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UNIVERSIDADE NOVE DE JULHO

AVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA FINS DE DESAPROPRIAO


COM OBJETIVO DE CONSTRUO DE ESTRADAS NO ESTADO DE SO
PAULO
SO PAULO
2012
UNIVERSIDADE NOVE DE JULHO
ADRANA AMORM COUTNHO
MARCOS FORTUNATO TAVERA
AVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA FINS DE DESAPROPRIAO
COM OBJETIVO DE CONSTRUO DE ESTRADAS NO ESTADO DE SO
PAULO
Trabalho de Concluso apresentado ao Curso
de Engenharia Civil, da Universidade Nove de
Julho, como requisito parcial para a obteno do
Grau de Engenheiro Civil.
Orientador Prof. Luiz Drio Victor de Carvalho
SO PAULO
2012
FOLHA DE APROVAO
AVALIAO DE IMVEIS URBANOS PARA FINS DE DESAPROPRIAO
COM OBJETIVO DE CONSTRUO DE ESTRADAS NO ESTADO DE SO
PAULO
Por
ADRANA AMORM COUTNHO
MARCOS FORTUNATO TAVERA
TRABALHO APROVADO COMO REQUSTO PARCAL PARA A
OBTENO DO TTULO DE ENGENHERO CVL, DO CURSO DE
ENGENHARA CVL, DA UNVERSDADE NOVE DE JULHO, PELO
PROFESSOR ORENTADOR ABAXO MENCONADO.
So Paulo (SP) _______ de ____________________ de 2.012.
_______________________________________________
Prof. Luiz Drio Victor de Carvalho
Ciente:
_______________________________________________
Prof. James Antonio Roque
RESUMO
Este trabalho tem como objetivo analisar e comparar 2 (dois)
laudos de avaliao referentes ao mesmo imvel urbano, 1 (um) laudo de
avaliao elaborado por engenheiro de avaliaes contratado por
determinada Concessionria de Rodovias e 1 (um) laudo de avaliao
elaborado por engenheiro (perito judicial) nomeado por um juiz de direito. A
avaliao deste imvel tem o propsito de desapropri-lo para a implantao
do Rodoanel Metropolitano de So Paulo, denominado Mrio Covas, no seu
trecho Leste. Aps estudos dos laudos, foi constatado que existe diferena de
valores por conta da diferena de datas dos laudos, porm as informaes
contidas nos dois laudos indicam que o procedimento expropriatrio se mostra
coerente sobre os aspectos tcnicos, com perfeita localizao fsica da rea,
com obedincia dos valores ofertados dentro dos parmetros aceitos pelo
mercado imobilirio e de conformidade com o normativo.
Palavras-chave: Avaliao de imveis urbanos, desapropriao, Rodoanel
Metropolitano de So Paulo.
ABSTRACT
This study is aimed at analyzing and compare 2 (two) appraisals
concerning the same urban property, 1 (one) appraisal report prepared by an
evaluation engineer contracted by a particular Concessionaire Road and one
(1) appraisal report prepared by engineer (court expert) named by a court of
law. The valuation of this property is designed to expropriate it for deploying
the Ring Road Metropolitano So Paulo, named Mrio Covas, in its eastern
part. After studies the reports, it was found that there is difference in values
due to the difference of dates of the valuation reports, but the informations
contained in the two reports indicate that the expropriation procedure shows
itself coherent on the technical aspects, in a perfect physical location of the
area, with obedience values offered within the parameters accepted by the
real estate market and compliance with the normative.
Keywords: Evaluation of urban properties, expropriation, Metropolitano de So
Paulo Ring Road.
LISTA DE FI!URAS
Figura 1. Fotografia area com localizao do im!el a!aliado "#OO#$E
EART%& '(()*....................................................................................+,
Figura '. Relatrio fotogr-fico "$AU.O /ER0C0A$& '(1'*...............1+

LISTA DE TABELAS
Ta2ela 1. #rau de fu3dame3tao 3o ca4o de utilizao de modelo4 de
regre44o li3ear "5BR 16.71+8' 9 '(11*...........................................1:
Ta2ela '. E3;uadrame3to do laudo 4egu3do 4eu grau de fu3dame3tao 3o
ca4o de utilizao de modelo de regre44o li3ear "5BR 16.71+8' 9 '(11*
..............................................................................................................'1
Ta2ela +. #rau de <reci4o 3o4 ca4o4 de utilizao de modelo4 de regre44o
li3ear ou tratame3to <or fatore4 "5BR 16.71+8' 9 '(11*...............'1
Ta2ela 6. Re4umo do4 fatore4 de a=u4te e re4<ecti!o4 i3ter!alo4
recome3dado4 <ara So /aulo "0BA/E>S/ 9 '(11*........................')
Ta2ela 1. E4tado de co34er!ao da edificao "0BA/E>S/ 9 '(('*....':
Ta2ela 7. ?alore4 ta2ulado4 <ara o coeficie3te @ "0BA/E>S/ 9 '(('* +(
Ta2ela ,. Coeficie3te R)5 "0BA/E>S/ 9 '((7*......................................+1
Ta2ela ). Coeficie3te R)5 "0BA/E>S/ 9 '((7* 9 Co3ti3uao............+'
LISTA DE NOTA"ES# SIMBOLO!IA E CONVEN"ES
A
t
= rea do terreno
A
b
= rea das benfeitorias
A
c
= rea das construes
C
apc
= coeficiente de aproveitamento calculado
C
e
= coeficiente de esquina ou frentes mltiplas
C
f
= coeficiente de frente
C
p
= coeficiente de profundidade
C
L
= coeficiente de localizao
C
B
=custo de reedio da benfeitoria
f= expoente da frmula do coeficiente de frente
F
AM
= fator de ajuste ao mercado
F
C
= fator de comercializao
F
c
= fator de consistncia do terreno
F
mp
= fator de melhoramentos pblicos
F
ob
= fator de obsoletismo
F
f
= fator de fonte ou oferta
F
pr
= frente projetada do terreno
F
p
= frente principal do terreno
F
r
= frente de referncia do terreno
F
t
= fator de topografia

