Plichtenleer van de vastgoedmakelaar

Inleiding

Plichtenleer kan omschreven worden als een geheel van regels en plichten die een
beroep regelen, alsook het gedrag van degenen die dit beroep uitoefenen, de relaties
tussen deze beoefenaars en hun klanten en het publiek.
Dit betekent met andere woorden, dat de plichtenleer, binnen een bepaald beroep,
beschouwd kan worden als een “correct en gepast gedrag”.
Probleem met een dergelijke omschrijving is dat iedereen een heel eigen idee heeft
over wat nu precies gepast en ongepast is in het kader van zijn beroep.
Wetten zijn vaak niet duidelijk genoeg en iemand van slechte wil zou handig gebruik
kunnen maken van deze juridische “lacunes” voor zijn eigen profijt. Jammer genoeg
beseft een dergelijk iemand niet dat hij met zijn gedrag niet alleen schade berokkent
aan het beroep, maar uiteindelijk ook aan zichzelf.
En precies daarom is het zo belangrijk dat de leden van eenzelfde beroepscategorie
een gemeenschappelijke gedragslijn kunnen volgen.
Aan de hand van zijn plichtenleer wil een beroep ook zijn doelpubliek beschermen,
de professionele beoefenaars ontraden om handelingen te verrichten die in strijd zijn
met het beroep en anderen ontmoedigen om hetzelfde te doen. Kortom, een positief
imago geven aan het beroep.
Voor de vastgoedsector werd de plichtenleer opgesteld zodat de klant zijn goed in
vol vertrouwen kan overlaten in de handen van een vastgoedmakelaar.
Het is zonneklaar dat een makelaar die zich aan deze plichtenleer houdt, niet enkel
zijn klant en zijn beroep een dienst bewijst, maar ook zijn eigen kantoor.

Deze nieuwe plichtenleer werd opgesteld om een nog grotere veiligheidsgarantie te

bieden aan de mensen en instellingen die een beroep doen op uw diensten van
vastgoedmakelaar. De artikels verplichten u een gedragslijn te volgen die
gemeenschappelijk is voor alle beroepsbeoefenaars.

Doelstelling van de cursus

Deze cursus heeft een dubbele doelstelling: u enerzijds informeren en u anderzijds

helpen om na te gaan of uw werkwijze beantwoordt aan de nieuwe regels van de
plichtenleer die nu in dit beroep van toepassing zijn.

De cursus bestaat uit 2 delen: in een eerste deel komen de bepalingen aan bod in
verband met de vastgoedmakelaars in het algemeen. Het tweede deel gaat specifiek
over de vastgoedmakelaars-bemiddelaars of beheerders van goederen
(rentemeesters en syndici).

Pagina 1 van 7
 I. Algemene bepalingen

1. De plichten en verplichtingen naar de klant toe

(zie artikels 2,12° tot 2,14° en 2,16° tot 2,20°)

Aanvaarding van de opdracht

(zie artikels 8 tot 12, 19 en 20)

Als u een opdracht van een klant aanvaardt, is dat omdat u denkt over de nodige
vaardigheden en capaciteiten te beschikken om deze opdracht tot een goed
einde te brengen. U moet de klant alle nodige informatie geven zodat hij, in ieder
geval, kan oordelen over de waarde en de correctheid van uw voorstel. Bij het
opstellen van uw contracten, moet u bedenken dat uw klant niet noodzakelijk
ervaren is in uw vakgebied en u moet zeker zijn dat hij al uw documenten van a
tot z begrijpt.

Uitvoering van de opdracht

(zie artikels 3 en 14 tot 18)

Bij de uitvoering van de opdracht die u werd toevertrouwd, moet u zich nauwgezet
houden aan de bepalingen die vooraf werden vastgelegd. Daarom is het contract
het belangrijkste referentiedocument bij geschillen (de rechtbank waar de zaak
aanhangig wordt gemaakt zal zich baseren op dit document).
U wordt ook gevraagd om als een goede huisvader zorg te dragen voor de
goederen die u worden toevertrouwd en onpartijdig te blijven ten opzichte van
iedereen die een rol speelt bij de uitvoering van de opdracht. Want uw klant kan
eventueel een beroep doen op een deskundige, zijn notaris of enig ander persoon
die hij hiertoe bevoegd acht.

