71 NUVOLI, P. F. C. / UNOPAR Cient., Cinc. Jurd. Empres., Londrina, v. 4, n. 1/2, p. 71-77, mar./set.

2003
Locao predial urbana: o contrato e suas garantias
Locao predIaI urbana: o contrato e suas garantIas
*
Urban reaI state rentaI: the contract and Its guarantees
1 Locao Predial Urbana
Os imveis podem ser classificados em urbanos ou
rsticos e, para tal classificao, deve ser verificada a
destinao do imvel, assim, por exemplo, um terreno
destinado ao cultivo de lavoura, mas situado no
permetro urbano de um municpio, no ser um imvel
urbano, e sim, rstico.
O Cdigo Civil estabeleceu, em seu artigo 2.036,
que as locaes de prdios urbanos continuam sendo
regidas por lei especial; tal diploma legal a Lei n
8.245/91.
Entretanto, j em seu artigo 1, a Lei do Inquilinato
(n8.245/91) preceituou que continuam sendo reguladas
pelo Cdigo Civil e demais leis especiais as seguintes
locaes:
a) espaos publicitrios;
b) imveis de propriedade do Estado, suas autarquias
e fundaes pblicas;
c) vagas de garagem e espaos para estacionamento
de veculos;
d) apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados
(flats);
e) arrendamento mercantil em qualquer de suas
modalidades.
Pesumo
O presente estudo tem por escopo fazer uma exposio, dos aspectos principais
da locao do imvel urbano, de acordo com a Lei n 8.245/91. No ocorrer,
todavia, aqui, uma anlise exaustiva do assunto, assim como no tratar, tambm,
dos aspectos processuais decorrentes do exame desta espcie contratual,
consagrados pela chamada Lei do Inquilinato. Procurar-se-, destarte, dar nfase
Locao Predial Urbana, ao seu contrato propriamente dito e principalmente em
suas garantias acessrias, contribuindo assim para um maior entendimento do
instigante tema.
Palavras-chave: Locao. Locao Imobiliria. Locao Predial Urbana. Contrato
de Locao. Garantias Acessrias do Contrato de Locao.
)>IJH=?J
The present study aims at presenting the main aspects of Real Estate rential
according to Law n 8.245/91. However, it is not our intention to present an
exhaustive analysis of this subject; neither will we deal with the legal aspects
resulting from the analysis of this kind of contract, established by the so-called
Tenant Law. We will try to give a special treatment to the Urban Building Law,
its sorts of contracts and mainly its accessory guarantees, thus contributing to a
better understanding of this exciting theme.
Keywords: Rental. Real Estate Rental. Urban Building Rental. Rental Contract.
Accessory Guarantees of the Rental Contract.
ARTIGO DE REVISO / REVIEW ARTICLE
PauIo FabIo Contante NuvoII
*
* Discente do curso de Direito da Universidade
Norte do Paran (UNOPAR).
e-mail: <pfnuvoli@sercomtel.com.br>
A Lei do Inquilinato (n 8.245/91) classifica as
modalidades de locao tendo como base a utilizao
do imvel, onde so previstos trs tipos de locao, os
quais so:
a) Locao residencial, subdividida em: com prazo
certo igual ou superior a trinta meses, contratada
por escrito; com prazo indeterminado ou inferior
a trinta meses.
b) Locao especial, tendo por objeto imveis
destinados temporada (GOMES, 1999, p. 100).
c) Locao no-residencial, subdividida em: locao
comercial com direito renovatria e outras
locaes livres.
As principais caractersticas da locao residencial
com prazo certo igual ou superior a trinta meses resumem-
se em:
a) direito de retomada no vencimento, independen-
temente de motivao (denncia vazia);
b) inocorrncia de prorrogao legal obrigatria aps
o vencimento;
c) ocorrendo a prorrogao tcita, ainda assim ficar
assegurada a possibilidade de denncia vazia ao
locador, desde que este notifique o locatrio no
prazo de 30 (trinta) dias.
Assim, estabelece o art. 46 da Lei 8.245/91 que,
*
Artigo originado de trabalho de concluso de curso, orientado pelo professor Ms. Paulo Csar Tieni.
72 NUVOLI, P. F. C. / UNOPAR Cient., Cinc. Jurd. Empres., Londrina, v. 4, n. 1/2, p. 71-77, mar./set. 2003
Locao predial urbana: o contrato e suas garantias
nos casos de locao com prazo certo, igual ou superior
a trinta meses, contratada por escrito, a resoluo
ocorrer findo o prazo estipulado, independentemente
de notificao ou aviso. No entanto, findo o contrato e
permanecendo o locatrio no imvel locado por mais
de 30 dias sem oposio do locador, ocorrer a
prorrogao tcita da locao por prazo indeterminado,
mantidas as demais clusulas e condies do contrato
conforme o artigo 46, pargrafo 1, da Lei 8.245/91.
