine Toulouse, les maisons en ville-centre Paris, les appartements dans la banlieue de
Lille, les biens les moins chers se sont valoriss davantage que les biens du haut de gamme.

Mme si ce constat national dune hausse des prix de limmobilier rvle des situations varies au
niveau des villes et du type de bien immobilier, la France a connu une volution singulire o,
contrairement aux autres pays de lOCDE qui les voyaient diminuer, les prix de limmobilier sont
rests levs.

2 LES CONSEQUENCES PENALISANTES DES PRIX IMMOBILIERS
ELEVES SONT ECONOMIQUES, SOCIALES ET ENVIRONNEMENTALES.

LES PRIX IMMOBILIERS ONT UN IMPACT NEGATIF SUR LA COMPETITIVITE DE LECONOMIE
FRANAISE.

En rallongeant la dure de transport, la pression immobilire pse sur les salaris des
entreprises et nuit leur productivit.



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Au total, 40% des entreprises sont affectes par les difficults de logement de leurs salaris, l
encore avec des diffrences selon la localisation des entreprises, leur taille et la qualification des
salaris. Les entreprises sestiment particulirement touches par les contraintes qui psent sur la
mobilit et le choix de localisation des salaris : 27% constatent que certains salaris habitent trop
loin de lentreprise et 19% signalent que les membres de leur personnel rencontrent des soucis de
logement. Les entreprises en rgion parisienne sont les plus touches (37% dentre elles signalent
des difficults se loger pour leurs salaris) suivies par celles du Sud de la France (23%). De plus,
les petites entreprises sont les moins en mesure de prendre des actions en rponse ces
problmes. Enfin, ces problmes de logement touchent davantage certaines catgories de personnel
: les jeunes salaris (82%), les intrimaires, les travailleurs saisonniers (57%) ainsi que les familles
monoparentales. Les salaris les plus qualifis semblent les moins touchs. Pour autant 71% des
cadres dclarent quils refuseraient une opportunit professionnelle si elle devait occasionner un
dmnagement.

La pression immobilire nuit galement au cot du travail, ce qui a eu un effet ngatif sur la
comptitivit-cot des entreprises franaises.

La hausse des prix immobiliers pourrait avoir dgrad la comptitivit-cot des entreprises, en
renchrissant notamment le cot du travail. Au sein de la zone euro, les pays qui ont fait face la
plus forte augmentation du cot du travail ont galement fait face la plus forte inflation immobilire
sur la priode 2000-2010. Ceux qui sont rests trs comptitifs sont ceux qui ont matriss au mieux
leurs prix de limmobilier. La relation de causalit pourrait nanmoins jouer dans le sens inverse, avec
une augmentation pralable des salaires qui permettrait des prix immobiliers plus levs.

Par comparaison, limmobilier franais attire une pargne qui sorienterait davantage vers les
entreprises exportatrices.

Lacquisition dune rsidence constitue pour beaucoup de mnages franais un projet de vie, qui
entrane une pargne consquente. La hausse du prix de linvestissement en construction pourrait
dans ce cadre avoir contribu dtriorer la comptitivit de lconomie en vinant les autres
formes dinvestissements ou de dpenses. Ainsi, si linvestissement en points de PIB a t plus lev
en France quen Allemagne entre 2002 et 2012, linvestissement hors construction a t plus lev
en Allemagne quen France. Entre 1993 et 2012, la part des crdits aux entreprises dans les crdits
au secteur priv (entreprises et mnages) a diminu de 13 points au profit des crdits lhabitat.
Linflation immobilire oriente davantage lpargne vers le crdit immobilier que vers le financement
des entreprises.

La rallocation des ressources financires du secteur des exportations manufacturires au secteur
de la construction a nui la comptitivit des exportations franaises. Le secteur a en effet attir le
capital dans une mesure disproportionne. Entre 2000 et 2007, les secteurs immobiliers et de la
construction reprsentaient prs du quart des nouvelles entreprises, contre 5% seulement pour le
secteur manufacturier. Le secteur de la construction tait celui qui, en 2001, prsentait la plus forte
rentabilit nette dexploitation, hauteur de 28%, tandis que les autres secteurs en moyenne
prsentaient une marge oprationnelle de 10%. Cette profitabilit suprieure tait le rsultat dune
augmentation des prix immobiliers plutt que dune hausse de la productivit.



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Cette rallocation du capital des secteurs de lindustrie manufacturire vers les secteurs de la
construction et de limmobilier pourrait avoir nui au dynamisme des exportations franaises et donc
de la balance des paiements.

LES INEGALITES ENTRE LES MENAGES SE CREUSENT.

Laugmentation des prix est davantage subie par les plus pauvres et par les classes
moyennes. La part des dpenses lies au logement dans les budgets des mnages les plus
pauvres atteint des proportions considrables.

