FASCCULO SEGUNDO

BOLETN OFICIAL DEL ESTADO

AO CCCXLVI MARTES 21 DE FEBRERO DE 2006 NMERO 44
MINISTERIO
DE LA PRESIDENCIA
2975 LEY 16/2005, de 30 de diciembre, urbanstica
valenciana.
Sea notorio y manifiesto a todos los ciudadanos que
las Cortes Valencianas han aprobado y yo, de acuerdo con
lo establecido por la Constitucin y el Estatuto de Autono-
ma, en nombre del Rey, promulgo la siguiente Ley.
PREMBULO
I
La Ley reguladora de la actividad urbanstica marc
un giro notable en las formas de gestionar el suelo en el
urbanismo espaol, y hay que atribuir, a favor de su apli-
cacin, un fuerte incremento de la cantidad de suelo que
se ha puesto en el mercado para la construccin de
viviendas y otro tipo de edificaciones. Esta mayor oferta
de solares ha permitido que el precio de las viviendas se
mantenga en niveles discretos en comparacin con los
del resto de comunidades autnomas.
La continuada aplicacin de la norma ha puesto de
manifiesto, no obstante lo anterior, algunas carencias,
deficiencias e interpretaciones no deseadas de la ley
valenciana, al tiempo que los nuevos planteamientos de
la ordenacin del territorio y la incidencia que en la legis-
lacin estatal sobre el urbanismo ha tenido la interven-
cin del Tribunal Constitucional y la Ley 6/1998, de 13 de
abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones, y su reciente
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modificacin, requieren dotar a la Comunidad Valenciana
de un nuevo marco jurdico donde converjan las funcio-
nes pblicas relacionadas con la utilizacin del suelo.
El Estatuto de Autonoma de la Comunidad Valen-
ciana, en relacin con el artculo 148.13 de la Constitucin,
atribuye a la Generalitat la competencia exclusiva en
urbanismo y de ordenacin del territorio. En el ejercicio
de esta competencia se elabora la presente ley dotando a
nuestra comunidad autnoma de una regulacin legal
cuyo objeto es la ordenacin urbanstica en el mbito de
la Comunidad Valenciana, mediante la regulacin del
rgimen jurdico del suelo y la actividad administrativa de
planeamiento urbanstico, la ejecucin del mismo, de
garanta de la legalidad y de fomento del mercado del
suelo para la promocin social del mismo.
En los ltimos diez aos la idea de un desarrollo sos-
tenible ha emergido como elemento fundamental de la
planificacin urbana. Existe una necesidad reconocida de
aplicar estos principios como parte integral del planeamiento
y el desarrollo urbano. La mejora de la calidad del medio
ambiente, la proteccin del patrimonio urbano y el
entorno cultural dentro y fuera de las ciudades, o el
fomento de la vivienda social, se perfilan hoy como obje-
tivos imprescindibles que deben guiar la planificacin
urbanstica de nuestras ciudades.
La necesidad de crear una ciudad ms sostenible se
convierte as en uno de los mayores retos a los que se
enfrentan los poderes pblicos del siglo XXI, reto que la
presente ley afronta decididamente dotando a nuestra
comunidad del mecanismo legal necesario para disear
polticas urbansticas dirigidas a compatibilizar creci-
miento y dinamismo econmico con cohesin social, de
forma que se alcance a conjugar las necesidades de creci-
miento con los imperativos del desarrollo sostenible y la
mejora de la calidad de vida de todos los ciudadanos.
II
En desarrollo de una poltica territorial sostenible para
la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, la
nueva Ley urbanstica valenciana tiene cuatro objetivos
principales: reforzar los derechos de los propietarios de
suelo, dotar de mayor transparencia y competitividad los
procesos de seleccin del urbanizador y adjudicacin de
programas para el desarrollo de actuaciones integradas,
adecuar la regulacin de los programas a la realidad
socio-jurdica vigente y fomentar la construccin de
vivienda sujeta a algn rgimen de proteccin.
Bajo estos objetivos, la ley parte de la concepcin del
urbanismo como una funcin pblica desarrollada por las
administraciones pblicas competentes en la materia, a
travs de la cual planifican o definen el modelo urbans-
tico de ciudad; y lo desarrollan, con la participacin de los
propietarios, y dems operadores pblicos y privados, de
forma que tambin los ciudadanos, en cuanto sujetos
particulares, tienen el derecho a intervenir y colaborar en
la consecucin de los objetivos expuestos.
La presente ley, al establecer el rgimen urbanstico
del suelo y el estatuto del propietario, parte del necesario
respeto a las competencias estatales en la materia, de
acuerdo con el bloque de constitucionalidad y con la doc-
trina del Tribunal Constitucional, del mismo modo que
garantiza y respeta la autonoma municipal al otorgar a
los ayuntamientos las competencias en urbanismo, que-
dando reservadas para la comunidad autnoma exclusi-
vamente las que se refieren al control de la legalidad y al
inters supramunicipal. La ley, dejando a salvo las com-
petencias estatales, no regula las valoraciones, las expro-
piaciones ni los supuestos indemnizatorios, por ser estas
materias atribuidas en exclusiva al Estado y venir regula-
das en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre rgimen del
suelo y valoraciones. Lo que s regula es el marco en el
que deben establecerse las relaciones entre el urbaniza-
dor y el propietario para una adecuada gestin urbans-
tica en lo que se refiere a la fijacin de las reglas que
deben presidir el establecimiento de la retribucin al
urbanizador en especie.
La ley refuerza la posicin de los propietarios del
suelo garantizando sus intereses legtimos en el desarro-
llo de las actuaciones urbansticas, sin perjuicio del man-
tenimiento del principio en que se fundamenta el sistema
relativo a considerar la produccin de solares edificables
como una tpica funcin empresarial. Por eso, exige la
previa definicin de la obras de urbanizacin a desarrollar
a fin de aclarar incertidumbres que posteriormente tienen
su reflejo en el clculo de los costes de urbanizacin y el
necesario conocimiento del precio del suelo que se pro-
pone a efectos de pago en especie, as como al estableci-
miento de unos plazos razonables en los que sea posible
un conocimiento efectivo de sus derechos y obligaciones
por parte de los propietarios del suelo.
La ley, procurando salvaguardar al mximo el derecho
que asiste a los propietarios de terrenos afectados por
una actuacin urbanstica de obtener cumplida informa-
cin sobre las vicisitudes de su derecho de propiedad,
mantiene y refuerza la necesidad de formular aviso a los
titulares catastrales, con la conviccin de que los propie-
tarios de terrenos cumplirn, as mismo, con su obliga-
cin de inscribir y mantener actualizados sus datos en el
catastro, porque de otra forma, su derecho a la informa-
cin quedara desvirtuado por el incumplimiento de sus
propios deberes.
Se regula por primera vez en el mbito de la Comuni-
dad Valenciana uno de los problemas que ms conflictos
ha generado en las relaciones jurdicas entre el urbaniza-
dor y los propietarios de suelo. Nos referimos a las edifi-
caciones consolidadas que se ven afectadas por la apro-
bacin y posterior ejecucin de programas de actuacin
integrada. La ley ha diseado para tales situaciones un
especial rgimen jurdico destinado a mantener la integri-
dad del patrimonio inicial de tales propietarios, mino-
rando los costes de urbanizacin de manera que tales
propietarios slo tendrn que hacer frente al coste deri-
vado de las mejoras y de los nuevos servicios implanta-
dos con la ejecucin del programa.
III
El actual sistema de planificacin urbanstica valen-
ciano rompi con el tradicional rgimen espaol, basado
en planes jerarquizados y rgidos. La diferenciacin entre
ordenacin estructural y pormenorizada, adoptada como
estndar por el resto de legislaciones urbansticas auto-
nmicas, ha permitido dotar de rigor a la actividad plani-
ficadora y clarificar la diferenciacin del marco competen-
cial que, en la materia, comparten la administracin
autonmica y la local.
La ruptura con el rgido principio de jerarqua entre
planes, sustituido por su especializacin segn el tipo de
determinaciones y con capacidad de interaccin entre
ellos, ha permitido unas respuestas ms giles a la cam-
biante demanda social de diferentes productos inmobilia-
rios, y la mejor explotacin de la escala ms adecuada
para los problemas que se abordan.
El modelo urbanstico de la Ley 6/1994, de 15 de
noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la
actividad urbanstica, introdujo una serie de novedades
en el mbito de la ejecucin del planeamiento con el obje-
tivo, reconocido en el propio prembulo de la ley, de
incorporar el suelo al proceso urbanizador, de modo que
el planeamiento no quede en mera exposicin de inten-
ciones, sino que se concrete en realidades tras su ejecu-
cin. La relectura de las figuras propias del urbanismo
concertado, preexistentes en el derecho estatal, que se
realizaba en la propia ley, y que se concret en la regula-
cin de los programas para el desarrollo de actuaciones
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integradas y en la figura del urbanizador, tuvo por objeto
dotar de mayor agilidad a la posterior fase de gestin
urbanstica, permitiendo la rpida ejecucin de las infra-
estructuras y la pronta puesta en el mercado de los sola-
res resultantes de las actuaciones integradas.
Una dcada despus, los procesos que se disearon y
las figuras que se crearon ya han desarrollado sus poten-
cialidades, de modo que, en la actualidad, buena parte de
las actuaciones urbansticas iniciadas al amparo de aque-
lla ley estn, desde un punto de vista material, concluidas,
y, desde un punto de vista jurdico, han empezado a
recaer las primeras sentencias de los tribunales. Todo este
bagaje de experiencia, consecuencia de la extraordinaria
acogida que la ley tuvo en el dinmico tejido empresarial
de la Comunidad Valenciana, debe ser recogido y, en par-
ticular, las disfunciones apreciadas y reconducidas. La
eficacia con que la norma ha sido aceptada y la positiva
incidencia ejercida en el mercado del suelo permiten con-
siderar que la ley de 1994 es un instrumento positivo para
la consecucin de los fines pblicos establecidos en la
Constitucin. Por ello, el tratamiento de la ejecucin del
planeamiento en la nueva ley debe ser considerado, no
como una tarea de innovacin normativa, sino ms bien,
como una tarea de mejora que, manteniendo los princi-
pios que han permitido alcanzar la actual eficacia del
modelo de gestin urbanstica valenciano, permita recon-
ducir la aplicacin prctica de la norma y adecuarla al
ordenamiento jurdico, interpretado en su conjunto,
mxime despus de las diversas incidencias acontecidas
desde la entrada en vigor de la anterior ley.
En este sentido, la ley ha optado por un modelo que
afirma la competencia autonmica, al tiempo que respeta
los principios de la legislacin estatal, tanto en materia de
rgimen del suelo y valoraciones, como en materia de
contratos de las administraciones pblicas, as como de
procedimiento administrativo comn.
La afirmacin de la competencia autonmica para la
regulacin de los programas de actuacin integrada, no
slo en su vertiente sustantiva, como instrumentos de
ordenacin, sino tambin en lo tocante al procedimiento
para su aprobacin y adjudicacin, se asienta en la Cons-
titucin Espaola, el Estatuto de Autonoma y la Senten-
cia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo,
que declar la inconstitucionalidad de determinados pre-
ceptos del Texto refundido de la Ley sobre rgimen del
suelo y ordenacin urbana de 1992, y, entre otros, de los
artculos 177 y siguientes reguladores de los programas
de actuacin urbanstica y de las modalidades o procedi-
mientos para su adjudicacin, por entender que el modo
de adjudicacin de los indicados programas formaba
parte de la materia urbanismo, y, en consecuencia, resul-
taba de competencia autonmica.
As, el ttulo competencial que habilita a la Comunidad
Valenciana para la regulacin del urbanismo, mediante
norma con rango de ley, ampara la regulacin del proce-
dimiento de contratacin, en aquellas materias que, en
terminologa urbanstica clsica, podramos denominar
de urbanismo concertado, de modo que la cuestin plan-
teada consiste en determinar las especialidades de con-
tratacin que, en su caso, quedan amparadas dentro del
urbanismo; y la aplicabilidad de la norma estatal en mate-
ria de contratos de las administraciones pblicas por va
supletoria.
El Tribunal Constitucional reconoce que: el Estado
carece de competencias para regular tales programas, as
como para su adjudicacin misma y, en consecuencia, no
podra anudar ciertos efectos o consecuencias jurdicas a
una institucin cuya regulacin no le compete, de modo
que la adjudicacin de programas de actuacin urbans-
tica constituye una tcnica urbanstica que corresponde
establecer a las comunidades autnomas. Este mismo
criterio se reproduce en la sentencia del Tribunal Constitu-
cional 164/2001, que declara inconstitucionales determi-
nados preceptos de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre
rgimen del suelo y valoraciones. En el marco de esta
doctrina encuentran cabida las formulas de gestin indi-
recta en la proposicin y ejecucin del planeamiento ya
contenidas en la Ley reguladora de la actividad urbanstica.
El Programa de actuacin Integrada es un instrumento
de ordenacin y, al tiempo una figura compleja que toma
rasgos de los convenios administrativos, de los contratos
administrativos, de los instrumentos de ordenacin y de
antiguas figuras de urbanismo concertado de las que es
tributario.
La Ley define la actividad urbanstica como una fun-
cin pblica atribuida a la Generalitat y a los municipios
reservando la tramitacin y aprobacin de los programas
de actuacin integrada a los municipios. El objeto, pues,
de los programas de actuacin integrada est vinculado
al giro o trfico especfico de la administracin municipal,
para satisfacer de forma directa o inmediata una finalidad
pblica de la especfica competencia de la administracin
contratante, lo que, para el supuesto presente, implica el
reconocimiento de que la relacin entre la administracin
y el urbanizador es un contrato especial, en los trminos
establecidos por la legislacin estatal reguladora de la
contratacin pblica. El rgimen jurdico de estos contra-
tos, de acuerdo con el artculo 7.1 del Real decreto legisla-
tivo 2/2000, de 16 de junio, por el que se aprob el Texto
refundido de la Ley de contratos de las administraciones
pblicas, est constituido por sus propias normas prefe-
rentemente, quedando como supletoria la legislacin
estatal en materia de contratos de las administraciones
pblicas.
As se compatibiliza la legislacin urbanstica auton-
mica y la legislacin estatal en materia de contratos de las
administraciones pblicas, puesto que la Ley urbanstica
valenciana contiene su propia regulacin y, remite, para
su aplicacin supletoria, a las normas rectoras de la con-
tratacin administrativa. Se respeta, asimismo, el conte-
nido patrimonial del derecho de propiedad constitucional-
mente reconocido, expresado en la Ley 6/1998, de 13 de
abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones. En conse-
cuencia, la legislacin de contratos de las administracio-
nes pblicas no resulta directamente aplicable a los pro-
gramas de actuacin integrada, sino slo en la medida en
que la administracin con competencia legislativa en la
materia ha decidido su aplicacin en ejercicio de su com-
petencia normativa.
Partiendo de tales premisas, no ha de perderse de
vista el contexto jurdico, social y econmico en que se
desenvuelve la actividad urbanstica, cuyo desarrollo ha
provocado un incremento importante de los operadores
econmicos encargados de la gestin y ejecucin del pla-
neamiento urbanstico en la Comunidad Valenciana, cons-
tituyendo en la actualidad uno de los sectores en alza en
la configuracin de su producto interior bruto. Ello exige
de los poderes pblicos la adopcin de instrumentos que
promuevan y garanticen una competencia efectiva entre
todos los agentes econmicos implicados, eliminando
aquellos obstculos que impidan la materializacin de los
principios que rigen actualmente en el derecho de la con-
tratacin pblica, recogidos en el mbito europeo en la
recin Directiva 2.004/18/CE, del Parlamento Europeo y
del Consell, de 31 de marzo de 2004, pendiente an de
transposicin al ordenamiento jurdico interno.
Partiendo de la competencia autonmica en la mate-
ria, y desde el reconocimiento y respeto escrupuloso a la
competencia del Estado para la transposicin de la nor-
mativa europea en materia de contratacin pblica, la ley
ha apostado decididamente por adherir la regulacin jur-
dica de la actividad de ejecucin del planeamiento urba-
nstico con los principios reguladores de la contratacin
pblica, convencida de que as se mejoran la transparen-
cia y la competitividad en el procedimiento de seleccin y
adjudicacin de los programas de actuacin integrada.
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Dicha tarea de integracin exige un esfuerzo importante
de sntesis, capaz de aglutinar en un solo texto legal una
regulacin jurdica que consiga compatibilizar, en defini-
tiva, la actividad urbanstica de iniciativa particular con
los principios de libre circulacin de mercancas, libertad
de establecimiento y libre prestacin de servicios, as
como los principios que de estas libertades se deriven,
como son el principio de igualdad de trato, el principio de
no discriminacin, el principio de reconocimiento mutuo,
el principio de proporcionalidad y el principio de transpa-
rencia. Principios cuya aplicacin prctica ya reclam en
el ao 1996 el Libro Verde de la Contratacin Pblica,
adoptado por la Comisin Europea por medio de la
Comunicacin de 27 de noviembre de 1996, en la cual se
recordaba la necesidad de someter la actividad contrac-
tual de todos los estados miembros, cualesquiera que
sean los umbrales o la tipologa de los contratos, a los
principios del Tratado de la Unin Europea.
La permanente vocacin europesta de la Comunidad
Valenciana, cuyos sectores estratgicos se encuentran
fuertemente arraigados en el espacio econmico euro-
peo, ha de servir de impulso para la incorporacin de
tales principios a la actividad urbanstica de los poderes
pblicos.
IV
En la gestin indirecta del Programa de actuacin
integrada, el agente urbanizador seleccionado por la
administracin en un procedimiento pblico, asume el
cumplimiento de obligaciones de las que son sujetos
pasivos los propietarios de suelo, a cambio de obtener la
pertinente retribucin por parte de los indicados propieta-
rios del suelo, de manera que la administracin se ase-
gura un interlocutor y permite concretar el alcance y el
modo de cumplimiento de las obligaciones que, legal-
mente, estn atribuidas a los propietarios, controlando el
proceso de cumplimiento de las mismas y las caractersti-
cas y calidad de las obras de urbanizacin que han de
serle cedidas, lo que sera del todo imposible si los pro-
pietarios de suelo intentaran cumplir individualmente
dichas obligaciones.
As se concreta el cumplimiento de la funcin social
de la propiedad inmobiliaria. Estas obligaciones de los
propietarios y los correlativos derechos de la administra-
cin no se ven alterados por la intervencin del agente
urbanizador que es un mero gestor que, por medio de la
redaccin de los instrumentos de planeamiento y gestin
urbanstica, facilita tanto el cumplimiento de las obliga-
ciones de los propietarios de suelo como la participacin
de la administracin actuante en las plusvalas generadas
por la accin urbanstica, asegurando la obtencin de
suelo pblico debidamente urbanizado y haciendo efec-
tivo el cumplimiento del principio rector de la poltica
social y econmica establecido en el artculo 47 de la
Constitucin espaola. En todo caso, quien costea la
intervencin del urbanizador son los propietarios de suelo
y no la administracin, lo que impide configurar el Pro-
grama de actuacin integrada como contrato administra-
tivo tpico.
Captulo esencial de esta reforma legal es la nueva
regulacin del modo de seleccionar al urbanizador en el
procedimiento de gestin indirecta de los programas de
actuacin integrada. Esta seleccin ha de basarse en cri-
terios objetivos reglados que impidan toda desviacin
hacia el subjetivismo y que hagan previsibles las decisio-
nes pblicas para todos los afectados, en pie de igualdad
y suscitando sana competencia entre ellos. Por eso, el
presente texto legal ha optado por un procedimiento gil
en el que los ayuntamientos garanticen la aprobacin y
adjudicacin del programa a la proposicin econmica-
mente ms ventajosa desde el punto de vista de la orde-
nacin urbanstica y del territorio de sus municipios, pro-
curando que la eleccin del modelo urbanstico ms
coincidente con el inters general no se haga atendiendo
exclusivamente al precio ms bajo, sino valorando en su
conjunto la ordenacin propuesta, la gestin urbanstica
de la actuacin o la calidad y el diseo tcnico de las solu-
ciones aportadas para la ejecucin de la urbanizacin
para cada una de las propuestas de programacin presen-
tadas al concurso. La seleccin y adjudicacin del Pro-
grama de actuacin integrada se llevar a cabo, en defini-
tiva, atendiendo a criterios estrictamente objetivos que
permitan seleccionar la mejor propuesta sin controversia
respecto a tal eleccin
Los cambios operados por la ley en el procedimiento
de seleccin del urbanizador redundarn en una mayor
transparencia y seguridad jurdica para todos los opera-
dores, consiguiendo con ello que las decisiones adminis-
trativas se adopten con ms y mejores elementos de jui-
cio. La seleccin del urbanizador en el procedimiento de
gestin indirecta se apoya, de esta manera, en los siguien-
tes principios bsicos:
1. Se establecen los instrumentos necesarios para
facilitar la direccin y el impulso pblico del procedi-
miento en todos sus trmites, exigiendo de los ayunta-
mientos una labor activa en el desarrollo del mismo. Para
ello se requiere la aprobacin previa de unas bases gene-
rales para la adjudicacin de programas de actuacin
integrada como ordenanza municipal. Y para cada actua-
cin integrada se tendrn que aprobar, as mismo, unas
bases particulares reguladoras, en las que se fijarn con
claridad cules son las normas por las que se regir el
concurso de seleccin y adjudicacin de cada programa.
Se establece un nico procedimiento de seleccin y adju-
dicacin, exigiendo que el anuncio del concurso se publi-
que, cualquiera que sea la cuanta estimada del programa
en el Diario Oficial de la Unin Europea, facilitando con
ello la mxima concurrencia competitiva.
2. Se reconoce la iniciativa particular para la presenta-
cin de propuestas de programa, incluyendo los documen-
tos de planeamiento necesarios para ello, de conformidad
con la Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, del suelo y valo-
raciones. La presentacin de una iniciativa no otorga, no
obstante, ninguna ventaja a su promotor, que tendr que
someterse en igualdad de condiciones que el resto de
concursantes al procedimiento competitivo diseado por
la ley.
3. La seleccin y adjudicacin de los programas de
actuacin integrada se llevar a cabo, en un nico acto,
por medio de la ponderacin adecuada de los criterios
objetivos de adjudicacin previamente definidos por los
ayuntamientos en sus bases reguladoras. Tales criterios
respetarn plenamente los principios de transparencia,
no discriminacin e igualdad de trato, garantizando que la
evaluacin de las ofertas se realice en condiciones de
competencia efectiva.
4. Se exige a todos los aspirantes a urbanizador el
cumplimiento de los criterios de solvencia econmica y
financiera, tcnica y profesional establecidos por los
ayuntamientos en las bases particulares reguladoras de
cada programa, aplicndoles las mismas prohibiciones
para contratar que las establecidas en el artculo 20 del
Real decreto legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que
se aprueba el Texto refundido de la ley de contratos de las
administraciones pblicas.
5. Se establece una separacin ntida entre las figu-
ras del urbanizador y del empresario constructor de las
obras de urbanizacin. Mientras que al urbanizador le
corresponder redactar todos los documentos tcnicos
necesarios para la gestin del programa en su integridad,
el empresario constructor tendr que ejecutar las obras
previamente definidas en el proyecto de urbanizacin
aprobado por el ayuntamiento. Incluso reconociendo el
carcter privado de la relacin jurdica que une a ambos
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operadores econmicos, el empresario constructor ten-
dr que ser seleccionado por el urbanizador por medio de
concurso o subasta, siguiendo un procedimiento en el
que quede garantizada la efectividad de todos y cada uno
de los principios reguladores de la contratacin pblica,
estableciendo un sistema gil de tutela administrativa
que ratifique con plenas garantas jurdicas el cumpli-
miento de la normativa de contratacin pblica.
La ley prev, con el objetivo de facilitar la gestin a los
pequeos y medianos municipios, que en todas aquellas
fases del procedimiento en que se requiera la elaboracin
de una documentacin administrativa compleja, las enti-
dades locales puedan acogerse a los modelos tipo que se
establezcan mediante una orden de la conselleria compe-
tente en la materia. Con independencia de ello, y con efi-
cacia jurdica supletoria en defecto de ordenanza munici-
pal, la ley establece que por medio de decreto del Consell
de la Generalitat se aprobarn unas bases generales regu-
ladoras de la adjudicacin de programas de actuacin
integrada ajustadas al contenido de la misma, de manera
que quede mnimamente regulado en todo el mbito
territorial de la Comunidad Valenciana el procedimiento
de seleccin del urbanizador por medio del procedimiento
de gestin indirecta, facilitando as que en todos los
municipios puedan llevarse a cabo aquellas actuaciones
urbansticas que el inters pblico de cada ayuntamiento,
en ejercicio de su autonoma y de la legitimidad que le
confiere su representatividad democrtica, tenga por con-
veniente, con respeto siempre a la legalidad y a la esfera
de los intereses supramunicipales, cuya garanta compete
a la comunidad autnoma.
La ley renuncia, finalmente, a implantar una pondera-
cin fija o un gancho ajustable a cada criterio de adjudica-
cin de los programas de actuacin integrada, dejando
que sean los ayuntamientos, bien directamente, bien por
medio de la asuncin de la ponderacin que como
modelo tipo fije la conselleria competente en urbanismo,
los que la establezcan. Se refuerza as la necesaria auto-
noma municipal, al tiempo que se respetan las circuns-
tancias especficas de cada caso concreto, sin prejuzgar la
participacin de cada criterio de adjudicacin en la pun-
tuacin total del concurso, cuya concrecin puede variar
de uno a otro municipio en funcin de cules sean los
intereses pblicos en juego.
V
Por otro lado, adopta medidas adicionales de poltica
social de vivienda, en el marco del Acuerdo de 22 de
enero de 2003, aprobado por la Conferencia Sectorial de
Suelo y Vivienda, para avanzar en la lnea de ofrecer
viviendas a un precio razonable, que permitan a los valen-
cianos acceder a una vivienda de primera residencia
digna y adecuada como la Constitucin garantiza. Para el
logro de este beneficio social se establece que los planes
definan la necesidad de prever la construccin de vivien-
das sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, con-
forme determine la conselleria competente en vivienda,
de manera que se asegure su puesta en servicio en el pla-
neamiento de desarrollo y dentro del rea de reparto pre-
establecida para la equidistribucin de las cargas y los
beneficios generados por el planeamiento.
En este contexto, se presta una atencin especialsima
a la garanta del derecho constitucional a la vivienda,
como objetivo prioritario de actuacin de los poderes
pblicos, incentivando y fomentando, a travs de la
misma, la reserva de suelo para la construccin de vivien-
das de proteccin pblica, A tal efecto, se establece una
nueva regulacin de los patrimonios pblicos de suelo
asignndoles funciones relacionadas con la oferta de
suelo para viviendas sociales, exigiendo a los municipios
de ms de 10.000 habitantes que dediquen a la construc-
cin de vivienda protegida, la totalidad de suelo que
obtengan para la cesin del diez por ciento del aprovecha-
miento tipo derivada de la gestin del suelo urbanizable
residencial. De acuerdo con el principio de acceso a la
vivienda, la norma establece, finalmente, mecanismos
que agilizarn la construccin de los solares existentes,
incorporando de esta forma ms viviendas al mercado y
evitando retenciones especulativas de suelo urbanizado.
La ley asume la vigente regulacin del Registro auto-
nmico de patrimonios pblicos municipales de suelo,
establecida en su da por la Ley 16/2003, de 17 de diciem-
bre, de medidas fiscales, de gestin administrativa y
financiera, y de organizacin, de la Generalitat Valenciana,
que estar compuesto por el inventario de bienes munici-
pales adscritos a cada patrimonio municipal del suelo que
sean procedentes de la gestin urbanstica, como instru-
mento auxiliar de colaboracin y coordinacin interadmi-
nistrativa que facilite la ejecucin de la poltica social de
vivienda de la Generalitat.
VI
La ley aborda en su ttulo IV la regulacin de la activi-
dad administrativa de garanta de la legalidad urbanstica,
articulando los mecanismos jurdicos imprescindibles
para que el urbanismo pueda satisfacer con eficacia los
fines pblicos que tienen encomendados. En particular,
se incorpora una relacin de actos sujetos a licencia, se
prevn los mecanismos jurdicos necesarios para conse-
guir la restauracin del orden urbanstico infringido, insis-
tiendo, sobretodo, en las medidas cautelares, que han de
adoptarse cuando la edificacin ilegal est an en curso
de ejecucin, y se regula la inspeccin urbanstica a fin de
comprobar que las edificaciones y el uso del suelo se
ajusten a las especificaciones del ordenamiento urbans-
tico.
En materia de disciplina urbanstica se disea un sis-
tema claro de distribucin de competencias entre munici-
pios y comunidad autnoma, que es plenamente respe-
tuoso con la autonoma municipal pero que, al mismo
tiempo, atribuye a la administracin autonmica compe-
tencias directas en aquellos casos en que hay un evidente
inters supramunicipal implicado. Se prev, adems, un
rgimen detallado de infracciones urbansticas, y la deter-
minacin concreta de las sanciones a aplicar. Con el obje-
tivo de favorecer al mximo la efectividad de la restaura-
cin de la legalidad infringida, se regulan detalladamente
los instrumentos de intervencin administrativa, tanto de
las medidas cautelares a adoptar para las obras y activi-
dades en curso de ejecucin, como de los medios de res-
tauracin de la realidad fsica alterada, habilitando incluso
la posibilidad de imponer multas coercitivas y llegar, en
casos extremos, a la expropiacin forzosa por incumpli-
miento de la funcin social de la propiedad cuando se
incumpla por el interesado la orden de restauracin acor-
dada previamente, reforzando el carcter inexcusable del
ejercicio por las administraciones pblicas competentes
de sus potestades de restauracin del orden urbanstico
infringido.
VII
Las disposiciones adicionales de la ley se ocupan,
finalmente, de dar cumplimiento al deber de informacin
interadministrativa en relacin con los actos y acuerdos
urbansticos previsto el artculo 56 de la Ley 7/1985, de 2
de abril, as como de otras cuestiones relativas al Consejo
del Territorio y el Paisaje, la regulacin bsica de los con-
venios urbansticos, y a las necesarias determinaciones
que, sobre la previsin de viviendas sujetas a algn rgi-
men de proteccin pblica, deben contenerse en los pla-
nes generales. Asimismo se adoptan las necesarias previ-
siones transitorias para la adecuacin de los planes
6962 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
municipales y dems instrumentos de planificacin a las
determinaciones de la ley.
TTULO PRELIMINAR
Disposiciones generales
Artculo 1. Objeto de la ley.
Esta ley tiene por objeto la ordenacin de la actividad
urbanstica y de la utilizacin del suelo para su aprovecha-
miento racional de acuerdo con su funcin social, en el
mbito de la Comunidad Valenciana, de acuerdo con los
principios establecidos en los artculos 45, 46 y 47 de la
Constitucin.
Artculo 2. Ttulo competencial.
La presente ley se aprueba de acuerdo con la compe-
tencia exclusiva, atribuida a la Generalitat por el Estatuto
de autonoma de la Comunidad Valenciana y reconocida
en el artculo 148.1.3. de la Constitucin, sin perjuicio de
las competencias estatales sobre la materia.
Artculo 3. Actividad urbanstica.
1. La actividad urbanstica es una funcin pblica
que se desarrollar conforme a lo dispuesto en esta Ley y
en cualquiera de las formas autorizadas por la legislacin
reguladora de la Administracin actuante. En todo caso,
las facultades que supongan ejercicio de autoridad se
ejercern siempre en rgimen de Derecho Pblico y de
gestin directa.
Los particulares pueden participar en el desarrollo de
la actividad urbanstica en los trminos indicados en el
artculo 6 de la presente Ley.
2. La actividad urbanstica comprende los siguientes
aspectos:
a) El planeamiento urbanstico.
b) La ejecucin del planeamiento urbanstico.
c) La garanta de la legalidad urbanstica.
d) El fomento del mercado del suelo para su promo-
cin social.
Artculo 4. Objetivos y finalidades de la actividad admi-
nistrativa en el urbanismo.
La actividad urbanstica, en todos los aspectos seala-
dos en el artculo anterior, tiene los siguientes objetivos y
finalidades:
a) Definir el rgimen urbanstico del suelo, dentro
del marco regulador del derecho estatal, con el fin de
garantizar el cumplimiento de los derechos y deberes de
la propiedad de los terrenos de acuerdo con la clasifica-
cin urbanstica que tengan y su funcin social, de confor-
midad con el artculo 33 de la Constitucin.
b) Fomentar la iniciativa privada y la libertad de
empresa en el mbito de la promocin urbanstica y la
edificacin, dentro del marco definido por los poderes
pblicos al ordenar la economa general y la planificacin,
en garanta del derecho reconocido en el artculo 38 de la
Constitucin.
c) Proteger el medio ambiente, los recursos naturales
y la calidad de vida, potenciando un desarrollo urbano sos-
tenible dentro de los principios definidos en el artculo 45
de la Constitucin.
d) Conservar y promover el patrimonio histrico,
cultural, paisajstico y arquitectnico.
e) Garantizar el derecho a una vivienda digna y
adecuada para todos los ciudadanos, establecido en el
artculo 47 de la Constitucin, mediante la promocin de
suelo asequible y el fomento de la edificacin y rehabilita-
cin de viviendas en rgimen de proteccin pblica.
f) Equidistribuir los beneficios y cargas de la activi-
dad urbanstica, de manera que todos los interesados
obtengan y soporten la parte que les corresponda, asegu-
rando de manera especial la participacin de la comuni-
dad en las plusvalas que genere la accin urbanstica de
los entes pblicos, en cumplimiento del artculo 47,
segundo prrafo, de la Constitucin.
Artculo 5. Competencia para la actividad administrativa
en el urbanismo.
1. La Generalitat y los Municipios comparten la res-
ponsabilidad de la actividad urbanstica segn determina
esta Ley. Corresponden a los Municipios, adems de las
competencias urbansticas que la Ley les atribuya, las que
no estn expresamente atribuidas a La Generalitat. Den-
tro de cada una de estas Administraciones, el ejercicio de
la competencia corresponder al rgano que determina la
presente Ley respetando, en todo caso, las normas regu-
ladoras de su organizacin interna.
2. Las competencias urbansticas se ejercern en
coordinacin con las atribuidas por la Ley para la gestin
de otros intereses pblicos especficos cuya realizacin
requiera ocupar o transformar el suelo. La ordenacin
urbanstica deber facilitar el desarrollo de las distintas
acciones administrativas resolviendo la integracin espa-
cial de las necesidades pblicas y privadas.
3. La intervencin administrativa en urbanismo res-
petar la garanta institucional de la autonoma local,
recogida en el artculo 140 de la Constitucin. La interven-
cin de la Administracin de La Generalitat se centrar en
los aspectos de inters supramunicipal regulados en el
artculo 85 de esta Ley, con especial atencin a la ordena-
cin del territorio o la preservacin del medio ambiente,
mediante el ejercicio de sus potestades administrativas.
Artculo 6. Participacin de los particulares.
1. Las personas privadas podrn formular iniciativas
y propuestas para el desarrollo de la actividad urbanstica
y colaborar en ella en los trminos de la presente Ley.
2. Asimismo participarn en la adopcin de las decisio-
nes mediante los trmites de informacin pblica y audien-
cia que se disponen en los respectivos procedimientos.
3. Los particulares tienen derecho a formular alega-
ciones y peticiones en relacin con la actividad urbans-
tica, las cuales se regirn por las normas generales del
procedimiento administrativo comn y las que regulan el
ejercicio del derecho de peticin, sin perjuicio de las par-
ticularidades de los procedimientos establecidos en la
presente Ley.
4. Todo interesado tiene derecho a que la Administra-
cin competente le informe por escrito, en el plazo de un
mes, del rgimen y condiciones de ordenacin, gestin,
uso, aprovechamiento y programacin urbansticos apli-
cables a una parcela o mbito determinado.
5. Se reconoce a todos los ciudadanos, propietarios
o no, la participacin en la actividad administrativa de
ejecucin del planeamiento, en los trminos establecidos
en el Ttulo III de esta Ley.
6. Los Ayuntamientos deben establecer cauces de
participacin de los ciudadanos, adems de los trmites
de informacin pblica, en las decisiones que afecten a la
ordenacin y ejecucin de los planes y proyectos con inci-
dencia en el territorio, cuya promocin les corresponda.
Asimismo los Ayuntamientos intervendrn en las Juntas
de Participacin de Territorio y Paisaje, y en cuantas otras
instituciones de participacin de mbito supramunicipal
puedan crearse al amparo de la legislacin en materia de
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territorio y paisaje de acuerdo con lo que establezca su
legislacin reguladora.
Artculo 7. Accin pblica.
La accin para exigir ante las Administraciones Pbli-
cas y los Juzgados y Tribunales del Orden Jurisdiccional
Contencioso-Administrativo el cumplimiento de la legis-
lacin urbanstica y de ordenacin del territorio, as como
de los instrumentos de planeamiento y de ejecucin del
mismo, se ejercer de conformidad con la legislacin
estatal aplicable. Los plazos y procedimientos del ejerci-
cio de las acciones sern los determinados para cada una
de ellas en las normas sustantivas y procesales aplica-
bles, segn la naturaleza de la actividad o inactividad
impugnada y el rgano administrativo o judicial ante el
que se formulen.
Artculo 8. Normas de aplicacin directa.
1. Las construcciones habrn de adaptarse al
ambiente en que se siten.
2. Las construcciones emplazadas en las inmediacio-
nes de bienes inmuebles de carcter artstico, histrico,
arqueolgico, tpico o tradicional han de armonizar con
ellos, aun cuando en su entorno slo haya uno con esas
caractersticas.
3. No se permitir que la situacin o dimensiones de
los edificios, los muros, los cierres, las instalaciones, el
depsito permanente de elementos y materiales o las
plantaciones vegetales rompan la armona del paisaje
rural o urbano tradicionales, o desfiguren su visin.
4. Mientras no exista Plan que lo autorice, no puede
edificarse con altura superior a dos plantas medidas en
cada punto del terreno natural, sin perjuicio de las dems
limitaciones aplicables. Se exceptan de la regla anterior
los solares enclavados en ncleos o manzanas edificadas
en ms de dos terceras partes, en los que slo se autori-
zarn alturas que no rebasen ni la de los edificios de
mayor antigedad, ni la media de las existentes en el
tramo de la calle correspondiente a la manzana a la que
deba dar frente la nueva construccin.
5. En el suelo no urbanizable se estar a lo dispuesto
en la Ley de La Generalitat reguladora del Suelo No Urba-
nizable, sin perjuicio de la aplicacin supletoria de las
normas anteriores.
6. Los Planes y proyectos de urbanizacin deben
respetar las condiciones de accesibilidad y supresin de
barreras arquitectnicas reguladas en la legislacin sectorial.
TTULO I
Rgimen urbanstico del suelo y estatuto del propietario
CAPTULO I
Clasificacin del suelo
Artculo 9. Clases de suelo.
Los instrumentos de planeamiento clasifican el suelo
en urbano, urbanizable y no urbanizable.
Artculo 10. Suelo urbano.
1. Son suelo urbano:
a) Los solares.
b) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes
que, sin tener la condicin de solar, cuentan con acceso
rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y
suministro de energa elctrica con capacidad y caracte-
rsticas adecuadas para dar servicio suficiente a los usos
y edificaciones existentes y a los que prevea el planea-
miento urbanstico sobre las mismas, siempre que se
encuentren integradas en la malla urbana.
c) Las manzanas o unidades urbanas equivalentes
que tengan edificacin construida conforme al planea-
miento urbanstico en ms de la mitad de su superficie.
2. Tendr la consideracin de suelo urbano con urba-
nizacin consolidada el terreno que el Plan sujete al rgi-
men de actuaciones aisladas.
3. Se considera suelo urbano sin urbanizacin con-
solidada el terreno sujeto a actuaciones integradas que el
Plan clasifique as porque:
a) Aun habiendo estado previamente urbanizado se
halle en reas de reforma interior que precisen comple-
mentar sus dotaciones mediante actuacin integrada para
la implantacin de los nuevos usos, tipologas o aprove-
chamientos previstos o por cambiar su funcin o estruc-
tura urbana.
b) Configuren reas de nueva urbanizacin adya-
cente al suelo urbano y sin entidad suficiente para confi-
gurar un sector de planeamiento parcial.
Artculo 11. Solares.
1. Son solares las parcelas legalmente divididas o
conformadas que, teniendo caractersticas adecuadas
para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne
la ordenacin urbanstica, estn, adems, urbanizadas
con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas tcnicas
establecidas por el planeamiento.
2. Para que las parcelas tengan la condicin de solar
se exigir su dotacin, al menos, con estos servicios:
a) Acceso rodado hasta ellas por va pavimentada,
debiendo estar abiertas al uso pblico, en condiciones
adecuadas, todas las vas a las que den frente.
No justifican la dotacin de este servicio ni las rondas
perimetrales de los ncleos urbanos, respecto de las
superficies colindantes con sus mrgenes exteriores, ni
las vas de comunicacin de dichos ncleos entre s, salvo
en sus tramos de travesa y a partir del primer cruce de
sta con calle propia del ncleo urbano, hacia el interior
del mismo.
b) Suministro de agua potable y energa elctrica
con caudales y potencia suficientes para la edificacin
prevista.
c) Evacuacin de aguas residuales a la red de alcan-
tarillado.
No justifica la dotacin de este servicio la evacuacin
a acequias o fosas spticas, salvo que el planeamiento
autorice estas ltimas en casos excepcionales y en condi-
ciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad de
edificacin.
d) Acceso peatonal, encintado de aceras y alum-
brado pblico, en al menos, una de las vas a que d
frente la parcela.
3. Las parcelas sujetas a una Actuacin Integrada
adquieren la condicin de solar cuando, adems de con-
tar con los servicios expresados en el apartado anterior,
tengan ejecutadas las infraestructuras mnimas de inte-
gracin y conexin de la Actuacin con su entorno territo-
rial, aprobadas al programar aqulla.
Artculo 12. Suelo urbanizable.
1. El planeamiento clasificar como suelo urbaniza-
ble los terrenos que pretenda incorporar al proceso de
urbanizacin, a medida que el desarrollo de la red prima-
ria de dotaciones y el grado de definicin de la ordena-
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cin estructural permita integrarlos en dicho proceso
dentro de un modelo territorial sostenible y coherente.
2. La clasificacin como suelo urbanizable por el
Plan General supone la mera aptitud de los terrenos para
su urbanizacin, previa programacin de los mismos.
Hasta que se apruebe el Programa para el desarrollo de la
correspondiente Actuacin Integrada quedarn sujetos al
rgimen propio del suelo urbanizable sin programacin,
que se regula en el artculo siguiente. Dicha clasificacin
implica la sujecin de los terrenos al rgimen de las
Actuaciones Integradas para poder desarrollar su urbani-
zacin. Cuando la clasificacin como suelo urbanizable
sea establecida mediante Plan Parcial modificativo del
Plan General, se exigir la simultnea programacin de
los terrenos, y la caducidad de su correspondiente Pro-
grama comportar el decaimiento de su clasificacin en
tanto no se acuerden justificadamente otras medidas.
Artculo 13. Rgimen del suelo urbanizable sin progra-
macin.
Los terrenos clasificados por el Plan General como
suelo urbanizable que no tengan Programa aprobado y
vigente estarn sujetos a las siguientes limitaciones, ade-
ms de las aplicables en virtud de otras Leyes:
a) Debern respetar las determinaciones que sobre
usos establezca el planeamiento aplicable.
b) No se podrn realizar otras construcciones que
las destinadas a explotaciones agrcolas, forestales,
ganaderas, cinegticas o similares, que guarden rela-
cin directa con la naturaleza y destino de la finca, se
ajusten a los planes o normas establecidos por la con-
selleria competente en agricultura, que deber emitir el
correspondiente informe, as como las vinculadas fun-
cionalmente a la ejecucin y entretenimiento de los
servicios pblicos.
c) El tipo de construccin habr de ser adecuado a
su emplazamiento y condicin aislada, conforme a las
normas que el planeamiento aplicable establezca, que-
dando prohibidas las edificaciones caractersticas de
zonas urbanas.
d) En las divisiones y segregaciones de terrenos no
podrn efectuarse fraccionamientos en contra de las
determinaciones del planeamiento aplicable y la legisla-
cin agraria.
Artculo 14. Actuaciones Integradas.
Actuacin Integrada es la que se desarrolla mediante
unidades de ejecucin, y tiene por objeto la urbanizacin
pblica conjunta de dos o ms parcelas realizada con-
forme a una nica programacin. Los Planes prevern la
ejecucin de Actuaciones Integradas en aquellos terrenos
que pretendan urbanizar y cuya conexin a las redes de
servicio existentes:
a) Exija producir dos o ms solares simultneamente
transformando suelo que tenga pendiente la implanta-
cin de servicios; o
b) Requiera ocupar un terreno de dimensiones igua-
les o mayores a 40.000 metros cuadrados con el fin de
transformarlo produciendo uno o varios solares; o
c) Se estime necesaria su ejecucin mediante Actua-
ciones Integradas para asegurar una mayor calidad y
homogeneidad en las obras de urbanizacin.
Artculo 15. Actuaciones Aisladas.
1. Actuacin Aislada es la que tiene por objeto una
sola parcela y supone su edificacin, as como, en su
caso, la previa o simultnea urbanizacin precisa para
convertirla en solar conectndola con las redes de infraes-
tructuras y servicios inmediatas y preexistentes. La par-
cela que sea objeto de una Actuacin Aislada deber
reunir las caractersticas mnimas necesarias para cumplir
con las reglas de parcelacin urbanstica.
2. El Plan, respetando lo dispuesto en el artculo
anterior, podr prever las Actuaciones Aisladas en estos
casos:
a) Para edificar los solares que no precisen de nin-
guna obra de urbanizacin por existir ya sta de forma
completa, salvo que su dotacin de servicios urbansticos
sea contradictoria con el nuevo destino del suelo previsto
por el planeamiento o insuficiente o inadecuada para ser-
vir a los nuevos aprovechamientos resultantes de su
ordenacin.
b) Para completar la urbanizacin parcialmente exis-
tente en manzanas o pequeas unidades urbanas equiva-
lentes donde, al menos, alguna de sus parcelas caracters-
ticas ya sea solar.
c) Cuando sea ms oportuno para ejecutar las obras
de reforma interior, mejora o saneamiento correspon-
dientes, en especial, respecto a parcelas aisladas que se
hallen consolidadas conforme a tipologas, usos y ubica-
cin compatibles con la ordenacin.
Artculo 16. Suelo no urbanizable.
Es suelo no urbanizable aquel que ha sido as clasificado
de acuerdo con la Ley del Suelo No Urbanizable. Proceder
necesariamente esta clasificacin para los terrenos que
deban ser preservados permanentemente del proceso urba-
nizador de acuerdo con dicha Ley, a la que se ajustar su
rgimen jurdico urbanstico y aquellos no necesarios para
un desarrollo urbano acordado y sostenible segn el modelo
territorial y urbano establecido.
Artculo 17. Clasificacin del suelo en municipios sin pla-
neamiento.
En defecto de Plan, el suelo que no tenga la condicin
de solar conforme al artculo 11, ni deba clasificarse
urbano conforme a los artculos 8.4 y 10, tendr la consi-
deracin de suelo no urbanizable, a los efectos de esta
Ley y de la reguladora del Suelo No Urbanizable.
CAPTULO II
Estatuto de la propiedad del suelo
SECCIN 1. PRINCIPIOS GENERALES
Artculo 18. Estatuto de la propiedad del suelo.
La propiedad del suelo confiere a su titular los dere-
chos y deberes establecidos en la legislacin estatal, as
como los derivados de la presente Ley y, en su virtud, de
la ordenacin y programacin urbanstica, en cuyos tr-
minos se han de cumplir o ejercer.
Artculo 19. Ejercicio de los derechos de los propieta-
rios.
Las facultades urbansticas del derecho de propiedad
se ejercern siempre dentro de los lmites y con el cumpli-
miento de los deberes establecidos en sta u otras Leyes
o, en virtud de ellas, por los Planes y Programas con arre-
glo a la clasificacin de los predios.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6965
SECCIN 2. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO
Artculo 20. Derechos de los propietarios de suelo
urbano.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a
completar la urbanizacin de los terrenos para que
adquieran la condicin de solares y a edificar stos en las
condiciones que para cada caso establece esta Ley, el pla-
neamiento aplicable y las normas sobre proteccin del
patrimonio cultural valenciano.
Artculo 21. Deberes de los propietarios de suelo
urbano.
1. Los propietarios de suelo urbano tendrn los
deberes impuestos por la legislacin estatal que, con-
forme a la presente Ley y las previsiones especficas de la
ordenacin urbanstica, se cumplirn, segn proceda, en
rgimen de Actuacin Aislada o Integrada y mediante la
programacin cuando sta sea precisa.
2. En suelo urbano son coincidentes los aprovecha-
mientos objetivo y subjetivo, sin perjuicio de lo que
resulte de aplicar los criterios establecidos en los artculos
55 y 56 de la presente ley para la delimitacin de reas de
reparto y la limitacin y el clculo del aprovechamiento
tipo. En lo dems, ser aplicable el rgimen previsto en
el artculo 23 con las menores cargas de urbanizacin
que permita la proximidad de la actuacin a las redes de
servicio.
3. En suelo urbano con urbanizacin consolidada, el
cumplimiento de los deberes de la propiedad se sujetar
a Programa de Actuacin Aislada en los supuestos espec-
ficos previstos por la Ley.
4. Excepcionalmente, en suelo urbano con urbaniza-
cin consolidada, la programacin de Actuaciones Inte-
gradas podr acordarse:
a) Mediante Plan de Reforma Interior cuando decaiga
la utilidad de la urbanizacin existente para los nuevos
usos, tipos edificatorios, aprovechamientos o la remode-
lacin de la estructura urbana que imponga el nuevo pla-
neamiento.
b) Del mismo modo que el previsto en el apartado
anterior cuando se ponga de manifiesto la insuficiencia
de las previsiones del Plan por no poderse realizar la
urbanizacin mediante Actuaciones Aisladas sin detri-
mento de su calidad y homogeneidad.
Tanto en el supuesto de este apartado, como en el del
apartado a) anterior, cuando la sujecin del terreno al
rgimen de Actuaciones Integradas implique modifica-
cin de la ordenacin estructural, la aprobacin definitiva
del Plan de Reforma Interior corresponder a la Adminis-
tracin Autonmica. En todo caso, habr de tratarse,
cuanto menos, de manzanas completas o terrenos dota-
cionales, y nunca de parcelas aisladas.
c) Con motivo de una apertura de calle u otra obra
pblica similar impulsada por la Administracin o por los
particulares y que venga a convertir en solares las parce-
las colindantes vacantes o con edificacin ruinosa o mani-
fiestamente inadecuada. No ser requisito para esta
modalidad de Actuacin Integrada la aprobacin de un
Plan de Reforma Interior ni la delimitacin de una Unidad
de Ejecucin. En este caso se cumplirn por cuenta de la
propiedad del suelo beneficiada por las nuevas posibili-
dades de edificacin, los mismos deberes urbansticos
que le seran exigibles para el otorgamiento de la corres-
pondiente licencia, como la cesin y equidistribucin del
suelo viario que proporcionadamente le corresponda y su
parte estrictamente alcuota del coste total que soporte la
Administracin al urbanizarlo, sin que proceda la altera-
cin del aprovechamiento objetivo que corresponda a
cada propietario.
Artculo 22. Derechos de los propietarios de suelo urba-
nizable.
1. Los particulares que sean designados como Urba-
nizador del correspondiente Programa, en seleccin
sujeta a publicidad y libre concurrencia, son titulares de la
facultad de promover la transformacin urbanstica del
suelo urbanizable. Dicha facultad se ejerce mediante la
formulacin y ejecucin de Programas de Actuacin Inte-
grada.
2. La ley reconoce la iniciativa particular en rgimen
de libertad de empresa para promover dicha transforma-
cin urbanstica. La prelacin de la iniciativa pblica y de
la gestin directa de los Programas podr ser acordada en
atencin a las circunstancias concretas de la actuacin,
mediante decisin motivada. Sern nulos los actos o dis-
posiciones que excluyan permanentemente o sin plazo
justificado la iniciativa privada en la programacin del
suelo urbanizable.
3. La aprobacin y vigencia de un Programa de
Actuacin Integrada, as como la consiguiente designa-
cin de un Urbanizador que garantice su gestin en las
condiciones y plazos establecidas por aqul, es condicin
necesaria para la transformacin urbanstica del suelo
urbanizable y para el ejercicio de los derechos dimanan-
tes de la misma.
4. En tanto no se apruebe y adjudique el correspon-
diente Programa, los propietarios de suelo tienen derecho
a usar y disfrutar de los terrenos de su propiedad con-
forme a la naturaleza rstica de los mismos, con el rgi-
men establecido en el artculo 16 para el suelo no urbani-
zable.
Artculo 23. Deberes de los propietarios de suelo urbani-
zable.
La transformacin del suelo clasificado como urbani-
zable comportar los deberes de cesin, de equidistribu-
cin, as como de costear la urbanizacin que prescribe la
legislacin estatal, que, con carcter previo o simultneo
a la edificacin, se concretarn en los siguientes:
a) Ceder gratuitamente y libres de cargas a la Admi-
nistracin los terrenos para dotaciones pblicas, de la
Red Primaria y Secundaria, necesarios para el desarrollo
de la actuacin integrada y los precisos para compensar
su excedente de aprovechamiento.
Cuando necesidades objetivas de la urbanizacin exi-
jan cesiones dotacionales que superen las precisas, para
compensar dicho excedente, los interesados tendrn
derecho a la reserva de aprovechamiento por la parte
constitutiva del exceso.
b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables
correspondientes a la cesin del 10% o porcentaje que
legalmente corresponda de aprovechamiento tipo. La
administracin actuante costear la parte proporcional de
las cargas de urbanizacin correspondiente al citado por-
centaje, pudiendo aminorar su contribucin en la cuanta
que se determine al aprobar el oportuno Plan General.
Las parcelas que por este concepto reciba la administra-
cin actuante, as como los ingresos que reciba por
indemnizacin sustitutiva de dicha cesin, quedarn afec-
tas al patrimonio pblico de suelo.
c) Costear las cargas de urbanizacin reguladas en el
Programa para el cumplimiento de los objetivos impres-
cindibles que le son propios; sufragar, en su caso y justa
proporcin, el coste de las obras de utilidad comn a
diversas actuaciones que excedan a dicho Programa, con
distribucin de los costes, cuando proceda, mediante
canon de urbanizacin. Las cargas y costes de urbaniza-
cin se asumirn en proporcin al aprovechamiento que,
correlativamente, beneficie a quien las soporte y teniendo
en cuenta el apartado anterior.
6966 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
d) Edificar los solares en el plazo que establezca el
Programa.
Artculo 24. Derechos y deberes de los propietarios de
suelo no urbanizable.
Los propietarios de suelo no urbanizable tendrn los
derechos y deberes que se regulan en su legislacin espe-
cfica, estatal y autonmica.
SECCIN 3. AFECCIN DE LAS FINCAS AL CUMPLIMIENTO
DE LOS DEBERES URBANSTICOS
Artculo 25. Transmisin de fincas y deberes urbansticos.
La transmisin de fincas no modificar la situacin del
titular de las mismas respecto de los deberes urbansticos
de la propiedad. El rgimen jurdico de la finca, de sus
sucesivos titulares y de las enajenaciones que sobre la
misma se produzcan ser el previsto en la legislacin
vigente.
Artculo 26. Declaracin de obra nueva.
1. Para el otorgamiento de la escritura de declara-
cin de obra, terminada o en construccin, as como
para el otorgamiento de la escritura de segregacin, y
su inscripcin en el Registro de la Propiedad, los Nota-
rios y Registradores debern exigir los requisitos esta-
blecidos en la legislacin vigente. Iguales requisitos
sern exigidos en las modificaciones de los referidos
actos jurdicos.
2. En caso de obtencin de la licencia de obras por
silencio administrativo, sta se acreditar al Notario auto-
rizante de la escritura mediante la aportacin de la solici-
tud de la licencia presentada con la antelacin necesaria
respecto de la fecha de otorgamiento de la escritura, con
la manifestacin expresa del declarante, bajo su respon-
sabilidad, de no haber obtenido resolucin administrativa
expresa dentro del plazo legal.