Nesse ltimo caso, poder o locador reaver o imvel a
qualquer tempo, porm com a exigncia de que notifique
previamente o locatrio, concedendo prazo de 30 (trinta)
dias para a desocupao. Destarte, nesta forma de
locao, findo o contrato por prazo determinado, o
locador tem o prazo de 30 (trinta) dias para ajuizar ao
de despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o
locatrio.
Os efeitos principais desta locao residencial com
prazo indeterminado ou inferior a trinta meses so os
seguintes:
a) ocorrncia de prorrogao legal compulsria aps
o vencimento;
b) direito de retomada dependendo de motivao
(denncia cheia) e s sendo possvel nos casos
elencados na Lei;
c) denncia vazia somente ser admitida aps 05
(cinco) anos de vigncia ininterrupta da locao
(art. 47, V).
Assim, nas locaes avenadas com prazo
indeterminado ou inferior a 30 (trinta) meses, com a
exceo do inciso V do artigo 47, no h a possibilidade
de denncia imotivada do contrato, operando, com isso,
a sua prorrogao automtica. Somente poder ocorrer
a retomada justificada na forma de um dos 5 (cinco)
incisos do artigo 47.
Na hiptese do inciso II, a norma procurou envolver
zeladores, vigias, porteiros etc. Desfeito o vnculo
trabalhista, abre-se ensejo ao despejo. No artigo 59,
pargrafo 1, II, abre-se a possibilidade de despejo
liminar nestes casos, evitando-se que o empregador
deva tolerar ex-empregado no local at a sentena.
Importante fazer-se a distino de uso prprio no
caso do inciso III, que se refere a qualquer utilizao
que se faa do imvel, residencial ou no, e de uso
residencial, e exclusivamente residencial. A lei permite
a retomada do imvel justificada no primeiro caso
somente ao prprio locador, seu cnjuge ou companheiro.
Para ascendente ou descendente, a finalidade deve ser
o uso exclusivamente residencial.
Na hiptese do inciso IV, o desfazimento da locao
no se confunde com aquela consubstanciada no inciso
III do artigo 9. Isto porque, neste art. 47, IV, a demolio,
a edificao ou a reforma no prdio locado d-se por
iniciativa do locador e no do Poder Pblico. Importante
notar que a lei exige no s a demolio como tambm
a ulterior edificao, preenchidos os requisitos de
acrscimos mnimos do imvel.
J o inciso V cuida da denncia imotivada da
locao, na modalidade ora estudada. Destarte, caso
tenha o locador preferido locao verbal ou, se por
escrito, por perodo inferior a 30 meses, dever aguardar
os cinco anos para poder, imotivadamente, despejar o
seu inquilino.
1
O artigo 48 da Lei 8.245/91 considera locao para
temporada aquela destinada residncia temporria
do locatrio, para prtica de lazer, realizao de cursos,
tratamento de sade, feitura de obras em seu imvel, e
outros fatos que decorrem to-somente de determinado
tempo, e contratada por prazo no superior a noventa
dias, esteja ou no mobiliado o imvel.
Esta forma de locao do imvel urbano refere-se a
situaes transitrias, salvaguardando os interesses de
ambos os contratantes e fornecendo instrumentais
necessrios para coibir fraudes.
Importante aspecto da locao para temporada
a necessidade de contrato escrito, uma vez que a lei
exige, para esta modalidade, prazo determinado. Caso
seja ajustada verbalmente, o contrato amoldar-se- s
regras do art. 47. O mesmo se suceder caso o locatrio
permanea no imvel alm do prazo permitido e sem
oposio do locador. Aqui, mantida a relao locatcia,
mas com modificao de sua causa.
Pode haver situaes, porm, que faam
relativizar a exigncia legal de prazo mximo locao
para temporada, como nos casos de locao para
tratamento de sade em que, contrariamente ao previsto
pelas partes, se estendeu alm dos noventa dias fixados
pela norma. A matria, porm, merece maiores cuidados
no caso concreto.
A peculiaridade desta forma de locao diz respeito
forma de pagamento que permite, excepcionando a
regra geral, que o aluguel e demais encargos sejam
pagos e recebidos antecipadamente, levando-se em
conta ser contrato de curta durao.