La hausse des prix immobiliers impacte ingalement les diffrents types de mnages. Dune part, les
mnages qui taient dj propritaires avant le dbut de la hausse des prix nont pas souffert de
linflation immobilire : non seulement elle na pas eu dimpact sur le poids des dpenses de
logement mais a contribu augmenter la valeur de leur patrimoine. Prs de 40% des acheteurs des
annes 2000 taient dj propritaires de leur rsidence principale
1
. Ils ont trs souvent financ
lachat de leur nouveau logement par la vente de lancien : la hausse des prix immobiliers accrot
leurs ressources patrimoniales.

Dautre part, les mnages modestes sont les plus touchs par linflation immobilire. Leur taux
deffort a augment de 2,8 points entre 1996 et 2006. Sur la mme priode, il na augment que de
0,8 points pour les plus aiss. Lingalit en matire daccession la proprit sest renforce. 73%
des haut revenus sont aujourdhui propritaires de leur logement (contre 62% en 1990). Les
mnages les plus pauvres et les classes moyennes sont, eux, 31% tre propritaire, contre 51% en
1990. La part des locataires au sein des mnages modestes est passe de 61% en 2006 66% en
2010.


1
Source : Insee Enqute logement 2002 et 2006




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Les plus pnaliss sont les ouvriers et les employs. La hausse des prix du logement empite sur la
consommation, notamment les dpenses dalimentation, de transports ou de sant. Les classes
moyennes, entre le 2e et le 3e quartile de revenus, ne sont pas pargnes et sont confrontes une
hausse de leurs dpenses contraintes
2
. La frange plus modeste des classes moyennes se trouve
exclue de la proprit. Elle est cantonne au parc locatif priv, plus cher et souvent de moins bonne
qualit
3
.

Les jeunes sont galement trs touchs, en tant que primo-accdants.

La fracture se creuse galement entre les gnrations. Le patrimoine mdian des mnages gs de
plus de 35 ans a considrablement augment dans les annes 2000. Les dpenses de logement ont
davantage augment pour les mnages jeunes. En effet, la part des dpenses de logement par
mtre carr dans les dpenses totales des mnages est 1,6 fois plus leve pour les moins de 25
ans que pour lensemble des mnages. En 1985, ce ratio tait de 1,2. Plus dpendants des lieux
dtudes et des emplois situs en territoire urbain, les jeunes ont connu une hausse plus rapide de
leur taux deffort par rapport aux autres classes dge
4
. La part des jeunes parmi les accdants la
proprit na cess de diminuer avec la hausse des prix immobiliers
5
. Les jeunes sont par ailleurs
moins mme de bnficier du parc social, dans la mesure o ils sont moins prioritaires que les
familles.

LETALEMENT URBAIN EST AMPLIFIE.

En raison des prix levs en centre-ville, les mnages cherchant se loger sont obligs de
sloigner des centres.

La hausse des prix immobiliers dans les villes les plus attractives a eu pour effet de repousser les
primo-accdants les plus modestes vers la priphrie. Ce mouvement dloignement croissant des
classes populaires est particulirement fort dans les aires urbaines dont la structure de prix est de
type centre-priphrie comme Paris, Lyon ou Nantes. Les aides laccession la proprit,
assorties de plafonds de prix, ont galement incit les mnages au budget limit privilgier les
zones priphriques o le foncier est moins cher.

Par consquent, des communes priphriques sont entres dans les grandes aires urbaines au point
dtendre leur territoire de 39% entre 1999 et 2008
6
. Celui-ci couvre aujourdhui prs de la moiti du
territoire, contre un tiers dix ans auparavant, et englobe prs de 80% de la population.

Les consquences environnementales de ltalement urbain sur les missions de CO2 sont
importantes.

2
Bigot 2009

3
Cusin 2012

4
Bugeja et Accardo, 2009

5
Cusin 2013

6
INSEE, Le nouveau zonage en aires urbaines de 2010 Poursuite de la priurbanisation et croissance des grandes
aires urbaines, Octobre 2011




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Les mnages qui choisissent, par dfaut, ces localisations loignes du centre sont confronts
linsuffisance des infrastructures urbaines et sont amens augmenter leur consommation de
transport individuel. Cot environnemental de ltalement urbain, leurs trajets professionnels sont
plus longs et, dans certains cas, ils sont contraints dacqurir deux vhicules.

Lensemble de ces consquences ngatives conduit comprendre les causes de ces prix de
limmobilier pour tenter dy apporter des solutions.

3 LA HAUSSE DES PRIX IMMOBILIERS SEXPLIQUE PAR UNE
DEMANDE DYNAMIQUE FACE A UNE OFFRE RIGIDE, EN GRANDE
PARTIE DU FAIT DE LA PLANIFICATION URBAINE ET DU FONCIER.

LA DEMANDE IMMOBILIERE A ETE SOUTENUE.

Une combinaison de facteurs dmographiques et culturels, financiers et conomiques et enfin
politiques expliquent le dynamisme de la demande immobilire.