CAPTULO III
reas semiconsolidadas
Artculo 27. reas semiconsolidadas.
1. Las reas semiconsolidadas entendiendo por tales
las ocupadas parcialmente por edificaciones compatibles
con la ordenacin propuesta podrn ser desarrolladas
mediante Actuaciones Integradas o Actuaciones Aisladas,
segn corresponda, conforme a lo previsto en los artcu-
los 14 y 15.
2. En aquellas en que la ordenacin estructural haya
previsto su desarrollo mediante Actuaciones Integradas,
el planeamiento de desarrollo del Plan General propon-
dr, para las edificaciones existentes cuya consolidacin
sea compatible con la nueva urbanizacin, bien el mante-
nimiento para ellas del rgimen de Actuaciones Integra-
das, bien su remisin al rgimen de las Actuaciones
Aisladas.
3. En el caso de existencia de suelos donde se pre-
senten edificaciones cuyo derecho se encuentre ya
incorporado al patrimonio de sus titulares y estn inte-
grados en unidades geogrficas homogneas que no
dispongan de caractersticas ni servicios propios del
suelo urbano, todo eso en los trminos que reglamen-
tariamente se determinen y cuya densidad residencial
bruta no supere las 2 viviendas por hectrea, podrn
clasificarse o reclasificarse como suelo no urbanizable
y desarrollarse mediante plan especial de acuerdo con
lo que se establece para esta circunstancia en la legisla-
cin vigente del suelo no urbanizable.
Artculo 28. Tratamiento para las edificaciones consoli-
dadas en el rgimen de Actuaciones Integradas.
1. Las edificaciones consolidadas pueden ser inclui-
das en Actuaciones Integradas. Su inclusin no limita los
deberes urbansticos de su titular, salvo en el supuesto
previsto en el apartado siguiente.
2. Cuando por las construcciones y usos legalmente
consolidados en un inmueble, su propietario justifique
mediante informe tcnico que el valor que ste tena
antes de la actuacin urbanstica supera el de los dere-
chos que en ella que correspondan, podr renunciar a
stos instando la indemnizacin en metlico de su propie-
dad conforme al artculo 162.3.
3. En las actuaciones urbanizadoras que no supon-
gan primera implantacin de servicios para edificios o
instalaciones preexistentes, sino mera renovacin,
ampliacin o reestructuracin de dichos servicios, no
cabr imponer a la propiedad de los referidos edificios
el pago de cuotas por los costes de urbanizacin de los
mismos, salvo que su devengo se difiera hasta el
momento de su reedificacin, quedando la parcela
afecta al pago del canon de urbanizacin, cuyo pago
quedar afecto registralmente. A tal fin, el programa
contendr una propuesta de ordenanza reguladora del
citado canon de urbanizacin que ser aprobada junto
con el Programa de actuacin integrada. Las edificacio-
nes preexistentes abonarn, en todo caso, los costes de
urbanizacin correspondientes a los nuevos servicios
implantados.
En las actuaciones urbanizadoras desarrolladas por
gestin directa sin Programa de Actuacin Integrada, la
Administracin actuante podr repercutir el coste de las
obras de urbanizacin mediante la imposicin de un
canon de urbanizacin.
4. No obstante, se excepta la regla del nmero 3
anterior y, en consecuencia, se impondrn los costes de
urbanizacin, sin aplazamiento o exoneracin, en los
siguientes casos:
a) Cuando el edificio o instalacin preexistente sirva
para el desarrollo de actividades econmicas que preci-
sen de los servicios de la nueva urbanizacin para legiti-
mar su permanencia en normal funcionamiento.
b) Cuando el inmueble se beneficie de un cambio de
uso o aumento de aprovechamiento previsto por el nuevo
plan.
c) Cuando el edificio o instalacin haya sido provi-
sionalmente autorizado, o se encuentre en estado rui-
noso, o proceda adoptar respecto a ellos medidas de res-
tauracin de la legalidad.
d) Cuando la permanencia del edificio o instalacin
sea radicalmente incompatible con la nueva urbanizacin,
sin perjuicio de la indemnizacin que corresponda en
cada caso por el derribo o erradicacin del edificio o ins-
talacin y del derecho del dueo a instar lo dispuesto en
el nmero 2 anterior.
5. La Administracin podr imponer al Urbanizador
la obligacin de soportar los costes de urbanizacin que
sean objeto de aplazamiento o exoneracin, segn lo dis-
puesto en el apartado 3. En tal caso, compensar al Urba-
nizador con la parte del excedente de aprovechamiento
equivalente a dicha obligacin.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6967
Artculo 29. Remisin de las edificaciones consolidadas
al rgimen de Actuaciones Aisladas.
1. Cuando en un sector existan edificaciones previa-
mente consolidadas que por su tipo, ubicacin y uso sean
compatibles con la ejecucin de la urbanizacin, los pla-
nes que los desarrollen podrn prever, para las parcelas
vinculadas urbansticamente a cada una de ellas, el rgi-
men de actuaciones aisladas y su clasificacin como
suelo urbano. Ser obligatorio este tratamiento cuando
se trate de viviendas unifamiliares aisladas en uso o en
condiciones de ser habitadas.
Cuando as lo hagan debern identificarse las parcelas
consolidadas por la edificacin y delimitar sobre cada una
de ellas un rea de reparto uniparcelaria. Se asignarn a
la parcela aprovechamientos objetivo y tipo acordes con
el tipo edificatorio correspondiente a la edificacin conso-
lidada.
Los ndices globales de edificabilidad que estn pre-
vistos en la ordenacin estructural para el sector se apli-
carn al resto de la superficie de ste, excluyendo dichas
parcelas consolidadas, las cuales tampoco se computarn
al fijar los estndares de cesin exigibles.
2. Se entiende por parcela vinculada urbanstica-
mente a una edificacin consolidada aquella sobre la que
se asienta sta, y cuya superficie no sea superior al resul-
tado de dividir la superficie construida de la edificacin
por el ndice de edificabilidad neta que el plan le asigne
Artculo 30. Exceso de aprovechamiento consolidado.
1. Cuando la edificacin consolidada sea superior al
aprovechamiento objetivo previsto por el plan, el exceso
que, por ser transitoriamente compatible con sus previ-
siones, pueda mantenerse hasta su reedificacin no se
computar como aprovechamiento adjudicado a su titular
al determinar las cesiones o costes de urbanizacin que le
correspondan a ste, ni se tendr en cuenta al calcular los
estndares dotacionales exigibles o la edificabilidad con-
sumida respecto a la total asignada a la zona o sector en
que est situada.
2. En estas edificaciones se admitirn obras de
reforma y mejora y cambios objetivos de actividad siem-
pre que stas no acenten la inadecuacin al planea-
miento vigente, no supongan la completa reconstruccin
de elementos disconformes con l, ni incrementen el
valor de la edificacin a los efectos indemnizatorios.
CAPTULO IV
Valoraciones
Artculo 31. Criterio de aplicacin de las reglas de valora-
cin.
Las reglas de valoracin de bienes y derechos a los
efectos de su indemnizacin pecuniaria en los procedi-
mientos de expropiacin y equidistribucin sern las
establecidas en la legislacin estatal vigente.
Artculo 32. Momento al que han de referirse las valora-
ciones.
El propietario que no quiera contribuir a las cargas del
Programa podr renunciar a los beneficios que se deriven
de las condiciones de desarrollo establecidas por el
mismo, exigiendo ser compensado por los derechos que
correspondan a su inmueble en el momento de la inicia-
cin del correspondiente procedimiento, en los trminos
previstos en el artculo 162.3 de la presente Ley.
CAPTULO V
Responsabilidad patrimonial de la administracin
por el ejercicio de potestades urbansticas
Artculo 33. Principio de no indemnizacin por el ejerci-
cio de potestades urbansticas.
De conformidad con lo establecido en la legislacin
estatal vigente, la ordenacin del uso de los terrenos y
construcciones fijada en el planeamiento no conferir
derecho a los propietarios a exigir indemnizacin, salvo
en los casos expresamente establecidos en las leyes.
CAPTULO VI
Conceptos fundamentales para el rgimen urbanstico
del suelo
Artculo 34. Conceptos fundamentales del Rgimen
Urbanstico del Suelo.
A los efectos de esta Ley, y de los instrumentos de
planeamiento y de ejecucin del planeamiento desarrolla-
dos a su amparo, se aplicarn los siguientes conceptos:
a) Aprovechamiento objetivo: aprovechamiento obje-
tivo, o aprovechamiento real, es la cantidad de metros
cuadrados de construccin de destino privado cuya mate-
rializacin permite o exige el planeamiento en un terreno
dado.
b) Aprovechamiento subjetivo: aprovechamiento sub-
jetivo, o aprovechamiento susceptible de apropiacin, es
la cantidad de metros cuadrados edificables que expresan
el contenido urbanstico lucrativo del derecho de propie-
dad de un terreno, al que su dueo tendr derecho sufra-
gando el coste de las obras de urbanizacin que le corres-
pondan. El aprovechamiento subjetivo es lo que resulta
de restar del aprovechamiento tipo el porcentaje de apro-
vechamiento del excedente cuando sta proceda.
c) Aprovechamiento tipo: aprovechamiento tipo es la
edificabilidad unitaria ponderada con los correspondien-
tes coeficientes correctores que el planeamiento esta-
blece para todos los terrenos comprendidos en una
misma rea de reparto, delimitada conforme a lo dis-
puesto en los artculos 55 y 56, a fin de que a sus propie-
tarios les corresponda, en rgimen de igualdad, un aprove-
chamiento subjetivo idntico o similar, con independencia
de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan
permita construir en sus fincas.
d) Excedente de aprovechamiento: excedente de
aprovechamiento es la diferencia positiva que resulta al
restar del aprovechamiento objetivo de un terreno el
aprovechamiento subjetivo que corresponde a la propie-
dad del mismo.
e) Compensacin del excedente de aprovecha-
miento: compensacin de un excedente de aprovecha-
miento es la operacin jurdico-econmica, de gestin
urbanstica, por la que se compensa onerosamente el
derecho a construir el excedente de aprovechamiento
que presenta un terreno. Los excedentes de aprovecha-
miento se compensan cediendo terrenos equivalentes,
libres de cargas, a la Administracin o indemnizndole
por su valor en metlico, en los trminos dispuestos
por esta Ley. Los particulares no pueden construir un
excedente de aprovechamiento sin haberlo compen-
sado previamente. Los ingresos pblicos por este con-
cepto quedarn afectos al patrimonio municipal de
suelo.
6968 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
TTULO II
Actividad administrativa de planeamiento urbanstico
Artculo 35. La actividad urbanstica de planeamiento.
La actividad urbanstica de planeamiento comprende
todas las actuaciones tendentes a ordenar el destino de
los terrenos, su utilizacin y las construcciones en ellos
previstas, as como las acciones pblicas o privadas pre-
cisas para su transformacin o conservacin, y las condi-
ciones y plazos en que stas han de cumplirse, atendiendo a
las necesidades de la poblacin y del equilibrio territorial.
CAPTULO I
La ordenacin
Artculo 36. Ordenacin estructural.
1. Constituyen la ordenacin estructural del planeamiento
las determinaciones que sirven para dar coherencia a la
ordenacin urbanstica del territorio en su conjunto, y, en
particular, las siguientes:
a) Directrices definitorias de la estrategia de evolu-
cin urbana y ocupacin del territorio.
b) Clasificacin del suelo.
c) Divisin del territorio en zonas de ordenacin
urbanstica, determinando para cada una de ellas sus
usos globales y tipos bsicos de edificacin.
d) Ordenacin del Suelo No Urbanizable.
e) Red Primaria de reservas de suelo dotacional
pblico y equipamientos de titularidad privada cuya fun-
cin o relevancia contribuyan a la articulacin de la ciudad.
f) Tratamiento de los bienes de dominio pblico no
municipal.
g) Ordenacin de los centros cvicos y de las activi-
dades susceptibles de generar trnsito intenso.
h) Expresin de los objetivos, directrices y criterios
de redaccin de los instrumentos de desarrollo del Plan
General, delimitando los sectores definitorios de mbitos
mnimos de planeamiento parcial o de reforma interior,
los usos o intensidades de cada sector, as como su apro-
vechamiento tipo.
i) Para sectores de suelo urbanizable de uso residen-
cial, y, en su caso, urbanos: fijacin del porcentaje mnimo
de edificacin con destino a vivienda de proteccin
pblica.
2. Los Planes Generales establecern la ordenacin
estructural para todo el territorio municipal.
3. La competencia para la aprobacin definitiva de la
ordenacin estructural corresponde a la Generalitat.
Artculo 37. Ordenacin pormenorizada.
1. La ordenacin pormenorizada incluye todas las
determinaciones que, de modo preciso y detallado, com-
pletan la ordenacin estructural para el mbito territorial
al que se refieren, y, en particular, las siguientes:
a) Delimitacin de las Unidades de Ejecucin, siem-
pre que no se modifique el rea de reparto ni el aprove-
chamiento tipo.
b) Establecimiento de la red secundaria de reservas
de suelo dotacional pblico.
c) Fijacin de alineaciones y rasantes.
d) Parcelacin de terrenos o rgimen para parcelar-
los en funcin de los tipos edificatorios previstos.
e) Asignacin de usos y tipos pormenorizados en
desarrollo de las previstas por la ordenacin estructural.
f) Regulacin de las condiciones de la edificacin de
cada zona de ordenacin, sobre y bajo rasante, como edi-
ficabilidad, altura, nmero de plantas, retranqueos, vol-
menes y otras anlogas.
g) Ordenanzas generales de edificacin.
h) En suelo residencial, identificacin de las parcelas
que han de quedar afectas a la promocin de viviendas
sociales o criterios para concretarlas en la reparcelacin,
de conformidad con lo que determine la ordenacin
estructural.
2. Las decisiones sobre la ordenacin pormenori-
zada corresponden al Municipio. La competencia para la
aprobacin definitiva de los planes que slo se refieran a la
ordenacin pormenorizada corresponde al Ayuntamiento.
CAPTULO II
Instrumentos de ordenacin urbanstica
Artculo 38. Instrumentos de planeamiento de carcter
espacial.
El territorio de la Comunitat Valenciana se ordenar
mediante los Instrumentos regulados en la legislacin
autonmica sobre ordenacin del territorio y proteccin
del paisaje y los siguientes:
a) Planes Generales, que definen el modelo de evo-
lucin urbana y su ordenacin urbanstica estructural,
para trminos municipales completos y los desarrollan
pormenorizadamente en todo o parte del suelo urbano.
b) Planes Parciales, que, siguiendo las directrices del
Plan General, ordenan pormenorizadamente sectores
concretos de suelo urbanizable.
c) Planes de Reforma Interior, que, en suelo urbano,
establecen o completan la ordenacin pormenorizada en
operaciones de renovacin urbana a fin de moderar den-
sidades, reequipar barrios enteros, modernizar su destino
urbanstico o preservar el patrimonio arquitectnico de
inters.
d) Planes Especiales, que, en desarrollo, comple-
mento o incluso modificacin del planeamiento general y
parcial, cumplen cualquiera de los siguientes cometidos:
crear o ampliar reservas de suelo dotacional; definir y
proteger las infraestructuras o vas de comunicacin, el
paisaje y el medio rural; adoptar medidas para la mejor
conservacin de inmuebles de inters cultural o arquitec-
tnico; definir las condiciones de urbanizacin y edifica-
cin de mbitos concretos sujetos a actuaciones urbans-
ticas singulares; concretar el funcionamiento de las redes
de infraestructuras; y vincular reas o parcelas, urbanas o
urbanizables, a la construccin o rehabilitacin de vivien-
das sujetas a algn rgimen de proteccin pblica.
e) Catlogos de Bienes y Espacios Protegidos, que
identifican y determinan el rgimen de preservacin o
respeto de las construcciones, conjuntos, jardines, y otros
bienes del patrimonio cultural valenciano, cuya alteracin
se someta a requisitos restrictivos, acordes con la espe-
cial valoracin que merezcan los mismos y con su legisla-
cin reguladora.
f) Estudios de detalle, que completan o adaptan
determinaciones establecidas por los Planes Generales o
Parciales.
Artculo 39. Instrumentos de planeamiento de carcter
temporal, econmico y de gestin.
La ordenacin del proceso de gestin, urbanizacin y
edificacin del suelo se regular mediante los siguientes
Instrumentos de planeamiento:
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6969
a) Programas para el desarrollo de Actuaciones Inte-
gradas, que regulan el proceso de ejecucin de stas, las
condiciones y cargas de urbanizacin, fijando los plazos,
especificando su alcance y modalidad, designando el
Urbanizador y concretando sus compromisos y garantas.
b) Programas para el desarrollo de Actuaciones Ais-
ladas, que regulan el proceso de ejecucin de stas, en sue-
los urbanos, sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 29,
fijando los plazos, compromisos, condiciones de urbani-
zacin o edificacin y rehabilitacin, especificando su
alcance y modalidad, y designando su promotor, con sus
compromisos y garantas.
Artculo 40. Reglamento e Instrucciones de Planeamiento.
1. Por Decreto del Consell de La Generalitat se apro-
bar un Reglamento de Planeamiento y, en su caso, se
determinarn los requisitos mnimos de calidad, sustan-
ciales y formales, a satisfacer por los Planes, pudindose
precisar y aumentar los estndares mnimos de suelo
para dotaciones pblicas exigidos por esta Ley.
2. El conseller competente en materia de urbanismo,
previo dictamen del Consejo del Territorio y el Paisaje,
puede dictar instrucciones que orienten sobre objetivos y
prioridades de los Planes e ilustren los problemas ms
comunes que en ellos convenga resolver. Estas Instruc-
ciones se aprobarn mediante Orden, se publicarn, en
extracto y para conocimiento general, en el Diari Oficial
de La Generalitat Valenciana, y sern vinculantes para los
rganos urbansticos dependientes de la Administracin
Autonmica.
Artculo 41. Reglamento de zonas de ordenacin urba-
nstica.
A fin de homogeneizar las normas urbansticas de los
distintos Planes, mediante Decreto del Consell de La
Generalitat se aprobar un Reglamento de Zonas de
Ordenacin Urbanstica. Excepcionalmente, los planes
podrn contener su propia regulacin cuando razones espe-
cficas de carcter local lo aconsejen y as se justifique.
Artculo 42. Las Ordenanzas municipales.
1. Las ordenanzas municipales de polica de la edifi-
cacin regularn los aspectos morfolgicos y ornamenta-
les de las construcciones y, en general, aquellas condicio-
nes de las obras de edificacin que no sean definitorias de
la edificabilidad o el destino del suelo. Tambin pueden
regular, en trminos compatibles con el planeamiento, las
actividades susceptibles de autorizacin en cada inmue-
ble. Las ordenanzas debern ser conformes con las dispo-
siciones estatales o autonmicas relativas a la seguridad,
salubridad, habitabilidad, accesibilidad y calidad de las
construcciones y, en ningn caso, menoscabarn las
medidas establecidas para la proteccin del medio
ambiente y del paisaje urbano o de los bienes cataloga-
dos de inters cultural o histrico.
2. Mediante ordenanza municipal se regularn:
a) Las estrategias de inversin de los fondos prove-
nientes de la participacin pblica en las plusvalas gene-
radas por la actuacin urbanstica en la mejora de la cali-
dad de los entornos urbanos.
b) Los criterios y objetivos para el desarrollo de
Acciones para la Sostenibilidad y la Calidad de Vida de los
Ciudadanos que puedan financiarse, en su caso, por el
Fondo de Equidad Territorial.
c) La imposicin del canon de urbanizacin.
d) Los parmetros que deben cumplir las aguas para
ser vertidas a la red pblica de alcantarillado, estable-
ciendo la obligacin, para el emisor, de una depuracin
previa que permita alcanzarlos.
e) Las bases Generales Municipales para la adjudica-
cin de Programas.
f) Aquellas otras materias establecidas por esta Ley.
CAPTULO III
Determinaciones de ordenacin estructural
SECCIN 1. DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA ESTRATEGIA
DE EVOLUCIN URBANA Y OCUPACIN DEL TERRITORIO
Artculo 43. Objeto.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolu-
cin urbana y ocupacin del territorio del municipio tie-
nen por objeto establecer criterios y estrategias para:
1. Adecuar la ordenacin municipal a la poltica terri-
torial de La Generalitat manifestada en los principios con-
tenidos en la legislacin en materia de ordenacin del
territorio y proteccin del paisaje y, en especial, a los ins-
trumentos que la desarrollen, as como su coordinacin
con las distintas polticas sectoriales.
2. Identificar los objetivos fundamentales del Plan
General en coherencia con la poltica urbanstica y territo-
rial municipal, diferencindolos de sus previsiones instru-
mentales susceptibles de ser modificadas con mejoras
alternativas que persigan la misma finalidad.
Artculo 44. Contenido.
1. El contenido de las Directrices se adecuar a las
caractersticas del municipio y, en todo caso, debern:
a) Sealar las oportunidades, diagnosticar los princi-
pales problemas y formular los objetivos prioritarios de la
ordenacin urbanstica y territorial.
b) Determinar la secuencia lgica de su desarrollo
territorial mediante el establecimiento detallado de las
condiciones objetivas que han de cumplirse para que sea
posible la incorporacin de cada tramo de urbanizacin al
contexto global del territorio, definiendo as un orden
bsico de prioridades para la ejecucin de las actuaciones
integradas previstas y regulando las bases orientativas y
criterios de baremacin que estas han de cumplir para
que sea posible su programacin y adjudicacin objeti-
vada.
c) Establecer los criterios a tener en cuenta para la
incorporacin de nuevos terrenos al proceso de urbaniza-
cin. La modificacin sustancial o global de las directrices
definitorias de la estrategia de evolucin urbana y ocupa-
cin del territorio comportar la revisin del plan.
2. Las Directrices son determinaciones esenciales
con vocacin de permanencia. Las futuras modificaciones
de otras determinaciones de planeamiento debern justi-
ficarse en el mejor cumplimiento de tales directrices.
3. Las Directrices se formularn de forma concreta y
precisa, y sus criterios tendrn carcter vinculante.
Artculo 45. Directrices relativas a la sostenibilidad.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolu-
cin urbana y ocupacin del territorio fijarn criterios y
objetivos que tengan por finalidad la consecucin de la
sostenibilidad del municipio y, en concreto y como
mnimo, respecto de:
1. La utilizacin racional del suelo:
a) Fijarn el criterio intensivo o extensivo de ocupa-
cin del suelo que se propone para el desarrollo urbans-
6970 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
tico respecto a cada parte del trmino municipal, justifi-
cando expresamente la asignacin de intensidades de
edificacin o tipos edificatorios que conlleven alta densi-
dad urbana o modelos de ocupacin dispersa del territorio.
b) Indicarn de forma expresa el ndice mximo de
ocupacin de suelo a los efectos previstos en la legisla-
cin de ordenacin del territorio y proteccin del paisaje.
c) Establecern los criterios para dirimir la posible
incorporacin de nuevos terrenos al proceso de urbaniza-
cin y las necesidades de ampliacin de la red primaria
que eso exija cuando se trate de aumentar la superficie de
suelo urbanizable en principio prevista por el plan.
d) Determinarn la secuencia lgica del desarrollo y
las condiciones objetivas que regulen la incorporacin al
proceso urbanizador de las previsiones ya fijadas en el
planeamiento en los trminos sealados en el punto 1,
apartado b) del artculo anterior, as como tambin esta-
blecern los criterios para dirimir la posible incorporacin
de nuevos terrenos al proceso de urbanizacin y las nece-
sidades de ampliacin de la Red Primaria que ello exija
cuando se trate de aumentar la superficie de suelo urbani-
zable en principio prevista por el Plan.
e) Determinarn los criterios para preservar terrenos
del proceso urbanizador aun cuando stos no presenten
valores ni riesgos naturales intrnsecos, tales como evitar
conurbaciones no deseables, limitar expansiones hiper-
trofiadas del desarrollo urbano, asegurar corredores de
recproca comunicacin entre espacios rurales, configu-
rar entornos paisajsticos abiertos para dotar de calidad
de vida a los ncleos urbanos, separar usos incompati-
bles, preservar el carcter intermunicipal del viario, evitar
tanto la excesiva dispersin como la concentracin de
asentamientos u otros fines anlogos tendentes a verte-
brar el desarrollo urbano y territorial. Justificadamente
las Directrices pueden prohibir las reclasificaciones en
todo el trmino municipal.
2. El uso eficiente de los recursos hdricos y la pro-
teccin de su calidad:
a) Establecern el lmite potencial de suministro de
agua en el municipio, en funcin de los estudios especfi-
cos de capacidad de la masa de agua de la que se sumi-
nistre, de su posible incremento mediante desalacin y de
los informes del organismo responsable de la cuenca
hidrogrfica. Asimismo fijarn los caudales estimados
para cada uso con los que debe ser calculada la demanda
en las actuaciones urbansticas que se acometan en desa-
rrollo del plan.
b) Fijarn los criterios exigibles a las actuaciones
urbansticas en aras a conseguir la mxima reutilizacin
de las aguas residuales.
c) Determinarn el rgimen de compatibilidad de
usos en las zonas de proteccin de las masas de agua y de
las captaciones que el propio plan delimite, conforme a lo
establecido en la legislacin de ordenacin del territorio y
proteccin del paisaje, o que vengan establecidas como
consecuencia de la legislacin en materia de aguas.
3. La proteccin del medio natural:
a) Establecern estrategias y objetivos para la pro-
teccin de los espacios a los que se refiere la legislacin
sobre ordenacin del territorio y proteccin del paisaje,
que deba incorporar por hallarse en el mbito del plan.
b) Establecern los criterios de proteccin que han
servido de base para la clasificacin del suelo no urbani-
zable, tanto comn como protegido, a los que debern
ajustarse sus modificaciones. De igual modo, los criterios
cuantitativos y cualitativos para perfeccionar su delimita-
cin y limitar la clasificacin de suelos urbanizables a los
lugares adecuados.
4. La conservacin y puesta en valor del Patrimonio
Cultural:
a) Establecern los criterios para la elaboracin del
Catlogo y para la declaracin de Bienes de Relevancia
Local, de acuerdo con la legislacin en materia de patri-
monio cultural, as como los de intervencin sobre el
mismo y sobre los ncleos histricos que se delimiten.
b) Fijarn los objetivos y estrategias para la recupe-
racin de los edificios catalogados y de los ncleos hist-
ricos.
5. La revitalizacin del Patrimonio Rural:
a) Establecern los criterios morfolgicos para la
divisin de fincas en medio rural y los de asentamiento de
edificaciones aisladas sobre el suelo no urbanizable.
b) Fijarn los objetivos y estrategias para la revitali-
zacin del patrimonio rural.
6. La prevencin de riesgos naturales o inducidos:
Establecern criterios de compatibilidad del territorio
para el desarrollo urbano con los riesgos naturales o
inducidos constatables en el trmino municipal.
7. La ordenacin del Litoral:
a) En los municipios costeros, las directrices estable-
cern criterios rigurosos y concretos para la racional utili-
zacin del litoral, acordes con los establecidos tanto en la
legislacin estatal vigente en la materia como en la legis-
lacin autonmica de ordenacin del territorio y protec-
cin del paisaje, y, en todo caso, de acuerdo con lo que
establezca el Plan de Accin Territorial que lo ordene.
b) Para aquellas reas que el Plan clasifique como
urbanizables, establecer criterios concretos respecto de
los tipos edificatorios, su volumen, altura y las condicio-
nes de accesibilidad a la costa y de integracin paisajs-
tica.
c) En las que clasifique como no urbanizables, fijar
los objetivos y estrategias para su proteccin o recupera-
cin natural y paisajstica y las condiciones para su utiliza-
cin sostenible, sea pblica o privada.
Artculo 46. Directrices relativas a la calidad de vida de
los ciudadanos.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolu-
cin urbana y ocupacin del territorio fijarn criterios y
objetivos que tengan por finalidad la mejora de la calidad
de vida de los ciudadanos y, en concreto y como mnimo,
respecto de:
1. La mejora de los entornos urbanos:
a) Criterios, estrategias y objetivos de las interven-
ciones en ncleos histricos y reas degradadas que el
plan delimite, con los fines establecidos en el artcu -
lo 5.1.a) de la Ley de Ordenacin del Territorio y Protec-
cin del Paisaje, y criterios para la posterior delimitacin
de otras.
b) Criterios, estrategias y objetivos de los Estudios
de Paisaje, que el plan determine y criterios para la poste-
rior delimitacin de otros.
c) Estrategias y objetivos para la mejora del nmero
y calidad de las dotaciones, en desarrollo del plan, de las
reas infradotadas que se identifiquen.
d) Criterios urbansticos para los planes parciales y
de reforma interior que favorezcan la mejora de la calidad
del ambiente urbano, la adecuada implantacin de las
distintas actividades, fomentando su integracin, y la cali-
dad de la ordenacin urbanstica y de la arquitectura o
jardinera que la materialice.
2. Transporte pblico: Objetivos para la implantacin
de transporte pblico y criterios para los planes de desa-
rrollo que permitan la ms adecuada y eficaz integracin
de aqul en las ordenaciones que propongan.
3. Equipamientos y dotaciones pblicas:
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6971
a) Objetivos de equipamiento y dotaciones pblicas,
fijando los ndices a alcanzar para el conjunto de la pobla-
cin, bajo los principios de mximo nivel de servicio y
mayor eficacia del gasto pblico para alcanzarlo.
b) Estrategias de integracin con otros municipios
para la prestacin mancomunada de aquellos servicios
que as lo requieran.
c) Criterios concretos de ordenacin que permitan la
mayor utilizacin y mejor disfrute por parte de los ciuda-
danos.
4. Acceso a la vivienda: Objetivos de poltica de
vivienda y, en especial, de atencin a la demanda de la
sometida a proteccin pblica, que materialicen cuantita-
tiva y temporalmente, de forma vinculante, las conclusio-
nes derivadas del estudio de demanda a que se refiere el
artculo 9 de la Ley de Ordenacin del Territorio y Protec-
cin del Paisaje, fijando el porcentaje de suelo destinado
a tal fin que debe reservarse en los planes parciales y de
reforma interior que desarrollen el plan.
Artculo 47. Directrices relativas a la ordenacin.
Las directrices definitorias de la estrategia de evolu-
cin urbana y ocupacin del territorio establecern los
criterios y fines perseguidos con el establecimiento de las
determinaciones sustantivas de la ordenacin del plan.
1. En particular, establecern los criterios y fines per-
seguidos en la clasificacin y calificacin del suelo.
2. Fijarn, especialmente, las condiciones objetivas
en que sea posible la clasificacin de nuevos suelos urba-
nizables, pudiendo excluir tal posibilidad de forma gen-
rica o en determinadas reas del municipio, por ser con-
veniente al modelo territorial adoptado y debiendo
excluirlas siempre respecto al suelo no urbanizable sujeto
a especial proteccin.
3. En los municipios que, con carcter excepcional y
de forma justificada, no sea posible hacer efectivas las
cesiones a las que se refiere el artculo 13.6 de la Ley de
Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje por no
existir suelo no urbanizable sujeto a especial proteccin,
o ser insuficiente el que exista, y deba sustituirse la cesin
por aportacin monetaria del valor equivalente, los Pla-
nes Generales fijarn los Programas y Proyectos para la
Sostenibilidad y la Calidad de Vida a los que deban desti-
narse.
SECCIN 2. DETERMINACIONES SUSTANTIVAS DE LA ORDENACIN
ESTRUCTURAL
Artculo 48. Clasificacin del suelo.
Los Planes Generales, y cualesquiera otros con capa-
cidad para ello, clasificarn el territorio de su trmino
municipal conforme a lo establecido en el Ttulo I.
Artculo 49. Zonificacin y usos globales.
1. Los Planes Generales dividirn el territorio en
zonas diferenciadas por su uso global o dominante,
entendiendo por tal, el mayoritario o el que defina su fun-
cin urbana en relacin con el conjunto del territorio. Para
cada una de ellas se establecern las zonas de ordenacin
compatibles.
2. Todo Plan General debe delimitar, como zona dife-
renciada, uno o varios ncleos histricos tradicionales, en
aquellos municipios en que existan, donde la ordenacin
urbanstica no permita la sustitucin indiscriminada de
edificios y exija que su conservacin, implantacin,
reforma o renovacin armonicen con la tipologa hist-
rica. Asimismo, en consonancia con las polticas de con-
servacin del patrimonio histrico, arquitectnico y cultu-
ral, definidas por los rganos competentes, catalogar los
bienes inmuebles y adoptar las medidas protectoras
que, conforme a aqullas, resulten de inters.
3. Los usos asignados se correspondern con los
establecidos en el Reglamento de Zonas de Ordenacin
Urbanstica y en la Ley del Suelo No Urbanizable.
Artculo 50. Ordenacin del Suelo No Urbanizable.
Los Planes Generales ordenarn todo el suelo no
urbanizable y delimitarn el que deba ser objeto de pro-
teccin, de acuerdo con su legislacin especfica.
Artculo 51. Tratamiento de los bienes de dominio
pblico no municipal.
1. El planeamiento, en todas las clases de suelo,
reflejar la existencia o las previsiones de bienes y obras
de dominio pblico no municipal, as como las reas de
proteccin y servidumbre que les sean propias conforme
a su legislacin reguladora. En ningn caso, podr estable-
cer disposiciones contradictorias con dicha legislacin.
2. El planeamiento reflejar las previsiones de cons-
truccin de dotaciones e infraestructuras que estn en
fase de ejecucin o de proyecto.
3. A tal efecto, el promotor del planeamiento reca-
bar informacin de los rganos de la Administracin y
de aquellas personas, fsicas o jurdicas, privadas que
sean titulares o puedan promover tales proyectos,
debiendo stos emitir informe en un plazo no superior a
dos meses. El Plan incorporar la informacin que se con-
signe en el informe y, si ste no se emitiese en plazo, la
que conste en los planes sectoriales, deslindes aprobados
o registros pblicos, o se derive de la realidad topogrfica.
4. Los planes reflejarn, asimismo, las zonas de
dominio pblico y afeccin de los bienes naturales con-
forme a la legislacin sectorial que los regule, y en parti-
cular las de proteccin de las captaciones de agua a las
que se refiere el artculo 18 de la Ley de Ordenacin del
Territorio y Proteccin del Paisaje.
Artculo 52. Red Primaria de reservas de suelo dotacio-
nal pblico.
1. Los Planes Generales delimitarn una red estruc-
tural compuesta por la red primaria de reserva de suelo
dotacional de titularidad y uso pblico y por la de aquellos
otros equipamientos de titularidad privada cuya funcin o
relevancia contribuyan a la articulacin de la ciudad.
Los elementos de la red primaria debern cumplir con
los requisitos de calidad, funcionalidad, capacidad y
coherencia con el modelo urbanstico. A tal efecto, cual-
quier alteracin del planeamiento deber justificar que se
mantienen dichas condiciones y, en su caso, completar
los elementos de la red primaria en la medida que garan-
ticen el cumplimiento de los requisitos anteriores.
2. Necesariamente el Plan General deber prever los
siguientes elementos de la red primaria:
a) Parque Pblico, en proporcin no inferior a 5
metros cuadrados por habitante.
b) reas destinadas a parques pblicos naturales en
las que deba materializarse la cesin gratuita a la admi-
nistracin de una superficie equivalente de suelo no urba-
nizable protegido, a las que se refiere el artculo 13.6 de la
Ley 4/2004, de 30 de junio, de ordenacin del territorio y
proteccin del paisaje, salvo que las directrices definito-
rias de la estrategia de evolucin urbana y de ocupacin
del territorio excluyan nuevas clasificaciones de suelo
urbanizable. Estos parques pblicos naturales debern
estar clasificados como suelo no urbanizable.
6972 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
c) Terrenos dotacionales cuya reserva convenga pre-
figurar con prevalencia o antelacin respecto a la forma
de los edificios y parcelas a consolidar en su entorno.
d) Suelo destinado a viviendas dedicadas a residen-
cia permanente en rgimen de alquiler para personas
mayores, discapacitadas o menores de 35 aos. Regla-
mentariamente se establecer el rgimen de titularidad
del suelo y de la construccin, as como las condiciones
de acceso a estas viviendas.
e) Equipamientos y redes de transporte, infraestruc-
turas comunicaciones y servicios de titularidad o de
carcter supramunicipal. Se justificar la suficiencia y
calidad de los mismos para abastecer al crecimiento
poblacional correspondiente al suelo urbano y urbaniza-
ble previsto.
f) Infraestructuras, espacios libres, jardines y otras
dotaciones de cualquier ndole que, por su cometido
especfico, sus dimensiones o su posicin estratgica,
integren o hayan de integrar la estructura del desarrollo
urbanstico de todo el territorio ordenado, as como las
que cumplan anloga funcin estructurante respecto a
cada sector, sealando, incluso, las principales avenidas,
plazas o escenarios urbanos en proyecto que sirvan de
pauta o hito de referencia para el desarrollo coherente del
planeamiento parcial.
g) Vas pblicas e infraestructuras que presten servi-
cio y comunicacin recproca a las dotaciones expresadas
en los apartados anteriores integrando una red unitaria.
Artculo 53. Objetivos de los instrumentos de desarrollo
del Plan General.
Los Planes Generales, para cada Sector que deba ser
objeto de un Plan de desarrollo, fijarn, al menos:
a) La funcin territorial que ha de cumplir su desa-
rrollo respecto al conjunto de la ciudad o sus ncleos
urbanos.
b) Los usos globales y los incompatibles con la
estructura general de la ordenacin territorial y urbans-
tica, expresando las razones de dicha incompatibilidad.
c) Los distintos tipos edificatorios, indicando el
carcter excluyente y, en su caso, alternativo o compati-
ble de entre los mismos.
d) Normas orientativas sobre la necesidad de
implantar una determinada dotacin o equipamiento,
dejando constancia de las circunstancias que as lo acon-
sejan.
e) Aprovechamiento tipo y aprovechamiento objetivo.
Artculo 54. Criterios de delimitacin de sectores y de su
desarrollo secuencial.
1. La ordenacin estructural delimitar los sectores o
mbitos de ordenacin urbanstica de los planes que la
desarrollen en cualquier clase de suelo, atendiendo a tal
fin a las directrices relativas a la ordenacin a que se
refiere el artculo 47.
2. La sectorizacin sirve para delimitar mbitos mni-
mos y racionales de planeamiento, con la finalidad de
evitar la redaccin de planes que, por su visin fragmen-
taria del territorio o por oportunismo en su delimitacin,
generen disfunciones en el desarrollo urbano.
3. En cualquier caso, la sectorizacin atender al
modo ms idneo de estructurar la utilizacin urbanstica
del territorio. El permetro de los sectores se ajustar a las
alineaciones propias de la red primaria o estructural de
dotaciones o, excepcionalmente, con los lmites de clasi-
ficacin de suelo. A su vez, el trazado de dichas alineacio-
nes y lmites respetar las siguientes reglas:
a) Los caminos rsticos, las acequias, las curvas de
nivel topogrficas, los yacimientos minerales a cielo
abierto en desuso y los permetros de proteccin del
dominio pblico natural o de otros elementos naturales,
as como sus proyecciones virtuales, slo podrn configu-
rar ese trazado cuando en ellos concurran especficas
cualidades que hagan idnea su eleccin como frontera
de un desarrollo urbanstico y as se justifique.
b) Dicho trazado nunca se determinar con el exclu-
sivo propsito de ajustarlo a lmites de trmino municipal
o a lindes de propiedad. Cuando la ms idnea conforma-
cin de la ordenacin urbanstica aconseje un trazado
coincidente con esos lmites, el Plan deber acreditar que
esa coincidencia obedece a fines concretos y acordes con
la potestad pblica de planeamiento, no a la mera conve-
niencia de ajustar sus determinaciones a condiciones
prediales o administrativas preexistentes y ajenas al bien-
estar futuro de la poblacin.
4. Los Planes Generales determinarn la secuencia
lgica de su desarrollo territorial mediante el estableci-
miento justificado de las condiciones objetivas que han
de cumplirse para que sea posible la delimitacin de nue-
vos sectores y la incorporacin de cada sector, unidad o
tramo de urbanizacin al contexto global del territorio,
definiendo as un orden bsico de prioridades para la eje-
cucin de las Actuaciones Integradas y regulando las
condiciones que stas han de satisfacer para que sea
posible su programacin.
Artculo 55. Criterios para la delimitacin de las reas de
Reparto.
1. El rea de reparto es el conjunto de terrenos res-
pecto de los que el Plan General determina un mismo
aprovechamiento tipo. Mediante el rea de reparto se
objetiva el principio de justa distribucin de beneficios y
cargas.
2. La ordenacin estructural establecer la delimita-
cin de las reas de reparto a que debern ajustarse los
planes que la desarrollen. La delimitacin de las reas de
reparto establecida por la ordenacin estructural debern
respetar los criterios siguientes:
a) Las reas de reparto en suelo urbanizable deben
comprender:
Uno o varios sectores completos.
Los suelos dotacionales de destino pblico, de la red
primaria o estructural, clasificados como suelo urbaniza-
ble, no incluidos en ningn sector. La superficie de estos
suelos se adscribir a las distintas reas de reparto en la
proporcin adecuada.
b) Las reas de reparto en suelo urbano no consoli-
dado, se delimitarn de manera anloga a las correspon-
dientes al suelo urbanizable, sin que en este caso sea
obligada la adscripcin de suelos dotacionales pblicos
de la Red Primaria o Estructural a aqullas.
c) En suelo urbano consolidado, en defecto de previ-
sin expresa del Plan, integrar el rea de reparto cada
solar, o en su caso, cada parcela de destino privado, junto
con el suelo dotacional colindante que le confiere la con-
dicin de solar o que sea preciso para dotarle de ella
mediante su urbanizacin. Cuando la citada urbanizacin
fuera comn a varios solares o parcelas, la superficie de
suelo dotacional colindante requerida para entender deli-
mitada el rea de reparto ser la que, siendo ms prxima
a dichos solares o parcelas, les corresponda a cada unos
de ellos, en proporcin a su respectivo aprovechamiento
objetivo.
d) Los suelos urbanos con destino dotacional
pblico, no incluidos en unidades de ejecucin y para los
cuales el planeamiento no haya atribuido aprovecha-
miento objetivo, tendrn el resultante de la media ponde-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6973
rada de los aprovechamientos referidos al uso predomi-
nante del polgono fiscal en el que resulten incluidos.
e) En la delimitacin de reas de reparto para mbi-
tos donde existan edificaciones consolidadas se estar a
lo previsto en el Captulo III del Ttulo I de esta ley. La deli-
mitacin de reas de reparto uniparcelarias a las que se
refiere el prrafo segundo del apartado 1 del artculo 29
constituye ordenacin pormenorizada que desarrolla la
estructural, sin que se considere modificacin de sta
cuando se ajusten a lo determinado en dicho artculo.
Artculo 56. Criterios para la determinacin y clculo del
aprovechamiento tipo.
1. El planeamiento fijar los diversos aprovecha-
mientos tipo segn criterios objetivos.
2. A los efectos del clculo del aprovechamiento tipo
no sern tenidos en cuenta los suelos dotacionales ya
existentes y afectos a su destino, entendindose por tales
aquellos que ya cumplen con la finalidad prevista por el
Plan, incluso cuando, por modificarse la ordenacin pre-
existente, parte de su superficie fuera destinada a usos
lucrativos, siempre que la superficie destinada a usos
dotacionales en el nuevo Plan fuera superior a la anterior-
mente existente.
3. En suelo urbanizable, el plan general puede fijar
un nico aprovechamiento tipo o diferenciarlo para
cada sector o conjunto de sectores completos. Para los
terrenos de la red primaria se fijar el mismo aprove-
chamiento tipo de los sectores ms prximos o funcio-
nalmente vinculados. El aprovechamiento tipo no
puede superar la edificabilidad bruta del sector y la
diferencia entre ambos coeficientes ha de permitir la
equidistribucin y cesin gratuita de los terrenos de la
red primaria con cargo a la urbanizacin. La atribucin
de aprovechamientos tipo ha de observar proporciona-
lidad con la edificabilidad prevista en cada sector, si bien
podr igualarse a la baja entre los diversos sectores con
el fin de imputar mayores cesiones a los de mayor edifica-
bilidad o rendimiento urbanstico.
4. En suelo urbano con urbanizacin consolidada el
aprovechamiento tipo podr fijarse refirindolo a parce-
las netas segn su zonificacin, expresando la edificabili-
dad mnima autorizada en ellas, susceptible de aumen-
tarse mediante transferencias voluntarias de aprovechamiento
hasta la altura y ocupacin mximas permitidas. Cuando
el Plan General utilice esta tcnica, tanto la edificabilidad
mnima como la mxima habrn de ser viables y adecua-
das a la morfologa del entorno urbano y quedar debida-
mente reguladas en sus condiciones volumtricas y de
uso.
5. En suelo urbano incluido en unidad de ejecucin
su aprovechamiento tipo ser la edificabilidad bruta
media de dicha unidad, calculada conforme al apartado 2
anterior.
6. En todo caso, y aun cuando el Plan no lo exprese,
el aprovechamiento tipo comporta para toda parcela
urbana un excedente respecto a su aprovechamiento
objetivo que permita la cesin gratuita de suelo dotacio-
nal colindante necesario para dotarla de la condicin de
solar, con el que formar rea de reparto.
7. A los efectos del clculo del aprovechamiento tipo,
se considerar como suelo dotacional ya existente y
afecto su destino, el dominio pblico proveniente de
caminos y vas pecuarias de uso pblico histrico y tradi-
cional afectado por la actuacin.
CAPTULO IV
Determinaciones de ordenacin pormenorizada
Artculo 57. Principio general.
La ordenacin pormenorizada comprende las deter-
minaciones enunciadas en el artculo 37. Puede ser esta-
blecida, en suelo urbano, por los Planes Generales o por
Planes de Reforma Interior o estudios de detalle y, en
urbanizable, mediante Plan Parcial. Las decisiones sobre
la ordenacin pormenorizada son competencia munici-
pal, si bien han de ser coherentes con la ordenacin
estructural, cuya modificacin debe ser siempre aprobada
por La Generalitat.
Artculo 58. Delimitacin de las Unidades de Ejecucin.
1. Las unidades de ejecucin son superficies acota-
das de terrenos que delimitan el mbito completo de una
actuacin integrada o de una de sus fases. Se incluirn en
la unidad de ejecucin todas las superficies de destino
dotacional pblico precisas para ejecutar la actuacin y,
necesariamente, las parcelas edificables que, como con-
secuencia de ella se transformen en solares.
2. La delimitacin de unidades se contendr en los
Planes y Programas. Los Programas podrn redelimitar el
mbito de las unidades de ejecucin previstas en los res-
tantes Planes adecundolo a condiciones ms idneas
para el desarrollo de la correspondiente actuacin inte-
grada. A tal fin, podrn extender el mbito a cuantos
terrenos sean necesarios para conectarla a las redes de
servicios existentes en el momento de programar la
actuacin y a las correlativas parcelas que proceda tam-
bin abarcar para cumplir lo dispuesto en el nmero 1,
pudiendo incluir suelo urbano cuando sea preciso. Asi-
mismo podr acordarse la divisin y la redelimitacin de
unidades de ejecucin previstas por los Planes al aprobar
el correspondiente Programa. Las nuevas unidades debe-
rn ser susceptibles de actuacin integrada tcnicamente
autnoma. Las unidades de ejecucin podrn abarcar
terrenos incluidos en distintas reas de reparto conser-
vando los terrenos incorporados a una unidad de ejecu-
cin los aprovechamientos tipo definidos en el plan general.
3. Los Planes podrn delimitar unidades de ejecucin
discontinuas, excepto en suelo urbano, para la aplicacin
de las transferencias de aprovechamiento urbanstico. La
inclusin de suelos en la unidad de ejecucin as delimi-
tada no puede responder a criterios meramente equidistri-
butivos, sino slo a criterios objetivos de unidad funcional
de la obra de urbanizacin a ejecutar. La anterior restric-
cin no ser aplicable en el supuesto de que la propuesta
de delimitacin est suscrita por propietarios que repre-
senten la totalidad de los terrenos incluidos. Los suelos
de los diversos mbitos discontinuos sern aportados a la
reparcelacin con arreglo al aprovechamiento que el Plan
les haya atribuido.
4. Al configurar las unidades de ejecucin se procu-
rar una prudente diversificacin de las responsabilidades
urbanizadoras y se fomentar el desarrollo por iniciativas
urbanizadoras de diferentes dimensiones.
5. Podrn tambin delimitarse unidades de ejecu-
cin discontinuas para la obtencin de suelos con destino
a parques pblicos naturales como consecuencia de una
reclasificacin de suelo, cuando as proceda en aplicacin
de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de ordenacin del territo-
rio y proteccin del paisaje. Estos suelos para parques
pblicos naturales sern clasificados como suelo no urba-
nizable, integrndose como tales en el rea de reparto
resultante con los correspondientes coeficientes de pon-
deracin de valor.
6974 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
6. Se pueden incluir en actuaciones integradas terre-
nos consolidados por la edificacin cuando carezcan de la
urbanizacin necesaria, sin perjuicio de las especialida-
des que procedan en la reparcelacin. Las parcelas aisla-
das no se incluirn en actuacin integrada con fines mera-
mente equidistributivos, salvo que formen parte de
operaciones integradas de rehabilitacin, renovacin
urbana, o cambio de uso.
7. La delimitacin exacta de unidades de ejecucin
es determinacin propia de la ordenacin pormenori-
zada.
Artculo 59. Establecimiento de la red secundaria de
reservas de suelo dotacional pblico.
1. La red secundaria es una determinacin de la
ordenacin pormenorizada, constituida por la totalidad
de las reservas de suelo dotacional pblico no incluidas
en la red primaria.
2. Los Planes Parciales y, en su caso, los Planes de
Reforma Interior, definirn la red secundaria de dotacio-
nes pblicas de su sector, distinguindolas de las de la
red primaria, ajustndose como mnimo a los estndares
reglamentariamente exigidos y cumpliendo con los requi-
sitos de calidad, funcionalidad y capacidad para la orde-
nacin prevista en el mbito.
3. Los Planes debern especificar el uso previsto
para cada reserva de uso dotacional pblico distinguiendo
entre zona verde, deportivo-recreativo, educativo cultural,
asistencial, servicio administrativo, servicio urbano-infra-
estructuras, red viaria, aparcamiento y reas peatonales.
No obstante, la Administracin podr establecer en aqu-
llas cualquier uso dotacional pblico ajustndose a las
siguientes reglas:
a) Mientras el Plan no se modifique, debern dedi-
carse al uso o usos concretos previstos en l las reservas
dotacionales para zonas verdes, espacios libres de edifi-
cacin sobre rasante, red viaria e infraestructuras aptas
para el trnsito, el paseo, la circulacin o el transportes de
personas, vehculos, fluidos o seales.
b) En los dems casos, ser posible la sustitucin del
uso dotacional previsto en el Plan por otro igualmente
dotacional pblico, destinado a la misma o distinta Admi-
nistracin pblica, siempre que, previo informe favorable
municipal, en el primer caso, se adopte acuerdo expreso
y motivado por el rgano competente del ente titular o
destinatario del terreno, y en el segundo, medie acuerdo
entre las Administraciones interesadas.
Artculo 60. Otras determinaciones de ordenacin por-
menorizada.
1. Constituye determinacin de la ordenacin por-
menorizada la asignacin de usos y tipos edificatorios en
forma detallada, en desarrollo de los previstos por la
ordenacin estructural. Se efectuar por remisin al
Reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos,
alternativos y compatibles para cada parcela y las condi-
ciones limitativas de su mxima y mnima edificabilidad,
volumen o altura y ocupacin, sobre y bajo rasante, as
como su dotacin de aparcamiento.
2. La ordenacin determinar las alineaciones que
delimitan el espacio pblico del privado y la parcelacin
de ste o las condiciones para efectuarla. La parcelacin
se fijar atendiendo al tipo de edificacin previsto y, si no
queda dibujada en el Plan, ste determinar la superficie
mnima y, en su caso, mxima, de las parcelas o las
dimensiones exigibles en su frente o linderos. La determi-
nacin de parcelas mnimas o mximas no puede dife-
rirse a la reparcelacin, ni condicionarse por criterios de
gestin urbanstica ajenos al resultado tipolgico y obje-
tivo de la ordenacin.
del inmueble en su conjunto, o bien su expropiacin
conforme a la legislacin aplicable.
CAPTULO V
Planes urbansticos
SECCIN 1. PLANES GENERALES
Artculo 61. Funcin, mbito y alcance del Plan General.
1. Los Planes Generales son instrumentos que fijan
la estrategia de evolucin urbanstica del municipio y los
procesos de ocupacin del suelo, en relacin con el con-
sumo de otros recursos y emisin de contaminantes.
2. El Plan General debe justificar su adecuacin al
planeamiento de los municipios colindantes, a cuyo
efecto deber reflejar en su documentacin el de las
zonas limtrofes. Cuando el modelo de desarrollo urbans-
tico de un municipio haga necesaria su ordenacin con-
junta con terrenos incluidos dentro del trmino municipal
colindante, el Plan General podr ordenar dicho mbito,
previo acuerdo plenario del Ayuntamiento colindante
afectado, o en su caso, mediante la firma del oportuno
convenio. En caso de discrepancia entre los Municipios
afectados, la conselleria competente en urbanismo resol-
ver lo que resulte ms adecuado para la mejor ordena-
cin de la zona.
3. El Plan General tiene vigencia indefinida, no obs-
tante deber prever la expansin urbana del municipio
para un mnimo de 10 aos, aproximadamente, abar-
cando la reserva de suelo y dotaciones para la implanta-
cin de infraestructuras previsibles a ms largo plazo.
Artculo 62. Determinaciones del Plan General.
1. Los planes generales establecern para todo el
territorio municipal su ordenacin urbanstica estructural
en los trminos establecidos en el captulo II del presente
ttulo. Potestativamente, tambin podrn ordenar de
forma pormenorizada todo o parte del suelo urbano, o
asumir, total o parcialmente, la ordenacin del suelo
urbano del plan general anterior.
2. Cuanto mayor sea el crecimiento urbanstico pre-
visto para el Municipio, o ms ambicioso resulte el
mismo respecto a la capacidad de gestin actual de ste,
mayor ser el grado de concrecin exigible en sus deter-
minaciones.
3. El Catlogo de proteccin y la ordenacin del
suelo no urbanizable con expresin de las reas que han
de preservarse del proceso urbanizador son determina-
ciones inexcusables del Plan General.
Artculo 63. Lmites a la potestad de planeamiento.
1. La ocupacin de suelo prevista por los Planes
Generales, el consumo de otros recursos, especialmente
agua, y la emisin de contaminantes que sean previsibles
en funcin de la ordenacin propuesta, observarn los
umbrales territoriales y ambientales fijados por Decreto
del Consell de La Generalitat o por los Planes de Accin
3. La calificacin de un terreno como suelo dotacional
pblico requiere que el Plan especifique, en su ordena-
cin pormenorizada, si dicha afeccin atae a la totalidad
del inmueble, o si la afeccin demanial se limita al suelo
y vuelo con exclusin total o parcial del subsuelo que, en
tal caso, tendr la consideracin de bien patrimonial, que
podr ser enajenado por la Administracin titular para el
uso y destino que el planeamiento expresamente regule.
En todo caso, la calificacin de un terreno como suelo
dotacional pblico exige la cesin obligatoria y gratuita
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6975
Territorial, en los trminos previstos en el artculo 81 y
siguientes de la Ley de Ordenacin del Territorio y Protec-
cin del Paisaje.