Na locao residencial com direito renovatria, o
fundamento principal desta modalidade de locao
proteger o fundo de comrcio, o ponto, em uma palavra:
o aviamento. Desta forma, previnem-se os lucros
cessantes derivados da interrupo da atividade e da
necessidade de se deslocar o estabelecimento.
O artigo 51 da Lei 8.245/91 fixa os requisitos necessrios
para a renovao, assegurando-a ao empresrio que
explora o mesmo ramo de atividade econmica por, no
mnimo, 3 (trs) anos consecutivos, em imvel locado
por escrito e por prazo determinado mnimo de 5 (cinco)
anos, computadas as renovaes sucessivas.
A lei estende a proteo tambm s indstrias e
sociedades civis com fins lucrativos, desde que, por
bvio, preencham os requisitos legais (FAZZIO JNIOR,
2003, p. 100).
A renovao compulsria, caso impossvel a consensual,
ser possvel mediante ajuizamento de ao renovatria
pelo empresrio-locatrio, no prazo decadencial que
compreende o perodo de 1 (um) ano no mximo a 6
(seis) meses no mnimo imediatamente anteriores ao
trmino do contrato em vigor. A legitimidade ativa para
a propositura da ao estende-se ainda aos cessionrios
ou sucessores da locao e, no caso de sublocao
1
Slvio Venosa aponta ser este o dispositivo mais importante do art. 47 da Lei 8.245/91, sendo um dos dispositivos fundamentais da
nova lei em relao legislao pretrita. (VENOSA, 2002, p. 88).
73 NUVOLI, P. F. C. / UNOPAR Cient., Cinc. Jurd. Empres., Londrina, v. 4, n. 1/2, p. 71-77, mar./set. 2003
Locao predial urbana: o contrato e suas garantias
total do imvel, o direito renovao somente poder
ser exercido pelo sublocatrio conforme o artigo 51,
pargrafo 1 da Lei 8.245/91.
O artigo 52 trata das hipteses em que o locador
no estar obrigado a renovar o contrato de locao.
No inciso I, o fundamento desta possibilidade de no-
renovao do contrato reside, na primeira hiptese, na
eventual sano a ser imputada ao locador em caso de
descumprimento da determinao oficial do Poder
Pblico. Na segunda hiptese, a convenincia do
locador em retomar o prdio locado com o escopo de
promover sua valorizao, maximizando o seu valor. No
inciso II, o locador pode retomar o imvel para uso
prprio, ou seja, at mesmo para uso exclusivamente
residencial, se o imvel assim comportar.
Torna-se importante analisar as excees que se
opem ao inciso supra-citado medida que, na hiptese
descrita, o imvel no poder ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm
envolvia o fundo de comrcio, com as instalaes e os
pertences, como se sucede, como postos de servios
e abastecimento de automveis. Outra exceo norma
aludida diz respeito s locaes de espao em shopping-
centers, que no so abrangidas pelo dispositivo. Nestes
casos, o locador no poder se opor renovao com
fundamento no inciso II do art. 52.
Afora estas hipteses legais, o locador poder opor-
se renovao se comprovar melhor proposta de
terceiro. Abre-se, contudo, ao locatrio, replicar se
aceita as condies propostas para a melhor locao,
caso em que obter direito renovao pretendida,
eliminando o fato obstativo.
Em sntese, caso seja julgada procedente a pretenso
renovatria, mantm-se a locao devidamente atualizada;
julgada improcedente, desfaz-se a locao com ou sem
direito indenizao, conforme o caso.
Distino importante a se fazer, no que toca s
locaes no-residenciais, refere-se ao fato de estarem
acobertadas ou no pela ao renovatria. Caso a
resposta seja negativa, o contrato submeter-se- aos
princpios gerais da Lei 8.245/91, sujeitando-se
denncia imotivada aps findo o prazo determinado.
A lei mantm, portanto, a regra geral da denncia
vazia para os imveis no residenciais, no fazendo
maiores restries para o exerccio do direito de retomada
do locador.
2
Por outro lado, no tocante s locaes celebradas
com hospitais, estabelecimentos de sade e de ensino,
templos religiosos, a Lei ainda mais protetiva no que
toca resciso do contrato, do que naquelas locaes
acobertadas pela ao renovatria.
Neste contexto, o artigo 53 da Lei 8.245/91 traa as
condies especiais para o eventual desfazimento do
vnculo locatcio que envolva estabelecimentos desta
natureza, de evidente significncia social e humanitria,
exigindo, para a sua resciso, que ocorram as situaes
descritas no artigo 9, I, caindo-se na vala comum de
todas as locaes; ou se o locador pedir o imvel para
demolio, edificao licenciada ou reforma que venha
a resultar em aumento mnimo de cinqenta por cento
da rea til, inciso II.