Les facteurs conomiques et financiers

Lvolution des conditions de financement, notamment la baisse des taux dintrts rels

La baisse des taux, qui a commenc en 1993 et sest acclre partir de 2001, combine
laugmentation de la dure des prts, a permis daugmenter les capacits demprunt des mnages
acqureurs de biens immobiliers. Paralllement, cette baisse a suscit une rallocation des
portefeuilles dinvestissement en faveur des biens immobiliers. Des calculs de lancien Conseil
dAnalyse Stratgique suggrent que les conditions de financement peuvent expliquer 50% 60% de
la hausse des prix dans lancien. Aux Etats-Unis, un article de recherche a valu que lamlioration
des conditions de crdit peut expliquer environ 45% de la hausse des prix immobiliers entre 2000 et
2005
7
.

Laccumulation des patrimoines privs.

Les conomistes Piketty et Zucman montrent que la richesse patrimoniale prive, en France, est
passe de 300% du PIB en 1970 600% du PIB, une volution comparable aux autres pays,
lexception de lAllemagne. Lexcdent dpargne permet lacquisition de biens immobiliers et exerce
une pression la hausse sur les prix.

Une demande externe dynamique, due laugmentation des patrimoines dans les pays en
croissance


7
Glaeser, Gotlieb et Gyourko



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Cette demande externe touche particulirement le march des rsidences secondaires et Paris.
Ainsi, en 2010, les non-rsidents reprsentaient 5,9% des transactions en volume et 6,4% en valeur
Paris.

Les facteurs sociodmographiques

La croissance dmographique, combine la rduction de la taille des mnages

Le nombre de mnages crot de 1% par an environ, sous leffet combin dun solde naturel suprieur
la moyenne europenne. A cette croissance sajoutent les excdents migratoires et la diminution de
la taille des mnages : si en 1975, un mnage tait constitu en moyenne de 2,9 personnes, il est en
moyenne constitu de 2,3 personnes en 2009.

Cette diminution de la taille des mnages reflte plusieurs phnomnes. Dune part, le vieillissement
de la population augmente le nombre de mnages comportant une seule personne, dans la mesure
o lesprance de vie entre hommes et femmes diffre. Dautre part, linstallation plus tardive deux
et le caractre plus fragile des couples, qui peut conduire laccroissement du nombre de familles
monoparentales et des familles recomposes, sont des facteurs qui multiplient les besoins en
logement. Ces volutions accentuent des mobilits qui viennent fragiliser les mnages modestes.
Ces temps et ces parcours de vie parfois plus alatoires et moins stables viennent augmenter encore
davantage le besoin en logements.

Au sein du territoire, des flux migratoires qui expliquent lvolution diffrencie des rgions et
des villes

Laugmentation gnralise des prix immobiliers jusquen 2008 masque de fortes disparits
territoriales. Au niveau local, les zones les plus attractives sur le plan rsidentiel ont connu les
marchs immobiliers les plus tendus, et par consquent les plus fortes augmentations de prix. Ainsi,
sur la priode 1999-2006, les aires urbaines les plus attractives situes dans le Sud-Est, le Sud-
Ouest et lOuest de la France ainsi que dans le nord des Alpes, ont connu une inflation immobilire
forte. A linverse, les aires urbaines situes dans les rgions du Nord et de lEst sont, en trs grande,
majorit dficitaires et ont connu une inflation immobilire plus modre. Lagglomration parisienne
fait figure dexception : cest la seule zone urbaine combiner dficit migratoire et forte pression sur
les marchs immobiliers, ce qui sexplique par lextrme slectivit de son aire urbaine.

Au-del du solde migratoire net, le profil sociologique des nouveaux arrivants est lautre facteur
explicatif de linflation immobilire. Ainsi, les prix augmentent dautant plus que la part des mnages
dj propritaires est forte parmi les nouveaux entrants. De la mme manire, larrive en nombre de
retraits renforce linflation immobilire
8
car, toutes choses gales par ailleurs, les prix dacquisition
sont plus levs quand les acheteurs sont gs. En revanche, lorsquune grande partie des
nouveaux entrants sont des tudiants, la tension sur le march immobilier est limite parce que la
demande tudiante porte davantage sur le march locatif.


8
Cusin Francois, 2013, Les prix immobiliers dans les metropolesfrancaises, Revue de l'OFCE, Debats et politiques,
128



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Une demande soutenue par la recherche de scurisation travers la proprit du logement.
Le souhait des Franais daccder la proprit reste un niveau lev depuis laprs-guerre,
autour de 80% chez les non-propritaires. Nanmoins, au-del du modle dun parcours rsidentiel
dont laccession la proprit est ltape ultime, la monte des incertitudes professionnelles ou des
inquitudes sur lavenir des retraites incite les mnages se tourner vers la proprit du logement
comme un investissement de prcaution
9
. Cest pourquoi les mnages qui se sont endetts pour
acheter un logement nont pas tant achet pour raliser une plus-value que pour profiter de la valeur
dusage du logement ou pour devenir propritaires pendant quil tait, dune certaine faon, encore
temps . Cette logique sest dautant plus rpandue que les politiques publiques ont encourag
laccession la proprit depuis la rforme de 1977 qui a diminu les aides la pierre au profit des
aides la personne.