2. La potestad del planeamiento estar sujeta al
resto de limitaciones establecidas en la Ley de Ordena-
cin del Territorio y de Proteccin del Paisaje, y las deriva-
das de las legislaciones sectoriales aplicables. Cuando
ordenen el suelo urbano debern observar las siguientes
reglas:
a) En zonas consolidadas, el volumen atribuido a las
parcelas slo podr superar el caracterstico de la edifica-
cin que, dentro de ordenacin, exista en su entorno,
cuando ello no redunde en detrimento del mejor cumpli-
miento de los estndares legales de dotaciones pblicas.
b) Cuando en un barrio o ncleo de poblacin la edi-
ficabilidad bruta ya sea superior a un metro cuadrado de
techo por metro cuadrado de suelo, nunca la aumentar
respecto a las previsiones del planeamiento anterior, y
procurar que disminuya o, a lo sumo, se mantenga, en
su intensidad.
c) En las zonas de nueva urbanizacin o remodela-
cin global por reforma interior, observar los estndares
exigibles para los planes parciales conforme al artculo 67
de la presente Ley, pero podr eximirse, parcial y justifica-
damente, del cumplimiento de aqullas exigencias que,
por incompatibles con la consolidacin, resulten imprac-
ticables. Esta exencin se acordar slo en lo estricta-
mente preciso para ultimar la trama urbana en coherencia
formal y funcional con sus condiciones histricas.
3. Las anteriores exigencias podrn ser objeto de
desarrollo reglamentario para las zonas consolidadas por
la edificacin siempre que se justifique que no se incre-
mentan la densidad, la edificabilidad y el volumen con
respecto a la ordenacin existente.
4. La ordenacin pormenorizada del suelo urbano
semiconsolidado por la edificacin se ajustar a lo deter-
minado en el artculo 67.3 de esta Ley para los Planes
Parciales.
Artculo 64. Documentacin del Plan General.
El Plan General est formado por los siguientes docu-
mentos:
a) Documentos sin eficacia normativa:
Memoria informativa.
Planos de informacin.
Memoria justificativa.
b) Documentos con eficacia normativa:
Directrices estratgicas de evolucin urbana y ocupa-
cin del territorio.
Normas Urbansticas, que incluirn fichas de planea-
miento y gestin de cada Sector, Unidad de Ejecucin o
rea de Reparto.
Planos de ordenacin.
Catlogo de bienes y espacios protegidos.
SECCIN 2. PLANES PARCIALES
Artculo 65. Funciones del Plan Parcial.
1. Los Planes Parciales son los instrumentos de orde-
nacin que definen la ordenacin pormenorizada del
suelo urbanizable, siguiendo los criterios y directrices que
al efecto haya establecido el Plan General.
2. Tambin pueden formularse Planes Parciales que
introduzcan modificaciones en la ordenacin estructural
establecida en los Planes Generales. La ordenacin pro-
puesta buscar las soluciones que mejoren la calidad
ambiental de los futuros espacios urbanos de uso colec-
tivo, la capacidad de servicio de dotaciones pblicas o un
menor impacto territorial. En este caso, los Planes Parcia-
les debern fundar sus determinaciones en las directri-
ces estratgicas de evolucin urbana y ocupacin del
territorio.
Artculo 66. mbito y determinaciones de los Planes
Parciales.
1. El mbito de los Planes Parciales es el sector. Cada
uno de estos Planes abarcar uno o varios sectores com-
pletos.
2. Todo Plan Parcial debe contener las determinacio-
nes de ordenacin pormenorizada del sector o sectores
que abarque con el contenido establecido en el captulo IV
del presente ttulo.
Artculo 67. Determinaciones mnimas exigibles al pla-
neamiento parcial.
1. La ordenacin establecida en los Planes Parciales
debe cumplir con unos estndares mnimos de calidad
urbanstica que se determinarn reglamentariamente y,
en especial, las siguientes:
a) La edificabilidad residencial no superar el metro
cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo en el
mbito del sector.
b) En sectores susceptibles de utilizacin residen-
cial, la reserva de suelo con destino dotacional pblico,
sin contar el viario, debe superar los 35 metros cuadrados
por cada 100 de techo potencialmente edificable, con ese
uso.
c) Deben destinarse a zonas verdes pblicas, al
menos, 15 metros cuadrados de los 35 exigidos en el
apartado b) anterior y, en todo caso, ms del 10 por ciento
de la superficie total del sector, cuando sta no sea resi-
dencial.
d) Por cada cien metros de edificacin residencial o
fraccin debe preverse, al menos, una plaza de aparca-
miento fuera de la superficie estrictamente viaria.
e) Deben definir la red secundaria de dotaciones
pblicas del sector, de acuerdo con las exigencias que
reglamentariamente se establezcan.
2. Los Planes Parciales que se incorporan al proceso
urbanizador mediante la preceptiva programacin sobre-
venida debern adems completar el mnimo de dotacio-
nes pblicas con las exigencias de la Ley de Ordenacin
del Territorio y de Proteccin del Paisaje.
Los ndices y estndares del nmero 1 anterior se
computarn respecto a la superficie del sector. Se exclui-
rn de dicho cmputo aquellos elementos de la red pri-
maria cuya urbanizacin no sea exigible con cargo al
sector.
3. El Plan identificar las edificaciones existentes en
su mbito, dndoles el tratamiento que estime ms ade-
cuado, sin que ello pueda constituir merma alguna del
inters pblico ni de la racional estructura de la ordena-
cin. Observar lo establecido en el Captulo III del Ttulo I
para la planificacin de la ejecucin.
Artculo 68. Documentacin de los Planes Parciales.
1. Los Planes Parciales estn integrados por los
siguientes documentos:
a) Documentos sin eficacia normativa:
Documento de informacin: Memoria y Planos.
Memoria justificativa.
b) Documentos con eficacia normativa:
Normas Urbansticas.
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Planos de ordenacin.
Catlogo de Bienes y Espacios Protegidos o justifica-
cin de innecesariedad.
2. La elaboracin del Catlogo de Bienes y Espacios
Protegidos ser innecesaria cuando dicho Catlogo ya
existiera en el Plan General y el que hubiera de acompa-
ar al Plan Parcial sea compatible con aqul. Ser, asi-
mismo, innecesaria en el caso de que no hubiera bienes o
espacios que merecieran tal proteccin.
SECCIN 3. PLAN DE REFORMA INTERIOR
Artculo 69. Plan de Reforma Interior.
El Plan de Reforma Interior establecer la ordenacin
pormenorizada en aquellas zonas del suelo urbano en las
que el Plan General no lo haya hecho.
Artculo 70. mbito y determinaciones de los Planes de
Reforma Interior.
1. El mbito de ordenacin del Plan de Reforma Inte-
rior ser el sector, que se delimitar segn lo establecido
en el artculo 54, pudiendo ajustarse los lmites del sector
a viarios de la red secundaria.
2. Las determinaciones de los Planes de Reforma
Interior se adecuarn a las condiciones exigidas por el
artculo 63. Los estndares previstos en el artculo 67
sern aplicables en la medida en que resulten compati-
bles con el grado de consolidacin existente. El Plan de
Reforma Interior diferenciar los terrenos que han de que-
dar sujetos al rgimen de las actuaciones aisladas de los
que someta al rgimen de las actuaciones integradas.
3. Cuando el mbito del Plan incluya suelos semi-
consolidados por la edificacin, sus determinaciones se
ajustarn a lo determinado en el artculo 67.3 de esta ley
para los Planes Parciales.
Artculo 71. Documentacin del Plan de Reforma Inte-
rior.
La documentacin del Plan de Reforma Interior ser la
propia de un Plan Parcial, y adems deber incluir:
a) Estudio de su incidencia sobre la poblacin afec-
tada.
b) El rgimen de fuera de ordenacin de las edifica-
ciones afectadas, cuando lo hubiere.
c) Catlogo complementario, salvo justificacin de
su innecesariedad en los trminos previstos para los Pla-
nes Parciales en el artculo 68.
d) Documentacin grfica refundida de la ordena-
cin del entorno.
SECCIN 4. PLANES PARCIALES Y DE REFORMA INTERIOR
MODIFICATIVOS DE LA ORDENACIN ESTRUCTURAL
Artculo 72. Funcin y contenido.
1. Pueden formularse Planes Parciales y Planes de
Reforma Interior a fin de modificar la ordenacin estable-
cida en los Planes Generales para el suelo urbanizable y
para el suelo urbano, buscando soluciones que mejoren
la calidad ambiental de los futuros espacios urbanos de
uso colectivo, o la capacidad de servicio de las dotaciones
pblicas, o actualicen ordenadamente la estructura terri-
torial a nuevas demandas sociales. Sus determinaciones
debern ser coherentes con las directrices establecidas
por el planeamiento general para su desarrollo, incluso
en el supuesto de que las modifiquen.
2. Los planes modificativos de la ordenacin estruc-
tural, adems de la documentacin exigible con carcter
general, debern contener la siguiente:
a) Justificacin detallada de la reforma pretendida,
en relacin con el terreno afectado, y su entorno inme-
diato, con especial referencia a la red primaria o estructu-
ral de dotaciones. Si se trata de operaciones puntuales de
mejora, debern incorporar para la entera manzana afec-
tada y su entorno visual las perspectivas y los planos de
ordenacin propios de un Estudio de Detalle.
b) Planos de ordenacin pormenorizada conjunta
del sector y de sus inmediaciones, que demuestren grfi-
camente la integracin de la ordenacin contemplada en
su contexto espacial ms amplio.
c) Si la propuesta implica variaciones en la red pri-
maria o estructural de dotaciones, contendr, adems,
nuevo plano de ordenacin de dicha red, a igual escala
que el del Plan General y referido a la total superficie del
ncleo de poblacin, barrio o unidad geogrfica urbana
afectada, existente o en proyecto, sin excluir sus ensan-
ches potenciales.
d) Documento de refundicin con las determinacio-
nes escritas del Plan que modifiquen. La documentacin
grfica deber ser objeto de refundicin, salvo que ello no
fuera tcnicamente posible.
e) Cdula Territorial de Urbanizacin, en su caso.
3. Sus determinaciones respetarn lo siguiente:
a) Las nuevas soluciones propuestas para la red
estructural o primaria de reservas de suelo dotacional han
de mejorar su capacidad, calidad o funcionalidad, sin des-
virtuar las opciones bsicas de la ordenacin originaria,
y deben cubrir y cumplir, con igual o mayor calidad y
eficacia, las necesidades y los objetivos considerados en
aqulla.
b) La nueva ordenacin debe justificar las mejoras
para el bienestar de la poblacin y fundarse en el ms
adecuado cumplimiento de los principios rectores de la
actividad urbanstica y de los estndares legales de cali-
dad de la ordenacin definidos por los artculos 52 y 67.
Artculo 73. Planes modificativos de la clasificacin y
calificacin del suelo.
1. Los planes modificativos que impliquen la clasifi-
cacin de nuevo suelo urbanizable o la atribucin global
de nuevos usos y aprovechamientos para reas de suelo
urbano en remodelacin, debern suplementar las redes
dotacionales pblicas, incluso la red primaria, con los ele-
mentos que satisfagan las necesidades de integracin
territorial o urbana que generen, pudiendo asignarse
estndares dotacionales especficos al tiempo de la apro-
bacin del Plan, de forma motivada, en los trminos pre-
vistos en el artculo 67.3. Su aprobacin, que corresponde
a la conselleria competente en urbanismo, requerir la
previa expedicin de la cdula territorial de urbanizacin
establecida en esta ley y la previa emisin del informe del
Consejo del Territorio y el Paisaje.
2. En el caso de que la modificacin implique cam-
bio de uso o introduccin de nuevos usos no previstos
inicialmente en el planeamiento, los estndares de cesin
sern los previstos en los Planes Parciales aplicados al
incremento de edificabilidad bruta sobre la prevista en el
planeamiento vigente, debiendo quedar garantizado, en
todo caso, que el resultado final garantiza el manteni-
miento de los estndares y la calidad de la ordenacin.
3. Los Planes Parciales modificativos que incorporen
al proceso de urbanizacin terrenos que, conforme al Plan
General, no tuviesen la clasificacin formal de suelo urba-
nizable se ajustarn a las siguientes reglas:
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6977
a) Cumplirn las directrices de ordenacin del Plan
General, sin afectar las reas a las que se refiere el art-
culo 45 en sus apartados 1.d), 3 y 6.
b) Debern someterse al trmite de evaluacin de su
impacto ambiental.
c) El aprovechamiento tipo del suelo urbanizable
que el nuevo Plan clasifica no superar el de los suelos
urbanizables previamente clasificados por el Plan General
para la misma zonificacin o rea geogrfica.
d) Se tramitarn y aprobarn junto al correspon-
diente Programa de Actuacin Integrada. Todo el terreno
afecto por el Plan modificativo deber ser programado al
aprobarse ste. Su falta de ejecucin comportar, en su
caso, la desclasificacin del suelo afectado.
e) La actuacin podr quedar sujeta al devengo de
canon si lo tuviera preestablecido el municipio con ese
fin, en la cuanta proporcional y estrictamente necesaria
para el suplemento de las dotaciones pblicas de red pri-
maria que no sean materialmente ejecutadas con cargo a
la actuacin.
f) Con cargo a la actuacin integrada, adems de las
cesiones legalmente exigibles, proceder la cesin de
suelo no urbanizable protegido en la cuanta establecida
en el artculo 13.6 de la Ley de Ordenacin del Territorio y
Proteccin del Paisaje, a favor de la Administracin
pblica que reglamentariamente se establezca. Los terre-
nos objeto de esta cesin podrn ser obtenidos en cual-
quiera de las formas previstas para la obtencin de los
elementos de la red primaria adscrita.
g) Cdula Territorial de Urbanizacin, en su caso.
Artculo 74. Documento de justificacin de la Integracin
Territorial.
1. Los Planes a que se refiere el artculo anterior
deben incluir un documento diferenciado que justifique la
Integracin Territorial, que forma parte inseparable del
plan modificativo junto al que se tramite, y que ser apro-
bado definitivamente junto a aqul por la conselleria
competente en urbanismo. Excepcionalmente, cuando en
desarrollo de un Programa se prevea la formulacin de
ulteriores Planes Parciales a cargo de su Urbanizador, el
referido documento se tramitar y aprobar junto al pri-
mero de ellos, sin que, en ningn caso, puedan clasificar
nuevos suelos urbanizables carentes de programacin
temporal y econmica y de Urbanizador responsable de
su gestin.
2. El documento que justifica la Integracin Territo-
rial tiene por objeto actualizar la ordenacin estructural
del Plan General en todos los aspectos directa o indirecta-
mente relacionados con la nueva urbanizacin, a fin de
integrarla en la estructura general del territorio. Con ese
fin, y de acuerdo con la cdula territorial de urbanizacin
expedida, establecer las determinaciones precisas para
dotar de coherencia la incorporacin de la nueva urbani-
zacin en el conjunto del modelo territorial previsto,
dotndolo de una estrategia decisoria respecto a futuras
actuaciones redundantes, incompatibles o complementa-
rias de la actuacin pretendida.
3. Sus determinaciones incluirn:
a) Complemento de las directrices definitorias de
evolucin urbana y ocupacin del territorio, complemen-
tndolas de modo coherente con los objetivos definidos
por las previstas en el Plan General.
b) Clasificacin de los nuevos suelos urbanizables e
identificacin de los no urbanizables de especial protec-
cin que deban ser objeto de cesin para dar cumpli-
miento a lo previsto en la Ley de Ordenacin del Territorio
y Proteccin del Paisaje.
c) Ampliacin de la red primaria de dotaciones pbli-
cas con los nuevos elementos precisos para dar soporte
al desarrollo previsto, tanto en lo relativo a las conexiones
y ampliaciones de la red viaria, como a la implantacin de
nuevas dotaciones no viarias, dentro o fuera del mbito
de actuacin.
d) Medidas complementarias de proteccin del
patrimonio cultural, en especial, del patrimonio rural.
e) Medidas correctoras del impacto medioambiental
de la nueva urbanizacin con referencia especfica a la
evacuacin, depuracin y tratamiento de vertidos y resi-
duos y, en su caso, a permetros de afeccin de elementos
naturales de inters, medidas de reforestacin, desconta-
minacin y regeneracin de elementos naturales, protec-
cin de masas de agua, y acciones para la potabilizacin
o reutilizacin de recursos hidrulicos.
f) Diseo de las reas de amortiguacin en el entorno
de la nueva urbanizacin acompaadas del correspon-
diente Estudio de Paisaje de los regulados en la Ley de
Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje.
g) Normas complementarias para la regulacin de la
edificacin aislada y la prevencin de parcelaciones en el
mbito de influencia de la nueva urbanizacin.
4. Su documentacin ser la siguiente:
a) De carcter informativo:
Memoria informativa y justificativa, con anlisis terri-
torial de la incidencia de la nueva urbanizacin en el con-
junto del territorio y justificacin de la suficiencia de la
ampliacin prevista de la red primaria para atender las
demandas de la nueva urbanizacin y el impacto territo-
rial inducido por sta, con especial referencia a su
conexin viaria, abastecimiento de aguas, depuracin de
vertidos y residuos, conexin con las redes de servicios y,
en su caso, infraestructuras de captacin y potabilizacin
de aguas.
Planos informativos de conjunto, a escala de ordena-
cin pormenorizada, que yuxtapongan la urbanizacin
propuesta con la estructura urbana de los sectores colin-
dantes de suelo urbanizable previamente clasificado, si
los hubiera.
Planos informativos del terreno afectado por el nuevo
sector y de su entorno de influencia, con su base catastral
e identificacin de afecciones de toda ndole.
Planos, a escala de Plan General, descriptivos de la
incardinacin del sector en el conjunto del trmino muni-
cipal y de la ordenacin previamente vigente, con el
grado de detalle exigible a un avance de Plan General,
que abarque la totalidad del trmino municipal u otra
superficie igual o mayor a la de ste cuando sea preferible
el anlisis comprensivo de territorio entre varios trmi-
nos. En ella se identificarn los elementos de la red prima-
ria de nueva previsin junto a los existentes o previa-
mente previstos, sealando los que han de ser obtenidos
y, en su caso, ejecutados con cargo a la actuacin por ser
necesarios para su integracin territorial. Asimismo se
delimitar el suelo no urbanizable que ha de ser preser-
vado de la urbanizacin y, en su caso, cedido, para hacer
sostenible el desarrollo urbano propuesto.
Estudio del impacto medioambiental de la nueva
urbanizacin respecto a los suelos protegidos, a la aptitud
del terreno y sus riesgos naturales, el patrimonio hist-
rico cultural, las vas pecuarias y otros bienes demaniales,
el consumo de recursos, emisin de contaminantes y pro-
teccin de acuferos, as como los dems documentos
reglamentariamente exigibles para someter el Proyecto a
evaluacin de su impacto medio ambiental.
b) De carcter normativo y vinculante:
Complemento de las directrices de evolucin urbana y
ocupacin del territorio.
Planos de ordenacin estructural, no slo referidos al
sector sino a un mbito territorial que incluya, cuanto
menos, el espacio de relacin entre aqul y los principales
ncleos urbanos del propio trmino municipal, y, si pro-
6978 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
cede por proximidad, de los trminos colindantes, los
suelos no urbanizables a los que se dispense nuevo trata-
miento protector y los elementos de la red primaria sobre
los que incida o pueda tener repercusiones el desarrollo
urbanstico propuesto.
Medidas correctoras del impacto medioambiental.
c) En todo caso, el Estudio de Impacto Ambiental y
sus medidas correctoras se formalizarn separadamente
de los dems.
SECCIN 5. PLAN ESPECIAL
Artculo 75. Plan Especial.
Es el instrumento de ordenacin que complementa,
desarrolla, mejora o modifica el planeamiento general y
parcial. Su objeto es satisfacer los fines pblicos defini-
dos en el artculo 38.d). Asimismo podrn tener por objeto
complementar las medidas previstas en los Catlogos de
Bienes y Espacios Protegidos.
Artculo 76. Documentacin de los Planes Especiales.
Los Planes Especiales contendrn la siguiente docu-
mentacin:
a) Parte sin eficacia normativa:
Documento de informacin: documentacin grfica y
escrita.
Memoria descriptiva y justificativa, y estudios com-
plementarios.
b) Parte con eficacia normativa:
Normas Urbansticas.
Catlogo, cuando sea preciso.
Planos de ordenacin.
SECCIN 6. CATLOGOS DE BIENES Y ESPACIOS PROTEGIDOS
Artculo 77. Catlogos de Bienes y Espacios Protegidos.
1. Los Catlogos formalizarn las polticas pblicas
de conservacin, rehabilitacin o proteccin de los bienes
inmuebles o de los espacios de inters. A tal fin seleccio-
narn los que se consideren de inters artstico, histrico,
paleontolgico, arqueolgico, etnolgico, arquitectnico
o botnico y los que integren un ambiente caracterstico o
tradicional, as como los que se pretendan conservar por
su representatividad del acervo cultural comn o por
razones paisajsticas.
2. Todo Plan General debe contener su Catlogo. Los
Catlogos tambin pueden aprobarse como documentos
independientes o formando parte de Planes Parciales,
Especiales o de Reforma Interior, en los trminos seala-
dos en la regulacin de estos Planes.
3. Los Catlogos incluirn, al menos, los bienes
inmuebles de inters cultural que integran el patrimonio
cultural valenciano, as como los bienes de relevancia
local, segn su legislacin sectorial especfica, sealando
la clase de bien a la que pertenecen conforme a dicha
legislacin.
4. Los elementos que se incluyan en el Catlogo se
clasificarn en tres niveles de proteccin: integral, parcial
y ambiental.
5. La Generalitat mantendr actualizado un Registro
de Catlogos de Proteccin de consulta pblica debida-
mente sistematizado. Reglamentariamente se fijarn los
criterios para homogeneizar su documentacin y permitir
su tratamiento comparativo y estadstico.
Artculo 78. Documentacin de los Catlogos.
El Catlogo contendr los siguientes documentos:
a) Parte sin eficacia normativa:
Memoria justificativa y descriptiva.
Estudios complementarios.
Planos de informacin.
b) Parte con eficacia normativa:
Ficha de cada elemento catalogado.
Plano de situacin del inmueble o espacio protegido.
Normativa de aplicacin para cada grado de protec-
cin.
SECCIN 7. ESTUDIOS DE DETALLE
Artculo 79. Estudios de detalle.
1. Los Estudios de Detalle se formularn para las
reas o en los supuestos previstos por los Planes,
debiendo comprender, como mnimo, manzanas o unida-
des urbanas equivalentes completas.
2. La aprobacin de los Estudios de Detalle exigir
que stos se circunscriban a los mbitos y supuestos con-
cretos para los que hayan sido previstos por el Plan Gene-
ral, Plan Parcial o de Reforma Interior, que regularn de
forma expresa y pormenorizada las normas especficas
para la redaccin de los Estudios de Detalle.
3. Los Estudios de Detalle tendrn por objeto prever
o reajustar, segn proceda:
a) El sealamiento de alineaciones y rasantes, com-
pletando y adaptando las que ya estuvieren sealadas en
el Plan General o en Plan Parcial.
b) La ordenacin de los volmenes de acuerdo con
las especificaciones del Plan correspondiente.
4. Los Estudios de Detalle no pueden alterar el des-
tino del suelo ni aumentar su aprovechamiento urbans-
tico.
5. Los Estudios de Detalle podrn crear los nuevos
viales o suelos dotacionales que precise la remodelacin
tipolgica o morfolgica del volumen ordenado, pero no
suprimir ni reducir los previstos por el Plan que previ su
elaboracin.
Artculo 80. Documentacin de los Estudios de Detalle.
Los Estudios de Detalle contendrn los siguientes
documentos:
a) Planos de informacin:
Plano de la ordenacin pormenorizada del mbito.
Plano de perspectiva de la manzana.
b) Memoria Justificativa.
c) Planos de ordenacin.
CAPTULO VI
Promocin, tramitacin y aprobacin de los planes
SECCIN 1. TRAMITACIN Y APROBACIN DEL PLAN GENERAL
Artculo 81. Promocin del Plan General.
1. La iniciativa para la elaboracin y revisin del Plan
General corresponde a los municipios. El conseller com-
petente en materia de urbanismo requerir a los Munici-
pios sin planeamiento general para que lo elaboren en
plazos determinados y podr tambin requerirles, previo
informe favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje,
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6979
para que revisen o modifiquen el planeamiento en vigor a
fin de adaptarlo a los Planes de Accin Territorial o a cir-
cunstancias que justificadamente lo aconsejen. Si no
fuera atendido su requerimiento, La Generalitat podr
actuar en sustitucin del Municipio conforme al procedi-
miento establecido en la legislacin reguladora del rgi-
men local.
2. Los particulares podrn formular documentos de
avance del planeamiento y solicitar al ayuntamiento la
modificacin del plan general, mediante la presentacin
de la documentacin tcnica necesaria a este fin. En nin-
gn caso pueden tramitarse planes de elaboracin parti-
cular simulando que se trata de iniciativas formuladas de
oficio.
3. Cuando circunstancias especiales de conurbacin
o recproca influencia territorial entre trminos municipa-
les vecinos aconsejen la elaboracin coordinada de su
ordenacin urbanstica, o la consideracin conjunta de
ella para sectores comunes, los Ayuntamientos afectados
debern concertar la coordinacin de sus Planes Genera-
les, lo que harn, en su caso, en el marco de las previsio-
nes autonmicas de Ordenacin del Territorio. En defecto
de acuerdo entre los Ayuntamientos afectados, La Gene-
ralitat dispondr soluciones intermunicipal es a los pro-
blemas urbansticos que as lo requieran.
Artculo 82. Planeamiento General transitorio para situa-
ciones coyunturales de urgencia.
Cuando un Municipio carezca de planeamiento gene-
ral o ste haya sido suspendido o anulado en su eficacia,
si su situacin urbanstica lo requiere, el conseller compe-
tente en materia de urbanismo podr, previo informe
favorable del Consejo del Territorio y el Paisaje y acuerdo
habilitante del Consell de La Generalitat, elaborar directa-
mente su Plan General y tramitarlo con carcter urgente
en el plazo mximo de dos aos.
Esos Planes limitarn su contenido a los sectores y
determinaciones indispensables para posibilitar un orde-
nado desarrollo urbanstico a corto plazo y debern ser
sustituidos, a la mayor brevedad posible, por un nuevo
Plan de elaboracin municipal.
Artculo 83. Tramitacin de Planes Generales.
1. Durante la redaccin tcnica del Plan General, el
Ayuntamiento formular consultas y formalizar acuer-
dos con otras Administraciones o entidades representati-
vas de los colectivos ciudadanos particularmente afecta-
dos, reflejando su resultado en el expediente.
Son preceptivas las negociaciones y consultas con los
Municipios colindantes y con las Administraciones cuyas
competencias y bienes resulten afectados. En especial,
ser preceptivo el concierto con la conselleria competente
en urbanismo para definir un modelo territorial municipal
acorde con su contexto supramunicipal y con los Planes
de Accin Territorial aplicables. El documento para el con-
cierto se conformar con una memoria justificativa y una
documentacin grfica que recogen todas las determina-
ciones correspondientes a la ordenacin estructural que
establece el artculo 36 de esta ley, tenindose que expo-
ner al pblico por un plazo mnimo de un mes.
2. El rgano competente de la Administracin que
promueva la redaccin del Plan, concluida sta, lo some-
ter simultneamente a:
a) Informacin pblica, por un perodo mnimo de
un mes, anunciada en el Diari Oficial de La Generalitat
Valenciana y en un diario no oficial de amplia difusin en
la localidad. Durante este plazo, el proyecto diligenciado
del Plan deber encontrarse depositado, para su consulta
pblica, en el Ayuntamiento o Ayuntamientos afectados
por el cambio de ordenacin.
No ser preceptivo reiterar este trmite en un mismo
procedimiento cuando se introduzcan modificaciones,
aunque fueran sustanciales, en el proyecto, bastando que
el rgano que otorgue la aprobacin provisional notifique
sta a los a los afectados por las modificaciones en las
actuaciones.
b) Informes de los distintos Departamentos y rga-
nos competentes de las Administraciones exigidos por la
legislacin reguladora de sus respectivas competencias,
salvo que ya se hubieran alcanzado previos acuerdos
interadministrativos. Excepto en este ltimo caso, ser
preceptivo el informe de las consellerias competentes en
educacin y sanidad. El informe de la conselleria compe-
tente en patrimonio cultural se emitir en los trminos y
condiciones establecidos por su legislacin reguladora.
c) Dictamen de cada uno de los Municipios colindan-
tes al que promueva el Plan General.
d) Informes de las empresas que gestionen o explo-
ten infraestructuras de servicios declarados esenciales o
de utilidad pblica.
3. La falta de emisin en el plazo de un mes de los
informes o dictmenes sealados en los apartados ante-
riores no interrumpir la tramitacin del plan general. En
aquellos supuestos en los que el informe deba ser emi-
tido por la administracin general del Estado, su carcter,
plazo de emisin y efectos sern los establecidos en la
disposicin adicional segunda de la Ley 13/2003, de 23 de
mayo, reguladora del contrato de concesin de obra
pblica, o en la legislacin sectorial estatal que resulte
aplicable.
4. El desacuerdo entre Municipios colindantes, o
entre aquellos y otras Administraciones, se solventar
mediante resolucin de la conselleria competente en
urbanismo, que puede ser acordada antes de la aproba-
cin provisional del Plan. Esta resolucin fijar las bases
de la coordinacin interadministrativa, compatibilizando
el ejercicio sobre el territorio de las competencias de cada
ente pblico. Se adoptarn aquellas soluciones ms
adaptadas a las directrices de los instrumentos de orde-
nacin del territorio, si los hubiera, y, antes de resolver,
las entidades afectadas podrn emitir informe previo y
debern celebrar, al menos, una reunin conjunta de sus
representantes.
5. Concluidos los trmites anteriores, el Ayunta-
miento resolver sobre su aprobacin provisional, con
introduccin de las rectificaciones que estime oportunas,
y lo remitir a la Conselleria competente en urbanismo
interesando su aprobacin definitiva.
Artculo 84. Perodo consultivo previo a la aprobacin.
1. La conselleria competente en urbanismo, al recibir
la solicitud de aprobacin definitiva, iniciar un perodo
consultivo y de anlisis del Plan con el Ayuntamiento que
lo promueva y las dems Administraciones afectadas.
Durante este perodo consultivo, la citada conselleria:
a) Recabar los informes oportunos.
b) Requerir, si fuera preciso, a la Administracin
promotora del Plan para que complete el expediente, sub-
sane los trmites que falten, o motive y aclare formal-
mente las propuestas de formulacin o finalidad impre-
cisa.
c) Ofrecer alternativas tcnicas de consenso interad-
ministrativo.
2. La Conselleria competente en urbanismo otorgar
directamente la aprobacin definitiva, obviando o abre-
viando el perodo consultivo, cuando el expediente some-
tido a su consideracin as lo permita.
3. Atendidos los requerimientos formulados segn
el nmero 1 anterior, y transcurridos cuarenta das desde
la solicitud de aprobacin definitiva, la Administracin
6980 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
promotora del Plan, si considera oportuna la inmediata
conclusin del perodo consultivo, podr solicitar que se
resuelva sin ms dilacin. Transcurridos tres meses sin
resolucin expresa sobre esta nueva solicitud, el Ayunta-
miento o Administracin promotora del Plan podr
requerir a la de La Generalitat para que reconozca y publi-
que la aprobacin definitiva.
Artculo 85. Aprobacin definitiva.
1. La Generalitat no podr aprobar definitivamente
los Planes que incurran en infraccin de una disposicin
legal estatal o autonmica.
2. La aprobacin autonmica definitiva de Planes
municipales podr formular objeciones a ella en cumpli-
miento de alguno de estos cometidos:x
a) Garantizar la clasificacin como suelo no urbani-
zable de los terrenos que estime merecedores de ella,
conforme a las leyes del Suelo No Urbanizable y de Orde-
nacin del Territorio y Proteccin del Paisaje, de La Gene-
ralitat.
b) Asegurar que el modelo de crecimiento escogido
por el Municipio respeta el equilibrio urbanstico del terri-
torio, sin agotar sus recursos, ni saturar las infraestructu-
ras supramunicipales o desvirtuar la funcin que le es
propia. Si hubiera instrumento de ordenacin del territo-
rio con previsiones aplicables al caso, la resolucin auto-
nmica se fundar en ellas.
c) Requerir en la ordenacin estructural del Plan
unas determinaciones con precisin suficiente para
garantizar la correcta organizacin del desarrollo urbano
y, con tal fin, recabar la creacin, ampliacin o mejora de
reservas para espacios pblicos y dems dotaciones, as
como velar por la idoneidad de las previstas para servi-
cios supramunicipales.
d) Coordinar la poltica urbanstica municipal con las
polticas autonmicas de conservacin del patrimonio
cultural, de vivienda y de proteccin del medio
ambiente.
e) Evaluar la viabilidad econmica del Plan en aque-
llas actuaciones que aumenten el gasto pblico en obras
de competencia supramunicipal.
3. Las resoluciones autonmicas sobre la aproba-
cin definitiva nunca cuestionarn la interpretacin del
inters pblico local formulada por el Municipio desde la
representatividad que le confiere su legitimacin demo-
crtica, pudiendo fundarse, exclusivamente, en exigen-
cias de la poltica urbanstica y territorial de La Generali-
tat, definida por esta Ley e integrada por los cometidos
antes enunciados. Como garanta de ello, la resolucin
suspensiva o denegatoria deber ser expresamente moti-
vada y concretar el apartado del nmero anterior en que
se fundamente o el precepto legal que entienda infrin-
gido.
Artculo 86. Aprobacin definitiva parcial o supeditada a
la formalizacin de alternativas.
1. Cuando las objeciones a la aprobacin definitiva
afecten a reas o determinaciones tan concretas que,
prescindiendo de ellas, el Plan se pueda aplicar con cohe-
rencia, ste se aprobar definitivamente salvo en la parte
objeto de reparos, que quedar en suspenso hasta su rec-
tificacin en los trminos precisados por la resolucin
aprobatoria.
2. Si los reparos son de alcance limitado y pueden
subsanarse con una correccin tcnica especfica consen-
suada con el Ayuntamiento, la aprobacin definitiva se
supeditar en su eficacia a la mera formalizacin docu-
mental de dicha correccin. La resolucin aprobatoria
puede delegar en un rgano subordinado, incluso uniper-
sonal, la facultad de comprobar que la correccin se efec-
ta en los trminos acordados, y, verificado esto, ordenar
la publicacin de la aprobacin definitiva.
SECCIN 2. PROMOCIN, TRAMITACIN Y APROBACIN
DEL PLANEAMIENTO DE DESARROLLO
Artculo 87. Formulacin.
Los planes de desarrollo del Plan General y sus modi-
ficaciones pueden ser promovidos por los Municipios, los
particulares y las Administraciones no municipales en el
ejercicio de sus competencias sectoriales.
Artculo 88. Iniciativa particular.
1. Los particulares pueden promover planes en desa-
rrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o com-
pitiendo por su adjudicacin. Slo la Administracin de
oficio puede promover y aprobar esos Planes con inde-
pendencia y anterioridad respecto a los Programas. Los
Estudios de Detalle que se refieran a actuaciones en suelo
urbano consolidado pueden ser promovidos por los parti-
culares con independencia de los Programas.
2. Los particulares slo pueden promover Planes
Especiales como concesionarios de la Administracin,
agentes de la misma, autorizados para la prestacin de
servicios pblicos o para realizar obras afectas a dicho
servicio pblico. Los Urbanizadores, adjudicatarios de un
Programa, en cumplimiento de sus previsiones pueden
promover Planes Especiales con la finalidad de proteger
el paisaje, rural o urbano, o con el fin de realizar obras
pblicas de apoyo al Programa.
Artculo 89. Iniciativa de Administracin no municipal.
1. Cuando La Generalitat, por s misma o a travs de
sus organismos, entidades, o empresas de capital nte-
gramente pblico, en el ejercicio de sus competencias
sectoriales, precise promover Programas, Planes Parcia-
les, de Reforma Interior, Estudios de Detalle y Proyectos
de Urbanizacin, los tramitar y aprobar conforme a las
reglas propias de los Planes Especiales, cualquiera que
sea su denominacin y contenido. En este caso, el
acuerdo de exposicin pblica y la aprobacin provisio-
nal correspondern a la conselleria titular de la competen-
cia sectorial, y la resolucin de aprobacin definitiva
corresponder al titular de la conselleria competente en
urbanismo.
En ejecucin de dichos Programas se tendr como
Administracin actuante a la de La Generalitat, quien,
cuando proceda, deber expedir Cdula Territorial de
Urbanizacin previa para los Programas que desarrolle y
atenerse a su cumplimiento, con arreglo a las previsiones
de esta Ley.
2. La aprobacin de un Programa de Actuacin Inte-
grada que incorpore un Plan que establezca como uso
preponderante o compatible el de grandes superficies
comerciales requerir informe previo de la conselleria
competente en comercio interior.
3. Las dems Administraciones Pblicas no munici-
pales, cuando en el ejercicio de sus competencias espec-
ficas, precisen realizar actuaciones urbanizadoras, podrn
elaborar y promover Programas y optar por tramitarlos
conforme a lo dispuesto en el nmero 1 del presente art-
culo.
4. Iniciada la tramitacin de un Programa conforme
a los nmeros anteriores, se requiere la conformidad del
conseller competente en materia de urbanismo para que
puedan aprobarse otros Programas alternativos.
5. Para la ejecucin de las actuaciones contempladas
en este artculo, ser Administracin actuante la que ela-
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bore o promueva el Programa si cuenta con la potestad
expropiatoria; en otro caso, lo ser el Municipio.
Artculo 90. Elaboracin y tramitacin de Planes Parcia-
les, Planes de Reforma Interior y Estudios de Detalle.
1. Cuando los Planes Parciales, de Reforma Interior y
los Estudios de Detalle sean promovidos, de oficio o a
instancia de particulares, con motivo de una actuacin
integrada, se sometern al rgimen establecido en esta
Ley para la aprobacin de los Programas.
2. Cuando los documentos anteriores no sean pro-
movidos con motivo de un programa de actuacin inte-
grada se sometern a informacin pblica por el plazo de
un mes en las condiciones de publicidad establecidas en
el artculo 83.2.a) de la presente ley para los planes gene-
rales.
Artculo 91. Aprobacin de Planes o Programas.
1. Corresponde al Ayuntamiento aprobar definitiva-
mente los Planes y Programas de iniciativa municipal o
particular, siempre que no modifiquen la ordenacin
estructural.
2. Cuando el Ayuntamiento considere oportuna la
aprobacin de un Plan Parcial o de Reforma Interior que
modifique la ordenacin estructural, lo aprobar provisio-
nalmente y lo remitir a la conselleria competente en
urbanismo, que resolver sobre su aprobacin definitiva
de conformidad con los criterios establecidos en el art-
culo 85.
Artculo 92. Elaboracin de instrumentos de planea-
miento de desarrollo de mbito intermunicipal.
1. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo
cuyo mbito territorial afecte a dos o ms municipios,
cuando la iniciativa sea ejercida por uno o ms de los
municipios afectados, se regirn, en cuanto a su tramita-
cin y aprobacin, por las siguientes reglas:
a) Los alcaldes que ejerzan la iniciativa requerirn a
los otros municipios para alcanzar un acuerdo entre todos
ellos relativo a la tramitacin, aprobacin y, en su caso,
ejecucin del instrumento de planeamiento de que se
trate. Dicho requerimiento deber practicarse con carc-
ter previo al trmite de informacin pblica.
b) El acuerdo deber, necesariamente, establecer la
extensin territorial, el municipio que asume la tramita-
cin, el rgimen de comunicaciones y de intervencin del
otro u otros municipios en el procedimiento, as como el
rgimen econmico aplicable.
c) Si el indicado acuerdo no ha sido alcanzado den-
tro del plazo de tres meses contado desde el requeri-
miento, el ayuntamiento que promovi la iniciativa lo
comunicar a la conselleria competente en urbanismo,
que, desde ese momento, asumir la competencia para
tramitar y, en su caso, aprobar dichos instrumentos de
planeamiento, lo que se producir mediante resolucin
expresa que, entre otros, incorporar los pronunciamien-
tos a que se refiere el anterior apartado b).
2. El mismo rgimen previsto en el prrafo anterior
ser aplicable cuando la iniciativa de los instrumentos de
planeamiento sea particular. En tal caso, el requerimiento
deber practicarse con carcter previo a la publicacin del
anuncio del concurso y al inicio del trmite de informa-
cin pblica.
3. La iniciativa particular en estos supuestos tendr
que dirigirse a todos los municipios interesados y garan-
tizar respecto de los mismos la publicidad de todas las
actuaciones de acuerdo con lo que dispone esta ley.
4. La aprobacin definitiva de los instrumentos de
planeamiento de desarrollo de mbito intermunicipal
corresponder al conseller competente en urbanismo.
5. En todo lo no previsto expresamente en este art-
culo, la elaboracin, tramitacin y aprobacin de estos
instrumentos de planeamiento se regir por las normas
aplicables por razn del tipo de instrumento de que se
trate en cada caso.
CAPTULO VII
Modificacin de los planes
Artculo 93. Revisin del Plan General.
1. Proceder la revisin del Plan General:
a) Cuando as venga establecido en el propio Plan
General.
b) Cuando concurran las circunstancias expresadas
en el artculo 81.
c) Cuando as lo decida razonadamente el Municipio
en ejercicio de la potestad de planeamiento urbanstico.
2. La revisin del plan podr desarrollarse por fases
desagregadas para cada clase de suelo en los trminos
que reglamentariamente se determinen, una vez que el
documento de concierto se haya sometido al perodo de
informacin pblica y recibida la aprobacin por la Gene-
ralitat Valenciana.
El proceso de revisin del plan general implicar la ela-
boracin de los correspondientes documentos actualiza-
dos y la tramitacin y procedimiento de participacin
pblica, con los mismos plazos temporales, que la elabora-
cin originaria del plan general establecidos en esta ley.
Artculo 94. Modificacin de los Planes.
1. Las modificaciones de los Planes se llevarn a
cabo segn el procedimiento establecido en cada tipo de
Plan.
2. Las nuevas soluciones propuestas debern man-
tener el equilibrio de las dotaciones pblicas, suplemen-
tando en su caso la red primaria y secundaria de dotacio-
nes de forma que cumplan con los criterios de calidad,
capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley.
3. Se podr aumentar la superficie de suelo clasificado
urbanizable o no urbanizable comn para sectores comple-
tos conforme a lo dispuesto en los artculos 73 y 74.
4. La modificacin que conlleve diferente calificacin
o uso urbanstico de las zonas verdes o espacios libres
requerir previo informe favorable del Consell Jurdic
Consultiu de la Comunitat Valenciana.
5. Los planes calificarn como suelo dotacional a las
parcelas cuyo destino efectivo precedente haya sido el
uso pblico docente o sanitario y aquellas de titularidad
pblica de cualquier administracin cuyo destino prece-
dente haya sido tambin dotacional, incluidos los ele-
mentos funcionales de las redes de infraestructura gene-
ral y instalaciones adscritas a la defensa; excepto cuando,
con un informe previo de la conselleria competente por
razn de la materia y de la administracin titular del
terreno dotacional se justifique la innecesariedad de des-
tinar el suelo a dichas finalidades; destinndose preferen-
temente, en este caso, a viviendas sujetas a algn rgi-
men de gestin pblica o a otros usos pblicos o de
inters social.
6. La modificacin del planeamiento que venga a
legalizar actuaciones urbansticas irregulares exige previo
informe favorable del Consejo del Territorio y del Paisaje y
que la nueva ordenacin satisfaga los principios rectores
de la actividad urbanstica, as como los estndares lega-
les de calidad de la ordenacin. Su entrada en vigor, res-
6982 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
pecto de los inmuebles afectados, se producir cuando
los incrementos de aprovechamiento que comporten
sean ntegramente compensados por su valor urbanstico
en favor de la Administracin, salvo que, previo informe
del Consejo del Territorio y el Paisaje, se excepte dicha
compensacin a los terceros adquirentes de buena fe o, si
se trata de viviendas, atendiendo a la capacidad econ-
mica de los residentes. La anterior excepcin no afectar
al responsable de la infraccin que, en todo caso, deber
compensar y responder de las sanciones que procedan en
los trminos establecidos en la Ley.
CAPTULO VIII
Tramitacin de los Planes Especiales y Catlogos
Artculo 95. Promocin de Catlogos.
Los Catlogos independientes se regirn por las nor-
mas de promocin de los Planes Especiales. Cuando for-
men parte de otro Plan, se regirn por las normas que
regulan el procedimiento de dicho Plan.
Artculo 96. Tramitacin de los Planes Especiales y Cat-
logos.
Los Planes Especiales, as como los Catlogos, en el
supuesto de que no formen parte de un instrumento de
planeamiento, se tramitarn por el mismo procedi-
miento que los Planes Generales, con las siguientes
especialidades:
a) No son necesarias las actuaciones previas prepa-
ratorias de los Planes Generales.
b) La convocatoria de informacin pblica y la apro-
bacin provisional de los Planes formulados y tramitados
por Administracin no municipal corresponder a la con-
selleria competente por razn de la materia o al rgano
que disponga la legislacin reguladora de la entidad u
organismo promotor del proyecto.
c) Se entiende implcita la urgencia en la tramitacin,
sin necesidad de declaracin expresa, sin perjuicio de lo
dispuesto en el artculo 100.2 de la Ley.
CAPTULO IX
Tramitacin de las obras pblicas
Artculo 97. Compatibilidad de las obras pblicas de la
Generalitat con la ordenacin urbanstica.
1. La realizacin material de toda obra pblica de la
Generalitat, sus organismos, entidades y sociedades
dependientes, o concesionarios, exige verificar, previa-
mente, su compatibilidad con la ordenacin urbanstica y
territorial.
2. La verificacin se realizar:
a) Mediante licencia de obras en la ejecucin de las
obras pblicas y de construccin de servicios pblicos,
cuando as lo exija la legislacin reguladora de la corres-
pondiente obra y servicio.
b) Cuando la obra no est sujeta a licencia, some-
tiendo su proyecto bsico a los trmites propios del pro-
cedimiento de aprobacin de los Planes especiales.
3. Cuando se emplacen en suelo no urbanizable ser
de aplicacin, adems de lo previsto en el presente art-
culo, el rgimen establecido en su legislacin especfica.
Artculo 98. Tramitacin de los proyectos de obra pblica
de la Generalitat con incidencia en la ordenacin urba-
nstica.
1. Cuando la obra no est sujeta a licencia, se procu-
rar que los trmites, incluso el de sometimiento a infor-
macin pblica, coincidan con los exigibles para la apro-
bacin del Proyecto, con simultneo cumplimiento de lo
exigido en este precepto y en la legislacin de obras
pblicas o de expropiacin forzosa.
2. La competencia para someter el proyecto a informa-
cin pblica la ostenta el rgano promotor del proyecto. Si
modificase el planeamiento urbanstico, se deber comple-
tar con los documentos caractersticos del Plan Especial.
3. La resolucin del rgano promotor dando su con-
formidad al proyecto bsico o la solicitud de declaracin de
la conselleria competente en urbanismo sobre su compati-
bilidad con la ordenacin, equivale a la aprobacin provi-
sional de los planes especiales y legitimar su completa
realizacin.
4. La competencia para declarar la compatibilidad de
la obra pblica con la ordenacin urbanstica y territorial
la ostenta la conselleria competente en urbanismo, sin
perjuicio de lo que dispone la Ley 4/2004, de 30 de junio,
de ordenacin del territorio y proteccin del paisaje res-
pecto a los proyectos de infraestructura de especial rele-
vancia. En caso de discrepancia entre el rgano promotor
y el rgano competente para otorgar la declaracin de
compatibilidad, resolver el Consell.
5. Cuando la obra no revista especial inters para la
comunidad local se prevern las oportunas compensacio-
nes para resarcir al municipio del coste de los servicios
que ste preste en orden a posibilitar su construccin.
6. Cuando se trate de proyectos de obra pblica para
la mera reparacin, renovacin o introduccin de mejoras
ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el
destino urbanstico del suelo, ser innecesario seguir la
tramitacin prevista en este artculo.
Artculo 99. Obras pblicas de otras Administraciones.
1. La Administracin del Estado, sus agentes o con-
cesionarios, podrn promover sus proyectos de obra en
los trminos previstos en los artculos anteriores, cuando
as lo permita la legislacin estatal.
2. La Administracin local no ha de someter sus pro-
yectos de obra pblica a la administracin autonmica
para la declaracin de su compatibilidad con la ordena-
cin urbanstica, salvo que modifiquen la ordenacin
estructural.
CAPTULO X
Procedimiento de urgencia
Artculo 100. Tramitacin urgente.
1. Por acuerdo del Consell de La Generalitat, fundado
en la especial urgencia de un Plan, se podrn reducir a su
mitad los plazos previstos en esta Ley. La informacin
pblica, en la tramitacin urgente, ser de veinte das. En
la solicitud de informes y dictmenes se har constar la
declaracin de urgencia.
2. Nunca se tramitarn con carcter urgente aquellas
modificaciones del Plan General que, por razn de su
objeto, estn sujetas a informes sectoriales exigidos por
la legislacin de grandes superficies comerciales, patri-
monio cultural inmueble o impacto ambiental.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6983
CAPTULO XI
Suspensin de licencias
Artculo 101. Suspensin del otorgamiento de licencias.
1. Los rganos administrativos competentes para
someter a informacin pblica Planes y Programas, aun
antes de convocar sta, podrn acordar la suspensin de
la tramitacin y del otorgamiento de licencias de activi-
dad, de parcelacin de terrenos, edificacin y demolicin
para reas o usos determinados, con el fin de facilitar el
estudio o reforma de la ordenacin urbanstica. Los actos
administrativos por los que se decrete la suspensin de
licencias, para surtir efecto, debern ser publicados en el
Diari Oficial de La Generalitat Valenciana.
2. El acto administrativo por el que se somete a
informacin pblica un Plan o Programa determinar, la
suspensin del otorgamiento de licencias en aquellas
reas del territorio objeto del proyecto de planeamiento
expuesto al pblico cuyas nuevas determinaciones
supongan modificacin del rgimen urbanstico vigente,
sin que sea preciso ni exigible que dicha resolucin seale
expresamente las reas afectadas por la suspensin, aun-
que s la adopcin del acuerdo expreso de imponerla y el
tipo de licencias afectadas por la suspensin.
3. La suspensin a que se refiere el nmero 1 se extin-
guir, en todo caso, en el plazo de un ao. Si se hubiera
producido dentro de ese plazo la convocatoria de la infor-
macin pblica, la suspensin se mantendr para las reas
cuyas nuevas determinaciones de planeamiento supon-
gan modificacin de la ordenacin urbanstica y sus efec-
tos se extinguirn definitivamente transcurridos dos aos
desde el acuerdo de suspensin adoptado para facilitar el
estudio del planeamiento o su reforma. Si la convocatoria
de informacin pblica se produce una vez transcurrido el
plazo del ao, la suspensin derivada de esta convocato-
ria de informacin pblica tendr tambin la duracin
mxima de un ao.
4. Si con anterioridad al acuerdo de convocatoria de
informacin pblica no se hubiese suspendido el otorga-
miento de licencias conforme a lo dispuesto en el
nmero 1 de este artculo, la suspensin determinada
por dicha convocatoria de informacin pblica tendr
una duracin mxima de dos aos.
5. En cualquier caso, la suspensin se extingue con
la aprobacin definitiva del planeamiento.
6. Los peticionarios de licencias solicitadas con ante-
rioridad a la suspensin tendrn derecho a ser indemniza-
dos del coste de los proyectos y a la devolucin de los
tributos y cargas satisfechas a causa de la solicitud, siem-
pre que sta fuera conforme con la ordenacin urbans-
tica vigente en el momento en que fue efectuada y resul-
tara denegada por incompatibilidad con el nuevo
planeamiento. Slo en los casos previstos en las Leyes
proceder, adems, la indemnizacin por los perjuicios
irrogados por la alteracin de planeamiento.
7. Extinguidos los efectos de la suspensin en cual-
quiera de los supuestos previstos, no podrn acordarse
nuevas suspensiones en el plazo de cinco aos, por idn-
tica finalidad y sin perjuicio de lo previsto en el artculo
siguiente.
8. Los instrumentos de planeamiento sometidos a
exposicin al pblico por los particulares no suspenden la
tramitacin del procedimiento de otorgamiento de licen-
cias. El Alcalde, de oficio o a instancia del interesado,
podr acordar la suspensin de licencias si el documento
de iniciativa particular reviste inters pblico que lo justi-
fique. El Alcalde deber resolver sobre ello en el plazo de
un mes desde que se le curse la peticin correspondiente.
La suspensin a que se refiere este apartado tendr el
mismo plazo de duracin que la establecida en el apar-
tado 3 del presente artculo.
Artculo 102. Suspensin de la vigencia del Planea-
miento.
Cuando fuera estrictamente necesario para preservar
la viabilidad de la ordenacin a establecer por el Plan en
elaboracin o tramitacin, mediante Decreto del Consell
de La Generalitat, dictado previa audiencia o a solicitud
del Municipio afectado, y aunque ste ya hubiera agotado
previamente los plazos de suspensin de licencias, se
podr suspender, total o parcialmente, la vigencia del pla-
neamiento. La suspensin se mantendr hasta la entrada
en vigor del nuevo Plan en elaboracin o tramitacin, y
como mximo por el plazo de cuatro aos. El Decreto
establecer el rgimen urbanstico aplicable transitoria-
mente en el Municipio.
Artculo 103. Suspensin de acuerdos aprobatorios de
Programas.
La suspensin de licencias implicar, tambin, la de
los acuerdos aprobatorios de nuevos Programas en la
zona afectada. Los Programas ya aprobados y an vigen-
tes, antes de la suspensin de las licencias, no se vern
afectados por sta, salvo que al acordarla as se haga
constar expresamente, sin perjuicio de las indemnizacio-
nes que procedan.
CAPTULO XII
Publicacin, vigencia y ejecutividad de los planes
SECCIN 1. PUBLICACIN Y PUBLICIDAD DE LOS PLANES
Artculo 104. Publicacin de la aprobacin definitiva de
los planes.
1. El rgano que hubiera otorgado la aprobacin
definitiva del Plan ordenar la publicacin de sta para
posibilitar su entrada en vigor.
2. La publicacin del acuerdo de aprobacin defini-
tiva de los Planes, el contenido de las Normas Urbansti-
cas y dems documentos con eficacia normativa que
estos contengan ha de efectuarse:
a) En el Boletn Oficial de la Provincia, cuando se
trate de planes, Proyectos de Urbanizacin aprobados por
el Ayuntamiento o que contengan normas urbansticas.
b) En el Diari Oficial de La Generalitat Valenciana,
cuando se trate de instrumentos aprobados por los rga-
nos de sta, salvo que contengan normas urbansticas, en
cuyo caso se proceder conforme al apartado precedente,
aunque adicionalmente se publicar una resea del
acuerdo aprobatorio en dicho Diari Oficial de La Generali-
tat Valenciana. La publicacin del acuerdo de aprobacin
definitiva de los planes de accin territorial se efectuar
siempre en el mencionado Diari Oficial de La Generalitat
Valenciana.
Artculo 105. Publicidad de los Planes.
Todos los Planes y Programas aprobados, en tramita-
cin o pendientes de aprobacin, con sus Normas y Cat-
logos, sern pblicos, y cualquier persona podr, en todo
momento, consultarlos e informarse de los mismos y
obtener copia de ellos en el Ayuntamiento.
6984 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
Artculo 106. Deber de Informacin.
1. Antes de la publicacin de la aprobacin definitiva
de los Planes y Programas, los Ayuntamientos remitirn
una copia diligenciada a la conselleria competente en
urbanismo.
2. El Consell de La Generalitat establecer, mediante
Decreto, el contenido y forma de la informacin que, en
relacin con los Planes y Programas, y su ejecucin,
debern remitir los Municipios.
SECCIN 2. EFECTOS DE LA APROBACIN DE LOS PLANES
Artculo 107. Ejecutividad y entrada en vigor de los pla-
nes.
1. Los planes entran en vigor, y son inmediatamente
ejecutivos a todos los efectos, a los quince das de la
publicacin de la resolucin aprobatoria con trascripcin
de sus normas urbansticas y restantes documentos con
eficacia normativa.
2. De dicha publicacin ser responsable el rgano
editor del Boletn Oficial de la Provincia tan pronto reciba
el documento de la Administracin que lo apruebe defini-
tivamente. Cuando se trate de proyectos de urbanizacin
o planes a los que resulte imposible aplicar la regla ante-
rior por carecer de normas urbansticas, la entrada en
vigor y su ejecutividad se produce con la publicacin del
acuerdo aprobatorio, en el que se har constar esta cir-
cunstancia.