Respect voor het privéleven en discretieplicht

(zie artikels 6, 7, 34 en 35)

Om de opdracht die u door uw klant werd toevertrouwd tot een goed einde te
brengen, moet u over bepaalde informatie beschikken. Toch mag u nooit vergeten
dat u verplicht bent het privéleven van uw klanten te respecteren.
Deze informatie mag in geen enkel geval bekendgemaakt worden, enkel tenzij u
bijvoorbeeld betrokken bent bij een gerechtsprocedure. Dan kunt u, voor uw
persoonlijk verweer, de informatie bekendmaken die u relevant acht.

Belangenconflict
(zie artikel 38)

De relatie die u met uw klant zal aangaan moet duidelijk zijn. De klant gelast u de u
toevertrouwde opdracht tot een goed einde te brengen.
U moet daarbij elk belangenconflict vermijden.

Pagina 2 van 7
Mocht de situatie bijvoorbeeld in de loop van het mandaat veranderen (uzelf, een lid
van uw familie of uw bedrijf zijn geïnteresseerd in het goed), dan is het uw plicht om
uw klant daarvan op de hoogte te brengen.

• Honoraria, betalingsvoorwaarden en financiële bewegingen

(zie artikels 25 tot 34, 67, 69 en de richtlijnen)

De vastgoedmakelaar kan geen honoraria of andere geldsommen eisen die niet bij
overeenkomst zijn toegestaan. Tenzij anders overeengekomen, kan hij die sommen
enkel ontvangen van zijn klant of van een collega met wie hij een
samenwerkingsakkoord heeft bereikt. Bovendien moeten de gelden waarvan de
vastgoedmakelaar niet de uiteindelijke ontvanger is, overgemaakt worden aan de
begunstigden of de personen die door hen werden aangeduid.
Ook moet hij de gelden en waarden die hij bewaart of beheert, laten waarborgen (zie
richtlijn betreffende verzekering en borgstelling).

Ter herinnering, de vastgoedmakelaars-bemiddelaars en rentmeesters moeten een

derdenrekening openen, exclusief bestemd voor alle verrichtingen met betrekking tot
het beheer van fondsen van de uiteindelijke ontvangers (klanten …). Dit om elk
misverstand te vermijden over wat van u is en wat van hen is. Deze verrichtingen
moeten nauwkeurig gedetailleerd worden en makkelijk begrijpbaar zijn voor iedereen.
Alle verrichtingen op deze rekening moeten transparant gebeuren (“traceerbaarheid”
van de verrichtingen).

2. Plichten en verplichtingen ten opzichte van het beroep

(zie artikels 2,1° tot 2,10° en 2,15°)

Deontologische aansprakelijkheid en organisatie van het kantoor

(zie artikels 3, 4 en 5)

De vastgoedmakelaar is verantwoordelijk voor zijn handelingen. Hij is ook

verantwoordelijk voor de organisatie van zijn kantoor en voor de handelingen die
gesteld worden door de aangestelden die onder zijn gezag staan. Met andere
woorden, hij moet rekenschap afleggen van beslissingen die hij genomen heeft of
van handelingen die worden gesteld door degenen voor wie hij verantwoordelijk is.
Hij is ook verplicht iedereen te informeren en op te leiden, en dit in het belang van
zijn eigen geloofwaardigheid en in het belang van een gezonde bedrijfsvoering.

Betrekkingen met het Instituut en zijn collega’s

(zie artikels 22 tot 24, 26 en 39 tot 45)

De vastgoedmakelaar is niet de enige die het beroep uitoefent. De plichtenleer geeft

aanwijzingen over hoe hij zich dient te gedragen ten opzichte van zijn collega’s. Het
Instituut, het hoogste beroepsorgaan, staat hier garant voor.

