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SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAl
RESOLUCiNNo. OOJ. -2006- SUNARP-TR-L
Lima, O 6 ENE.2006
FERNANDO GAlVAN DRAGO.
N399838 del 17.8.2005.
N59195 del 15.11.2005.
Propiedad Inmueble de Lima.
Acumulacin.
APELANTE
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RECURSO
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"La solicitud de acumulacin de, predios lotizados no requiere contar con el
informe previo del rea de catastro de acuerdo a lo establecido en la Directiva N
08-2004-SUNARP-SN".
1. ACTO CUYA INSCRIPCiN SE SOLICITA y DOCUMENTACiN
PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la acumulacin
de los lotes 1 y 1Ode la manzana C de la Urbanizacin Primera Seccin,
Primera Etapa de la Parcelacin Semirstica "Las Praderas de Lurn", del
distrito de Lurn, provinciay departamentode Lima.
Al efecto se ha presentado la siguiente documentacin:
a) Solicitud formulada por Rafael Carlos Fernando Arosemena Cillniz en
representacin de INTRADEVCO INDUSTRIAL S.A., con firma
legalizada por notario.
b) Memoria descriptiva de acumulacinde lotes.
c) Planos de localizaciny de arquitectura.
d) Constancia negativa de catastro N 023-2005-SGCCUT-GDUlML del
16.8.2005.
e) Constancia negativa de catastro N 024-2005-SGCCUT-GDU/ML del
16.8.2005.
f) Memoria descriptiva de acumulacin con la firma de arquitecto Fernando
Galvn Draga e Ing. Wilmer Pea Ruesta, Sub-Gerente de Catastro,
Control Urbano y Transporte de la Municipalidadde Lurn.
g) Planos de acumulacin visados por la Municipalidadde Lurn.
11.
DECISiN IMPUGNADA
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/
/
//
111.
--- --n___---
El RegistradorPblicode la Zona Registral NIX - Sede Lima, Carlos
Eduardo Centeno Abarca, observ el ttulo en los siguientes trminos:
"A) En atenCin a los documentos adjuntos en. el reingreso, el Area de
Catastro ha emitido el Informe Tcnico N 6929-2005-SUNARP-Z.R. N
IX/OC, mediante el cual se informa que, con las medidas indicadas en la
documentacin adjunta se avala la ocupacin actual de los predios sin que
se aprecie superposicin fsica con los predios colindantes (realidad.fsica),
sin embargo, el informe tcnico emitido no ha descartado la existencia o no
de superposic;in registral respecto de propiedades inscritas a favor de
terceros; asimismo, tambin se idica que el Plano de Acumulacin
presentado (Plano A-1) no cuenta con indicacin de las medidas
perimtricas del predio resultante.
Respecto a los informes tcnicos que emite la Oficina de Catastro, cabe
precisar que estos, de acuerdo con lo regulado en el segundo prrafo del
Art. 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deben
pronunciarse, entre otros aspectos, respecto de la existencia o no de
superposicin con propiedades inscritas de terceros, descartando de ese
modo la existencia de las mismas, aspecto que no ha podido ser
determinado por el rea de Catastroen base a la informacin remitida.
B) De otra parte y adicionalmente a lo informado por el rea de Catastro,
en la calificacin registral de los documentos adjuntos al reingreso, se ha
confrontado la informacin contenida en los planos visados por la
Municipalidad de Lurn con la informacin que obra en los antecedentes
registrales, advirtindose las inadecuaciones siguientes:
1.- De acuerdo a la informacin que fluye de la Ficha N430828, el Lote 10
de la Mz. C (lote materia de acumulacin), colinda por la izquierda con el
Lote 1 de la Mz. C con 58.00 mI y por el fondo con el Lote 2 de la misma
manzana con 83.50 mI; sin embargo, .en los planos visados por la
Municipalidad el indicado Lote 10 se aprecia colindando con el Lote 1 de la
Mz. C con 58.50 mI y con el Lote 2 de la indicada manzana con 83.00 mI.