Limpact des politiques publiques

Des mesures politiques dincitation lacquisition et linvestissement locatif

Les prts taux zro et la dduction des intrts demprunts de limpt sur le revenu ont soutenu la
demande immobilire dans une logique daccession. Dans un contexte doffre immobilire rigide, ces
politiques de soutien laccession ont davantage contribu faire augmenter les prix qu stimuler
de nouvelles constructions
10
. Par des dfiscalisations de lachat dans le neuf (Prissol, Besson,
Robien, Borloo, Scellier, Duflot), les dispositifs de soutien linvestissement locatif ont galement
contribu soutenir la demande mais nont pas servi apaiser les tensions sur le march immobilier.
Les constructions neuves associes aux mesures de dfiscalisation se sont en effet concentres
dans les marchs les moins tendus, crant localement des situations dexcs doffre.

Non seulement la demande de proprit immobilire est fondamentalement soutenue mais les
politiques de rgulation lont davantage solvabilise pour promouvoir une France de propritaires .

FACE A CETTE AUGMENTATION DE LA DEMANDE, LAJUSTEMENT DE LOFFRE A ETE TROP
LENT.

Les zones tendues ont fait face des blocages de loffre immobilire qui lont empch de
sajuster.

Un blocage de loffre en rgion parisienne

Entre 1999 et 2009, la croissance du nombre de logements a t de 0,6% par an contre une
croissance dmographique de 0,7%/an.

Une gestion de la politique du logement et foncire inadapte


9
Driant 2010

10
Cusin 2013 et Gobillon, Le Blanc 2005



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La politique immobilire et foncire est gre au niveau des communes, qui supportent davantage
les cots que les bnfices de nouvelles constructions et peuvent avoir un intrt limiter lallocation
de permis de construire. La dispersion des pouvoirs durbanisme et fonciers entre les communes
engendre la fois des blocages de la construction et des sgrgations sociales territoriales : refus ou
limitation excessive des constructions des logements sociaux, impossibilit financire de cration des
conditions daccueil des nouveaux habitants, incohrence entre zones dactivit, zones dhabitat et
transports. Loffre de logement peine tellement sajuster que certains voquent un dficit compris
entre 800 000 et 1 million de logements en France. Ce dficit renvoie avant tout linsuffisance de
logements pour les mnages modestes. Par ailleurs, le dcalage entre loffre et la demande doit tre
abord au niveau local plutt quau niveau national, comme le rvlent les hausses diffrencies
selon les aires urbaines.

On constate une inflation des cots de production immobilire, des cots de construction et
surtout des cots fonciers.

La hausse des cots du foncier

Le prix du foncier a augment de plus de 550% de 1982 2012. Dans les zones les plus tendues, le
foncier absorbe entre 33% et 50% du cot de sortie dun logement.

La hausse des cots de construction

Les cots de construction ont augment nettement plus vite en France que dans les pays voisins,
pour des raisons qui restent claircir et relvent, en partie, dun dveloppement des normes de
construction, notamment au titre de laccs des handicaps ou de la performance nergtique.

En effet, des tudes ont mis en vidence que loffre immobilire franaise souffre dun
problme de rigidit.

La France souffre dune offre immobilire trop rigide. Linvestissement immobilier rpond trop peu et
trop lentement aux volutions des prix immobiliers. Les estimations ralises par Bessone, Heitz et
Boissinot (2005) sur la priode 1986-2004 donnent une lasticit-prix de linvestissement rsidentiel
de 0,12 (long terme) compare une estimation de 0,35 pour les Etats-Unis (McCarthy et Peach
(2002)). Les estimations de lOCDE ralises par Caldera-Sanchez et Johanson (2011) montrent que
la France a lune des lasticits-prix de linvestissement rsidentiel les plus faibles de lOCDE (0,36
contre 2 pour les Etats-Unis et plus de 1 pour le Canada, le Japon, la Sude, la Finlande et le
Danemark). En outre, la France prsente une vitesse dajustement plus faible : la suite dun choc,
seul 20% de lajustement est ralis au bout dun an, contre plus de 100% aux Pays-Bas, en Italie,
en Pologne et au Royaume-Uni.

LA RIGIDITE DU SYSTEME DE PLANIFICATION URBAINE EXPLIQUE, POUR UNE LARGE PART,
LA FAIBLE ELASTICITE DE LOFFRE IMMOBILIERE ET LES PRIX ELEVES.

En France, les nouveaux dveloppements immobiliers sont rglements par le Plan Local
dUrbanisme (PLU) et sont autoriss par lattribution dun permis de construire.



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Le PLU dtermine lusage du foncier. Il comporte un plan prcis dlimitant les diffrentes zones
(urbaines, urbaniser, agricoles, forestires) et un rglement qui prcise les conditions de
construction dans chaque zone, la localisation des terrains rservs pour de futurs amnagements
publics, lindication des services dutilit publique.