e
= idade da construo

r
= vida til referencial
K= coeficiente de Ross/Heidecke
p= expoente da frmula do coeficiente de profundidade
P
e
= profundidade equivalente
P
m
= profundidade recomendada para a zona
P
ma
= profundidade mxima recomendada para a zona
P
mi
= profundidade mnima recomendada para a zona
R= razo de depreciao
V
c
= valor da construo
V
t
= valor total do terreno
V
b
= valor de custo total das benfeitorias
V
i
= valor do imvel
V
o
= valor de oferta
V
vb
= valor de venda das benfeitorias
V
u
= valor bsico unitrio
SUM$RIO
$0STA .E TABE$AS..............................................................................1,
$0STA .E 5OTAABES& S0MBO$O#0A E CO5?E5ABES.............1)
105TRO.UACO.......................................................................................11
1.1.O QUE AVALAR UM MVEL.................................................................11
1.2.O QUE AVALAR UM MVEL PARA DESAPROPRAO...................11
1.3.O QUE DESAPROPRAO....................................................................13
1.4.OBJETVOS..................................................................................................13
1.4.1Objetivo Geral.............................................................................................14
1.4.2Objetivos Especficos.................................................................................14
1.5.HPTESE....................................................................................................14
1.6.JUSTFCATVAS.........................................................................................14
'RE?0SCO B0B$0O#RDF0CA..............................................................11
2.1.ETAPAS PARA ELABORAO DO LAUDO DE AVALAO...................15
2.2.APRESENTAO DO LAUDO DE VALAO...........................................16
2.2.1dentificao do contratante.......................................................................16
2.2.2Finalidade do laudo de avaliao...............................................................16
2.2.3Propsito da avaliao...............................................................................16
2.2.4Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes.............................................17
2.2.5dentificao e caracterizao do imvel avaliado.....................................17
2.2.6Diagnstico do mercado.............................................................................17
2.2.7ndicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s).........................18
2.2.8Especificao da avaliao........................................................................18
2.2.9Planilha dos dados utilizados.....................................................................21
2.2.10Descrio das variveis do modelo..........................................................22
2.2.11Tratamento dos dados e identificao do resultado................................22
2.2.12Resultado da avaliao e sua data de referncia....................................22
2.2.13Qualificao legal do profissional.............................................................22
+METO.O$O#0A...................................................................................'+
3.1.PROCEDMENTOS METODOLGCOS....................................................23
3.1.1Consideraes preliminares.......................................................................23
3.2.METODOLOGA DE AVALAO...............................................................24
3.2.1Norma de referncia...................................................................................24
3.2.2Base metodolgica.....................................................................................24
3.3.CRTROS DE HOMOGENEZAO........................................................25
3.3.1Fatores utilizados nos dois laudos de avaliao........................................26
3.3.1.1Fatores genricos....................................................................................26
3.3.1.2Fatores aplicveis ao valor de terreno....................................................26
3.3.1.3Fatores aplicveis ao valor das benfeitorias...........................................28
3.3.1.4Fatores complementares.........................................................................32
3.4.PESQUSA MOBLRA.............................................................................34
3.5.GRAU DE FUNDAMENTAO...................................................................34
3.6.GRAU DE PRECSO..................................................................................35
6ESTU.O .E CASOS.............................................................................+7
4.1.APRESENTAO DOS CASOS..................................................................38
4.2.ANLSE DOS CASOS................................................................................54
1CO5C$USCO.........................................................................................1,
REFERE5C0AS B0B$0O#RDF0CAS....................................................1)
A5EFO A 9 /e4;ui4a imo2ili-ria 8 laudo (1.........................................7(
,+
,6
,1
,7
,,
,)
,:
A5EFO B 9 Cada4tro de <ro<riedade 9 $audo (1...............................)6
1 INTRODUO
1.1. O QUE AVALAR UM MVEL
Avaliar um imvel determinar seu valor tomando por base critrios como
localizao, infraestrutura da regio, valores de mercado imobilirio da regio,
estado de conservao, benfeitorias, entre outros.
1.2. O QUE AVALAR UM MVEL PARA DESAPROPRAO
A avaliao de imveis urbanos para fins de desapropriao para o
Poder Pblico ou Concessionrias de Rodovias em geral, uma grande ferramenta no
auxlio determinao de valores de mercado de reas de terreno, bem como das
benfeitorias atingidas pelo projeto.
A avaliao de imveis urbanos regida pela NBR (Norma Brasileira) 14.653 partes
1 e 2.
Parte 1: Procedimentos gerais - 2001;
Parte 2: mveis urbanos - 2011;
As demais partes da NBR 14.653 se referem a outros tipos de avaliaes
de bens que no sero abordados neste trabalho.
Em paralelo a NBR 14.653 utilizada especificamente para o Estado de
So Paulo, Norma para Avaliaes de mveis Urbanos (BAPE/SP) 2011, Norma
de Valores de Edificaes de mveis Urbanos com converso dos coeficientes H
82
N
para R
8
N (BAPE/SP) 2006 entre outras.
A parte 1 da NBR 14.653 (homologada no ano de 2001) apresenta
diretrizes para os procedimentos de excelncia relativos ao exerccio profissional e
11
exigvel em todas as manifestaes tcnicas escritas vinculadas s atividades de
engenharia de avaliaes.
A parte 2 da NBR 14.653 (homologada no ano de 2004, revisada em
2011), traz um grande nmero de informaes, bem como conceitos novos. Mais
ainda, a referida norma abre espao para outras ferramentas de anlise de dados
(alm de "tratamento por fatores e da "inferncia estatstica), como redes neurais,
regresso espacial e anlise de envoltria de dados. Esta parte da norma, portanto,
visa complementar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os servios
tcnicos de avaliao de imveis urbanos.
Cabe salientar que o Engenheiro Civil esta autorizado a executar os
servios de avaliaes conforme previsto na Lei n 5.194 de 24 de dezembro de
1996, em especial o Art. 7 letra C, que tratam dos servios de avaliaes, percias e
vistorias, e que so materializados atravs dos laudos e pareceres tcnicos.
(CONFEA) Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.
"Art. 7 As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, do arquiteto
e do engenheiro-agrnomo consistem em:
a) desempenho de cargos, funes e comisses em entidades estatais,
paraestatais, autrquicas e de economia mista e privada;
b) planejamento ou projeto, em geral, de regies, zonas, cidades, obras,
estruturas, transportes, exploraes de recursos naturais e desenvolvimento
da produo industrial e agropecuria;
c) estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres e
divulgao tcnica;
d) ensino, pesquisa, experimentao e ensaios;
e) fiscalizao de obras e servios tcnicos;
f) direo de obras e servios tcnicos;
g) execuo de obras e servios tcnicos;
h) produo tcnica especializada, industrial ou agropecuria.
Pargrafo nico - Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrnomos
podero exercer qualquer outra atividade que, por sua natureza, se inclua
no mbito de suas profisses.
Deve-se ressaltar que tal cumprimento das normas imposta pela Lei n
8.708, de 11 de setembro de 1990.
A Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990 (a qual instituiu o Cdigo de
Defesa do Consumidor - CDC) prev em sua seo V (Das Prticas Abusivas),
artigo 39, inciso V:
"Art. 39 vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentre outras
prticas abusivas:
12
V - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou servio em
desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiais competentes ou,
se normas especficas no existirem, pela Associao Brasileira de Normas
Tcnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de
Metrologia, Normalizao e Qualidade ndustrial - CONMETRO;
Diante do exposto at o momento e devido multiplicidade de
caractersticas dos imveis a serem avaliados, bem ainda complexidade da NBR
14.653, partes 1 e 2, os resultados dos trabalhos tcnicos apresentados pelos
engenheiros avaliadores, se no fundamentados estritamente na Norma, podem
gerar transtornos para os contratantes e at mesmo no processo judicial (se
necessrio).
Podemos dizer que quando se trata de avaliao de imvel, nem sempre
os engenheiros avaliadores chegam ao mesmo valor final, por isso que o juiz de
direito nomeia um perito judicial para a elaborao de uma nova avaliao e
compara com a avaliao inicial elaborada pelo engenheiro (quando se tratar de
ao judicial). Em alguns casos o proprietrio aceita o valor inicial e fechado um
acordo extrajudicial com a concessionria sem a necessidade de ao judicial.
1.3. O QUE DESAPROPRAO
Desapropriao o procedimento pelo qual o Poder Pblico, fundado na
necessidade pblica, utilidade pblica ou interesse social, compulsoriamente, despoja
algum de certo bem, mvel ou imvel, adquirindo-o para si em carter originrio,
mediante justa e prvia indeniao! ", em geral, um ato promovido pelo #stado, mas
poder ser concedido a particulares permissionrios ou concessionrios de servios
pblicos, mediante autoriao da $ei ou de %ontrato com a &dministrao!
1.4. OBJETVOS
Neste item apresentam-se os objetivos gerais e especficos da pesquisa a
ser desenvolvida.
13
%&'&% O()eti*o !era+
Demonstrar como elaborada a avaliao de um imvel urbano
estudando dois laudos de avaliao de um mesmo imvel, um elaborado por
profissionais da rea de engenheira contratados por determinada concessionria de
rodovia e outro por perito judicial.
%&'&, O()eti*o- E-.e/01i/o-
Detalhar como elaborado um laudo de avaliao em suas diversas
etapas, desde a vistoria do imvel at seu produto final, aps o detalhamento, ser
analisado dois laudos distintos, porm do mesmo imvel.
1.5. HPTESE
Os estudos iniciais apontam certa diferena de valores nos laudos que
sero apresentados neste trabalho.
Este trabalho buscar atravs do estudo dos dois laudos de avaliao
verificar onde e porque os valores esto diferentes.
1.6. JUSTFCATVAS
A relevncia do presente trabalho justifica-se na expectativa de se
disseminar o contedo e metodologia dos laudos de avaliao e, consequentemente
diminuir certas diferenas de valores dos laudos de avaliao de imveis urbanos
executados pelos profissionais especializados.
A possvel equivalncia de valores entre laudos de avaliao de
diferentes profissionais evitariam m f de qualquer profissional, em questo de
valores, e tornaria gil o cumprimento dos prazos estabelecidos em contrato pelas
determinadas contratantes.
14
Existem as Normas a serem respeitadas, porm no so todos os
engenheiros de avaliao que as respeitam.
' REVISO BIBLIO!R$FICA
2.1. ETAPAS PARA ELABORAO DO LAUDO DE AVALAO
Seguem abaixo as etapas necessrias para elaborao do laudo de
avaliao:
Identi1i/a23o# *i-toria de .ro.riedade e .e-45i-a i6o(i+i7ria com o
projeto sobreposto na fotografia area (quando possvel), realizada "in loco
a identificao da propriedade, coleta de informaes do proprietrio e vistoria
de todas as benfeitorias atingidas pelo projeto. Em paralelo realizada a
pesquisa imobiliria, coleta de elementos comparativos da regio, para se
definir o valor do "m de terreno.
Co+eta de do/56enta23o efetuar buscas da documentao das
propriedades em seus respectivos cartrios de registro de imveis.
Cara/teri8a23o e /ada-tra6ento de .ro.riedade aps a vistoria e coleta
de documentao, realizado no escritrio, a caracterizao e cadastramento
da propriedade com informaes de interessados, propriedade e sua regio,
relatrio fotogrfico, descrio de benfeitorias atingidas, memorial descritivo e
planta individual da propriedade, de modo que todas estas informaes sejam
suficientes para a avaliao da propriedade.
A*a+ia23o de .ro.riedade aps a caracterizao e cadastramento da
propriedade, juntamente com a pesquisa imobiliria de valores da regio
(coleta de elementos comparativos) realizada a avaliao da propriedade
com seus valores de terreno e benfeitorias atingidas.
15
2.2. APRESENTAO DO LAUDO DE VALAO
Segundo a Norma NBR 14.653, partes 1 e 2, antes de iniciar as
atividades de avaliao, devem-se estudar alguns aspectos essenciais para a
definio do mtodo avaliatrio, tais como nveis de fundamentao e preciso,
finalidade, propsito, prazo, condies a serem utilizadas, consultar as legislaes
municipais, estaduais e federais. Quando se tratar de avaliao de imvel rural,
deve-se consultar tambm o NCRA, verificar o estudo ambiental, estudo de solos
entre outros, porm neste trabalho falaremos somente de imvel urbano.
Esta mesma norma especifica que o laudo de avaliao completo
aquele que contm todas as informaes necessrias e suficientes para ser auto-
explicvel, devendo conter no mnimo os seguintes itens para imveis urbanos:
,&,&% Identi1i/a23o do /ontratante
No laudo de avaliao deve ser especificado o nome da pessoa fsica ou
jurdica que contratou o trabalho.
,&,&, Fina+idade do +a5do de a*a+ia23o
Sempre necessrio especificar qual a finalidade do laudo, tais como
locao, alienao, aquisio, dao em pagamento, garantia, servido
administrativa, desapropriao.
,&,&9 Pro.:-ito da a*a+ia23o
No laudo deve-se indicar seu propsito, entre eles destacam-se:
determinao do valor de mercado, determinao do custo de reedio da
benfeitoria, valor do desmonte, valor patrimonial, valor do imvel, valor do terreno.
16
,&,&' Pre--5.o-to-# re--a+*a- e 1atore- +i6itante-
O engenheiro de avaliao deve tomar conhecimento da documentao
disponvel. Na impossibilidade de o contratante ou interessado fornecer toda a
documentao necessria ou esclarecer eventuais incoerncias, o engenheiro de
avaliaes dever julgar sobre a possibilidade de elaborar a avaliao. Em caso
positivo, dever deixar claramente expressas as ressalvas relativas insuficincia
ou incoerncia da informao, bem como os pressupostos assumidos em funo
dessas condies.
,&,&; Identi1i/a23o e /ara/teri8a23o do i6:*e+ a*a+iado
Nenhuma avaliao poder prescindir da vistoria. Em casos excepcionais,
quando foi impossvel o acesso ao bem avaliado, admite-se a adoo de uma
situao paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
A vistoria deve ser efetuada pelo engenheiro de avaliaes com o objetivo
de conhecer e caracterizar o bem avaliado e sua adequao ao seu segmento de
mercado, da resultando condies para a orientao da coleta de dados.
recomendvel que o avaliador faa a caracterizao da regio, do
terreno, das edificaes e benfeitorias, levantando os aspectos gerais quanto
localizao, infra-estrutura, condies de ocupao, aspectos fsicos, entre outros.
,&,&< Dia=n:-ti/o do 6er/ado
O engenheiro de avaliaes, conforme a finalidade da avaliao deve
analisar o mercado onde se situa o bem avaliado indicando a liquidez deste bem e,
tanto quanto possvel, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
O desempenho de mercado deve ser observado identificando-se as
tendncias do mesmo, levando-se em conta as etapas e resultados finais que os
vendedores vm alcanando, pela sucesso de condutas adotadas, medidas em
razo dos nveis de preos praticados e evoluo das prprias condutas,
17
implantao de novos empreendimentos, velocidade de ocupao do solo urbano,
controles sobre a liquidez (velocidade de vendas), implementao de infra-estrutura
e de equipamentos urbanos, dinmica dos mercados decorrentes de
empreendimentos, de programas implantados e de mercados subjacentes.
,&,&> Indi/a23o do?-@ 6Atodo?-@ e .ro/edi6ento?-@ 5ti+i8ado?-@
A escolha da metodologia em funo da natureza do bem avaliado, da
finalidade da avaliao e dos dados de mercado disponveis. Segundo a norma NBR
14.653-1 (2001) recomenda-se, sempre que possvel, preferir o mtodo comparativo
de dados de mercado. A metodologia utilizada deve ser justificada, atendo-se ao
estabelecido na norma, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por
meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. Os
mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos so:
comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo, capitalizao da
renda. Os mtodos para identificar o custo de um bem so: comparativo direto de
custo, quantificao de custo e mtodos para identificar indicadores de viabilidade
da utilizao econmica de um empreendimento. Neste trabalho ser abordado
posteriormente apenas o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado.
,&,&B E-.e/i1i/a23o da a*a+ia23o
O empenho do engenheiro de avaliaes, o mercado e as informaes
que possam ser dele extradas so os fatores que esto relacionados com a
especificao de uma avaliao.
Para avaliao de imveis urbanos existem os seguintes mtodos,
conforme a Norma. Neste trabalho ser demonstrado o primeiro mtodo.
Mtodo comparativo direto de dados de mercado;
Mtodo da quantificao de custo;
Mtodo involutivo;
Mtodo evolutivo,
18
Mtodo da capitalizao de renda.
Para o mtodo comparativo direto de dados de mercado, os graus de
fundamentao e preciso no caso de utilizao de modelos de regresso linear,
extrados na Norma 14.653-2 (2011), so mostrados na tabela 1.
Tabela 1. Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso
linear (NBR 14.653-2 2011)
te
m
Descrio
Grau