Artculo 108. Vigencia de los planes.
La vigencia de los planes es indefinida, salvo la de los
Programas, que ser la que en ellos se establezca.
Artculo 109. Declaracin de utilidad pblica.
La aprobacin de los Planes y Programas implicar la
declaracin de utilidad pblica de las obras y la necesidad
de ocupacin de los bienes, los derechos y los intereses
patrimoniales legtimos que sean necesarios para su eje-
cucin, a los fines de expropiacin o imposicin de servi-
dumbres.
Artculo 110. Obligatoriedad de los Planes y Programas.
1. Los particulares, al igual que la Administracin,
quedarn obligados al cumplimiento de las disposiciones
contenidas en la ordenacin urbanstica aplicable y en los
Planes o Programas, Normas y ordenanzas municipales
aprobadas con arreglo a la misma.
2. Sern nulas de pleno derecho las reservas de dis-
pensacin que se contuvieren en los Planes u Ordenan-
zas, as como las que, con independencia de ellos, se
concedieren.
Artculo 111. Fuera de ordenacin.
1. Los Planes expresarn qu construcciones erigi-
das con anterioridad a ellos han de quedar en situacin de
fuera de ordenacin, por manifiesta incompatibilidad con
sus determinaciones, en las que slo se autorizarn obras
de mera conservacin.
2. En defecto de previsin expresa del Plan, se
entendern fuera de ordenacin las edificaciones que pre-
senten alguna de estas caractersticas:
a) Ocupar el viario pblico previsto por el Plan.
b) Ocupar los espacios libres previstos por el Plan,
salvo que se trate de construcciones que puedan armoni-
zar con un entorno ajardinado y slo ocupen una porcin
minoritaria de su superficie.
3. Asimismo, los Planes deben establecer el rgimen
transitorio para la realizacin de obras y actividades en
edificios que, aun no quedando en situacin de fuera de
ordenacin, no sean plenamente compatibles con sus
determinaciones. En stos se autorizarn las obras de
reforma o mejora que permita el planeamiento.
El exceso de construccin sobre el aprovechamiento
objetivo previsto por el Plan que, por ser transitoriamente
compatible con sus previsiones, pueda mantenerse hasta
su reedificacin, no se computar como aprovechamiento
adjudicado a su titular al determinar las cesiones o costos
de urbanizacin que a ste correspondan, ni se tendr en
cuenta al calcular los estndares dotacionales exigibles o
la edificabilidad consumida respecto a la total asignada a
la zona o sector en que este situada.
4. Reglamentariamente se establecer una regula-
cin supletoria para los casos en los que el Plan no haya
previsto dichas determinaciones.
CAPTULO XIII
La Cdula Territorial de Urbanizacin
Artculo 112. Funcin.
1. La cdula territorial de urbanizacin certifica la
viabilidad de las iniciativas de planeamiento de desarrollo
que supongan modificacin de la ordenacin estructural
o se propongan incorporar nuevos suelos urbanizables a
la estructura territorial. La cdula territorial de urbaniza-
cin se emite a la vista de un avance de planeamiento,
con el contenido mnimo del documento de concierto
establecido en el artculo 83, punto 1, de esta ley, presen-
tado por el solicitante interesado en formular consulta
previa sobre los contenidos del mismo. Dicho avance de
planeamiento contendr la documentacin que regla-
mentariamente se determine, que tendr que ser sufi-
ciente para valorar la incidencia del documento sobre la
ordenacin urbanstica vigente en el territorio afectado. Si
faltaran documentos, o el contenido de los presentados
fuera insuficiente para poder evaluar los resultados de la
iniciativa, se expedir la cdula territorial de urbanizacin
con advertencia especfica de ello.
2. La Cdula Territorial de Urbanizacin ser cohe-
rente con las previamente expedidas y en vigor en rela-
cin con el mismo mbito territorial.
Artculo 113. Solicitud de la Cdula Territorial de Urbani-
zacin.
1. La solicitud de Cdula Territorial de Urbanizacin
es obligatoria para la tramitacin o aprobacin de planes
o programas y puede ser instada por los municipios, las
personas particulares u otras Administraciones.
2. Cualquier interesado podr consultar y obtener
copia de las Cdulas Territoriales de Urbanizacin emiti-
das.
Artculo 114. rgano competente.
La expedicin de Cdula Territorial de Urbanizacin
corresponde exclusivamente a la conselleria competente
en ordenacin del territorio y urbanismo.
Artculo 115. Resolucin.
Su emisin se efecta previo informe de los departa-
mentos sectoriales o Administraciones supramunicipales
afectadas y previa audiencia del interesado dndole oca-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6985
sin para subsanar deficiencias. El plazo para su emisin
ser de tres meses. Transcurridos estos sin pronuncia-
miento expreso, se entender desestimada la solicitud,
sin perjuicio de las acciones que pueda ejercer el intere-
sado por inactividad de la Administracin.
Artculo 116. Efectos.
La Cdula Territorial de Urbanizacin se emite a
reserva de la competencia autonmica para aprobar los
planes que modifiquen la ordenacin estructural o eva-
luar su impacto ambiental cuando proceda, pero los pro-
nunciamientos de la Cdula Territorial de Urbanizacin
vinculan a la Administracin autonmica, durante el plazo
de un ao, respecto a los contenidos sustantivos sobre
los que certifica y las observaciones que contenga.
CAPTULO XIV
Formulacin y aprobacin de programas para el desarrollo
de actuaciones integradas
SECCIN 1. OBJETO DE LOS PROGRAMAS Y SUJETO RESPONSABLE
DE SU DESARROLLO
Artculo 117. Objeto, mbito y oportunidad de la formula-
cin de los Programas para el desarrollo de Actuacio-
nes Integradas.
1. Los Programas para el desarrollo de Actuaciones
Integradas tienen por objeto:
a) Identificar el mbito de una Actuacin Integrada
con expresin de las obras que se han de acometer.
b) Programar los plazos para su ejecucin.
c) Establecer las bases tcnicas y econmicas para
gestionar la Actuacin.
d) Regular los compromisos y obligaciones que
asume el Urbanizador designado al aprobar el Programa,
definiendo, conforme a esta Ley, sus relaciones con la
Administracin y con los propietarios afectados.
e) Fijar las garantas de su cumplimiento.
2. El Programa abarcar una o varias Unidades de
Ejecucin completas.
3. La aprobacin del Programa puede ser simultnea
o posterior a la de la ordenacin pormenorizada. Excep-
cionalmente, tambin puede ser anterior cuando el pro-
grama se desarrolle en fases correspondientes a varios
sectores y junto a l se apruebe el Plan Parcial de la pri-
mera fase.
4. La ejecucin de las actuaciones integradas es
siempre pblica, correspondiendo a la Administracin
decidir su gestin directa o indirecta. Se considera que
una actuacin es de gestin directa, cuando la totalidad
de las obras e inversiones que comporta son financiadas
con fondos pblicos y gestionadas por la Administracin,
por s misma o a travs de sus organismos, entidades o
empresas de capital ntegramente pblico. La gestin es
indirecta cuando la Administracin decide cometer la
actuacin a cargo de la financiacin comprometida por un
tercero y delega la condicin de urbanizador adjudicn-
dola a favor de una iniciativa seleccionada de conformi-
dad con el procedimiento establecido en la presente ley.
5. La gestin indirecta de los programas de actuacin
integrada implicar necesariamente la previa seleccin de
una propuesta de programa formulada por un particular
legitimado para eso as como la posterior adjudicacin a un
empresario constructor de la ejecucin de las obras de urba-
nizacin correspondientes a la actuacin integrada.
Con el fin de garantizar el pleno respeto a los princi-
pios que informen la normativa europea y estatal en
materia de contratacin pblica, quien sea seleccionado
como urbanizador no podr, en ningn caso, participar
como licitador en los procedimientos de seleccin del
empresario constructor del programa de actuacin inte-
grada de que se trate.
Artculo 118. Iniciativa para la tramitacin de programas
de actuacin integrada.
1. En los trminos establecidos por la presente ley,
los programas de actuacin integrada podrn ser aproba-
dos a iniciativa de:
a) Los municipios, los organismos o entidades
dependientes o de los que formen parte, para la ejecucin
del planeamiento municipal. Cuando la entidad promo-
tora no cuente con la potestad expropiatoria, se tendr
como administracin actuante al municipio.
b) La administracin autonmica, por s misma o a
travs de sus organismos o entidades o de las empresas
de capital ntegramente pblico o participadas mayorita-
riamente por esta administracin, para la promocin de
suelo con destino a dotaciones pblicas o a actuaciones
promotoras que fomentan la industrializacin o la
vivienda sujeta a cualquier rgimen de proteccin pblica.
En este caso, su tramitacin y aprobacin se sujetar a las
reglas establecidas para los planes especiales, de acuerdo
con lo que dispone el artculo 89 de la presente ley.
c) Los particulares, personas fsicas o jurdicas, sean
o no propietarios de los terrenos, pudiendo a este efecto
solicitar y obtener de las administraciones completa infor-
macin sobre las resoluciones y previsiones oficiales que
condicionen el desarrollo de cada actuacin.
2. De conformidad con lo que establecen los artcu-
los 4, 15 y 16 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de rgimen
del suelo y valoraciones, los particulares, sean o no pro-
pietarios de los terrenos afectados, tienen derecho a pro-
mover la transformacin urbanstica del suelo. Este dere-
cho se ejercitar de acuerdo con lo que establece la
seccin 5. del captulo XIV del ttulo II de la presente ley.
Artculo 119. El urbanizador.
1. El Urbanizador es el agente pblico responsable
del desarrollo y ejecucin de las actuaciones urbansticas
sealadas en la presente ley, que comprendern en todo
caso la de redactar los documentos tcnicos que se esta-
blezcan en las bases, proponer y gestionar el correspon-
diente proyecto de reparcelacin y contratar al empresa-
rio constructor encargado de la ejecucin del proyecto de
urbanizacin, en los supuestos y conforme a las condicio-
nes establecidas en esta ley. El urbanizador est obligado
a financiar el coste de las inversiones, obras, instalacio-
nes y compensaciones necesarias para la ejecucin del
programa, que deber ser garantizado en forma y propor-
cin suficientes, pudiendo repercutir dicho coste en la
propiedad de los solares resultantes.
2. La administracin actuar como urbanizadora
cuando, en ejercicio directo de sus competencias, asuma
la responsabilidad de ejecutar las actuaciones urbansti-
cas, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4 del
artculo 117. Los municipios podrn desarrollar stas en el
mbito comarcal.
3. Los particulares, sean o no propietarios del
terreno, actuarn como urbanizadores mediante la ges-
tin indirecta, cuando sean seleccionados en pblica con-
currencia al aprobar y adjudicar un programa de actua-
cin integrada, de conformidad con lo que establece el
presente ttulo.
4. La relacin entre el urbanizador y la administra-
cin actuante se rige por lo establecido en la presente Ley,
aplicndose supletoriamente las disposiciones conteni-
6986 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
das en el ttulo IV del libro II del texto refundido de la Ley
de contratos de las administraciones pblicas, aprobado
por Real decreto legislativo 2/2000, de 16 de junio.
5. En ningn caso se requerir una clasificacin
especial para ser urbanizador.
Artculo 120. El empresario constructor.
1. El empresario constructor ser responsable de
ejecutar el proyecto de urbanizacin aprobado por la
administracin.
2. El empresario constructor ser seleccionado
mediante concurso o subasta, de conformidad con los
que disponen los artculos 82 y siguientes del texto refun-
dido de la Ley de contratos de las administraciones pbli-
cas, aprobado por Real decreto legislativo 2/2000, de 16
de junio. La capacidad del empresario constructor, inclu-
yendo los requisitos de solvencia econmica y financiera,
tcnica y profesional, prohibiciones de contratar y clasifi-
cacin necesaria se regirn por lo que establece el mismo
cuerpo legal.
3. Con el fin de garantizar el pleno respeto a los prin-
cipios que informen la normativa europea y estatal en
materia de contratacin pblica, en ningn caso los que
hayan participado en la investigacin, la experimentacin,
el estudio o el desarrollo de algn instrumento que afecte
la ordenacin del mbito cuyas obras de urbanizacin se
liciten, podr participar en los correspondientes procedi-
mientos de seleccin del empresario constructor.
4. Tampoco podr participar en la licitacin de las
obras de urbanizacin de un concreto programa de actua-
cin integrada su propio urbanizador o una empresas
vinculada al mismo en los trminos establecidos en el
artculo 234 del texto refundido de la Ley de contratos de
las administraciones pblicas, aprobado por Real decreto
legislativo 2/2000, de 16 de junio.
5. Cuando por aplicacin de lo que disponen los dos
apartados anteriores se inicie un procedimiento para la
exclusin de un licitador, el ayuntamiento tendr que dar
audiencia al interesado en los plazos y forma que regla-
mentariamente se establezcan, concedindole la posibili-
dad de demostrar que, en las circunstancias del caso
concreto, la experiencia adquirida por tal licitador no ha
podido falsear la competencia o infringir de otra manera
los principios que informen la normativa europea y esta-
tal en materia de contratacin pblica o que no es
empresa vinculada al urbanizador.
6. No ser preceptiva la aplicacin de lo dispuesto
en los apartados anteriores cuando el presupuesto de
ejecucin de las obras de urbanizacin, excluido el
Impuesto sobre el Valor Aadido, no supere los 5.278.000
euros, sin que pueda fraccionarse el contrato con objeto
de disminuir su cuanta y eludir as lo dispuesto en los
apartados anteriores, de conformidad con lo establecido
en el artculo 68.2 del texto refundido de la Ley de Contra-
tos de las Administraciones Pblicas, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio. En tal caso, las
obras sern ejecutadas por el urbanizador, por si a a tra-
vs de contratistas de su eleccin.
7. En aquellos Programas de Actuacin Integrada que
se desarrollen en terrenos de un nico propietario, o en
terrenos en los que exista acuerdo unnime de la totalidad
de sus propietarios, y as lo acuerden tales propietarios con
el urbanizador, no ser preceptiva la licitacin de las obras
de urbanizacin conforme a lo dispuesto en los apartados 1
a 5 de este artculo, cualquiera que sea el presupuesto de
ejecucin. En tal caso, las obras sern ejecutadas en los tr-
minos pactados entre el urbanizador y los propietarios.
SECCIN 2. LEGITIMACIN PARA FORMULAR LOS PROGRAMAS
DE ACTUACIN INTEGRADA
Artculo 121. Requisitos para la promocin de progra-
mas de actuacin integrada mediante gestin indi-
recta.
Podrn ser urbanizadores y, si procede, promover pro-
gramas de actuacin integrada todas las personas, natu-
rales o jurdicas, espaolas o extranjeras, que tengan
plena capacidad de obrar, sean o no propietarias de los
terrenos afectados y renan las condiciones de solvencia
econmica y financiera, tcnica y profesional exigibles en
cada caso, conforme a algn o algunos de los criterios de
admisin sealados en esta ley, que tendrn que ser esta-
blecidos en las bases reguladoras y debidamente identifi-
cados por los ayuntamientos en los anuncios del con-
curso.
En ningn caso podrn ser urbanizadores ni promo-
ver programas de actuacin integrada las personas en las
que concurra alguna prohibicin de contratar de las pre-
vistas en el artculo 20 del texto refundido de la Ley de
contratos de las administraciones pblicas, aprobado por
Real decreto legislativo 2/2000, de 6 de junio.
Dejando fuera de peligro el derecho reconocido por el
artculo 118.2 de esta ley, no podrn ser urbanizadores ni
promover programas de actuacin integrada los que
hayan participado en la investigacin, la experimentacin,
el estudio o el desarrollo del plan de accin territorial o el
plan general que afecte la ordenacin del mbito del pro-
grama que se licita.
Cuando por aplicacin de lo que dispone el apartado
anterior se inicie un procedimiento para la exclusin de
un licitador, el ayuntamiento tendr que dar audiencia al
interesado en los plazos y forma que reglamentariamente
se establezcan, concedindole la posibilidad de demos-
trar que, en las circunstancias del caso concreto, la expe-
riencia adquirida por tal licitador no ha podido falsear la
competencia o infringir de otra manera los principios que
informen la normativa europea y estatal en materia de
contratacin pblica.
Artculo 122. Solvencia econmica y financiera del urba-
nizador.
1. La justificacin de la solvencia econmica y finan-
ciera del urbanizador se acreditar por uno o algunos de
los medios siguientes:
a) Informe de instituciones financieras o, si procede,
justificando la existencia de un seguro de indemnizacin
por riesgos profesionales.
b) Si se tratara de personas jurdicas, presentacin
de las cuentas anuales o de extracto de las mismas, en el
caso en que la publicacin de estas sea obligatoria en la
legislacin del pas donde el aspirante a urbanizador est
establecido.
c) Declaracin sobre el volumen global de negocios
y, si procede, sobre el volumen de negocios relacionado
con el desarrollo y la promocin de actuaciones parecidas
que son objeto de concurso, correspondiendo como
mximo a los tres ltimos ejercicios.
2. Si por razones justificadas el urbanizador no estu-
viera en condiciones de presentar las referencias solicita-
das por el ayuntamiento, podr acreditar su solvencia
econmica y financiera mediante cualquier otro docu-
mento que la administracin considere suficiente,
pudiendo basarse en la solvencia de otras entidades, con
independencia de los vnculos jurdicos que tengan esta-
blecidos entre ellos. A estos efectos, las agrupaciones de
inters urbanstico podrn acreditar su solvencia econ-
mica y financiera con la acreditacin de la titularidad
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6987
registral de los derechos sobre los terrenos que sirvieron
de base para su constitucin.
3. La justificacin de la solvencia econmica y finan-
ciera de las agrupaciones de inters econmico, uniones
temporales de empresas o otras agrupaciones de perso-
nas naturales o jurdicas que decidan concurrir conjunta-
mente al concurso podrn basarse en los requisitos de
solvencia de, por lo menos, uno de sus miembros.
Artculo 123. Solvencia tcnica y profesional.
1. La justificacin de la solvencia tcnica y profesio-
nal del urbanizador se acreditar por uno o varios de los
medios siguientes:
a) Presentacin de una relacin de los programas de
actuacin integrada promovidos y gestionados por el
concursante.
b) Indicacin del equipo tcnico, est o no integrado
en la estructura organizativa del urbanizador, que vaya a
participar en la gestin del programa de actuacin inte-
grada, y especialmente de los responsables del control de
calidad.
c) Titulaciones acadmicas y profesionales del per-
sonal de direccin del urbanizador.
d) Declaracin que indique la media anual de perso-
nal, con mencin, en su caso, del grado de estabilidad en
el empleo y la plantilla del personal directivo durante los
tres ltimos aos.
e) Declaracin del material, instalaciones y equipo
tcnico con el que cuente el urbanizador para el cumpli-
miento de sus compromisos.
f) Declaracin de las medidas adoptadas para con-
trolar la calidad durante el desarrollo y ejecucin del pro-
grama de actuacin integrada, incluyendo los medios de
estudio e investigacin de los que se disponga.
g) Declaracin de las medidas de gestin medioam-
biental que el concursante est dispuesto a aplicar
durante el desarrollo y ejecucin del programa de actua-
cin integrada.
2. Si por razones justificadas en cada caso concreto
el urbanizador no estuviera en condiciones de presentar
las referencias solicitada por el ayuntamiento, podr acre-
ditar su solvencia tcnica y profesional basndose en la
solvencia de otras entidades, con independencia de los
vnculos jurdicos que tengan establecidos entre ellos,
habiendo de demostrar en este caso ante el ayuntamiento
que contar con los medios necesarios para la ejecucin
del programa de actuacin integrada, presentando los
compromisos o documentos de anloga naturaleza que
hayan suscrito entre ambos. Lo anterior se aplicar, en
todo caso, cuando concurra a la licitacin una agrupacin
de inters urbanstico.
3. La justificacin de la solvencia tcnica y profesio-
nal de las agrupaciones de inters econmico, uniones
temporales de empresas u otras agrupaciones de perso-
nas naturales o jurdicas que decidan concurrir conjunta-
mente al concurso podr basarse en los requisitos de
solvencia de, al menos, uno de sus miembros.
SECCIN 3. OBJETIVOS Y CONTENIDOS DEL PROGRAMA
DE ACTUACIN INTEGRADA
Artculo 124. Objetivos imprescindibles y complementa-
rios del Programa.
1. Los Programas han de contener las previsiones
precisas para cumplir con los siguientes objetivos mni-
mos:
a) Gestionar la transformacin jurdica de las fincas
afectadas por el programa.
b) Urbanizar completamente la unidad de ejecucin
que constituya el objeto del programa y realizar las obras
pblicas adicionales que se precisen para cumplir lo dis-
puesto en los apartados siguientes, con sujecin a las
previsiones temporales y econmicas del programa.
c) Conectar e integrar adecuadamente la urbaniza-
cin con las redes de infraestructuras, de energa, comu-
nicaciones y servicios pblicos existentes.
d) Suplementar las infraestructuras y espacios pbli-
cos o reservas dotacionales en lo necesario para no men-
guar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o
capacidad de servicio existentes y exigibles reglamenta-
riamente.
e) Obtener los suelos dotacionales pblicos del
mbito de la actuacin, o adscritos a la misma, a favor de
la Administracin gratuitamente.
f) Obtener el aprovechamiento que legalmente
corresponda, con destino al patrimonio pblico de suelo,
a favor de la administracin actuante de forma gratuita,
sin perjuicio de la obligacin legal de soportar las cargas
de urbanizacin correspondientes a la cesin.
g) Ordenar el reparto equitativo de las cargas y
beneficios de la actuacin entre los afectados.
h) Establecer plazos para edificar los solares resul-
tantes de la actuacin urbanizadora.
2. El programa podr incluir, si procede, otros objeti-
vos complementarios cuyo coste sea asumido por el
urbanizador sin repercutirlo a los propietarios de terrenos
afectados, tales como la realizacin, bajo condiciones y
plazos especficos, de obras particulares que revistan
especial inters social, o la implantacin de instalaciones
recreativas o deportivas privadas, o de obras pblicas
accesorias susceptibles de concesin y que, por razones
tcnicas, hayan de ejecutarse junto a las principales del
programa, o la ejecucin de programas de restauracin
paisajstica o de imagen urbana dentro del mbito del
programa, conforme a las directrices establecidas en la
Ley 4/2004, de 30 de junio, de ordenacin del territorio y
proteccin del paisaje. La edificacin de los terrenos pro-
piedad del urbanizador o de otros propietarios adheridos
a su iniciativa en plazos ms breves que los establecidos
por el programa con carcter general se considera siem-
pre objetivo complementario del programa.
Artculo 125. Documentacin integrante de los Progra-
mas para el desarrollo de Actuaciones Integradas.
1. La Alternativa Tcnica y la Proposicin Jurdico-
econmica son los dos documentos integrantes de los
Programas para el desarrollo de las Actuaciones Integra-
das.
2. La alternativa tcnica es el documento que identi-
fica el mbito de suelo objeto de transformacin, esta-
blece si procede la ordenacin detallada o estructural a
desarrollar mediante el programa y incluye el proyecto de
urbanizacin as como su correcta integracin en la ciu-
dad o el territorio.
3. La Proposicin Jurdico-econmica es el docu-
mento del Programa que determina las condiciones jur-
dicas, econmicas y financieras de su ejecucin.
4. Cuando el ayuntamiento o la administracin auto-
nmica acte por gestin directa, por s misma o a travs
de sus organismos, entidades o empresas de capital nte-
gramente pblico, no ser de aplicacin lo dispuesto en
los artculos 126.f) e i) y 127.1.a).
5. En los municipios que carezcan de plan general y
cuyas las normas subsidiarias de planeamiento no
hubieran sido homologadas conforme a la disposicin
transitoria primera de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre,
de la Generalitat Valenciana, reguladora de la actividad
urbanstica, los programas de actuacin integrada inclui-
rn un documento de justificacin de la integracin terri-
6988 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
torial, ajustado a lo que establece el artculo 74 de la
presente ley.
6. Los programas prevern la edificacin de los sola-
res resultantes en un ao contador a partir de la recepcin
municipal de las obras de urbanizacin, pudindose
ampliar de manera justificada en las condiciones de
absorcin por el mercado inmobiliario hasta un plazo
mximo de cuatro aos, determinndose la secuencia y
prioridad de la ejecucin, en dos bases bianuales.
Artculo 126. Contenido de la Alternativa Tcnica.
La alternativa tcnica de un programa de actuacin
integrada contendr la documentacin siguiente:
a) Identificacin del documento de planeamiento
que regule la ordenacin detallada a desarrollar, si el
mismo estuviera ya aprobado con anterioridad al con-
curso para la seleccin del urbanizador. En cualquier otro
caso, la alternativa tcnica deber ir acompaada necesa-
riamente de un documento de planeamiento que incluya
una propuesta de ordenacin detallada para el mbito del
programa.
b) mbito de la actuacin integrada.
c) Justificacin del cumplimiento de las condiciones
de integracin de la actuacin con el entorno.
d) Existencia o no de agrupacin de inters urbans-
tico y, en su caso, estatutos y acuerdos sociales de la
misma.
e) Plazos que se proponen para el desarrollo de la
actuacin integrada, determinndose tanto el correspon-
diente a las obras de urbanizacin como a las obras de
edificacin de los solares resultantes.
f) Proyecto de urbanizacin determinndose el
correspondiente a las obras de urbanizacin como a las
obras de edificacin de los solares resultantes.
g) Enunciado de los objetivos complementarios que
se proponen conforme al artculo 124.2, con indicacin
expresa, en su caso, de los compromisos de edificacin
simultnea a la urbanizacin que est dispuesto a asumir
por encima del mnimo legal.
h) Medidas de control de calidad y cumplimiento de
las normas de calidad ambiental, en su caso.
i) Inventario preliminar de construcciones, planta-
ciones e instalaciones cuya demolicin, destruccin o
erradicacin exija la urbanizacin.
j) Estimacin preliminar y general de aquellos gas-
tos de urbanizacin variables cuyo importe, aun siendo
repercutible a los propietarios, no se pueda determinar
por la concurrencia de ofertas.
k) Si la propuesta de programa modificara la ordena-
cin estructural, deber incorporar la documentacin
establecida en los artculos 72 a 74.
Artculo 127. Contenido de la Proposicin Jurdico-eco-
nmica.
1. La proposicin jurdico-econmica deber incluir
necesariamente la documentacin relativa a los siguien-
tes aspectos:
a) Regulacin de las relaciones del urbanizador y los
propietarios y, en particular, la modalidad de retribucin
al promotor e informacin suficiente que permita a los
propietarios conocer las consecuencias econmicas que
comporte para ellos la propuesta y la eleccin de cada
modalidad de retribucin.
b) Acreditacin de la titularidad e identificacin gr-
fica y registral de los terrenos, dentro del mbito de la
actuacin y a disposicin del urbanizador, sean de su pro-
piedad o de otros propietarios con los que tenga contrato
suficiente, que hayan de quedar afectos, con garanta real
inscrita en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de
las obligaciones propias de dicho urbanizador, con oca-
sin de la firma del contrato, para asegurar la ejecucin
de los objetivos imprescindibles o complementarios del
programa. La afeccin se trasladar a las fincas de resul-
tado que se adjudiquen tras la reparcelacin.
c) Hoja resumen de los datos econmicos relevantes
segn modelo que se apruebe reglamentariamente.
2. La proposicin jurdico-econmica incluir la
documentacin necesaria para determinar con claridad
las magnitudes econmicas del programa, diferenciando
los siguientes aspectos:
a) Presupuesto de licitacin de la obra de urbaniza-
cin: con el alcance previsto en el artculo 168.1.a y b.
b) Coste de proyectos: coste de redaccin y direc-
cin de los proyectos tcnicos, especificando cada pro-
yecto, a que se refiere el artculo 168.1.c.
c) Gastos de gestin: gastos de gestin del urbaniza-
dor, calculados en un porcentaje de lo que represente la
suma de las partidas correspondientes a conceptos ante-
riores.
d) Beneficio del urbanizador: beneficio empresarial
del urbanizador, calculado en un porcentaje de la suma de
los conceptos expresados en los apartados anteriores,
que, en ningn caso, podr superar el 10%.
e) Cargas de urbanizacin: cargas de urbanizacin
que el urbanizador se compromete a repercutir, como
mximo, a los propietarios afectados por los conceptos
anteriormente expresados.
f) Coeficiente de canje: parte alcuota del aprovecha-
miento objetivo, expresada en tanto por uno, que corres-
ponde al urbanizador en concepto de retribucin en suelo
por las cargas de urbanizacin, aplicable respecto a los
propietarios acogidos a dicha modalidad de retribucin.
g) Precio del suelo a efectos de canje: precio del
suelo al que, en coherencia con el coeficiente de canje, se
descontarn de las cargas de urbanizacin los terrenos de
aquellos propietarios que retribuyan con ellos al urbani-
zador.
h) Financiacin: condiciones de financiacin ofreci-
das por el urbanizador para el pago de las cuotas de urba-
nizacin aquellos propietarios que acogidos a ellas, en su
caso, apoyadas por una entidad financiera debidamente
registrada.
SECCIN 4. INICIATIVAS PARA LA APROBACIN Y ADJUDICACIN
DE LOS PROGRAMAS DE ACTUACIN INTEGRADA
Artculo 128. Iniciativa pblica en la formulacin de los
Programas.
1. Los ayuntamientos pueden formular programas
de actuacin integrada, redactando de oficio la totalidad o
parte de la documentacin expresada en el artculo 126,
sea para fomentar su desarrollo por gestin indirecta o
con el fin de acometer su gestin directa. Si optara por la
gestin indirecta, se adaptar el procedimiento de con-
curso previsto en esta ley, ajustndose la documentacin
requerida a los interesados a lo estrictamente necesario.
2. Si la iniciativa municipal pretende la gestin
directa, la alternativa tcnica se acompaar con la docu-
mentacin expresada en el artculo 127, apartados 1 y 2.
La elaboracin de dicha documentacin y la ejecucin del
programa podr llevarse a cabo bien directamente por los
servicios tcnicos municipales, bien mediante la convoca-
toria de concurso para la adjudicacin conjunta de la ela-
boracin de proyecto y obra, de conformidad con lo que
dispone el artculo 125 del texto refundido de la Ley de
contratos de las administraciones pblicas, aprobado por
Real decreto legislativo 2/2000, de 16 de junio, sin perjui-
cio de que el ayuntamiento opte por cualquier otra forma
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6989
de adjudicacin que considera ms conveniente a los
intereses pblicos.
3. El acuerdo municipal que decida la gestin directa
de la actuacin deber incluir necesariamente una des-
cripcin detallada de los compromisos de inversin y
gestin que contrae la administracin actuante y de la
disponibilidad de recursos presupuestarios para finan-
ciar, siquiera parcialmente, la actuacin sin ingresar cuo-
tas de urbanizacin, en previsin de la retribucin en
terrenos o del impago de ellas.
4. La administracin municipal puede repercutir sus
gastos de gestin directa mediante cuotas de urbanizacin
o mediante las tasas aprobadas al efecto. No percibir el
beneficio empresarial del urbanizador, pero tampoco est
limitada en la liquidacin definitiva del programa por el
precio mximo al que se refiere el artculo 127.2.e). No fijar
coeficiente de canje para la retribucin en suelo sino que
ste se calcular en el proyecto de reparcelacin, en cuya
valoracin del suelo deducir los costes de promocin de
la urbanizacin conforme al artculo 30 de la Ley 6/1998, de
13 de abril, sobre rgimen del suelo y valoraciones.
5. La administracin autonmica podr asumir la ini-
ciativa de formulacin de programas para el desarrollo de
una actuacin integrada a fin de acometer su gestin
directa de acuerdo con lo previsto en los artculos 89, 118.b)
y concordantes de la presente ley, debiendo tenerse por
administracin actuante a la propia Generalitat.
Artculo 129. Iniciativa particular.
1. Los particulares, sean o no propietarios de los terre-
nos, pueden entablar consultas con cualquier administra-
cin pblica con el fin de elaborar y presentar, para su
aprobacin, propuestas de programa. Adems tienen dere-
cho a solicitar y obtener de las administraciones completa
informacin sobre las resoluciones y previsiones oficiales
que condicionen el desarrollo de cada actuacin.
2. Cualquier persona que pretenda elaborar una pro-
puesta de Programa puede ser autorizada por el Ayunta-
miento para ocupar temporalmente terrenos a fin de
obtener la informacin precisa, en los trminos dispues-
tos por la legislacin expropiatoria. Asimismo tendr
acceso a la informacin y documentacin que obre en los
registros y archivos de las Administraciones Pblicas con-
forme a la legislacin estatal sobre rgimen jurdico de
stas.
SECCIN 5. PROCEDIMIENTO PARA LA GESTIN INDIRECTA
DE LOS PROGRAMAS DE ACTUACIN INTEGRADA
Artculo 130. Inicio del procedimiento.
1. De conformidad con lo establecido en los artcu-los
4, 15.i) 16 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del
Suelo y Valoraciones, y 118.2 de la presente Ley, toda per-
sona, sea o no propietaria de los terrenos, puede solicitar
del Alcalde que inicie un procedimiento de concurso para
el desarrollo y ejecucin de un programa de actuacin
integrada por medio de gestin indirecta, describiendo y
enunciando brevemente los motivos de su peticin.
2. Dicha peticin podr ir acompaada de un docu-
mento de planeamiento donde se especifique la ordena-
cin detallada o estructural que se propone desarrollar y
de los documentos relacionados con las letras a), b), c), d)
y e) del artculo 131.2 de la presente Ley. En todo caso,
tendrn que acompaar a la misma los documentos acre-
ditativos de la personalidad y capacidad del solicitante.
3. El pleno municipal, a propuesta del Alcalde, y con
un informe previo tcnico sobre la viabilidad de la peti-
cin, acordar motivadamente:
a) Desestimar la peticin.
b) Iniciar los procedimientos para la gestin indirecta
del programa, conforme a lo establecido en los artculos
siguientes.
c) Asumir la gestin directa de la actuacin inte-
grada, conforme a lo establecido en el artculo 128 de la
presente Ley.
4. Si no se emitiera y notificara resolucin expresa
en el plazo mximo de tres meses, el solicitante podr
entender desestimada su solicitud, a los efectos previstos
en el artculo 43 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de
Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del
Procedimiento Administrativo Comn, cuando dicha soli-
citud no implique el desarrollo de las directrices de la
ordenacin estructural vigente.
5. Cuando la solicitud implique el desarrollo de las
directrices de la ordenacin estructural vigente, si no se
emitiera y notificara la resolucin expresa en el plazo
mximo de tres meses, el interesado podr entender esti-
mada su solicitud en los trminos y con los efectos que
reglamentariamente se establezcan.
6. El Ayuntamiento podr igualmente acordar de
oficio, sin necesidad de peticin particular, la gestin indi-
recta de una actuacin integrada, iniciando los trmites
que se establecen en los artculos siguientes.
Artculo 131. Bases reguladoras de la gestin indirecta
de programas de actuacin integrada.
1. Las bases generales para la adjudicacin de pro-
gramas de actuacin integrada ajustadas al contenido de
la presente Ley, sern aprobadas por los ayuntamientos
como ordenanza municipal, y en ellas, se regularn todas
aquellas cuestiones jurdicas, econmicas y administrati-
vas que afecten tanto al procedimiento de adjudicacin
como al despliegue y ejecucin de los programas de
actuacin integrada por medio de gestin indirecta.
2. En el mismo acuerdo en que se decida la obertura
del procedimiento para la gestin indirecta de un pro-
grama de actuacin integrada, se aprobarn las bases
particulares reguladoras en las que se establecern, como
mnimo, las siguientes determinaciones:
a) Indicacin de la ordenacin urbanstica vigente en
el mbito de la actuacin integrada.
b) Memoria de necesidades y objetivos a satisfacer
con el Programa de actuacin integrada, de acuerdo con
lo dispuesto en el artculo 124.
c) Ficha de gestin o, si procede, directrices de evo-
lucin urbana y ocupacin del territorio establecidas en el
Plan general.
d) Criterios y objetivos urbansticos y territoriales de
las propuestas de planeamiento a formular, si procede,
por los concursantes, con fijacin de las directrices y
estrategias que tendr que observar la ordenacin que
propongan.
e) Descripcin de los objetivos de edificacin pri-
vada que han de cumplirse en el mbito de la actuacin,
con especial referencia a aquellas construcciones priva-
das que revistan un especial inters social por tratarse de
viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o
por tratarse de construcciones o instalaciones de inters
terciario o industrial.
f) Prescripciones tcnicas que, con carcter mnimo,
tendrn que respetarse en la redaccin de los documen-
tos de ordenacin y gestin exigibles.
g) Indicacin expresa, si procede, de la admisibili-
dad de variantes sobre aquellos elementos del Programa
de actuacin integrada que en las mismas se determinen,
sealando aquellos requisitos y lmites a los que estas
variantes tendrn que ajustarse. A los efectos sealados
en este apartado, no se considerarn variantes, por lo que
6990 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
sern admisibles, en todo caso, las modificaciones del
mbito territorial que supongan meros retoques o ajustes
de detalle en algn punto perimetral de la actuacin o de
sus conexiones viarias, o cuando el terreno aadido, por
su escasa dimensin, no sea tcnicamente susceptible de
programacin autnoma.
h) Prescripciones tcnicas que, con carcter mnimo,
tendrn que respetarse en la redaccin del proyecto de
las obras de urbanizacin, de conformidad con lo que
establece el artculo 52 del texto refundido de la Ley de
Contratos de las Administraciones Pblicas, aprobado por
el Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
i) Estimacin de los plazos de despliegue y ejecucin
del Programa de actuacin integrada.
j) Modelo de proposicin a presentar por los intere-
sados.
k) Documentacin a presentar por cada licitador
junto con la proposicin, especificando con claridad aque-
lla documentacin que ser susceptible de valoracin para
la adjudicacin del programa, y distinguindola del resto.
l) Plazo y lugar para la presentacin de las proposi-
ciones.
m) Documentacin acreditativa del cumplimiento de
los criterios de solvencia econmica y financiera, tcnica
y profesional exigibles a los concursantes.
n) Criterios objetivos de adjudicacin del Programa
de actuacin integrada, especificados por orden decre-
ciente de importancia, incluyendo su ponderacin.
3. La determinacin de los aspectos anteriormente
estipulados se efectuar por remisin o reproduccin de
los contenidos del planeamiento vigente y las disposicio-
nes de carcter general que resulten aplicables, cuando
ello fuera suficiente para los fines pretendidos.
4. Las bases reguladoras del concurso y el anuncio
de licitacin indicarn con toda claridad aquellos docu-
mentos de la alternativa tcnica y de la proposicin jur-
dica y econmica que sern objeto de valoracin como
criterios de adjudicacin del Programa de actuacin inte-
grada, ordenndolos de mayor a menor importancia,
segn la ponderacin que se atribuya a cada uno de ellos.
No sern susceptibles de valoracin como criterios de
adjudicacin, en ningn caso, los documentos sealados
en las letras c), d), i) y j) del artculo 126 y en los aparta-
dos 1.a), c), 2.g) y h) del artculo 127.
5. Por medio de Decreto del Consell se aprobarn
unas bases generales para la adjudicacin de programas
de actuacin integrada ajustadas al contenido de la pre-
sente Ley. Tales bases generales sern supletorias de las,
si procede, aprobadas por los ayuntamientos.
6. La Conselleria competente en materia de urba-
nismo aprobar, mediante una orden, un modelo tipo de
bases particulares para la adjudicacin de programas de
actuacin integrada.
Artculo 132. Anuncio de concurso.
1. En el mismo acuerdo en que se apruebe la gestin
indirecta del Programa de actuacin integrada y sus bases
particulares reguladoras, se ordenar la publicacin del
correspondiente anuncio de concurso, con el contenido
que se establezca reglamentariamente, en el que tendrn
que figurar, en todo caso, los siguientes aspectos:
a) Identificacin de la Entidad local adjudicadora del
programa, sealando todos los datos que sean necesa-
rios para facilitar una comunicacin fluida con los licita-
dores, incluyendo direccin electrnica y, si procede, una
pgina oficial de Internet donde pueda consultarse la
documentacin relativa al concurso.
b) Identificacin de las bases generales y particula-
res reguladoras del Programa de actuacin integrada,
indicando los diarios oficiales donde conste publicado su
contenido, teniendo que poner a disposicin de cada con-
cursante los medios necesarios para obtener un ejemplar
de las mismas.
c) Lugar e idioma en que tendrn que presentarse
las proposiciones de los interesados, ajustadas al modelo
establecido en las bases particulares del programa.
d) Documentacin acreditativa del cumplimiento de
los criterios de solvencia tcnica, econmica y financiera,
exigidos para ser admitidos a concurso.
e) Documentacin a presentar por cada concursante,
especificando con claridad la que ser susceptible de
valoracin para la adjudicacin del programa, y distin-
guindola del resto. Se indicar con claridad la obligacin
del concursante de someter la documentacin a que hace
referencia el artculo 134 a informacin pblica por el
plazo de un mes, en la forma y con los requisitos seala-
dos en tal precepto.
f) Indicacin expresa sobre la admisibilidad de varian-
tes sobre aquellos elementos de las prescripciones tcni-
cas que se determinen, sealando aquellos requisitos y
lmites a que tales variantes tendrn que ceirse.
g) Criterios objetivos de adjudicacin del Programa
de actuacin integrada, especificados por orden decre-
ciente de importancia, incluyendo su ponderacin.
h) Garanta provisional equivalente al 2 por 100 del
presupuesto estimado de las cargas de urbanizacin.
i) Importe de la garanta definitiva que tendr que
depositar el adjudicatario del programa, en los trminos y
con los requisitos sealados en el artculo 140.
2. El anuncio de concurso se insertar en el tabln
de anuncios del Ayuntamiento y en los siguientes diarios
oficiales, sea cual sea la cuanta estimada del Programa
de actuacin integrada:
a) En el Diario Oficial de la Unin Europea, en pri-
mer lugar.
b) En el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
3. El anuncio de concurso no podr insertarse en el
Diari Oficial de la Generalitat Valenciana antes de la
fecha en que se enve a la Comisin Europea para su
publicacin en el Diario Oficial de la Unin Europea.
4. El Ayuntamiento podr acordar una publicidad
complementaria a la establecida en el apartado anterior,
por medio de la insercin del anuncio de concurso en
diarios no oficiales de amplia difusin en la localidad o
cualquier otro medio que considere oportuno. Los anun-
cios publicados conforme a lo dispuesto en este apartado
no afectarn, en ningn caso, al cmputo de los plazos
legales para la presentacin de las proposiciones por los
interesados.
5. La Conselleria competente en materia de urba-
nismo aprobar, mediante Orden, un modelo tipo de
anuncio del concurso, ajustado a los formularios normali-
zados establecidos en el Reglamento (CE) 1564/2005, de la
Comisin, de 7 de septiembre de 2005.
Artculo 133. Proposiciones de los interesados y plazo
para su presentacin.
1. Las proposiciones de los interesados para partici-
par en el concurso de un programa de actuacin inte-
grada tendrn que ajustarse al modelo que se establezca
en las bases reguladoras del concurso, e incluirn los
documentos que se establezca en las mismas, de confor-
midad con lo sealado en los artculos 126 y 127. Las pro-
puestas de programa tendrn que ir acompaadas, en
sobre aparte, de los documentos siguientes:
a) Aquellos que acrediten la personalidad jurdica
del concursante y, si procede, su representacin.
b) Los documentos que acrediten los requisitos de
solvencia tcnica y profesional, econmica y financiera,
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6991
conforme a los exigidos por las bases reguladoras del
concurso.
c) Declaracin responsable de no hallarse sometido
a ninguna de las prohibiciones para contratar estableci-
das por la legislacin reguladora de la contratacin admi-
nistrativa, incluyendo expresamente la circunstancia de
hallarse al corriente en el cumplimiento de las obligacio-
nes tributarias y con la seguridad social impuestas por las
disposiciones vigentes.
d) Resguardo acreditativo de la garanta provisional.
e) Los concursantes extranjeros tendrn que adjun-
tar una declaracin de sometimiento expreso a la jurisdic-
cin de los juzgados y tribunales espaoles de cualquier
orden, para todas las incidencias que, de manera directa
o indirecta, pudieran surgir durante el procedimiento de
adjudicacin y durante el desarrollo y ejecucin del pro-
grama de actuacin integrada, con renuncia expresa, si
procede, al fuero jurisdiccional extranjero que pudiera
corresponderle.
f) Declaracin jurada o acta notarial acreditativa de
haberse practicado o intentado practicar los avisos a que
se refiere el artculo 134.4. En todo caso, con carcter pre-
vio a la adjudicacin, el ayuntamiento requerir al adjudi-
catario propuesto la justificacin documental ntegra de
tales extremos.
2. Cada concursante no podr presentar ms de una
proposicin, sin perjuicio de la posibilidad de admitir
variantes, si as se establece en las bases particulares
reguladoras del programa. Tampoco podr suscribir nin-
guna propuesta en unin temporal con otras si lo ha
hecho individualmente o figurar en ms de una agrupa-
cin. El incumplimiento de estas normas dar lugar a la
no admisin de todas las propuestas de programa pre-
sentadas por ste.
3. Las proposiciones de los interesados, acompaa-
das de la documentacin exigida en el apartado 1 del
presente artculo, tendrn que presentarse en un plazo no
inferior a tres meses, a partir de la fecha de envo del
anuncio de concurso al Diario Oficial de la Unin Euro-
pea. Los ayuntamientos podrn establecer en sus bases
reguladoras un plazo superior, atendiendo a las especia-
les razones de dificultad o complejidad tcnica que concu-
rran en cada actuacin.
4. Las proposiciones presentadas por cada concur-
sante tendrn que distinguir claramente e incluir, en
sobres separados, la documentacin sealada en el apar-
tado 1 del presente artculo y la que corresponda a la
alternativa tcnica y la proposicin jurdico-econmica.
Artculo 134. Informacin pblica de los documentos de
ordenacin
1. Los concursantes tendrn que incorporar a sus
propuestas de programa un acta notarial acreditativa del
sometimiento a informacin pblica de los documentos
sealados en las letras a), f) y, si procede, k) del artcu-
lo 126 de la presente Ley.
2. A este efecto, los concursantes protocolizarn los
documentos sealados en el apartado anterior por medio
de acta autorizada por un notario con competencia terri-
torial en el municipio donde se vaya a ejecutar la actua-
cin, y depositar una copia de los mismos en la sede del
ayuntamiento, exponindolos al pblico por sus propios
medios, insertando un anuncio en el Diari Oficial de la
Generalitat Valenciana y en un diario no oficial de amplia
difusin en la localidad afectada, slo a los efectos de la
presentacin de alegaciones.
3. Las alegaciones podrn presentarse indistinta-
mente en la Notara donde se encuentren depositados los
documentos o en el Ayuntamiento afectado. En este
ltimo supuesto, el Ayuntamiento tendr que remitir
inmediatamente las alegaciones presentadas a la sede de
la notara, para su incorporacin a las actuaciones y a su
toma de razn por el concursante. El acta notarial tendr
que dejar constancia fehaciente de todas las alegaciones
presentadas.
4. Antes de la publicacin del anuncio de informa-
cin pblica, los concursantes tendrn que haber remi-
tido aviso del inicio del procedimiento de gestin indi-
recta del programa de actuacin integrada al domicilio
fiscal de los que consten en el catastro como titulares de
los derechos afectados por la actuacin propuesta. Tales
avisos se practicarn por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepcin por el interesado o su
representante, as como de la fecha, la identidad y el con-
tenido del aviso. La acreditacin del aviso efectuado se
incorporar al expediente.
Cuando el aviso se practique en el domicilio del inte-
resado, si no se encuentra presente en el momento de su
entrega, podr hacerse cargo del mismo cualquier per-
sona que se encuentre en el domicilio y haga constar su
identidad. Si nadie pudiera hacerse cargo del aviso, se
har constar esta circunstancia en el expediente, junto
con el da y la hora en que se intent, habiendo de proce-
der nuevamente, por una sola vez y en una hora distinta,
a practicar el aviso dentro de los tres das siguientes al
primer intento.
Artculo 135. Criterios para la adjudicacin del Programa
de actuacin integrada.
1. En las bases particulares del programa y en el
anuncio de concurso, los ayuntamientos debern sealar,
por orden decreciente de importancia y por la pondera-
cin que se les atribuya, los criterios objetivos que deben
servir de base para la adjudicacin del Programa de
actuacin integrada, atendiendo a las circunstancias con-
currentes en cada caso.
2. Los criterios de adjudicacin debern valorar con
carcter independiente los documentos correspondientes
a la alternativa tcnica y a la proposicin jurdico-econ-
mica.
3. Los criterios de adjudicacin relativos a la alter-
nativa tcnica valorarn, entre otros, los aspectos si-
guientes:
a) Cumplimiento de los criterios y objetivos urbans-
ticos y territoriales sealados en las bases, como la cali-
dad tcnica de la ordenacin propuesta, la resolucin
adecuada de la integracin de la actuacin en su entorno,
la mejor estructuracin de dotaciones pblicas y de espa-
cios libres, o la calidad tcnica de las resoluciones pro-
puestas para la urbanizacin.
b) Medios para el control de la calidad de cada una
de las prestaciones que constituyen el objeto del pro-
grama.
c) Nmero, diseo, ubicacin y calidad de las vivien-
das sometidas a algn rgimen de proteccin que se
comprometa a promover el urbanizador.
d) Inversin en Programas de restauracin paisajs-
tica o de imagen urbana dentro del mbito del programa,
como objetivos complementarios del mismo, de acuerdo
con las directrices establecidas en los artculos 30 a 35 de
la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordena-
cin del Territorio i Proteccin del Paisaje.
e) Plazo de ejecucin del Programa de actuacin
integrada.
f) Compromiso de edificacin simultnea a la urba-
nizacin de los solares resultantes de la actuacin por
encima de un mnimo legalmente exigible.
4. Los criterios de adjudicacin relativos a la proposi-
cin jurdico-econmica valorarn, entre otros, los siguien-
tes aspectos.
6992 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
a) Importe de las cargas de urbanizacin, expresado
en euros por metro cuadrado de edificabilidad.
b) Coeficiente de cambio a efectos de pago en terre-
nos especificado en el artculo 127.2.f).
c) Menor proporcin de solares o aprovechamientos
que deban ser puestos a disposicin del urbanizacin por
medio de reparcelacin forzosa como retribucin a cuenta
de terceros con los que no tenga contrato suficiente, y
mayor proporcin de terrenos propios o de asociados que
deban quedar afectos con garanta real inscrita en el
Registro de la Propiedad al cumplimiento de las obligacio-
nes especiales de edificacin derivadas de la aprobacin
del programa.
5. Para la valoracin de los criterios de adjudicacin,
el Ayuntamiento deber indicar en las bases reguladoras
los umbrales mnimos a partir de los que se puntuar
cada una de las ofertas, pudiendo dividir por tamos las
valoraciones asignadas, e indicar, asimismo, la pondera-
cin que corresponda a cada criterio de adjudicacin, con
respeto, en todo caso, a lo que establece el apartado 2 del
presente artculo.
Artculo 136. Actuaciones previas a la adjudicacin del
programa de actuacin integrada.
1. Concluido el plazo de presentacin de proposicio-
nes, por el ayuntamiento se proceder a la calificacin de
los documentos presentados por los concursantes en el
sobre que especifica el artculo 133.1, pudiendo pedir de
cada licitador la correccin de aquellos defectos u omisio-
nes que sean enmendables, en un plazo improrrogable de
tres das.
2. Una vez calificada la documentacin y corregidos,
si procede, los errores detectados, se proceder a consta-
tar para cada licitador la concurrencia de los criterios de
seleccin por medio del examen de la documentacin
acreditativa exigida en las bases reguladoras, teniendo
que pronunciarse motivadamente acerca de la admisin
o inadmisin de cada uno de los concursantes.
3. Se proceder a continuacin a la obertura, en acto
pblico, de las propuestas de programa presentadas por
cada concursante, que sern sometidas a examen de los
servicios tcnicos municipales para la emisin del opor-
tuno informe. El secretario de la corporacin local alzar
acta de obertura de plicas, dando fe sobre la legalidad de
las actuaciones practicadas.
4. Si la complejidad del programa de actuacin inte-
grada lo exigiera, y siempre que as se hubiera indicado
en las bases reguladoras, podr pedirse dictamen, no vin-
culante, del Consejo del Territorio y el Paisaje. Tal dicta-
men ser preceptivo cuando se trate de programas que
comprendan un mbito superior a 50 hectreas.
Artculo 137. Adjudicacin y aprobacin del Programa
de actuacin integrada.
1. Concluidas las actuaciones sealadas en el artculo
anterior, y despus de la emisin de los informes tcnicos
por los servicios municipales, por el rgano competente
del Ayuntamiento se proceder a redactar la propuesta de
adjudicacin del Programa de actuacin integrada, inclu-
yendo la ponderacin de los criterios de adjudicacin para
cada proposicin presentada, y ser elevada al pleno para
su aprobacin.
A estos efectos el ayuntamiento podr pedir los infor-
mes, incluso externos, que considere necesarios, cuyos
honorarios se considerarn gastos generales del urbani-
zador que no podr repercutirlos a los propietarios.
2. El Ayuntamiento dispondr de un plazo de dos
meses a contar desde la obertura de las proposiciones
para la adjudicacin del Programa de actuacin integrada,
excepto que en las bases reguladoras se establezca un
plazo superior. De no acordarse la adjudicacin dentro del
plazo establecido a este efecto, los concursantes tendrn
derecho a retirar sus proposiciones y a la devolucin de la
garanta provisional.
3. El Ayuntamiento tendr alternativamente la facul-
tad de adjudicar el despliegue y ejecucin del Programa
de actuacin integrada a la proposicin ms ventajosa,
por medio de la aplicacin de los criterios de adjudicacin
indicados en las bases reguladoras, sin atender necesa-
riamente al valor econmico de la misma, o declarar
desierto el concurso, habiendo de motivar, en todo caso,
su resolucin con referencia a los criterios de adjudica-
cin establecidos en las bases.
4. En el mismo acuerdo de adjudicacin se aprobar
el Programa de actuacin integrada desde el punto de
vista de la ordenacin urbanstica y territorial, trasladando
el mismo a la Conselleria competente en urbanismo.
5. Si la alternativa tcnica acompaa planes de de-
sarrollo que modifiquen la ordenacin estructural, la
aprobacin municipal se entender provisional y no legi-
timar el despliegue y ejecucin del Programa de actua-
cin integrada hasta la aprobacin definitiva del plan
correspondiente por dicha Conselleria. El acuerdo de
adjudicacin se entender, en todo caso, condicionado a
la mencionada aprobacin definitiva. En el supuesto de
denegacin de la aprobacin definitiva por el rgano
competente de la Generalitat, el adjudicatario del Pro-
grama de actuacin integrada tendr derecho a que el
ayuntamiento reintegre los gastos ocasionados por la
redaccin de proyectos.
6. Si el programa y los planes de desarrollo a los que
se refiera que no modifican la ordenacin estructural,
bastar la simple remisin de actuaciones a la Conselleria
competente en urbanismo para que proceda a publicar y
notificar su aprobacin y adjudicacin.
7. El acuerdo de aprobacin y adjudicacin, despus
de cumplir los trmites sealados en los apartados ante-
riores, se notificar a los que consten como interesados
en las actuaciones, sin perjuicio de la comunicacin que
se indica en el artculo 166 de la presente Ley, y, en todo
caso, a los que hubieran participado en el concurso. Se
insertar, asimismo, un anuncio en los diarios oficiales
sealados en el artculo 132 dando cuenta de dicha adju-
dicacin y aprobacin.
Artculo 138. Formalizacin del contrato para el desplie-
gue y ejecucin de los programas de actuacin inte-
grada.
1. En el plazo de un mes a partir de la notificacin del
acuerdo de aprobacin y adjudicacin del programa al
adjudicatario, se proceder a la formalizacin en docu-
mento administrativo del contrato para el despliegue y
ejecucin del Programa de actuacin integrada.
2. Con anterioridad a la formalizacin del contrato, el
urbanizador tendr que acreditar ante la administracin la
constitucin de la garanta definitiva, en la forma y cuan-
ta que se establezcan en las bases reguladoras del pro-
grama.