2 D Contrato
Locao o contrato pelo qual uma das partes se
obriga, mediante contraprestao em dinheiro, a conceder
outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa no
fungvel (DINIZ, 2002, p. 235).
A parte que concede uso e gozo da coisa chama-se
locador. Como quase sempre proprietrio da coisa,
tambm se designa, nas locaes residenciais,
senhorio. A quem recebe a coisa denomina-se locatrio,
tomando o nome de inquilino, na locao de prdio
urbano. A retribuio pelo uso e gozo da coisa chama-
se aluguel.
O contrato de locao sinalagmtico, consensual,
oneroso, comutativo, impessoal e de prazo determinado
(GOMES, 1999, p.107).
Para Orlando Gomes (1999, p. 107), porm, a locao
contrato impessoal, sob o fundamento de que a morte
de qualquer dos contratantes no o extingue. Admite,
ademais, a cesso.
Locador e locatrio contraem obrigaes interdependentes.
Ao direito de uso e gozo da coisa, correlata a obrigao
de pagar o aluguel, do mesmo modo que o direito de receber
o aluguel corresponde obrigao de proporcionar e
assegurar uso e gozo da coisa locada. O sinalagma
perfeito. No h locao sem aluguel.
O contrato de locao considera-se perfeito e acabado
quando as partes consentem. Posto seja sua causa
uso e gozo de coisa alheia, a tradio no necessria
sua perfeio. O locador obriga-se a entregar a coisa.
No se trata, pois, de contrato real.
A onerosidade da essncia do contrato de locao. Ao
uso e gozo da coisa deve corresponder, necessariamente,
certa retribuio. Se concedido gratuitamente, o contrato
desfigura-se, tornando-se comodato.
Nem para o locador, nem para o locatrio, o contrato no
relativo a pessoa, contrato impessoal. , por fim, contrato
por tempo determinado. Sua execuo prolonga-se
necessariamente no tempo, pertencendo para alguns
tratadistas subespcie de contratos de trato sucessivo
e, para outros, dos contratos de execuo continuada.
Embora a obrigao do locatrio se cumpra atravs de
prestao periodicamente repetida, pretende-se que seu
objeto seja nico, motivo por que no seria contrato de
execuo peridica, mas sim, continuada. Mas, a
distino dessas subespcies do contrato de durao
carece de maior importncia prtica. Basta ter em
mente que a locao contrato por tempo determinado.
A espcie da coisa locada influi no regime jurdico do
contrato. Interessa, desse modo, classific-lo conforme
o objeto da prestao do locador.
Pode um bem ser mvel ou imvel. Importa distinguir
a locao de prdio urbano da locao de prdios
rsticos. A distino no pacfica.
2
Slvio Venosa explica esta opo legislativa: a finalidade especulativa, na maioria das vezes, da locao no residencial, incompatvel
com restrio ao exerccio do direito de retomada. (VENOSA, 2002, p. 156).
74 NUVOLI, P. F. C. / UNOPAR Cient., Cinc. Jurd. Empres., Londrina, v. 4, n. 1/2, p. 71-77, mar./set. 2003
Locao predial urbana: o contrato e suas garantias
Trs critrios empregam-se para faz-la: o da
localizao, o do estado e o da destinao econmica
do prdio. Pelo primeiro, consideram-se urbanos os
prdios situados no permetro da cidade, edificados ou
no. Pelo segundo, o terreno onde houver construo,
seja qual for sua localizao. Pelo terceiro, as terras
que se destinam edificao para moradia ou instalao
de casas comerciais ou industriais e os que tm como
finalidade a explorao rural (MELLO NETO, 1997, p.
53).
Na disciplina legal da locao dos bens imveis, h
disposies especiais atinentes aos prdios urbanos e
aos prdios rsticos. Dizem respeito ao tempo da
locao e utilizao da coisa, constituindo o
arrendamento rural, modalidade particular da locao
disciplinada no Direito Agrrio.
A distino entre os prdios urbanos destinados a
moradia ou residncia e os que se alugam para fins
comerciais ou industriais importante em razo da
diversidade de regime legal.
As principais obrigaes do locador so:
1) entregar ao locatrio a coisa locada em estado
de servir ao uso a que se destina;
2) assegurar-lhe o uso pacfico do prdio locado.