1
Caracterizao
do imvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variveis
analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma
2
Quantidade
mnima de
dados de
mercado,
efetivamente
utilizados
6 (k+1), onde k o
nmero de
variveis
independentes
4 (k+1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3 (k+1), onde k o nmero
de variveis independentes
3
dentificao
dos dados de
mercado
Apresentao de
informaes
relativas a todos os
dados e variveis
analisados na
modelagem, com
foto e
caractersticas
observadas no
local pelo autor do
laudo
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados no
modelo
4 Extrapolao No admitida
Admitida para apenas
uma varivel, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a 100% do
limite amostral superior,
nem inferiores metade
do limite amostral inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para a
referida varivel, em
mdulo
Admitida para apenas uma
varivel, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a 100% do limite
amostral superior, nem
inferiores metade do limite
amostral inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para as
referidas variveis, de per si
e simultaneamente, e em
mdulo
19
Tabela 1. Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso
linear (NBR 14.653-2 2011) - Continuao
tem Descrio
Grau

5
Nvel de significncia a
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30%
6
Nvel de significncia
mximo admitido para a
rejeio da hiptese nula
do modelo atravs do
teste F de Snedecor
1% 2% 5%
Para atingir o grau , so obrigatrias a apresentao do laudo na
modalidade completa; discusso do modelo, verificadas a coerncia da variao das
variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades no ponto de
estimao.
A utilizao de cdigos alocados no modelo de regresso implica a
obteno, no mximo, de Grau de fundamentao.
A utilizao de tratamento prvio por fatores de homogeneizao, para a
transformao de variveis em modelos de regresso, implica a obteno, no
mximo, de Grau de fundamentao.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao,
devem ser considerados os seguintes critrios:
na tabela 1, identificam-se trs campos (graus , e ) e seis itens;
20
o atendimento a cada exigncia do grau ter um ponto; do grau , dois
pontos; e do grau , trs pontos;
o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos
para o conjunto de itens, atendendo tabela 2.
Tabela 2. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de
utilizao de modelo de regresso linear (NBR 14.653-2 2011)
Graus
Pontos
mnimos
16 10 6
tens
obrigatrios
2, 4, 5 e 6 no Grau e os
demais no mnimo no Grau
2, 4, 5 e 6 no mnimo no Grau e
os demais no mnimo no Grau
Todos, no
mnimo no Grau

Quanto ao grau de preciso, este depende exclusivamente das


caractersticas do mercado e da amostra coletada, pois est diretamente relacionado
com a amplitude do intervalo de confiana em torno do valor central da estimativa. A
tabela 3 demonstra os tipos de graus de preciso:
Tabela 3. Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear
ou tratamento por fatores (NBR 14.653-2 2011)
Descrio
Grau

Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno
da estimativa de tendncia central
> 30% > 40% > 50%
A norma define que utilizao de cdigos alocados no modelo de
regresso implica na obteno, no mximo, de grau de preciso.
,&,&C P+ani+Da do- dado- 5ti+i8ado-
Deve-se preencher uma planilha onde so discriminados todos os
servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo
total e a fonte de consulta.
21
,&,&%E De-/ri23o da- *ari7*ei- do 6ode+o
Definio do critrio de enquadramento de cada uma das caractersticas
dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenas qualitativas
deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de
mercado.
,&,&%% Trata6ento do- dado- e identi1i/a23o do re-5+tado
Explicar os clculos efetuados, o campo de arbtrio, se for o caso, e
justificativas para o resultado adotado. No caso de utilizao do mtodo comparativo
direto de dados de mercado, deve ser apresentado o grfico de preos observados
versus valores estimados pelo modelo.
,&,&%, Re-5+tado da a*a+ia23o e -5a data de re1erFn/ia
Apresentar o resultado obtido conforme especificado na Norma 14.653 e
colocar sua data de referncia.
,&,&%9 G5a+i1i/a23o +e=a+ do .ro1i--iona+
O profissional avaliador responsvel pela avaliao dever sua
qualificao legal completa, assinando o laudo de avaliao e anexando ART
(anotao de responsabilidade tcnica) referente ao trabalho realizado.
22
+ METODOLO!IA
3.1. PROCEDMENTOS METODOLGCOS
9&%&% Con-idera2He- .re+i6inare-
O presente trabalho tem por finalidade analisar e comparar dois laudos de
avaliao do mesmo imvel, elaborados por profissionais distintos, comparando a
determinao do valor de mercado de rea de terreno, bem como das benfeitorias
atingidas em virtude de desapropriao que se pretende realizar no local.
Este valor, o qual se define em um mercado de concorrncia teoricamente
equilibrada, caracteriza-se pelas seguintes premissas:
Detero=eneidade do- (en- +e*ado- a 6er/ado indica no s a pluralidade
de ofertas, mas tambm a diversidade das fontes de consulta;
ineIi-tFn/ia de in1+5en/ia- eIterna- os valores devem ser representativos
da espontnea disposio de oferecer determinado imvel ao mercado,
dentre outros vcios, devem ser evitados valores provenientes de mera
especulao;
ra/iona+idade do- .arti/i.ante- e /onDe/i6ento de todo- -o(re o (e6# o
6er/ado e a- tendFn/ia- de-te a oferta deve ser coerente com o que se
pratica no mercado e, alm disso, deve ser dada necessria notoriedade s
principais caractersticas do imvel;
.er1eita 6o(i+idade de 1atore- e de .arti/i.ante-# o1ere/endo +i45ide8
/o6 +i(erdade .+ena de entrada e -a0da do 6er/ado esta premissa expe
a necessidade de se investigar o valor atravs de eventos decorrentes da
rotina da alienao de imveis e que estas realmente expressem o
comportamento das livres negociaes feitas no mercado imobilirio local.
23
Todos os clculos foram realizados com base nos dados contidos no
cadastro individual de propriedade.
A expresso monetria de valor corresponde ao preo mdio que seria
obtido na presente data de referencia, em negociaes que atendessem lei da
oferta e da procura por elementos amostrais semelhantes, ou sua moda, quando
estiver evidenciada de forma inequvoca.
3.2. METODOLOGA DE AVALAO
9&,&% Nor6a de re1erFn/ia
Os dois laudos de avaliao tomam por base os parmetros constantes
da Norma Para Avaliao de mveis Urbanos do BAPE 2011, harmonizada aos
critrios estabelecidos nas Normas para Avaliaes de Bens NBR 14.653-2, com
parmetros devidamente adaptados s peculiaridades da localidade onde est
inserido o imvel avaliado.
9&,&, Ba-e 6etodo+:=i/a
O mtodo utilizado foi o comparativo direto de dados de mercado
conforme definido no item 9.2 da Norma BAPE-2011, consiste na anlise de
elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliado, levando-se em conta as suas
caractersticas intrnsecas e extrnsecas, com objetivo de encontrar a tendncia de
formao de seus preos.
As caractersticas e os atributos dos dados pesquisados que exercem
influncia na formao dos preos e, conseqentemente, no valor unitrio, devem
ser ponderados por homogeneizao ou por inferncia estatstica, respeitados os
graus de fundamentao e preciso definidos em norma.
Para a aplicao do mtodo comparativo direto, o requisito fundamental
o selecionamento de uma pesquisa de elementos comparativos da qual se possa
extrair, estatisticamente, uma amostra do mercado imobilirio.
24
Tendo sido analisadas as caractersticas locais e dos eventos do mercado
imobilirio na regio, optamos, no caso vertente, pela aplicao do tratamento dos
elementos comparativos atravs da estatstica descritiva.
A escolha de tal critrio se justifica pela coleta de elementos comparativos
extremamente semelhantes entre si e em relao ao objeto da avaliao.
3.3. CRTROS DE HOMOGENEZAO
Conforme especificao do captulo 10 da norma de referncia do BAPE,
no tratamento por fatores, deve ser utilizada uma amostra de elementos
semelhantes ao avaliado em suas principais caractersticas. As diferenas existentes
so ponderadas mediante aplicao de fatores de homogeneizao.
A priori, admite-se a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos
atributos especficos e os respectivos preos.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser
considerado como homogeneizante quando, aps a aplicao dos respectivos
ajustes, verifique-se que o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta
menor coeficiente de variao dos dados que o conjunto anterior. Devem refletir, em
termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia
espacial e temporal, com a considerao de:
elasticidade de preos;
localizao;
fatores de forma (testada, profundidade, rea ou mltiplas frentes);
fatores padro construtivo e depreciao.
25
9&9&% Fatore- 5ti+i8ado- no- doi- +a5do- de a*a+ia23o
3.3.1.1 Fatores genricos
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negcios) dever
ser descontada do valor total pela aplicao do fator mdio observado no mercado.
Na impossibilidade da sua determinao, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9
(desconto de 10% sobre o preo original pedido).
Fator localizao
especificado na norma de referncia que, para a transposio da
parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poder ser empregada
a relao entre os valores dos lanamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores
Genricos editada pela Prefeitura Municipal, se verificada a coerncia dos mesmos.
Na inexistncia ou incoerncias nas inter-relaes dos valores fiscais, dever ser
procedido estudo devidamente fundamentado de novos ndices para a regio.
Tanto quanto possvel, dever ser evitada a utilizao de valores oriundos
de locais cujos ndices de transposio discrepem excessivamente daquele para o
qual a pesquisa deve ser feita, 30% para mais ou para menos.