3. Los contratos que se suscriban para el despliegue
y ejecucin de los programas de actuacin integrada ten-
drn que incluir en sus clusulas, como mnimo, una refe-
rencia a las siguientes cuestiones:
a) Identificacin del Ayuntamiento y del urbanizador,
con indicacin de los datos relativos a su personalidad
jurdica y capacidad.
b) Fecha del acuerdo de aprobacin y adjudicacin
del Programa de actuacin integrada, con mencin expresa
del acuerdo de aprobacin definitiva autonmica, si pro-
cede.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6993
c) Descripcin del objeto, incluyendo las prestacio-
nes que el urbanizador se obliga a realizar durante la eje-
cucin del programa.
d) Desglose de las cargas de urbanizacin.
e) Modo de retribucin al urbanizador a cuenta de la
propiedad beneficiaria del programa.
f) Plazos totales y parciales de despliegue y ejecu-
cin del programa.
g) Documentacin a presentar por el urbanizador en
cada certificacin ordinaria de cargas de urbanizacin a
repercutir en los propietarios afectados.
h) Garanta definitiva constituida por el urbanizador.
i) Conformidad del urbanizador con las bases parti-
culares reguladoras del programa.
j) Rgimen de penalidades por demora del urbani-
zador.
k) Cualquier otra clusula que el Ayuntamiento con-
sidere necesario establecer, respetando, en todo caso, lo
que disponen las bases particulares reguladoras del pro-
grama.
4. El documento de formalizacin ser firmado por
el Alcalde y el urbanizador, anexando al mismo un ejem-
plar de las bases particulares reguladoras del programa.
5. La Conselleria competente en materia de urba-
nismo aprobar mediante una orden un modelo tipo de
contrato para el desarrollo y ejecucin de los programas
de actuacin integrada.
Artculo 139. Adjudicacin conexa o condicionada.
1. Los Programas pueden aprobarse condicionados
a la efectiva realizacin de determinaciones propias de
otras actuaciones previa o simultneamente programa-
das, siempre que est suficientemente garantizado el
cumplimiento de aquellas condiciones conexas y se pre-
vea una adecuada coordinacin entre las respectivas
actuaciones. Tales circunstancias tendrn que especifi-
carse con claridad en las bases particulares reguladoras
del programa.
2. La adjudicacin as condicionada impondr las
obligaciones econmicas precisas para compensar a los
afectados por la Actuacin ms costosa con cargo a los de
otras que se beneficien de aquella por concentrarse en la
misma obras o sobrecostes de comn utilidad.
3. El incumplimiento por el Urbanizador principal de
las condiciones que afecten al desarrollo de otra actuacin
conexa podr dar lugar a la suspensin de ambos Progra-
mas. El adjudicatario de un Programa condicionado
deber comprometerse a asumir a su riesgo y ventura esa
eventualidad, aunque podr hacer reserva del derecho a
subrogarse, llegado el caso, en el puesto del Urbanizador
principal, con los requisitos establecidos en esta Ley res-
pecto de la cesin de la adjudicacin.
Artculo 140. Garantas.
1. Quienes deseen participar en el procedimiento de
licitacin de un programa de actuacin integrada tendrn
que constituir en la forma y a los efectos previstos en el
texto refundido de la Ley de contratos de las adminis-
traciones pblicas, aprobado por Real Decreto Legislati-
vo 2/2000, de 16 de junio, una garanta provisional equi-
valente al 2 por 100 de la estimacin aproximada de las
cargas del programa, estimacin que ser realizada con
carcter previo por el Ayuntamiento.
2. La garanta provisional responder del manteni-
miento de las propuestas de programa por los licitadores
hasta la adjudicacin, y de la propuesta del adjudicatario
hasta la formalizacin del correspondiente programa.
3. Todo programa de actuacin integrada ha de ase-
gurar el cumplimiento de sus previsiones ya sea mediante
crdito comprometido a cargo del presupuesto de una
administracin o bien en los supuestos de gestin indi-
recta, con garanta financiera o real prestada y mantenida
por el urbanizador, por un valor mnimo del 10 por 100 del
valor de las cargas de urbanizacin. Los ayuntamientos
podrn elevar esta garanta hasta un mximo del 20 por
100, en aquellos supuestos en los que razones de inters
pblico debidamente justificadas en el expediente lo acon-
sejen.
4. La garanta establecida en el apartado anterior
tendr el carcter de definitiva, rigindose su forma de
constitucin y efectos por lo que establece el texto refun-
dido de la Ley de Contratos de las Administraciones Pbli-
cas, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16
de junio.
SECCIN 6. CESIN, RESOLUCIN Y CADUCIDAD DE LOS
PROGRAMAS DE ACTUACIN INTEGRADA
Artculo 141. Cesin de la adjudicacin.
1. El urbanizador, previa autorizacin expresa de la
Administracin actuante y mediante escritura pblica,
puede ceder dicha condicin en favor de tercero que se
subrogue en todos sus derechos y obligaciones ante los
propietarios de suelo y ante la propia Administracin.
Para que dicha cesin pueda producirse, el cesionario
deber reunir los mismos requisitos exigidos por esta Ley
para ser urbanizador, adems de aquellos mritos y con-
diciones personales del cedente que fueron relevantes
para la adjudicacin del Programa.
2. La Administracin actuante podr denegar la
cesin si menoscaba el inters general o supone defrau-
dacin de la pblica competencia en la adjudicacin.
Atendidas las circunstancias del caso, podr acordar la
resolucin de la adjudicacin en los trminos previstos en
el artculo siguiente y establecer la gestin directa como
modalidad de ejecucin del programa.
3. La cesin parcial, para tramo o porcin minorita-
ria de la Actuacin, requiere que entre cedente y cesio-
nario asuman, solidaria o mancomunadamente, una pro-
gramacin debidamente coordinada y un conjunto de
compromisos que satisfagan las exigencias de la progra-
macin originaria.
Artculo 142. Subcontratacin.
1. El urbanizador podr subcontratar con terceros la
realizacin parcial de las prestaciones correspondientes
al programa de actuacin integrada que tenga por conve-
niente, en los trminos establecidos en el texto refundido
de la Ley de Contratos de las Administraciones Pblicas,
aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de
junio, y en las bases reguladoras del programa, habiendo
de dar cuenta de eso al Ayuntamiento.
2. Los subcontratistas quedarn obligados ante el
urbanizador, que asumir la total responsabilidad de la
ejecucin del programa ante la administracin.
3. El urbanizador no podr, en ningn caso, subcon-
tratar la ejecucin parcial del programa de actuacin inte-
grada con personas inhabilitadas para contratar o com-
prendidas en alguno de los supuestos del artculo 20 del
texto refundido de la Ley de Contratos de las Adminis-
traciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legislati-
vo 2/2000, de 16 de junio.
Artculo 143. Penalidades por incumplimiento. Resolu-
cin de la adjudicacin del Programa.
1. La demora injustificada durante la realizacin y
terminacin de las obras, salvo las prrrogas que proce-
dan, ser objeto de anlogas penalidades a las previstas
en la legislacin general de contratacin administrativa
6994 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
relativa al contrato de obras, sin perjuicio de las reglas
que, seguidamente, se establecen. En igual plazo al pre-
visto en dicha legislacin proceder la resolucin de la
adjudicacin. La demora en el inicio de la ejecucin mate-
rial de las obras por negligencia del Urbanizador en la
realizacin de las actuaciones preparatorias de gestin
urbanstica ser penalizada con un 1 por mil por da natu-
ral de demora respecto al importe previsto en concepto
de beneficio y gastos de gestin. La inactividad injustifi-
cada del Urbanizador durante un periodo de seis meses
consecutivos o nueve alternos determinar la resolucin
de la adjudicacin.
2. Sern causas de resolucin de la adjudicacin del
Programa, las derivadas de la incapacidad legal sobreve-
nida del Urbanizador para el desempeo de su tarea y las
dems previstas en la legislacin general aplicable a sus
relaciones con la Administracin, incluyendo la falta de
prestacin de garantas o de suscripcin del contrato que
formalice los compromisos contrados ante sta, as
como el incumplimiento grave de los mismos y, tambin,
las siguientes:
a) La comisin por el Urbanizador de infracciones
urbansticas o medioambientales graves o muy graves en
relacin con el mbito programado.
b) La obstaculizacin por el Urbanizador del ejercicio
de los derechos y deberes urbansticos de los afectados
por la programacin o la realizacin de prcticas mani-
fiestamente restrictivas de la competencia en el mercado
inmobiliario relacionadas con el Programa.
d) La caducidad del Programa por transcurso del
plazo total para acometerlo y, en su caso, la prrroga.
e) El mutuo acuerdo entre la Administracin actuante
y el Urbanizador, sin perjuicio de las indemnizaciones
que, en su caso, procedan en beneficio de los propietarios
de terrenos u otros afectados.
f) El descubrimiento de condiciones territoriales no
tenidas en cuenta al acordar la programacin y que hagan
legalmente inviable la prosecucin de sta, sin perjuicio
de las compensaciones que, en su caso, procedan o de la
posibilidad de subsanar sus previsiones, si ello fuera
posible, sin desvirtuar sustancialmente las mismas.
g) La resolucin anticipada de la adjudicacin para su
gestin directa por causa justificada de inters pblico, sin
perjuicio de las compensaciones econmicas a que ello de
lugar y que deber evaluar el acuerdo correspondiente.
h) La suspensin de licencias en el mbito progra-
mado, la aprobacin de planes o proyectos incompatibles
con el desarrollo del Programa, as como las resoluciones
administrativas que impidan proseguirlo o paralicen su
desarrollo material o econmico por inactividad de la
Administracin durante ms de seis meses y de modo
relevante, teniendo derecho el Urbanizador a instar la
resolucin con las compensaciones procedentes.
i) La renuncia del Urbanizador ante una retasacin
de cargas fundada en causa legal que implique un incre-
mento del importe de las cargas previsto en la proposi-
cin jurdico-econmica superior al 20 por 100.
3. La Administracin actuante, al resolver la adjudi-
cacin, podr acordar que el Urbanizador contine la
ejecucin del Programa bajo sus mismas condiciones,
durante el tiempo indispensable para evitar perjuicios al
inters pblico.
4. La resolucin de la adjudicacin se acordar por la
Administracin actuante, previo Dictamen del Consejo
del Territorio y el Paisaje, que podr ser instado tambin
por el Urbanizador. Sin perjuicio de las responsabilidades
econmicas que procedan, ello determinar la cancela-
cin de la programacin y la sujecin del mbito de la
Actuacin al rgimen del suelo urbanizable sin progra-
macin. El correspondiente acuerdo deber, adems y
cuando proceda:
a) Declarar, de conformidad con el referido Dicta-
men, la edificabilidad de aquellos solares cuyo propieta-
rio haya contribuido suficientemente a las cargas de urba-
nizacin.
b) Iniciar el procedimiento para la reclasificacin de
aquellos terrenos en los que, dado lo avanzado de las
obras de urbanizacin, sea posible concluirlas en el rgi-
men propio de las Actuaciones Aisladas.
c) Incoar, si se estima oportuno, las actuaciones pre-
cisas para acordar una nueva programacin del terreno
en la que el nuevo Urbanizador, o la Administracin en
caso de optarse por la gestin directa, asuma las obliga-
ciones del antiguo, afectando los bienes y recursos resul-
tantes de la liquidacin de la programacin cancelada a
ejecutar la que la sustituya o, en otro caso, y salvo perjui-
cio para el inters pblico o tercero sin culpa, disponer:
1.) La devolucin de la contribucin a las cargas de
urbanizacin, efectivamente satisfechas y no aplicadas a
su destino, a los propietarios de terrenos en los que no se
vaya a acometer una nueva programacin, previa modi-
ficacin por el mismo procedimiento seguido para su
adopcin de los correspondientes actos administrativos
dictados para la ejecucin del Programa cancelado; o
2.) La compensacin que sea pertinente a los pro-
pietarios que hayan contribuido a las cargas de urbaniza-
cin con cargo a la ejecucin de las garantas prestadas
por el antiguo Urbanizador, cuando sta proceda.
3.) Comenzar, en su caso, la tramitacin de los pro-
cedimientos declarativos del incumplimiento de deberes
urbansticos que sean pertinentes.
d) A los efectos de lo previsto en el presente apar-
tado, la Administracin, en caso de mantener la gestin
indirecta del Programa, podr requerir a quienes formula-
ron proposiciones jurdico-econmicas a la alternativa
tcnica seleccionada, por el orden derivado de la aplica-
cin de los criterios de adjudicacin del artculo 135, a fin
de que acepten la adjudicacin y prosigan con la ejecu-
cin del Programa. Subsidiariamente, la Administracin
actuante podr acordar el inicio de nueva licitacin sobre
la alternativa tcnica seleccionada por el procedimiento
previsto en el artculo 130 y siguientes de la presente Ley,
o declarar la caducidad del Programa.
e) Tambin podr acordarse la directa intervencin
gestora de la Administracin para la prosecucin provi-
sional del Programa mientras se resuelve sobre su resolu-
cin y, en su caso, nueva adjudicacin.
SECCIN 7. REGISTRO DE PROGRAMAS Y AGRUPACIONES
DE INTERS URBANSTICO
Artculo 144. Las Agrupaciones de Inters Urbanstico.
1. Los propietarios de terrenos podrn asociarse
como Agrupacin de Inters Urbanstico siempre que
cumplan los siguientes requisitos:
a) Integrar a los propietarios de terrenos que repre-
senten al menos la mitad de la superficie afectada por una
iniciativa urbanizadora, lo que se acreditar mediante la
incorporacin a la escritura pblica de constitucin del
plano parcelario catastral del mbito de la actuacin en el
que aparezcan identificadas las fincas afectadas.
b) Tener por objeto:
1.) Concurrir al concurso para la adjudicacin de un
programa de actuacin integrada.
2.) Colaborar con el Urbanizador de forma conve-
nida con l.
c) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos
de los propietarios integrados. En el caso previsto en el
ordinal 1.) del apartado anterior, el efectivo cumplimiento
de este requisito requiere que los propietarios que se inte-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6995
gren tengan la libre disposicin de sus terrenos afectn-
dolos a los fines y obligaciones de la Agrupacin de Inte-
rs Urbanstico. Dicha afectacin podr ser anotada en el
Registro de la Propiedad y deber serlo en el caso de
que la Agrupacin aspire a la condicin de Urbanizador,
debiendo verificarse dicho requisito antes de producirse
la adjudicacin.
d) Haber formalizado su constitucin en escritura
pblica, que incorporar sus estatutos y deber inscri-
birse en el Registro de Agrupaciones de Inters Urbans-
tico dependiente de la Conselleria competente urbanismo.
La inscripcin en el Registro de Agrupaciones de Inters
Urbanstico, dotar a la Agrupacin de personalidad jur-
dico-pblica. No obstante se regir por el derecho privado
salvo en lo referente a su organizacin, formacin de
voluntad de sus rganos y relaciones con la Administra-
cin actuante.
e) Haber reconocido el derecho a adherirse como
asociado a favor de los terceros propietarios afectados
por la iniciativa en las mismas condiciones y anlogos
derechos a los propietarios fundadores. Para la legtima
constitucin de la Agrupacin no ser necesaria la previa
aprobacin de la delimitacin de la unidad de ejecucin
que se pretenda gestionar, si bien, su eficacia, a los efec-
tos de esta Ley, depende de la efectiva concurrencia de
todos los requisitos exigidos en este artculo una vez se
apruebe definitivamente el Programa correspondiente.
2. Las alteraciones de los Estatutos y de sus rga-
nos representativos debern ser remitidas al Registro de
Agrupaciones, que tomar constancia de ellas.
Los terrenos incluidos dentro de una Agrupacin de
Inters Urbanstico inscrita y cuyo objeto sea el desarrollo
de una determinada unidad de ejecucin, no podrn for-
mar parte de otra Agrupacin que afecte al mismo mbito,
salvo que ste se altere, en ms o en menos, para formu-
lar una nueva propuesta de Programa.
3. Los terrenos incorporados a la Agrupacin de
Inters Urbanstico quedarn vinculados realmente a los
fines de esta hasta que la misma haya sido objeto de liqui-
dacin.
Artculo 145. Registros de Programas y Agrupaciones
de Inters Urbanstico.
1. La Conselleria competente en Urbanismo llevar
de forma independiente un Registro de Programas y otro
de Agrupaciones de Inters Urbanstico. Estos Registros
sern pblicos y el acceso a los mismos se ajustar a lo
establecido en la legislacin vigente sobre Rgimen Jur-
dico de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento
Administrativo Comn.
2. Los programas de actuacin integrada que hayan
sigo objeto de aprobacin definitiva, una vez formalizado
el contrato, tendrn que ser remitidos al registro de pro-
gramas al objeto de su inscripcin. Para su correcta ins-
cripcin debern acompaar una copia del contrato y de
la proposicin jurdico-econmica. La remisin del mismo
habilita para la publicacin del acuerdo de aprobacin
definitiva. Si el programa es de aprobacin municipal,
dicha remisin determinar los efectos previstos en el
articulo 56 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de
las Bases del Rgimen Local. La denegacin de la inscrip-
cin de un programa slo podr acordarse por causa de
ilegalidad manifiesta y ser debidamente notificada al
Ayuntamiento afectado y producir los mismos efectos
previstos en el artculo 65 de dicha Ley.
SECCIN 8. PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO
DE ACTUACIONES AISLADAS
Artculo 146. Programas para el desarrollo de Actuacio-
nes Aisladas.
1. Las iniciativas de Programa para el desarrollo de
Actuaciones Aisladas, en suelo urbano, slo podrn abar-
car aquellas parcelas que renan los requisitos exigidos
para la parcela mnima edificables segn el planeamiento
vigente, siendo admisible la inclusin de suelos colindan-
tes que no tengan la consideracin, por s mismos, de
parcela mnima edificable. Las iniciativas de Programa
para el desarrollo de Actuaciones Aisladas procedern en
los siguientes supuestos:
a) Cuando requieran la ejecucin de obras pblicas
de urbanizacin perimetrales a la parcela que estn pen-
dientes de realizar afectando distintas propiedades entre
las que no exista acuerdo sobre el modo de cumplimiento
de sus deberes urbansticos.
b) Cuando, aun estando ejecutada la urbanizacin
perimetral, se requiera, para edificar la parcela, la regula-
rizacin de linderos y no haya acuerdo voluntario entre
los afectados.
c) Cuando, aun estando ejecutada la urbanizacin
perimetral, sea necesario repartir justamente sus costes y
beneficios entre los propietarios afectados y no haya
acuerdo voluntario entre ellos.
d) Como consecuencia de hallarse el inmueble incurso
en Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
2. La iniciativa para la formulacin del Programa
puede ser pblica o privada.
3. Las Administraciones Pblicas, por s mismas o a
travs de sus organismos, entidades o empresas de capi-
tal ntegramente pblico, mediante la gestin directa, o
los propios particulares a travs de la gestin indirecta,
podrn promover iniciativas de Programa para el desarro-
llo de Actuaciones Aisladas, en suelo urbano.
4. El promotor de una iniciativa de Programa de
Actuacin Aislada deber acreditar la disponibilidad civil
sobre terrenos suficientes para asegurar que edificar la
parcela, objeto de la Actuacin, y que lo har en plazo infe-
rior a tres aos. Se excepta la exigencia de disponibilidad
civil sobre los terrenos, cuando estos estuvieran en Rgi-
men de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa. En suelo
urbano en centros histricos delimitados, se considerar
acreditada la disponibilidad civil sobre terrenos cuando se
tenga la titularidad de por lo menos el 10 por 100 de la
propiedad.
5. El adjudicatario del Programa quedar sujeto al
estatuto del Urbanizador regulado en esta Ley para las
Actuaciones Integradas, sin perjuicio de lo dispuesto en
los artculos siguientes.
Artculo 147. Reglas generales del Programa de Actua-
cin Aislada.
1. La alternativa tcnica de estos Programas consis-
tir en un Anteproyecto para la edificacin o rehabilita-
cin, segn proceda, complementada, en su caso, con
alguno de estos documentos: Plan de Reforma Interior,
Estudio de Detalle, Proyecto de obras ordinarias para
completar la urbanizacin precisa y Proyecto de Reparce-
lacin, ordinaria, econmica u horizontal o Proyecto de
Expropiacin por tasacin conjunta.
En el caso de los Programas de Actuacin Aislada a
que se refieren los apartados 1.a) y 1.b) del artculo ante-
rior, la Alternativa Tcnica deber contener un Proyecto de
Urbanizacin o, en su caso, de obras ordinarias, y un Pro-
yecto de Reparcelacin.
6996 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
2. La proposicin econmica versar sobre el precio
de adquisicin del inmueble, sobre la participacin de los
propietarios en el desarrollo del Programa y, en su caso,
las condiciones de realojo a los residentes.
3. Se preferir la proposicin jurdico-econmica que
oferte y garantice mejores condiciones econmicas y facili-
dades de realojo a la totalidad de los propietarios y titula-
res de bienes o derechos afectados.
Subsidiariamente, y excepto que el inmueble se en-
cuentre incurso en rgimen de edificacin o rehabilitacin
forzosa se preferir la que est respaldada por una mayor
parte alcuota del valor conjunto de los bienes o derechos
afectados, superando en un quinto el valor de la siguiente
oferta.
Si ninguna supera ese margen de ventaja, se preferir
a la que cuente con el apoyo explcito de un mayor
nmero de propietarios y titulares de bienes o derechos
afectados.
Artculo 148. Legitimacin para la formulacin de Pro-
gramas de Actuacin Aislada respecto de inmuebles
no sujetos al Rgimen de Edificacin y Rehabilitacin
Forzosa ni incluidos en reas de Rehabilitacin.
A los efectos de esta Ley, tiene la disponibilidad civil
que legitima la formulacin de estos Programas quien
ostente poder de disposicin sobre propiedades que, res-
pecto de la superficie del rea de reparto uniparcelaria
descrita en el artculo 55.2.c), sean suficientes para ser
adjudicatario de finca resultante en la reparcelacin, de
acuerdo con el artculo 174.6. Quien ostente una propie-
dad minoritaria o su disponibilidad civil podr concursar
con alternativas en competencia o proposiciones jurdico-
econmicas una vez iniciado el procedimiento.
Artculo 149. Garantas.
1. El adjudicatario del Programa de Actuacin Ais-
lada ha de garantizar, el coste de las indemnizaciones,
justiprecios y gastos de realojo necesarios para realizar la
actuacin, la totalidad del coste de las obras de urbaniza-
cin complementarias y un 7 por 100 del coste de las
obras de edificacin. Este porcentaje se podr aumentar,
hasta un 25 por 100 segn criterio razonado de la Admi-
nistracin, cuando la obra conlleve singulares responsa-
bilidades en la rehabilitacin de elementos protegidos de
especial inters.
2. Se excepta la aplicacin de las garantas anteriores
en los casos de gestin directa, a la Administracin Pblica
cuando acte por s misma o a travs de sus entidades, o de
sus empresas de capital ntegramente pblico.
3. Cada fianza se devolver cuando se cumpla el
compromiso asegurado. No obstante, las garantas pres-
tadas por cuenta de la adquisicin forzosa de inmuebles
debern mantenerse en un quinto de su importe hasta la
firmeza del justiprecio o indemnizacin.
TTULO III
Actividad urbanstica de ejecucin
del planeamiento
Artculo 150. Carcter pblico de la actividad.
La actividad de ejecucin del planeamiento urbans-
tico es una funcin pblica por la cual se transforma el
medio fsico para adaptarlo a las previsiones del planea-
miento urbanstico y se cumplen los fines de equidistribu-
cin de beneficios y cargas y recuperacin por la comuni-
dad de las plusvalas. Los particulares podrn participar
en dicha actividad con la formulacin de iniciativas o la
asuncin de los procedimientos de gestin en la forma y
condiciones regulados en este Ttulo, con respeto, en todo
caso a las determinaciones de la ordenacin estructural y
pormenorizada establecidas en el planeamiento vigente.
Artculo 151. Precedencia de la aprobacin del pla-
neamiento a ejecutar.
1. Toda actividad de ejecucin del planeamiento ur-
banstico deber ser precedida de la aprobacin del
correspondiente Plan o Programa.
2. En el caso de los Programas que incorporen ins-
trumentos de planeamiento espacial de desarrollo o pro-
yectos de urbanizacin, la tramitacin de todos ellos
podr producirse simultneamente,
3. La urbanizacin y la, posterior o simultnea edifi-
cacin, del suelo sujeto a actuaciones integradas requiere
la previa concurrencia de dos requisitos:
a) La aprobacin de una ordenacin pormenorizada
que puede estar previamente determinada en el Plan
General, o establecerse mediante Planes Parciales o Pla-
nes de Reforma Interior.
b) La programacin para ejecutar dicha ordenacin,
mediante la aprobacin definitiva del correspondiente
Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas,
necesario para legitimar la urbanizacin.
CAPTULO I
Proyectos de urbanizacin
Artculo 152. Proyectos de urbanizacin.
Los proyectos de urbanizacin definen los detalles
tcnicos de las obras pblicas previstas por los Planes. Se
redactarn con precisin suficiente para poder, eventual-
mente, ejecutarlos bajo direccin de tcnico distinto a su
redactor. Toda obra pblica de urbanizacin, ya sea Inte-
grada o Aislada, exige la elaboracin de un Proyecto de
Urbanizacin, su aprobacin administrativa y la previa
publicacin de sta en el Boletn Oficial de la Provincia
y en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Artculo 153. Sujecin del Proyecto de Urbanizacin a
las determinaciones del planeamiento que desarrolle.
1. Los proyectos de urbanizacin no podrn modifi-
car las previsiones del Plan que desarrollen, sin perjuicio
de que puedan efectuar las adaptaciones de detalle exi-
gidas por las caractersticas del suelo y subsuelo en la
ejecucin material de las obras. Si la adaptacin supone
alterar determinaciones sobre ordenacin o rgimen del
suelo o la edificacin, debe legitimarse tramitando una
modificacin de planeamiento.
2. En ningn caso, los Proyectos de Urbanizacin
pueden contener determinaciones sobre ordenacin, rgi-
men del suelo o de la edificacin.
Artculo 154. Iniciativa.
Los proyectos de urbanizacin para la ejecucin de
Actuaciones Integradas se rigen por las reglas de inicia-
tiva aplicables a Planes Parciales y Programas. Los que
tengan por objeto Actuaciones Aisladas pueden ser pro-
movidos por cualquier interesado para su tramitacin
junto a la solicitud de licencia de obras.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6997
Artculo 155. Tramitacin y aprobacin de Proyectos de
Urbanizacin.
1. Los proyectos de urbanizacin que desarrollen
programas de actuacin integrada previamente aproba-
dos requerirn de aprobacin municipal especfica.
2. Los Proyectos de Urbanizacin de Actuaciones
Aisladas se aprobarn por el Municipio por el proce-
dimiento que dispongan las Ordenanzas Municipales. En
defecto de ellas se aplicarn estas reglas:
a) Si el Proyecto tiene por objeto la ampliacin de
viarios y redes de servicio colindantes, ajustada a las cali-
dades y caractersticas que ya estn presentes en calle
abierta al pblico y habituales en la urbanizacin de la
zona, segn normas o criterios generales exigidos por el
Ayuntamiento, se aplicar lo dispuesto en el apartado 4
del presente artculo.
b) Si se trata de urbanizar algn elemento singular o
realizar obras especiales en entornos que presentan algn
valor esttico cultural o paisajstico, se tramitarn como si
fueran proyectos de urbanizacin para el desarrollo de
Actuaciones Integradas.
3. Con independencia de los proyectos de urbaniza-
cin, podrn redactarse y aprobarse, conforme a la nor-
mativa del ente interesado, proyectos de obras ordinarias
que no tengan por objeto desarrollar integralmente el
conjunto de determinaciones de un Plan de ordenacin.
4. Cuando se trate de proyectos de obra pblica para
la mera reparacin, renovacin o introduccin de mejoras
ordinarias en obras o servicios ya existentes, sin alterar el
destino urbanstico del suelo, ser innecesaria la exposi-
cin al pblico previa a su aprobacin administrativa.
5. La tramitacin de los proyectos referidos en los
puntos 2, 3 y 4, si son para la urbanizacin simultnea a la
edificacin, se har junto a la licencia de obras. La publi-
cacin de las resoluciones aprobatorias de ellos, pueden
efectuarse por relaciones peridicas trimestrales conjun-
tas para todos los del periodo correspondiente.
6. Al seleccionar una propuesta de programa de
actuacin integrada, los ayuntamientos podrn introducir
modificaciones en el contenido del proyecto de urbaniza-
cin presentado por el concursante seleccionado como
urbanizador.
7. Si como consecuencia de las modificaciones que
el Ayuntamiento pretendiera introducir se incrementara
el coste de las obras de urbanizacin en ms de un 20
por 100 del presupuesto del proyecto originario presen-
tado por el concursante seleccionado como urbanizador,
se tendr que convocar un nuevo concurso para la selec-
cin y aprobacin del programa de actuacin integrada
que se trate.
Artculo 156. Documentacin de los proyectos de urba-
nizacin.
1. Los proyectos de urbanizacin comprendern los
siguientes documentos:
a) Memoria descriptiva de las caractersticas de las
obras.
b) Planos de informacin y de situacin en relacin
con el conjunto urbano.
c) Planos de proyecto y de detalle.
d) Pliego de condiciones tcnicas.
e) Mediciones.
f) Cuadros de precios descompuestos.
g) Presupuesto de ejecucin material con detalle de
las unidades de obra.
2. A los efectos de esta Ley, los anteproyectos de
urbanizacin comprendern la documentacin indicada
en los anteriores apartados a) al e).
Artculo 157. Obras de urbanizacin cuyo desarrollo tc-
nico ha de contemplar el proyecto de urbanizacin.
1. Los planes y programas establecern las obras y
servicios urbansticos que constituyen la urbanizacin, su
alcance y niveles de calidad.
2. En cumplimiento de los planes y programas, las
obras de urbanizacin a incluir en el proyecto de urbani-
zacin sern las siguientes:
a) Pavimentacin de calzadas, aparcamientos, ace-
ras, red peatonal y tratamiento de espacios libres, y mobi-
liario urbano y sealizacin.
b) Redes de distribucin de agua potable, de riego y
de hidrantes contra incendios.
c) Red de alcantarillado para aguas residuales y sis-
tema de evacuacin de aguas pluviales
d) Red de distribucin de energa elctrica, gasifica-
cin y comunicaciones.
e) Red de alumbrado pblico.
f) Jardinera, arbolado y ornamentacin en el sistema
de espacios libres.
3. Los proyectos de urbanizacin debern resolver el
enlace de los servicios urbansticos con los de la Red pri-
maria y acreditar que tienen capacidad suficiente para
atenderlos. En los servicios de titularidad privada se acre-
ditar la disponibilidad real de suministros por parte de
las empresas titulares del servicio.
4. Los proyectos de urbanizacin para Actuaciones
Integradas resolvern todas las necesidades de conexin
e integracin de la actuacin en su entorno territorial o
urbano y las dems exigencias establecidas en el corres-
pondiente Programa.
CAPTULO II
Ejecucin del programa para el desarrollo
de la actuacin integrada
SECCIN 1. PRERROGATIVAS DE LA ADMINISTRACIN
Artculo 158. Prerrogativas de la Administracin en la
ejecucin de los programas.
Los ayuntamientos ostentarn la prerrogativa de in-
terpretar los contratos para el desarrollo y la ejecucin de
los programas de actuacin integrada, resolviendo aque-
llas dudas que se planteen en su cumplimiento, dentro de
los lmites y con sujecin a los requisitos establecidos en
la presente ley. Sus acuerdos sern inmediatamente eje-
cutivos y pondrn fin a la va administrativa. Con anterio-
ridad a la resolucin de los incidentes que se planteen
durante la ejecucin y el desarrollo de las prestaciones
correspondientes al programa, se tendr que dar audien-
cia al urbanizador.
Artculo 159. Principio de riesgo y ventura.
La ejecucin del programa de actuacin integrada se
realizar a riesgo y ventura del urbanizador, sin perjui-
cio de lo que dispone el artculo 168 para la retasacin de
cargas.
SECCIN 2. CONTRATACIN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN
Y DETERMINACIN DE LOS COSTES DE URBANIZACIN
Artculo 160. Licitacin de las obras de urbanizacin.
1. El empresario constructor ser seleccionado con-
forme a lo que se establece en el artculo 120 de la pre-
sente Ley.
6998 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
2. Los costes que por la obra de urbanizacin se
giren mediante cuotas de urbanizacin a los propietarios,
se ajustarn a los que resulten de la liquidacin real del
contrato, ejecutndose en rgimen de transparencia con-
table, lo que tendr que ser fiscalizado por la administra-
cin actuante en los trminos que se determinen regla-
mentariamente.
3. La seleccin del empresario constructor corres-
ponde al urbanizador, habiendo de realizarse bajo fe
pblica notarial, al menos, la presentacin de las ofertas,
la apertura pblica de las plicas y la garanta de la integri-
dad de la documentacin presentada por los licitadores.
4. El pliego de clusulas particulares y de prescrip-
ciones tcnicas que hayan de regir el concurso de selec-
cin del empresario constructor sern comunicadas por
el urbanizador al ayuntamiento, el cual las ratificar o rec-
tificar, con audiencia previa sucinta del urbanizador en
caso de rectificacin, en un plazo mximo de quince das.
Transcurrido el plazo sin que el Ayuntamiento se haya
pronunciado expresamente se entender ratificada la pro-
puesta. El Ayuntamiento slo podr rectificar la propuesta
del urbanizador por disconformidad de la misma con dis-
posiciones legales o reglamentarias.
5. La resolucin del Ayuntamiento a que hace refe-
rencia el apartado anterior es inmediatamente ejecutiva y
pone fin a la va administrativa, y su incumplimiento por
el urbanizador es causa de resolucin del contrato para el
desarrollo y ejecucin del programa, con confiscacin de
la garanta definitiva.
6. Una vez tramitado el procedimiento para la selec-
cin del empresario constructor por el urbanizador, y con
carcter inmediatamente anterior a la adjudicacin, el
urbanizador comunicar la propuesta de adjudicacin al
Ayuntamiento, que la ratificar o rectificar, con audien-
cia previa sucinta del urbanizador y de los licitadores en
caso de rectificacin, en un plazo mximo de quince das.
Transcurrido el plazo sin que el Ayuntamiento se haya
pronunciado expresamente, se entender ratificada la
propuesta. El Ayuntamiento slo podr rectificar la pro-
puesta del urbanizador por disconformidad de la misma
con disposiciones legales o reglamentarias aplicables o
con el pliegue de clusulas particulares o de prescripcio-
nes tcnicas.
7. La resolucin del Ayuntamiento a que hace refe-
rencia el apartado anterior es inmediatamente ejecutiva y
pone fin a la va administrativa y su incumplimiento por el
urbanizador es causa de resolucin del contrato para el
desarrollo y ejecucin del programa, con confiscacin de
la garanta definitiva.
8. Las relaciones entre urbanizador y empresario
constructor tendrn en todo caso naturaleza privada, apli-
cndose a las mismas lo que establece el artculo 116
del texto refundido de la Ley de Contratos de las Admi-
nistraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto Legisla-
tivo 2/2000, de 16 de junio.
9. La Conselleria competente en materia de urba-
nismo aprobar mediante una orden un modelo tipo de
pliego de clusulas particulares para la seleccin de
empresario constructor, incluyendo criterios de adjudica-
cin que valoren adecuadamente, entre otros, la oferta
econmica, el plazo de ejecucin, la calidad tcnica, las
caractersticas estticas o funcionales, la adopcin de
medidas de control y gestin de calidad y la calidad
ambiental en la ejecucin de las obras.
SECCIN 3. DERECHOS Y GARANTAS DE LOS PROPIETARIOS
Y FACULTADES DEL URBANIZADOR
Artculo 161. Relacin con los propietarios.
1. Las relaciones entre urbanizador y propietarios
estarn sujetas a los principios de buena fe y transparen-
cia. En cualquier fase de la tramitacin o ejecucin del
programa los propietarios tendrn acceso a la documenta-
cin y derecho a recibir informacin acerca del contenido
del mismo. Dicho derecho podr ser ejercitado tanto ante
la Administracin actuante, como ante el urbanizador.
2. Las relaciones entre Urbanizador y propietarios
podrn articularse en los trminos que libremente con-
vengan, siempre que se respete la ordenacin urbanstica
y la programacin aprobada. La falta de acuerdo se
suplir con las previsiones de la presente Ley.
Artculo 162. Participacin del propietario en la urbani-
zacin y formas de cooperacin.
La participacin del propietario en la urbanizacin se
regir, salvo que otra cosa acuerden los interesados, por
las siguientes bases:
1. El urbanizador debe soportar las cargas de la urba-
nizacin en la medida en que le sean compensadas por
los propietarios.
2. Los propietarios afectados pueden cooperar con
el Urbanizador mediante la compensacin de las cargas
de la urbanizacin en alguna de las siguientes modali-
dades:
a) Mediante cesin de terrenos. Se compensar al
Urbanizador las cargas de urbanizacin con la proporcin
de terrenos que se establezca en el Programa, segn el
coeficiente de canje establecido en la proposicin selec-
cionada en pblica competencia.
b) Mediante pago en metlico que slo puede ser
impuesto por el Programa con carcter obligatorio cuando
por consolidacin de la edificacin o tratarse de mbitos
previamente reparcelados sea imposible la retribucin en
suelo o cuando haya acuerdo unnime de los afectados.
Proceder tambin la retribucin en metlico a solicitud
del propietario interesado en ella.
c) El abono mixto se producir mediante el pago de
una parte en metlico y el resto mediante cesin de terre-
nos. El Programa podr imponer esta modalidad cuando
concurran parcialmente las circunstancias previstas en el
apartado anterior. Tambin procede esta modalidad de
retribucin por libre acuerdo entre los interesados y el
urbanizador.
3. Los propietarios pueden renunciar a la adjudica-
cin de finca resultante solicitando una justa compensa-
cin por la prdida de su finca. La compensacin ser
fijada por la Administracin, previo informe tcnico y
segn criterios objetivos, en el mismo Acuerdo aprobato-
rio de la Reparcelacin atendiendo al valor real de la finca
de origen. Esta renuncia deber formalizarse mediante
escritura pblica o comparecencia administrativa, durante
la informacin pblica del expediente de reparcelacin,
pudiendo acompaarse o condicionarse a una propuesta
de tasacin, formulada por el propietario.
Artculo 163. Facultades del urbanizador.
1. El urbanizador puede ejercer las siguientes facul-
tades:
a) Someter a aprobacin administrativa proyectos
de urbanizacin, presupuestos de cargas de urbanizacin
y, a falta de acuerdo con los afectados, uno o varios pro-
yectos de reparcelacin forzosa dentro del mbito de la
actuacin, as como a ser odo, antes de dicha aproba-
cin.
b) Oponerse a la parcelacin y a la edificacin en el
mbito de la actuacin, hasta el pleno cumplimiento de
las previsiones del programa. El otorgamiento de estas
licencias est sujeto a audiencia previa del urbanizador.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 6999
No podrn otorgarse licencias de parcelacin o edifi-
cacin en las unidades de ejecucin o para terrenos
sometidos a actuaciones integradas hasta que, una vez
aprobado su correspondiente programa, se cumplan las
condiciones legales previstas en l para hacerlo, y el titu-
lar de la parcela tendr que haber contribuido proporcio-
nadamente a las cargas de la actuacin y haber quedado
garantizada la urbanizacin de dicha parcela simultnea,
al menos, a su edificacin.
c) Exigir que los propietarios le retribuyan pagn-
dole cuotas de urbanizacin o cediendo en su favor terre-
nos edificables de los que han de ser urbanizados en
desarrollo de la actuacin.
d) Solicitar la ocupacin directa de los terrenos suje-
tos a reparcelacin y necesarios para desarrollar las infra-
estructuras de urbanizacin, en los trminos previstos en
el artculo 187 de la presente Ley.
2. El urbanizador, para percibir de los propietarios el
pago de sus retribuciones, ha de presentar ante la admi-
nistracin actuante la acreditacin de los gastos genera-
les soportados hasta el momento y, las correspondientes
certificaciones parciales de ejecucin de obra. Sin per-
juicio de ello, el urbanizador puede adelantar al Ayun-
tamiento propuestas de las cuentas de liquidacin provi-
sionales, pero el Ayuntamiento no podr aprobar su
imposicin hasta tanto no se verifique la ejecucin de la
urbanizacin correspondiente.
El Ayuntamiento deber aprobar las cuotas de urbani-
zacin en el plazo de un mes desde la presentacin por el
urbanizador de la certificacin parcial de obra correspon-
diente. Transcurrido el plazo sin la aprobacin, sta se
considerar aprobada por silencio administrativo. Por su
parte, los propietarios debern proceder al pago de las
mismas en el plazo de un mes desde que se les notifi-
quen. El retraso en el cumplimiento de estos dos plazos
generar intereses de demora a favor del urbanizador.
3. El urbanizador ser responsable de los daos cau-
sados a los propietarios o a otras personas como conse-
cuencia de su actividad o por falta de diligencia en el
cumplimiento de sus obligaciones, salvo cuando aqullos
tuvieran su origen en una orden directa de la Administra-
cin actuante o en el cumplimiento de una condicin
impuesta por ella.
Artculo 164. Identificacin de los bienes, derechos y
titulares afectados por la actuacin integrada.
1. Se consideran interesados en las actuaciones de
ejecucin del Programa quienes sean titulares de bienes y
derechos afectados por la actuacin, quienes se personen
en ella, y quienes lo sean por pblica notoriedad. A todos
ellos debe comunicar el urbanizador las diversas actua-
ciones que les afecten en desarrollo del Programa.
2. El urbanizador debe investigar las titularidades de
las fincas afectadas por la actuacin con razonable dili-
gencia profesional. Los titulares de derechos afectados
por la actuacin tienen la obligacin de informarle y docu-
mentarle dicha titularidad a fin de ejercer aquellos en el
seno de sta. Los errores no denunciados durante los
periodos de informacin pblica no darn lugar a retroac-
cin de las actuaciones, sin perjuicio de las indemnizacio-
nes que procedan.
3. Cuando respecto de una finca conste anotacin
registral preventiva de demanda sobre su titularidad, sta
se considerar litigiosa; cuando no haya constancia feha-
ciente de su titularidad se considerar desconocida.
4. En los procedimientos de gestin urbanstica se
observarn las presunciones y beneficios legales recono-
cidos a los titulares de derechos inscritos por la legisla-
cin hipotecaria, prevaleciendo, no obstante, las medi-
ciones reales y actualizadas sobre las descripciones
documentales que contradigan la realidad.
5. Los propietarios y el urbanizador delimitarn los
terrenos afectados cuando haya dudas que as lo justifi-
quen a la vista de las alegaciones presentadas. Las peti-
ciones de delimitacin tienen que efectuarse durante el
perodo de informacin pblica del proyecto de reparcela-
cin y sta llevarse a cabo en los diez das posteriores a la
finalizacin de sta, con presencia en el acto de delimita-
cin de los tcnicos redactores del proyecto y los servi-
cios tcnicos que asesoren al ayuntamiento. Del acto de
delimitacin se levantar acta administrativa que se
incluir en el expediente de reparcelacin.
6. Cuando con motivo de la ejecucin de un Programa
de Actuacin Integrada o de cualquier otro instrumento de
planeamiento definitivamente aprobados, aparezcan ele-
mentos de valor ambiental, cultural o arqueolgico sujetos
a proteccin por la legislacin sectorial, y que no se hayan
tenido en cuenta en el proyecto a ejecutar, se llevarn a
cabo las siguientes actuaciones:
a) El urbanizador, la empresa promotora o la Admi-
nistracin actuante adoptarn, en el plazo de cuarenta y
ocho horas, las medidas necesarias para salvaguardar de
modo cautelar el bien o valor que haya de ser objeto de
proteccin, y lo comunicarn al Ayuntamiento y a la con-
selleria competente en urbanismo, quien a su vez dar
cuenta a las competentes en materia de cultura y medio
ambiente.
b) La Conselleria competente en urbanismo, en el
plazo de diez das desde que reciba la comunicacin ante-
rior, y previos los informes de las consellerias sectorial-
mente competentes, confirmar las medidas adoptadas o
establecer las que considere conveniente.
c) En el plazo mximo de dos meses desde la confir-
macin o adopcin de medidas, y salvo que la Conselleria
competente en urbanismo autorice la prrroga, el urbani-
zador, la empresa promotora o la Administracin actuante
presentarn ante aqulla Estudio de Impacto Ambiental o
Estudio acerca de los valores histricos o arqueolgicos
del hallazgo, referidos especficamente al elemento sujeto
a proteccin. En el plazo mximo de un mes desde la pre-
sentacin de los Estudios, y previos los informes oportu-
nos de las consellerias competentes en cultura y medio
ambiente, la Conselleria competente en urbanismo proce-
der a emitir resolucin con las medidas correctoras o de
proteccin que, en su caso, procediese adoptar.
d) Si como consecuencia de la aplicacin de las an-
teriores medidas, se produjese una alteracin que con-
lleve reduccin del aprovechamiento urbanstico, junto a
las mismas se acordarn aquellas otras que, a travs de la
oportuna modificacin del planeamiento, restablezcan el
aprovechamiento urbanstico previsto por el Plan. Esta
modificacin se tramitar de acuerdo con lo previsto en el
artculo 94 de esta Ley, pero aplicndole el procedimiento
de urgencia del artculo 100.
Artculo 165. Derechos y garantas de los propietarios.
1. Los propietarios tendrn derecho a recibir, en todo
momento, informacin debidamente documentada res-
pecto a los costes de urbanizacin que hayan de asumir.
Podrn, asimismo y para la mejor ejecucin de tal pro-
grama, someter a consideracin de la Administracin
actuante sugerencias y enmiendas para la elaboracin,
correccin o modificacin de los proyectos y presupues-
tos expresados en el apartado 1.a) del artculo 163 siem-
pre que las pongan tambin en conocimiento del urbani-
zador.
2. El propietario que contribuya a las cargas de la
urbanizacin podr exigir que el urbanizador la ejecute
con la diligencia de un buen empresario y que la adminis-
tracin actuante tutele la actuacin en los trminos pre-
vistos por la Ley.
7000 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
3. El derecho de los propietarios afectados por la
actuacin se determinar en funcin de su aprovechamiento
subjetivo.
4. Cuando el programa se desarrolle por gestin
directa de la Administracin, sta puede optar por la
expropiacin forzosa, pudiendo aplicar cualquier forma
de pago del precio justo de las previstas en la Ley de
Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954 y en la
Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valora-
ciones.
5. Cuando se den las circunstancias previstas en el
captulo III del Ttulo I, los propietarios tendrn los dere-
chos que en el mismo se regulen.
6. Cuando el precio con el que se adjudique el con-
trato al empresario constructor sea inferior al presupuesto
en el programa y la baja supere un margen del 10 por 100,
se suspender el cobro a los propietarios de cuotas de
urbanizacin en cuanto al exceso presupuestado, a reserva
de liquidacin definitiva. Si sta confirmara un coste real
inferior al presupuestado en el programa, los propietarios
que retribuyeron en terreno tendrn derecho a la devolu-
cin del exceso, en forma de compensacin dineraria.
Artculo 166. Deber de informacin a los propietarios
afectados para posibilitar el ejercicio de sus dere-
chos.
1. Con carcter previo a la reparcelacin de los terre-
nos, el Urbanizador comunicar fehaciente e individual-
mente a los propietarios la aprobacin del Programa
incorporando a dicha comunicacin los siguientes conte-
nidos:
a) Texto del contrato suscrito con la Administracin
actuante.
b) Expresin de las magnitudes urbansticas rele-
vantes establecidas por el planeamiento, tales como
dimensiones de parcela mnima, aprovechamiento subje-
tivo y superficie mnima de terreno requerida para obte-
ner la adjudicacin de finca de resultado independiente.
c) Importe global de las cargas de urbanizacin y del
coeficiente de canje aprobado.
d) Informacin sobre la posibilidad de optar por la
modalidad de retribucin en metlico; el modo, condicio-
nes y plazo para el ejercicio de dicha opcin; la cuanta y
contenido del aval o garanta a prestar por quien retribuya
en dinero; debiendo emplazar a los propietarios para que
se pronuncien al respecto. Las magnitudes econmicas
se expresarn por metro cuadrado de suelo y de techo,
sin prejuzgar el derecho del propietario a quien se solici-
tar la presentacin de la documentacin acreditativa de
su derecho. Se har indicacin de que dichos importes
sern revisados cuando sean determinados los importes
definitivos correspondientes a los gastos variables a que
se refiere el artculo 126.j) de esta Ley. Igualmente se har
constar la estimacin preliminar de la repercusin unita-
ria de dichos gastos variables y de la indemnizacin indi-
vidualizada que corresponda al interesado por construc-
ciones y plantaciones invitando al propietario a que
formule las alegaciones documentadas que tenga por
conveniente.
e) Recordatorio a los propietarios del deber legal de
manifestar las situaciones jurdicas que afectan a las fin-
cas de su propiedad, as como de facilitar la documenta-
cin necesaria para identificarlas, calificarlas y, en su caso
valorarlas.
2. La comunicacin informar, cuanto menos a los
propietarios de edificaciones consolidadas, de lo dis-
puesto en el captulo III del Ttulo I de esta Ley.
3. Esta comunicacin y las ulteriores debern ser prac-
ticadas con idnticas garantas de constancia y recepcin
que las establecidas para las notificaciones en la Legislacin
estatal sobre Rgimen Jurdico de las Administraciones
Pblicas y Procedimiento Administrativo Comn.
4. Sin perjuicio de la comunicacin a que se refieren
los apartados anteriores, la Administracin actuante noti-
ficar a los interesados el acuerdo de aprobacin del Pro-
grama. La notificacin informar a los propietarios del
derecho que les asiste de recurrir en ulterior va conten-
ciosa tanto el Programa como los actos que se produzcan
en aplicacin del mismo en base a que el mismo no sea
conforme a Derecho.
Artculo 167. Retribucin al urbanizador.
1. El urbanizador ser retribuido con parcelas edifi-
cables, salvo que el Programa disponga la retribucin en
metlico o sta proceda por aplicacin de los nmeros
siguientes o en virtud de acuerdo entre el propietario y el
urbanizador. Si el Programa dispone que parte de la retri-
bucin sea en metlico y parte en parcelas, lo relativo a
cada parte se regir por sus respectivas reglas legales.
2. El urbanizador ser retribuido adjudicndole la
proporcin de los terrenos edificables prevista en el Pro-
grama, corregida, en su caso, proporcionadamente, si el
presupuesto de cargas anejo al Proyecto de Urbanizacin,
por retasacin de cargas, presentara diferencias de coste
respecto al estimado en dicho Programa. Los gastos
variables a que se refiere el artculo 126.j) y no tenidos en
cuenta al calcular dicho coeficiente tambin sern suscep-
tibles de retribucin en terreno al precio de canje resul-
tante de dicho coeficiente.
3. El propietario que opte por el pago en metlico
deber notificar su opcin al urbanizador y al Ayuntamiento
mediante solicitud formalizada en documento pblico o
mediante comparecencia administrativa. Dispondr para
ello de un plazo de dos meses desde que reciba la comuni-
cacin regulada el artculo anterior o desde la aprobacin
del Proyecto de Urbanizacin, cuando ste no forme parte
de la Alternativa Tcnica, y deber cumplir las siguientes
reglas:
a) La solicitud se acompaar de garanta, real o
financiera, bastante, que asegure el desembolso de la
retribucin.
b) La garanta se prestar mediante los medios que
libremente pacten los interesados y el urbanizador.
c) Si el solicitante adquiere, en escritura pblica y en
beneficio del Urbanizador, la obligacin de pagarle con
desembolso previo al ejercicio de cualesquiera acciones
contra la liquidacin de cuotas de urbanizacin, ser bas-
tante garanta la prestada hasta un importe equivalente al
valor de los terrenos, sin urbanizar, que se dejan as de
retribuir en especie. Las parcelas que se le adjudiquen
quedarn afectas al pago de cuota de urbanizacin en
proporcin al importe no garantizado ante el Urbanizador.
El importe garantizado ante ste podr reducirse en el
momento y medida en que sea suficiente para garantizar
los pagos pendientes.
4. La retribucin en terrenos se har efectiva me-
diante la reparcelacin, sin perjuicio de lo dispuesto en el
Programa o salvo que otra cosa acuerden los interesados
y el urbanizador. La aprobacin de sta podr ser previa a
la del Proyecto de Urbanizacin cuando los propietarios
estn conformes con la proporcin de parcelas que le
corresponda percibir al urbanizador o cuando el Programa
prevea la modalidad de retribucin en metlico. Las varia-
ciones en el coste de las obras por cambios en dicho Pro-
yecto no imputables a la responsabilidad del urbanizador
y debidamente aprobados, que sobrevengan tras la repar-
celacin, se saldarn mediante compensaciones en met-
lico. Cuando, por tratarse de aumentos de coste, les
corresponda pagarlas a los propietarios, podrn recau-
darse mediante cuotas de urbanizacin.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7001
Artculo 168. Cargas de urbanizacin.
1. Son cargas de la urbanizacin que todos los pro-
pietarios deben retribuir en comn al urbanizador:
a) El coste de las obras enunciadas en el artculo 157,
as como las obras de conexin e integracin territorial,
externas o internas, precisas para cubrir los objetivos
imprescindibles del Programa y el de conservacin de las
obras pblicas de urbanizacin desde la finalizacin de
las mismas hasta su recepcin por la Administracin
Municipal.
No obstante, el urbanizador y los propietarios tendrn
derecho a reintegrarse de los costes que sufraguen para
extensiones de las redes de suministros, a cargo de las
compaas que prestan el servicio, excepto la parte
correspondiente a las conexiones propias de la actuacin.
Todo esto se entiende sin perjuicio de las previsiones que
especficamente establezca la reglamentacin del corres-
pondiente servicio. En todo caso, la puesta a disposicin
de instalaciones o canalizaciones de extensin de la red a
favor de compaas suministradoras privadas como con-
secuencia de una actuacin urbanstica se sujetar al
convenio que celebren con el urbanizador o con la admi-
nistracin actuante, donde se reflejen las condiciones de
garanta de calidad, competitividad y libre concurrencia
en la designacin del cesionario de la red de distribucin
y fije la contraprestacin que corresponda percibir de
dichas compaas por los beneficios que as obtengan.
b) Las obras de rehabilitacin de edificios o elemen-
tos constructivos impuestas por el Programa, sin perjui-
cio del derecho al reintegro, con cargo a los propietarios
de aquellos, de la parte del coste imputable al contenido
del deber normal de conservacin.
c) El coste de redaccin y direccin de los proyectos
tcnicos. Se consideran incluidos asimismo los gastos
derivados de la tramitacin o inscripcin de los proyectos
en los registros correspondientes.
d) El beneficio empresarial del urbanizador por la
promocin de la Actuacin, que, en ningn caso, podr
superar el 10 por 100, y sus gastos de gestin por ella.
e) Los honorarios profesionales que se generen en
el Ayuntamiento en el procedimiento de programacin
por los informes tcnicos y jurdicos necesarios para
adoptar los acuerdos administrativos de programacin,
planeamiento y gestin.
2. Son gastos que afectan de forma individualizada a
cada uno de los propietarios, sin que constituya remune-
racin al urbanizador:
a) La parte proporcional que le corresponda de las
indemnizaciones que procedan por las obras de urbaniza-
cin preexistentes y que sean tiles a la actuacin, as
como para la extincin de derechos y destruccin de bie-
nes a consecuencia de la ejecucin del planeamiento y,
entre ellas las derivadas de la destruccin de construccio-
nes, instalaciones, plantaciones, edificaciones y cese y
traslado de las actividades.
b) Los gastos generados por la recaudacin ejecu-
tiva de las cuotas de urbanizacin o derivados de la resci-
sin de cualesquiera derechos, contratos u obligaciones
que graven las fincas o disminuyan su valor en venta,
sern soportados por sus correspondientes propietarios.
La anterior regla se entender sin perjuicio de lo dis-
puesto por el derecho estatal en materia de arrendamien-
tos no histricos y servidumbres prediales.
c) Los gastos financieros soportados por el urbaniza-
dor como consecuencia del aplazamiento del pago de las
cuotas de urbanizacin previsto en el artculo 181.4.