2.- De acuerdo a los planos visados por la Municipalidad, el Lote 1 de la
Manzana C colinda con el Lote 2 de la misma manzana con 45.50 mI; sin
embargo, verificada la Ficha N 86274 del Registro de Predios (partida
donde corre inscrito el Lote 2 de la Mz. C de la Parcelacn Semirstica Las
Praderas de Lurn) se aprecia que la medida perimtrica que separa a los
lotes colindantes N 1 Y N2 de la Manzana C registralmente es de 49.00
mI.
En atencin a lo expuesto, se debern efectuar las aclaraciones y
subsanaciones que correspondan a fin de viabilizar la inscripcin del
presente ttulo.
Fundamento Legal: Arts. 2010, 2011 Y 2013del Cdigo Civil, Numerales
111 y V del Ttulo Preliminar y Arts. 31y 32del Reglamento General de los
Registros Pblicos.
Derechos Pendientes de Pago SI. 0.00".
FUNDAMENTOS DE LA APELACiN
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RESOLUCiNNo.OO';< -2006 - SUNARP-TR-L
El apelante argumenta lo que sigue:
a) Ha habido negligencia de ,parte de los funcionarios que han trabajado el
ttulo, al haber demorado demasiado tiempo en calificar y evaluar el
expediente, para la primera esquela de observaciones 37 das tiles y
para la segunda esquela 15 das tiles.
b) Si bien existe error en los nuevos planos solicitados en la primera
esquela, 15 das tiles es demasiado tiempo para determinar este error
ya que es el mismo funcionario el que revisa el expediente.
c) Se ha actuado de mala fe por part~ de los funcionarios que laboran tanto
en el segundo piso como en la Oficina de Catastro, porque si se cita el
da 14 y ese mismo da se entrega una esquela de observaciones para
ser subsanada a sabiendas que el ttulo venca el da 15.
d) Se ha actuado de mala fe en represalia por la queja presentada.
ANTECEDENTE REGISTRAL
La Urbanizacin Primera Seccin, Primera Etapa de la Parcelacin
Semirstica Las Praderas de Lurn se encuentra inscrita en la ficha N
430253 que contina en la partida electrnica N49071827 del Registro de
la Propiedad Inmueble de Lima.
El lote 10 de la manzana C de la Urbanizacin Las Praderas de Lurn se
encuentra inscrito en la ficha N 430828 que contina en la partida
electrnica N42243000 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
Su titular registral (propietario) es Intradevco Industrial S.A.
El lote 1 de la manzana C de la Urbanizacin Las Praderas de Lurn se
encuentra inscrito en la ficha N 430984 que contina en la partida
electrnica N 11087992 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
Su titular registral (propietario) es Intradevco Industrial S.A.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Pedro lamo Hidalgo.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a
determinar es la siguiente:
. Si la solicitud de acumulacin de predios lotizados requiere contar con el
informe del rea de catastro.
VI. ANLISIS
1. El artculo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
seala que son requisitos para la procedenciade una acumulacin:
a) Los inmuebles que se pretende acumular constituyan un todo sin
solucin de continuidad;
b) Pertenezcan al mismo propietario;
c) Sea solicitada por el propietario de los inmuebles en mrito a documento
privado con firma legalizada notarialmente, otorgado por el propietario,
que contendr el rea, linderos y medidas perimtricas del predio
resultante, indicndose su nueva denominacin;
d) Plano de acumulacin, autorizado por el profesional competente;
e) Tratndose de predios urbanos, los planos y cdigos catastrales o la
constancia negativa de catastro a que se refiere el D.S. N002-89-JUS,
segn sea el caso.
2. La constancia negativa de catastro no se menciona en el D.S. N002-89-
JUS, tratndose de un error de redaccin de la norma antes citada,
replicado del equvoco contenido en el TUPA de la SUNARP aprobado por
el D.S. N008-2004-JUS.
3. El primer prrafo del artculo 9 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, expresa: "Los ttulos en virtud de los cuales se solicita
la inscripcin de un acto o derecho que importe la incorporacin de un
predio al Registro o su modificacin fsica, se inscribirn previo informe
tcnico del rea de Catastro. La SUNARP podr determinar los casos de
modificacin fsica que no requieran dicho informe,en atencin a la
capacidad operativa de las reas de Catastro (oo.)". (resaltado nuestro)
4. En atencin a la facultad conferida por la norma antes expuesta, la
SUNARP expidi la Directiva N08-2004-SUNARP-SN, aprobada mediante
Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N296-
2004-SUNARP-SN, en cuyo artculo 5.1., precis los actos inscribibles en el
Registro de Predios que requieren informe previo del rea de Catastro para
acceder a su inscripcin, entre los cuales, se encuentran las acumulaciones
e independizaciones de predios no lotizados.