Terrenos com edificaes, os fatores referentes localizao devem
incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao
terreno.
3.3.1.2 Fatores aplicveis ao valor de terreno
Fatores testada e profundidade

As influncias de profundidade e testada podem ser calculadas pelos
seguintes fatores:
26
1a@ Pro15ndidade funo exponencial da proporo entre a profundidade
equivalente (P
e
) e as profundidades limites indicadas para as zonas (P
6i
e P
6a
).
2
Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade
da mesma (1/2 P
mi
< P
e
< P
mi
), dever ser empregada a seguinte frmula:
C
.
J ?P
e
K P
6i
@
.
Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma
(P
ma
< P
e
< 3P
ma
), o fator somente afeta o valor unitrio da parte do terreno
que exceda este limite, a frmula a ser empregada a seguinte:
C
.
J %KL?P
6a
K P
e
@ M NL?%O? P
6a
K P
e
@P & ?P
6a
K P
e
@
.
QP
(@ Te-tada funo exponencial da proporo entre a projetada (F
p
) e a de
referncia (F
r
), pela seguinte expresso:
C
1
J ?F
r
K F
.
@
1
# dentro do- +i6ite- F
r
K , R F
.
R ,F
r
Os intervalos dos expoentes . e 1# os limites de influncia por
profundidade e frente, bem como os ajustes decorrentes de reas e frentes mltiplas
e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo BAPE SP
esto resumidos na tabela 4.
Fator rea
Em zona residencial horizontal popular (1 zona) aplica-se somente o fator
rea, utilizado dentro dos limites de reas previstos, sem aplicao dos fatores
testada e profundidade, pela seguinte frmula:
C
a
J ?AK%,;@
E#,E
# onde A J 7rea do /o6.arati*o
A influncia da rea em outras zonas, se utilizada, deve ser
fundamentada.
Fator frentes mltiplas
27
Considerado na avaliao de terrenos em reas comerciais e de
incorporaes, no o caso demonstrado neste trabalho.
3.3.1.3 Fatores aplicveis ao valor das benfeitorias
Utilizados nos casos em que existir nmero suficiente de elementos
amostrais que permitam a comparao direta dos respectivos valores unitrios das
benfeitorias.
Os fatores aplicveis s benfeitorias so: padro e depreciao, que
devem incidir apenas na parcela de capital benfeitoria.
Tabela 4. Resumo dos fatores de ajuste e respectivos intervalos recomendados para
So Paulo (BAPE/SP 2011)
Frente de
Referncia
Prof.
Mnim
Prof.
Mxim
F
r
P
mi
P
ma "f" "p" C
e
C
a
1 Zona: Residencial
Horizontal Popular
5 15 30
No se
aplica
No se
aplica
No se
aplica
Aplica-se
Fator
rea
125 100 - 400
2 Zona: Residencial
Horizontal Mdio
10 25 40 0,20 0,50
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
250 200 - 500
3 Zona: Residencial
Horizontal Alto
15 30 60 0,15 0,50
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
600 400 - 1000
4 Zona:
ncorporaes
Padro Popular
16 mnimo - -
Aplica-se
Fator
frentes
mltiplas
2000 <800 (1)*
5 Zona:
ncorporaes
Padro Mdio
16 mnimo - -
Aplica-se
Fator
frentes
mltiplas
1500
800 - 2500
(1*)
6 Zona:
ncorporaes
Padro Alto
16 mnimo - -
Aplica-se
Fator
frentes
mltiplas
2500
1200 - 4000
(1*)
rea de
referncia
do Lote
(m)
ntervalo
caracterstico
de reas (m)
ZONA
No se aplicam
No se
aplica
dentro do
intervalo
G
r
u
p
o

:

Z
o
n
a
s

d
e

u
s
o

r
e
s
i
d
e
n
c
i
a
l

h
o
r
i
z
o
n
t
a
l
G
r
u
p
o

:

Z
o
n
a
s

d
e

o
c
u
p
a

o

v
e
r
t
i
c
a
l

(
i
n
c
o
r
p
o
r
a

o
)
Caractersticas e Recomendaes
Frente e Produndidade
Referncias Expoente
do Fator
Frente
Expoente
do Fator
Profundida
Mltiplas
frentes
ou
esquina
Coef. de
rea
Observaes
gerais
Fatore de Ajuste
Para terrenos
com reas fora
do intervalo
definido,
estudar a
influncia da
rea.
Obervar as
recomendae
s (Fator rea).
Para terrenos
com reas fora
do intervalo
definido,
estudar a
influncia da
rea e analisar
a eventual
influncia da
esquina ou
frentes
mltiplas.
(1)* - Para
estes grupos,
os intervalo
respectivo varia
at um limite
superior
indefinido.
a@ Idade da- (en1eitoria-
28
A depreciao deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais. As
diferenas de idade devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos fatores
de obsoletismo indicados atravs do critrio de Ross/Heidecke, pela idade da
edificao, real ou estimada, mas no a aparente, ver tabela 5 e consequentemente
tabela 6.
Tabela 5. Estado de conservao da edificao (BAPE/SP 2002)
Ref.
ESTADO DA
EDFCAO:
Depreciao
(%)
Caractersticas
a Nova 0,00
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de
desgaste natural da pintura externa.
b
Entre nova e
regular
0,32
Edificao nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
uma demo leve de pintura para recompor a sua aparncia.
c Regular 2,52
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial
entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ou pintura externa e interna.
d
Entre regular e
necessitando de
reparos simples
8,09
Edificao seminova ou com reforma geral e substancial
entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com
reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e
pintura interna e externa.
e
Necessitando
de reparos
simples
18,10
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperao do sistema
estrutural. Eventualmente, reviso do sistema hidrulico e
eltrico.
f
Necessitando
de reparos de
simples a
importantes
33,20
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, aps reparos de fissuras e trincas,
com estabilizao e/ou recuperao localizada do sistema
estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas possam ser
restauradas mediante a reviso e com substituio eventual
de algumas peas desgastadas naturalmente. Eventualmente
possa ser necessria a substituio dos revestimentos de
pisos e paredes, de um, ou de outro cmodo. Reviso da
impermeabilizao ou substituio de telhas da cobertura.
g
Necessitando
de reparos
importantes
52,60
Edificao cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, com substituio de panos de
regularizao da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com
estabilizao e/ou recuperao de grande parte do sistema
estrutural. As instalaes hidrulicas e eltricas possam ser
restauradas mediante a substituio das peas aparentes. A
substituio dos revestimentos de pisos e paredes, da
maioria dos cmodos, se faz necessria. Substituio ou
reparos importantes na impermeabilizao ou no telhado.
29
h
Necessitando
de reparos
importantes a
edificao sem
valor
75,20
Edificao cujo estado geral seja recuperado com
estabilizao e/ou recuperao do sistema estrutural,
substituio da regularizao da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituio das instalaes hidrulicas e
eltricas. Substituio dos revestimentos de pisos e paredes.
Substituio da impermeabilizao ou do telhado.
i Sem valor 100,00 Edificao em estado de runa.
Tabela 6. Valores tabulados para o coeficiente K (BAPE/SP 2002)
?IeKIr@ I %EES
ESTADO DE CONSERVAO
a ( / d e 1 = D
, 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,246
' 0,979 0,976 0,954 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
< 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
B 0,957 0,954 0,933 0,880 0,784 0,639 0,454 0,237
%E 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
%, 0,933 0,930 0,909 0,858 0,764 0,623 0,442 0,231
%' 0,920 0,917 0,897 0,846 0,753 0,615 0,436 0,228
%< 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
%B 0,894 0,891 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0,222
,E 0,880 0,887 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218
,, 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
,' 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,568 0,403 0,211
,< 0,836 0,833 0,815 0,768 0,685 0,558 0,396 0,207
,B 0,821 0,818 0,800 0,755 0,672 0,548 0,389 0,204
9E 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200
9, 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196
9' 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,191
9< 0,755 0,753 0,736 0,694 0,618 0,504 0,358 0,187
9B 0,738 0,736 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
'E 0,712 0,710 0,694 0,654 0,583 0,476 0,337 0,177
', 0,701 0,699 0,683 0,644 0,574 0,468 0,332 0,174
'' 0,683 0,681 0,666 0,628 0,559 0,456 0,324 0,169
'< 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
'B 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160
;E 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
;, 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
;' 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
;< 0,563 0,561 0,549 0,517 0,461 0,376 0,267 0,140
;B 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
<E 0,512 0,510 0,499 0,471 0,419 0,342 0,243 0,127
<, 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,124
<' 0,475 0,473 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
<< 0,452 0,451 0,441 0,415 0,370 0,302 0,214 0,112
<B 0,429 0,428 0,418 0,394 0,651 0,287 0,203 0,106
>E 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100
>, 0,378 0,377 0,368 0,347 0,310 0,253 0,179 0,094
>' 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088
>< 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082
>B 0,306 0,305 0,298 0,281 0,251 0,204 0,145 0,076
BE 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069
B, 0,254 0,253 0,248 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
B' 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056
B< 0,200 0,199 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050
BB 0,173 0,172 0,169 0,159 0,142 0,116 0,082 0,043
CE 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036
30
C, 0,117 0,117 0,114 0,108 0,096 0,078 0,055 0,029
C' 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022
C< 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,039 0,028 0,015
CB 0,030 0,030 0,029 0,028 0,025 0,020 0,014 0,007
%EE 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
(@ Padr3o /on-tr5ti*o da- (en1eitoria-
As diferenas de padro construtivo devem ser ponderadas pela relao
entre os respectivos valores de benfeitoria que melhor se aproximem dos seus
respectivos padres. Recomenda-se a utilizao do estudo "Valores de Edificaes
de mveis Urbanos, do BAPE, ver tabela 07.
Tabela 7. Coeficiente R8N (BAPE/SP 2006)
CLASSE !RUPO PADRO
INTERVALO DE
VALORES
M0ni6o MAdio M7Ii6o
% O
RESIDENCIAL
%&% O BARRACO
1.1.1 - Padro Rstico 0,060 E#ECE 0,120
1.1.2 - Padro Simples 0,132 E#%;< 0,180
%&, O CASA
1.2.1 - Padro Rstico 0,360 E#',E 0,480
1.2.2 - Padro Proletrio 0,492 E#;>< 0,660
1.2.3 - Padro Econmico 0,672 E#>B< 0,900
1.2.4 - Padro Simples 0,912 %#E;< 1,200
1.2.5 - Padro Mdio 1,212 %#9B< 1,560
1.2.6 - Padro Superior 1,572 %#>>< 1,980
1.2.7 - Padro Fino 1,992 ,#'9< 2,880
1.2.8 - Padro Luxo Acima de ,#BC
%&9 O
APARTAMENTO
1.3.1 - Padro Econmico 0,600 E#B%E 1,020
1.3.2 - Padro
Simples
Sem
elevador
1,032 %#,<< 1,500
Com
elevador
1,260 %#'>E 1,680
1.3.3 - Padro Mdio
Sem
elevador
1,512 %#>'< 1,980
Com
elevador
1,692 %#C,< 2,160
1.3.4 - Padro
Superior
Sem
elevador
1,992 ,#,,< 2,460
Com
elevador
2,172 ,#'E< 2,640
1.3.5 - Padro Fino 2,652 9#E<< 3,480
1.3.6 - Padro Luxo Acima de 9#'C
31
Tabela 8. Coeficiente R8N (BAPE/SP 2006) Continuao
CLASSE !RUPO PADRO
INTERVALO DE
VALORES
M0ni6o MAdio M7Ii6o
, O
COMERCIAL O
SERVIO O
INDUSTRIAL
,&% O ESCRITRIO
2.1.1 - Padro Econmico 0,600 E#>BE 0,960
2.1.2 - Padro
Simples
Sem
elevador
0,972 %#,E< 1,440
Com
elevador
1,200 %#'%E 1,620
2.1.3 - Padro Mdio
Sem
elevador
1,452 %#<;< 1,860
Com
elevador
1,632 %#B9< 2,040
2.1.4 - Padro
Superior
Sem
elevador
1,872 ,#E'< 2,220
Com
elevador
2,052 ,#,B< 2,520
2.1.5 - Padro Fino 2,532 9#E<< 3,600
21.6 - Padro Luxo Acima de 9#<%
,&, O !ALPO
2.2.1 - Padro Econmico 0,240 E#9<E 0,480
2.2.2 - Padro Simples 0,492 E#>,< 0,960
2.2.3 - Padro Mdio 0,972 %#9,< 1,680
2.2.4 - Padro Superior Acima de %#<C
9 O ESPECIAL
9&% O
COBERTURA
3.1.1 - Padro Simples 0,060 E#%,E 0,180
3.1.2 - Padro Mdio 0,192 E#,'< 0,300
3.1.3 - Padro Superior 0,312 E#';< 0,600
3.3.1.4 Fatores complementares
So fatores cujo uso no obrigatrio. Em situaes especficas, podem
ser utilizados, porm, nesses casos, devem ser fundamentados e validados.
Fatores de posicionamento de unidades padronizadas
Se forem relevantes podem ser levadas em considerao eventuais
diferenas de valor dos distintos pavimentos ou de faces de insolao, pela
utilizao de fatores adequados pesquisados no mercado.
Fatores relativos topografia
32
Para a utilizao do fator de topografia devem ser examinadas
detalhadamente as condies topogrficas de todos os elementos componentes da
amostra. A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive ou declive,
poder ser valorizante ou desvalorizante.
Na utilizao destes fatores, alm de sua validao, deve ser
fundamentada sua aplicao. No caso de impossibilidade da fundamentao, podem
ser usados os seguintes fatores corretivos genricos, referenciados para terrenos
planos.
Plano (situao paradigma).................................................................1,00
Cado para os fundos at 5%...............................................................0,95
Cado para os fundos de 5% at 10%.................................................0,90
Cado para os fundos de 10% at 20%...............................................0,80
Cado para os fundos mais de 20%.....................................................0,70
Em aclive at 10%...............................................................................0,95
Em aclive at 20%...............................................................................0,90
Em aclive acima de 20%......................................................................0,85
Abaixo do nvel da rua at 1.00m........................................................1,00
Abaixo do nvel da rua de 1,00 at 2,50m...........................................0,90
Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m.............................................0,80
Acima do nvel da rua at 2,00m.........................................................1,00
Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m.........................................0,90
Nos casos de valorizao, tais como os terrenos em zona de
incorporao, onde o declive existente pode resultar em economia de escavaes,
muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos freqentes, devero ser
detalhados e justificados.
Fatores quanto consistncia do terreno devido presena ou ao da gua
A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol
fretico ou aes da natureza, tais como inundaes peridicas, alagamentos,
33
terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser considerada como
desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do
elemento avaliado. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a
adoo dos seguintes fatores:
Situao paradigma: terreno seco:...............................................................1,00
Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu acesso,
mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais
alta................................................................................................................0,90
Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado
periodicamente pela inundao....................................................................0,70
Terreno permanentemente alagado.............................................................0,60