3. El importe mximo de las cargas de urbanizacin
a que se refiere el punto 1 ser el ofertado en la proposi-
cin jurdico econmica sin que pueda ser modificado al
alza, salvo retasacin de cargas. A tal efecto, la retasacin
de cargas exigir la tramitacin de un procedimiento
administrativo especfico con notificacin y audiencia de
todos los propietarios afectados. La retasacin de cargas
no podr suponer modificacin o incremento en la parte
de ellas correspondiente al beneficio empresarial del
urbanizador por la promocin de la actuacin.
4. Slo ser motivo de retasacin el transcurso de
dos aos desde la presentacin de la proposicin jurdico
econmica por motivos no imputables al Urbanizador, y
la aparicin de circunstancias sobrevenidas que no hubie-
ran podido preverse en el momento de la redaccin de la
misma.
Si el resultado de la retasacin superara el 20 por 100
del importe de las cargas previsto en la Proposicin jur-
dico-econmica, la cantidad que exceda de dicho porcen-
taje no podr, en ningn caso, repercutirse a los propie-
tarios
SECCIN 4. REPARCELACIN
Artculo 169. Reparcelacin.
1. Reparcelacin es la actividad de ejecucin del pla-
neamiento que tiene por objeto la nueva divisin de fin-
cas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los
afectados segn su derecho.
2. La reparcelacin podr llevarse a cabo de forma
voluntaria o forzosa, pudiendo dar lugar a la adjudicacin
de suelo resultante o a indemnizacin compensatoria o
sustitutoria de la adjudicacin de suelo.
3. La reparcelacin forzosa tiene por objeto:
a) Regularizar urbansticamente la configuracin de
fincas.
b) Materializar la distribucin de beneficios y cargas
derivadas de la ordenacin urbanstica y retribuir al urba-
nizador por su labor, ya sea adjudicndole parcelas edifi-
cables, o bien, afectando las parcelas edificables resultan-
tes a sufragar esa retribucin.
c) Adjudicar a la Administracin los terrenos, tanto
dotacionales como edificables, que legalmente le corres-
pondan.
d) La permuta forzosa, en defecto de acuerdo, de las
fincas originarias de los propietarios por parcelas edifi-
cables.
e) Si procede, materializar el cumplimiento de la
carga de obtener suelo no urbanizable protegido a que se
refiere la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de
Ordenacin del Territorio y Proteccin del Paisaje, en el
caso en que la reparcelacin se produzca en ejecucin de
un instrumento de planeamiento que implique el cambio
de clasificacin de suelo no urbanizable a urbanizable,
estableciendo los oportunos coeficientes de ponderacin
de valor entre el suelo no urbanizable y el urbanizable a
que se adscribe, de acuerdo con la Ley 6/1998, de 13 de
abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones.
4. Atendiendo al criterio de reparcelacin utilizado,
la adjudicacin de las fincas resultantes se producir:
a) Conforme al ntegro aprovechamiento subjetivo,
dejando la parcela adjudicada sujeta al pago de las cargas
de la urbanizacin.
b) Con deduccin de parte de dicho aprovechamiento,
adjudicando esta parte al urbanizador como retribucin
por su labor.
5. El proyecto de reparcelacin forzosa podr ser
formulado a iniciativa del urbanizador o, de oficio, por la
Administracin actuante.
6. El rea reparcelable, que podr ser discontinua, se
definir en el propio proyecto de reparcelacin y no ne-
7002 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
cesariamente tendr que coincidir con la Unidad de Eje-
cucin.
Artculo 170. Principios reguladores la reparcelacin.
1. Son principios inspiradores de la reparcelacin los
siguientes:
a) La justa valoracin de los bienes y derechos apor-
tados
b) La proporcionalidad directa entre el aprovechamien-
to objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la super-
ficie de su finca originaria, segn el aprovechamiento subje-
tivo del que por ella sea titular.
c) La concentracin de las adjudicaciones en el supuesto
de que los propietarios sean titulares de varias fincas aporta-
das, reduciendo en lo posible las adjudicaciones en condomi-
nio, sin perjuicio del criterio de proximidad en la adjudica-
cin.
2. El proyecto de reparcelacin procurar el mante-
nimiento en el proceso urbanizador del mayor nmero de
propietarios posible, reduciendo al mximo los supuestos
de indemnizacin sustitutoria de adjudicacin. Por ello, se
procurar que la ordenacin detallada establezca, en la
medida que lo permitan las caractersticas constructivas
de las tipologas edificatorias previstas, una parcela
mnima acorde con los derechos derivados de las superfi-
cies de las fincas originarias.
Artculo 171. Bienes de titularidad pblica.
1. Los bienes patrimoniales de las administraciones
pblicas as como los bienes de dominio pblico adquiri-
dos onerosamente, darn lugar a la correspondiente adju-
dicacin de aprovechamiento subjetivo a favor de las
administraciones titulares de tales bienes.
2. Los bienes de dominio pblico no adquiridos one-
rosamente generarn derecho al aprovechamiento en el
caso en que la superficie fuera igual o inferior a la que
resulte de la ejecucin del Plan. Si la superficie de los bie-
nes de dominio pblico preexistente fuera inferior a la
resultante de la ejecucin del plan, se entendern sustitui-
das unas por otras y no se producir adjudicacin de
aprovechamiento subjetivo a la administracin por tal
titularidad.
3. Cuando en la unidad de ejecucin sea precisa la
ocupacin de bienes de dominio pblico de titularidad de
una Administracin distinta de la local y el destino urba-
nstico de stos sea distinto del fin al que estn afectados,
la Administracin actuante deber proceder a tramitar y
resolver o, en su caso, a instar ante la titular el procedi-
miento pertinente para la mutacin demanial o la des-
afectacin, segn proceda. La tramitacin de tales pro-
cedimientos no suspender el trmite del Proyecto de
Reparcelacin.
4. Cuando una Actuacin Integrada presente, en su
conjunto, un excedente de aprovechamiento, ste se
compensar por uno de los siguientes medios segn el
orden de preferencia que, a continuacin, se expresa:
1. Compensando reservas de aprovechamiento que
hayan sido constituidas para su aplicacin preferente al
mbito de la actuacin, por derivar de cesiones anticipa-
das de suelo en ese mismo mbito o efectuadas para
realizar obras de conexin o refuerzo de dicha actuacin.
2. Mediante la cesin y equidistribucin de suelos
dotacionales necesarios para la conexin y refuerzo de la
actuacin con su entorno territorial.
3. Compensando otras reservas de aprovecha-
miento distintas de las enunciadas en el ordinal 1. segn
el orden de antigedad con que fueron constituidas en el
mismo trmino municipal.
4. En defecto de lo anterior, y a eleccin debida-
mente justificada de la Administracin actuante, la com-
pensacin del excedente de aprovechamiento podr reali-
zarse a travs del alguno de los siguientes medios:
a) Cesin y equidistribucin, por transferencia de
aprovechamiento, de otros suelos dotacionales no inclui-
dos en la actuacin. Si los suelos as cedidos pueden ser
obtenidos por la Administracin con cargo a otra concreta
actuacin generarn, en beneficio de la Administracin, la
correspondiente reserva de aprovechamiento.
b) Cesin de parcelas edificables, en el mbito de la
actuacin, que sean adecuadas para los fines propios del
patrimonio municipal de suelo.
c) Realizacin de obras pblicas constitutivas de obje-
tivo complementario del Programa, con cargo al Urbaniza-
dor y sin perjuicio de la liquidacin que proceda.
d) Compensacin econmica afecta al patrimonio
municipal de suelo a cuenta del urbanizador. En tal caso,
el excedente de aprovechamiento se valorar, en la repar-
celacin, al mismo precio unitario que las indemnizacio-
nes pagadas a los propietarios en sustitucin de adjudica-
cin en especie y de acuerdo con las normas generales de
valoracin de la legislacin estatal.
Artculo 172. Criterios de definicin de bienes y dere-
chos.
1. El derecho de los propietarios ser proporcional al
aprovechamiento subjetivo que corresponda a la superfi-
cie de sus respectivas fincas que queden incluidas dentro
del rea reparcelable. En caso de discordancia entre los
ttulos y la realidad fsica prevalecer sta sobre aquellos
en el expediente de reparcelacin. En su caso, el derecho
de los propietarios ser equivalente al aprovechamiento
que haya sido objeto de reserva. En el supuesto de que la
reserva de aprovechamiento se haya constituido en virtud
de convenio para la determinacin del justiprecio de una
expropiacin, la eficacia del convenio no requerir apro-
bacin municipal.
2. El Proyecto de Reparcelacin propondr la adjudi-
cacin de finca de resultado o porcin indivisa de ella a los
propietarios de fincas aportadas, aun cuando ello deter-
mine la propuesta de adjudicacin de fincas resultantes en
rgimen de condominio. Los condominios contenidos en
la propuesta de adjudicacin podrn quedar resueltos
por el procedimiento previsto en el artculo 174.6 de la pre-
sente Ley.
No obstante, proceder la indemnizacin econmica
sustitutoria de adjudicacin cuando las fincas aportadas
se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:
a) Que su titular carezca de domicilio conocido y su
derecho, una vez deducida la retribucin al urbanizador
en especie, no permita la adjudicacin de parcela inde-
pendiente.
b) Que sean de titularidad desconocida, dudosa o
litigiosa cuyo derecho, una vez deducida la retribucin al
urbanizador en especie, no permita la adjudicacin de
finca de resultado independiente.
c) Que su derecho, una vez deducida la retribucin al
urbanizador en especie, sea inferior al 15 por 100 de la
parcela mnima edificable.
3. Los propietarios y titulares de derechos afectados
estn obligados a exhibir los ttulos que posean y declarar
las situaciones jurdicas que conozcan y afecten a sus fin-
cas. La omisin, error o falsedad en estas declaraciones
no podr afectar al resultado objetivo de la reparcelacin.
Si se apreciase dolo o negligencia grave, podr exigirse la
responsabilidad civil o penal que corresponda.
4. Si se plantea discrepancia en orden a la titularidad
de los derechos, la resolucin definitiva corresponde a los
Tribunales ordinarios. El Proyecto de Reparcelacin se
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7003
limitar, en tal caso, a calificar la titularidad de dudosa o
litigiosa segn proceda. La Administracin actuante asu-
mir la representacin de los derechos e intereses de esas
titularidades a efectos de la tramitacin del expediente. A
los efectos de determinar la modalidad de retribucin al
Urbanizador, se entender que las fincas de titularidad
dudosa o litigiosa retribuyen al urbanizador en terrenos.
Cuando el derecho de tales fincas no alcance para obtener
adjudicacin de finca de resultado independiente podrn
ser objeto de indemnizacin sustitutoria de adjudicacin
quedando el importe de dicha indemnizacin consignado
a resultas de que se resuelva la duda o litigio.
Si el titular de la finca de origen, siendo espaol, estu-
viera en parador desconocido, la defensa de sus intere-
ses, durante la tramitacin del proceso, corresponder al
ministerio fiscal, salvo que el ausente tuviese designado
representante con facultades suficientes. Igualmente, si el
titular de la finca de origen fuese de otro estado y su
domicilio fuese conocido o no, la defensa de sus intere-
ses, durante la tramitacin del proceso, se comunicar a
la embajada de su pas o al consulado ms prximo si
sta no existiese en Espaa.
Artculo 173. Criterios de valoracin.
1. Para la valoracin de los bienes y derechos corres-
pondientes a las fincas aportadas se aplicarn las normas
del Ttulo I de esta Ley y la legislacin estatal sobre valo-
raciones.
2. El propietario tendr derecho a que se le indem-
nice, con cargo a la actuacin, el valor de las plantacio-
nes, instalaciones y construcciones de su finca originaria
que sean incompatibles con la Actuacin. El propietario
deber asumir la indemnizacin de las cargas y gravme-
nes que afecte a su propia finca y que no puedan mante-
nerse sobre sta por subrogacin real. Igual derecho
corresponde a los titulares de las actividades, legalmente
establecidas, que deban cesar o ser trasladadas como
consecuencia de su incompatibilidad con el planeamiento
de cuya ejecucin se trata. El coste de descontaminacin,
en su caso, de los suelos aportados ser soportado por el
titular de la finca en la que stos se encuentren. Idntico
tratamiento corresponder a los elementos contaminan-
tes existentes en las construcciones que deban ser objeto
de demolicin, de modo que los sobrecostes y trata-
miento de tales residuos ser soportada por el titular de la
finca en que se encuentren, sin perjuicio del derecho que
le incumba a reclamar o repetir ante quien proceda.
3. Las indemnizaciones y las dems cargas de urba-
nizacin se distribuirn entre los adjudicatarios de las
fincas resultantes con arreglo al valor de estas.
Artculo 174. Criterios de adjudicacin.
1. La retribucin en especie al urbanizador se ajus-
tar a lo que los propietarios convengan con l, y en
defecto de acuerdo regir el coeficiente de canje apro-
bado en el Programa, conforme a la proposicin jurdico-
econmica con l seleccionada en competencia. Los
acuerdos o convenios con el urbanizador en ningn caso
podrn ser contrarios a la Ley o a la ordenacin urbans-
tica aplicable, ni lesivos de derechos de terceros o del
inters pblico.
2. En los supuestos de gestin directa para la promo-
cin de suelo con destino a viviendas protegidas, la adju-
dicacin de terrenos correspondientes a la cesin del 10
por 100 de aprovechamiento se efectuar gratuitamente a
favor de la urbanizadora, vinculado a ese destino
3. La finca o fincas adjudicadas al propietario se for-
marn, si es posible, con terrenos integrantes de su anti-
gua propiedad. Para la aplicacin de esta regla se exigir
la ntegra coincidencia de superficies y que el aprovecha-
miento subjetivo complete el derecho adjudicado. Subsi-
diariamente se procurar la adjudicacin segn el criterio
de proximidad respecto a la ubicacin inicial de la finca
aportada. En cualquier otro caso, la adjudicacin podr
corregir-se ponderando los distintos valores, segn la
localizacin, uso y calificacin de las fincas adjudicadas,
siempre que existan diferencias apreciables en aquellos
que justifiquen la correccin y esta se calcule adecuada-
mente en el proyecto de reparcelacin.
4. Cuando la retribucin al urbanizador deba efec-
tuarse en parcelas edificables, la reparcelacin le adjudi-
car stas, sin que para ello sea precisa la conformidad de
los afectados.
5. El acuerdo aprobatorio de la Reparcelacin podr
extinguir, total o parcialmente, salvo oposicin expresa
de todos los afectados, los condominios existentes sobre
las fincas aportadas, en aplicacin de los criterios y con
los requisitos establecidos en las normas de Derecho
Civil. A tal fin, el Proyecto propondr las adjudicaciones
en finca independiente de los derechos correspondientes
a las cuotas indivisas de que cada copropietario sea titu-
lar. Idntico tratamiento tendrn, si es posible, las respec-
tivas cuotas indivisas de un condominio en el supuesto
de que algunos de los condueos hubieran optado por
retribuir al urbanizador en metlico y otros en especie,
mediante la cesin de parte de su derecho.
6. No podrn adjudicarse como fincas independien-
tes superficies inferiores a la parcela mnima edificable o
que carezcan de caractersticas urbansticas adecuadas
para su edificacin. El acuerdo aprobatorio de la reparce-
lacin podr adjudicar una misma finca en proindiviso a
propietarios cuyo derecho supere la mitad de la parcela
mnima, incluso contra la voluntad de los interesados. No
adjudicar la misma finca en proindiviso, contra la volun-
tad de los interesados, a propietarios cuyo derecho no
alcance la mitad de la parcela mnima, salvo que el condo-
minio ya estuviera constituido en la finca inicial. Se enten-
der que la adjudicacin en proindiviso no se produce
contra la voluntad de los interesados cuando dentro del
periodo de exposicin al pblico de la reparcelacin,
stos no hayan formulado los requerimientos a que se
refiere el apartado siguiente, sin perjuicio de lo que esta-
blece el punto 2 del artculo 170.
7. Durante la exposicin al pblico de la reparcela-
cin, a fin de evitar el proindiviso, los interesados, podrn
efectuarse requerimientos recprocos para sustituir las
cuotas de condominio previstas en el proyecto con
indemnizaciones en metlico. El requerimiento deber
cursarse mediante acta notarial y ofrecer, simultnea y
alternativamente, el pago o el cobro de la indemnizacin
en metlico, dando un plazo de diez das al requerido para
elegir si prefiere pagar o cobrar a un mismo precio unita-
rio. El pago o consignacin de la indemnizacin deber
ser objeto de garanta financiera con carcter previo a la
aprobacin del proyecto de reparcelacin. La aportacin
de la referida garanta es condicin de eficacia de los indi-
cados requerimientos. Si un propietario no atiende un
requerimiento debidamente formulado se entender que
prefiere cobrar y la reparcelacin se aprobar en conse-
cuencia.
8. Cuando la cuanta exacta del derecho de un pro-
pietario no alcance o exceda lo necesario para adjudicarle
lotes independientes completos, los restos, siempre que
su cuanta no exceda del 15 por 100 de la parcela mnima
edificable, podrn satisfacerse mediante compensaciones
monetarias complementarias equivalentes a las diferen-
cias de adjudicacin. Si la cuanta de los restos es mayor
del 15 por 100 de la parcela mnima, proceder la adjudi-
cacin de cuota indivisa de una finca resultante en condo-
minio en los trminos previstos en el artculo 172.2 de la
presente Ley. La adjudicacin podr aumentarse para
mantener en su propiedad al dueo de fincas con cons-
7004 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
trucciones compatibles con la Actuacin, imponiendo la
compensacin monetaria sustitutoria correspondiente.
Los propietarios que reciban indemnizacin sustituto-
ria de adjudicacin y el urbanizador podrn efectuar los
requerimientos recprocos, en la forma y plazo que regula
el apartado anterior para determinar si les corresponde
pagar o cobrar la indemnizacin sustitutoria, as como su
importe. El urbanizador, har lo propio requiriendo a la
Administracin cuando solicite compensar en metlico
excedentes de aprovechamiento.
9. Cuando en el rea reparcelable estn incluidos
terrenos edificados sobre suelo privado con usos y tipolo-
gas compatibles con el planeamiento, stos no sern
objeto de nueva adjudicacin, conservndose las propie-
dades primitivas, sin perjuicio de la regularizacin de lin-
deros cuando fuere necesaria y de las compensaciones
econmicas que procedan teniendo en cuenta lo prescrito
en el captulo III del Ttulo I de esta Ley. Si se trata de fin-
cas parcialmente edificadas, la aplicacin de lo previsto
en el citado captulo III se har respetando en las valora-
ciones la unidad econmica de la finca de origen, aunque
la reparcelacin puede segregar parte de ella para su
adjudicacin a tercero, si es solucin adecuada para man-
tener el equilibrio econmico de la actuacin.
10. Los terrenos en que existan edificios no ajusta-
dos al planeamiento se adjudicarn ntegramente a sus
primitivos propietarios, sin perjuicio de la regularizacin
de linderos y de las compensaciones pertinentes, si con-
curren las siguientes circunstancias:
1. Que no sea necesaria su demolicin para ejecu-
cin de las obras de urbanizacin previstas en el Plan.
2. Que no estn destinados a usos radicalmente in-
compatibles con la ordenacin.
3. Que no est decretada su demolicin por ex-
pediente de infraccin urbanstica.
4. Que la superficie edificada no sea inferior a la par-
cela mnima edificable, a menos que quede comprendida
en una finca resultante de mayores dimensiones, que
corresponda al adjudicatario, con arreglo a su derecho.
5. Que ello proceda para mantener el equilibrio eco-
nmico conforme a lo previsto en el captulo III del Ttulo I
de esta Ley para las reas semiconsolidadas.
11. Si el valor real previo que tuviera el inmueble,
con independencia del planeamiento, supera el del apro-
vechamiento subjetivo, proceder la compensacin pre-
vista en la citada regulacin de las reas semiconsolida-
das hasta el lmite que resulte al deducir aquel valor
previo del rendimiento del aprovechamiento objetivo
asignado.
12. La superficie de techo edificada que exceda del
aprovechamiento objetivo no tendr la consideracin de
aprovechamiento objetivo a efectos de medir los excesos
de adjudicacin, ni a ningn otro efecto.
13. Los titulares que conserven sus propiedades
primitivas tendrn la consideracin de adjudicatarios a
todos los efectos derivados de la reparcelacin.
14. Sern de aplicacin supletoria las reglas de la
expropiacin forzosa.
Artculo 175. Contenido del Proyecto de Reparcelacin.
1. El contenido de la reparcelacin se concretar en
un proyecto, que constar de los siguientes documentos:
a) Memoria.
b) Relacin de propietarios e interesados.
c) Descripcin de las fincas o partes de fincas aporta-
das a la Reparcelacin.
d) Propuesta de adjudicacin de las fincas resul-
tantes.
e) Tasacin de los derechos, edificaciones, construc-
ciones o plantaciones que deban extinguirse o destruirse
para la ejecucin del plan.
f) Cuenta de liquidacin provisional respecto a cada
propietario.
g) En su caso, memoria de fijacin de cuotas de ur-
banizacin en los trminos establecidos en la presente Ley.
h) Planos.
2. La documentacin anterior podr reducirse o
ampliarse en congruencia con el contenido efectivo de la
reparcelacin en cada caso.
Artculo 176. Determinaciones del Proyecto de Reparce-
lacin.
1. La Memoria del proyecto deber expresar y justifi-
car los siguientes extremos:
a) Circunstancias o acuerdos que motiven la repar-
celacin y peculiaridades que en su caso concurran.
b) Descripcin de la unidad reparcelable.
c) Criterios utilizados para definir y cuantificar los
derechos de los afectados.
d) Criterios de valoracin de las superficies adju-
dicadas.
e) Criterios de adjudicacin.
f) Criterios de valoracin de los edificios y dems
elementos que deban destruirse y de las cargas y gastos
que correspondan a los adjudicatarios.
g) Cualquier otra circunstancia que contribuya a ex-
plicar los acuerdos que se propongan.
2. La relacin de propietarios e interesados incorpo-
rar sus datos identificativos de modo que sea posible la
prctica de cualesquiera comunicaciones dirigidas a los
mismos.
3. La relacin de fincas aportadas expresar la natu-
raleza y cuanta de las fincas y derechos aportados por los
propietarios con descripcin de las fincas o partes de fin-
cas aportadas a la Reparcelacin. La totalidad de la super-
ficie incluida en el rea reparcelable deber ser objeto de
identificacin registral. A tal fin, el Proyecto de Reparcela-
cin Forzosa deber proponer la inmatriculacin de las
fincas que carecieren de inscripcin, y la rectificacin de
su extensin superficial o de sus linderos o de cualquier
otra circunstancia descriptiva sin necesidad de otro requi-
sito. El Proyecto de Reparcelacin Forzosa propondr la
realizacin de las operaciones de modificacin de entida-
des hipotecarias que sean precisas para la formacin de
las fincas que han de ser incluidas en el rea reparce-
lable.
4. La propuesta de adjudicacin de las fincas resul-
tantes, expresar el aprovechamiento urbanstico que a
cada una corresponda y la designacin nominal de los
adjudicatarios. Las adjudicaciones de fincas de resultado
y su descripcin debern cumplir los requisitos estableci-
dos en la legislacin hipotecaria para permitir la inscrip-
cin del Proyecto en el Registro de la Propiedad.
5. El Proyecto de Reparcelacin contendr la tasa-
cin de los derechos, edificaciones, construcciones o
plantaciones que deban extinguirse o destruirse para la
ejecucin del Plan. Las valoraciones de los edificios, plan-
taciones, instalaciones y derechos que deban extinguirse,
destruirse o sean incompatibles con el planeamiento
urbanstico debern ser objeto de justificacin expresa
que integrar el Proyecto de Reparcelacin Forzosa. A tal
fin, el urbanizador podr ser facultado para acceder a las
propiedades privadas a los efectos de efectuar las perti-
nentes comprobaciones y mediciones sobre las fincas
aportadas y los elementos que deban ser objeto de valo-
racin.
6. La Cuenta de Liquidacin provisional establecer,
respecto a cada propietario, las cantidades que le corres-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7005
ponde abonar o percibir. Si ste resultara ser acreedor
neto, el urbanizador le indemnizar antes de ocupar su
finca originaria.
7. El Proyecto de Reparcelacin incorporar los si-
guientes planos:
Plano de situacin y relacin con la ciudad.
Planos de informacin, que reflejen la evolucin hist-
rica de la realidad fsica, incorporando los parcelarios o
planos catastrales anteriores en el tiempo, correspon-
dientes a la misma superficie.
Planos de delimitacin e informacin, con expresin
de los lmites de la unidad reparcelable, linderos de las
fincas afectadas, edificaciones y dems elementos exis-
tentes sobre el terreno.
Plano de ordenacin, en el que se reproduzca, a la
misma escala que el anterior, el correspondiente plano
del plan que se ejecute.
Plano de clasificacin y valoracin de las superficies
adjudicadas.
Plano de adjudicacin, con expresin de los linderos
de las fincas resultantes adjudicadas.
Plano superpuesto de los de fincas aportadas y adju-
dicacin, en el que se justificar la aplicacin de los crite-
rios de adjudicacin.
8. Los planos debern redactarse en una escala com-
prendida entre 1:500 y 1:2.000 y, en todo caso, con la cla-
ridad suficiente para que puedan percibirse los linderos y
dems grafismos.
La simbologa grfica y la enumeracin de las parce-
las debe ser uniforme y unvoca en todo el proyecto. No
podrn utilizarse smbolos contrarios a los que sean
comunes en la prctica usual ni que conduzcan a error o
cuyo significado no se explique en debida forma.
Artculo 177. Rgimen de la reparcelacin forzosa.
1. El procedimiento de aprobacin de la reparcela-
cin forzosa, habr de ajustarse a las siguientes reglas:
a) Exposicin al pblico del Proyecto de Reparcela-
cin Forzosa por plazo mnimo de un mes, con la salvedad
del deber de comunicacin a los interesados expresada
en el artculo 166.1.
b) Acreditacin previa o simultanea al inicio del pe-
rodo de informacin de la titularidad y situacin de las
fincas iniciales mediante certificacin del Registro de la
Propiedad de dominio y cargas.
c) Audiencia por quince das, sin necesidad de nueva
informacin pblica, de los titulares registrales no tenidos
en cuenta en la elaboracin del proyecto de reparcelacin
y aquellos que resulten afectados por modificaciones
acordadas tras el perodo de informacin pblica.
d) Requerimientos recprocos entre quienes hayan
resultado adjudicatarios de fincas en condominio a fin de
extinguir la situacin de proindivisin, durante el perodo
de informacin pblica y audiencia posterior.
e) Aprobacin del Proyecto de Reparcelacin For-
zosa ser acordada por el Ayuntamiento dentro del plazo
mximo de tres meses desde la presentacin de la totali-
dad de la documentacin exigible. El silencio se enten-
der positivo, si no hay alegaciones pendientes de resolu-
cin. Si existieran alegaciones, deberan ser resueltas en
el plazo de un mes, transcurrido el cual sin resolucin
expresa se entender desestimada la reparcelacin pro-
puesta por el agente urbanizador, y el ayuntamiento
deber redactar el proyecto definitivo y proceder a su
aprobacin. Si pasado este plazo el ayuntamiento no
hubiese redactado el documento definitivo, el proyecto
tramitado se entender aprobado definitivamente.
2. La resolucin que ponga fin al procedimiento
deber ser motivada y decidir todas las cuestiones plan-
teadas por los interesados y aquellas otras derivadas del
mismo. La aprobacin podr producirse pura y simple-
mente; o con rectificaciones que se expresen inequvo-
camente y queden incorporadas definitivamente al Pro-
yecto.
En todo caso, la resolucin debe pronunciarse sobre
todos aquellos aspectos que deben ser contenidos por el
ttulo inscribible, y constituyen requisito para la inscrip-
cin del Ttulo en el Registro de la Propiedad siquiera sea
por referencia a los contenidos del proyecto.
Artculo 178. Reparcelacin econmica.
1. La reparcelacin podr ser econmica cuando las
circunstancias de edificacin, construccin o de ndole
similar concurrentes en la unidad de ejecucin hagan
impracticable o de muy difcil realizacin la reparcelacin
material.
2. La reparcelacin econmica se limitar al estable-
cimiento de las indemnizaciones sustitutorias con las
rectificaciones correspondientes en la configuracin y
linderos de las fincas, parcelas o solares iniciales y las
adjudicaciones que procedan en favor de sus beneficia-
rios, as como, en el supuesto previsto en el apartado
anterior, a la redistribucin de los terrenos en que no con-
curran las circunstancias justificativas de su carcter eco-
nmico.
Artculo 179. Reparcelacin voluntaria.
1. Son voluntarias las reparcelaciones concertadas
entre los afectados para que el cumplimiento de sus obli-
gaciones urbansticas se concrete de modo ms acorde
con sus preferencias.
2. Las reparcelaciones voluntarias se tramitarn y
aprobarn por la Administracin actuante conforme a lo
dispuesto en el artculo 185 para las transferencias de
aprovechamiento. Su aprobacin puede surtir todos los
efectos previstos en el artculo 180.
3. No obstante, aquellos proyectos de reparcelacin
voluntaria que conllevan la inmatriculacin de fincas que
carecieren de inscripcin o la rectificacin de su extensin
superficial o de sus linderos o de cualquier otra circuns-
tancia descriptiva que conste en el Registro de la Propie-
dad, se sometern a exposicin al pblico en los mismos
trminos previstos en esta Ley para la reparcelacin for-
zosa.
Artculo 180. Efectos de la reparcelacin.
1. El acuerdo aprobatorio de la reparcelacin se noti-
ficar a los interesados y, una vez definitivo en va admi-
nistrativa, se inscribir en el Registro de la Propiedad,
previo otorgamiento de documento pblico, notarial o
administrativo, que exprese su contenido. El urbanizador,
o la Administracin actuante, presentarn dicho docu-
mento pblico en el Registro de la Propiedad. Los gastos
derivados de la inscripcin se entendern incluidos en los
gastos de gestin del urbanizador.
2. La aprobacin de la reparcelacin forzosa produ-
cir, adems de los efectos previstos en los artculos 168,
169 y 170.1 del texto refundido aprobado por Real Decreto
Legislativo 1/1992, de 26 de junio, los siguientes:
a) Transmisin, a la Administracin correspondiente,
en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos
de cesin obligatoria para su incorporacin al patrimonio
del suelo o su afectacin a los usos previstos en el pla-
neamiento, una vez recibida la urbanizacin.
b) Subrogacin, con plena eficacia real, de las fincas
resultantes por las fincas aportadas debiendo quedar es-
tablecida su correspondencia.
7006 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
c) Afectacin real de las fincas resultantes adjudica-
das al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos
inherentes al sistema de actuacin correspondiente.
SECCIN 5. CUOTAS DE URBANIZACIN
Artculo 181. Cuotas de urbanizacin.
Cuando los propietarios retribuyan en metlico la labor
urbanizadora se ha de observar las siguientes reglas:
1. Las cuotas de urbanizacin y su imposicin ten-
drn que ser aprobadas por la administracin actuante,
sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y
justificada que se someter a una audiencia previa de los
afectados o se tramitarn junto con el proyecto de repar-
celacin. El trmite de audiencia puede sustituirse por las
actuaciones previstas en el artculo 177.1.c).
2. Una vez aprobado el proyecto de reparcelacin,
las fincas resultantes sujetas al pago de cuotas de urbani-
zacin se afectaran a ste, como carga real a hacer cons-
tar en el Registro de la propiedad, por el importe cautelar
estipulado en la cuenta de liquidacin provisional. El
urbanizador podr solicitar, en cualquier momento poste-
rior, que se practique una nueva afeccin, en la cuanta
que apruebe la administracin actuante, hasta cubrir el
importe total debido por cuenta de cada finca resultante.
Se excepta la aplicacin de la regla anterior respecto a
los dbitos que el adjudicatario de la finca de resultado
tenga garantizados.
3. El impago de las cuotas dar lugar a la ejecucin
forzosa de su liquidacin, a travs de la administracin
actuante y en beneficio del urbanizador, por medio de
apremio sobre la finca afectada. La demora en el pago
meritar, a favor del urbanizador, el inters legal del dinero
y los gastos acreditados que genere la cobranza de impago.
Incurrir en mora la cuota impagada al mes de la notifica-
cin de la resolucin que autorice el cobro inmediato. La
Administracin, recibida la notificacin del urbanizador del
impago de la cuota, tendr que iniciar el procedimiento de
apremio en un plazo no superior a un mes, y tramitarlo en
los plazos legales. El incumplimiento del plazo anterior
dar lugar a responsabilidad patrimonial de la administra-
cin por los perjuicios causados al urbanizador.
4. El urbanizador podr convenir con los propieta-
rios obligados un aplazamiento en el pago de las cuotas
de urbanizacin, sin que pueda postergarse al inicio de la
edificacin, excepto garanta, real o personal, de tal pago.
Este aplazamiento potestativo del pago de las cuotas de
urbanizacin ser obligatorio cuando el propietario acre-
dite fehacientemente insuficiencia financiera y patrimo-
nial para afrontar el pago de las cuotas, y concurran una
de estas circunstancias:
a) Cuando el programa proponga como nica moda-
lidad de retribucin al urbanizador el pago en metlico.
b) Cuando, estando prevista la posibilidad de pago en
terrenos, stos estn ocupados por una edificacin conso-
lidada compatible con la nueva ordenacin prevista y su
propietario opte por la retribucin en metlico.
Reglamentariamente se establecern las condiciones
que tendrn que respetarse al acordar tal aplazamiento y
los gastos acreditados que genere el cobro del impago.
5. El importe final de las cuotas meritadas por cuenta
de cada parcela se determinar repartiendo entre todas las
resultantes de la actuacin, en directa proporcin a su
aprovechamiento objetivo, las cargas totales del programa
o unidad de ejecucin. Este criterio de reparto podr corre-
girse segn reglas objetivas y generales, estipuladas en el
programa o al aprobarse el proyecto de reparcelacin,
para compensar diferencias sensibles de valor derivadas
de la presencia de viviendas sujetas a algn rgimen de
proteccin pblica o de usos de menor valor objetivo. Esta
correccin tambin podr usarse excepcionalmente para
compensar ventajas diferenciales o inconvenientes que
reporte para parcelas determinadas la proximidad en la
implantacin de servicios concretos. El proyecto de repar-
celacin contendr una justificacin de los coeficientes de
ponderacin utilizados con estos fines.
6. Las cuotas de urbanizacin reguladas en el pre-
sente artculo podr tambin imponerlas la administra-
cin que ejecute cualquier obra de infraestructura que
dote de la condicin de solar a parcelas determinadas
conforme a lo dispuesto en el captulo III del Ttulo I de
esta ley. Si las obras as financiadas dieran provecho para
una posterior actuacin integrada, los propietarios que
las hubieran sufragado tendrn derecho, en el seno de
sta a que se les compense por el valor actual de las mis-
mas. El mismo derecho tendrn los propietarios afecta-
dos por programaciones sucesivas de sus terrenos.
CAPTULO III
Rgimen de edificacin de los solares y de ejecucin de
los programas para el desarrollo de actuaciones aisladas
Artculo 182. Rgimen de edificacin de los solares.
1. Los solares podrn ser edificados, por los particu-
lares, cuando se hayan satisfecho las cargas y cnones de
urbanizacin que graven su propiedad, siempre que
hayan compensado los excedentes de aprovechamiento
radicados en ellos, en los trminos exigidos por el Plan.
2. Las parcelas para ser edificadas requieren su pre-
via conversin en solar o que se garantice suficientemente
su urbanizacin simultnea a la edificacin mediante:
a) Compromiso de no utilizar la edificacin hasta la
conclusin de las obras de urbanizacin y de incluir tal
condicin en las transmisiones de propiedad o uso del
inmueble. La licencia urbanstica que autorice la urbaniza-
cin y la edificacin simultneas deber recoger expresa-
mente en su contenido ese compromiso que deber
hacerse constar en las escrituras de declaracin de obra
en construccin o de obra nueva que se otorguen o inscri-
ban; y
b) Afianzamiento del importe ntegro del coste de las
obras de urbanizacin precisas, en cualquiera de las for-
mas admitidas por la legislacin de contratacin pblica.
Se excepta la exigencia de un afianzamiento especfico
con este propsito, cuando el importe ntegro de dicho
coste ya est garantizado ante la Administracin en virtud
de la ejecucin de un Programa para el Desarrollo de una
Actuacin Integrada.
Artculo 183. Reparcelacin en ejecucin de Programas
de Actuacin Aislada.
1. El Programa puede ejecutarse por reparcelacin
forzosa si, a resultas de la reestructuracin de inmuebles
y normalizacin de fincas que prev, puede adjudicarse
algn lote edificable independiente del que se reserve el
promotor. En este caso, el compromiso de edificacin se
entender limitado al lote reservado al promotor adjudi-
catario.
2. A los efectos de elegir la modalidad reparcelatoria
aplicable, se preferir la reparcelacin material volunta-
ria o forzosa sobre las restantes modalidades. La repar-
celacin econmica ser admisible para indemnizar a los
titulares de derechos sin asignacin en especie.
3. La reparcelacin horizontal consiste en la adjudica-
cin, incluso forzosa, de departamentos de una obra
nueva declarada en construccin a cambio de las primiti-
vas propiedades, con rigurosa observancia de proporcio-
nalidad y equidad en su valor. La parte alcuota de la obra
adjudicada al promotor a cuenta de su aportacin indus-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7007
con planos adjuntos expresivos de la localizacin y di-
mensiones de las fincas implicadas.
Dicha transferencia, as como la incorporacin de
terrenos al patrimonio municipal de suelo que conlleve,
debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.
3. La validez de toda transferencia exige la cesin
gratuita al Municipio, libre de cargas y en pleno dominio,
de la finca cuyo aprovechamiento subjetivo sea transfe-
rido y la paridad de valor entre dicho aprovechamiento
subjetivo y el excedente de aprovechamiento que es
objeto de compensacin con la transferencia.
No obsta para la validez de la transferencia ni el des-
tino urbanstico pblico o privado de la finca cedida, ni
su clasificacin, ni el hecho de que las fincas afectadas
estn ubicadas en distintas reas de reparto, pero el
Ayuntamiento podr denegar la aprobacin de transfe-
rencias inadecuadas para el desarrollo del Plan.
4. Si el terreno an no hubiera sido objeto de progra-
macin, la regla de equivalencia entre lo transferido y lo
adquirido se verificar conforme a las reglas de valora-
cin establecidas por la legislacin estatal vigente en la
materia.
5. Cuando en virtud de transferencia se ceda al
Municipio un terreno ubicado en suelo urbanizable, el
Ayuntamiento actuar como propietario de dicho terreno
en la posterior gestin del suelo urbanizable afectado.
La adquisicin mediante transferencias de excedentes
de aprovechamiento ubicados en suelo urbanizable requiere
que el urbanizador suscriba la propuesta junto a los propie-
tarios afectados.
Artculo 186. Reservas de aprovechamiento.
1. Con motivo de la transmisin al dominio pblico
de terrenos con destino dotacional se podr hacer reserva
del aprovechamiento subjetivo correspondiente a ellos,
para su posterior transferencia. Segn se trate de una
transmisin a ttulo oneroso o gratuito, la reserva la podr
hacer en su favor:
a) El propietario del terreno que lo ceda gratuita-
mente a la Administracin competente.
Procede la reserva de aprovechamiento, con motivo
de una cesin de terrenos, cuando no d lugar, directa e
inmediatamente, a la compensacin de un excedente de
aprovechamiento. No podr, por tanto, reservarse el
aprovechamiento para ulterior transferencia, quien efec-
te la cesin como consecuencia de inmediata transferen-
cia o de una reparcelacin.
Si la reserva se origina por renuncia a percibir el justi-
precio por el suelo, el expropiado podr, no obstante,
reclamar el que proceda a cuenta de las plantaciones o
construcciones que ceda con el terreno.
b) La Administracin o el urbanizador, pblico o pri-
vado, que sufrague el precio del terreno dotacional,
cuando ste se adquiera para su destino pblico en virtud
de una transmisin onerosa.
No ha lugar a la reserva de aprovechamiento si la adqui-
sicin onerosa del terreno dotacional pblico va acompa-
ada, por expropiacin conjunta tasada a un precio medio,
con la de otros terrenos con excedentes de aprovecha-
miento equivalentes al terreno dotacional pblico.
2. La reserva de aprovechamiento debe ser apro-
bada por el Ayuntamiento o Administracin expropiante y
se har constar en el Registro de la Propiedad junto a la
transmisin de la que traiga su causa. La reserva se cancelar,
de igual forma, cuando se transfiera su aprovechamiento. El
Ayuntamiento no puede oponerse a esa transferencia si,
en su da, acept la cesin que motiv la reserva. Podr
oponerse a ello el urbanizador, cuando se pretendan
adquirir as excedentes de aprovechamiento radicados en
el mbito de la Actuacin Integrada.
trial debe quedar ntegramente garantizada mediante aval
bancario, en beneficio de los propietarios retribuyentes,
antes de la inscripcin registral de la obra nueva en cons-
truccin. El proyecto de reparcelacin horizontal se forma-
lizar mediante escritura pblica. En este caso, la legitima-
cin para otorgar dicha escritura pblica corresponder al
urbanizador.
Artculo 184. Rgimen del suelo urbano en ausencia de
Programa.
1. En suelo urbano, en tanto no se desarrollen pro-
gramas, los propietarios podrn realizar, disfrutar y dispo-
ner del aprovechamiento subjetivo que, en cada momento,
la ordenacin urbanstica otorgue a sus terrenos o sola-
res. Para ello podrn poner en prctica alguna de las
siguientes alternativas:
a) Materializar su aprovechamiento subjetivo sobre
solar o parcela propios, si la calificacin urbanstica de
stos lo permite, mediante las actuaciones previstas en el
apartado siguiente.
b) Transferir su aprovechamiento subjetivo, para su
materializacin en suelo apto para ello, cuando la ordena-
cin urbanstica afectara el terreno a destino dotacional
pblico.
c) Efectuar una reserva del aprovechamiento, para
su posterior transferencia, previa cesin gratuita del suelo
de su propiedad a la Administracin.
d) Solicitar, de ser imposible cualquiera de las ante-
riores alternativas, la expropiacin del terreno a los cinco
aos de su calificacin, si sta conlleva el destino pblico.
2. El otorgamiento de licencia urbanstica para la cons-
truccin de parcelas o solares en suelo urbano requiere, en
tanto no se desarrollen Programas, que su titular cumpla las
siguientes condiciones:
a) Asumir, garantizar y cumplir los compromisos
previstos en el artculo 182.2.b).
b) Abonar, en su caso, el importe de los cnones de
urbanizacin establecidos.
c) Transmitir a la Administracin el suelo dotacional
preciso para urbanizar dotando a su parcela de la condi-
cin de solar, sin perjuicio de su derecho a servirse de esa
cesin para dar cumplimiento a lo dispuesto en el apar-
tado siguiente o, alternativamente, a reservarse el apro-
vechamiento cedido.
d) Compensar los excedentes de aprovechamiento
que se pretendan edificar.
El pleno cumplimiento de todas las anteriores condi-
ciones por el propietario de una parcela urbana o solar le
reportar la patrimonializacin del aprovechamiento
urbanstico y la consiguiente obligacin de materializarlo
con sujecin a plazo, que se determinar expidiendo de
oficio la correspondiente Cdula de Garanta Urbanstica,
salvo que el directo otorgamiento de la licencia de obras
haga innecesario esto ltimo.
CAPTULO IV
Transferencias y reservas de aprovechamiento
Artculo 185. Transferencias de aprovechamiento.
1. Los propietarios de una finca pueden transferir su
correspondiente aprovechamiento subjetivo a otras fin-
cas que cuenten con excedentes de aprovechamiento.
Estos son compensados en virtud de aquella transferen-
cia, que legitimar la posterior edificacin de los mismos.
2. La transferencia de aprovechamiento debe ser
aprobada por el Ayuntamiento, segn propuesta suscrita
por los interesados y formalizada en escritura pblica,
7008 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
3. Cuando el aprovechamiento subjetivo que, en
conjunto, corresponda a los propietarios afectados por un
Programa sea inferior al total aprovechamiento objetivo
de ste, el Urbanizador que financie la diferencia podr
reservarse el aprovechamiento constitutivo de ella.
4. El titular de una reserva de aprovechamiento
podr solicitar su expropiacin, cuando hayan transcu-
rrido ms de tres aos desde que constituy la reserva o
el menor plazo que resulte de contar cinco aos desde la
calificacin del terreno como suelo dotacional pblico.
CAPTULO V
Ejecucin de las dotaciones pblicas
Artculo 187. Otras formas de ejecucin.
1. El suelo destinado a dotaciones pblicas, adems
de por aplicacin de las tcnicas reparcelatorias en unida-
des de ejecucin continuas o discontinuas, se podr obte-
ner, mediante expropiacin u ocupacin directa, en cual-
quier momento y clase de suelo sin perjuicio de las
reservas de aprovechamiento a que ello d lugar.
2. Se entiende por ocupacin directa la obtencin de
terrenos afectos por el planeamiento a dotaciones pbli-
cas, mediante el reconocimiento a su titular del derecho a
integrarse en una unidad de ejecucin con exceso de
aprovechamiento real. La ocupacin directa requerir la
previa determinacin por la Administracin actuante de
los aprovechamientos urbansticos susceptibles de adqui-
sicin por el titular del terreno a ocupar y de la unidad de
ejecucin en la que, por exceder su aprovechamiento real
del apropiable por el conjunto de propietarios inicial-
mente incluidos en la misma, hayan de hacerse efectivos
tales aprovechamientos.
3. La aplicacin de esta modalidad de obtencin de
terrenos dotacionales deber ajustarse al procedimiento
que se determine en la legislacin urbanstica, con res-
peto, en todo caso, de las siguientes reglas:
A) Se publicar la relacin de terrenos y propietarios
afectados, aprovechamiento urbansticos correspondien-
tes a cada uno de stos y unidad o unidades de ejecucin
donde habrn de hacerse efectivos sus derechos, y se
notificar a los propietarios afectados la ocupacin pre-
vista y las dems circunstancias concurrentes.
B) La ocupacin slo podr llevarse a cabo transcu-
rrido el plazo de un mes desde la notificacin y, en tal
momento, se levantar acta en la que se har constar, al
menos:
a) Lugar y fecha del otorgamiento y determinacin
de la Administracin actuante.
b) Identificacin de los titulares de los terrenos ocu-
pados y situacin registral de los mismos.
c) Superficie ocupada y aprovechamientos urbansti-
cos que les correspondan.
d) Unidad de Ejecucin donde se harn efectivos
dichos aprovechamientos.
C) Se entendern las actuaciones con el Ministerio
Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no compa-
recientes, incapacitados sin persona que les represente o
cuando se trate de propiedad litigiosa.
D) El rgano actuante expedir, a favor de cada uno
de los propietarios de los terrenos ocupados, certificacin
de los extremos sealados en la regla B) anterior. Una
copia de dicha certificacin, acompaada del correspon-
diente plano, se remitir al Registro de la Propiedad para
inscribir la superficie ocupada a favor de la Administra-
cin en los trminos establecidos reglamentariamente.
E) Simultneamente a la inscripcin a que se refiere
el ordinal anterior, se abrir folio registral independiente
al aprovechamiento urbanstico correspondiente a la finca
ocupada segn la certificacin, y a dicho folio se traslada-
rn las inscripciones de dominio y dems derechos reales
vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupacin.
4. Reglamentariamente se desarrollarn las condi-
ciones y requisitos necesarios para la ejecucin del pla-
neamiento mediante expropiacin u ocupacin directa.
CAPTULO VI
Otras disposiciones de aplicacin a las actuaciones
integradas y aisladas
Artculo 188. Conservacin de la urbanizacin.
1. La conservacin de las obras de urbanizacin es
responsabilidad del Ayuntamiento desde su recepcin,
siendo antes del Urbanizador. Carecer de validez todo
pacto o disposicin que pretenda trasladar esa competen-
cia a personas privadas o asociaciones de propietarios sin
colaboracin y control pblico o sin condiciones o por
tiempo indeterminado. Los administrados no podrn ser
obligados por mandato de la Administracin a integrarse
en esas asociaciones.
2. Las obras de urbanizacin, realizadas por urbaniza-
dor competente y ubicadas en dominio pblico, se entende-
rn recibidas a los tres meses de su ofrecimiento formal al
Ayuntamiento sin respuesta administrativa expresa, o
desde que queden abiertas al uso pblico. Desde el
momento en que se entiendan recibidas quedarn en
periodo de garanta durante doce meses, en los que el Urba-
nizador responder de los defectos constructivos que se
manifiesten. Finalizado este periodo, proceder la devolu-
cin de las garantas prestadas por el urbanizador.
3. Los gastos de conservacin sern a cargo de la
Administracin a partir de que sean recibidas las obras,
salvo que sta reclame la reparacin de vicios.
4. La recepcin se entiende sin perjuicio de las accio-
nes, incluso civiles, que asistan a la Administracin o a los
administrados, por daos derivados de vicios ocultos.
Artculo 189. Canon de urbanizacin.
1. Cuando razones tcnicas especiales hagan impres-
cindible diferir o anticipar la implantacin de infraestructu-
ras complementarias respecto a la total urbanizacin de los
solares, las ordenanzas municipales podrn establecer un
canon de urbanizacin para que los peticionarios de licen-
cias o los propietarios de parcelas y adjudicatarios de pro-
gramas contribuyan a sufragar aquellas infraestructuras.
2. El canon se establecer para mbitos determina-
dos, devengndose en proporcin al aprovechamiento de
las parcelas o solares o a su valor urbanstico. Su cuanta
se fijar, mediante frmula polinmica actualizable, en
funcin de mdulos de coste y unidades de obra a instalar
o construir, segn su repercusin unitaria sobre el apro-
vechamiento objetivo o su valor urbanstico.
3. Los ingresos se afectarn a la ejecucin de cua-
lesquiera obras de urbanizacin o la obtencin del suelo
preciso para ellas.
TTULO IV
Actividad administrativa de garanta
de la legalidad urbanstica
Artculo 190. Actividad administrativa de garanta de la
legalidad urbanstica.
1. La actividad administrativa de garanta de la lega-
lidad urbanstica comprende todas las actuaciones de las
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7009
Administraciones Pblicas con competencias en urba-
nismo, tendentes a verificar y exigir el cumplimiento de
las normas urbansticas y el planeamiento, as como a
sancionar su incumplimiento.
2. Las Administraciones Pblicas desarrollan esta
actividad, mediante el sometimiento a la obtencin de
previa licencia, la compulsin a los administrados al cum-
plimiento de sus deberes, la imposicin de las sanciones
que, en su caso, procedan y la restauracin del orden
urbanstico infringido por actos efectuados en contra de
lo establecido en la ordenacin urbanstica vigente.
CAPTULO I
Actividad administrativa de control
de la legalidad urbanstica
SECCIN 1. LICENCIAS
Artculo 191. Actos sujetos a licencia.
1. Estn sujetos a licencia urbanstica, en los trmi-
nos de la presente Ley y sin perjuicio de las dems autori-
zaciones que sean procedentes con arreglo a la legisla-
cin urbanstica y sectorial aplicable, todos los actos de
uso, transformacin y edificacin del suelo, subsuelo y
vuelo, y en particular los siguientes:
a) Las obras de construccin, edificacin e implanta-
cin de instalaciones de nueva planta.
b) Las obras de ampliacin de toda clase de cons-
trucciones, edificios e instalaciones existentes.
c) Las obras de modificacin o reforma que afecten a
la estructura o al aspecto exterior e interior de las cons-
trucciones, los edificios y las instalaciones de todas cla-
ses, cualquiera que sea su uso.
d) Las obras y los usos que hayan de realizarse con
carcter provisional.
e) La demolicin de las construcciones.
f) La primera ocupacin de las edificaciones y las
instalaciones, concluida su construccin, as como la
ocupacin en caso de segundas o posteriores trasmisio-
nes de las mismas cuando sea exigible de acuerdo con la
Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordena-
cin y Fomento de la Calidad de la Edificacin.
g) Los actos de divisin de terrenos o de parcelacin
de fincas, salvo en los supuestos legales de innecesarie-
dad de licencia.
h) La modificacin del uso de las construcciones,
edificaciones e instalaciones, as como el uso del vuelo
sobre los mismos.
i) Los actos de intervencin sobre edificios o ele-
mentos protegidos o catalogados, cualquiera que sea el
alcance de la obra.
j) Los desmontes, las explanaciones, los abancalamien-
tos y aquellos movimientos de tierra que excedan lo impres-
cindible para la prctica ordinaria de labores agrcolas.
k) La extraccin de ridos y la explotacin de cante-
ras, en los trminos dispuestos por el prrafo 4 siguiente.
l) La acumulacin de vertidos y el depsito de mate-
riales ajenos a las caractersticas propias del paisaje natu-
ral, salvo el acopio de materiales necesarios para la reali-
zacin de obras ya autorizadas por otra licencia.
m) El levantamiento de muros de fbrica y el vallado
en los casos y bajo las condiciones estticas que exijan
las ordenanzas de los planes reguladoras de su armona
con el entorno.
n) La apertura de caminos, as como su modificacin
o pavimentacin.
) La ubicacin de casas prefabricadas, caravanas
fijas e instalaciones similares, provisionales o permanentes.
o) La instalacin de invernaderos.
p) La colocacin de carteles y vallas de propaganda
visibles desde la va pblica.
q) La ejecucin de obras e instalaciones que afecten
al subsuelo.
r) La instalacin de tendidos elctricos, telefnicos u
otros similares y la colocacin de antenas o dispositivos
de comunicacin de cualquier clase.
s) La construccin de presas, balsas, obras de
defensa y correccin de cauces pblicos, vas pblicas o
privadas y, en general, cualquier tipo de obras o usos que
afecten a la configuracin del territorio.
t) Las talas y abatimiento de rboles que constituyan
masa arbrea, espacio boscoso, arboleda o parque, a
excepcin de las autorizadas en suelo no urbanizable por
los rganos competentes en materia agraria o forestal.
u) La ejecucin de obras de urbanizacin, salvo lo
dispuesto en el nmero 3 del presente artculo.
v) Todas las dems actuaciones en que lo exija el
planeamiento o las ordenanzas municipales.
2. No estn sujetos a licencia urbanstica los actos
enunciados en el nmero 1 de este artculo cuando hayan
sido previamente autorizados como consecuencia de la
aprobacin de un proyecto de urbanizacin o de obra
pblica de iguales efectos segn la legislacin urbans-
tica, ni las parcelaciones o la divisin de fincas incluidas
en un proyecto de reparcelacin.
3. Las obras e instalaciones propias de las activida-
des extractivas debern contar con la autorizacin exigi-
ble de acuerdo con la legislacin minera y estarn, ade-
ms, sujetas a licencia municipal de actividad con
observancia de las prescripciones que les sean aplicables
conforme a la normativa medioambiental, territorial y
urbanstica.
4. Cuando los actos de edificacin y uso del suelo, y
aquellos otros previstos en esta Ley, se realizaren por par-
ticulares en terrenos de dominio pblico, se exigir tam-
bin licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o conce-
siones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular
del dominio pblico. La falta de autorizacin o concesin
impedir al solicitante obtener licencia y al rgano com-
petente otorgarla.
5. Se pueden otorgar licencias para usos u obras
provisionales no previstos en el Plan siempre que no difi-
culten su ejecucin ni la desincentiven. El otorgamiento
requerir previo informe favorable de la Conselleria com-
petente en urbanismo en municipios de poblacin inferior
a 25.000 habitantes.
La provisionalidad de la obra o uso debe deducirse de
las propias caractersticas de la construccin o de circuns-
tancias objetivas, como la viabilidad econmica de su
implantacin provisional o el escaso impacto social de su
futura erradicacin. La autorizacin se otorgar sujeta al
compromiso de demoler o erradicar la actuacin cuando
venza el plazo o se cumpla la condicin que se establezca
al autorizarla, con renuncia a toda indemnizacin, que
deber hacerse constar en el Registro de la Propiedad
antes de iniciar la obra o utilizar la instalacin.
Artculo 192. Contenido y alcance de la intervencin mu-
nicipal.