Afin de construire ou damnager une construction, il faut disposer dun permis de construire accord
par le maire en conformit avec le PLU. En somme, la libration du foncier (en identifiant une zone
comme constructible) et son utilisation (en fixant des rgles relatives la hauteur des immeubles et
au coefficient dusage du sol) sont directement influences par le PLU. Celui-ci impose un certain
nombre de contraintes sur loffre immobilire. Les autres pays dvelopps tels que le Royaume-Uni,
les Etats-Unis et lAustralie ont galement un systme de planification urbaine et de nombreuses
tudes ont analys leffet des rgles durbanisme sur les prix immobiliers.

A lexception de certaines zones bien identifies (Paris intra-muros, certaines zones ctires et
touristiques, les grandes agglomrations), le foncier constructible nest pas rare en France. En
revanche, il est difficile mobiliser en raison de difficults tout au long de cette chane qui inclue le
propritaire du terrain, les promoteurs, sans oublier linterfrence des autorits locales. Le foncier fait
ainsi lobjet dune raret organise. Les acteurs privs et publics entrent dans une logique de
rtention rationnelle . Dune part, les maires en charge de dfinir le PLU et daccorder les permis de
construire limitent le nombre de logements autoriss dans le but de minimiser le cot lectoral et
financier des nouvelles constructions. Dautre part, les propritaires fonciers peuvent avoir intrt,
mme une fois lautorisation de construire accorde, attendre avant de vendre leur terrain en
pariant sur lapprciation de sa valeur au fil des annes.

Cette pnurie dans les zones tendues limite le nombre doprations neuves et en rallonge les dures
de montage. Elle renchrit le logement ancien, logiquement moins cher que le neuf, mais dautant
plus proche des prix du neuf que la raret de ce dernier reporte la demande sur lancien et le rend
plus recherch.

La demande immobilire franaise a t particulirement dynamique sur la priode en question, ce
qui sexplique par de nombreux facteurs. Nanmoins, ce dynamisme de la demande aurait pu
engendrer une raction de loffre et une augmentation des quantits produites. A linverse, en raison
des rigidits de loffre immobilire, ce sont les prix qui ont augment. Cette analyse nous amne
explorer les pistes de rforme envisager.

4 COMMENT DEBLOQUER LOFFRE IMMOBILIERE FRANAISE ?

LES OBJECTIFS DE CONSTRUCTION DOIVENT ETRE FIXES CLAIREMENT.

En zone tendue, les objectifs de construction de chaque collectivit territoriale pourraient tre fixs
par lEtat en concertation avec les collectivits en charge de les mettre en uvre. Ils seraient tablis
partir dune analyse des besoins en logements sur un horizon de moyen-terme et articuls avec les
disponibilits foncires correspondantes. Le PLU devrait tenir compte de ces objectifs.



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LES DECISIONS DE CONSTRUCTION DOIVENT ETRE ASSORTIES DE BENEFICES FINANCIERS
POUR LES COLLECTIVITES LOCALES.

Au moment dautoriser de nouvelles constructions, les lus font face un choix difficile, politiquement
et financirement. Alors mme que la dclaration dun terrain en zone constructible bnficie son
propritaire, elle engendre pour la commune des cots suprieurs aux bnfices. Les cots
financiers sont considrables au titre de la ralisation des quipements publics et de leur
fonctionnement qui sont ncessaires ces nouveaux logements. Les bnficies financiers sont, eux,
faibles; les impts locaux pays par les nouveaux propritaires et occupants ne sont pas toujours
suffisants. Ainsi, les cots politiques de ces oprations sont levs, comme le reflte ladage maire
btisseur, maire battu .

Dans dautres pays europens, le partage des gains issus de la dclaration dun terrain en zone
constructible est mieux rparti. Ainsi aux Pays-Bas, les propritaires revendent leur terrain la
collectivit un prix fix par cette dernire. La collectivit peut ensuite revendre les terrains une fois
amnags, ralisant au passage un bnfice financier lgitime dans la mesure o la valeur des
terrains augmente grce la dclaration en zone constructible et aux amnagements raliss par la
collectivit. En Suisse, lattraction de nouveaux rsidents engendre de nouveaux revenus fiscaux
pour la municipalit, dans la mesure o limpt sur le revenu est prlev au niveau local. Cela incite
les municipalits attirer de nouveaux habitants.

Afin de rtablir un systme dincitation des collectivits locales plus favorable la construction, lEtat
pourrait encourager les lus btisseurs et pnaliser ceux qui pratiquent la rtention foncire. La
dotation globale de fonctionnement (DGF) constitue la principale dotation de fonctionnement de lEtat
aux collectivits locales. En 2013, son montant stablit 41,5 milliards deuros. Une partie des
dotations de la DGF devrait tre conditionne la mise en uvre dun PLU dfini pour intgrer les
objectifs de construction assigns par ailleurs. Ainsi, les collectivits bnficieraient dune dotation
globale de fonctionnement majore en fonction du nombre de logements construits, qui servirait
couvrir les cots engendrs par la construction de logements. A linverse, si le nombre de logements
construits est infrieur lobjectif fix avec lEtat, la dotation globale de fonctionnement serait
diminue dautant.