3.4. PESQUSA MOBLRA
A amostra do mercado local compe-se de elementos comparativos
provenientes de imveis semelhantes ao objeto da presente avaliao.
Os valores foram devidamente homogeneizados mediante aplicao dos
fatores preconizados pelas normas.
3.5. GRAU DE FUNDAMENTAO
Conforme prescrevem as normas da Associao Brasileira de Normas
Tcnicas - ABNT, o imvel avaliado, levando-se em conta a quantidade e a
qualidade dos elementos efetivamente utilizados, atingiu o Grau de Fundamentao
.
Estes requisitos compreendem principalmente as seguintes
peculiaridades:
Caracterizao do imvel avaliado: Completa quanto aos fatores utilizados no
tratamento;
34
Coleta de dados de mercado: Caractersticas conferidas por profissional
credenciado pelo autor do laudo;
Quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizados: 06;
dentificao dos dados de mercado: apresentao de informaes relativas a
todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto;
Extrapolao: admitida apenas para uma varivel;
ntervalo admissvel de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores:
0,80 a 1,20.
3.6. GRAU DE PRECSO
Como foi observada uma variao absoluta inferior a 30% em torno do
valor central da estimativa quando determinada a amplitude do intervalo de
confiana de 80% de probabilidade, a presente avaliao classificada no Grau de
Preciso .
35
6 ESTUDO DE CASOS
Sero analisados dois casos de laudos de avaliao executados por
engenheiros distintos, de um imvel urbano, para fins de desapropriao com o
objetivo da implantao do Rodoanel Leste. Foi utilizado o Mtodo Comparativo
Direto de Dados de Mercado para a determinao do valor do bem.
Seguem abaixo as caractersticas do imvel avaliado:
Localizao: Avenida Guai, n 225 Suzano SP
rea total: 274,25m
rea desapropriada: 274,25m
Frente: 10,67m no alinhamento da Av. Guai
Lado direito: 26,47m
Lado esquerdo: 28,44m
Fundos: 9,87m
Benfeitorias atingidas:
Construo 01: 43,62m
Construo 02: 46,92m
Construo 03: 36,41m
Construo 04: 30,31m
Construo 05: 21,37m
Construo 06: 32,12m
Construo 07: 18,62m
Cobertura: 8,62m
36
Figura 1. Fotografia area com localizao do imvel avaliado (GOOGLE EARTH,
2008)
37
4.1. APRESENTAO DOS CASOS
Os dois laudos de avaliao foram escolhidos aleatoriamente dentre
centenas de laudos elaborados para o projeto de desapropriao do Rodoanel no
seu trecho Leste.
nicialmente foi elaborado um nico laudo de avaliao (laudo 1) para o
projeto de desapropriao, porm ao negociar o valor final determinado o
expropriado no aceitou, com isso a concessionria ingressou com uma ao
judicial. Na ao judicial o juiz de direito nomeou um engenheiro (perito judicial) para
a elaborao de um novo laudo de avaliao (laudo 2) com a finalidade de obter
parmetros de comparao para o juiz determinar o valor da desapropriao.
Se o expropriado, no ato da apresentao do primeiro laudo, tivesse
aceitado o valor ofertado pela concessionria, no haveria a necessidade de ao
judicial e consequentemente de um novo laudo de avaliao.
Seguem abaixo as informaes e os resultados estatsticos de cada
laudo:
La5do %
Data de referncia: 09/02/2012
DETERMINAO DO VALOR DA INDENITAO
I& Va+or da 7rea de terreno atin=ida
38
Levando-se em considerao a pesquisa imobiliria feita no local em
estudo (ver no final do laudo), a indenizao da rea atingida ser calculada a
partir do valor unitrio de terreno apurado aps a devida homogeneizao dos
valores.
Valor Unitrio Bsico (Vub): R$ 338,45/m
Na homogeneizao dos valores da pesquisa imobiliria foram
ponderadas as caractersticas topogrficas, de consistncia do solo e acessibilidade
para cada elemento comparativo.
Tais caractersticas tambm sero consideradas na avaliao. Assim, o
valor unitrio diretamente aplicvel rea atingida ser auferido pela seguinte
expresso:
V
ud
= V
ub
x F
t
x F
c
x F
a
V
ud
= R$ 338,45/m x 1,00 x 1,00 x 1,00 V
ud
= R$ 338,45/m
Tomando por base o unitrio acima, o valor da rea atingida resulta em:
V
at
= R$ 338,45/m x 274,25m
Va+or da 7rea do terrenoJ RU C,&B%C#C%
II& Va+or da- (en1eitoria- atin=ida-
Para avaliao de construes, foram tomados por base o Estudo
Edificaes Valores de Venda 2002 do BAPE publicado no Dirio Oficial do Estado
de So Paulo - Caderno 2 - em 17 de maio de 2002 (coeficientes revisados em
Novembro/2006 e converso de H82N para R8N), valendo-se dos seguintes
parmetros.
R
8
N=custo bsico de construo de edifcio residencial padro normal de
8 andares.
a@ Con-tr523o E%
Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio
39
Faixa de valor: Mdio
rea total: 43,62m
rea atingida: 43,62m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,5760 x R
8
N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m
dade (
e
): 25 anos
Vida til Ref. (
r
): 60 anos
dade%=
e

r
(%)=42%
K=0,5740
R=20%
Estado de conservao: E Necessitando de reparos simples
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6592
43,62m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 15.834,13
Tota+ RU %;&B9'#%9
(@ Con-tr523o E,
Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio
Faixa de valor: Mdio
rea total: 46,92m
rea atingida: 46,92m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,5760 x R
8
N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m
dade (
e
): 25 anos
Vida til Ref. (
r
): 60 anos
dade%=
e

r
(%)=42%
K=0,5740
R=20%
Estado de conservao: E Necessitando de reparos simples
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6592
46,92m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 17.032,04
Tota+ RU %>&E9,#E'
/@ Con-tr523o E9
Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio
40
Faixa de valor: Mdio
rea total: 36,41m
rea atingida: 36,41m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,5760 x R
8
N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m
dade (
e
): 25 anos
Vida til Ref. (
r
): 60 anos
dade%=
e

r
(%)=42%
K=0,5740
R=20%
Estado de conservao: E Necessitando de reparos simples
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6592
36,41m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 13.216,89
Tota+ RU %9&,%<#BC
d@ Con-tr523o E'
Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio
Faixa de valor: Mdio
rea total: 30,31m
rea atingida: 30,31m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,5760 x R
8
N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m
dade (
e
): 25 anos
Vida til Ref. (
r
): 60 anos
dade%=
e

r
(%)=42%
K=0,5740
R=20%
Estado de conservao: E Necessitando de reparos simples
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6592
30,31m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 11.002,58
Tota+ RU %%&EE,#;B
e@ Con-tr523o E;
Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio
41
Faixa de valor: Mdio
rea total: 21,37m
rea atingida: 21,37m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,5760 x R
8
N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m
dade (
e
): 25 anos
Vida til Ref. (
r
): 60 anos
dade%=
e

r
(%)=42%
K=0,5740
R=20%
Estado de conservao: E Necessitando de reparos simples
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6592
21,37m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 7.757,35
Tota+ RU >&>;>#9;
1@ Con-tr523o E<
Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio
Faixa de valor: Mdio
rea total: 32,12m
rea atingida: 32,12m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,5760 x R
8
N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m
dade (
e
): 25 anos
Vida til Ref. (
r
): 60 anos
dade%=
e

r
(%)=42%
K=0,5740
R=20%
Estado de conservao: E Necessitando de reparos simples
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6592
32,12m x R$ 550,67/m x 0,6592= R$ 11.659,61
Tota+ RU %%&<;C#<%
=@ Con-tr523o E>
Padro construtivo: 1.2.2 Casa Padro Proletrio
42
Faixa de valor: Mdio
rea total: 18,62m
rea atingida: 18,62m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,5760 x R
8
N= 0,576 x R$956,02/m= R$550,67/m
dade (
e
): 25 anos
Vida til Ref. (
r
): 60 anos
dade%=
e

r
(%)=42%
K=0,4680
R=20%
Estado de conservao: F Necessitando de reparos simples a importantes
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,5744
18,62m x R$ 550,67/m x 0,5744= R$ 5.889,60
Tota+ RU ;&BBC#<E
D@ Co(ert5ra
Padro construtivo: 3.1.1 Cobertura Padro Simples
Faixa de valor: Mdio
rea total: 8,62m
rea atingida: 8,62m
Critrio: Desapropriao total
V. U. Bsico.: V
c
=0,1200 x R
8
N= 0,12 x R$956,02/m= R$114,72/m
dade (
e
): 10 anos
Vida til Ref. (
r
): 20 anos
dade%=
e