1. Las licencias urbansticas autorizarn el ejercicio
del derecho a edificar o realizar las actuaciones urbansticas
para las que se solicita, en las condiciones establecidas en
la presente ley y en el planeamiento. Estas licencias inclu-
yen las licencias municipales de edificacin y ocupacin
para las actuaciones relacionadas en el artculo 191.1 de la
presente ley en que dichas licencias sean preceptivas, y
en este caso su otorgamiento se regir por lo establecido
en la Ley 3/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de
Ordenacin y Fomento de la Calidad de la Edificacin.
7010 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
2. La intervencin municipal previa a la concesin
de la preceptiva licencia se circunscribe a la comproba-
cin de la adecuacin de lo proyectado en el planeamiento
urbanstico y la normativa sectorial que sea de aplicacin.
Artculo 193. Condiciones de otorgamiento de las licen-
cias.
1. Las licencias se otorgarn o denegarn de acuerdo
con las previsiones de la legislacin y del planeamiento,
dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio
del de terceros.
2. La legislacin y el planeamiento urbanstico aplica-
bles a las licencias sern los del momento de su concesin,
salvo que sta se produzca fuera del plazo legalmente
establecido, en cuyo caso sern de aplicacin los vigentes
al tiempo de la solicitud.
Cuando las licencias urbansticas resulten sobreveni-
damente disconformes con el planeamiento, podrn ser
revocadas, si la conservacin total o parcial del acto admi-
nistrativo no fuera posible, con reconocimiento a su titular
de la indemnizacin que corresponda por aplicacin de la
legislacin estatal.
3. La denegacin de las licencias urbansticas deber
ser motivada. Sin perjuicio del carcter reglado de las
licencias urbansticas, las Entidades Locales denegarn,
en ejercicio de su potestad de defensa y recuperacin de
los bienes de dominio pblico, las licencias cuyo otor-
gamiento permita la ocupacin ilegal de los mismos.
Artculo 194. Competencia y procedimiento.
1. La competencia y el procedimiento de otorga-
miento de licencias se ajustarn a la legislacin sectorial
que en cada caso las regula, a la de Rgimen Local y la del
Procedimiento Administrativo Comn.
2. El expediente para otorgar la licencia urbanstica
debe incorporar los informes de carcter tcnico y jur-
dico sobre la conformidad del acto o uso pretendidos con
la ordenacin urbanstica aplicable, emitidos por los
correspondientes servicios municipales.
3. Cuando en el procedimiento de concesin de licen-
cia sea necesario solicitar informes de distintos departa-
mentos del Ayuntamiento y de otras Administraciones
Pblicas, stos se solicitarn simultneamente en un solo
acto y por una sola vez. Su emisin estar sujeta a la legis-
lacin sobre Rgimen Jurdico de las Administraciones
Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn.
4. El procedimiento para la concesin de licencia
slo se entender iniciado cuando la peticin vaya acom-
paada de proyecto tcnico y de los otros documentos
indispensables para dotar de contenido la resolucin. Si
faltara alguno de los documentos referidos, se requerir
al interesado para que lo aporte, suspendindose el plazo
para el otorgamiento de licencia.
Artculo 195. Plazos para el otorgamiento de licencias.
1. Las licencias urbansticas se resolvern en los pla-
zos siguientes:
a) Las de mera reforma que no suponga alteracin
estructural del edificio, ni afecten a elementos cataloga-
dos o en trmite de catalogacin, as como las de primera
ocupacin o, en su caso, habitabilidad de las construccio-
nes en el plazo de un mes.
b) Las licencias que comporten obras mayores de
nueva construccin o reforma estructural de entidad
equivalente a una nueva construccin o las de derribo,
respecto a edificios no catalogados, habrn de otorgarse
o denegarse en el plazo de dos meses.
c) Las de intervencin que sern cualesquiera que
afecten a edificio catalogado o en trmite de cataloga-
cin, en el de tres meses.
2. Las licencias para cualquier tipo de obras que, por
disposicin legal o reglamentaria, hayan de otorgarse
junto a la correspondiente licencia de actividad, se somete-
rn, con preferencia respecto a las reglas anteriores, al rgi-
men procedimental especfico de la licencia de actividad.
3. Los ayuntamientos podrn otorgar licencias par-
ciales que autoricen la realizacin de fases concretas del
proyecto, a reserva de la subsanacin o suplemento de
ste en aspectos menores y complementarios pendientes
de autorizacin administrativa.
Artculo 196. Silencio administrativo.
1. El vencimiento del plazo mximo sin haberse noti-
ficado resolucin expresa supondr la concesin de la
licencia por silencio administrativo, y habilitar al peticio-
nario para la iniciacin de las obras o la realizacin de las
actuaciones correspondientes, que debern ajustarse a la
ordenacin urbanstica y cumplir los dems deberes y con-
diciones que la ley y los Planes exijan para su realizacin.
2. Se exceptan de lo dispuesto en el nmero ante-
rior, las licencias de intervencin en edificios catalogados,
o en trmite de catalogacin.
3. En ningn caso se entendern adquiridas por
silencio administrativo, facultades en contra de las leyes,
de los planes, proyectos, programas u ordenanzas o, en
general, en trminos contrarios, opuestos o disconformes
con las previsiones de la ordenacin urbanstica.
4. Sern nulas de pleno derecho las licencias obteni-
das por acto expreso o presunto que contravengan de
modo grave y manifiesto la legislacin o el planeamiento
urbanstico.
Artculo 197. Actos promovidos por Administraciones
Pblicas.
1. En los actos especificados en el artculo 191.1 que
sean promovidos por la administracin general del Estado,
por la Generalitat o por las entidades de derecho pblico
dependientes o vinculadas a ellas, estarn sujetos a licen-
cia municipal, excepto las excepciones previstas en la
legislacin sectorial aplicable.
2. No estarn sujetas a licencia las obras pblicas de
inters general promovidas por la Generalitat, que se
regirn por lo establecido en la disposicin adicional
sexta de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de
ordenacin del territorio y proteccin del paisaje, y las
promovidas por el Estado, que se regirn por lo estable-
cido en la disposicin adicional tercera de la Ley 13/2003,
de 23 de mayo, reguladora del contrato de concesin de
obra pblica.
3. En todo caso, la ejecucin de obras pblicas de
mbito supramunicipal asegurar su correcta integracin
en la ordenacin urbanstica conforme al procedimiento
previsto en el artculo 98 de la presente ley.
4. Cuando los actos especificados en el artculo 191.1
sean promovidos por los ayuntamientos en su propio tr-
mino municipal, el acuerdo municipal que los autorice o
apruebe estar sujeto a los mismos requisitos y producir
los mismos efectos que la licencia urbanstica, sin perjui-
cio de lo previsto en la legislacin de rgimen local.
Artculo 198. Caducidad de las licencias.
1. Todas las licencias se otorgarn por plazo determi-
nado tanto para iniciar, como para terminar las obras,
salvo las referidas a los usos, que tendrn vigencia indefi-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7011
nida sin perjuicio de la obligacin legal de adaptacin a
las normas que en cada momento los regulen.
2. Los ayuntamientos podrn conceder prrrogas de
los plazos de las licencias por una sola vez y por un nuevo
plazo no superior al inicialmente acordado, siempre que
la licencia sea conforme con la ordenacin urbanstica
vigente en el momento de su otorgamiento.
3. El rgano competente para conceder la licencia
declarar, de oficio o a instancia de parte, la caducidad de
las licencias, previa audiencia al interesado, una vez
transcurridos los plazos correspondientes.
4. La declaracin de caducidad extinguir la licencia,
no pudindose iniciar ni proseguir las obras si no se soli-
cita y obtiene una nueva ajustada a la ordenacin urbans-
tica en vigor. Si la obra o instalacin quedase inacabada o
paralizada durante tiempo superior a un ao desde la
declaracin de caducidad proceder la sujecin del inmue-
ble al rgimen de edificacin forzosa.
Artculo 199. Obligaciones de las empresas suministra-
doras de servicios.
1. Para la contratacin de sus servicios, las empresas
suministradoras de agua, energa elctrica, gas, telefona
y telecomunicaciones exigirn al titular de la obra o activi-
dad, la acreditacin de la obtencin de la correspondiente
licencia municipal.
2. Las rdenes de suspensin, paralizacin o demo-
licin de cualesquiera obras, usos o edificaciones sern
notificadas a las compaas que suministren o presten los
servicios especificados en el nmero anterior, a fin de que
procedan en el plazo de diez das a la suspensin de los
correspondientes suministros.
3. La suspensin de los suministros slo podr
levantarse una vez que se haya procedido a la legalizacin
de las obras, usos o edificaciones respectivas, mediante
notificacin expresa en tal sentido de la Administracin a
las empresas suministradoras.
4. Las compaas de suministros y servicios que
incumplan las obligaciones descritas incurrirn en infrac-
cin urbanstica grave.
SECCIN 2. CDULA DE GARANTA URBANSTICA
Artculo 200. Cdula de Garanta Urbanstica.
1. Los ayuntamientos habrn de expedir, a peticin
de los interesados y en el plazo de un mes, Cdula de
Garanta Urbanstica para las parcelas susceptibles de
edificacin mediante actuacin aislada. La Cdula expre-
sar la calificacin urbanstica y su plazo mximo de
vigencia ser de un ao, dentro del cual deber solicitar la
pertinente licencia.
2. El propietario del solar o parcela respecto a la que
se haya expedido vlidamente la Cdula, por primera vez,
tendr derecho a que, durante la vigencia de sta, si no se
mantienen las condiciones urbansticas en ella expresa-
das, los municipios responsables reparen los perjuicios
patrimoniales causados por los cambios de ordenacin
sobrevenidos, siempre que el interesado no tuviese pen-
diente el cumplimiento de deberes de cesin, equidistri-
bucin o urbanizacin y as constase en dicha Cdula.
3. El otorgamiento de Cdulas de Garanta Urbans-
tica quedar en suspenso con motivo de la suspensin
del otorgamiento de licencias previsto en el artculo 101
de la presente Ley.
4. Con independencia de lo regulado en los nmeros
anteriores los Ayuntamientos tienen la obligacin de
informar por escrito a cualquier solicitante respecto a la
clasificacin, calificacin y programacin urbanstica de
los terrenos, en el plazo de un mes.
SECCIN 3. PARCELACIONES
Artculo 201. Licencias de parcelacin.
1. Toda parcelacin o divisin de terrenos quedar
sujeta a licencia municipal, salvo que el Ayuntamiento
certifique o declare su innecesariedad.
2. La licencia de parcelacin es innecesaria cuando:
a) La divisin o segregacin sea consecuencia de
una reparcelacin o de una cesin ya sea forzosa o
voluntaria, gratuita u onerosa-a la Administracin, para
que destine el terreno resultante de la divisin al uso o
servicio pblico al que se encuentre afecto.
b) El correspondiente acto de disposicin no aumente
el nmero de fincas originariamente existentes y cumpla
las normas sobre su indivisibilidad establecidas por razo-
nes urbansticas.
c) La divisin o segregacin haya sido autorizada
expresamente por el municipio con motivo del otor-
gamiento de otra licencia urbanstica.
3. De conformidad con lo dispuesto por la legisla-
cin estatal, los Notarios y Registradores de la Propiedad
exigirn para autorizar e inscribir, respectivamente, escri-
turas de divisin de terrenos, que se acredite el otor-
gamiento de la licencia o la declaracin administrativa de
su innecesariedad, que los primeros debern testimoniar
en el documento. Asimismo, los Notarios y Registradores
de la Propiedad harn constar en la descripcin de las
fincas su cualidad de indivisibles, cuando as les conste.
4. Ser innecesaria la acreditacin de licencia de par-
celacin o de divisin de terrenos cuando medie:
a) Testimonio del certificado municipal correspon-
diente.
b) Acreditacin de que se solicit la licencia o dicho
certificado, con la antelacin necesaria respecto al momento
de otorgar la divisin, sin haber obtenido resolucin admi-
nistrativa expresa dentro de los plazos legales y efectuando
declaracin responsable de esto ltimo
c) Justificacin rigurosa del cumplimiento de las
condiciones expresadas en el nmero 2.b) anterior al
autorizar o inscribir el otorgamiento de la segregacin.
Artculo 202. Indivisibilidad de terrenos en las distintas
clases de suelo.
Son indivisibles:
a) Las parcelas determinadas como mnimas en el
correspondiente planeamiento, a fin de constituir fincas
independientes.
b) Las parcelas cuyas dimensiones mnimas sean
iguales o menores a las determinadas como mnimas en
el planeamiento, salvo si los lotes resultantes se adquie-
ren simultneamente por los propietarios de terrenos
colindantes, con el fin de programarlos.
c) Las parcelas cuyas dimensiones sean menores
que el doble de la superficie determinada como mnima
en el planeamiento, salvo que el exceso sobre dicho
mnimo pueda segregarse con el fin indicado en el apar-
tado anterior.
d) Las parcelas edificables con arreglo a una deter-
minada relacin entre superficie de suelo y superficie
construible, cuando se edificara la correspondiente a toda
la superficie de suelo o, en el supuesto de que se edificare
la correspondiente a slo una parte de ella, la restante, si
fuera inferior a la parcela mnima, con las salvedades indi-
cadas en el apartado anterior.
e) Las parcelas en suelo no urbanizable, y en suelo
urbanizable sin programacin, salvo que cumplan con los
requisitos establecidos en su legislacin reguladora.
7012 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
Artculo 203. Otorgamiento de la licencia.
Las licencias de parcelacin o el certificado de su inne-
cesariedad se otorgarn en el plazo de un mes, siendo
aplicable lo previsto en la seccin primera del presente
captulo.
SECCIN 4. DEBER DE EDIFICAR Y REHABILITAR
Artculo 204. Deber urbanstico de edificar o rehabilitar y
obligacin de hacerlo dentro de plazos determinados.
1. El propietario de un terreno tiene el deber de des-
tinarlo al uso y aprovechamiento previsto por el Plan co-
laborando, con prontitud y diligencia, a la ejecucin de
ste. Si el terreno de su propiedad fuera una parcela en
suelo urbano o un solar, deber solicitar la preceptiva
licencia para construir, segn el Plan, compensando, en
todo caso, el excedente de aprovechamiento que presente
el terreno, efectuando las cesiones y realizando las obras
de urbanizacin que, en cada caso, correspondan. Este
deber de edificacin ser exigible una vez transcurridos
los plazos fijados por el Programa o, en su defecto,
cuando haya transcurrido un ao desde que fuera posible
solicitar la licencia.
2. Una vez otorgada la licencia, se deber iniciar,
concluir y no interrumpir la construccin dentro de los
plazos en ella determinados. En defecto de tales plazos se
entender que el interesado dispone de un plazo de seis
meses para iniciar las obras y veinticuatro para terminar-
las, admitindose interrupciones en dichos plazos que no
podrn exceder, en total, de seis meses. La caducidad de
la licencia se declarar previa audiencia del interesado.
Artculo 205. Orden individualizada de ejecucin de la
edificacin.
1. El Ayuntamiento, de oficio o a instancia de parte, y
una vez sea exigible el deber de edificar por transcurso de
los plazos previstos en el artculo anterior, deber dictar
rdenes individualizadas de ejecucin de la edificacin o
rehabilitacin, previa audiencia de los interesados,
siguiendo criterios expresos y objetivos de prioridad en el
fomento de dichas actividades.
La orden advertir de que si el propietario afectado no
solicita licencia y compensa los excedentes de aprove-
chamiento de su parcela en el plazo de un ao, la parcela
quedar en Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
2. La orden de ejecucin de la edificacin o rehabili-
tacin surtir los efectos de Cdula de Garanta Urbans-
tica y, a tal fin, expresar las condiciones urbansticas de
la parcela que ordene edificar. Asimismo, la orden, una
vez notificada al interesado, se comunicar al Registro de
la Propiedad para constancia en el mismo. Si el intere-
sado cumple lo ordenado se ordenar cancelar la anota-
cin correspondiente.
SECCIN 5. DEBER DE CONSERVACIN DE INMUEBLES Y RUINA
Artculo 206. Deber de conservacin y rehabilitacin.
Los propietarios de terrenos, construcciones y edifi-
cios debern mantenerlos en condiciones de seguridad,
salubridad, ornato pblico y decoro, realizando los traba-
jos y obras precisas para conservar o rehabilitar en ellos
las condiciones imprescindibles de habitabilidad o uso
efectivo que permitiran obtener la licencia administrativa
de ocupacin para el destino que les sea propio. Ser exi-
gible este deber aun cuando no hubiere normas especfi-
camente aplicables sobre proteccin del medio ambiente,
patrimonios arquitectnicos y arqueolgicos o sobre
rehabilitacin urbana. Si las hubiere, se cumplir con total
respeto a las mismas.
Artculo 207. Inspeccin peridica de construcciones.
1. Los propietarios de toda edificacin catalogada o
de antigedad superior a cincuenta aos debern promo-
ver, al menos cada cinco aos, una inspeccin, a cargo de
facultativo competente, para supervisar su estado de con-
servacin.
2. Dicho facultativo consignar los resultados de su
inspeccin expidiendo un certificado que describa los des-
perfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y
las medidas prioritarias recomendables para asegurar su
estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidacin estruc-
turales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en
condiciones de habitabilidad o uso efectivo segn el destino
propio de ellas. Asimismo dejar constancia del grado de
realizacin de las recomendaciones expresadas con motivo
de la anterior inspeccin peridica. La eficacia del certificado
exige remitir copia de l al Ayuntamiento y al Colegio Profe-
sional correspondiente.
3. El Ayuntamiento podr exigir de los propietarios
la exhibicin de los certificados actualizados de inspec-
cin peridica de construcciones y, si descubriera que
stas no se han efectuado, podr realizarlas de oficio a
costa de los obligados.
Artculo 208. Lmite del deber de conservacin y rehabi-
litacin.
1. Los propietarios de edificios estn obligados a
sufragar o soportar el coste de las obras de conservacin
y rehabilitacin que dichas construcciones precisen para
cumplir lo dispuesto en los artculos anteriores, hasta el
importe determinado por el lmite del deber normal de
conservacin.
2. Cuando una Administracin ordene o imponga al
propietario la ejecucin de obras de conservacin o reha-
bilitacin que excedan dicho lmite, el obligado podr exi-
gir a aqulla que sufrague, en lo que respecta al exceso, el
coste parcial de la obras, constitutivo del mismo.
3. Se entender que las obras mencionadas en el
prrafo anterior exceden del lmite del deber normal de
conservacin cuando su coste supere la mitad del valor
de una construccin de nueva planta, con similares carac-
tersticas e igual superficie til que la preexistente, reali-
zada con las condiciones imprescindibles para autorizar
su ocupacin. Si no se trata de un edificio sino de otra
clase de construccin, dicho lmite se cifrar, en todo
caso, en la mitad del coste de erigir o implantar una nueva
construccin de iguales dimensiones, en condiciones de
uso efectivo para el destino que le sea propio.
Artculo 209. Ayudas pblicas para la conservacin y
rehabilitacin del patrimonio arquitectnico.
1. Proceder el otorgamiento de ayudas para finan-
ciar la conservacin o rehabilitacin de construcciones
por las razones reguladas en el artculo anterior o para
obras que potencien la utilidad social de las construccio-
nes y que se financien ponderando la situacin socio-eco-
nmica del destinatario de la subvencin, conforme a lo
que reglamentariamente se establezca.
2. La Administracin podr convenir con el intere-
sado frmulas de explotacin conjunta del inmueble,
siempre que permitan una adecuada participacin pblica
en los beneficios generados por la prolongacin de la
vida til de la construccin. Se pueden otorgar ayudas a
fondo perdido como incentivo de inversiones privadas
proporcionadas a la subvencin en los trminos que
reglamentariamente se determinen.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7013
3. Si el propietario tuviera derecho a la ayuda en
aplicacin del artculo anterior y no alcanzara un acuerdo
con la Administracin, aqulla se otorgar como anticipo
reintegrable, en dinero constante, en caso de venta o
expropiacin, debindose dejar constancia de ello en el
Registro de la Propiedad. El reintegro no superar la
mitad del precio de expropiacin o venta. Si sta lo es por
precio inferior al duplo del anticipo, la Administracin
podr ejercer el derecho de tanteo en los trminos que
legalmente se establezcan.
4. Los ayuntamientos deben bonificar, en la medida
ms amplia posible, las licencias de obras que tengan por
objeto la reparacin o rehabilitacin de edificaciones
deterioradas.
5. Las polticas de ayuda econmica que instrumente
La Generalitat para rehabilitar y conservar el patrimonio
arquitectnico darn prioridad a los inmuebles y conjun-
tos catalogados y ponderarn la corresponsabilidad
financiera que, en dichas actuaciones, asuman los entes
locales con arreglo a sus posibilidades.
Artculo 210. Situacin legal de ruina.
1. Procede declarar la situacin legal de ruina cuando
el coste de las reparaciones necesarias para devolver la
estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidacin
estructurales a un edificio o construccin, manifiesta-
mente deteriorada, o para restaurar en ella las condicio-
nes mnimas que permitan su uso efectivo, supere el
lmite del deber normal de conservacin calculado con-
forme al artculo 208.
2. Proceder, asimismo, la declaracin de ruina,
cuando el propietario acredite haber cumplido puntual-
mente lo dispuesto en el artculo 206, realizando diligen-
temente las obras recomendadas, al menos, en los dos
ltimos certificados de inspeccin peridica y el coste de
stas, unido al de las que estn pendientes de realizar,
con los fines antes expresados, supere el lmite enun-
ciado en el prrafo anterior, aprecindose una tendencia
constante y progresiva en el tiempo al aumento de las
inversiones necesarias para la conservacin del edificio.
3. Corresponder a los Ayuntamientos declarar la
situacin legal de ruina, incoando el procedimiento de
oficio o como consecuencia de denuncia formulada por
cualquier interesado. En las actuaciones se citar a los
ocupantes legtimos de la construccin y a los titulares de
derechos sobre ella que consten en los registros pblicos,
as como a los rganos competentes cuando resulte afec-
tado el patrimonio histrico.
4. La declaracin de la situacin legal de ruina debe
disponer las medidas necesarias para evitar eventuales
daos fsicos y, adems, proponer la declaracin de
incumplimiento por el dueo de su deber urbanstico de
conservacin o manifestar, razonadamente, la improce-
dencia de esto ltimo.
La propuesta de declarar el incumplimiento del deber
de conservacin, formulada junto a la declaracin de
ruina legal, no ser definitiva ni surtir efecto sin previa
audiencia de los interesados y resolucin del Alcalde dic-
tada a la vista de las alegaciones presentadas.
No procede declarar el incumplimiento del deber de
conservacin si la ruina legal es causada por fuerza
mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, ni cuando el
dueo trate de evitarla con adecuado mantenimiento y
cuidadoso uso del inmueble, reparando sus desperfectos
con razonable diligencia.
5. La declaracin de ruina legal respecto a un edificio
no catalogado, ni objeto de un procedimiento de catalo-
gacin, determina para su dueo la obligacin de rehabi-
litarlo o demolerlo, a su eleccin.
6. Si la situacin legal de ruina se declara respecto a
edificio catalogado u objeto del procedimiento de catalo-
gacin, el propietario deber adoptar las medidas urgen-
tes e imprescindibles para mantenerlo en condiciones de
seguridad. La Administracin podr concertar con el pro-
pietario su rehabilitacin. En defecto de acuerdo, puede
ordenarle que la efecte otorgndole la correspondiente
ayuda u ordenar la inclusin en el Registro Municipal de
Solares y Edificios a Rehabilitar.
Artculo 211. Intervencin en edificios catalogados.
1. En los edificios catalogados slo podrn realizarse
las obras expresamente autorizadas por licencia de inter-
vencin o dispuestas por orden de ejecucin municipal de
obras de intervencin.
2. Las licencias de intervencin contemplarn con-
juntamente todas las actuaciones que hayan de realizarse
en el inmueble y el resultado final de las mismas. Dichas
actuaciones slo excepcionalmente, cuando sea imposi-
ble la conservacin de lo construido o cuando la cataloga-
cin no obedezca a su valor intrnseco sino a su mera
importancia ambiental, podrn contemplar la sustitucin
de la edificacin, a ser posible parcial, bajo condiciones
especiales. Las obras de intervencin se ajustarn a las
prescripciones del Catlogo y del planeamiento, pero su
autorizacin podr concretar otras condiciones adiciona-
les, salvaguardando los valores protegidos.
La licencia de intervencin controla la oportunidad
tcnica de las obras para la mejor preservacin de las
caractersticas culturales cuyo reconocimiento colectivo
se expresa en la catalogacin. Su otorgamiento se efec-
tuar por resolucin debidamente motivada.
3. Slo podr otorgarse licencia de demolicin para
edificios no catalogados y que no sean objeto de un pro-
cedimiento tendente a su catalogacin.
4. En la aplicacin de lo anteriormente dispuesto se
facilitar el ejercicio de sus atribuciones a los rganos
competentes para la tutela del patrimonio histrico,
cuando la intervencin afecte a bienes declarados de inte-
rs cultural o sujetos a procedimiento para su declaracin
o inventariado como tales. En ningn caso, la aplicacin
de esta Ley permitir exceptuar la plena sujecin de
dichos bienes a su normativa reguladora especfica.
Artculo 212. rdenes de ejecucin de obras de conser-
vacin y de obras de intervencin.
1. Los ayuntamientos deben dictar rdenes de ejecu-
cin de obras de reparacin, conservacin y rehabilita-
cin de edificios deteriorados o en condiciones deficien-
tes para su utilizacin efectiva. Tambin los rganos de
La Generalitat competentes en materia de patrimonio cul-
tural inmueble podrn, odo el Ayuntamiento, dictar di-
chas rdenes respecto a edificios catalogados. Las rde-
nes de ejecucin pueden conminar, asimismo, a la
limpieza, vallado, retirada de carteles u otros elementos
impropios del inmueble.
2. Dentro del plazo sealado en la orden de ejecucin
el propietario afectado debe solicitar las ayudas econmicas
a las que justifique tener derecho y puede pedir la licencia de
demolicin, salvo que el edificio est catalogado. Tambin
puede proponer alternativas tcnicas para las obras o solici-
tar razonadamente una prrroga en su ejecucin.
3. El incumplimiento injustificado de la orden faculta
a la Administracin para adoptar una de estas medidas:
a) Ejecucin subsidiaria a costa del obligado hasta el
lmite del deber de conservacin.
b) Imposicin de hasta diez multas coercitivas con
periodicidad mnima mensual, por valor mximo de un
dcimo del coste estimado de las obras ordenadas. El
importe de las multas coercitivas se destinar preferente-
mente a cubrir los gastos que genere la ejecucin subsi-
diaria de la orden incumplida, y se impondrn con inde-
7014 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
pendencia de las sanciones que corresponda por la
infraccin o infracciones cometidas.
Artculo 213. Amenaza de ruina inminente.
1. Cuando la amenaza de una ruina inminente ponga
en peligro la seguridad pblica o la integridad del patri-
monio arquitectnico catalogado, el Ayuntamiento podr
acordar el apeo, apuntalamiento o cualquier medida que
se estime necesaria para garantizar la estabilidad y segu-
ridad del edificio, y ordenar el desalojo o adoptar las
medidas urgentes y necesarias para prevenir o evitar
daos en los bienes pblicos o a las personas. Excepcio-
nalmente cabr ordenar la demolicin cuando esta fuera
imprescindible para impedir mayores perjuicios.
Cuando se trate de edificios no catalogados, el Ayun-
tamiento podr adoptar motivadamente cualquiera de las
medidas anteriores, incluso la demolicin del edificio.
2. El Ayuntamiento ser responsable de las conse-
cuencias que comporte la adopcin injustificada de dichas
medidas, sin que ello exima al propietario de la ntegra
responsabilidad en la conservacin de sus bienes con-
forme a las exigencias de la seguridad, sindole repercu-
tibles los gastos realizados por el Ayuntamiento hasta el
lmite del deber normal de conservacin.
3. La adopcin de las medidas cautelares dispuestas
por el Ayuntamiento, para evitar la ruina inminente, no
presuponen la declaracin de la situacin legal de ruina.
4. La adopcin de las medidas cautelares a que se
refiere el presente artculo determinar la incoacin auto-
mtica de un procedimiento contradictorio al objeto de
determinar el eventual incumplimiento, por parte del pro-
pietario, del deber de conservacin de la edificacin, que
podr concluir con la declaracin formal de incumplimiento
del citado deber y la sujecin del inmueble al Rgimen de
Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
Artculo 214. Prdida o destruccin de elementos catalo-
gados.
1. Cuando por cualquier circunstancia resulte des-
truida una construccin o edificio catalogado, el terreno
subyacente permanecer sujeto al rgimen propio de la
catalogacin. El aprovechamiento subjetivo de su propie-
tario no exceder el preciso para la fiel restitucin de los
valores afectados, que podr ser ordenada.
2. El Plan podr disponer, en casos justificados, que
cuando un edificio catalogado resulte destruido el terreno
subyacente quede inmediatamente calificado como zona
dotacional pblica.
3. La destruccin de un edificio catalogado, mediando
incumplimiento del deber normal de conservacin, deter-
minar la expropiacin o sujecin del inmueble al Rgi-
men de Edificacin o Rehabilitacin Forzosa.
Artculo 215. rdenes de adaptacin al ambiente.
Los planes pueden disponer la obligatoriedad de eje-
cutar obras de adaptacin al ambiente de edificios. Las
rdenes de ejecucin que se dicten en cumplimiento de
esas disposiciones se sujetarn al rgimen establecido en
los artculos anteriores. Estas rdenes se debern referir a
elementos ornamentales y secundarios del inmueble,
pretender la restitucin de su aspecto originario o coadyu-
var a su mejor conservacin.
SECCIN 6. RGIMEN DE EDIFICACIN O REHABILITACIN FORZOSA
Artculo 216. Registro Municipal de Solares y Edificios a
Rehabilitar.
1. Los municipios mantendrn en condiciones de
pblica consulta un Registro
Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar en el que
se incluirn los inmuebles en Rgimen de Edificacin o
Rehabilitacin Forzosa y aquellos sobre los que exista
orden de edificacin o rehabilitacin forzosa en vigor.
Esta inclusin tiene slo efectos declarativos, suscepti-
bles de ser extinguidos mediante prueba en contrario.
2. La inclusin de un inmueble en el Registro Muni-
cipal de Solares y Edificios a Rehabilitar deber notificarse
al Registro de la Propiedad.
3. La inclusin se efectuar expresando la causa que
la determina, la descripcin del inmueble afectado y, en
su caso, las declaraciones administrativas respecto al
incumplimiento de deberes urbansticos del propietario.
Para su constancia en el Registro de la Propiedad bastar
con la certificacin administrativa que, cumpliendo los
requisitos de la legislacin hipotecaria, transcriba la
orden de ejecucin o la declaracin de inclusin y acre-
dite su notificacin al titular registral.
Artculo 217. Rgimen de edificacin o rehabilitacin
forzosa de inmuebles.
Quedan en Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin
Forzosa los inmuebles:
a) Respecto a los que se incumpla la obligacin parti-
cularizada de edificar, de solicitar licencia o de urbanizar
simultneamente a la edificacin derivada de orden indivi-
dualizada o expedicin de la Cdula de Garanta urbanstica,
en los supuestos y plazos regulados en este ttulo.
b) Respecto a los que se incumpla la obligacin de
efectuar obras de conservacin y rehabilitacin derivada
de orden individualizada en los trminos exigibles en vir-
tud de lo dispuesto en este ttulo, sin perjuicio de la apli-
cacin simultnea de las restantes medidas contempla-
das en el artculo 212.3 de esta Ley.
c) Catalogados que se encuentren en situacin legal
de ruina, en tanto el propietario no inicie las actuaciones
tendentes a la rehabilitacin.
d) Cuando sin existir declaracin de incumplimiento
de deberes urbansticos lo solicite voluntariamente el pro-
pietario.
e) Los solares no edificados dentro del centro hist-
rico delimitados por el plan general.
Artculo 218. Efectos de la sujecin al Rgimen de Edifi-
cacin o Rehabilitacin Forzosa.
1. El Rgimen de Edificacin o Rehabilitacin Forzo-
sa comporta, para los inmuebles sujetos a l, su declara-
cin de utilidad pblica y de la necesidad de su ocupacin
a efectos expropiatorios.
2. Cualquier persona, por propia iniciativa o concu-
rriendo a una previa convocatoria municipal, podr formu-
lar un Programa para la edificacin y, en su caso, urbaniza-
cin, intervencin o rehabilitacin del inmueble, conforme
al procedimiento y efectos previstos en el captulo III del
Ttulo III de esta Ley. Aquellos propietarios que hayan sido
objeto de declaracin de incumplimiento de deberes urba-
nsticos no podrn presentar alternativa tcnica, ni propo-
sicin jurdico-econmica; sus derechos en la reparcela-
cin se concretarn en forma de indemnizacin sustitutoria
de adjudicacin sin que proceda la adjudicacin de finca
de reemplazo o porcin indivisa de sta.
3. El adjudicatario de este procedimiento contar
con las prerrogativas y obligaciones del adjudicatario de
un Programa y con el beneficio de la expropiacin.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7015
CAPTULO II
Proteccin de la legalidad urbanstica
SECCIN 1. DISPOSICIONES GENERALES
Artculo 219. Reaccin Administrativa ante la actuacin
ilegal.
Las actuaciones que contravengan la ordenacin ur-
banstica darn lugar a la adopcin por la Administracin
competente de las siguientes medidas:
a) Las dirigidas a la restauracin del orden jurdico
infringido y de la realidad fsica alterada o transformada
como consecuencia de la actuacin ilegal.
b) La iniciacin de los procedimientos de suspen-
sin y anulacin de los actos administrativos en los que
pudiera ampararse la actuacin ilegal.
c) La imposicin de sanciones a los responsables,
previa la tramitacin del correspondiente procedimiento
sancionador, ello sin perjuicio de las posibles responsabi-
lidades civiles o penales.
Artculo 220. Carcter inexcusable del ejercicio de la
potestad.
La adopcin de las medidas de restauracin del orden
urbanstico infringido es una competencia irrenunciable y
de inexcusable ejercicio por la Administracin actuante.
Ni la instruccin del expediente sancionador, ni la imposi-
cin de multas exonera a la Administracin de su deber
de adoptar las medidas tendentes a la restauracin del
orden urbanstico infringido, en los trminos establecidos
en esta Ley. Las sanciones por las infracciones urbansti-
cas que se aprecien se impondrn con independencia de
dichas medidas.
SECCIN 2. OBRAS EJECUTADAS SIN LICENCIA O DISCONFORMES
CON LA MISMA
Artculo 221. Obras de edificacin sin licencia o sin ajus-
tarse a sus determinaciones en curso de ejecucin.
1. Cuando los actos de edificacin o uso del suelo se
realizasen sin licencia u orden de ejecucin, el Alcalde, y
en su caso, la conselleria competente en urbanismo, de
oficio o a instancia de parte, comprobado que los mismos
carecen de autorizacin urbanstica, ordenar, sin ms
trmite, la suspensin inmediata de las obras o el cese del
uso en curso de ejecucin o desarrollo.
2. La notificacin de la orden de suspensin podr
realizarse, indistintamente, al promotor, al propietario, al
responsable del acto o, en su defecto, a cualquier persona
que se encuentre en el lugar de ejecucin, realizacin o
desarrollo, y est relacionada con el mismo, as como a
las compaas suministradoras de servicios pblicos,
para que suspendan el suministro. La orden de suspen-
sin deber ser comunicada, asimismo, al Registro de la
Propiedad para su constancia mediante nota marginal.
3. Cuando los actos de edificacin o uso del suelo se
realizasen con licencia u orden de ejecucin, pero sin
ajustarse a las condiciones en ella establecidas, el Alcalde,
de oficio o a instancia de parte interesada, se dirigir al
promotor, constructor y tcnico director, sealndoles las
anomalas observadas y concedindoles el plazo de diez
das para aducir la concordancia de las obras con el con-
tenido de la licencia u orden de ejecucin. La falta de
contestacin dentro de dicho plazo implica aceptacin de
las irregularidades sealadas, por lo que se acordar de
modo inmediato por el Alcalde la paralizacin de las
obras o la prohibicin de los usos con comunicacin a las
compaas suministradoras de servicios pblicos.
4. Si por los responsables se aduce la conformidad
de la licencia u orden de ejecucin con la actuacin urba-
nstica, se les convocar para que dentro de los quince
das siguientes se personen en el lugar donde sta se
venga desarrollando, examinndose los pormenores de
la misma conjuntamente con la Inspeccin Urbanstica y
extendindose la correspondiente acta suscrita por todos
los comparecientes, a la vista de la cual la Alcalda se pro-
nunciar segn proceda, permitiendo la prosecucin de la
actividad o especificando un plazo para su adecuacin a
las condiciones de la licencia, vencido el cual sin que sta
se produzca tendr lugar la paralizacin.
Artculo 222. Actos en curso de ejecucin en suelo no
urbanizable.
1. Cuando en suelo no urbanizable se estn llevando
a cabo actos de uso o edificacin del suelo sin autoriza-
cin urbanstica autonmica, cuando sta sea preceptiva,
o sin ajustarse a sus determinaciones, la Conselleria com-
petente en urbanismo ordenar la inmediata suspensin
de dichos actos.
2. Si las actuaciones a que se refiere el nmero ante-
rior se estuvieran llevando a cabo amparadas en la licen-
cia municipal y ajustndose a sus determinaciones, la
Administracin autonmica no podr decretar la suspen-
sin de los actos de ejecucin, sino que, en su caso, habr
de impugnar la licencia municipal, previo requerimiento
de anulacin, o interponer directamente recurso conten-
cioso-administrativo, en los trminos establecidos en la
legislacin reguladora de Rgimen Local.
3. No obstante, cuando la obra o accin de que se
trate ponga en peligro la integridad de espacios naturales
protegidos o bienes de inters cultural, la autoridad auto-
nmica proceder a su inmediata suspensin material,
dando cuenta de ello al Ayuntamiento y sin que haya
lugar a la prctica del requerimiento a que se refiere el
artculo siguiente.
Artculo 223. Requerimiento de legalizacin.
1. En los supuestos previstos en los artculos 221 y 222,
el acuerdo de suspensin requerir al interesado para
que, en el plazo de dos meses contados desde la notifica-
cin de la suspensin, solicite la oportuna licencia o auto-
rizacin urbanstica que corresponda o, en su caso, ajuste
las obras a la autorizacin urbanstica concedida.
2. Si transcurrido el plazo de dos meses el intere-
sado no hubiere solicitado la autorizacin urbanstica que
corresponda, la Administracin actuante acordar las
medidas de restauracin de la legalidad en la forma esta-
blecida en el presente Captulo.
Artculo 224. Obras terminadas sin licencia o sin ajus-
tarse a sus determinaciones.
1. Siempre que no hubieren transcurrido ms de
cuatro aos desde la total terminacin de las obras o usos
del suelo realizados sin licencia u orden de ejecucin o sin
ajustarse a las condiciones sealadas en la misma, el
Alcalde requerir al propietario para que, en el plazo de
dos meses, solicite la oportuna autorizacin urbanstica o
ajuste las obras a las condiciones de la licencia otorgada.
El referido plazo de prescripcin empezar a contar desde
la total terminacin de las obras o desde que cesen los
usos del suelo de que se trate.
2. A los efectos previstos en esta Ley se presume
que unas obras realizadas sin licencia u orden de ejecu-
cin estn totalmente terminadas cuando quedan dis-
puestas para servir al fin previsto sin necesidad de nin-
7016 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
guna actividad material posterior referida a la propia obra
o as lo reconozca de oficio la autoridad que incoe el expe-
diente, previo informe de los Servicios Tcnicos corres-
pondientes.
3. Si el interesado no solicitara la licencia o autoriza-
cin urbanstica en el plazo de dos meses, o si la misma
fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a las
prescripciones de la normativa urbanstica, se proceder
conforme a lo dispuesto en el presente Captulo.
4. El plazo de cuatro aos establecido en el apartado
primero no ser de aplicacin a las actuaciones que se
hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el pla-
neamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o
usos dotacionales pblicos, terrenos o edificios que perte-
nezcan al dominio pblico o estn incluidos en el Inventa-
rio General del Patrimonio Cultural valenciano, o sobre
suelo no urbanizable protegido, respecto a las cuales no
existir plazo de prescripcin, en cuanto a la posibilidad
de restauracin de la legalidad y reparacin al estado
anterior de los bienes a que se refiere este apartado.
Artculo 225. Restauracin de la legalidad urbanstica.
1. El expediente de restauracin de la legalidad con-
cluir mediante resolucin en la que se ordenar la adop-
cin, segn los casos, de las siguientes medidas:
a) Tratndose de obras de edificacin, las operacio-
nes de restauracin consistirn en la demolicin de las
edificaciones realizadas ilegalmente.
b) En los casos de demolicin indebida, la restaura-
cin consistir en la reconstruccin de lo demolido,
cuando ello resulte procedente.
c) En el supuesto de parcelaciones ilegales, las ope-
raciones de restauracin consistirn en la reagrupacin
de las parcelas, la cual, segn los casos, podr venir
acompaada de la roturacin de caminos, desmonte o
desmantelamiento de servicios, demolicin de vallados y
cualesquiera otras que resulten necesarias a tal fin.
d) En funcin de la actuacin de que se trate, las
operaciones de restauracin consistirn, adems, en la
ejecucin de todas aquellas operaciones complementa-
rias necesarias para devolver fsicamente los terrenos,
edificaciones o usos al estado anterior a la vulneracin.
e) Cuando proceda, en la orden de cese definitivo de
la actividad.
2. Complementariamente a la adopcin de las medi-
das del apartado 1 anterior, la Administracin actuante
acordar:
a) El cese del suministro de agua, de energa elc-
trica, gas y telefona. A tal efecto, la Administracin urba-
nstica actuante notificar la orden de restauracin de la
legalidad a las empresas o entidades suministradoras de
energa elctrica, agua, gas y telefona, a fin de que proce-
dan en el plazo de diez das a la suspensin de los corres-
pondientes suministros. La suspensin de los suministros
slo podr levantarse una vez que se haya procedido a la
legalizacin de las obras, usos o edificaciones respecti-
vas, mediante notificacin expresa en tal sentido de la
Administracin a las empresas suministradoras.
b) La inhabilitacin de accesos, cuando ello resulte
procedente, de acuerdo con el procedimiento y las garan-
tas establecidos por la legislacin estatal vigente.
c) La anotacin de la resolucin administrativa orde-
nando la restauracin de la legalidad infringida en el
Registro de la Propiedad, en los trminos establecidos en
la normativa registral.
d) La comunicacin de la orden de restauracin al
organismo encargado del Catastro Inmobiliario, para su
constancia.
Artculo 226. Medidas cautelares.
1. Iniciado el procedimiento, podrn adoptarse por
el rgano competente para la resolucin del mismo todas
las medidas cautelares que sean necesarias para garanti-
zar la eficacia de la resolucin final. El acuerdo de adop-
cin tendr que ser motivado.
2. En todos los supuestos en que se acuerde la para-
lizacin de obras o actuaciones, el interesado tendr que
retirar los elementos, materiales o maquinaria prepara-
dos para ser utilizados, en el plazo de los cinco das
siguientes a la notificacin de la orden de paralizacin. En
el caso de que el interesado no hubiera procedido a la
retirada de los materiales y maquinaria, la autoridad que
suspendi las obras podr retirarla o precintarla, a costa
del interesado. Los materiales y maquinaria retirados
quedarn a disposicin del interesado, que satisfar los
gastos de transporte y custodia.
Artculo 227. Procedimiento de restauracin de la legali-
dad urbanstica.
1. Instruido el expediente y formulada la propuesta
de medida de restauracin de la ordenacin urbanstica
vulnerada, la misma ser notificada a los interesados para
que puedan formular alegaciones. Transcurrido el plazo
de alegaciones, o desestimadas stas, el Alcalde acordar
la medida de restauracin que corresponda, a costa del
interesado, concediendo un plazo de ejecucin.
2. El plazo mximo para notificar y resolver el ex-
pediente de restauracin de la legalidad urbanstica ser
de seis meses, plazo que comenzar a contarse:
a) Si no se ha solicitado la legalizacin, el da en que
finalice el plazo otorgado en el requerimiento de legali-
zacin.
b) Si se ha solicitado la legalizacin, el plazo se ini-
ciar el da en que se dicte el acto administrativo resol-
viendo sobre la licencia urbanstica o autorizacin admi-
nistrativa de que se trate.
c) En los supuestos en los que el procedimiento se
hubiera paralizado por causa imputable al interesado, se
interrumpir el plazo para resolver.
Artculo 228. Incumplimiento por el interesado de la
orden de restauracin o de suspensin.
1. El incumplimiento por parte del interesado de la
orden de restauracin de la legalidad dar lugar a la adop-
cin de las siguientes medidas:
a) A la imposicin por la Administracin de multas
coercitivas, hasta lograr la ejecucin por el sujeto obli-
gado de las medidas de restauracin. Las multas coerciti-
vas se podrn imponer por perodos de un mes y en
cuanta de 600 a 3.000 euros cada una de ellas, segn
sean las medidas previstas, con un mximo de diez. Estas
multas coercitivas se impondrn con independencia de
las que puedan imponerse con ocasin del correspon-
diente expediente sancionador.
b) A la ejecucin subsidiaria por parte de la Adminis-
tracin actuante y a costa del interesado. Transcurrido el
plazo de cumplimiento voluntario derivado de la ltima
multa coercitiva impuesta, la Administracin actuante
estar obligada a ejecutar subsidiariamente las corres-
pondientes rdenes, a cargo del interesado.
c) A la ejecucin forzosa mediante cualesquiera
otros medios previstos en el ordenamiento jurdico.
2. El incumplimiento por parte del interesado de la
orden de suspensin dar lugar a la imposicin de las mul-
tas coercitivas a que se refiere el apartado a) del prrafo 1
anterior.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7017
3. Con independencia de lo anterior, la Administra-
cin actuante dar cuenta del incumplimiento al Ministe-
rio Fiscal a los efectos de la exigencia de la responsabili-
dad penal que pudiera proceder
4. Se establece como supuesto expropiatorio por
incumplimiento de la funcin social de la propiedad el de
la realizacin de actos que constituyen infraccin urbans-
tica muy grave. La resolucin que ponga fin al expediente
de restauracin podr establecer en estos casos que,
transcurrido el plazo otorgado para la ejecucin de la
orden de restauracin sin que sta se cumpla por el inte-
resado, se inicie el procedimiento expropiatorio de la
finca en que se hubiera cometido la infraccin. No se ini-
ciar el procedimiento expropiatorio si el interesado cum-
ple plenamente la orden de restauracin en el plazo con-
cedido.
5. Las expropiaciones previstas en el apartado ante-
rior se tramitarn por el procedimiento de tasacin con-
junta. En la valoracin de estas expropiaciones no se
tendrn en cuenta las obras, construcciones, usos o acti-
vidades determinantes de la infraccin. Del precio justo
se descontar el importe de la multa y el coste de la
demolicin de lo ejecutado ilegalmente.
Artculo 229. Sujecin a otros regmenes.
Lo dispuesto en los artculos precedentes se enten-
der sin perjuicio de la imposicin de sanciones que pro-
cedan y de las facultades que correspondan a las autori-
dades competentes, en virtud del rgimen especfico de
autorizacin o concesin a que estn sometidos determi-
nados actos de edificacin o uso del suelo.
SECCIN 3. SUSPENSIN Y REVISIN DE LICENCIAS
Artculo 230. Revisin de oficio de licencias u rdenes
de ejecucin.
1. Las licencias y rdenes de ejecucin en las que
concurra un supuesto de nulidad de pleno derecho podrn
ser revisadas de oficio o como consecuencia de la estima-
cin de los recursos administrativos previstos en Dere-
cho, por la Administracin municipal en los trminos
establecidos la Ley de Rgimen Jurdico de las Adminis-
traciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo
Comn.
2. En el supuesto de actos anulables, la Administra-
cin municipal deber proceder a la previa declaracin de
lesividad del acto, en los trminos establecidos en la
citada Ley.
Artculo 231. Impugnacin Autonmica de licencias
municipales.
Cuando la Conselleria competente en urbanismo y
ordenacin territorial tuviese conocimiento del otorga-
miento de una licencia de obras u orden de ejecucin que
constituyan una infraccin urbanstica grave o muy grave,
podr formular el requerimiento de anulacin o interpo-
ner directamente el recurso contencioso administrativo,
ello en los trminos y supuestos previstos, y con los
requisitos establecidos en los artculos 66, 67 y concor-
dantes de la Ley Reguladora de las Bases del Rgimen
Local.
CAPTULO III
Infracciones y sanciones urbansticas
SECCIN 1. RGIMEN GENERAL DE LAS INFRACCIONES Y SANCIONES
URBANSTICAS
Artculo 232. Concepto.
1. Son infracciones urbansticas las acciones y omi-
siones tipificadas y sancionadas en esta Ley.
2. Cuando un mismo hecho pueda ser tipificado
como infraccin en distintas leyes protectoras del territo-
rio, del urbanismo, de los recursos naturales o del patri-
monio histrico, se aplicar slo la sancin ms severa de
las previstas.
Artculo 233. Infracciones muy graves, graves y leves.
1. Las infracciones urbansticas se clasifican en muy
graves, graves y leves.
2. Son infracciones muy graves las acciones y omi-
siones tipificadas en esta Ley que constituyan incumpli-
miento de las normas urbansticas relativas al uso del
suelo y construccin que afecten a zonas verdes, espacios
libres, dotaciones, equipamientos o al suelo no urbaniza-
ble protegido.
Son igualmente infracciones muy graves las parcela-
ciones ilegales en suelo no urbanizable.
3. Son infracciones graves las acciones y omisiones
tipificadas en esta Ley que constituyan incumplimiento de
las normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento
urbanstico, edificabilidad, uso del suelo, altura, volumen,
situacin de las edificaciones y ocupacin permitida de la
superficie de las parcelas, o la de edificacin de stas en
exceso del aprovechamiento subjetivo sin haber cum-
plido las condiciones de gestin urbanstica exigibles.
Constituye asimismo infraccin grave el incumpli-
miento por el Urbanizador de los compromisos asumidos
con la Administracin o los propietarios, salvo el incum-
plimiento de los plazos no superior a un tercio de los mis-
mos.
4. Se consideran infracciones leves las infracciones
tipificadas en esta Ley que no tengan carcter de graves o
muy graves y, en todo caso, la ejecucin de obras o insta-
laciones realizadas sin licencia y orden de ejecucin
cuando sean legalizables por ser conformes con el orde-
namiento urbanstico.
Artculo 234. Tipos de sanciones.
Por la comisin de las infracciones urbansticas se
podrn imponer las siguientes sanciones:
a) Multa.
b) Inhabilitacin para asumir la condicin de Urbani-
zador por un tiempo no superior a cuatro aos.
c) Inhabilitacin para ser concesionario o subcontra-
tista de obras de urbanizacin por un tiempo no superior
a cuatro aos.
Artculo 235. Cuanta de las multas.
1. Las multas a imponer por ejecucin de obras o
instalaciones realizadas sin licencia u orden de ejecucin
sern de cuanta variable, segn las reglas que se estable-
cen en los artculos siguientes.
2. Las dems infracciones urbansticas sern sancio-
nadas:
a) Las leves, con multa de 300 hasta 3.000 euros.
b) Las graves, se sancionarn con multa de 3.001
a 30.000 euros.
7018 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
c) Las muy graves, se sancionarn con multa de
30.001 a 1.500.000 euros.
3. Cuando la suma de la sancin impuesta y del
coste de las actuaciones de reposicin de los bienes y
situaciones a su primitivo estado arrojase una cifra infe-
rior a dicho beneficio, se incrementar la cuanta de la
multa hasta alcanzar el valor del mismo. En ningn caso,
la infraccin urbanstica puede suponer un beneficio eco-
nmico para el infractor.
4. En los casos en que la restauracin del orden
urbanstico infringido no exigiere actuacin material nin-
guna, la sancin que se imponga al infractor no podr ser
inferior al beneficio obtenido con la actividad ilegal.
Artculo 236. Inhabilitacin para asumir la condicin de
urbanizador.
1. La inhabilitacin para asumir la condicin de
Urbanizador, por un tiempo no superior a cuatro aos, se
impondr sin perjuicio de la multa que en su caso corres-
ponda al Urbanizador que, mediando desobediencia o
engao, incumpliere los compromisos asumidos con la
Administracin o los propietarios, salvo el incumpli-
miento de los plazos.
2. La resolucin administrativa en que se imponga la
sancin, una vez firme, se insertar en el Diari Oficial de La
Generalitat Valenciana y ser de obligado cumplimiento
en todos los municipios de la Comunitat Valenciana.
3. La Conselleria competente en materia de Urba-
nismo crear y mantendr actualizado un Registro en el
que constarn inscritas las resoluciones por las que se
imponga la sancin de inhabilitacin para asumir la con-
dicin de urbanizador, a cuyo efecto los rganos adminis-
trativos que adopten dichas resoluciones debern remitir
copia de las mismas a la indicada Conselleria. Esta san-
cin ser comunicada al Registro Oficial de Contratistas y
Empresas Calificadas de la Comunitat Valenciana.
4. En los mismos trminos, se impondr la sancin
de inhabilitacin para ser concesionario o subcontratista
de obras de urbanizacin.
Artculo 237. Los sujetos responsables.
1. Sern sujetos responsables todas las personas
fsicas o jurdicas que incurran en infraccin urbanstica
en sus conductas, obras, actuaciones o bien mediante el
incumplimiento de sus obligaciones o de las rdenes de
las que sean destinatarios.
2. En el caso de infracciones relativas a actos de eje-
cucin de obras y construcciones y de uso del suelo,
sern responsables el promotor, el constructor y el direc-
tor o directores de la obra, considerndose como tales
aquellos que as aparecen definidos en la Ley de Ordena-
cin de la Edificacin. Se considerar tambin como pro-
motor el propietario del suelo en el cual se cometa la
infraccin, salvo prueba en contrario.
3. Las personas jurdicas sern sancionadas por las
infracciones urbansticas cometidas por sus rganos y
agentes y asumirn el coste de las medidas de reparacin
del orden urbanstico vulnerado, sin perjuicio de la res-
ponsabilidad que, en su caso, corresponda a sus gestores.
4. Las compaas suministradoras de servicios urba-
nsticos declarados esenciales sern responsables de las
infracciones que se deriven del incumplimiento de sus
obligaciones tipificadas en esta Ley.
Artculo 238. La prescripcin de las infracciones.
1. Las infracciones prescribirn en los siguientes
plazos:
a) Las graves y muy graves, a los cuatro aos.
b) Las leves, en un ao.
2. El plazo de prescripcin comenzar a computarse
desde la fecha en que se hubiera cometido la infraccin o,
si sta fuera desconocida, desde la fecha en que hubiera
podido incoarse el procedimiento sancionador por apare-
cer signos exteriores que permitan conocer los hechos
constitutivos de infraccin.
3. En el caso de infracciones continuadas, el plazo de
prescripcin comenzar a partir de la finalizacin de la
actividad o la del ltimo acto con el que la infraccin se
consuma. Constituye infraccin urbanstica continuada la
actividad consistente en la repeticin de actos anlogos
cuando todos ellos tengan una unidad de objetivo dentro
de un mismo mbito territorial, definido registrado o fsi-
camente. Se presume, en todo caso, que los actos de
parcelacin ilegal son infracciones continuadas.
4. La prescripcin de la infraccin se interrumpe
cuando se tenga conocimiento por el interesado de la
incoacin del correspondiente expediente sancionador o
de la iniciacin del expediente de proteccin de la legali-
dad urbanstica.
Artculo 239. La prescripcin de la sancin.
1. Las sanciones graves y muy graves prescriben a
los cuatro aos, y las leves al ao.
2. El cmputo del plazo se iniciar a partir del da
siguiente al de la fecha de la notificacin de la resolucin
sancionadora a los responsables.
Artculo 240. Circunstancias agravantes y atenuantes.
1. Para graduar las multas se atender primordial-
mente a la gravedad de la materia, a la entidad econmica
de los hechos constitutivos de la infraccin, a su reitera-
cin por parte de la persona responsable y al grado de
culpabilidad de cada uno de los infractores.