Na locao predial urbana, incumbe-lhe ainda pagar
os impostos incidentes no imvel, taxas e despesas
de intermediao ou administrao imobiliria: Quanto
aos impostos e taxas, pode a obrigao ser transferida
contratualmente ao locatrio (DIAS, 1999, p. 65).
As principais obrigaes do locatrio so:
a) pagar pontualmente o aluguel;
b) usar a coisa como bom pai de famlia, como se
sua fosse;
c) restitu-la, findo o contrato, no estado em que a
recebeu.
Cumpre-lhe ainda pagar as despesas como limpeza,
luz, gua, saneamento e condomnio.
As sanes parte que no cumprem obrigao
oriunda do contrato de locao variam conforme a
qualidade da prestao que deixou de ser satisfeita. O
credor pode optar por uma das que a lei lhe oferece em
alternativa.
Tais so:
a) resoluo do contrato
b) execuo compulsria;
c) perdas e danos;
d) suspenso do pagamento de aluguis;
e) reduo proporcional dos aluguis;
f) despejo do locatrio;
g) realizao das garantias, cauo ou fiana.
Se o locador deixa de cumprir a obrigao de manter
a coisa locada em condies de servir ao uso a que foi
prometida, pode o locatrio demandar a resoluo do
contrato ou exigir que a obrigao seja cumprida,
suspender o pagamento dos aluguis ou reduzi-los.
Se o locador no faz as reparaes necessrias,
tem o locatrio direito a ser indenizado dos prejuzos
conseguintes.
O inadimplemento da obrigao de garantia d ao
locatrio a faculdade de promover a resoluo do
contrato ou pedir indenizao das perdas e danos,
pleiteando a reduo do aluguel ou o reembolso das
despesas efetuadas com a reparao da coisa.
Se inadimplente o locatrio, por no ter cumprido
a obrigao de pagar o aluguel, pode o locador optar
por uma destas solues: requerer o despejo para
expuls-lo da casa, execut-lo ou realizar as garantias,
apropriando-se da cauo ou, havendo fiana, cobrando
do fiador o aluguel.
A locao, por natureza e essncia, contrato
temporrio. Do contrrio, equivaleria venda. A coisa
dada em locao deve regressar ao poder do locador.
O uso e o gozo dessa coisa ho de ser, com efeito, por
algum tempo, que pode ser determinado ou indeterminado.
Na locao por tempo determinado, mais adequada
funo do contrato e, por isso, mais usual, as partes
fixam expressamente sua durao, estipulando termo
final (prazo certo), cujo advento extingue o contrato.
Permite-se a renovao. Se as partes acordam-na
mediante aditamento ao contrato, diz-se expressa.
Nesse caso, o prazo pode ser novamente fixado,
perdurando a relao jurdica como contrato por tempo
determinado, assim no acontecendo, porm, na
locao predial urbana porque a lei prorrogou por tempo
indeterminado todas as locaes celebradas antes da
vigncia da Lei 8.245/91. No raro, a renovao decorre
do comportamento das partes, que continuam a cumprir
suas obrigaes como se o prazo no se esgotara.
Verifica-se, nessa hiptese, a reconduo tcita, cujo
efeito principal converter o contrato por tempo
determinado em contrato por tempo indeterminado.
Havendo prazo estipulado, nenhuma das partes pode
desvincular-se antes que se esgote. A cessao antes
do prazo determinado sujeita o autor ao pagamento de
perdas e danos, comumente fixado no prprio contrato,
mediante clusula penal.
Na locao por tempo indeterminado, os contratantes
no estabelecem, direta ou indiretamente, a sua durao.
A indeterminao do prazo decorre de acordo entre as
partes ou de imposio legal, neste caso quando h
prorrogao compulsria.
A locao por tempo indeterminado pode ser extinta a
qualquer momento por iniciativa de um dos contratantes.
Se assim no fora, perpetuar-se-ia. No obstante ser
da essncia dos contratos por tempo indeterminado a
faculdade de resilio unilateral, as leis de proteo
aos inquilinos dificultaram seu exerccio, discriminando
taxativamente as causas que podem justific-la, quando
seja o locador quem queira exerc-la.
A locao cessa pelos modos e causas que extinguem
os contratos em geral. H, no entanto, particularidades
dignas de nota na cessao das locaes residenciais,
determinadas pela poltica legislativa de proteo ao
inquilino, acolhidas as regras protetoras, em maior ou
menor extenso, em quase todas as legislaes. Dentre
essas particularidades, salientam-se:
a) a presena do poder pblico atravs do obrigatrio
e geral poder de apreciao do juiz na resoluo
do contrato;
b) a dificultao da retomada em razo dos obstculos
criados para a denncia do contrato pelo locador.