r
(%)=50%
K=0,5740
R=10%
Estado de conservao: D Entre regular e necessitando de reparos simples
Coef. de depreciao Ross/Heideck Foc=R+Kx(1R)= 0,6166
8,62m x R$ 114,72/m x 0,6166= R$ 609,75
Tota+ RU <EC#>;
43
VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS ATIN!IDAS RU B9&EE%#C;
III& Va+or tota+ da indeni8a23o
O valor total da indenizao ser dado pela soma dos valores de terreno
e benfeitorias acima calculados, a saber:
Valor da rea de terreno atingida.............................................................R$ 92.819,91
Valor das benfeitorias atingidas................................................................R$ 83.001,95
Valor total................................................................................................R$ 175.821,86
IV& Pe-45i-a i6o(i+i7ria
A amostra do mercado local compe-se de 10 elementos comparativos
provenientes de imveis semelhantes ao objeto da presente avaliao.
Os valores foram devidamente homogeneizados mediando aplicao dos
fatores preconizados pelas Normas.
Segue abaixo o resumo de valores dos elementos de pesquisa onde foi
determinado o valor do m na regio onde est localizado o imvel avaliado.
AneIo A Pesquisa imobiliria
AneIo B Cadastro individual de propriedade
La5do ,
Data de referncia: 29/06/2012
44
DETERMINAO DO VALOR DA INDENITAO
As principais caractersticas construtivas e estado de conservao das
edificaes existentes no imvel avaliado podem ser observados no relatrio
fotogrfico apresentado ao final do presente laudo.
O valor bsico unitrio do terreno foi fixado atravs de uma pesquisa
efetuada no mercado imobilirio da regio, constante do presente laudo, (ver no final
do laudo), onde, aps efetuar-se a homogeneizao dos elementos comparativos,
segundo as recomendaes contidas nas "Normas para Avaliaes de mveis nas
Varas da Fazenda Pblica da Capital, usualmente adotadas nos casos dessa
natureza, conclui-se pelo valor unitrio de R$ 388,00/m para a Av. Guai, no trecho
em questo, vlido para o ms de junho de 2012.
O critrio avaliatrio a ser empregado no clculo do valor do terreno
aquele recomendado pelas Normas para Avaliaes de mveis Urbanos,
usualmente adotadas nos casos dessa natureza.
I& Va+or da 7rea de terreno atin=ida
Ser obtido atravs da aplicao da seguinte expresso:
V
t
JA
t
I V
5
I ?C
.
M C
1
V ,#EE M %@
Onde:
V
t
= valor do terreno
A
t
= rea do terreno: 274,25m
V
u
= valor bsico unitrio: R$ 388,00/m
C
p
= coeficiente de profundidade: (24,34/25,00)
0,50
= 0,987
C
f
= coeficiente de frente: (9,87/10,00)
0,20
= 0,997
Substituindo temos:
V
t
= 274,25m x R$ 388,00/m x (1,000 + 0,997 2,00 + 1)
V
t
J RU %E<&ECE#EE
II& Va+or da- (en1eitoria- atin=ida-
45
As benfeitorias sero avaliadas de acordo com o estudo "Valores de
Edificaes de mveis Urbanos, elaborado pelo nstituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia de So Paulo BAPE/SP.
Classificam-se em "Casa Padro Proletrio (valor mdio da faixa) e
"Cobertura Padro Simples (valor mdio da faixa).
O custo unitrio aplicado ser obtido na tabela divulgada pelo Sindicato
da ndstria da Construo Civil de Grandes Estruturas no Estado de So Paulo
(SNDUSCON), cujo valor estimado para o smbolo padro R8N (custo bsico de
construo de edifcio residencial padro normal de 8 andares) referente ao ms de
junho de 2012 de R$ 1.000,00/m.
Diante do exposto, resulta para o valor das benfeitorias existentes no
imvel:
V
b1
= 43,62m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592
V
(%
J RU %<&;<,#EE
V
b2
= 46,92m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592
V
(,
J RU %>&B%;#EE
V
b3
= 36,41m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592
V
(9
J RU %9&B,;#EE
V
b4
= 30,31m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592
V
('
J RU %%&;EC#EE
V
b5
= 21,37m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592
V
(;
J RU B&%''#EE
V
b6
= 32,12m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,6592
V
(<
J RU %,&%C<#EE
V
b7
= 18,62m x 0,576 x R$ 1.000,00/m x 0,5744
46
V
(>
J RU <&%<%#EE
V
b8
= 8,62m x 0,120 x R$ 1.000,00/m x 0,6166
V
(B
J RU <9>#EE
V
(t
J RU B<&B%C#EE
III& Va+or tota+ da indeni8a23o
Resulta da soma dos valores do terreno (V
t
) e das benfeitorias (V
b
), qual
seja:
Valor da rea de terreno atingida...........................................................R$ 106.090,00
Valor das benfeitorias atingidas................................................................R$ 86.819,00
Valor total................................................................................................R$ 192.909,00
IV& Pe-45i-a i6o(i+i7ria
Para a determinao do valor bsico unitrio do terreno procedeu a
signatria a uma pesquisa de mercado, tendo sido coletados sete elementos
comparativos na mesma regio geoeconmica, os quais foram devidamente
homogeneizados conforme recomendam as Normas.
Sero deduzidos 10% nas ofertas, para compensar a elasticidade dos
negcios.
a@ E+e6ento /o6.arati*o E%
Local: Rua da Ametista, n 49
Bairro: Jardim Monte Cristo
Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m
Valor: R$ 280.000,00
Dados da Construo:
47
Casa Padro Simples, 270,00m, 25 anos, necessitando de reparos simples,
avaliada em R$ 172.368,00.
Valor lquido do terreno com deduo da oferta:
V
t
= R$ 280.000,00 x 0,90 R$ 172.368,00 = R$ 79.632,00
Ho6o=enei8a23o
Fator profundidade: 1,000
Fator testada: 1,000
Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000
V
u01
= R$ 79.632,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)
V
5E%
J RU 9%C#EEK6W
(@ E+e6ento /o6.arati*o E,
Local: Rua Brilhante, n 731
Bairro: Jardim Monte Cristo
Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m
Valor: R$ 250.000,00
Dados da Construo:
Casa Padro Simples, 120,00m, 20 anos, entre regular e necessitando de reparos
simples, avaliada em R$ 115.776,00.
Valor lquido do terreno com deduo da oferta:
V
t
= R$ 250.000,00 x 0,90 R$ 115.776,00 = R$ 109.224,00
Ho6o=enei8a23o
Fator profundidade: 1,000
Fator testada: 1,000
Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000
V
u02
= R$ 109.224,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)
48
V
5E,
J RU '9>#EEK6W
/@ E+e6ento /o6.arati*o E9
Local: Rua Pequena, n 99
Bairro: Jardim Monte Cristo
Terreno: 5,00 x 25,00 = 125,00m
Valor: R$ 170.000,00
Dados da Construo:
Casa Padro Econmico, 200,00m, 30 anos, necessitando de reparos simples a
importantes, avaliada em R$ 102.966,00.
Valor lquido do terreno com deduo da oferta:
V
t
= R$ 170.000,00 x 0,90 R$ 102.966,00 = R$ 50.034,00
Ho6o=enei8a23o
Fator profundidade: 1,000
Fator testada: (10,00/5,00)
0,20
=1,149
Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000
V
u03
= R$ 50.034,00/125,00m x (1,000+1,149+1,000-3,000+1)
V
5E9
J RU '<E#EEK6W
d@ E+e6ento /o6.arati*o E'
Local: Av. Paulista, n 648
Bairro: Jardim Monte Cristo
Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m
Valor: R$ 220.000,00
Dados da Construo:
Casa Padro Simples, 120,00m, 20 anos, necessitando de reparos simples,
avaliada em R$ 93.139,00.
Valor lquido do terreno com deduo da oferta:
49
V
t
= R$ 220.000,00 x 0,90 R$ 93.139,00 = R$ 104.861,00
Ho6o=enei8a23o
Fator profundidade: 1,000
Fator testada: 1,000
Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000
V
u04
= R$ 104.861,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)
V
5E'
J RU '%C#EEK6W
e@ E+e6ento /o6.arati*o E;
Local: Rua da Ametista, n 868
Bairro: Jardim Monte Cristo
Terreno: 5,00 x 25,00 = 125,00m
Valor: R$ 250.000,00
Dados da Construo:
Casa Padro Simples, 180,00m, 15 anos, entre regular e necessitando de reparos
simples, avaliada em R$ 181.872,00.
Valor lquido do terreno com deduo da oferta:
V
t
= R$ 250.000,00 x 0,90 R$ 181.872,00 = R$ 43.128,00
Ho6o=enei8a23o
Fator profundidade: 1,000
Fator testada: (10,00/5,00)
0,20
=1,149
Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000
V
u05
= R$ 43.128,00/125,00m x (1,000+1,149+1,000-3,000+1)
V
5E;
J RU 9C<#EEK6W
50
1@ E+e6ento /o6.arati*o E<
Local: Av. Conde de Monte Cristo, n 1.124
Bairro: Jardim Monte Cristo
Terreno: 10,00 x 25,00 = 250,00m
Valor: R$ 250.000,00
Dados da Construo:
Casa Padro Simples, 150,00m, 20 anos, em regular estado de conservao,
avaliada em R$ 151.200,00.
Valor lquido do terreno com deduo da oferta:
V
t
= R$ 250.000,00 x 0,90 R$ 151.200,00 = R$ 73.800,00
Ho6o=enei8a23o
Fator profundidade: 1,000
Fator testada: 1,000
Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000
V
u06
= R$ 73.800,00/250,00m x (1,000+1,000+1,000-3,000+1)
V
5E<
J RU ,C;#EEK6W
=@ E+e6ento /o6.arati*o E>
Local: Rua da Transmisso, ao lado do n 106
Bairro: Jardim Monte Cristo
Terreno: 5,00 x 30,00 = 150,00m
Valor: R$ 90.000,00
Dados da Construo:
Terreno vago
Valor lquido do terreno com deduo da oferta:
V
t
= R$ 90.000,00 x 0,90= R$ 81.000,00
51
Ho6o=enei8a23o
Fator profundidade: 1,000
Fator testada: (10,00/5,00)
0,20
=1,149
Fator atualizao: 360,000/360,000 = 1,000
V
u07
= R$ 43.128,00/125,00m x (1,000+1,149+1,000-3,000+1)
V
5E>
J RU <,E#EEK6W
RESUMO DOS VALORES
ELEMENTO 01.........................................................................................R$ 319,00/m
ELEMENTO 02.........................................................................................R$ 437,00/m
ELEMENTO 03.........................................................................................R$ 460,00/m
ELEMENTO 04.........................................................................................R$ 419,00/m
ELEMENTO 05.........................................................................................R$ 396,00/m
ELEMENTO 06.........................................................................................R$ 295,00/m
ELEMENTO 07.........................................................................................R$ 620,00/m
MXDIA&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&RU ',%#EEK6W
VERIFICAO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES
-30% = R$ 421,00/m x 0,70 = R$ 294,70/m
+30% = R$ 421,00/m x 1,30 = R$ 547,30/m
Aps tal verificao, pode-se concluir que o elemento 07 ser eliminado
por ser maior do que o valor mximo.
52
V& Re+at:rio 1oto=r71i/o
Figura 2. Relatrio fotogrfico (LAUDO PERCAL, 2012)
53
4.2. ANLSE DOS CASOS
A seguir ser demonstrada a anlise dos laudos em estudo.
A princpio ser analisado o valor unitrio por m definido pelos
engenheiros responsveis por cada laudo de avaliao.
No +a5do E% foi definido um valor unitrio de R$ 338,45/m, conforme se
verifica na pesquisa imobiliria (anexo A deste trabalho), este valor foi determinado
em 09/02/2012.
No +a5do E, foi definido um valor unitrio de R$ 388,00/m, conforme os
clculos demonstrados pelo engenheiro responsvel. Este valor foi determinado em
29/06/12.
A pesquisa imobiliria do laudo 01 mais trabalhada, ou seja, mais
completa, contm 10 elementos amostrais, enquanto a do laudo 02 bem mais
simples e contm 7 elementos amostrais, sendo que 1 deles foi excludo por
ultrapassar o valor mximo de +30% da mdia.
As pesquisas imobilirias dos dois laudos esto de conformidade com a
norma, que especifica a quantidade mnima de 5 elementos amostrais.
Pode-se concluir que entre os dois laudos, teve uma diferena de valor de
R$ 49,55/m, porm tais valores foram determinados num intervalo de 4 meses de
diferena, podendo assim, sofrer tal diferena.
Cabe salientar, que os elementos amostrais so distintos e nem sempre
possvel a determinao do mesmo valor.
54
A seguir ser analisada a avaliao das benfeitorias atingidas pelo
projeto.
Nos dois laudos foram utilizados os critrios de avaliao da Norma
"Estudo Edificaes Valores de Venda 2002 e "Converso de H
82
N para R
8
N
elaborados pelo BAPE/SP.
O valor de R
8
N para o ms de fevereiro era de R$ 956,02/m e, para o
ms de junho de 2012, era de R$ 1.000,00/m.
Para os dois laudos, construes de 01 a 06 foram utilizados os seguintes
fatores e coeficientes
Faixa de valor= Mdio (0,576)
La5do E% Valor bsico unitrio (V
u
)= V
c
x R
8
N 0,576 x R$ 956,02/m= R$
550,67/m
La5do E, Valor bsico unitrio (V
u
)= V
c
x R
8
N 0,576 x R$ 1.000,00/m= R$
576,00/m
Coeficiente de Ross/Heidecke K= 0,5740
dade (
e
): 25 anos Vida til ref. (
r
): 60 anos= (2560)x100= 42%
Razo de depreciao (R)= 20%
Estado de conservao= E Necessitando de reparos simples
Fator FOC= R+Kx(1-R)= 0,6592
Para a construo 07 temos os seguintes fatores e coeficientes:
La5do E%
Faixa de valor= Mdio (0,576)
Valor bsico unitrio (V
u
)= V
c
x R
8
N 0,576 x R$ 956,02/m= R$ 550,67/m
Coeficiente de Ross/Heidecke K= 0,4680
dade (
e
): 25 anos Vida til ref. (
r
): 60 anos= (2560)x100= 42%
Razo de depreciao (R)= 20%
Estado de conservao= F Necessitando de reparos simples a importantes
55
Fator FOC= R+Kx(1-R)= 0,5744
La5do E,
Faixa de valor= Mdio (0,576)
Valor bsico unitrio (V
u
)= V
c
x R
8
N 0,576 x R$ 1.000,00/m= R$ 576,00/m
Coeficiente de Ross/Heidecke K= 0,6592
dade (
e
): 25 anos Vida til ref. (
r
)= (2560)x100= 42%
Razo de depreciao (R)= 20%
Estado de conservao= E Necessitando de reparos simples
Fator FOC= R+Kx(1-R)= 0,6592
Na avaliao da construo 07, alm da diferena do R8N, possvel
observar que o estado de conservao tambm est diferente entre os dois laudos,
consequentemente o Fator FOC vai ser diferente.
No critrio de estado de conservao, normal haver uma diferena, pois
esta uma caracterizao estimada pelo profissional.
Para a avaliao da cobertura temos os seguintes fatores e coeficientes:
Faixa de valor= Mdio (0,120)
La5do E% Valor bsico unitrio (V
u
)= V
c
x R
8
N 0,120 x R$ 956,02/m= R$
114,72/m
La5do E, Valor bsico unitrio (V
u
)= V
c
x R
8
N 0,120 x R$ 1.000,00/m= R$
120,00/m
Coeficiente de Ross/Heidecke K= 0,5740
dade (
e
): 10 anos Vida til ref. (
r
): 20 anos= (2560)x100= 42%
Razo de depreciao (R)= 10%
Estado de conservao= D Entre regular e necessitando de reparos simples
Fator FOC= R+Kx(1-R)= 0,6166
56
O nico valor que muda entre os laudos 01 e 02, para avaliao das
benfeitorias, com exceo da construo 07 que tambm muda o estado de
conservao, o valor bsico unitrio (V
u
), pois este valor multiplicado pelo R
8
N. O
R
8
N sofre alteraes todo ms, ou seja, como os laudos possuem uma diferena de
4 meses, o valor final de benfeitorias sempre ser diferente.
1 CONCLUSO
Atravs da anlise dos 2 (dois) laudos de avaliao executados por
profissionais da rea de engenharia, foi possvel constatar que nenhum dos casos
houve discrepncia nos valores finais.
O laudo 02 teve o intuito de apurar se o procedimento expropriatrio
obedece, preliminarmente, s condies exigveis de valor e caracterizao fsica da
rea a ser desapropriada.
Com relao caracterizao do imvel, inclusive descrio de medidas
e localizao da rea desapropriada, o Perito Judicial (laudo 02) constatou a
veracidade dos dados fornecidos no cadastro individual de propriedade (anexo B
deste trabalho).
No que tange avaliao final para a desapropriao, o Perito Judicial
(laudo 02) apurou o valor RU %C,&CEC#EE contra o valor do laudo 01 de RU
%>;&B,%#B<.
Referido valor representa pequena diferena em relao quele ofertado
no laudo 01, insignificante na engenharia de avaliao, ponderando-se que no se
trata uma cincia exata, bem como as diferentes datas em que foram realizados os
laudos.
Verificou-se que os dois casos esto de conformidade com o normativo,
foi seguida a estrutura de apresentao do laudo e houve atendimento aos
pressupostos bsicos.
57
As informaes contidas nos dois laudos indicam que o procedimento
expropriatrio se mostra coerente sobre os aspectos tcnicos, com perfeita
localizao fsica da rea e com obedincia dos valores ofertados dentro dos
parmetros aceitos pelo mercado imobilirio.
REFERYNCIAS BIBLIO!R$FICAS
R. RBERO, Caires. Hlio. Avaliao de Glebas Urbanizveis. 1 Edio. So Paulo:
Editora Pini, 1984.
AMARAL, Santos. Moacyr. Direito Usual Para Engenheiros. Edio nica. So
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FKER. Jos. Manual de Avaliaes e Percias em mveis Urbanos. 3 Edio. So
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ABUNAHMAN. Srgio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 4
Edio. So Paulo: Editora Pini, 2008.
NSTTUTO BRASLERO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA
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NSTTUTO BRASLERO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA DE
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NSTTUTO BRASLERO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA DE
SO PAULO BAPE/SP. Norma Para Avaliaes de mveis Urbanos. So Paulo,
2011.
NSTTUTO BRASLERO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA DE
SO PAULO BAPE/SP. Valores de Edificaes de mveis. So Paulo, 2002.
58
NSTTUTO BRASLERO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA DE
SO PAULO BAPE/SP. Valores de Edificaes de mveis Urbanos Converso
dos Coeficientes H
8
2N para R
8
N. So Paulo, 2006.
NSTTUTO BRASLERO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA DE
SO PAULO BAPE/SP. Procedimentos Para Aplicao de Fatores. So Paulo,
2005.
NSTTUTO BRASLERO DE AVALAES E PERCAS DE ENGENHARA DE
SO PAULO BAPE/SP. Estudo de Fatores de Homogeneizao de Terrenos
Urbanos. So Paulo, 2005.
So Paulo (Municpio). Prefeitura do Municpio de So Paulo. Secretaria dos
Negcios Jurdicos. Procuradoria Geral do Municpio. Departamento de
Desapropriaes. Norma Para Avaliaes de mveis DESAP. So Paulo, 2006.
ASSOCAO BRASLERA DE NORMAS TCNCAS. NBR 14.653-1: Avaliao de
Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001.
ASSOCAO BRASLERA DE NORMAS TCNCAS. NBR 14.653-2: Avaliao de
Bens. Parte 2: mveis Urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
BRASL. Lei n 5.194, de 24 de dezembro de 1996. Regula o exerccio das
profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e d outras
providncias. Dirio Oficial da Repblica Federativa do Brasil, Braslia, DF, 27 de
dez. 1996.
BRASL. Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispes sobre a proteo do
consumidor e d outras providncias. Dirio Oficial da Repblica Federativa do
Brasil, Braslia, DF, 12 de nov. 1990.
GUA DA CONSTRUO. Custos, Suprimentos e Solues Tcnicas. So Paulo.
Editora Pini, 2012-2012.
59
ANEZO A V Pe-45i-a i6o(i+i7ria O +a5do E%
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
ANEZO B V Cada-tro de .ro.riedade V La5do E%
84