2. Son circunstancias que agravan la responsabili-
dad de los responsables de una infraccin:
a) La reincidencia. Existe reincidencia cuando se
comete una infraccin del mismo tipo que la que motiv
una sancin anterior en el plazo de cuatro aos siguientes
a la notificacin de sta; en tal supuesto, se requerir que
la resolucin sancionadora haya adquirido firmeza.
b) Utilizar violencia o cualquier otro tipo de coaccin
sobre la autoridad o funcionario pblico encargado del
cumplimiento de la legalidad urbanstica, o mediante
soborno.
c) Alterar los supuestos de hecho que presunta-
mente legitiman la actuacin, o falsificar los documentos
en que se acredita el fundamento legal de la actuacin.
d) Realizarla aprovechndose o explotando en su
beneficio una grave necesidad pblica o del particular o
particulares que resultaron perjudicados.
e) Resistirse a las rdenes emanadas de la autoridad
relativas a la defensa de la legalidad urbanstica o su cum-
plimiento defectuoso.
f) Iniciacin de las obras sin orden escrita del tcnico
director y las modificaciones que aqul introdujere en la
ejecucin del proyecto sin instrucciones expresas de
dicho tcnico cuando tales variaciones comporten una
infraccin urbanstica, quedando exento de responsabili-
dad el empresario constructor en todos aquellos casos en
que justifique suficientemente haberse atenido a las ins-
trucciones recibidas de la direccin facultativa de obra.
g) Haberse prevalido, para cometerla, de la titulari-
dad de un oficio o cargo pblico, salvo que el hecho cons-
titutivo de la infraccin haya sido realizado, precisamente,
en el ejercicio del deber funcional propio del cargo u oficio.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7019
h) No haber procedido a la suspensin de las obras
tras la inspeccin y pertinente advertencia del agente de
la autoridad.
3. Son circunstancias cuya concurrencia atena la
responsabilidad de los responsables de una infraccin
urbanstica:
a) Acreditar la falta de intencionalidad en la grave-
dad del dao a los intereses pblicos o privados afecta-
dos por la operacin o actuacin ilegal.
b) Proceder a la reparacin o adoptar medidas que
disminuyan el dao causado, antes de la iniciacin de las
actuaciones sancionadoras.
c) Proceder a la suspensin de las obras tras la ins-
peccin y pertinente advertencia del agente de la autoridad.
4. Son circunstancias que, segn cada caso, atenan
o agravan la responsabilidad:
a) El grado de conocimiento tcnico de los pormeno-
res de la actuacin, de acuerdo con la profesin o activi-
dad habitual del culpable.
b) El beneficio obtenido de la infraccin, o, en su
caso, el haberla realizado sin consideracin ninguna al
posible beneficio econmico que de la misma se derivare.
c) La mayor o menor magnitud fsica del dao pro-
ducido.
d) La mayor o menor dificultad tcnica para devolver
el inmueble a su estado inicial.
Artculo 241. La graduacin de la responsabilidad.
1. Cuando en la comisin de la infraccin concurra
alguna circunstancia agravante, la sancin se impondr
siempre en su grado mximo.
2. Si concurriese alguna circunstancia atenuante, la
sancin se impondr en su grado mnimo.
3. Cuando concurriesen circunstancias atenuantes o
agravantes, stas se compensarn de forma racional para
la determinacin de la sancin, ponderando razonada-
mente la trascendencia de unas y otras.
4. Cuando no concurran circunstancias atenuantes ni
agravantes, la sancin se impondr en su grado medio.
Artculo 242. Reglas para la determinacin de la san-
cin.
1. Cuando en aplicacin de los preceptos de la pre-
sente Ley se instruya expediente sancionador por dos o
ms infracciones tipificadas entre las que existe relacin
de causa a efecto, se impondr la sancin que corres-
ponda a la ms grave en su cuanta mxima. En los dems
casos, se impondrn a los responsables de dos o ms
infracciones las multas correspondientes a cada una de
las diversas infracciones cometidas.
2. Las multas por infracciones se impondrn con
independencia de las medidas cautelares para el manteni-
miento de orden urbanstico y de las definitivas para su
restauracin cuando haya sido conculcado.
3. Las multas que se impongan a los distintos gru-
pos de responsables por una misma infraccin tendrn
entre s carcter independiente. Si la condicin de promo-
tor, constructor o director de la obra recayera en dos o
ms personas, el importe de la multa, dentro de cada uno
de estos grupos, se distribuir entre ellas en proporcin a
su grado de participacin en la comisin de la infraccin,
o a partes iguales, si ello no pudiera determinarse. Si en
una misma persona concurrieran la condicin de promo-
tor, constructor y director de obra, o de varias de ellas,
solamente se le impondr una sancin.
4. En el caso de que la total restauracin de la reali-
dad fsica alterada se efectuara por el interesado con ante-
rioridad a la iniciacin del expediente sancionador, que-
dar exento de sancin administrativa.
5. Si la restauracin de la realidad fsica alterada se
llevase a cabo por el interesado dentro del plazo estable-
cido al efecto, la multa se reducir en un 95 por ciento.
6. La base para el clculo de las multas consistentes
en un porcentaje del valor de la obra o instalacin ejecu-
tada estar integrada por el coste de los materiales o de la
instalacin y el de su ejecucin o implantacin, excluidos
el beneficio empresarial, honorarios profesionales e
impuestos.
Artculo 243. Procedimiento sancionador.
1. La potestad sancionadora se ejercer mediante el
procedimiento establecido en la legislacin general apli-
cable.
2. El plazo para resolver el expediente sancionador
ser de seis meses contado desde la fecha de su inicia-
cin, plazo ampliable, como mximo, por otros seis
meses mediante acuerdo adoptado por el rgano compe-
tente para iniciar el procedimiento.
3. Transcurrido el plazo mximo para resolver sin que
se dictase resolucin, se entender caducado el procedi-
miento. En el supuesto de que la infraccin no hubiese
prescrito, deber iniciarse un nuevo procedimiento san-
cionador.
Artculo 244. Infracciones conexas.
1. En los supuestos en que se instruyera expediente
sancionador por dos o ms infracciones tipificadas entre
las que exista relacin de causa a efecto, se impondr una
sola sancin, que ser la que corresponda a la ms grave
en su cuanta mxima. En los dems casos, a los respon-
sables de dos o ms infracciones urbansticas se les
impondrn las multas correspondientes a cada una de las
diversas infracciones cometidas.
2. Tambin proceder la imposicin de una nica
sancin pese a la existencia de varias infracciones urba-
nsticas concurrentes cuando una de ellas haya sido
medio imprescindible para cometer la otra, o cuando de
la comisin de una derive necesariamente la de otras. En
estos casos se impondr la sancin ms grave de las que
correspondan a las diversas infracciones urbansticas
cometidas, y dentro de los mrgenes establecidos legal-
mente para ella.
Artculo 245. Cuestiones incidentales del procedimiento
sancionador.
1. Cuando con ocasin de la tramitacin de los expe-
dientes administrativos que se instruyan por infraccin
urbanstica se desprendan indicios del carcter de ilcito
penal del hecho, el rgano instructor del expediente lo
pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efec-
tos de la exigencia de las responsabilidades de orden
penal en que hayan podido incurrir los infractores, sus-
pendiendo la tramitacin del expediente administrativo
entre tanto no recaiga resolucin del Ministerio Fiscal o
resolucin judicial firme. La sancin penal excluir la
imposicin de sancin administrativa, pero no la adop-
cin de las medidas de restauracin de la legalidad y de la
realidad fsica alterada.
2. Cuando, en cualquier fase de los procedimientos
que se instruyan como consecuencia de una infraccin
urbanstica, el rgano administrativo actuante aprecie
que hay indicios de la existencia de otra infraccin admi-
nistrativa para cuyo conocimiento no sea competente, lo
comunicar al rgano que considere que lo sea.
3. Iniciado el procedimiento sancionador, podrn
adoptarse por el rgano que hubiera acordado la inicia-
7020 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
cin del mismo, o el llamado a resolver, si ya se hubiere
elevado el expediente al competente para imponer la san-
cin, cuantas medidas cautelares sean necesarias para
asegurar el cese de la actuacin que diere lugar al proce-
dimiento, la no produccin de perjuicios al inters general
o de los particulares afectados y la efectividad de las
indemnizaciones o de la sancin que presumiblemente se
pudieren declarar o imponer. Podr acordarse la anota-
cin en el Registro de la Propiedad de la incoacin del
procedimiento si la naturaleza de la actuacin o inactivi-
dad que diere lugar al procedimiento as lo permita.
Lo anterior se entiende sin perjuicio del ejercicio de
las potestades de proteccin de la legalidad urbanstica.
Artculo 246. Resarcimiento de daos y perjuicios.
Quienes como consecuencia de una infraccin urba-
nstica sufrieren dao o perjuicio podrn exigir de cual-
quiera de los infractores, con carcter solidario, el resar-
cimiento e indemnizacin.
SECCIN 2. DE LAS INFRACCIONES MUY GRAVES Y SUS SANCIONES
Artculo 247. Actuaciones ilegales en suelos protegidos.
Se sancionar con multa del 100 al 200 por 100 del
valor de las obras ilegales ejecutadas a quienes realicen
en terrenos destinados por el planeamiento a zonas ver-
des, espacios libres, dotaciones y equipamientos, o en
suelo no urbanizable protegido, obras, instalaciones o
acciones que incumplan las normas relativas al uso y a la
edificacin. El importe de la multa no ser inferior a los 3.000
euros.
Artculo 248. Parcelaciones en suelo no urbanizable.
1. Quienes realicen parcelaciones urbansticas ilega-
les en suelo no urbanizable sin autorizacin para ello o
declaracin de su innecesariedad sern sancionados con
multa del 20 al 30 por 100 del valor en venta de los lotes
fraccionados, salvo que la divisin se efecte cumpliendo
la ordenacin urbanstica en vigor.
2. Esta sancin se impondr en su cuanta mxima si
la divisin realizada lesiona el valor especfico que, en su
caso, proteja el ordenamiento urbanstico. En cualquier
caso, el importe de la multa no ser nunca inferior a la
diferencia entre el valor inicial y el de venta de la parcela
correspondiente.
3. A estos efectos, tambin se considerarn actos
reveladores de una posible parcelacin urbanstica aqu-
llos en los, sin divisin o segregacin de fincas, se enaje-
nen o se arrienden partes indivisibles de ella, con incorpo-
racin del derecho de utilizacin exclusiva de partes
concretas de terrenos, o bien se constituyan asociaciones
o sociedades en las cuales la condicin de socio, la parti-
cipacin o la accin incorpore tambin esa facultad, siem-
pre que se den respecto a las porciones concretas cuyo
uso exclusivo se transmita las condiciones de superficie y
descripcin que racionalmente supongan la modificacin
del uso rstico de la finca matriz de la que procedan.
SECCIN 3. DE LAS INFRACCIONES GRAVES Y SUS SANCIONES
Artculo 249. Infracciones en materia de edificacin.
1. Se impondr multa del 25 al 50 por 100 del valor
de la obra ilegal ejecutada, siempre que la infraccin no
estuviera calificada como muy grave, a quienes realicen
obras de edificacin que no correspondan con el uso del
suelo en el que se ejecuten, o que superen la ocupacin
permitida de la parcela o solar, o la altura, la superficie o
volumen edificables, o que incumplan los retranqueos a
linderos o que superen el aprovechamiento resultante del
planeamiento. El importe de la multa no ser inferior a 600
euros.
2. En particular, se incluyen en la infraccin tipificada
en el apartado anterior las siguientes actuaciones:
La realizacin de acciones constructivas o no cons-
tructivas en contra del uso, destino y naturaleza que
corresponda al suelo en el que se ejecuten.
El incumplimiento del aprovechamiento urbanstico
fijado en el planeamiento.
El exceso de edificacin sobre la edificabilidad permi-
tida por el planeamiento.
La edificacin de stanos, semistanos, ticos o
entreplantas no permitidos por el planeamiento.
El exceso sobre la altura determinada en el planeamiento.
El incumplimiento de las reglas de distancia de las
edificaciones entre s y en relacin con las vas pblicas,
espacios libres y linderos.
La edificacin en parcelas cuya superficie sea inferior a
la establecida como mnima edificable. En este caso, la
multa se graduar en funcin de la mayor o menor despro-
porcin que exista entre la superficie de la parcela edifi-
cada y la superficie de la parcela mnima segn el Plan.
La demolicin de edificaciones no permitidas por el
planeamiento urbanstico.
3. Se sancionar con multa del 25 al 50 por 100 del
valor de la obra realizada la ejecucin de obras prohibidas
en edificios calificados fuera de ordenacin. El importe de
la multa no ser inferior a los 600 euros. Se incluye en
este supuesto la ejecucin de obras de consolidacin,
modernizacin o incremento de su valor de expropiacin
en edificios calificados como fuera de ordenacin no per-
mitidas por el planeamiento urbanstico.
Artculo 250. Actuacin en edificios catalogados.
1. Sern sancionados con multa del 25 al 50 por 100
del valor del suelo quienes arruinaren o destruyeren ile-
galmente un edificio catalogado.
2. Se incluye en la infraccin tipificada en el apar-
tado anterior la demolicin, destruccin o deformacin en
cualquier otra forma, total o parcialmente de construccio-
nes, edificios y otros inmuebles objeto de proteccin
especial por el planeamiento urbanstico por su carcter
monumental, histrico, artstico, arqueolgico, cultural,
tpico o tradicional, o, en su caso, del dao producido al
bien protegido.
3. Se sancionar con multa del 25 al 50 por 100 del
valor de la obra ejecutada la realizacin de construcciones
en lugares inmediatos o en inmuebles que formen parte
de un grupo de edificios de carcter histrico-artstico,
arqueolgico, tpico o tradicional que, infringiendo las
correspondientes normas o rgimen jurdico de protec-
cin, quebranten la armona del grupo o produzcan el
mismo efecto en relacin con algn edificio de gran
importancia o calidad de los caracteres indicados. La gra-
duacin de la multa se realizar en atencin al carcter
grave o leve de la afectacin producida.
4. El importe de la multa no podr ser inferior al 50
por 100 del valor de la parte de la edificacin arruinada o
destruida y tampoco podr ser inferior a 600 euros.
Artculo 251. Otras infracciones.
1. El incumplimiento de las obligaciones legales o
compromisos asumidos mediante convenio urbanstico
para la ejecucin del planeamiento se sancionar con
multa de 600 a 6.000 euros.
2. Los propietarios que no efectuaran la inspeccin
peridica de construcciones, estando obligados legal-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7021
mente a ello, sern sancionados con multa de 600 a 6.000
euros.
3. Quienes realicen parcelaciones urbansticas ilega-
les en suelo urbanizable sin autorizacin para ello o decla-
racin de su innecesariedad sern sancionados con multa
del 20 al 30 por 100 del valor en venta de los lotes fraccio-
nados, salvo que la divisin se efecte cumpliendo la
ordenacin urbanstica en vigor.
4. Quienes realicen divisin de terrenos en suelo
urbano que contradigan las determinaciones de la orde-
nacin urbanstica sern sancionados con multa del 10
al 15 por 100 del valor de los terrenos afectados. Igual
pena se impondr a quienes realicen parcelaciones urba-
nsticas en suelo urbano que contradigan las determina-
ciones de la ordenacin urbanstica. En todo caso, el
importe de la multa no ser inferior a 600 euros.
5. Incurrirn en infraccin urbanstica grave, san-
cionable con multa de 6.000 a 60.000 euros, las compa-
as de suministros y servicios que incumplan las obliga-
ciones descritas en los puntos a) y b) del apartado 1 y
la del apartado 2 de la disposicin adicional cuarta de la
Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbaniza-
ble. A estos efectos, se presume que se presta servicio
cuando la compaa percibe contraprestacin del usua-
rio aunque no se haya formalizado contrato o acuerdo
alguno entre aqulla y el preceptor del servicio.
6. Sern sancionados con multa del 25 al 50 por 100
del valor del edificio, planta, local o dependencia quienes
alteraren el uso a que estuviesen destinados por el pla-
neamiento urbanstico. El importe de la multa no ser
inferior a los 600 euros.
7. Las obras de urbanizacin e implantacin de servi-
cios sin la correspondiente autorizacin urbanstica que
se realicen en suelo no urbanizable o urbanizable sin pro-
gramar se sancionarn con multa del 25 al 50 por 100 del
valor de las mismas. La cuanta mnima de estas sancio-
nes es, en todo caso, de 600 euros.
En suelo urbano o urbanizable con programa apro-
bado, la sancin ser del 50 al 100 por 100 del valor de la
obra ejecutada sin autorizacin o sin ajustarse a las con-
diciones de sta, salvo que estas obras fueran suscepti-
bles de legalizacin, en cuyo caso la sancin ser del
cinco por ciento del valor de la obra ejecutada. La sancin
que se imponga no podr ser inferior a 600 euros.
SECCIN 4. DE LAS INFRACCIONES LEVES Y SUS SANCIONES
Artculo 252. Actuaciones sin licencia legalizables y otras
infracciones.
1. La ejecucin de obras, instalaciones o demolicio-
nes realizadas sin licencia u orden de ejecucin cuando
sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento
urbanstico vigente en el momento de su realizacin ser
sancionada con multa del 2 al 6 por 100 del valor de la
obra o instalacin ejecutada. La multa no podr ser infe-
rior a 300 euros.
2. Se sancionarn con multa del 2 al 6 por 100 del
valor de los terrenos afectados las parcelaciones que, sin
contradecir el planeamiento en vigor, se realicen sin ttulo
habilitante. La multa no podr ser inferior a 300 euros.
3. Sern sancionados con multa del 1 al 5 por 100 de
su valor quienes lleven a cabo sin licencia cierres y valla-
dos de fincas, sin que la multa pueda ser inferior a 300
euros.
4. Las compaas de suministros y servicios que
incumplan los requerimientos referidos en el punto c)
del apartado 1 de la disposicin adicional cuarta de la
Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del Suelo no Urbaniza-
ble, incurrirn en infraccin leve, que ser sancionada
con multa de 600 a 3.000 euros.
CAPTULO IV
Administraciones competentes en materia de disciplina
urbanstica
Artculo 253. Competencias de los municipios.
1. El ejercicio de la potestad sancionadora regulada
en esta Ley corresponder al Municipio con el carcter de
competencia propia, salvo en aquellos supuestos en los
que expresamente se establezca en esta Ley que su ejer-
cicio corresponde a la Comunidad Autnoma en rgimen
concurrente o exclusivo. A tal efecto, los municipios estn
facultados para la imposicin de las sanciones previstas
en esta Ley cuya cuanta exceda de los importes previstos
en la legislacin de rgimen local como lmite para la
imposicin de sanciones por infraccin de ordenanzas
municipales.
2. Del mismo modo, y salvo en los que expresa-
mente se prevea que su ejercicio corresponde a la Comu-
nidad Autnoma en rgimen concurrente o exclusivo,
corresponder al Municipio con el carcter de competen-
cia propia el ejercicio de las potestades administrativas
de proteccin de la legalidad urbanstica.
3. En el ejercicio de sus competencias propias, los
Municipios podrn solicitar la asistencia y colaboracin
tanto de la Diputacin Provincial como de la Conselleria
competente en materia de Urbanismo.
4. Para el mejor ejercicio de sus competencias en
materia de disciplina urbanstica, y en los trminos esta-
blecidos en la legislacin de rgimen local, los municipios
podrn asociarse entre s y con otras Administraciones
constituyendo mancomunidades o consorcios.
5. La inactividad municipal en el ejercicio de sus
competencias propias en materia de disciplina urbans-
tica, sin perjuicio de las responsabilidades a que pudiera
dar lugar, podr ser recurrida por los interesados ante los
Jueces y Tribunales, en los trminos establecidos en el
artculo 29 de la Ley de la Jurisdiccin Contencioso-Admi-
nistrativa.
Artculo 254. Sustitucin autonmica en las competen-
cias municipales.
1. Cuando la Administracin autonmica tuviera
conocimiento de que se estn llevando a cabo actuacio-
nes respecto de las cuales, de conformidad con esta Ley,
la adopcin de las medidas de disciplina urbanstica
corresponde con el carcter de competencia propia al
Municipio, lo comunicar a la Administracin municipal
para que sta adopte las medidas legales que corres-
ponda.
2. Cuando un Municipio mostrara inactividad o
negligencia en el ejercicio de sus competencias propias
de proteccin de la legalidad urbanstica y de sancin de
las infracciones urbanstica, la Conselleria competente en
materia de urbanismo podr asumir la competencia por
sustitucin, en los trminos establecidos en el artculo 60
de la Ley reguladora de las Bases del Rgimen Local.
3. Para que proceda la actuacin de la Generalitat
por sustitucin se requerir que la infraccin de que se
trate sea grave y manifiesta y que existan especficos inte-
reses supralocales afectados.
Artculo 255. Competencias de la Generalitat.
1. El ejercicio de la potestad sancionadora regulada
en esta Ley corresponder a la Generalitat, con el carcter
de competencia propia en concurrencia con la municipal,
cuando se trate de infracciones graves o muy graves
cometidas en suelo no urbanizable. Iniciado por la Gene-
7022 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
ralitat en estos supuestos el ejercicio de su competencia,
el Municipio deber abstenerse de toda actuacin en el
mismo asunto desde el momento en que reciba la opor-
tuna comunicacin, remitiendo a la Administracin auto-
nmica las actuaciones que hasta el mismo hubiera, en su
caso, desarrollado.
2. En los supuestos del apartado anterior correspon-
der tambin a la Generalitat, con el carcter de compe-
tencia propia en concurrencia con la municipial, el ejerci-
cio de las potestades administrativas de proteccin de la
legalidad urbanstica.
3. En los casos en los que las competencias se ejer-
citen por la Generalitat, se dar tambin traslado de la
propuesta de resolucin al Municipio afectado en el
mismo trmite de audiencia a los imputados, para que
pueda alegar lo que estime oportuno.
4. Las competencias autonmicas en el ejercicio de
la potestad sancionadora regulada en esta Ley se ejerce-
rn por la Conselleria competente en materia de Urba-
nismo, de acuerdo con las siguientes reglas
a) La incoacin de los expedientes sancionadores,
cuando sea competencia autonmica, corresponder, en
todo caso, al Director general competente en materia de
Urbanismo.
b) La resolucin de los expedientes sancionadores,
en los casos en los que sea competencia autonmica,
corresponder a los siguientes rganos:
Al Director general competente en materia de Urba-
nismo cuando el importe de la sancin sea inferior a 30.000
euros.
Al Conseller competente en materia de Urbanismo
cuando el importe de la sancin sea mayor de 30.000
euros e inferior a 600.000 euros.
Al Consell de la Generalitat, cuando el importe de la
sancin sea superior a 600.000 euros.
CAPTULO V
Inspeccin urbanstica
Artculo 256. Concepto.
1. La inspeccin urbanstica es la actividad que los
rganos administrativos competentes en materia de
urbanismo deben realizar con el fin de comprobar que las
edificaciones y el uso del suelo se ajustan a las especifica-
ciones del ordenamiento urbanstico.
2. La inspeccin urbanstica es una funcin de inex-
cusable ejercicio para los organismos a los que se atri-
buye por esta Ley.
Artculo 257. Competencia sobre inspeccin urbanstica.
1. La funcin inspectora ser desarrollada, en el
mbito de sus respectivas competencias, por los munici-
pios y por la Generalitat.
2. La realizacin de la inspeccin se realizar bajo la
superior autoridad y direccin del rgano de gobierno que
corresponda y ser desempeada por el personal al que
se atribuya este cometido dentro de cada uno de ellos.
3. La inspeccin autonmica podr solicitar de las
Administraciones municipales cuantos datos y antece-
dentes fueran necesarios para el ejercicio de sus compe-
tencias.
4. Las fuerzas y cuerpos de seguridad, en el mbito
de sus respectivas competencias, colaborarn con la fun-
cin inspectora, prestando su auxilio cuando se les solicite.
5. El personal adscrito a la inspeccin urbanstica
tendr la consideracin de Agente de la Autoridad y estar
capacitado para recabar, con dicho carcter, cuanta infor-
macin, documentacin y ayuda material precise para el
adecuado cumplimiento de sus funciones. Este personal
est facultado para requerir y examinar toda clase de
documentos relativos al planeamiento, comprobar la ade-
cuacin de los actos de edificacin y uso del suelo a la
normativa urbanstica y territorial aplicable y obtener la
informacin necesaria para el cumplimiento de sus fun-
ciones. En su actuacin deber facilitrsele libre acceso a
las fincas, edificaciones o locales donde se realicen las
obras o usos que se pretendan inspeccionar y que no ten-
gan la condicin de domicilio o de lugar asimilado a
ste.
6. Cuando se estime necesario dejar constancia de
cualquier actuacin urbanstica, la inspeccin levantar la
correspondiente acta que contendr los datos identificati-
vos de todas las personas intervinientes, sean propieta-
rios, promotores, constructores, tcnicos o usuarios, y
describir sucintamente los elementos esenciales de la
actuacin.
Las actas de la inspeccin urbanstica gozan de la pre-
suncin de veracidad, y su valor y fuerza probatorios slo
cedern cuando en el expediente que se instruya como
consecuencia de las mismas se acredite lo contrario de
manera inequvoca e indubitada.
TTULO V
Actividad administrativa de fomento del mercado
del suelo para la promocin social del mismo
CAPTULO I
Patrimonio pblico del suelo y patrimonios municipales
del suelo
Artculo 258. Patrimonios pblicos de Suelo.
1. Los patrimonios pblicos de suelo son un instru-
mento de poltica de suelo y vivienda de carcter finalista,
cuyos bienes e ingresos estn vinculados a los usos de
inters social o de utilidad pblica definidos en el pla-
neamiento y destinados a cubrir las necesidades previstas
en el mismo, con el fin de regular el mercado de terrenos y
obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa
pblica que faciliten la ejecucin del planeamiento y garan-
ticen la promocin y edificacin de viviendas de proteccin
pblica.
2. Los ayuntamientos, las entidades locales supra-
municipales y la Generalitat, debern constituir sus res-
pectivos patrimonios pblicos de suelo, con la finalidad
de regular el mercado de terrenos, crear reservas para
actuaciones pblicas y facilitar el planeamiento territorial
y urbanstico, y su ejecucin en el marco de sus corres-
pondientes competencias.
3. Cada patrimonio pblico de suelo integrar un
patrimonio independiente, separado del restante patri-
monio de la Administracin titular. El inventario y registro
de la gestin de los bienes integrantes de cada patrimo-
nio pblico de suelo se realizar en los trminos que
reglamentariamente se determinen.
4. Los patrimonios pblicos de suelo constituirn el
medio principal para el desarrollo del servicio pblico de
intervencin en el mercado de suelo y de la poltica de
vivienda.
Artculo 259. Carcter finalista de los patrimonios pbli-
cos del suelo.
1. Los ingresos obtenidos mediante la enajenacin o
la cesin de terrenos y la sustitucin del aprovechamiento
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7023
correspondiente a la Administracin por su equivalente
valor econmico en metlico se destinarn a la amplia-
cin, el mantenimiento o gestin del patrimonio pblico
del suelo.
2. Los bienes del Patrimonio Municipal de Suelo,
una vez incorporados al proceso de urbanizacin y edifi-
cacin, debern ser destinados a la construccin de vivien-
das sujetas a algn rgimen de proteccin pblica o a otros
usos de inters social, de acuerdo con el planeamiento
urbanstico.
Artculo 260. Bienes integrantes de los patrimonios
pblicos del suelo.
1. Integran los patrimonios pblicos de suelo:
a) Los bienes patrimoniales de la Administracin
correspondiente a los que el planeamiento territorial y
urbanstico asigne expresamente tal destino, as como
aquellos que legal o reglamentariamente se adscriban al
patrimonio pblico del suelo.
b) Los obtenidos como consecuencia de expropia-
ciones urbansticas y de cualesquiera procedimientos de
gestin urbanstica, y entre ellos, las cesiones correspon-
dientes a la participacin de la Administracin en el apro-
vechamiento urbanstico, y los ingresos derivados de la
sustitucin de tales cesiones con pagos en metlico.
c) Los bienes adquiridos como consecuencia de la
delimitacin de reas sobre los que se ejercite el derecho
de tanteo y retracto administrativo.
d) Los adquiridos para su adscripcin al mismo.
e) Los recursos financieros afectos a los Patrimonios
Pblicos de Suelo.
2. Los bienes de los Patrimonios Pblicos de Suelo
conforman un patrimonio independiente, separado del
resto de bienes y derechos patrimoniales o privativos de
titularidad de la Administracin, con independencia del
rgimen jurdico propio de demanialidad o privacidad de
los bienes integrantes de dichos patrimonios.
Artculo 261. Delimitacin de los patrimonios pblicos
de suelo por el planeamiento general o especial.
1. Las Administraciones Pblicas, en previsin de la
ampliacin de sus patrimonios pblicos de suelo, podrn
establecer reas reservadas de terrenos, cualquiera que
sea su clasificacin o calificacin urbanstica. La reserva,
si no estuviera prevista en el Plan General o fuera insufi-
ciente, se efectuar mediante Plan Especial y podr ser
incluso previa a la programacin de los terrenos. Dicha
programacin, no obstante, podr ser instada por los par-
ticulares, conforme al artculo 130, debiendo solicitar
autorizacin previa a la Administracin titular de la
reserva, quien, en su caso, podr otorgarla con sujecin a
las condiciones de inters pblico que procedan para
lograr los fines sociales a los que se adscriba.
2. El establecimiento o la delimitacin de reservas
de terrenos para la ampliacin de patrimonios pblicos
de suelo comportar la declaracin de utilidad pblica y la
necesidad de ocupacin, a los efectos expropiatorios.
Artculo 262. Medidas urbansticas para la construccin
de viviendas sujetas a proteccin pblica.
1. Los municipios de ms de 10.000 habitantes desti-
narn ntegramente el patrimonio pblico de suelo
correspondiente al tanto por ciento de la cesin de apro-
vechamiento urbanstico que le corresponda por actua-
ciones en suelo urbanizable residencial a la promocin de
viviendas de proteccin pblica. Podrn hacerlo bien
mediante promocin directa, bien por enajenacin gra-
tuita u onerosa del suelo vinculada a tal fin.
Al menos la mitad de este suelo deber ser enajenado
de forma onerosa, en cuyo caso ser por concurso, o
cesin gratuita de terrenos. El precio de la enajenacin no
podr sobrepasar, incluyendo los gastos de urbanizacin
que puedan corresponderle, el mximo fijado por la legis-
lacin reguladora de Viviendas de Proteccin Oficial o
tipo equivalente que la sustituya, para el lugar y momento
en que se produzca.
2. Los municipios con poblacin comprendida en-
tre 5.000 y 10.000 habitantes afectarn los bienes del
Patrimonio Municipal del Suelo, o los recursos derivados
de su transmisin, a usos sociales de carcter pblico,
preferentemente a la promocin y construccin de vivien-
das sujetas a proteccin pblica, al menos en una propor-
cin no inferior al 25 por 100 de dicho Patrimonio en el
ejercicio correspondiente.
3. Cuando la demanda de vivienda protegida est
satisfecha justificadamente, o la necesidad del municipio
de destinarlos a otros usos de inters pblico as lo exijan,
podr eximirse hasta el 50 por 100 de la obligacin a la
que se refieren los puntos 1 y 2 mediante resolucin del
Conseller competente en Vivienda. En supuestos excep-
cionales y muy justificados en base a los mismos crite-
rios, la exencin podr ser de hasta el 100 por 100.
Cuando el Ayuntamiento disponga de un programa, de
carcter plurianual, destinado a cubrir las necesidades de
viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica,
convenido con la Conselleria competente en vivienda, ste
quedar eximido de la obligacin a que se refieren los
puntos 1 y 2 del presente artculo.
Artculo 263. Gestin de los patrimonios pblicos del
suelo.
1. La gestin de los patrimonios pblicos del suelo
podr ejercerse directamente por su Administracin titu-
lar, por organismos, entidades o empresas de capital
ntegramente pblico o participadas mayoritariamente
por la Administracin, entidades pblicas empresariales,
mancomunidades, consorcios o sociedades urbansticas.
2. Las administraciones titulares de patrimonios p-
blicos de suelo podrn constituir sociedades annimas o
empresas de economa mixta para la gestin de los mis-
mos.
Artculo 264. Transmisin de los bienes integrantes de
los patrimonios pblicos del suelo.
1. Los bienes integrantes de los patrimonios pbli-
cos de suelo podrn ser objeto de transmisin en los
siguientes trminos:
a) Mediante enajenacin por concurso pblico.
b) Mediante subasta, cuando los bienes enajenados
no estn sujetos a limite en el precio de explotacin o no
tengan el precio tasado oficialmente.
c) Directamente, por precio no inferior al valor de los
terrenos, a entidades de carcter benfico y social y a pro-
motores pblicos, que promuevan la construccin de
viviendas de proteccin pblica.
El documento pblico en que conste la enajenacin
directa debe establecer el destino final de los terrenos
transmitidos, el plazo mximo de construccin y las
dems limitaciones y condiciones que la Administracin
considere conveniente.
d) Mediante cesin gratuita a organismos pblicos,
sociedades, entidades o empresas de capital ntegra-
mente pblico, o a otras administraciones pblicas, siem-
pre que el destino de la referida cesin sea la construccin
7024 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
sobre el suelo cedido de viviendas sujetas a algn rgi-
men de proteccin pblica.
2. La transmisin, en todo caso, observar la norma-
tiva estatal y comunitaria en materia de defensa de la
competencia, ayudas pblicas y disciplina de mercado.
Artculo 265. La intervencin privada en los patrimonios
pblicos del suelo.
1. Las Administraciones que, en aplicacin de esta
ley, deban constituir patrimonios pblicos del suelo
podrn participar en sociedades mercantiles cuyo capital
social solo parcialmente corresponda a la Administracin
titular, para la gestin del mismo de acuerdo con sus
fines.
2. Las sociedades debern constituirse para actua-
ciones concretas, de las establecidas por el planeamiento,
en rgimen de concurrencia pblica u ofrecindolas res-
tringidamente a los propietarios de los inmuebles afecta-
dos, pero en condiciones de igualdad.
Artculo 266. Registro Autonmico de Patrimonios Mu-
nicipales de Suelo.
1. La Conselleria competente en ordenacin del terri-
torio, urbanismo y vivienda crear un Registro Auton-
mico de Patrimonios Pblicos Municipales de Suelo, que
estar compuesto por el Inventario de Bienes Municipales
adscritos a cada patrimonio municipal de suelo que sean
procedentes de la gestin urbanstica.
2. Los ayuntamientos prestarn la cooperacin y
asistencia activa que la Conselleria pueda precisar para la
adecuada gestin de este Registro Autonmico. A tal fin,
debern remitir copia certificada con la relacin de bienes
inmuebles, su identificacin precisa y determinada, con
su certificacin registral y cargas urbansticas a dicha
Conselleria, con la obligacin de incluir las actualizacio-
nes de dicho inventario, as como aportar las modificacio-
nes que ste experimente. La documentacin deber ser
remitida en el plazo mximo de quince das desde su
requerimiento.
3. El Registro ser pblico, de acceso gratuito y ten-
dr una finalidad informativa.
4. Los bienes inmuebles integrados en cada inventa-
rio y que formarn parte del registro autonmico tendrn
la naturaleza de utilidad pblica e inters social. No se
podr disponer de ellos si previamente no se aporta, al
respectivo expediente, certificado de inscripcin en el
Registro Autonmico de Patrimonios Pblicos Municipa-
les de Suelo, que el Secretario del Ayuntamiento deber
protocolizar.
5. Si un Ayuntamiento, de los referidos en el artcu-
lo 263, no procede a enajenar en el plazo de dos aos a
partir de la vigencia de la presente Ley, al menos el 50
por 100 de todos los bienes inmuebles que formen parte
de cada patrimonio municipal de suelo, la Generalitat, a
travs del rgano competente, proceder a iniciar expe-
diente de expropiacin forzosa con carcter urgente,
sobre la relacin de bienes inmuebles inventariados en
cada patrimonio municipal de suelo, con el fin de proce-
der a la construccin, de manera directa o indirecta, de
viviendas de proteccin pblica. A tal efecto, emitir certi-
ficado de incumplimiento de las obligaciones municipales.
6. Por Decreto del Consell de la Generalitat se de-
sarrollarn los criterios, normas y procedimientos de la
gestin del Registro Autonmico de Patrimonios Pblicos
Municipales de Suelo, garantizando los mismos y su afec-
cin a la construccin de viviendas de proteccin o inter-
vencin en los centros histricos, monumentos o inmue-
bles de inters patrimonial.
CAPTULO II
Derecho de superficie
Artculo 267. Derecho de superficie.
1. La Generalitat, las entidades locales, los organis-
mos autnomos, las entidades pblicas empresariales y
las sociedades pblicas, cuyo capital pertenezca total o
parcialmente a la Administracin, dentro de los mbitos
de su competencia, podrn constituir el derecho de super-
ficie en terrenos de su titularidad con destino a la cons-
truccin de viviendas, servicios complementarios, ins-
talaciones industriales y comerciales u otros usos
determinados en los planes urbansticos y de ordenacin
del territorio, cuyo derecho corresponder al superficia-
rio, por el plazo que establezca el acto de constitucin del
derecho de superficie.
2. El derecho de superficie se regir por la normativa
estatal aplicable.
Disposicin adicional primera. Consejo del Territorio y el
Paisaje.
El Consejo del Territorio y el Paisaje es el mximo
rgano asesor de las Administraciones pblicas con com-
petencia urbanstica de la Comunitat Valenciana. Radicar
en el Instituto de Estudios Territoriales y del Paisaje, del
que formar parte.
Reglamentariamente se establecer su composicin,
organizacin y funcionamiento. En todo caso, actuar
como rgano colegiado, compuesto por expertos en
urbanismo de reconocida competencia, quienes asesora-
rn con rectitud las cuestiones que se sometan a su con-
sideracin. En su nombramiento se dar adecuada parti-
cipacin a las entidades locales.
Le corresponder dictaminar en los casos que as lo
exija esta Ley o una disposicin reglamentaria con rango
de Decreto del Consell de la Generalitat, o cuando lo soli-
cite el Consell de la Generalitat o alguno de sus miem-
bros.
El Consejo del Territorio y el Paisaje asumir la totali-
dad de las funciones que hasta la fecha tena asignadas el
Consejo Superior de Urbanismo.
Disposicin adicional segunda. Cmputo de la pobla-
cin municipal.
A todos los efectos previstos en la presente Ley,
cuando en ella se alude a un determinado nmero de
habitantes por Municipio, se computarn como tales, los
residentes empadronados excepto para la cuantificacin
de las reservas dotacionales en que se considerar la
poblacin potencial.
Disposicin adicional tercera. Deber de informacin
interadministrativa en relacin con actos y acuerdos
urbansticos
1. En cumplimiento del artculo 56 de la Ley 7/1985,
de 2 de abril, la notificacin preceptiva de actos y acuer-
dos municipales a la Administracin autonmica, cuando
se refiera a actos en materia de urbanismo, se cursar a
los rganos urbansticos de la Generalitat.
Si dicha notificacin versa sobre otorgamiento de
licencia de obra, expresar con claridad la localizacin y
contenido del acto autorizado en trminos que permitan
relacionarlo con su rgimen urbanstico. Reglamentaria-
mente se establecer un modelo de ficha urbanstica,
susceptible de fcil tratamiento estadstico, a cumplimen-
tar por el solicitante de la licencia, que el Municipio adjun-
tar al notificar.
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7025
2. Los interesados pueden notificar, por su cuenta, a
los referidos rganos de la Generalitat su intencin de
iniciar las obras o actuaciones urbansticas correspon-
dientes, acompaando la informacin referida en el
nmero anterior y los documentos acreditativos de que,
desde que solicitaron la licencia, han transcurrido los pla-
zos previstos en esta Ley para el otorgamiento de la
misma.
La comunicacin ser examinada en el plazo de un
mes, debindose recabar durante l informacin del
Ayuntamiento. Concluido ste, el interesado tendr dere-
cho, a que la Generalitat le expida, para su uso particular,
certificado de haber sido notificada del propsito de ini-
ciar las obras o actuaciones y de no haber advertido en
ellas contravencin grave y manifiesta de la ordenacin
urbanstica, ni haber recibido reclamacin municipal por
tal motivo. Es improcedente la expedicin del certificado
cuando la obra o actuacin contravenga manifiestamente
la ordenacin urbanstica o exceda de los derechos que
sta confiere al interesado, o cuando el Ayuntamiento
justifique motivadamente su oposicin a ello.
3. La Administracin de la Generalitat, sin perjuicio
de las competencias municipales, se abstendr de desa-
rrollar acciones o procedimientos administrativos por la
realizacin de actuaciones respecto a las que haya expe-
dido el certificado regulado en el nmero anterior.
4. Los rganos de la Generalitat que adopten resolu-
ciones o acuerdos en materia urbanstica han de notificar-
los a los Municipios afectados en el plazo de diez das
desde su adopcin.
5. Reglamentariamente, se establecer el contenido
y formato de la informacin que, a los efectos de estads-
tica, los Municipios debern remitir a la Conselleria com-
petente en ordenacin del territorio y vivienda en relacin
con las materias reguladas en la presente Ley.
Disposicin adicional cuarta. Convenios urbansticos.
1. La suscripcin de convenios urbansticos por la
Generalitat y las entidades locales de la Comunidad
Valenciana, as como por las entidades de derecho
pblico, sociedades y fundaciones dependientes o vincu-
ladas a las mismas, estarn sujetas a los lmites que, para
la suscripcin de convenios administrativos, se estable-
cen en el texto refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Pblicas, aprobado por Real Decreto
Legislativo 2/2000, de 16 de junio.
2. La competencia de su aprobacin por parte muni-
cipal corresponder al Ayuntamiento Pleno, previa aper-
tura de un perodo de informacin pblica por plazo de
veinte das sobre el proyecto de Convenio.
3. Los convenios urbansticos que, para la ejecucin
del planeamiento, celebren los ayuntamientos con los
particulares no podrn sustituir el procedimiento de apro-
bacin y adjudicacin de programas regulado en esta Ley
o prejuzgar el resultado del mismo, ni podrn alterar nin-
guna de las determinaciones del plan o instrumento de
cuya ejecucin se trate, ni perjudicar derechos o intereses
de terceros.
4. Los convenios urbansticos que se suscriban con
motivo y en relacin con la formulacin y aprobacin de
los planes y de cualesquiera otros instrumentos de orde-
nacin o gestin urbanstica se sujetarn a las siguientes
reglas:
1. Respetarn el rgimen de facultades e iniciativas
para promoverlos que se establecen en la legislacin
urbanstica.
2. Contendrn una parte expositiva en la que se jus-
tificar la conveniencia de lo estipulado para el inters
general y su coherencia con el modelo y estrategia territo-
rial del Municipio, as como, en su caso, con la programa-
cin prevista en el planeamiento o instrumento urbans-
tico en tramitacin.
3. Se sometern a informacin pblica, junto con el
correspondiente instrumento de planeamiento o gestin
urbanstica, si se suscribe antes de acordarse aqulla, o a
un trmite autnomo de informacin pblica, de veinte
das de duracin, cuando la del planeamiento ya se
hubiera culminado. Los convenios que se suscriban para
la implantacin de actuaciones sujetas a Declaracin de
Singular Inters Comunitario se sujetarn al rgimen pre-
visto para ellas.
4. Sern nulas las estipulaciones y compromisos
contrarios a normas imperativas legales y reglamenta-
rias, as como a determinaciones de planeamiento de
rango superior o de esta Ley y, en todo caso, las que
supongan disminucin de deberes y cargas definitorias
del derecho de propiedad del suelo.
5. Lo convenido con particulares se entiende sin per-
juicio del ejercicio con plenitud por parte de la Administra-
cin de la potestad de planeamiento, y siempre estar
sometido a la condicin suspensiva de que el plan o ins-
trumento correspondiente haga posible su cumplimiento.
El incumplimiento de esta condicin no dar lugar, en nin-
gn caso, a responsabilidad de la Administracin que
hubiere suscrito el convenio, salvo que el cambio de crite-
rio que determinara la imposibilidad de cumplimiento le
fuera imputable y no se justificara suficientemente en
razones objetivas de inters pblico.
Se excepta la aplicacin de las reglas 1. a 4. anterio-
res cuando el Convenio Urbanstico se suscriba entre la
Administracin de la Generalitat, las empresas pblicas de
ella dependientes y los municipios, conjunta o separada-
mente, con otras Administraciones Pblicas, organismos
pblicos, sociedades de capital ntegramente pblico,
entidades o empresas en cuyo capital participen mayorita-
riamente cuando el objeto del Convenio sea el fomento de
la construccin de viviendas sujetas a algn Rgimen de
Proteccin Pblica y ese compromiso se establezca en el
Convenio.
Disposicin adicional quinta. Arrendamientos histricos.
Las disposiciones de la presente Ley en materia de
gestin urbanstica de suelo se entendern a reserva de
los derechos de los arrendatarios histricos, reconocidos
por el artculo 5 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la
Generalitat, de Arrendamientos Histricos Valencianos.
Disposicin adicional sexta. Previsin de viviendas suje-
tas a rgimen de proteccin pblica en los planes y
programas.
1. Los planes generales han de incluir en la memoria
justificativa un estudio sobre la previsin de las necesida-
des de vivienda protegida en el trmino municipal, inclu-
yendo en sus fichas de planeamiento y gestin del suelo
urbanizable residencial la proporcin de viviendas de esta
ndole que se tenga que materializar en el desarrollo de
cada sector de suelo urbanizable. La aprobacin de dichos
planes necesitar informe previo preceptivo y vinculante
emitido por los rganos de la administracin autonmica
competentes en materia de vivienda integrados en la
correspondiente conselleria, sobre las previsiones del
planeamiento en materia de vivienda protegida.
2. La aprobacin definitiva de los planes generales
que cuenten con suelo urbanizable residencial con ordena-
cin pormenorizada, planes parciales, planes de reforma
interior y programas para el desarrollo de actuaciones inte-
gradas en el suelo urbanizable residencial requerir, nece-
sariamente, la previa localizacin de los terrenos para la
construccin de viviendas protegidas, conforme con el
estudio de necesidades y las fichas de planeamiento y ges-
tin referidas en el nmero 1 del presente artculo.
7026 Martes 21 febrero 2006 BOE nm. 44
Disposicin adicional sptima. Difusin en Internet.
Los trmites de informacin pblica relativos a la tra-
mitacin de Programas para el desarrollo de Actuaciones
Integradas o Aisladas incluirn su difusin por Internet a
travs de las pginas de que dispone el Diari Oficial de la
Generalitat Valenciana de forma libre y gratuita.
Disposicin adicional octava. Modificacin de la Ley
4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordena-
cin del Territorio y Proteccin del Paisaje.
El apartado 2 del artculo 19 queda redactado en los
siguientes trminos:
2. La implantacin de usos residenciales, industria-
les, terciarios, agrcolas u otros que impliquen un incre-
mento del consumo de agua, requerir la previa obten-
cin de informe del organismo de cuenca competente, o
entidad colaboradora autorizada para el suministro, sobre
su disponibilidad y compatibilidad de dicho incremento
con las previsiones de los planes hidrolgicos, adems de
la no afectacin o menoscabo a otros usos existentes
legalmente implantados.
Dicho informe se emitir en los plazos y con los efec-
tos establecidos por la normativa estatal vigente en la
materia.
La suficiente disponibilidad a la que se refiere el
prrafo primero podr ser justificada mediante el com-
promiso de ejecucin de infraestructuras generadoras de
recursos hdricos a travs de la aplicacin de nuevas tec-
nologas, como la desalacin de agua de mar o aguas
subterrneas salobres, aprovechamiento de aguas depu-
radas, potabilizacin o alternativas similares.
Reglamentariamente, o a travs de instrucciones tc-
nicas, se establecern los mtodos para contrastar la
idoneidad de las tcnicas de generacin de recursos hdri-
cos que permitan acreditar la compatibilidad de las nue-
vas actuaciones consumidoras de agua potable u otros
usos, debiendo garantizarse el uso sostenible y eficiente
del agua.
No ser necesaria la emisin del informe previsto en
el prrafo anterior cuando la implantacin de los referidos
usos se verifique en aplicacin de instrumentos de pla-
neamiento que hayan sido objeto del correspondiente
informe.
Disposicin adicional novena. Silencio administrativo
en la aprobacin de programas de actuacin inte-
grada.
El efecto positivo del silencio administrativo previsto
en el artculo 130.5 de la presente Ley, slo se producir
una vez entre en vigor la norma reglamentaria que lo
regule, y con las condiciones y efectos que en la misma se
establezcan.
En tanto no sea aprobada tal norma reglamentaria, los
efectos del silencio sern, en todo caso, negativos, de
acuerdo con lo previsto en el artculo 130.4.
Disposicin transitoria primera. Procedimientos inicia-
dos antes de la entrada en vigor de la presente Ley.
1. Los procedimientos urbansticos, sea cual sea su
denominacin o naturaleza, iniciados antes de la entrada
en vigor de la presente ley, se regirn por la legislacin
anterior siempre que hubiera concluido el trmite de
informacin pblica, cuando tal trmite fuera preceptivo.
2. No obstante lo dispuesto en el apartado anterior,
los programas de actuacin integrada iniciados antes de
la entrada en vigor de la presente ley se regirn por la
legislacin anterior siempre que hubieran sido objeto de
aprobacin municipal o, no habiendo sido objeto de apro-
bacin municipal, haya vencido el plazo mximo para
emitir resolucin expresa sobre dicha aprobacin estable-
cido en al Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generali-
tat Valenciana, reguladora de la actividad urbanstica. En
caso contrario tendrn que tramitarse nuevamente con-
forme a lo que establece esta ley, conservndose aquellos
actos que por su naturaleza, contenido y finalidad sean
compatibles con lo que dispone esta Ley.
3. En todo caso resultarn de aplicacin a todos los
planes y programas que no hubieran sido aprobados defi-
nitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de esta
ley, las previsiones relativas a viviendas sometidas a
algn rgimen de proteccin pblica contenidas en los
artculos 36.1.i) y 37.1.h) y en la disposicin adicional sexta
de la presente Ley.
Disposicin transitoria segunda. Clasificacin del suelo
urbano a la entrada en vigor de la presente Ley. Actua-
ciones aisladas
1. A partir de la entrada en vigor de esta Ley y en
tanto no se modifiquen o revisen los vigentes Planes
Generales, Normas Subsidiarias y Proyectos de Delimita-
cin de Suelo Urbano, tendrn la clasificacin de suelo
urbano los terrenos que la tuvieran reconocida por los
instrumentos de ordenacin vigentes.
2. El suelo urbano que, a la entrada en vigor de esta
Ley, no est incluido en Unidades de Ejecucin, mientras
stas no se delimiten, se ejecutar conforme al rgimen
de Actuaciones Aisladas regulado en el Captulo Cuarto
de su Ttulo Tercero.
3. En los municipios cuyo planeamiento general hu-
biera delimitado reas de reparto y aprovechamientos
tipo en suelo urbano se aplicarn stos a los efectos pre-
vistos en la presente Ley.
Si no se hubiera determinado el aprovechamiento
tipo, mientras no se modifique o revise el planeamiento
con ese propsito, se considerar como tal:
a) En Unidad de Ejecucin prevista por el planeamiento
o delimitada con anterioridad a esta Ley: el medio de la
Unidad.
b) En otro caso: el que resulte de la aplicacin del
artculo 56.
El aprovechamiento susceptible de apropiacin ser
el porcentaje del aprovechamiento tipo que corresponda,
segn la Ley, atendidas las reglas anteriores.
Disposicin transitoria tercera. Adaptacin de los Planes
a la presente Ley.
1. Los municipios tendrn que adaptar su planea-
miento a la presente Ley, incoando el correspondiente
expediente de revisin, que podr acogerse a la versin
simplificada del Plan General prevista en el artculo 62.1, o
por medio de la aprobacin del documento de justificacin
de la integracin territorial en los casos que proceda.
2. En tanto que dicha adaptacin no se haya produ-
cido, ser requisito para la tramitacin y aprobacin de
los planes parciales o de reforma interior modificativos de
la clasificacin del suelo no urbanizable que los referidos
instrumentos de planeamiento se acompaen de un
documento de justificacin de la integracin territorial de
los previstos en el artculo 74 de la presente Ley. Tal docu-
mento de justificacin ser aprobado conjuntamente con
los instrumentos de planeamiento, si contiene los docu-
mentos especficos y las determinaciones necesarias en
funcin del alcance y contenido concreto de la correspon-
diente modificacin.
Los Planes Parciales o de Reforma Interior que no
impliquen reclasificacin de suelo no urbanizable queda-
rn exonerados de la exigencia de incorporar los docu-
BOE nm. 44 Martes 21 febrero 2006 7027
mentos reglamentariamente exigibles para someter el
Proyecto a evaluacin de su impacto medio ambiental.
3. La referencia a la homologacin de los pla-
nes prevista en la disposicin transitoria primera de la
Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del
Suelo no Urbanizable, debe entenderse hecha al Docu-
mento de Justificacin de la Integracin Territorial pre-
visto en el artculo 74 de la presente Ley.
4. Cuando los planes aprobados al amparo de la
legislacin anterior contengan a la vez un coeficiente limi-
tativo del numero mximo de viviendas edificables y otro
del numero mximo de metros cuadrados de edificacin,
se aplicar exclusivamente este ltimo, siempre que cum-
plan las cesiones dotacionales mnimas por unidad de
superficie edificable exigidas por la presente Ley.
Disposicin transitoria cuarta. Concesiones administra-
tivas sobre subsuelo pblico.
Los titulares de concesiones administrativas sobre
subsuelo pblico gozarn del derecho de adquisicin pre-
ferente de dicho subsuelo en el supuesto de que el pla-
neamiento permita su desafectacin y enajenacin en los
trminos previstos en le artculo 60.3 de la presente Ley.
Disposicin transitoria quinta. Suelo destinado a vivien-
das sujetas a algn rgimen de proteccin pblica.
Mediante Decreto del Consell de la Generalitat, con
carcter subsidiario y transitorio, se podrn fijar porcenta-
jes mnimos de reserva de suelo vinculado a la promocin
de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin
pblica en suelo urbanizable o suelo urbano que deba ser
desarrollado mediante Planes de Reforma Interior, para
los municipios de la Comunitat Valenciana cuyos Planes
Generales no estn adaptados a esta Ley.
Podr hacerlo de forma individualiza para cada uno
de los municipios o por grupos de ellos que presenten
caractersticas homogneas, que permitan un mismo
tratamiento.
Disposicin derogatoria primera. Derogacin de normas.
Queda derogada la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de
la Generalitat, Reguladora de la Actividad Urbanstica.
Disposicin derogatoria segunda. Clusula general de
derogacin.
Quedan derogadas cuantas disposiciones legales o
reglamentarias se opongan o contradigan lo dispuesto en
la presente Ley.
Disposicin final primera. Desarrollo y aplicacin de la
Ley.
Se faculta al Consell de la Generalitat para dictar cuan-
tas disposiciones sean precisas para el mejor desarrollo y
aplicacin de la presente Ley.
Disposicin final segunda. Entrada en vigor.
La presente Ley entrar en vigor en el plazo de un
mes, contado a partir del da siguiente al de su publica-
cin en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Disposicin final tercera. Habilitacin al Consell de la
Generalitat para la refundicin de los textos legales
vigentes en materia de urbanismo, ordenacin del
territorio y vivienda.
Se autoriza al Consell de la Generalitat para elaborar,
en el plazo mximo de un ao, un Cdigo que consista en
un texto refundido de las normas con rango de Ley vigen-
tes en materia de urbanismo, ordenacin del territorio y
vivienda.
La citada autorizacin comprende la facultad de regu-
larizar, aclarar y armonizar los textos de las normas con
rango de Ley que han de ser refundidas.
Por tanto, ordeno que todos los ciudadanos, tribuna-
les, autoridades y poderes pblicos a los que corres-
ponda, observen y hagan cumplir esta Ley.
Valencia, 30 de diciembre de 2005.
FRANCISCO CAMPS ORTIZ,
Presidente
(Publicada en el DOGV nmero 5.167, de 31 de diciembre de 2005)