Pagina 3 van 7
Zonder het feit te onderschatten dat elke vastgoedmakelaar alles in het werk stelt om
zijn kantoor zo rendabel mogelijk te maken, moet ook benadrukt worden dat een
goede samenwerking tussen collega’s de ontwikkeling van alle kantoren ten goede
komt. De plichtenleer onderstreept dan ook dat iedereen zijn collega’s moet
respecteren en alles in het werk moet stellen om positieve samenwerkingen of
synergieën tot stand te brengen.
Het Instituut werd precies opgericht om de ethiek en de plichtenleer binnen het
beroep te controleren en hoog te houden. Daarom wordt elke vastgoedmakelaar
gevraagd om aan het Instituut alle informatie en alle documenten die hem worden
gevraagd over te maken als tegen zijn persoon een tuchtdossier wordt geopend.

Vorming
(zie artikels 36 en 37)

Het is belangrijk om de nodige stappen te zetten om uw kennis bij te schaven en

nieuwe kennis op te doen en zo steeds deskundigere en betere diensten te kunnen
aanbieden.
Bovendien moet het beroep de wetgeving, die steeds evolueert, zeker op de voet
volgen. Ook is iedereen verplicht om op de hoogte te blijven van de actualiteit.

Uw Instituut kan trouwens vormingen voorstellen. We merken op dat deze dienst u

wordt aangeboden; deze cursus is daar een goed voorbeeld van1.

3. Plichten en verplichtingen ten opzichte van het publiek

Aan te brengen vermeldingen

(zie artikels 20 en 21)

U wordt uitdrukkelijk gevraagd om uw professionele referenties (BIV-nummer,

bedrijfsnaam …) duidelijk te vermelden op uw documenten en op uw website. Uit de
advertenties moet duidelijk blijken dat ze afkomstig zijn van een vastgoedmakelaar.
Op reclame en informatieborden moet ten minste uw naam of uw handelsbenaming
vermeld staan.

De wet
(zie artikel 1)

Bij de uitoefening van uw beroep bent u verplicht om niet alleen de plichtenleer na te

leven, maar ook alle wetten die betrekking hebben op het beroep van
vastgoedmakelaar. Dat lijkt misschien vanzelfsprekend, maar het kan geen kwaad
om dit af en toe te herhalen!

1
Damien, c’est un clin d’œil : tu sais faire quelque chose (image ?) d’un peu comique ???

Pagina 4 van 7
 II Bijzondere bepalingen

1. Vastgoedmakelaars-bemiddelaars

(zie artikels 45 tot 68)

1.1. Goed

(zie artikels 45, 46, 53 en 54)

De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is verplicht om een eerlijke raming te maken van

het goed. Hij moet zijn opdrachtgever op de hoogte stellen van zijn voorbehoud als
hij vindt dat de prijs die deze laatste verwacht, duidelijk niet in verhouding is (en dus
te hoog of te laag is). Hij mag in zijn reclame en advertenties trouwens niemand
bewust misleiden over het goed.

1.2. Mandaat

(zie artikels 58 en 61 tot 63)

Als de vastgoedmakelaar in het bezit is van een mandaat (machtiging om juridische

handelingen te stellen in naam en voor rekening van zijn klant), moet hij, uiteraard,
de voorwaarden en de grenzen van het mandaatcontract respecteren.

1.3. Opdracht

(zie artikels 48 tot 50 en 64)

1.3.1. Alvorens een opdracht te aanvaarden, moet de vastgoedmakelaar eerst

nagaan of hij de enige is die deze opdracht zal vervullen (exclusieve of niet-
exclusieve opdracht).

1.3.1.a. Als de vastgoedmakelaar door de opdrachtgever op de hoogte wordt

gesteld over de tussenkomst van een collega die zonder exclusiviteit werkt, moet hij
de opdrachtgever wijzen op de risico’s van cumulatie van honoraria die hij
verschuldigd zou zijn. In dat geval mag hij een exclusieve opdracht trouwens pas
aanvatten na afloop van de opdracht die werd toegekend aan zijn collega.

1.3.1.b. Als de vastgoedmakelaar op de hoogte is van de tussenkomst van

een collega met een exclusieve opdracht, zal hij niet van start mogen gaan met een
opdracht (exclusief of niet-exclusief) zolang de opdracht van zijn collega nog loopt.