Cessa ainda a locao:
75 NUVOLI, P. F. C. / UNOPAR Cient., Cinc. Jurd. Empres., Londrina, v. 4, n. 1/2, p. 71-77, mar./set. 2003
Locao predial urbana: o contrato e suas garantias
a) pelo distrato;
b) pelo perecimento da coisa locada;
c) pela expirao do prazo contratual, quando a lei
no impe prorrogao ou renovao.
Despejar , em velha definio, lanar fora o locatrio.
O despejo faz-se por meio de ao judicial, que prpria
da locao, apesar da propenso para estend-lo a outros
contratos, como, por exemplo, o comodato. Tem eficcia
executiva contempornea sentena, assemelhando-
se imisso de posse.
Por ser fundada em direito pessoal, a ao de despejo
possui essa mesma natureza, assim como as demais
aes decorrentes da relao de locao. Do carter
pessoal da ao de despejo decorre a necessidade
de que nela se proceda citao do cnjuge do ru, ou
de que o cnjuge do autor autorize a sua propositura
(CARNEIRO, 2002, p. 502).
Trata-se de procedimento necessrio para a resciso
ou a retomada do imvel locado, se o locatrio o no
restitui ao cessar a locao, ou se infringir clusula
contratual ou prescrio legal.
A sentena resolve, na ltima hiptese, o contrato,
mas em todos os casos, o despejo necessrio para
obter-se a desocupao do imvel.
Merece especial referncia a possibilidade de
argio do direito de reteno do locatrio que fez
benfeitorias necessrias e benfeitorias teis, estas
expressamente consentidas pelo locador.
O autor, na ao de despejo, tem direito imisso
de posse, visto que sua pretenso que lhe seja
restitudo o imvel.
Executa-se a sentena de despejo contra o demandado
ou quem estiver habitando o prdio. O prazo para a
desocupao voluntria de trinta dias no mximo,
procedendo-se na imisso da posse, se o locatrio
ainda se encontrar no prdio. Consiste o despejo na
retirada das coisas do locatrio e sua remoo para o
depsito pblico. Ainda o despejo no se realiza se o
locatrio estiver gravemente enfermo ou se a sentena
houver reconhecido as benfeitorias, neste caso at que
o locatrio seja indenizado.
O recurso de apelao contra a sentena de despejo
pode ter efeito suspensivo ou devolutivo, devendo ser
recebido unicamente no ltimo desses efeitos quando
a infrao contratual tiver consistido no inadimplemento
da obrigao de pagar impostos e taxas contrados pelo
inquilino, na falta de pagamento pontual do aluguel, bem
como dos encargos de limpeza, luz, gua, saneamento
e condomnio, ou quando houver sido decretado para
execuo de reparos urgentes no prdio, para deitar
fora de prdio do empregador seu empregado
despedido, ou veranista locatrio de casa situada na
orla martima ou estao climtica.
3 As CarantIas LocatcIas
A Lei n 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispe sobre
as locaes de imveis urbanos e os procedimentos a
elas pertinentes, tratando em seu artigo 37, acerca das
garantias locatcias.
As garantias locatcias existem de maneira a proteger
o locador, garantindo o cumprimento da obrigao principal.
Devemos observar, no entanto, que as garantias minimizam
os riscos de prejuzos, mas no os eliminam completamente.
Fiana a forma jurdica atravs da qual uma pessoa
se responsabiliza, perante o credor, pelo cumprimento
de determinada obrigao assumida por outrem. A
fiana pode ser parcial ou total, em relao a um contrato
locatcio. Ser parcial quando ficar restrita a um limite
de valor determinado, ou, ainda, durante um prazo fixo.
Nos contratos de locao, a fiana total, prevalece
sobre todos os compromissos da locao e vige at o
efetivo recebimento das chaves do imvel pelo Locador.
Na prorrogao dos contratos, quando da sua
ocorrncia, h a declarao de vontade por parte do
locatrio e do locador, ou seja, mesmo que tacitamente,
as partes do contrato de locao dispem sobre a
continuao ou no do vnculo locatcio. A questo
saber qual a influncia dessa declarao quanto ao
contrato e fiana, visto que este poder estar coligado
externamente ao contrato de locao, garantindo o
adimplemento pelo devedor. A Lei 8.245/91, em seu
art. 39, dispe que: Salvo disposio contratual em
contrrio, a garantia estipulada vai at a entrega das
chaves. De forma subsidiria, disposta em lei, de se
assegurar que o entendimento est no sentido de que
a garantia persistir quando da prorrogao do contrato
de locao.