UNE GOUVERNANCE REFORMEE DE LURBANISME AU NIVEAU LOCAL INCITERAIT PLUS
ACTIVEMENT A LA CONSTRUCTION

Faire passer la comptence urbanisme lintercommunalit

En matire durbanisme, allouer les dcisions doctroi du permis de construire, et confier linitiative
des PLU 36 782 maires, dont 75% la tte de communes de moins de 1 000 habitants, savre
contre-productif.
Lexprience montre que lexpression citoyenne sur ces questions est dabord une expression de
refus de la part du voisinage, dautant plus influente que lchelon de dcision, le maire, est proche.




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Il est donc essentiel que le niveau dmocratique des dcisions en matire durbanisme revienne
lagglomration. A ce niveau-l, les enjeux de satisfaction globale des besoins et de minimisation des
gnes locales peuvent tre arbitrs sereinement. Le niveau de lagglomration est pertinent pour
dfinir des politiques de logement en cohrence avec lurbanisme et lamnagement du territoire, les
transports et le soutien lconomie locale.

Il sagit de transfrer les dcisions de planification urbaine travers le PLU mais galement
lattribution des permis de construire et de dmolir, le droit de premption et dexpropriation. Cela
permettrait de concilier plus efficacement bassins dhabitat, bassins demploi et infrastructures.

Ainsi, le PLU intercommunal devrait tre obligatoire pour les communauts dagglomration,
communauts urbaines, et mtropoles sans quune minorit de communes pourtant partie intgrante
du continuum urbain, puisse bloquer le processus
11
. A ce titre, la loi ALUR laisse clairement des
capacits de blocage trs importantes une minorit de communes y compris dans les zones
tendues.

Pour les intercommunalits urbanisation discontinue (cas des communauts de communes
regroupant plusieurs bourgs), o les besoins en logement sont gnralement moins forts, le PLU
intercommunal, pourrait relever dune adhsion volontaire des communes membres, ds lors
quexistent des documents de cadrage (SCOT).

Il est vrai que le transfert des pouvoirs lintercommunalit pose la question de llection au suffrage
universel des conseillers communautaires. La loi sur les mtropoles instaure dj, partir de 2020,
llection au suffrage universel dau moins la moiti des conseillers mtropolitains.

Rendre obligatoire lexcution du plan durbanisme en pesant sur les propritaires des
terrains

La France se distingue en comparaison avec ses voisins de lEurope du Nord. En effet, dans ces
pays, lexcution du plan durbanisme est systmatique ; en France, des terrains sont dclars
constructibles sans dclencher ncessairement de nouvelles constructions dans des dlais rapides.
Cet urbanisme passif limite les possibilits de construction par des plafonnements de densit et ne
stimule pas la construction.

Les exemples trangers sont riches en enseignements. En Sude, les droits construire figurant au
plan durbanisme sont accords pour une dure limite qui varie de cinq quinze ans. La non-
utilisation du droit construire au terme prvu ouvre le droit lexpropriation. En Allemagne, ds lors
que le terrain est dclar constructible, les travaux damnagements commencent immdiatement et

11
La loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov (ALUR) prvoit le transfert automatique du PLU aux
intercommunalits en mars 2017. Mais ce transfert peut tre report par une minorit de blocage rassemblant un
quart des communes reprsentant au moins 20% de la population d'une communaut. Une clause de revoyure
prvoit que le conseil communautaire et les communes dlibrent sur le transfert de comptence au niveau
intercommunal chaque fois qu'il est renouvel. Un transfert volontaire entre chaque renouvellement reste
galement possible.



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sont financs en grande partie par le propritaire du terrain (jusqu 90% du cot total dquipement).
Autrement dit, une fois approuv, le plan durbanisme est bel et bien mis en uvre.

Ces dispositions doivent tre adaptes pour le dveloppement foncier et immobilier en France.
L'excution du PLU doit tre rendue plus contraignante en fonction de plusieurs cas de figures :

1. un terrain nu ou susceptible de le devenir suite une dmolition, comme des entrepts n'ayant
plus d'usage conomique ;
2. un terrain bti ;
3. un terrain partiellement bti . Ce dernier cas de figure s'entend de terrains qui pourraient
supporter de nouvelles constructions s'ils taient diviss.

Dans le premier cas de figure, il faut encourager une construction rapide et au maximum du plafond
du PLU. Pour cela, le propritaire serait tenu de construire dans un certain dlai aprs l'achat du
terrain (par exemple cinq ans) ou aprs sa dclaration de constructibilit, faute de quoi il paierait une
taxe sur le foncier bti, taxe calcule avec la constructibilit maximale thorique du PLU. Autre
solution plus contraignante : la possibilit pour la collectivit d'exproprier le propritaire, la valeur du
foncier non constructible. Corrlativement, le propritaire pourrait exiger que la collectivit lui rachte
son terrain - droit de dlaissement - toujours la valeur du foncier non constructible.

Dans le deuxime cas de figure, il n'y a pas de mesure simple pour obliger le propritaire complter
sa construction pour la porter au plafond de constructibilit du PLU, sauf, l aussi, calculer la taxe
foncire comme indiqu prcdemment. Cette mesure pourrait ne s'appliquer qu' certains secteurs
extrmement prioritaires, par exemple dans un primtre autour de gares majeures du rseau de
transports en commun.