85
86
87
88
89
90
91
92
93
MEMORIAL DESCRITIVO
CADASTRO E;<O%%'OE,%
INTERESSADO E-.:+io de Bento Se(a-ti3o da Si+*a e o5tro-
$REA NECESS$RIA ,>'#,;6W
Tem incio no ponto 1, com coordenada UTM N=7397330,38823098
E=364414,05259674. Deste ponto inicial, segue em linha reta azimute 30444'47",
acompanhando a linha de divisa, confrontando com Avenida Guai, numa distncia
de 4,09m, at chegar ao ponto 2; do ponto 2, onde deflete a direita, segue em linha
reta azimute 31255'34", acompanhando a linha de divisa, confrontando com
Avenida Guai, numa distncia de 2,35m, at chegar ao ponto 3; do ponto 3, onde
deflete a esquerda, segue em linha reta azimute 29039'20", acompanhando a linha
de divisa, confrontando com Avenida Guai, numa distncia de 4,23m, at chegar ao
ponto 4; do ponto 4, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 2041'03",
acompanhando a linha de divisa, confrontando com Jarbas Soares e outros, numa
distncia de 23,7m, at chegar ao ponto 5; do ponto 5, segue em linha reta azimute
2041'03", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Jarbas Soares e
outros, numa distncia de 2,77m, at chegar ao ponto 6; do ponto 6, onde deflete a
direita, segue em linha reta azimute 11007'54", acompanhando a linha de divisa,
confrontando com a Rua da Platina, numa distncia de 9,87m, at chegar ao ponto
7; do ponto 7, onde deflete a direita, segue em linha reta azimute 19941'31",
acompanhando a linha de divisa, confrontando com Manuel Vieira de Andrade e s/m,
numa distncia de 2,35m, at chegar ao ponto 8; do ponto 8, segue em linha reta
azimute 19941'31", acompanhando a linha de divisa, confrontando com Manuel
Vieira de Andrade e s/m, numa distncia de 26,09m, at chegar ao ponto inicial,
perfazendo a rea de 274 metros quadrados e 25 decmetros quadrados.
94
95
96
97
98
99
100
101
102