A fiana estipulada para durar at a entrega das
chaves do imvel a locador, garantia estabelecida
sem limitao de tempo, coisa que permite ao fiado
exonerar-se, a partir do trmino do prazo contratual,
nos termos do artigo 1.500 do Cdigo Civil, salvo se
renunciou a este direito (CARNEIRO, 2002, p. 296).
O Cdigo Civil, em seu art. 835, prev a possibilidade de
exonerao da fiana, em que o fiador poder exonerar-
se da fiana a todo tempo se a fiana tiver durao
ilimitada, mas ficar obrigado por todos os efeitos dela
decorrentes durante sessenta dias aps a notificao
do credor. Tal fato ocorre porque a fiana ato benfico que
o fiador livremente o assume por prazo indeterminado;
a qualquer momento, poder manifestar sua vontade
de exonerar-se, ou at mesmo pleitear isso em juzo,
independentemente da anuncia do credor ou do devedor,
bastando que notifique o credor e que fique vinculado
fiana, durante sessenta dias, a contar daquela notificao.
Porm h de se ressaltar que, se a fiana for por prazo
determinado, no haver possibilidade de o fiador
exonerar-se antes do vencimento do prazo contratado.
Outra modalidade de garantia locatcia a cauo,
que um depsito em dinheiro ou a nomeao de um
bem mvel ou imvel de propriedade do locatrio,
oferecidos como garantia das dvidas que possam vir a
existir em relao locao.
A cauo de que trata o artigo 38 a garantia dada s
obrigaes do locatrio. No se confunde com cauo
de que trata o 4 do artigo 63 que se destina a
assegurar as conseqncias de eventual reverso de
julgamento, no caso de execuo provisria de despejo
(CARNEIRO, 2002, p. 241).
No caso da cauo em dinheiro, exige-se que o valor
76 NUVOLI, P. F. C. / UNOPAR Cient., Cinc. Jurd. Empres., Londrina, v. 4, n. 1/2, p. 71-77, mar./set. 2003
Locao predial urbana: o contrato e suas garantias
seja depositado em caderneta de poupana, em conta
conjunta; sendo que o levantamento da quantia dever
ser autorizado por ambos os titulares, ou seja, locador
e locatrio, revertendo em benefcio do locatrio os juros
e a correo monetria auferidos durante a vigncia do
contrato de locao. Seu valor limitado a 3 (trs)
meses do aluguel vigente na poca da efetivao do
contrato.
J a cauo sobre bens mveis pouco praticada;
porm uma alternativa para garantir a locao, sendo
uma verdadeira opo para o locatrio e para o locador.
Qualquer bem mvel, com valor de comrcio, pode ser
objeto de cauo.
A cauo sobre bens imveis exige a devida
averbao na matrcula do imvel, no Cartrio de
Registro de Imveis, enquanto que, sobre bens mveis,
dever ser registrada no Cartrio de Ttulos e Documentos.
Na prtica, o locador poder estender este registro junto
aos rgos especficos do bem dado em garantia; por
exemplo, no caso de um carro, esta cauo poder ser
registrada junto ao Detran.
Como bem pondera Maria Celina Tepedino (1992),
a garantia real, representada pela res obligata, estende
consideravelmente a probabilidade de o credor receber
a dvida. Se o locatrio infringir qualquer das obrigaes
previstas no contrato ou na lei, o locador poder
executar o bem, recebendo o que lhe devido, mesmo
se porventura a coisa tiver sido alienada no curso do
contrato de locao. que, como se sabe, a garantia
real adere coisa ficando o seu valor indissoluvelmente
destinado ao pagamento daquela obrigao. (CARNEIRO,
2002, p. 239).
Uma outra possibilidade de garantia locatcia prevista
na Lei 8245/91 o contrato de seguro de fiana
locatcia, o qual abranger a totalidade das obrigaes
do locatrio. Tem o contrato por finalidade garantir o
segurado dos prejuzos que venha a sofrer, em
decorrncia do inadimplemento do contrato de locao
pelo garantido, reconhecido atravs da decretao do
despejo e/ou da imisso na posse do imvel, em razo
do no pagamento dos aluguis e/ou encargos legais.
Tero tambm cobertura as custas judiciais e os
honorrios advocatcios, decorrentes das medidas
judiciais intentadas em razo do risco coberto.
A aplice ter prazo de um ano, podendo ser
renovada mediante endosso, a critrio da seguradora.