Le troisime cas de figure est celui, frquent en banlieue, de terrains manifestement sous-utiliss.
L'objectif est d'inciter le propritaire vendre une partie de son terrain aux fins de construction de
logements. Il faudrait autoriser la collectivit procder une division cadastrale fictive : pour le
calcul de la taxe foncire, cela conduirait au cas numro un pour la partie non construite et au cas
numro deux pour la partie construite.

Ces nouvelles dispositions rendraient lexcution du PLU beaucoup plus automatique et
contraignante quil ne lest aujourdhui. Elles seront dautant plus efficaces que le mode dlaboration
du PLU sera lui aussi modifi. En Sude, en Allemagne et aux Pays-Bas, le document durbanisme
est renouvel chaque anne et fait lobjet dun consensus entre les diffrentes parties prenantes.
Autrement dit, le processus de dcision est beaucoup plus clair. La participation dmocratique
llaboration du plan est forte, ce qui permet lacceptation des dispositions contraignantes.

DE NOUVEAUX DISPOSITIFS DISSOCIANT LE FONCIER ET LE BATI POURRAIENT ETRE
COUPLES A DES DISPOSITIFS DE MAITRISE DES PRIX.

Pour les mnages qui seraient autrement exclus du march immobilier, des outils juridiques
permettant une dissociation de lachat du foncier et du bti pourraient tre mis en place. Ils seraient
destins favoriser soit la ralisation de logements locatifs loyers matriss, soit l'accs durable



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un logement priv un prix abordable, le prix tant celui du bti sans le foncier. La simple
dissociation dans le temps de lachat du foncier et lachat du bti est dj possible, comme cela a pu
tre fait travers le Pass-Foncier. Nanmoins, le Pass-Foncier a seulement conduit un talement
de leffort financier ncessaire lacquisition tout en tant assorti dun dispositif de scurisation pour
laccdant. Il sagit ici daller plus loin. Sont ainsi prconiss des dispositifs innovants associant des
vhicules pour le portage foncier avec des instruments juridiques permettant, travers la proprit du
foncier, davoir une emprise plus grande sur les prix du bti.

La mise en place dun nouveau type demphytose logement est une premire rponse possible pour
les terrains des collectivits publiques.

Les outils juridiques actuels ne donnent pas suffisamment de contrles au propritaire foncier. Ainsi,
le bail emphytotique de droit commun ne permet pas de contrler la destination des immeubles qui
seraient difis. Le bail construction ne permet pas de mettre en place des clauses de limitation
des prix la revente et le bail emphytotique administratif soumet le preneur du droit rel certaines
contraintes (rsiliation possible pour des motifs dintrt gnral pendant la dure contractuelle,
recours limit lhypothque).

La cration dun nouvel outil juridique permettant aux personnes publiques de consentir sur leurs
terrains des baux emphytotiques de trs longue dure (99 ans) et aux investisseurs (propritaires
occupants sous plafond de ressources ou propritaires bailleurs avec plafonnement de loyer)
d'acqurir des logements hors foncier , et comprenant des clauses de contrle des prix de vente,
constitue une premire solution. Ce nouveau type demphytose permettrait aux collectivits
publiques qui mettent disposition le foncier de contrler les prix la revente. Elles auraient ainsi
lopportunit de maintenir leur effort initial pour laccs un logement un prix abordable dans la
dure tout en restant propritaires du terrain. Une extension du primtre daction des tablissements
publics fonciers pourrait tre mis en place en complment pour aller au-del de leur activit actuelle
de portage foncier en leur permettant de mettre en place ce type doutil.

Pour aller encore plus loin, un statut juridique de fiducie foncire logement permettant la dissociation
dfinitive du foncier et du bti pourrait tre envisag.

La fragilisation du dispositif au terme du bail, et lacceptation de cette notion de proprit temporaire
pour des accdants, sont des inconvnients des emphytoses. Une dissociation dfinitive du foncier
et du bti pour le logement pourrait donc tre envisage. Cela impliquerait dintroduire dans le droit
franais un type particulier de fiducie, la fiducie foncire logement , linstar du dispositif des
community land trusts (CLT) cr aux tats-Unis il y 40 ans. Les tats-Unis comptent aujourdhui
plus de 250 CLT. Le succs du concept a t couronn en 2008 par les Nations-Unies qui ont
dcern au plus grand CLT du pays, le Champlain Housing Trust (Burlington, Vermont), le
World Habitat Award , prix du meilleur projet dhabitat lchelle mondiale. 2012 a aussi vu la
cration des deux premiers CLT urbains europens Londres et Bruxelles. Ces dispositifs
permettent de dissocier la proprit du foncier (land) de celle du bti en le confiant une entit qui en
est le propritaire perptuel (trust) en ladministrant dans lintrt du plus grand nombre (community).