A contrario sensu, cuando se solicite la inscripcin de una acumulacin de
predios lotizados no ser necesario contar con el informe tcnico de
catastro.
5. Tomando en consideracin el antecedente registral de los predios cuya
acumulacin se solicita (asiento 2-b) de la ficha N 430253), se puede
establecer que los mismos forman parte de la Urbanizacin denominada La
Primera Seccin, Primera Etapa de la Parcelacin Semirstica Las
Praderas de Lurn, aprobada mediante Resolucin de Alcalda N2360-81-
DGST/MLM de fecha 27 de octubre de 1,981 expedida por el Concejo
Provincial de Lima, esto es, que se trata de predios conformantes de una
habilitacin urbana o lotizados.
6. Si los predios cuya acumulacin se solicita al Registro no requieren del
informe del rea de Catastro, por tratarse de predios lotizados, la
observacin formulada por el Registrador con el sustento del Informe
Tcnico N6929-2005-SUNARP-Z.R. NIX-OC del 31.10.2005, no tendra
asidero legal.
Por lo tanto, debe revocarse el primer extremo de la observacin.
7. Si bien los Registradores Pblicos estiman necesario que cuando se
solicite la inscripcin de acumulaciones, sin distinguir si' se trata de predios
lotizados o no lotizados, el rea de Catastro emita el informe tcnico
correspondiente, considerando que la determinacin de la adecuacin de
los planos que se presentan con los antecedentes registrales, por contener
aspectos tcnicos, requiere la intervencin de dicha rea, no se puede
exigir al usuario mayores requisitos que los contemplados expresamente en
la legislacin para el acceso de los ttulos al Registro y que la disposicin
contenida en la Directiva N08-2004-SUNARP-SN, constituye una norma
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RESOLUCiN No. 00;( -2006 - SUNARP-TR-L
que establece una excepcin a la aplicacin del artculo 9 del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios, teniendo en cuenta el supuesto
de reas de catastro ya implementadas,pero con limitacionesen su
capacidad operativa, como se refiere en los antecedentes y
consideraciones de dicha directiva.
En cualquier caso, corresponde a la SUNARP dictar las directivas o normas
que considere pertinentes para precisar el tipo de actos inscribibles que
deben contar con el informe tcnico del rea de catastro o dejar sin efecto
la Directiva comentada.
8. Con relacin a lo manifestado en el extremo 8-1) de la observacin,
acerca de que existiran divergencias en las colindancias de uno de los
lotes que se est acumulando (lote 10 de la manzana C), con el lote 2 de la
misma manzana y con el otro lote materia de acumulacin (lote 1 de la
manzana C), cabe indicar en primer lugar que en los antecedentes
registrales de la urbanizacin y de las independizaciones no figura ningn
plano ni memoria descriptiva elaborada por profesional competente que
permita respaldar las medidas y linderos que se sealan en las partidas
registrales concernientes a estos lotes, sin perjuicio de que las diferencias
alegadas son mnimas (0.50 ms), por lo que existira cierta tol~rancia, aun
cuando hasta la fecha dicha situacin no haya sido regulada por la
SUNARP conforme a la Octava Disposicin Complementaria y Final del
Reglamento de Inscripcionesdel Registrode Predios.
9. Aunque para fundamentar los extremos 8-1) Y 8-2) de la observacin, el
Registrador ha indicado que se trata de aspectos adicionales a lo informado
por el rea de Catastro, en el penltimo punto del anlisis y conclusin del
Informe N06929-2005-SUNARP-Z.R.NIX-OCdel 31.10.2005, se seal:
"Verificadas las partidas de inscripcin de los predios colindantes Fichas N
86274 Lote N 2 - N 430343 Lote N 9 - N 430508 Lote N 8, se
recomienda Acta de Colindancia (especficamente Lote N 2)".
(Resaltado nuestro)
Esto significa que en realidad el fundamento del extremo 8-2) de la
observacin vendra a ser este Informe del rea de Catastro, que como se
ha precisado en los puntos del anlisis que anteceden no puede ser
requerido para inscribir la acumulacin de predios lotizados.