O segurado compromete-se a no efetuar qualquer
alterao do contrato de locao, sem prvia e expressa
anuncia da seguradora, enquanto estiver em vigor a
cobertura da aplice; No caso de inadimplncia, o
segurado deve ajuizar a competente medida judicial no
prazo mximo de 90 (noventa) dias, a contar do
vencimento do primeiro aluguel, obrigando-se sob pena
de perder o direito a qualquer indenizao, a providenciar
e executar, tempestivamente, todas as medidas
necessrias a fim de minimizar os prejuzos, dando
imediata cincia seguradora que, por sua vez, poder
assistir as negociaes entre o garantido e o segurado.
Caracteriza-se o sinistro: pela decretao do
despejo; pelo abandono do imvel; pela entrega amigvel
das chaves. Face indenizao, seu valor ser
determinado pelo somatrio dos aluguis e/ou encargos
legais no pagos pelo garantido, acrescido das custas
judiciais e dos honorrios advocatcios, deduzidos
quaisquer importncias efetivamente recebidas. Dever
a indenizao ser paga no prazo mximo de 30 (trinta)
dias a contar da apresentao de documentos
caracterizadores do sinistro.
A seguradora obrigada a adiantar ao segurado o
valor de cada aluguel e/ou encargos legais vencidos e
no pagos, sendo o primeiro adiantamento feito no prazo
mximo de 30 (trinta) dias a contar da data da
apresentao da comprovao do ajuizamento da ao
de despejo ou da imisso na posse do imvel.
No caso de purgao da mora, o segurado fica
obrigado a devolver seguradora qualquer adiantamento
que lhe tenha sido pago e acrescido dos juros
combinados no contrato locatcio. No caso de cobertura
adicional de danos ao imvel, podero ser considerados
tambm como risco coberto os danos causados pelo
garantido ao imvel, desde que haja sido reconhecido
e fixado seu valor por perito designado pela seguradora
ou por sentena transitada em julgado.
O limite de responsabilidade da seguradora de 30
(trinta) vezes o valor do aluguel mensal e encargos legais
para as coberturas bsicas e adicionais; de 3 (trs)
vezes o valor do aluguel na cobertura adicional de multa
e na locao para temporada; e de 6 (seis) vezes seu
valor na cobertura adicional de danos ao imvel.
O seguro de fiana locatcia combina elementos do
contrato de seguro com elementos do contrato de fiana
e oferece algumas vantagens a ambas as partes
contratantes. Como em qualquer outro contrato de
seguro, visa prevenir o segurado contra os efeitos de
um evento futuro e incerto, no caso, o descumprimento
pelo locatrio das obrigaes assumidas em razo do
contrato de locao.
PeferncIas
ASSIS, Araken de. Manual do processo de execuo.
5. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1998.
CARNEIRO, Waldir de Arruda Miranda. Anotaes
Lei do Inquilinato. So Paulo: Revista dos Tribunais,
2002.
DIAS, Nadir Silveira. Locao de imveis comentada.
Porto Alegre: Editora do Advogado, 1999.
DINIZ, Maria Helena. Lei de locaes de imveis urbanos
comentada. 4. ed. So Paulo: Saraiva, 1997.
______. Tratado terico e prtico dos contratos. 4. ed.
So Paulo: Saraiva, 2002. v. 2.
______. Cdigo civil anotado. 9. ed. So Paulo: Saraiva,
2003.
FAZZIO JNIOR, Waldo. Manual de direito comercial.
3. ed. So Paulo: Atlas, 2003.
GOMES, Orlando. Contratos. 18. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1999. (Edio atualizada por Humberto
Theodoro Jnior).
MELLO NETO, Joo Alfredo. Contratos de locao
77 NUVOLI, P. F. C. / UNOPAR Cient., Cinc. Jurd. Empres., Londrina, v. 4, n. 1/2, p. 71-77, mar./set. 2003
Locao predial urbana: o contrato e suas garantias
predial urbana residencial. Rio de Janeiro: Aide, 1997.
NEGRO, Theotnio. Cdigo civil e legislao em vigor.
23. ed. So Paulo: Saraiva, 2004.
OLIVEIRA NETO, Arthur Narcsiso. Locao residencial:
aspectos materiais da dissoluo do contrato. Rio de
Janeiro: Renovar, 1996.
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito
civil. 13. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999. v. 3.
PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado
de direito privado. 3. ed. So Paulo: RT, 1984.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil. 27. ed. So Paulo:
Saraiva, 2000. v. 3.
VENOSA, Slvio de Salvo. Direito civil: contratos em
espcie. 2. ed. So Paulo: Atlas, 2002.