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Comment fonctionnent les community land trusts ?
Le fonctionnement des community land trust, par exemple mis en place par exemple en rgion bruxelloise,
sappuie sur les mcanismes gnraux suivants :

- Le community land trust, personne morale (cooprative, fondation, ) est une structure compose
de pouvoirs publics, dassociations de riverains et de candidats acqureurs. Il acquiert le foncier et en
restera propritaire.
- Le foncier ayant t juridiquement spar du bti, celui-ci est achet par des particuliers aux
revenus faibles ou modestes. Ces derniers obtiennent un droit dusage de ce foncier et ont tous les
droits lis la proprit du bti (droit de le transformer, droit de le vendre, etc.) avec pour contrainte
dhabiter personnellement le bien.
- En cas de revente, seul le community land trust peut racheter le logement, en ne faisant bnficier
le vendeur que dune partie de la plus-value quil serait en droit dattendre au regard dune volution
normale du march immobilier. Concrtement, dans les projets de la rgion bruxelloise, le vendeur ne
reoit que 25 % de la plus-value.
- Le logement est de nouveau remis en vente quasiment au mme prix, 5 % 10 % de la plusvalue
tant toutefois conserve par le community land trust pour assurer ses frais de fonctionnement. Ce
prix, largement infrieur celui du march, permet daider une nouvelle famille de condition socio-
conomique similaire la premire devenir propritaire.

A noter quil ny a pas lieu de craindre que la mobilit du propritaire initial qui a revendu son bien soit
entrave : bnficiant dun capital quil a rembours au fil des mois augment dune plus-value, il peut
acqurir un logement sur le march immobilier classique (avec foncier) ou un logement mieux adapt ses
besoins dans un community land trust, comme le montre les tudes faites sur le fonctionnement de
community land trusts dans le Vermont aux tats-Unis.


Un tel dispositif permettrait la production de logements abordables, en location ou en accession la
proprit, tout en prservant leur accessibilit conomique sur le trs long terme, au fil des locations
ou des reventes. Lapport dune fiducie foncire logement par rapport un nouveau type
demphytose logement repose sur limplication possible pour le foncier dautres investisseurs que
les seules collectivits publiques. Ce type de fiducie foncire pourrait faire appel des investisseurs
privs par lpargne solidaire ou lpargne classique, partageant ainsi leffort de la collectivit
publique avec le priv pour le portage du foncier.

Ces dispositifs retireraient des possibilits de rtention, voire de spculation, sur le foncier sans pour
autant imposer la proprit publique des terrains telle quelle est pratique Londres ou
Amsterdam.

5 EN CONCLUSION, MALGRE DINEVITABLES RESISTANCES, UNE
POLITIQUE LIBERANT LOFFRE PERMETTRA UNE BAISSE DES PRIX
SANS EFFONDREMENT.




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Cette note a mis en vidence la hausse des prix immobiliers en France depuis les annes 2000.
Compte tenu des effets ngatifs de linflation immobilire sur lgalit entre les mnages et les
gnrations, et sur la performance conomique de lconomie franaise, il est souhaitable que ces
prix baissent.

Il ne faut pas ngliger les rsistances auxquelles cet objectif se heurtera. Mme si la matrise locale
sur lurbanisme sera globalement renforce, certains lus locaux verront leur marge de manuvre
rduite. Les intrts des rentiers fonciers seront galement mis mal. Surtout, les dtenteurs de
biens immobiliers, acquis prix trs levs pour les acheteurs rcents, devraient accepter une baisse
de leur patrimoine. En cas de baisse de prix brutale, le risque peut exister que des acheteurs rcents
ayant acquis leurs logements prix levs en voient la valeur rduite, en de du montant de leur
dette immobilire restante. Une telle volution pourrait tre dstabilisante, mme si des baisses
parisiennes de prs de 30% au dbut des annes 90 avaient pu tre absorbes par la plupart des
mnages propritaires.

Une analyse des facteurs explicatifs de linflation immobilire a mis en vidence que la demande
dynamique fait face une offre rigide. Il sagit de dbloquer loffre immobilire dans les zones les
plus tendues. Il faut donc travailler librer loffre immobilire en transfrant lensemble des
responsabilits en matire de politique urbaine au niveau de lintercommunalit, en rendant
obligatoire lexcution du Plan Local dUrbanisme et en donnant aux collectivits territoriales
davantage dincitations financires promouvoir la construction. De nouveaux dispositifs juridiques
permettraient de dissocier le foncier du bti tout en permettant au propritaire foncier de continuer
exercer un contrle sur les prix du bti.

Ces rformes dbloquant le foncier et les rigidits durbanisme seraient utilement compltes par une
forte production de logements sociaux ou de logements intermdiaires des investisseurs
institutionnels. La place accrue de propritaires bailleurs professionnels, encadrs par un statut
juridique et/ou fiscal, rendrait les comportements dachat plus rationnels, contribuant des prix plus
raisonnables.

Une telle politique de renforcement de loffre ractiverait la production de logements, rpondant ainsi
aux besoins des Franais et permettant une baisse des prix sans effondrement, prcisment du fait
dune demande fondamentalement soutenue.








SOURCES

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