Fuera de ello, reiteramos lo expresado en el punto precedente en el sentido
de que en ninguno de los antecedentes registrales ni de la urbanizacin ni
de los lotes independizados de esta, vinculados con la acumulacin de los
lotes 10 Y 1 de la manzana C, aparecen planos o memorias descriptivas
suscritos por profesional competente que permitan darle sustento tcnico a
las medidas y linderos que se sealan en las partidas registrales de los
predios colindantes con el lote acumulado.
En todo caso, la Municipalidad Distrital de Lurn a travs de la memoria
descriptiva refrendada por el Ing. Wilmer Pea Ruesta, Sub-Gerente de
Catastro, Control Urbano y Transporte, ha avalado las medidas
perimtricas y linderos de los lotes materia de acumulacin y del lote
resultante de esta operacin.
Por lo expuesto, debe revocarse el segundo extremo de la observacin.
10. De conformidad con el artculo 156 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, este colegiado procede a determinar los derechos
registrales por la inscripcinde la acumulacin:
Derechos de calificacin e inscripcin:
(64.00 x 2)
128.00
- Derechos pagados con recibo N2005-02-00009828:
128.00
Diferencia por pagar: 0.00
Interviniendo el Dr. Gilmer Marrufo Aguilar en su condicin de Vocal
Suplente de conformidad con la Resolucin N002-2006-SUNARP/PT del
3.1.2006.
Estando a lo acordado por mayora.
VII. RESOLUCiN
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador Pblico al ttulo
referido en el encabezamiento y DISPONER su inscripcin, por los
fundamentos que se derivan del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
r--~ ...
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'--- GILME RR UILAR
ocal(s) el Tri u~
LA VOCAL QUE SUSCRIBE EMITE EL SIGUIENTEVOTO DISCORDANTE:
1. Concordamos con la mayora en el sentido que la solicitud de acumulacin de
predios lotizados no requiere contar con el informe previo del rea de catastro,
ello en aplicacin de la Directiva N 08-2004-SUNARP-SN. Sin embargo no
puede acceder al Registro los ttulos que contengan planos que consignen
medidas perimtricas que di.screpencon las sealadas en la partida.
2. Efectivamente, el artculo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos, establece que es deber del Registrador entre otros, confrontar la
adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral
en la que habr de practicar la inscripcin, y, complementariamente, con los
antecedente registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacin de
aquellos. La norma regula el supuesto de discrepancia en la identificacin de
la persona, pero no regula en el caso de otros supuestos de discrepancias
como de reas, linderos y medidas perimtricas, siendo que la octava
disposicin complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios seala que la SUNARPdictar directivas que establezcan
tolerancias, lo que hasta la fecha no ha sucedido.
.
RESOLUCiN No.)Od. -2006 - SUNARP-TR-L
3. Esta falta de regulacin impide -a nuestro parecer-, que accedan al Registro
planos de acumulaciones o subdivisiones que contengan discrepancias en las
medidas perimtricas, pues no podemos establecer un lmite en las medidas,
sin caer en la arbitrariedad. En el presente caso, la discrepancia es de 0.50
metros es decir 50 centmetros, cantidad que para algunos no puede significar
mucho, pero para otros s.
4. Ahora bien, la solucin a las discrepancias no siempre est en el Registro,
tambin, existen normas tanto en el Cdigo Procesal Civil, como en la Ley
27333, que establecen procedimientos para la rectificacin de reas, linderos y
medidas perimtricas, lo que permitir concordar lo inscrito con la realidad
fsica y salvar las discrepancias con el Registro.
Asimismo, sobre el tema en cuestin esta instancia ha emitido
pronunciamientos, considerando que las discrepancias tambin pueden
salvarse con la presentacin del certificado catastral emitido por la
municipalidad respectiva con el informe favorable de la oficina de catastro de
cada oficina registral, en aplicacin del artculo 10 del Reglamento de
Inscripciones del Registrode Predios.
Por todo lo expuesto, mi Voto es para que se REVOQUE la observacin y
declarar que el Ttulo puede acceder al Registro, siempre que se presenten los
planos, conforme consta en la partida registra!.
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