1.3.2. Hij zal zijn klant ook regelmatig op de hoogte moeten houden over de evolutie
van zijn opdracht en de opdrachtgever onmiddellijk verwittigen als een gegadigde
een voorstel of een vaste verbintenis doet.

1.4. Gegadigde

(zie artikels 51, 55 tot 57 en 59 en 60)

Pagina 5 van 7

De vastgoedmakelaar is niet aansprakelijk als de gegadigde onvermogend is,
behalve indien hij deze informatie bijvoorbeeld bewust heeft verzwegen. Dit
weerhoudt hem er echter niet van om informatie in te winnen over de
bekwaamheid en bevoegdheden van deze gegadigde. Als hij twijfels heeft
hieromtrent, moet hij die melden aan zijn klant.

Hij moet de gegadigde op de hoogte houden over het gevolg dat aan zijn
voorstel wordt gegeven.

Alvorens gelden van een gegadigde te ontvangen, mag hij ook niet vergeten
om deze gegadigde te laten weten of hij niet als enige belast werd met deze
opdracht (niet-exclusieve opdracht).

2. Vastgoedmakelaars-beheerders

2.1. Typische kenmerken van het beroep van beheerder

(zie artikels 28 en 69 tot 76)

Alle belangrijke financiële verrichtingen die worden gedaan door de

beheerder, moeten gebeuren vanaf een rekening, via overschrijving of met
een bankcheque.

Hij moet zijn klant ook op de hoogte houden over de wettelijke informatie in
verband met het beheer van de gebouwen, over zijn rechten en plichten en de
risico’s die hij loopt als deze niet worden nageleefd. Voor alle werkzaamheden
die in het gebouw worden uitgevoerd, moet hij een beroep doen op vaklui die
over de vereiste erkenningen beschikken. Bovendien, om elk belangenconflict
te vermijden, mogen de leveranciers of dienstverleners geen enkele familiale,
juridische of morele band hebben met hem, behoudens toestemming of
bekrachtiging van zijn opdrachtgever.

Minstens een keer per jaar (behalve indien contractueel een hogere frequentie
werd vastgelegd) moet hij de opgaven en vermogensstaten opmaken van de
gebouwen die hij beheert. Hij zal bovendien de bewijsstukken van de uitgaven
die van hem geëist worden, voorleggen aan de personen die hiertoe
gerechtigd zijn.

2.2. Vastgoedmakelaars-rentmeesters

(zie artikel 84)

Zonder specifieke goedkeuring zal de rentmeester na afloop van zijn mandaat geen
transacties meer mogen verrichten in naam van de eigenaar.

2.3. Vastgoedmakelaars-syndici

2.3.1. Specifieke kenmerken van de syndici

(zie artikels 78 en 79)

Pagina 6 van 7
Bij een conflict tussen eigenaars moet de syndicus zo neutraal mogelijk blijven en hij
mag geen partij kiezen voor een van hen. Hij is verplicht zich aan de overeenkomst
te houden die hem bindt aan de vereniging van mede-eigenaars, aan de bepalingen
van het Burgerlijk Wetboek inzake mede-eigendom en aan de verplichtingen die hem
toekomen als syndicus.

2.3.2. Syndicus en raad van beheer

(zie artikel 80)

Het is de taak van de raad van beheer om de syndicus te controleren en bij te staan
bij het beheer. De syndicus moet dan ook alles in het werk stellen om zo goed
mogelijk samen te werken met de raad van beheer.

2.3.3. Syndicus en gerechtelijk syndicus

(zie artikels 81 en 82)

De gerechtelijk aangestelde syndicus is, net als elke andere syndicus, verplicht om
de regels van de plichtenleer na te leven die van toepassing zijn op het beroep. Als
een syndicus een tijdelijk syndicus krijgt toegewezen, zal hij met hem samenwerken
en hem helpen zijn opdracht tot een goed einde te brengen.

2.3.4. Financiële bewegingen

(zie artikel 77)

De syndicus moet een bankrekening openen voor elk gebouw dat hij beheert. Deze
rekening staat op naam van de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus is er
als enige verantwoordelijk voor.

Pagina 7 van 7